美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

[X]根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止12月31日, 2019.

或

[]根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

的過渡期 至 .

委託文件編號：001-33519

公共存儲

(註冊人在其章程中指定的確切名稱)

(818) 244-8080

(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：無(班級名稱)

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。

是[X]不是[]

如果註冊人不需要根據交易法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。

是[]不是[X]

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。

是[X]不是[]

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。

是[X]不是[]

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。[]

‎

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。

是[]不是[X]

截至2019年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值：

普通股，每股面值0.10美元- $35,489,494,000（根據每股238.17美元計算，這是公司普通股於2019年6月30日在紐約證券交易所（“紐約證券交易所”）的收盤價）。

截至2020年2月21日， 174,758,632發行在外的普通股，每股面值0.10美元。

‎以引用方式併入的文件

就2020年舉行的股東周年大會而提交的正式代表委任書的部分內容，以提述方式併入本年報第三部分（以表格10-K形式提供）。

第一部分

第1項。業務

前瞻性陳述

本10-K表格年度報告包含1995年《私人證券訴訟改革法案》所指的前瞻性陳述。本文件中的所有陳述，除歷史事實陳述外，均為前瞻性陳述，可通過使用“預期”、“相信”、“預期”、“應該”、“估計”和類似表述來識別。

這些前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，這可能導致我們的實際結果和表現與前瞻性陳述中明示或暗示的內容存在重大差異。 可能影響未來結果和績效的因素和風險包括但不限於第1部分中描述的因素和風險， 項目1A，“風險因素” 以及我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的其他文件中，包括：

與房地產所有權和運營相關的一般風險，包括需求變化，與開發、收購和擴建自助倉儲設施相關的風險，環境污染的潛在責任，自然災害以及財產税、房地產和分區法律法規的不利變化;

與我們經營所在市場的國家和地方經濟衰退相關的風險，包括與當前經濟狀況和我們客户的經濟健康狀況相關的風險;

來自新的和現有的自助倉儲和商業設施以及其他倉儲替代品的競爭的影響;

我們現有的自助倉儲設施在與新開發的設施競爭時可能處於不利地位的風險，這些設施更具視覺和客户吸引力;

我們在成功評估、融資、整合到我們現有的運營中以及管理我們直接收購或通過收購擁有和運營自儲設施的實體而收購的物業方面存在困難;

越來越依賴谷歌作為客户獲取渠道;

與國際業務相關的風險，包括但不限於不利的外幣匯率波動、税法變化以及可能對我們的收益和現金流產生不利影響的當地和全球經濟不確定性；

參與合資企業的風險；

法律和監管環境的影響，包括管理環境問題的聯邦、州和地方法律法規的變化、税收、我們的租户再保險業務、我們自助存儲空間的定價和勞動力；

與我們可能不符合房地產投資信託基金(“REIT”)資格，或我們的REIT子公司的應税收入確定面臨挑戰有關的税收支出增加的風險；

由於潛在的2020年11月加州投票倡議(或其他類似行動)可能導致的風險，該倡議可能會取消13號提案對我們加州房地產的財產税保護，並導致我們的加州財產税支出大幅增加；

美國的變化(“U.S.”)與房地產投資信託基金和其他公司徵税有關的聯邦或州税法；

安全漏洞或我們的網絡、系統或技術故障可能會對我們的運營或我們的業務、客户和員工關係或導致欺詐性付款；

風險相聯具有一定業務風險的自保，包括財產和意外傷害保險、員工健康保險和工傷賠償責任；

難以以合理的成本籌集資金；

我們開發或擴建設施的項目出現延誤和成本超支；

正在進行的訴訟和其他法律和監管行動可能會分散管理層的時間和注意力，要求我們支付損害賠償和費用，或限制我們的業務運營；以及

由於戰爭或恐怖主義的影響而產生的經濟不確定性。

這些前瞻性陳述僅説明截至本報告日期或聲明中所列日期。我們所有的前瞻性陳述，包括本報告中的前瞻性陳述，都完全受本聲明的限制。我們明確表示，不承擔任何公開更新或以其他方式修改任何前瞻性表述的義務，除非法律明確要求，否則，無論是由於新信息、新估計，還是由於這些前瞻性表述發佈之日後的其他因素、事件或情況。鑑於這些風險和不確定性，您不應依賴本報告中的任何前瞻性陳述，或管理層可能不時口頭或書面作出的任何前瞻性陳述，既不是對未來事件的預測，也不是對未來業績的保證。

一般信息

公共存儲(這裏指的是“公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)是馬裏蘭州房地產投資信託基金的一家公司，成立於1980年。

截至2019年12月31日，我們的主要業務活動如下：

(i)自助存儲運營：我們收購、開發、擁有和運營自助存儲設施，提供按月出租的存儲空間，供個人和企業使用。我們是美國最大的自助倉儲設施所有者和運營商。截至2019年12月31日，我們在2,483個自助倉儲設施中擁有直接和間接股權，我們整合了位於美國38個州的自助倉儲設施(總計1.69億淨可出租平方英尺的空間)，以“Public Storage”品牌運營。

(Ii)輔助作業：我們為客户存儲在我們的自助存儲設施中的商品損失再保險，並在我們的自助存儲設施銷售商品，主要是鎖和紙箱。

(Iii)PS商業園的投資：我們有一家42%的股權在PS Business Parks，Inc.(“PSB”)的權益，這是一家擁有、運營、收購和開發商業物業的公共房地產投資信託基金，主要是多租户Flex、寫字樓和工業園區。截至2019年12月31日，PSB擁有並運營2760萬平方英尺的可租賃商業空間。

(Iv)對舒加德的投資：我們擁有舒爾加德自助倉儲公司35%的股權，舒爾加德是一家在布魯塞爾泛歐交易所上市的上市公司，交易代碼為“Shur”，該公司在西歐七個國家擁有234個自助倉儲設施(1300萬淨可出租平方英尺)，以“舒爾加德”品牌運營。我們相信，舒爾加德是西歐最大的自助倉儲設施所有者和運營商。

截至2019年12月31日，我們還為第三方管理着55個自助倉儲設施。為了進一步提高我們的規模經濟並利用我們的品牌，我們於2018年開始努力通過一個專門的內部銷售、管理和實施團隊來擴大我們管理的設施數量。在截至2019年12月31日的年度內，我們在第三方管理平臺上增加了22個設施。截至2019年12月31日，我們有合同管理另外27個設施，這些設施目前正在建設中，建成後將進行管理。隨着時間的推移，我們將向我們的平臺添加多少第三方管理的設施尚不確定。我們還擁有90萬平方英尺的可出租商業空間，主要由公安局管理。

在本報告所述的所有期間，我們已選擇被視為房地產投資信託基金，如經修訂的1986年國內收入法(下稱“守則”)所界定。作為房地產投資信託基金，如果我們每年分配100%的“REIT應税收入”(通常是淨租金和不動產、股息和利息收益)(為此，可能會考慮在下一年支付某些分配)，並且如果我們符合某些組織和運營規則，我們就不會產生美國聯邦所得税。我們相信，我們在本文所述的所有時期都達到了這些要求，我們預計將繼續選擇並符合REIT的資格。

我們每年向美國證券交易委員會提交10-K表格，其中包括由我們的獨立註冊會計師認證的財務報表。我們還通過Form 10-Q向美國證券交易委員會每季度報告一次，其中包括未經審計的財務報表。我們預計會繼續這樣的報道。

在我們的網站www.Public storage.com上，我們免費提供我們的Form 10-Q年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告，以及在報告和修訂以電子方式提交給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快對這些報告進行所有修訂。我們網站上包含的信息不是本10-K表格年度報告的一部分，也不以引用方式併入本年度報告。

競爭

我們相信，我們的客户通常將他們的商品存放在距離他們的家或企業半徑三到五英里的範圍內。我們的設施使用與我們類似的營銷渠道，包括互聯網廣告、標牌和橫幅，與附近的其他運營商擁有的自助存儲設施競爭，並提供與我們類似的服務。因此，競爭是顯著的，並影響我們設施的入住率、租金、租金收入和運營費用。

在過去三年中，由於開發新物業的有利經濟效益，在我們運營的許多市場中，新的自助倉儲設施的開發明顯增加。這些新開發的設施與我們擁有的許多設施競爭，對我們的入住率、租金和租金增長產生了負面影響。供應的增加在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、芝加哥、達拉斯、丹佛、休斯頓、邁阿密、紐約和波特蘭最為顯著。

自助倉儲設施的所有權和運營高度分散。作為自助倉儲設施的最大所有者，我們相信我們擁有美國約7%的自助倉儲面積，美國五大自助倉儲所有者合計擁有約16%，其餘84%由地區和本地運營商擁有。

該行業所有權高度分散的部分原因是，當地自助倉儲設施的管理相對簡單，因此小規模業主可以在基本盈利水平上運營自助倉儲設施，而不需要重要的管理或運營基礎設施。然而，我們相信，這項業務固有的規模經濟導致我們能夠在更高的水平上運營自助存儲設施

每平方英尺的現金流超過其他沒有我們規模的運營商。有關這些規模經濟的進一步討論，請參閲下面的“業務屬性”。

雖然這種分散為我們提供了隨着時間的推移獲得更多設施的機會，我們的規模使我們能夠從所收購的物業中提取更多現金流，但我們與各種各樣的機構和其他投資者競爭出售的設施，這些機構和其他投資者也將自助存儲設施視為有吸引力的投資。可用於房地產投資的資金量極大地影響着對設施所有權權益的競爭，進而影響到我們新獲得的投資所能獲得的收益。

