stag-20230930
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會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：8000萬系列 cunsecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：8000萬系列 cunsecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：兩千萬系列 EunsecuredNotes 會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：兩千萬系列 EunsecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：兩千萬系列 EunsecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：1 億系列 HunsecuredNotes 會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：1 億系列 HunsecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：1 億系列 HunsecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：2.75 億個 SeriesiunsecuredNotes 會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：2.75 億個 SeriesiunsecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：2.75 億個 SeriesiunsecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：4 億系列 UnsecuredNotes 會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：4 億系列 UnsecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：4 億系列 UnsecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：一名 5000 萬系列 JunSecuredNotes 會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：一名 5000 萬系列 JunSecuredNotes 會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：一名 5000 萬系列 JunSecuredNotes 會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員2023-09-300001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員2022-12-310001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：ThriventFinancial forLutherans 將於 2023 年 12 月 15 日到期會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：ThriventFinancial forLutherans 將於 2023 年 12 月 15 日到期會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：ThriventFinancial forLutherans 將於 2023 年 12 月 15 日到期會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：多馬哈聯合人壽保險公司會員2023-09-300001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：多馬哈聯合人壽保險公司會員2022-12-310001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員標籤：多馬哈聯合人壽保險公司會員2023-01-012023-09-300001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員2023-09-300001479094美國公認會計準則：抵押貸款成員2022-12-310001479094US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-09-300001479094US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率美國公認會計準則：信用額度成員2023-01-012023-09-300001479094SRT: 場景預測成員美國公認會計準則：信用額度成員2022-10-172024-06-290001479094標籤：定期貸款會員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-03-312023-03-310001479094標籤：定期貸款會員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-01-012023-09-300001479094SRT: 場景預測成員標籤：定期貸款會員2023-01-192024-06-290001479094標籤：1.875 億無抵押定期貸款會員SRT: 場景預測成員美國公認會計準則：長期債務成員2024-01-120001479094美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：預付費用和其他流動資產成員2023-09-300001479094美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：預付費用和其他流動資產成員2022-12-31階段:擴展0001479094SRT: 最低成員2023-01-012023-09-300001479094SRT: 最大成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員2023-09-300001479094US-GAAP：應付賬款和應計負債會員2023-09-300001479094US-GAAP：應付賬款和應計負債會員2022-12-310001479094US-GAAP：利息支出會員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：利息支出會員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：利息支出會員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：利息支出會員2022-01-012022-09-300001479094標籤：1 億系列 FunsecuredNotes 會員2023-01-052023-01-050001479094美國公認會計準則：無擔保債務成員標籤：1 億系列 FunsecuredNotes 會員2023-01-050001479094SRT: 場景預測成員標籤：1.875 億無抵押定期貸款會員2023-01-192024-06-290001479094標籤：1.875 億無抵押定期貸款會員SRT: 場景預測成員2023-01-192024-06-2900014790942023-01-012023-03-31標籤：利率互換0001479094US-GAAP：利率互換成員2022-12-310001479094US-GAAP：利率互換成員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入三級會員2023-09-300001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2022-12-310001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2022-12-310001479094US-GAAP：利率互換成員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入三級會員2022-12-310001479094標籤：AttheMarket Program2027.5億會員2023-09-300001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket Program2027.5億會員2023-09-300001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket Program2027.5億會員2023-01-012023-09-300001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket Program2027.5億會員SRT：加權平均會員2023-09-300001479094標籤：AttheMarket Program2019.6億會員美國通用會計準則：普通股成員2022-01-012022-12-310001479094標籤：AttheMarket Program2019.6億會員美國通用會計準則：普通股成員SRT：加權平均會員2022-12-310001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：2022 年市場計劃會員2023-05-050001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：2022 年市場計劃會員2023-05-052023-05-050001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：2022 年市場計劃會員2023-07-270001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：2022 年市場計劃會員2023-07-272023-07-270001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket 計劃會員2023-06-160001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket 計劃會員2023-06-162023-06-160001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket 計劃會員2023-07-270001479094美國通用會計準則：普通股成員標籤：AttheMarket 計劃會員2023-07-272023-07-270001479094US-GAAP：限制性股票成員2023-01-112023-01-110001479094US-GAAP：限制性股票成員2021-12-310001479094US-GAAP：限制性股票成員2022-01-012022-12-310001479094US-GAAP：限制性股票成員2022-12-310001479094US-GAAP：限制性股票成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員2023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：非控股權益成員標籤：長期激勵計劃單位會員2021-12-310001479094標籤：其他非控制普通單位成員US-GAAP：非控股權益成員2021-12-310001479094標籤：有限合夥人非控股權會員2021-12-310001479094US-GAAP：非控股權益成員標籤：長期激勵計劃單位會員2022-01-012022-12-310001479094標籤：其他非控制普通單位成員US-GAAP：非控股權益成員2022-01-012022-12-310001479094US-GAAP：非控股權益成員2022-01-012022-12-310001479094US-GAAP：非控股權益成員標籤：長期激勵計劃單位會員2022-12-310001479094標籤：其他非控制普通單位成員US-GAAP：非控股權益成員2022-12-310001479094標籤：有限合夥人非控股權會員2022-12-310001479094US-GAAP：非控股權益成員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-012023-09-300001479094標籤：其他非控制普通單位成員US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：非控股權益成員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-09-300001479094標籤：其他非控制普通單位成員US-GAAP：非控股權益成員2023-09-300001479094標籤：有限合夥人非控股權會員2023-09-300001479094US-GAAP：基於股份的薪酬獎勵TrancheOne會員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-112023-01-110001479094標籤：長期激勵計劃單位會員SRT：執行副總裁成員2023-03-312023-03-310001479094US-GAAP：基於股份的薪酬獎勵TrancheOne會員標籤：長期激勵計劃單位會員SRT：執行副總裁成員2023-03-312023-03-310001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2023-03-312023-03-310001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-112023-01-110001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2021-12-310001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2022-01-012022-12-310001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2022-12-310001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-012023-09-300001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2023-09-300001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2023-07-012023-09-300001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2022-07-012022-09-300001479094標籤：長期激勵計劃單位會員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：基於股份的薪酬獎勵TrancheOne會員SRT: 董事會成員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-112023-01-110001479094標籤：2011 年股權激勵計劃會員US-GAAP：績效股成員2023-01-112023-01-110001479094US-GAAP：績效股成員SRT：執行副總裁成員2023-03-312023-03-310001479094標籤：2011 年股權激勵計劃會員2023-04-252023-04-250001479094標籤：2011 年股權激勵計劃會員2023-04-250001479094US-GAAP：績效股成員2023-03-312023-03-310001479094US-GAAP：績效股成員2023-01-112023-01-110001479094標籤：2020 年授予表演單位會員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-112023-01-110001479094標籤：2020 年授予表演單位會員美國通用會計準則：普通股成員2023-01-112023-01-110001479094US-GAAP：績效股成員2023-09-300001479094US-GAAP：績效股成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員US-GAAP：一般和管理費用會員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員US-GAAP：一般和管理費用會員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員US-GAAP：一般和管理費用會員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：限制性股票成員US-GAAP：一般和管理費用會員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員標籤：長期激勵計劃單位會員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員標籤：長期激勵計劃單位會員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員標籤：長期激勵計劃單位會員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員US-GAAP：績效股成員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員US-GAAP：績效股成員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員US-GAAP：績效股成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員US-GAAP：績效股成員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員SRT: 董事會成員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員SRT: 董事會成員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員SRT: 董事會成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員SRT: 董事會成員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：一般和管理費用會員2022-01-012022-09-300001479094美國通用會計準則：普通股成員SRT: 董事會成員2022-07-012022-09-300001479094美國通用會計準則：普通股成員SRT: 董事會成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：應計收入應收賬款會員2023-09-300001479094US-GAAP：應計收入應收賬款會員2022-12-310001479094SRT: 最低成員2023-09-300001479094SRT: 最大成員2023-09-300001479094US-GAAP：運營費用會員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：運營費用會員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：運營費用會員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：運營費用會員2022-01-012022-09-300001479094US-GAAP：股票補償計劃成員2023-07-012023-09-300001479094US-GAAP：股票補償計劃成員2022-07-012022-09-300001479094US-GAAP：股票補償計劃成員2023-01-012023-09-300001479094US-GAAP：股票補償計劃成員2022-01-012022-09-30
目錄

美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549 
____________________________________________________________________________
 
表單10-Q 
____________________________________________________________________________
☒    根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
 
截至的季度期間 2023年9月30日
 
或者
 
☐    根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
 
在從到的過渡期內。
 
委員會檔案編號 1-34907
 
____________________________________________________________________________
 
STAG 工業株式會社
（註冊人的確切姓名如其章程所示） 
____________________________________________________________________________
馬裏蘭州27-3099608
（州或其他司法管轄區（國税局僱主識別號）
公司或組織）
聯邦街一號
23 樓
波士頓，馬薩諸塞02110
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
                        
(617) 574-4777
（註冊人的電話號碼，包括區號）

根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元雄鹿紐約證券交易所

用勾號指明註冊人 (1) 在過去 12 個月（或註冊人必須提交此類報告的較短期限）中是否已提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去 90 天內是否遵守了此類申報要求。是的 ☒沒有☐
 
用勾號指明註冊人在過去 12 個月（或註冊人必須提交此類文件的較短期限）中是否以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。是的 ☒沒有☐
 
用勾號指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

大型加速過濾器 ☒     加速過濾器☐     非加速過濾器☐     規模較小的申報公司☐     新興成長型公司 ☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ☐
 
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的☐沒有☒

截至2023年10月25日，已發行的普通股數量為 181,570,902.


目錄
STAG 工業株式會社
目錄
 
第一部分
財務信息
3
  
第 1 項。
財務報表（未經審計）
3
  
 
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表
3
  
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表
4
  
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的綜合收益合併報表
5
  
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併權益表
6
  
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月合併現金流量表
7
  
 
合併財務報表附註
8
  
第 2 項。
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
22
  
第 3 項。
關於市場風險的定量和定性披露
42
  
第 4 項。
控制和程序
42
  
第二部分。
其他信息
43
  
第 1 項。 
法律訴訟
43
  
第 1A 項。 
風險因素
43
  
第 2 項。
未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
43
  
第 3 項。
優先證券違約
44
  
第 4 項。
礦山安全披露
44
  
第 5 項。
其他信息
44
  
第 6 項。 
展品
45
  
 
簽名
46

2
目錄
第一部分財務信息
第 1 項。財務報表

STAG 工業株式會社
合併資產負債表
（未經審計，以千計，股票數據除外）
 2023年9月30日2022年12月31日
資產  
出租物業：  
土地$691,155 $647,098 
建築物和裝修工程，扣除累計折舊後的美元880,562和 $763,128，分別地
4,803,833 4,706,745 
遞延租賃無形資產，扣除累計攤銷額 $380,198和 $328,848，分別地
457,730 508,935 
租賃物業總額，淨額5,952,718 5,862,778 
現金和現金等價物10,944 25,884 
限制性現金1,086 905 
租户應收賬款120,813 115,509 
預付費用和其他資產83,520 71,733 
利率互換76,891 72,223 
經營租賃使用權資產30,042 31,313 
待售資產，淨額— 4,643 
總資產$6,276,014 $6,184,988 
負債和權益  
負債：  
無抵押信貸額度$325,000 $175,000 
無抵押定期貸款，淨額1,021,439 1,020,440 
無抵押票據，淨額1,195,694 1,295,442 
抵押貸款票據，淨額7,642 7,898 
應付賬款、應計費用和其他負債100,632 97,371 
租户預付租金和保證金42,171 40,847 
應付的股息和分配22,726 22,282 
遞延租賃無形資產，扣除累計攤銷額 $29,599和 $24,593，分別地
31,331 32,427 
經營租賃負債34,016 35,100 
負債總額2,780,651 2,726,807 
承付款和或有開支（注11）
股權：  
優先股，面值 $0.01每股， 20,000,000截至2023年9月30日和2022年12月31日授權的股份； 無已發放或未決
— — 
普通股，面值 $0.01每股， 300,000,0002023年9月30日和2022年12月31日授權的股票， 181,513,614和 179,248,980分別於2023年9月30日和2022年12月31日已發行和流通的股票
1,815 1,792 
額外的實收資本4,266,758 4,188,677 
累計股息超過收益(923,706)(876,145)
累計其他綜合收益75,086 70,500 
股東權益總額3,419,953 3,384,824 
非控股權益75,410 73,357 
權益總額3,495,363 3,458,181 
負債和權益總額$6,276,014 $6,184,988 

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
3
目錄
STAG 工業株式會社
合併運營報表
（未經審計，以千計，每股數據除外）
 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
收入            
租金收入$177,858 $164,683 $522,565 $484,341 
其他收入1,423 1,622 1,963 2,673 
總收入179,281 166,305 524,528 487,014 
開支   
財產34,429 30,087 102,985 90,736 
一般和行政11,097 10,884 35,833 35,431 
折舊和攤銷69,761 69,456 207,199 206,101 
減值損失— 1,783 — 1,783 
其他開支773 578 4,109 1,607 
支出總額116,060 112,788 350,126 335,658 
其他收入（支出）   
利息和其他收入 17 26 53 83 
利息支出(23,753)(21,155)(69,225)(56,310)
債務清償和修改費用— (838)— (838)
出售出租物業的淨收益11,683 33,168 49,343 57,499 
其他收入總額（支出）(12,053)11,201 (19,829)434 
淨收入$51,168 $64,718 $154,573 $151,790 
減去：歸屬於非控股權益的收益1,128 1,388 3,461 3,258 
歸屬於STAG工業公司的淨收益$50,040 $63,330 $151,112 $148,532 
減去：分配給參與證券的金額53 59 159 180 
歸屬於普通股股東的淨收益$49,987 $63,271 $150,953 $148,352 
已發行普通股的加權平均值—基本180,803 179,054 179,810 178,648 
已發行普通股的加權平均值——攤薄181,163 179,162 180,070 178,790 
每股淨收益——基本收益和攤薄後收益   
歸屬於普通股股東的每股淨收益——基本$0.28 $0.35 $0.84 $0.83 
歸屬於普通股股東的每股淨收益——攤薄$0.28 $0.35 $0.84 $0.83 

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
4
目錄
STAG 工業株式會社
綜合收益綜合報表
（未經審計，以千計）
 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
淨收入$51,168 $64,718 $154,573 $151,790 
其他綜合收入：    
利率互換收入4,882 39,618 4,691 89,364 
其他綜合收入4,882 39,618 4,691 89,364 
綜合收入56,050 104,336 159,264 241,154 
歸屬於非控股權益的收益(1,128)(1,388)(3,461)(3,258)
歸屬於非控股權益的其他綜合收益(109)(850)(105)(1,918)
歸屬於STAG Industrial, Inc.的綜合收益$54,813 $102,098 $155,698 $235,978 

