+
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格
(標記一)
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條規定的季度報告 |
截至本季度末
或
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
的過渡期 至
委託文件編號：
(註冊人的確切姓名載於其章程)
(述明或其他司法管轄權 公司或組織) |
(税務局僱主 識別號碼) |
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(
(註冊人的電話號碼，包括區號)
不適用
(前姓名、前地址和前會計年度，如果自上次報告以來發生變化)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題 |
|
交易代碼 |
|
註冊的每個交易所的名稱 |
|
|
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
☒ |
加速文件管理器 |
☐ |
||||
|
|
|
|
|
||
非加速文件服務器 |
☐ |
|
規模較小的報告公司 |
新興成長型公司 |
||
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是
註冊人有突出的表現
蓋蒂房地產公司。
表格10-Q
索引
|
|
|
頁面 |
第一部分-財務信息 |
|
|
|
第1項。 |
財務報表(未經審計) |
|
1 |
|
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表 |
|
1 |
|
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的綜合業務報表 |
|
2 |
|
截至2023年9月30日和2022年9月30日的9個月合併現金流量表 |
|
3 |
|
合併財務報表附註 |
|
4 |
第二項。 |
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 |
|
24 |
第三項。 |
關於市場風險的定量和定性披露 |
|
40 |
第四項。 |
控制和程序 |
|
40 |
|
|
|
|
第二部分--其他資料 |
|
|
|
第1項。 |
法律訴訟 |
|
41 |
第1A項。 |
風險因素 |
|
41 |
第五項。 |
其他信息 |
|
41 |
第六項。 |
陳列品 |
|
42 |
簽名 |
|
|
43 |
第一部分--融資AL信息
項目1.芬蘭社會報表
蓋蒂房地產公司。
合併B配額單
(未經審計)
(以千為單位，每股除外)
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
||
資產 |
|
|
|
|
|
|
||
房地產： |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
建築物和改善措施 |
|
|
|
|
|
|
||
直接融資租賃投資，淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
在建工程 |
|
|
|
|
|
|
||
持有以供使用的房地產 |
|
|
|
|
|
|
||
減去累計折舊和攤銷 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
持有供使用的房地產，淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
持有待售房地產，淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
房地產，淨值 |
|
|
|
|
|
|
||
應收票據和抵押貸款 |
|
|
|
|
|
|
||
現金和現金等價物 |
|
|
|
|
|
|
||
受限現金 |
|
|
|
|
|
|
||
遞延應收租金 |
|
|
|
|
|
|
||
應收賬款 |
|
|
|
|
|
|
||
使用權資產--經營性 |
|
|
|
|
|
|
||
使用權資產--財務 |
|
|
|
|
|
|
||
預付費用和其他資產，淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
總資產 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
負債和股東權益 |
|
|
|
|
|
|
||
負債： |
|
|
|
|
|
|
||
循環信貸安排下的借款 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
高級無擔保票據，淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
環境補救義務 |
|
|
|
|
|
|
||
應付股息 |
|
|
|
|
|
|
||
租賃負債--經營 |
|
|
|
|
|
|
||
租賃負債--融資 |
|
|
|
|
|
|
||
應付賬款和應計負債淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
總負債 |
|
|
|
|
|
|
||
承付款和或有事項 |
|
|
|
|
|
|
||
股東權益： |
|
|
|
|
|
|
||
優先股，$ |
|
|
|
|
|
|
||
普通股，$ |
|
|
|
|
|
|
||
額外實收資本 |
|
|
|
|
|
|
||
支付的股息超過收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
股東權益總額 |
|
|
|
|
|
|
||
總負債和股東權益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
1
蓋蒂房地產公司。
合併狀態運營部
(未經審計)
(以千為單位，每股除外)
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
收入： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
出租物業的收入 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
應收票據和按揭利息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
總收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
運營費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
物業成本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
減值 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
環境 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|||
一般和行政 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
折舊及攤銷 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
總運營費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
房地產處置收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
營業收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
其他收入，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
利息支出 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
債務清償損失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
淨收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股基本每股收益： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
淨收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
稀釋後每股普通股收益： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
淨收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
加權平均已發行普通股： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
稀釋 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
2
蓋蒂房地產公司。
合併狀態現金流項目
(未經審計)
(單位：千)
|
|
在九個月裏 |
|
|||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
經營活動的現金流： |
|
|
|
|
|
|
||
淨收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
將淨收益與經營活動提供的淨現金流量進行調整： |
|
|
|
|
|
|
||
折舊及攤銷費用 |
|
|
|
|
|
|
||
減值費用 |
|
|
|
|
|
|
||
房地產處置收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
債務清償損失 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
遞延應收租金 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
攤銷高於市價和低於市價的租賃 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
直接融資租賃投資攤銷 |
|
|
|
|
|
|
||
債務發行成本攤銷 |
|
|
|
|
|
|
||
吸積費用 |
|
|
|
|
|
|
||
基於股票的薪酬 |
|
|
|
|
|
|
||
資產和負債變動情況： |
|
|
|
|
|
|
||
應收賬款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
預付費用和其他資產 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
環境補救義務 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
應付賬款和應計負債 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
經營活動提供的現金流量淨額 |
|
|
|
|
|
|
||
投資活動產生的現金流： |
|
|
|
|
|
|
||
物業收購 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
資本支出 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
除在建項目外，還在施工 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
房地產處分收益 |
|
|
|
|
|
|
||
購買物業的保證金 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
發行應收票據和按揭 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
催收應收票據和抵押貸款 |
|
|
|
|
|
|
||
用於投資活動的現金流量淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
融資活動的現金流： |
|
|
|
|
|
|
||
循環信貸安排下的借款 |
|
|
|
|
|
|
||
循環信貸安排下的還款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
高級無抵押票據的收益 |
|
|
|
|
|
|
||
高級無擔保票據項下的償還 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
支付債務發行成本 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
支付融資租賃債務 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
退還保證金 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
現金股利的支付 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
為結算受限股票單位而支付的款項 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
發行普通股所得淨額-2023年2月遠期發售 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
發行普通股的收益，淨額-2021年自動取款機計劃 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
融資活動提供(用於)的現金流量淨額 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
現金、現金等價物和限制性現金的變動 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
期初現金、現金等價物和限制性現金 |
|
|
|
|
|
|
||
期末現金、現金等價物和限制性現金 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
現金流量信息的補充披露 |
|
|
|
|
|
|
||
期內支付的現金： |
|
|
|
|
|
|
||
利息 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
所得税 |
|
|
|
|
|
|
||
環境補救義務 |
|
|
|
|
|
|
||
非現金交易： |
|
|
|
|
|
|
||
已宣佈但尚未支付的股息 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
發行與財產處置有關的應收票據和按揭 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
附註是這些合併財務報表的組成部分。
3
合併後的註釋財務報表
(未經審計)
注1.-業務描述
Getty Realty Corp.(“Getty Realty”)(紐約證券交易所代碼：GTY)是一家公開上市的淨租賃房地產投資信託公司(“REIT”)，專門從事便利、汽車和其他單租户零售房地產的收購、融資和開發。我們的前身成立於1955年，我們的普通股於1997年在紐約證券交易所(NYSE)上市。除另有明文規定或文意另有所指外，此處使用的“公司”、“本公司”、“本公司”及“本公司”均指Getty Realty及其擁有和控制的子公司。
我們的投資組合包括便利店、洗車物業、汽車服務中心(汽油和維修、機油和保養、輪胎和電池以及防撞)，以及某些其他獨立的零售物業，包括得來速快餐店和汽車零部件零售商。我們的
注2.--會計政策
陳述的基礎
合併財務報表包括Getty Realty Corp.及其全資子公司的賬目。所附綜合財務報表乃按照美國公認會計原則(“公認會計原則”)編制。我們不區分我們的主要業務或我們在地理基礎上的業務，以衡量業績。我們將我們的業務作為一個單一部門進行管理和評估。所有重要的公司間賬户和交易都已被取消。
未經審計的中期合併財務報表
