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000003490312 月 31 日2023Q3假的00000349032023-01-012023-09-300000034903FRT：FederalRealtyoplp 成員2023-01-012023-09-300000034903美國通用會計準則：普通股成員交易所：xnys2023-01-012023-09-300000034903交易所：xnysFRT：存托股會員2023-01-012023-09-3000000349032023-10-30xbrli: 股票00000349032023-09-30iso421:USD00000349032022-12-31iso421:USDxbrli: 股票0000034903FRT: a5.0 Series CompulativeRedeemable PreferredMember2022-01-012022-12-31xbrli: pure0000034903FRT: a5.0 Series CompulativeRedeemable PreferredMember2023-01-012023-09-300000034903FRT: a5.0 Series CompulativeRedeemable PreferredMember2022-12-310000034903FRT: a5.0 Series CompulativeRedeemable PreferredMember2023-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2023-01-012023-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2022-01-012022-12-310000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2023-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative 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會員2023-05-260000034903US-GAAP：獲得的租約到位成員US-GAAP：其他資產成員FRT：Escondido Promenade 會員2023-05-262023-05-260000034903US-GAAP：其他資產成員FRT：Escondido Promenade 會員美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-05-262023-05-260000034903US-GAAP：其他負債成員FRT：Escondido Promenade 會員2023-05-262023-05-260000034903FRT: One Property2023 會員2023-01-012023-09-300000034903FRT：senior5point375% NotesMember美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-04-122023-04-120000034903FRT：senior5point375% NotesMember美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-04-120000034903FRT：Senior2point75% NotesMember美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-06-012023-06-010000034903FRT：Senior2point75% NotesMember美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-06-010000034903US-GAAP：循環信貸機制成員2023-09-300000034903US-GAAP：循環信貸機制成員2023-07-012023-09-300000034903US-GAAP：循環信貸機制成員2023-01-012023-09-300000034903FRT：應付抵押貸款和應付票據會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-09-300000034903US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住FRT：應付抵押貸款和應付票據會員2023-09-300000034903FRT：應付抵押貸款和應付票據會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2022-12-310000034903US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住FRT：應付抵押貸款和應付票據會員2022-12-310000034903FRT：高級票據和債券會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-09-300000034903US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住FRT：高級票據和債券會員2023-09-300000034903FRT：高級票據和債券會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2022-12-310000034903US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住FRT：高級票據和債券會員2022-12-310000034903FRT: HobokenMember美國公認會計準則：抵押貸款成員2023-09-30frt: 協議0000034903美國公認會計準則：有擔保債務成員FRT: HobokenMember2023-09-300000034903FRT: HobokenMember美國公認會計準則：抵押貸款成員2023-07-012023-09-300000034903FRT: HobokenMember美國公認會計準則：抵押貸款成員2023-01-012023-09-300000034903US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300000034903US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300000034903US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300000034903US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300000034903US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310000034903US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310000034903US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310000034903US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310000034903US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：EquityMethodInvesteember2023-09-300000034903US-GAAP：累積的其他綜合收入成員US-GAAP：EquityMethodInvesteember2023-07-012023-09-300000034903US-GAAP：累積的其他綜合收入成員US-GAAP：EquityMethodInvesteember2023-01-012023-09-300000034903FRT：downreitopUnitsMember2023-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2022-01-012022-09-300000034903FRT: a5.0 Series CompulativeRedeemable PreferredMember2022-01-012022-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員2023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員2023-07-012023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員FRT：委員會成員2023-07-012023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員FRT：其他優惠費用會員2023-07-012023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員2023-01-012023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員FRT：委員會成員2023-01-012023-09-300000034903FRT：atmarketEquity計劃成員FRT：其他優惠費用會員2023-01-012023-09-3000000349032023-05-040000034903FRT：股票期權會員SRT: PartnershipInter2023-01-012023-09-300000034903FRT：股票期權會員2023-01-012023-09-300000034903FRT：股票期權會員2023-07-012023-09-300000034903FRT：股票期權會員SRT: PartnershipInter2023-07-012023-09-300000034903FRT：首選單位會員2023-01-012023-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2023-07-012023-09-300000034903FRT：首選單位會員2022-01-012022-09-300000034903FRT：首選單位會員2023-07-012023-09-300000034903FRT：遠期銷售合同會員2022-01-012022-09-300000034903FRT：遠期銷售合同會員SRT: PartnershipInter2022-01-012022-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMemberSRT: PartnershipInter2022-01-012022-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMember2022-01-012022-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMemberSRT: PartnershipInter2023-07-012023-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMember2023-01-012023-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMember2023-07-012023-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMember2022-07-012022-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMemberSRT: PartnershipInter2023-01-012023-09-300000034903FRT：基於績效的 UnvestedSharesMemberSRT: PartnershipInter2022-07-012022-09-300000034903FRT: a5417 Series1 Cumulative ConvertiblePreferredMember2022-07-012022-09-300000034903SRT: PartnershipInterFRT：首選單位會員2023-07-012023-09-300000034903SRT: PartnershipInterFRT：首選單位會員2022-07-012022-09-300000034903SRT: PartnershipInterFRT：首選單位會員2023-01-012023-09-300000034903SRT: PartnershipInterFRT：首選單位會員2022-01-012022-09-300000034903FRT：MerceronOneMemberUS-GAAP：後續活動成員2023-10-122023-10-120000034903US-GAAP：後續活動成員FRT：聖莫尼卡大廈成員2023-10-272023-10-27
目錄
美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549 
表單 10-Q
☒根據1934年《證券交易法》第13條或第15（D）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年9月30日
或者
☐根據1934年證券交易法第13或15 (D) 條提交的過渡報告
在從到的過渡期間
委員會文件編號： 1-07533 （聯邦房地產投資信託基金）
委員會文件編號： 333-262016-01 （聯邦地產 OP LP）
聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP
（其章程中規定的註冊人的確切姓名）
馬裏蘭州（聯邦房地產投資信託基金）
 87-3916363
特拉華（聯邦地產 OP LP）
52-0782497
（組織狀況） （國税局僱主識別號）
玫瑰大道 909 號，200 套房, 北貝塞斯達, 馬裏蘭州20852
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(301) 998-8100
（註冊人的電話號碼，包括區號）

聯邦房地產投資信託基金
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
具有實益權益的普通股FRT紐約證券交易所
每股面值0.01美元，以及相關的普通股購買權
存托股，每股代表一股的1/1000FRT-C紐約證券交易所
5.00% C系列累計可贖回優先股，每股面值0.01美元
聯邦地產 OP LP
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
沒有不適用不適用
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。
聯邦房地產投資信託基金☒  是的    ☐沒有聯邦地產 OP LP☒  是的    ☐沒有
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。
聯邦房地產投資信託基金☒  是的    ☐沒有聯邦地產 OP LP☒  是的    ☐沒有
用複選標記表明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。:
聯邦房地產投資信託基金聯邦地產 OP LP
大型加速過濾器
☒
加速過濾器
☐
大型加速過濾器
☒
加速過濾器
☐
非加速文件管理器
☐
規模較小的申報公司
☐
非加速文件管理器
☐
規模較小的申報公司
☐
新興成長型公司
☐
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，請用勾號註明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。
聯邦房地產投資信託基金☐聯邦地產 OP LP☐  

用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。
聯邦房地產投資信託基金 ☐是的☒沒有聯邦地產 OP LP ☐是的☒沒有
聯邦房地產投資信託基金截至2023年10月30日已發行的普通股數量為 81,623,163.

目錄

解釋性説明

該報告合併了聯邦房地產投資信託基金和聯邦房地產OP, LP截至2023年9月30日的季度10-Q表的季度報告。除非另有説明或上下文另有要求，否則提及 “聯邦房地產投資信託基金”、“母公司” 或 “信託” 是指聯邦房地產投資信託基金；提及 “聯邦房地產OP LP” 或 “運營合作伙伴關係” 是指聯邦房地產OP LP。“公司”、“我們” 和 “我們的” 一詞是指母公司及其通過其直接和間接擁有的子公司（包括運營合夥企業）開展的業務和運營。提及的 “股份” 和 “股東” 是指母公司的股份和股東，而不是運營合夥企業有限合夥人的有限合夥權益。
母公司是一家房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），擁有運營合夥企業的唯一普通合夥人Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）100％的有限責任公司權益，是該公司的唯一成員並對之行使獨家控制權。截至2023年9月30日，母公司擁有運營合夥企業中100％的剩餘合夥單位（“OP單位”）。
公司認為，將母公司和運營合夥企業10-Q表的季度報告合併為這份單一報告可帶來以下好處：
•使投資者能夠以與管理層看待和經營業務相同的方式看待整個業務，從而增強投資者對母公司和運營夥伴關係的理解；
•避免重複披露，提供更簡化和更具可讀性的演示文稿；以及
•通過準備一份合併報告（而不是兩份單獨的報告）來提高時間和成本效率。
管理層將母公司和運營合夥企業作為一個業務運營。由於運營合夥企業由母公司管理，而母公司幾乎通過運營合夥企業開展所有業務，因此母公司的管理層由與運營合夥企業管理層相同的人員組成。
我們認為，在母公司和運營合夥企業作為合併後的運營方式的背景下，瞭解母公司和運營合夥企業之間的幾點區別非常重要。母公司是房地產投資信託基金，其唯一的物質資產是其在運營合夥企業中的直接和間接權益。因此，除了不時發行公募股權外，母公司本身不開展業務。預計母公司不會承擔任何重大債務。運營合夥企業幾乎持有我們所有的資產，並保留公司合資企業的所有權。除母公司發行公募股權所得的淨收益（這些收益用於換取運營合夥企業的運營單位）外，運營合夥企業產生公司業務所需的所有資本。這種資本的來源包括運營合夥企業的運營、其直接或間接產生的債務以及合夥單位的發行。
股東權益、合夥人資本和非控股權益是母公司未經審計的簡明合併財務報表與運營合夥企業未經審計的簡明合併財務報表之間的主要區別領域。運營合夥企業的資本目前包括母公司擁有的OP單位，將來可能包括第三方擁有的OP單位。第三方擁有的OP單位（如果有）在運營合夥企業的財務報表中以資本記賬，在母公司的財務報表中以非控股權益記賬。
母公司出於財務報告目的合併運營合夥企業，母公司除了對運營合夥企業的投資外沒有其他資產。因此，儘管如上所述，股東權益和合夥人的資本不同，但母公司和運營合夥企業的資產和負債在各自的財務報表中是相同的。
為了強調母公司和運營合夥企業之間的差異，本報告的某些章節分別討論了母公司和運營合夥企業，包括單獨的財務報表（但合併了腳註）、單獨的控制和程序部分以及單獨的附錄31和32的認證。在合併母公司和運營合夥企業披露的部分中，本報告將行動或持股稱為公司的行動或持股。


目錄
聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP
10-Q 表季度報告
截至2023年9月30日的季度

目錄

第一部分財務信息
第 1 項。財務報表
3
聯邦房地產投資信託基金
截至2023年9月30日（未經審計）和2022年12月31日的合併資產負債表
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併綜合收益表（未經審計）
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併股東權益表（未經審計）
5
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併現金流量表（未經審計）
7
聯邦地產 OP LP
截至2023年9月30日（未經審計）和2022年12月31日的合併資產負債表
8
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併綜合收益表（未經審計）
9
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併資本報表（未經審計）
10
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併現金流量表（未經審計）
12
聯邦房地產投資信託基金和聯邦地產 OP LP
合併財務報表附註（未經審計）
13
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
19
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
35
第 4 項。控制和程序
36
第二部分。其他信息
37
第 1 項。法律訴訟
37
第 1A 項。風險因素
37
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
37
第 3 項。優先證券違約
37
第 4 項。礦山安全披露
37
第 5 項。其他信息
37
第 6 項。展品
37
簽名
41


2
目錄


聯邦房地產投資信託基金
合併資產負債表
9月30日十二月三十一日
20232022
 （以千計，股票和每股數據除外）
（未經審計）
資產
按成本計算的房地產
運營（包括 $2,013,166和 $1,997,583分別為合併可變利息實體）
$9,848,565 $9,441,945 
在建工程（包括 $11,030和 $8,477分別為合併可變利息實體）
619,964 662,554 
10,468,529 10,104,499 
減去累計折舊和攤銷（包括美元）402,929和 $362,921分別為合併可變利息實體）
(2,901,879)(2,715,817)
淨房地產7,566,650 7,388,682 
現金和現金等價物98,210 85,558 
應收賬款和票據，淨額192,066 197,648 
應收抵押貸款票據，淨額9,209 9,456 
對夥伴關係的投資35,463 145,205 
經營租賃使用權資產，淨額87,597 94,569 
融資租賃使用權資產，淨額44,762 45,467 
預付費用和其他資產259,736 267,406 
總資產$8,293,693 $8,233,991 
負債和股東權益
負債
應付抵押貸款，淨額（包括美元189,928和 $191,827分別為合併可變利息實體）
$318,501 $320,615 
應付票據，淨額652,203 601,077 
優先票據和債券，淨額3,479,821 3,407,701 
應付賬款和應計費用209,854 190,340 
應付股息91,372 90,263 
應付保證金30,180 28,508 
經營租賃負債76,413 77,743 
融資租賃負債67,813 67,660 
其他負債和遞延貸項229,948 237,699 
負債總額5,156,105 5,021,606 
承付款和或有開支（注6）
可贖回的非控制性權益176,539 178,370 
股東權益
優先股，已授權 15,000,000股票，$.01面值：
5.0% C 系列累計可贖回優先股，（按清算優先權美元列報25,000每股）， 6,000已發行和流通股份
150,000 150,000 
5.417% 系列1累計可轉換優先股，（按清算優先權美元列報25每股）， 392,878已發行和流通股份
9,822 9,822 
具有實益權益的普通股，美元.01面值， 200,000,000和 100,000,000分別獲得授權的股份 81,618,162和 81,342,959分別發行和流通股份
821 818 
額外的實收資本3,846,845 3,821,801 
累計股息超過淨收入(1,132,350)(1,034,186)
累計其他綜合收益6,773 5,757 
信託的股東權益總額2,881,911 2,954,012 
非控股權益79,138 80,003 
股東權益總額2,961,049 3,034,015 
負債總額和股東權益$8,293,693 $8,233,991 
隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
3
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併綜合收益表
（未經審計）
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
 （以千計，每股數據除外）
收入
租金收入$286,323 $273,179 $839,509 $793,516 
抵押貸款利息收入281 272 833 805 
總收入286,604 273,451 840,342 794,321 
費用
租金開支58,595 58,809 169,410 166,189 
房地產税33,045 32,803 97,992 94,628 
一般和行政13,149 13,100 37,607 39,046 
折舊和攤銷81,731 77,109 239,342 223,244 
運營費用總額186,520 181,821 544,351 523,107 
解散 VIE 時獲得的收益— 70,374 — 70,374 
出售房地產的收益— 29,723 1,702 29,723 
營業收入100,084 191,727 297,693 371,311 
其他收入/（支出）
其他利息收入721 234 3,775 487 
利息支出(42,726)(35,060)(124,835)(98,707)
來自夥伴關係的收入1,313 1,873 3,494 4,878 
淨收入59,392 158,774 180,127 277,969 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,344)(2,636)(7,245)(8,171)
歸屬於信託的淨收益57,048 156,138 172,882 269,798 
優先股分紅(2,008)(2,008)(6,024)(6,026)
普通股股東可獲得的淨收入$55,040 $154,130 $166,858 $263,772 
普通股每股收益，基本：
普通股股東可獲得的淨收入$0.67 $1.90 $2.04 $3.31 
普通股的加權平均數81,274 80,765 81,210 79,480 
攤薄後每股普通股收益：
普通股股東可獲得的淨收入$0.67 $1.89 $2.04 $3.31 
普通股的加權平均數81,274 81,511 81,210 80,137 
綜合收入$60,787 $161,569 $181,248 $286,902 
歸屬於信託的綜合收益$58,325 $158,672 $173,898 $277,929 

隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
4
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併股東權益表
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中
（未經審計）
 信託的股東權益  
 優先股普通股額外
付費
資本		累積的
股息來了
淨額過剩
收入		累積的
其他
全面
收入		非控股權益股東權益總額
 股份金額股份金額
 （以千計，共享數據除外）
截至 2023 年 6 月 30 日的餘額398,878 $159,822 81,515,511 $820 $3,832,983 $(1,098,432)$5,496 $79,742 $2,980,431 
淨收入，不包括美元1,817歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — 57,048 — 527 57,575 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元118歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — 1,277 — 1,277 
向普通股股東申報的股息（美元）1.09每股）
— — — — — (88,958)— — (88,958)
向優先股股東申報的股息— — — — — (2,008)— — (2,008)
向非控股權益申報的分配，不包括美元3,545歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — — (1,081)(1,081)
已發行普通股，淨額— — 95,045 1 9,702 — — — 9,703 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 4,767 — 475 — — — 475 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 3,922 — 3,738 — — — 3,738 
為員工税預扣的股份— — (2,683)— (268)— — — (268)
downReit OP 單位的換算— — 1,600 — 215 — — (215)— 
來自非控股權益的出資— — — — — — — 165165 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額398,878 $159,822 81,618,162 $821 $3,846,845 $(1,132,350)$6,773 $79,138 $2,961,049 
截至2022年12月31日的餘額398,878 $159,822 81,342,959 $818 $3,821,801 $(1,034,186)$5,757 $80,003 $3,034,015 
淨收入，不包括美元5,036歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — 172,882 — 2,209 175,091 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元105歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — 1,016 — 1,016 
向普通股股東申報的股息（美元）3.25每股）
— — — — — (265,022)— — (265,022)
向優先股股東申報的股息— — — — — (6,024)— — (6,024)
向非控股權益申報的分配，不包括美元6,972歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — (3,283)(3,283)
已發行普通股，淨額— — 152,141 2 15,893 — — — 15,895 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 14,398 — 1,380 — — — 1,380 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 145,156 1 11,867 — — — 11,868 
為員工税預扣的股份— — (45,615)— (4,979)— — — (4,979)
downReit OP 單位的換算— — 9,123 — 883 — — (883)— 
來自非控股權益的出資— — — — — — — 1,092 1,092 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額398,878 $159,822 81,618,162 $821 $3,846,845 $(1,132,350)$6,773 $79,138 $2,961,049 




5
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併股東權益表
在截至2022年9月30日的三個月和九個月中
（未經審計）
 信託的股東權益  
 優先股普通股額外
付費
資本		累積的
股息來了
淨額過剩
收入		累積的
其他
全面
收入（虧損）		非控股權益股東權益總額
 股份金額股份金額
 （以千計，共享數據除外）
截至 2022 年 6 月 30 日的餘額398,878 $159,822 80,896,804 $813 $3,758,161 $(1,126,463)$3,550 $80,544 $2,876,427 
淨收入，不包括美元1,774歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — 156,138 — 862 157,000 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元261歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — 2,534 — 2,534 
向普通股股東申報的股息（美元）1.08每股）
— — — — — (87,694)— — (87,694)
向優先股股東申報的股息— — — — — (2,008)— — (2,008)
向非控股權益申報的分配，不包括美元1,974歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — — (1,441)(1,441)
已發行普通股，淨額— — 296,872 3 32,889 — — — 32,892 
行使股票期權— — 366 — 35 — — — 35 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 5,832 — 573 — — — 573 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 6,810 1 3,578 — — — 3,579 
為員工税預扣的股份— — (2,398)— (248)— — — (248)
VIE 的拆解— — — — — — — 972 972 
對可贖回的非控股權益的調整— — — — (741)— — — (741)
截至2022年9月30日的餘額398,878 $159,822 81,204,286 $817 $3,794,247 $(1,060,027)$6,084 $80,937 $2,981,880 
截至 2021 年 12 月 31 日的餘額405,896 $159,997 78,603,305 $790 $3,488,794 $(1,066,932)$(2,047)$82,546 $2,663,148 
淨收入，不包括美元5,301歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — 269,798 — 2,870 272,668 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元802歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — 8,131 — 8,131 
向普通股股東申報的股息（美元）3.22每股）
— — — — — (256,867)— — (256,867)
向優先股股東申報的股息— — — — — (6,026)— — (6,026)
向非控股權益申報的分配，不包括美元6,112歸因於可贖回的非控股權益
— — — — — — — (4,066)(4,066)
已發行普通股，淨額— — 2,500,569 25 292,319 — — — 292,344 
行使股票期權— — 366 — 35— — — 35 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 13,832 — 1,584 — — — 1,584 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 110,915 2 11,256 — — — 11,258 
為員工税預扣的股份— — (40,974)— (4,886)— — — (4,886)
優先股的轉換(7,018)(175)1,675 — 175 — — — — 
downReit OP 單位的換算— — 14,598 — 1,385 — — (1,385)— 
VIE 的拆解— — — — — — — 972 972 
對可贖回的非控股權益的調整— — — — 3,585 — — — 3,585 
截至2022年9月30日的餘額398,878 $159,822 81,204,286 $817 $3,794,247 $(1,060,027)$6,084 $80,937 $2,981,880 
隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
6
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併現金流量表
 （未經審計）
截至9月30日的九個月
 20232022
 （以千計）
經營活動
淨收入$180,127 $277,969 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷239,342 223,244 
解散 VIE 時獲得的收益— (70,374)
出售房地產的收益(1,702)(29,723)
來自夥伴關係的收入(3,494)(4,878)
直線租金(8,605)(14,414)
基於股份的薪酬支出10,831 10,255 
其他，淨額(3,891)(3,509)
扣除收購和處置影響的資產和負債變動：
應收賬款減少（增加），淨額10,486 (5,519)
預付費用和其他資產（增加）減少(1,739)1,361 
應付賬款和應計費用增加21,282 13,948 
保證金和其他負債增加578 10,933 
經營活動提供的淨現金443,215 409,293 
投資活動
收購房地產(59,568)(429,990)
資本支出——開發和重建(162,662)(213,881)
資本支出-其他(73,229)(70,004)
與在譴責威脅下出售房產相關的成本(1,378)(2,915)
出售房地產的收益12,626 66,682 
VIE 解散後的現金變動— (4,192)
對夥伴關係的投資— (417)
來自合夥企業的收入超過收益9,314 5,076 
租賃成本(13,741)(17,039)
抵押貸款和其他應收票據的發行，淨額— (3,471)
用於投資活動的淨現金(288,638)(670,151)
籌資活動
循環信貸額度下的淨借款50,500 267,000 
發行優先票據，扣除成本345,698 — 
償還優先票據(275,000)— 
償還抵押貸款、融資租賃和應付票據(2,528)(18,644)
減去成本後的普通股發行16,000 292,671 
支付給普通股和優先股股東的股息(268,658)(258,009)
為員工税預扣的股份(4,979)(4,886)
來自非控股權益的出資1,092 — 
向可贖回的非控股權益的分配和贖回(10,259)(33,801)
融資活動提供的（用於）淨現金(148,134)244,331 
現金、現金等價物和限制性現金的增加（減少）6,443 (16,527)
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$102,791 $158,636 
隨附的附註是這些合併報表的組成部分。

7
目錄
聯邦地產 OP LP
合併資產負債表
9月30日十二月三十一日
20232022
 （以千計，單位數據除外）
（未經審計）
資產
按成本計算的房地產
運營（包括 $2,013,166和 $1,997,583分別為合併可變利息實體）
$9,848,565 $9,441,945 
在建工程（包括 $11,030和 $8,477分別為合併可變利息實體）
619,964 662,554 
10,468,529 10,104,499 
減去累計折舊和攤銷（包括美元）402,929和 $362,921分別為合併可變利息實體）
(2,901,879)(2,715,817)
淨房地產7,566,650 7,388,682 
現金和現金等價物98,210 85,558 
應收賬款和票據，淨額192,066 197,648 
應收抵押貸款票據，淨額9,209 9,456 
對夥伴關係的投資35,463 145,205 
經營租賃使用權資產，淨額87,597 94,569 
融資租賃使用權資產，淨額44,762 45,467 
預付費用和其他資產259,736 267,406 
總資產$8,293,693 $8,233,991 
負債和資本
負債
應付抵押貸款，淨額（包括美元189,928和 $191,827分別為合併可變利息實體）
$318,501 $320,615 
應付票據，淨額652,203 601,077 
優先票據和債券，淨額3,479,821 3,407,701 
應付賬款和應計費用209,854 190,340 
應付股息91,372 90,263 
應付保證金30,180 28,508 
經營租賃負債76,413 77,743 
融資租賃負債67,813 67,660 
其他負債和遞延貸項229,948 237,699 
負債總額5,156,105 5,021,606 
承付款和或有開支（注6）
可贖回的非控制性權益176,539 178,370 
合夥資本
首選單位， 398,878已發行和未償還的單位
154,788 154,788 
常用單位， 81,618,162和 81,342,959分別為已發行和未償還的單位
2,720,350 2,793,467 
累計其他綜合收益6,773 5,757 
合夥人資本總額2,881,911 2,954,012 
合併合夥企業中的非控股權益79,138 80,003 
資本總額2,961,049 3,034,015 
負債和資本總額$8,293,693 $8,233,991 
隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
8
目錄
聯邦地產 OP LP
合併綜合收益表
（未經審計）
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
 （以千計，每單位數據除外）
收入
租金收入$286,323 $273,179 $839,509 $793,516 
抵押貸款利息收入281 272 833 805 
總收入286,604 273,451 840,342 794,321 
費用
租金開支58,595 58,809 169,410 166,189 
房地產税33,045 32,803 97,992 94,628 
一般和行政13,149 13,100 37,607 39,046 
折舊和攤銷81,731 77,109 239,342 223,244 
運營費用總額186,520 181,821 544,351 523,107 
解散 VIE 時獲得的收益— 70,374 — 70,374 
出售房地產的收益 — 29,723 1,702 29,723 
營業收入100,084 191,727 297,693 371,311 
其他收入/（支出）
其他利息收入721 234 3,775 487 
利息支出(42,726)(35,060)(124,835)(98,707)
來自夥伴關係的收入1,313 1,873 3,494 4,878 
淨收入59,392 158,774 180,127 277,969 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,344)(2,636)(7,245)(8,171)
歸屬於合夥企業的淨收益57,048 156,138 172,882 269,798 
首選單位的分佈(2,008)(2,008)(6,024)(6,026)
普通單位持有者可獲得的淨收入$55,040 $154,130 $166,858 $263,772 
每個普通單位的收入，基本：
普通單位持有者可獲得的淨收入$0.67 $1.90 $2.04 $3.31 
常用單位的加權平均數81,274 80,765 81,210 79,480 
攤薄後的每普通單位收益：
普通單位持有者可獲得的淨收入$0.67 $1.89 $2.04 $3.31 
常用單位的加權平均數81,274 81,511 81,210 80,137 
綜合收入$60,787 $161,569 $181,248 $286,902 
歸屬於合夥企業的綜合收益$58,325 $158,672 $173,898 $277,929 

隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
9
目錄
聯邦地產 OP LP
合併資本報表
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中
（未經審計）
 首選單位常用單位累積的
其他
全面
收入		合夥人資本總額合併合夥企業中的非控股權益總資本
 
