10-Q
--12-31假的Q300008943150000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2021-12-310000894315SITC：倫諾克斯敦中心合資會員2022-01-012022-12-310000894315SITC：DDRM Properties 合資會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-09-300000894315SITC：Class 累積兑換優先股會員2022-12-310000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2022-09-300000894315US-GAAP：在PlaceMarket調整成員中收購的租約2022-12-310000894315SITC：收購成員US-GAAP：後續活動成員2023-10-310000894315SITC：德克薩斯州休斯敦會員SITC：marketplace at 249 會員2023-09-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-01-012022-06-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-01-012023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2022-06-300000894315SITC：Barrett CornersMemberSITC：AtlantageOrgia 會員2023-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2022-09-300000894315SITC：Briarcroft Center 成員SITC：德克薩斯州休斯敦會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2023-09-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-09-300000894315SITC：德克薩斯州奧斯汀分會會員SITC：OaksaTslaughterMember2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：無擔保債務成員美國公認會計準則：基準利率成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2021-12-310000894315SITC：購物中心收購會員2023-09-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-01-012023-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2022-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2022-12-310000894315US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2022-12-310000894315SITC：業績限制庫存單位會員2023-01-012023-03-310000894315US-GAAP：客户關係成員2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：開發費租賃委員會和其他從非合併合資企業成員那裏獲得的收入2022-07-012022-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-07-012023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-12-310000894315US-GAAP：額外實收資本會員2023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-06-300000894315SITC：購物中心收購會員SITC：BelowMarketLease 會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2023-07-012023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：資產和財產管理費會員2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2023-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2023-06-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-01-012023-09-300000894315SITC：Class 累積兑換優先股會員2023-09-300000894315SITC：Briarcroft Center 成員SITC：德克薩斯州休斯敦會員2023-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2023-06-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2022-12-310000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2021-12-310000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2022-01-012022-06-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-09-3000008943152022-01-012022-09-3000008943152023-01-012023-06-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2021-12-310000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：開發費租賃委員會和其他從非合併合資企業成員那裏獲得的收入2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2023-01-012023-06-3000008943152022-06-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2021-12-310000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-12-3100008943152023-05-012023-05-310000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：開發費租賃委員會和其他從非合併合資企業成員那裏獲得的收入2023-07-012023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2022-12-310000894315US-GAAP：利率互換成員2023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2023-07-012023-09-3000008943152022-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-09-300000894315SITC：SAU 合資成員2022-01-012022-12-310000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：循環信貸機制成員SITC：摩根大通銀行Namember美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-01-012022-06-300000894315US-GAAP：關聯黨成員SITC：未合併的合資企業成員2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員SRT: 最大成員SITC：摩根大通銀行Namember美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-09-300000894315SITC：Class 累積兑換優先股會員2022-01-012022-12-310000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-01-012022-09-300000894315US-GAAP：後續活動成員2023-10-302023-10-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2022-01-012022-06-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2021-12-310000894315US-GAAP：關聯黨成員2022-12-3100008943152023-09-300000894315SITC：德克薩斯州奧斯汀分會會員SITC：OaksaTslaughterMember2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-12-310000894315US-GAAP：非控股權益成員2022-07-012022-09-300000894315SITC：馬裏蘭州巴爾的摩會員SITC：Foxtail中心成員2023-09-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2022-12-310000894315US-GAAP：額外實收資本會員2022-12-310000894315SITC：租賃發放成本會員2022-12-310000894315美國公認會計準則：優先股成員2022-06-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2022-06-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-09-300000894315SITC: TowneCrossing 會員SITC：弗吉尼亞州里士滿會員2023-09-300000894315US-GAAP：在PlaceMarket調整成員中收購的租約2023-09-3000008943152022-01-012022-06-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-12-310000894315US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-01-012023-09-300000894315SITC：購物中心收購會員US-GAAP：在PlaceMarket調整成員中收購的租約2023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2023-06-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2023-01-012023-06-3000008943152023-06-300000894315SITC：AlphasodaCenter 會員SITC：AtlantageOrgia 會員2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：資產和財產管理費會員2023-07-012023-09-300000894315美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2022-12-3100008943152022-07-012022-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：開發費租賃委員會和其他從非合併合資企業成員那裏獲得的收入2022-01-012022-09-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員2023-09-300000894315SITC：AlphasodaCenter 會員SITC：AtlantageOrgia 會員2023-01-012023-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2022-01-012022-06-300000894315US-GAAP：後續活動成員SITC: 處置成員2023-10-012023-10-310000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-09-300000894315SITC：馬裏蘭州巴爾的摩會員SITC：Foxtail中心成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2022-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：資產和財產管理費會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2023-06-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-07-012022-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-09-300000894315US-GAAP：關聯黨成員2023-09-300000894315SITC: TowneCrossing 會員SITC：弗吉尼亞州里士滿會員2023-01-012023-09-3000008943152023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2022-01-012022-06-3000008943152022-12-310000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-01-012022-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-07-012022-09-3000008943152023-01-012023-09-300000894315SITC：Barrett CornersMemberSITC：AtlantageOrgia 會員2023-01-012023-09-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2022-09-300000894315US-GAAP：公允價值輸入二級會員2022-12-310000894315SITC：parkerKeystone MemberSITC：丹佛科羅拉多會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2022-12-310000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2022-07-012022-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2022-12-310000894315美國通用會計準則：普通股成員2023-06-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2022-01-012022-06-300000894315SITC：Class 累積兑換優先股會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2022-09-3000008943152022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：非控股權益成員2022-06-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2021-12-310000894315US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-09-300000894315SITC：未合併的合資企業成員2022-07-012022-09-300000894315SITC：DDRM Properties 合資會員2022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：關聯黨成員SITC：未合併的合資企業成員2022-12-310000894315SITC：購物中心收購會員US-GAAP：在PlaceMarket調整成員中收購的租約2023-01-012023-09-300000894315美國公認會計準則：優先股成員2021-12-310000894315US-GAAP：後續活動成員2023-10-310000894315US-GAAP：客户關係成員2022-12-310000894315SITC：SixpointThreeSevinefivepertage classAcumpulative redeemable 優先股會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2023-09-3000008943152023-10-270000894315SITC：未合併的合資企業成員2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-06-300000894315US-GAAP：利率互換成員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2022-06-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-01-012023-03-310000894315SITC：未合併的合資企業成員SITC：資產和財產管理費會員2022-01-012022-09-300000894315SITC：德克薩斯州休斯敦會員SITC：marketplace at 249 會員2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2023-06-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-06-300000894315US-GAAP：美國國債普通股會員2023-01-012023-06-300000894315美國通用會計準則：普通股成員2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-06-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：非控股權益成員2023-06-3000008943152023-01-012023-03-310000894315美國公認會計準則：高於市場租賃的成員2023-09-300000894315US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-01-012023-06-3000008943152021-12-310000894315US-GAAP：公允價值輸入三級會員2022-12-310000894315SITC：租賃發放成本會員2023-09-300000894315US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2023-09-300000894315US-GAAP：額外實收資本會員2022-06-300000894315US-GAAP：循環信貸機制成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-03-310000894315US-GAAP：非控股權益成員2022-01-012022-06-300000894315SITC：丹佛科羅拉多會員SITC：parkerKeystone Member2023-09-300000894315US-GAAP：公允價值輸入三級會員2023-09-30國際貿易標準分類：財產SITC：便利中心xbrli: purexbrli: 股票iso421:USDxbrli: 股票SITC：購物中心iso421:USD

 

美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單 10-Q

 

☒ 根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告

在截至的季度期間 9月30日 2023

或者

☐ 根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告

在過渡期內 到

委員會檔案編號 1-11690

網站中心公司

（註冊人的確切姓名如其章程所示）

俄亥俄

34-1723097

（公司或組織的州或其他司法管轄區）

（美國國税局僱主識別號）

 

3300 企業公園大道

比奇伍德, 哦

44122

（主要行政辦公室地址）

（郵政編碼）

註冊人的電話號碼，包括區號： (216) 755-5500

根據該法第12（b）條註冊的證券：

每個班級的標題

 

交易

符號

 

註冊的每個交易所的名稱

普通股，面值 $0.10每股

 

SITC

 

紐約證券交易所

 

 

 

 

 

存托股，每股佔A類存托股份6.375％股份的1/20 累計可贖回優先股沒有面值

 

SITC PRA

 

紐約證券交易所

用勾號指明註冊人是否：（1）在過去的12個月中（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去的90天內是否受到此類申報要求的約束。 是的 ☒沒有 ☐

用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。 是的 ☒沒有 ☐

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

大型加速過濾器

☒

加速過濾器

☐

 

 

 

 

非加速過濾器

☐

規模較小的申報公司

☐

 

 

 

 

新興成長型公司

 

☐

 

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ☐

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的 ☐沒有 ☒

截至2023年10月27日，註冊人有 209,317,553普通股，每股面值0.10美元，已發行。

 

 

 

網站中心公司

10-Q 表季度報告

截至2023年9月30日的季度

 

目錄

 

第一部分財務信息

第 1 項。

財務報表-未經審計

 

 

截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表

3

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月的合併運營報表

4

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併運營報表

5

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的綜合收益合併報表

6

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併權益表

7

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月合併現金流量表

8

 

簡明合併財務報表附註

9

第 2 項。

管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

16

第 3 項。

關於市場風險的定量和定性披露

34

第 4 項。

控制和程序

35

第二部分。其他信息

第 1 項。

法律訴訟

36

第 1A 項。

風險因素

36

第 2 項。

未註冊的股權證券銷售、所得款項的使用和發行人購買股權證券

37

第 3 項。

優先證券違約

37

第 4 項。

礦山安全披露

37

第 5 項。

其他信息

37

第 6 項。

展品

38

簽名

39

 

 

2

 

網站中心公司

合併 B資產負債表

（未經審計；以千計，股份金額除外）

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

資產

 

 

 

 

 

土地

$

1,082,330

 

 

$

1,066,852

 

建築物

 

3,717,850

 

 

 

3,733,805

 

固定裝置和租户改進

 

597,874

 

 

 

576,036

 

 

 

5,398,054

 

 

 

5,376,693

 

減去：累計折舊

 

(1,730,179

)

 

 

(1,652,899

)

 

 

3,667,875

 

 

 

3,723,794

 

在建工程和土地

 

62,809

 

 

 

56,466

 

房地產資產總額，淨額

 

3,730,684

 

 

 

3,780,260

 

合資企業的投資和預付款，淨額

 

40,830

 

 

 

44,608

 

現金和現金等價物

 

26,560

 

 

 

20,254

 

限制性現金

 

36,701

 

 

 

960

 

應收賬款

 

65,192

 

 

 

63,926

 

其他資產，淨額

 

125,155

 

 

 

135,009

 

 

$

4,025,122

 

 

$

4,045,017

 

負債和權益

 

 

 

 

 

無抵押債務：

 

 

 

 

 

優先票據，淨額

$

1,368,282

 

 

$

1,453,923

 

定期貸款，淨額

 

198,772

 

 

 

198,521

 

循環信貸額度

 

135,000

 

 

 

—

 

 

 

1,702,054

 

 

 

1,652,444

 

抵押貸款負債，淨額

 

38,100

 

 

 

54,577

 

負債總額

 

1,740,154

 

 

 

1,707,021

 

應付賬款和其他負債

 

208,151

 

 

 

214,985

 

應付股息

 

30,100

 

 

 

30,389

 

負債總額

 

1,978,405

 

 

 

1,952,395

 

承付款和意外開支

 

 

 

 

 

SITE 中心股權

 

 

 

 

 

A 級—6.375累計可贖回優先股百分比， 沒有面值，$500清算價值；
   750,000授權股份； 350,000截至2023年9月30日已發行和流通的股票以及
2022年12月31日

 

175,000

 

 

 

175,000

 

普通股，面值，美元0.10陳述價值； 300,000,000授權股份； 214,373,180和
   214,371,498分別於2023年9月30日和2022年12月31日發行的股票

 

21,437

 

 

 

21,437

 

額外的實收資本

 

5,972,902

 

 

 

5,974,216

 

超過淨收益的累計分配

 

(4,067,355

)

 

 

(4,046,370

)

遞延補償義務

 

5,053

 

 

 

5,025

 

累計其他綜合收益

 

12,055

 

 

 

9,038

 

減去：按成本計算的國庫普通股： 5,341,958和 3,787,279截至2023年9月30日的股票以及
分別為2022年12月31日

 

(72,375

)

 

 

(51,518

)

SITE 中心股東權益總額

 

2,046,717

 

 

 

2,086,828

 

非控股權益

 

—

 

 

 

5,794

 

權益總額

 

2,046,717

 

 

 

2,092,622

 

 

$

4,025,122

 

 

$

4,045,017

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

 

 

 

3

 

 

網站中心公司

合併數據操作要點

（未經審計；以千計，每股金額除外）

 

 

三個月

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

運營收入：

 

 

 

 

 

租金收入

$

142,498

 

 

$

135,123

 

費用和其他收入

 

2,261

 

 

 

3,720

 

 

144,759

 

 

 

138,843

 

租賃運營費用：

 

 

 

 

 

操作和維護

 

20,986

 

 

 

22,314

 

房地產税

 

20,543

 

 

 

20,423

 

一般和行政

 

11,259

 

 

 

10,799

 

折舊和攤銷

 

52,821

 

 

 

51,179

 

 

105,609

 

 

 

104,715

 

其他收入（支出）：

 

 

 

 

 

利息支出

 

(21,147

)

 

 

(20,139

)

其他收入（支出），淨額

 

(690

)

 

 

(501

)

 

(21,837

)

 

 

(20,640

)

權益法、投資和其他項目收益前的收益

 

17,313

 

 

 

13,488

 

合資企業淨收入中的權益

 

518

 

 

 

25,918

 

出售收益和權益控制權變更

 

—

 

 

 

228

 

處置房地產的收益，淨額

 

31,047

 

 

 

26,837

 

税前收入

 

48,878

 

 

 

66,471

 

應納税房地產投資信託基金子公司的税收支出以及州特許經營税和所得税

 

(236

)

 

 

(258

)

淨收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

—

 

 

 

(18

)

歸屬於SITE Centers的淨收入

$

48,642

 

 

$

66,195

 

優先股息

 

(2,789

)

 

 

(2,789

)

歸屬於普通股股東的淨收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

 

 

 

 

每股數據：

 

 

 

 

 

基本

$

0.22

 

 

$

0.30

 

稀釋

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

4

 

網站中心公司

合併狀態運營情況

（未經審計；以千計，每股金額除外）

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

運營收入：

 

 

 

 

 

租金收入

$

414,324

 

 

$

401,210

 

費用和其他收入

 

7,285

 

 

 

12,635

 

 

 

421,609

 

 

 

413,845

 

租賃運營費用：

 

 

 

 

 

操作和維護

 

66,628

 

 

 

66,528

 

房地產税

 

60,875

 

 

 

61,230

 

減值費用

 

—

 

 

 

2,536

 

一般和行政

 

35,935

 

 

 

34,403

 

折舊和攤銷

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

328,973

 

 

 

317,261

 

其他收入（支出）：

 

