附錄 10.1

轉租第二修正案

截至第11條對轉租賃 （此 “修正案”）的第二項修正案^第四2023年12月日，自2024年1月1日（“生效日期”）起生效，由特拉華州有限責任公司時代廣場塔業聯合有限責任公司（“Sublandlord”）與 和紐約公司SELLAS生命科學集團有限公司（“子租户”）共同執行。

演奏會

答： 根據截至2020年6月5日的轉租協議（“原始轉租協議”）、截至2020年7月16日的 轉租條款和日期確認書（“確認書”）以及截至2021年12月6日的轉租第一修正案（“第一份 修正案”）；原始轉租、確認書和第一修正案在此統稱為 “現有” Sublease”）全部由馬薩諸塞州有限責任合夥企業 RIEMER & BRAUNSTEIN LLP（“Riemer”）、作為子房東的 和作為子租户的子租户轉租了兩個25 中的一部分^第四位於紐約時代廣場7號的時代 廣場塔樓的樓層，在現有轉租中分別定義為 “轉租場所” 和 “附加 場所”，在現有轉租中更具體地描述了這一點（“轉租場所” 和 “附加 場所” 在此統稱為 “場所”）。

B. 根據截至2023年9月29日的 Riemer（作為轉讓人）與作為受讓人的副房東之間的轉租轉讓和假設協議（“轉租轉讓”），自2024年1月1日起生效，裏默已經轉讓了裏默作為次房東的所有 權利、所有權、利益和義務租賃（不包括第一個 修正案下的 FF&E）。

C. 現有轉租的 期限計劃於2024年12月30日到期。

D. Sublandlord 和子租户希望根據此處規定的條款和條件延長現有轉租的期限。

因此，現在，考慮到本協議雙方向另一方支付的一美元（1.00美元）的對價 和其他有價值的對價，特此確認已收到和充足性 ，為了進一步考慮此處的規定，Sublandlord 和 Sublandrant 特此同意對 現有轉租條款進行如下修改：

1。已定義 個術語。就本修正案而言，大寫術語應具有現有轉租中賦予的含義，除非 另有定義。與本修正案一樣，現有轉租協議在下文中被稱為 “轉租賃”。

2。任期延長 。特此將轉租終止日期修改為2025年9月30日（此處稱為 “新期限 到期日”）。從 2024 年 12 月 31 日開始，到新期限到期日結束的時期在本文中被稱為 “新學期”。

3。面積 和房屋狀況。儘管現有轉租中包含任何相反的規定 (a) 在新期限內， 房屋應被視為由8,470平方英尺的可出租空間組成，並且（b）子租户承認分租方已佔用房屋 ，以 “原樣” 接受房屋，Sublandlord沒有義務進行任何工作或為改善房屋提供任何捐款。

4。每年 租金。在新學期內，年租金將如下所示：

(i) 對於2024年12月 31日，總額為0.00美元；以及

(ii) 從2025年1月 1日到新的任期到期日，每年總額為635,250美元（每月52,937.50美元）。

儘管現有 轉租中包含任何相反的內容，但據理解並同意，新期限的年租不包括電力部分或其他電費。

5。電力。 在新期內，儘管現有轉租中存在任何相反的規定，但本協議所附附附錄 A中規定的有關房屋用電的供應和付款的規定均應受其約束。

6。補充 空調機組。在新期限內，無論現有轉租中有任何相反的規定，Sublandlord 都應維護、維修並在必要時更換轉租房屋空調單元，費用由分租方承擔。

7。安全 押金。子房東和分租人承認並同意：(a) 自生效之日起，根據轉租轉讓，Riemer 有義務將金額為225,000.00美元的現金保證金轉給Sublandlord；(b) 從副業主 收到現金保證金起和之後，Sublandlord應繼續持有並有權使用現金保證金， 根據轉租條款執行。