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
5
目錄
STAG 工業株式會社
合併 權益表
（未經審計，以千計，股票數據除外）
 優先股普通股額外的實收資本超過收益的累計分紅累計其他綜合收益（虧損）股東權益總額非控股權益-運營合夥企業中的單位持有人權益總額
 股份金額
截至2023年9月30日的三個月
餘額，2023 年 6 月 30 日$— 179,660,771 $1,797 $4,201,551 $(907,061)$70,313 $3,366,600 $77,259 $3,443,859 
出售普通股的收益，淨額— 1,717,993 17 61,015 — — 61,032 — 61,032 
股息和分配，淨額（美元0.37每股/單位）
— — — — (66,685)— (66,685)(1,492)(68,177)
非現金補償活動，淨額— 14,253 — 1,835 — — 1,835 764 2,599 
將普通單位兑換為普通股— 120,597 1 2,260 — — 2,261 (2,261)— 
非控股權益的再平衡— — — 97 — — 97 (97)— 
其他綜合收入— — — — — 4,773 4,773 109 4,882 
淨收入— — — — 50,040 — 50,040 1,128 51,168 
餘額，2023 年 9 月 30 日$— 181,513,614 $1,815 $4,266,758 $(923,706)$75,086 $3,419,953 $75,410 $3,495,363 
截至2022年9月30日的三個月
餘額，2022 年 6 月 30 日$— 179,211,738 $1,792 $4,182,165 $(838,437)$36,895 $3,382,415 $74,080 $3,456,495 
出售普通股的收益，淨額— — — (16)— — (16)— (16)
股息和分配，淨額（美元0.37每股/單位）
— — — — (65,414)— (65,414)(1,436)(66,850)
非現金補償活動，淨額— 3,057 — 2,040 — — 2,040 709 2,749 
非控股權益的再平衡— — — 650 — — 650 (650)— 
其他綜合收入— — — — — 38,768 38,768 850 39,618 
淨收入— — — — 63,330 — 63,330 1,388 64,718 
餘額，2022 年 9 月 30 日$— 179,214,795 $1,792 $4,184,839 $(840,521)$75,663 $3,421,773 $74,941 $3,496,714 
截至2023年9月30日的九個月
餘額，2022 年 12 月 31 日$— $179,248,980 $1,792 $4,188,677 $(876,145)$70,500 $3,384,824 $73,357 $3,458,181 
出售普通股的收益，淨額— 1,967,009 20 69,507 — — 69,527 — 69,527 
股息和分配，淨額（美元1.10每股/單位）
— — — — (198,590)— (198,590)(1,240)(199,830)
非現金補償活動，淨額— 98,194 1 (100)(83)— (182)8,403 8,221 
將普通單位兑換為普通股— 199,431 2 3,742 — — 3,744 (3,744)— 
非控股權益的再平衡— — — 4,932 — — 4,932 (4,932)— 
其他綜合收入— — — — — 4,586 4,586 105 4,691 
淨收入— — — — 151,112 — 151,112 3,461 154,573 
餘額，2023 年 9 月 30 日$— 181,513,614 $1,815 $4,266,758 $(923,706)$75,086 $3,419,953 $75,410 $3,495,363 
截至2022年9月30日的九個月
餘額，2021 年 12 月 31 日$— 177,769,342 $1,777 $4,130,038 $(792,332)$(11,783)$3,327,700 $65,887 $3,393,587 
出售普通股的收益，淨額— 1,328,335 13 54,854 — — 54,867 — 54,867 
股息和分配，淨額（美元1.10每股/單位）
— — — — (195,941)— (195,941)(4,820)(200,761)
非現金補償活動，淨額— 52,118 1 832 (780)— 53 7,814 7,867 
將普通單位兑換為普通股— 65,000 1 1,216 — — 1,217 (1,217)— 
非控股權益的再平衡— — — (2,101)— — (2,101)2,101 — 
其他綜合收入— — — — — 87,446 87,446 1,918 89,364 
淨收入— — — — 148,532 — 148,532 3,258 151,790 
餘額，2022 年 9 月 30 日$— 179,214,795 $1,792 $4,184,839 $(840,521)$75,663 $3,421,773 $74,941 $3,496,714 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
6
目錄
STAG 工業公司.
合併現金流量表（未經審計，以千計）
 截至9月30日的九個月
 20232022
來自經營活動的現金流：        
淨收入$154,573 $151,790 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：  
折舊和攤銷207,199 206,101 
減值損失— 1,783 
利息支出的非現金部分2,924 2,755 
市場以上和以下租賃的攤銷，淨額(490)(208)
直線租金調整，淨額(13,414)(12,440)
債務清償和修改費用— 21 
出售出租物業的淨收益(49,343)(57,499)
非現金補償費用9,006 9,426 
資產和負債的變化：  
租户應收賬款6,212 934 
預付費用和其他資產(24,298)(25,044)
應付賬款、應計費用和其他負債6,324 19,369 
租户預付租金和保證金813 881 
調整總額144,933 146,079 
經營活動提供的淨現金299,506 297,869 
來自投資活動的現金流：  
土地和建築物的購置及改善(238,226)(414,648)
增建土地和建築物並進行改善(77,886)(65,178)
收購其他資產— (2,134)
收購租户預付租金511 — 
收購經營租賃使用權資產— (3,541)
出售出租物業的收益，淨額97,234 130,929 
收購存款，淨額2,000 1,520 
收購延期租賃無形資產(16,786)(47,810)
收購運營租賃負債 — 3,541 
用於投資活動的淨現金(233,153)(397,321)
來自融資活動的現金流：  
來自無抵押信貸額度的收益965,000 1,167,000 
償還無抵押信貸額度(815,000)(1,327,000)
無抵押定期貸款的收益— 375,000 
償還無抵押定期貸款— (325,000)
無抵押票據的收益— 400,000 
償還無抵押票據(100,000)— 
償還抵押貸款票據 (259)(46,859)
支付貸款費用和費用(270)(5,142)
出售普通股的收益，淨額69,616 54,691 
股息和分配(199,387)(200,387)
股份薪酬的回購和退還(812)(1,596)
由（用於）融資活動提供的淨現金(81,112)90,707 
現金和現金等價物及限制性現金減少(14,759)(8,745)
現金和現金等價物以及限制性現金——期初26,789 23,196 
現金和現金等價物以及限制性現金——期末$12,030 $14,451 
補充披露：  
為利息支付的現金，扣除資本化後的美元金額1,686和 $925分別適用於 2023 年和 2022 年
$62,896 $48,770 
非現金投資和融資活動補充時間表  
增建土地和建築物並進行改善$— $(2,673)
將其他資產轉移到建築物和其他基本建設改善$— $2,673 
土地和建築物的購置及改善$(66)$— 
收購延期租賃無形資產$(6)$— 
應付賬款、應計費用和其他負債中包含的土地、建築物和改善措施的增建變動$1,089 $(13,752)
通過非現金補償增加建築物和其他基本建設改善$(42)$(50)
應付賬款、應計費用和其他負債中包含的貸款費用、成本和發行成本的變化$(89)$108 
應計股息和分配$22,726 $22,282 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
7
目錄
STAG 工業株式會社
合併財務報表附註
（未經審計）
1. 組織 和 業務描述

STAG Industrial, Inc.（以下簡稱 “公司”）是一家工業房地產運營公司，專注於收購和運營美國各地的工業地產。該公司作為馬裏蘭州的一家公司成立，根據經修訂的1986年《美國國税法》第856至860條，已選擇被視為房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），並打算繼續獲得房地產投資信託基金（“REIT”）資格。該公司的結構為傘式合夥房地產投資信託基金，通常稱為UPREIT，並通過其運營合夥企業——特拉華州有限合夥企業STAG Industrial Operting Partnership, L.P.（“運營合夥企業”）擁有其所有財產並經營幾乎所有業務。截至2023年9月30日和2022年12月31日，該公司擁有一家 97.8% 和 97.9分別佔運營合夥企業中有限合夥權益普通單位的百分比。公司通過其全資子公司成為運營合夥企業的唯一普通合夥人。此處使用的 “公司” 是指STAG Industrial, Inc.及其合併子公司，包括運營合夥企業，除非上下文另有要求。

截至2023年9月30日，該公司擁有 568中的工業建築 41各州約為 112.0百萬可出租平方英尺。

2. 重要會計政策摘要

臨時財務信息

隨附的中期財務報表是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）以及有關中期財務信息的10-Q表和S-X條例的説明列報的。因此，這些報表不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和附註。管理層認為，隨附的中期財務報表包括根據公認會計原則進行公允報表所需的所有調整，包括正常的經常性項目。中期業績不一定代表全年的業績。年終合併資產負債表數據來自經審計的財務報表，但不包括公認會計原則要求的所有披露。本10-Q表季度報告中包含的信息應與公司截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告中包含的公司合併財務報表及其附註一起閲讀。

演示基礎

公司的合併財務報表包括公司、運營合夥企業及其合併子公司的賬目。非公司擁有的運營合夥企業的權益被稱為 “非控股普通單位”。這些非控股普通股由其他有限合夥人以普通單位（“其他普通單位”）和長期激勵計劃單位（“LTIP單位”）的形式持有，這些單位是根據經修訂和重述的STAG Industrial, Inc.2011年股權激勵計劃（“2011年計劃”）發行的。在實體合併中，所有重要的公司間餘額和交易均已消除。公司所有列報期間的財務報表均以合併形式列報。

限制性現金

下表顯示了隨附的合併資產負債表上報告的現金和現金等價物以及限制性現金與隨附的合併現金流量表中報告的金額的對賬情況。

現金和現金等價物與限制性現金的對賬（以千計）2023年9月30日2022年12月31日
現金和現金等價物$10,944 $25,884 
限制性現金1,086 905 
現金和現金等價物和限制性現金總額$12,030 $26,789 

不確定的税收狀況

截至2023年9月30日和2022年12月31日，有 不不確定税收狀況的負債。
8
目錄

信用風險的集中度

管理層認為，公司投資組合中當前的信用風險分散性良好，不包含任何異常的信用風險集中。

3. 出租房產

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日的淨出租物業的組成部分。

出租物業（以千計）2023年9月30日2022年12月31日
土地$691,155 $647,098 
建築物，扣除累計折舊後的美元593,052和 $513,053，分別地
4,330,732 4,232,964 
扣除累計折舊後的租户改善37,225和 $31,578，分別地
40,841 44,526 
建築和土地改善，扣除累計折舊後的美元250,285和 $218,497，分別地
349,678 339,274 
在建工程82,582 89,981 
遞延租賃無形資產，扣除累計攤銷額 $380,198和 $328,848，分別地
457,730 508,935 
租賃物業總額，淨額$5,952,718 $5,862,778 

收購

下表彙總了公司在截至2023年9月30日的三個月和九個月中的收購情況。該公司將其所有收購記為資產收購。
市場(1)
收購日期平方英尺建築物數量購買價格（以千計）
新澤西州中部，新澤西州2023年4月24日101,381 1 $26,660 
北卡羅來納州格林斯伯勒2023年5月5日133,622 1 14,004 
截至2023年6月30日的三個月和六個月235,003 2 40,664 
俄勒岡州波特蘭 2023年7月18日121,426 2 20,685 
賓夕法尼亞州阿倫敦2023年7月24日222,042 3 34,859 
賓夕法尼亞州費城 2023年7月24日152,625 1 15,031 
加利福尼亞州薩克拉門託2023年8月7日96,658 1 13,725 
伊利諾州芝加哥2023年8月10日400,088 1 41,348 
佛羅裏達州坦帕(2)
2023年8月30日— — 9,572 
印第安納波利斯2023年9月18日258,000 1 21,306 
加利福尼亞州里弗賽德2023年9月25日157,146 2 36,095 
德克薩斯州達拉斯2023年9月29日120,900 1 21,288 
截至2023年9月30日的三個月1,528,885 12 213,909 
截至2023年9月30日的九個月1,763,888 14 $254,573 
(1) 根據CBRE-EA工業市場地理位置的定義。如果建築物位於CBRE-EA定義的市場之外，則會反映出城市和州。
(2) 公司收購了空置地塊。

下表彙總了公司在截至2023年9月30日的九個月中為與上表所列收購的收購有關的資產和負債支付的總收購價（截止日期）的分配情況。
截至2023年9月30日的九個月
收購的資產和負債購買價格（以千計）收購時無形資產的加權平均攤銷期（年）
土地$48,087 不適用
建築物180,246 不適用
租户改進1,348 不適用
建築和土地改善8,611 不適用
延期租賃無形資產-就地租賃15,666 5.3
延期租賃無形資產-租户關係5,804 9.5
延期租賃無形資產-高於市場租賃373 2.7
延期租賃無形資產-低於市場的租賃(5,051)7.1
租户預付租金(511)不適用
總購買價格$254,573  

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處置

下表彙總了公司在截至2023年9月30日的九個月中的處置情況。所有處置權均已出售給第三方，並按完全應計製法進行核算。

出租物業淨銷售額（千美元）截至2023年9月30日的九個月
建築物數量9
建築平方英尺（單位：百萬）1.9
出售出租物業的收益，淨額$97,234 
賬面淨值$47,891 
出售出租物業的淨收益$49,343 

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中出售建築物的經營業績，這些建築物包含在出售之日前的公司合併運營報表中。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
出租物業淨銷售額（千美元）2023202220232022
已售建築物對淨收入的貢獻(1)
$310 $1,974 $1,766 $4,446 
(1) 不包括出售出租物業的收益、淨額和減值虧損。

延期租賃無形資產

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日的遞延租賃無形資產，在隨附的合併資產負債表上淨額。

2023年9月30日2022年12月31日
遞延租賃無形資產（以千計）格羅斯累計攤銷網格羅斯累計攤銷網
高於市場租約$83,414 $(37,496)$45,918 $86,172 $(34,954)$51,218 
其他無形租賃資產754,514 (342,702)411,812 751,611 (293,894)457,717 
延期租賃無形資產總額$837,928 $(380,198)$457,730 $837,783 $(328,848)$508,935 
低於市場份額的租約$60,930 $(29,599)$31,331 $57,020 $(24,593)$32,427 
遞延租賃無形負債總額$60,930 $(29,599)$31,331 $57,020 $(24,593)$32,427 

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，延期租賃無形資產攤銷的租金收入和攤銷支出的淨增加情況。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
遞延租賃無形資產攤銷（以千計）2023202220232022
與高於和低於市場租賃攤銷相關的租金收入淨增長$292 $90 $473 $191 
與其他無形租賃資產相關的攤銷費用$22,095 $24,069 $66,398 $72,851 


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4. 債務

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日公司的未償債務，包括公司無抵押信貸額度、無抵押定期貸款、無抵押票據和抵押票據下的借款。

債務（千美元）2023年9月30日2022年12月31日
利率(1)(2)
    到期日
預付款條款(3) 
無抵押信貸額度：
無抵押信貸額度(4)
$325,000 $175,000 Term SOFR + 0.855%2026年10月23日i
無抵押信貸額度總額325,000 175,000    
無抵押定期貸款：    
無抵押定期貸款 F200,000 200,000 2.94 %2025年1月12日i
無抵押定期貸款 G300,000 300,000 1.78 %2026年2月5日i
無抵押定期貸款 A150,000 150,000 2.14 %2027年3月15日i
無抵押定期貸款 H187,500 187,500 3.73 %2028年1月25日i
無抵押定期貸款 I187,500 187,500 3.49 %2028年1月25日i
無抵押定期貸款總額1,025,000 1,025,000 
未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額(3,561)(4,560)
無抵押定期貸款賬面價值總額，淨額1,021,439 1,020,440    
無抵押票據：    
F 系列無抵押票據— 100,000 3.98 %