最近，較大的國家運營商(包括我們自己)正在提供收費管理其平臺上第三方擁有的設施(“第三方管理”)，而谷歌正在為小型運營商提供一個更方便的平臺，以便在付費搜索競標活動中與較大運營商競爭，以推動網絡流量和增加預訂。這兩個發展有可能削弱我們相對於規模較小的所有者/運營商的競爭優勢。這一趨勢的影響程度取決於(I)有多少較小的運營商將選擇利用第三方管理，(Ii)大型國家運營商在多大程度上尋求增加第三方管理下的物業數量，以及(Iii)較小的運營商在多大程度上被谷歌的營銷平臺吸引並能夠改善其營銷效果。

我們通常在主要市場擁有設施。我們相信，我們在主要大都市中心擁有相當大的市場份額和集中度，2019年我們約70%的同店收入來自人口水平最高的20個大都會統計地區(每個地區，被美國人口普查局定義為MSA)。我們認為這是相對於其他自助存儲運營商的競爭優勢，其他自助存儲運營商在主要MSA中沒有我們的地理集中度和市場份額。

業務屬性

我們相信，我們擁有幾個主要的商業屬性，使我們能夠有效地競爭：

集中式信息網絡：我們的集中報告和信息網絡使我們能夠識別不斷變化的市場狀況和運營趨勢，分析客户數據，並在自動化的基礎上快速改變我們每個物業的定價和促銷，以及推動營銷支出，如付費搜索引擎上各種付費搜索術語的相對競價水平。

便捷的購物體驗：客户可以通過以下營銷渠道方便地購買可用的存儲空間，查看設施位置、大小、氣候控制等便利設施以及定價等屬性：

我們的桌面和移動網站：網絡營銷渠道是重要的客户來源。我們2019年大約75%的入住是通過我們的網站獲得的，我們相信，許多通過我們的呼叫中心直接預訂或到達設施並在沒有預訂的情況下入住的其他客户，已經通過我們的網站在線審查了我們的定價和可用性。我們尋求定期更新我們網站的結構、佈局和內容，以提高我們在谷歌和相關網站的“無償”搜索中的排名，提高我們在“有償”搜索活動中的出價效率，並最大限度地提高用户在我們網站上預留空間的可能性。

我們的呼叫中心：我們的呼叫中心配備了熟練的銷售專家。客户通過撥打我們在搜索引擎或我們網站上提供的廣告免費電話號碼到達我們的呼叫中心。我們相信，讓客户選擇與呼叫中心代理互動，儘管相對於在我們網站上進行預訂的邊際成本更高，但會增強我們與潛在客户達成銷售的能力。

我們的物業：顧客還可以在我們的任何一家設施購物。物業經理可以訪問我們網站和呼叫中心代理提供的相同信息，並可以通知

該站點或我們附近其他存儲設施的可用空間的客户。物業經理接受的培訓是，最大限度地將這種“走進來”的購物者轉化為顧客。

管理規模經濟：我們業務的規模和範圍使我們能夠通過將設施維護、員工薪酬和福利計劃、收入管理以及標準化操作程序的開發和記錄等許多職能集中起來，實現高運營利潤率和較低的管理成本相對於收入。我們還相信，我們的主要市場集中度提供了管理效率，這源於我們的大部分設施都非常接近彼此。

營銷規模經濟：相對於行業其他公司分散的所有權和運營，我們的主要市場集中度，再加上我們公認的品牌名稱，提高了我們在用於自助存儲的無償在線搜索結果中的顯着性，並降低了我們針對多關鍵字廣告的平均每次點擊成本。這種集中度和由此產生的交易量使我們能夠有效地利用系統的競標策略，最大化我們在多個關鍵字上的投資回報。

品牌認知度：我們相信，由於我們在38個州的主要市場的覆蓋範圍、我們的設施非常顯眼，以及我們設施獨特的橙色門和標牌，“公共存儲”品牌名稱是自助存儲行業中最知名和最知名的名稱。我們認為“公共存儲”名稱是使用互聯網搜索引擎進行自我存儲的客户使用最頻繁的搜索詞之一。我們相信，舒爾加德使用的“舒爾加德”品牌在歐洲是一個久負盛名的有價值的品牌。我們相信，與其他運營商相比，我們的品牌知名度導致潛在存儲客户考慮我們的設施的比例很高。

增長和投資戰略

我們正在進行的增長戰略包括：(I)改善我們現有自助倉儲設施的運營業績，(Ii)收購更多設施，(Iii)開發新設施，併為我們現有設施增加更多自助存儲空間，(Iv)參與我們對PSB的投資增長，以及(V)參與我們對舒爾加德的投資增長。雖然我們的長期策略包括這些元素，但在短期內，我們資產基礎在任何時期的增長水平取決於資本的成本和可獲得性，以及可供選擇的投資選擇的相對吸引力。

我們不時地探索將我們的活動擴展到其他國家。任何此類戰略擴張都很可能涉及收購現有運營商平臺的權益。不能保證未來會發生任何此類擴張，也不能保證擴張的時機。

提高現有設施的運營業績：我們尋求通過最大化收入和控制運營成本來增加現有自助倉儲設施的淨現金流。我們尋求通過在入住率和新租户和現有租户的租金之間取得適當的平衡，通過定期調整(I)我們的促銷和其他折扣，(Ii)我們向新客户和現有客户收取的租金，以及(Iii)我們的營銷支出和強度，來實現收入的最大化。我們通過觀察它們對網絡和呼叫中心流量、預訂、遷入、遷出、租户停留時間和其他響應指標的影響，為這些定價和營銷決策提供信息。我們還尋求控制運營成本，通過利用信息技術和我們的規模經濟，有效地監督我們面向客户的和後臺物業管理人員，併為客户提供方便的購物選擇，為新的、現有的和潛在的客户提供良好的體驗。

收購其他人在美國擁有的房產：我們尋求通過收購價格誘人、地理位置優越的現有自助倉儲設施來利用自助倉儲業務的碎片化。我們相信，我們在美國幾乎所有主要市場的存在和了解，增強了我們發現有吸引力的收購機會的能力。關於我們現有設施的租賃率和入住率的數據為我們評估收購機會的潛力提供了優勢。我們在競標特定市場設施時的積極程度取決於許多因素，包括未來增長的潛力、建築和位置的質量、我們期望設施在我們的平臺上運營時的現金流，以及設施與

我們目前的地理足跡，以及我們的資本預期回報率。從2015年1月1日到2019年12月31日，我們總共從第三方收購了163個設施，總成本為14億美元。我們將在2020年繼續尋求收購物業；然而，收購現有設施存在激烈的競爭，自助存儲所有者出售的意願基於許多變量，包括潛在的再投資回報、對未來增長的預期、估計價值、債務融資成本以及個人考慮。因此，我們不能保證我們可能獲得的設施水平。

開發新的自助存儲設施並擴大現有設施：新的自助存儲地點的開發和現有設施的擴展一直是增長的重要來源。自2013年初以來，我們擴大了我們的發展努力，部分原因是現有設施的價格大幅上升，在許多情況下遠遠高於開發新設施的成本。截至2019年12月31日，我們已有開發流程，將開發12個新的自助倉儲設施，並擴建35個現有的自助倉儲設施，這將增加約440萬平方英尺的可出租淨面積，成本為6.192億美元。其中一些項目受到重大意外情況的影響，如應享權利的批准。我們預計將繼續尋求更多的開發項目；然而，由於各種限制，未來的開發水平可能會受到限制，例如難以找到滿足我們經風險調整的收益率預期的項目、在某些城市獲得自助存儲活動的建築許可方面的挑戰，以及在採購優質建築材料、勞動力和設計元素方面的挑戰。

參與PS Business Park，Inc.的發展： 我們對PSB的投資提供了另一種資產類型的多元化。PSB是一家在紐約證券交易所上市的獨立上市公司。截至2019年12月31日，我們擁有PSB 42%的股權。

PSB尋求擴大其在現有市場的資產基礎，並增加其擁有的投資組合的現金流。截至2019年12月31日，PSB擁有和運營約2,760萬平方英尺的可出租商業空間，企業價值約為67億美元(基於PSB普通股的交易價格加上截至2019年12月31日的優先股清算價值)。

參與舒爾加德的成長：我們相信舒爾加德是西歐最大的自助倉儲公司。它在法國(主要是巴黎)、瑞典(主要是斯德哥爾摩)、英國(主要是倫敦)、荷蘭、丹麥(主要是哥本哈根)、比利時(主要是布魯塞爾)和德國擁有並運營234個自助倉儲設施，淨可出租平方英尺約為1300萬平方英尺。2018年10月15日，舒爾加德以5.75億歐元的總收益完成了2500萬股普通股的首次全球發行(以下簡稱發行)，其股票開始在布魯塞爾泛歐交易所交易，交易代碼為“Shur”。作為此次發行的結果(我們沒有在此次發行中獲得任何額外的普通股或出售我們現有的任何股份)，我們在舒爾加德的股權從49%下降到35.2%。