8。陳述。 子租户向Sublandlord表示，據子租户所知，截至本修正案發佈之日，(a) Riemer 並未違約 在現有轉租下的任何義務，也未發生任何會構成裏默違約的事件，參見針對 或與支付年租或根據現有轉租協議應付的任何其他款項有關的補償、回扣、優惠、索賠或抗辯。

9。沒有 經紀人。

(a) Sublandlord和Sublandlord和Subtenant的每個 都向對方聲明並保證，除世邦魏理仕公司（“經紀商”）外，沒有就本 修正案與任何經紀人進行過交易，並且據其所知和所信，沒有其他 經紀人、發現者或類似人員採購或談判本修正案，也無權獲得與 相關的任何費用或佣金。根據單獨的協議，房東應負責並支付因本修正案而應向經紀人支付的所有費用和佣金 。

(b) Sublandlord and Sublandlord 和 Subtenant 的每個 均應賠償、辯護、保護另一方免受任何損失、責任、 損害、索賠、判決、罰款、訴訟、要求、成本、利息和開支，包括合理的律師 費用和支出，使另一方免受因任何索賠或責任而可能產生的任何損失、責任、 的損失、判決、罰款、訴訟、要求、費用、利息和支出向任何經紀人、發現者或類似代理人 （經紀人除外）聲稱在賠償方與索賠人之間發生的任何交易而發生的交易中披露 與本修正案有關，或因違反上文第 9 (a) 節規定的陳述和保證而引起。

10。字幕。 本修正案中的標題僅出於方便和參考目的而插入，不是，也不得被視為 本修正案的一部分。

11。修正案的效果 。除非經本修正案修改，否則現有轉租及其所有契約、協議、條款、規定和 條件將保持完全有效和生效，並特此予以批准和確認。

12。同行。 本修正案可以在多個對應方中執行，每個對應方均應被視為原件，所有對應方加在一起應構成同一個文書。

13。電子 簽名。雙方承認並同意，在遵守本款條款的前提下，本修正案可以通過電子 或數字簽名執行，無論出於何種目的，電子簽名都應被視為原始簽名，並具有與 原始簽名相同的效力和效力。“電子或數字簽名” 應包括原始 簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本（例如，pdf 格式的電子郵件）或使用雙方 均可接受的數字簽名服務提供商，如果發送方沒有相反的書面指示，則一方通過傳真、電子郵件或其他電子或數字手段將 這樣的電子簽名傳輸給另一方（即) 此 應通過以下方式構成本修正案的執行和交付發送方。本協議通過電子 或數字簽名執行本修正案的任何一方應在收到請求後儘快向接收方提供本修正案的原始 簽名，但不這樣做不應影響本修正案的有效性。

在下一頁上簽名。

為此，本協議各方 自上述第一天和第一年起執行了本修正案，以昭信守。

附錄 A

電力

第 10.2 節：電力。(a) Sublandlord 向房屋提供的電力應足以滿足每可租用 平方英尺六 (6) 瓦特的需求負荷，不包括建築物暖通空調系統，並承諾子租户對 電力的使用和消耗在任何時候都不得超過該量，也不得超過任何供電設施和裝置 的容量或正在房舍內使用。收到Sublandlord的通知後，分租人應立即停止使用Sublandlord的電氣工程師合理確定會導致子租户 超過該容量的任何 電氣設備。房屋、為樓層提供服務的建築物暖通空調系統以及樓層 公共區域的耗電量應由Sublandlord安裝的電錶決定，費用由Sublandlord承擔，分租人應向 Sublandlord支付額外租金，如下所示：（i）向房屋提供的計量電力的實際成本；（ii） Sublandant 按比例分配為房舍所在樓層 提供大樓 HVAC 系統的計量電力的實際成本（根據可租平方英尺的比率計算）房屋占房屋所在樓層整層可出租平方英尺 英尺）；（iii）向房舍所在樓層公共區域提供的 計量電力的實際成本中分攤的比例（基於房舍 可出租平方英尺與房舍所在整層可出租平方英尺的比率）；以及 (iv) 占上述 (i) — (iii) 中規定的費用總額的百分之三 (3%)（“電費 ”）。向場所、為樓層提供服務的建築物 HVAC 系統和樓層公共區域 提供的電力成本等於實際費率（定義見下文）乘以在支付此類費用期間用於上述目的的 電量的千瓦時。分租人的款項應在收到一份聲明後三十 (30) 天內支付，該報表列出了在此期間用於上述目的的千瓦時 、實際費率以及分租人付款的計算方法。就本文而言， “實際費率” 一詞是指Sublandlord向 建築物供應一 (1) 千瓦時電力的實際成本，該費率應通過以下方式確定：(A) Sublandant 付款所涵蓋的時期 的建築物電費總額除以 (B) 向該建築物提供的千瓦時電量在這段時期的建築。 子租户還應向Sublandlord Subtenant支付維護和維修樓層電錶的維護和維修費用份額（基於房屋可出租平方英尺 與整層可出租平方英尺的比率）。

