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優惠會員2023-09-3000014762042021-06-180001476204US-GAAP：B類普通會員2022-05-050001476204美國通用會計準則：普通股成員2022-05-050001476204US-GAAP：已申報分紅的成員2023-01-012023-09-300001476204US-GAAP：已申報分紅的成員2023-09-012023-09-010001476204US-GAAP：已申報分紅的成員US-GAAP：後續活動成員2023-11-012023-11-010001476204US-GAAP：已申報分紅的成員2023-09-152023-09-150001476204US-GAAP：後續活動成員US-GAAP：已支付股息會員2023-10-022023-10-020001476204US-GAAP：已申報分紅的成員US-GAAP：後續活動成員2023-10-162023-10-160001476204US-GAAP：後續活動成員US-GAAP：已支付股息會員2023-11-012023-11-010001476204PECO：菲利普斯迪森有限合夥企業會員2022-01-182022-01-180001476204US-GAAP：B類普通會員2022-01-1800014762042022-01-1800014762042022-08-0300014762042022-08-032023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方經常費用會員2023-07-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方經常費用會員2022-07-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方經常費用會員2023-01-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方經常費用會員2022-01-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方實現績效收入成員2023-07-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方實現績效收入成員2022-07-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方實現績效收入成員2023-01-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方實現績效收入成員2022-01-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方交易收入和報銷會員2023-07-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方交易收入和報銷會員2022-07-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方交易收入和報銷會員2023-01-012023-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員PECO：關聯方交易收入和報銷會員2022-01-012022-09-300001476204PECO：關聯方保險保費會員US-GAAP：關聯黨成員2023-07-012023-09-300001476204PECO：關聯方保險保費會員US-GAAP：關聯黨成員2022-07-012022-09-300001476204PECO：關聯方保險保費會員US-GAAP：關聯黨成員2023-01-012023-09-300001476204PECO：關聯方保險保費會員US-GAAP：關聯黨成員2022-01-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員2022-07-012022-09-300001476204US-GAAP：關聯黨成員2022-01-012022-09-300001476204PECO：税收保護協議成員SRT: 執行官成員2021-07-192021-07-190001476204PECO：税收保護協議成員SRT: 執行官成員2023-09-300001476204US-GAAP：其他關聯會員2023-09-30peco: 合同0001476204US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：信用額度成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：信用額度成員2023-09-300001476204US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：信用額度成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：循環信貸機制成員美國公認會計準則：信用額度成員2022-12-310001476204PECO：定期貸款機制成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員PECO：定期貸款機制成員2023-09-300001476204PECO：定期貸款機制成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員PECO：定期貸款機制成員2022-12-310001476204美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-09-300001476204美國公認會計準則：SeniorNotes會員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2022-12-310001476204美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001476204美國公認會計準則：有擔保債務成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：抵押貸款成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員美國公認會計準則：抵押貸款成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值計量非經常性會員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值計量非經常性會員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-09-300001476204US-GAAP：公允價值計量非經常性會員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值計量非經常性會員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2022-12-310001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2022-12-310001476204PECO：菲利普斯迪森有限合夥企業會員2022-01-112022-01-110001476204US-GAAP：公允價值輸入三級會員PECO：應急考慮成員US-GAAP：公允價值計量常任成員2022-01-112022-01-11

美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-Q
（Mark One）
☑    根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年9月30日
或者
☐     根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在從 _____ 到 _____ 的過渡時期
委員會檔案編號： 000-54691
pecohorizontallogobluea27.jpg
菲利普斯·愛迪生公司
（註冊人的確切姓名如其章程所示）

馬裏蘭州27-1106076
（公司或組織的州或其他司法管轄區）（美國國税局僱主識別號）

諾斯萊克大道 11501 號, 辛辛那提, 俄亥俄
45249
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）

(513)554-1110
（註冊人的電話號碼，包括區號）

根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值每股0.01美元佩科納斯達克全球精選市場
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。是的☑不是 ☐
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。是的☑不是 ☐
用複選標記表明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器加速過濾器非加速過濾器規模較小的申報公司新興成長型公司
☑☐☐☐☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。  ☐
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的☐不是 ☑
有 119.6截至2023年10月27日，註冊人的百萬股普通股，每股面值0.01美元。


菲利普斯·愛迪生公司表格 10-Q
目錄
第一部分
第 1 項。
財務報表（簡明和未經審計）
2
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表
2
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營和綜合收益表
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併權益表
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併現金流量表
6
未經審計的簡明合併財務報表附註
註釋 1
組織
8
註釋 2
重要會計政策摘要
8
註釋 3
租賃
9
註釋 4
房地產活動
10
註釋 5
其他資產，淨額
11
註釋 6
債務義務
11
注意 7
衍生品和套期保值活動
12
註釋 8
承付款和意外開支
13
註釋 9
公平
13
注意 10
每股收益
15
注意 11
關聯方交易
15
注意 12
公允價值測量
16
注意 13
後續事件
18
第 2 項。
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
19
第 3 項。
關於市場風險的定量和定性披露
37
第 4 項。
控制和程序
37
第二部分。
第 1 項。
法律訴訟
37
第 1A 項。
風險因素
37
第 2 項。
股權證券的未註冊銷售、所得款項的使用和發行人購買股權證券
38
第 3 項。
優先證券違約
38
第 4 項。
礦山安全披露
38
第 5 項。
其他信息
38
第 6 項。
展品
39
簽名
40
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
1

w 第 I 部分財務信息
第 1 項。財務報表

菲利普斯·愛迪生公司
合併資產負債表
截至2023年9月30日和2022年12月31日
（精簡且未經審計）
（以千計，每股金額除外）
  2023年9月30日2022年12月31日
資產    
投資房地產：    
土地和改善$1,714,136 $1,674,133 
建築和改進3,679,549 3,572,146 
就地租賃資產477,859 471,507 
高於市場的租賃資產72,398 71,954 
對房地產資產的總投資5,943,942 5,789,740 
累計折舊和攤銷(1,484,658)(1,316,743)
房地產資產的淨投資4,459,284 4,472,997 
投資未合併的合資企業25,609 27,201 
房地產資產投資總額，淨額4,484,893 4,500,198 
現金和現金等價物3,777 5,478 
限制性現金4,462 11,871 
善意29,066 29,066 
其他資產，淨額196,263 188,879 
總資產$4,718,461 $4,735,492 
負債和權益    
負債：    
債務負債，淨額$1,869,984 $1,896,594 
低於市場的租賃負債，淨額105,302 109,799 
應付賬款和其他負債117,783 113,185 
遞延收益17,900 18,481 
負債總額2,110,969 2,138,059 
承付款和意外開支（見附註8）
— — 
股權：    
優先股，$0.01每股面值， 10,000授權股份， 零截至2023年9月30日和2022年12月31日已發行和流通的股份
— — 
普通股，$0.01每股面值， 1,000,000授權股份， 119,578和 117,126分別於2023年9月30日和2022年12月31日發行和流通的股票
1,195 1,171 
額外實收資本（“APIC”）3,461,981 3,383,978 
累計其他綜合收益（“AOCI”）
19,846 21,003 
累計赤字(1,226,379)(1,169,665)
股東權益總額2,256,643 2,236,487 
非控股權益350,849 360,946 
權益總額2,607,492 2,597,433 
負債和權益總額$4,718,461 $4,735,492 

見合併財務報表附註。
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
2


菲利普斯·愛迪生公司
合併經營報表和綜合收益
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中
（精簡且未經審計）
（以千計，每股金額除外）
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
  2023202220232022
收入：
租金收入$149,566 $142,857 $446,274 $418,835 
費用和管理收入2,168 2,081 7,192 9,323 
其他財產收入740 716 2,209 2,175 
總收入152,474 145,654 455,675 430,333 
運營費用：
物業運營24,274 23,089 74,010 69,261 
房地產税19,028 18,041 55,481 52,005 
一般和行政10,385 10,843 33,604 33,751 
折舊和攤銷58,706 60,013 176,871 178,008 
運營費用總額112,393 111,986 339,966 333,025 
其他：
利息支出，淨額(21,522)(17,569)(61,663)(52,895)
處置財產的收益（虧損），淨額53 (10)1,070 4,151 
其他費用，淨額(4,883)(3,916)(6,542)(9,738)
淨收入13,729 12,173 48,574 38,826 
歸屬於非控股權益的淨收益(1,484)(1,135)(5,259)(4,181)
歸屬於股東的淨收益$12,245 $11,038 $43,315 $34,645 
普通股每股收益：
歸屬於股東的每股淨收益——基本和
稀釋（參見注釋 10）
$0.10 $0.09 $0.37 $0.30 
綜合收入：
淨收入$13,729 $12,173 $48,574 $38,826 
其他綜合收入：
利率互換未實現價值的變化(1,424)14,008 (1,361)51,415 
綜合收入12,305 26,181 47,213 90,241 
歸屬於非控股權益的淨收益(1,484)(1,135)(5,259)(4,181)
歸屬於非控股權益的利率互換未實現價值的變化155 (1,513)147 (5,750)
非控股權益轉換後重新分配綜合收益56 57 57 277 
歸屬於股東的綜合收益$11,032 $23,590 $42,158 $80,587 