歐洲的客户對自助存儲的認知度和可用性明顯低於美國。然而，隨着客户對自助存儲的認識和產品供應的增加，我們相信歐洲對存儲空間的需求可能會增加。我們相信，舒爾加德可以通過開發新的能源設施和收購現有設施來利用潛在的增加的需求。從2014年1月1日至2019年12月31日，舒爾加德以約3.981億美元從第三方手中收購了39個設施，並開設了10個開發物業，總成本約為1.229億美元。截至2019年12月31日，舒爾加德擁有收購六處物業的合同，並有六處物業正在開發中。

財務狀況和成長性資本來源

作為REIT的資本約束:雖然作為REIT使我們能夠最大限度地減少聯邦和州所得税支出的支付，但我們必須將100%的應税收入分配給我們的股東。這一要求限制了可以保留和再投資於業務的運營現金流，增加了我們對籌集資本為增長提供資金的依賴。

獲得資本：由於籌集資本對我們的增長非常重要，我們努力保持強勁的財務狀況，其特點是強大的信用指標，包括相對於我們的總資本和運營現金流的低槓桿率。根據主要評級機構穆迪和標準的評級，我們是評級最高的REITs之一

我們的優先債務被標準普爾評為“A”級，被穆迪評為“A2”級。我們的每一系列優先股的信用評級分別為穆迪的“A3”和標準普爾的“BBB+”。我們的信用狀況和評級使我們能夠有效地進入公共和私人資本市場籌集資金。

雖然我們必須分配我們的應税收入，但如果我們的税收折舊超過我們的維護資本支出，我們仍然能夠保留運營現金流。近年來，我們每年保留約2億至3億美元的現金流。超過留存現金流的資本需求通過：(I)優先股權益、(Ii)中長期債務和(Iii)普通股權益來滿足。我們根據相對成本、可獲得性、對槓桿的渴望以及債務契約等資本來源的某些特徵造成的潛在約束，在這些資本來源中進行選擇。我們將我們的信用額度以及短期銀行貸款視為過渡性融資。

我們也可以通過合資融資或出售物業來籌集資金，但我們目前沒有計劃使用這些資金來源。

優先股：優先股是長期資本的重要來源。雖然優先股的票面利率通常超過長期債務的利率，但我們認為，發行優先股是一個有利的資本來源，因為它不需要償還，而且根據我們的選擇，我們可以在五年後贖回證券，例如，如果市場票面利率下降，我們可以更低的利率重新發行新證券。

儘管有這些有利的特點，但優先證券的發行利率和市場條件可能會不時波動或效率低下，而且任何特定發行中可以發行的金額在任何一個時間點通常被限制在約3億美元，因為對這些證券的需求主要來自散户投資者，而不是機構投資者。

未償還優先股的水平保持相對不變，截至2014年12月31日，未償還優先股總額為43億美元，截至2019年12月31日，未償還優先股總額為41億美元。然而，在此期間，我們根據我們的贖回選擇權定期贖回優先股，並以較低的利率發行新的優先股，將平均票面利率從2014年12月31日的5.88%降至2019年12月31日的5.12%。

截至2020年2月25日，我們認為優先證券的市場票面利率接近4.75%。截至2020年2月25日，我們有權在提前30天通知的情況下贖回以下系列優先證券：5.375%系列V優先股(4.95億美元)、5.200%系列W優先股(5億美元)和5.200%系列X優先股(2.25億美元)。這類優先股的贖回將取決於許多因素，包括我們發行替代優先證券的速度。

中長期債務：我們已將未償債務從2014年12月31日的6,400萬美元增加到2019年12月31日的19億美元，並於2020年1月24日額外發行了5億歐元(551.6美元)的優先無擔保債務。截至2020年2月25日，我們的25億美元未償債務的平均利率約為2.43%。雖然我們增加了將債務作為資本來源的使用，並擁有廣泛的權力，可以在不經優先股或普通股股東投票的情況下發行債券，但我們預計將繼續保持保守的資本充足率，不會通過有效地對我們的到期日進行“階梯”來使自己面臨重大的再融資風險。

普通股權益：除了合併，最引人注目的是2006年與舒爾加德存儲中心的合併，我們沒有通過發行普通股籌集資金，因為已經有了成本更低的替代方案。然而，我們相信我們的普通股市場是流動的，2019年的平均交易量約為每天885,000股普通股，因此，普通股是一個重要的潛在資本來源。

過橋融資：我們有一個5.00億美元的循環信貸額度，我們偶爾會將其用作臨時“過橋”融資，以及短期銀行貸款，直到我們能夠籌集到較長期的資本。自.起

截至2019年12月31日，我們的循環信用額度上沒有未償還的借款，也沒有短期銀行貸款。

合資企業融資：我們過去曾參與過與機構投資者的合資企業，以收購、開發和運營自助倉儲設施，最引人注目的是我們在上市前擁有舒爾加德的合資企業。除其他考慮因素外，合資企業融資的任何未來用途將基於合資企業融資相對於其他資本來源的相對成本。我們目前沒有任何利用合資企業融資的計劃。

出售物業：一般來説，我們只有在通過譴責程序被迫這樣做的情況下才會處置自助儲存設施。由於我們認為我們是自助式倉儲設施的最佳運營商，我們通常發現我們無法在出售物業時獲得足夠的價值，因為潛在買家無法從物業中儘可能多地提取現金流。因此，我們目前預計不會通過出售自助存儲設施籌集大量資金；然而，我們不能保證不會。

房地產投資和未合併的房地產實體

與我們的投資有關的投資政策和做法以下是我們的投資實踐和政策，儘管我們預計不會有任何重大變化，但我們的董事會(“董事會”)可以在沒有股東投票的情況下改變這些做法和政策：

我們的投資主要包括對自助式倉儲設施的直接所有權，以及在我們控制的實體中的部分權益，這些自助式倉儲設施是我們在美國以“公共存儲”品牌管理的。我們對自助式倉儲設施的投資在下面的第2項“物業”中有更詳細的描述。

我們擁有舒爾加德的所有權權益，舒爾加德擁有位於歐洲的“舒爾加德”品牌的儲存設施。

其他收購的房地產權益將主要包括從第三方收購財產，以及在較小程度上，在我們已經擁有權益的實體中的部分權益。

在較小程度上，我們擁有現有商業物業(在第二項“物業”中所述)的權益，包括商業和工業租賃空間，主要是通過我們對PSB的投資。

未合併的房地產實體擁有的設施

截至2019年12月31日，我們在PSB和Shurard(上文討論)擁有所有權權益，我們不控制或整合這兩個權益。

公安局和舒爾加德的債務對我們沒有追索權。請參閲我們2019年12月31日財務報表的附註4，以進一步披露我們在PSB和Shurard的投資。此外，公共服務局的公開申報文件可在其網站www.psBusiness parks.com和美國證券交易委員會網站上查閲，舒爾加德公司的公開申報文件和公開報道的信息可在其網站https://corporate.shurgard.eu和盧森堡證券交易所的網站http://www.bourse.lu.上獲得

塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森擁有的加拿大自助倉儲設施

在2019年12月31日，我們的董事會成員Tamara Hughes Gustavson擁有並控制63加拿大的自助式存儲設施。這些設施以“Public Storage”商標運營，我們授權這些設施的所有者在加拿大以免版税、非獨家的方式使用。我們在這些設施中沒有所有權權益，我們在加拿大也沒有擁有或運營任何設施。如果我們選擇在加拿大收購或開發我們自己的設施，我們將不得不在加拿大共享“Public Storage”名稱的使用。我們有一個

在受到限制的情況下，如果業主同意出售這些設施，優先購買權有權獲得從事這些設施運營的公司的股票或資產。我們的子公司對客户儲存在這些設施中的貨物損失風險進行再保險，並已收到約150萬美元、130萬及$110萬截至2019年12月31日、2018年及2017年12月31日止年度。我們繼續獲得這些保費的權利可能是有資格的。

債項的限制

我們的循環信貸安排、美元票據和歐元票據包含各種慣常的金融契約，包括對我們以抵押抵押財產的能力的限制，以及對債務水平的限制。我們相信，截至2019年12月31日，我們都遵守了每一項公約。

員工

截至2019年12月31日，我們在美國約有5900名員工，主要從事房地產運營。

季節性

我們對自助儲物空間的需求經歷了輕微的季節性波動，夏季月份的需求和租賃率通常高於冬季月份。我們認為，這些波動的部分原因是夏季期間流動活動增加。

保險

我們通過國際公認的保險公司承保財產、地震、一般責任、僱員醫療保險和工傷賠償，但有免賠額。我們的一般責任免賠額是每次發生200萬美元。我們每年的財產損失免賠額為每次2500萬美元。一旦超過3500萬美元的事故總損失達到3500萬美元，這項免賠額就會減少到500萬美元500萬美元。保險公司對這些保單的財產損失限額為7,500萬美元，一般責任損失限額為102.0美元，高於最近的工程和精算研究中確定的個別災難性事件可能發生的最大可能損失的估計；然而，如果發生多個災難性事件，這些限額可能會被超過。

我們從獨立的第三方保險公司為我們的客户提供保險的計劃進行再保險。該計劃涵蓋客户因特定命名的危險(地震不在本計劃範圍內)而對存儲在我們設施中的貨物造成的損失索賠，每個存儲單元的最高限額為5,000美元。我們對該計劃中的所有風險進行再保險，但對於每次事件超過500萬美元的損失，我們購買保險以承保這一風險，上限為1500萬美元。我們受到幾個州的許可要求和法規的約束。客户可以根據自己的選擇參與該計劃。截至2019年12月31日，我們的自助存儲客户持有的證書約為935,000份，總覆蓋金額約為3美元。21000億美元。

