pstl-20230930
12/31假的00017597742023Q3http://fasb.org/us-gaap/2022#PrepaidExpenseAndOtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2022#PrepaidExpenseAndOtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2022#AccountsPayableAndOtherAccruedLiabilitieshttp://fasb.org/us-gaap/2022#AccountsPayableAndOtherAccruedLiabilities100017597742023-01-012023-09-3000017597742023-10-30xbrli: 股票00017597742023-09-30iso421:USD00017597742022-12-310001759774US-GAAP：普通階級成員2023-09-30iso421:USDxbrli: 股票0001759774US-GAAP：普通階級成員2022-12-310001759774US-GAAP：B類普通會員2023-09-300001759774US-GAAP：B類普通會員2022-12-3100017597742023-07-012023-09-3000017597742022-07-012022-09-3000017597742022-01-012022-09-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-12-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-12-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-12-310001759774US-GAAP：留存收益會員2022-12-310001759774US-GAAP：家長會員2022-12-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-12-310001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：家長會員2023-01-012023-03-3100017597742023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：留存收益會員2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-01-012023-03-310001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-03-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-03-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-03-310001759774US-GAAP：留存收益會員2023-03-310001759774US-GAAP：家長會員2023-03-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-03-3100017597742023-03-310001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：家長會員2023-04-012023-06-3000017597742023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：留存收益會員2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-04-012023-06-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-06-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-06-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-06-300001759774US-GAAP：留存收益會員2023-06-300001759774US-GAAP：家長會員2023-06-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-06-3000017597742023-06-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：家長會員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：留存收益會員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-07-012023-09-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2023-09-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2023-09-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-09-300001759774US-GAAP：留存收益會員2023-09-300001759774US-GAAP：家長會員2023-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2023-09-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2021-12-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2021-12-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2021-12-310001759774US-GAAP：留存收益會員2021-12-310001759774US-GAAP：家長會員2021-12-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2021-12-3100017597742021-12-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-01-012022-03-3100017597742022-01-012022-03-310001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-01-012022-03-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-01-012022-03-310001759774US-GAAP：家長會員2022-01-012022-03-310001759774US-GAAP：留存收益會員2022-01-012022-03-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-01-012022-03-310001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-03-310001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-03-310001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-03-310001759774US-GAAP：留存收益會員2022-03-310001759774US-GAAP：家長會員2022-03-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-03-3100017597742022-03-310001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-04-012022-06-3000017597742022-04-012022-06-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-04-012022-06-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-04-012022-06-300001759774US-GAAP：家長會員2022-04-012022-06-300001759774US-GAAP：留存收益會員2022-04-012022-06-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-04-012022-06-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-06-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-06-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-06-300001759774US-GAAP：留存收益會員2022-06-300001759774US-GAAP：家長會員2022-06-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-06-3000017597742022-06-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：家長會員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：留存收益會員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-07-012022-09-300001759774美國通用會計準則：普通股成員2022-09-300001759774US-GAAP：額外實收資本會員2022-09-300001759774US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-09-300001759774US-GAAP：留存收益會員2022-09-300001759774US-GAAP：家長會員2022-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員2022-09-3000017597742022-09-300001759774美國公認會計準則：IPO成員2019-05-17xbrli: pure0001759774PSTL：美國郵政服務會員2023-09-30pstl: 屬性pstl: statepstl: 領地0001759774pstl: PostalRealtyManagement trsllcMember2023-09-300001759774US-GAAP：普通階級成員美國公認會計準則：IPO成員2019-05-150001759774美國公認會計準則：IPO成員US-GAAP：B類普通會員2019-05-150001759774美國公認會計準則：IPO成員2019-05-150001759774US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：利率互換成員2023-09-300001759774US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：利率互換成員2022-12-310001759774stpr: PA美國公認會計準則：銷售收入淨成員US-GAAP：地理集中度風險成員2023-01-012023-09-300001759774stpr: PA美國公認會計準則：銷售收入淨成員US-GAAP：地理集中度風險成員2022-01-012022-09-30pstl: lease0001759774美國通用會計準則：Landmember2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：建築和建築改善成員2023-01-012023-03-310001759774PSTL：租户改善會員2023-01-012023-03-310001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2023-01-012023-03-310001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-01-012023-03-310001759774PSTL：BelowMarketLeasesMember2023-01-012023-03-310001759774PSTL：其他會員2023-01-012023-03-310001759774美國通用會計準則：Landmember2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：建築和建築改善成員2023-04-012023-06-300001759774PSTL：租户改善會員2023-04-012023-06-300001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2023-04-012023-06-300001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-04-012023-06-300001759774PSTL：BelowMarketLeasesMember2023-04-012023-06-300001759774PSTL：其他會員2023-04-012023-06-300001759774美國通用會計準則：Landmember2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：建築和建築改善成員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：租户改善會員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2023-07-012023-09-300001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：BelowMarketLeasesMember2023-07-012023-09-300001759774PSTL：其他會員2023-07-012023-09-300001759774美國通用會計準則：Landmember2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：建築和建築改善成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：租户改善會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2023-01-012023-09-300001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：BelowMarketLeasesMember2023-01-012023-09-300001759774PSTL：其他會員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：普通階級成員2023-03-310001759774US-GAAP：普通階級成員2023-01-012023-03-310001759774US-GAAP：普通階級成員2023-06-300001759774US-GAAP：普通階級成員2023-04-012023-06-300001759774US-GAAP：普通階級成員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2023-09-300001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-09-300001759774PSTL：就地租賃IntangiblesMember2022-12-310001759774美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2022-12-310001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：TwentyTwentyone 循環信貸機制成員2023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：TwentyTwentyone 循環信貸機制成員2022-12-310001759774pstl: USGAAP_倫敦銀行同業銀行同業拆借利率會員會員美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：TwentyTwentyone 循環信貸機制成員2023-01-012023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-12-310001759774pstl: USGAAP_倫敦銀行同業銀行同業拆借利率會員會員美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-01-012023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：無擔保債務成員PSTL：2022 CreditFacity會員2023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：無擔保債務成員PSTL：2022 CreditFacity會員2022-12-310001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：VisionBank 會員2023-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：VisionBank 會員2022-12-310001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-09-300001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：LoansPayble會員2022-12-310001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-09-300001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員US-GAAP：LoansPayble會員2022-12-310001759774PSTL：賣家融資會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-09-300001759774PSTL：賣家融資會員US-GAAP：LoansPayble會員2022-12-310001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：AIG 二千二十 12 月 12 日會員2023-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：AIG 二千二十 12 月 12 日會員2022-12-310001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員2021-08-090001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2021-08-090001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：第一修正信貸額度會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：第一修正信貸額度會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-12-310001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-07-240001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：無擔保債務成員PSTL：2022 CreditFacity會員2023-07-24pstl: 選項0001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員2021-08-092021-08-090001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：基準利率成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最低成員2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：基準利率成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最大成員2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最低成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最大成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：基準利率成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最低成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：基準利率成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最大成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-112022-05-110001759774pstl: USGAAP_倫敦銀行同業銀行同業拆借利率會員會員美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最低成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-112022-05-110001759774pstl: USGAAP_倫敦銀行同業銀行同業拆借利率會員會員美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員SRT: 最大成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-112022-05-110001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員PSTL：承諾費門檻一位會員2021-08-092021-08-090001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：承諾費門檻 TwoMemberPSTL：2021 年信貸機構會員2021-08-092021-08-090001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2019 年和 2021 年循環信貸機制成員US-GAAP：循環信貸機制成員2023-07-012023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2019 年和 2021 年循環信貸機制成員US-GAAP：循環信貸機制成員2023-01-012023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2019 年和 2021 年循環信貸機制成員US-GAAP：循環信貸機制成員2022-07-012022-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2019 年和 2021 年循環信貸機制成員US-GAAP：循環信貸機制成員2022-01-012022-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2022-05-112022-05-110001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：VisionBank 會員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員US-GAAP：美國財政部利率成員PSTL：VisionBank 會員2021-09-302021-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員SRT: 最低成員PSTL：VisionBank 會員2023-09-300001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員2021-07-230001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員2021-07-232021-07-230001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：Primerate 會員SRT: 最低成員2021-07-230001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員US-GAAP：美國財政部利率成員2021-09-302021-09-300001759774PSTL：Vision Bank 兩千一十八名會員2023-09-30pstl: 付款0001759774PSTL：賣家融資會員US-GAAP：LoansPayble會員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員2023-09-300001759774US-GAAP：LoansPayble會員2023-01-012023-09-3000017597742022-01-012022-12-310001759774美國公認會計準則：現金流對衝會員US-GAAP：利率互換成員2023-09-30pstl: swap0001759774美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：利率互換成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-09-300001759774美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-05-310001759774PSTL：TwentyTwentyoneTerm LoanMemberUS-GAAP：LoansPayble會員2022-05-310001759774美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：無擔保債務成員PSTL：2022 CreditFacity會員2022-05-310001759774PSTL：2022 年定期貸款會員US-GAAP：LoansPayble會員2022-05-310001759774US-GAAP：利率互換成員2022-05-310001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：2028 年定期貸款會員2022-05-310001759774US-GAAP：利率互換成員2022-07-310001759774US-GAAP：LoansPayble會員PSTL：2028 年定期貸款會員2022-07-310001759774PSTL：利率互換四千萬定期貸款會員原則2022-12-310001759774PSTL：利率互換二千五百萬定期貸款原則會員2023-07-310001759774US-GAAP：利率互換成員2023-07-310001759774US-GAAP：利率互換成員PSTL：2023 年 9 月利率互換會員2023-09-300001759774US-GAAP：利率互換成員2023-09-300001759774US-GAAP：利率互換成員2023-07-012023-09-300001759774US-GAAP：利率互換成員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：利率互換成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：利率互換成員2022-01-012022-09-300001759774SRT: 最大成員2023-09-300001759774SRT: 最低成員2023-09-300001759774pstl: PostalRealtyManagement trsllcMember2023-07-012023-09-300001759774pstl: PostalRealtyManagement trsllcMember2023-01-012023-09-300001759774pstl: PostalRealtyManagement trsllcMember2022-07-012022-09-300001759774pstl: PostalRealtyManagement trsllcMember2022-01-012022-09-300001759774PSTL：郵政房地產管理會員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：郵政房地產管理會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：郵政房地產管理會員2022-07-012022-09-300001759774PSTL：郵政房地產管理會員2022-01-012022-09-300001759774PSTL：郵政房地產管理會員2022-12-310001759774PSTL：郵政房地產管理會員2023-09-3000017597742019-05-172019-05-1700017597742019-05-170001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：LoansPayble會員SRT: 附屬機構身份會員PSTL：Andrewspodek首席執行官成員2023-09-300001759774PSTL：FirstokoLamaBankLoan會員US-GAAP：LoansPayble會員SRT: 附屬機構身份會員PSTL：Andrewspodek首席執行官成員2022-12-310001759774US-GAAP：普通階級成員PSTL：At the Market 優惠計劃成員2022-11-042022-11-040001759774US-GAAP：普通階級成員PSTL：At the Market 優惠計劃成員2023-08-082023-08-080001759774PSTL：At the Market 優惠計劃成員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：At the Market 優惠計劃成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：At the Market 優惠計劃成員2022-01-012022-09-300001759774PSTL：At the Market 優惠計劃成員2023-09-300001759774PSTL：At the Market 優惠計劃成員2022-07-012022-09-300001759774US-GAAP：後續活動成員PSTL：At the Market 優惠計劃成員2023-10-110001759774US-GAAP：普通階級成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：已申報分紅的成員2023-07-260001759774US-GAAP：已申報分紅的成員2023-09-300001759774US-GAAP：已申報分紅的成員2023-02-010001759774US-GAAP：已申報分紅的成員2023-05-240001759774SRT: 首席執行官成員US-GAAP：非控股權益成員PSTL：長期激勵計劃成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員SRT: 主席成員PSTL：長期激勵計劃成員2023-01-012023-09-300001759774SRT：首席財務官成員US-GAAP：非控股權益成員PSTL：長期激勵計劃成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：長期激勵計劃成員PSTL: 董事會成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：非控股權益成員PSTL：員工會員PSTL：長期激勵計劃成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：房地產顧問會員PSTL：長期激勵單位成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：普通階級成員pstl: opandlPunitsMember2023-09-300001759774US-GAAP：限制性股票成員2022-12-310001759774PSTL：長期激勵單位成員2022-12-310001759774US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2022-12-310001759774US-GAAP：限制性股票成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：長期激勵單位成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2023-01-012023-09-300001759774US-GAAP：限制性股票成員2023-09-300001759774PSTL：長期激勵單位成員2023-09-300001759774US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2023-09-300001759774SRT: 董事會成員US-GAAP：限制性股票成員2023-01-012023-01-310001759774PSTL：官員和員工US-GAAP：限制性股票成員2023-01-012023-09-300001759774SRT: 董事會成員PSTL：長期激勵單位成員2023-01-012023-01-310001759774PSTL：顧問會員US-GAAP：非控股權益成員PSTL：長期激勵計劃成員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：房地產顧問會員PSTL：長期激勵單位成員2023-01-012023-01-310001759774PSTL：房地產顧問會員PSTL：長期激勵單位成員2023-07-012023-07-310001759774PSTL：官員和員工2023-01-012023-01-310001759774PSTL：VestedemployeeMember2023-01-012023-01-310001759774PSTL：個人員工會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：官員和員工2023-01-012023-09-3000017597742020-01-012020-12-3100017597742023-01-012023-01-310001759774US-GAAP：普通階級成員PSTL：員工股票購買計劃會員2023-09-300001759774US-GAAP：普通階級成員PSTL：員工股票購買計劃會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2023-09-300001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2022-12-310001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2023-07-012023-09-300001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2023-01-012023-09-300001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2022-07-012022-09-300001759774PSTL：員工股票購買計劃會員2022-01-012022-09-300001759774PSTL：郵政房地產諮詢企業會員2022-03-042022-03-040001759774PSTL：郵政房地產諮詢企業會員2022-03-040001759774US-GAAP：後續活動成員2023-10-232023-10-230001759774US-GAAP：後續活動成員美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2021 年信貸機構會員2023-10-300001759774US-GAAP：後續活動成員美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：無擔保債務成員PSTL：2021 年定期貸款會員2023-10-300001759774US-GAAP：後續活動成員美國公認會計準則：信用額度成員PSTL：2022 年定期貸款會員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-10-300001759774US-GAAP：後續活動成員美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：循環信貸機制成員PSTL：2021 年信貸機構會員2023-10-300001759774US-GAAP：後續活動成員2023-10-302023-10-300001759774US-GAAP：後續活動成員SRT: 場景預測成員2023-10-302023-10-30
目錄
美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-Q
☒
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年9月30日
或者
☐
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在從 _______ 到 _______ 的過渡時期
委員會檔案編號： 001-38903
郵政房地產信託公司
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
馬裏蘭州83-2586114
（州或其他司法管轄區（國税局僱主
公司或組織）證件號）
75 哥倫比亞大道
Cedarhurst, 紐約州11516
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
註冊人的電話號碼，包括區號:(516) 295-7820
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，面值每股0.01美元PSTL紐約證券交易所
用勾號指明註冊人 (1) 在過去 12 個月（或註冊人必須提交此類報告的較短期限）中是否已提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去 90 天內是否遵守了此類申報要求。是的 x沒有¨
用勾號指明註冊人是否在過去 12 個月（或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規 405（本章第 232.405 節）要求提交的所有交互式數據文件。是的 x沒有¨
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器☐加速過濾器☐
非加速過濾器☒規模較小的申報公司☒
新興成長型公司☒
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。¨
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的¨沒有x
截至2023年10月30日，註冊人已經 21,714,490已發行A類普通股的股票。