（以千計）
截至 2023 年 6 月 30 日的餘額$154,788 $2,740,405 $5,496 $2,900,689 $79,742 $2,980,431 
淨收入，不包括美元1,817歸因於可贖回的非控股權益
2,008 55,040 — 57,048 527 57,575 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元118歸因於可贖回的非控股權益
— — 1,277 1,277 — 1,277 
向普通單位持有人申報的分配— (88,958)— (88,958)— (88,958)
向優先單位持有人申報的分配(2,008)— — (2,008)— (2,008)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元3,545歸因於可贖回的非控股權益
— — — — (1,081)(1,081)
由母公司發行的普通股發行的普通股，扣除發行成本— 9,703 — 9,703 — 9,703 
根據股息再投資計劃發行的普通單位— 475 — 475 — 475 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 3,738 — 3,738 — 3,738 
為員工税預扣的普通單位— (268)— (268)— (268)
DownReit OP 單位的轉換和贖回— 215 — 215 (215)— 
來自非控股權益的出資— — — — 165 165 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$154,788 $2,720,350 $6,773 $2,881,911 $79,138 $2,961,049 
截至2022年12月31日的餘額$154,788 $2,793,467 $5,757 $2,954,012 $80,003 $3,034,015 
淨收入，不包括美元5,036歸因於可贖回的非控股權益
6,024 166,858 — 172,882 2,209 175,091 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元105歸因於可贖回的非控股權益
— — 1,016 1,016 — 1,016 
向普通單位持有人申報的分配— (265,022)— (265,022)— (265,022)
向優先單位持有人申報的分配(6,024)— — (6,024)— (6,024)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元6,972歸因於可贖回的非控股權益
— — — — (3,283)(3,283)
由母公司發行的普通股發行的普通股，扣除發行成本— 15,895 — 15,895 — 15,895 
根據股息再投資計劃發行的普通單位— 1,380 — 1,380 — 1,380 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 11,868 — 11,868 — 11,868 
為員工税預扣的普通單位— (4,979)— (4,979)— (4,979)
downReit OP 單位的換算— 883 — 883 (883)— 
來自非控股權益的出資— — — — 1,092 1,092 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$154,788 $2,720,350 $6,773 $2,881,911 $79,138 $2,961,049 


10
目錄

聯邦地產 OP LP
合併資本報表
在截至2022年9月30日的三個月和九個月中
（未經審計）
 首選單位常用單位累積的
其他
全面
收入（虧損）		合夥人資本總額合併合夥企業中的非控股權益總資本
 
 （以千計）
截至 2022 年 6 月 30 日的餘額$154,788 $2,637,545 $3,550 $2,795,883 $80,544 $2,876,427 
淨收入，不包括美元1,774歸因於可贖回的非控股權益
2,008 154,130 — 156,138 862 157,000 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元261歸因於可贖回的非控股權益
— — 2,534 2,534 — 2,534 
向普通單位持有人申報的分配— (87,694)— (87,694)— (87,694)
向優先單位持有人申報的分配(2,008)— — (2,008)— (2,008)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元1,974歸因於可贖回的非控股權益
— — — — (1,441)(1,441)
由母公司發行的普通股發行的普通股，扣除發行成本— 32,892 — 32,892 — 32,892 
行使股票期權35 — 35 — 35 
根據股息再投資計劃發行的普通單位— 573 — 573 — 573 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 3,579 — 3,579 — 3,579 
為員工税預扣的普通單位— (248)— (248)— (248)
VIE 的拆解— — — — 972 972 
對可贖回的非控股權益的調整— (741)— (741)— (741)
截至2022年9月30日的餘額$154,788 $2,740,071 $6,084 $2,900,943 $80,937 $2,981,880 
截至 2021 年 12 月 31 日的餘額$154,963 $2,427,686 $(2,047)$2,580,602 $82,546 $2,663,148 
淨收入，不包括美元5,301歸因於可贖回的非控股權益
6,026 263,772 — 269,798 2,870 272,668 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元802歸因於可贖回的非控股權益
— — 8,131 8,131 — 8,131 
向普通單位持有人申報的分配— (256,867)— (256,867)— (256,867)
向優先單位持有人申報的分配(6,026)— — (6,026)— (6,026)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元6,112歸因於可贖回的非控股權益
— — — — (4,066)(4,066)
由母公司發行的普通股發行的普通股，扣除發行成本— 292,344 — 292,344 — 292,344 
行使股票期權— 35 — 35 — 35 
根據股息再投資計劃發行的普通單位— 1,584 — 1,584 — 1,584 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 11,258 — 11,258 — 11,258 
為員工税預扣的普通單位— (4,886)— (4,886)— (4,886)
首選單位的換算(175)175 — — — — 
downReit OP 單位的換算— 1,385 — 1,385 (1,385)— 
VIE 的拆解— — — — 972 972 
對可贖回的非控股權益的調整— 3,585 — 3,585 — 3,585 
截至2022年9月30日的餘額$154,788 $2,740,071 $6,084 $2,900,943 $80,937 $2,981,880 
隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
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目錄
聯邦地產 OP LP
合併現金流量表 
（未經審計）
截至9月30日的九個月
 20232022
 （以千計）
經營活動
淨收入$180,127 $277,969 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷239,342 223,244 
解散 VIE 時獲得的收益— (70,374)
出售房地產的收益(1,702)(29,723)
來自夥伴關係的收入(3,494)(4,878)
直線租金(8,605)(14,414)
基於股份的薪酬支出10,831 10,255 
其他，淨額(3,891)(3,509)
扣除收購和處置影響的資產和負債變動：
應收賬款減少（增加），淨額10,486 (5,519)
預付費用和其他資產（增加）減少(1,739)1,361 
應付賬款和應計費用增加21,282 13,948 
保證金和其他負債增加578 10,933 
經營活動提供的淨現金443,215 409,293 
投資活動
收購房地產(59,568)(429,990)
資本支出——開發和重建(162,662)(213,881)
資本支出-其他(73,229)(70,004)
與在譴責威脅下出售房產相關的成本(1,378)(2,915)
出售房地產的收益12,626 66,682 
VIE 解散後的現金變動— (4,192)
對夥伴關係的投資— (417)
來自合夥企業的收入超過收益9,314 5,076 
租賃成本(13,741)(17,039)
抵押貸款和其他應收票據的發行，淨額— (3,471)
用於投資活動的淨現金(288,638)(670,151)
籌資活動
循環信貸額度下的淨借款50,500 267,000 
發行優先票據，扣除成本345,698 — 
償還優先票據(275,000)— 
償還抵押貸款、融資租賃和應付票據(2,528)(18,644)
扣除成本後的共同單位的發行16,000 292,671 
向普通股和優先單位持有者分配(268,658)(258,009)
為員工税預扣的股份(4,979)(4,886)
來自非控股權益的出資1,092 — 
向可贖回的非控股權益的分配和贖回(10,259)(33,801)
融資活動提供的（用於）淨現金(148,134)244,331 
現金、現金等價物和限制性現金的增加（減少）6,443 (16,527)
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$102,791 $158,636 

隨附的附註是這些合併報表的組成部分。
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目錄
聯邦房地產投資信託基金
聯邦地產 OP LP
合併財務報表附註
2023年9月30日
（未經審計）

註釋 1—商業和組織
聯邦房地產投資信託基金（“母公司” 和 “信託”）是股權房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）。Federal Realty OP LP（“運營合夥企業”）是母公司幾乎通過該實體進行所有業務並擁有其所有資產。母公司擁有 100有限責任公司權益的百分比，是Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）的唯一成員並對其行使獨家控制權，而聯邦房地產集團有限責任公司反過來又是運營合夥企業的唯一普通合夥人。母公司通過運營夥伴關係專門從事零售和混合用途物業的所有權、管理和重建，除了投資運營合作伙伴關係外，沒有其他重大資產或負債。我們的物業主要位於我們認為零售需求超過供應的社區，位於美國中大西洋和東北地區、加利福尼亞和南佛羅裏達州的戰略性大都市市場。截至2023年9月30日，我們擁有或持有社區和社區購物中心以及混合用途物業的多數權益，這些物業的運營方式為 102主要是零售房地產項目。
出於聯邦所得税目的，我們的運營方式旨在使信託有資格成為房地產投資信託基金。至少進行分銷的房地產投資信託基金 90每年向股東分配給股東的應納税所得額中分配給股東的部分不徵税，但符合某些其他條件。因此，對我們的應納税所得額徵收的聯邦所得税過去和人們普遍預計都將無關緊要。我們有義務繳納州税，通常包括某些州的特許經營税或總收入税。這樣的州税也不是實質性的。

注意事項 2—重要會計政策摘要
列報依據
所附母公司和運營合夥企業未經審計的中期合併財務報表是根據美國證券交易委員會的細則和條例編制的。根據這些細則和條例，通常包含在根據公認會計原則編制的年度財務報表中的某些信息和附註披露已被省略，儘管我們認為披露足以使這些信息不具有誤導性。建議將這些財務報表與我們最新的10-K表年度報告中包含的財務報表及其附註一起閲讀。管理層認為，公允列報各期所需的所有調整（包括正常的經常性調整）都已包括在內。截至2023年9月30日的三個月和九個月的經營業績不一定代表全年預期的業績。
整合原則
如中所述 解釋性説明，我們將母公司和運營合夥企業10-Q表的季度報告合併為這份單一報告。因此，我們提交了兩套合併財務報表。這兩套合併財務報表都包括該實體、其公司子公司以及其擁有控股權或被確定為可變權益實體主要受益人的所有實體的賬户。母公司的合併財務報表包括運營合夥企業及其子公司的賬目，因為母公司通過其對普通合夥人的所有權和控制權，對運營合夥企業行使獨家控制權。其他投資者的股權被反映為非控股權益或可贖回的非控股權益。在合併中，所有重要的公司間交易和餘額都被清除。我們使用權益會計法核算我們在不受控制的合資企業中的權益。
估算值的使用
根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（即 “公認會計原則”）編制財務報表要求管理層做出估算和假設，在某些情況下，這些估計和假設會影響報告的資產和負債金額、或有資產和負債的披露以及收入和支出。這些估算是在考慮過去、當前和預期的事件以及經濟狀況之後，根據管理層的最佳判斷得出的。實際結果可能與這些估計值不同。
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目錄
最近發佈的會計公告
標準描述對財務報表或重大事項的影響
亞利桑那州立大學 2023-06，2023 年 10 月， 披露改進：針對美國證券交易委員會披露更新和簡化倡議的編纂修正案
該ASU修訂了與FASB會計準則編纂（“編纂”）中與各個子主題相關的披露或列報要求。新指南旨在使美國公認會計原則要求與美國證券交易委員會的要求保持一致，並促進所有實體適用美國公認會計原則。這些披露要求目前包含在美國證券交易委員會法規S-X或SEC法規S-K中。

每項修正案的生效日期將是美國證券交易委員會從S-X條例或S-K條例中刪除相關披露的生效日期。禁止提前通過，修正案應事先適用。如果美國證券交易委員會尚未在2027年6月30日之前從S-X條例或S-K條例中刪除適用要求，則該修正案將從法典中刪除並且無效。		我們預計亞利桑那州立大學不會對我們的合併財務報表產生影響。
亞利桑那州立大學 2023-01，2023 年 3 月， 租賃（主題 842）共同控制安排
該ASU要求所有與受共同控制的出租人簽訂租約的承租人（1）將其使用壽命內的租賃權益向共同控制組攤銷，前提是承租人通過租賃控制標的資產的使用；（2）在承租人不再控制標的資產使用時，通過調整權益，將租賃權改善記作共同控制下的實體之間的資產轉讓。

該指導方針可以預期地適用於新的和現有的租賃權改善，將現有租賃權改善的剩餘餘額在剩餘使用壽命內攤銷給共同對照組，也可以通過對期初留存收益進行累積效應調整來追溯適用。

該指引在2023年12月15日之後開始的財政年度以及這些財政年度的過渡期內生效。允許提前收養。		我們預計亞利桑那州立大學不會對我們的合併財務報表產生影響。
亞利桑那州立大學 2020-04，2020 年 3 月， 參考利率改革（主題 848）
該ASU為公司提供了可選的實用權宜之計，以減輕與從倫敦銀行同業拆借利率和其他銀行間同業拆借利率過渡相關的合同修改的會計負擔，這些利率預計將作為參考利率改革的一部分而終止。對於套期保值，該指南通常允許在不取消對衝關係的情況下更改參考利率和其他關鍵條款，並允許繼續使用快捷方式。對於合同的修改，參考匯率或其他關鍵條款的變更將被視為先前合同的延續。

亞利桑那州立大學2022-06將該指導方針可以立即適用的期限延長至2024年12月24日。		在2023年第二季度，與我們合併的Assembly Row酒店投資相關的基於倫敦銀行同業拆借利率的抵押貸款進行了再融資。由此產生的新抵押貸款和相關互換是基於SOFR的。自2023年7月1日起，霍博肯的抵押貸款和相關的利率互換從倫敦銀行同業拆借利率過渡到SOFR。因此，我們將相關的實用權宜之計應用於霍博肯貸款的套期保值關係，並繼續應用對衝會計。從倫敦銀行同業拆借利率過渡到SOFR之後，貸款和利率互換的關鍵條款繼續保持一致，過渡並未對我們的財務業績、財務狀況或現金流產生重大影響。





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目錄

合併現金流量表——補充披露
下表提供了與合併現金流量表相關的補充披露：
九個月已結束
 9月30日
 20232022
 （以千計）
補充披露：
產生的利息成本總額$141,994 $112,596 
利息資本化(17,159)(13,889)
利息支出$124,835 $98,707 
已支付的利息現金，扣除資本化金額$113,414 $94,712 
為所得税支付的現金$778 $616 
非現金投資和融資交易：
根據股息再投資計劃發行的股票$1,275 $1,292 
DownReit 運營合夥企業單位兑換普通股$883 $1,385 
5.417% 系列1累計可轉換優先股兑換普通股$— $175 
 9月30日十二月三十一日
20232022
 （以千計）
現金、現金等價物和限制性現金的對賬：
現金和現金等價物$98,210 $85,558 
限制性現金 (1)4,581 10,790 
現金、現金等價物和限制性現金總額$102,791 $96,348 
(1)限制性現金餘額包含在我們合併資產負債表上的 “預付費用和其他資產” 中。