第1A項。風險因素

除了我們的Form 10-K年度報告中的其他信息外，您還應該考慮下面描述的風險，我們認為這些風險對投資者評估公司可能是重要的。本部分包含前瞻性陳述，在考慮這些陳述時，您應參考第1項“業務”中描述的對前瞻性陳述的限制和限制。

我們對房地產風險有很大的敞口。

由於我們的業務主要是收購、開發和經營房地產，我們面臨着與房地產所有權和經營有關的風險，可能導致收入減少、費用增加、資本支出增加或借款增加，這可能會對我們的經營業績、可用於分配或再投資的現金流以及我們的股票價格產生負面影響:

自然災害或恐怖襲擊可能對我們的設施造成破壞，導致成本增加和收入減少。自然災害，如地震、火災、颶風和洪水，或恐怖襲擊，可能會對我們的設施造成重大破壞，需要大量維修費用，並使設施暫時無法居住，從而減少我們的收入。損失和業務中斷損失可能超過我們的保險覆蓋範圍的總和限額。此外，由於我們對一部分風險進行自我保險，低於某一水平的損失可能不在保險範圍之內。有關第三方保險合同不包括的損失風險的説明，請參閲我們2019年12月31日財務報表的附註13。我們可能沒有為恐怖襲擊造成的損失提供足夠的保險，或者這種保險可能沒有得到維持、獲得或具有成本效益。此外，重大自然災害、恐怖襲擊、未來恐怖襲擊的威脅或由此引發的更廣泛的武裝衝突可能會對自助存儲需求和/或我們的收入產生負面影響。

氣候變化的後果，包括惡劣天氣事件，以及為防止氣候變化而採取的步驟，可能會導致資本支出增加、支出增加和收入減少：氣候變化的直接和間接影響，如破壞性天氣事件增加、火災、壽命縮短和人口減少、自然棲息地、水、食物、耕地和其他資源減少，以及由此產生的武裝衝突，可能會增加我們的成本或減少對我們自我儲存設施的需求。政府、政治和社會壓力可能會導致：(I)要求對未來新開發的設施進行成本高昂的變革，或需要改造現有設施，以通過多種途徑減少碳排放，包括改變絕緣、空間配置、照明、供暖和空調系統；(Ii)通過轉而使用碳密集度較低、但更昂貴的能源來運營我們的設施，從而增加能源成本；(Iii)通過擁有更少耐用材料、可收藏物品及其他需要儲存的物品，導致消費者減少個人的碳足跡，從而降低對自助儲存空間的需求。

包括財產税在內的運營成本可能會增加。由於各種因素，如通貨膨脹、勞動力短缺、商品和能源價格上漲、天氣、最低工資標準的提高、政府安全和房地產使用限制的變化，以及其他政府行動，我們可能會受到保險費、財產税或其他税收、維修和維護成本、工資、公用事業成本、工人補償和其他運營費用的增加的影響。在截至2019年12月31日的一年中，我們的財產税支出總額約為2.805億美元，通常取決於評估員和政府機構確定的房地產設施的評估價值，如果這些機構改變其估值方法或意見，或者如果頒佈新的法律，特別是如果採用新的方法或頒佈法律，導致我們設施高度集中的州或地區的財產税評估增加，則可能會大幅增加。另請參閲“我們面臨着加州財產税增加的風險“下面。

收購現有物業或自助倉儲運營公司會受到風險的影響，這些風險可能會對我們的增長和財務業績產生不利影響。 我們過去曾從第三方購買過自助倉儲設施，我們預計未來還會繼續這樣做。 我們面臨着來自其他房地產投資者對合適收購物業的激烈競爭。因此，我們可能無法獲得更多我們想要的物業，或者理想物業的購買價格可能會大幅提高。在將我們直接或通過收購運營公司收購的設施整合到我們的運營中的過程中出現的故障或意外情況，或我們在盡職調查期間沒有發現或預料到的情況，例如環境問題、需要的維修或延期維護、客户收集問題、承擔的債務、被收購運營公司涉及的關鍵人員的更替、新收購物業重新評估後物業税增加的影響，以及房地產投資和併購的一般風險，可能會危及收購預期收益的實現。

發展自助式倉儲設施可能會使我們面臨風險。截至2019年12月31日，我們有總計6.192億美元的開發項目流水線(視意外情況而定)，我們預計將繼續尋求更多的開發項目。開發自助存儲設施涉及重大風險，例如，由於政府或監管要求的變化或未能滿足、收入未能滿足我們的承保估計、天氣問題、不可預見的現場條件或人員問題而導致的延誤或成本增加。自助存儲空間通常不會預租，由於競爭、存儲需求減少或其他因素，新開發空間的租金可能會推遲，或者持續的現金流收益可能會減少。

自助存儲運營商之間以及來自其他存儲替代方案的競爭非常激烈我們的自助存儲設施創造了我們大部分的收入和收益。我們許多物業所在的本地市場區域的競爭非常激烈，並影響了我們的入住率、租金和運營費用。近年來，自助倉儲設施的發展有所增加，這加劇了競爭，並將隨着新開發的設施的啟用而繼續這樣做。由於可用於投資或其他原因的資金增加，其他運營商對自助存儲設施的開發可能會繼續增加，並進一步加劇競爭。

我們新開發和擴建的設施，以及我們為第三方所有者管理的設施，可能會對我們現有設施的收入產生負面影響。我們繼續開發新的自助倉儲設施，並擴大我們現有的自助倉儲設施。此外，我們正在尋求增加我們為第三方所有者管理的自助倉儲設施的數量，以換取費用，其中許多設施正在穩定過程中，靠近我們現有的穩定的自助倉儲設施。為了加快這些新設施的填滿，我們在填滿期間積極為這些空間定價。雖然我們相信這一積極的定價使我們相對於競爭對手增加了我們的市場份額，並增加了這些物業的現金流，但這種定價和增加的容量也可能對我們現有的穩定的自助存儲設施產生負面影響，這些設施靠近這些不穩定的設施。

與新開發的設施相比，我們現有的許多自助存儲設施可能處於競爭劣勢。我們和其他運營商在開發新的自助存儲設施方面取得了很大進展。與我們現有的許多穩定的自助式倉儲設施相比，這些新開發的設施通常具有高質量，外觀更新鮮和充滿活力，更便利的設施，如氣候控制，更吸引人的辦公配置，更新的元素，以及更雄偉和更有吸引力的零售設施。這種質量差異可能會對我們與這些設施爭奪新租户的能力產生負面影響，我們現有的租户可能會搬到新開發的設施。

我們可能會因環境污染或濕氣滲透而承擔重大責任現有或未來的法律規定我們有責任或可能要求我們清理我們目前或以前擁有或經營的物業上或周圍的環境污染，即使我們不對環境污染負責或不知道環境污染，或者即使此類環境污染髮生在我們參與該物業之前。我們已經對我們的大部分物業進行了初步環境評估，沒有發現任何重大責任。這些評估通常被稱為“第一階段環境評估”，包括調查(不包括土壤或地下水採樣或分析)，以及對有關場地和附近其他物業的公開信息的審查。

我們還可能承擔與水分滲透相關的責任，這可能會導致我們或我們客户的財產發黴或受到其他損害，以及潛在的健康問題。當我們收到投訴或以其他方式意識到存在空氣質量問題時，我們會實施糾正措施，並尋求與客户主動合作解決問題，但須遵守我們對此類索賠責任的合同限制。

我們不知道任何與環境污染或水分滲透相關的負債可能對我們的整體業務、財務狀況或運營結果產生重大影響。然而，我們可能沒有檢測到所有重大負債，我們可能收購具有重大未檢測到負債的物業，或者我們的物業可能出現或發展新的情況，其中任何一種情況都可能導致現金和解或對我們出售、租賃、運營或拖累受影響設施的能力產生不利影響。

經濟狀況可能會對我們的業務、財務狀況、增長和獲得資本的機會產生不利影響。

我們的收入和運營現金流可能會受到就業和人口水平下降、家庭和可支配收入以及其他一般經濟因素的負面影響，這些因素導致我們運營的每個市場對租賃空間的需求減少。

我們籌集資金為我們的活動提供資金的能力可能會受到具有挑戰性的市場狀況的不利影響。在資本和信貸市場經歷大幅波動的時期，

我們的可用資金可能會受到不利影響。如果我們無法以合理的利率籌集資本，通過擴大資產基礎實現的預期收益增長可能會受到限制。

通過我們在舒爾加德的所有權，我們可以接觸到歐洲的業務。

我們擁有舒爾加德約35%的普通股，這筆投資在2019年12月31日的賬面價值為3.399億美元，市值為12億美元(基於舒爾加德普通股的收盤價)。2019年，我們在收益中確認了1,550萬美元的股權，並收到了2,310萬美元的股息。

舒爾加德作為自助式倉儲設施的所有者、運營商和開發商，面臨着許多與我們在自助式倉儲方面相同的風險。然而，通過我們對舒爾加德的投資，我們面臨着舒爾加德經營的各個歐洲市場獨有的額外風險，這些風險可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響，其中許多風險在舒爾加德的公開申報文件中提到。這些風險包括：