目錄
目錄
頁面
第一部分財務信息
第 1 項。
財務報表
1
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表（未經審計）
1
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營和綜合收益表（未經審計）
2
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併權益變動表（未經審計）
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併現金流量表（未經審計）
5
合併財務報表附註（未經審計）
7
第 2 項。
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
26
第 3 項。
關於市場風險的定量和定性披露
38
第 4 項。
控制和程序
38
第二部分。其他信息
第 1 項。
法律訴訟
39
第 1A 項。
風險因素
39
第 2 項。
未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
39
第 3 項。
優先證券違約
39
第 4 項。
礦山安全披露
39
第 5 項。
其他信息
39
第 6 項。
展品
40
簽名
41

i
目錄
第一部分財務信息
第 1 項。財務報表
郵政房地產信託公司
合併資產負債表
（未經審計）
（以千計，面值和股票數據除外）
9月30日
2023		2022年12月31日
資產
投資：
不動產，按成本計算：
土地$100,979 $90,020 
建築和改進426,230 378,596 
租户改進6,825 6,375 
按成本計算的房地產總數534,034 474,991 
減去：累計折舊(40,464)(31,257)
房地產總額，淨額493,570 443,734 
融資租賃投資，淨額16,062 16,130 
房地產投資總額，淨額509,632 459,864 
現金2,462 1,495 
託管和儲備425 547 
租金和其他應收賬款5,344 4,613 
預付費用和其他資產，淨額18,144 15,968 
善意1,536 1,536 
遞延應收租金1,443 1,194 
就地租賃無形資產，淨額14,313 15,687 
高於市場租約，淨額401 399 
總資產$553,700 $501,303 
負債和權益
負債：
定期貸款，淨額$198,718 $163,753 
擔保借款，淨額32,823 32,909 
應付賬款、應計費用和其他淨額10,610 9,109 
低於市場租約，淨額12,214 11,821 
負債總額254,365 217,592 
承付款和或有開支
股權：
A 類普通股，面值 $0.01每股； 500,000,000授權股份； 21,512,970和 19,528,066分別截至2023年9月30日和2022年12月31日已發行和流通的股票
215 195 
B 類普通股，面值 $0.01每股； 27,206授權股份： 27,206截至2023年9月30日和2022年12月31日已發行和流通的股票
— — 
額外的實收資本279,585 254,107 
累計其他綜合收益9,614 7,486 
累計赤字(44,529)(32,557)
股東權益總額244,885 229,231 
運營合夥企業單位持有人的非控股權益54,450 54,480 
權益總額299,335 283,711 
負債和權益總額$553,700 $501,303 
所附附附註是這些未經審計的合併財務報表不可分割的一部分。
1
目錄
郵政房地產信託公司
合併運營報表和綜合收益表
（未經審計）
（以千計，股票和每股數據除外）)
在已結束的三個月中
9月30日		在結束的九個月裏
9月30日
2023202220232022
收入：
租金收入$15,438 $13,181 $44,699 $36,665 
費用及其他668 594 2,012 1,765 
總收入16,106 13,775 46,711 38,430 
運營費用：
房地產税2,089 1,836 6,101 5,131 
物業運營費用1,917 1,346 4,955 4,106 
一般和行政3,352 3,040 11,121 9,990 
折舊和攤銷4,919 4,637 14,537 12,966 
運營費用總額12,277 10,859 36,714 32,193 
運營收入3,829 2,916 9,997 6,237 
其他收入 246 44 485 718 
利息支出，淨額：
合同利息支出(2,446)(1,670)(6,793)(3,467)
遞延融資費用的核銷和攤銷(174)(156)(504)(440)
利息收入— — 1 1 
利息支出總額，淨額(2,620)(1,826)(7,296)(3,906)
所得税（支出）福利前收入
1,455 1,134 3,186 3,049 
所得税（費用）補助
(19)16 (56)(13)
淨收入1,436 1,150 3,130 3,036 
歸屬於運營合夥企業單位持有人非控股權益的淨收益(270)(219)(604)(557)
歸屬於普通股股東的淨收益$1,166 $931 $2,526 $2,479 
每股淨收益：
基礎版和稀釋版$0.04 $0.04 $0.08 $0.10 
已發行普通股的加權平均值：
基礎版和稀釋版20,277,417 18,554,578 19,712,504 18,467,581 
綜合收入：
淨收入$1,436 $1,150 $3,130 $3,036 
衍生工具的未實現收益2,070 5,352 2,632 8,367 
綜合收入3,506 6,502 5,762 11,403 
歸屬於運營合夥企業單位持有人非控股權益的綜合收益(660)(1,240)(1,108)(2,109)
歸屬於普通股股東的綜合收益$2,846 $5,262 $4,654 $9,294 
所附附附註是這些未經審計的合併財務報表不可分割的一部分。
2
目錄
郵政房地產信託公司
權益變動綜合報表
（未經審計）
（以千計，股票和每股數據除外）
的數量
普通股
股票		常見
股票		額外
付費
資本		累計其他綜合收益（虧損）累計赤字股東總數
公正
正在運營
夥伴關係
單位持有人
非控制性
興趣愛好
總計
公平
餘額 — 2022 年 12 月 31 日19,555,272 $195 $254,107 $7,486 $(32,557)$229,231 $54,480 $283,711 
出售普通股的淨收益55,082 1 709 — — 710 — 710 
贖回運營合夥單位（“OP 單位”）時發行的股票22,798 — 409 — — 409 (409)— 
股票薪酬的發行和攤銷146,627 1 1,376 — — 1,377 568 1,945 
員工股票購買計劃（“ESPP”）下的發行和攤銷
6,446 — 94 — — 94 — 94 
限制性預扣股票(21,310)— (327)— — (327)— (327)
股息和分配— — — — (4,787)(4,787)(1,176)(5,963)
衍生工具的未實現虧損
— — — (2,279)— (2,279)(558)(2,837)
淨收入— — — — 348 348 85 433 
非控股權益的重新分配— — (2,338)— — (2,338)2,338 — 
餘額 — 2023 年 3 月 31 日19,764,915$197 $254,030 $5,207 $(36,996)$222,438 $55,328 $277,766 
出售普通股的淨收益265,225 3 3,840 — — 3,843 — 3,843 
發行與收購交易相關的OP單位— — — — — — 548 548 
非控股權益的現金贖回— — — — — — (558)(558)
扣除沒收後的股權補償的發行和攤銷(165)— 684 — — 684 558 1,242 
ESPP下的發行和攤銷— — 6 — — 6 — 6 
股息和分配— — — — (4,770)(4,770)(1,167)(5,937)
衍生工具的未實現收益— — — 2,727 — 2,727 672 3,399 
淨收入— — — — 1,012 1,012 249 1,261 
非控股權益的重新分配— — (229)— — (229)229 — 
餘額 — 2023 年 6 月 30 日20,029,975$200 $258,331 $7,934 $(40,754)$225,711 $55,859 $281,570 
出售普通股的淨收益1,114,997 11 16,178 — — 16,189 — 16,189
發行與收購交易相關的OP單位— — — — — — 2,753 2,753 
贖回 OP 單位時發行的股票379,635 4 6,271 — — 6,275 (6,275)— 
扣除沒收後的股權補償的發行和攤銷7,205 — 718 — — 718 591 1,309 
3
目錄
ESPP下的發行和攤銷8,364 — 116 — — 116 — 116 
股息和分配— — — — (4,941)(4,941)(1,167)(6,108)
衍生工具的未實現收益— — — 1,680 — 1,680 390 2,070 
淨收入— — — — 1,166 1,166 270 1,436 
非控股權益的重新分配— — (2,029)— — (2,029)2,029 — 
餘額 — 2023 年 9 月 30 日21,540,176$215 $279,585 $9,614 $(44,529)$244,885 $54,450 $299,335 
餘額——2021 年 12 月 31 日18,591,627 $186 $237,969 $766 $(18,879)$220,042 $45,431 $265,473 
發行與收購交易相關的OP單位— — — — — — 3,238 3,238 
股票薪酬的發行和攤銷199,102 2 1,426 — — 1,428 371 1,799 
ESPP下的發行和攤銷5,387 — 100 — — 100 — 100 
限制性預扣股票(3,492)— (62)— — (62)— (62)
股息和分配— — — — (4,295)(4,295)(902)(5,197)
累計其他綜合收益— — — 2,072 — 2,072 439 2,511 
淨收入— — — — 595 595 126 721 
非控股權益的重新分配— — 346 — — 346 (346)— 
餘額 — 2022 年 3 月 31 日18,792,624$188 $239,779 $2,838 $(22,579)$220,226 $48,357 $268,583 
發行與收購交易相關的OP單位— — — — — — 1,987 1,987 
扣除沒收後的股權補償的發行和攤銷(471)— 618 — — 618 366 984 
ESPP下的發行和攤銷— — 2 — — 2 — 2 
限制性預扣股票(14,590)— (221)— — (221)— (221)
股息和分配— — — — (4,342)(4,342)(963)(5,305)
累計其他綜合收益— — — 412 — 412 92 504 
淨收入— — — — — 953 953 212 1,165 
非控股權益的重新分配— — 225 — — 225 (225)— 
餘額 — 2022 年 6 月 30 日18,777,563$188 $240,403 $3,250 $(25,968)$217,873 $49,826 $267,699 
出售普通股的淨收益227,473 2 3,505 — — 3,507 — 3,507 
發行與收購交易相關的OP單位— — — — — — 4,713 4,713 
扣除沒收後的股權補償的發行和攤銷28,711 — 620 — — 620 385 1,005 
ESPP下的發行和攤銷8,030 — 117 — — 117 — 117 
股息和分配
— — — — (4,397)(4,397)(1,071)(5,468)
累計其他綜合收益— — — 4,331 — 4,331 1,021 5,352 
淨收入— — — — 931 931 219 1,150 
非控股權益的重新分配— — 1,148 — — 1,148 (1,148)— 
餘額 — 2022 年 9 月 30 日19,041,777 $190 $245,793 $7,581 $(29,434)$224,130 $53,945 $278,075 
所附附附註是這些未經審計的合併財務報表不可分割的一部分。   
4
目錄
郵政房地產信託公司
合併現金流量表
（未經審計）
（以千計）
在結束的九個月裏
9月30日
20232022
來自經營活動的現金流：
淨收入$3,130 $3,036 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷9,254 7,744 
在地無形資產的攤銷5,283 5,222 
遞延融資成本的註銷和攤銷504 440 
高於/低於市價的租約攤銷(1,776)(1,609)
無形負債的攤銷(79)(67)
基於股權的薪酬4,529 3,712 
遞延應收租金(249)(430)
應付的遞延租金費用3 7 
其他35 35 
資產和負債的變化：
租金和其他應收賬款(927)(396)
預付費用和其他資產315 542 
應付賬款、應計費用和其他1,299 334 
經營活動提供的淨現金21,321 18,570 
來自投資活動的現金流：
收購房地產(54,910)(96,421)
投資融資租賃— (10)
收購和建築存款的託管(269)(471)
資本改進(2,092)(2,930)
與財產損失索賠相關的保險收益441 557 
其他投資活動(15)(718)
用於投資活動的淨現金(56,845)(99,993)
來自融資活動的現金流：
償還擔保借款(101)(96)
定期貸款的收益35,000 75,000 
循環信貸額度的收益49,000 105,000 
循環信貸額度的還款(49,000)(87,000)
兑換 OP 單位(558)— 
發行股票的淨收益20,808 3,507 
延期發行成本(107)(199)
債務發行成本(261)(623)
發行 ESPP 股票的收益182 185 
為支付與員工股票薪酬相關的税款而預扣的股份的價值(467)(383)
股息和分配(18,008)(15,970)
其他籌資活動(119)(116)
融資活動提供的淨現金36,369 79,305 
現金、託管和儲備金淨增（減少）845 (2,118)
期初的現金、託管和儲備金2,042 7,026 
期末的現金、託管和儲備金$2,887 $4,908 
非現金投資和融資活動的補充披露
贖回 OP 單位時發行的股票 6,683 — 
非控股權益的重新分配4,595 1,719 
5
目錄
為收購房地產而發行的OP單位3,301 8,487 
利率互換未實現收益，淨額2,632 8,366 
應計資本支出包含在應付賬款和應計費用中229 445 
預付費用和其他資產中包含的購置款的重新分類205 696 
註銷已停止使用的固定資產147 208 
預付費用和其他資產中包含的建築押金的重新分類113 12 
應付賬款和應計費用中包含的應計資本成本65 — 
使用權資產— 39 
為收購業務而發行的 OP 單位— 1,451 
所附附附註是這些未經審計的合併財務報表不可分割的一部分。
6
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）

注意事項 1。 業務的組織和描述

Postal Realty Trust, Inc.（以下簡稱 “公司”）於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，公司完成了公司A類普通股的首次公開募股（“IPO”），面值美元0.01每股（“A類普通股”）。該公司將首次公開募股的淨收益捐贈給了特拉華州的一家有限合夥企業（“運營合夥企業”）Postal Realty LP，以換取運營合夥企業中有限合夥權益的普通單位（“OP單位”）。在首次公開募股和某些相關的組建交易完成後，公司和運營合夥企業均開始運營。在首次公開募股和組建交易完成之前，該公司沒有任何業務。
公司在運營合夥企業中的權益使公司有權根據公司對OP單位的所有權百分比按比例分享運營合夥企業的分配和利潤和虧損的分配。作為運營合夥企業的唯一普通合夥人，根據合夥協議，公司擁有管理和開展運營合夥企業業務的專有權力，但須獲得有限合夥人的有限批准和投票權。截至2023年9月30日，該公司持有大約 81.8運營合夥企業的權益百分比。作為唯一的普通合夥人和大權益持有人，公司鞏固了運營合夥企業的財務狀況和經營業績。運營合夥企業被視為可變利益實體（“VIE”），公司是其主要受益人。
截至2023年9月30日，該公司擁有的投資組合為 1,434房產位於 49州和 一領土。該公司的物業主要出租給單一租户，即美國郵政局（“USPS”）。公司還擁有幾塊地塊，將來可能會進一步收購，這些地塊可能會添加到美國郵政局的現有或未來租約中，或用於符合公司投資策略的其他目的。
此外，通過其應納税房地產投資信託基金子公司（“TRS”）房地產資產諮詢有限責任公司（“REAC”），該公司額外提供收費的第三方物業管理服務 397公司首席執行官（“首席執行官”）安德魯·斯波德克及其關聯公司擁有的房產，以及向郵政物業第三方所有者提供的某些諮詢服務。