注意事項 3—房地產
2023 年 1 月 31 日，我們收購了 168,000亨廷頓廣場購物中心以前未擁有的平方英尺部分，以及購物中心下方土地的費用利息，這些土地是我們根據長期地面租賃控制的，價格為 $35.5百萬。由於這筆交易，我們現在擁有這筆交易的全部費用利息 243,000平方英尺的房產和合並資產負債表上的 “經營租賃使用權淨資產” 減少了美元5.3百萬。大約 $4.1百萬和美元1.3收購的百萬淨資產分別分配給其他資產，用於 “收購的租賃成本” 和 “高於市場的租賃”。
2023 年 5 月 26 日，我們行使了期權並收購了 22.3我們在埃斯孔迪多海濱大道的共同所有者以美元支付的普通股權（“TIC”）百分比30.5百萬，使我們的所有權權益達到 100%。交易的結果是，我們獲得了該物業的控制權，自2023年5月26日起，我們對這處房產進行了合併。大約 $1.8百萬和美元0.2與之相關的百萬淨資產 22.3收購的權益百分比分別分配給其他資產用於 “收購的租賃成本” 和 “高於市場的租賃”，以及 $1.1與之相關的百萬淨資產 22.3收購的利息百分比被分配給 “低於市場價格的租賃” 的其他負債。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們以美元的價格出售了一處零售物業13.2百萬，導致銷售收益 $1.6百萬。

注意 4—債務
2023 年 4 月 12 日，我們發行了 $350.0百萬張固定利率優先無抵押票據，將於2028年5月1日到期，利息為 5.375%。這些票據的出價為 99.590本金的百分比，到期收益率為 5.468%。扣除發行折扣、承保費和其他成本後的淨收益為美元345.7百萬。
2023 年 6 月 1 日，我們償還了美元275.0百萬 2.75到期時優先無抵押票據的百分比。
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，低於我們的美元的最大未償還借款金額1.25十億美元循環信貸額度為 $63.5百萬和美元80.5分別為百萬。未償借款的加權平均金額為 $37.3百萬和美元34.9分別為百萬和攤銷前的加權平均利率
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目錄
債務費用，是 6.1% 和 5.7在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，分別為百分比。截至 2023 年 9 月 30 日，我們的循環信貸額度為 $50.5百萬未付款。
我們的循環信貸額度、定期貸款和某些票據要求我們遵守各種財務契約，包括維持最低股東權益和債務覆蓋比率以及最大負債與淨資產比率。截至2023年9月30日，我們遵守了所有與違約相關的債務契約。

注意 5—金融工具的公允價值
除非下文披露，否則我們的金融工具的賬面金額接近其公允價值。我們的應付抵押貸款、應付票據以及優先票據和債券的公允價值對利率波動很敏感。報價市場價格（第一級）用於估算我們可銷售的優先票據和債券的公允價值，而貼現現金流分析（級別2）通常用於估算抵押貸款和應付票據的公允價值。估算金融工具的公允價值需要做出相當大的判斷。此處列出的公允價值估計值不一定表示處置金融工具時可能變現的金額。 我們的應付抵押貸款、應付票據和優先票據和債券的賬面金額和公允價值摘要如下：

 2023年9月30日2022年12月31日
攜帶
價值		公允價值攜帶
價值		公允價值
（以千計）
抵押貸款和應付票據，淨額$970,704 $939,732 $921,692 $895,654 
優先票據和債券，淨額$3,479,821 $3,041,015 $3,407,701 $3,048,456 

截至 2023 年 9 月 30 日，我們有 二名義金額為美元的利率互換協議54.0以公允價值定期計量的百萬美元。利率互換協議將利率固定為美元54.0數百萬筆抵押貸款應付賬款為 3.67% 截至 2029 年 12 月 15 日。利率互換協議的公允價值基於我們在報告日為終止合同而將收到或支付的估計金額，並使用利率定價模型和與利率相關的可觀察輸入來確定。截至2023年9月30日，我們掉期的公允價值為美元7.2百萬美元，包含在我們合併資產負債表上的 “預付費用和其他資產” 中。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們的利率互換價值增加了美元1.2百萬和美元1.0分別為百萬（包括 $0.5百萬和美元1.3百萬美元分別從其他綜合收入重新歸類為利息支出減少額）。 我們在公允價值層次結構中按級別定期按公允價值計量的金融資產彙總如下：
2023年9月30日2022年12月31日
第 1 級第 2 級第 3 級總計第 1 級第 2 級第 3 級總計
（以千計）
利率互換$— $7,190 $— $7,190 $— $6,144 $— $6,144 
我們的股權法投資方之一有 二符合現金流對衝會計條件的利率互換。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們在 “累計其他綜合收益” 中包含的相關掉期公允價值變動中所佔的份額增加了美元0.2百萬和美元0.1分別是百萬。

注意 6—承付款和意外開支
我們有時會參與在正常業務過程中出現的訴訟、保修索賠和環境問題。管理層對與這些事項有關的任何潛在損失的可能性和金額做出假設和估計。
我們目前是各種法律訴訟的當事方。如果可能出現不利的結果，並且損失金額可以合理估計，我們將承擔訴訟責任。如果可能出現不利的結果，並且損失的合理估計值是一個區間，則我們會累積該範圍內的最佳估算值；但是，如果該範圍內的任何金額都不比任何其他金額更好，則應計該範圍內的最小值。與訴訟相關的律師費在發生時記作支出。我們認為，這些問題的最終結果，無論是個人還是總體結果，都不會對我們的財務狀況或經營業績的整體趨勢產生重大不利影響；但是，訴訟存在固有的不確定性。此外，根據我們的租約，租户通常有義務向我們賠償我們（1）因與房產運營有關的某些問題而對我們（1）施加或聲稱的所有責任、成本和開支
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目錄
租户，以及（2）在適當的情況下，由於我們收購房產之前與房產所有權有關的某些問題。
根據某些合夥協議的條款，合夥人有權將其運營合夥單位兑換成現金或普通股，由我們選擇。總共是 635,431DownReit運營合作伙伴單位非常出色，其總公允價值約為美元57.6百萬，計算方法是將已發行的DownReit合夥單位數量乘以我們在2023年9月30日的收盤價。

注意 7—股東權益
下表彙總了每股申報和支付的股息：

 截至9月30日的九個月
 20232022
 已宣佈已付費已宣佈已付費
普通股$3.250 $3.240 $3.220 $3.210 
5.417% 第一系列累計可轉換優先股$1.016 $1.016 $1.016 $1.016 
5.0% C 系列累計可贖回優先股 (1)$0.938 $0.938 $0.938 $0.938 
(1)金額代表每股存托股份的股息，每股代表每股的千分之一。

我們有市價（“ATM”）股票計劃，根據該計劃，我們可以不時發行和出售總髮行價最高為美元的普通股500.0百萬。自動櫃員機股權計劃還允許通過遠期銷售合同出售股票。我們打算將淨收益用於為潛在的收購機會提供資金，為我們的開發和重建管道提供資金，償還債務和/或用於一般公司用途。
在截至2023年9月30日的三個月中，我們發行了 95,013普通股，加權平均每股價格為 $103.69淨現金收益為 $9.7百萬，包括付款 $0.1百萬佣金和 $0.1與這些普通股的銷售相關的額外發行費用為百萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們發行了 152,047普通股，加權平均每股價格為 $106.67淨現金收益為 $15.9百萬，包括付款 $0.2百萬佣金和 $0.2與這些普通股的銷售相關的額外發行費用為百萬美元。我們還有剩餘的發放能力，最高可達 $435.8截至2023年9月30日，我們的自動櫃員機股權計劃下的普通股為百萬股。
自2023年5月4日起，我們對信託聲明進行了修訂，將受益權益的授權普通股數量增加到 200,000,000.

注意 8—基於股份的薪酬計劃
淨收入中包含的基於股份的薪酬支出摘要如下：
三個月已結束九個月已結束
 9月30日9月30日
 2023202220232022
 （以千計）
普通股、限制性股票單位和期權的授予$3,738 $3,579 $11,868 $11,258 
基於股權的資本化薪酬(352)(344)(1,037)(1,003)
基於股份的薪酬支出$3,386 $3,235 $10,831 $10,255 

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目錄
注意 9—每股和每單位收益
我們已經根據兩類法計算了每股收益（“EPS”）和每單位收益（“EPU”）。兩類方法是一種收益分配方法，即每類普通股和合夥單位的每股收益和EPU分別根據申報的股息或分配以及未分配收益的參與權來計算，而參與證券的每股收益和EPU則分別計算。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，我們有 0.3百萬份加權平均未歸屬股票和已發行單位，被視為參與證券。因此，我們在普通股和單位與未歸屬股份和單位之間分配了基本和攤薄後的每股收益和EPU的收益；分配給未歸屬股票和單位的收益部分在下面的對賬表中反映為 “分配給未歸屬股票的收益” 或 “分配給未歸屬單位的收益”。
以下可能可發行的股票被排除在攤薄後的每股收益和EPU的計算之外，因為它們的影響是反稀釋的：
•的行使 1,829截至2023年9月30日的三個月和九個月的股票期權，
•截至2023年9月30日的三個月和九個月內，DownReit運營合夥單位的轉換，
•的轉換 5.417截至2023年9月30日的三個月和九個月以及截至2022年9月30日的九個月的系列1累計可轉換優先股和單位的百分比。
•的發行 1.8截至2022年9月30日的九個月中，根據普通股遠期銷售協議可發行的百萬股股票和單位。
此外， 10,441未歸屬的限制性股票單位不包括在攤薄後的每股收益和EPU的計算中，因為獎勵中基於市場的績效標準尚未達到。
聯邦房地產投資信託每股收益
三個月已結束九個月已結束
9月30日9月30日
 2023202220232022
 （以千計，每股數據除外）
分子
淨收入$59,392 $158,774 $180,127 $277,969 
減去：優先股分紅(2,008)(2,008)(6,024)(6,026)
減去：歸屬於非控股權益的經營收入(2,344)(2,636)(7,245)(8,171)
減去：分配給未歸屬股票的收益(323)(535)(974)(935)
普通股股東可獲得的淨收入，基本54,717 153,595 165,884 262,837 
增加：歸屬於DownReit運營合夥單位的收益— 704 — 2,111 
增加：5.417％系列1累計可轉換優先股的股息
— 133 — — 
攤薄後可供普通股股東使用的淨收益$54,717 $154,432 $165,884 $264,948 
分母
已發行普通股的加權平均值，基本81,274 80,765 81,210 79,480 
稀釋性證券的影響：
股票發行的未平倉遠期合約— — — 1 
DownReit 運營合作單位— 652 — 656 
5.417% 第一系列累計可轉換優先股
— 94 — — 
已發行普通股的加權平均值，攤薄81,274 81,511 81,210 80,137 
普通股每股收益，基本：
普通股股東可獲得的淨收益$0.67 $1.90 $2.04 $3.31 
攤薄後每股普通股收益：
普通股股東可獲得的淨收益$0.67 $1.89 $2.04 $3.31 

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目錄
聯邦地產 OP LP 每單位收益
三個月已結束九個月已結束
9月30日9月30日
 2023202220232022
 （以千計，每單位數據除外）
分子
淨收入$59,392 $158,774 $180,127 $277,969 
減去：首選單位分佈(2,008)(2,008)(6,024)(6,026)
減去：歸屬於非控股權益的經營收入(2,344)(2,636)(7,245)(8,171)
減去：分配給未歸屬單位的收益(323)(535)(974)(935)
普通單位持有者可獲得的淨收入，基本54,717 153,595 165,884 262,837 
增加：歸屬於DownReit運營合夥單位的收益— 704 — 2,111 
增加：5.417% 系列1累計可轉換優先單位的股息
— 133 — — 
普通股持有人可獲得的淨收益，攤薄$54,717 $154,432 $165,884 $264,948 
分母
加權平均未償普通單位，基本81,274 80,765 81,210 79,480 
稀釋性證券的影響：
與未平倉普通股遠期合約有關的普通股發行— — — 1 
DownReit 運營合作單位— 652 — 656 
5.417% 第一系列累計可轉換優先單位
— 94 — — 
攤薄後未償還的加權平均普通單位81,274 81,511 81,210 80,137 
每個普通單位的收入，基本：
普通單位持有者可獲得的淨收入$0.67 $1.90 $2.04 $3.31 
攤薄後的每普通單位收益：
普通單位持有者可獲得的淨收入$0.67 $1.89 $2.04 $3.31 

注意 10—後續事件
2023 年 10 月 12 日，我們以 $ 的價格收購了 Mercer on One（前身為美世購物中心）部分房產的費用利息55.0百萬美元根據主租約中包含的購買選項而定。
2023 年 10 月 27 日，我們以 $ 的價格出售了加利福尼亞州聖莫尼卡的一棟建築17.2百萬。