見合併財務報表附註。
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
3

菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中
（精簡且未經審計）
（以千計，每股金額除外）
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控股權益權益總額
  股份金額
截至2022年7月1日的餘額115,782 $1,157 $3,341,646 $8,571 $(1,129,151)$2,222,223 $372,422 $2,594,645 
普通股的發行773 8 26,409 — — 26,417 — 26,417 
提供成本、折扣和佣金 — — (348)— — (348)— (348)
利率互換未實現價值的變化— — — 12,495 — 12,495 1,513 14,008 
宣佈的通用發行版，$0.2733每股
— — — — (32,224)(32,224)— (32,224)
對非控股權益的分配— — — — — — (3,932)(3,932)
基於股份的薪酬1 — 2,384 — — 2,384 1,784 4,168 
非控股權益的轉換528 5 11,547 57 — 11,609 (11,609)— 
淨收入— — — — 11,038 11,038 1,135 12,173 
2022 年 9 月 30 日的餘額117,084 $1,170 $3,381,638 $21,123 $(1,150,337)$2,253,594 $361,313 $2,614,907 
截至 2023 年 7 月 1 日的餘額117,443 $1,174 $3,387,764 $21,059 $(1,204,714)$2,205,283 $356,465 $2,561,748 
普通股的發行1,991 20 70,833 — — $70,853 — $70,853 
提供成本、折扣和佣金— — (854)— — $(854)— $(854)
利率互換未實現價值的變化— — — (1,269)— $(1,269)(155)(1,424)
宣佈的通用發行版，$0.2841每股
— — — — (33,910)(33,910)— (33,910)
對非控股權益的分配— — — — — — (3,954)(3,954)
基於股份的薪酬14 — 993 — — 993 311 1,304 
非控股權益的轉換130 1 3,245 56 — 3,302 (3,302)— 
淨收入— — — — 12,245 12,245 1,484 13,729 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額119,578 $1,195 $3,461,981 $19,846 $(1,226,379)$2,256,643 $350,849 $2,607,492 

見合併財務報表附註。
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
4

菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中
（精簡且未經審計）
（以千計，每股金額除外）
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月
  普通股B 類普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控股權益權益總額
  股份金額股份金額
2022 年 1 月 1 日的餘額19,550 $196 93,665 $936 $3,264,038 $(24,819)$(1,090,837)$2,149,514 $326,812 $2,476,326 
B 類普通股的轉換93,665 936 (93,665)(936)— — — — — — 
普通股的發行2,633 26 — — 90,098 — — 90,124 — 90,124 
提供成本、折扣和佣金 — — — — (1,090)— — (1,090)— (1,090)
利率互換未實現價值的變化— — — — — 45,665 — 45,665 5,750 51,415 
宣佈的通用發行版，$0.8133每股
— — — — — — (94,145)(94,145)— (94,145)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (12,149)(12,149)
基於股份的薪酬103 1 — — 3,859 — — 3,860 7,495 11,355 
非控股權益的轉換1,133 11 — — 24,733 277 — 25,021 (25,021)— 
盈餘負債的結算— — — — — — — — 54,245 54,245 
淨收入— — — — — — 34,645 34,645 4,181 38,826 
2022 年 9 月 30 日的餘額117,084 $1,170 — $— $3,381,638 $21,123 $(1,150,337)$2,253,594 $361,313 $2,614,907 
2023 年 1 月 1 日的餘額117,126 $1,171 — $— $3,383,978 $21,003 $(1,169,665)$2,236,487 $360,946 $2,597,433 
普通股的發行1,991 20 — — 70,833 — — $70,853 — $70,853 
提供成本、折扣和佣金— — — — (854)— — $(854)— $(854)
利率互換未實現價值的變化— — — — — (1,214)— (1,214)(147)(1,361)
宣佈的通用發行版，$0.8439每股
— — — — — — (100,029)(100,029)— (100,029)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (12,134)(12,134)
基於股份的薪酬167 1 — — 653 — — 654 4,356 5,010 
非控股權益的轉換294 3 — — 7,371 57 — 7,431 (7,431)— 
淨收入— — — — — — 43,315 43,315 5,259 48,574 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額119,578 $1,195 — $— $3,461,981 $19,846 $(1,226,379)$2,256,643 $350,849 $2,607,492 

見合併財務報表附註。
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5


菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中
（精簡且未經審計）
（以千計）
截至9月30日的九個月
  20232022
來自經營活動的現金流：    
淨收入
$48,574 $38,826 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：    
房地產資產的折舊和攤銷175,212 175,305 
公司資產的折舊和攤銷1,659 2,703 
高於市場和低於市場的租賃的淨攤銷額(3,784)(3,161)
遞延融資費用的攤銷3,045 2,516 
債務攤銷和衍生品調整2,143 1,838 
處置財產的收益，淨額
(1,070)(4,151)
對第三方的投資減值3,000 — 
盈利負債公允價值的變化— 1,809 
直線租金(8,089)(9,086)
基於股份的薪酬5,010 11,355 
未合併合資企業的投資回報率197 1,247 
其他44 297 
運營資產和負債的變化：    
其他資產，淨額(13,633)(8,620)
應付賬款和其他負債6,680 17,885 
經營活動提供的淨現金
218,988 228,763 
來自投資活動的現金流：    
房地產收購(83,073)(229,895)
資本支出(74,317)(74,348)
出售房地產的收益，淨額7,143 27,286 
未合併合資企業的投資回報1,582 3,682 
財產損失索賠的保險收益2,326 — 
投資有價證券— (3,000)
用於投資活動的淨現金
(146,339)(276,275)
來自融資活動的現金流量:    
循環信貸額度的收益296,000 282,000 
循環信貸額度的付款(293,000)(227,000)
抵押貸款和應付貸款的付款(100,479)(80,628)
應付貸款的收益58,000 — 
已支付的分配(100,341)(94,118)
對非控股權益的分配(11,938)(12,859)
發行普通股的收益70,853 90,124 
發行成本的支付(854)(1,090)
用於融資活動的淨現金
(81,759)(43,571)
現金、現金等價物和限制性現金的淨減少額
(9,110)(91,083)
現金、現金等價物和限制性現金：    
期初17,349 115,529 
期末$8,239 $24,446 
與合併資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$3,777 $4,789 
限制性現金4,462 19,657 
期末現金、現金等價物和限制性現金$8,239 $24,446 
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6

菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表（續）
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中
（精簡且未經審計）
（以千計）
截至9月30日的九個月
  20232022
現金流信息的補充披露：
支付利息的現金$53,957 $47,352 
非現金活動補充時間表:
盈餘負債的結算— 54,245 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權（“ROU”）資產888 — 
應計資本支出6,354 6,887 
假設的債務負擔，淨額9,615 — 
假設債務低於市場444 — 
應付分配款的變化(312)27 
應付分配款的變化——非控股權益196 (710)

見合併財務報表附註。
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菲利普斯愛迪生公司
合併財務報表附註
（精簡且未經審計）

1。組織
Phillips Edison & Company, Inc.（“我們”、“公司”、“PECO”、“我們的” 或 “我們”）於2009年10月作為一家馬裏蘭州公司成立。實際上，我們的所有業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I, L.P.（“運營合夥企業”）開展的，這是一家成立於2009年12月的特拉華州有限合夥企業。我們是運營合夥企業的有限合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生雜貨中心OP GP I LLC是運營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），主要投資於以雜貨為主的全渠道社區和社區購物中心，這些購物中心擁有信譽良好的全國、地區和本地零售商，這些零售商在美國強勁的人口市場上銷售以生活必需品為基礎的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為以下客户提供全面的房地產和資產管理服務 二未合併的機構合資企業，即Grocery Retail Partners I LLC（“GRP I”）和必需品零售合作伙伴（“NRP”），我們擁有部分所有權權益，以及 一截至2023年9月30日的私募基金（統稱 “管理基金”）。
截至2023年9月30日，我們全資擁有 275房地產物業。此外，我們擁有一個 14持有 GRP I 的權益百分比 20屬性。
NRP—截至 2023 年 9 月 30 日，我們擁有一臺 20NRP的股權百分比。NRP最初於2016年3月根據菲利普斯愛迪生雜貨中心房地產投資信託基金II, Inc.與TPG Real Estate的子公司之間經修訂的合資協議條款成立，除非成員另有延期，否則該合資協議將於2024年到期。2022年5月，由於合資企業計劃到期，我們出售了該合資企業的最後一處房產。通過合資企業的貨幣化，我們超過了目標回報，因此獲得了美元的補償0.1百萬和美元2.7在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，分別為百萬美元，計入我們的合併運營報表和綜合收益表（“合併運營報表”）中的費用和管理收益。我們收到了 不截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月內的薪酬。