根據公司的修正和重述條款，公司目前有權發行最多 500,000,000A 類普通股的股票， 27,206B 類普通股的股份，$0.01每股面值（“投票等值股票”），最高為 100,000,000優先股的股份。
公司選擇根據經修訂的1986年《美國國税法》（“《守則》”）作為房地產投資信託（“房地產投資信託基金”）納税，從公司截至2019年12月31日的短暫應納税年度開始，並打算繼續獲得房地產投資信託基金資格。作為房地產投資信託基金，如果公司將每個納税年度的房地產投資信託應納税收入分配給股東，則通常無需繳納聯邦所得税。房地產投資信託基金受許多組織和運營要求的約束。此外，TRS和公司將來形成的任何其他TRS賺取的收入都將繳納聯邦、州和地方企業所得税。
根據《Jumpstart Our Business Startups》，公司有資格成為新興成長型公司（“EGC”）。EGC可以像公司一樣選擇利用延長後的私人公司過渡期，以遵守財務會計準則委員會（“FASB”）或證券交易委員會可能發佈的新會計準則或修訂後的會計準則。
注意事項 2。 重要會計政策摘要
演示基礎
隨附的未經審計的合併財務報表包括公司、運營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績。
公司整合了運營合作伙伴關係，在這種VIE中，公司被視為主要受益人。主要受益人是 (i) 有權指導對實體經濟業績影響最大的活動的實體，以及 (ii) 有義務吸收VIE損失或有權從VIE獲得收益的實體
7
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
這對於 VIE 來説可能很重要。公司的所有資產和負債基本上都與運營合夥企業有關。
非控股權益被定義為實體中不直接或間接歸屬於公司的股權部分。在合併資產負債表中，非控股權益必須作為權益的單獨組成部分列報。因此，淨收入的列報反映了歸屬於控股權益和非控股權益的收入。
隨附的未經審計的合併財務報表是根據美國普遍接受的中期財務信息會計原則（“GAAP”）以及表格10-Q和S-X條例第8條的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務狀況所需的所有信息和腳註ments。
本中期財務信息應與公司財務報表中包含的合併財務報表一起閲讀 10-K 表年度報告截至2022年12月31日的財年。管理層認為，所有被認為是公平列報所必需的正常、經常性調整都已包括在內。該中期財務信息不一定代表或表明截至2023年12月31日的年度的經營業績。所有重要的公司間賬户和交易均已刪除。
估算值的使用
根據公認會計原則編制財務報表要求管理層做出估算和假設，這些估計和假設會影響報告期內報告的資產和負債金額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和支出金額。如合併財務報表中所述 在公司的 10-K 表年度報告在截至2022年12月31日的年度中，t該公司最重要的假設和估計與房地產投資的估值和長期資產的減值有關。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計有所不同。
報價和其他費用
發行成本作為額外實收資本的減少記入合併資產負債表上的 “股東權益總額” 中。
遞延成本

與發行公司長期債務相關的融資成本，包括公司現有信貸額度中的定期貸款額度部分（“信貸額度”），使用直線法（近似有效利率法），作為相關債務工具期限內的利息支出增加進行遞延和攤銷，並在合併資產負債表中列報為相關債務餘額的減少。與信貸額度循環信貸額度部分（“循環信貸額度”）相關的遞延融資成本作為循環信貸額度條款中利息支出的增加進行遞延和攤銷，幷包含在合併資產負債表的 “預付費用和其他淨資產” 中。




8
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
現金、託管和儲備
現金包括到期日不超過三個月的無限制現金。託管和儲備金由限制性現金組成。下表提供了合併資產負債表和合並現金流量表中報告的現金、託管和儲備金的對賬情況：
截至截至
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
（以千計）
現金
$2,462 $1,495 
託管和儲備：
維護儲備
287 206 
房地產税儲備
93 240 
ESPP 儲備金
45 101 
現金、託管和儲備
$2,887 $2,042 
收入確認
公司與租户簽訂了經營租賃協議，其中一些協議包含未來租金上漲的條款。租金收入在租賃期內按直線法確認。此外，某些租賃協議規定租户償還房地產税和其他可收回的費用，這些費用按應計制記作合併運營和綜合收益報表中 “租金收入” 的一部分。公司對收取租賃款概率的確定受到多種因素的影響，包括公司對租户信譽的評估、經濟狀況、與租户打交道的歷史經驗、租户的未來前景和租賃期限。如果目前歸類為可能收取的租約隨後被重新歸類為不可能收款，則任何未清的租賃應收賬款（包括直線租金應收賬款）將被註銷，租金收入相應減少。對於某些具有租賃激勵成本的租賃，此類成本包含在合併資產負債表的 “預付費用和其他資產淨額” 中，並在相應的租賃條款內按直線方式攤銷，以減少租金收入。
費用和其他主要包括（i）物業管理費，（ii）從記作融資租賃的財產中確認的收入，（iii）向郵政物業的第三方所有者提供諮詢服務所得的費用。
管理費來自與公司首席執行官有關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入被確認為根據相應協議獲得的收入。
直接融資租賃的收入使用有效利率法在租賃期內予以確認。在租賃開始時，公司在合併資產負債表上的 “融資租賃投資，淨額” 中記錄了一筆資產，這代表了公司在直接融資租賃中的淨投資。該初始淨投資是通過將歸因於直接融資租賃的未來最低租賃付款總額和該物業的估計剩餘價值（如果有）減去意外收入的總額來確定的。在租賃期內，對直接融資租賃的投資減少，利息在合併運營和綜合收益報表的 “費用和其他” 中確認為收入，並使 “融資租賃投資，淨額” 產生恆定的週期性回報率。
諮詢服務收入來自服務合同，通常基於（i）時間和支出安排（公司根據工時和合同費率確認收入）、（ii）固定費用安排（公司通過應用比例績效法確認迄今為止獲得的收入）或（iii）基於績效的安排或應急安排（公司在客户獲得承諾的服務收益時確認收入）。諮詢服務的可報銷費用，包括與差旅、自付費用、外部顧問和其他外部服務費用有關的費用，通常列在費用發生期間的收入以及一般和管理費用中。

公允價值測量




9
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
以下估計公允價值的披露由管理層使用可用的市場信息和適當的估值方法確定。但是，要解釋市場數據和得出估計的公允價值，就必須做出相當大的判斷。因此，此處列出的估計值不一定表示截至2023年9月30日和2022年12月31日公司在處置資產和負債時本可以實現的金額。使用不同的市場假設和/或估算方法可能會對估計的公允價值金額產生重大影響。由於期限短，現金、託管和儲備金、應收賬款、預付費用和其他資產（不包括衍生品）、應付賬款和應計費用的賬面金額與截至2023年9月30日和2022年12月31日的公允價值合理接近。
公司在其信貸額度下借款的公允價值接近賬面價值，因為此類借款受浮動市場利率的約束，市場利率經常重新定價。公允價值是使用截至2023年9月30日和2022年12月31日的調整後期限SOFR（定義見下文），加上信貸額度（公允價值層次結構中的二級分類）下的適用利差確定的。公司有擔保借款的公允價值合計約為 $26.7百萬和美元27.5百萬美元，而本金餘額為美元33.0百萬和美元33.1截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬人。公司有擔保債務的公允價值被歸類為三級公允價值估計（由ASC 820《公允價值衡量與披露》提供）。抵押貸款債務的公允價值是通過按市場利率折現未來的合同利息和本金支付來確定的。
公司的衍生資產和負債，包括與信貸額度相關的利率互換衍生工具，根據各種可觀察到的輸入，包括合同條款、利率曲線、收益率曲線、波動率衡量標準和此類投入的相關性，按公允價值入賬。公司根據折現制的預期未來現金流量，定期按公允價值衡量其衍生品，並納入不良業績風險衡量標準。公司衍生資產和負債的公允價值被歸類為二級公允價值估計（由ASC 820 “公允價值衡量與披露” 提供）。在評估其衍生資產和負債的公允價值時，公司會考慮自身的信用風險以及交易對手的信用風險。截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司利率互換衍生資產的公允價值約為美元11.9百萬和美元9.2百萬分別包含在合併資產負債表的 “預付費用和其他淨資產” 中。截至2023年9月30日，公司利率互換衍生負債的公允價值約為美元0.1百萬包含在合併資產負債表的 “應付賬款、應計費用和其他淨額” 中。
有關資產和負債公允價值的披露基於截至2023年9月30日和2022年12月31日管理層可用的相關信息。儘管管理層不知道有任何因素會對公允價值金額產生重大影響，但自2023年9月30日以來，就本財務報表而言，此類金額尚未經過全面重新估值，目前的公允價值估計值可能與本文列報的金額有很大差異。

衍生工具和套期保值活動

根據ASC 815《衍生品和套期保值》，公司在合併資產負債表上按公允價值記錄所有衍生工具。衍生品公允價值變化的會計核算取決於衍生品的預期用途、公司是否選擇在套期保值關係中指定衍生品並採用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合適用套期保值會計所必需的標準。被指定為對衝未來預期現金流波動風險敞口並符合條件的衍生品被視為現金流套期保值。套期保值會計通常規定將套期保值工具的收益或虧損確認時間與確認可歸因於公允價值套期保值中的套期保值風險或現金流套期保值預測交易的收益影響的套期保值資產或負債的公允價值變化相匹配。儘管對衝會計不適用或公司選擇不採用套期保值會計，但公司仍可以簽訂旨在經濟地對衝其某些風險的衍生合約。參見注釋 6。衍生品和對衝活動了解更多詳情。
長期資產減值
每當發生事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回時，就會對房地產投資和相關無形資產的賬面價值進行減值審查。當資產的賬面金額超過預期持有期內未貼現的預計未來現金流總額時，即存在減值。減值損失是根據資產賬面金額超過其估計公允價值的部分來衡量的。減值分析將基於當前的計劃、預期的持有期和可用的市場信息




10
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
是時候準備分析了。如果對未來預計現金流量、預期持有期或市場狀況的估計發生變化，則對減值損失的評估可能會有所不同，這種差異可能很大。對預期現金流的評估是主觀的，部分基於對未來入住率、租金率和資本要求的假設，這些假設可能與實際結果存在重大差異。沒有在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中記錄了減值。
信用風險的集中
截至2023年9月30日，該公司的物業主要出租給單一租户，即美國郵政。在截至2023年9月30日的九個月中，大約 13.5佔公司總租金收入的百分比，或 $6.0百萬，集中在賓夕法尼亞州。在截至2022年9月30日的九個月中，大約 15.4佔公司總租金收入的百分比，或 $5.6百萬，集中在賓夕法尼亞州。美國郵政履行租賃條款的能力取決於賓夕法尼亞州或公司業務所在的其他地區的監管、經濟、環境或競爭條件，並可能對公司的整體業務業績產生實質性影響。
該公司在大型金融機構存入現金並維持銀行存款，其金額不時超過聯邦保險限額。該公司在這些賬户中沒有遭受任何損失。
基於股權的薪酬
公司根據ASC Topic 718薪酬——股票薪酬對股權薪酬進行核算，該條款要求公司在授予日確認股票獎勵的公允價值支出。向具有服務條件和/或市場狀況的員工和非僱員發放的股票分類股票獎勵在授予之日按公允價值計量，只有在獎勵修改後才按公允價值重新計量。當此類沒收發生時，公司將沒收記錄為股權補償支出的減少。
公司在每項獎勵的必要服務期內以直線方式確認薪酬支出，在報告期末確認的薪酬支出金額至少等於授予日或修改日（如適用）相應獎勵中在該日期之前歸屬的公允價值部分。對於具有市場條件的獎勵，只要提供必要的服務，市場條件未得到滿足，則補償成本不會逆轉，因為市場狀況並不代表歸屬條件。
參見注釋 11。股東權益，瞭解更多詳情。
保險會計
公司投保責任保險，以減少其遭受某些損失的風險，包括與財產損失和業務中斷有關的損失。公司記錄財產損失和其他損失的預期保險收益作為資產（通常是應收保險公司的應收賬款）和收入，但金額可確定並經保險公司批准時發生的損失金額為限。任何超過損失金額的保險賠償金額都被視為應急收益，在金額確定並得到保險公司批准之前，不會記入其他收入。因收入或利潤損失而中斷而獲得的保險賠償全部記作意外收益，因此，在金額確定並得到保險公司批准之前，不會記入收入。
每股收益
公司根據A類普通股的已發行和已發行非既得股票的加權平均值來計算每股收益（“EPS”）。截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司已擁有A類普通股、運營合夥企業的長期激勵單位（“LTIP單位”）和某些限制性股票單位（“RSU”）的未歸屬限制性股票，這些股息和股息等值支付權不可沒收。因此，這些未歸屬的A類普通股、LTIP單位和RSU的限制性股票被視為參與證券，並根據兩類方法計入基本和攤薄後每股收益的計算中。攤薄後的每股收益是在該期間所有潛在的攤薄已發行股票生效後計算得出的。參見注釋 10。每股收益瞭解更多詳情。




11
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
最近通過的會計公告
2016年9月，美國財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學第2016-13號金融工具-信貸損失（主題326）：衡量金融工具信貸損失，並於2018年11月發佈了澳大利亞國立大學第2018-19號，對主題 326（金融工具——信用損失）的編纂改進。該指南改變了各實體衡量大多數金融資產和某些其他未按淨收益公允價值計量的工具的信用損失的方式。該指導意見用 “預期損失” 方法取代了以前的 “蒙受損失” 模型。該指南還要求各實體披露有關其如何制定補貼的信息，包括影響預期信貸損失估計值的因素的變化以及這些變化的原因。亞利桑那州立大學第2018-19號將經營租賃應收賬款排除在本指南的範圍之外。該指導對公司生效，並於2023年1月1日被公司採納。通過該指導方針後，該公司已經 二直接融資租賃，淨投資餘額總計約為 $16.1在進行任何信用損失調整之前的百萬美元。從歷史上看，公司沒有與這些直接融資租賃及其作為出租人的其他租約相關的收款問題；因此，公司根據承租人作為美國聯邦政府行政部門獨立機構的地位、財務狀況和業務前景以及剩餘的租賃期限，評估了這些租約違約的可能性。基於上述情況，公司未確認此類租賃的任何信用損失調整。