 

 

 

 

利息支出

 

(61,991

)

 

 

(57,306

)

其他收入（支出），淨額

 

(2,011

)

 

 

(2,152

)

 

 

(64,002

)

 

 

(59,458

)

權益法、投資和其他項目收益前的收益

 

28,634

 

 

 

37,126

 

合資企業淨收入中的權益

 

6,495

 

 

 

27,468

 

出售收益和權益控制權變更

 

3,749

 

 

 

45,554

 

處置房地產的收益，淨額

 

31,230

 

 

 

31,292

 

税前收入

 

70,108

 

 

 

141,440

 

應納税房地產投資信託基金子公司的税收支出以及州特許經營税和所得税

 

(811

)

 

 

(863

)

淨收入

$

69,297

 

 

$

140,577

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

(18

)

 

 

(55

)

歸屬於SITE Centers的淨收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

優先股息

 

(8,367

)

 

 

(8,367

)

歸屬於普通股股東的淨收益

$

60,912

 

 

$

132,155

 

 

 

 

 

 

 

每股數據：

 

 

 

 

 

基本

$

0.29

 

 

$

0.62

 

稀釋

$

0.29

 

 

$

0.62

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

5

 

網站中心公司

的合併報表 綜合收入

（未經審計；以千計）

 

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

淨收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

 

$

69,297

 

 

$

140,577

 

其他綜合收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

現金流套期保值的變化，扣除重新歸類為收益的金額

 

1,930

 

 

 

9,782

 

 

 

3,017

 

 

 

9,782

 

其他綜合收入總額

 

1,930

 

 

 

9,782

 

 

 

3,017

 

 

 

9,782

 

綜合收入

$

50,572

 

 

$

75,995

 

 

$

72,314

 

 

$

150,359

 

歸屬於非控股權益的綜合收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

 

 

(55

)

歸屬於SITE中心的綜合收益總額

$

50,572

 

 

$

75,977

 

 

$

72,296

 

 

$

150,304

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

 

6

 

網站中心公司

合併權益表

（未經審計；以千計）

 

 

SITE 中心股權

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

優先股

 

 

常見
股份

 

 

額外
付費
資本

 

 

累計分配
超過了
淨收入

 

 

已推遲
補償
義務

 

 

累計其他綜合收益

 

 

財政部
庫存在
成本

 

 

非-
控制
興趣愛好

 

 

總計

 

餘額，2022 年 12 月 31 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,974,216

 

 

$

(4,046,370

)

 

$

5,025

 

 

$

9,038

 

 

$

(51,518

)

 

$

5,794

 

 

$

2,092,622

 

普通股的發行
與股票計劃有關

 

—

 

 

 

—

 

 

 

13

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

13

 

回購普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(26,611

)

 

 

—

 

 

 

(26,611

)

股票薪酬，淨額

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(6,370

)

 

 

—

 

 

 

(84

)

 

 

—

 

 

 

5,303

 

 

 

—

 

 

 

(1,151

)

回購 OP 單位

 

—

 

 

 

—

 

 

 

4,059

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,794

)

 

 

(1,735

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

申報的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(54,586

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(54,586

)

已申報股息的優先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

綜合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

20,637

 

 

 

—

 

 

 

1,087

 

 

 

—

 

 

 

18

 

 

 

21,742

 

餘額，2023 年 6 月 30 日

 

175,000

 

 

 

21,437

 

 

 

5,971,918

 

 

 

(4,085,897

)

 

 

4,941

 

 

 

10,125

 

 

 

(72,826

)

 

 

-

 

 

 

2,024,698

 

普通股的發行
與股票計劃有關

 

—

 

 

 

—

 

 

 

7

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

7

 

股票薪酬，淨額

 

—

 

 

 

—

 

 

 

977

 

 

 

—

 

 

 

112

 

 

 

—

 

 

 

451

 

 

 

—

 

 

 

1,540

 

申報的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,311

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,311

)

已申報股息的優先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

綜合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

48,642

 

 

 

—

 

 

 

1,930

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

50,572

 

餘額，2023 年 9 月 30 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,972,902

 

 

$

(4,067,355

)

 

$

5,053

 

 

$

12,055

 

 

$

(72,375

)

 

$

—

 

 

$

2,046,717

 

 

 

SITE 中心股權

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

優先股

 

 

常見
股份

 

 

額外
付費
資本

 

 

累計分配
超過了
淨收入

 

 

遞延補償義務

 

 

累計其他綜合（虧損）收益

 

 

財政部
庫存在
成本

 

 

非-
控制
興趣愛好

 

 

總計

 

餘額，2021 年 12 月 31 日

$

175,000

 

 

$

21,129

 

 

$

5,934,166

 

 

$

(4,092,783

)

 

$

4,695

 

 

$

—

 

 

$

(5,349

)

 

$

5,794

 

 

$

2,042,652

 

普通股的發行
與股票計劃有關

 

—

 

 

 

65

 

 

 

6

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

71

 

發行普通股
現金髮行

 

—

 

 

 

243

 

 

 

36,614

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

36,857

 

股票薪酬，淨額

 

—

 

 

 

—

 

 

 

2,649

 

 

 

—

 

 

 

8

 

 

 

—

 

 

 

(4,498

)

 

 

—

 

 

 

(1,841

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(37

)

 

 

(37

)

申報的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(55,810

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(55,810

)

已申報股息的優先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

綜合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

74,327

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

37

 

 

 

74,364

 

餘額，2022 年 6 月 30 日

 

175,000

 

 

 

21,437

 

 

 

5,973,435

 

 

 

(4,079,844

)

 

 

4,703

 

 

 

—

 

 

 

(9,847

)

 

 

5,794

 

 

 

2,090,678

 

普通股的發行
與股票計劃有關

 

—

 

 

 

—

 

 

 

6

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

6

 

的費用
現金髮行

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(126

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(126

)

股票薪酬，淨額

 

—

 

 

 

—

 

 

 

686

 

 

 

—

 

 

 

162

 

 

 

—

 

 

 

581

 

 

 

—

 

 

 

1,429

 

回購普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(20,000

)

 

 

—

 

 

 

(20,000

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

申報的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,740

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,740

)

已申報股息的優先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

綜合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

66,195

 

 

 

—

 

 

 

9,782

 

 

 

—

 

 

 

18

 

 

 

75,995

 

餘額，2022 年 9 月 30 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,974,001

 

 

$

(4,044,178

)

 

$

4,865

 

 

$

9,782

 

 

$

(29,266

)

 

$

5,794

 

 

$

2,117,435

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

7

 

網站中心公司

合併現金流量表

（未經審計；以千計）

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

經營活動產生的現金流：

 

 

 

 

 

淨收入

$

69,297

 

 

$

140,577

 

為使淨收益與經營活動提供的淨現金流保持一致而進行的調整：

 

 

 

 

 

折舊和攤銷

 

165,535

 

 

 

152,564

 

基於股票的薪酬

 

5,530

 

 

 

5,430

 

債務發行成本的攤銷和註銷以及債務調整的公允市場價值

 

3,217

 

 

 

3,929

 

合資企業淨收入中的權益

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

合資企業的運營現金分配

 

258

 

 

 

1,111

 

出售收益和權益控制權變更

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

處置房地產的收益，淨額

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

減值費用

 

—

 

 

 

2,536

 

因地租終止而對建築物進行假設

 

—

 

 

 

(2,900

)

應收賬款淨變動

 

(1,180

)

 

 

95

 

應付賬款和應計費用的淨變動

 

7,323

 

 

 

8,025

 

其他運營資產和負債的淨變動

 

(16,457

)

 

 

(1,567

)

調整總額

 

122,752

 

 

 

64,909

 

經營活動提供的淨現金流

 

192,049

 

 

 

205,486

 

來自投資活動的現金流：

 

 

 

 

 

購置的房地產，扣除負債和假設的現金

 

(102,095

)

 

 

(329,570

)

開發房地產並改善經營性房地產

 

(80,782

)

 

 

(87,902

)

出售合資權益的收益

 

3,405

 

 

 

39,250

 

處置不動產所得收益

 

112,292

 

 

 

55,866

 

對合資企業的股權出資

 

(118

)

 

 

(143

)

償還合資企業預付款，淨額

 

318

 

 

 

—

 

來自未合併合資企業的分配

 

9,468

 

 

 

39,656

 

用於投資活動的淨現金流

 

(57,512

)

 

 

(282,843

)

來自融資活動的現金流：

 

 

 

 

 

循環信貸額度的收益，淨額

 

135,000

 

 

 

80,000

 

無抵押定期貸款的收益

 

—

 

 

 

100,000

 

支付債務發行成本

 

—

 

 

 

(7,598

)

償還優先票據

 

(87,209

)

 

 

—

 

償還抵押債務

 

(16,224

)

 

 

(35,577

)

發行普通股的收益，扣除發行費用

 

—

 

 

 

36,731

 

回購普通股以及股權獎勵計劃和股息再投資計劃

 

(5,224

)

 

 

(5,873

)

回購普通股

 

(26,611

)

 

 

(20,000

)

回購運營合作伙伴單位

 

(1,735

)

 

 

—

 

向可兑換的運營合作伙伴單位的分配

 

(37

)

 

 

(53

)

已支付的股息

 

(90,450

)

 

 

(89,523

)

融資活動提供的淨現金流（用於）

 

(92,490

)

 

 

58,107

 

 

 

 

 

 

 

現金、現金等價物和限制性現金的淨增加（減少）

 

42,047

 

 

 

(19,250

)

現金、現金等價物和限制性現金，期初

 

21,214

 

 

 

43,252

 

現金、現金等價物和限制性現金，期末

$

63,261

 

 

$

24,002

 

 

所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。

8

 

簡明合併附註評級財務報表

1.
業務和財務報表列報的性質

業務性質

SITE Centers Corp. 及其相關的合併房地產子公司（統稱為 “公司” 或 “SITE Centers”）和未合併的合資企業主要從事擁有、租賃、收購、再開發、開發和管理購物中心的業務。除非另有規定，否則此處提及的公司或SITE中心包括SITE Centers Corp. 及其全資子公司。該公司的租户基礎包括全國和地區零售連鎖店和本地租户。因此，該公司的信用風險主要集中在零售業。

在編制財務報表時使用估算值

根據公認會計原則（“GAAP”）編制財務報表要求管理層做出估算和假設，這些估計和假設會影響該年度報告的資產和負債金額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計值不同。

未經審計的中期財務報表

這些財務報表由公司根據公認會計原則中期財務信息以及美國證券交易委員會的適用規章制度編制。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。但是，管理層認為，中期財務報表包括公允列報各期結果所必需的所有調整，僅包括正常的經常性調整。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的經營業績不一定代表全年預期的業績。這些簡明的合併財務報表應與公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的公司經審計的財務報表及其附註一起閲讀.

整合原則

合併財務報表包括公司以及公司擁有控股權或被確定為可變權益實體主要受益人的所有實體的業績。在合併中，所有重要的公司間餘額和交易均已清除。對公司有能力施加重大影響但沒有財務或運營控制權的房地產合資企業的投資採用權益會計法進行核算。因此，公司在這些合資企業的收益（或虧損）中所佔份額包含在合併淨收益（虧損）中。

現金流量表和非現金投資和融資信息的補充披露

非現金投資和融資活動彙總如下（單位：百萬）：

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

合併先前未合併的合資企業的淨資產

$

—

 

 

$

42.8

 

從一家未合併的合資企業獲得的淨資產

—

 

 

 

8.5

 

已申報股息，但未支付股息

 

30.1

 

 

 

30.5

 

與在建工程有關的應付賬款

 

12.0

 

 

 

12.6

 

回購 OP 單位

 

4.1

 

 

—

 

因地租終止而對建築物進行假設

 

—

 

 

 

2.9

 

費用和其他收入

合併運營報表上的費用和其他收入包括與客户簽訂合同的收入，這些收入主要來自公司未合併的合資企業（注2）。

9

 

2.
對合資企業的投資和預付款

在 2023年9月30日和2022年12月31日，公司在多家未合併的合資企業中擁有所有權，這些合資企業投資於 13和 18分別為購物中心物業。公司未合併合資企業投資的簡要合併財務信息如下（以千計）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

簡明合併資產負債表

 

 

 

 

 

土地

$

180,588

 

 

$

212,326

 

建築物

 

556,898

 

 

 

643,334

 

固定裝置和租户改進

 

55,500

 

 

 

70,636

 

 

 

792,986

 

 

 

926,296

 

減去：累計折舊

 

(181,799

)

 

 

(220,642

)

 

 

611,187

 

 

 

705,654

 

在建工程和土地

 

1,012

 

 

 

1,965

 

房地產，淨額

 

612,199

 

 

 

707,619

 

現金和限制性現金

 

51,363

 

 

 

44,809

 

應收賬款，淨額

 

9,054

 

 

 

11,671

 

其他資產，淨額

 

29,051

 

 

 

36,272

 

 

$

701,667

 

 

$

800,371

 

 

 

 

 

 

 

抵押債務

$

466,631

 

 

$

535,093

 

應付給公司的票據和應計利息

 

2,759

 

 

 

2,972

 

其他負債

 

38,469

 

 

 

41,588

 

 

 

507,859

 

 

 

579,653

 

累計權益

 

193,808

 

 

 

220,718

 

 

$

701,667

 

 

$

800,371

 

 

 

 

 

 

 

公司在累計權益中所佔份額

$

37,442

 

 

$

42,644

 

基礎差異

 

762

 

 

 

(707

)

遞延開發費，扣除與公司利息相關的部分

 

(133

)

 

 

(301

)

應付給公司的金額

 

2,759

 

 

 

2,972

 

合資企業的投資和預付款，淨額

$

40,830

 

 

$

44,608

 

 

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

簡明合併運營報表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

運營收入

$

21,682

 

 

$

25,855

 

 

$

70,442

 

 

$

105,666

 

運營費用：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

運營費用

 

5,552

 

 

 

6,975

 

 

 

18,234

 

 

 

28,991

 

減值費用

 

—

 

 

 

9,010

 

 

 

—

 

 

 

17,550

 

折舊和攤銷

 

7,806

 

 

 

9,450

 

 

 

25,149

 

 

 

37,123

 

利息支出

 

5,668

 

 

 

8,241

 

 

 

19,016

 

 

 

26,560

 

其他費用，淨額

 

2,084

 

 

 

6,120

 

 

 

7,022

 

 

 

11,114

 

 

 

21,110

 

 

 

39,796

 

 

 

69,421

 

 

 

121,338

 

處置不動產收益前的收入（虧損）

 

572

 

 

 

(13,941

)

 

 

1,021

 

 

 

(15,672

)

處置房地產的收益，淨額

 

973

 

 

 

119,813

 

 

 

21,151

 

 

 

121,505

 

歸屬於未合併合資企業的淨收入

$

1,545

 

 

$

105,872

 

 

$

22,172

 

 

$

105,833

 

公司在合資企業淨收入中的權益份額

$

491

 

 

$

21,276

 

 

$

4,677

 

 

$

21,898

 

基差調整(A)

 

27

 

 

 

4,642

 

 

 

1,818

 

 

 

5,570

 