2023年1月5日ii
A 系列無抵押票據50,000 50,000 4.98 %2024年10月1日ii
D 系列無抵押票據100,000 100,000 4.32 %2025年2月20日ii
G 系列無抵押票據75,000 75,000 4.10 %2025年6月13日ii
B 系列無抵押票據50,000 50,000 4.98 %2026年7月1日ii
C 系列無抵押票據80,000 80,000 4.42 %2026年12月30日ii
E 系列無抵押票據20,000 20,000 4.42 %2027年2月20日ii
H 系列無抵押票據100,000 100,000 4.27 %2028年6月13日ii
I 系列無抵押票據275,000 275,000 2.80 %2031年9月29日ii
K 系列無抵押票據400,000 400,000 4.12 %2032年6月28日ii
J 系列無抵押票據50,000 50,000 2.95 %2033年9月28日ii
無抵押票據總額1,200,000 1,300,000 

未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額(4,306)(4,558)

無抵押票據總賬面價值，淨額1,195,694 1,295,442  

  

抵押票據（有擔保債務）：  

  
路德教會的繁榮財經3,192 3,296 4.78 %2023年12月15日iii
奧馬哈聯合人壽保險公司4,589 4,744 3.71 %2039年10月1日ii
抵押貸款票據總額 7,781 8,040  
未攤銷的淨公允市場價值折扣(139)(137) 
未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額 — (5)
抵押貸款票據賬面價值總額，淨額7,642 7,898  
總利率/加權平均利率(5)
$2,549,775 $2,498,780 3.72 %
(1)截至2023年9月30日的利率。截至2023年9月30日，一個月期限有擔保隔夜融資利率（“期限SOFR”）為 5.31899%。當前的利率未進行調整，以包括因獲得債務而產生的遞延融資費用或債務發行成本的攤銷或任何未攤銷的公允市場價值溢價或折扣。公司無抵押信貸額度和無抵押定期貸款的適用利率的利差基於公司的債務評級和槓桿比率，如相應的貸款協議所定義。
(2)無抵押信貸額度的規定利率為一個月 SOFR，外加 0.10調整百分比，利差為 0.775%，減去與可持續發展相關的利率調整 0.02%。無抵押定期貸款的規定利率為一個月的定期SOFR，外加 0.10調整百分比，利差為 0.85%，減去與可持續發展相關的利率調整 0.02%。截至 2023 年 9 月 30 日，無抵押定期貸款 A、F、G、H 和 I 的一個月期 SOFR 已轉換為固定利率 1.31%, 2.11%, 0.95%, 2.90%，以及 2.66分別為％（包括0.10％的調整）。無抵押定期貸款 H 的一個月期 SOFR 將轉換為固定利率 2.50% 於 2024 年 1 月 12 日生效。
(3)預付款條款包括：(i) 可預付，不收取罰金；(ii) 預付但不收取罰金；(iii) 可預付，不收取罰金 三個月在到期日之前。
(4)無抵押信貸額度的容量為美元1.0十億。遞延融資費用和債務發行成本，扣除與約美元的無抵押信貸額度相關的累計攤銷額3.8百萬和美元5.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，百萬美元分別包含在隨附的合併資產負債表上的預付費用和其他資產中。初始到期日為2025年10月24日，或可根據以下規定延長的較晚日期 二六個月公司可在事先發出書面通知後自行決定行使延期權。每個六個月期權的行使須符合以下條件：(i) 延期前和延期後不存在違約
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使延期生效；（ii）截至延期日期（延期前後）的陳述和保證的準確性，就好像在延期之日做出的陳述和保證一樣；（iii）費用的支付。假設通知得當，條件得到滿足，這兩個延期選項都無需徵得貸款人的同意。公司必須按承諾總額（目前為10億美元）支付融資費，每年的費率為 0.1% 至 0.3％，取決於我們的債務評級，如信用協議中所定義。設施費按季度到期支付。
(5)加權平均利率是使用名義金額的固定利率互換計算得出的1,025.0百萬債務，經調整後未包括因獲得債務而產生的遞延融資費用或債務發行成本的攤銷或任何未攤銷的公允市場價值溢價或折扣。

截至2023年9月30日，無抵押信貸額度的未提取名義承諾總額約為美元671.7百萬，包括已簽發的信用證。根據公司的債務契約合規情況，公司在任何給定時間點的實際借貸能力可能會被限制在最大金額內。公司債務的應計利息總額約為 $17.2百萬和美元13.1截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元，包含在隨附的合併資產負債表上的應付賬款、應計費用和其他負債中。

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表中與公司債務安排相關的利息支出所包含的成本。

截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
利息支出中包含的成本（以千計）2023202220232022
遞延融資費用和債務發行成本以及公允市場價值溢價/折扣的攤銷$976 $1,011 $2,924 $2,755 
設施、未使用費和其他費用$444 $417 $1,316 $1,103 

債務活動

2023 年 1 月 5 日，公司在到期時全額贖回了美元100.0F系列無抵押票據的本金總額為百萬美元，固定利率為 3.98%.

2023年1月19日，無抵押定期貸款H和無抵押定期貸款I的可持續發展相關利率調整生效，這是因為與2021年的分數相比，公司根據全球房地產可持續發展基準（GRESB）得出的2022年公開披露評估分數有所提高。利率調整，a 0.02根據相應的貸款協議，每種工具的利率降低百分比將於2024年6月29日結束。

財務契約注意事項

該公司遵守了所有此類適用限制以及財務和其他契約截至2023年9月30日和2022年12月31日，與其無抵押信貸額度、無抵押定期貸款、無抵押票據和抵押票據有關。作為公司債務安排抵押品的房產的房地產賬面淨值約為美元14.8百萬和美元14.8截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元，僅限於高級房地產級有擔保債務融資安排。

債務公允價值

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日公司債務安排下的未償本金總額以及相應的公允價值估計。

 2023年9月30日2022年12月31日
債務（以千計）未償還本金公允價值未償還本金公允價值
無抵押信貸額度$325,000 $325,000 $175,000 $175,000 
無抵押定期貸款1,025,000 1,025,000 1,025,000 1,025,000 
不安全的票據1,200,000 1,018,485 1,300,000 1,150,283 
抵押貸款票據7,781 6,440 8,040 6,855 
本金總額2,557,781 $2,374,925 2,508,040 $2,357,138 
未攤銷的淨公允市場價值折扣(139)(137)
未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額 (7,867)(9,123)
總賬面價值$2,549,775 $2,498,780 
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目錄

適用的公允價值指南建立了三級公允價值層次結構，該等級對用於衡量公允價值的投入進行優先排序。這些等級包括：1級，定義為可觀察的投入，例如活躍市場的報價；2級，定義為活躍市場中報價以外的直接或間接可觀察到的投入；以及3級，定義為幾乎沒有或根本沒有市場數據的不可觀察的投入，因此要求實體制定自己的假設。公司債務的公允價值基於3級投入。

5. 衍生金融工具

使用衍生品的風險管理目標

公司對衍生工具的使用僅限於使用利率互換來管理現有和未來負債的利率風險敞口，而不是用於投機目的。此類安排的主要目標是最大限度地減少與公司運營和財務結構相關的風險和相關成本。

截至2023年9月30日，該公司已經 21利率互換，所有這些都用於對衝與無抵押貸款相關的可變現金流。公司的所有利率互換都將相關貸款的期限SOFR部分轉換為有效的固定利率，公司得出的結論是，每種套期保值關係都非常有效。 下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日的利率互換的公允價值。

資產負債表細列項目（以千計）名義金額 2023 年 9 月 30 日公允價值 2023 年 9 月 30 日名義金額 2022 年 12 月 31 日公允價值 2022 年 12 月 31 日
利率互換-資產$1,200,000 $76,891 $1,650,000 $72,223 
利率互換負債$— $— $— $— 

對衝利率風險的現金流對衝

公司使用利率互換的目標是增加利息支出的穩定性並管理其對利率變動的風險。

對於被指定為利率風險現金流套期保值的衍生品，衍生品的收益或虧損記入累計的其他綜合收益（虧損），然後在套期保值交易影響收益的同一時期重新歸類為利息支出。

由於對公司的浮動利率債務支付利息，與被指定為合格現金流套期保值的衍生品相關的累計其他綜合收益中報告的金額將被重新歸類為利息支出。該公司估計，大約 $35.9百萬美元將從累計的其他綜合收入中重新歸類為未來12個月的利息支出減少額。

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併財務報表中現金流對衝會計的影響以及與公司衍生品相關的金額的位置。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
現金流對衝會計的影響（以千計）2023202220232022
利率互換累計其他綜合收益中確認的收入$13,933 $41,288 $29,559 $85,422 
收入（虧損）從累計的其他綜合收益重新歸類為利息支出的收入$9,051 $1,670 $24,868 $(3,942)
記錄現金流套期保值影響的合併運營報表中列報的利息支出總額$23,753 $21,155 $69,225 $56,310 

與信用風險相關的或有特徵

公司與每個衍生品交易對手簽訂了協議，其中包含一項條款，如果由於公司違約債務，貸款人加速償還標的債務，則可以宣佈公司違約其衍生債務。

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截至2023年9月30日，該公司沒有違反這些協議的規定，也沒有發佈任何與這些協議相關的抵押品。

利率互換的公允價值

公司對利率互換的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種衍生品預期現金流的貼現現金流分析。該分析反映了衍生品的合同條款，包括到期期，並使用了包括利率曲線在內的可觀察的市場投入。

公司納入信用估值調整，以在公允價值衡量標準中適當反映其自身的不良業績風險和相應交易對手的不履約風險。在根據不履約風險的影響調整衍生品合約的公允價值時，公司考慮了淨額結算和任何適用的信用增強（例如抵押品過賬、門檻、共同看跌期權和擔保）的影響。

儘管公司已確定用於估值其衍生品的大多數投入屬於公允價值層次結構的第二級，但與其衍生品相關的信用估值調整使用了3級輸入，例如當前信用利差的估計，來評估公司或其交易對手違約的可能性。但是，截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司已經評估了信用估值調整對其衍生品頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對其衍生品的整體估值並不顯著。因此，公司已確定其全部衍生品估值被歸類為公允價值層次結構的第二級。

下表彙總了公司截至2023年9月30日和2022年12月31日經常按公允價值記賬的金融工具。截至2023年9月30日和2022年12月31日，沒有任何金融工具處於負債狀態。

  截至 2023 年 9 月 30 日的公允價值衡量方法使用
資產負債表細列項目（以千計）公允價值 2023 年 9 月 30 日第 1 級第 2 級第 3 級
利率互換-資產$76,891 $— $76,891 $— 
  截至 2022 年 12 月 31 日的公允價值衡量方法使用
資產負債表細列項目（以千計）公允價值 2022 年 12 月 31 日第 1 級第 2 級第 3 級
利率互換-資產$72,223 $— $72,223 $— 

6. 公平

優先股

公司有權發行最多 20,000,000優先股股票，面值 $0.01每股。截至2023年9月30日和2022年12月31日，有 不已發行或流通的優先股。

普通股

公司有權發行最多 300,000,000普通股，面值 $0.01每股。

下表總結了截至2023年9月30日公司在市場上（“ATM”）普通股發行計劃的條款。

ATM 普通股發行計劃日期最高總髮行價格（千美元）截至 2023 年 9 月 30 日的可用總量（以千計）
2022 年 7.5 億美元的自動櫃員機2022年2月17日$750,000 $679,463 

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目錄
下表彙總了截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度中通過銷售代理根據自動櫃員機普通股發行計劃出售的股票。

 截至2023年9月30日的九個月
ATM 普通股發行計劃已售股票加權平均每股價格淨收益（以千計）
2022 年 7.5 億美元的自動櫃員機(1)
249,016 $35.55 $8,765 
總/加權平均值249,016 $35.55 $8,765 
(1)不包括截至2023年9月30日的九個月中根據ATM普通股發行計劃遠期出售的股票，下文將對此進行討論。

截至2022年12月31日的年度
ATM 普通股發行計劃已售股票加權平均每股價格淨收益（以千計）
2019 年 6 億美元的自動櫃員機(1)
128,335 $45.03 $5,721 
總/加權平均值128,335 $45.03 $5,721 
(1)該計劃在2022年3月31日之前結束。

此外，2023年5月5日，該公司出售了 725,698ATM普通股發行計劃下的遠期股票，出售價格為美元35.0458每股（合計約為 $25.4百萬總銷售價格），或 $34.6953每股扣除佣金。該公司最初沒有從遠期出售此類股票中獲得任何收益。2023 年 7 月 27 日，公司通過簽發，實際全部結清了遠期銷售協議 725,698普通股，淨收益約為 $25.2百萬，或 $34.7714每股。

2023年6月16日，該公司還出售了 992,295ATM普通股發行計劃下的遠期股票，加權平均銷售價格為美元36.5319每股（合計約為 $36.3百萬總銷售價格），或 $36.1820每股扣除佣金。該公司最初沒有從遠期出售此類股票中獲得任何收益。2023 年 7 月 27 日，公司通過簽發，實際全部結清了遠期銷售協議 992,295普通股，淨收益約為 $35.9百萬，或 $36.2046每股。

限制性股票補償

公司於2023年1月11日根據2011年計劃向公司的某些員工授予了普通股的限制性股份，該公司將歸屬 四年從2024年1月1日開始，每年1月1日等額分期付款，但以領取者繼續就業為前提。 下表彙總了截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度中與公司未歸屬普通股限制股相關的活動。

普通股的未歸屬限制性股股份
加權平均授予日每股公允價值
截至2021年12月31日的餘額185,715 $28.86 
已授予58,580 $44.19 
既得(1)
(73,556)$28.03 
被沒收(14,036)$36.16 
截至2022年12月31日的餘額156,703 $34.32 
已授予55,954 $34.73 
既得(1)
(68,625)$31.71 
被沒收— $— 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額144,032 $35.73 
(1)公司回購並退出 24,210和 25,836分別在截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度內歸屬的普通股的限制性普通股。

截至2023年9月30日，與公司普通股限制性股相關的未確認薪酬支出約為美元3.4百萬，預計將在大約為的加權平均期內得到確認 2.4年份。

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目錄
下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月內歸屬的普通股限制性股歸屬時的公允價值。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
普通股的既得限制性股票2023202220232022
普通股的既得限制性股票— — 68,625 73,556 
普通股既得限制股的公允價值（千股）$— $— $2,217 $3,528 
 
7. 非控股權益

下表彙總了截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度中公司非控股權益的活動。

非控股權益LTIP 單位其他常用單位非控制普通單位總數非控股權益
截至2021年12月31日的餘額1,949,124 1,570,640 3,519,764 1.9 %
已批准/已發放470,237 — 470,237 不適用
被沒收(6,791)— (6,791)不適用
從 LTIP 單位轉換為其他常用單位(98,494)98,494 — 不適用
從其他普通單位贖回普通股— (98,494)(98,494)不適用
截至2022年12月31日的餘額2,314,076 1,570,640 3,884,716 2.1 %
已批准/已發放326,215 — 326,215 不適用
被沒收(9,119)— (9,119)不適用
從 LTIP 單位轉換為其他常用單位(149,287)149,287 — 不適用
從其他普通單位贖回普通股— (199,431)(199,431)不適用
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額2,481,885 1,520,496 4,002,381 2.2 %