12
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
注意事項 3。 房地產收購
下表彙總了公司在截至2023年9月30日的九個月中的收購情況。包括交易成本在內的收購價格根據收購之日的相對公允價值分配給可單獨識別的有形和無形資產及負債。 包括交易成本在內的總購買價格分配如下（以千計，房產數量除外）：
三個月已結束的數量
屬性		土地建築
和
改進		租户
改進		就地
租賃
無形物		以上-
市場
租賃		下面-
市場
租賃
其他(1)
總計 (2)
2023
2023年3月31日(3)39 $2,802 $14,271 $152 $1,134 $43 $(826)$— $17,576 
2023年6月30日(4)39 $3,241 $12,054 $117 $1,066 $24 $(483)$— $16,019 
2023年9月30日(5)70 $4,916 $19,282 $182 $1,709 $58 $(983)$(342)$24,822 
總計 148$10,959 $45,607 $451 $3,909 $125 $(2,292)$(342)$58,417 
解釋性説明:
(1)包括與截至2023年9月30日的三個月內兩處房產的不利經營租賃和購買期權相關的無形負債，該負債包含在合併資產負債表的 “應付賬款、應計費用及其他” 中。
(2)包括大約 $ 的交易成本0.3截至2023年3月31日的三個月中，百萬美元0.2截至2023年6月30日的三個月，為百萬美元 和 $0.7截至2023年9月30日的三個月中為百萬美元。
(3)包括收購 39各州的房產在個人或投資組合交易中以現金對價，價格約為美元17.6百萬，包括交易成本。
(4)包括收購 39個人或投資組合交易中各州的房產，價格約為美元16.0百萬美元，包括交易成本，這筆資金來自向賣家發行 OP Units（價值約為 $0.5百萬美元（使用每次發行此類OP單位之日A類普通股的股價）和現金對價。
(5)包括收購 70個人或投資組合交易中各州的房產，價格約為美元24.8百萬美元，包括交易成本，這筆資金來自向賣家發行 OP Units（價值約為 $2.8百萬美元（使用每次發行此類OP單位之日A類普通股的股價）和現金對價。




13
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
注意事項 4。 無形資產和負債
下表彙總了公司的無形資產和負債：
截至截至總資產
（責任）		累計攤銷網
攜帶
金額
（以千計）
2023 年 9 月 30 日：
就地租賃無形資產
$43,983 $(29,670)$14,313 
高於市場的租約
681 (280)401 
低於市場的租賃
(21,369)9,155 (12,214)
2022 年 12 月 31 日：
就地租賃無形資產
$40,074 $(24,387)$15,687 
高於市場的租約
556 (157)399 
低於市場的租賃
(19,077)7,256 (11,821)
就地租賃無形資產的攤銷額為 $1.7百萬和美元5.3截至2023年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，以及美元1.8百萬和美元5.2截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別為百萬美元。該攤銷包含在合併運營和綜合收益報表的 “折舊和攤銷” 中。
收購的高於市場的租約的攤銷額為美元0.04百萬和美元0.1截至2023年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，以及美元0.02百萬和美元0.1截至2022年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，幷包含在合併運營報表和綜合收益表的 “租金收入” 中。收購的低於市場價格的租約的攤銷額為 $0.6百萬和美元1.9截至2023年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，以及美元0.6百萬和美元1.7截至2022年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，幷包含在合併運營報表和綜合收益表的 “租金收入” 中。
這些無形資產的未來攤銷/增值如下（以千計）：
截至12月31日的年度就地租賃
無形物		高於市場
租賃		低於市場
租賃
2023 剩餘$1,738 $51 $(658)
20245,707 148 (2,343)
20253,561 96 (1,699)
20262,083 73 (1,369)
2027845 22 (1,066)
此後
379 11 (5,079)
總計
$14,313 $401 $(12,214)

14
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
注意事項 5。 債務
下表彙總了公司截至2023年9月30日和2022年12月31日的負債（千美元）：
截至的未清餘額
9月30日
2023		傑出
截至的餘額
十二月三十一日
2022		利息
評分為
9月30日
2023		到期日
循環信貸額度(1)
$— $— 
SOFR+148bps(2)
2026 年 1 月
2021 年定期貸款(1)
75,000 50,000 
SOFR+143bps(2)
2027 年 1 月
2022 年定期貸款(1)
125,000 115,000 
SOFR+143 bps(2)
2028 年 2 月
擔保借款：
願景銀行(3)
1,409 1,409 3.69 %2041 年 9 月
俄克拉荷馬第一銀行(4)
320 333 3.63 %2037 年 12 月
願景銀行 — 2018(5)
844 844 3.69 %2041 年 9 月
賣家融資(6)
194 282 6.00 %2025 年 1 月
AIG(7)
30,225 30,225 2.80 %2031 年 1 月
本金總額232,992 198,093 
未攤銷的遞延融資成本(1,451)(1,431)
債務總額$231,541 $196,662 
解釋性説明:
(1)2021 年 8 月 9 日，公司簽訂了信貸額度，其中包括 $150.0百萬次旋轉 信用 設施和美元50.0百萬優先無抵押定期貸款額度（“2021年定期貸款”）。2022年5月11日，公司修訂了信貸額度，除其他外，增加了新的美元75.0百萬美元優先無抵押延期提款定期貸款額度（“2022年定期貸款”，與2021年定期貸款一起稱為 “定期貸款”），將倫敦銀行同業拆借利率替換為有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）作為基準利率，並允許將適用利潤率降低 0.02如果公司實現某些可持續發展目標，則為百分比。2022年12月6日，公司行使了權力 $40.0百萬 2022 年定期貸款下的定期貸款手風琴。2023年7月24日，公司修訂了信貸額度（“第二修正案”），除其他外，在基於SOFR的浮動利率期權一詞中增加了基於SOFR的每日簡單期權，作為信貸額度下借款的基準利率，並進一步行使美元25.02021 年定期貸款下的百萬美元定期貸款手風琴，延遲提款的基礎上為 $10.02022年定期貸款（已於2023年9月27日全額提取）下的百萬筆定期貸款手風琴。
信貸設施包括手風琴功能，允許公司最多額外借款 $150.0循環信貸額度下的百萬美元，但須遵守慣例條款和條件。截至2023年9月30日，定期貸款下的手風琴功能已完全行使。循環信貸額度將於2026年1月到期，可以延長至 二六個月期限受慣例條件的約束，2021年定期貸款將於2027年1月到期，2022年定期貸款將於2028年2月到期。信貸額度下的借款的利率為 (i) 就循環信貸額度而言，要麼加上基準利率 利潤範圍為 0.5% 至 1.0每年百分比或調整後的期限 SOFR（定義如下） 加上利潤率範圍為 1.5% 至 2.0年利率，或 (ii) 就定期貸款而言，要麼是基準利率，要麼是利率，利潤率介於 0.45% 至 0.95每年百分比或 調整後的期限 SOFR加上利潤率範圍為 1.45% 至 1.95每年百分比，在每種情況下都取決於公司的合併槓桿率。關於循環信貸額度，如果使用量等於或小於，則公司將付款 50%，未使用的設施費為 0.20每年百分比，或者如果使用量大於 50%，未使用的設施費為 0.15每年百分比，在每種情況下均基於循環信貸額度下的平均每日未使用承付款項。信貸機制包含許多慣常的財務和非財務契約。
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司支出了美元0.07百萬和美元0.2分別為百萬美元，在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，公司支出了美元0.06百萬和




15
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
$0.2與循環信貸額度相關的未使用貸款費用分別為百萬美元。截至2023年9月30日，該公司遵守了信貸機構的所有債務契約。
(2)基於一個月的調整後期限 SOFR，即 SOFR 加上期限 SOFR 調整為 0.10%，以 a 為準 0下限百分比（“調整後的SOFR期限”）。公司實現2022年的某些可持續發展目標後，信貸額度的適用利潤率降低 通過 0.02截至2023年12月31日的年度的百分比，其中反映在上表所示的邊距中。
(3)五財產由這筆貸款抵押，Spodek先生還提供了個人付款擔保 50此項下未付金額的百分比。這筆貸款的固定利率為 3.69% 代表第一個 五年僅支付利息（2026年10月結束），然後每隔一段時間進行調整 五年此後按利率支付本金和利息 五年經調整後的固定到期日美國國債的每週平均收益率為 五年，已向聯邦儲備系統理事會公佈（“五年期國庫利率”），外加幅度為 2.75%，最低年利率為 2.75%.
(4)這筆貸款由首次抵押貸款留置權作為抵押 四財產和Spodek先生的個人付款擔保。這筆貸款的固定利率為 3.625% 代表第一個 五年（將於2026年8月結束），然後每年調整為《華爾街日報》最優惠利率的可變年利率，最低年利率為 3.625%.
(5)這筆貸款由首次抵押貸款留置權作為抵押 一財產和Spodek先生的個人付款擔保。這筆貸款的固定利率為 3.69% 代表第一個 五年僅支付利息（2026年10月結束），然後每隔一段時間進行調整 五年此後按利率支付本金和利息 五年美國國債利率，加上利潤率為 2.75%，最低年利率為 2.75%.
(6)在收購房產時，公司獲得了由該財產擔保的賣方融資，金額為美元0.4需要百萬美元 五每年支付的本金和利息為美元0.1百萬美元，第一筆分期付款將於 2021 年 1 月 2 日到期，基於 6.0截至2025年1月2日，年利率為％。
(7)該貸款由位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的一處工業產權的第一筆抵押貸款留置權擔保。這筆貸款的固定利率為 2.80%，前者僅付利息 五年此後根據以下原則固定支付本金和利息 30 年攤銷時間表。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司債務的加權平均到期日約為 4.6年和 5.5年份，分別是。
截至2023年9月30日，債務的預定本金償還情況如下（以千計）：
截至12月31日的年度金額
2023 年-剩餘$4 
2024112 
2025118 
2026635 
202775,771 
此後
156,352 
總計
$232,992 




16
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
注意事項 6。 衍生品和套期保值活動

截至2023年9月30日，該公司已經 七名義總金額為美元的利率互換200.0百萬美元，用於管理其利率風險和固定信貸額度定期貸款中的SOFR部分：

名義金額（千美元）
固定利率 (1)
生效日期 到期日
$50,0002.27%2022 年 5 月2027 年 1 月
$25,0004.217%2022 年 5 月2028 年 2 月
$25,0004.217%2022 年 5 月2028 年 2 月
$25,0004.79%2022 年 7 月2028 年 2 月
$40,0004.932%2022 年 12 月2028 年 2 月
$25,0005.736%2023 年 7 月2027 年 1 月
$10,0006.049%2023 年 9 月2028 年 2 月

解釋性説明:
(1)反映了由利率互換套期保值的定期貸款中特定部分的全額有效利率。

公司使用利率衍生品的目標是增加利息支出的穩定性並管理其對利率變動的風險。為了實現這些目標，公司使用利率互換作為其利率風險管理策略的一部分。利率互換被指定為現金流套期保值，任何收益或虧損均記錄在合併資產負債表上的 “累計其他綜合收益” 中，然後在信貸額度支付利息時重新歸類為利息支出。該公司估計，在接下來的十二個月中，將再增加一美元5.1百萬美元將從 “累計其他綜合收益” 中重新歸類為利息支出的減少。

該公司不將衍生品用於交易或投機目的，目前沒有任何未被指定為套期保值的衍生品。

下表顯示了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中公司在合併運營和綜合收益表中的利率互換衍生工具的影響（以千計）：


在已結束的三個月中
9月30日		在結束的九個月裏
9月30日
現金流對衝關係中的衍生品（利率互換）2023202220232022
在 “累計其他綜合收益” 中確認的衍生品收益金額
$3,345 $5,397 $5,897 $8,198 
從 “累計其他綜合收益” 重新歸類為利息支出的收入（虧損）金額
$1,275 $45 $3,265 $(169)

記錄現金流套期保值影響的合併運營和綜合收益報表中列報的 “淨利息支出” 共計美元2.6百萬和美元7.3截至2023年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，以及美元1.8百萬和美元3.9截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別為百萬美元。
注意事項 7。 租賃
出租人會計
截至2023年9月30日，該公司的物業主要出租給美國郵政，租約將在2031年5月31日之前的不同日期到期。截至2023年9月30日，某些租約已到期並處於延期狀態，如下所述。某些租約包含續期、終止和/或購買期權，可由承租人選擇行使。




17
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
因此，此類期權只有在被視為合理確定時才得到承認，通常是在行使期權時。公司的所有租約均為經營租賃，但以下情況除外 二那是直接融資租賃。該公司的運營租賃和直接融資租賃如下所述。
與公司租賃相關的租金收入在剩餘的租賃期內按直線法確認。公司的總收入包括根據租賃提供的固定基礎租金和可變付款，主要包括某些物業運營支出的租户費用報銷，包括房地產税。根據主題842，公司選擇了將其租賃和非租賃部分作為單一合併經營租賃組成部分考慮的實際權宜之計。因此，在合併運營和綜合收益報表中，租金收入和租户報銷被合併為租金收入中的一條線。
下表顯示了公司確認的與其運營租賃相關的租金收入（以千計）：
在已結束的三個月中
9月30日		在結束的九個月裏
9月30日
2023202220232022
固定付款
$13,299 $11,435 $38,703 $31,581 
可變付款
2,139 1,746 5,996 5,084 
$15,438 $13,181 $44,699 $36,665 
截至2023年9月30日，根據未來五年及以後不可取消的運營租賃將收到的未來最低租賃款項如下（以千計）：
截至12月31日的年度
金額 (1)(2)(3)
2023 年-剩餘$12,148 
202446,309 
202539,645 
202631,298 
202717,646 
此後
17,101 
總計
$164,147 
解釋性説明:
(1)上述將收到的最低租賃付款不包括租户償還的房地產税和其他報銷費用。
(2)截至2023年9月30日，租約為 51該公司的財產已過期，美國郵政局將此類房產作為滯留租户佔用。因此，上述將收到的最低租賃付款不包括這些滯留租賃下的付款。滯留租金通常按估計的市場租金或到期租約下的應付租金金額中較高者支付。
(3)2023年8月，公司收到美國郵政局的通知，終止一處房產的租約，該租約將於2024年2月生效。
購買期權條款

截至2023年9月30日，經營租約為 72該公司的房產為美國郵政局提供了按公允市場價值或固定價格購買標的房產的選擇，每種情況均自租賃協議規定的日期起算。截至2023年9月30日， 68其中這些房產的總賬面價值約為 $53.3百萬，總購買期權價格約為 $66.6百萬和剩下的 四房產的總賬面價值約為 $2.9百萬美元，購買期權可按公允市場價值行使。




18
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
融資租賃投資，淨額
截至2023年9月30日和2022年12月31日，以下國家的融資租賃 二該公司的房產為美國郵政局提供了在租賃協議中規定的日期以固定價格購買標的房產的選擇。 下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日公司融資租賃淨投資的組成部分（以千計）：
截至截至
9月30日
2023
截至截至
十二月三十一日
2022
應收最低租賃付款總額
$32,362 $33,215 
減去：未賺取的收入
(16,300)(17,085)
融資租賃投資，淨額$16,062 $16,130 