綜合財務報表未經審計，但我們認為，它反映了公允報告所列期間業績所需的所有調整(包括正常經常性應計項目)。這些報表應與截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中的綜合財務報表及相關附註一併閲讀.
估計、判斷和假設的使用
合併財務報表是根據公認會計準則編制的，該準則要求管理層作出估計、判斷和假設，以影響合併財務報表日期的資產和負債額以及報告期內收入和支出的或有資產和負債披露。所附綜合財務報表所依據的估計、判斷及假設包括但不限於房地產、應收賬款、遞延應收租金、直接融資租賃、折舊及攤銷、長期資產減值、環境補救成本、環境補救責任、訴訟、應計負債、所得税及購入物業的購買價格與購入資產及承擔的負債的分配。應用這些估計和假設需要對未來的不確定性作出判斷，因此，實際結果可能與這些估計值大不相同。
房地產
房地產資產按成本減去累計折舊和攤銷列報。就收購房地產而言，吾等估計所收購有形資產(包括土地、樓宇及裝修)的公允價值“猶如空置”，並已確認無形資產及負債(包括租賃權益、高於市價及低於市價的租賃、原地租賃及租户關係)及承擔的債務。根據這些估計，我們將估計公允價值分配給適用的資產和負債。當吾等以高於市價或低於市價的租約進行售後回租交易時，無形資產將分別作為預付應收租金或預付租金負債入賬。公允價值乃根據退出價格法釐定，該方法考慮於計量日期出售資產所收取的價格或為在市場參與者之間有秩序的交易中轉移負債而支付的價格。所用假設因物業和地域而異，可能包括資本化率、市場租賃率和EBITDA與租金覆蓋率之比等。
我們在發生的期間內支出與企業合併相關的交易成本。對不符合企業定義的房地產的收購被計入資產收購。資產收購的會計模式類似於企業合併的會計模式，不同之處在於收購成本按相對公允價值原則資本化並分配給收購的個別資產和承擔的負債。有關物業購置的其他資料，請參閲附註11-物業購置。
4
我們利用直接成本，包括建築成本和專業服務等成本，以及與房地產資產開發和建設相關的間接成本，同時正在進行實質性活動，為資產的預期用途做好準備。資本化期從正在進行開發活動時開始，到確定資產基本完成並準備好使用時結束。
我們評估截至每個季度末我們的房地產的持有待售分類。被歸類為持有待售的資產按其賬面價值或公允價值減去出售成本中的較低者入賬。
當房地產資產被出售或報廢時，相關成本及相關累計折舊和攤銷將從各自的賬户中註銷，任何收益或損失均記入或計入收益。我們評估房地產銷售交易，為賣方提供融資以確定銷售並根據公認會計準則獲得認可。維護和維修的支出在發生時記入收入。
直接融資租賃
直接融資租賃的收入計入租賃物業的收入，並採用實際利率法在租賃期限內確認，該方法為租賃物業的投資淨額產生恆定的定期回報率。直接融資租賃的投資因在租賃期間賺取和攤銷的利息收入而增加，並因收到租賃付款而減少。我們認為直接融資租賃是逾期的或拖欠的，如果合同要求的付款沒有按照相關協議的規定匯出。
2016年6月16日，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信貸損失計量(“ASU 2016-13”)。該會計準則於2020年1月1日起對我們生效。有關我們的直接融資租賃的更多信息，請參閲附註3-租賃。
我們審查我們的直接融資租賃每個報告期以確定是否有任何指標顯示我們在直接融資租賃中的淨投資價值可能減值，以及根據我們的綜合經營報表記錄的由此產生的變化，調整信貸損失的任何估計變化的準備金。在釐定可能的減值時，我們會考慮需要撥備的直接融資租賃應收賬款的可收回性。此外，我們還確定目前對該物業剩餘價值的估計是否出現了永久性下降。有幾個
當我們訂立出售被記錄為直接融資租賃的物業的合同時，我們評估我們是否相信有可能發生處置。如果我們確定處置是可能的，因此物業的持有期減少，我們可能會調整信貸損失準備金，以反映未貼現的未來租金估計的變化。因此，淨投資餘額減記為公允價值。
應收票據和抵押貸款
應收票據及按揭包括由本公司發起的貸款，連同物業處置及向租户提供的資金，以及物業收購及資本改善。應收票據和抵押貸款按規定本金入賬。ASU 2016-13對我們生效，並於2020年1月1日通過。我們使用加權平均剩餘期限(“WORM”)方法估計我們的應收票據和抵押貸款的信用損失準備金，該方法已在FASB人員問答題目326，NO.1中被確定為一種可接受的估計信用損失準備金的損失率方法。WORM方法要求我們參考一個可比數據集的歷史貸款損失數據，並將該損失率應用於我們的票據和抵押貸款組合的預期剩餘期限，同時考慮到相關時間框架內的預期經濟狀況。我們將温法應用於我們的票據和抵押貸款投資組合，這兩個投資組合有着相似的風險特徵。應用温法估計信貸損失準備需要作出重大判斷，包括(I)歷史貸款損失參考數據，(Ii)貸款償還的預期時間和金額，以及(Iii)我們投資組合的當前信用質量以及我們對相關時間段內業績和市場狀況的預期。為了估計與我們的投資組合相關的歷史貸款損失，我們使用了自2013年推出貸款發放業務以來的歷史貸款表現。截至2023年9月30日和2022年12月31日，應收票據和抵押貸款信貸損失準備為#美元。
我們還為建設創收物業提供建設貸款和開發融資，我們預計將在建設期結束時通過售後回租交易購買這些物業。截至2023年9月30日的9個月內，我們資助了$
5
施工貸款。在建築期結束時，建築貸款將用出售物業的收益償還。
此外，我們可能通過回售交易收購在建的房地產資產，並承諾在建設期間向租户提供額外資金，以完成物業。這些交易不符合銷售-回租會計標準，並作為融資應收賬款入賬。因此，在建設期間進行的初始投資和所有後續資金都記錄在我們綜合資產負債表上的應收票據和抵押貸款中，而這些投資產生的租金則記錄在我們綜合經營報表上的應收票據和抵押貸款的利息中。在建設期末，我們將確認購買資產，從資產負債表中剝離融資應收賬款，並開始記錄經營租賃的租金收入。截至2023年9月30日的9個月內，我們資助了$
收入確認和遞延應收租金
經營租賃的租賃付款在租賃期限內以直線法確認。按此方法確認的租賃收入與合同租賃付款條款之間的累計差額在我們的綜合資產負債表上記為遞延應收租金。我們審查我們的應收賬款，包括其遞延應收租金，與基本租金、直線租金、租户報銷和其他收入相關的應收賬款。我們對應收賬款的評估主要包括審查逾期帳户餘額，並考慮租户的信用質量、租户的歷史趨勢、租户付款條件的變化、當前的經濟趨勢等因素。，以及與適用租户有關的其他事實和情況。此外，對於破產的租户，我們估計通過破產債權追回的可能性。如果租户的應收賬款餘額被認為無法收回，我們將註銷相關的應收賬款餘額，並停止確認租賃收入，包括直線租金，除非收到現金。如果可回收性評估後來改為可能，則在可回收性始終被評估為可能的情況下本應確認的租賃收入與迄今確認的租賃收入之間的任何差額，被確認為對租賃物業收入的本期調整。我們報告的淨收益直接受到我們對應收賬款可收回性的估計的影響。
收購物業時公平市價租金與高於市價及低於市價租約的合約租金之間的差額現值，在原租約餘下期限內攤銷為租賃物業的收入。租賃終止費在終止租户的租約和放棄我們對租户沒有進一步義務的空間時賺取的其他收入確認為其他收入。
房地產等非金融資產的銷售應在資產控制權移交給買方時予以確認，這將在買方有能力直接使用該資產或從該資產獲得基本上所有剩餘利益時予以確認。這通常發生在交易結束，並以對價換取對財產的控制權時。
長期資產減值準備
當事件及情況顯示該等資產可能減值，而該等資產估計產生的預計未貼現現金流量少於該等資產的賬面價值時，該等資產按公允價值減記。持有待處置的資產減記為公允價值減去估計處置成本。
我們記錄的減值費用總計為$
房地產的估計公允價值是基於在計量日期市場參與者之間的有序交易中出售物業將獲得的價格。一般而言，我們在計量物業的公允價值時會考慮多種內部估值技術，所有這些技術均基於無法觀察到的輸入和假設，並歸類於公允價值等級的第三級。這些不可觀察到的輸入包括假設的保持週期，範圍為
6
未打折現金流量應包括營業現金流量和作為估計剩餘價值計入的金額。這需要有重要的判斷力。在某些情況下，是否顯示減值的結果對估計中輸入的假設的變化很敏感，包括預期出售前的持有期。
金融工具的公允價值
我們的所有金融工具均反映在隨附的綜合資產負債表中，其金額根據我們對現有市場信息和估值方法的解讀進行估計，合理地接近其公允價值，但以下附註中單獨披露的金額除外。
根據公認會計原則編制綜合財務報表時，管理層須使用一個層次結構(“公允價值層次結構”)對影響合併財務報表日期的資產和負債的報告金額以及報告期間的收入和支出的公允價值進行估計，以確定用於計量公允價值的估值技術的投入的優先順序。公允價值體系對相同資產或負債的活躍市場的未調整報價給予最高優先權(第1級計量)，對不可觀察到的投入給予最低優先權(第3級計量)。公允價值層次結構的級別如下：“級別1”--反映活躍市場中我們有能力在計量日期獲得的相同資產或負債的未經調整的報價；“級別2”--資產或負債的報價以外可直接或間接觀察到的投入，包括不被視為活躍的市場中的投入；以及“級別3”--不可觀測的投入。某些類別的資產和負債按公允價值按經常性或非經常性原則入賬。要求或選擇在每個報告期按市價計價並按公允價值報告的資產按經常性計價。如於期間內記錄特定撥備或其他減值以計入截至報告日期資產的賬面價值，則無須在每期按公允價值記錄的其他資產可按公允價值記錄。這類資產在非經常性基礎上進行估值。
環境補救義務
當存在與有形長期資產報廢相關的法律義務且負債可以合理估計時，我們將環境補救義務的負債的公允價值記錄為資產和負債。環境補救義務是根據每個物業的污染程度和影響來估計的。應計負債是我們對負債每個組成部分的成本公允價值估計的總和。應計負債是扣除從國家地下儲罐(“UST”)補救基金獲得的估計回收後的淨額，考慮到根據以前使用該基金的經驗得出的估計回收率。環境負債淨額目前是根據其預期的未來現金流量計量的，這些現金流量已根據通貨膨脹進行調整並貼現至現值。我們認為，如果其他潛在責任方很可能不支付其環境補救義務，我們應承擔的環境責任可分配給其他潛在責任方。關於環境義務的更多信息，見附註6--環境義務。
所得税
我們提交聯邦所得税申報表，並在其中合併我們的税收項目和我們作為轉嫁實體的子公司的税收項目。自2001年1月1日起，我們選擇並相信我們的經營符合聯邦所得税的REIT資格。因此，我們一般不會對合格的房地產投資信託基金收入繳納聯邦所得税，前提是我們向股東的分配至少等於《國內税收法》規定的應納税收入。我們在適當時就不確定税務事項計提撥備。不確定税務狀況的應計費用會隨着情況的變化以及不確定性變得更加明確而進行調整，例如審計完成或風險到期。2019年、2020年和2021年的納税申報表，以及將於截至2022年止年度提交的納税申報表，仍將根據各自的時效法規接受聯邦和州税務管轄區的審查。.
新會計公告
2020年3月12日，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)(“ASU 2020-04”)。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導提供了可選的權宜之計和例外，用於將公認的會計原則應用於合同修改和套期保值關係，但須滿足某些標準，即參考LIBOR或預計將被終止的另一參考利率。我們在2022年採用了ASU 2020-04，而採用ASU 2020-04並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
注3.-租契
作為出租人
截至2023年9月30日，我們的投資組合包括
7
全我們的物業以三重淨值出租給便利店零售商、石油分銷商、洗車運營商以及其他與汽車相關的和零售租户。我們的租户或者直接在我們的物業經營他們的業務，或者在某些便利店和加油站的情況下，轉租我們的物業並向經營這些業務的第三方供應燃料。我們的三重淨值租賃租户負責支付與我們的物業相關的所有税收、維護、維修、保險和其他運營費用，並對租約期間發生的環境污染以及在某些情況下租約開始之前存在的環境污染負責。關於環境義務的更多信息，見附註6--環境義務。
我們租户的大部分財務業績取決於便利店的銷售、精煉石油產品的銷售和/或汽車服務和零部件的銷售。因此，我們租户的財務業績可能取決於便利零售、石油營銷和汽車維修行業的表現，這些行業都競爭激烈，可能會受到變數的影響。在我們的租約期間，我們通過審查已公佈的信用評級(如有)、審查可公開獲得的財務報表或審查根據適用的租賃協議提交給我們的財務或其他經營報表、監測有關我們的租户及其各自業務的新聞報道以及監測租賃付款的及時性和租約下其他金融契約的履行情況，來監控我們的三重淨值租賃租户的信用質量。
根據吾等於2019年1月1日採納的租賃會計準則，就吾等為出租人的租賃而言，吾等(I)保留對歷史租賃的分類，因為採納新準則後，吾等無須重新評估分類；(Ii)與新租户或延長租户租賃有關的間接租賃費用，根據先前的會計指引將會延遲確認；及(Iii)租賃部分及非租賃部分的總收入(包括租户報銷)計入租賃物業收入。
出租物業的收入
出租物業的收入為#美元。
根據公認會計原則，吾等確認租金收入的金額與租户於呈列期間根據合約應繳的基本租金金額有所不同。來自租賃物業的收入包括(I)因按直線基準確認租金收入而在當前租賃期內錄得的遞延租金收入的非現金調整；(Ii)高於市價及低於市價租賃的攤銷淨額；(Iii)直接融資租賃項下采用實際利息法錄得的租金收入，該方法為租賃物業的投資淨額帶來恆定的定期回報率；及(Iv)遞延租賃獎勵的攤銷(統稱為“收入確認調整”)。計入租賃物業收入的收入確認調整導致截至2023年9月30日的三個月收入增加美元。
承租人的補償也包括在出租物業的收入中，其中包括我們支付的房地產税和其他市政費用，並由我們的租户根據三重淨值租賃協議的條款償還。
直接融資租賃投資
直接融資租賃投資的組成部分，截至 2023年9月30日和2022年12月31日情況如下(單位：千)：
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
||
應收租賃付款 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
未擔保剩餘價值 |
|
|
|
|
|
|
||
非勞動收入 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
信貸損失準備 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
總計 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
根據ASU 2016-13，截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們已記錄信貸虧損撥備$
8
應付最低租金
自.起於2023年9月30日，應收租户的未來合約年度租金（年期超過一年）如下（以千計）：
|
|
運營中 |
|
|
直接 |
|
||
2023 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
2024 |
|
|
|
|
|
|
||
2025 |
|
|
|
|
|
|
||
2026 |
|
|
|
|
|
|
||
2027 |
|
|
|
|
|
|
||
此後 |
|
|
|
|
|
|
||
總計 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
作為承租人
對於我們是承租人的租賃，租賃會計準則 要求租期超過12個月的租約在我們的綜合資產負債表上確認。我們選擇了可用於到期或現有合同的一攬子過渡條款，使我們能夠繼續進行我們對(I)合同是否為租約或包含租約、(Ii)租約分類和(Iii)初始直接成本的歷史評估。
截至2019年1月1日，我們確認的經營租賃使用權資產為
以下是與租賃有關的資產和負債(以千計)：
|
|
9月30日， |
|
|
資產 |
|
|
|
|
使用權資產--經營性 |
|
$ |
|
|
使用權資產--財務 |
|
|
|
|
租賃資產總額 |
|
$ |
|
|
負債 |
|
|
|
|
租賃負債--經營 |
|
$ |
|
|
租賃負債--融資 |
|
|
|
|
租賃總負債 |
|
$ |
|
|
以下是我們租賃的加權平均租賃條款和折扣率：
加權平均剩餘租賃年限(年) |
|
|
|
|
經營租約 |
|
|
||
融資租賃 |
|
|
||
加權平均貼現率 |
|
|
|
|
經營租約(A) |
|
|
% |
|
融資租賃 |
|
|
% |
|
9
以下是我們的總租賃成本(以千為單位)：
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
經營租賃成本 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
融資租賃成本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租賃資產攤銷 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租賃負債利息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