LTIP 單位

公司於2023年1月11日根據2011年計劃向非僱員的獨立董事授予了LTIP股份，該股權將於2024年1月1日歸屬，前提是收款人繼續任職。公司於2023年1月11日根據2011年計劃向公司的某些執行官和高級員工發放了LTIP單位，這些單位將按季度等額分期發放 四年，首次歸屬日期為2023年3月31日，但須視收款人的持續就業情況而定。有關2023年1月11日根據2020年績效單位授予的LTIP單位的討論，請參閲附註8。

2023年3月13日，公司與史蒂芬·金博爾簽訂了僱傭協議，擔任公司房地產運營執行副總裁，自2023年3月31日起生效。2023年3月31日，根據2011年計劃，公司向金博爾先生發放了初始的LTIP單位補助金，其價值約為美元0.6百萬，等於 19,345LTIP 單位，將按季度等額分期發放 四年，首次歸屬日期為2023年3月31日，但須視金博爾先生的持續工作而定。

截至授予日，LTIP單位的公允價值由基於蒙特卡羅模擬的格子二項式期權定價模型確定。LTIP單位的公允價值基於3級輸入和非經常性公允價值衡量標準。 下表彙總了對截至2023年9月30日的九個月中授予的此類LTIP單位進行估值時使用的假設（不包括根據附註8中討論的2020年績效單位授予的LTIP單位）。

LTIP 單位假設
授予日期2023年3月31日2023年1月11日
預期期限（年）1010
預期的股價波動37.0 %37.0 %
預期股息收益率4.0 %4.0 %
無風險利率3.81 %3.90 %
發行時LTIP單位的公允價值（以千計）$628 $4,635 
發行時的 LTIP 單位19,345 139,026 
發行時每LTIP單位的公允價值單價$32.47 $33.34 
16
目錄

預期的股價波動是基於公司和某些同行集團公司的歷史和隱含波動率的混合結果。預期的股息收益率基於公司的歷史平均股息收益率和截至每項獎勵估值日的股息收益率。無風險利率基於與三年期限相匹配的美國國債收益率。

下表彙總了截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度中與公司未歸屬LTIP單位相關的活動。

未歸屬的 LTIP 單位LTIP 單位加權平均授予日期每單位公允價值
截至2021年12月31日的餘額190,108 $27.84 
已授予470,237 $42.07 
既得(513,438)$38.67 
被沒收(6,791)$34.02 
截至2022年12月31日的餘額140,116 $35.60 
已授予326,215 $33.29 
既得(257,991)$33.90 
被沒收(9,119)$34.11 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額199,221 $34.08 

截至2023年9月30日，與公司LTIP單位相關的未確認薪酬支出約為美元4.0百萬，預計將在大約為的加權平均期內得到確認 2.5年份。

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月內歸屬的LTIP單位歸屬時的公允價值。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
已歸屬 LTIP 單位2023202220232022
已歸屬 LTIP 單位22,289 25,124 257,991 469,799 
既得LTIP單位的公允價值（以千計）$769 $708 $8,631 $20,252 

8. 股權激勵計劃

2023年1月11日，董事會薪酬委員會批准了2011年計劃，公司向公司的執行官和某些關鍵員工授予了績效單位。2023年1月11日授予的績效單位的條款與2022年1月、2021年和2020年1月授予的績效單位的條款基本相同，唯一的不同是衡量期從2023年1月1日開始，到2025年12月31日結束，基於規模的同行羣體被取消了。2023年1月11日發放的績效單位的目標金額名義分配如下：(i) 50佔公司股東總回報率（“TSR”）與行業同行集團股東總回報率之比的百分比；以及（ii） 50與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金指數中公司的股東總回報率相比，佔公司股東總回報率的百分比。

2023年3月31日，在執行附註7中討論的僱傭協議時，公司向金博爾先生授予了2011年計劃下的績效單位，目標授予日期的公允價值約等於美元0.6百萬。授予金博爾先生的績效單位的條款和衡量期與2023年1月11日授予的績效單位相同。

2023年4月25日，公司股東批准了2011年計劃的修正案（“修正案”），該修正案增加了根據2011年計劃獲準和預留髮行的公司普通股總數 3,500,000股份總和為 10,142,461普通股，但須按照2011年計劃進行某些調整。該修正案還將2011年計劃的到期日從2028年4月30日延長至2033年4月24日。

17
目錄
截至授予日，績效單位的公允價值由基於蒙特卡羅模擬的格子二項式期權定價模型確定。績效單位的公允價值基於3級投入和非經常性公允價值衡量標準。績效單位權益薪酬支出從撥款之日起按比例確認為歸屬期內的收益。 下表彙總了在截至2023年9月30日的九個月中對授予的績效單位進行估值時使用的假設。

性能單位假設
授予日期2023年3月31日2023年1月11日
預期的股價波動25.4 %37.4 %
預期股息收益率4.0 %4.0 %
無風險利率3.8725 %3.9060 %
績效單位補助金的公允價值（千美元）$609 $4,517 

預期的股價波動基於公司和某些同行集團公司的歷史和隱含波動率的混合情況。預期的股息收益率基於公司的歷史平均股息收益率和截至每項獎勵估值日的股息收益率。無風險利率基於美國國債收益率，該收益率與授予日期的時間段與衡量期末相匹配。

2022年12月31日，2020年績效單位的衡量期結束，確定公司的股東總回報率超過了閾值百分比和回報障礙。 下表彙總了截至2023年9月30日的九個月內，經董事會薪酬委員會批准並在適用計量期結束時於2020年績效單位結算時發行的LTIP單位和普通股的發行情況。

以LTIP單位或普通股結算績效單位2020 年績效單位
測量期結束日期 2022年12月31日
發行日期2023年1月11日
已歸屬 LTIP 單位 167,844
普通股的既得股份40,660
回購和報廢的普通股 875

截至2023年9月30日，與公司績效部門相關的未確認薪酬支出約為美元6.3百萬，預計將在大約為的加權平均期內得到確認 1.8年份。

非現金補償費用

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中在隨附的合併運營報表中記錄的一般和管理費用金額，用於攤銷普通股、LTIP單位、績效單位和公司董事薪酬。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
非現金補償費用（千美元）2023202220232022
普通股的限制性股$474 $527 $1,499 $1,640 
LTIP 單位765 709 3,507 3,360 
性能單位1,202 1,378 3,556 4,038 
董事薪酬(1)
161 

124 425 370 
非現金薪酬支出總額$2,602 $2,738 $8,987 $9,408 
(1)在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，公司的所有獨立董事都選擇以普通股代替現金。授予的普通股數量是根據尾數計算得出的 10授予日期前第三個工作日的普通股平均價格。

18
目錄
9. 租賃

出租人租賃

該公司擁有運營租約，其中它是其出租物業的出租人。某些租賃包含基於消費者價格指數（“CPI”）變化的可變租賃付款。房地產税和其他費用的賬單也被視為可變的租賃付款。某些租賃包含續訂或終止租約的選項，以及承租人購買出租物業的選項，所有這些選項主要由承租人自行決定。

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表中包含的租金收入組成部分。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
租金收入（千美元）2023202220232022
固定租賃付款$136,207 $127,132   $400,457 $371,965 
可變租賃付款37,348 33,039 108,017 99,531 
直線租金收入4,011 4,422 13,618 12,654 
與高於和低於市場租賃攤銷相關的租金收入淨增長292 90 473 191 
租金收入總額$177,858 $164,683 $522,565 $484,341 

截至2023年9月30日和2022年12月31日，該公司的應計租金收入約為美元102.7百萬和美元91.2百萬美元分別包含在隨附的合併資產負債表的租户應收賬款中。

截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司與租賃保證金相關的總負債約為美元20.5百萬和美元19.1分別為百萬美元，包含在隨附的合併資產負債表上的租户預付租金和保證金中。

下表彙總了截至2023年9月30日公司租賃下的固定租賃付款的到期日。

年固定租賃付款的到期日（以千計）
2023 年的剩餘時間$139,393 
2024$542,062 
2025$488,478 
2026$409,769 
2027$327,336 
此後$954,252 

承租人租賃

該公司擁有運營租約，其中承租人是其地租和公司辦公室租約的承租人。這些租賃的剩餘租賃條款約為 2.6年到 47.0年份。某些地租包含延長租約期的選項 十年到 20年份，所有這些年份都有合理的確定性可以行使，幷包含在公司使用權資產和運營租賃負債的計算中。

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日與公司合併資產負債表中確認的與經營租賃使用權資產和經營租賃負債相關的補充信息。

經營租賃期限和折扣率2023年9月30日2022年12月31日
加權平均剩餘租賃期限（年）31.431.2
加權平均折扣率6.8 %6.7 %
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目錄

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月公司合併運營報表中包含的運營租賃成本。

 截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
運營租賃成本（以千計）2023202220232022
運營租賃成本包含在可歸於地面租賃的物業支出中$614 $616 $1,850 $1,754 
運營租賃成本包含在歸因於公司辦公室租賃的一般和管理費用中431 437 1,302 1,310 
運營租賃總成本$1,045 $1,053 $3,152 $3,064 

下表彙總了公司截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月合併現金流量表中與經營租賃相關的補充現金流信息。

 截至9月30日的九個月
運營租賃（以千計）20232022
按租賃負債計量中包含的金額（運營現金流）支付的現金$2,901 $2,815 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權資產$141 $— 

下表彙總了截至2023年9月30日公司地租和公司辦公室租賃下的運營租賃負債的到期日。

年
經營租賃負債的到期日(1) （以千計）
2023 年的剩餘時間$989 
20243,975 
20254,022 
20263,014 
20272,023 
此後81,962 
租賃付款總額95,985 
減去：估算利息(61,969)
經營租賃負債的現值$34,016 
(1)運營租賃負債不包括某些地面租賃協議要求的CPI租金變化的估計。因此，實際付款可能與顯示的付款有所不同。

10. 每股收益

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，有144,032, 161,216, 142,485和 163,107在計算每股收益時，分別被視為參與證券的普通股未歸屬限制股（按加權平均值計算）。

20
目錄
下表核對了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月普通股基本和攤薄後每股收益的計算中的分子和分母。

截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
每股收益（以千計，每股數據除外）2023202220232022
分子 
歸屬於普通股股東的淨收益$49,987 $63,271 $150,953 $148,352 
分母 
已發行普通股的加權平均值—基本180,803 179,054 179,810 178,648 
稀釋性證券的影響(1)
基於股份的薪酬360 108 260 142 
已發行普通股的加權平均值——攤薄181,163 179,162 180,070 178,790 
每股淨收益——基本收益和攤薄後收益
歸屬於普通股股東的每股淨收益——基本$0.28 $0.35 $0.84 $0.83 
歸屬於普通股股東的每股淨收益——攤薄$0.28 $0.35 $0.84 $0.83 
(1)在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，大約有 144, 161, 142和 163普通股的未歸屬限制性股份（按加權平均值計算）分別未計入攤薄後每股收益的計算，因為兩類法下的收益分配更具攤薄性。

11. 承付款和或有開支

公司受到在正常業務過程中出現的各種法律訴訟和索賠的約束。這些事項通常由保險承保，但須遵守免賠額要求。管理層認為，這些行動的最終解決不會對公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。

該公司的信用證約為 $3.3截至2023年9月30日，百萬與建築項目和某些其他協議有關。

12. 後續事件

沒有已識別或無法識別的後續事件。
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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
 
您應閲讀以下討論，以及本報告第1項其他地方包含的財務報表和相關附註，以及我們最新的10-K表年度報告中包含的經審計的財務報表及其相關附註。
 
除文中另有要求外，本文所用 “公司”、“我們”、“我們的” 和 “我們” 是指 STAG Industrial, Inc. 以及我們的合併子公司和合夥企業，包括我們的運營合作伙伴關係， STAG 工業運營合夥企業，有限責任公司（“運營夥伴關係”）。

前瞻性陳述
 
本報告包含 “前瞻性陳述”，意指1995年《私人證券訴訟改革法》（經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條）為此類陳述規定的免於承擔民事責任的安全港。您可以通過使用 “預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“項目”、“尋求”、“應該”、“將” 等詞語以及此類詞語或類似表達方式的變體來識別前瞻性陳述。除其他外，本報告中的前瞻性陳述包括有關我們未來的財務狀況、經營業績、未來收購的資本化率、我們的業務戰略和目標（包括我們的收購戰略、入住率和租賃率及趨勢）以及預期的流動性需求和來源（包括資本支出和獲得融資或籌集資金的能力）的陳述。我們的前瞻性陳述反映了我們當前對計劃、意圖、預期、戰略和前景的看法，這些看法基於我們目前獲得的信息以及我們做出的假設。儘管我們認為我們的前瞻性陳述所反映或暗示的計劃、意圖、預期、策略和前景是合理的，但我們無法保證我們的計劃、意圖、預期、戰略或前景將得到實現或實現，您不應過分依賴這些前瞻性陳述。此外，實際結果可能與前瞻性陳述中描述的結果存在重大差異，並可能受到各種風險和因素的影響，包括但不限於：

•截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的因素（已在本報告其他地方更新），包括在 “業務”、“風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 標題下列出的因素；
•全球或國家衰退的風險以及國際、國家、區域和地方經濟狀況；
•我們以有吸引力的條件籌集股權資本的能力；
•我們運營所處的競爭環境；
•房地產風險，包括房地產價值的波動、當地市場的總體經濟環境和此類市場對租户的競爭，以及將零售物業重新利用或重新開發為工業地產（部分或全部）；
•租金率下降或空缺率上升；
•利率和貨幣的總體水平；
•租户可能違約（包括破產或破產）或不續租租約；
•收購風險，包括我們識別和完成增值收購的能力和/或此類收購未能按預期進行；
•收購和處置的時機；
•技術發展，尤其是影響供應鏈和物流的發展；
•潛在的自然災害、流行病、流行病或傳染病爆發，例如新型冠狀病毒病（“COVID-19”），以及其他潛在的災難性事件，例如戰爭和/或恐怖主義行為（包括俄羅斯和烏克蘭之間的衝突以及此類衝突對宏觀經濟狀況的相關影響）；
•法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律和法規的解釋，包括房地產和分區法律或房地產投資信託（“REIT”）或企業所得税法的變化，以及不動產税率的潛在提高；
•融資風險，包括我們的運營現金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我們可能無法在到期時為現有債務再融資，也無法以有吸引力的條件獲得新的融資或根本無法獲得新的融資的風險；
•利率互換交易對手不履行義務以及循環和無準備金債務時的信用風險；
•待處理的遠期股票銷售如何及何時結算；
•保險金額缺乏或不足；
•我們維持房地產投資信託基金資格的能力；
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目錄
•我們留住關鍵人員的能力；
•訴訟，包括與起訴或辯護索賠以及任何不利結果相關的費用；以及
•可能的環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的財產的污染進行必要的補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

任何前瞻性陳述僅代表其發表之日。隨着時間的推移，新的風險和不確定性會出現，我們無法預測這些事件或它們可能如何影響我們。除非法律要求，否則我們沒有義務也不打算更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