貨幣風險：匯率波動可能會影響我們在舒爾加德的投資的公允價值、我們的股權收益、我們的持續股息以及任何其他相關的現金匯回。

立法、税務和監管風險：舒爾加德受制於與許可和土地使用、環境、勞工和其他領域有關的各種地方、國家和泛歐洲法律法規，以及所得税、財產法、銷售法、增值税和就業税法律。這些法律可能難以適用或解釋，並且在每個國家或地區可能會有所不同，並且由於地區、國家或地方的政治不確定性和其他因素，其形式和適用可能會發生意想不到的變化。這些變化，或舒爾加德未能遵守這些法律，可能會使其受到懲罰或其他制裁，業務流程中的不利變化，以及潛在的不利所得税、財產税或其他税收負擔。

資本匯回的障礙可能會對我們在舒爾加德的投資的實現產生負面影響：歐洲和美國的法律可能會產生、阻礙或增加我們將從舒爾加德獲得的分配或出售舒爾加德股票所得匯回國內的成本。

集體談判和知識產權的風險：在歐洲某些地區盛行的集體談判，可能會對舒爾加德的勞動力成本或運營產生負面影響。舒爾加德的許多員工都參加了各種全國性的工會。

潛在的運營風險和個別國家/地區風險：在其運營的國家，經濟放緩或異常的政治或社會變化已經並可能繼續對舒爾加德的運營現金流構成挑戰或導致未來減少。

我們所有權股份的流動性：我們沒有計劃清算我們在舒爾加德的權益。然而，儘管舒爾加德是一個公開持有的實體，但如果我們選擇這樣做，我們以有效方式清算我們在舒爾加德的股票的能力可能會受到舒爾加德相對於我們尋求出售的任何所有權股份的公開“流通股”水平的限制。我們與傳統合資夥伴的現有關係可能會進一步限制我們出售所有股份的能力，如果我們願意這樣做的話。

舒爾加德公有制結構的障礙：舒爾加德的戰略決策由董事會決定，涉及借款、出資、從第三方籌集資金以及出售或收購重大資產等活動。因此，舒爾加德可能無法利用我們認為有吸引力但我們可能無法在經濟上單獨追求的機會，或者它可能採取我們不同意的行動。

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通過我們在PSB的所有權，我們面臨着商業地產風險。

我們擁有PSB約42%的普通股權益，這筆投資在2019年12月31日的賬面價值為4.279億美元，市值為24億美元(基於PSB普通股的收盤價)。2019年，我們在收益中確認了5410萬美元的股權，並收到了6070萬美元的股息。

公安局作為房地產的所有者、經營者和開發商，面臨着許多與我們在房地產方面相同的風險。然而，由於公安局擁有商業設施，我們可能會面臨其他風險。這些風險在公安局截至2019年12月31日的10-K表格中的“第1A項”下列出。風險因素.”

休斯家族可能會對我們產生重大影響，並採取不利於其他股東的行動。 

於2019年12月31日，我們的前主席B.Wayne Hughes及其家族，包括他的女兒Tamara Hughes Gustavson和他的兒子小B.Wayne Hughes，Jr.，他們都是我們的董事會成員(統稱為“Hughes家族”)，擁有我們總已發行普通股的約14.1%。我們的信託聲明允許休斯家族擁有最多35.66%的已發行普通股，而它通常將其他個人和實體的所有權限制在我們已發行普通股的3%，除非我們的董事會批准所有權豁免，就像某些大型共同基金公司所發生的那樣。因此，休斯家族可能會對提交給我們股東投票表決的事項產生重大影響，包括選舉受託人、修改我們的組織文件、解散和批准其他非常交易，如收購企圖，這可能會導致可能對其他股東不利的結果。

收購企圖或控制權變更可能會受挫，即使對股東有利。

在某些情況下，股東可能希望改變對我們的控制權或收購我們，以實現對我們股票當時普遍市場價格的溢價，或出於其他原因。但是，以下情況可能會阻止、阻止或延遲此類交易：

馬裏蘭州法律的條款可能會施加限制，使第三方更難與公共存儲談判或實現業務合併交易或控制股份收購。目前，董事會已選擇不讓公司遵守馬裏蘭州法律的這些條款，但未來可以選擇在沒有股東批准的情況下這樣做。

為了防止因所有權水平集中而喪失我們的REIT地位，我們的信託聲明通常限制除休斯家族或“指定投資實體”以外的個人實際或建設性地擁有超過3%的我們的已發行普通股或任何類別或系列的優先股或股權股的9.9%的流通股。我們的董事會可能會授予，並且之前已經授予了特定的豁免。這些限制可能會阻礙、延遲或阻止涉及未經董事會批准的公司控制權變更的交易。

同樣，我們的信託聲明和董事會權力的當前條款也可能具有相同的效果，包括(1)對撤換受託人的限制，(2)對收購我們的實益權益股份的限制，(3)在沒有獲得股東批准的情況下，按照董事會批准的條款發行額外普通股、優先股或股權的權力，(4)我們章程中的提前通知條款，以及(5)根據馬裏蘭州法律，董事會有能力在沒有獲得股東批准的情況下，實施我們可能還沒有的收購防禦，並採取或不採取其他可能具有拖延效果的行動，阻止或阻止交易或控制權的改變。

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如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不得不支付鉅額所得税。

房地產投資信託基金受到一系列複雜的組織和業務要求的制約。符合條件的房地產投資信託基金通常不會對分配給股東的淨收入繳納聯邦所得税。我們的REIT地位也取決於PSB的持續REIT資格，這是我們在PSB中擁有大量所有權權益的結果。我們相信我們已取得REIT資格，並打算繼續保持我們的REIT地位。

我們不能保證我們有資格或將繼續符合REIT的資格，因為REIT規則的高度技術性、事實確定的持續重要性、前期未確定問題的可能性、或我們情況的變化，以及我們公司章程中的股份所有權限制，不一定確保我們的股東基礎足夠多樣化，足以使我們有資格成為REIT。就我們未能符合REIT資格的任何年度而言，除非適用某些寬免條款(給予此等寬免可能會導致重大的消費税或懲罰性税項)，否則我們不會獲準扣除已支付的股息，我們的應課税收入將須繳交公司税，而一般來説，直至取消資格後的第五年，我們才可選擇REIT地位。產生的任何税收、利息和罰款都會減少我們可用於分配給股東的現金，並可能對我們的股票價格產生負面影響。然而，在多年來我們沒有資格成為REIT的情況下，我們將不受REIT規則的約束，這些規則要求我們將基本上所有的應税收入分配給我們的股東。

我們優先股的持有者享有優先於我們普通股持有者的股息、清算和其他權利。

我們優先股的持有者有權在我們的普通股宣佈或取消任何股息之前獲得累計股息。在清算時，我們優先股的持有人將獲得每股25,000美元(或每股存托股份25美元)的清算優先權，外加任何應計和未支付的分派，然後向普通股股東支付任何款項。這些優惠可能會限制我們的普通股股東從持續分配或清算時獲得的金額。此外，我們的優先股東有權在拖欠的股息總額相當於六次或更多季度股息時選舉兩名額外的董事進入我們的董事會，無論是否連續。

我們越來越依賴谷歌來尋找我們的客户。

2019年，我們的新存儲客户中約有59%直接或間接地通過谷歌上的“無償”搜索和“付費”搜索活動獲得資源。我們相信，搜索自助存儲的絕大多數客户在其購物體驗的某個階段都會使用谷歌。谷歌正在提供工具，允許規模較小、技術含量較低的運營商競標搜索詞，這加劇了對自助存儲搜索詞的競爭。谷歌在購物體驗方面的優勢，以及谷歌允許更多的競爭對手競標自助存儲搜索術語中的位置，可能會減少我們可以獲得的新客户數量，和/或增加我們獲得新客户的成本。

優先股股東面臨一定的風險。

我們的優先股持有人在清算和分派方面擁有比我們的普通股股東更優先的權利，這為他們提供了一些保證，使他們能夠在公司清算或贖回證券時繼續支付其聲明的股息率，並收到他們的本金。然而，我們優先股的持有者應考慮以下風險：

該公司過去曾發行或承擔更多債務，未來也可能發行或承擔。優先股股東將從屬於此類債務的利息和本金支付，這將增加沒有足夠資金向優先股股東支付分配或清算金額的風險。

本公司過去及未來可能會增發優先股，雖然與現有優先股相同，但增加了沒有足夠資金向優先股股東支付分派的風險。

雖然本公司沒有這樣做的計劃，但如果本公司失去其REIT地位或不再選擇REIT地位，它將不再需要分配其應納税所得額來維持REIT地位。如果在這種情況下，公司停止支付股息，未支付給優先股股東的股息將繼續累積。優先股股東將有能力選舉另外兩名成員在我們的董事會任職，直到拖欠問題得到解決。優先股股東將不會因延遲收到分配而獲得任何補償(如利息)，而且拖欠有可能無限期累積。

税法的變化可能會對我們產生負面影響。

美國財政部和國會經常審查聯邦所得税立法、法規和其他指導方針。我們無法預測是否、何時或在多大程度上會採用新的聯邦税收法律、法規、解釋或裁決。任何立法行動可能會前瞻性地或追溯地修改我們的税收待遇，因此可能會對我們或我們股東的税收產生不利影響。

2017年12月22日簽署成為法律的減税和就業法案(TCJA)做出的變化，限制了我們扣除支付給某些高管的超過100萬美元的薪酬的能力。這可能需要我們在未來增加對股東的分配，以避免納税並保持我們的REIT地位。