短期租賃成本 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
總租賃成本 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
以下是與我們的租賃相關的補充現金流信息(單位：千)：
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
為計量租賃負債所包括的金額支付的現金： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
經營租賃的經營現金流 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
融資租賃的營運現金流 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
融資租賃的現金流融資 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
自.起2023年9月30日，預定租賃負債到期情況如下(以千為單位)：
|
|
運營中 |
|
|
直接 |
|
||
2023 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
2024 |
|
|
|
|
|
|
||
2025 |
|
|
|
|
|
|
||
2026 |
|
|
|
|
|
|
||
2027 |
|
|
|
|
|
- |
|
|
此後 |
|
|
|
|
|
- |
|
|
租賃付款總額 |
|
|
|
|
|
|
||
減去：代表利息的數額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
租賃付款現值 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
主要租户
自.起2023年9月30日和2022年9月，按收入計算，我們有三個重要的租户：
|
|
9月30日， |
|
|
9月30日， |
|
||||||||||
|
|
物業數量 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
物業數量 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
||||
ARKO Corp.(納斯達克代碼：ARKO) |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
Global Partners LP(紐約證券交易所代碼：GLP) |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
APRO，LLC(d/b/a聯合石油) |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
10
蓋蒂石油營銷公司。
從1997年到2012年，Getty Petroleum Marketing Inc.(“Marketing”)是我們最大的租户，根據一份單一的三網主租約，該租約於2012年4月因Marketing的破產而終止，當時我們出售或轉租了這些物業。截至2023年9月30日,
作為之前租賃給市場的物業的三網租賃的一部分，我們將UST的所有權轉讓給我們的租户，並將在其使用壽命結束時或在情況允許的情況下更早的時候支付UST退役和退役或拆除的費用的義務全部或部分轉讓給我們的新租户。如果我們的租户沒有履行他們的責任，我們仍然對這一義務承擔或有責任。因此，到2023年9月30日，我們已經刪除了$
11
注4.-承諾S與偶然性
信用風險
為了最大限度地減少與金融工具相關的信用風險，我們將臨時現金投資(如果有的話)放在信用質量較高的機構。臨時現金投資目前存放在北卡羅來納州摩根大通銀行的隔夜銀行定期存款中，這些餘額有時可能會超過聯邦保險的限額。
法律訴訟
我們參與了在我們正常業務過程中出現的各種法律程序和索賠。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們已經積累了$
與我們以前的紐瓦克、新澤西州碼頭和帕塞伊克河下游有關的事項
2004年，美國環境保護署(EPA)向超過
除國際/香港水域的活動外，中央人民政府若干成員於二零一二年六月與環保署訂立行政和解協議及同意令(“10.9 AOC”)，以進行某些補救活動，包括清除及封頂10.9河裏地區的沉積物及進行某些測試，而補救工作已完成。2014年4月11日，在CPG就RI/FS進行工作的同時，環保局發佈了一份重點可行性研究(FFS)草案，其中提出了補救方案，以補救LPRSA較低的8.3英里。2016年3月4日，美國環保署發佈了一份8.3英里以下(“8英里以下”)的杆子，選擇了一種補救措施，涉及到銀行到銀行的疏浚，並安裝了一個工程蓋子，估計成本為#美元。
2016年3月31日，美國環保局向多家企業發出《關於潛在責任及啟動補救設計談判的通知》(《通知》)
在2017年3月30日的信中，環保局通知收到通知的人，它將與某些PRP達成現金和解協議，EPA表示，這些PRP沒有在低8英里的棒中排放被確定為COC的八種危險物質中的任何一種，以解決他們對OU2的指控責任。2018年和2021年敲定了套現和解協議，總共
12
製程確定其他可用於談判未來現金清償的可再生能源方案，並啟動與西方石油公司和其他主要可再生能源方案的談判，以實施和資助OU2補救辦法。2017年8月，環保局任命了一位獨立的第三方分配專家進行保密分配程序，將不具約束力的責任份額分配給環境保護局確定的PRPS，以達成現金和解。環保局確定的大多數PRPS，包括本公司，都參與了分配過程。西方石油沒有參與分配程序，但於2018年6月30日提出申訴，上市時間超過
分配者於2020年12月發佈了最終分配建議報告，該報告基於
2022年12月，環境保護局和和解各方在一項擬議的同意法令(“CD”)中敲定了協議，根據該法令，和解各方同意在不承認責任的情況下，向環境保護局支付總計#美元。
如果CD行動以目前的形式獲得批准，我們對環境保護局以及包括西方石油公司在內的任何未解決各方的補救整個17英里長的下帕塞伊克河及其支流的責任將得到解決。如果地區法院基於目前已知的事實和情況不批准擬議的CD，其中包括，除其他因素外，EPA的結論是，我們與許多其他各方單獨和集體只負責與LPRSA相關的反應費用的一小部分，我們相對參與了與2007年AOC和10.9 AOC相關的費用，我們相信在我們以前的新澤西州紐瓦克碼頭的石油儲存作業中沒有使用或排放二噁英、呋喃或多氯聯苯，鑑於有許多其他方面可能會承擔補救和/或損害賠償的費用，我們不相信與我們有關的帕塞伊克河下游訴訟的解決方案可能會對我們的運營結果產生重大影響。然而，如果擬議的CD沒有以目前的形式獲得區域法院的批准，環保局為LPRSA選擇的補救措施的執行可能會受到未來談判、潛在的執法程序和/或可能的訴訟的影響，在此基礎上，我們在與LPRSA有關的未決和可能的未來法律程序中的最終責任仍然不確定，並受到無法預測和尚不清楚結果的或有事件的影響。我們已經建立了估計的法定準備金，並根據我們目前合理瞭解的可能性將資金轉移到託管賬户，但情況可能會發生變化，與帕塞伊克河下游訴訟程序有關的損失可能超過我們應計的金額。
MTBE訴訟-賓夕法尼亞州
2014年7月7日，我們的子公司Getty Properties Corp.收到賓夕法尼亞州聯邦法院(“州”)就賓夕法尼亞州全州範圍內的MTBE污染向費城普通法院提起的申訴。被點名的原告是賓夕法尼亞州總檢察長凱瑟琳·G·凱恩(作為該州水域的受託人)、賓夕法尼亞州保險部(管理和管理地下儲罐賠償基金)、賓夕法尼亞州環境保護部(被授予保護環境的權力)和賓夕法尼亞州地下儲罐賠償基金。起訴書提到了我們的名字，還有更多
13
MTBE賓夕法尼亞州的汽油。起訴書要求賠償自然資源損害和因被告不公平和欺騙性的貿易行為以及銷售MTBE和含有MTBE的汽油的行為而造成的傷害。原告還尋求追回國家為從公共和私人水井和地下水中檢測、治療和補救MTBE而支付或發生的費用。原告基於多種理論對所有被告提出訴訟理由，包括嚴格責任--設計缺陷；嚴格責任--未能發出警告；公共滋擾；疏忽；擅自侵入；以及違反消費者保護法。
該案是在費城普通普萊斯法院提起的，但被被告轉移到賓夕法尼亞州東區的美國地區法院，然後移交給紐約南區的美國地區法院，以便作為正在進行的MTBE MDL訴訟的一部分進行管理。2015年11月，原告提交了第二份修訂後的起訴書，列出了更多被告的名字，並增加了對被告的事實指控。我們與其他被告一起提出了一項動議，要求駁回針對我們的索賠，該動議部分被批准，部分被拒絕。我們正在為針對我們的指控進行有力的辯護。我們在這一訴訟中的最終責任是不確定的，並受到許多無法預測和結果尚不清楚的或有事件的影響。
MTBE訴訟-馬裏蘭州
2017年12月17日，馬裏蘭州通過並通過總檢察長代表馬裏蘭州環境部和馬裏蘭州衞生部(“馬裏蘭州”)向巴爾的摩市巡迴法院提起訴訟，指控馬裏蘭州全州範圍內的MTBE污染。投訴已於2018年1月19日送達我們。起訴書提到了我們的名字，還有更多
2018年2月14日，被告將案件移送至美國馬裏蘭州地區法院。我們正在為針對我們的指控進行有力的辯護。我們在這一訴訟中的最終責任(如果有的話)是不確定的，並受到許多無法預測的或有事件的影響，這些事件的結果尚不清楚。
注5.-債務
我們的循環信貸安排和高級無擔保票據的未償還金額如下(以千為單位)：
|
|
成熟性 |
|
利息 |
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
||
循環信貸安排 |
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
B系列票據 |
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
C系列票據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
D-E系列債券 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
F-H系列鈔票 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
系列I-K票據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
L-N系列筆記 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
O-Q系列票據 |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|||
債務總額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
未攤銷債務發行成本，淨額(A) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
總債務，淨額 |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||
循環信貸安排
於2021年10月，我們簽訂了第二份經修訂及重述的信貸協議(經修訂的“第二份重新聲明信貸協議”)。第二個重新商定的信貸協議規定了本金總額為#美元的無擔保循環信貸安排(“循環信貸安排”)。
14
循環信貸安排到期
於2022年12月，吾等訂立第二重訂信貸協議的第一修正案，將適用的利率及其下的違約率由基於LIBOR的利率過渡至基於SOFR的利率。循環信貸機制下的借款計息的利率等於(I)SOFR利率加SOFR調整數之和
循環信貸安排下未提取資金的未使用額度費用的年利率為
高級無擔保票據
於2022年2月，吾等與美國保誠保險公司及其若干聯屬公司(統稱“保誠”)訂立第六份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第六份經修訂及重述保誠協議”)，據此，吾等於2023年1月發行$
於2022年2月，吾等與美國一般人壽保險公司及其若干聯屬公司(統稱“AIG”)訂立第二份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第二份經修訂及重訂AIG協議”)，據此發行美元
於2022年2月，吾等與馬薩諸塞州互助人壽保險公司及其若干聯營公司(統稱“MassMutual”)訂立第二份經修訂及重述的票據購買及擔保協議(“第二份經修訂及重述的MassMutual協議”)，據此發行$
於2022年2月，吾等與紐約人壽保險公司及其若干聯營公司(統稱“紐約人壽”)(“紐約人壽協議”)訂立票據購買及擔保協議(“紐約人壽協議”)，據此發行美元
於2018年6月21日，吾等與大都會人壽及其若干聯屬公司(統稱“大都會人壽”)訂立票據購買及擔保協議(“大都會人壽協議”)，根據該協議，大都會人壽發行美元
已發行及尚未發行的C系列、D系列、E系列、F系列、G系列、H系列、I系列、J系列、K系列、L系列、M系列、N系列、O系列、P系列及Q系列債券統稱為高級無抵押債券。
聖約
這個循環信貸安排和我們的高級無擔保票據包含常規金融契約，如槓桿率、覆蓋率和最低有形淨值，以及對限制性付款的限制，這可能會限制我們產生額外債務或支付股息的能力。循環信貸安排和我們的高級無擔保票據也包含常規違約事件，包括
15
十字相互違約、控制權變更和未能維持REIT狀態(前提是優先無抵押票據要求在控制權變更時預付票據的強制性要約，而不是違約時控制權變更)。任何違約事件，如果不及時治癒或豁免，將增加200個基點(
截至2023年9月30日，我們遵守了循環信貸安排和我們的高級無擔保票據的所有重大條款，包括本文所述的各種金融契約。
債務到期日
自.起2023年9月30日，包括氣球付款在內的預定債務到期日如下(以千為單位)：
|
|
旋轉 |
|
|
高年級 |
|
|
總計 |
|
|||
2023 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2024 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2025 (a) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
2026 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2027 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
此後 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
||
總計 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
注6.--環境義務
我們受制於許多聯邦、州和地方法律和法規，包括與環境保護有關的事項，如已知污染的補救和長期資產的退役和退役或移除，包括含有危險材料的建築物、UST和其他設備。環境成本主要歸因於除其他事項外的補救費用，這些費用包括拆除UST、挖掘受污染的土壤和水、安裝、操作、維護和停用補救系統、監測污染以及與受污染物業相關的政府機構合規報告。
我們簽訂租約和各種其他協議，以合同方式在雙方之間分配在主題物業或與主題物業有關的已知和未知環境責任的責任。如果我們的租户不履行這些環境義務，我們將承擔或有責任，如果我們確定我們的租户很可能不履行其環境義務，我們將被要求承擔我們認為可以根據我們的租約分配給他人的環境責任。我們對用於分配環境責任的最終分配方法和責任份額的假設可能會發生變化，這可能會導致對環境訴訟應計項目和環境補救負債記錄的金額進行重大調整。我們根據相關因素評估是否應累算環境責任，包括租户支付該等債務的歷史、我們對其財務能力的評估，以及他們為該等債務支付的意圖。然而，我們不能保證我們的評估是正確的，也不能保證我們過去繳納了債務的租户會繼續這樣做。作為物業所有者，如果我們的租户未能支付環境責任，我們可能最終要負責支付這些責任。
已知環境補救要求的估計未來成本在很可能已發生負債並且可以對公允價值作出合理估計時應計。應計負債是我們對負債每個組成部分的成本公允價值的估計的總和，扣除從州科技大學補救基金獲得的估計回收，考慮到根據以前使用該基金的經驗得出的估計回收率。
對於我們幾乎所有的三網租賃，我們的租户在合同上負責遵守環境法律和法規，在租期結束時拆除UST(費用主要由我們的租户負責，但在某些情況下由我們支付部分費用)，以及修復租期內出現的任何環境污染。此外，對於我們幾乎所有的三網租賃，我們的租户在合同上對租約開始時存在的已知環境污染以及在租約期限內發現的先前存在的未知環境污染負有責任。