第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
前瞻性陳述
以下討論應與本報告第1項中出現的合併中期財務報表及其附註以及我們的年度報告中包含的更詳細信息一起閲讀 10-K 表格截至2022年12月31日的財年，已於2023年2月8日向美國證券交易委員會（“SEC”）申報。
本10-Q表季度報告中包含的某些陳述是前瞻性陳述。這些陳述包括有關公司和管理團隊成員的意圖、信念或當前預期的陳述，以及這些陳述所依據的假設，通常使用 “可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“計劃”、“打算”、“應該” 或類似的表達方式來識別。實際結果可能與此類前瞻性陳述所設想的結果存在重大差異。此外，前瞻性陳述僅代表其發表之日，除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述以反映假設的變化、意外事件的發生或未來經營業績隨着時間的推移而發生的變化。
以下是一些風險和不確定性，儘管並非所有風險和不確定性，但這些風險和不確定性可能導致我們的實際業績與前瞻性陳述中列出的結果存在重大差異：
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目錄
•我們的租户可能無法支付租金、可能提前撤出或申請破產，或者在租約到期後我們可能無法續訂租約或以優惠租金重新出租空間的風險；
•我們可能無法繼續進行任何重建或翻新項目或獲得必要的批准，以及完成我們正在進行的預期或正在進行的房地產重建或翻新項目可能會花費更多、需要更多時間才能完成或無法按預期完成的風險；
•通常與房地產行業相關的風險，包括我們物業的入住率和我們從房產中獲得的租金金額可能低於預期的風險，新收購可能無法按預期表現的風險，收購競爭可能導致收購價格上漲，與定期維護和維修或翻新空間、保險和其他業務相關的成本可能增加，我們的物業可能出現環境問題並導致意想不到的成本，以及由於房地產流動性不足，我們可能無法在適當的時候出售房產；
•如果我們無法獲得額外資本，我們的增長將受到限制的風險；
•以我們可接受的條件進行融資的風險、我們履行現有財務契約的能力以及這些契約對我們業務施加的限制，以及利率上升導致利息支出增加的可能性；
•出於聯邦所得税目的，與信託作為房地產投資信託基金（通常稱為房地產投資信託基金）的地位相關的風險，例如與信託作為房地產投資信託基金的地位相關的複雜税收法規的存在、新立法導致房地產投資信託基金要求未來變化的影響，以及未能獲得房地產投資信託基金資格的不利後果；
•與自然災害、氣候變化和公共衞生危機（例如 COVID-19 的爆發和全球傳播）相關的風險，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法和/或衞生當局為應對這些風險而採取的措施，可能會加劇或嚴重加劇上述一項或多項風險，並可能在很長一段時間內嚴重幹擾或阻礙我們在正常情況下運營業務。
鑑於這些不確定性，提醒讀者不要過分依賴我們發表的任何前瞻性陳述，包括本10-Q表季度報告中的陳述。在對我們進行任何投資之前，您應仔細審查我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及本10-Q表季度報告的第二部分第1A項中包含的風險和風險因素。
概述
聯邦房地產投資信託基金（“母公司” 或 “信託”）是股權房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）。Federal Realty OP LP（“運營合夥企業”）是信託基金開展幾乎所有業務並擁有其幾乎所有資產的實體。信託擁有Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）100％的有限責任公司權益，並且是唯一成員，對聯邦房地產集團有限責任公司（“普通合夥人”）行使獨家控制權，而後者又是運營合夥企業的唯一普通合夥人。除非另有説明或上下文另有要求，否則 “我們”、“我們的” 和 “我們” 是指信託及其通過其直接和間接擁有的子公司（包括運營合夥企業）開展的業務和運營。我們專注於高品質零售和混合用途物業的所有權、管理和再開發。截至2023年9月30日，我們擁有或持有社區和社區購物中心及混合用途物業的多數權益，這些物業作為102個以零售為主的房地產項目運營，佔地約2610萬平方英尺。截至2023年9月30日，房地產項目總共租賃了94.0％，佔用了92.3％。
總體經濟狀況
鑑於通貨膨脹率上升、利率上升以及 可能惡化的經濟狀況，我們將繼續監測和應對與經濟總體狀況有關的風險。 我們認為，正如我們2022年年度報告中的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析” 中進一步描述的那樣，我們為改善財務狀況和最大限度地提高流動性而採取的行動 10-K 表格，將繼續減輕租户未按時支付合同租金對我們現金流的影響。
請參閲第 2 項中有關當前經濟狀況對我們業務影響的進一步討論。
關鍵會計政策
在我們的 2022 年年度報告中，“管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析” 中披露的關鍵會計政策沒有重大變化 10-K 表格.
財產收購和處置
2023年1月31日，我們以3550萬美元的長期租約收購了亨廷頓廣場購物中心以前未擁有的16.8萬平方英尺的部分，以及我們根據長期地面租約控制的購物中心部分下方的土地的費用權益。由於這筆交易，我們現在擁有這筆交易的全部費用利息
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目錄
24.3萬平方英尺的房產和合並資產負債表上的 “經營租賃使用權資產” 減少了530萬美元。
2023年5月26日，我們行使了期權，以3,050萬美元的價格從埃斯孔迪多海濱大道的共同所有者手中收購了22.3％的普通租賃（“TIC”）權益，使我們的所有權達到100％。交易的結果是，我們獲得了該物業的控制權，自2023年5月26日起，我們對這處房產進行了合併。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們以1,320萬美元的價格出售了一處零售物業，銷售收益為160萬美元。
2023年10月12日，根據主租約中包含的購買選項，我們以5500萬美元的價格收購了美世一號（前身為美世購物中心）部分物業的費用利息。
2023 年 10 月 27 日，我們以 1720 萬美元的價格出售了加利福尼亞州聖莫尼卡的一棟建築。
債務和股權交易
在截至2023年9月30日的三個月中，我們發行了95,013股普通股，加權平均每股價格為103.69美元，淨現金收益為970萬美元，其中包括支付10萬美元的佣金和與出售這些普通股相關的10萬美元額外發行費用。在截至2023年9月30日的九個月中，我們發行了152,047股普通股，加權平均每股價格為106.67美元，淨現金收益為1,590萬美元，其中包括支付20萬美元的佣金和與出售這些普通股相關的20萬美元額外發行費用。截至2023年9月30日，根據我們的自動櫃員機股權計劃，我們還有剩餘能力發行高達4.358億美元的普通股。
2023年4月12日，我們發行了3.5億美元的固定利率優先無抵押票據，該票據將於2028年5月1日到期，利率為5.375％。這些票據的發行價格為本金的99.590％，到期收益率為5.468％。扣除發行折扣、承保費和其他成本後的淨收益為3.457億美元。這些票據的淨收益或 “綠色債券” 將用於最近完成和未來符合條件的綠色項目的融資和再融資，其中包括（i）投資建築物收購；（ii）建築物開發或重建；（iii）現有建築物的翻新；（iv）租户改善項目，無論哪種情況，都是在票據發行前三年內或預計收到的票據期限、LEED 金級或鉑金級認證（或環境等效認證）後續標準）。淨收益將用於償還債務，也可以投資於短期創收投資，也可以用於暫時償還我們的循環信貸額度下的當前和/或未來未償還款項。
自2023年5月4日起，我們對信託聲明進行了修訂，將受益權益的授權普通股數量增加到2億股。
2023年6月1日，我們在到期時償還了2.75億美元的優先無抵押票據。
最近發佈的會計公告
見合併財務報表附註2。
資本化成本
與房地產開發、再開發和租賃直接相關的某些外部和內部成本，包括施工前成本、房地產税、保險、施工成本和直接相關人員的工資和相關費用，均被資本化。在截至2023年9月30日的九個月中，我們資本化了與開發和重建活動相關的某些外部和內部成本，分別為1.55億美元和700萬美元，在截至2022年9月30日的九個月中資本化了2.08億美元和800萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們將與其他物業改善相關的外部和內部成本分別資本化為6,600萬美元和300萬美元，在截至2022年9月30日的九個月中，資本化分別為7,600萬美元和300萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們分別將與租賃活動相關的外部和內部成本資本化為1,300萬美元和300萬美元，在截至2022年9月30日的九個月中，資本化分別為1,400萬美元和300萬美元。截至2023年9月30日的九個月，開發和再開發活動、其他物業改善和租賃活動的工資和相關福利的資本化內部成本分別為700萬美元、300萬美元和300萬美元，截至2022年9月30日的九個月中，資本化內部成本分別為800萬美元、200萬美元和300萬美元。截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，總資本化成本分別為2.47億美元和3.12億美元。
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目錄
外表
我們的長期增長戰略側重於通過以下幾方面的組合來實現收益、運營資金和現金流的增長：
•我們的可比房地產投資組合的增長，
•我們的投資組合因房地產重建和擴建而增長，以及
•通過收購房地產擴大我們的投資組合。
儘管通貨膨脹率上升和利率上升的總體經濟影響在短期內影響着我們，但我們的長期重點並沒有改變。有關我們長期戰略的討論，請參閲我們於2023年2月8日提交的10-K表年度報告。

我們的可比房地產增長主要是由新租約和續訂租約的租金率上漲、投資組合佔用率的變化以及這些資產的重建所推動的。從長遠來看，我們物業的填充性質和強勁的人口結構為我們提供了戰略優勢，使我們能夠保持相對較高的入住率並普遍提高租金。正如2.0所證明的那樣，我們對商業空間的需求繼續強勁 百萬我們在過去十二個月中完成了平方英尺的同類空間租賃，94.0％的租賃費率和92.3％的佔用率之間的差額為1.7％。2023年，與前兩年相比，我們看到申請破產的租户人數有所增加。結果，第三季度約有25萬平方英尺的錨泊空間空置。這將在短期內對我們的入住率和淨收入產生負面影響，但是，我們預計在接下來的幾個季度中，將能夠以相似或更好的總租金重新租賃空間，我們正在積極與替代租户進行談判。此外，高通脹率和利率上升的影響繼續對我們的業務產生負面影響，目前最大的影響是利息成本上升、材料成本增加和運營成本上升。我們繼續看到支持我們開發和重建活動的某些建築和其他材料成本上漲的影響。供應鏈中斷的惡化還可能導致完成項目和租户擴建所需的時間延長和/或成本增加，這可能會延遲根據新租約開始支付租金。同樣，如果我們的租户在支持自有產品的供應鏈中遇到嚴重中斷，由於勞動力短缺而出現人員配備問題，或者受到經濟狀況惡化的其他影響，他們支付租金的能力可能會受到不利影響。我們將繼續關注這些宏觀經濟發展，並正在與租户和供應商合作，以限制對我們業務的總體影響。

當前經濟環境的持續時間和嚴重性將取決於未來的發展，這些發展高度不確定且無法完全預測，但是，我們力求使公司能夠繼續參與隨之而來的經濟復甦。

我們仍有幾個開發項目正在交付中，具體如下：
•Pike & Rose的第四期是一棟佔地27.6萬平方英尺的辦公樓（包括10,000平方英尺的底層零售空間）。大約 160,000 平方英尺的辦公空間出租給了兩個租户，預租了大約 8,000 平方英尺的零售空間。該建築預計耗資1.85億至2億美元，並於2023年9月下旬開始交付。
•桑塔納西部的第一階段建設包括一棟八層高的37.6萬平方英尺的辦公樓，預計耗資3.15億至3.3億美元。
•在整個投資組合中，我們目前正在進行重建項目，預計總成本約為2.28億美元，我們預計在未來幾年內將保持穩定。

以上內容包括我們根據目前已知信息得出的最佳估計，但是，施工完工、最終成本以及租賃和開業時間可能會受到當前環境的進一步影響，包括更廣泛和當地的經濟狀況、通貨膨脹、更高的利率和更高的運營成本對經濟影響的持續時間和嚴重性。
Assembly Row、Pike & Rose和Santana Row未來階段的開發將基於市場狀況、租户需求以及我們對這些階段能否產生適當財務回報的評估等因素的機會主義進行。
我們將繼續審查收購機會，以補充我們的投資組合並提供長期增長機會。最初，我們的一些收購併未對收益增長做出重大貢獻；但是，我們認為它們提供了長期的再租賃增長、重建機會和其他戰略機會。收購帶來的任何增長都取決於我們能否以符合我們的財務障礙的價格找到符合我們定性標準的房產。利率的變化可能會影響必需的價格，從而影響我們通過收購成功實現收益增長
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目錄
為購置房產而獲得報酬，以及我們為購置房產提供經濟資金的能力。通常，我們的收購最初由循環信貸額度下的可用現金和/或借款提供資金，稍後可以通過發行新股權或新的長期債務籌集的資金來償還。我們還可能通過發行運營合夥企業中的普通股、優先股或單位，以及通過假設的抵押貸款和房地產出售為我們的收購融資。
截至2023年9月30日，我們物業的可出租平方英尺為94.0％，已佔用面積為92.3％。由於租賃空間正在重新開發或改善，或者正在等待許可證，因此尚未準備好入住，因此租賃費率高於佔用率。由於收購、重建項目啟動和穩定、租約到期以及租户關閉和破產等因素，我們的入住率和租賃率會隨着時間的推移而波動。
租賃展期
2023年第三季度，我們簽署了總計56.5萬平方英尺的零售空間租約，包括553,000平方英尺的可比空間租約（以前有租户的租約），按現金計算，平均租金增長11％。同類空間的新租約已簽署，面積為41.1萬平方英尺，按現金計算，平均租金增長13％。簽署了142,000平方英尺的同類空間續訂協議，按現金計算，平均租金增長7％。租户改善和同類空間的激勵措施為每平方英尺31.19美元，其中每平方英尺41.23美元用於新租約，2.21美元用於續訂，截至2023年9月30日的三個月。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們簽署了總計1693,000平方英尺的零售空間租約，其中包括163.4萬平方英尺的可比空間租約（以前有租户的租約），按現金計算，平均租金增長9％。簽署了面積為78.1萬平方英尺的同類空間的新租約，按現金計算，平均租金增長12％。簽署了面積為85.2萬平方英尺的同類空間續訂協議，按現金計算，平均租金增長8％。租户改善和同類空間的激勵措施為每平方英尺28.61美元，其中每平方英尺57.43美元用於新租約，2.18美元用於續訂，截至2023年9月30日的九個月。
與可比空間相關的租金增長通常包括公平交易中為零售空間簽署的所有租約，這些租約反映了該期間房東和租户之間的市場槓桿作用，不包括本季度內出售的房產或根據待售合同出售的房產的租約。即將到期的租約和新租約的租金之間的比較是通過在即將到期的租約中包括合同租金（包括百分比租金）和相應的年租金，在某些情況下，還包括對新租約支付的百分比租金的預測。在非典型情況下，管理層可以判斷如何最有效地反映計算中報告的空間的可比性。可比空間租賃租金收入的變化受到多種因素的影響，包括當前的市場價格、地點、個人租户信譽、空間使用、簽訂到期租約時的市場狀況、對空間的資本投資以及具體的租賃結構。租户改善和激勵措施包括為與特定租約相關的空間改善（裝修）投入的總資金。激勵措施包括向租户支付的款項，以此激勵他們簽署不代表建築物改善的租約。與租户改善相關的成本需要管理層在確定租户的特定成本時做出判斷，而不是推遲空間維護。
從歷史上看，我們每年為140萬至200萬平方英尺的零售空間簽訂類似的空間租約。我們預計，2023年的成交量將與這些歷史平均水平一致。儘管我們預計同類空間的年租金將總體呈正增長，但在任何特定時期內報告的任何個人租約或個人租賃組合的年租金變化可能是正數或負數，我們無法保證可比空間租賃的年租金會繼續保持歷史水平（如果有的話）。
2023年簽署的租約通常會在接下來的兩年內生效，儘管有些租約可能要到2026年及以後才能生效。此外，還有一種風險，即一些新租户最終將無法佔有其空間，並且由於運營、融資或其他問題，新租和續訂租約的租户可能無法支付所有合同租金。但是，我們租金的歷史增長確實提供了有關租户/房東關係以及隨着時間的推移我們可能實現的租金收入增長的信息。
可比特性
在本節中，我們在 “可比財產” 的基礎上提供了某些信息。在可比房地產基礎上提供的信息包括我們在兩個時期內擁有和運營的房產的比較結果，但目前正在開發或正在重新定位以進行重大重建和投資的房產除外。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，分別有95處和94處房產中的全部或部分被視為可比房產，八處房產被視為不可比房產。在截至2023年9月30日的三個月中，一處房產從同類物業轉移到無與倫比的房產，四處房產
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目錄
有兩部分房產從收購中轉移到同類房產，一處房產在出售時從同類房產中移除；所有房產都與截至2022年12月31日的指定進行了比較。在截至2023年9月30日的九個月中，一處房產從可比物業轉移到無可比物業，四處房產和一部分物業從收購中轉移到同類房產，一處房產在出售時從同類物業中移除；所有房產均與截至2022年12月31日的指定相比較。雖然需要對名稱的變化做出判斷，但我們通常會在無與倫比的物業穩定下來後將其移至同類物業，這通常被視為實際入住率為90％，或者當重建預期的增長已包含在可比期內時。當資產的重新定位已經開始並且已經或預計將在該日曆年內對房地產營業收入產生重大影響時，我們通常會從可比房產中移除房產。一旦我們在整個可比時期內擁有該物業，並且該物業沒有處於開發狀態或未被重新定位以進行重大重建和投資，則收購將轉移到同類房產。