截至2023年9月30日的三個月和九個月中，通過直接融資租賃獲得的收入為美元0.3百萬和美元0.8分別為百萬美元，在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別為美元0.3百萬和美元0.8分別為百萬美元，記錄在合併運營報表和綜合收益表的 “費用及其他” 中。
截至2023年9月30日，根據公司未來五年及以後的直接融資租賃將收到的未來租賃款項如下（以千計）：
截至12月31日的年度金額
2023 年 — 剩餘$284 
20241,137 
20251,137 
20261,137 
20271,137 
此後
27,530 
總計
$32,362 
承租人會計
作為承租人，該公司擁有被歸類為運營租賃的地面和辦公室租約。截至2023年9月30日，這些租約的剩餘期限（包括續訂選項）不到一年 55年，加權平均剩餘租期為 21.9年份。 運營使用權（“ROU”）資產和租賃負債包含在合併資產負債表上的 “預付費用和其他資產，淨額” 和 “應付賬款、應計費用和其他淨額” 中，如下所示（以千計）：
截至截至
9月30日
2023
截至截至
十二月三十一日
2022
ROU 資產 — 運營租賃
$857 $1,010 
租賃責任——經營租賃$863 $1,014 
記錄在案的ROU資產和租賃負債之間的差異主要是由於對低於市場的地面租賃無形資產進行了重新分類，該資產包含在過渡時確認的ROU資產中。
運營租賃資產和負債在開始之日根據未來租賃付款的現值進行計量。由於公司的大多數租約均未提供隱性利率，因此公司根據生效日可用的信息使用其增量借款利率來確定未來付款的現值。該公司使用的折扣率範圍為 4.25% 至 6.37百分比基於其當前借款的收益率，以確定其租賃負債。




19
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
最低租賃付款的租賃費用在租賃期內按直線法確認。如果可以合理地確定公司將行使租賃權，則租賃條款可能包括延長或終止租賃的選項。
截至2023年9月30日的三個月和九個月中，每個月的運營租賃費用均為美元0.05百萬和美元0.2分別為百萬美元，截至2022年9月30日的三個月和九個月中為美元0.06百萬和美元0.2分別為百萬。參見注釋 9。關聯方交易瞭解更多詳情。
截至2023年9月30日，公司作為運營租賃承租人將在未來五年及以後支付的最低租賃付款如下（以千計）：
2023 年 — 剩餘$63 
2024121 
202546 
202643 
202743 
此後
1,387 
未來最低租賃付款總額
1,703 
利息折扣
(840)
總計
$863 
注意事項 8。 所得税
TRS
在首次公開募股方面，該公司和REAC共同選擇將REAC視為TRS。REAC提供管理服務，包括為公司不擁有的房產提供管理服務，併為郵政物業的第三方所有者提供諮詢服務。REAC產生收入，導致REAC需要繳納聯邦和州的企業所得税。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，與REAC相關的所得税支出為美元0.02百萬和美元0.05分別為百萬。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，與REAC相關的所得税（福利）支出為美元 (0.02) 百萬和美元0.01分別是百萬。
其他
關於首次公開募股，作為公司前身一部分的聯合郵政控股公司（“UPH”）的間接唯一股東同意向公司償還未確認的税收優惠，這些優惠主要與使用UPH的某些虧損結轉額有關。該公司記錄的補償資產金額與未確認的税收優惠相同。UPH的間接唯一股東將負責與UPH有關的所有税務相關事宜。
截至2022年12月31日，該公司剩餘的未確認税收優惠為美元0.02百萬，包括利息和罰款，以及相應的賠償資產，這些資產包含在合併資產負債表的 “預付費用和其他淨資產” 中。在截至2023年9月30日的九個月中，公司沖銷了剩餘的美元0.02由於訴訟時效到期，數百萬筆未被確認的税收優惠和相應的賠償資產。
注意事項 9。 關聯方交易
管理費收入
REAC 確認的管理費收入為 $0.4百萬和美元1.0截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月分別為百萬美元，以及美元0.3百萬和美元0.9在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別來自與公司首席執行官有關聯的各方的百萬美元。這些金額包含在合併運營和綜合收益表的 “費用及其他” 中。應收的應計管理費為美元0.4截至2023年9月30日和2022年12月31日，合併資產負債表上的 “租金和其他應收賬款” 中分別包含300萬美元和30萬美元。




20
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
關聯方租賃
2019年5月17日，公司與一家隸屬於公司首席執行官的實體簽訂了紐約錫達赫斯特辦公空間的租約（“辦公租約”）。根據辦公室租約，每月租金為 $15,000視情況升級而定。辦公室租賃的期限是 五年從 2019 年 5 月 17 日開始，並將於 2024 年 5 月 16 日到期。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，與辦公室租約相關的租金費用分別為美元0.05百萬和美元0.1分別為百萬美元，並記入合併運營和綜合收益報表中的 “一般和管理費用”。該公司確定該辦公室租約為經營租約。有關更多詳細信息，請參閲註釋 7。租賃。
擔保
如上文註釋5所示。債務，Spodek先生親自為公司向俄克拉荷馬第一銀行和願景銀行貸款的部分或全部未償還金額提供擔保，總額為美元1.9百萬和美元1.9截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬人。作為擔保人，斯波德克先生在他所擔保的債務金額（以及任何還款或違約條款）方面的利益可能與公司的利益不一致，並可能導致利益衝突。
注意事項 10。 每股收益
每股收益的計算方法是將歸屬於普通股股東的淨收益除以該期間已發行股票的加權平均數。 下表列出了基本和攤薄後每股收益計算中使用的運營收入的對賬情況（以千美元計，股票和每股數據除外）。
在已結束的三個月中
9月30日		在結束的九個月裏
9月30日
2023202220232022
每股收益分子-基本和攤薄：
歸屬於普通股股東的淨收益$1,166 $931 $2,526 $2,479 
減去：歸屬於參與證券的收益(361)(252)(1,013)(723)
每股收益分子-基本和攤薄$805 $679 $1,513 $1,756 
每股收益的分母——基本收益和攤薄後收益 (1)
20,277,417 18,554,578 19,712,504 18,467,581 
基本和攤薄後的每股收益$0.04 $0.04 $0.08 $0.10 
解釋性説明:
(1) 攤薄後的每股收益反映了債務轉換和假設證券行使的潛在攤薄，包括根據公司2019年股權激勵計劃（“計劃”）發行的限制性股票和限制性股票單位的影響（見附註11）。股東權益）以及公司遠期銷售協議的影響。此類股票和限制性股票單位的影響不會被稀釋，也未計入上表所列期間已發行股票的加權平均數的計算中。OP Units和LTIP單位可兑換成現金，或按公司選擇以一比一的方式兑換A類普通股。可分配給此類OP單位和LTIP單位的收入在相同的基礎上分配，並在這些未經審計的合併財務報表中作為非控股權益反映出來。因此，這些OP單位和LTIP單位的假設轉換不會對攤薄後每股收益的確定產生淨影響。
注意 11。 股東權益
自動櫃員機計劃
2022年11月4日，公司分別與傑富瑞集團公司、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC、Stifel、Nicolaus & Company、Incorporated和Truist Securities, Incorporated和Truist Securities, Incorporated和Truist Securities, Incorporated和Truist Securities, Incorporated簽訂了單獨的公開市場銷售協議，根據這些協議，公司可以不時發行和出售其總銷售價格的A類普通股最高為 $50.0百萬。這個
21
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
協議還規定，公司可以在單獨的主遠期確認書和相關的補充確認下與某些代理商的關聯公司簽訂一項或多項遠期銷售協議。2023年8月8日，公司修訂了自動櫃員機計劃，將該計劃下的總髮行金額從最高美元提高到美元50.0百萬到最高 $150.0百萬。
下表彙總了所述期間ATM計劃下的活動（以千美元計，每股金額除外）。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中， 1,114,997股票和 1,435,304股票分別是根據自動櫃員機計劃發行的。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中， 227,473股票是根據自動櫃員機計劃發行的。 截至2023年9月30日，該公司的收入約為美元117.3剩餘的百萬美元可能在自動櫃員機計劃下發行。
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
已發行的股票(1)
1,114,997 227,473 1,435,304 227,473 
總收益$16,744 $3,730 $21,568 $3,730 
費用、發行和其他費用
(555)(223)(826)(223)
收到的淨收益 $16,189 $3,507 $20,742 $3,507 
每股平均總銷售價格$15.02 $16.40 $15.03 $16.40 
解釋性説明:
(1)包括 600,0002023 年 9 月發行的股票，用於結算公司於 2023 年 7 月達成的遠期銷售交易。此外，截至2023年9月30日，該公司還有一筆額外的 198,847尚未結算的遠期銷售交易份額。2023 年 10 月 11 日，剩下的 198,847股票的結算淨收益約為290萬美元。
該公司在根據自動櫃員機計劃進行遠期銷售交易時沒有收到任何出售股票的收益。該公司確定此類遠期銷售交易符合股票分類標準，因此不受衍生品會計的約束。該公司在開始時按公允價值記錄了遠期銷售交易，該公允價值被確定為零。股票分類不需要對公允價值進行後續變動。
分紅
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司董事會批准並申報並支付了美元的股息6.1百萬和美元17.9分別向A類普通股股東、等值投票權股東、OP單位持有人和LTIP單位持有人支付百萬美元，或美元0.2375每股或每單位和 $0.713分別為每股或每單位，如下表所示。
申報日期記錄日期付款日期每股或每單位金額
2023年2月1日2023年2月15日2023年2月28日$0.2375 
2023年4月24日2023年5月5日2023年5月31日$0.2375 
2023年7月26日2023年8月7日2023年8月31日$0.2375 
非控股權益
公司的非控股權益代表公司先前的投資者和某些向公司出售房產的OP單位，以及主要向公司員工和董事會發行的與首次公開募股和/或以代替其現金補償而發行的LTIP單位。在截至2023年9月30日的九個月中，公司發行了 143,288LTIP 向公司首席執行官發放 2022 年激勵獎金，他選擇推遲 100他 2023 年年薪的百分比以及長期激勵性薪酬， 75,489LTIP 向公司總裁發放2022年的激勵獎金，並選擇延期支付2023年年薪的50％， 57,057LTIP 向公司首席財務官發放單位
22
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
官員領取 2022 年的激勵獎金和長期激勵補償， 40,635LTIP 單位於 2023 年 6 月向董事會支付年度預付金，以補償其擔任董事的服務， 25,510LTIP 向員工發放 2022 年激勵獎金、他選擇推遲 2023 年年薪的一部分以及長期激勵性薪酬，以及 8,447根據與公司簽訂的諮詢協議，將LTIP單位分配給顧問。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，非控股權益包括 3,936,516OP 單位和 887,294LTIP 單位和 4,133,619OP 單位和 536,868分別為 LTIP 單位。這大概代表着 18.2% 和 19.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別佔未償運營夥伴關係單位的百分比。OP單位和A類普通股的股票通常具有相同的經濟特徵，因為它們在運營合夥企業的總淨收益或虧損和分配中平均分配。從個人首次成為普通股持有人之日起12個月之日起，根據合夥協議中規定的條款和條件，每位有限合夥人和有限合夥人的受讓人通常有權要求運營合夥企業贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分OP單位以換取現金，或由公司自行決定贖回A類普通股股份股票，在 一-根據合夥協議確定並根據合夥協議進行調整。
在截至2023年9月30日的九個月中， 402,433OP 單位已兑換 402,433A類普通股的股票。對於使用A類普通股贖回OP單位，公司調整了非控股權益的賬面價值，以反映其在運營合夥企業賬面價值中所佔份額，這反映了公司對運營合夥企業所有權的變化。此類調整在合併權益變動表中作為非控股權益的重新分配記入額外的實收資本。在截至2023年9月30日的九個月中， 37,500OP 單位還兑換了現金，總金額為 $0.6百萬。
運營合夥企業單位持有人有權根據其對OP單位的所有權百分比分享運營合夥企業的現金分配。
限制性股票和其他獎勵