16
對於我們的三網租賃的子集，包括以前租賃給營銷的物業(基本上都是從2012年開始的)，責任的分配與我們的其他三網租賃不同，因為它涉及先前存在的已知和未知的污染。根據我們的租約條款，包括之前出租給營銷部門的物業，
基於回溯期屆滿，加上其他已大幅減輕吾等對已有環保責任的潛在責任的因素，包括無任何與已售出物業有關的合約責任、與有爭議的UST類型及年期相關的可量化趨勢、有關未來UST更換的預期、以及有關發現先前存在的未知環境污染及/或本公司試圖就此進行追查的歷史趨勢及預期，吾等的結論是，並無重大持續風險須履行與某些物業先前存在的未知環境污染有關的合約責任。因此，截至2022年12月31日，我們已經刪除了$
我們繼續預計，回收期已經到期的租約租户將在未來幾年更換UST，因為這些UST的預期使用壽命即將結束。在這些物業中，許多正在使用的UST是用老一代材料和技術製造的，我們認為謹慎的做法是，在拆除它們後，將識別出先前存在的未知環境污染。雖然按照合同規定，這些租户現在要對更換UST期間發現的先前存在的未知環境污染負責，但由於適用的回溯期在這些租約的初始期限結束之前已經到期，再加上其他相關因素，我們認為仍然存在風險，即我們將負責補救與未來在某些物業拆除UST相關的先前存在的環境污染。因此，我們認為目前維持#美元是適當的。
在UST拆除和更換之前出租給營銷部門的某些物業的過程中，我們保留了對先前存在的未知環境污染的責任，直到適用的回溯期結束為止，已經並將繼續發現環境污染。因此，我們為先前存在的未知環境污染所導致的預期未來環境責任和這些估計成本的應計費用制定了公允價值估計。這些估計主要基於可量化的趨勢，我們認為這些趨勢使我們能夠對預期拆除和更換UST所導致的未來環境補救成本做出合理的估計。我們對這一負債的應計是我們對負債每個組成部分的成本的公允價值的估計，扣除從州科技大學補救基金獲得的估計回收，考慮到根據先前經驗得出的估計回收率。在得出我們的應計利潤時，我們分析了我們將對先前存在的未知環境污染負責的物業的UST的年限和預期使用壽命，並預測了關閉以修復此類污染的成本。
我們根據預期的未來淨現金流，按公允價值計量我們的環境修復負債，經通脹調整(使用一系列
環境負債是因時間推移而引起的現值變化而增加的，因此為#美元。
17
在截至2023年和2022年9月30日的9個月內，我們將某些物業的賬面價值增加了$
資本化資產報廢成本將在科技大學的估計剩餘壽命內折舊，a
很難評估和估計環境風險，原因有很多，包括對污染進行初步評估時可獲得的數據量、可能採用的替代處理方法、受不同當地法律法規及其解釋制約的財產所在位置、與環境補救服務和設備相關的費用變化、國家科技大學補救資金的可獲得性、現有法律索賠導致將責任分配給其他人的可能性，以及補救污染和獲得監管批准所需的時間。在按物業制定估計環境補救義務的責任時，除其他事項外，我們會考慮法律法規、對污染和周圍地質的評估、現有信息的質量、目前可用的處理技術、替代補救方法和以前的經驗。環境應計項目是基於我們目前已知的事實得出的估計，隨着情況的變化以及環境或有事項變得更加明確和可合理估計，這些估計可能會發生重大變化。
我們估計的任何變化或我們的假設構成我們估計的基礎，可能導致我們為環境補救負債提供應計或記錄金額的調整。
2012年7月，我們購買了
鑑於與環境支出或有事項相關的不確定性，我們無法確定地估計超出應計金額的範圍；但是，我們認為，未來實際淨支出的公允價值可能大大高於我們目前記錄的金額。對環境補救義務應計負債的調整將反映在我們的合併財務報表中，因為這些調整是可能的，並且可以對公允價值進行合理估計。
18
附註7.-股東權益
年度股東權益變動摘要截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月情況如下(除每股金額外，以千計)：
|
|
普通股 |
|
|
其他內容 |
|
|
分紅 |
|
|
|
|
||||||||
|
|
股票 |
|
|
金額 |
|
|
資本 |
|
|
的收入 |
|
|
總計 |
|
|||||
平衡，2023年6月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
已宣佈的股息-$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|||
發行普通股所得淨額-2023年2月遠期發售 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||||
根據2021年自動櫃員機計劃發行的股票，淨額 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
根據股息再投資發行的股票 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
基於股票的薪酬/結算 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||
餘額，2023年9月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
平衡，2022年12月31日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
已宣佈的股息-$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|||
根據2023年2月遠期發售發行的股份，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||||
根據2021年自動櫃員機計劃發行的股票，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||||
根據股息再投資發行的股票 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
基於股票的薪酬/結算 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
餘額，2023年9月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
普通股 |
|
|
其他內容 |
|
|
分紅 |
|
|
|
|
||||||||
|
|
股票 |
|
|
金額 |
|
|
資本 |
|
|
的收入 |
|
|
總計 |
|
|||||
平衡，2022年6月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
已宣佈的股息-$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|||
根據2012年自動櫃員機計劃發行的股票，淨額 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
根據股息再投資發行的股票 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
基於股票的薪酬/結算 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||
平衡，2022年9月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
平衡，2021年12月31日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
已宣佈的股息-$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|||
根據2021年自動櫃員機計劃發行的股票，淨額 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
根據股息再投資發行的股票 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
基於股票的薪酬/結算 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|||
平衡，2022年9月30日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
2023年3月1日，我們的董事會批准了
普通股發行
2023年2月，我們完成了後續的公開發行
19
自動櫃員機程序
2021年2月，我們建立了在市場上發行股票的計劃(“2021年自動取款機計劃”)，根據該計劃，我們能夠發行和出售我們普通股的股票，總銷售價格最高可達$
2023年2月，我們建立了一項在市場上發行股票的計劃(“ATM計劃”)，根據該計劃，我們能夠發行和出售我們的普通股，總銷售價格最高可達$
自動櫃員機直接發行
截至二零二三年九月三十日止三個月及九個月期間和2022年，
自動櫃員機遠期銷售協議
在截至2023年9月30日的9個月內，公司達成和解
自.起2023年9月30日，我們簽訂了遠期銷售協議，總共出售了
分紅
截至2023年9月30日的9個月，我們定期支付季度股息$
股息再投資計劃
我們的股息再投資計劃為我們的普通股股東提供了一種方便和經濟的方法，通過將他們的全部或部分股息分配進行再投資來獲得額外的普通股。在截至2023年和2022年9月30日的9個月內，我們發佈了
20
基於股票的薪酬
我們使用公允價值方法的股票薪酬計劃的薪酬成本為#美元。
注8.-普通股每股收益
基本和稀釋後每股普通股收益利用兩類法對發行普通股股份以結算RSU的潛在攤薄產生影響，該單位規定不可沒收的股息等價物等於每股普通股宣佈的股息。每股基本和稀釋後普通股收益的計算方法是將淨收益減去歸屬於RSU的股息等價物除以期內已發行普通股的加權平均數。
下表是使用兩級法計算基本和稀釋每股普通股收益時使用的分子和分母的對賬(除每股數據外，以千為單位)：
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
淨收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
可歸因於未償還的RSU的收益減少 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
普通股股東應佔淨收益用於計算基本和稀釋後每股收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
加權平均已發行普通股： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
股票薪酬的增量份額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
自動櫃員機計劃遠期協議的增量份額 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
2023年2月遠期發售後的增量股票 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
稀釋 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本每股普通股收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
稀釋後每股普通股收益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
附註9.-公允價值計量
債務工具
截至2023年9月30日，循環信貸機制下借款的公允價值為#美元。
補充退休計劃
我們擁有共同基金資產，這些資產是在使用一級投入的經常性基礎上以公允價值計量的。我們有一項針對高管的補充退休計劃。在補充退休計劃下以信託形式持有的第二級投資金額可用於在我們或我們的任何子公司破產的情況下滿足一般債權人的債權。我們對參與補充退休計劃的管理人員負有責任，其參與者賬户餘額等於在管理人員指示下投資的金額和在該等共同基金中賺取的收入的總和。
以下是截止日期的摘要2023年9月30日，我們的資產和負債在公允價值層次結構內按公允價值逐級經常性計量(以千為單位)：
|
|
1級 |
|
|
2級 |
|
|
3級 |
|
|
總計 |
|
||||
資產： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
共同基金 |
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
||
負債： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
遞延補償 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
||
21
以下彙總了截至2022年12月31日，我們的資產和負債在公允價值層次結構內按公允價值經常性計量的資產和負債(以千為單位)：
|
|
1級 |
|
|
2級 |
|
|
3級 |
|
|
總計 |
|
||||
資產： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
共同基金 |
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
||
負債： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
遞延補償 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
||
房地產資產
我們有某些房地產資產是使用截至2023年9月30日和2022年12月31日的第3級投入在非經常性基礎上按公允價值計量的，為$
注10.-持有以供出售的資產
我們評估截至每個季度末我們的房地產的持有待售分類。被歸類為持有待售的資產按其賬面價值或公允價值減去出售成本中的較低者入賬。截至2023年9月30日,
截至2023年9月30日和2022年12月31日，待售房地產包括以下內容(單位：千)：
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
||
土地 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
建築物和改善措施 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
累計折舊和攤銷 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
持有待售房地產，淨額 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
截至2023年9月30日的9個月內，我們出售了五處房產，總共獲得了$
注11.-物業購置
2023
在.期間截至2023年9月30日的9個月，我們獲得了費用簡單的權益
|
|
|
|
|
|
|
|
購進價格分配 |
|
|||||||||||||||||||
資產類型 |
|
屬性 |
|
|
購買 |
|
|
土地 |
|
|
建築和 |
|
|
在位 |
|
|
高於市場 |
|
|
低於市價 |
|
|||||||
洗車房 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
||||||
便利店(甲) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|||||
駕車通過QSR |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
||||||
汽車服務中心 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|||||
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
||||||
22
此外，作為更大的售後回租交易的一部分，包括
這項交易還包括條款，要求我們在租户在規定的期限內實現某些財務業績目標時，向租户支付額外的金額。目前，我們是否需要根據這些規定支付任何款項是不可能的，也不能合理地估計。
2022
在.期間截至2022年9月30日的9個月，我們獲得了費用簡單的權益
|
|
|
|
|
|
|
|
購進價格分配 |
|
|||||||||||||||||||
資產類型 |
|
屬性 |
|
|
購買 |
|
|
土地 |
|
|
建築和 |
|
|
在位 |
|
|
高於市場 |
|
|
低於市價 |
|