2。重要會計政策摘要
以下是重要的會計估計和政策摘要，管理層認為這些估計和政策對於編制我們的簡明合併中期財務報表很重要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營業績特別重要，需要管理層做出重大判斷。例如，對資產的使用壽命、剩餘的資產持有期、可收回的應收賬款金額以及編制合併中期財務報表所需的其他公允價值計量評估做出了重要的估計和假設。因此，這些估計值存在一定程度的不確定性。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的重要會計政策除下文討論的變化外，沒有發生任何變化。有關我們重要會計政策的完整摘要，請參閲我們於2023年2月21日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的2022年10-K表年度報告。
列報基礎和合並原則— 隨附的簡明合併財務報表是根據美國普遍接受的中期財務信息會計原則（“GAAP”）以及表格10-Q和S-X條例第10條的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。這份10-Q表季度報告的讀者應參考我們截至2022年12月31日止年度的經審計的合併財務報表，這些報表包含在我們2022年10-K表年度報告中。管理層認為，本季度報告中包含了公允列報各期未經審計的合併財務報表所需的所有正常和經常性調整。我們截至2023年9月30日的三個月和九個月的經營業績不一定代表全年預期的經營業績。
隨附的合併財務報表包括我們的賬目以及運營合夥企業及其全資子公司的賬目（我們對其行使財務和運營控制權）。運營合夥企業的財務報表是使用符合我們會計政策的會計政策編制的。合併後，所有公司間餘額和交易均被沖銷。
所得税—我們的合併財務報表包括全資子公司的業務，這些子公司共同選擇被視為應納税房地產投資信託基金子公司，並按正常公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，我們確認了微不足道的聯邦、州和地方所得税支出，並保留了遞延所得税淨資產的全額估值補貼。所有所得税金額均包含在我們的合併運營報表中的其他支出淨額中。
新通過的會計公告—在截至2023年9月30日的九個月中，沒有新通過的會計公告對公司產生影響。
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3。租賃
出租人—我們的大多數租賃在很大程度上是相似的，因為租賃資產是我們物業內的零售空間，並且租賃協議通常包含相似的條款和特徵，沒有實質性差異。 目前，我們所有的租賃都被歸類為運營租賃。與我們的運營租賃相關的租賃收入如下（以千計）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
與固定租賃付款相關的租金收入(1)
$111,832 $105,252 $331,776 $309,925 
與可變租賃付款相關的租金收入(1)(2)
34,632 32,545 104,224 95,443 
直線租金攤銷(3)
2,095 3,752 7,686 8,617 
租賃資產的攤銷1,281 1,059 3,746 3,113 
租賃收購收入587 221 1,016 2,362 
對收藏性的調整(4)
(861)28 (2,174)(625)
租金收入總額$149,566 $142,857 $446,274 $418,835 
(1)包括評估可收回性之前與租賃付款相關的租金收入。
(2)可變補助金主要與租户回收收入有關。
(3)包括對被認為不具信譽的租户的直線租金的收入調整。
(4)根據會計準則編纂（“ASC”）主題842，包括一般儲備金以及對被視為無信貸但我們按現金記賬收入的租户的調整額 租賃.
假設租賃協議中沒有新的或重新談判的租約或期權延期，包括租金減免和為收入確認目的轉為現金制的租户的影響，則根據截至2023年9月30日生效的不可取消的運營租賃將收到的未來固定合同租賃款項大致如下（以千計）：
年金額
剩餘 2023$106,535 
2024436,571 
2025383,983 
2026318,788 
2027253,865 
此後651,844 
總計$2,151,586 
截至2023年9月30日，沒有任何單一租户佔我們年化基本租金（“ABR”）總額的10％或以上。截至2023年9月30日，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資代表 12.3% 和 10.7分別佔我們 ABR 的百分比。因此，我們的投資組合的地理集中使其特別容易受到佛羅裏達州（見注4中的 “颶風伊恩”）和加利福尼亞房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響。

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4。房地產活動
收購—下表彙總了我們的房地產收購活動（千美元）：
截至9月30日的九個月
20232022
收購的房產數量5 5 
收購的外包裹數量(1)
1 3 
合約價格$92,060 $228,842 
收購的總價格(2)
83,073 229,895 
(1)收購的 Outparcels 毗鄰我們擁有的購物中心。
(2)收購的總價格包括交易成本減去信貸和假定的債務。
2023 年 9 月 30 日之後，我們收購了 一財產和 一外包只需 $19.4百萬
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中收購的資產的總購買價格分配如下（以千計）：
2023年9月30日2022年9月30日
資產
土地和改善$29,084 $71,564 
建築和改進59,287 144,988 
就地租賃資產7,954 19,296 
高於市場的租賃資產640 3,814 
低於市場的債務444 — 
總資產97,409 239,662 
負債
債務負擔，淨額9,614 — 
低於市場的租賃負債4,722 9,767 
負債總額14,336 9,767 
收購的淨資產$83,073 $229,895 
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中收購的就地、高於市場和低於市場的租賃無形資產和低於市場價格的債務的加權平均攤銷期如下（以年為單位）：
2023年9月30日2022年9月30日
獲得的就地租約1111
收購高於市場的租約79
收購低於市場的租約1619
假設債務低於市場2—
財產處置—下表彙總了我們的房地產處置活動（千美元）：
截至9月30日的九個月
20232022
已售房產數量1 3 
已售出外包裹的數量2 3 
合約價格$6,250 $28,737 
出售房地產的收益，淨額(1)(2)
7,143 27,286 
處置財產的收益，淨額(2)
1,070 4,151 
(1)出售房地產的總收益，淨額包括交易成本減去信貸。
(2)截至2023年9月30日的九個月中，活動包括地方當局從我們這裏收購的土地。

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颶風伊恩-2022 年 9 月 28 日，颶風伊恩襲擊了美國東南部，對我們在該地區的財產造成了各種損失。2022 年，我們記錄的累計加速貶值總額為美元2.7百萬美元用於賠償財產遭受的損失，但保險賠償金減少了這筆損失1.0百萬（扣除免賠額和自保）美元1.72023 年收集了百萬個）。

5。其他資產，淨額
以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日的其他資產淨額彙總，不包括與歸類為待售資產相關的金額（以千計）：
2023年9月30日2022年12月31日
其他資產，淨額：
延期租賃佣金和成本$53,260 $49,687 
遞延融資費用(1)
8,984 8,984 
辦公設備，包括資本租賃資產和其他23,770 23,051 
企業無形資產6,685 6,692 
折舊和可攤銷資產總額92,699 88,414 
累計折舊和攤銷(52,630)(47,483)
淨折舊和可攤銷資產40,069 40,931 
應收賬款，淨額(2)
42,651 37,274 
應收賬款-關聯公司 718 513 
遞延應收租金，淨額(3)
60,227 52,141 
衍生資產23,462 25,853 
預付費用和其他14,001 14,575 
投資第三方(4)
6,891 9,800 
投資有價證券8,244 7,792 
其他資產總額，淨額$196,263 $188,879 
(1)上表中的遞延融資費用與我們的循環信貸額度有關，因此，我們選擇將其歸類為資產而不是違禁負債。
(2)淨額 $2.7百萬和美元3.0截至2023年9月30日和2022年12月31日，未收賬款項的普通儲備金分別為百萬美元。被視為信譽不佳的租户被扣除的應收賬款為 $6.7百萬和美元6.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元。
(3)淨額 $4.4百萬和美元4.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別取消了數百萬筆應收賬款，這些應收賬款與以前或目前被認為不具有信用價值的租户的直線租金有關。
(4)我們對第三方公司的投資減值為美元3.0截至2023年9月30日的三個月和九個月合併運營報表中的其他支出淨額為百萬美元（見附註11）。

6。債務義務
以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日的未償本金餘額和利率摘要，包括衍生金融工具對我們債務的影響（千美元）：
   