經營業績-截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月
   改變
 20232022美元%
 （以千美元計）
租金收入$286,323 $273,179 $13,144 4.8 %
抵押貸款利息收入281 272 9 3.3 %
物業收入總額286,604 273,451 13,153 4.8 %
租金開支58,595 58,809 (214)(0.4)%
房地產税33,045 32,803 242 0.7 %
財產支出總額91,640 91,612 28 — %
物業營業收入 (1)194,964 181,839 13,125 7.2 %
一般和管理費用(13,149)(13,100)(49)0.4 %
折舊和攤銷(81,731)(77,109)(4,622)6.0 %
解散 VIE 時獲得的收益— 70,374 (70,374)(100.0)%
出售房地產的收益— 29,723 (29,723)(100.0)%
營業收入100,084 191,727 (91,643)(47.8)%
其他利息收入721 234 487 208.1 %
利息支出(42,726)(35,060)(7,666)21.9 %
來自夥伴關係的收入1,313 1,873 (560)(29.9)%
其他淨額共計(40,692)(32,953)(7,739)23.5 %
淨收入59,392 158,774 (99,382)(62.6)%
歸屬於非控股權益的淨收益(2,344)(2,636)292 (11.1)%
歸屬於信託的淨收益$57,048 $156,138 $(99,090)(63.5)%
(1)房地產營業收入是一項非公認會計準則指標，包括租金收入和抵押貸款利息收入，減去租金支出和房地產税。該衡量標準在內部用於評估房地產運營的績效，我們認為這是一項重要的衡量標準。根據公認會計原則，不應將房地產營業收入視為衡量經營業績或運營現金流的替代指標。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，營業收入與房地產營業收入的對賬情況如下：
20232022
（以千計）
營業收入$100,084 $191,727 
一般和行政13,149 13,100 
折舊和攤銷81,731 77,109 
解散 VIE 時獲得的收益— (70,374)
出售房地產的收益 — (29,723)
物業營業收入$194,964 $181,839 
24
目錄
財產收入
在截至2023年9月30日的三個月中，房地產總收入增長了1,320萬美元，達到2.866億美元，而截至2022年9月30日的三個月中為2.735億美元。截至2023年9月30日和2022年9月30日，我們購物中心的佔用率分別為92.3％和92.1％。下文討論了房地產收入組成部分的變化。
租金收入
租金收入主要包括最低租金、租户的費用補償和百分比租金，並扣除與可收賬款相關的調整。在截至2023年9月30日的三個月中，租金收入增長了1310萬美元，達到2.863億美元，而截至2022年9月30日的三個月中為2.732億美元，這主要是由於以下原因：
•同類房產增加780萬美元，主要與租户追回的款項增加280萬美元、租金增加220萬美元、平均入住率增加約140萬美元以及解僱費收入增加110萬美元有關。
•比2022年和2023年的收購增加了400萬美元，
•非同類房產增加了320萬美元，這主要是由達裏恩·康姆斯、Assembly Row III、CocoWalk和Pike & Rose三期的入住率增加推動的，以及
•比埃斯孔迪多海濱長廊增加了120萬美元，在我們獲得對該物業的控制權後，埃斯孔迪多海濱大道於2023年第二季度進行了重組（更多信息見合併財務報表附註3，
部分抵消了
•房地產銷售減少了350萬美元。
物業開支
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月，房地產支出總額均為9,160萬美元。下文討論財產支出組成部分的變化。
租金費用
在截至2023年9月30日的三個月中，租金支出下降了20萬美元，至5,860萬美元，跌幅0.4％，而截至2022年9月30日的三個月中為5,880萬美元。減少的主要原因如下：
•房地產銷售減少了150萬美元，
部分抵消了
•比2022年和2023年的收購增加了80萬美元，以及
•同類房產增加了60萬美元，這主要是由於保險成本增加以及收入增加導致管理費增加。
由於上述租金收入和租金支出的變化，在截至2023年9月30日的三個月中，租金支出佔租金收入的百分比從截至2022年9月30日的三個月的21.5％降至20.5％。
房地產税
在截至2023年9月30日的三個月中，房地產税支出增加了20萬美元，至3,300萬美元，增長0.7％，而截至2022年9月30日的三個月中為3,280萬美元。這種增長主要歸因於以下幾點：
•同類房產增加了100萬美元，這主要是由於攤款的增加以及
•比2022年的收購增加了50萬美元，
部分抵消了
•非同類房產減少了100萬美元，這主要是由於2023年成功記錄的税收上訴，以及
•房地產銷售減少了30萬美元。
物業營業收入
在截至2023年9月30日的三個月中，房地產營業收入增長了1310萬美元，達到1.95億美元，增長7.2％，而截至2022年9月30日的三個月中為1.818億美元。這一增長主要是由租金和入住率的上升、2022年和2023年的收購、2022年Assembly Row三期、Pike & Rose三期和CocoWalk的開業、達裏恩下議院和亨廷頓購物中心2023年開業的開業、解僱費收入等同推動的
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房產，以及2023年第二季度埃斯孔迪多海濱大道的重新整合，當時我們獲得了對該物業的控制權，但2022年的房地產銷售部分抵消了這一點。
其他操作
折舊和攤銷
截至2023年9月30日的三個月中，折舊和攤銷費用從截至2022年9月30日的三個月的7,710萬美元增加了460萬美元，增幅6.0％，至8170萬美元。這一增長主要是由於埃斯孔迪多海濱大道在2023年第二季度進行了重新整合，我們對可比房產的投資、房地產收購和重建物業投入使用，但2022年的房地產銷售部分抵消了這一增長。
解散 VIE 時獲得的收益
截至2022年9月30日的三個月中，VIE的拆分收益為7,040萬美元，這是埃斯孔迪多海濱大道在2022年第三季度解散的結果。
出售房地產的收益
在截至2022年9月30日的三個月中，出售房地產的2970萬美元收益主要來自於與銷售一處住宅物業（包括鄰近的零售地塊）和一處零售物業相關的2,040萬美元淨收益，以及與2019年12月在聖安東尼奧中心受到譴責威脅的出售相關的估計譴責責任和交易成本減少所產生的930萬美元收益。
營業收入
在截至2023年9月30日的三個月中，營業收入下降了9,160萬美元，至1.001億美元，而截至2022年9月30日的三個月中為1.917億美元。這一下降主要是由上一年度VIE拆分的收益、上年的房地產銷售收益和2022年的房地產銷售所推動，但部分被更高的租金和入住率、2022年和2023年的收購、2022年Assembly Row第三期、Pike & Rose三期和CocoWalk的開業、達裏恩·康芒斯和亨廷頓購物中心2023年開盤、同類物業終止費收入的增加所抵消在2023年第三第二季度重新整合了埃斯孔迪多海濱大道，當時我們獲得了對埃斯孔迪多海濱大道的控制權財產。
其他
其他利息收入
在截至2023年9月30日的三個月中，其他利息收入增加了50萬美元，至70萬美元，而截至2022年9月30日的三個月中為20萬美元。這種增長主要是由現金賬户利率提高導致的利息收入增加所推動的。
利息支出
在截至2023年9月30日的三個月中，利息支出增加了770萬美元，至4,270萬美元，增長21.9％，而截至2022年9月30日的三個月中，利息支出為3510萬美元。這一增長主要歸因於以下幾點：
•由於總體加權平均借款利率的提高，增加了740萬美元，以及
•由於加權平均借款額增加，增加了160萬美元，
部分抵消，
•資本化利息增加了130萬美元。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，總利息成本分別為4,870萬美元和3,980萬美元。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月，資本化利息分別為600萬美元和470萬美元。
來自夥伴關係的收入
在截至2023年9月30日的三個月中，來自合夥企業的收入下降了60萬美元，至130萬美元，下降了29.9％，而截至2022年9月30日的三個月中為190萬美元。下降的主要原因是我們的餐廳合資企業收入減少，這主要歸因於去年某些貸款的豁免。

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經營業績-截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月
   改變
 20232022美元%
 （以千美元計）
租金收入$839,509 $793,516 $45,993 5.8 %
抵押貸款利息收入833 805 28 3.5 %
物業收入總額840,342 794,321 46,021 5.8 %
租金開支169,410 166,189 3,221 1.9 %
房地產税97,992 94,628 3,364 3.6 %
財產支出總額267,402 260,817 6,585 2.5 %
物業營業收入 (1)572,940 533,504 39,436 7.4 %
一般和管理費用(37,607)(39,046)1,439 (3.7)%
折舊和攤銷(239,342)(223,244)(16,098)7.2 %
解散 VIE 時獲得的收益— 70,374 (70,374)(100.0)%
出售房地產的收益1,702 29,723 (28,021)(94.3)%
營業收入297,693 371,311 (73,618)(19.8)%
其他利息收入3,775 487 3,288 675.2 %
利息支出(124,835)(98,707)(26,128)26.5 %
來自夥伴關係的收入3,494 4,878 (1,384)(28.4)%
其他淨額共計(117,566)(93,342)(24,224)26.0 %
淨收入180,127 277,969 (97,842)(35.2)%
歸屬於非控股權益的淨收益(7,245)(8,171)926 (11.3)%
歸屬於信託的淨收益$172,882 $269,798 $(96,916)(35.9)%
(1)房地產營業收入是一項非公認會計準則指標，包括租金收入和抵押貸款利息收入，減去租金支出和房地產税。該衡量標準在內部用於評估房地產運營的績效，我們認為這是一項重要的衡量標準。根據公認會計原則，不應將房地產營業收入視為衡量經營業績或運營現金流的替代指標。截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，營業收入與房地產營業收入的對賬情況如下：
20232022
（以千計）
營業收入$297,693 $371,311 
一般和行政37,607 39,046 
折舊和攤銷239,342 223,244 
解散 VIE 時獲得的收益— (70,374)
出售房地產的收益(1,702)(29,723)
物業營業收入$572,940 $533,504 