某些定義

在這份報告中：

“現金租金變動” 是指在此期間開始的租賃的基礎租金與運營投資組合中資產的可比租約基本租金相比的變化百分比。該計算方法將租賃開始日期之後到期的第一筆基本租金與租約終止前最後一個月應付的基本租金（不包括滯留租金）進行了比較。根據對適用的可收回費用的估計，總租金或類似類型的租金將轉換為淨租金。

“可比租賃” 是指在同一空間中租賃，其租賃結構與之前的就地租賃相似，但不包括未在我們所有權下佔用的空間的新租約。

“GAAP” 是指美國公認的會計原則。

“新租約” 是指為任何空置空間簽署的初始期限等於或大於12個月的租約，包括由新租户或正在擴展到新（額外）空間的現有租户簽署的租約。

“佔用率” 是指截至報告期末（以較早發生者為準）已根據公認會計原則開始收入確認或租賃期限已開始的可租賃平方英尺總面積的百分比。

“運營投資組合” 是指所有已獲得穩定或已達到穩定的建築物。運營投資組合不包括非核心靈活/辦公樓、增值投資組合中包含的建築物以及歸類為待售的建築物。

“續訂租賃” 是指現有租户簽署的將期限延長12個月或更長時間的租約，包括（i）在租約到期時續訂與當前租約相同的空間，（ii）在租約到期時僅續訂當前空間的一部分，或（iii）提前續訂或解決，最終將原始期限延長12個月或更長時間。

“SL 租金變動” 是指在該期間開始的租賃期限內，平均每月基本租金與運營投資組合中資產的可比租賃相比的變化百分比。根據對適用的可收回費用的估計，總租金或類似類型的租金將轉換為淨租金，該計算排除了任何滯留租金的影響。

正在開發或重新開發的物業的 “穩定” 是指在建成後的12個月內實現90％的入住率，以較早者為準。對於收購併立即添加到增值投資組合中的房產，（i）如果在收購之日收購的佔用率低於75％，則穩定將在收購之日起實現90％或12個月內佔用率降至90％；或者（ii）如果收購且在收購之日起兩年內因已知的搬遷而佔用率將低於75％，則穩定將在已知的搬遷發生後達到90％或12個月中較早者實現穩定在已知的搬遷事件發生幾個月後。

“年化基本租金收入總額” 是指截至2023年9月30日的合同月基本租金（與根據公認會計原則計算的租金不同）乘以12。如果租户截至2023年9月30日處於免費租金期，則年化基本租金收入總額是根據第一份合同月基本租金金額乘以12計算得出的。

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目錄
“增值投資組合” 是指我們符合以下任何標準的房產：（i）截至收購之日，已佔用率不到75％（ii）在收購之日起兩年內已知的搬遷，佔用率將低於75％；（iii）因資產進行重大物理翻新而停止使用；或（iv）開發。

“加權平均租賃期限” 是指以年為單位的合同租賃期限，假設租户不行使續訂選項、購買選擇權或提前終止權，按平方英尺加權。

概述

我們是一家房地產投資信託基金，專注於收購、所有權和運營美國各地的工業地產。我們力求（i）通過原則性應用我們專有的風險評估模型，識別在所有地點、工業產權類型和租户中具有相對價值的房產；（ii）以高效、具有成本效益的方式運營我們的物業；（iii）根據資產的特點對我們的業務進行適當的資本化。我們是一家馬裏蘭州公司，我們的普通股在紐約證券交易所公開交易，股票代碼為 “STAG”。

根據經修訂的1986年《美國國税法》第856至860條，我們的組織和開展業務是為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，並且在我們目前將收入分配給股東並保持房地產投資信託基金資格的範圍內，通常無需繳納聯邦所得税。我們的收入和財產仍需繳納州和地方税，未分配收入仍需繳納美國聯邦所得税和消費税。

可能影響未來經營業績的因素

我們增加收入或現金流的能力將部分取決於我們的（i）外部增長，特別是我們的收購活動，以及（ii）內部增長，特別是我們的投資組合佔用率和租金率。其他各種因素，包括下文提到的因素，也可能影響我們未來的經營業績。

外表

工業房地產業務受到當前高通脹、利率環境上升、銀行業混亂以及地緣政治緊張局勢等不確定性的影響。這些因素是近期金融市場波動和對全球衰退的擔憂的關鍵驅動力。儘管美國國內生產總值（“GDP”）在2022年前兩個季度有所下降，但在截至2023年6月30日的年度中，國內生產總值增長了2％以上。勞動條件也保持強勁，截至2023年9月，失業率為3.8％。展望未來，經濟學家的普遍共識是，預計短期內出現衰退的風險將增加。儘管宏觀經濟狀況繼續演變，可能導致信貸條件收緊、租户現金流減弱和空置率上升，但我們相信，我們將繼續受益於在各個市場、租户行業和租賃條款方面擁有高度多元化的投資組合。此外，我們認為，最近向更多區域供應鏈的舉措和地緣政治緊張局勢加速了對美國工業需求產生積極影響的許多趨勢。但是，鑑於當前的不確定性和上面討論的事件，我們的收購活動在2022年放緩，到2023年迄今為止，我們的收購速度明顯低於我們的歷史收購速度。

我們認為，當前的經濟環境雖然動盪不定，但將為我們提供展示投資組合多元化的機會。具體而言，我們認為我們現有的投資組合應該受益於有競爭力的租金和強勁的入住率。除了多元化的投資組合外，我們還認為，我們業務和資本結構的某些特徵應使我們在不確定的環境中處於有利地位，包括我們的最低浮動利率債務敞口（考慮到我們的套期保值活動）、牢固的銀行關係、充足的流動性、獲得資本的機會，以及我們購買的資產的許多競爭對手往往是規模較小的本地和區域投資者，他們可能受到利率上升和可用資本缺乏的更嚴重影響。

由於 COVID-19 疫情、地緣政治的不確定性以及最近支持美國基礎設施的立法，我們預計許多行業特定趨勢將加速，以支持更強勁的長期需求，包括：

•電子商務的興起（與傳統的零售商店分銷模式相比）以及電子商務行業參與者對位置優越、功能齊全的分銷空間的相應需求；
•由於美國消費市場的規模、海外勞動力成本的增加、對更強供應鏈彈性和宂餘性的渴望，這推動了更高的庫存與銷售比率以及長期內國內倉庫需求的增加（即供應鏈的縮短和增肥），美國作為製造和分銷地的吸引力越來越大；以及
•美國交通基礎設施的整體質量。
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我們的產品組合繼續受益於整個全國工業市場的歷史最低可用性。相對於最近的峯值，2023 年的需求有所放緩，但我們的許多市場都保持穩定，按照歷史標準，空置率和可用率仍然很低。全球和美國經濟趨勢的疲軟可能是一個明顯的不利因素，並可能導致空間需求相對減少和空置率增加。我們相信，在這種環境下，按市場、租户行業和租户信貸實現投資組合的多元化將成為一種優勢。

我們的市場狀況

我們投資組合中的建築物位於美國各地的市場。經濟或其他狀況的正面或負面變化、新的供應、惡劣的天氣條件、自然災害、流行病以及這些市場中的其他因素可能會影響我們的整體表現。

租金收入

我們主要以租金收入的形式從佔用我們建築物的租户那裏獲得收入。我們投資組合中的建築物產生的租金收入主要取決於入住率和租金率。

未來的經濟衰退或區域衰退會影響我們的子市場，從而削弱我們續訂或重新租賃空間的能力以及租户履行租賃承諾的能力，例如租户破產，可能會對我們維持或提高建築物租金的能力產生不利影響。除其他外，我們租賃房產的能力和相應的租金取決於（i）整體經濟，（ii）我們市場的供求動態，（iii）房產的質量，包括年齡、淨高和配置，以及（iv）租户履行對我們的合同義務的能力。

下表彙總了在截至2023年9月30日的三個月和九個月內開始的運營投資組合租約。此類租賃中的任何租金優惠在租賃期限內按直線計算在內。

運營投資組合平方英尺 每平方英尺的現金基礎租金SL 每平方英尺租金
每平方英尺的總成本(1)
現金租金變動SL 租金變動
加權平均租賃期限（年）
每平方英尺的租金優惠(2)
截至2023年9月30日的三個月
新租約716,511 $8.99 $9.79 $6.15 63.2 %78.4 %6.0 $1.38 
續訂租約1,625,630 $5.58 $5.93 $1.25 26.0 %40.1 %4.5 $0.05 
總/加權平均值2,342,141 $6.62 $7.11 $2.75 39.3 %54.2 %5.0 $0.46 
截至2023年9月30日的九個月
新租約2,194,796 $7.49 $7.94 $3.92 47.0 %58.0 %4.7 $0.76 
續訂租約8,504,365 $5.22 $5.49 $1.05 24.0 %37.0 %4.3 $0.08 
總/加權平均值10,699,161 $5.68 $5.99 $1.65 29.5 %42.1 %4.3 $0.22 
(1)“總成本” 是指改善空置和更新空間的成本，以及基於特遣隊的法律費用和租賃交易佣金。每平方英尺的總成本代表該期間開始的租賃預計產生的總成本，並不反映該期間的實際支出。
(2)代表整個租賃期的租金優惠總額。

此外，在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，與增值資產和第一代租賃相關的租賃開始總計為60,000平方英尺和1,110,359平方英尺。這些不包括在上述運營投資組合統計數據中。

物業運營費用

我們的物業運營費用通常包括公用事業、房地產税、管理費、保險以及場地維修和維護成本。對於我們的大多數租户來説，我們的物業運營費用在一定程度上受租户租賃中的三重淨額條款的控制。在我們的三網租賃中，租户負責在租賃期內與建築物及其運營相關的各個方面和成本，包括公用事業、税收、保險和維護成本，但通常不包括屋頂和建築結構。但是，我們還修改了建築物投資組合中的租賃總額和租賃總額，這可能需要我們承擔租户的某些建築相關費用。在我們修改後的總租約中，我們負責在租賃期內支付某些與建築物相關的費用，但大部分費用將轉嫁給租户以報銷給我們。在我們的租賃總額中，我們負責在租賃期內與建築物及其運營有關的所有費用。我們的
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整體業績將受到我們能夠在多大程度上將物業運營費用轉嫁給租户的影響。

預定租約到期

我們重新租賃租約到期的空間的能力將影響我們的經營業績，並受到市場經濟和競爭條件以及個別建築物可取性的影響。約佔我們年化基本租金收入總額8.1％的租賃將在2023年10月1日至2024年9月30日期間到期，不包括按月租約。根據內部續訂概率的估計，我們假設我們的一些租户將續租，而另一些租户將騰空，相關的空間將根據停機時間假設重新出租。根據上述假設，我們預計相應新租約的租金將高於2023年10月1日至2024年9月30日期間到期的現有租約的租金，從而增加來自同一空間的收入。

下表彙總了我們投資組合中從2023年開始的十個日曆年中截至2023年9月30日的租賃到期日以及可用空間。表中的信息假設租户不行使續訂選項或提前終止權。

租約到期年份即將到期的租約數量總可租平方英尺 佔總佔用平方英尺的百分比年化基本租金收入總額（以千計）佔年化基本租金收入總額的百分比
可用— 2,646,482 — %$— — %
按月租約(1)
— 40,000 — %314 0.1 %
2023 年的剩餘時間(2)
9 1,036,920 0.9 %6,963 1.2 %
202477 10,443,629 9.6 %54,831 9.6 %
2025103 13,712,119 12.5 %66,014 11.6 %
2026135 19,528,175 17.9 %101,145 17.8 %
2027110 15,601,566 14.3 %79,917 14.1 %
202892 11,719,861 10.7 %60,563 10.6 %
202965 10,705,072 9.8 %51,169 9.0 %
203036 5,356,310 4.9 %34,179 6.0 %
203143 7,529,932 6.9 %37,264 6.6 %
203219 2,800,575 2.6 %19,439 3.4 %
此後41 10,830,677 9.9 %56,621 10.0 %
總計730 111,951,318 100.0 %$568,419 100.0 %
(1)按月租約的數量為零。每月可出租總平方英尺是指租户佔用的次要短期租約，其租賃數量包含在其原始長期套房中。
(2)原定於2023年到期的租約，總面積約為1,060萬平方英尺，截至2023年9月30日已執行。這些租約不包括在2023年到期之內，並反映在新的到期年份中。
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投資組合收購

下表彙總了我們在截至2023年9月30日的三個月和九個月中的收購。

市場(1)
收購日期平方英尺建築物數量購買價格（以千計）
新澤西州中部，新澤西州2023年4月24日101,381 1 $26,660 
北卡羅來納州格林斯伯勒2023年5月5日133,622 1 14,004 
截至2023年6月30日的三個月和六個月235,003 2 40,664 
俄勒岡州波特蘭 2023年7月18日121,426 2 20,685 
賓夕法尼亞州阿倫敦2023年7月24日222,042 3 34,859 
賓夕法尼亞州費城 2023年7月24日152,625 1 15,031 
加利福尼亞州薩克拉門託2023年8月7日96,658 1 13,725 
伊利諾州芝加哥2023年8月10日400,088 1 41,348 
佛羅裏達州坦帕(2)
2023年8月30日— — 9,572 
印第安納波利斯2023年9月18日258,000 1 21,306 
加利福尼亞州里弗賽德2023年9月25日157,146 2 36,095 
德克薩斯州達拉斯2023年9月29日120,900 1 21,288 
截至2023年9月30日的三個月1,528,885 12 213,909 
截至2023年9月30日的九個月1,763,888 14 $254,573 
(1) 根據CBRE-EA工業市場地理位置的定義。如果建築物位於CBRE-EA定義的市場之外，則會反映出城市和州。
(2) 公司收購了空置地塊。

投資組合處置

在截至2023年9月30日的九個月中，我們向第三方出售了九棟建築，總面積約為190萬平方英尺，賬面淨值約為4,790萬美元。出售出租物業的淨收益約為9,720萬美元，在截至2023年9月30日的九個月中，我們確認了租賃物業銷售的全部淨收益，約為4,930萬美元。

熱門市場
下表根據截至2023年9月30日的年化基本租金總收入，彙總了有關我們投資組合中20個最大市場的信息。

前 20 個市場(1)
佔年化基本租金總收入的百分比
伊利諾州芝加哥7.1 %
南卡羅來納州格林維爾5.2 %
賓夕法尼亞匹茲堡4.2 %
密歇根州底特律4.1 %
明尼阿波利斯市3.6 %
俄亥俄州哥倫布3.6 %
賓夕法尼亞州中南部3.2 %
賓夕法尼亞州費城3.0 %
德克薩斯州休斯頓2.6 %
德克薩斯州埃爾帕索2.5 %
北卡羅來納州夏2.1 %
威斯康星州密爾2.1 %
印第安納波利斯2.1 %
加利福尼亞州薩克拉門託1.9 %
俄亥俄州克里夫蘭1.9 %
堪薩斯州堪薩斯城1.7 %
麻州波士頓1.6 %
加利福尼亞州哥倫比亞1.5 %
密歇根州大急流城1.5 %
俄亥俄州辛那提1.3 %
總計56.8 %
(1) 基於CBRE-EA工業市場地理位置的市場分類。

