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☐000147620400014762042023-12-142023-12-14

美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 8-K

當前報告

根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條

報告日期（最早報告事件的日期）： 2023年12月14日

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菲利普斯愛迪生公司
（註冊人的確切姓名如其章程所示）


馬裏蘭州000-5469127-1106076
（州或其他司法管轄區）
公司註冊的）		（委員會檔案編號）（國税局僱主
證件號）
諾斯萊克大道 11501 號
辛辛那提, 俄亥俄
45249
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(513)554-1110
（註冊人的電話號碼，包括區號）


如果申請8-K表格旨在同時履行註冊人根據以下任何條款承擔的申報義務，請勾選下面的相應方框：
☐根據《證券法》第425條進行的書面通信（17 CFR 230.425）
☐根據《交易法》（17 CFR 240.14a-12）第14a-12條徵集材料
☐根據《交易法》（17 CFR 240.14d-2 (b)）第14d-2 (b) 條進行的啟動前通信
☐根據《交易法》（17 CFR 240.13e-4 (c)）第13e-4（c）條進行的啟動前通信

根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
普通股
每股面值0.01美元		佩科納斯達克全球精選市場
用複選標記表明註冊人是否是1933年《證券法》第405條（本章第230.405條）或1934年《證券交易法》第12b-2條（本章第240.12b-2條）所定義的新興成長型公司。
新興成長型公司 ☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ☐



第 7.01 項 FD 披露條例。
投資界日演講

正如先前宣佈的那樣，菲利普斯·愛迪生公司（以下簡稱 “公司”）將於週四舉辦投資社區日， 2023年12月14日，從美國東部時間上午9點開始。感興趣的人士可以通過公司網站investors.phillipsedison.com的投資者關係部分同時觀看演示文稿的網絡直播。對於那些無法收聽直播的人，網絡直播的檔案將在公司的網站上公佈。將在投資社區日演示中使用的幻燈片副本也可在公司網站上找到。

2023 年指南

在投資社區日之際，公司重申其先前宣佈的2023財年指導方針，該指導方針彙總於下表，該指導方針基於公司目前對截至2023年12月31日的年度現有市場狀況和假設的看法。這些陳述是前瞻性的，實際結果可能因市場狀況而存在重大差異。
2023 年全年指導方針
（以千計，每股金額除外）低端高端
結果：
每股淨收益$0.46$0.50
Nareit 每股 FFO$2.23$2.27
每股核心 FFO$2.31$2.35
同中心 NOI 增長3.75%4.50%
投資組合活動：
收購（扣除處置權）$250,000$300,000
開發和重建支出$35,000$45,000
其他：
利息支出，淨額$85,000$88,000
G&A 費用$44,000$47,000
非現金收入項目(1)
$15,500$18,500
對收藏性的調整$3,000$4,000
(1)代表直線租金收入和高於市場和低於市場的租賃的淨攤銷額。
公司估計淨收入與估計的Nareit FFO和Core FFO之間的對賬可在公司網站上發佈的投資社區日演示文稿附錄中找到。公司沒有在前瞻性基礎上對同中心的淨資產淨值進行對賬，因為它無法對某些對賬項目提供有意義或合理準確的計算或估計，如果不作出不合理的努力，這些項目可能會對業績產生重大影響。





























2024 年指導方針

在投資社區日之際，公司宣佈了2024財年的初步指引，彙總於下表，該指引基於公司目前對截至2024年12月31日的年度現有市場狀況和假設的看法。這些陳述是前瞻性的，實際結果可能因市場狀況而存在重大差異。
2024 年全年初步指導方針
（以千計，每股金額除外）低端高端
結果：
每股淨收益$0.50$0.55
Nareit 每股 FFO$2.33$2.40
每股核心 FFO$2.36$2.44
同中心 NOI 增長3.25%4.25%
投資組合活動：
收購（扣除處置權）$200,000$300,000
其他：
利息支出，淨額$104,000$112,000
G&A 費用$45,000$49,000
非現金收入項目(1)
$14,500$18,500
對收藏性的調整$4,000$5,000
(1)代表直線租金收入和高於市場和低於市場的租賃的淨攤銷額。
公司估計淨收入與估計的Nareit FFO和Core FFO之間的對賬可在公司網站上發佈的投資社區日演示文稿附錄中找到。公司沒有在前瞻性基礎上對同中心的淨資產淨值進行對賬，因為它無法對某些對賬項目提供有意義或合理準確的計算或估計，如果不作出不合理的努力，這些項目可能會對業績產生重大影響。