我們可能會繳納一些税款，從而減少股東的可用現金。

即使我們符合聯邦所得税的REIT資格，我們的收入和財產也可能需要繳納一些聯邦、外國、州和地方税。自2001年1月1日起，該公司的某些合併公司子公司已選擇被視為“應納税的房地產投資信託基金子公司”，以繳納聯邦所得税，並與普通公司一樣納税，並受公司間交易的某些限制。如果税務機關確定我們的應税REIT子公司支付給我們的金額與無關各方之間的類似安排相比不合理，我們可能會對超出的部分徵收100%的懲罰性税，並且正在進行的公司間安排可能不得不改變，從而導致更高的持續税款支付。如果公司由於現有法律或其變化而被要求支付聯邦、外國、州或地方税或聯邦懲罰性税款，我們可用於分配給股東的現金將會減少。

此外，某些地方和州政府還對自助式倉庫租金徵税。雖然在大多數情況下，這些税款是由我們的客户支付的，但它們增加了客户自助存儲租賃的成本，並可能對我們的收入產生負面影響。其他地方和州政府未來可能會徵收自助倉儲租金税。

我們在加利福尼亞州面臨着財產税增加的風險。

我們2019年的淨運營收入中約有5.8億美元來自我們在加州的物業，我們產生了約4200萬美元的相關財產税支出。由於13號提案的影響，該提案一般將評估價值的增幅限制在每年2%，因此我們支付的評估價值和由此產生的物業税比按當前價值評估物業時要少。不時有人提出建議，以減少13號提案的有利影響，特別是在商業和工業(非住宅)房地產方面，其中將包括自助式儲存設施。2018年底，加州2020年11月全州投票通過了一項提案，該提案將創建一份“分卷提案”，總體上使13號提案“S”的保護措施僅適用於住宅房地產。最初倡議的發起人試圖對一項修訂後的提案進行限定，該提案在財產税方面具有類似的影響，但可能會有更高的通過變化。如果修訂後的倡議合格，它將取代2020年11月投票中的第一個倡議。如果採用原始或替換計劃，將終止提案13對我們物業的有利影響，我們的物業税支出可能會大幅增加，對我們的運營現金流和淨收入產生不利影響。

我們無法預測：(I)修訂後的倡議是否有資格取代第一個有保留的倡議，(Ii)最終出現在2020年11月投票中的倡議是否會獲得通過，或(Iii)未來可能會提出或通過對第13號提案的其他修改。

我們面臨正在進行的訴訟和其他法律和監管行動，這可能會分散管理層的時間和注意力，要求我們支付損害賠償和費用，或者限制我們的業務運營。

我們有超過5900名員工，超過140萬客户，我們在擁有1.69億可淨租賃平方英尺存儲空間的設施中開展業務。因此，我們在正常業務過程中或在其他方面面臨法律索賠和訴訟(包括集體訴訟)和監管執法訴訟的風險，我們可能會因這些訴訟而招致重大責任和鉅額法律費用。這些索賠和訴訟的解決可能會分散我們管理層的時間和注意力，可能涉及我們支付損害賠償或費用，所有這些都可能是重大的，並可能損害我們的聲譽和品牌。此外，任何此類決議都可能涉及我們同意限制我們業務運營的條款。法律程序的結果不能肯定地預測。我們不能保證與當前或未來的任何法律或監管程序或行動相關的損失不會超過我們可能為該等程序或行動撥備的任何準備金，或不會超過任何可用的保險範圍。任何此類法律索賠、訴訟和監管執法行動的影響，並可能對我們的經營業績、可用於分配或再投資的現金流和/或我們普通股的價格產生負面影響。

此外，通過行使權力來規範我們的活動，政府機構可能會通過增加成本或減少收入來對我們的業務產生負面影響。

我們嚴重依賴計算機系統、電信和互聯網來處理交易、支付、彙總結果和管理我們的業務。我們的計算機和通信系統出現故障或中斷可能會嚴重損害我們的業務.

我們嚴重依賴自動化信息技術和互聯網商務，超過一半的新客户來自電話或互聯網。我們通過我們的計算機系統集中管理我們業務的重要組成部分，包括我們的財務信息，我們還廣泛依賴第三方供應商來保留數據、處理交易和提供其他系統服務。這些系統容易受到停電、計算機和電信故障、黑客、計算機蠕蟲、病毒和其他破壞性或破壞性安全漏洞和災難性事件的破壞或中斷。此類事件還可能導致修復或更換此類網絡或信息系統的鉅額費用，以及在發生導致欺詐性付款或其他現金交易的違規行為時造成的實際金錢損失。因此，我們的運營可能會受到自然災害、恐怖襲擊、黑客攻擊、破壞行為、數據失竊、數據錯位或丟失、編程或人為錯誤或其他情況的嚴重影響，這些情況會導致我們的系統或我們第三方提供商的系統嚴重中斷，儘管我們使用了備份和宂餘措施。

如果我們的機密信息被泄露或損壞，包括由於網絡安全漏洞，我們的聲譽和業務關係可能會受到損害，這可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

在我們的正常業務過程中，我們會獲取並存儲敏感數據，包括潛在客户和當前客户以及員工的個人身份信息。這些信息的安全處理和維護對我們的運營和業務戰略至關重要。儘管我們認為我們已經採取了商業上合理的步驟來保護我們機密信息的安全，但由於新技術的興起以及網絡攻擊肇事者的複雜程度和活動增加，近年來信息安全風險普遍增加。儘管我們採取了安全措施，但由於網絡攻擊，我們經歷了安全漏洞，未來可能會發生更多漏洞。在這些情況下，我們的信息技術和基礎設施可能會受到攻擊，我們或我們客户或員工的機密信息可能會被泄露或挪用。任何此類違規行為都可能給我們或我們的租户帶來嚴重和有害的後果。

我們的機密信息也可能由於編程或人為錯誤或瀆職而泄露。

我們必須不斷評估和調整我們的系統和流程，以應對不斷變化的威脅形勢，因此不能保證它們足以防範所有數據安全漏洞或數據濫用。此外，隨着與信息安全、數據收集和使用以及隱私相關的監管環境變得越來越嚴格，以及地方、州、聯邦或國際層面的多個監管機構對我們的業務適用的新的和不斷變化的要求，遵守這些要求也可能導致額外的成本，或者我們可能由於不知道這些要求等各種原因而無法遵守這些要求。

任何此類信息的訪問、披露或其他丟失可能導致法律索賠或訴訟、保護個人信息隱私的法律責任、監管處罰、我們的運營和向客户提供的服務的中斷或損害我們的聲譽，任何這些都可能對我們的運營結果、聲譽和競爭地位產生不利影響。此外，我們的客户可能會對我們保護他們個人信息的能力失去信心，這可能會導致他們停止租賃我們的自助存儲設施。此類事件可能導致未來收入損失，並對我們的運營結果產生不利影響，並可能導致補救和其他成本、罰款或訴訟，這可能超過我們已購買的任何可用保險。

我們受制於加利福尼亞州的新隱私法，該法律將要求我們產生合規成本，並可能使我們面臨可能影響我們的經營業績和財務狀況的訴訟。

《加州消費者隱私法》於2020年1月1日生效。CCPA除其他外，要求收集加州居民個人信息的公司向這些居民披露他們的數據收集、使用和共享做法，允許居民選擇不與第三方共享某些數據，併為數據泄露提供新的訴訟理由。然而，加州總檢察長的法規尚未最終敲定，預計2020年將對CCPA提出更多修正案。因此，尚不清楚CCPA將做出哪些修改(如果有的話)，或者將如何解釋。雖然我們相信我們已經制定了符合CCPA要求的流程，但監管機構可能不同意我們的某些實施決定，這可能會使我們面臨訴訟、監管行動或可能增加成本或減少收入的業務實踐變化。其他州也已經或正在考慮類似於CCPA的隱私法。類似的法律可能會在我們開展業務的其他司法管轄區實施，其方式可能比CCPA更具限制性，從而增加了我們業務的合規成本和不合規風險。

我們的租户再保險業務受到政府監管，這可能會降低我們的盈利能力或限制我們的增長。

我們持有多個州保險部門頒發的有限線路自助倉儲保險代理許可證，並受州政府監管和監督。我們能否在獲得許可的司法管轄區繼續保持這些有限線路自助倉儲保險代理許可證，取決於我們是否遵守相關的規章制度。每個司法管轄區的監管當局通常擁有廣泛的自由裁量權，可以授予、續簽和撤銷許可證和批准，頒佈、解釋和實施法規，並通過定期檢查、審計和保險事務調查來評估法規的合規性探員們。由於任何司法管轄區的監管或私人行動，我們可能會被暫時或永久暫停繼續我們的部分或全部再保險業務,或者以其他方式被罰款或處罰，或者遭受不利的判決，這可能會減少我們的淨收入。

項目1B。未解決的員工意見

沒有。

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第二項。屬性

截至2019年12月31日，我們擁有位於美國38個州的2,483個自助存儲設施的控股權：

(a)有關按市場分列的土地、建築物、累計折舊、面積和物業數量的摘要，請參閲附表III：公司2019年財務報表中的房地產和累計折舊。

我們尋求通過定期審查和調整向現有客户和新客户收取的租金和促銷活動，並控制費用，使設施的現金流最大化。於截至2019年12月31日止年度，我們的自助倉儲設施的加權平均入住率及每平方英尺的平均已實現租金分別約為90.9%及17.02美元。