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熱門行業

下表根據截至2023年9月30日的年化基本租金總收入，彙總了我們投資組合中20個最大的租户行業的信息。

租户行業前20名(1)
佔年化基本租金總收入的百分比
空運和物流11.1 %
容器和包裝8.2 %
汽車零部件7.3 %
機械6.2 %
商業服務和用品5.8 %
貿易公司和分銷（工業品）5.4 %
分銷商（消費品）4.3 %
建築產品4.3 %
消費必需品分銷3.6 %
寬線零售3.5 %
家用耐用品3.4 %
媒體3.2 %
專業零售2.7 %
地面交通2.4 %
飲料2.4 %
食品2.2 %
化學品2.0 %
電子設備，儀器2.0 %
醫療保健設備和用品1.9 %
紡織品、服裝、奢侈品1.6 %
總計83.5 %
(1) 基於全球行業分類標準方法的行業分類。

頂級租户

下表根據截至2023年9月30日的年化基本租金總收入，彙總了我們投資組合中最大的20個租户的信息。

前 20 名租户(1)
租賃數量佔年化基本租金總收入的百分比
亞馬遜62.7 %
蘇活工作室有限責任公司11.0 %
美國輪胎分銷商公司70.9 %
東方金屬供應公司50.9 %
Tempur Sealy 國際有限公司20.8 %
Hachette Book Group, Inc.10.8 %
Kenco 物流服務有限責任公司30.7 %
延鋒美國汽車內飾20.7 %
WestRock 公司70.7 %
企鵝蘭登書屋有限責任公司10.7 %
聯邦快遞公司30.7 %
利珀特組件製造40.7 %
DS Smith 北美20.7 %
GXO Logistics, Inc20.7 %
DHL 供應鏈40.7 %
AFL 電信有限責任公司20.7 %
卡羅來納州飲料集團30.6 %
鐵山信息管理50.6 %
柏林包裝有限責任公司40.6 %
美國包裝公司50.6 %
總計6916.5 %
(1) 包括租户、擔保人和/或非擔保人父母。

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關鍵會計政策

有關我們的關鍵會計政策和估算的討論，請參閲我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中 “管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析” 中的 “關鍵會計政策”。

運營結果

以下對我們同一家門店（定義見下文）淨營業收入（“NOI”）業績的討論應與本報告中包含的合併財務報表一起閲讀。有關NOI的詳細討論，包括管理層認為NOI對投資者有用的原因，請參閲下文 “非公認會計準則財務指標”。同樣的門店業績被認為有助於投資者評估我們的業績，因為它們提供的信息與大樓層經營業績的變化有關，但沒有考慮到收購或處置的影響。由於歷史和未來的增長，我們鼓勵讀者不僅要看我們相同的門店業績，還要看我們的總體投資組合業績。

我們將相同的門店物業定義為整個比較期內運營投資組合中的房產。同一商店物業的結果不包括解僱費、太陽能收入和其他收入調整。同一門店物業不包括2021年12月31日之後擴建項目投入使用的運營投資組合物業。2023年9月30日，我們擁有514座工業建築，佔地約1.018億平方英尺，約佔我們總投資組合的91.0％，在下面的分析中，這些建築被視為我們的同一門店投資組合。截至2023年9月30日，同一門店的入住率下降了約1.0％，至98.0％，而截至2022年9月30日為99.0％。

截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月的比較

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月（以千美元計）的同店投資組合和總投資組合的部分運營信息。該表還提供了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中的信息，包括在2021年12月31日之後收購和出售的建築物、2021年12月31日之後投入使用或從增值投資組合轉移到運營投資組合的運營投資組合建築物、靈活/辦公樓、增值建築以及被歸類為待售的建築物，從而包括我們同一門店投資組合與總投資組合的對賬情況。
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 同店投資組合收購/處置其他總投資組合
 截至9月30日的三個月改變截至9月30日的三個月截至9月30日的三個月截至9月30日的三個月改變
 20232022$%202320222023202220232022$%
收入          
營業收入          
租金收入$159,997 $150,995 $9,002 6.0 %$9,747 $8,406 $8,114 $5,282 $177,858 $164,683 $13,175 8.0 %
其他收入37 62 (25)(40.3)%93 1,013 1,293 547 1,423 1,622 (199)(12.3)%
總營業收入160,034 151,057 8,977 5.9 %9,840 9,419 9,407 5,829 179,281 166,305 12,976 7.8 %
開支         
財產30,833 27,769 3,064 11.0 %1,846 1,328 1,750 990 34,429 30,087 4,342 14.4 %
淨營業收入(1)
$129,201 $123,288 $5,913 4.8 %$7,994 $8,091 $7,657 $4,839 144,852 136,218 8,634 6.3 %
其他開支          
一般和行政     11,097 10,884 213 2.0 %
折舊和攤銷     69,761 69,456 305 0.4 %
減值損失— 1,783 (1,783)(100.0)%
其他開支     773 578 195 33.7 %
其他支出總額      81,631 82,701 (1,070)(1.3)%
支出總額     116,060 112,788 3,272 2.9 %
其他收入（支出）         
利息和其他收入      17 26 (9)(34.6)%
利息支出     (23,753)(21,155)(2,598)12.3 %
債務清償和修改費用— (838)838 (100.0)%
出售出租物業的淨收益     11,683 33,168 (21,485)(64.8)%
其他收入總額（支出）     (12,053)11,201 (23,254)(207.6)%
淨收入     $51,168 $64,718 $(13,550)(20.9)%
(1)有關NOI的詳細討論，包括管理層認為NOI對投資者有用的原因，請參閲下文 “非公認會計準則財務指標”。

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淨收入

截至2023年9月30日的三個月，我們總投資組合的淨收入減少了約1,360萬美元，下降了20.9％，至約5,120萬美元，而截至2022年9月30日的三個月中，淨收入約為6,470萬美元。

同店總營業收入

同一門店的總營業收入主要包括來自（i）固定租賃付款、可變租賃付款、直線租金收入以及我們物業高於和低於市場租賃攤銷額（“租賃收入”）的租金收入，以及（ii）保險、房地產税和某些其他支出的其他租户賬單（“其他賬單”）。

有關我們同一家門店的總營業收入與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。

截至2023年9月30日的三個月，包括租賃收入和其他賬單在內的同店租金收入增加了約900萬美元，增幅6.0％，達到約1.6億美元，而截至2022年9月30日的三個月中約為1.51億美元。

截至2023年9月30日的三個月，同店租賃收入增長了約590萬美元，達到約1.305億美元，增長4.7％，而截至2022年9月30日的三個月中，同店租賃收入約為1.246億美元。增長的主要原因是與現有租户簽訂新租約和續訂租約使租賃收入增加了約680萬美元。此外，同店租賃收入增加了約80萬美元，這主要是由於管理層對運營租賃進行了評估，以確定在租賃期內收取承租人幾乎所有剩餘租賃款的可能性。對於那些不可能收取的款項，我們將其轉換為現金制會計。管理層決定，應將一個租户從現金會計制轉換回應計制會計，為此確認了約110萬美元的直線租金收入。這部分被某些其他租户從應計制轉換為現金會計所抵消，因此沖銷了大約30萬美元的直線租金收入。由於租户空缺，基本租金減少了約170萬美元，部分抵消了這些增長。

截至2023年9月30日的三個月，同店其他賬單增加了約310萬美元，達到約2950萬美元，增長11.7％，而截至2022年9月30日的三個月中，該賬單約為2640萬美元。其他賬單的增加主要歸因於其他費用報銷額增加了約280萬美元，這是由於相應費用增加以及先前空置建築物的佔用率增加。增加的另一個原因是，由於佔用先前空置的建築物，房地產税退還額增加了約30萬美元。

同店運營費用

同一家商店的運營費用主要包括物業運營費用以及房地產税和保險。

有關我們同一門店運營費用與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。
截至2023年9月30日的三個月，同店物業的總運營支出增加了約310萬美元，達到約3,080萬美元，增長了11.0％，而截至2022年9月30日的三個月中，該數字約為2780萬美元。這一增長是由於維修和維護、保險、房地產税、公用事業和其他費用分別增加了約110萬美元、80萬美元、40萬美元、30萬美元和50萬美元。

收購和處置淨營業收入

有關我們的收購和處置淨收入與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。

2021年12月31日之後，我們收購了33棟建築物，總面積約為500萬平方英尺（不包括2023年9月30日納入增值投資組合或在2021年12月31日之後從增值投資組合轉移到運營投資組合的七棟建築物），並出售了17棟佔地約370萬平方英尺的建築物。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，2021年12月31日之後收購的建築物分別為NOI貢獻了約760萬美元和540萬美元。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，2021年12月31日之後出售的建築物貢獻了約40萬美元和270萬美元
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分別轉到 NOI。有關收購或出售建築物的更多討論，請參閲隨附的合併財務報表附註中的附註3。

其他淨營業收入

其他資產包括我們的靈活/辦公大樓、增值投資組合、歸類為待售的建築物，以及在2021年12月31日之後投入使用或從增值投資組合轉移到運營投資組合的運營投資組合建築物。其他 NOI 還包括終止、太陽能和其他來自我們同一門店投資組合中建築物的收入調整。

有關我們的其他淨收入與淨收入的詳細對賬情況，請參閲上表。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，這些建築分別為NOI貢獻了約610萬美元和380萬美元。此外，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，我們同一門店投資組合中的某些建築分別進行了約160萬美元和100萬美元的終止、太陽能和其他收入調整。

其他費用總計

其他支出總額包括一般和管理費用、折舊和攤銷、減值損失和其他費用。

截至2023年9月30日的三個月，其他支出總額下降了約110萬美元，至約8,160萬美元，而截至2022年9月30日的三個月中，這一數字約為8,270萬美元。減少的主要原因是減值虧損減少了約180萬美元，因為在截至2023年9月30日的三個月中，沒有確認減值虧損，而在截至2022年9月30日的三個月中，一棟建築物確認的減值虧損。由於2022年9月30日後淨收購的折舊資產基礎增加，折舊和攤銷費用增加了約30萬美元，以及主要由於薪酬和其他工資成本增加而導致的一般和管理費用增加約20萬美元，部分抵消了這一減少。

其他收入總額（支出）

其他收入總額（支出）包括利息和其他收入、利息支出、債務清償和修改費用以及出租物業銷售淨收益。利息支出包括該期間產生的利息，以及與攤銷融資費用和債務發行成本相關的調整，以及與承擔債務相關的公允市場價值調整的攤銷。

截至2023年9月30日的三個月，其他總收入（支出）減少了約2330萬美元，降至約1,210萬美元，降至約1,210萬美元，而截至2022年9月30日的三個月，其他收入總額約為1,120萬美元。減少的主要原因是減去約2150萬美元的出租物業銷售收益減少。這一下降還歸因於利息支出增加了約260萬美元，這主要是由於與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，平均信貸額度餘額增加，以及一個月定期擔保隔夜融資利率（“Term SOFR”）的提高。由於在截至2023年9月30日的三個月中沒有債務和修改費用，債務和修改費用減少了約80萬美元，部分抵消了這些減少。

截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月的比較

下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們同店投資組合和總投資組合的精選運營信息（千美元）。該表還提供了截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中有關收購和處置的建築物、2021年12月31日之後投入使用或從增值投資組合轉移到運營投資組合的運營投資組合建築以及我們的靈活/辦公樓、增值投資組合和歸類為待售的建築物的信息，包括我們同一門店投資組合與總投資組合的對賬情況。

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目錄
 同店投資組合收購/處置其他總投資組合
 截至9月30日的九個月改變截至9月30日的九個月截至9月30日的九個月截至9月30日的九個月改變
 20232022$%202320222023202220232022$%
收入                                     
營業收入          
租金收入$472,184 $447,890 $24,294 5.4 %$28,008 $20,884 $22,373 $15,567 $522,565 $484,341 $38,224 7.9 %
其他收入214 282 (68)(24.1)%140 1,123 1,609 1,268 1,963 2,673 (710)(26.6)%
總營業收入472,398 448,172 24,226 5.4 %28,148 22,007 23,982 16,835 524,528 487,014 37,514 7.7 %
開支         
財產91,841 84,541 7,300 8.6 %6,050 3,206 5,094 2,989 102,985 90,736 12,249 13.5 %
淨營業收入(1)
$380,557 $363,631 $16,926 4.7 %$22,098 $18,801 $18,888 $13,846 421,543 396,278 25,265 6.4 %
其他開支          
一般和行政     35,833 35,431 402 1.1 %
折舊和攤銷     207,199 206,101 1,098 0.5 %
減值損失     — 1,783 (1,783)(100.0)%
其他開支     4,109 1,607 2,502 155.7 %
其他支出總額      247,141 244,922 2,219 0.9 %
支出總額     350,126 335,658 14,468 4.3 %
其他收入（支出）       
利息和其他收入 53 83 (30)(36.1)%
利息支出     (69,225)(56,310)(12,915)22.9 %
債務清償和修改費用    — (838)838 (100.0)%
出售出租物業的淨收益     49,343 57,499 (8,156)(14.2)%
其他收入總額（支出）     (19,829)434 (20,263)(4,668.9)%
淨收入     $154,573 $151,790 $2,783 1.8 %
(1)有關NOI的詳細討論，包括管理層認為NOI對投資者有用的原因，請參閲下文 “非公認會計準則財務指標”。


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目錄
淨收入

截至2023年9月30日的九個月，我們總投資組合的淨收入增長了280萬美元，達到1.546億美元，而截至2022年9月30日的九個月為1.518億美元。

同店總營業收入

同一門店的總營業收入主要包括租金收入，包括（i）固定租賃付款、可變租賃付款、直線租金收入以及我們物業高於和低於市場租賃攤銷額（“租賃收入”），以及（ii）其他租户的保險、房地產税和某些其他支出的賬單（“其他賬單”）。

有關我們同一家門店的總營業收入與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。

截至2023年9月30日的九個月，包括租賃收入和其他賬單的同店租金收入增長了約2430萬美元，增長了5.4％，達到約4.722億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，該收入約為4.479億美元。

截至2023年9月30日的九個月，同店租賃收入增長了約1,640萬美元，達到約3.867億美元，增長4.4％，而截至2022年9月30日的九個月中，同店租賃收入約為3.703億美元。增長的主要原因是與現有租户簽訂新租約和續訂租約使租金收入增加了約2160萬美元。由於租户空缺，基本租金減少了約440萬美元，淨高於市場租約的攤銷額淨增約30萬美元，部分抵消了這一增長。此外，同店租賃收入減少了約50萬美元，這主要是由於管理層對運營租賃進行了評估，以確定在租賃期內收取承租人幾乎所有剩餘租賃款的可能性。對於不可能收取的款項，我們將其轉換為現金制會計。管理層決定，應將兩個租户從現金會計制轉換回應計制會計，為此確認了約140萬美元的直線租金收入。這被某些其他租户從應計制轉換為現金會計所抵消，其中約190萬美元的直線租金收入要麼被沖銷，要麼沒有確認。

截至2023年9月30日的九個月，同店其他賬單增加了約790萬美元，增幅10.2％，達到約8,550萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中，這一數字約為7,760萬美元。增加的原因是其他費用報銷額增加了約430萬美元，這主要是由於相應開支的增加。這一增長還歸因於税務機關對某些租户徵收的房地產税增加了約360萬美元，這是因為税務機關增加了我們代表他們繳納房地產税的某些租户，租賃條款發生了變化，我們開始代表以前直接向税務機關繳納房地產税的租户繳納房地產税，以及佔用了以前空置的建築物。