本表8-K表最新報告第7.01項中的信息已提供給美國證券交易委員會，不得出於任何目的，包括出於經修訂的1934年《證券交易法》第18條的目的，或以其他方式受該部分規定的責任的約束，否則不應被視為以提及方式納入向美國證券交易委員會提交的任何其他文件中，除非該文件中特別提及備案。

前瞻性陳述

本次報告包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的某些前瞻性陳述。Phillips Edison & Company, Inc.（以下簡稱 “公司”）希望此類前瞻性陳述受1995年《私人證券訴訟改革法》中有關前瞻性陳述的安全港條款的保護，幷包括本聲明，以遵守安全港條款。此類前瞻性陳述通常可以通過公司使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“尋找”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“重點”、“優先事項”、“應該”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“看” 向前”、“樂觀” 或其他類似的詞語。提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本財報發佈之日。此類陳述包括但不限於：（a）有關公司計劃、戰略、舉措和前景的陳述；（b）關於公司承保增量收益率的陳述；（c）關於公司未來經營業績、資本支出和流動性的陳述。此類陳述受已知和未知的風險和不確定因素的影響，這可能導致實際業績與預測或預期的結果存在重大差異，包括但不限於：（i）國家、地區或地方經濟環境的變化；（ii）當地市場狀況，包括與公司投資組合中類似的房產的空間供過於求或需求減少；（iii）空缺、市場租金變化以及定期的需求維修、翻新和重新出租空間；（iv）來自其他可用空間的競爭購物中心及公司投資組合中物業對租户的吸引力；（v）公司租户的財務穩定性，包括但不限於他們支付租金的能力；（六）公司在到期債務到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力；（viii）利率變化和其他因素導致公司的借貸成本增加；（viii）潛力環境事務責任；（ix）災難性天氣和其他自然災害對公司財產造成的損失事件和氣候變化的物理影響；（x）公司在經濟、市場、法律、税收和其他考慮因素下保持房地產投資信託基金資格的能力和意願；（xi）税收、房地產、環境和分區法律的變化；（xii）信息技術安全漏洞；（xiii）公司的企業責任舉措；（xv）主要高管的流失；（xv）公司的集中度有限數量的行業、地域或投資的投資組合；（xvi）的經濟、政治和社會影響，以及與疫情或其他健康危機有關的不確定性；（xvii）在不續租或公司行使更換現有租户的權利的情況下，公司能夠以相同或更好的條件重新租賃其房產；（xviii）公司租户的損失或破產；（xix）在公司尋求處置財產的範圍內，公司的行動能力因此，價格極具吸引力，甚至根本沒有；以及（xx）通貨膨脹對公司及其租户的影響。可能導致實際結果不同的其他重要因素包括


在公司不時向美國證券交易委員會提交的文件中進行了描述，包括公司於2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中描述的風險因素和其他風險和不確定性，該報告在公司向美國證券交易委員會提交的定期和/或當前報告中不時更新，可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。因此，此類聲明無意保證公司在未來的業績。

除非法律要求，否則公司沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。




簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式授權以下籤署人代表其簽署本報告。
   
 菲利普斯·愛迪生公司
   
日期：2023 年 12 月 14 日來自：/s/ 詹妮弗·羅賓遜
  詹妮弗·L·羅賓遜
  首席會計官兼高級副總裁
（首席會計官）