(b) Sublandlord 保留在向子租户發出不少於三十 (30) 天 天通知後隨時停止向房舍內的子租户提供電力的權利，前提是這種中斷同樣適用於佔用大樓 25 層空間的所有子租户。如果Sublandlord根據Sublandlord的選擇行使此處規定的終止權，則本租約 將繼續完全生效，不受影響，但自此 終止生效之日起，(i) 不再根據本租約支付電費，(ii) 分租人應安排直接從公用事業公司獲得 電力向建築物供電的公司，（iii）分租人可能需要獲得的所有電錶、設備和其他 設施直接來自此類公用事業公司的電力應由 Sublandlord 安裝，費用由Sublandlord承擔，並且 (iv) 任何此類設施均應由分租人維護，費用由分租人承擔，並且 應遵守Sublandlord和/或公用事業公司可能要求的條件，Sublandlord不因此對子租户承擔任何責任，也不得將其視為減免或目前或以後頒佈、頒佈或發佈的任何 法律、規則或法規所指的服務減少。

(c) 如果 向Sublandlord或其代理人徵收與向子租户出售或轉售電力有關的任何税款或費用，則子租户契約並同意， 在法律允許的情況下，分租人應將此類税款或費用按比例分攤給子租户，並由子租户 根據要求支付給Sublandlord或其代理人，作為額外租金，不作抵消或扣除。在租賃期內，根據向建築物供電的公用事業公司的規定，分租人 應遵守適用於服務設備、佈線和 要求的所有當前和未來一般規則、法規、條款和條件。

(d) 如果場所內有 個包含美國環保局能源之星® 評級 系統所定義的高密度計算設備的數據中心，Sublandlord 可能會要求按照能源之星安裝單獨的計量或分表設備來監控 計算機的用電情況（子租户負責任何此類儀表或亞米表的費用及其安裝和連接 ）。子租户應每月向Sublandlord報告該電錶測得的耗電量。

(e) 儘管 本協議中包含任何相反的規定，Sublandlord 對子租户可能因 場所的電力供應不可用或中斷或者此類電流的數量、特徵或性質的變化而可能遭受或產生的任何損失、損害 或費用不承擔任何責任或責任，且此類變化、中斷或不可用不得 全部或部分構成實際或推定的驅逐，或使分租人有權獲得任何減免或減少租金，或因為 給子租户帶來不便或煩惱、子租客業務受到傷害或中斷或其他原因，解除 子租户在本租約下的任何義務，或要求Sublandlord或任何Sublandlord方承擔任何責任。

(f) Sublandlord 應根據需要配置、安裝和更換場所內所需的所有照明管、燈泡、燈泡和鎮流器，費用由子租户 自行承擔（除非初始安裝費用由Sublandlord承擔），但Sublandlord 的 費用應符合Sublandlord不時生效的正常費率。在本租約到期或更早終止時，所有安裝的照明管、燈泡、 燈泡和鎮流器應成為Sublandlord的財產。