合資企業淨收入中的權益

$

518

 

 

$

25,918

 

 

$

6,495

 

 

$

27,468

 
(A)
如上所述，公司在淨收益中所佔份額與公司合併運營報表中包含的金額之間的差異歸因於基差的攤銷、遞延收益的確認以及因基差而確認的某些資產的出售收益（虧損）的差異。

10

 

公司與公司所有未合併合資企業相關的收入如下（以百萬計）：

 

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

合同收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

資產和物業管理費

$

1.4

 

 

$

1.7

 

 

$

4.4

 

 

$

6.2

 

租賃佣金和開發費

 

0.1

 

 

 

0.6

 

 

 

0.4

 

 

 

1.6

 

 

 

1.5

 

 

 

2.3

 

 

 

4.8

 

 

 

7.8

 

其他

 

0.1

 

 

 

0.2

 

 

 

0.4

 

 

 

0.8

 

 

$

1.6

 

 

$

2.5

 

 

$

5.2

 

 

$

8.6

 

購物中心的佈局

在截至2023年9月30日的九個月中，DDRM 合資企業出售 五購物中心的總銷售價格為 $112.2百萬 ($)22.4百萬美元（按公司的份額計算）。所得款項用於償還合資企業的抵押貸款債務、合資企業的一般公司用途以及向合夥人分配。

合資企業權益的處置

2021年，該公司的一家未合併合資企業出售了其唯一資產，即一塊未開發的土地。該交易的或有收益取決於納税申報表的最終完成和合夥企業的解散。2023年第一季度，突發事件得到解決，公司記錄的出售權益收益為美元3.7百萬。

2022年，公司收購了其合資夥伴的 80% 的利息 一資產歸DDRM Properties合資企業（佛羅裏達州卡塞爾伯裏市卡塞爾伯裏）所有，並加強了之前的資產 20由於控制權變更而產生的利息百分比，已將其出售 20將SAU合資企業的百分比權益出售給其合作伙伴猶他州，並將其出售 50其合作伙伴對倫諾克斯鎮中心的百分比權益.在截至2022年12月31日的年度中，這些交易的銷售收益和權益控制權變更合計為美元45.5百萬。

3.
收購

在 截至2023年9月30日的九個月，公司收購了以下便利中心（以百萬計）：

資產

 

地點

 

日期
已收購

 

購買
價格

 

帕克·基斯通

 

科羅拉多州丹佛

 

2023 年 1 月

 

$

11.0

 

狐尾中心

 

馬裏蘭州巴爾的摩

 

2023 年 1 月

 

 

15.1

 

巴雷特角落

 

喬治亞州亞特蘭

 

2023 年 4 月

 

 

15.6

 

阿爾法蘇打水中心

 

喬治亞州亞特蘭

 

2023 年 5 月

 

 

9.4

 

布里亞克羅夫特中心

 

得克薩斯州休斯頓

 

2023 年 5 月

 

 

23.5

 

Towne Crossing

 

弗吉尼亞州里士滿

 

2023 年 7 月

 

 

4.2

 

Slaughter

 

德克薩斯州奧斯汀

 

2023 年 8 月

 

 

14.1

 

249 點的商城

 

得克薩斯州休斯頓

 

2023 年 9 月

 

 

9.8

 

上述收購的公允價值分配如下（以千計）：

 

 

 

 

加權平均值
攤銷期
（以年為單位）

土地

$

35,608

 

 

不適用

建築物

 

58,388

 

 

(A)

租户改進

 

2,502

 

 

(A)

就地租賃（包括租賃發放成本和租賃的公允市場價值）

 

10,425

 

 

7.1

 

 

106,923

 

 

 

減去：低於市場的租賃

 

(4,181

)

 

14.6

減去：假設的其他負債

 

(647

)

 

不適用

收購的淨資產

$

102,095

 

 

 

 

(A)
根據公司的政策進行了折舊。

11

 

這些資產的總對價以現金支付。公司截至2023年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表中包括美元1.6百萬和美元3.42023年收購的房產從收購之日起至2023年9月30日的總收入分別為百萬美元.

4.
其他資產和無形資產，淨額

其他資產和無形資產包括以下內容（以千計）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

無形資產，淨額：

 

 

 

 

 

就地租賃

$

52,940

 

 

$

61,918

 

高於市場的租約

 

5,061

 

 

 

6,206

 

租賃發放成本

 

8,103

 

 

 

8,093

 

租户關係

 

8,358

 

 

 

11,531

 

無形資產總額(A)

 

74,462

 

 

 

87,748

 

經營租賃 ROU 資產

 

17,665

 

 

 

18,197

 

其他資產：

 

 

 

 

 

預付費用

 

10,839

 

 

 

6,721

 

應收掉期款

 

11,520

 

 

 

8,138

 

其他資產

 

2,118

 

 

 

3,491

 

存款

 

2,676

 

 

 

3,188

 

遞延費用，淨額

 

5,875

 

 

 

7,526

 

其他資產總額，淨額

$

125,155

 

 

$

135,009

 

 

 

 

 

 

 

低於市場的租賃，淨額（其他負債）(B)

$

48,833

 

 

$

59,825

 
(A)
該公司記錄的與其無形資產相關的攤銷費用為美元，不包括高於市場和低於市場的租賃5.5百萬和美元7.1截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月分別為百萬美元，以及美元17.7百萬和美元20.7在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，分別為百萬美元。
(B)
由於租户租賃提前終止，註銷了未攤銷的低於市場價格的租賃無形資產 的 $8.6在截至2023年9月30日的九個月中，為百萬美元。
5.
循環信貸額度

截至2023年9月30日，該公司的循環信貸額度（定義見下文）的未償借款為美元135.0百萬，加權平均利率為 6.0%。2023 年 3 月，該公司簽訂了 5.0適用於不超過美元的借款的浮動利率（有擔保隔夜融資利率或 “SOFR”）部分的利率上限百分比100循環信貸額度下的百萬美元，其中 $75.0截至2023年9月30日，百萬被指定為有效對衝。利率上限將於 2024 年 4 月.

 

公司與金融機構銀團維持循環信貸額度，由北卡羅來納州摩根大通銀行作為管理代理機構（“循環信貸額度”）。循環信貸額度可提供高達美元的借款950如果滿足某些借款條件，則為百萬美元，並且具有手風琴功能，可將可用性擴展到美元1.45億美元，前提是新的貸款人同意貸款的現有條款，或者現有貸款人提高承諾水平並遵守其他慣例先決條件。循環信貸額度 到期日是 2026 年 6 月前提是有兩個六個月的期權，可以將到期日延長至 2027 年 6 月應公司的要求（以滿足某些條件為前提）.

公司的借款根據循環信貸額度，gs根據公司選擇按浮動利率承擔利率，基於（i）SOFR利率加上a 10 個基點點差調整加上適用的保證金 (0.85% at 2023年9月30日) 或 (ii) 替代基準利率加上適用的利潤 (0% at 2023年9月30日）。循環信貸額度還規定了年度信貸費，即 20整個設施的基點位於 2023年9月30日。適用的利潤率和融資費因公司對穆迪投資者服務公司、標普全球的長期優先無抵押債務評級而異 評級和惠譽投資者服務有限公司（或其各自的繼任者）。循環信貸額度還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，如果公司實現某些可持續發展績效目標，則可以將適用的利率利率調整一兩個基點。公司必須遵守循環信貸額度下與未償債務總額、有擔保債務、未抵押房地產資產價值和固定費用承保範圍有關的某些契約。 該公司遵守了這些財務契約 2023年9月30日.

12

 

6.
金融工具和公允價值衡量

公司在估算金融工具的公允價值披露時使用了以下方法和假設：

公允價值的衡量

2023年9月30日，該公司使用固定薪酬利率互換來管理其對基準利率變化的部分敞口。估計的公允價值是使用市場標準方法確定的，即對貼現的固定現金付款和貼現的預期可變現金收入進行淨額計算。可變現金收入基於從可觀測到的市場利率曲線得出的利率預期（遠期曲線）。此外，考慮到合同任何信用增強影響的信用估值調整已納入公允價值，以考慮潛在的不履約風險，包括公司自身的不履約風險和相應交易對手的不履約風險。該公司確定，用於估值其衍生品的重要投入屬於公允價值層次結構的第二級。

定期按公允價值計量的項目

截至2023年9月30日，公司定期維持以公允價值計量的利率互換協議（包含在其他資產中）. 下表顯示了有關公司金融資產和負債的信息，並指出了公司用於確定此類公允價值（以百萬計）的估值技術的公允價值層次結構：

 

 

 

 

 

公允價值測量

 

 

 

 

資產（負債）：

 

第 1 級

 

 

第 2 級

 

 

第 3 級

 

 

總計

 

2023年9月30日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

衍生金融工具

 

$

—

 

 

$

11.5

 

 

$

—

 

 

$

11.5

 

2022年12月31日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

衍生金融工具

 

$

—

 

 

$

8.1

 

 

$

—

 

 

$

8.1

 

現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款、應付賬款和其他負債

由於這些金融工具的到期日較短，公司合併資產負債表中報告的賬面金額接近公允價值。

債務

公司在估算債務公允價值披露時使用了以下方法和假設。優先票據的公允市場價值是使用定價模型來估算公司公共債務的交易價格來確定的。所有其他負債的公允市場價值是使用折現現金流技術估算的，該技術包括未來的合同利息和本金支付，以及市場利息收益率曲線，並對期限、可選性和風險狀況（包括公司的不履約風險和貸款價值比）進行調整。公司的優先票據和所有其他負債在公允價值層次結構中分別被歸類為2級和3級。要得出金融工具的估計公允價值，必須做出相當大的判斷。因此，所列估算值不一定表示公司在處置金融工具時可以實現的金額。

與估計公允價值不同的賬面價值彙總如下（以千計）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

攜帶
金額

 

 

公平
價值

 

 

攜帶
金額

 

 

公平
價值

 

高級票據

$

1,368,282

 

 

$

1,291,178

 

 

$

1,453,923

 

 

$

1,378,485

 

循環信貸額度和定期貸款

 

333,772

 

 

 

335,000

 

 

 

198,521

 

 

 

200,000

 

抵押貸款債務

 

38,100

 

 

 

36,749

 

 

 

54,577

 

 

 

51,936

 

 

$

1,740,154

 

 

$

1,662,927

 

 

$

1,707,021

 

 

$

1,630,421

 

使用衍生品的風險管理目標

公司面臨因其業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。公司主要通過管理其核心業務活動來管理其面臨的各種業務和運營風險。公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，並不時使用衍生金融工具。具體而言，公司使用衍生金融工具來管理由產生收據的業務活動所產生的風險敞口

13

 

或支付未來已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理公司已知或預期的現金收入以及主要與公司借款相關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。

對衝利率風險的現金流對衝

公司使用利率衍生品的目標是管理其利率變動風險。為了實現這一目標，公司通常使用掉期和上限作為其利率風險管理策略的一部分。被指定為現金流套期保值的互換涉及從交易對手那裏收到浮動利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率款項，而不交換基礎名義金額。

截至2023年9月30日，該公司有一筆有效掉期，名義金額為美元200.0百萬，即將到期 2027 年 6 月，它將適用於其定期貸款的利率中的浮動利率SOFR部分轉換為固定利率 2.75%.

在套期保值預測交易影響收益期間，被指定為現金流對衝且符合現金流對衝條件的衍生品公允價值變動的有效部分記錄在累計其他綜合收益中，隨後被重新歸類為收益，歸類為利息支出。互換的所有組成部分都包含在對衝有效性的評估中。該公司預計，在未來12個月內，利息支出將減少（並相應增加收益）約為 $5.0 百萬。

如果衍生品頭寸餘額為正數，則如果互換交易對手不履行義務，則公司將面臨信用風險。該公司認為，通過與主要金融機構進行互換，可以降低其信用風險。公司持續監控和積極管理其浮動利率債務投資組合的利息成本，並可能根據市場狀況開立額外的利率互換頭寸或其他衍生利率工具。公司沒有出於交易或投機目的進入任何衍生金融工具，也不打算進入任何衍生金融工具。

與信用風險相關的或有特徵

公司與互換交易對手簽訂了協議，其中包含一項條款，根據該條款，如果公司違約某些債務，也可以宣佈公司違約掉期，從而加快互換下的付款。

7.
公平

普通股分紅

 

 

三個月

 

 

九個月

 

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

每股申報的普通股分紅

 

$

0.13

 

 

$

0.13

 

 

$

0.39

 

 

$

0.39

 

回購的普通股

在 2023 年第一季度，該公司 r已購買 1.5百萬 其在公開市場交易中的普通股，總成本為美元20.0百萬，或 $13.43每股。 2022 年 12 月下旬，該公司回購了 0.5百萬股普通股，總成本為 $6.6百萬，已於 2023 年 1 月結算。

非控股權益

2023年5月，該公司進行了回購 140,633未償還現金的運營合夥單位（“OP 單位”），總成本為美元1.7百萬。該交易的收益反映在額外實收資本中。

8.
其他綜合收入

按組成部分劃分的累計其他綜合收益變化如下（以千計）：

餘額，2022 年 12 月 31 日

$

9,038

 

現金流套期保值的變化

 

6,350

 

從累計其他綜合收益中重新分類的金額
到利息支出

 

(3,333

)

餘額，2023 年 9 月 30 日 (A)

$

12,055

 

 

14

 

(A) 包括公司通過定期貸款（註釋6）和未合併的合資企業簽訂的衍生金融工具。

9.
每股收益

下表提供了淨收益和計算 “基本” 每股收益（“EPS”）時使用的普通股數量的對賬表，後者使用了不考慮攤薄潛在普通股的已發行普通股的加權平均數，以及 “攤薄” 的每股收益，包括所有此類股份（以千計，每股金額除外）。

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

分子 –基本版和稀釋版

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淨收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

 

$

69,297

 

 

$

140,577

 

歸屬於非控股權益的收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

 

 

(55

)

優先股息

 

(2,789

)

 

 

(2,789

)

 

 

(8,367

)

 

 

(8,367

)

歸屬於未歸屬股份和OP單位的收益

 

(100

)

 

 

(117

)

 

 

(295

)

 

 

(368

)

之後歸屬於普通股股東的淨收益
對參與證券的分配

$

45,753

 

 

$

63,289

 

 

$

60,617

 

 

$

131,787

 

分母 –股票數量

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本—平均已發行股數

 

209,286

 

 

 

213,846

 

 

 

209,505

 

 

 

213,278

 

假設攤薄證券的轉換：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PRSU

 

113

 

 

 

341

 

 

 

241

 

 

 

441

 

OP 單位

 

—

 

 

 

141

 

 

 

—

 

 

 

141

 

稀釋—平均已發行股數

 

209,399

 

 

 

214,328

 

 

 

209,746

 

 

 

213,860

 