利率(1)
2023年9月30日2022年12月31日
循環信貸額度
SOFR + 1.1%
$82,000 $79,000 
定期貸款(2)
3.3% - 6.7%
964,750 955,000 
2031年到期的優先無抵押票據2.6%350,000 350,000 
擔保貸款設施
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押
3.5% - 6.4%
96,630 133,199 
融資租賃負債382 585 
應付票據折扣(6,479)(7,001)
假設的市場債務調整，淨額(1,086)(1,226)
遞延融資費用，淨額(11,213)(7,963)
總計$1,869,984 $1,896,594 
加權平均利率(3)
4.1 %3.6 %
(1)利率截至2023年9月30日。
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(2)我們的定期貸款利率為有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）加上利差。儘管大多數利率是通過使用互換來固定的，但這些貸款中有一部分不受互換限制，因此仍與SOFR掛鈎。
(3)包括截至2023年9月30日和2022年12月31日生效的衍生金融工具的影響（見附註7和12）。
2023 年債務活動—在截至2023年9月30日的九個月中，我們償還了美元46.3百萬的抵押債務。
2023 年 7 月 31 日，我們進行了修改 三名義總額為美元的高級無抵押定期貸款475.0百萬美元計劃在2024年到期。修正後的 三優先無抵押定期貸款的名義總額為美元484.8百萬。這個 $161.8百萬美元無抵押定期貸款定價為SOFR plus 1.35%，計劃於 2026 年 1 月 31 日到期，可延長 二一-截至2028年的年度期權。那個 $158.0百萬和美元165.0百萬筆無抵押定期貸款定價為SOFR plus 1.35%，並將於 2027 年 1 月 31 日到期。
債務分配—截至2023年9月30日和2022年12月31日，總負債在固定利率和浮動利率之間以及有擔保和無抵押之間的分配，不包括市場債務調整、優先票據折扣和遞延融資費用，淨額，包括衍生金融工具的影響，彙總如下（以千計）：
   2023年9月30日2022年12月31日
至於利率：
固定利率債務(1)
$1,542,012 $1,633,784
浮動利率債務346,750 279,000
總計$1,888,762 $1,912,784
至於抵押：
無抵押債務$1,396,750 $1,384,000
有擔保債務492,012 528,784
總計$1,888,762 $1,912,784
(1)固定利率債務包括此類債務中由利率衍生品對衝的部分，浮動利率債務不包括在內。截至2023年9月30日，美元700百萬美元的浮動利率債務以固定利率對衝，加權平均期為 1.8年（見附註7和12）。

7。衍生品和套期保值活動
使用衍生品的風險管理目標—我們面臨因業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。我們主要通過管理核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要是通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具。具體而言，我們進行利率互換，以管理業務活動產生的風險敞口，這些風險敞口導致接收或支付未來已知和不確定的現金金額，這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理我們已知或預期的現金收入以及主要與我們的投資和借款相關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。
對衝利率風險的現金流對衝—被指定為現金流套期保值的利率互換涉及從交易對手那裏收到可變金額，以換取我們在協議有效期內支付固定利率款項，而不交換標的名義金額。
被指定為現金流套期保值且符合現金流套期保值條件的衍生品的公允價值變化記錄在AOCI中，隨後在套期保值預測交易影響收益期間被重新歸類為收益。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，此類衍生品被用來對衝與某些浮動利率債務相關的可變現金流。由於對浮動利率債務支付了利息，AOCI中報告的與這些衍生品相關的金額將被重新歸類為淨利息支出。在接下來的十二個月中，我們估計還會額外增加 $17.3百萬美元將從AOCI重新歸類為減少的淨利息支出。
2023 年 3 月 15 日，我們進行了利率互換，名義金額為 $200百萬，然後將 SOFR 換成約為固定利率 3.36% 自 2023 年 9 月 15 日起生效，2026 年 9 月 1 日到期。
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以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日我們被指定為利率風險現金流套期保值的利率互換摘要（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
計數4 4 
名義金額$700,000 $755,000 
固定 SOFR
2.1% - 3.4%
1.2% - 2.8%
到期日2024-20262023-2025
加權平均期限（以年為單位）1.81.6
下表詳細説明瞭合併運營報表中被指定為現金流套期保值的利率衍生品確認的損益的性質（以千計）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
  2023202220232022
其他綜合收益中確認的收益金額
$4,367 $14,084 $14,477 $44,063 
（收益）損失金額從AOCI重新歸類為利息支出，淨額
(5,791)(76)(15,838)7,352 
與信用風險相關的或有特徵—我們與衍生品交易對手簽訂了協議，其中包含條款，如果我們對任何債務違約或能夠被宣佈違約，我們也可以被宣佈拖欠衍生債務。截至2023年9月30日，淨負債頭寸中沒有具有公允價值的衍生品，其中包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不履約風險的任何調整。

8。承付款和意外開支
訴訟—我們參與了在正常業務過程中出現的各種索賠和訴訟事務，其中一些涉及損害賠償索賠。其中許多事項都由保險承保，儘管如此，它們仍可能受到免賠額或留存額的約束。儘管無法確定這些事項的最終責任，但根據目前獲得的信息，我們認為此類索賠和訴訟的解決不會對我們的合併財務報表產生重大不利影響。
環境問題—在房地產的所有權和運營方面，我們可能對與環境問題有關的成本和損害承擔責任。此外，我們可能擁有或收購某些需要進行環境修復的財產。根據環境問題的性質，房產的賣方、房產的租户和/或其他第三方可能要承擔與房產相關的環境修復費用。此外，在購買某些房產時，相應的賣方和/或租户可能同意向我們賠償未來的補救費用。我們還為我們的財產提供環境責任保險，為我們可能承擔責任的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保障。我們目前沒有發現任何我們認為合理可能對我們的合併財務報表產生重大不利影響的環境問題。
專屬保險—我們的專屬保險公司Silver Rock Insurance, Inc.（“Silver Rock”）為我們和我們的GRP I合資企業提供一般責任保險、風能、再保險和其他保險。我們根據適用的監管要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據被保險財產過去的虧損經歷來確定年度保費。聘請了獨立第三方對為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來索賠、相關免賠額和預計的未來支出進行精算估算。支付給Silver Rock的保費可能會根據這一估計進行調整，租户可以根據特定的租賃條款償還此類保費。
截至 2023 年 9 月 30 日，我們有 四未償信用證總額約為 $12.5百萬美元，用於為我們在Silver Rock的保險和再保險合同下的義務提供擔保。

9。公平
普通的— 普通股持有人有權 一對股東投票的所有事項進行每股投票，包括在董事會（“董事會”）選舉中每位被提名人一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
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場內發行（“ATM”）—2022年2月10日，我們與運營合夥企業簽訂了一項銷售協議，該協議涉及根據持續發行計劃可能出售普通股。根據銷售協議的條款，我們可能會發行和出售總髮行價不超過美元的普通股250不時通過我們的銷售代理商獲得百萬美元，或者（如果適用）作為遠期賣家。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們發行了 2.0根據自動櫃員機計劃，我們擁有百萬股普通股，淨收益為美元70.1百萬，之後大約 $0.7百萬佣金。在截至2022年9月30日的三個月中，我們發行了 0.8根據自動櫃員機計劃，我們擁有百萬股普通股，淨收益為美元26.2百萬，之後大約 $0.3百萬佣金。在截至2022年9月30日的九個月中，我們發行了 2.6根據自動櫃員機計劃，我們擁有百萬股普通股，淨收益為美元89.2百萬，之後大約 $0.9百萬佣金。截至 2023 年 9 月 30 日，大約為89.0根據自動櫃員機計劃，仍有數百萬只普通股可供發行。
B 類普通股—2021年6月18日，我們的股東批准了我們的章程修正案（“修正條款”），該修正案進行了修改，該修正條款生效時已發行的每股普通股都轉換為 一新設立的B類普通股（“資本重組”）的股份。
根據資本重組條款，2022年1月18日，我們的B類普通股的每股自動轉換為股票 一我們上市普通股的份額。
2022 年 5 月 5 日，我們向馬裏蘭州評估和税務部提交了章程補充條款，以重新分類和指定所有 350我們的B類普通股的百萬股授權股，美元0.01每股面值，當時均未發行，例如我們的普通股，美元0.01每股面值。我們不再授權發行B類普通股。
分佈—我們申報並支付了 2023 年的每月分配 $0.0933從 2023 年 1 月到 2023 年 8 月，每個月的每股普通股和運營合作伙伴單位（“OP 單位”）。2023 年 9 月 1 日，董事會批准了 4.5將我們的每月分發率提高到美元0.0975每股普通股和 OP 單位。我們申報並支付了 2023 年的每月分配 $0.09752023年9月和2023年10月的每股普通股和OP單位。2023年9月30日之後向登記在冊的股東和OP單位持有人支付的分配如下（以千美元計，不包括每股金額）：
月記錄日期分配付款日期每月分發率現金分配
九月9/15/202310/2/2023$0.0975 $12,948 
十月10/16/202311/1/20230.0975 12,978 
可轉換的非控股權益—截至 2023 年 9 月 30 日和 2022 年 12 月 31 日，我們大約有 14.0百萬和 14.1分別為百萬個未償還的無投票權OP單位。此外，我們的某些未償還的限制性股票和績效股票獎勵將導致在未來各期歸屬時發行OP單位。
根據第四份經修訂和重述的有限合夥企業協議的條款，OP單位持有人可以選擇讓運營合夥企業贖回其OP單位。運營合夥企業控制贖回的形式，可以選擇將OP單位兑換成我們的普通股，前提是OP單位已流通至少一年，也可以選擇兑換現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內，因此在我們的合併資產負債表中，截至2023年9月30日和2022年12月31日未償還的OP單位被歸類為永久權益中的非控股權益。
2022 年 1 月 18 日，我們發行了大約 1.6百萬OP單位，用於全額結算盈餘負債（見附註12）。
下表彙總了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中我們的OP單位活動（美元和股票，以千美元計）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
OP 單位轉換為普通股(1)
130 528 294 1,133 
在 OP 單位上申報的分佈(2)
$3,954 $3,932 $12,134 $12,149 
(1)在資本重組之前，OP單位被轉換為普通股 1比例：1。從資本重組到2022年1月18日，OP單位以a的價格轉換為我們的B類普通股 1比例：1。2022 年 1 月 18 日，我們的 B 類普通股每股自動轉換為 一我們上市普通股的份額，展望未來，OP單位將轉換為普通股 1比例：1。
(2)對OP單位申報的分配包含在合併權益表的非控股權益分配中。
股票回購計劃— 2022 年 8 月 3 日，我們的董事會批准了一項最高金額為 $ 的新股票回購計劃250百萬股普通股。該計劃可以隨時暫停或終止，並且沒有義務我們回購任何金額或特定數量的股票。 沒有迄今為止，已根據該計劃進行了股票回購。