|||||||
洗車房 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
||||||
便利店 |
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|||||
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
||||||
注12.-後續活動
在編制未經審計的綜合財務報表時，我們評估了2023年9月30日之後發生的事件和交易，以供確認或披露。根據這項評價，自2023年9月30日至財務報表印發之日，除下文所述外，沒有發生其他重大後續事件。
2023年10月17日，我們簽訂了一項定期貸款協議以北卡羅來納州美國銀行為行政代理以及美國銀行證券公司、摩根大通銀行、道明銀行和Capital One，N.A.作為聯合牽頭安排人，提供本金總額為#美元的優先無擔保定期貸款(“定期貸款”)
定期貸款包括：(一)初始本金為#美元。
定期貸款項下的借款計息，利率等於(I)SOFR利率加SOFR調整數之和
定期貸款包含的習慣契諾與我們的循環信貸安排下的契諾基本相似。
23
項目2.管理層的討論和ANA財務狀況及經營業績分析
以下關於財務狀況和業務成果的討論和分析應結合題為“項目1A”的各節閲讀。在截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中，“財務風險因素”和“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”，以及“第一部分，第一部分，財務報表”和“第二部分，第1A項。風險因素“在本季度報告的10-Q表格中。
有關前瞻性陳述的注意事項
本季度報告中關於Form 10-Q的某些陳述可能構成聯邦證券法所指的“前瞻性陳述”，包括修訂後的1933年證券法第27A條(“證券法”)和修訂後的1934年證券交易法第21E條(“交易法”)。在“相信”、“預期”、“尋求”、“計劃”、“計劃”、“估計”、“預期”、“預測”以及類似的表達或未來或條件動詞，如“將”、“應該”、“將”、“可能”和“可能”等詞語之前、之後或以其他方式包括這些詞語的陳述，一般都是前瞻性的，不是歷史事實。(本節中使用的所有大寫和未定義的術語應具有本季度報告以表格10-Q在下文中定義的相同含義。)
這份Form 10-Q季度報告中包含的前瞻性陳述包括但不限於：我們關於便利店、快速隧道洗車場、汽車服務中心、汽車零部件零售商和某些其他獨立零售商(包括得來速快餐店)網絡的陳述；我們的物業與制定或通過的關於環境問題的聯邦、州和地方規定的實質性遵守情況；美國聯邦税制改革和其他立法、法規和行政發展的影響；現有法律和法規對我們競爭地位的影響；我們預期未來的環境責任，包括先前存在的未知環境污染造成的責任；新冠肺炎對我們業務和經營結果的影響；可量化的趨勢，我們認為這些趨勢使我們能夠對拆除和更換UST造成的未來環境補救成本做出合理的估計；與我們的某些物業相關的重新開發努力的影響；我們預計從物業中獲得的收入；我們認為自有和租賃的物業已由意外傷害和責任保險充分覆蓋的信念；我們的工作場所人口統計數據、招聘工作和員工補償計劃；FFO和AFFO作為衡量我們核心運營業績及其在比較不同時期核心運營業績時的效用的指標；我們對我們的會計政策和方法使用的估計、判斷、預測和假設的合理性；我們的關鍵會計政策；我們對環境責任和補救成本的風險敞口和負債以及我們的應計項目、估計和假設；貸款損失準備金或津貼；我們認為我們的環境和訴訟事項的應計項目，包括與我們在賓夕法尼亞州和馬裏蘭州的前紐瓦克、新澤西碼頭和下帕塞河有關的事項、我們在賓夕法尼亞州和馬裏蘭州的MTBE多地區訴訟案件的應計項目，基於當時獲得的信息是適當的；我們要求償還在污染保險單下某些MTBE案件的辯護和和解中支出的款項；遵守聯邦、州和地方頒佈或通過的關於環境問題的規定；我們對收到的和解建議和訴訟或監管行動的可能結果及其對我們的影響的信念；我們預期從UST資金中收回的資金；我們的賠償義務和其他人的賠償義務；我們的投資戰略及其對我們財務業績的影響；我們目前和預期的運營現金流、循環信貸安排下的借款以及可用的現金和現金等價物的充分性；我們繼續遵守我們的循環信貸安排和高級無擔保票據的契諾；我們相信某些環境負債可以根據各種協議分配給其他人；我們相信我們的房地產資產沒有超過其估計的可變現公允價值淨值；我們對我們的財產的信念，包括它們的替代用途和我們隨着時間的推移出售或租賃我們空置財產的能力；以及我們作為REIT保持聯邦税收地位的能力。
這些前瞻性表述是基於我們目前的信念、假設和我們目前掌握的信息，受已知和未知的風險、不確定性和其他因素的影響，是利用許多重要假設得出的，這些假設可能會導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。前瞻性陳述中涉及的因素和假設，以及此類其他假設未能實現以及其他因素也可能導致實際結果與預測的結果大相徑庭。這些因素中的大多數都很難準確預測，而且通常不是我們所能控制的。這些因素和假設可能會對我們作出的任何前瞻性陳述的持續準確性產生影響。
24
可能導致實際結果與我們目前的預期大不相同的因素包括，但不限於，“第1A項”中描述的風險。在截至2022年12月31日的年度報告10-K表格中的“風險因素”，因為此類風險因素可能會在我們的公開申報文件中不時更新，以及與以下風險相關的風險：遵守環境法律和法規以及與遵守這些法律和法規相關的成本；我們的幾乎所有租户的收入依賴於同一行業；我們租户的信譽；我們租户遵守租賃義務的情況；現有租約的續簽以及我們重新租賃或出售物業的能力；我們對外部資金來源的依賴；交易對手風險；與我們的會計政策和方法相關的估計、判斷、預測和假設的不確定性；我們成功管理我們的投資戰略的能力；潛在的未來收購和再開發機會；利率的變化以及我們有效管理或緩解這種風險的能力；擁有和租賃房地產；我們的業務運營產生足夠的現金用於分配或償還債務；一般商業、經濟或政治狀況的不利發展；通貨膨脹的不利影響；聯邦税制改革；財產税；與未決訴訟和索賠相關的潛在風險敞口；擁有主要集中在美國東北部和大西洋中部地區的房地產；我們行業的競爭；我們和租户的保險覆蓋範圍是否足夠；不符合REIT的資格；未來發行股權證券導致的攤薄；我們的股息政策、支付股息的能力以及我們股息政策的變化；市場狀況的變化；我們公司章程和章程中的條款；馬裏蘭州法律不鼓勵第三方收購；我們管理團隊或董事會一名或多名成員的損失；會計標準的變化；未來的減值費用；恐怖襲擊和其他暴力和戰爭行為；我們的信息系統；未能對財務報告保持有效的內部控制；以及新冠肺炎持續存在帶來的負面影響，包括對全球經濟或我們租户的業務、財務狀況或經營業績的影響。
由於這些和其他因素，我們可能會在未來的季度或年度經營業績中經歷重大波動，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績、我們的增長或再投資戰略、我們支付股息的能力或股票價格產生實質性的不利影響。投資我們的股票涉及各種風險，包括上述和本Form 10-Q季度報告中其他地方提到的風險，以及我們在提交給美國證券交易委員會的其他文件中不時描述的那些風險。
您不應過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅反映了我們截至本新聞稿發佈之日的觀點。除了我們根據聯邦證券法披露重大信息的持續義務外，我們沒有義務公開發布對任何前瞻性陳述的任何修訂，報告事件或報告意外事件的發生，除非法律要求。對於本季度報告中的Form 10-Q或任何其他文件中包含的任何前瞻性陳述，我們要求保護1995年私人證券訴訟改革法中包含的前瞻性陳述的安全港。
一般信息
房地產投資信託基金
我們是一家專門從事收購、融資和開發便利、汽車等單租户零售房地產的房地產投資信託基金。截至2023年9月30日，我們的投資組合包括1080處物業，其中我們擁有1042處物業，並從第三方房東那裏租賃了38處物業。作為房地產投資信託基金，我們不需要為我們分配給股東的應税收入繳納聯邦企業所得税。為了繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，我們被要求，其中包括，我們至少90%的普通應税收入分配給我們的股東每年。
我們的三網租約
我們幾乎所有的物業都是以三重淨值的方式出租給便利店運營商、石油分銷商、洗車運營商和其他與汽車相關的和零售租户。我們的租户或者直接在我們的物業經營他們的業務，或者在某些便利店和加油站的情況下，轉租我們的物業並向經營這些業務的第三方供應燃料。我們的三重淨值租賃租户負責支付與我們的物業相關的所有税收、維護、維修、保險和其他運營費用，並對租約期間發生的環境污染以及在某些情況下租約開始之前存在的環境污染負責。
我們租户的財務業績有很大一部分依賴於便利店銷售、成品油銷售和/或汽車服務和零部件銷售。因此，我們租户的財務業績可能取決於便利零售、石油營銷和汽車維修行業的表現，這些行業都競爭激烈，可能會受到變數的影響。有關我們的房地產業務、我們的物業和環境事項的更多信息，請參閲我們截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K中的項目1.業務-公司運營“和項目2.物業”，以及下文的“環境事項”。
我們的物業
截至2023年9月30日，我們的1,080處物業分佈在40個州和華盛頓特區，其中包括位於東北和大西洋中部地區的集中地，我們認為這些地區是獨一無二的，不容易從其他業主或房東那裏購買或租賃。我們的典型物業包括一個較大的大都市區大約一英畝的土地，作為便利使用
25
商店、快速隧道洗車、汽車服務中心或某些其他獨立的零售物業，包括得來速快餐店和汽車零部件零售商。我們的許多酒店都位於交通繁忙的城市十字路口，或者靠近駭維金屬加工的入口或出口匝道，交通便利。
截至2023年9月30日，我們以三網租賃方式向租户出租了1,074處物業，其中包括以43個獨立單元或主三網租賃方式租賃的898處物業，以及以單一單位三網租賃方式租賃的176處物業。這些租約的初始租期一般為15年或20年，可選擇連續續期最長20年，並定期提高租金。截至2023年9月30日，我們的加權平均剩餘租賃期限(不包括續訂選項)為9.0年。
我們的三重淨值租賃租户負責支付與我們的物業相關的所有税收、維護、維修、保險和其他運營費用，並對租約期間發生的環境污染以及在某些情況下租約開始之前存在的環境污染負責。
截至2023年9月30日，我們還在積極重新開發我們的三處物業，作為新的便利店或替代單租户零售用途，我們的三處物業處於空置狀態。
投資戰略和活動
作為我們擴大和多樣化投資組合戰略的一部分，我們定期審查收購和融資機會，以投資於更多的便利、汽車和其他單一租户零售房地產。我們主要與現有和潛在租户進行銷售回租交易，並將進行其他交易，包括收購新的行業建築的遠期承諾和收購具有原地租賃的資產，這將導致我們在我們的物業中擁有費用簡單的權益。我們的投資活動還可能包括與我們出售的物業有關的購買資金融資，與我們的租賃物業相關的房地產貸款，以及建築貸款或其他房地產開發融資。我們的投資策略尋求創造當前的收入，並從房地產潛在價值的長期增值中受益。為了實現這一目標，我們尋求投資於位置良好、獨立式的物業，以支持汽車出行，併為全國主要市場的消費者提供便利和服務。我們投資戰略的一個關鍵要素是投資於將增強我們的物業類型、租户和地理多樣性的物業。
於截至2023年9月30日止九個月內，我們共投資2.667億元於70項物業，包括收購37項物業的費用簡單權益，總購買價格為1.93億元(其中1.759億元於截至2023年9月30日的九個月內投資，而1,710萬元先前投資作為建築貸款墊款，於收購標的物業時償還)。此外，我們以4,000萬元收購了13個在建物業的費用簡單權益，並在收購後為額外的420萬元發展成本提供資金，並承諾在施工期間提供額外資金以完成這些項目。我們還發放了4660萬美元的新增建設貸款和發展融資，包括應計利息，用於開發20個新興產業洗車物業、便利店和汽車服務中心。
在截至2022年9月30日的9個月中，我們在21個物業上投資了7,370萬美元，其中包括收購16個物業的費用簡單權益，總購買價格為6,330萬美元。我們還發放了總額為1,090萬美元的新建築貸款，包括應計利息，用於發展5個新的洗車物業和便利店。
重建策略和活動
我們相信，我們的某些物業，主要是那些目前由天然氣和維修業務佔用的物業，非常適合重新開發為新的便利店或其他單一租户零售用途，如汽車零部件、快餐店、銀行分行和特色零售。我們相信，重新開發的物業可以比目前使用的更高的價值出租或出售。在截至2023年9月30日的九個月內，兩個重建項目的租金開始計算。自2015年我們的重建計劃開始以來，我們已經完成了28個重建項目。
截至2023年9月30日，我們有三個物業正在積極重新開發，其他物業正處於不同階段的可行性規劃，可能會從我們的淨租賃組合中重新獲得。
非公認會計準則的補充措施
除了由美國公認會計原則(“GAAP”)定義的衡量標準外，我們還側重於運營資金(“FFO”)和調整後運營資金(“AFFO”)來衡量我們的業績。
分析師和投資者通常認為FFO和AFFO是衡量REITs業績的適當的非GAAP補充指標。FFO和AFFO不符合或替代根據公認會計原則編制的措施。此外，FFO和AFFO不是基於任何一套全面的會計規則或原則。FFO和AFFO都不代表根據公認會計原則計算的經營活動產生的現金，因此，這些計量不應被視為公認會計準則淨收益的替代辦法或作為流動性的衡量標準。這些指標只能與相應的GAAP指標一起用於評估我們的業績。
26
全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)將FFO定義為(I)房地產資產折舊及攤銷、(Ii)房地產資產處置損益、(Iii)減值費用及(Iv)會計變動累積影響前的公認會計準則淨收益。
我們將AFFO定義為FFO，不包括(I)某些收入確認調整(定義見下文)、(Ii)某些環境調整(定義見下文)、(Iii)基於股票的薪酬、(Iv)債務發行成本的攤銷和(V)其他非現金和/或不尋常項目，這些項目不能反映我們的核心經營業績。
其他房地產投資信託基金可能使用與我們不同的FFO和/或AFFO的定義，因此可能無法進行比較。
我們相信，FFO和AFFO有助於分析師和投資者衡量我們的業績，因為FFO和AFFO都排除了GAAP淨收益中與我們投資組合的核心運營業績無關或不能指示的各種項目。具體地説，FFO不包括房地產資產折舊和攤銷、房地產資產處置損益和減值費用等項目。關於AFFO，我們還排除了以下影響：(1)遞延租金收入(直線租金)、高於市價和低於市價租賃的淨攤銷、確認直接融資租賃租金收入的調整和遞延租賃激勵措施的攤銷(統稱為“收入確認調整”)、(2)環境增值費用、環境訴訟應計項目、保險報銷、法律和解和判決以及環境補救估計的變化(統稱為“環境調整”)、(3)基於股票的補償費用、(4)債務發行成本的攤銷和(5)其他項目，這可能包括應收票據和抵押貸款及直接融資租賃的信貸損失、債務清償損失、退休和遣散費，以及其他不影響經常性現金流和不能反映我們的核心經營業績的項目。
我們特別關注AFFO，它認為AFFO為我們投資組合的核心運營業績提供了最有用的描述。通過提供AFFO，我們相信我們提供的信息有助於分析師和投資者評估我們的核心經營業績，以及我們核心經營業績的可持續性和其他房地產公司核心經營業績的可持續性。
27
淨收益與FFO和AFFO的對賬如下(單位為千，每股金額除外)：
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
淨收益 |
|
$ |
16,033 |
|
|
$ |
13,302 |
|
|
$ |
43,639 |
|
|
$ |
62,731 |
|
房地產資產的折舊和攤銷 |
|
|
11,288 |
|
|
|
9,962 |
|
|
|
32,580 |
|
|
|
29,514 |
|
房地產處置收益 |
|
|
(583 |
) |
|
|
(344 |
) |
|
|
(1,486 |
) |
|
|
(7,646 |
) |
減值 |
|
|
986 |
|
|
|
798 |
|
|
|
3,970 |
|
|
|
2,227 |
|
運營資金(FFO) |
|
|
27,724 |
|
|
|
23,718 |
|
|
|
78,703 |
|
|
|
86,826 |
|
收入確認調整 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
遞延租金收入(直線租金) |
|
|
(1,582 |
) |
|
|
(863 |
) |
|
|
(4,057 |
) |
|
|
(2,446 |
) |
高於和低於市場租賃的攤銷，淨額 |
|
|
(285 |
) |
|
|
(300 |
) |
|
|
(822 |
) |
|
|
(890 |
) |
直接融資租賃投資攤銷 |
|
|
1,521 |
|
|
|