根據公司的計劃，公司可以向其董事、高級職員、員工和顧問發放股權激勵獎勵。截至2023年9月30日，該計劃下可供未來發行的剩餘股票為 1,025,868。該計劃規定授予股票期權、股票獎勵、股票增值權、績效單位、激勵獎勵、其他基於股票的獎勵（包括LTIP單位）以及與授予績效單位和其他股票獎勵相關的股息等價物。
下表彙總了公司已發行的A類普通股、LTIP單位和RSU的限制性股票。截至2023年9月30日的餘額代表A類普通股以及已發行的LTIP單位和RSU的未歸屬限制性股票，無論是否已歸屬：
受限
股份 (1)(2)
LTIP
單位 (3)
RSU (4)
股份總數/單位/RSU加權
平均值
授予日期
公允價值
截至 2023 年 1 月 1 日，未付款
449,076 536,868 229,500 1,215,444 $16.12 
已授予
131,171 350,426 120,909 602,506 $15.53 
限制性股票和限制性股票的歸屬(5)
(56,940)— (27,456)(84,396)$12.17 
被沒收
(5,169)— (11,216)(16,385)$8.58 
截至 2023 年 9 月 30 日，尚待付款518,138 887,294 311,737 1,717,169 $16.18 
解釋性説明:    
(1)代表A類普通股中包含的限制性股票獎勵。
(2)授予公司高級管理人員和員工的基於時間的限制性股票獎勵通常分三年分期發放，或者在年底時授予懸崖背心 三年，五年或 八年.
23
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
(3)包括 143,288授予公司首席執行官的LTIP單位， 75,489向公司總裁授予的LTIP單位以及 57,057向公司首席財務官授予的LTIP單位，後者歸屬於 三年或者最後是懸崖背心 八年。還包括 25,510向公司員工發放的LTIP單位，其中一部分將於2023年12月31日歸屬，其餘部分將歸屬 三年或者最後是懸崖背心 八年, 40,635向公司獨立董事授予超過三年的LTIP單位或在三年期末授予懸崖背心，以及 8,446根據與公司簽訂的諮詢協議向顧問授予的LTIP單位， 3,3042023 年 6 月 30 日歸屬的此類單位以及 5,143剩餘時間將在2024年6月30日歸屬。
(4)包括 63,512在截至2023年9月30日的九個月內，向公司某些高管和員工發放的限制性股份，前提是服務條件和市場狀況得到滿足。此類限制性股權單位是基於市場的獎勵，取決於與公司規定的絕對和相對股東總回報目標相關的績效障礙的實現情況，以及在大約期限內繼續在公司工作三年從撥款之日起至2025年12月31日的期限。基於市場的限制性股票單位的數量基於目標市場指標實現後可發行的股票數量。此外，還包括 46,258向某些員工發放的基於時間的 2022 年激勵獎金的限制性股份，這些獎金於 2023 年 1 月 31 日（發放之日）全額歸屬，以及 11,138授予某些員工的基於時間的限制性股份，供他們選擇延期支付 2023 年工資的一部分，該部分將於 2023 年 12 月 31 日發放。RSU反映了獲得A類普通股的權利，但須遵守適用的歸屬標準。
(5)包括 63,086已歸屬的限制性股票和限制性股票單位 21,310為滿足最低法定預扣要求而預扣的限制性股份。 
在截至2020年12月31日的年度中，公司發行了 38,672RSU（“2020年基於績效的獎勵”）頒發給某些員工，這些獎勵是基於市場的獎勵，前提是在截至2022年12月31日的大約三年業績期內實現與公司的絕對股東總回報目標相關的基於績效的障礙，以及在截至2022年12月31日的大約三年業績期內能否繼續在公司工作。2023 年 1 月，公司董事會公司治理與薪酬委員會確定，公司在這三年業績期內的總股東回報率超過了 2020 年績效獎勵的業績門檻，因此批准了 (i) 的支付 27,456此類獎勵的限制性股票（使用公司的A類普通股股份結算）以及（ii）三年業績期內的現金分紅。
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司確認的薪酬支出為美元1.2百萬和美元4.1分別為 “一般和管理費用” 和 $0.1百萬和美元0.5與所有獎勵相關的合併運營和綜合收益表中的 “物業運營費用” 分別為百萬美元。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，公司確認的薪酬支出為美元1.0百萬和美元3.4分別為 “一般和管理費用” 和 $0.1百萬和美元0.4與所有獎勵相關的合併運營和綜合收益表中的 “物業運營費用” 分別為百萬美元。
截至 2023 年 9 月 30 日，有 $16.4未確認的補償成本總額中百萬美元，與未歸的賠償金有關，預計將在加權平均期內確認5.1年份。
員工股票購買計劃
該公司的ESPP允許其員工以折扣價購買A類普通股。總共是 100,000根據ESPP，A類普通股的股票已預留待售並獲準發行。該守則允許公司提供最多 15在發行期開始和發行期結束時，按此類A類普通股的公允市場價值中較低者計算的百分比折扣。截至2023年9月30日和2022年12月31日， 44,520和 29,710自啟動以來，股票已分別根據ESPP發行。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司確認的薪酬支出為美元0.01百萬和美元0.03分別有百萬與ESPP有關。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，公司確認的薪酬支出為美元0.02百萬和美元0.03分別有百萬與ESPP有關。
24
目錄
郵政房地產信託公司
合併財務報表附註（未經審計）
（續）
注意事項 12。 承付款和或有開支 
截至2023年9月30日，公司沒有參與任何訴訟，據其所知，管理層認為任何可能對公司的財務狀況和經營業績造成任何重大不利影響或不在保險範圍內的訴訟，也沒有受到任何威脅。
在公司的正常業務過程中，公司簽訂了不具約束力（排他性和保密性除外）的意向書，表示願意就收購進行談判。無法保證會就意向書所涵蓋的任何事項簽訂最終合同，無法保證公司會按時完成此類合同所設想的交易，也無法保證公司會完成任何最終合同所設想的任何交易。
注意 13。 業務收購
2022年3月4日，公司通過發行《郵政房地產諮詢公司》收購了一家郵政房地產諮詢公司及其員工 79,794OP 單位和 $0.2百萬現金，總收購價約為 $1.7百萬美元，用於補充公司的核心業務，即收購、管理、服務和整合郵政物業。
與收購有關，該公司記錄了與客户關係和商品名稱相關的無形資產，約為 $0.2合併資產負債表上的 “預付費用和其他資產淨額” 為百萬美元，將在估計的四年使用壽命內攤銷，商譽約為美元1.5百萬。出於所得税的目的，記錄的商譽可以扣除。與業務收購有關的所有資產均分配給公司的單一應申報板塊。自收購之日起，該收購業務的經營業績已包括在內。未提供本次業務收購的預估信息，因為此類信息對財務報表並不重要。
注意 14。 後續事件
除了未經審計的合併財務報表附註中其他地方討論的後續事件外，以下事件發生在2023年9月30日之後：
公司董事會批准，並於2023年10月23日宣佈第三季度普通股股息為美元0.2375每股，將於2023年11月30日支付給截至2023年11月1日的登記股東。
截至2023年10月30日， 該公司有 $200.0從信貸額度中提取了百萬美元，其中 $75.0上面抽了百萬美元 2021 定期貸款，$125.0上面抽了百萬美元 2022 定期貸款和 不提取的金額 旋轉 信用 設施。
截至 2023 年 10 月 30 日和 d在2023年9月30日之後的這段時間內，該公司收購了 六以大約 $ 的價格租賃房產1.9百萬，不包括結算費用。
截至 2023 年 10 月 30 日和 d在2023年9月30日之後的這段時間內，該公司簽訂了最終收購協議 19房產價格約為 $5.3百萬。但是，公司無法保證對這些房產的收購將按公司預期的條款和時間完成，也根本無法保證。
25
目錄
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論和分析基於本10-Q表季度報告中包含的Postal Realty Trust, Inc.未經審計的合併財務報表及其相關附註，應與之一起閲讀 我們的 10-K 表年度報告截至2022年12月31日的財年。
在本節中，除非上下文另有要求，否則提及的 “我們”、“我們的” 和 “我們的公司” 是指馬裏蘭州的一家公司Postal Realty Trust, Inc.，以及我們的合併子公司，包括特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP，我們是該公司的唯一普通合夥人，在本節中將其稱為我們的運營合作伙伴關係。
前瞻性陳述
這份10-Q表季度報告包含聯邦證券法所指的 “前瞻性陳述”。特別是，與我們的資本資源、收購、房地產業績和經營業績有關的陳述包含前瞻性陳述。您可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “相信”、“期望”、“可能”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“預期”、“預期”，或者這些詞語和短語或類似的詞彙或短語的負面含義，這些詞語和短語是預測或表明未來事件或趨勢的預測或指示未來事件或趨勢，且不僅僅與歷史有關事情。您還可以通過討論戰略、計劃或意圖來識別前瞻性陳述。
前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們來預測未來事件。前瞻性陳述取決於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能不正確或不精確，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件會如所述發生（或根本不會發生）。除其他外，以下因素可能導致實際業績和未來事件與前瞻性陳述中陳述或設想的結果存在重大差異：
•美國郵政總局（“USPS”）作為美國聯邦政府行政部門獨立機構的地位發生變化；
•對美國郵政局交付的郵政服務的需求發生變化；
•我們是否有能力按照我們預期的條款和時間與美國郵政局就新租約或續租達成協議；
•美國郵政局的償付能力和財務狀況；
•違約、提前終止或不續訂租約，或美國郵政局實際、潛在或威脅要搬遷、關閉或合併郵局或送貨單位；
•我們運營所在的競爭激烈的市場；
•收購機會可用性的變化；
•我們無法按照我們預期的條款和時間成功完成房地產收購或處置，或者根本無法完成；
•我們未能成功運營已開發和收購的財產；
•不利的經濟或房地產發展，無論是在全國範圍內還是在我們的物業所在的市場；
•租金率下降或空缺率上升；
•我們的業務、融資或投資策略或我們運營所在市場的變化；
26
目錄
•利率波動以及運營成本、維修和保養費用及資本支出的增加；
•總體經濟狀況（包括通貨膨脹、利率上升、俄羅斯和烏克蘭之間持續衝突的不確定性及其對宏觀經濟狀況的相關影響）；
•金融市場波動；
•我們未能產生足夠的現金流來償還未償債務；
•我們未能以優惠條件或根本無法獲得必要的外部融資；
•未能有效對衝利率變化；
•我們對關鍵人員的依賴，他們的持續服務得不到保障；
•涉及或影響我們的索賠和訴訟的結果；
•房地產、税收、分區法和其他立法和政府活動的變化，以及不動產税率和房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）總體税收的變化；
•通過合資企業開展業務，依賴合資企業或與合資企業發生糾紛；
•網絡安全威脅；
•與不利天氣狀況、自然災害和氣候變化有關的不確定性和風險；
•承擔與環境、健康和安全問題有關的責任；
•政府的批准、行動和舉措，包括遵守環境要求的必要性；
•保險金額缺乏或不足；
•為維持我們作為房地產投資信託基金的地位而對我們的業務施加的限制，以及我們未能保持這種地位；以及
•公共衞生威脅，例如冠狀病毒（COVID-19）疫情。
儘管前瞻性陳述反映了我們的真誠信念，但它們並不能保證未來的表現。除非適用法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。您不應過分依賴任何基於我們或作出前瞻性陳述的第三方目前獲得的信息的前瞻性陳述。要進一步討論這些因素以及可能影響我們未來業績、業績或交易的其他因素，您應仔細查看和考慮 (i) 本文和中標題為 “風險因素” 的第1A項下包含的信息 我們的 10-K 表年度報告以及 (ii) 我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的其他報告和文件中可能包含的類似信息。
概述
公司
我們於2018年11月19日作為一家馬裏蘭州公司成立，並在完成首次公開募股和相關的組建交易後開始運營。我們通過傳統的UPREIT結構開展業務，在這種結構中，我們的財產由我們的運營合夥企業直接或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。在截至2023年9月30日的九個月中，我們收購了148處租給美國郵政的房產，價格約為5,840萬美元，包括交易成本。截至2023年9月30日，我們的投資組合包括1,434個
27
目錄
自有物業，位於49個州和一個地區，包括約570萬淨可租賃的內部平方英尺。
我們是運營合作伙伴關係的唯一普通合夥人，通過該合作伙伴關係直接或間接擁有我們的財產。截至2023年10月30日，我們擁有運營合夥企業中約81.9％的有限合夥權益已發行普通單位（“OP單位”），包括我們的運營合夥企業的長期激勵單位（“LTIP單位”）。我們的董事會監督我們的業務和事務。
自動櫃員機計劃
2022年11月4日，我們分別與傑富瑞集團公司、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC、Stifel、Nicolaus & Company、Incorporated和Truist Securities, Incorporated和Truist Securities, Incorporated和Truist Securities, Incorporated, Incorporated, Incorporated, Incorporated, Incorporated, Incorporated, Incorporated 增加到5000萬美元。協議還規定，我們可以根據單獨的主遠期確認和相關的補充確認與某些代理商的關聯公司簽訂一項或多項遠期銷售協議。2023年8月8日，我們修訂了自動櫃員機計劃，將該計劃下的總髮行金額從最高5,000萬美元增加到1.5億美元。在截至2023年9月30日的九個月中，根據自動櫃員機計劃發行了1,435,304股股票（包括2023年9月為結算我們在2023年7月達成的遠期銷售交易而發行的60萬股）。截至2023年9月30日，我們還有198,847股遠期銷售交易尚未結算。2023年10月11日，剩餘的198,847股股票已結算，淨收益約為290萬美元。截至2023年9月30日，我們的自動櫃員機計劃還有大約1.173億美元的可用性。
執行概述
我們是一家內部管理的房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要租賃給美國郵政局的房產，從最後一英里的郵局到大型工業設施。我們認為，郵政物流網絡中存在的整合總體機會非常有吸引力。我們將繼續執行收購和整合郵政資產的戰略，我們認為這將為我們的股東帶來豐厚的收益。
地理集中度
截至2023年9月30日，我們在49個州和一個地區擁有1,434處房產的投資組合，主要出租給美國郵政。在截至2023年9月30日的九個月中，我們總租金收入中約有13.5％集中在賓夕法尼亞州。
新興成長型公司
根據2012年《Jumpstart Our Business Startups Act》（“喬布斯法案”）的定義，我們是一家 “新興成長型公司” 的 “新興成長型公司”，我們有資格利用適用於其他不是 “新興成長型公司” 的上市公司的各種報告要求的某些豁免，包括無需遵守2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第404條的審計師認證要求，減少我們的高管薪酬披露義務定期報告和委託書以及豁免要求就高管薪酬進行不具約束力的諮詢投票，並要求股東批准任何先前未批准的解僱協議付款。
此外，《喬布斯法案》還規定，“新興成長型公司” 可以利用經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）中規定的延長過渡期來遵守新的或修訂的會計準則。換句話説，新興成長型公司可以將某些會計準則的採用推遲到這些準則適用於私營公司之後。我們已經利用了這些豁免；但是，在某些限制的前提下，即使我們仍然是 “新興成長型公司”，我們仍可能選擇停止使用這些豁免。
我們將保持一家 “新興成長型公司”，直到（i）我們的年總收入等於或超過12.35億美元的財政年度的最後一天（需根據通貨膨脹進行定期調整），（ii）首次公開募股五週年之後的財政年度的最後一天，（iii）我們在過去三年中發行超過10億美元的不可轉換債券的日期，或（iv）根據經修訂的1934年《證券交易法》，我們被視為 “大型加速申報人” 的日期（《交易法》）。
28
目錄
我們也是《證券法》第S-K條所定義的 “小型申報公司”，並選擇利用小型申報公司可以獲得的某些規模披露。即使我們不再是 “新興成長型公司”，我們仍可能繼續是一家規模較小的報告公司。
我們選擇根據經修訂的1986年《美國國税法》（“守則”）被視為房地產投資信託基金，從截至2019年12月31日的短暫應納税年度開始，並打算繼續獲得房地產投資信託基金資格。只要我們有資格成為房地產投資信託基金，我們通常就無需繳納聯邦所得税，前提是我們將每個納税年度的應納税收入分配給股東。
可能影響未來經營業績的因素
美國郵政