截至2019年12月31日，我們27項賬面淨值為1.06億美元的貸款被總計2700萬美元的應付抵押貸款票據擔保。

我們沒有關於任何一個特定自助存儲設施的最大規模的具體政策。然而，沒有任何一項貸款涉及或預計將涉及我們總資產、毛收入或淨收入的1%或更多。

自助存儲設施説明： 自助式存儲設施構成了我們的大部分投資，以相對較低的成本為個人和企業提供了可訪問的存儲空間。用户租用一個完全封閉的空間，用他們的鎖保護空間，這是用户專用的，只有用户才能進入。物業經理運營設施，並由地區經理監督。一些自助停車設施還包括可出租的無遮蓋停車區，用於存放車輛。空間按月出租，租金根據物業的位置、存儲空間的大小和影響每個特定空間的相對吸引力的其他特徵而有所不同，例如空間是否有“免下車”通道、是否靠近電梯，或者空間是否受氣候控制。我們所有的自助儲物設施都是以“公共儲物”品牌運作的。

用户包括幾乎所有人口統計羣體的個人，以及企業。個人通常儲存傢俱、家用電器、個人物品、機動車、船隻、露營車、摩托車和其他家居用品。企業通常存儲多餘的庫存、商業記錄、季節性商品、設備和固定裝置。

自助存儲設施的配置隨着時間的推移而演變。最老的設施一般由多棟單層建築組成，每個設施平均有大約500個主要是“向上”的空間，以及一個小型租賃辦公室。最普遍的新建成設施具有更高的密度足跡，有大型多層建築，帶有氣候控制和通常多達1,000個自助儲物空間，更雄偉和明顯的零售存在，以及一個突出的大型租賃辦公室，旨在吸引客户，成為一個有吸引力的、專注於零售的“商店”。我們的自助存儲產品組合包括具有最舊設施特徵的設施、具有最近建造的設施的特徵的設施，以及具有舊設施和新建造設施的特徵的設施。大多數空間的面積在25至400平方英尺之間，室內高度約為8至12英尺。

自助式倉儲設施的入住率有輕微的季節性波動，夏季的入住率一般高於冬季。我們認為，這些波動的部分原因是暑期搬家活動的需求增加，以及大學生的需求增加。

我們的自助倉儲設施地理位置多樣化，主要位於美國38個州的主要大都市市場或附近。通常，我們的自助倉儲設施位於人口稠密地區，靠近公寓樓、獨棟住宅和商業開發項目的集中地。

來自其他自助倉儲設施的競爭非常激烈，並影響我們設施的入住率、租金、租金收入和運營費用。

我們相信，自助倉儲設施在達到約90%的穩定入住率水平後，具有吸引力的特點包括高利潤率、廣泛的租户基礎、維持其狀況和外觀的資本支出水平較低以及出色的投資資本回報。從歷史上看，一旦達到穩定，我們的美國自助存儲設施在產生現金流方面通常表現出高度的穩定性。

商業物業説明：我們擁有PSB的權益，截至2019年12月31日，PSB在六個州擁有和運營約2760萬平方英尺的可租賃商業空間。截至2019年12月31日，我們在PSB的投資的賬面價值為4.279億美元，市值為24億美元，分別約佔我們總賬面價值資產的4%和21%。我們還直接擁有90萬平方英尺的可出租商業空間，主要由公安局管理。

PSB擁有的商業物業主要包括靈活、多租户的寫字樓和工業空間。靈活空間的定義是指配置了辦公和倉庫空間的建築，可以設計成適合各種用途(包括辦公室、裝配、展廳、實驗室、輕型製造和倉庫空間)。

環境問題： 當可能需要進行環境評估及估計補救成本，且相關成本可合理估計時，我們計提環境評估及估計補救成本。 我們目前的做法是進行與物業收購有關的環境調查。 儘管無法保證，但我們並不知悉我們的任何設施存在任何環境污染，而這些污染單獨或綜合起來會對我們的整體業務、財務狀況或經營業績造成重大影響。

第三項。法律訴訟

作為各種索賠、投訴和法律程序的一方，我們可能會遭受或有損失。然而，我們認為，這些或有事項的解決極有可能導致重大損失或對我們的財務狀況、運營結果或流動資金產生重大不利影響。

第四項。煤礦安全信息披露

不適用。

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第II部

第五項。註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

我們的受益普通股(“普通股”)(紐約證券交易所代碼：PSA)自1984年10月19日在紐約證券交易所上市。截至2020年2月21日，我們普通股的登記持有人約為11,573人。

我們的董事會已授權管理層在公開市場或私下協商的交易中回購最多3500萬股我們的普通股。從回購計劃開始到2020年2月25日，我們總共回購了23,721,916股普通股(均在2010年之前購買)，總成本約為679.1美元。我們的普通股回購計劃沒有到期日，截至2019年12月31日，可能有11,278,084股普通股根據我們的回購計劃進行回購。我們目前沒有回購股票的計劃；然而，未來普通股回購的水平將取決於我們的可用資本、投資選擇和我們普通股的交易價格。

請參閲項目 12.有關我們的股權補償計劃的信息，請參閲《某些受益所有者的擔保所有權和管理層及相關股東事項》。

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第六項。選定的財務數據

第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析(“MD&A”)應與我們的財務報表及其附註一起閲讀。

關鍵會計政策

我們的MD&A討論了我們的財務報表，這些報表是根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制的，受到我們的判斷、假設和估計的影響。我們2019年12月31日財務報表的附註，主要是附註2，總結了我們的重要會計政策。

我們相信以下是我們的關鍵會計政策，因為它們對我們的財務狀況和業績的描述有實質性的影響，它們要求我們對本質上不確定的事項做出判斷和估計。

所得税支出：我們已選擇被視為房地產投資信託基金，其定義見經修訂的1986年《國內税法》(下稱《守則》)。作為一家房地產投資信託基金，如果我們滿足某些組織和運營規則，我們每年全額分配的REIT應税收入不會產生聯邦所得税(為此，可以考慮在下一年支付某些分配)。我們相信，我們已經滿足了本文所述所有期間的REIT要求。因此，我們沒有記錄與我們的REIT應納税所得額相關的聯邦所得税支出。

我們對我們已滿足REIT要求的評估可能是不正確的，因為遵守税收規則需要事實確定，而我們未確定的情況可能會導致不符合本年度或前幾年的税收要求。對於我們不符合REIT資格的任何課税年度以及適用的法定寬免條款不適用的任何課税年度，我們將按至少該年度及隨後四年的所有應納税所得額的正常公司税率納税，我們可能會受到罰款和利息的影響，我們的淨收入將與我們財務報表中估計的金額存在重大差異。

此外，出於聯邦所得税的目的，我們的某些合併公司子公司已選擇被視為“應税房地產投資信託基金子公司”，這些子公司應像普通公司一樣納税，並受公司間交易的某些限制。如果税務機關認定我們的應税房地產投資信託基金子公司向我們支付的金額與無關各方之間的類似安排相比是不合理的，我們可能會對超出的部分徵收100%的懲罰性税。這樣的懲罰性税收可能會對我們的淨收入產生實質性的不利影響。

長期資產減值：我們長期資產的減值分析涉及確認減值指標、預測未來營運現金流和估計公允價值，所有這些都需要重大的判斷和主觀性。其他人可能會得出截然不同的結論。此外，我們可能沒有確定可能影響減值的所有當前事實和情況。任何不明的減值損失，或結論的變化，都可能對我們的淨利潤產生重大不利影響。

不確定負債和或有負債的應計項目：我們應計某些或有負債和其他具有重大不確定因素的負債，如財產税、工人賠償索賠、承租人再保險索賠以及涉及客户、僱員、政府機構和其他第三方的其他法律索賠和糾紛。我們根據許多因素估計此類負債，例如對過去和未來趨勢的假設，以及我們對可能結果的評估。然而，已知負債的估計可能不正確，或者我們可能不知道所有此類負債，在這種情況下，我們的應計負債和淨收入可能被錯誤陳述。

購置的房地產設施的購置價分配： 我們估計土地和建築物的公允價值，以便分配所收購物業的總購買價格。相關的估計過程涉及重大判斷。我們通過確定在同一地點建造新的專用自助倉儲設施的當前成本，並根據收購建築的實際年限、質量、狀況、便利設施和配置調整這些成本，來估計收購建築的公允價值。我們通過考慮最近成交的最直接可比較的土地銷售(“土地公司”)並調整

與被收購土地的差額交易價值，如位置質量、地塊大小和銷售日期，以得出基礎被收購土地的估計價值。對土地公司的這些調整需要重大判斷，特別是當土地公司數量較少或可用土地公司在鄰近、銷售日期或位置質量上與所收購物業缺乏相似之處時。其他人可能會對估計的公允價值得出截然不同的結論，這將導致不同的折舊和攤銷費用、出售房地產資產的收益和損失，以及我們資產負債表上的土地和建築物水平。

概述

我們的自助倉儲業務創造了我們大部分的淨收入，我們認為我們的收益增長最受我們現有自助倉儲產品組合的有機增長水平的影響。因此，管理層的大部分時間都用於最大化我們現有自助存儲設施的現金流。

我們的大部分設施與當地貿易區內其他管理良好、地理位置優越的競爭對手競爭，貿易區的半徑通常為3至5英里。除了本地競爭外，我們還須受整體經濟狀況的影響，特別是那些影響消費者消費習慣和趨勢的因素。我們相信，我們的中央信息網絡、全國電話和在線預訂系統、“公共存儲”品牌以及我們的規模經濟使我們能夠有效地應對這些挑戰。