同店運營費用

同一家商店的運營費用主要包括物業運營費用以及房地產税和保險。

有關我們同一門店運營費用與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。

截至2023年9月30日的九個月，同店運營總支出增加了約730萬美元，增長8.6％，達到約9180萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中，該數字約為8,450萬美元。這一增長是由於維修和維護、保險、房地產税、公用事業和其他費用分別增加了約230萬美元、180萬美元、170萬美元、70萬美元和110萬美元。除雪費用減少了約30萬美元，部分抵消了這些增長。

收購 和處置 淨營業收入

有關我們的收購和處置淨收入與淨收入的詳細對賬，請參閲上表。

2021年12月31日之後，我們收購了33棟建築物，總面積約為500萬平方英尺（不包括2023年9月30日納入增值投資組合或在2021年12月31日之後從增值投資組合轉移到運營投資組合的七棟建築物），並出售了17棟建築物，總面積約為370萬平方英尺
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目錄
平方英尺。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，2021年12月31日之後收購的建築物分別為NOI貢獻了約1,980萬美元和1,000萬美元。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，2021年12月31日之後出售的建築物分別為NOI貢獻了約230萬美元和880萬美元。有關收購或出售建築物的更多討論，請參閲隨附的合併財務報表附註中的附註3。

其他淨營業收入

我們的其他資產包括我們的靈活/辦公大樓、增值投資組合、歸類為待售的建築物，以及在2021年12月31日之後投入使用或從增值投資組合轉移到運營投資組合的運營投資組合建築物。其他 NOI 還包括終止、太陽能和其他來自我們同一門店投資組合中建築物的收入調整。

有關我們的其他淨收入與淨收入的詳細對賬情況，請參閲上表。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，這些建築物分別為NOI貢獻了約1,600萬美元和1,020萬美元。此外，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們同一門店投資組合中某些建築物的終止、太陽能和其他收入分別進行了約290萬美元和360萬美元的調整。

其他費用總額

其他支出總額包括一般和管理費用、折舊和攤銷、減值損失和其他費用。

截至2023年9月30日的九個月，其他支出總額增加了約220萬美元，增幅0.9％，達到約2.471億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，這一數字約為2.449億美元。增長歸因於其他支出增加了約250萬美元，這主要是由於放棄了與2023年1月終止收購合同相關的收購押金。折舊和攤銷也增加了約110萬美元，這是由於2022年9月30日後淨收購產生的折舊資產基礎增加，以及主要由於薪酬和其他工資成本增加所致，一般和管理費用增加了約40萬美元。減值虧損減少了約180萬美元，部分抵消了上述增長，因為在截至2023年9月30日的九個月中，沒有確認減值虧損，而在截至2022年9月30日的九個月中，一棟建築物確認的減值虧損。

其他收入總額（支出）

其他收入總額（支出）包括利息和其他收入、利息支出、債務清償和修改費用以及出租物業銷售淨收益。利息支出包括該期間產生的利息，以及與攤銷融資費用和債務發行成本相關的調整，以及與承擔債務相關的公允市場價值調整的攤銷。

截至2023年9月30日的九個月，其他總收入（支出）減少了約2,030萬美元，降至4,668.9％，其他支出總額約為1,980萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中，其他收入總額約為40萬美元。這一減少歸因於利息支出增加了約1,290萬美元，這主要歸因於2022年6月28日發行了4億美元的無抵押票據，2022年7月26日又發行了5,000萬美元的無抵押定期貸款，以及一個月期限SOFR的增加。這一減少還歸因於減去約820萬美元的租賃物業銷售收益減少。由於在截至2023年9月30日的九個月中沒有債務和修改費用，債務和修改費用減少了約80萬美元，部分抵消了這些減少。

非公認會計準則財務指標

在本報告中，我們披露了運營資金（“FFO”）和NOI，這些資金符合美國證券交易委員會（“SEC”）頒佈的S-K條例第10（e）項中規定的 “非公認會計準則財務指標” 的定義。因此，我們必須在本報告中説明管理層為何認為這些措施的提出為投資者提供了有用的信息。
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運營資金

不應將FFO視為衡量我們業績的淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將FFO與本報告所列合併財務報表中列出的根據公認會計原則報告的淨收益（虧損）進行比較。

我們根據全國房地產投資信託協會（“Nareit”）制定的標準計算FFO。FFO代表公認會計準則淨收益（虧損），不包括折舊運營建築的銷售、土地銷售、折舊房地產的減值減記、與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷和債務調整的公允市場價值）以及未合併合夥企業和合資企業調整後的收益（或虧損）。

管理層使用FFO作為補充績效衡量標準，因為它是衡量房地產投資信託基金績效的廣泛認可的指標。投資者可以使用FFO作為將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的依據。

但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場條件導致的建築物價值變化，也沒有反映維持建築物運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都會產生實際經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的用途是有限的。此外，其他房地產投資信託基金可能無法根據Nareit的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO不應用作衡量我們流動性的指標，也不代表可用於滿足我們現金需求的資金，包括我們支付股息的能力。

下表列出了本期內歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO與淨收益（最接近的GAAP等值物）的對賬情況。

截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
淨收入與FFO的對賬（以千計）2023202220232022
淨收入$51,168 $64,718 $154,573 $151,790 
租賃物業的折舊和攤銷69,701 69,400 207,029 205,938 
減值損失— 1,783 — 1,783 
出售出租物業的淨收益(11,683)(33,168)(49,343)(57,499)
FFO109,186 102,733 312,259 302,012 
分配給普通股和未歸屬單位限制性股的金額(132)(134)(423)(436)
歸屬於普通股股東和單位持有者的 FFO$109,054 $102,599 $311,836 $301,576 

淨營業收入

我們認為NOI是衡量淨收益（虧損）的適當補充績效指標，因為我們認為它可以幫助投資者和管理層瞭解我們建築物的核心運營。淨收入被定義為租金收入，其中包括公共區域維護、房地產税和保險賬單，減去財產支出以及房地產税和保險。不應將NOI視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不包括可能對我們的經營業績產生重大影響的支出。此外，我們的NOI可能無法與其他房地產公司的NOI相提並論，因為他們可能使用不同的方法來計算NOI。
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目錄

下表列出了我們列報期間的淨收入與淨收入（最接近的公認會計原則等值）的對賬情況。

截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
淨收入與淨收入的對賬（以千計）2023202220232022
淨收入$51,168 $64,718 $154,573 $151,790 
一般和行政11,097 10,884 35,833 35,431 
折舊和攤銷69,761 69,456 207,199 206,101 
利息和其他收入(17)(26)(53)(83)
利息支出23,753 21,155 69,225 56,310 
減值損失— 1,783 — 1,783 
債務清償和修改費用— 838 — 838 
其他開支773 578 4,109 1,607 
出售出租物業的淨收益(11,683)(33,168)(49,343)(57,499)
淨營業收入$144,852 $136,218 $421,543 $396,278 

現金流

截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月的比較

下表彙總了截至2023年9月30日的九個月的現金流與截至2022年9月30日的九個月的現金流相比。

 截至9月30日的九個月改變
現金流（千美元）20232022$%  
經營活動提供的淨現金$299,506 $297,869 $1,637 0.5 %
用於投資活動的淨現金$233,153 $397,321 $(164,168)(41.3)%
由（用於）融資活動提供的淨現金$(81,112)$90,707 $(171,819)(189.4)%
 
截至2023年9月30日的九個月，經營活動提供的淨現金增加了約160萬美元，至約2.995億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，該數字約為2.979億美元。增長主要歸因於2022年9月30日之後完成的房地產收購產生的運營現金流增加以及現有物業的經營業績。2022年9月30日之後完成的房地產處置產生的現金流損失以及付款時間和租金收入導致的營運資金波動部分抵消了這些增長。

截至2023年9月30日的九個月，用於投資活動的淨現金減少了約1.642億美元，至約2.332億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，該數字約為3.973億美元。下降的主要原因是，在截至2023年9月30日的九個月中，收購了14棟建築物和地塊，總現金對價約為2.545億美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，收購了25棟建築物和地塊，總現金對價約為4.646億美元。與截至2022年9月30日的九個月相比，截至2023年9月30日的九個月中，租賃物業銷售收益減少了約3,370萬美元，在截至2023年9月30日的九個月中，用於增加土地和建築物以及與開發和其他資本支出相關的改善的現金增加了約1,270萬美元，這部分抵消了這一減少。

截至2023年9月30日的九個月，融資活動提供的淨現金減少了約1.718億美元，至用於融資活動的淨現金約為8,110萬美元，而截至2022年9月30日的九個月中，融資活動提供的淨現金約為9,070萬美元。這一下降主要歸因於2022年6月28日的4億美元無抵押票據和2022年7月26日的5,000萬美元無抵押定期貸款的融資，這在截至2023年9月30日的九個月中沒有發生，以及2023年1月5日贖回了1億美元的無抵押票據，這在截至2022年9月30日的九個月中沒有發生。與截至2022年9月30日的九個月相比，在截至2023年9月30日的九個月中，我們的無抵押信貸額度淨借款增加了約3.1億美元，普通股銷售收益增加了約1,490萬美元，部分抵消了這些減少。此外，在截至2022年9月30日的九個月中，我們全額還清了金額約為4,660萬美元的抵押貸款票據，而在截至2023年9月30日的九個月中，這筆票據並不是發生的。
37
目錄

流動性和資本資源

我們相信，我們的流動性需求將通過運營、處置收益和融資活動產生的現金流得到滿足。來自租金收入、租户費用回收和其他運營收入的運營現金流是我們的主要資金來源，用於支付運營費用、還本付息、經常性資本支出以及維持房地產投資信託基金資格所需的分配。我們主要依靠資本市場（普通股、優先股和債務證券）為我們的收購活動提供資金。我們力求通過維持高質量的建築標準來增加物業的現金流，從而提高入住率並允許提高租金，同時減少租户流失率和控制運營支出。我們相信，我們的收入，加上建築銷售以及股權和債務融資的收益，將繼續為我們的短期和中期流動性需求提供資金。

我們的短期流動性需求主要包括支付運營費用和其他與建築物直接相關的支出所需的資金，包括利息支出、利率互換付款、未償債務的定期本金支付、合同規定的房地產收購、一般和管理費用以及包括開發項目、租户改善和租賃佣金在內的資本支出。

除了上文討論的經常性短期流動性需求外，我們的長期流動性需求主要包括支付房地產收購和預定債務到期日所需的資金。我們打算通過運營現金流、發行股權或債務證券、其他借款、處置財產，或者在收購某些額外建築物時發行運營夥伴關係中的普通單位來滿足我們的長期流動性需求。

截至2023年9月30日，我們的即時流動資金總額約為6.826億美元，其中包括1,090萬美元的現金和現金等價物以及6.717億美元的無抵押信貸額度的即時可用資金。

此外，我們需要資金向運營夥伴關係中普通股和普通股的持有人支付股息。我們普通股的任何未來股息均由董事會自行決定申報，但須遵守出於聯邦所得税目的維持房地產投資信託基金地位的分配要求，並可能出於任何原因減少或停止分紅，包括將資金用於其他流動性需求。
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目錄

未償債務

下表總結了有關我們截至2023年9月30日的未償債務的某些信息。

債務（千美元）2023年9月30日
利率(1)(2)
    到期日
預付款條款(3) 
無抵押信貸額度：
無抵押信貸額度(4)
$325,000 SOFR 期限 + 0.855%2026年10月23日i
無抵押信貸額度總額325,000 
無抵押定期貸款：
無抵押定期貸款 F200,000 2.94 %2025年1月12日i
無抵押定期貸款 G300,000 1.78 %2026年2月5日i
無抵押定期貸款 A150,000 2.14 %2027年3月15日i
無抵押定期貸款 H187,500 3.73 %2028年1月25日i
無抵押定期貸款 I187,500 3.49 %2028年1月25日i
無抵押定期貸款總額1,025,000 
未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額(3,561)
無抵押定期貸款賬面價值總額，淨額1,021,439 
無抵押票據：
A 系列無抵押票據50,000 4.98 %2024年10月1日ii
D 系列無抵押票據100,000 4.32 %2025年2月20日ii
G 系列無抵押票據75,000 4.10 %2025年6月13日ii
B 系列無抵押票據50,000 4.98 %2026年7月1日ii
C 系列無抵押票據80,000 4.42 %2026年12月30日ii
E 系列無抵押票據20,000 4.42 %2027年2月20日ii
H 系列無抵押票據100,000 4.27 %2028年6月13日ii
I 系列無抵押票據275,000 2.80 %2031年9月29日ii
K 系列無抵押票據400,000 4.12 %2032年6月28日ii
J 系列無抵押票據50,000 2.95 %2033年9月28日ii
無抵押票據總額1,200,000 

未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額(4,306)

無抵押票據總賬面價值，淨額1,195,694 


抵押票據（有擔保債務）：

路德教會的繁榮財經3,192 4.78 %2023年12月15日iii
奧馬哈聯合人壽保險公司4,589 3.71 %2039年10月1日ii
抵押貸款票據總額 7,781 
未攤銷的淨公允市場價值折扣(139)
未攤銷的遞延融資費用和債務發行成本總額 — 
抵押貸款票據賬面價值總額，淨額7,642 
總利率/加權平均利率(5)
$2,549,775 3.72 %
(1)截至2023年9月30日的利率。截至2023年9月30日，一個月的SOFR為5.31899％。當前的利率未進行調整，以包括因獲得債務而產生的遞延融資費用或債務發行成本的攤銷或任何未攤銷的公允市場價值溢價或折扣。我們的無抵押信貸額度和無抵押定期貸款的適用利率的利差基於我們的債務評級和槓桿比率，如相應的貸款協議所定義。
(2)我們的無抵押信貸額度的既定利率為一個月的SOFR，加上0.10％的調整和0.775％的利差，減去與可持續發展相關的0.02％的利率調整。我們的無抵押定期貸款的既定利率為一個月定期SOFR，加上0.10％的調整率，利差為0.85％，減去與可持續發展相關的0.02％的利率調整。截至2023年9月30日，無抵押定期貸款A、F、G、H和I的一個月期限SOFR分別轉換為1.31％、2.11％、0.95％、2.90％和2.66％的固定利率（包括0.10％的調整）。自2024年1月12日起，無抵押定期貸款H的一個月期限SOFR將轉換為2.50％的固定利率。
(3)預付款條款包括：(i) 可預付，不收取罰金；(ii) 預付但帶罰金；(iii) 在到期日前三個月預付，不收取罰金。
(4)我們的無抵押信貸額度為10億美元。初始到期日為2025年10月24日，或更晚的日期，可根據我們在事先發出書面通知後自行決定行使的兩個六個月延期期權。每個六個月期權的行使須符合以下條件：（i）延期前和延期生效後不存在違約；（ii）截至延期日期（延期前後）陳述和保證的準確性，如同在延期之日做出的陳述和保證；（iii）費用支付。假設通知得當，條件得到滿足，這兩個延期選項都無需徵得貸款人的同意。我們需要按信貸協議中定義的債務評級，按每年0.1％至0.3％的利率支付總承諾金額（目前為10億美元）的融資費。設施費按季度到期支付。
(5)加權平均利率是使用名義金額10.25億美元債務的固定利率互換計算得出的，未進行調整以包括因獲得債務而產生的遞延融資費用或債務發行成本的攤銷或任何未攤銷的公允市場價值溢價或折扣。
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目錄