1,365 |
|
|
|
4,444 |
|
|
|
3,964 |
|
租賃激勵的攤銷 |
|
|
280 |
|
|
|
303 |
|
|
|
815 |
|
|
|
902 |
|
總收入確認調整 |
|
|
(66 |
) |
|
|
505 |
|
|
|
380 |
|
|
|
1,530 |
|
環境調整 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
吸積費用 |
|
|
144 |
|
|
|
215 |
|
|
|
422 |
|
|
|
1,037 |
|
環境估算的變化 |
|
|
(98 |
) |
|
|
(393 |
) |
|
|
(175 |
) |
|
|
(17,927 |
) |
環境訴訟應計費用 |
|
|
— |
|
|
|
279 |
|
|
|
— |
|
|
|
279 |
|
保險報銷 |
|
|
(86 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(138 |
) |
|
|
(44 |
) |
整體環境調整 |
|
|
(40 |
) |
|
|
101 |
|
|
|
109 |
|
|
|
(16,655 |
) |
其他調整 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基於股票的薪酬費用 |
|
|
1,443 |
|
|
|
1,227 |
|
|
|
4,162 |
|
|
|
3,543 |
|
債務發行成本攤銷 |
|
|
249 |
|
|
|
238 |
|
|
|
752 |
|
|
|
706 |
|
債務清償損失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
43 |
|
|
|
— |
|
退休和遣散費 |
|
|
90 |
|
|
|
— |
|
|
|
939 |
|
|
|
77 |
|
其他調整合計 |
|
|
1,782 |
|
|
|
1,465 |
|
|
|
5,896 |
|
|
|
4,326 |
|
調整後的運營資金(AFFO) |
|
$ |
29,400 |
|
|
$ |
25,789 |
|
|
$ |
85,088 |
|
|
$ |
76,027 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股基本金額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
淨收益 |
|
$ |
0.31 |
|
|
$ |
0.27 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.31 |
|
FFO(A) |
|
|
0.53 |
|
|
|
0.50 |
|
|
|
1.56 |
|
|
|
1.81 |
|
AFFO(A) |
|
|
0.57 |
|
|
|
0.54 |
|
|
|
1.69 |
|
|
|
1.59 |
|
稀釋後每股金額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
淨收益 |
|
$ |
0.31 |
|
|
$ |
0.27 |
|
|
$ |
0.85 |
|
|
$ |
1.31 |
|
FFO(A) |
|
|
0.53 |
|
|
|
0.50 |
|
|
|
1.56 |
|
|
|
1.81 |
|
AFFO(A) |
|
|
0.57 |
|
|
|
0.54 |
|
|
|
1.68 |
|
|
|
1.59 |
|
加權平均已發行普通股： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
* |
|
|
50,621 |
|
|
|
46,734 |
|
|
|
49,088 |
|
|
|
46,729 |
|
*稀釋 |
|
|
50,712 |
|
|
|
46,779 |
|
|
|
49,301 |
|
|
|
46,767 |
|
|
|
這三個月 |
|
|
在九個月裏 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
1 |
2022 |
|
||||
FFO |
|
$ |
679 |
|
|
$ |
554 |
|
|
$ |
1,986 |
|
|
$ |
2,028 |
|
AFFO |
|
|
720 |
|
|
|
602 |
|
|
|
2,147 |
|
|
|
1,775 |
|
28
經營成果
以下討論描述了我們截至2023年9月30日的三個月的運營結果。
截至2023年9月30日的三個月，而截至2022年9月30日的三個月
下表顯示了截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月的精選數據和比較結果(單位：千)：
|
|
這三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
收入： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
出租物業的收入 |
|
$ |
48,848 |
|
|
$ |
41,533 |
|
|
$ |
7,315 |
|
應收票據和按揭利息 |
|
|
1,638 |
|
|
|
433 |
|
|
|
1,205 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
運營費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
物業成本 |
|
|
8,710 |
|
|
|
5,719 |
|
|
|
2,991 |
|
減值 |
|
|
986 |
|
|
|
798 |
|
|
|
188 |
|
環境 |
|
|
313 |
|
|
|
632 |
|
|
|
(319 |
) |
一般和行政 |
|
|
5,745 |
|
|
|
5,024 |
|
|
|
721 |
|
折舊及攤銷 |
|
|
11,288 |
|
|
|
9,962 |
|
|
|
1,326 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
其他項目： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地產處置收益 |
|
|
583 |
|
|
|
344 |
|
|
|
239 |
|
利息支出 |
|
|
8,083 |
|
|
|
6,906 |
|
|
|
1,177 |
|
出租物業的收入
下表顯示了截至2023年9月30日的三個月的租賃物業收入與截至2022年9月30日的三個月的結果(單位：千)：
|
|
這三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入 |
|
$ |
41,244 |
|
|
$ |
37,396 |
|
|
$ |
3,848 |
|
收入確認調整 |
|
|
66 |
|
|
|
(505 |
) |
|
|
571 |
|
租户報銷收入 |
|
|
7,538 |
|
|
|
4,642 |
|
|
|
2,896 |
|
出租物業的總收入 |
|
|
48,848 |
|
|
|
41,533 |
|
|
|
7,315 |
|
租金收入包括基本租金收入和根據某些物業的燃油銷售總量計算的額外租金收入(如有)。租金收入增加主要是由於在過去12個月內購入物業的基本租金收入增加，以及已完成重建項目的租金開始，以及某些原址租約的合約租金上升，但有關增幅因同期出售房地產而部分抵銷。
根據公認會計原則，我們確認租賃物業收入的金額與列報期間合同到期的租金金額不同。因此，來自租賃物業的收入包括收入確認調整，包括(I)按直線基準確認當前租賃期的租金收入而錄得的遞延租金收入非現金調整，(Ii)高於市價及低於市價租賃的攤銷淨額，(Iii)採用實際利率法確認直接融資租賃項下的租金收入，該方法為租賃物業的投資淨額帶來恆定的定期回報率，以及(Iv)遞延租賃獎勵的攤銷。
租户報銷包括我們支付的房地產税和其他市政費用，根據三重淨值租賃協議的條款，這些費用由我們的租户償還。
應收票據和按揭利息
應收票據和抵押貸款利息增加的主要原因是，前12個月用於開發新行業物業的建築貸款和發展融資增加，但被同期應收票據和抵押貸款收款部分抵銷。
29
物業成本
物業成本包括(I)物業營運開支，包括租金開支、可償還及不可償還的房地產税及市政費用、若干州税及地方税及維修費，以及(Ii)租賃及再發展開支，包括專業費用、拆遷費及重建項目成本撇賬(如有)。
下表列出了截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月的財產成本結果(單位：千)：
|
|
這三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
物業運營費用 |
|
$ |
8,426 |
|
|
$ |
5,593 |
|
|
$ |
2,833 |
|
租賃和重建費用 |
|
|
284 |
|
|
|
126 |
|
|
|
158 |
|
物業總成本 |
|
|
8,710 |
|
|
|
5,719 |
|
|
|
2,991 |
|
財產經營費用增加的主要原因是可償還的房地產税增加，但租金費用減少部分抵消了這一增加。租賃和重建費用的增加主要是由於重建項目的專業費用和拆卸費用增加。
減值費用
當物業的賬面價值減至公允價值時，計入減值費用。截至2023年9月30日止三個月及截至2022年9月30日止三個月的減值費用均可歸因於若干物業因與環境負債相關的估計變動而增加資產退回成本的影響，令該等物業的賬面價值超出其公允價值。
環境費用
截至2023年9月30日的三個月的環境費用差異主要是由於法律和專業費用以及增值費用的下降。環境費用因時期而異，因此，不應過分依賴與前幾個時期相比，某一時期報告的環境費用的變化幅度或方向。
一般和行政費用
一般和行政費用增加的主要原因是與僱員有關的費用增加了50萬美元，包括股票薪酬增加了20萬美元。
折舊及攤銷費用
折舊及攤銷費用增加主要是由於在過去12個月內購入物業的額外折舊及攤銷，但因與資產報廢成本有關的折舊費用減少、某些資產全額折舊、終止租約及處置房地產而被部分抵銷。
房地產處分收益
房地產處置的收益主要是由於在截至2023年9月30日的三個月內處置了兩項物業，以及在截至2022年9月30日的三個月期間處置了三項物業。
利息支出
利息支出增加是由於與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月的平均借款和平均利率都有所上升。
30
截至2023年9月30日的9個月，而截至2022年9月30日的9個月
下表列出了截至2023年9月30日的9個月與截至2022年9月30日的9個月的精選數據和比較結果(單位：千)：
|
|
在截至9月30日的9個月內， |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
收入： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
出租物業的收入 |
|
$ |
134,873 |
|
|
$ |
121,330 |
|
|
$ |
13,543 |
|
應收票據和按揭利息 |
|
|
3,331 |
|
|
|
1,135 |
|
|
|
2,196 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
運營費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
物業成本 |
|
$ |
18,221 |
|
|
$ |
15,669 |
|
|
$ |
2,552 |
|
減值 |
|
|
3,970 |
|
|
|
2,227 |
|
|
|
1,743 |
|
環境 |
|
|
977 |
|
|
|
(15,419 |
) |
|
|
16,396 |
|
一般和行政 |
|
|
17,942 |
|
|
|
15,412 |
|
|
|
2,530 |
|
折舊及攤銷 |
|
|
32,580 |
|
|
|
29,514 |
|
|
|
3,066 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
其他項目： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地產處置收益 |
|
$ |
1,486 |
|
|
$ |
7,646 |
|
|
$ |
(6,160 |
) |
利息支出 |
|
|
22,701 |
|
|
|
20,350 |
|
|
|
2,351 |
|
出租物業的收入
下表顯示了截至2023年9月30日的9個月的租賃物業收入與截至2022年9月30日的9個月的結果(單位：千)：
|
|
在截至9月30日的9個月內， |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入 |
|
$ |
120,206 |
|
|
$ |
110,995 |
|
|
$ |
9,211 |
|
收入確認調整 |
|
|
(380 |
) |
|
|
(1,530 |
) |
|
|
1,150 |
|
租户報銷收入 |
|
|
15,047 |
|
|
|
11,865 |
|
|
|
3,182 |
|
出租物業的總收入 |
|
$ |
134,873 |
|
|
$ |
121,330 |
|
|
$ |
13,543 |
|
租金收入包括基本租金收入和根據某些物業的燃油銷售總量計算的額外租金收入(如有)。租金收入增加主要是由於在過去12個月內購入物業的基本租金收入增加，以及已完成重建項目的租金開始，以及某些原址租約的合約租金上升，但有關增幅因同期出售房地產而部分抵銷。
根據公認會計原則，我們確認租賃物業收入的金額與列報期間合同到期的租金金額不同。因此，來自租賃物業的收入包括收入確認調整，包括(I)按直線基準確認當前租賃期的租金收入而錄得的遞延租金收入非現金調整，(Ii)高於市價及低於市價租賃的攤銷淨額，(Iii)採用實際利率法確認直接融資租賃項下的租金收入，該方法為租賃物業的投資淨額帶來恆定的定期回報率，以及(Iv)遞延租賃獎勵的攤銷。
租户報銷包括我們支付的房地產税和其他市政費用，根據三重淨值租賃協議的條款，這些費用由我們的租户償還。
應收票據和按揭利息
應收票據和抵押貸款利息增加的主要原因是，前12個月用於開發新行業物業的建築貸款發展融資增加，但被同期應收票據和抵押貸款收款部分抵銷。
物業成本
物業成本包括(I)物業營運開支，包括租金開支、可償還及不可償還的房地產税及市政費用、若干州税及地方税及維修費，以及(Ii)租賃及再發展開支，包括專業費用、拆遷費及重建項目成本撇賬(如有)。
31
下表列出了截至2023年9月30日的9個月與截至2022年9月30日的9個月的物業成本結果(單位：千)：
|
|
在截至9月30日的9個月內， |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
物業運營費用 |
|
$ |
17,655 |
|
|
$ |
14,999 |
|
|
$ |
2,656 |
|
租賃和重建費用 |
|
|
566 |
|
|
|
670 |
|
|
|
(104 |
) |
物業總成本 |
|
$ |
18,221 |
|
|
$ |
15,669 |
|
|
$ |
2,552 |
|
財產經營費用增加的主要原因是可償還的房地產税增加，但租金費用減少部分抵消了這一增加。租賃和重建費用減少的主要原因是重建項目的拆卸成本減少。
減值費用
當物業的賬面價值減至公允價值時，計入減值費用。截至2023年9月30日止九個月的減值費用可歸因於(I)由於與我們的環境負債相關的估計的變化而增加某些物業的資產退回成本的影響，這導致這些物業的賬面價值超過其公允價值，以及(Ii)我們某些物業在假設持有期間預期收到的估計未貼現現金流量減少。截至2022年9月30日的九個月的減值費用可歸因於(I)由於與我們的環境負債相關的估計變化而增加某些物業的資產報廢成本的影響，這增加了這些物業的賬面價值超過其公允價值，以及(Ii)基於簽署的合同、意向書或對我們某些物業的指示性投標的第三方報價的估計銷售價格下降。
環境費用
截至2023年9月30日的9個月的環境費用差異主要是由於與未知環境負債和增加費用減少相關的估計發生變化。具體地説，在截至2022年9月30日的九個月內，我們的結論是，不存在必須履行與某些物業先前存在的未知環境污染有關的合同義務的重大持續風險。因此，我們取消了這些財產以前應計的1710萬美元的未知準備金負債。這導致在截至2022年9月30日的9個月中，有1660萬美元的淨信用被記錄在環境支出中。