每股收益：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

稀釋

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，在計算攤薄後的每股收益時，考慮了2021年3月向某些高管發行的業績限制性股票單位（“PRSU”）。在計算截至2023年9月30日的三個月的攤薄每股收益時考慮了2022年3月發行的PRSU，在計算截至2023年9月30日的九個月的攤薄每股收益時未考慮這些PRSU，因為它們具有反稀釋作用。在計算截至2023年9月30日的三個月的攤薄每股收益時，未考慮2023年3月發行的PRSU，因為它們是反稀釋的，在計算截至2023年9月30日的九個月攤薄每股收益時也考慮了這些PRSU。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，在計算攤薄後的每股收益時考慮了2020年3月向某些高管發行的PRSU，在計算攤薄後的每股收益時不考慮2021年3月和2022年3月發行的PRSU，因為它們具有反稀釋作用。2023 年 3 月，該公司發行了 559,5592020年授予的PRSU結算中的普通股。

10.
後續事件

2023 年 10 月，該公司收購了 二便利中心的總價格為 $26.0百萬並已售出 六購物中心按總價計算e of $527.3百萬。

同樣在 2023 年 10 月，該公司 c五年內虧損，$100拿騷公園館（新澤西州普林斯頓）的百萬美元抵押貸款。

2023年10月30日，該公司宣佈派發美元股息0.13每股普通股，將於2024年1月5日支付給2023年12月11日營業結束時的登記股東。

 

15

 

第 2 項。 管理層的討論與分析 of 財務狀況和經營業績

管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析（“MD&A”）為讀者提供了管理層對SITE Centers Corp. 及其相關合並房地產子公司（統稱 “公司” 或 “SITE Centres”）的財務狀況、經營業績和流動性以及可能影響公司未來業績的其他因素的視角。公司認為，將MD&A與截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及其他公開信息一起閲讀非常重要。

執行摘要

該公司是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），業務包括擁有、租賃、收購、再開發、開發和管理購物中心。截至2023年9月30日，該公司的投資組合包括119個購物中心（包括通過未合併的合資企業擁有的13個購物中心）。截至2023年9月30日，該公司通過其所有物業（全資和合資企業）擁有約2560萬平方英尺的可租賃總面積（“GLA”）。

以下內容概述了公司的關鍵財務指標（參見本節後面描述的非公認會計準則財務指標）（以千計，每股金額除外）：

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

歸屬於普通股股東的淨收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

$

60,912

 

 

$

132,155

 

歸屬於普通股股東的 FFO

$

67,845

 

 

$

61,637

 

 

$

187,263

 

 

$

188,729

 

歸屬於普通股股東的運營FFO

$

69,869

 

 

$

62,833

 

 

$

193,893

 

 

$

190,845

 

每股收益 –稀釋

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

在截至2023年9月30日的九個月中，歸屬於普通股股東的淨收益與去年同期相比有所減少，這主要是由於2022年確認的合資資產出售收益所致。此外，截至2023年9月30日的九個月業績受到合資企業管理費和收入降低、利息支出增加、折舊費用增加以及與2023年5月啟動的重組計劃相關的一般和管理費用中包含的員工離職費的影響，但被基本租金增長、低於市場的租賃無形資產的註銷以及房地產收購的淨影響部分抵消。2023年第三季度包括與低於市場的租賃調整相關的810萬美元收入，主要來自於Bed、Bath & Beyond以前佔用的單元的終止租約.

計劃分離便利零售投資組合

2023年10月，該公司宣佈計劃將其非錨定便利零售資產分拆為一個獨立的公開交易房地產投資信託基金，命名為Curbline Properties Corp.（“Curbline”），以表彰該公司非錨定雜貨店和電力中心投資組合中的獨特特徵和機遇。便利零售物業位於交通繁忙的十字路口的路邊，與其他類型的零售物業相比，可提供更高的訪問權限和知名度。這些物業通常由無處不在的一排以商店為主的單元房組成，以及租給各種國家和地方服務和餐廳租户的專用停車場，可滿足不斷增長的郊區人口的日常便捷出行。該房產類型的場地規劃和租賃前景的深度通常會減少運營資本支出，並提供顯著的租户多樣化。

截至2023年9月30日，公司的便利資產組合包括61處全資房產，其中包括27項與公司現有物業分離或正在分離的資產。截至2023年9月30日，Curbline投資組合的資產規模中位數約為20,000平方英尺，其中91％的基本租金由小於10,000平方英尺的單元產生。預計Curbline在脱離公司時將保持淨現金狀況，手頭有現金、對公司的優先投資和無抵押的未提取信貸額度。預計Curbline在與公司分離時不會有任何未償債務，因此，預計Curbline將有大量的債務資本來源，為顯著的資產增長提供資金。公司可能會在分拆之前收購更多便利物業，這些物業將包含在Curbline的投資組合中，資金來自於公司的額外處置、留存的現金流和手頭現金。該公司目前預計將在2024年下半年完成對Curbline的分離。

在Curbline的分拆生效並在2023年9月30日之前完成出售後，該公司的投資組合將包括83處房產，包括13處合資物業。該公司已獲得11億美元抵押貸款的延遲提款融資承諾（詳見下文），該貸款預計將在該貸款完成之前關閉

16

 

分離，貸款和額外資產出售收益預計將用於償還公司所有未償的無抵押債務。Curbline分離後，公司打算繼續通過租賃和戰術重建活動實現價值最大化，並可能通過酌情出售額外資產來機會主義地實現價值。

公司活動

公司核心房地產業務的增長機會包括租金上漲、投資組合的持續租賃，以及調整現有場地規劃和平方英尺以產生更高的混合租金率和運營現金流。其他增長機會包括外部收購和戰術重建。管理層打算使用留存的現金流、出售低增長資產的收益以及股票發行和債務融資的收益來為與新租賃活動、收購（包括機會主義投資）和戰術重建活動相關的資本支出提供資金。該公司預計，在Curbline分拆完成之前，其未來收購活動將主要集中在無錨的便利零售物業上，這些物業通過增加租金和降低資本支出要求為現金流增長提供了更好的前景。

截至2023年10月27日，公司的交易和投資亮點包括以下內容：

•
以1.287億美元的總收購價收購了十個便利中心，包括以1,100萬美元的價格收購派克·基斯通（科羅拉多州丹佛市）、1710萬美元的埃斯特羅十字路口（佛羅裏達州埃斯特羅）、940萬美元的阿爾法蘇打中心（喬治亞州亞特蘭大）、以1,560萬美元的價格收購Foxtail中心（馬裏蘭州巴爾的摩市）、Point at University（北夏洛特，夏洛特）卡羅來納州）售價890萬美元，勞特盛橡酒店（德克薩斯州奧斯汀）售價1,410萬美元，布里亞克羅夫特中心（德克薩斯州休斯頓）售價2350萬美元，Marketplace售價249美元（休斯頓，得克薩斯州）售價980萬美元，Towne Crossing Shops（弗吉尼亞州里士滿）售價420萬美元；
•
出售了11個全資購物中心，總銷售價格為6.456億美元；
•
出售了五個未合併的購物中心，總銷售價格為1.122億美元（按公司股份計算為2,240萬美元）；
•
拿騷公園館（新澤西州普林斯頓）為期五年、價值1億美元的抵押貸款已結束；
•
2023年第一季度通過公開市場交易回購了150萬股普通股，總成本為2,000萬美元，合每股13.43美元，其餘收益來自2022年第四季度出售全資房產和出售合資物業的收益；
•
通過私下談判的交易回購了140,633個OP單位，總成本為170萬美元，合每單位12.34美元，
•
截至2023年9月30日，記錄在案的440萬美元費用主要與員工離職費用有關，這是重組計劃的一部分，旨在使公司的成本結構和技術平臺與當前和未來的預期運營保持一致。

公司運營亮點

截至2023年9月30日，公司的運營亮點包括以下內容：

•
租賃了約310萬平方英尺的GLA，包括91份新租約和259份續訂租約，總共350份租約。截至2023年9月30日，公司已基本解決了2023年剩餘租約到期的所有問題；
•
對於截至2023年9月30日的九個月中執行的可比租約，公司按比例產生的新租約現金租賃利差為33.8％，續訂的現金租賃利差為7.2％。租賃利差是房地產的關鍵指標，表示新租約和續訂租約的租金比現有租賃的租金上漲的百分比，儘管租賃利差不包括與新租賃活動相關的資本支出金額的考量。公司的現金租賃利差計算僅包括自前租户撤出之日起一年內執行的交易，以及限制可比性的其他因素，因此，它是比較即將到期租賃的平均年化基本租金與可比已執行市場租金費率的有用基準；
•
截至2023年9月30日，投資組合平均每平方英尺年化基本租金增至20.20美元，而2023年6月30日為19.89美元，2022年9月30日為19.11美元，全部按比例計算；

17

 

•
截至2023年9月30日，公司運營購物中心投資組合的總入住率為92.2％，而截至2023年6月30日為92.3％，截至2022年9月30日為91.4％，全部按比例計算。連續下降的主要原因是收回Bed、Bath & Beyond租賃的剩餘單元以及出售平均租賃率為98.5％的房產，但部分被新的租賃活動所抵消
•
對於截至2023年9月30日的九個月內簽訂的新租約，公司按比例計算的租户改善支出和租賃佣金的加權平均費用估計為每平方英尺4.82美元，而2022年每可出租平方英尺為7.42美元。公司通常不會在續訂租約上花費大量資金。

操作結果

截至2022年1月1日擁有的合併購物中心物業在本文中被稱為 “可比投資組合物業”。

運營收入（千美元）

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

租金收入(A)

$

142,498

 

 

$

135,123

 

 

$

7,375

 

費用和其他收入

 

2,261

 

 

 

3,720

 

 

 

(1,459

)

總收入

$

144,759

 

 

$

138,843

 

 

$

5,916

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

租金收入(A)

$

414,324

 

 

$

401,210

 

 

$

13,114

 

費用和其他收入(B)

 

7,285

 

 

 

12,635

 

 

 

(5,350

)

總收入

$

421,609

 

 

$

413,845

 

 

$

7,764

 
(A)
下表彙總了租金收入的關鍵組成部分（以千計）：

 

 

三個月

 

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

合同租賃付款

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

基本租金收入和百分比租金收入

 

$

106,827

 

 

$

99,326

 

 

$

7,501

 

從租户那裏收回的款項

 

 

34,753

 

 

 

33,214

 

 

 

1,539

 

無法收回的收入

 

 

(811

)

 

 

(381

)

 

 

(430

)

租賃終止費、輔助費用和其他租金收入

 

 

1,729

 

 

 

2,964

 

 

 

(1,235

)

合同租賃付款總額

 

$

142,498

 

 

$

135,123

 

 

$

7,375

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

合同租賃付款

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

基本租金收入和百分比租金收入(1)

 

$

305,578

 

 

$

291,483

 

 

$

14,095

 

從租户那裏收回的款項(2)

 

 

104,570

 

 

 

99,811

 

 

 

4,759

 

無法收回的收入(3)

 

 

(1,126

)

 

 

1,889

 

 

 

(3,015

)

租賃終止費、輔助費用和其他租金收入

 

 

5,302

 

 

 

8,027

 

 

 

(2,725

)

合同租賃付款總額

 

$

414,324

 

 

$

401,210

 

 

$

13,114

 

 

18

 

(1)
截至2023年9月30日的九個月中，基本租金收入和百分比租金收入的變化是由以下原因造成的（以百萬計）：

 

 

增加（減少）

 

收購購物中心

 

$

9.3

 

可比的投資組合物業

 

 

15.6

 

購物中心的佈局

 

 

(10.5

)

直線租金

 

 

(0.3

)

總計

 

$

14.1

 

可比投資組合物業的增長包括由於租户租賃提前終止而註銷了約840萬美元的低於市場的租賃無形資產。

截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司分別擁有106處和103處全資物業，總入住率分別為92.3％和91.6％，每佔用平方英尺的平均年化基本租金分別為20.29美元和19.18美元。

(2)
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，從租户那裏收回的款項分別約佔運營費用和房地產税的82.0％和78.1％。
(3)
報告的淨額主要歸因於租户對現金制會計和相關準備金調整的影響。
(B)
費用和其他收入主要來自公司未合併的合資企業。減少的主要原因是資產出售導致合資企業的費用收入減少。管理資產數量的減少將影響未來各期的收入金額。公司的合資夥伴也可以選擇因投資策略變更或其他原因終止與公司的合資協議。參見本文其他地方包含的 “— 資本的來源和用途”。

運營費用（千美元）

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

操作和維護

$

20,986

 

 

$

22,314

 

 

$

(1,328

)

房地產税

 

20,543

 

 

 

20,423

 

 

 

120

 

一般和行政

 

11,259

 

 

 

10,799

 

 

 

460

 

折舊和攤銷

 

52,821

 

 

 

51,179

 

 

 

1,642

 

 

$

105,609

 

 

$

104,715

 

 

$

894

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

操作和維護(A)

$

66,628

 

 

$

66,528

 

 

$

100

 

房地產税(A)

 

60,875

 

 

 

61,230

 

 

 

(355

)

減值費用

 

—

 

 

 

2,536

 

 

 

(2,536

)

一般和行政(B)

 

35,935

 

 

 

34,403

 

 

 

1,532

 

折舊和攤銷(A)

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

12,971

 

 

$

328,973

 

 

$

317,261

 

 

$

11,712

 
(A)
截至2023年9月30日的九個月中，這些變化是由以下原因造成的（以百萬計）：

 

 

正在運營
和
保養

 

 

房地產
税收

 

 

折舊
和
攤銷

 

收購購物中心

 

$

2.3

 

 

$

2.7

 

 

$

6.0

 

可比的投資組合物業

 

 

0.4

 

 

 

(0.1

)

 

 

13.7

 

購物中心的佈局

 

 

(2.6

)

 

 

(3.0

)

 

 

(6.7

)

 

 

$

0.1

 

 

$

(0.4

)

 

$

13.0

 

 

19

 

可比投資組合物業的折舊增加主要是幾項資產使用壽命變化的結果。

(B)
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，一般和管理費用分別佔總收入（不包括無法收回的收入）的7.3％和6.6％，其中包括同期未合併合資企業的總收入。2023年5月，公司啟動了一項重組計劃，其中包括自願退休提議（“VRO”）和其他成本，以使公司的成本結構和技術平臺與當前和未來的預期運營保持一致，並且在截至2023年9月30日的九個月中，一般和管理成本的總費用為400萬美元。該公司預計將在2023年第四季度記錄費用餘額。在截至2023年9月30日的九個月中，3590萬美元的一般和管理費用減去400萬美元的離職費用，約佔上述總收入的6.5％。公司繼續支出某些內部租賃工資、法定工資和與租賃空間相關的相關費用。

其他收入和支出（以千計）

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

利息支出

$

(21,147

)

 

$

(20,139

)

 

$

(1,008

)

其他收入（支出），淨額

 

(690

)

 

 

(501

)

 

 

(189

)

 

$

(21,837

)

 

$

(20,640

)

 

$

(1,197

)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

利息支出(A)

$

(61,991

)

 

$

(57,306

)

 

$

(4,685

)

其他收入（支出），淨額

 

(2,011

)

 

 

(2,152

)

 

 

141

 

 

$

(64,002

)

 

$

(59,458

)

 

$

(4,544

)
(A)
加權平均未償債務和相關的加權平均利率如下：

 

 

九個月

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

2023

 