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10。每股收益
每股基本收益（“EPS”）的計算方法是將歸屬於股東的淨收益除以該期間已發行普通股的加權平均數。攤薄後的每股收益反映了股票等值活動可能造成的潛在稀釋。
下表提供了每股收益計算的分子和分母的對賬（以千計，每股金額除外）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
分子：
歸屬於股東的淨收益——基本
$12,245 $11,038 $43,315 $34,645 
歸屬於可轉換OP單位的淨收益(1)
1,484 1,135 5,259 4,181 
淨收益-攤薄
$13,729 $12,173 $48,574 $38,826 
分母：
加權平均股票-基本118,292 116,760 117,610 114,833 
操作單元(1)
14,042 14,289 14,171 14,462 
稀釋性限制性股票獎勵466 544 554 510 
調整後的加權平均股——攤薄132,800 131,593 132,335 129,805 
每股普通股收益：
每股基本收益和攤薄收益
$0.10 $0.09 $0.37 $0.30 
(1)OP 單位包括可轉換為普通股或現金的單位，可由運營合夥企業選擇。歸屬於這些OP單位的運營合夥企業收益或虧損作為合併運營報表中歸屬於非控股權益的淨收益的一部分，由於這些OP單位已包含在所有列報期間的分母中，因此已重新添加到分子中。OP單位在與普通股股東一致的基礎上分配收益，因此對普通股每股收益沒有攤薄影響。

11。關聯方交易
收入—我們已經與管理基金簽訂了協議，內容涉及我們向其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務，以換取費用和某些費用的報銷。 以下彙總了費用和管理收入中包含的金額。收入包括我們從管理基金中獲得的費用和報銷以及不在ASC Topic 606範圍內的其他收入， 與客户簽訂合同的收入，但將其列入本表是為了披露所有關聯方收入（以千計）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
經常性費用(1)
$931 $943 $2,917 $3,013 
已實現的績效收入(2)
— — 75 2,742 
交易收入和報銷(3)
381 306 1,647 1,147 
保險費(4)
856 832 2,553 2,421 
費用和管理收入總額 $2,168 $2,081 $7,192 $9,323 
(1)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(2)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。
(3)交易收入包括租賃佣金和施工管理費等項目。
(4)保險保費收入包括來自與我們無關的第三方的再保險金額。
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税收保護協議—通過我們的運營夥伴關係，我們目前與某些合夥人簽訂了税收保護協議（“2017年TPA”），這些合夥人於2017年10月4日向我們的運營合夥企業出資財產，其中包括我們的某些執行官，包括我們的董事長兼首席執行官傑弗裏·愛迪生，根據該協議，運營合夥企業同意向這些合夥人補償他們個人可能因我們可能處置投資組合中某些房產而產生的納税負債。2017 年 TPA 將於 2027 年 10 月 4 日到期。2021年7月19日，我們與包括愛迪生先生在內的某些執行官簽訂了額外的税收保護協議（“2021 TPA”）。2021 年 TPA 的期限為 四年並將在 2017 年 TPA 到期後生效。截至2023年9月30日，受協議保護的估計內在收益總額的潛在的 “整數金額” 約為美元122.7百萬。根據2021年TPA條款提供的保護將在2031年到期。自2017年TPA生效以來，我們沒有在合併資產負債表上記錄任何與2017年TPA或2021年TPA相關的負債，也沒有確認任何費用，這是因為協議下的任何潛在負債均由我們控制，我們相信我們將 (i) 繼續擁有和運營受保護的財產，或 (ii) 能夠成功完成美國國税法第1031條規定的延税交換 1986 年，經修正（除非適用法律有變化）或完全其他節税交易，以避免協議下的任何責任。
其他關聯方事宜— 截至 2023 年 9 月 30 日，我們是 1 美元的有限擔保人175由GRP I物業擔保的百萬抵押貸款。我們對GRP I債務的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外，我們還與GRP I簽訂了一項協議，根據該協議，此類擔保下的任何潛在責任將根據我們各自在合資企業中的所有權百分比由我們和GRP I分擔。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有記錄任何擔保責任。
在2021年，我們進行了美元的現金投資3.0百萬美元存入第三方公司以換取其股票的優先股。作為投資協議的一部分，第三方公司在以下地址簽訂了租約 二我們的財產。在截至2023年9月30日的季度中，我們確定對第三方公司的投資已完全減值，這是由於投資價值大幅降低，這不被視為暫時的，這表明該公司無力支付租金。因此，我們記錄的減值支出為美元3.0其他支出為百萬美元，截至2023年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表淨額，預留租户應收賬款為美元0.2截至2023年9月30日，該公司被視為無信用。