財產收入
在截至2023年9月30日的九個月中，房地產總收入增長了4,600萬美元，達到8.403億美元，增長5.8％，而截至2022年9月30日的九個月中為7.943億美元。截至2023年9月30日和2022年9月30日，我們購物中心的佔用率分別為92.3％和92.1％。下文討論了房地產收入組成部分的變化。
租金收入
租金收入主要包括最低租金、租户的費用補償和百分比租金，並扣除與可收賬款相關的調整。在截至2023年9月30日的九個月中，租金收入增長了4,600萬美元，達到8.395億美元，增長5.8％，而截至2022年9月30日的九個月中為7.935億美元，這主要是由於以下原因：
•比2022年和2023年的收購增加了2330萬美元，
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•同類房產增加1,760萬美元，主要與租金增加1,220萬美元、平均入住率增加約450萬美元、租户追回款增加430萬美元以及專業租賃收入和停車收入增加100萬美元有關，但部分被解僱費收入減少290萬美元和可收款相關調整增加150萬美元所抵消，
•非同類物業增加了1,640萬美元，這主要是受Assembly Row三期、Darien Commons、CocoWalk和Pike & Rose三期入住率增長的推動，以及
•由於我們 Pike & Rose 酒店的需求增加，增加了200萬美元，
部分抵消了
•房地產銷售減少了1,080萬美元，以及
•比埃斯孔迪多海濱大道減少了290萬美元，埃斯孔迪多海濱大道於2022年第三季度進行了拆並，並在2023年5月之前作為權益法投資入賬。自2023年5月26日起，我們獲得了控制權並對物業進行了重新合併（更多信息見合併財務報表附註3）。
物業開支
在截至2023年9月30日的九個月中，房地產支出總額增加了660萬美元，達到2.674億美元，而截至2022年9月30日的九個月中為2.608億美元。下文討論財產支出組成部分的變化。
租金費用
在截至2023年9月30日的九個月中，租金支出增加了320萬美元，至1.694億美元，而截至2022年9月30日的九個月中為1.662億美元，這主要是由於以下原因：
•比2022年的收購增加了420萬美元，
•在Darien Commons、CocoWalk和Assembly Row三期的開業推動下，無與倫比的房產增加了150萬美元，
•同類物業增加了140萬美元，這主要是由於通貨膨脹影響導致維修和維護成本以及其他運營成本增加、保險成本和公用事業費用增加，以及收入增加導致管理費增加，但除雪成本的降低部分抵消了這一點，以及
•由於入住率的增加，我們的 Pike & Rose 酒店的運營費用增加了60萬美元，
部分抵消了
•房地產銷售減少了420萬美元，以及
•比2022年第三季度埃斯孔迪多海濱大道的拆分減少了50萬美元，當時我們獲得了控制權並重新整合了該物業。
由於上述租金收入和租金支出的變化，在截至2023年9月30日的九個月中，租金支出佔租金收入的百分比從截至2022年9月30日的九個月的20.9％降至20.2％。
房地產税
在截至2023年9月30日的九個月中，房地產税支出增加了340萬美元，達到9,800萬美元，增長3.6％，而截至2022年9月30日的九個月中為9,460萬美元。這種增長主要是由於以下原因：
•與2022年的收購相比增加了340萬美元，以及
•同類房產增加了200萬美元，這主要是由於2022年成功記錄的税收上訴以及更高的攤款，
部分抵消了
•房地產銷售減少了130萬美元，以及
•非同類房產減少了40萬美元，這主要是由於2023年成功記錄的税收上訴，但部分被更高的攤款和Assembly Row第三階段的開放所抵消。
物業營業收入
在截至2023年9月30日的九個月中，房地產營業收入增長了3,940萬美元，達到5.729億美元，增長7.4％，而截至2022年9月30日的九個月中為5.335億美元。這一增長主要是由租金和入住率的上升、2022年和2023年的收購、2022年Assembly Row三期、派克和羅斯三期和CocoWalk的開業以及2023年在達裏恩下議院和亨廷頓購物中心的開業所推動，但被2022年的房產部分抵消
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目錄
在2022年第三季度至2023年5月26日期間，銷售、同類房產的終止費收入降低，以及埃斯孔迪多海濱大道的解散，當時我們獲得了控制權並重新整合了該物業。
其他操作
一般和行政
在截至2023年9月30日的九個月中，一般和管理費用下降了140萬美元，至3,760萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中為3,900萬美元。減少的主要原因是收入增加導致運營撥款增加，但人事相關成本的增加部分抵消了這一減少。
折舊和攤銷
截至2023年9月30日的九個月中，折舊和攤銷費用從截至2022年9月30日的九個月的2.232億美元增加了1,610萬美元，增幅7.2％，至2.393億美元。這一增長主要歸因於房地產收購、我們對同類物業的投資、重新開發物業投入使用、Pike & Rose和Assembly Row的第三期開盤，2022年的房地產銷售部分抵消了2022年的房地產銷售以及亨廷頓購物中心重建活動導致的2022年加速貶值。
解散 VIE 時獲得的收益
截至2022年9月30日的九個月中，VIE的拆分收益為7,040萬美元，這是埃斯孔迪多海濱大道在2022年第三季度解散的結果。
出售房地產的收益
截至2023年9月30日的九個月中，出售房地產的170萬美元收益主要歸因於一處零售物業的出售。
截至2022年9月30日的九個月中，出售房地產的2970萬美元收益主要來自於與銷售一處住宅物業（包括鄰近的零售地塊）和一處零售物業相關的2,040萬美元淨收益，以及與2019年12月在聖安東尼奧中心受到譴責威脅的出售相關的估計譴責責任和交易成本減少所產生的930萬美元收益。
營業收入
截至2023年9月30日的九個月中，營業收入下降了7,360萬美元，至2.977億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，營業收入為3.713億美元。下降的主要原因是去年VIE拆分收益、房地產銷售收益減少、2022年房地產銷售、終止費收入降低，以及2022年第三季度至2023年5月26日埃斯孔迪多海濱大道的解體，當時我們獲得了控制權並重新整合了該物業，但2022年和2023年收購的租金和入住率上升以及2022年議會大道第三階段的開盤部分抵消，Pike & Rose 三期和 CocoWalk，以及 2023 年在達裏恩下議院和亨廷頓購物中心開業。
其他
其他利息收入
在截至2023年9月30日的九個月中，其他利息收入增加了330萬美元，至380萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中為50萬美元。這一增長主要是由我們在2023年4月發行的優先無抵押票據的收益中獲得的利息所推動的，直到2023年6月1日我們的2.75％的優先無抵押票據還清，以及現金餘額的更高利率。
利息支出
在截至2023年9月30日的九個月中，利息支出增加了2610萬美元，至1.248億美元，增長26.5％，而截至2022年9月30日的九個月中，利息支出為9,870萬美元。這一增長主要歸因於以下方面：
•由於總體加權平均借款利率的提高，增加了2100萬美元，以及
•由於加權平均借款額增加，增加了840萬美元，
部分抵消了
•資本化利息增加了330萬美元。
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目錄
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，總利息成本分別為1.42億美元和1.126億美元。截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，資本化利息分別為1,720萬美元和1,390萬美元。
來自夥伴關係的收入
在截至2023年9月30日的九個月中，來自合夥企業的收入下降了140萬美元，跌幅為28.4％，至350萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中為490萬美元。下降的主要原因是我們的餐廳合資企業收入減少，這主要是由於去年某些貸款的免除率增加。
歸屬於非控股權益的淨收益
歸屬於非控股權益的淨收益減少了90萬美元，跌幅11.3％，至720萬美元 在截至2023年9月30日的九個月中，這一數字為820萬美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，這一數字為820萬美元。減少的主要原因是 在2022年第三季度至2023年5月26日期間，埃斯孔迪多海濱大道被拆除，當時我們獲得了控制權並重新整合了該物業。
流動性和資本資源
由於我們的業務和戰略的性質，我們通常會從運營中產生大量現金，這些現金主要以股息的形式支付給我們的普通股和優先股股東，因為作為房地產投資信託基金，信託通常需要每年向股東分配至少 90% 的應納税所得額（截至2023年9月30日的九個月中支付的現金分紅約為2.699億美元）。支付股息後的剩餘運營現金流用於為經常性和非經常性資本項目（例如租户改善和重建）以及定期還本付息需求（包括與額外債務或替代債務相關的還本付息，以及預定的債務到期日）提供資金。我們維持12.5億美元的無抵押循環信貸額度，為短期現金流需求提供資金，還着眼於公共和私人債務和股票市場、合資關係和財產處置，為資本支出提供長期資金。
截至2023年9月30日，我們的現金及現金等價物為9,820萬美元，12.5億美元循環信貸額度的未償還額度為5,050萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們的循環信貸額度未償借款的加權平均金額為3,490萬美元，攤銷債務費用前的加權平均利率為5.7％。根據我們的自動櫃員機股權計劃，我們還有能力發行高達4.358億美元的普通股。
2023年4月12日，我們發行了3.5億美元的固定利率優先無抵押票據，該票據將於2028年5月1日到期，扣除發行折扣、承保費和其他3.457億美元的費用後，淨收益利率為5.375％。2023年6月1日，我們在到期時償還了2.75億美元的優先無抵押票據。在2023年的剩餘時間內，我們沒有其他到期的債務。在2024年，我們有6億美元的3.95％的優先無抵押票據即將到期。我們的6億美元無抵押定期貸款的初始到期日為2024年4月，但是，如果行使，我們可以選擇兩次為期一年的延期，期限將延長至2026年4月。
我們在2023年剩餘時間內的總體資本需求將受到整體經濟環境的影響，包括通貨膨脹、更高的利率和潛在衰退的影響，以及收購機會以及我們重建和開發活動的水平和總體時機。我們目前的開發和重建項目處於不同的建設階段，剩餘成本為1.8億美元。我們預計將在未來兩年內承擔其中的大部分。我們預計，隨着我們完成當前的重建項目，為新租户準備空置空間，完成當前階段並開始大型混合用途開發項目的下一階段，總體資本成本將從2022年起略有下降。
我們相信運營產生的現金流，即現金 在我們的資產負債表上，以及我們的 12.5 億美元循環信貸額度將使我們能夠在短期內繼續經營業務。 鑑於我們進入資本市場的能力，我們也預計可以獲得債務或股權，儘管新發行的債券的利率可能高於我們目前的未償債務。我們還有能力推遲某些開發和再開發項目的時機，限制未來的收購，減少運營支出或重新評估我們的股息政策。我們預計，這些流動性來源和運營靈活性機會將使我們能夠長期履行財務義務。作為我們對投資級債務評級承諾的一部分，我們打算以保守的資本結構經營並維持我們對保守資本結構的長期承諾，這將使我們能夠保持強勁的還本付息覆蓋率和固定費用覆蓋率。
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現金流摘要
 截至9月30日的九個月
 20232022
 （以千計）
經營活動提供的淨現金$443,215 $409,293 
用於投資活動的淨現金(288,638)(670,151)
融資活動提供的（用於）淨現金(148,134)244,331 
現金、現金等價物和限制性現金的增加（減少）6,443 (16,527)
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$102,791 $158,636 

在截至2023年9月30日的九個月中，經營活動提供的淨現金從截至2022年9月30日的九個月的4.093億美元增加了3,390萬美元，至4.432億美元。增長的主要原因是調整了非現金項目和房地產銷售收益後的淨收入增加，以及與年終復甦賬單相關的收款增加。
在截至2023年9月30日的九個月中，用於投資活動的淨現金從截至2022年9月30日的九個月的6.702億美元下降至2.886億美元。減少的主要原因是：
•與2022年的收購相比，由於2023年1月收購了亨廷頓廣場以及收購了我們的合作伙伴在埃斯孔迪多海濱長廊的22.3％的TIC權益（更多信息見合併財務報表附註3），房地產收購減少了3.704億美元，以及
•資本支出和租賃成本減少了5,130萬美元，
部分抵消了
•出售房地產的淨收益減少了5,410萬美元，這主要是由於在截至2023年9月30日的九個月中，出售一處零售物業的淨收益為1,260萬美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，出售一處住宅物業（包括鄰近的零售區）和一處零售物業的淨收益為6,670萬美元
融資活動提供的淨現金從截至2022年9月30日的九個月中提供的2.443億美元減少了3.925億美元，至截至2023年9月30日的九個月中使用的1.481億美元。減少的主要原因是：
•在截至2023年9月30日的九個月中，根據我們的自動櫃員機計劃發行普通股的淨收益減少了2.764億美元，至1,590萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中，淨收益為2.923億美元，
•從我們在2023年6月償還的2.75億美元2.75億美元優先無抵押票據中獲得2.75億美元，
•在截至2023年9月30日的九個月中，我們的循環信貸額度的淨借款減少了2.165億美元，至5,050萬美元的淨借款，而截至2022年9月30日的九個月中，淨借款額為2.670億美元，以及
•由於已發行股份數量的增加以及普通股股息率的提高，支付給普通股和優先股股東的股息增加了1,060萬美元，
部分抵消了
•2023年4月發行5.375％的優先無抵押票據的3.5億美元淨收益為3.457億美元，
•非控股權益的分配和贖回減少了2350萬美元，這主要與2022年7月以2360萬美元的價格收購擁有埃爾塞貢多廣場購物中心的合夥企業中的可贖回非控股權益有關，以及
•2022年6月，我們為霍博肯物業的一棟建築物償還了1,610萬美元的抵押貸款。
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債務融資安排
以下是截至2023年9月30日我們的未償債務總額摘要：
債務描述原創
債務
已發行		截至2023年9月30日的本金餘額截至的申報利率
2023年9月30日		到期日
 （千美元）  
應付抵押貸
有保障的固定利率
杜鵑花已收購$40,000 3.73 %2025年11月1日
貝爾花園已收購11,608 4.06 %2026年8月1日
埃爾塞貢多廣場125,000125,000 3.83 %2027年6月5日
什魯斯伯裏格羅夫（東部）43,60043,600 3.77 %2027年9月1日
布魯克 3511,50011,500 4.65 %2029年7月1日
霍博肯（24 座建築物）(1)56,45053,978 SOFR + 1.95%2029年12月15日
各種霍博肯（14 座建築物）(2)已收購30,132 各種各樣在 2029 年之前各不相同
切爾西已收購4,127 5.36 %2031年1月15日
小計319,945 
未攤銷債務發行成本和溢價淨額(1,444)
應付抵押貸款總額，淨額318,501 
應付票據
定期貸款 (3) (5)600,000600,000 SOFR + 0.85%2024年4月16日
循環信貸額度 (3) (5)(4)50,500 SOFR + 0.775%2027年4月5日
各種各樣7,7492,503 各種各樣在 2059 年之前各不相同
小計653,003 
未攤銷債務發行成本淨額(800)
應付票據總額，淨額652,203 
優先票據和債券 (5)
無抵押的固定利率
3.95% 筆記600,000600,000 3.95 %2024年1月15日
1.25% 的筆記400,000400,000 1.25 %2026年2月15日
7.48% 的債券50,00029,200 7.48 %2026年8月15日
3.25% 的筆記475,000475,000 3.25 %2027年7月15日
6.82% 中期票據40,00040,000 6.82 %2027年8月1日
5.375% 票據350,000350,000 5.375 %2028年5月1日
3.20% 的筆記400,000400,000 3.20 %2029年6月15日
3.50% 的筆記400,000400,000 3.50 %2030年6月1日
4.50% 的筆記550,000550,000 4.50 %2044年12月1日
3.625% 筆記250,000250,000 3.625 %2046年8月1日
小計3,494,200 
未攤銷債務發行成本和溢價淨額(14,379)
優先票據和債券總額，淨額3,479,821 
債務總額，淨額$4,450,525 
_____________________
(1)2019年11月26日，我們簽訂了兩份利率互換協議，將這筆抵押貸款的利率固定為3.67％。2023年5月，抵押貸款和相關利率互換的參考利率從倫敦銀行同業拆借利率修訂為SOFR。該修正案對2023年7月1日之後的利息支付生效。
(2)這些抵押貸款的利率從3.91％到5.00％不等。
(3)根據我們當前的信用評級，我們的循環信貸額度SOFR貸款按每日簡單SOFR或Term SOFR計息，我們的定期貸款按信貸協議中定義的SOFR期限加上0.10％的利息，外加利差。
(4)在截至2023年9月30日的九個月中，我們的12.5億美元循環信貸額度下提取的最高金額為8,050萬美元，在債務費用攤銷前，循環信貸額度下借款的加權平均利率為5.7％。
(5)運營合夥企業是我們的循環信貸額度、定期貸款以及優先票據和債券的債務人。
32
目錄
我們的循環信貸額度、無抵押定期貸款和其他債務協議包括財務和其他契約，這些契約可能會限制我們未來的運營活動。截至2023年9月30日，我們遵守了與循環信貸額度、定期貸款和優先票據有關的所有財務和其他契約。此外，我們遵守了所有可能引發抵押貸款違約的財務和其他契約。如果我們違反了這些財務和其他契約中的任何一項，並且沒有在適用的補救期內糾正違規行為，我們的貸款人可能會要求我們立即償還債務，如果債務有擔保，則可以立即啟動訴訟以佔有擔保貸款的財產。我們的許多債務安排，包括公開發行票據和循環信貸額度，都是交叉違約的，這意味着如果我們違反某些其他債務義務並未能糾正違約，則這些債務安排下的貸款人可能會使我們違約，並要求立即償還債務。因此，我們債務契約下的任何違約都可能對我們的財務狀況、經營業績、履行義務的能力和股票的市場價值產生不利影響。我們的組織文件不限制我們可能承擔的債務水平或金額。
以下是我們截至2023年9月30日的預定本金還款摘要：
 