 

2022

 

加權平均未償債務（單位：十億）

 

$

1.8

 

 

$

1.8

 

加權平均利率

 

 

4.4

%

 

 

4.0

%

公司的整體資產負債表戰略是繼續保持充足的流動性、謹慎的槓桿水平和平均債務到期日。截至2023年9月30日和2022年9月30日，加權平均利率（基於合同利率，不包括調整和債務發行成本的公允市場價值）分別為4.3％和4.1％。截至2023年9月30日，加權平均到期日（不包括延期）為2.5年。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月，與重建項目相關的資本化利息成本分別為30萬美元和30萬美元，截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月分別為90萬美元和80萬美元。

20

 

其他物品（以千計）

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

合資企業淨收入中的權益

$

518

 

 

$

25,918

 

 

$

(25,400

)

出售收益和權益控制權變更

 

—

 

 

 

228

 

 

 

(228

)

處置房地產的收益，淨額

 

31,047

 

 

 

26,837

 

 

 

4,210

 

應納税房地產投資信託基金子公司和州特許經營權的税收支出以及
所得税

 

(236

)

 

 

(258

)

 

 

22

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

合資企業淨收入中的權益(A)

$

6,495

 

 

$

27,468

 

 

$

(20,973

)

出售收益和權益控制權變更(B)

 

3,749

 

 

 

45,554

 

 

 

(41,805

)

處置房地產的收益，淨額

 

31,230

 

 

 

31,292

 

 

 

(62

)

應納税房地產投資信託基金子公司和州特許經營權的税收支出以及
所得税

 

(811

)

 

 

(863

)

 

 

52

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

(18

)

 

 

(55

)

 

 

37

 
(A)
2023年的業績包括出售資產所得的收益，被2023年和2022年完成的資產出售導致的收入減少所抵消。截至2023年9月30日和2022年9月30日，該公司對獨立合資企業進行了經濟投資，這些合資企業分別擁有13處和19處購物中心物業。合資企業房地產的銷售可能會對未來時期確認的收入或虧損金額產生重大影響，分配給公司的銷售收益金額可能會根據合資企業的回報計算和晉升結構而有所不同。見本文所含公司簡明合併財務報表中的附註2 “合資企業的投資和預付款”。
(B)
2023年，該公司錄得與出售安大略省列治文希爾一塊未開發土地的合併合資企業獲得的額外收益相關的收益，該合資企業在出售時被視為待開發土地。2022年，該公司通過收購其合資夥伴在DDRM合資企業擁有的一項資產中80％的股權獲得收益，向其合作伙伴出售其在SAU合資企業的20％權益而獲得收益，以及將其在倫諾克斯鎮中心50％的權益出售給其合作伙伴的收益。

淨收入（以千計）

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

歸屬於SITE Centers的淨收入

$

48,642

 

 

$

66,195

 

 

$

(17,553

)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

歸屬於SITE Centers的淨收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

 

$

(71,243

)

與去年同期相比，歸屬於SITE Centers的淨收入減少主要歸因於2022年確認的合資資產的出售收益。此外，截至2023年9月30日的九個月業績也受到合資企業管理費降低、利息支出增加、折舊費用增加以及與2023年5月啟動的重組計劃相關的一般和管理費用中包含的員工離職費的影響，但被基本租金增長、低於市場的租賃無形資產的註銷以及房地產收購的淨影響部分抵消。

21

 

非公認會計準則財務指標

來自運營的資金和來自運營的運營資金

演示的定義和基礎

公司認為，運營基金（“FFO”）和運營FFO均為非公認會計準則財務指標，為評估房地產投資信託基金的財務表現提供了額外和有用的手段。房地產行業以及證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用FFO和運營FFO來評估房地產投資信託基金的表現。公司還認為，FFO和運營FFO更適合衡量公司的核心業務，併為同行提供基準。

FFO不包括GAAP歷史成本折舊以及房地產和房地產投資的攤銷，後者假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而大幅減少。但是，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況而上升或下降，許多公司使用不同的折舊壽命和方法。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷以及財產處置的損益，因此它可以提供一種績效衡量標準，與去年相比，它可以反映入住率、租金率、運營成本、利息成本以及收購、處置和開發活動等趨勢對運營的影響。這為公司的財務業績提供了一個視角，從根據公認會計原則確定的淨收入中無法立即看出來。

FFO通常由公司定義和計算為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），經調整後不包括（i）優先股分紅，（ii）房地產和相關投資處置的損益（扣除税款），（iii）房地產和相關投資的減值費用，（iv）控制權變更產生的損益以及（v）某些非現金項目。這些非現金項目主要包括不動產折舊和無形資產攤銷、合資企業的股權收益（虧損）和非控股權益的股權收益（虧損），以及加上公司在未合併的合資企業和非控股權益中佔FFO的比例份額，均按一致方式確定。公司對FFO的計算符合全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）對FFO的定義。

該公司認為，其經營業績中記錄的某些費用、收入和收益無法與其核心經營業績相提並論，也無法反映其核心經營業績。運營FFO對投資者很有用，因為公司刪除了無可比的費用、收入和收益，以分析其運營業績並評估核心運營房地產投資組合的業績。因此，除了根據公認會計原則和FFO確定的淨收益（虧損）等其他衡量標準外，公司還計算運營FFO並與財務報表的用户進行討論。公司通常將運營FFO定義和計算為FFO，其中不包括管理層認為不可比並代表公司運營房地產投資組合業績的某些費用、收入和收益。此類調整包括優先股原始發行成本的註銷、提前償還債務的收益/虧損、某些交易費用收入、交易成本和其他重組類型的成本，包括員工離職成本。公司財務報表的用户定期要求披露這些調整。

這些費用、收入和收益的調整可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司計算經營業績的方式相提並論，公司對運營FFO的計算與NAREIT對FFO的定義不同。此外，公司不保證這些費用、收入和收益是非經常性的。可以合理地預計，這些費用、收入和收益將在未來的經營業績中再次出現。

這些績效衡量標準被公司用於多種商業目的，也被其他房地產投資信託基金使用。公司使用FFO和/或運營FFO部分作為披露，以提高投資公眾對公司經營業績的理解，（ii）衡量房地產資產公司的業績，（iii）影響收購、處置和資本投資策略，以及（iv）將公司的業績與其他上市購物中心房地產投資信託基金的業績進行比較。

出於上述原因，管理層認為，FFO和運營FFO為公司和投資者提供了衡量公司經營業績的重要指標。它們提供了公認的業績衡量標準，但GAAP淨收入除外，其中可能包括非現金項目（通常是重要的）。其他房地產公司可能以不同的方式計算FFO和運營FFO。

管理層認識到，與GAAP的淨收入相比，FFO和運營FFO存在侷限性。FFO和運營FFO不代表可用於分紅、資本置換或擴張、償債義務或其他承諾和不確定性的金額。管理層不使用FFO或運營FFO作為公司未來承諾、收購或開發活動的現金債務和資金需求的指標。根據公認會計原則，FFO和運營FFO都不代表運營活動產生的現金，也不一定表示可用於為現金提供資金的現金

22

 

需求。FFO和運營FFO都不應被視為淨收入的替代方案（根據公認會計原則計算），也不應被視為衡量流動性的現金流的替代方案。FFO和運營FFO僅用作公司經營業績的附加指標。公司認為，為了進一步瞭解其業績，應將FFO和運營FFO與公司報告的淨收益（虧損）進行比較，並在合併財務報表中列報的根據公認會計原則確定的現金流的基礎上進行考慮。下文提供了這些指標與其最直接可比的GAAP淨收益（虧損）指標的對賬情況。

對賬演示

歸屬於普通股股東的FFO和運營FFO如下（以千計）：

 

三個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

歸屬於普通股股東的 FFO

$

67,845

 

 

$

61,637

 

 

$

6,208

 

歸屬於普通股股東的運營FFO

 

69,869

 

 

 

62,833

 

 

 

7,036

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九個月

 

 

 

 

 

9月30日結束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

歸屬於普通股股東的 FFO

$

187,263

 

 

$

188,729

 

 

$

(1,466

)

歸屬於普通股股東的運營FFO

 

193,893

 

 

 

190,845

 

 

 

3,048

 

截至2023年9月30日的九個月中，FFO與去年同期相比有所下降，這主要是由於管理費和合資企業收入的減少以及利息、一般和管理費用的增加，但被基本租金的增長、低於市場的租賃無形資產的註銷以及房地產收購的淨影響部分抵消。運營FFO的變化主要是由於影響FFO的相同驅動因素，但不包括與2023年5月啟動的重組計劃有關的一般和管理費用中包含的員工離職費的影響。

公司根據公認會計原則計算的歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的運營FFO的對賬如下（以千計）。公司不保證這些費用和收益是非經常性的。可以合理地預計，這些費用和收益將在未來的經營業績中再次出現：

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

歸屬於普通股股東的淨收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

$

60,912

 

 

$

132,155

 

房地產投資的折舊和攤銷

 

51,412

 

 

 

49,925

 

 

 

161,480

 

 

 

148,828

 

合資企業淨收入中的權益

 

(518

)

 

 

(25,918

)

 

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

合資企業的 FFO(A)

 

2,145

 

 

 

1,271

 

 

 

6,327

 

 

 

9,469

 

非控股權益（OP 單位）

 

—

 

 

 

18

 

 

 

18

 

 

 

55

 

房地產減值

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

2,536

 

出售收益和權益控制權變更

 

—

 

 

 

(228

)

 

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

處置房地產的收益，淨額

 

(31,047

)

 

 

(26,837

)

 

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

歸屬於普通股股東的 FFO

 

67,845

 

 

 

61,637

 

 

 

187,263

 

 

 

188,729

 

離職和其他費用

 

1,345

 

 

 

—

 

 

 

4,444

 

 

 

—

 

交易、債務清償及其他（由SITE分擔）

 

679

 

 

 

1,196

 

 

 

2,186

 

 

 

2,501

 

RVI 處置費

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(385

)

非經營項目，淨額

 

2,024

 

 

 

1,196

 

 

 

6,630

 

 

 

2,116

 

歸屬於普通股股東的運營FFO

$

69,869

 

 

$

62,833

 

 

$

193,893

 

 

$

190,845

 

 

23

 

(A)
截至2023年9月30日和2022年9月30日，該公司對獨立合資企業進行了經濟投資，這些合資企業分別擁有13處和19處購物中心物業。這些合資企業代表公司將其權益份額記入淨收益或虧損的投資，相應地代表FFO和運營FFO。

合資企業的FFO和運營FFO彙總如下（以千計）：

 

三個月

 

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

歸屬於未合併的淨收益
合資企業

$

1,545

 

 

$

105,872

 

 

$

22,172

 

 

$

105,833

 

房地產投資的折舊和攤銷

 

7,806

 

 

 

9,450

 

 

 

25,149

 

 

 

37,123

 

房地產減值

 

—

 

 

 

9,010

 

 

 

—

 

 

 

17,550

 

處置房地產的收益，淨額

 

(973

)

 

 

(119,813

)

 

 

(21,151

)

 

 

(121,505

)

FFO

$

8,378

 

 

$

4,519

 

 

$

26,170

 

 

$

39,001

 

FFO 位於 SITE Centers 的所有權權益

$

2,145

 

 

$

1,271

 

 

$

6,327

 

 

$

9,469

 

在SITE Centers的所有權範圍內運營FFO

$

2,227

 

 

$

2,126

 

 

$

6,707

 

 

$

10,327

 

淨營業收入和同店淨營業收入

演示的定義和基礎

公司使用淨營業收入（“NOI”）（非公認會計準則財務指標）作為補充績效衡量標準。淨資產淨值的計算方法是房地產收入減去與房地產相關的支出。該公司認為，NOI為投資者提供了有關公司財務狀況和經營業績的有用信息，因為它僅反映了房地產層面產生的收入和支出項目，並且在不同時期進行比較時，反映了無槓桿化入住率、租金率、運營成本趨勢以及收購和處置活動對運營的影響。

公司還以同一門店或同店淨營業收入（“SSNOI”）為基礎提供NOI信息。該公司將SSNOI定義為房地產收入減去房地產相關支出，其中不包括直線租金收入（包括報銷）和支出、租賃終止收入、管理費支出、租賃的公允市場價值和費用回收調整。SSNOI 包括同期擁有的資產（季度比較時為 15 個月）。此外，還介紹了SSNOI，包括與重建相關的活動。SSNOI 不包括所有非財產和公司層面的收入和支出。其他房地產公司可能會以不同的方式計算 NOI 和 SSNOI。該公司認為，SSNOI以其實際所有權權益為投資者提供了有關可比資產經營業績的更多信息，因為它不包括上述某些非現金和不可比項目。房地產行業以及證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用SSNOI來評估房地產投資信託基金的表現。

根據公認會計原則，SSNOI不是也不打算成為演示文稿。SSNOI信息有其侷限性，因為它不包括與重新租賃租户空間或運營資產所需的任何資本支出。SSNOI不代表可用於分紅、資本置換或擴張、償債義務或其他承諾和不確定性的金額。管理層不使用SSNOI作為公司未來承諾、收購或開發活動的現金債務和資金需求的指標。根據公認會計原則，SSNOI不代表運營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將SSNOI視為淨收益（根據公認會計原則計算）的替代方案，也不應被視為衡量流動性的現金流的替代方案。下文提供了NOI和SSNOI與其最直接可比的GAAP淨收益（虧損）衡量標準的對賬表。

24

 

對賬演示

公司對根據公認會計原則計算的淨收益與NOI和SSNOI的100％及其資產實際所有權權益的對賬情況如下（以千計）：

 

在截至9月30日的九個月中，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

 

在 100%

 

 

出於公司的利益

 

歸屬於SITE Centers的淨收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

 

$

69,279

 

 

$

140,522

 

費用收入

 

(5,307

)

 

 

(9,471

)

 

 

(5,307

)

 

 

(9,471

)

利息支出

 

61,991

 

 

 

57,306

 

 

 

61,991

 

 

 

57,306

 

折舊和攤銷

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

165,535

 

 

 

152,564

 

一般和行政

 

35,935

 

 

 

34,403

 

 

 

35,935

 

 

 

34,403

 

其他支出（收入），淨額

 

2,011

 

 

 

2,152

 

 

 

2,011

 

 

 

2,152

 

減值費用

 

—

 

 

 

2,536

 

 

 

—

 

 

 

2,536

 

合資企業淨收入中的權益

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

 

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

税收支出

 

811

 

 

 

863

 

 

 

811

 

 

 

863

 

出售收益和權益控制權變更

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

 

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

處置房地產的收益，淨額

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

 

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

來自非控股權益的收入

 

18

 

 

 

55

 

 

 

18

 

 

 

55

 

合併營收收入

$

288,799

 

 

$

276,616

 

 

$

288,799

 

 

$

276,616

 

減去：非同店淨收入調整

 

 

 

 

 

 

 

(25,710

)

 

 

(20,747

)

合併 SSNOI 總額

 

 

 

 

 

 

$

263,089

 

 

$

255,869

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合併後的 SSNOI 百分比變化

 

 

 

 

 

 

 