12。公允價值測量
以下描述了我們用來估算金融和非金融資產和負債公允價值的方法： 
現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款和應付賬款— 我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值，因為這些工具的發明與預期變現之間的時間很短。
房地產投資— 投資物業的購買價格，包括相關的租賃無形資產和負債，按管理層確定的當前市場租金和補貼等3級輸入的估計公允價值進行分配，例如貼現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及當前市場租金和補貼。
債務義務—我們使用3級輸入按貸款人目前為類似期限的債務工具提供的利率對每種工具的未來現金流進行貼現，從而估算循環信貸額度、定期貸款、有擔保貸款組合和抵押貸款的公允價值。貼現率對期限和信貸質量相似的貸款或一組貸款使用了近似的當前貸款利率，假設債務到期未償還並考慮了債務的抵押品（如果適用）。我們已經利用現有市場信息或現值技術來估算需要披露的金額。我們使用活躍市場的報價（被視為一級投入）來估算優先無抵押票據的公允價值。
以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日的借款摘要（以千計）：
2023年9月30日2022年12月31日
記錄的本金餘額(1)
公允價值
記錄的本金餘額(1)
公允價值
循環信貸額度$82,000 $82,522 $79,000 $79,299 
定期貸款955,187 972,953 948,429 959,319 
2031年到期的優先無抵押票據343,521 267,796 342,999 257,446 
有擔保的證券組合貸款設施392,454 335,421 392,093 343,921 
抵押(2)
96,822 94,412 134,073 132,563 
總計$1,869,984 $1,753,104 $1,896,594 $1,772,548 
(1)截至2023年9月30日和2022年12月31日，記錄的本金餘額分別包括：(i) 淨遞延融資費用為美元11.2百萬和美元8.0百萬；(ii) 假設市場債務調整為美元1.1百萬和美元1.2百萬；以及 (iii) 應付票據折扣6.5百萬和美元7.0百萬。
(2)如上所述，我們的融資租賃負債包含在抵押貸款細列項目中.
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定期和非週期性公允價值衡量標準—我們的有價證券和利率互換定期按公允價值進行衡量和確認，而某些房地產資產和負債則根據需要按公允價值進行衡量和確認。 截至2023年9月30日的九個月和截至2022年12月31日的年度中進行的公允價值衡量如下（以千計）：
2023年9月30日2022年12月31日
第 1 級第 2 級第 3 級第 1 級第 2 級第 3 級
經常出現
有價證券(1)
$8,244 $— $— $7,792 $— $— 
衍生資產(1)
— 23,462 — — 25,853 — 
非經常性的
減值的房地產資產，淨額(2)
$— $— $— $— $5,225 $— 
(1)我們在合併資產負債表上的其他資產淨值中記錄有價證券和衍生資產。
(2)由於資本改善、折舊或出售，減值房地產資產的賬面價值隨後可能在計量日之後增加或減少。
有價證券—我們使用1級輸入來估算有價證券的公允價值。在我們有能力進入的活躍市場中，我們對相同資產使用未經調整的報價。
衍生工具—截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們的利率互換使我們的部分無抵押定期貸款額度固定了SOFR。
所有利率互換協議均定期按公允價值計量。這些工具的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種衍生品預期現金流的貼現現金流分析。該分析反映了衍生品的合同條款，包括到期期，並使用了可觀察的市場投入，包括利率曲線和隱含波動率。利率互換的公允價值是使用市場標準方法確定的，即淨額計算已貼現的未來固定現金收入（或付款）和折扣後的預期可變現金支付（或收款）。可變現金支付（或收據）基於可觀察到的市場利率曲線對未來利率的預期（遠期曲線）。
為了遵守ASC主題820的規定， 公允價值測量，我們納入信用估值調整，以在公允價值衡量標準中適當反映我們自己的不良業績風險和相應交易對手的不良業績風險。在根據不良業績風險的影響調整衍生品合約的公允價值時，我們考慮了淨額結算和任何適用的信用增強（例如抵押品過賬、門檻、共同看跌期權和擔保）的影響。
儘管我們確定用於估值衍生品的重要投入屬於公允價值層次結構的第二級，但與交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整使用了3級輸入，例如當前信用利差的估計，來評估我們和交易對手違約的可能性。但是，截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們已經評估了信用估值調整對衍生品頭寸整體估值的影響程度，並確定信用估值調整對我們的衍生品的整體估值並不顯著。因此，我們確定我們的全部衍生品估值被歸類為公允價值層次結構的第二級。
房地產資產減值— 我們的房地產資產以公允價值（減去持有待售房產的出售成本）進行衡量和確認，根據我們確定發生減值的時間而非經常性。有 不在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中記錄的減值費用。
每季度，我們採用多步驟方法來評估我們的房地產資產是否存在可能的減值，並記錄已確定的任何減值費用。第一步是確定潛在的觸發事件，例如佔用率顯著減少或存在大型黑暗或空置空間。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個，那麼我們會進行額外的屏幕測試，包括回收年限分析，以根據本年度的預測淨營業收入（“NOI”）來確定我們是否會在剩餘的經濟壽命內收回該物業的淨賬面價值。如果第一步的結果表明中心發生了觸發事件，我們將進入第二步，使用該中心未貼現的現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日的未貼現現金流低於該中心的賬面淨值，我們將根據第三步中確定的公允價值記錄減值費用。在執行第三步時，我們利用近期可比房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估算房地產資產的公允價值。我們還利用預期的淨銷售收入來估算所有積極上市銷售的中心的公允價值。
除了這些程序外，我們還會審查我們擁有的未開發或未改善的土地以獲取減值證據，並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們對此類房產的計劃或意圖發生變化，或者以低於當前賬面價值的價格出售的計劃處置。
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賺錢—作為我們在2017年收購菲利普斯·愛迪生有限合夥企業（“PELP”）的一部分，建立了盈餘結構，使PELP有機會根據收購後某些績效目標的潛在實現情況獲得額外的OP單位。2022 年 1 月 11 日，我們根據股價最終確定了收益負債的公允價值，併發行了大約 1.6百萬個OP單位，用於全額清償負債，價值為美元54.2百萬。盈餘負債公允價值的變化在合併運營報表中記為其他支出淨額。我們錄製了 不截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月的費用。我們錄製了 不截至 2023 年 9 月 30 日的九個月的支出和 $1.8截至2022年9月30日的九個月中，支出為百萬美元。

13。後續事件
在編制簡明和未經審計的合併財務報表時，我們評估了截至提交10-Q表報告之日的後續事件，以進行確認和/或披露。根據這項評估，我們確定，除了這些合併財務報表中其他地方披露的某些事件和交易外，沒有發生任何需要確認或披露的事件。
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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論和分析應結合我們隨附的合併財務報表及其附註以及2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中包含的更多詳細信息一起閲讀。本文件中所有提及 “附註” 的內容均指 “項目1” 中合併財務報表的腳註。財務報表”。另見下文 “關於前瞻性陳述的警示説明”。

關於前瞻性陳述的警示性説明
根據經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條、經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的菲利普斯·愛迪生公司（“我們”、“公司”、“我們的” 或 “我們”）10-Q表季度報告中包含的某些陳述，除歷史事實外，可以被視為前瞻性陳述），以及1995年的《私人證券訴訟改革法》（合稱《證券法》和《交易法》，“法案”）。這些前瞻性陳述基於當前對我們運營所在行業和市場的預期、估計和預測，以及公司管理層對公司管理層的信念和假設，涉及可能對我們的財務業績產生重大影響的不確定性。我們打算將所有此類前瞻性陳述納入法案中適用於前瞻性陳述的安全港條款。此類前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“可以”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“舉措”、“重點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛力”、“可能”、“準備”，“預期”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“可能”、“可能”、“不確定性” 或其他類似詞語。提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本報告向美國證券交易委員會提交之日。此類陳述包括但不限於：（a）有關我們的計劃、戰略、舉措和前景的陳述；（b）關於我們承保增量收益率的報表；以及（c）關於我們未來經營業績、資本支出和流動性的聲明。此類陳述受已知和未知的風險和不確定因素的影響，這可能導致實際業績與預測或預期的結果存在重大差異，包括但不限於：（i）國家、地區或地方經濟環境的變化；（ii）當地市場狀況，包括與我們投資組合中類似的房產空間供過於求或需求減少；（iii）空缺、市場租金變化以及定期維修的需求，翻新和重新出租空間；（iv）來自其他可用購物中心的競爭以及我們投資組合中房產對租户的吸引力；（v）租户的財務穩定，包括但不限於他們支付租金的能力；（六）我們在債務到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力；（vii）利率變化和其他因素導致借貸成本增加；（viii）環境問題的潛在責任；（ix）損害我們在災難性天氣和其他自然事件中的財產，以及氣候變化的物理影響；（x）我們的能力和出於經濟、市場、法律、税收和其他考慮，願意保持房地產投資信託基金資格；（xi）税收、房地產、環境和分區法律的變化；（xii）信息技術安全漏洞；（xiii）我們的企業責任舉措；（xiv）主要高管的流失；（xv）我們的投資組合集中在有限的行業、地區或投資；（xvi）經濟，流行病或其他健康危機的政治和社會影響以及與之相關的不確定性；（xvii）我們重新發布我們的如果不續租或我們行使更換現有租户的權利，則以相同或更好的條件出售房產；（xviii）租户的損失或破產；（十九）在我們尋求處置房產的範圍內，我們以具有吸引力的價格或完全出售房產的能力；以及（xx）通貨膨脹對我們和租户的影響。公司不時向美國證券交易委員會提交的文件中描述了可能導致實際業績不同的其他重要因素，其中包括我們在2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中描述的風險因素和其他風險和不確定性，該報告在我們向美國證券交易委員會提交的定期和/或當前報告中不時更新，可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。因此，此類聲明無意保證我們在未來的業績。