我們依賴美國郵政的財務和運營穩定性。美國郵政局目前面臨各種情況，這些情況威脅到其在沒有聯邦政府幹預的情況下為其運營和其他義務提供資金的能力。美國郵政局受到法律法規的限制，這些法律法規限制了收入來源和定價，規定了某些支出並限制了其借貸能力。結果，除其他後果外，美國郵政局無法為其法定支出提供資金，並繼續需要向其退休制度和福利支付強制性款項。儘管美國郵政局最近進行了並提議採取一些業務改革和削減成本的措施,例如某些服務的費率提高和交付速度減慢, 以及某些設施和交付單位的關閉, 搬遷或合併, 美國郵政局的立場是，光靠這些措施不足以維持其在到期時履行所有現有義務的能力，也不足以進行近年來推遲的關鍵基礎設施投資。這些措施還引發了重大批評和訴訟，可能導致聲譽或財務損失，或加強對美國郵政的監管審查或減少對其服務的需求。COVID-19 疫情及其為防止其傳播而採取的措施也對美國郵政局的運營和流動性產生了不可預測的重大影響，包括與疫情相關的中斷造成的大量額外運營支出。COVID-19 疫情和其他地緣政治和經濟因素也造成了巨大的通貨膨脹壓力，導致美國郵政的薪酬、福利、運輸和燃料成本增加。如果美國郵政無法履行其財務義務或由於服務需求減少而導致收入下降，則美國郵政局可能會減少對租賃郵政物業的需求，這將對我們的業務和運營產生重大不利影響。有關與美國郵政局相關的風險的更多信息，請參閲第 1A 項下標題為 “風險因素——與美國郵政局相關的風險” 的部分 我們的 10-K 表年度報告截至2022年12月31日的財年。
收入
我們的收入主要來自與美國郵政局簽訂的房產和費用租賃的租金和租户報銷，其他收入來自管理我們的首席執行官安德魯·斯波德克及其附屬公司（由我們的應納税房地產投資信託基金子公司（“TRS”）管理的郵政物業、記作融資租賃的房產確認收入以及提供某些諮詢服務的收入。租金收入代表根據租約確認的租賃收入，主要向美國郵政局確認，其中包括高於市場和低於市場價格的租賃無形資產的影響，以及租户就每處房產繳納的房地產税向我們償還的款項，租户應根據租約繳納此類税款。我們的某些租約包括年租自動扶梯。費用和其他主要代表（i）我們的TRS根據管理協議從Spodek先生及其關聯公司擁有的郵政物業中獲得的收入，佔管理物業租賃收入的百分比；（ii）我們的TRS通過向郵政物業的第三方所有者提供諮詢服務而獲得的收入；（iii）從記為融資租賃的財產中確認的收入。截至2023年9月30日，租賃給租户的房產的平均剩餘租賃期約為3.2年。未來可能影響我們的租金收入和費用以及其他因素包括但不限於：（i）我們續訂或更換即將到期的租賃和管理協議的能力；（ii）地方、地區或國家經濟狀況；（iii）郵政空間供過於求或需求減少；（iv）市場租金的變化；（v）美國郵政局當前房地產租賃計劃或租賃形式的變化；以及 (vi) 我們為物業和管理物業提供適當服務和維護的能力。
運營費用
我們主要將房產出租給美國郵政。我們的大部分租約是修改後的雙網租約，根據該租約，租户負責水電費、日常維護和財產税的報銷，房東負責保險、屋頂和建築物。因此，與房東在這些租約下的責任相關的成本增加可能會對我們的經營業績產生負面影響。有關進一步的討論，請參閲下面的 “租約續期”。
運營費用通常包括房地產税、物業運營費用，包括保險、維修和維護（租户負責的費用除外）、與物業維護相關的工資和
29
目錄
折舊和攤銷。可能影響我們控制這些運營成本的能力的因素包括但不限於：定期維修成本、房產的使用年限和耐久性、裝修成本、重新租賃空間的成本、通貨膨脹以及適用法律規定的潛在責任。在發生相關支出期間，從租户處收回的款項按應計制確認為收入。租户報銷和相關的物業運營費用按總額確認，因為（i）通常，我們是房地產税的主要債務人，（ii）如果租户不償還房地產税，我們將承擔信用風險。
當市場因素和競爭等情況導致房產收入減少時，擁有和運營房產的費用不一定會減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。即使房產未被完全佔用或其他情況導致我們的收入減少，與房地產投資相關的成本通常也不會大幅降低。因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和經營業績產生不利影響。
一般和行政
一般和管理費用代表人事費用、專業費用、律師費、保險、諮詢費、信息技術成本以及與上市公司的日常活動有關的其他費用。儘管我們預計，隨着投資組合的增長，我們的一般和管理費用將繼續增加，但我們預計，由於效率和規模經濟，此類支出佔收入的百分比將隨着時間的推移而降低。
基於股權的薪酬支出
所有基於權益的薪酬支出在我們的合併運營和綜合收益表中均被確認為一般和管理費用以及物業運營支出的組成部分。我們發行基於股份的獎勵，以使董事和員工的利益與投資者的利益保持一致。
負債和利息支出

2021年8月9日，我們簽訂了1.5億美元的優先無抵押循環信貸額度（“循環信貸額度”）和5,000萬美元的優先無抵押定期貸款額度（“2021年定期貸款”）。2022年5月11日，我們修訂了信貸額度（“第一修正案”），除其他外，增加了新的7,500萬美元優先無抵押延期提款定期貸款額度（“2022年定期貸款”，與循環信貸額度和2021年定期貸款一起稱為 “信貸額度”），將倫敦銀行同業拆借利率替換為有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）作為基準利率，並允許如果我們實現某些可持續發展目標，則適用利潤率將降低0.02％。2022年12月6日，我們在2022年定期貸款下行使了4,000萬美元的定期貸款手風琴。2023年7月24日，我們修訂了信貸額度（“第二修正案”），在基於SOFR的浮動利率期權中增加了基於SOFR的每日簡單期權作為信貸額度下借款的基準利率，並在2021年定期貸款下進一步行使了2,500萬美元的定期貸款手風琴，在延遲提款的基礎上，行使了2022年定期貸款下的1,000萬美元定期貸款手風琴。
我們打算將信貸額度用於營運資金用途，其中可能包括償還抵押貸款債務、收購房地產和其他一般公司用途。我們使用直線法在非現金基礎上攤銷與債務與利息支出相關的遞延融資成本，該法近似於相關貸款條款的有效利率法。債務結構的任何變化，包括與房地產收購相關的債務融資，都可能對經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。
所得税優惠（費用）
作為房地產投資信託基金，我們目前分配給股東的淨應納税所得額通常無需繳納聯邦所得税。根據該守則，房地產投資信託基金必須遵守許多組織和運營要求，包括要求它們每年至少分配其房地產投資信託基金應納税收入的90％，在確定時不考慮已支付的股息的扣除額，也不包括任何淨資本收益。如果我們在任何應納税年度都沒有資格作為房地產投資信託基金納税，也沒有資格享受某些法定減免條款，那麼我們該年度的收入將按正常公司税率徵税，並且在我們失去房地產投資信託基金資格的年度之後的四個應納税年度內，我們將被取消作為房地產投資信託基金的納税資格。儘管出於聯邦所得税的目的，我們有資格成為房地產投資信託基金，但我們的收入和資產可能仍需繳納州和地方税，未分配收入仍需繳納聯邦所得税和消費税。此外，我們現有的TRS和將來形成的任何其他TRS所賺取的收入都將繳納聯邦、州和地方企業所得税。
30
目錄
租約續期

截至2023年10月30日，我們60處房產（約佔室內可出租淨面積52.2萬平方英尺）的租約已到期，美國郵政局將這些房產作為滯留租户佔用。截至本報告發布之日，美國郵政局尚未撤出或通知我們打算撤出任何這些房產。租約到期後，美國郵政局按月成為滯留租户，通常按月支付估計的市場租金或到期租約下的租金金額中較高者。

儘管我們目前預計將續訂已到期或即將到期的租約，但無法保證我們會成功續訂這些租約，獲得正數的續租利差，或者以與即將到期的租約相當的條件續訂租約。即使我們能夠續訂這些到期的租約，租賃條款也可能無法與之前的租約相提並論。如果我們不成功，我們的入住率、租金收入和淨營業收入可能會減少，信貸額度下的借貸能力也會降低，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和向股東進行分配的能力產生重大不利影響。請參閲第 1A 項下的 “風險因素——與美國郵政局相關的風險” 我們的 10-K 表年度報告有關美國郵政相關風險的更多信息，請查看截至2022年12月31日的財年。
運營結果
的比較 截至 2023 年 9 月 30 日的三個月，以及截至 2022 年 9 月 30 日的三個月
在已結束的三個月中
9月30日
（金額以千計）20232022$ Change% 變化
收入
租金收入$15,438 $13,181 $2,257 17.1 %
費用及其他668 594 74 12.5 %
總收入16,106 13,775 2,331 16.9 %
運營費用
房地產税2,089 1,836 253 13.8 %
物業運營費用1,917 1,346 571 42.4 %
一般和行政3,352 3,040 312 10.3 %
折舊和攤銷4,919 4,637 282 6.1 %
運營費用總額12,277 10,859 1,418 13.1 %
運營收入3,829 2,916 913 31.3 %
其他收入 246 44 202 459.1 %
利息支出，淨額
合同利息支出(2,446)(1,670)(776)46.5 %
遞延融資費用的核銷和攤銷(174)(156)(18)11.5 %
利息支出總額，淨額(2,620)(1,826)(794)43.5 %
所得税（支出）福利前收入
1,455 1,134 321 28.3 %
所得税（費用）補助
(19)16 (35)(218.8)%
淨收入$1,436 $1,150 $286 24.9 %
31
目錄
收入
租金收入— 租金收入包括淨租金收入以及向租户收回的某些運營成本和財產税。截至2023年9月30日的三個月，租金收入從截至2022年9月30日的三個月的1,320萬美元增加了230萬美元，至1,540萬美元，這主要是由於我們的收購量。
費用及其他 – 截至2023年9月30日的三個月，費用和其他收入從截至2022年9月30日的三個月的60萬美元增加了10萬美元，至70萬美元，這主要是由於諮詢服務收入和管理費的增加。
運營費用
房地產税— 截至2023年9月30日的三個月，房地產税從截至2022年9月30日的三個月的180萬美元增加了30萬美元，至210萬美元，這主要是由於我們的收購量增加。
物業運營費用— 截至2023年9月30日的三個月，房地產運營支出從截至2022年9月30日的三個月的130萬美元增加了60萬美元，至190萬美元。物業管理費用包含在物業運營費用中，從截至2022年9月30日的三個月的50萬美元增加了10萬美元，至截至2023年9月30日的三個月的60萬美元。房地產運營費用增加50萬美元，這與維修和保養費用增加有關。
一般和行政— 截至2023年9月30日的三個月，一般和管理費用從截至2022年9月30日的三個月的300萬美元增加了30萬美元，增至340萬美元，這主要是由於我們的員工隊伍擴大，我們的持續增長導致信息技術相關成本增加，以及與2022年和2023年向員工發放的獎勵相關的股權薪酬支出增加。
折舊和攤銷— 截至2023年9月30日的三個月，折舊和攤銷費用從截至2022年9月30日的三個月的460萬美元增加了30萬美元，至490萬美元，這主要是由於我們的收購量增加。
其他收入
其他收入主要包括與財產損失索賠相關的保險賠償。截至2023年9月30日的三個月，其他收入從截至2022年9月30日的三個月的4萬美元增加了20萬美元，至20萬美元，這主要是由於與財產相關的保險賠償金增加。
總利息支出，淨額
在截至2023年9月30日的三個月中，我們產生了總利息支出，扣除260萬美元，而截至2022年9月30日的三個月為180萬美元。利息支出的增加主要與信貸額度下的額外借款和利率的提高有關。
32
目錄
截至2023年9月30日的九個月和截至2022年9月30日的九個月的比較
在結束的九個月裏
9月30日
20232022$ Change% 變化
收入
租金收入$44,699 $36,665 $8,034 21.9 %
費用及其他2,012 1,765 247 14.0 %
總收入46,711 38,430 8,281 21.5 %
運營費用
房地產税6,101 5,131 970 18.9 %
物業運營費用4,955 4,106 849 20.7 %
一般和行政11,121 9,990 1,131 11.3 %
折舊和攤銷14,537 12,966 1,571 12.1 %
運營費用總額36,714 32,193 4,521 14.0 %
運營收入9,997 6,237 3,760 60.3 %
其他收入485 718 (233)(32.5)%
利息支出，淨額
合同利息支出(6,793)(3,467)(3,326)95.9 %
遞延融資費用的核銷和攤銷(504)(440)(64)14.5 %
利息收入1 1 — — %
利息支出總額，淨額(7,296)(3,906)(3,390)86.8 %
所得税支出前的收入3,186 3,049 137 4.5 %
所得税支出(56)(13)(43)330.8 %
淨收入$3,130 $3,036 $94 3.1 %
收入
租金收入 — 租金收入包括淨租金收入以及向租户收回的某些運營成本和財產税。截至2023年9月30日的九個月中，租金收入從截至2022年9月30日的九個月的3,670萬美元增加了800萬美元，至4,470萬美元，這主要是由於我們的收購量。
費用及其他 — 截至2023年9月30日的九個月中，其他收入從截至2022年9月30日的九個月的180萬美元增加了20萬美元，增至200萬美元，這主要是由於作為融資租賃記賬的房地產收入、諮詢服務收入和管理費的增加。
運營費用
房地產税— 截至2023年9月30日的九個月中，房地產税從截至2022年9月30日的九個月的510萬美元增加了100萬美元，至610萬美元，這主要是由於我們的收購量。
物業運營費用— 截至2023年9月30日的九個月中，房地產運營支出從截至2022年9月30日的九個月的410萬美元增加了80萬美元，至500萬美元。物業管理費用包含在物業運營費用中，從截至2022年9月30日的九個月的160萬美元增加了30萬美元，至截至2023年9月30日的九個月的190萬美元。50萬美元增加的其餘部分與維修、維護和保險費用有關，這筆增加是由於我們的收購量增加。
33
目錄
一般和行政—截至2023年9月30日的九個月中，一般和管理費用從截至2022年9月30日的九個月的1,000萬美元增加了110萬美元，這主要是由於我們的員工隊伍擴大，我們的持續增長導致信息技術相關成本增加，以及與2022年和2023年向員工發放的獎勵相關的股權薪酬支出增加。
折舊和攤銷—截至2023年9月30日的九個月中，折舊和攤銷費用從截至2022年9月30日的九個月的1,300萬美元增加了160萬美元，至1,450萬美元，這主要是由於我們的收購量增加。
其他收入
其他收入主要包括與財產損失索賠相關的保險賠償。截至2023年9月30日的九個月中，其他收入從截至2022年9月30日的九個月的70萬美元減少了20萬美元，至50萬美元，這主要是由於保險金額減少。
總利息支出，淨額
在截至2023年9月30日的九個月中，我們產生了總利息支出，扣除730萬美元，而截至2022年9月30日的九個月為390萬美元。利息支出的增加主要與信貸額度下的額外借款和利率的提高有關。
現金流
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月的比較
截至2023年9月30日，我們有250萬美元的現金和40萬美元的託管和儲備金，而截至2022年9月30日，我們的現金為460萬美元，託管和儲備金為30萬美元。

來自經營活動的現金流——截至2023年9月30日的九個月，經營活動提供的淨現金增加了280萬美元，達到2,130萬美元，而2022年同期為1,860萬美元。增長主要是由於我們的收購量增加，所有這些收購都產生了額外的租金收入和相關的營運資金變化。

投資活動的現金流——截至2023年9月30日的九個月中，用於投資活動的淨現金主要包括5,490萬美元的收購以及用於收購和建設、資本改善和其他投資活動的240萬美元託管存款。截至2022年9月30日的九個月中，用於投資活動的淨現金主要包括9,640萬美元的收購以及用於收購和建造、基本建設和其他投資活動的410萬美元託管存款，但被收到的60萬美元保險收益所抵消。

來自融資活動的現金流——截至2023年9月30日的九個月，融資活動提供的淨現金減少了4,290萬美元，至3,640萬美元，而截至2022年9月30日的九個月為7,930萬美元。減少的主要原因是信貸額度收到的收益減少以及股息和分配的增加。2023年發行股票所得淨收益的增加抵消了這一點。
流動性和資本資源
截至2023年9月30日，我們有大約250萬美元的現金和40萬美元的託管和儲備。