2.8

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

來自未合併合資企業的淨收入

$

22,172

 

 

$

105,833

 

 

$

4,724

 

 

$

21,887

 

利息支出

 

19,016

 

 

 

26,560

 

 

 

4,342

 

 

 

5,982

 

折舊和攤銷

 

25,149

 

 

 

37,123

 

 

 

5,878

 

 

 

8,304

 

減值費用

 

—

 

 

 

17,550

 

 

 

—

 

 

 

3,510

 

其他支出（收入），淨額

 

7,022

 

 

 

11,114

 

 

 

1,593

 

 

 

2,468

 

處置房地產的收益，淨額

 

(21,151

)

 

 

(121,505

)

 

 

(4,232

)

 

 

(24,254

)

未合併淨盈利潤

$

52,208

 

 

$

76,675

 

 

$

12,305

 

 

$

17,897

 

減去：非同店淨收入調整

 

 

 

 

 

 

 

(1,124

)

 

 

(6,969

)

按站點份額計算的未合併SSNOI總額

 

 

 

 

 

 

$

11,181

 

 

$

10,928

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未合併的 SSNOI 百分比變化

 

 

 

 

 

 

 

2.3

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SSNOI 網站共享百分比變化

 

 

 

 

 

 

 

2.8

%

 

 

 

截至2023年9月30日的九個月中，SSNOI與去年同期相比有所增加，這主要與租金的增加和同店資產佔用率連續增加所導致的回收有關。

流動性、資本資源和融資活動

公司定期評估發行和出售額外債務或股權證券、從貸款人那裏獲得信貸額度或回購或再融資長期債務的機會，這是其進一步鞏固財務狀況的總體戰略的一部分。公司仍然致力於監控流動性和債務期限，並保持謹慎的槓桿水平，以管理其整體風險狀況。

公司的合併和未合併債務通常要求在債務期限內按月或每半年支付本金和/或利息。儘管該公司目前認為有幾個可行的來源來獲得資本和為其業務提供資金，包括其循環信貸額度（定義見下文）下的能力，但無法保證這些債務將按目前的預期進行再融資或償還。任何新的債務融資還可能帶來比再融資債務更高的利率，這可能會對公司的運營產生不利影響。

該公司歷來通過公共和私人市場獲得資本來源。收購和再開發通常通過運營活動提供的現金、循環信貸額度、假設抵押貸款、擔保債務、無抵押債務、普通股和優先股發行、合資企業資本和資產出售提供資金。截至2023年9月30日和2022年12月31日，未償合併債務總額為17億美元。

25

 

截至2023年9月30日，該公司的無限制現金餘額為2660萬美元，限制性現金餘額為3550萬美元，與資產出售收益相關的限制性現金餘額可用於為未來的合格收購提供資金，這是遠期類實物交換交易的一部分。該公司有 其循環信貸額度下的可用資金為8.15億美元（視適用的借款條件是否得到滿足而定）。該公司沒有剩餘的將於2023年到期的合併債務。2024年，該公司有6,560萬美元的優先票據本金總額和1,220萬美元的合併抵押貸款債務即將到期。該公司的未合併合資企業的抵押貸款債務為1.121億美元，公司股票將於2024年到期。截至2023年9月30日，該公司預計，其已確定的重建項目將產生約1400萬美元的支出。公司宣佈，在截至2023年9月30日的九個月中，普通股分紅總額為每股0.39美元。2023年10月30日，公司宣佈向2023年12月11日營業結束時的登記股東派發每股普通股0.13美元的股息，將於2024年1月5日支付給2023年12月11日營業結束時的登記股東。該公司認為，目前有足夠的流動性來經營業務。2023年3月，公司對浮動利率（有擔保隔夜融資利率或 “SOFR”）部分設定了5.0％的利率上限，適用於公司循環信貸額度下不超過1億美元的借款，該利率上限將持續到2024年4月初。2023年5月，該公司使用循環信貸額度提取的款項償還了2023年到期的8,720萬美元優先票據。截至2023年9月30日，該公司從循環信貸額度中提取了1.35億美元。

循環信貸額度

公司維持無抵押循環信貸額度，由金融機構辛迪加和北卡羅來納州摩根大通銀行作為管理代理機構，提供高達9.5億美元的借款，前提是現有或新的貸款機構同意提供增量承諾並遵守其他先決條件，該限額可以提高至14.5億美元。循環信貸額度將於2026年6月到期，但有兩個為期六個月的期權，可由公司選擇將到期日延長至2027年6月（前提是滿足某些條件）。公司在循環信貸額度下的借款根據公司選擇按浮動利率計息，其基準是：(i) SOFR利率加上10個基點的信用利差調整加上適用的利潤率（2023年9月30日為0.85％），或（ii）替代基準利率加上適用利率（2023年9月30日為0％）。循環信貸額度還規定了年度信貸費，截至2023年9月30日，整個信貸額度為20個基點。適用的利潤率和融資費因公司對穆迪、標普全球評級（“標準普爾”）和惠譽（或其各自的繼任者）的長期優先無抵押債務評級而異。循環信貸額度還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，如果公司實現某些可持續發展績效目標，則可以將適用的利率利率調整一兩個基點。

循環信貸額度、公司的2億美元定期貸款額度以及據以發行或可能發行公司優先和次級無抵押債務的契約包含某些財務和運營契約，包括槓桿比率和還本付息覆蓋率以及固定費用覆蓋比率，以及對公司承擔有擔保和無抵押債務、出售全部或基本全部債務的能力的限制公司的資產，並參與某些兼併和收購。循環信貸額度、定期貸款和契約還包含慣例違約條款，包括未能按時支付應付的本金和利息，未能遵守公司的財務和運營契約，以及公司或其控股子公司（即公司擁有超過50％利息的實體）未能在到期時償還超過某些門檻的超出適用的寬限期和補救期的某些債務。如果公司的貸款人或票據持有人宣佈違約（如管理債務的適用協議所定義），則公司可能無法獲得更多資金，和/或任何未償還的借款可能會加速。截至2023年9月30日，該公司遵守了債務協議中的所有財務契約。儘管公司認為將繼續遵守這些契約運營，但如果公司違反這些契約，公司可能會面臨更高的財務成本和費用或加快到期時間。

抵押貸款融資承諾

2023年10月，為公司便利零售物業的最終分拆做準備，公司獲得了包括ATLAS SP Partners在內的Apollo附屬公司的承諾（“承諾”），提供11億美元的延遲提款抵押貸款，由公司約40處零售物業作為擔保（“抵押貸款額度”）。公司可以在2024年10月25日之前的任何日期關閉和提取全部或部分抵押貸款額度，前提是滿足承諾中規定的各種成交條件，包括債務收益率和貸款價值門檻，貸款人收到可接受的評估、所有權、調查、租户禁止反言和財產檢查報告，以及滿足其他慣例成交要求。如果在抵押貸款機制關閉之前出售了任何抵押物業，則承諾項下的可用金額將減少。該公司目前預計將在分拆Curbline之前關閉並提取抵押貸款機制，並將使用貸款和額外資產出售收益來贖回和/或償還其未償無抵押債務以及用於一般公司用途。

根據承諾書的規定，抵押貸款將在截止日期的兩週年到期，但公司可以選擇延長一年，前提是公司滿足當時的某些條件

26

 

延期。收盤後，公司將能夠根據分配給抵押貸款機制的貸款金額預付本金，從而實現發放作為抵押貸款機制抵押品的房產。

公司向貸款人及其關聯公司支付了預付承諾和結構性費用，還將在無資金承諾期內根據承諾的貸款金額（公司可能會不時減少該金額）支付貸款人費用，並根據收盤時融資的貸款金額支付結算費。公司沒有義務關閉或提取抵押貸款機制，也無法保證公司將滿足關閉抵押貸款機制的條件，也無法保證抵押貸款機制將按照承諾中規定的條款關閉，或者根本無法保證。

合併負債——截至2023年9月30日

如上所述，公司致力於保持謹慎的槓桿水平，並可能使用出售房地產或其他投資或股票發行的收益來償還額外債務。這些資金來源可能會受到各種風險和不確定性的影響。無法保證公司的債務將按目前的預期進行再融資或償還。參見第 1A 項。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中的風險因素。

該公司不斷評估其債務到期日，並根據管理層的評估，認為其擁有可行的融資和再融資替代方案，包括抵押貸款機制。公司力求管理債務到期日，增加流動性，保持謹慎的槓桿水平並改善公司的信用狀況，重點是降低公司的資產負債表風險和資本成本。

未合併合資企業的抵押貸款負債——截至2023年9月30日

截至2023年9月30日，公司未合併合資企業的未償債務將在隨後的13個月內（即截至2024年10月31日）到期，具體如下（百萬美元）：

 

截至2023年9月30日未付清

 

 

在 SITE Centers 的分享中

 

股息信託投資組合(A)

$

364.3

 

 

$

72.9

 

DDRM 合資企業(B)

 

40.9

 

 

 

8.2

 

截至2024年10月31日的債務到期總額

$

405.2

 

 

$

81.0

 
(A)
預計將獲得再融資。
(B)
合資企業預計將用未來資產出售的收益來償還債務。

無法保證這些債務將如目前預期的那樣得到再融資或償還。未來房地產收入的任何惡化都可能導致其中一家或多家合資企業將來無法為到期債務再融資，也無法滿足適用的契約、財務測試或償債要求或貸款期限延期條件，從而使抵押貸款人能夠控制房地產現金流，限制向合資企業成員分配現金，宣佈違約，提高利率或加快貸款到期日。此外，利率上升可能會對公司合資企業以有吸引力的價格出售資產以償還債務的能力產生不利影響。

現金流活動

公司的現金流活動彙總如下（以千計）：

 

九個月

 

 

9月30日結束，

 

 

2023

 

 

2022

 

經營活動提供的現金流

$

192,049

 

 

$

205,486

 

用於投資活動的現金流

 

(57,512

)

 

 

(282,843

)

融資活動提供的現金流（用於）

 

(92,490

)

 

 

58,107

 

截至2023年9月30日的九個月中，與上一個可比期相比，現金流變化如下：

經營活動：經營活動提供的現金減少了1,340萬美元，這主要是由於處置產生的現金流變化、更高的利率、歸因於2023年5月重組計劃的一般和管理費用增加以及營運資金的變化。

27

 

投資活動：用於投資活動的現金減少了2.253億美元，這主要是由於以下原因：

•
購置、開發和改善的不動產資產減少2.346億美元；
•
未合併合資企業的分配減少了3,020萬美元，以及
•
處置房地產和處置合資權益的收益增加了2,060萬美元。

融資活動：來自融資活動的現金變動了1.506億美元，這主要是由於以下原因：

•
扣除抵押貸款債務和優先票據還款1.129億美元，循環信貸額度和定期貸款的借款減少；
•
2022年普通股發行收益的變化為3,670萬美元，用於回購普通股的現金變動為660萬美元；
•
在 2023 年回購 170 萬美元的運營合夥權益，以及
•
債務發行成本減少760萬美元。

股息分配

該公司宣佈，截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，普通股和優先現金分紅分別為9,030萬美元和9,190萬美元。

公司打算在截至2023年12月31日的年度中以普通股和優先股息的形式分配至少100％的普通應納税所得額，以保持對房地產投資信託基金要求的遵守並避免產生聯邦所得税（不包括適用於其應納税房地產投資信託基金子公司的聯邦所得税）。

該公司宣佈，2023年前三個季度的季度現金分紅為每股普通股0.13美元。2023年10月30日，公司宣佈向2023年12月11日營業結束時的登記股東派發每股普通股0.13美元的股息，該股息將於2024年1月5日支付。

由於在截至2023年9月30日的九個月中完成了大量的處置活動，以及可能在2023年第四季度完成的額外資產出售，公司還預計將在2024年1月31日之前申報並支付每股至少0.10美元的特別現金股息，但須經公司董事會最終批准。

公司董事會打算監督公司的股息政策，以保持足夠的運營流動性，最大限度地提高公司的自由現金流，同時遵守房地產投資信託基金的支付要求並最大限度地減少聯邦所得税（不包括適用於其應納税房地產投資信託基金子公司的聯邦所得税）。公司未來的股息政策也可能受到包括資產出售在內的未來交易活動的影響。

SITE 中心的股權

2022 年 12 月，公司董事會批准了一項普通股回購計劃。根據該計劃的條款，公司有權在沒有到期日的情況下回購最高價值為1億美元的普通股。2023年第一季度，該公司在公開市場交易中回購了150萬股普通股，總成本為2,000萬美元，合每股13.43美元。截至2023年9月30日，該公司已根據該計劃在公開市場交易中回購了200萬股普通股，總成本為2660萬美元。

資本的來源和用途

戰略交易活動

公司仍然致力於保持充足的流動性、管理債務期限和保持謹慎的槓桿水平，以管理其整體風險狀況。股票發行、債務融資（包括抵押貸款機制）、資產出售和運營現金流仍然是用於實現這些目標的潛在收益來源。

收購

2023年10月，該公司以總價2600萬美元收購了兩個便利中心，包括以1,710萬美元的價格收購了埃斯特羅十字路口（佛羅裏達州埃斯特羅）和以890萬美元的價格收購了Point at University（北卡羅來納州夏洛特）。

截至2023年9月30日，公司以1,100萬美元的價格收購了派克·基斯通（科羅拉多州丹佛市），以940萬美元收購了阿爾法蘇打中心（喬治亞州亞特蘭大），以1,560萬美元收購了Barrett Corners（喬治亞州亞特蘭大），以1,510萬美元收購了Foxtail中心（馬裏蘭州巴爾的摩），以1,410萬美元的價格收購了位於249的Marketplace（德克薩斯州休斯頓），Briarcroft中心（德克薩斯州休斯頓）售價2350萬美元，Towne Crossing Shops（弗吉尼亞州里士滿）售價420萬美元。

28

 

處置

截至2023年10月27日，該公司出售了11個全資購物中心（以千計）：

售出日期

 

房產名稱

 

市、州

 

擁有的總數 GLA

 

 

格羅斯
銷售價格

 

08/10/23

 

莎朗·格林

 

喬治亞州卡明

 

 

98

 

 

$

17,450

 

08/24/23

 

特雷爾廣場

 

德克薩斯州聖安東尼奧

 

 

108

 

 

 

25,106

 

08/28/23

 

温莎法院

 

康涅狄格州温莎

 

 

79

 

 

 

19,000

 

09/08/23

 

拉金的角落

 

賓夕法尼亞州布斯温

 

 

225

 

 

 

26,000

 

09/22/23

 

沃特斯通中心

 

俄亥俄州梅森

 

 

162

 

 

 

30,718

 

10/23/23

 

波士頓作品集(A)

 

馬薩諸塞州波斯頓

 

 

1,354

 

 

 

319,000

 

10/24/23

 

科茨沃爾德村

 

北卡羅來納州夏洛特

 

 

263

 

 

 

110,400

 

10/27/23

 

坦帕投資組合(B)

 

佛羅裏達州坦帕

 

 

441

 

 

 

97,900

 

 

 

 

 

 

 

 

2,730

 

 