除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

關鍵績效指標和定義條款
我們使用某些關鍵績效指標（“KPI”）來衡量我們的運營績效，包括財務和非財務指標。我們認為，這些關鍵績效指標以及下文定義的核心概念和術語使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於零售房地產行業獨有項目的方式分析我們的業務戰略、財務狀況和經營業績的趨勢。
我們不認為我們的非公認會計準則指標可以替代根據公認會計原則所要求的衡量標準。某些非公認會計準則指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它們可能無法反映我們整個投資組合的運營情況，也可能無法反映一般和管理費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入（支出）或維持購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平的影響，這些支出和租賃成本水平可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外，某些非公認會計準則指標不應被視為衡量我們流動性的指標，也不應被視為可用資金來滿足我們的現金需求（包括我們為分配提供資金的能力）的指標，如果我們不繼續以目前設想的方式運營業務，則不應被視為衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此，應將非公認會計準則指標與其他公認會計準則指標結合起來進行審查，不應將其視為比根據公認會計原則編制的淨收益（虧損）或運營現金流更重要的業績衡量標準。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算類似的非公認會計準則指標，因此，我們的非公認會計準則指標可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。
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我們的關鍵績效指標和術語可以分為三個關鍵領域：
投資組合—投資組合指標有助於管理層評估我們中心的整體和個人健康狀況。
•錨點空間——我們將錨點空間定義為大於或等於 10,000 平方英尺的可租賃面積（“GLA”）的空間。
•ABR——我們使用ABR來指期末的每月合同基本租金乘以十二個月。
•每平方英尺 ABR (“PSF”) — 該指標的計算方法是 ABR 除以租用 GLA。ABR PSF的增加可能表明我們有能力在中心創造租金增長，也表明了對空間的需求，這通常為我們在租賃談判中提供了更大的槓桿作用。
•GLA——我們使用GLA來指可供租户（我們稱為 “鄰居” 或 “鄰居”）或其他零售商租賃的建築物的總佔用和空置平方英尺。
•內聯空間-我們將行內空間定義為包含小於 10,000 平方英尺 GLA 的空間。
•租賃佔用率-該指標的計算方法是已簽署租約的總租約佔總租約的百分比，無論租約是否已經開始或鄰居已經佔有。高入住率是我們空間需求的指標，這通常為我們在租賃談判中提供更大的槓桿作用。
•承保增量未償還收益率——這反映了我們在預期穩定後計劃從項目中獲得的收益，計算方法為處於穩定狀態的項目的預計增量淨收益除以其估計的項目淨投資。估計的增量淨資產淨值是我們計劃在穩定後由項目產生的估計年化淨資產淨值與未進行計劃改進的估計年化淨資產淨值之間的差額。承保增量未動產收益率不包括外圍影響，例如租賃展期風險或出售或處置時對房產長期價值的影響。實際增量未償還收益率可能與我們的承保增量未償債收益率區間有所不同，該區間基於完成項目的實際總成本和穩定時的實際增量淨收益。
租賃—租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
•可比租賃——我們用這個術語來指具有一致條款的租約，該租約是在空置不到十二個月的空間上執行的，基本上是相同的。
•可比租金差價——該指標是根據新租約或續訂租約（不包括期權）的第一年ABR（不包括任何免費租金或上漲）的增減百分比計算得出，其中該租約被視為可比租賃。該指標表明我們有能力通過租賃活動實現收入增長。
•執行新租賃的成本——我們用這個術語來指與新租賃相關的某些成本，即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
•投資組合保留率——該指標的計算方法是：（i）當期租約到期的留存鄰居的總平方英尺除以（ii）該期間到期的租賃總平方英尺。投資組合保留率讓我們可以深入瞭解我們在租約即將到期時在購物中心留住鄰居的能力。通常，保留現有鄰居的成本低於替換為新鄰居的成本。
•回收率—該指標的計算方法是將該期間的總回收收入（i）除以（ii）總可收回費用。高回收率表明我們有能力從鄰居那裏收回某些房地產運營費用和資本成本。
財務業績—除了根據公認會計原則計算的財務指標，例如淨收入或運營現金流外，我們還使用非公認會計準則指標來衡量我們的運營和財務業績。有關以下指標的進一步討論，請參閲下面的 “非公認會計準則指標”。
•調整後的房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“調整後息税折舊攤銷前利潤”）回覆”) — 將得出調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆，我們調整息税折舊攤銷前利潤回覆，定義如下，不包括某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：（i）盈餘負債公允價值的變化；（ii）其他減值費用；（iii）對未合併合資企業投資的基礎差異的攤銷；（iv）交易和收購費用；（v）已實現的業績收入。我們使用息税折舊攤銷前利潤回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆 作為衡量經營業績的額外指標，使我們能夠比較獨立於資本結構的收益，評估債務槓桿率和固定成本覆蓋範圍。
•來自歸屬於股東和OP單位持有人的運營的核心資金（“核心FFO”）——為了達到核心FFO，我們調整了Nareit FFO，定義如下，以排除某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：（i）公司資產的折舊和攤銷；（ii）盈餘負債公允價值的變化；（iii）未合併合資企業基礎差異的攤銷；（iv）) 債務清償或修改的收益或損失；(v) 其他減值費用；(vi) 交易和收購費用；以及 (vii) 已實現的業績收入.我們認為，Nareit FFO可以深入瞭解我們的運營業績，因為它排除了某些不代表此類業績的項目。Core FFO通過排除可能導致淨收益（虧損）短期波動的項目，進一步深入瞭解了我們經營業績的可持續性，並提供了另一種衡量標準，用於持續比較我們在各個報告期內的業績。
•EBITDA回覆— 全國房地產投資信託協會（“Nareit”）定義了息税折舊攤銷前利潤回覆 按公認會計原則計算的淨收益（虧損），扣除前：（i）利息支出；（ii）所得税支出；（iii）折舊和攤銷；（iv）處置折舊財產的損益；以及（v）折舊財產的減值減記。計算未合併合夥企業和合資企業的調整以反映息税折舊攤銷前利潤回覆在同樣的基礎上。
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•股票市值-我們使用適用日期的收盤價將股票市值計算為所有已發行股票的總美元價值。
•歸屬於股東和OP單位持有人的Nareit FFO（“Nareit FFO”）——Nareit 將運營資金（“FFO”）定義為根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括：（i）出售財產的收益（或虧損）以及控制權變更產生的收益（或虧損）；（iii）與房地產相關的折舊和攤銷；（iii）房地產減值虧損對被投資者的實質房地產投資的減值，其驅動因素是合併後持有的折舊房地產的公允價值出現可衡量的下降合夥企業和合資企業; 以及 (iv) 對未合併的合夥企業和合資企業的調整, 計算方法以反映在相同基礎上的FFO.我們以與 Nareit 定義一致的方式計算 Nareit FFO。
•淨負債——我們將淨負債計算為總負債，不包括折扣、市場調整和遞延融資費用，減去現金和現金等價物。
•淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤回覆—該比率的計算方法是將淨負債除以調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆（按年計入計算）。它可以根據收益深入瞭解我們的槓桿率，不受股票價格波動的影響。
•淨負債與企業總價值——該比率通過淨負債除以企業總價值計算得出，定義如下。它提供了對我們的資本結構和債務使用情況的見解。
•NOI——我們將NOI計算為總營業收入，經調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了有關我們的財務和運營業績的見解，因為它可以衡量與擁有和運營房地產資產直接相關的收入和支出，並且提供了從淨收益（虧損）中無法立即看到的視角。
•同中心——我們用這個術語來指在每個報告期內（即自2022年1月1日起）擁有和運營的物業或物業組合。
•企業總價值——我們將企業總價值計算為我們的淨負債加上完全攤薄後的股權市值。

概述
我們是一家房地產投資信託基金，也是美國最大的全渠道雜貨購物中心的所有者和運營商之一。我們的投資組合主要包括鄰裏中心，這些中心由 #1 或 #2 雜貨店租户按各自的貿易區域銷售額排列。我們的鄰居是國家、地區和地方零售商的混合體，主要提供生活必需品和服務。
截至2023年9月30日，我們擁有295個購物中心的股權，其中包括275個全資購物中心和通過一家獨立合資企業擁有的20個購物中心，佔地約3,360萬平方英尺，分佈在31個州。除了管理我們的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為管理基金提供全面的房地產管理服務。
2022年5月，由於NRP合資企業計劃到期，我們出售了該合資企業的最後一處房產。通過合資企業的貨幣化，我們超過了目標回報，因此，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們分別獲得了10萬美元和270萬美元的薪酬，這筆薪酬記錄在我們的合併運營報表的費用和管理收益中。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，我們沒有收到任何補償。
投資組合和租賃統計數據—以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日我們全資投資組合的統計亮點（以千美元和平方英尺計）：
  2023年9月30日2022年9月30日
房產數量275 270 
州數31 31 
總平方英尺31,425 31,098 
ABR$453,028 $429,005 
% 來自以雜貨為主的全渠道購物中心的ABR97.4 %97.1 %
租賃佔用率百分比：
投資組合空間總數97.8 %97.1 %
錨空間99.3 %98.9 %
行內空格94.9 %93.6 %
平均剩餘租期（以年為單位）(1)
4.4 4.5 
(1)以年為單位的平均剩餘租賃期限不包括未來延長租賃期限的選項。
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下表詳細列出了截至2023年9月30日我們未合併的合資企業的信息，這是確定後續表格中按比例分配的信息（以千美元和平方英尺為單位）的基礎：
2023年9月30日
合資企業所有權百分比房產數量ABRGLA
GRP I14%20 $31,625 2,213 
租約到期—下圖顯示了我們全資擁有的房產以及通過未合併合資企業擁有的部分在2023年9月30日之後每年以及此後每年臨時佔用空間的鄰居的預定租約到期總數：
2002
我們實現租金增長的能力通常取決於我們在與潛在和現有鄰居進行新租約和續租談判時的槓桿作用，這種情況通常發生在我們中心的入住率很高時或在經濟增長和復甦時期。相反，當我們中心的入住率較低或在經濟衰退時期，我們可能會遇到租金下降的情況，因為新租和續租談判中的槓桿作用可能會轉移到潛在和現有的鄰國。
有關租賃活動的進一步討論，請參閲下文 “經營業績——租賃活動”。
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投資組合租賃—我們將全國鄰國定義為在至少三個州開展活動的鄰國。區域鄰居被定義為在不到三個州中至少有三個地點的鄰居。以下圖表按鄰居類型顯示了截至2023年9月30日我們投資組合的構成，包括我們的全資房產和通過我們的合併合資企業擁有的按比例分配的部分：
30353036