循環信貸額度和定期貸款

2021年8月9日，我們加入了信貸額度，其中包括1.5億美元的循環信貸額度和2021年5,000萬美元的定期貸款，蒙特利爾銀行作為管理代理人，BMO Capital Markets Corp.、M＆T銀行、摩根大通銀行和Truist Securities, Inc.作為聯合牽頭安排人和聯席賬簿管理人。信貸額度的其他參與者包括Stifel Bank & Trust和TriState Capital Bank。 2022年5月11日，我們簽訂了第一修正案，除其他外，增加了2022年定期貸款（以及與2021年定期貸款一起稱為 “定期貸款”）。2022年12月6日，我們在2022年定期貸款下行使了4,000萬美元的手風琴功能。2023年7月24日，我們簽訂了第二修正案，並在2021年定期貸款下進一步行使了2,500萬美元的定期貸款手風琴，並在延遲提取的基礎上，行使了2022年定期貸款（已於2023年9月27日全額提用）下的1,000萬美元定期貸款手風琴。

34
目錄
截至 2023年9月30日，我們的信貸額度下的未償本金總額為2億美元，其中7,500萬美元來自2021年定期貸款，1.25億美元來自2022年定期貸款，循環信貸額度未提取任何金額。

信貸額度包括手風琴功能，允許我們在循環信貸額度下額外借款1.5億美元，但須遵守慣例條款和條件。循環信貸額度將於2026年1月到期，根據慣例條件，可以延長兩個六個月，2021年定期貸款將於2027年1月到期，2022年定期貸款將於2028年2月到期。信貸額度下的借款利率為，(i) 就循環信貸額度而言，要麼加上基準利率 年利潤率從0.5％到1.0％不等，或調整後的期限 SOFR（定義如下） 加上每年1.5％至2.0％的利潤率，或者（ii）就定期貸款而言，要麼是基準利率加上每年0.45％至0.95％的利潤，要麼是 調整後的期限 SOFR加上每年1.45％至1.95％的利潤率，每種情況都取決於合併槓桿比率。關於循環信貸額度，如果使用量等於或小於50％，我們將按循環信貸額度下的平均每日未使用承諾額度支付0.20％的未使用信貸額度，或者如果使用量大於50％，則每年支付0.15％的未使用信貸額度。

信貸額度由我們和我們的某些間接子公司共同和單獨擔保，包含慣例契約，除某些例外情況外，這些契約限制了我們承擔債務、授予資產留置權、進行某些類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、與關聯公司進行某些交易以及支付股息或進行分配的能力。信貸額度要求每季度對合並財務維護契約的遵守情況進行測試，包括最低固定費用覆蓋率、最大總槓桿比率、最低有形淨資產、最大擔保槓桿比率、最大無抵押槓桿比率、最低無抵押債務還本付息覆蓋率和最大有擔保追索權槓桿比率。信貸額度還包含某些慣常的違約事件，包括未能根據信貸額度及時付款、使其他重大債務在預定到期日之前到期的任何事件或條件、未能履行某些契約以及特定的破產和破產事件。截至2023年9月30日，我們遵守了信貸機構的所有債務契約。

截至2023年9月30日，我們進行了七次利率互換，名義總額為2億美元，用於管理我們的利率風險和固定信貸額度定期貸款（統稱為 “利率互換”）中的SOFR部分。參見注釋 6。本文第1項所列未經審計的合併財務報表附註中的衍生品和套期保值活動，以瞭解有關利率互換的更多詳細信息。
資本資源和融資策略
我們的短期流動性需求主要包括運營費用和其他與我們的房產相關的支出、向有限合夥人的分配以及向獲得房地產投資信託基金資格所需的股東的分配、資本支出以及可能的收購。我們預計將通過運營提供的淨現金、現金、信貸額度下的借款以及可能的證券發行來滿足我們的短期流動性需求。我們已向美國證券交易委員會備案一份有效的上架註冊聲明，根據該聲明，我們可以通過這些工具和當時對我們最具吸引力的條款，包括通過我們的1.5億美元自動櫃員機計劃，發行股權融資。
我們的長期流動性需求主要包括到期償還債務所需的資金、向有限合夥人的分配以及向獲得房地產投資信託基金資格所需的股東的分配、房地產收購和非經常性資本改善。我們希望通過運營產生的淨現金、包括信貸額度和抵押貸款融資在內的長期債務、股票和債務證券的發行以及特定物業銷售的收益來滿足我們的長期流動性需求。在獲得永久房地產級融資之前，我們還可能使用我們的信貸額度為房地產收購和非經常性資本改善提供資金。
我們認為，我們可以獲得多種資本來源來為我們的長期流動性需求提供資金，包括額外債務的產生和發行額外的股票證券。但是，將來，可能會有許多因素對我們獲得這些資本來源的能力產生重大不利影響，包括整個股票和信貸市場的不利條件、我們的槓桿水平、我們的未抵押資產基礎、貸款人施加的借貸限制、房地產投資信託基金的總體市場狀況、我們的經營業績、流動性和市場對我們的看法。我們業務戰略的成功將在很大程度上取決於我們獲得這些不同資本來源的能力。此外，我們會持續評估可能收購郵政物業，這在很大程度上取決於擁有和租賃郵政物業的市場以及美國郵政局簽訂新租約或續訂租約的條款等。
35
目錄
為了保持房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向股東進行分配，總額為房地產投資信託基金應納税所得額的90％，不考慮已支付的股息的扣除額，不包括資本收益。由於這一要求，我們不能像其他非房地產投資信託基金實體一樣依靠留存收益來滿足我們的業務需求。如果我們的運營中沒有足夠的資金來滿足我們的業務需求，我們將需要尋找其他方法來為這些需求提供資金。除其他外，此類替代方案可能包括剝離房產（無論銷售價格是否處於最佳狀態或以其他方式符合我們的長期戰略目標）、承擔債務或在公開或私人交易中發行股權證券，其條款的可用性和吸引力無法保證。
合併債務
截至2023年9月30日，我們的未償合併本金負債約為2.33億美元。下表列出了截至2023年9月30日的有關我們未償債務的信息（以千計）：
傑出
截至2023年9月30日的餘額
利息
截至 2023 年 9 月 30 日的費率
成熟度
日期
循環信貸額度(1)
$— 
SOFR+148 bps(2)
2026 年 1 月
2021 年定期貸款(1)
75,000 
SOFR+143 bps(2)
2027 年 1 月
2022 年定期貸款 (1)
125,000 
SOFR+143 bps(2)
2028 年 2 月
擔保借款：
願景銀行(3)
1,409 3.69 %2041 年 9 月
俄克拉荷馬第一銀行(4)
320 3.63 %2037 年 12 月
願景銀行 — 2018(5)
844 3.69 %2041 年 9 月
賣家融資(6)
194 6.00 %2025 年 1 月
AIG (7)
30,225 2.80 %2031 年 1 月
本金總額$232,992 
解釋性説明:
(1)參見上文 “—循環信貸額度和定期貸款“瞭解有關信貸額度的詳細信息。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們分別承擔了與循環信貸額度相關的7萬美元和20萬美元的未使用貸款費用。
(2)基於一個月的調整後期限SOFR，即SOFR加上0.10％的定期SOFR調整，但下限為0％（“調整後期限SOFR”）。在我們實現某些可持續發展目標後 2022，信貸額度的適用利潤率有所降低 截至2023年12月31日的年度中增長了0.02％，其中反映在上表所示的邊距中。

(3)在這筆貸款下，有五處房產作為抵押，Spodek先生還為該貸款未償還金額的50％提供了個人擔保。該貸款前五年的固定利率為3.69％，僅支付利息（截至2026年10月），此後每隔五年調整一次，本金和利息根據向聯邦儲備系統理事會提供的五年固定到期日為五年的美國國債每週平均收益率（“五年期國債利率”）進行調整，外加2.75％的利率，最低年利率為 2.75%。
(4)這筆貸款由四處房產的首次抵押貸款留置權和Spodek先生的個人付款擔保。該貸款前五年（截至2026年8月）的固定利率為3.625％，之後每年調整為《華爾街日報》最優惠利率的可變年利率，最低年利率為3.625％。
(5)這筆貸款由一處房產的首次抵押貸款留置權和Spodek先生的個人付款擔保。該貸款前五年的固定利率為3.69％，僅支付利息（截至2026年10月），之後每隔五年調整一次，本金和利息根據五年期國債利率支付，外加2.75％的利率，最低年利率為2.75％。
36
目錄
(6)在收購房產方面，我們獲得了由該物業擔保的40萬澳元的賣方融資，需要每年支付五次本金和10萬美元的利息，第一筆分期付款將於2021年1月2日到期，按截至2025年1月2日的年利率為6.0％。
(7)該貸款由位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的一處工業產權的第一筆抵押貸款留置權擔保。該貸款的固定利率為2.80％，前五年僅付利息，此後根據30年的攤還計劃固定支付本金和利息。
截至2023年9月30日的擔保借款
截至2023年9月30日，我們有大約3,300萬美元的未償擔保借款，所有這些貸款目前都是固定利率債務，加權平均年利率為2.89％。
分紅
為了保持房地產投資信託基金的資格，我們必須向股東支付至少等於房地產投資信託基金應納税收入的90％的股息，不考慮已支付的股息的扣除額，不包括淨資本收益。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們支付了0.2375美元的現金分紅， $0.713 分別為每股。 我們的董事會批准了，而且 on 2023年10月23日，我們宣佈了 第三季度普通股股息為每股0.2375美元，將按以下方式支付 2023年11月30日致截至登記在冊的股東 2023年11月1日。
通脹
由於我們的大多數租約都規定了固定的年度租金支付，而年度租金不會上漲，因此我們的租金收入是固定的，而我們的物業運營費用則會受到通貨膨脹率增長的影響。我們的大多數租約都規定租户償還房地產税，因此租户必須向我們償還房地產税。我們認為，如果通貨膨脹隨着時間的推移而增加支出，則租約續訂率的提高將大大抵消這種增長。
隨後的房地產收購
截至 2023 年 10 月 30 日和 d在此期間 s截至2023年9月30日，我們已經通過個人或投資組合交易收購了六處房產，總金額約為190萬美元，不包括交易成本。
關鍵會計估計
請參閲第 7 項下標題為 “重要會計估計” 的標題 我們的 10-K 表年度報告截至該年度 2022年12月31日以討論我們的關鍵會計估計。
最近通過的會計公告
有關我們採用新會計公告的討論，請參閲附註2。我們附註中的重要會計政策摘要 未經審計 本文第1項下包含的合併財務報表。
37
目錄
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而蒙受損失的風險。我們與金融工具相關的未來收益、現金流和公允價值取決於現行市場利率。我們的主要市場風險源於我們的債務，這些債務以固定利率和浮動利率計息。截至目前 2023年9月30日，我們的負債約為 2.330 億美元，大約包括 2 億美元浮動利率債務以及大約 3,300 萬美元固定利率債務。其中 2 億美元浮動利率債務， 7,500 萬美元與2021年定期貸款相關，截至2022年定期貸款相關的1.25億美元 2023年9月30日，這一切都是通過利率互換修復的。當通過利率互換將定期貸款保值為固定利率債務時，截至 2023 年 9 月 30 日，無 我們的債務中有浮動利率債務，因為整個循環信貸額度都沒有提取。

在出於聯邦所得税目的維持房地產投資信託基金的地位的前提下，我們通過使用利率互換（例如利率互換）在到期前的不同時期內固定全部或部分浮動利率債務的利率，來管理浮動利率債務的市場風險。 將來，我們可能會使用其他 利息上限協議等衍生工具實際上是在到期之前的不同時期內對全部或部分債務的利率設定上限。這反過來又降低了浮動利率債務造成的現金流波動的風險，並降低了利率上升的風險。在做出此類安排時，我們的目標是減少浮動利率敞口。但是，我們無法保證我們管理利率波動的努力將成功降低投資組合中這種波動的風險，我們也不打算出於投機目的訂立套期保值安排。
第 4 項。控制和程序
評估披露控制和程序
我們維持披露控制和程序（如《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條所定義，旨在確保在美國證券交易委員會規章制度規定的時限內處理、記錄、彙總和報告根據《交易法》在報告中要求披露的信息，並確保這些信息得到收集並傳達給管理層，包括我們的首席執行官（首席執行官）和首席財務官（首席財務官），如適當，以便及時就所需的披露做出決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制措施和程序，無論設計和運作多麼完善，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層在評估可能的控制措施和程序的成本效益關係時必須運用其判斷力。
截至本報告所涉期末，我們在管理層（包括我們的首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。綜上所述，截至本報告所涉期末，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序可有效確保我們在根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息 (i) 在美國證券交易委員會規則和表格規定的時限內處理、記錄、彙總和報告，(ii) 收集並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官官員兼首席財務官官員，視情況而定，以便及時就所需的披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
在我們最近一個財季中，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
38
目錄
第二部分。其他信息
第 1 項。法律訴訟
將來，我們可能會不時成為正常業務過程中出現的各種索賠和例行訴訟的當事方。我們的管理層認為，任何此類訴訟都不會對我們的財務狀況或運營產生重大影響。
第 1A 項。風險因素
與第1A項下標題為 “風險因素” 的部分中披露的風險因素相比，沒有重大變化 我們的 10-K 表年度報告截至2022年12月31日的財年。
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
沒有。
第 3 項。優先證券違約
沒有。
第 4 項。礦山安全披露
不適用。
第 5 項。其他信息
沒有。
39
目錄
第 6 項。展品
展覽展品描述
3.1
經修訂和重述的郵政房地產信託公司章程，自2023年8月4日起生效（參照郵政房地產信託公司於2023年8月8日提交的10-Q表季度報告的附錄3.1納入）.
10.1
2023年7月24日信貸協議第二修正案，由Postal Realty LP、Postal Realty Trust, Inc.、作為擔保人的某些子公司以及作為管理代理人的蒙特利爾銀行以及作為貸款人簽訂的幾家銀行和金融機構在2023年7月26日提交的8-K表最新報告附錄10.1中納入）.
31.1
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的第13a-14 (a) /15d-14 (a) 條對首席執行官進行認證。*
31.2
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的第13a-14 (a) /15d-14 (a) 條對首席財務官進行認證。*
32.1
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18條第1350條對首席執行官進行認證。*
32.2
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18條第1350條對首席財務官進行認證。*
101.INS實例文檔**
101.SCH架構文檔**
101.CAL計算鏈接庫文檔**
101.LAB標籤鏈接庫文檔**
101.PRE演示文稿鏈接庫文檔**
101.DEF定義鏈接庫文檔**
104封面交互式數據文件（格式為 Inline XBRL，包含在附錄 101 中）
* 與本報告一起提交的證物。
** 隨函以電子方式提交。本報告附錄101附有以下以XBRL（可擴展業務報告語言）格式化的文件：（i）合併資產負債表；（ii）合併運營和綜合收益表；（iii）合併權益變動表；（iv）合併現金流量表；（v）合併財務報表附註。
40
目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使下列簽署人代表其簽署本報告，並獲得正式授權。
郵政房地產信託公司
日期：2023 年 10 月 30 日來自：/s/ 安德魯·斯波德克
安德魯·斯波德克
首席執行官
（首席執行官）
日期：2023 年 10 月 30 日來自：/s/ 羅伯特 ·B· 克萊因
羅伯特·B·克萊因
首席財務官
（首席財務官）

41