$

645,574

 
(A)
包括購物者世界和門户中心。不包括公司保留的19,017平方英尺（位於弗雷明漢的商店）。
(B)
包括布蘭登湖廣場、北角廣場和新坦帕購物中心。

在截至2023年9月30日的九個月中，DDRM合資企業出售的未合併購物中心共產生了1.122億美元的收益，其中該公司的份額為2,240萬美元。

截至2023年10月27日，該公司已簽訂合同，根據標準成交條件，出售另外四處全資房產，總銷售價格為1.279億美元，買方的一般盡職調查條件已到期。

資產投資策略的變化可能會影響公司對這些物業的持有期假設。某些資產的處置可能會導致損失或減值記錄在未來各期。公司評估所有潛在的出售機會，除了對經營業績的影響外，還要考慮資產的長期增長前景、所得款項的使用和對公司資產負債表的影響。

股權交易

2023年第一季度，公司在公開市場交易中回購了150萬股普通股，總成本為2,000萬美元，合每股13.43美元，其餘收益來自2022年第四季度出售全資房產和出售合資物業的收益。

2023年第二季度，該公司通過私下談判回購了140,633套OP單位，總成本為170萬美元，合每單位12.34美元。回購後，該公司沒有未償還的OP單位。

重建管道

公司評估了投資組合中其他戰術重建潛力，特別是與標的房地產的有效利用有關時，包括擴建、改善和重新租用各種房產。該公司通常預計，只有在大量租户租賃完成之後，才會開始重建項目的建設。截至2023年9月30日，該公司在各種活躍的合併重建項目和其他項目中約有6,300萬美元的在建工程，預計其已確定的重建項目還有大約1,400萬美元尚待支出。截至2023年9月30日，該公司的購物中心擴建、外包開發、第一代空間的建設和再利用項目如下（以千計）：

地點

 

估計的
穩定了
季度

 

估計的
成本

 

 

2023 年 9 月 30 日產生的成本

 

西灣廣場-二期（俄亥俄州克利夫蘭）

 

4Q23

 

$

7,941

 

 

$

7,155

 

卡羅來納館（北卡羅來納州夏洛特）

 

4Q23

 

 

2,721

 

 

 

2,486

 

拿騷公園館（新澤西州特倫頓）

 

1Q24

 

 

7,635

 

 

 

5,746

 

大學山（科羅拉多州丹佛市）

 

3Q24

 

 

6,718

 

 

 

5,190

 

購物者世界（馬薩諸塞州波士頓）

 

2Q24

 

 

2,414

 

 

 

1,313

 

塔納斯本市中心（俄勒岡州波特蘭）

 

1Q26

 

 

13,769

 

 

 

4,966

 

Perimeter Pointe（喬治亞州亞特蘭大）

 

待定

 

 

—

 

 

 

1,417

 

總計

 

 

 

$

41,198

 

 

$

28,273

 

 

29

 

大寫

截至2023年9月30日，該公司的資本包括17億美元的債務、1.75億美元的優先股和26億美元的市場權益（計算方法為已發行普通股乘以公司截至2023年9月29日，即2023年9月最後一個交易日紐約證券交易所普通股的收盤價12.33美元）。截至2023年9月30日，在將定期貸款利率的浮動利率部分轉換為固定利率生效後，該公司的總負債包括16億美元的固定利率債務和1.35億美元的浮動利率債務。

管理層力求保持獲得管理公司資產負債表和償還即將到期的資金所必需的資本資源的機會。因此，公司可能尋求通過額外的債務或股權融資和/或合資獲得資金，其方式符合其在謹慎的債務資本化政策下運營的意圖，並通過維持穆迪、標準普爾和惠譽的投資等級來降低公司的資本成本。證券評級不建議買入、賣出或持有證券，因為評級機構可能會隨時修改或撤回證券評級。每個評級的評估應獨立於任何其他評級。公司可能無法以優惠條件獲得融資，或者根本無法獲得融資，這可能會對未來的評級產生負面影響。

循環信貸額度、定期貸款和據以發行或可能發行公司優先和次級無抵押債務的契約包含某些財務和運營契約，包括還本付息範圍和固定費用覆蓋比率，以及對公司承擔有擔保和無抵押債務、出售公司全部或基本全部資產、進行某些兼併和收購的能力的限制並向其股東進行分配。儘管公司打算根據這些契約運營，但如果公司違反這些契約，公司可能會面臨更高的財務成本和費用或加快到期日。此外，循環信貸額度、定期貸款和公司契約允許在公司的某些其他債務違約或加速償還的情況下加速到期。取消抵押物業的贖回權或無法為現有債務進行再融資將對公司的財務狀況和經營業績產生負面影響。

合同義務和其他承諾

截至2023年9月30日，該公司沒有將於2023年到期的剩餘債務。2024年，公司股票到期的優先票據本金總額為6,560萬美元，合併抵押貸款債務為1,220萬美元，未合併的合資抵押貸款債務為1.121億美元。該公司預計將通過使用其循環信貸額度、資產出售和其他投資收益、運營現金流和/或包括抵押貸款機制在內的其他債務或股權融資為未來到期日提供資金。無法保證這些債務將按目前的預期償還或再融資。

其他擔保

在購物中心的重建的同時，該公司已與總承包商簽訂了截至2023年9月30日的總額約為1,350萬美元的合併物業的承諾，其中包括正在進行的重建資產。這些債務主要由建築合同構成，通常在12至24個月內到期，因為相關的建築費用已經產生，預計將通過運營現金流、資產出售或循環信貸額度下的借款來融資。這些合同通常可以更改或終止，無需支付罰款。

該公司經常簽訂維護其財產的合同。這些合同通常可以在發出通知30至60天后取消，不收取罰款。截至2023年9月30日，該公司有采購訂單債務，通常在一年內支付，總額約為870萬美元，與物業維護以及一般和管理費用有關。

經濟狀況

儘管當前的經濟存在不確定性，但零售商對與公司自有物業一致的位置優越的購物中心內的優質房地產仍有需求。在截至2023年9月30日的九個月中，公司按比例執行了新的租賃和續約，總面積約為280萬平方英尺。該公司認為，這些強勁的租賃業績和租户需求歸因於公司的投資組合集中在郊區、高收入家庭社區、疫情引發的居家辦公趨勢、有限的新建築以及租户越來越多地使用實體店來提高商品分銷的速度和效率。

公司受益於多元化的租户基礎，只有一名租户的年化租金收入等於或超過公司年化合並收入的3％，加上公司在未合併合資企業收入中所佔的比例份額（截至2023年9月30日，TJX Companies為6.1％）。其他重要的全國性租户通常相對較強

30

 

隨着時間的推移，財務狀況的表現優於其他零售類別，該公司認為資本仍然充足。從歷史上看，這些全國租户提供了穩定的收入基礎，公司相信，鑑於這些租賃的長期性質，他們將在未來繼續提供穩定的收入基礎。公司購物中心的大多數租户提供以價值和便利性為重點的日常消費必需品，而不是可自由支配的物品，該公司認為，這將使許多租户能夠在各種經濟條件下跑贏大盤。公司認識到當前經濟狀況帶來的風險，但認為其投資組合的地位以及租户基礎的總體多樣性和信用質量應使其能夠成功應對潛在的挑戰性經濟環境。該公司相對較少依賴租户銷售業績產生的超額租金或百分比租金。

該公司認為，其購物中心投資組合處於有利地位，其最近的租賃活動、歷史房地產收入增長以及每佔用平方英尺平均年化基本租金的持續增長就證明瞭這一點。在過去的10年中，歷史入住率通常在89％至94％之間。截至2023年9月30日和2022年12月31日，按比例計算，購物中心投資組合佔用率分別為92.2％和92.4％，按比例計算，每佔用平方英尺的投資組合平均年化基本租金分別為20.20美元和19.52美元。該公司的投資組合受到租户破產的影響，該公司預計將在未來一段時間內花費與為回填這些封鎖和其他封鎖而簽訂的租約相關的資金。儘管租賃資本支出的每平方英尺成本與公司的歷史趨勢基本一致，但公司最近的大量租賃活動將導致租賃資本支出總額的提高。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，按比例計算的新租約在預期租賃期內產生的租户改善和租賃佣金的加權平均成本分別為每可租平方英尺4.82美元和7.31美元。公司通常不會在續訂租約上花費大量資金。

儘管 COVID-19 疫情對公司業務造成的幹擾已經消退，但通貨膨脹、更高的利率、減少的消費者支出、勞動力短缺、地緣政治緊張局勢和全球資本市場的波動對美國經濟和公司的租户構成了風險。除了這些宏觀經濟挑戰外，零售業還受到 COVID-19 疫情後消費者行為變化的影響，包括零售業務的競爭性質和對消費者錢包份額的競爭。公司定期監控其租户的信用狀況，並分析任何潛在的租户信貸問題對公司及其未合併合資企業財務報表的可能影響。在某些情況下，條件的變化導致較弱的零售商和零售類別失去市場份額並宣佈破產和/或關閉門店。但是，其他零售商，特別是那些屬於超值和便利類的零售商，繼續表示有興趣在公司物業所在的郊區高家庭收入社區推出新概念並擴大門店車隊。因此，該公司認為，回填破產或未續租的租户騰出的任何空間的前景總體良好，儘管這種重新租賃工作可能需要額外的資本支出，而且租賃任何空置劇院空間的機會可能更加有限。但是，無法保證日益不確定的經濟狀況造成的空缺不會對公司的經營業績產生不利影響（見第1A項）。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中的風險因素）。

在某些情況下，通貨膨脹、利率上升、商業房地產融資的可用性也影響了房地產所有者收購和出售資產以及籌集股權和債務融資的能力。儘管公司將於2024年到期的合併負債相對較少（2023年沒有剩餘），但債務資本市場的流動性可能會對公司為未來到期日再融資的能力及其適用的利率產生不利影響。如果在這些再融資之前利率環境沒有緩和，公司的利息支出水平將受到不利影響。

前瞻性陳述

MD&A應與公司的合併財務報表及其出現在本報告其他地方的附註一起閲讀。不應將公司合併財務報表中列出的歷史業績和百分比關係，包括可能出現的趨勢，視為未來運營的指標。根據1933年《證券法》第27A條和1934年《證券交易法》第21E條（均經修訂），公司將這些信息中的部分內容視為有關公司未來時期預期的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括但不限於與收購（包括任何相關的預估財務信息）和其他業務發展活動、未來資本支出、融資來源和可用性以及環境和其他法規的影響相關的陳述。儘管公司認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但它無法保證其預期會實現。為此，此處包含的任何非歷史事實陳述的陳述均應被視為前瞻性陳述。在不限制上述內容的前提下，“將”、“相信”、“預期”、“計劃”、“期望”、“尋求”、“估計” 等詞語旨在識別前瞻性陳述。讀者在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為此類陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出了公司的控制範圍，可能導致實際結果與前瞻性陳述中表達或暗示的結果存在重大差異

31

 

聲明，這可能會對公司的實際業績、業績或成就產生重大影響。有關可能導致公司業績與前瞻性陳述中指出的業績存在重大差異的其他因素，請參閲第1A項。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中的風險因素。

可能導致實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示存在重大差異的因素包括但不限於以下因素：

•
公司面臨影響房地產行業的一般風險，包括需要簽訂新的租約或以優惠條件續訂租約以產生租金收入，任何經濟衰退都可能對公司租户或新租户簽訂新租約的能力或公司現有租户以至少與當前費率一樣優惠的價格續訂租約的能力產生不利影響；
•
公司可能受到其房產所在地當地市場的變化以及國家經濟和市場狀況的不利變化的不利影響；
•
公司可能無法預測消費者購買行為的變化對其房地產的影響，包括互聯網銷售以及由此產生的租户的零售行為和空間需求，或者租户業務的普遍低迷，這可能導致租户關閉商店或拖欠租金；
•
該公司面臨來自其他零售物業所有者的租户的競爭，其租户受到來自其他零售商和分銷方式的競爭。公司依賴於其租户，特別是主要租户的成功運營和財務狀況，並可能受到這些租户破產的不利影響；
•
該公司將其大部分平方英尺出租給大型租户，這使其容易受到這些租户業務和財務狀況變化或空間需求的影響；
•
公司可能無法實現收購或合併交易的預期收益。收購的資產的表現可能不如公司預期，或者公司可能無法成功整合資產並在佔用率和經營業績方面實現改善。收購某些資產可能會使公司承擔負債，包括環境負債；
•
公司可能無法識別、收購、建造或開發能夠產生預期投資資本收益率的更多房產，也可能無法有效整合對房地產或房地產投資組合的收購。此外，由於競爭、無法按合理條件獲得融資或根本沒有任何融資以及其他因素，公司的收購機會可能受到限制；
•
公司可能無法以優惠條件處置房產，尤其是在經濟狀況惡化的地區。此外，房地產投資可能缺乏流動性，特別是由於當地或全球情況，潛在買家可能會遇到融資成本增加或難以獲得融資的情況，並可能限制公司迅速調整投資組合以應對經濟和其他條件的能力；
•
公司可能無法完成先前宣佈的分拆其無錨便利物業或關閉相關的抵押貸款機制，這可能會對公司普通股的市場價格產生不利影響；
•
如果公司確定開發或重建機會不可行，則公司可以在花費資源後放棄該機會，原因有多種因素，包括缺乏合理條件的建築融資、經濟環境對潛在租户簽訂新租約或支付合同租金的能力的影響，或者公司無法獲得所有必要的分區和其他必要的政府許可和授權；
•
由於各種因素，例如天氣、勞動條件、政府批准、物資短缺或總體經濟衰退，公司可能無法按期完成開發或重建項目，這些因素導致資本有限，還本付息費用和建築成本增加以及收入減少；
•
公司的財務狀況可能受到所需的還本付息、違約風險、對其承擔額外債務或根據循環信貸額度和定期貸款進行某些交易的能力的限制，以及管理其債務義務的其他文件以及債務評級服務降級的風險。此外，公司在獲得永久融資或為現有債務再融資方面可能會遇到困難。借款

32

 