在過去三年中，由於開發新物業的有利經濟效益，在我們運營的許多市場中，新的自助倉儲設施的開發明顯增加。這些新開發的設施與我們擁有的許多設施競爭，對我們的入住率、租金和租金增長產生了負面影響。供應的增加在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、芝加哥、達拉斯、丹佛、休斯頓、邁阿密、紐約和波特蘭最為顯著。

新供應的質量也可能使這些新設施更有效地與現有的自助存儲資產競爭。與過去50年建立的現有自助式倉儲設施相比，這些新供應的大部分設施(包括我們自己的)代表着通常具有更新鮮和活力的外觀、更多便利設施(如氣候控制)、更有吸引力的辦公配置、更新的元素以及更雄偉和更具吸引力的零售設施。

為了提高我們某些設施相對於本地競爭對手的競爭地位(包括新開發的“第五代”設施)，我們啟動了一項全面的酒店品牌重塑計劃，以開發更明顯、更具吸引力和更清晰可識別的配色方案和標牌，並升級寫字樓和其他客户區的配置和佈局，以改善客户體驗。這項計劃最初集中在有限數量的市場中的物業。我們在更多市場繼續這一計劃的程度，以及相對的工作範圍，將部分取決於該計劃的初步實施結果。

除了管理我們現有的設施以實現有機增長外，我們還計劃通過收購和開發新設施以及擴大我們現有的自助存儲設施來實現增長。自2013年初至2019年12月31日，我們以約31億美元從第三方收購了340個設施，淨可出租平方英尺2380萬平方英尺，並開設了新開發和擴建的自助存儲空間，總成本為16億美元，增加了約1510萬淨可租賃平方英尺。

在2019年12月31日之後，我們收購了或正在根據合同收購(須遵守慣常的成交條件)14自助式倉儲設施，淨可出租面積約為110萬平方英尺，價格為245.3-10萬美元。我們會繼續尋求收購物業；然而，收購現有設施的競爭非常激烈，我們無法保證我們可以購買的設施水平。

截至2019年12月31日，我們已有開發流程，將開發12個新的自助倉儲設施，並擴建35個現有的自助倉儲設施，這將增加約440萬平方英尺的可出租淨面積，耗資619.2美元。我們預計將繼續尋求更多的發展項目；然而，這種活動的水平

可能會受到各種限制，例如難以找到符合我們經風險調整的產量預期的可用地點，以及在某些城市為自我儲存活動獲得建築許可方面的困難。

我們相信，我們的開發和再開發活動在長期內會產生良好的風險調整後回報。然而，在短期內，由於為開發成本提供資金的資金成本以及包括在一般和行政費用中的相關建設和開發管理費用，我們的收益在建設和穩定期內被攤薄。我們相信，2019年產生的稀釋水平將在2020年繼續保持在類似的水平。

2018年10月15日，舒爾加德自助存儲公司(“舒爾加德”)完成了其普通股的首次全球發售(“發售”)，其股票開始在布魯塞爾泛歐交易所交易，交易代碼為“Shur”。在此次發行中，舒爾加德以每股2300萬歐元的價格向第三方發行了2500萬股普通股，總收益為5.75億歐元。總收益用於償還短期借款、投資房地產資產以及其他企業用途。我們的股權，包括3,130萬股的直接及間接按比例擁有權益，因是次發售而由49%降至約35%。有關更多信息，請參閲下面的“對舒爾加德的投資”。

截至2019年12月31日，我們預計明年的資本資源約為17億美元，超過了我們目前確定的約7.226億美元的資本需求。我們的預期資本資源包括：(I)截至2019年12月31日的4.097億美元現金，(Ii)我們循環信貸額度上的484.1億美元可用借款能力，(Iii)公開發行優先歐元計價票據的淨收益5.452億美元，以及(Iv)下一年約200-2.5億美元的預期留存運營現金流。留存運營現金流代表我們通過經營活動提供的預期現金流，減去股東分配和用於維護我們房地產設施的資本支出。

我們目前確定的資本需求主要包括目前合同下的245.3,000,000美元的物業收購，以及我們目前開發管道的剩餘支出4773,000,000美元，這些支出將主要在未來18個月發生。在2022年之前，我們沒有大量的債務本金支付。我們預計，隨着我們在開發管道中增加項目併購買更多物業，明年我們的資本需求將會增加。額外的潛在資本需求可能源於各種活動，包括贖回未償還優先證券、回購普通股或合併和收購活動，如我們2019年12月31日財務報表附註15“後續事件”中描述的潛在收購National Storage REIT；然而，不能保證近期或長期內發生任何此類活動。

看見流動性與資本資源有關我們的資本要求和為這些要求提供資金的預期資金來源的進一步信息。

2019年和2018年的經營業績

2019年，可分配給我們普通股股東的淨收入為12.728億美元，或每股稀釋後普通股7.29美元，而2018年為14.889億美元，或每股稀釋後普通股8.54美元，減少了216.1美元，或每股稀釋後普通股1.25美元。減少的主要原因是：(I)舒爾加德首次公開募股和2018年10月將我們位於倫敦西部的設施出售給舒爾加德所帶來的總計1.831億美元的收益，(Ii)我們在2018年PS Business Park錄得的3770萬美元股權收益份額，(Iii)由於與我們的歐元計價債務相關的外幣兑換收益的影響而減少1,030萬美元，以及(Iv)與2019年我們的優先股贖回活動相關的向我們的優先股東分配3,270萬美元。這些影響被自助倉儲淨營業收入(如下所述)增加3010萬美元以及由於我們的前首席執行官和首席財務官計劃退休而在2018年增加的基於股份的薪酬支出3070萬美元導致一般和行政費用的減少部分抵消了這些影響。

自助倉儲淨營業收入增加3,010萬美元是由於我們的同店設施增加了260萬美元，我們的非同店設施增加了2750萬美元。同一家商店的收入

與2018年相比，2019年設施增加了1.4%或3330萬美元，主要是由於每佔用平方英尺的已實現年租金上升。與2018年相比，2019年同一門店設施的運營成本增加了5.0%或3,060萬美元，主要是由於營銷費用增加了47.2%(1,530萬美元)和物業税增加。非同店設施的淨營業收入增加2,750萬美元，主要是由於2018和2019年收購的設施的影響，以及最近開發和擴建的設施的填滿。

2018年和2017年的經營業績

2018年，可分配給我們普通股股東的淨收入為14.889億美元，或每股稀釋後普通股8.54美元，而2017年為11.716億美元，或每股稀釋後普通股6.73美元，增加了317.3美元，或每股稀釋後普通股1.81美元。這一增長主要是由於(I)Shurard首次公開募股和將我們在倫敦西部的設施出售給Shurard帶來的總計1.831億美元的收益，(Ii)自助存儲淨運營收入增加4710萬美元(如下所述)，(Iii)我們在PS Business Parks 2018年錄得的收益中的3770萬美元的股權份額，(Iv)由於與我們的歐元計價債務相關的外幣匯兑損益的影響而增加的6820萬美元，(V)2017年向與優先股贖回相關的優先股股東分配2930萬美元，以及(Vi)2017年因颶風哈維和伊爾瑪而增加的780萬美元傷亡損失和520萬美元的租户再保險增量損失。由於我們的前首席執行官和首席財務官於2018年12月31日退休，我們的前首席執行官和首席財務官在2018年加速了基於股票的薪酬支出應計項目，以及2017年即將退休的高級管理人員喪失的基於股票的薪酬應計項目發生逆轉，因此一般和行政費用增加了3610萬美元，部分抵消了這些影響。

自助倉儲淨營業收入增加4,710萬美元是由於我們的同店設施增加了1,480萬美元，非同店設施增加了3,230萬美元。與2017年相比，2018年同一門店設施的收入增長了1.4%，即3250萬美元，這主要是由於每佔用平方英尺的已實現年租金上升。與2017年相比，2018年同一商店設施的運營成本增加了3.0%，即1760萬美元，這主要是由於物業税增加所致。非同店設施淨營業收入增加3,230萬美元，主要是由於2018年和2017年收購的設施的影響，以及最近開發和擴建的設施的填滿。

運營資金和運營核心資金

營運資金(“FFO”)和每股FFO是由全國房地產投資信託協會定義的非GAAP指標，被REITs和許多REIT分析師視為衡量REIT業績的有用指標。FFO代表GAAP折舊及攤銷前淨收益，這是不包括在內的，因為它是基於歷史成本，並假設建築價值隨着時間的推移按比例遞減，而我們認為房地產價值因市場狀況而波動。FFO還不包括出售房地產資產和房地產減值費用的損益，這些費用也是基於歷史成本並受到歷史折舊的影響。FFO和每股FFO不能替代淨利潤或每股收益。在評估我們的流動性或支付股息的能力時，FFO不能替代GAAP淨現金流量，因為它不包括我們現金流量表上顯示的投資和融資活動。此外，其他REITs計算這些指標的方式可能有所不同，因此REITs之間的比較可能無濟於事。

截至2019年12月31日止年度，FFO為每股攤薄普通股10.58美元，而年內每股攤薄普通股分別為10.45美元和9.70美元分別截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度，與2018年相比，2019年增長1.2%，或每股稀釋後普通股0.13美元。

下表將稀釋後每股收益與每股FFO進行核對，並闡述了每股FFO的計算方法：