環境費用因時期而異，因此，不應過分依賴與前幾個時期相比，某一時期報告的環境費用的變化幅度或方向。
一般和行政費用
一般和行政費用增加的主要原因是與僱員有關的費用增加了220萬美元，其中包括90萬美元的非經常性退休和遣散費以及60萬美元的股票薪酬增加。
折舊及攤銷費用
折舊及攤銷費用增加主要是由於前12個月收購物業的額外折舊及攤銷，但因與資產報廢成本有關的折舊費用減少、某些資產全額折舊、終止租約及同期出售房地產而被部分抵銷。
房地產處分收益
房地產處置的收益主要是由於在截至2023年9月30日的9個月內出售了5個物業和終止了1個租約，以及在截至2022年9月30日的9個月內處置了19個物業。
利息支出
利息開支增加乃由於截至2023年9月30日止九個月的平均借款及平均利率較截至2022年9月30日止九個月上升所致。
32
流動性與資本資源
一般信息
我們流動資金的主要用途包括支付經營開支、未償還債務的利息及環境修復成本、向股東作出分派，以及未來的收購及重建項目。除與收購有關的資本開支外，我們過往並無產生重大資本開支。
我們預計將通過運營現金流、循環信貸融資下的可用資金、根據ATM計劃和2023年2月遠期發行達成遠期銷售協議的普通股股份結算所得款項以及可用現金和現金等價物滿足我們的短期流動性需求。
截至2023年9月30日，我們的循環信貸額度下有2.25億美元的可用性，約150萬股普通股受遠期銷售協議的約束，預計結算後將產生約4840萬美元的總收益，以及690萬美元的現金和現金等價物。
我們預計通過運營現金流、循環信貸額度下的可用資金、可用現金和現金等價物、未來發行普通股或債務證券以及未來房地產資產銷售所得來滿足我們的長期資本需求。
截至二零二三年及二零二二年九月三十日止九個月，我們的現金流量活動概述如下（以千計）：
|
|
在九個月裏 |
|
|
|
|
||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
$Change |
|
|||
經營活動提供的現金流量淨額 |
|
$ |
74,477 |
|
|
$ |
67,871 |
|
|
$ |
6,606 |
|
用於投資活動的現金流量淨額 |
|
|
(252,897 |
) |
|
|
(60,919 |
) |
|
|
(191,978 |
) |
融資活動提供(用於)的現金流量淨額 |
|
|
174,033 |
|
|
|
(20,295 |
) |
|
|
194,328 |
|
經營活動
截至2023年及2022年9月30日止九個月，經營活動提供的現金流量淨額變動主要是由於上文“經營業績”所述的收入及開支變動以及綜合現金流量表中資產及負債的其他變動所致。
投資活動
我們的投資活動主要是房地產相關交易。由於我們一般以三重淨額基準出租物業，除與房地產投資及重建活動有關者外，我們過往並無產生重大資本開支。用於投資活動的淨現金流量增加主要是由於財產收購增加了1.297億美元，發行票據和應收抵押貸款增加了7820萬美元，以及處置房地產收益減少了730萬美元，部分被截至2023年9月30日止九個月物業收購按金增加640萬元及應收票據及應收按揭收款增加1，710萬元所抵銷。
融資活動
融資活動提供的淨現金流增加主要是由於ATM計劃下發行普通股的所得款項淨額增加1.142億美元，與2023年2月遠期發行有關的普通股發行所得款項淨額增加7150萬美元，以及循環信貸融資項下的淨借款增加65.0百萬美元，部分被高級無抵押票據的淨借款減少50.0百萬美元以及現金股息支付增加5.1百萬美元所抵消。
循環信貸安排
於2021年10月，我們簽訂了第二份經修訂及重述的信貸協議(經修訂的“第二份重新聲明信貸協議”)。第二重訂信貸協議提供本金總額為3,000,000,000美元的無抵押循環信貸安排(“循環信貸安排”)，幷包括手風琴功能，以增加循環承諾或增加一批或多批不超過3,000,000,000美元的額外定期貸款，但須受若干條件規限，包括一名或多名新貸款人或現有貸款人同意就該增加的金額作出承諾，且根據循環信貸安排的條款，並無違約或違約事件發生及繼續發生。
循環信貸安排於2025年10月27日到期，可根據我們的選擇延長兩次六個月(總計12個月)。吾等行使延期選擇權須視乎無任何違約及遵守若干條件，包括根據循環信貸安排向貸款人支付延期費用。
33
於2022年12月，吾等訂立第二重訂信貸協議的第一修正案，將適用的利率及其下的違約率由基於LIBOR的利率過渡至基於SOFR的利率。循環信貸融資項下借款的利率為(I)SOFR利率加0.10%的SOFR調整加1.30%至1.90%的差額或(Ii)基本利率加0.30%至0.90%的差額，或(Ii)基本利率加0.30%至0.90%的差額的總和，該利率基於我們在每個季度報告期末的綜合總負債與總資產價值比率。
循環信貸融資項下未提取資金的未使用額度費用的年利率為0.15%至0.25%，基於我們每日可用循環信貸融資的未使用部分。
高級無擔保票據
於2022年2月，吾等與美國保誠保險公司及其若干聯屬公司(統稱“保誠”)訂立第六份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第六份經修訂及重訂保誠協議”)，據此，吾等於2023年1月向保誠發行總值8,000萬元於2033年1月20日到期的3.65%系列有擔保優先票據(“Q系列票據”)，並用所得款項償還於6月2日到期的7,500萬美元5.35%B系列有擔保優先票據。根據其與保誠訂立的第五份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第五份經修訂及重述保誠協議”)，2023年(“B系列票據”)已發行。根據第五份經修訂及重訂保誠協議而未償還的其他優先無抵押債券，包括(I)5,000萬元於2025年2月25日到期的4.75%C系列擔保優先債券(“C系列債券”)，(Ii)5,000萬元於2028年6月21日到期的5.47%D系列擔保優先債券(“D系列債券”)，(Iii)5,000萬元於2029年9月12日到期的3.52釐F系列擔保優先債券(“F系列債券”)及(Iv)1,000萬元3.43釐I系列擔保優先債券，於11月25日到期。根據第六份經修訂及重新簽署的保誠協議，2030(“第一系列票據”)仍未償還。
於2022年2月，吾等與美國一般人壽保險公司及其若干聯屬公司(統稱“美國國際集團”)訂立第二次修訂及重述票據購買及擔保協議(“第二次修訂及重訂美國國際集團協議”)，據此，吾等向美國國際集團發行5,500萬美元於2032年2月22日到期的3.45釐L系列保證優先票據(“L系列票據”)。根據吾等與AIG的第一份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第一份經修訂及重述AIG協議”)，其他未償還的優先無抵押票據包括(I)價值5,000萬美元於2029年9月12日到期的3.52%G系列擔保優先票據(“G系列票據”)及(Ii)於2030年11月25日到期的3.43%系列J系列擔保優先票據(“J系列票據”)，根據第二份經修訂及重訂的AIG協議仍未償還。
於2022年2月，吾等與Massachusetts Mutual Life Insurance Company及其若干聯屬公司(統稱“MassMutual”)訂立第二次修訂及重述票據購買及擔保協議(“第二次修訂及重訂MassMutual協議”)，據此發行2,000萬美元於2032年2月22日到期的3.45%M系列有擔保優先票據(“M系列票據”)及於2023年1月向MassMutual發行2,000萬美元於2033年1月20日到期的3.65%O系列有擔保優先票據(“O系列票據”)。根據吾等與MassMutual訂立的第一份經修訂及重述票據購買及擔保協議(“第一份經修訂及重述大額互助協議”)，其他未償還優先無抵押票據，包括(I)於2029年9月12日到期的2,500萬美元3.52%系列H擔保優先票據(“H系列票據”)及(Ii)於2030年11月25日到期的2,500萬美元3.43%系列K有擔保優先票據(“K系列票據”)，根據第二份經修訂及重新公佈的大額互助協議仍未償還。
於2022年2月，吾等與紐約人壽保險公司及其若干聯屬公司(統稱“紐約人壽”)訂立票據購買及擔保協議(“紐約人壽協議”)，據此，紐約人壽發行2,500萬元於2032年2月22日到期的3.45%系列N系列有擔保優先債券(“N系列債券”)，及於2023年1月向紐約人壽發行價值2,500萬元於2033年1月20日到期的3.65%系列P系列有擔保優先債券(“P系列債券”)。
於2018年6月21日，吾等與大都會人壽及其若干聯屬公司(統稱“大都會人壽”)訂立票據購買及擔保協議(“大都會人壽協議”)，據此，大都會人壽向大都會人壽發行5,000萬元於2028年6月21日到期的5.47%E系列擔保優先債券(“E系列債券”)。
已發行和尚未發行的B系列、C系列、D系列、E系列、F系列、G系列、H系列、I系列、J系列、K系列、L系列、M系列和N系列債券統稱為高級無抵押債券。
定期貸款
2023年10月17日，我們簽訂了一項定期貸款信貸協議以北卡羅來納州美國銀行為行政代理以及美國銀行證券公司、摩根大通銀行、TD銀行和Capital One，N.A.作為聯合牽頭安排人，提供本金總額為1.5億美元的優先無擔保定期貸款(“定期貸款”)。定期貸款將於2025年10月17日到期，但可根據我們的選擇延期12個月。吾等行使延期選擇權須視乎我們是否沒有任何違約及遵守某些條件，包括根據定期貸款向貸款人支付延期費用。
34
定期貸款包括(I)初始本金7,500萬美元，在成交時一次性支取，以及(Ii)額外本金7,500萬美元，可在180號或之前的任何時間由公司選擇一次支取這是截止日期後的第二天。
定期貸款項下借款的利息等於(I)SOFR利率加0.10%的SOFR調整加1.30%至1.90%的利潤率的總和或(Ii)基本利率加0.30%至0.90%的利潤率的總和，該利率基於我們在每個季度報告期末的綜合總負債與總資產價值比率。關於定期貸款，我們簽訂了名義金額為1.5億美元的利率掉期協議，將SOFR互換為6.13%的實際固定利率。
定期貸款包含的習慣契諾與我們的循環信貸安排下的契諾基本相似。
普通股發行
2023年2月，我們完成了3,450,000股普通股的後續公開發行，包括全面行使承銷商就遠期銷售協議購買450,000股普通股的選擇權(“2023年2月遠期發售”)。在截至2023年9月30日的三個月裏，我們結算了2023年2月遠期發行的220萬股普通股，實現淨收益7160萬美元。我們預計將在2024年2月之前通過實物交付普通股的方式結算2023年2月遠期發售後剩餘的125萬股普通股，以換取現金收益，我們預計現金收益約為4080萬美元。
自動櫃員機程序
2021年2月，我們建立了在市場上的股權發行計劃(“2021年自動取款機計劃”)，根據該計劃，我們能夠通過一個作為代理的銀行財團發行和出售我們普通股的股票，總銷售價格高達2.5億美元。2021年ATM計劃於2023年2月終止。
2023年2月，我們建立了市場股權發行計劃(“ATM計劃”)，根據該計劃，我們可以通過一個銀行財團發行和出售我們普通股的股票，總銷售價格高達3.5億美元，該財團充當我們的銷售代理，或根據遠期銷售協議代表任何遠期買家擔任遠期賣家。普通股股票的出售可視需要不時在證券法第415條規定的市場發行中進行，包括通過普通經紀商在紐約證券交易所的交易或其他方式，以出售時的市場價格、與現行市場價格有關的價格或與適用代理人達成的其他協議的價格進行。遠期銷售協議的使用使我們能夠在遠期銷售協議生效時鎖定出售股票的股價，但將出售股票的收益推遲到以後的日期。為了解釋遠期銷售協議，我們考慮了管理金融工具和衍生品的會計準則。到目前為止，我們已經得出結論，我們的遠期銷售協議不是負債，因為它們不體現回購我們股份的義務，也不體現發行數量可變的股票的義務，這些股票的貨幣價值主要是固定的，與股份的公允價值不同，或與我們的股份相反。我們還評估了這些協議是否符合衍生品和套期保值指導範圍的例外情況，將其計入股權工具。我們的結論是，根據以下評估，該等協議可歸類為股權合約：(I)除與本公司股票價格及營運有關的市場外，協議的或有行使並無基於可觀察市場或指數；及(Ii)和解條款並無禁止協議與其本身的股票掛鈎。我們還考慮了遠期出售協議對每股收益計算造成的潛在攤薄。我們使用庫存股方法來確定結算前一段時間內遠期銷售協議造成的攤薄。
自動櫃員機直接發行
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月期間，沒有根據自動櫃員機計劃或2021年自動櫃員機計劃發行普通股。未來的銷售(如果有的話)將取決於我們不時決定的各種因素，其中包括市場狀況、我們普通股的交易價格、我們對適當資金來源的決定以及我們可用的資金的潛在用途。
自動櫃員機遠期銷售協議
在截至2023年6月30日的9個月內，我們根據2021年自動櫃員機計劃結算了3,721,366股普通股，扣除費用和支出並根據股權分配協議進行了某些其他調整後，淨收益為1.141億美元。截至2023年9月30日，根據2021年自動取款機計劃，沒有任何股票受到遠期銷售協議的約束。
截至2023年9月30日，我們已經簽訂了遠期銷售協議，根據自動取款機計劃，我們將以每股平均毛價34.97美元的價格出售總計217,561股普通股。在截至2023年9月30日的三個月和九個月內，沒有任何股票根據自動取款機計劃進行結算。我們期望在各自的協議日期後12個月內，通過實物交割普通股的流通股來換取現金收益，從而全額完成遠期銷售協議，儘管我們
35
可選擇現金結算或股份淨額結算，以履行遠期出售協議項下我們的全部或部分責任，但須受某些條件規限。
分紅
根據聯邦所得税法，我們選擇從2001年1月1日開始被視為房地產投資信託基金。要符合REIT的徵税資格，我們必須滿足其他要求，如與我們的資產和總收入組成有關的要求，每年向我們的股東分配至少90%的應税收入，包括我們在沒有收到相應現金的情況下應計的應税收入。我們不能保證我們的現金流將允許我們繼續支付現金股息。
也有可能的是，我們不是每年分配100%的應税收入，而是決定保留一部分應税收入，併為國税局允許的金額納税。股息的支付受市場狀況、我們的財務狀況，包括但不限於我們繼續遵守重新訂立的信貸協議的規定、我們的高級無抵押票據和其他因素的影響，因此不能得到保證。特別是，重新簽署的信貸協議和我們的高級無擔保票據禁止在某些違約事件期間支付股息。
在截至2023年9月30日的9個月裏，我們向股東支付的定期季度股息為6380萬美元，或每股1.29美元。我們不能保證我們將繼續以歷史利率支付股息，如果真的會這樣做的話。
關鍵會計政策和估算
本季度報告Form 10-Q中包含的我們的綜合財務報表是按照美國公認的會計原則編制的。根據公認會計原則編制合併財務報表時，我們需要做出影響合併財務報表中報告金額的估計、判斷和假設。儘管吾等已對未來與綜合財務報表所載資料相關的不確定性作出估計、判斷及假設，並適當考慮所選擇的會計政策及重要性，但實際結果可能與此等估計、判斷及假設有所不同，而該等差異可能重大。
所附綜合財務報表所依據的估計、判斷及假設包括但不限於房地產、應收賬款、遞延應收租金、直接融資租賃、折舊及攤銷、長期資產減值、環境補救責任、訴訟、應計負債、所得税及購入物業的購買價格與購入資產及承擔的負債的分配。我們的綜合財務報表中包含的基於估計、判斷和假設的信息可能會發生重大變化，並隨着情況變化和不確定性變得更加明確而進行調整。
我們的會計政策在截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告的附註1“第8項.財務報表和補充數據”中進行了説明。美國證券交易委員會財務報告發布(下稱《財務報告》)第60號，關於披露關鍵會計政策的警示建議(“財務報告準則第60號”)，建議公司就被認為最關鍵的會計政策提供額外的披露。FRR 60認為，如果一項會計政策對我們的財務狀況和經營結果很重要，並且管理層在應用該政策時需要作出重大的判斷和估計，則該政策是至關重要的。我們認為，我們最關鍵的會計政策涉及收入確認和遞延應收租金、直接融資租賃、長期資產減值、環境修復義務、訴訟、所得税以及收購物業的購買價格與收購資產和承擔的負債的分配(統稱為我們的“關鍵會計政策”)，每一項都在截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告中的“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中進行了討論。
環境問題
一般信息
我們受制於許多聯邦、州和地方法律和法規，包括與環境保護有關的事項，如已知污染的補救和長期資產的退役和退役或移除，包括含有危險材料的建築物、UST和其他設備。環境成本主要歸因於除其他事項外的補救費用，這些費用包括拆除UST、挖掘受污染的土壤和水、安裝、操作、維護和停用補救系統、監測污染以及與受污染物業相關的政府機構合規報告。