不安全安全總計
 （以千計） 
2023$301 $766 $1,067 
20241,200,671 (1)3,299 1,203,970   
2025418 47,630 48,048   
2026429,276 26,240 455,516   
2027565,537 (2)178,278 743,815   
此後1,951,000 63,732 2,014,732   
$4,147,203   $319,945 $4,467,148 (3)
__________________    
(1)我們的6億美元的定期貸款將於2024年4月16日到期，外加兩次為期一年的延期，可選擇延期至2026年4月16日。
(2)我們的12.5億美元循環信貸額度將於2027年4月5日到期，另外兩次延期六個月，可選擇延期至2028年4月5日。截至目前 2023年9月30日，該信貸額度下有5,050萬美元的未償還貸款。
(3)截至2023年9月30日，由於未攤銷的淨債務發行成本以及抵押貸款、應付票據和優先票據的溢價/折扣，債務總到期日與合併資產負債表上報告的總債務到期日有所不同。
利率套期保值
我們可能會使用衍生工具來管理浮動利率風險敞口。我們通常使用利率互換來管理我們面臨的可變利率風險敞口，而國庫鎖定是為了管理髮行債務之前利率上升的風險。我們購買符合現金流套期保值條件的衍生工具，並且不出於投機目的購買衍生工具。
與現金流套期保值相關的利率互換定期按公允價值入賬。現金流套期保值的有效性是在開始時和持續的基礎上進行評估的。與現金流套期保值相關的利率互換公允價值變動的有效部分記入其他綜合收益，該收益包含在資產負債表和股東權益表的 “累計其他綜合收益（虧損）” 中。如果對衝工具和債務工具的關鍵條款（例如名義金額、結算日期、重置日期、計算期限和SOFR利率）不完全匹配，則現金流套期保值將失效。此外，我們還通過監控交易對手的信譽來評估交易對手的違約風險，包括審查債務評級和財務業績。如果現金流套期保值被認為無效，則與現金流套期保值相關的利率互換公允價值變化的無效部分將計入受影響期間的收益。
截至2023年9月30日，我們有兩份利率互換協議，實際上將與我們的霍博肯投資組合相關的應付抵押貸款利率定為3.67％。我們的Assembly Row酒店合資企業也是兩項利率互換協議的當事方，這兩項協議實際上將其截至2025年5月的3,900萬美元未償債務中的100％定為6.39％，將2025年6月至2028年5月未償債務的50％定為6.03％。所有掉期均被指定為現金流套期保值。截至2023年9月30日，套期保值無效並未影響收益。
33
目錄
房地產投資信託基金資格
根據《守則》第856（c）條，我們打算保持信託作為房地產投資信託基金的資格。作為房地產投資信託基金，只要我們滿足《守則》的某些技術要求，包括向股東分配至少 90% 的應納税所得額的要求，我們通常就無需為分配給股東的收入繳納企業聯邦所得税。
運營資金
運營資金（“FFO”）是衡量房地產公司經營業績的補充非公認會計準則財務指標。全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）對FFO的定義如下：根據美國公認會計原則計算的淨收入，加上與房地產相關的折舊和攤銷，不包括出售房地產或控制權變更的損益，扣除税款，以及減值直接歸因於實體持有的折舊房地產價值下降時某些房地產資產和實體投資的減值減記。我們根據NAREIT的定義計算FFO，除了運營活動提供的淨收入和淨現金外，我們還報告了可供普通股股東使用的FFO。應該注意的是，FFO：
•根據公認會計原則，不代表來自運營活動的現金流（與FFO不同，GAAP通常在確定淨收入時反映交易和其他事件的所有現金影響）；
•不應被視為淨收入的替代方案，以此來衡量我們的業績；以及
•不一定表示現金流是衡量流動性或為現金需求提供資金的能力，包括支付股息的能力。
我們認為，普通股股東可獲得的FFO是衡量經營業績的有意義的額外指標，主要是因為它排除了GAAP的歷史成本慣例和折舊記錄所暗示的房地產資產價值會隨着時間的推移而可預測地下降的假設。我們主要使用FFO作為評估我們與其他房地產投資信託基金相比經營業績的幾種手段之一。將我們對FFO的列報與其他房地產投資信託基金的同名衡量標準進行比較不一定有意義，因為此類房地產投資信託基金使用的NAREIT定義的應用可能存在差異。
普通股股東可用的FFO的增加或減少不一定會導致總分配額的增加或減少，因為我們的董事會無需按季度增加分配。但是，我們必須分配年度應納税所得額的至少90％，才能保持房地產投資信託基金的資格。因此，FFO的大幅增加通常需要增加對股東的分配，儘管不一定按比例分配。
34
目錄
普通股股東可獲得的淨收益與FFO的對賬情況如下：

 三個月已結束九個月已結束
9月30日9月30日
 2023202220232022
 （以千計，每股數據除外）
淨收入$59,392 $158,774 $180,127 $277,969 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,344)(2,636)(7,245)(8,171)
解散 VIE 時獲得的收益— (70,374)— (70,374)
出售房地產的收益— (29,723)(1,702)(29,723)
房地產資產的折舊和攤銷71,802 67,455 212,792 196,159 
租賃初始直接成本的攤銷8,116 7,454 23,468 19,129 
運營資金136,966 130,950 407,440 384,989 
優先股股息 (1)(1,875)(1,875)(5,625)(5,625)
歸屬於DownReit運營合夥單位的收入693 704 2,074 2,111 
歸屬於未歸屬股份的收益(494)(449)(1,481)(1,353)
普通股股東可用的運營資金$135,290 $129,330 $402,408 $380,122 
攤薄後的普通股加權平均數 (1) (2)82,004 81,511 81,942 80,232 
攤薄後每股可供普通股股東使用的業務資金 (2)$1.65 $1.59 $4.91 $4.74 
_____________________
(1)在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，我們在計算普通股股東可獲得的FFO時未扣除第一系列優先股的股息，因為相關股票具有攤薄作用，包含在 “攤薄後的普通股加權平均數” 中。
(2)用於計算攤薄後每股普通股FFO的加權平均普通股包括未計算攤薄後每股收益的DownReit運營合夥企業。這些運營合夥單位的轉換在計算所有列報期內每股攤薄後FFO時具有攤薄作用，但在計算截至2023年9月30日的三個月和九個月的攤薄每股收益時卻是反稀釋性的。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
我們使用債務工具等金融工具使我們面臨市場風險，這可能會影響我們未來的收益和現金流以及資產的公允價值。市場風險通常是指利率和市場價格變動造成的損失風險。我們通過嘗試將來自運營、投資和融資活動的預期現金流入與預期的現金流出相匹配來管理市場風險，以支付債務、向普通股和優先股股東分紅、投資、資本支出和其他現金需求提供資金。
我們可能會訂立某些類型的衍生金融工具，以進一步降低利率風險。例如，我們使用利率保護和互換協議將部分浮動利率債務轉換為固定利率基礎或對衝預期的融資交易。我們使用衍生品進行套期保值，而不是投機，也不會出於交易目的使用金融工具。
利率風險
下文討論了市場利率的假設變化對浮動利率債務的利息支出以及包括固定利率債務在內的未償債務總額的公允價值的影響。利率風險金額是通過考慮假設利率對我們債務的影響來確定的。報價的市場價格用於估算我們可銷售的優先票據和債券的公允價值，貼現現金流分析通常用於估算抵押貸款和應付票據的公允價值。估算金融工具的公允價值需要做出相當大的判斷。該分析並未打算考慮所有可能影響我們債務的因素，例如不斷變化的利率環境可能對整體經濟活動水平產生的影響，或者我們的管理層為減少我們對變化的風險可能採取的行動。該分析假設我們的財務結構沒有變化。
35
目錄
固定利率債務
我們的大多數未償債務（在2059年之前的不同時間到期）都採用固定利率，限制了利率波動的風險。但是，利率波動可能會影響我們的固定利率債務工具的公允價值。截至2023年9月30日，我們有38億美元的未償固定利率債務，其中包括5,400萬美元的抵押貸款應付賬款，其利率實際上由兩項利率互換協議確定。如果用於計算我們截至2023年9月30日的固定利率債務工具公允價值的市場利率提高1.0％，那麼這些債務工具在該日的公允價值將減少約1.492億美元。如果用於計算我們截至2023年9月30日的固定利率債務工具公允價值的市場利率降低1.0％，那麼這些債務工具在該日的公允價值將增加約1.657億美元。
浮動利率債務
通常，我們認為我們的主要利率風險是由未償浮動利率債務的利率波動造成的。截至2023年9月30日，我們有6.505億美元的浮動利率未償債務（無抵押定期貸款的本金餘額和循環信貸額度的未償還5,050萬美元）。根據這筆浮動利率債務的金額和具體條款，如果市場利率上升1.0％，我們的年度利息支出將增加約650萬美元，當年的淨收入和現金流將相應減少。相反，如果市場利率下降1.0％，我們的年度利息支出將減少約650萬美元，本年度的淨收入和現金流將相應增加。
第 4 項。控制和程序
控制和程序（聯邦房地產投資信託基金）
定期評估和總結披露控制和程序
截至2023年9月30日，在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，已對信託披露控制和程序的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，包括首席執行官和首席財務官在內的我們的管理層得出結論，信託的披露控制和程序自2023年9月30日起生效，以提供合理的保證，即信託根據1934年《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息 (i) 在美國證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、彙總和報告，以及 (ii) 收集並傳達給信託基金的管理層，包括它的酌情為首席執行官和首席財務官，以便及時就所需的披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
在本報告所涵蓋的季度內，信託對財務報告的內部控制沒有發生任何對信託對財務報告的內部控制產生重大影響或有理由可能產生重大影響的變化。
控制和程序（聯邦地產 OP LP）
定期評估和總結披露控制和程序
截至2023年9月30日，在我們管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對運營合夥企業披露控制和程序的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，包括首席執行官和首席財務官在內的我們的管理層得出結論，運營合夥企業的披露控制和程序自2023年9月30日起生效，以提供合理的保證，即我們在根據1934年《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息 (i) 在美國證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、彙總和報告，以及 (ii) 收集並傳達給運營合夥企業的管理層酌情包括其首席執行官和首席財務官，以便及時就所需的披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
在本報告所涵蓋的季度內，運營合夥企業對財務報告的內部控制沒有發生任何對運營合夥企業對財務報告的內部控制產生重大影響或有理由可能產生重大影響的變化。

36
目錄
第二部分-其他信息

第 1 項。法律訴訟
自從我們在2023年2月8日向美國證券交易委員會提交的截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告中披露信息以來，我們的任何法律訴訟都沒有取得任何重大進展。
第 1A 項。風險因素
我們先前在2023年2月8日向美國證券交易委員會提交的截至2022年12月31日的10-K表年度報告中披露的風險因素沒有重大變化。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
根據我們某些關聯有限合夥企業的各種合夥協議的條款，有限合夥人在這些有限合夥企業中的權益可以根據我們的選擇兑換現金或普通股，但須遵守某些條件。在截至2023年9月30日的三個月中，我們將1,600個DownReit運營合夥單位兑換為普通股。
有時，我們可能被視為回購了股票，因為出於税收目的扣留了股票
與補償相關的歸屬活動。

第 3 項。優先證券違約
沒有。

第 4 項。礦山安全披露
不適用。

第 5 項。其他信息
沒有。

第 6 項。展品
本10-Q表季度報告的展品清單列在緊接此類展品的附錄索引中，並以引用方式納入此處。

37
目錄

展覽索引
展品編號描述
31.1
規則 13a-14 (a) 首席執行官認證——聯邦房地產投資信託基金（隨函提交）
31.2
規則 13a-14 (a) 首席財務官認證——聯邦房地產投資信託基金（隨函提交）
31.3
規則 13a-14 (a) 首席執行官認證——聯邦地產 OP LP（隨函提交）
31.4
規則 13a-14 (a) 首席財務官認證——聯邦地產 OP LP（隨函提交）
32.1
第 1350 節首席執行官認證——聯邦房地產投資信託基金（隨函提交）
32.2
第 1350 節首席財務官認證——聯邦房地產投資信託基金（隨函提交）
32.3
第 1350 節首席執行官認證——聯邦地產 OP LP（隨函提交）
32.4
第 1350 條首席財務官認證——聯邦房地產 OP LP（隨函提交）
101以下材料來自聯邦房地產投資信託基金和聯邦房地產公司截至2023年9月30日的季度10-Q表季度報告，格式為XBRL（可擴展業務報告語言）：（1）合併資產負債表，（2）合併綜合收益表，（3）合併股東權益表，（4）合併現金流量表，以及（5）具有以下內容的合併財務報表附註被標記了細節。
104封面交互式數據文件（以 Inline XBRL 格式化幷包含在附錄 101 中）

40
目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式安排由經授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

 聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP
2023年11月2日 /s/ 唐納德 ·C· 伍德
 唐納德·C·伍德，
 首席執行官兼受託人
 （首席執行官）

 聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP
2023年11月2日 //丹尼爾·古列爾蒙
 丹尼爾·古列爾莫，
執行副總裁
 首席財務官兼財務主管
 （首席財務和會計官）

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