公司的循環信貸額度受某些陳述和擔保的約束，根據這些陳述和擔保不存在任何違約或違約事件；
•
利率的變化可能會對公司普通股的市場價格、其出售房產的能力和已實現的價格以及其業績、利息支出水平和現金流產生不利影響；
•
公司繼續發展和運營業務所需的債務和/或股權融資可能無法獲得或無法以優惠條件提供；
•
金融市場的混亂可能會影響公司以合理條件獲得融資的能力，並對公司和公司普通股的市場價格產生其他不利影響；
•
通貨膨脹壓力可能導致零售商盈利能力、消費者可自由支配支出和租户租賃空間需求降低。通貨膨脹還可能增加公司運營房地產和為其運營融資所產生的成本，並可能對其財產的估值產生不利影響，所有這些都可能對公司普通股的市場價格產生不利影響；
•
公司受與其房地產投資信託基金地位相關的複雜法規約束，如果未能獲得房地產投資信託基金資格，將受到不利影響；
•
公司必須向股東進行分配才能繼續獲得房地產投資信託基金的資格，如果公司必須借入資金進行分配，則這些借款可能無法以優惠條件或根本無法獲得；
•
合資企業投資可能涉及本公司單獨進行的投資所不存在的風險，包括合夥人或合資人可能破產，其利益或目標可能與公司的利益或目標不同，並且可能採取與公司的指示、要求、政策或目標（包括公司維持房地產投資信託基金資格的政策）背道而馳的行動。此外，合夥人或合資企業可能無法獲得足夠的資金來履行其對合資企業的融資義務，或者可能尋求終止合資企業，從而給公司造成財產收入和管理費損失。合夥人可能出於公司無法控制的原因導致合資貸款違約。此外，如果投資賬面價值出現虧損，則可能要求公司減少其股權投資的賬面價值；
•
公司決定出售房地產資產，包括未開發的土地和在建工程，將改變未貼現現金流減值分析中的持有期假設，這可能導致重大減值損失並對公司的財務業績產生不利影響；
•
未決或未來訴訟的結果，包括與租户或合資夥伴的訴訟，可能會對公司的經營業績和財務狀況產生不利影響；
•
極端天氣條件或公司擁有財產所在地的自然災害造成的財產損失、相關費用以及其他業務和經濟後果（包括潛在的收入損失）可能會對公司的經營業績和財務狀況產生不利影響；
•
與極端天氣條件或自然災害造成的損失和收入損失有關的任何保險追償金的充足性和時機可能會對公司的經營業績和財務狀況產生不利影響；
•
公司及其租户可能會受到疫情和其他公共衞生危機的負面影響；
•
公司須承擔潛在的環境責任；
•
由於公司對其財產上發生的某些人身、財產或環境傷害負有責任，因此可能會蒙受未投保或超出保單承保範圍的損失；
•
由於包括監管機構在內的利益相關者對公司環境、社會和治理目標和舉措的看法，以及我們無法控制的因素對這些目標和舉措的影響，公司可能面臨潛在負債、成本增加、聲譽損害和其他對公司業務的不利影響；

33

 

•
公司可能會為遵守或迴應《美國殘疾人法》下的索賠而承擔額外費用，或者以其他方式受到政府法規變化的不利影響，包括環境、分區、税收和其他法規的變化；
•
會計準則或其他準則的變更可能會對公司的業務產生不利影響；
•
公司董事會定期審查公司的業務戰略和目標，可能會根據各種因素和條件更改公司的戰略計劃，包括應對不斷變化的市場條件以及
•
公司及其供應商可能會遭受各自網絡和系統的中斷、故障或入侵，包括網絡攻擊造成的中斷、故障或入侵，這可能會擾亂公司的業務運營，損害敏感信息的保密性，並導致罰款或處罰。

第 3 項定量和關於市場風險的定性披露

公司的主要市場風險敞口是利率風險。截至2023年9月30日，公司的債務（不包括未合併的合資企業債務）經調整以反映適用於公司2億美元定期貸款的浮動利率（SOFR）部分轉換為2.75％的固定利率，彙總如下：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

金額
（百萬）

 

 

加權-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加權-
平均值
利息
費率

 

 

百分比
佔總數的

 

 

金額
（百萬）

 

 

加權-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加權-
平均值
利息
費率

 

 

百分比
佔總數的

 

固定利率債務

$

1,605.2

 

 

 

2.5

 

 

 

4.2

%

 

 

92.2

%

 

$

1,707.0

 

 

 

3.1

 

 

 

4.1

%

 

 

100.0

%

浮動利率債務

$

135.0

 

 

 

2.7

 

 

 

6.0

%

 

 

7.8

%

 

$

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

0.0

%

公司按賬面價值計算的未合併合資企業的負債彙總如下：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

聯合
創業
債務
（百萬）

 

 

公司的
相稱的
分享
（百萬）

 

 

加權-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加權-
平均值
利息
費率

 

 

聯合
創業
債務
（百萬）

 

 

公司的
相稱的
分享
（百萬）

 

 

加權-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加權-
平均值
利息
費率

 

固定利率債務

$

364.0

 

 

$

72.8

 

 

 

0.5

 

 

 

4.8

%

 

$

363.5

 

 

$

72.7

 

 

 

1.3

 

 

 

4.8

%

浮動利率債務

$

102.6

 

 

$

39.0

 

 

 

1.1

 

 

 

4.5

%

 

$

171.6

 

 

$

53.0

 

 

 

1.1

 

 

 

5.4

%

公司打算使用留存的現金流、資產出售收益、股權和債務融資，包括抵押貸款機制及其循環信貸額度下可用的浮動利率負債來償還債務併為公司購物中心的資本支出提供資金。因此，如果公司在利率上升的環境中產生額外的浮動利率負債或需要為現有的固定利率債務進行再融資，則其在通貨膨脹時期面臨利率上升的風險可能會增加。

通過使用與主要金融機構的利率互換協議，公司部分浮動利率債務的利率風險已得到緩解。2023年9月30日，適用於公司2億美元合併定期貸款機制的可變利率（SOFR）部分轉換為固定利率。如果互換交易對手不履行義務，公司將面臨信用風險。該公司認為，通過與主要金融機構進行互換，可以降低其信用風險。

對公司固定利率債務的賬面價值進行了調整，以包括截至2023年9月30日轉換為固定利率的2億美元浮動利率債務。對2023年9月30日和2022年12月31日上漲100個基點的影響的估計值彙總如下（以百萬計）：

 

2023年9月30日

 

 

 

2022年12月31日

 

 

 

攜帶
價值

 

 

公平
價值

 

 

100 個基本積分
增加
市場利息
費率

 

 

 

攜帶
價值

 

 

公平
價值

 

 

100 個基本積分
增加
市場利息
費率

 

 

公司的固定利率債務

$

1,605.2

 

 

$

1,516.5

 

(A)

$

1,482.4

 

(B)

 

$

1,707.0

 

 

$

1,622.2

 

(A)

$

1,577.7

 

(B)

公司的比例份額
合資固定利率債務

$

72.8

 

 

$

72.9

 

 

$

72.9

 

 

 

$

72.7

 

 

$

70.5

 

 

$

69.6

 

 

 

34

 

 

(A)
包括互換的公允價值，截至2023年9月30日和2022年12月31日，互換資產分別為1140萬美元和820萬美元。
(B)
包括互換的公允價值，截至2023年9月30日和2022年12月31日，互換資產分別為1,750萬美元和1,560萬美元。

公司固定利率債務對利率變化的敏感度是使用估值模型確定的，該模型基於衡量此類債務淨現值的因素，這些因素源於上述假設估計。截至2023年9月30日，短期市場利率提高100個基點，將導致與公司截至2023年9月30日的九個月未償浮動利率債務相關的利息支出增加約30萬美元。在2024年4月初之前，公司循環信貸額度下不超過1億美元的借款的可變部分（SOFR）實施了5.0％的利率上限，從而緩解了這種利率風險敞口。預計的利息支出增加並未影響公司未償浮動利率債務每日餘額可能發生的變化。未合併的合資企業的所有未償浮動利率債務均受套期保值協議的約束。

公司及其合資企業打算持續監控和積極管理其浮動利率債務組合的利息成本，並可能根據市場波動進入互換頭寸。此外，該公司認為它有能力通過額外的股票和/或債券發行以及合資資本獲得資金。因此，將繼續評估獲得此類保護協議的成本與公司進入資本市場的成本。公司沒有也沒有計劃進入任何用於交易或投機目的的衍生金融工具。截至2023年9月30日，該公司沒有其他重大市場風險敞口。

第 4 項。控制S 和程序

公司管理層在首席執行官（“首席執行官”）和首席財務官（“首席財務官”）的參與下，根據1934年《證券交易法》第13a-15（b）條和第15d-15（b）條，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據要求的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序（定義見《證券交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）在本10-Q表季度報告所涉期末生效，以確保公司在根據《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息在其中記錄、處理、彙總和報告美國證券交易委員會規則和表格中規定的時間段以及自該期限結束時起生效，以確保公司在根據《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息得到積累並酌情傳達給公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官或履行類似職能的人員，以便及時就所需的披露做出決定。

在截至2023年9月30日的三個月中，公司對財務報告的內部控制沒有發生任何對公司財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

35

 

“部分II

其他信息

公司及其子公司面臨各種法律訴訟，總而言之，預計不會對公司產生重大不利影響。公司還因其正常業務過程中造成的人身傷害或財產損失而受到各種法律訴訟，其中大部分由保險承保。儘管無法確定地預測所有事項的解決，但管理層認為，此類法律訴訟和索賠的最終結果不會對公司的流動性、財務狀況或經營業績產生重大不利影響。

第 1A 項。羅得島州SK 因子

參見第 1 部分第 1A 項。“風險因素” 包含在公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中。下文列出的風險因素是最新的，應將其與此類風險因素一起閲讀。

將公司Curbline便利資產分拆為單獨的公開交易房地產投資信託基金的提議可能無法按目前設想的時間表或條款完成，也可能根本無法實現預期收益

2023年10月，該公司宣佈計劃將其便利資產分拆為Curbline，這是一家獨立的上市房地產投資信託基金，目的是收購和整合未錨定的便利零售物業。該公司預計，出於美國聯邦所得税的目的，Curbline將選擇被視為房地產投資信託基金並有資格納税。公司目前預計將在2024年下半年完成應納税分割，但無法保證分拆是否或何時發生，Curbline的最終結構將如何，Curbline作為獨立實體的税收待遇或分拆對公司的税收影響。

分拆的完成將取決於各種條件，包括表格10中註冊聲明的有效性，以及公司董事會對Curbline向公司股東分配普通股的最終批准和聲明。滿足此類條件和其他不可預見的事態發展可能會延遲或阻止分拆或導致分拆的條款或條件不太有利和/或與預期不同。如果公司無法完成相關抵押貸款機制的關閉，它也可以選擇不進行分割。無論分拆最終是否完成，分拆的懸而未決都可能給公司及其業務帶來挑戰，包括將管理時間分散在與分拆有關的事項上，以及對公司與員工、租户和其他交易對手關係的潛在影響。如果公司無法完成分割，則公司的未來表現及其股票的交易價格可能會受到不利影響。如果分拆完成，則由於分拆分配的價值，預計公司普通股的交易價格將大幅下降，兩家上市公司的普通股的總價值可能不等於或大於未進行分拆時公司普通股的價值。該公司還預計，在尋求分拆方面將產生鉅額費用。

如果分拆完成，公司及其股東可能無法實現分拆目前預期產生的全部戰略和財務收益，或者此類收益可能會被推遲，尤其是在Curbline無法收購額外的便利資產或公司無法通過運營和機會主義資產出售實現價值最大化的情況下。Curbline執行收購資產計劃的能力取決於許多因素，包括額外資本來源的可用性、此類資產的供應和定價水平以及進行此類收購所需的內部資源。公司通過運營和額外的機會主義資產出售實現價值最大化的能力取決於許多因素，包括對公司投資組合中空間的需求以及對其資產的需求和定價水平。即使公司處置了額外資產，向股東分配銷售收益的能力也將受到公司當時未償債務和優先投資條款中規定的任何限制。

由於我們的某些董事和高級管理人員與Curbline的職位或關係，擬議的分拆可能會造成或似乎造成潛在的利益衝突

如果分拆完成，預計公司董事會和管理層成員將擁有Curbline的股份，包括通過分配這些人目前擁有的公司股份而獲得的Curbline股份。當公司董事和執行官面臨可能對公司和Curbline產生不同影響的決定時，這些人對Curbline股票的所有權可能會造成或似乎產生潛在的利益衝突。預計分拆後，該公司的一些現任或前任董事也可能成為Curbline的董事。

36

 

第 2 項。未註冊的股權出售Y 證券、收益使用和發行人購買股權證券

發行人購買股票證券

 

(a)

 

 

(b)

 

 

(c)

 

 

(d)

 

 

總計
的數量
股份
已購買(A)

 

 

平均值
已支付的價格
每股

 

 

總數
購買的股票百分比
作為其中的一部分
公開宣佈
計劃或計劃

 

 

最大數量
（或近似值
的美元價值)
可能還沒有的股票
在以下條件下購買
計劃或計劃
（百萬）

 

2023 年 7 月 1 日至 31 日

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

$

—

 

2023年8月1日至31日

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

2023 年 9 月 1 日至 30 日

 

28,437

 

 

$

13.67

 

 

 

—

 

 

 

—

 

總計

 

28,437

 

 

$

13.67

 

 

 

—

 

 

$

73.4

 

 

(A)
包括為履行與公司股票薪酬計劃下的歸屬和/或行使獎勵相關的法定最低預扣税義務而向公司交出或視為交出的普通股。

2022年12月20日，公司宣佈其董事會批准了一項普通股回購計劃。根據該計劃的條款，公司有權回購最高價值為1億美元的普通股。從2022年12月20日到2023年9月30日，該公司根據該計劃共回購了200萬股普通股，成本為2660萬美元。

第 3 項。默認N 高級證券

沒有。

第 4 項我的安全ETY 披露

不適用。

第 5 項其他信息

沒有。

37

 

第 6 項。E展出

 

10.1

 

SITE Centers Corp. 和 Conor Fennerty 簽訂的截至2023年9月15日的僱傭協議

 

 

 

10.2

 

SITE Centers Corp. 與約翰·卡託納爾簽訂的截至2023年9月15日的僱傭協議

 

 

 

31.1

 

根據1934年《證券交易法》第13a-14 (a) 條對首席執行官進行認證1

 

 

 

31.2

根據1934年《證券交易法》第13a-14 (a) 條對首席財務官進行認證1

 

 

 

32.1

根據1934年《證券交易法》第13a-14 (b) 條和《美國法典》第18條第1350條對首席執行官進行認證，該條根據本報告第906條根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》通過1,2

 

 

 

32.2

根據1934年《證券交易法》第13a-14 (b) 條和《美國法典》第18條第1350條對首席財務官進行認證，該條根據本報告第906條根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》通過1,2

 

 

 

101.INS

行內 XBRL 實例文檔 — 實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中1

 

 

 

101.SCH

內聯 XBRL 分類擴展架構文檔1

 

 

 

101.CAL

內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔1

 

 

 

101.DEF

內聯 XBRL 分類法擴展定義鏈接庫文檔1

 

 

 

101.LAB

內聯 XBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔1

 

 

 

101.PRE

內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接庫文檔1

 

 

 

104

 

公司截至2023年9月30日的季度10-Q表季度報告的封面採用Inline XBRL格式化幷包含在附錄101中。
1.
隨函以電子方式提交。
2.
根據美國證券交易委員會第34-4751號新聞稿，這些證物被視為附於本報告，不作為本報告的一部分 “提交”。

本報告附錄101附有以下格式的ixBRL（內聯可擴展業務報告語言）：（i）截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表，（ii）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表，（iii）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併綜合收益表，（iv）三個月的合併權益表以及截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月，(v) 合併報表截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的現金流以及 (vi) 簡明合併財務報表附註。

38

 

簽名URES

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

站點中心公司

 

 

 

 

 

 

來自：

 

/s/ Christa A. Vesy

姓名：

Christa A. Vesy

標題：

執行副總裁
兼首席會計官

（首席會計官）

日期：2023 年 11 月 1 日

 

39