截至2023年9月30日，我們的無抵押信貸額度和無抵押定期貸款的未動用名義承付款總額約為6.717億美元，包括已發行的信用證。根據我們的債務契約合規情況，我們在任何給定時間點的實際借貸能力都可能較低，並且僅限於最大金額。

我們的無抵押信貸額度、無抵押定期貸款、無抵押票據和抵押票據必須持續遵守許多財務和其他契約。截至2023年9月30日，我們遵守了適用的財務契約。

2023年1月5日，我們在到期時全額贖回了F系列無抵押票據的本金總額為1.00億美元，固定利率為3.98％。

2023年1月19日，我們的無抵押定期貸款H和無抵押定期貸款I的可持續發展相關利率調整生效，這是因為與2021年的分數相比，我們根據全球房地產可持續發展基準（GRESB）得出的2022年公開披露評估分數有所提高。根據相應的貸款協議，利率調整將每種工具的利率降低0.02％，將於2024年6月29日結束。

下表彙總了我們截至2023年9月30日的債務資本結構。

債務資本結構2023年9月30日
未償本金總額（以千計）$2,557,781 
加權平均期限（年）4.5 
% 有擔保債務0.3 %
未來12個月到期的債務百分比0.1 %
淨負債與房地產成本基礎(1)
35.6 %
(1)“淨負債” 是指我們的無抵押信貸額度、無抵押定期貸款、無抵押票據和抵押票據下的未償金額，減去現金和現金等價物。“房地產成本基礎” 是指出租物業和遞延租賃無形資產的賬面價值，不包括相關的累計折舊和攤銷。

我們定期尋求新的融資機會，以確保適當的資產負債表狀況。由於這些不懈的努力，我們對自己有能力滿足未來的債務到期日和資金收購充滿信心。我們認為，儘管信貸市場可能出現波動，但截至本申報之日，我們目前的資產負債表仍處於良好狀態。

我們的浮動利率債務的利率敞口是通過使用利率互換來管理的，利率互換可以固定長期浮動利率債務的利率。有關我們使用利率互換的詳細討論，請參閲下面的 “利率風險”。

公平

優先股

我們被授權發行最多20,000,000股優先股，面值每股0.01美元。截至2023年9月30日和2022年12月31日，沒有發行或流通的優先股。

C普通股

我們被授權發行最多3億股普通股，面值每股0.01美元。

下表彙總了我們截至2023年9月30日的市面（“ATM”）普通股發行計劃。根據我們的ATM普通股發行計劃的股權分配協議，我們可能會不時通過銷售代理及其關聯公司出售普通股，包括根據遠期銷售協議遠期出售的股票。在截至2023年9月30日的三個月中，ATM普通股發行計劃下沒有任何活動。

ATM 普通股發行計劃日期最高總髮行價格（千美元）截至 2023 年 9 月 30 日的可用總量（以千計）
2022 年 7.5 億美元的自動櫃員機2022年2月17日$750,000 $679,463 
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目錄

此外，2023年5月5日，我們在ATM普通股發行計劃下遠期出售了725,698股股票，售價為每股35.0458美元（總銷售價格約為2540萬美元），扣除佣金後每股34.6953美元。我們最初沒有從遠期出售股票中獲得任何收益。2023年7月27日，我們發行了725,698股普通股，以約2,520萬美元的淨收益或每股34.7714美元的形式實際達成了遠期銷售協議。

2023年6月16日，我們還根據ATM普通股發行計劃遠期出售了992,295股股票，加權平均銷售價格為每股36.5319美元（總銷售價格約為3630萬美元），扣除佣金後每股36.1820美元。我們最初沒有從遠期出售股票中獲得任何收益。2023年7月27日，我們發行了992,295股普通股，以約3590萬美元的淨收益或每股36.2046美元的價格實際達成了遠期銷售協議。

非控股權益

我們擁有所有物業的權益，並通過運營合作伙伴關係開展幾乎所有的業務。我們是運營合作伙伴關係唯一普通合夥人的唯一成員。截至2023年9月30日，我們擁有運營合夥企業中約97.8％的普通單位，而我們的現任和前任執行官、董事、高級員工及其關聯公司以及向我們出資以換取運營合夥企業普通單位的第三方擁有剩餘的2.2％。

利率風險

我們使用利率互換來固定浮動利率債務的利率。截至2023年9月30日，除無抵押信貸額度外，我們所有未償還的浮動利率債務均通過到期利率互換進行固定。

我們按公允價值確認資產負債表上的所有衍生品。如果將衍生品指定為套期保值，則根據套期保值的性質，衍生品公允價值的變化要麼被對衝資產、負債或公司承諾的公允價值變化所抵消，要麼在作為權益組成部分的其他綜合收益（虧損）中確認。未被指定為套期保值的衍生品必須根據公允價值進行調整，公允價值的變化必須反映為收入或支出。

我們已經為與各種特定類型的風險相關的合適交易對手製定了標準。我們僅使用穆迪投資者服務、標準普爾或惠譽評級或其他全國認可的評級機構的信用評級不低於掉期之初的投資等級的交易對手。

掉期都被指定為利率風險的現金流套期保值，並且都被視為二級金融工具。二級金融工具被定義為重要的其他可觀察投入。截至2023年9月30日，我們有21筆未償利率互換，資產狀況約為7,690萬美元，包括與這些協議相關的不良風險調整。

截至2023年9月30日，我們有大約13.5億美元的浮動利率債務。截至2023年9月30日，除無抵押信貸額度外，我們所有未償還的浮動利率債務均通過到期利率互換進行固定。只要利率上升，未通過利率互換固定的浮動利率債務的利息成本就會增加，這可能會對我們的現金流、償還債務本金和利息的能力以及向證券持有人進行分配的能力產生不利影響。我們可能會不時簽訂利率互換協議和其他利率對衝合約，包括互換、上限和下限。此外，利率的提高可能會減少第三方願意為我們的資產支付的金額，從而限制我們為應對經濟或其他條件的變化而迅速調整投資組合的能力。

資產負債表外的安排

截至2023年9月30日，我們擁有與開發項目相關的信用證和某些其他協議，金額約為330萬美元。截至2023年9月30日，我們沒有其他重要的資產負債表外安排。

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目錄
第 3 項。定量 以及有關市場風險的定性披露

我們與金融工具相關的未來收入、現金流和公允價值取決於現行市場利率。市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而蒙受損失的風險。我們面臨的主要市場風險是利率風險。我們已經使用衍生金融工具來管理或對衝與借款相關的利率風險，主要是通過利率互換。

截至2023年9月30日，我們有13.5億美元的浮動利率未償債務。截至2023年9月30日，除餘額為3.25億美元的無抵押信貸額度外，我們所有未償還的浮動利率債務均通過到期利率互換進行固定。如果我們承擔額外的浮動利率債務，如果利率上升，那麼我們未套期保值浮動利率債務的利息成本也會增加，這可能會對我們的現金流、支付債務本金和利息的能力以及向證券持有人進行分配的能力產生不利影響。此外，利率上升可能會大大增加我們未來的利息支出。我們會不時簽訂利率互換協議和其他利率對衝合約，包括互換、上限和下限。儘管這些協議旨在減少利率上升對我們的影響，但它們也使我們面臨協議其他各方無法履行協議的風險，我們可能會承擔與協議和解相關的鉅額成本，協議將無法執行，標的交易將不符合公認會計原則下的高效現金流套期保值資格。此外，利率的提高可能會減少第三方願意為我們的資產支付的金額，從而限制我們為應對經濟或其他條件的變化而迅速調整投資組合的能力。如果利率提高100個基點 積分，假設在截至2023年9月30日的九個月中，我們的無抵押信貸額度有3.25億美元的未償餘額，那麼在截至2023年9月30日的九個月中，我們的利息支出將增加約240萬美元。

第 4 項控制和程序

評估披露控制和程序

根據美國證券交易委員會第13a-15 (b) 條的要求，我們在管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，評估了截至2023年9月30日《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條所定義的披露控制和程序的設計和運作的有效性。基於上述情況，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，我們在本報告所涉期間的披露控制和程序可有效提供合理的保證，即我們公司在根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息將在美國證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、彙總和報告，並收集並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官適合於及時就所需的披露做出決定。

內部控制的變化

在截至2023年9月30日的季度中，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何對我們對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

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目錄
第二部分。其他信息

第 1 項。法律訴訟
我們不時成為我們日常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律訴訟的當事方。作為原告或被告，我們目前不是任何法律訴訟的當事方，如果認定這些訴訟對我們公司不利，預計會對我們的業務、財務狀況或經營業績產生重大影響。

第 1A 項。風險因素
除以下內容外，與我們在2023年2月15日向美國證券交易委員會提交的截至2022年12月31日的10-K表年度報告中披露的風險因素沒有重大變化。

最近的宏觀經濟趨勢，包括通貨膨脹和利率上升，以及影響金融服務行業的不利事態發展，可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生不利影響。

在截至2022年12月31日的年度中，美國的通貨膨脹加速，目前預計短期內將繼續保持在較高水平。從2022年開始，為了對抗通貨膨脹和恢復物價穩定，美聯儲大幅提高了基準聯邦基金利率，這導致信貸市場利率上升。美聯儲可能會繼續提高聯邦基金利率，這可能會導致信貸市場利率上升，並可能導致經濟增長放緩和/或衰退。此外，美國政府為應對通貨膨脹而實施的政策，包括美聯儲提高利率的行動，可能會對消費者支出、租户的業務和/或未來對工業空間的需求產生負面影響。

通貨膨脹率上升還可能對我們的融資成本（通過對浮動利率債務（包括無抵押信貸額度）進行短期借款，或以更高的利率對現有債務進行再融資）以及一般和管理費用以及物業運營支出產生不利影響，因為這些成本的增長率可能高於我們的租金和其他收入。如果不能通過利率互換或其他保護協議消除我們面臨的利率上升風險，則這種增加還可能導致償債成本增加，這將對我們的現金流產生不利影響。從歷史上看，在利率上升時期，由於資本化率的上升，房地產估值通常會隨着利率的變化而下降。因此，長期較高的利率可能會對我們房地產資產的估值產生負面影響，並可能導致普通股的市場價格下跌，這可能會對我們以優惠條件籌集股權資本的能力和意願產生不利影響，包括通過我們的市場（“ATM”）普通股發行計劃。儘管目前尚不清楚長期提高利率的幅度，但對我們資本成本的負面影響可能會對我們未來的業務計劃和增長產生不利影響，至少在短期內是如此。

涉及流動性有限、違約、不良業績或其他不利事態發展的實際事件，這些事件影響金融服務行業或整個金融服務行業的金融機構、交易對手或其他公司，或者對此類事件或其他類似風險的擔憂或傳言，過去和將來都可能導致整個市場的流動性問題。例如，2023年3月10日，硅谷銀行被加州金融保護與創新部關閉，該部指定聯邦存款保險公司為接管人。同樣，2023年3月12日，Signature Bank和Silvergate Capital Corp. 分別進入破產管理階段。此外，如果與我們開展業務的任何一方無法根據此類工具或與此類金融機構達成的貸款安排獲得資金，則這些當事方向我們支付債務或簽訂需要向我們額外付款的新商業安排的能力可能會受到不利影響。儘管我們在認為必要或適當時評估我們的銀行關係，但影響我們、金融服務行業或整個經濟的因素可能會嚴重損害我們獲得足以為當前和預計的未來業務運營提供資金或資本化的資金來源和其他信貸安排的機會。除其他外，這些因素可能包括流動性限制或失敗、根據各種金融、信貸或流動性協議或安排履行義務的能力、金融服務行業或金融市場的中斷或不穩定，或者對金融服務行業公司前景的擔憂或負面預期等事件。

如果無法以合理的利率獲得債務，我們可能無法為收購融資或為現有債務再融資。

如果無法以合理的利率獲得債務，那麼當貸款以優惠條件到期時，我們可能無法為收購融資或為現有債務再融資，或者根本無法為其融資。我們的大多數融資安排都要求我們在到期時一次性付款或 “大筆付款”。我們在到期時還款的能力尚不確定，如果我們沒有足夠的款項
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目錄
資金，我們需要為這筆債務再融資。如果我們在為此類債務再融資時利率更高，則我們的淨收入、現金流以及因此可供分配給股東的現金可能會減少。如果在還款到期時信貸環境受到限制，我們可能無法按可接受的條件為現有債務進行再融資，並可能被迫從許多不利的選擇中做出選擇，包括接受不利的融資條款、以不利條件出售房產或違約以及允許貸款人取消抵押品贖回權。

此外，影響金融服務行業或投資者對美國或國際金融體系的擔憂的不利事態發展可能導致不利的商業融資條件，包括更高的利率或成本以及更嚴格的財務和運營契約，或者對獲得信貸和流動性來源的系統性限制，從而使我們更難以可接受的條件或根本無法獲得融資。除其他風險外，可用資金或獲得現金和流動性資源的機會的任何減少都可能對我們履行財務或其他義務的能力產生不利影響，或減少淨收入和可供分配給股東的現金。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用

近期未註冊股權證券的銷售

在截至2023年9月30日的季度中，運營合夥企業在交換根據經修訂和重述的STAG Industrial, Inc.2011年股權激勵計劃（“2011年計劃”）發行的未償長期激勵計劃單位後，發行了70,453份普通單位。在遵守某些限制的前提下，運營合夥企業中的普通單位可以兑換成等於普通股價值的現金，也可以根據我們的選擇，以一比一的方式兑換普通股。

在截至2023年9月30日的季度中，我們贖回了各有限合夥人持有的運營合夥企業中的120,597份普通股，發行了120,597股普通股。此類普通股的發行要麼是根據《證券法》註冊的，要麼是依據《證券法》第4（a）（2）條以及據此頒佈的規則和條例規定的註冊豁免進行的。

截至2023年9月30日的季度中發行的所有其他未註冊證券（如果有）先前已在向美國證券交易委員會提交的文件中披露。

第 3 項。優先證券違約

沒有。

第 4 項。礦山安全 披露
不適用。

第 5 項其他信息

在截至2023年9月30日的三個月中， 無的公司董事或高級管理人員通過或終止了任何第10b5-1條交易安排或非規則10b5-1的交易安排（這些術語的定義見1933年《證券法》S-K條例第408項）。


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目錄
第 6 項展品
展覽
數字		文件描述
31.1 *
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證
31.2 *
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官進行認證
32.1 **
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18章第1350條對首席執行官和首席財務官進行認證
101.INS *行內 XBRL 實例文檔-實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中
101.SCH *內聯 XBRL 分類擴展架構文檔
101.CAL *內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF *內聯 XBRL 分類法擴展定義鏈接庫文檔
101.LAB *內聯 XBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔
101. PRE *內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接庫文檔
104 *封面交互式日期文件（格式為 Inline XBRL 幷包含在附錄 101 中）
* 隨函提交。
** 隨函提供。





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目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
  STAG INDUSTRIAL, INC
  
日期：2023 年 10 月 26 日來自：
/s/MATTS. PINARD
  Matts S. Pinard
  首席財務官、執行副總裁兼財務主管（首席財務官）
來自：
/s/傑克琳·M·保羅
傑克琳·M·保羅
首席會計官（首席會計官）

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