我們簽訂租約和各種其他協議，以合同方式在雙方之間分配在主題物業或與主題物業有關的已知和未知環境責任的責任。如果我們的租户不履行這些環境義務，我們將承擔或有責任，如果我們確定我們的租户很可能不履行其環境義務，我們將被要求承擔我們認為可以根據我們的租約分配給他人的環境責任。我們對用於分配環境責任的最終分配方法和責任份額的假設可能會改變，這可能導致對環境訴訟應計項目和
36
環境修復責任。我們根據相關因素評估是否應累算環境責任，包括租户支付該等債務的歷史、我們對其財務能力的評估，以及他們為該等債務支付的意圖。然而，我們不能保證我們的評估是正確的，也不能保證我們過去繳納了債務的租户會繼續這樣做。作為物業所有者，如果我們的租户未能支付環境責任，我們可能最終要負責支付這些責任。
已知環境補救要求的估計未來成本在很可能已發生負債並且可以對公允價值作出合理估計時應計。應計負債是我們對負債每個組成部分的成本公允價值的估計的總和，扣除從州科技大學補救基金獲得的估計回收，考慮到根據以前使用該基金的經驗得出的估計回收率。
對於我們幾乎所有的三網租賃，我們的租户在合同上負責遵守環境法律和法規，在租期結束時拆除UST(費用主要由我們的租户負責，但在某些情況下由我們支付部分費用)，以及修復租期內出現的任何環境污染。此外，對於我們幾乎所有的三網租賃，我們的租户在合同上對租約開始時存在的已知環境污染以及在租約期限內發現的先前存在的未知環境污染負有責任。
對於我們的三網租賃的子集，包括以前租賃給營銷的物業(基本上都是從2012年開始的)，責任的分配與我們的其他三網租賃不同，因為它涉及先前存在的已知和未知的污染。根據我們的租約條款，吾等同意對租約開始時已知的環境污染，以及租約開始前存在並在租期的首10年(或該等租約的較短期間)(或該等租約的少數租約的較短期間)內發現的未知環境污染(自願現場調查的結果除外)負責。同樣，對於我們已出售的先前出租給市場部的某些物業，我們已同意對銷售時已知的環境污染以及銷售前存在並在關閉後5年內(也稱為“回收期”)發現的未知環境污染(自願現場調查的結果除外)負責。在適用的回溯期到期後，對這些物業新發現的所有污染的責任，即使涉及租賃或銷售開始之前的時間，都是我們的租户或買家(視情況而定)的合同責任。
基於回溯期屆滿，加上其他已大幅減輕吾等對已有環保責任的潛在責任的因素，包括無任何與已售出物業有關的合約責任、與有爭議的UST類型及年期相關的可量化趨勢、有關未來UST更換的預期、以及有關發現先前存在的未知環境污染及/或本公司試圖就此進行追查的歷史趨勢及預期，吾等的結論是，並無重大持續風險須履行與某些物業先前存在的未知環境污染有關的合約責任。因此，截至2022年12月31日，我們已取消了這些財產先前應計的2350萬美元的未知準備金負債。截至2023年9月30日的9個月，沒有額外的未知準備金負債的轉移。
我們繼續預計，回收期已經到期的租約租户將在未來幾年更換UST，因為這些UST的預期使用壽命即將結束。在這些物業中，許多正在使用的UST是用老一代材料和技術製造的，我們認為謹慎的做法是，在拆除它們後，將識別出先前存在的未知環境污染。雖然按照合同規定，這些租户現在要對更換UST期間發現的先前存在的未知環境污染負責，但由於適用的回溯期在這些租約的初始期限結束之前已經到期，再加上其他相關因素，我們認為仍然存在風險，即我們將負責補救與未來在某些物業拆除UST相關的先前存在的環境污染。因此，我們認為，目前為某些物業保留1120萬美元的未知準備金負債是合適的，這些物業的回溯期已於2023年9月30日到期。
在UST拆除和更換之前出租給營銷部門的某些物業的過程中，我們保留了對先前存在的未知環境污染的責任，直到適用的回溯期結束為止，已經並將繼續發現環境污染。因此，我們為先前存在的未知環境污染所導致的預期未來環境責任和這些估計成本的應計費用制定了公允價值估計。這些估計主要基於可量化的趨勢，我們認為這些趨勢使我們能夠對預期拆除和更換UST所導致的未來環境補救成本做出合理的估計。我們對這一負債的應計是我們對負債每個組成部分的成本的公允價值的估計，扣除從州科技大學補救基金獲得的估計回收，考慮到根據先前經驗得出的估計回收率。在得出我們的應計利潤時，我們分析了我們將對先前存在的未知環境污染負責的物業的UST的年限和預期使用壽命，並預測了關閉以修復此類污染的成本。
我們根據預期未來淨現金流(經通脹調整後)按公允價值計量我們的環境修復負債，然後將其貼現至現值(使用4.0%至7.0%的範圍)。我們調整我們的環境
37
每季度的補救負債反映預計支出的變化、因時間流逝而引起的現值變化以及由於每個季度發生的實際支出而導致的估計負債減少。截至2023年9月30日，我們已累計為我們未來的環境補救義務積累了2270萬美元。應計項目包括(I)1,030萬美元的已知儲備負債，這是我們對可合理評估的環境補救責任的估計，包括我們負責的移除UST的義務，扣除估計的回收淨額；以及(Ii)1,240萬美元的未知儲備負債，這是我們對與先前存在的未知污染有關的未來環境負債的估計。截至2022年12月31日，我們已累計為我們未來的環境補救義務積累了2320萬美元。這一應計項目包括(I)1,080萬美元的已知儲備負債和(Ii)1,240萬美元的未知儲備負債，這是我們對與先前存在的未知污染有關的未來環境負債的估計。
環境負債因時間推移而產生的現值變動而增加，因此，截至2023年、2023年和2022年9月30日止九個月分別錄得40萬美元和100萬美元的淨增加開支，並計入環境開支。此外，在截至2023年、2023年和2022年9月30日的九個月中，我們分別記錄了總計20萬美元和1790萬美元的環境支出信用，其中估計補救成本的減少超過了先前資本化的資產報廢成本的折舊賬面價值。環境費用還包括項目管理費、律師費和環境訴訟應計費用。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月內，由於估計環境修復成本的變化，我們的某些物業的賬面價值分別增加了320萬美元和170萬美元。環保負債估計的確認及其後的變動，以及物業賬面價值的增減，均屬非現金交易，並未出現在我們的綜合現金流量表中。
資本化資產報廢成本將在UST的預計剩餘壽命內折舊，如果賬面價值的增加與環境修復義務有關，則為10年期，如果情況允許，則為更短的期限，例如我們從其他人那裏租賃的物業的剩餘租賃期。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的9個月裏，我們的綜合運營報表中與資本化資產報廢成本相關的折舊和攤銷費用分別為220萬美元和280萬美元。截至2023年9月30日，資本化資產報廢成本為3380萬美元(包括2540萬美元的已知環境債務和840萬美元的與先前存在的未知污染有關的未來環境債務準備金)，截至2022年12月31日的3320萬美元(包括2470萬美元的已知環境債務和850萬美元的與先前存在的未知污染有關的未來環境債務準備金)。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的9個月中，我們分別為資本化資產報廢成本記錄了總計230萬美元和150萬美元的減值費用。
很難評估和估計環境風險，原因有很多，包括對污染進行初步評估時可獲得的數據量、可能採用的替代處理方法、受不同當地法律法規及其解釋制約的財產所在位置、與環境補救服務和設備相關的費用變化、國家科技大學補救資金的可獲得性、現有法律索賠導致將責任分配給其他人的可能性，以及補救污染和獲得監管批准所需的時間。在按物業制定估計環境補救義務的責任時，除其他事項外，我們會考慮法律法規、對污染和周圍地質的評估、現有信息的質量、目前可用的處理技術、替代補救方法和以前的經驗。環境應計項目是基於我們目前已知的事實得出的估計，隨着情況的變化以及環境或有事項變得更加明確和可合理估計，這些估計可能會發生重大變化。
我們估計的任何變化或我們的假設構成我們估計的基礎，可能導致我們為環境補救負債提供應計或記錄金額的調整。
2012年7月，我們購買了一份為期10年的污染法律責任保險，涵蓋當時我們幾乎所有的物業，以發現先前存在的未知環境責任和新的環境事件。該保單的總限額為5 000萬美元，並受各種自保保留金和其他條件和限制的約束。該保單於二零二二年七月到期，惟於到期前提出的申索仍受保障範圍所限。於2022年9月，我們購買了一份為期五年的污染法律責任保險，以涵蓋我們認為存在發現先前存在的未知環境責任及新環境事件的最大風險的部分物業。該政策的總限額為2 500萬美元，並受各種自保保留金和其他條件和限制的約束。我們購買此保單的目的是為我們認為最有可能發生重大環境事件的某些物業獲得保護。
鑑於與環境支出或有事項相關的不確定性，我們無法確定地估計超出應計金額的範圍；但是，我們認為，未來實際淨支出的公允價值可能大大高於我們目前記錄的金額。對環境補救義務應計負債的調整將反映在我們的合併財務報表中，因為這些調整是可能的，並且可以對公允價值進行合理估計。
38
環境訴訟
我們在日常業務過程中涉及多項法律訴訟及索償。截至2023年9月30日及2022年12月31日，我們已就若干該等事項分別計提0. 0百萬元及0. 3百萬元，根據當時可得的資料，我們認為該等事項為適當。我們對用於分配環境負債的最終分配方法和責任份額的假設可能會發生變化，這可能導致我們為環境訴訟應計費用提供應計費用或對記錄的金額進行調整。與我們以前的紐瓦克、新澤西碼頭和下帕塞伊克河有關的事項，以及我們在賓夕法尼亞州和馬裏蘭州的甲基叔丁基醚訴訟，特別是可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、流動性、支付股息或股價的能力造成重大不利影響。有關這些和其他未決的環境訴訟和索賠的更多信息，請參見“項目3.法律訴訟”，以及“第二部分第1項”。法律程序”及“第I部第1項”中的注4。財務報表”在本季度報告的形式10-Q。
39
項目3.數量和質量關於市場風險的披露
我們面臨利率風險，主要是由於我們循環信貸融資項下的借款，其利率等於（i）SOFR利率加0.10%的SOFR調整加1.30%至1.90%的利潤率之和或（ii）基本利率加0.30%至0.90%的利潤率之和根據我們於每個季度報告期末的綜合負債總額與資產總值比率計算。根據我們截至2023年9月30日的7500萬美元循環信貸融資下的未償還借款，2023年市場利率上升1.0%將使我們的2023年淨收入和現金流減少20萬美元。
為了最大限度地減少與金融工具相關的信用風險，我們將臨時現金投資(如果有的話)放在信用質量較高的機構。臨時現金投資目前存放在北卡羅來納州摩根大通銀行的隔夜銀行定期存款中，這些餘額有時可能會超過聯邦保險的限額。
見“第二部分。Item. 1A.風險因素”在本季度報告中的表格10-Q的更多信息。
項目4.控制S和程序
披露控制和程序
我們維持披露控制和程序，旨在確保根據《交易法》提交或提供的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格規定的時間內得到記錄、處理、總結和報告，並確保此類信息得到積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官（如適用）。以便及時就所需的披露作出決定。在設計和評價披露控制措施和程序時，管理層認識到，任何控制措施和程序，無論設計和運作如何良好，都只能為實現預期控制目標提供合理保證，管理層在評價可能的控制措施和程序的成本效益關係時必然需要作出判斷。
根據《交易法》第13 a-15（b）條和第15 d-15（b）條的要求，我們在管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對截至本10-Q表季度報告所涵蓋的期末，我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。基於上述情況，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序（定義見《交易法》第13 a-15（e）條和第15 d-15（e）條）於2023年9月30日生效，處於合理的保證水平。
財務報告的內部控制
2023年前9個月，我們的財務報告內部控制（定義見《交易法》第13 a-15（f）條和第15 d-15（f）條）沒有發生重大影響或合理可能重大影響我們財務報告內部控制的變化。
40
第二部分--其他信息
項目1.法律法規L論文集
請參閲我們截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告中的“第3項.法律訴訟”，以及本季度報告Form 10-Q中“第I部分，第1項.財務報表”中的註釋4，以瞭解有關未決法律程序的重大信息。除其中所述外，在截至2022年12月31日止年度的Form 10-K年度報告中，並無任何新的重大法律程序，以及我們先前披露的任何法律程序亦無重大進展。
項目1A. RISK因素
先前在“第1A項”中披露的信息沒有任何實質性變化。風險因素“在截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中。
項目5.其他R信息
沒有。
41
第六項。展品
展品 數 |
|
文件説明 |
|
文件的位置 |
|
|
|
|
|
10.1 |
|
Getty Realty Corp.和Getty Realty Corp.於2023年10月17日簽署的定期貸款協議和北卡羅來納州美國銀行， 作為行政代理，美國銀行證券公司、摩根大通銀行、道明銀行和Capital One，N.A.為聯合牽頭安排人。 |
|
現提交本局。 |
31.1 |
|
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條，對克里斯托弗·J·斯坦頓、總裁和首席執行官進行認證。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
31.2 |
|
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條，對布萊恩·迪克曼、執行副總裁總裁、首席財務官兼財務主管進行認證。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
32.1 |
|
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13a-14(B)條規則和《美國法典》第18編第1350節，對克里斯托弗·J·斯坦頓、總裁和首席執行官進行認證。 |
|
隨信提供。 |
|
|
|
|
|
32.2 |
|
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13a-14(B)條和《美國法典》第18編第1350條，對執行副總裁總裁、首席財務官兼財務主管布萊恩·迪克曼進行認證。 |
|
隨信提供。 |
|
|
|
|
|
101.INS |
|
XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.SCH |
|
內聯XBRL分類擴展架構。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.CAL |
|
內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.DEF |
|
內聯XBRL分類擴展定義Linkbase。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.LAB |
|
內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.PRE |
|
內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase。 |
|
現提交本局。 |
|
|
|
|
|
104 |
|
封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。 |
|
現提交本局。 |
42
標牌縫隙
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式安排由正式授權的簽署人代表其簽署本報告。
日期：2023年10月26日
|
蓋蒂房地產公司 |
|
|
|
|
|
發信人： |
/S/克里斯托弗·J·斯坦頓 |
|
|
克里斯托弗·J·康斯坦德 總裁與首席執行官 (首席行政主任) |
|
|
|
|
發信人： |
/S/布萊恩·R·迪克曼 |
|
|
布萊恩·R·迪克曼 執行副總裁總裁，首席財務官 和司庫 (首席財務官) |
|
|
|
|
發信人： |
撰稿S/尤金·謝納德曼 |
|
|
尤金·謝納德曼 總裁副首席財務官兼主計長 (首席會計主任) |
43