以下圖表顯示了截至2023年9月30日我們按鄰居行業劃分的投資組合構成：
31323133
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以需求為基礎的商品和服務—我們將 “基於需求的商品和服務” 定義為日常生活中不可或缺、必要或常見的商品和服務，或者往往沒有彈性的商品和服務（即需求不會根據消費者的收入水平而變化的商品和服務）。我們估計，我們的ABR中約有71％，包括歸屬於我們合併後的合資企業擁有的房產的按比例分配的部分，是由Neighbors提供生活必需品和服務產生的。
前 20 位鄰居—下表列出了截至2023年9月30日ABR排名前20位的鄰居，包括我們的全資房產以及通過合併合資企業按比例分配的部分（以千美元和平方英尺為單位）：
鄰居(1)
ABRABR 的百分比租賃的平方英尺租賃平方英尺的百分比
地點數量(2)
克羅格$27,831 6.1 %3,411 11.0 %62
Publix26,569 5.8 %2,519 8.1 %61
艾伯森18,343 4.0 %1,709 5.5 %31
Ahold Delhaize17,786 3.9 %1,249 4.0 %23
沃爾瑪（Walmart）8,971 2.0 %1,770 5.7 %13
巨鷹7,384 1.6 %759 2.4 %10
Sprouts 農貿市場6,647 1.5 %421 1.4 %14
TJX 公司6,214 1.4 %516 1.7 %18
Raley's4,592 1.0 %288 0.9 %5
美元樹3,543 0.8 %343 1.1 %35
超級價值3,410 0.7 %336 1.1 %5
星巴克公司2,797 0.5 %61 0.2 %33
Lowe's2,469 0.5 %370 1.2 %4
地鐵集團2,441 0.5 %90 0.3 %62
Anytime Fitness,2,374 0.5 %140 0.5 %29
Food 4 Less (PAQ)2,305 0.5 %118 0.4 %2
Pet Plus2,253 0.5 %148 0.5 %19
科爾公司2,241 0.5 %365 1.2 %4
聯合包裹服務2,237 0.5 %80 0.3 %64
辦公倉庫2,237 0.5 %179 0.6 %8
總計$152,644 33.3 %14,872 48.1 %502 
(1)鄰居按母公司分組，可能代表多個子公司和旗幟。
(2)地點的數量不包括加油站、藥店和酒類商店等雜貨店的輔助租約。此外，如果母公司在單個購物中心擁有多個子公司或橫幅，則這些子公司將作為一個地點包括在內。


操作結果
已知的趨勢和不確定性—經濟繼續面臨通貨膨脹風險，這可能會對我們的一些鄰國產生負面影響，並增加我們的運營和建築成本。實際上，我們所有的租約都包含旨在減輕通貨膨脹不利影響的條款，包括要求鄰居支付可分配的運營費用份額，包括公共區域維護、公用事業、房地產税、保險和某些資本支出。此外，我們的許多租約的期限都不到十年，這使我們能夠在續訂時將租金提高到當前的市場價格。
除通貨膨脹外，宏觀經濟和地緣政治風險可能帶來挑戰，可能對美國的市場狀況產生負面影響。此外，為應對這些風險而實施的政策，包括提高利率，可能對美國經濟造成不利影響，包括增長放緩或可能出現衰退。
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截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月的經營活動摘要
三個月已結束
9月30日		有利（不利）
改變
（千美元）20232022$
%(1)
收入：
租金收入$149,566 $142,857 $6,709 4.7 %
費用和管理收入2,168 2,081 87 4.2 %
其他財產收入740 716 24 3.4 %
總收入152,474 145,654 6,820 4.7 %
運營費用：
物業運營24,274 23,089 (1,185)(5.1)%
房地產税19,028 18,041 (987)(5.5)%
一般和行政10,385 10,843 458 4.2 %
折舊和攤銷58,706 60,013 1,307 2.2 %
運營費用總額112,393 111,986 (407)(0.4)%
其他：
利息支出，淨額
(21,522)(17,569)(3,953)(22.5)%
處置財產的收益（虧損），淨額53 (10)63 NM
其他費用，淨額
(4,883)(3,916)(967)(24.7)%
淨收入
13,729 12,173 1,556 12.8 %
歸屬於非控股權益的淨收益
(1,484)(1,135)(349)(30.7)%
歸屬於股東的淨收益
$12,245 $11,038 $1,207 10.9 %
(1)導致百分比變化超過特定限制的行項目被視為無意義（“NM”），並以此表示。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括審查同中心投資組合、非同中心投資組合的業績以及管理活動的收入和支出。我們將同中心投資組合定義為2022年1月1日之前擁有和運營的262處房產。我們將非同中心投資組合定義為那些在兩個時期均未完全擁有和運營的房產，這主要是由於2021年12月31日之後發生的房地產資產活動，其中包括出售的五處房產和收購的十二處房產。以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中經營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加了670萬美元，主要如下：
•300萬美元的增長主要與我們的同中心投資組合有關，如下所示：
▪增加330萬美元，這主要是由於平均最低租金PSF增加了0.40美元，平均入住率提高了1.2％；以及
▪160萬美元的增長主要歸因於保險成本、公共區域維護支出和房地產税的增加以及平均入住率的1.2％的提高所帶來的可收回收入的增加；部分抵消了這一點
▪減少190萬美元的主要原因是2022年收取了先前預留的款項。2023 年的收款額繼續保持穩定，因為與 2022 年相比，2023 年被認定為信用風險的鄰居較少。
•扣除處置後，370萬美元的增長主要與我們的收購活動有關。
物業運營費用增加了120萬美元，主要如下：
•我們的同中心投資組合和公司運營活動增加了60萬美元，這主要是由於保險成本增加；以及
•60萬美元的增長主要歸因於扣除處置後的收購活動。
房地產税支出：
•房地產税支出增加100萬美元，這主要是由於2023年税收評估的增加以及扣除處置後的收購活動。
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利息支出，淨額：
•400萬美元的增長主要是由於2023年更高的利率。淨利息支出包括以下各項（以千美元計）：
截至9月30日的三個月
20232022
無抵押定期貸款和優先票據的利息，淨額$12,216$10,492
有擔保債務的利息4,5365,080
循環信貸額度利息，淨額2,212443
非現金攤銷及其他2,1831,558
債務清償或修改的損失（收益）和其他淨額(1)
375(4)
利息支出，淨額
$21,522$17,569
截至期末的加權平均利率4.1 %3.3 %
截至期末的加權平均期限（以年為單位）4.24.6
(1)包括與提前償還債務有關的辯護費。
其他費用，淨額：
•其他支出淨額包括以下各項（以千計）：
截至9月30日的三個月
20232022
交易和收購費用$(580)$(3,740)
第三方投資減值（見附註11）(3,000)— 
聯邦、州和地方所得税支出(120)(179)
未合併合資企業淨收入中的權益
115 29 
其他(1,298)(26)
其他費用，淨額
$(4,883)$(3,916)
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截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的經營活動摘要
九個月已結束
9月30日		有利（不利）
改變
（千美元）20232022$%
收入：
租金收入$446,274 $418,835 $27,439 6.6 %
費用和管理收入7,192 9,323 (2,131)(22.9)%
其他財產收入2,209 2,175 34 1.6 %
總收入455,675 430,333 25,342 5.9 %
運營費用：
物業運營74,010 69,261 (4,749)(6.9)%
房地產税55,481 52,005 (3,476)(6.7)%
一般和行政33,604 33,751 147 0.4 %
折舊和攤銷176,871 178,008 1,137 0.6 %
運營費用總額339,966 333,025 (6,941)(2.1)%
其他：
利息支出，淨額
(61,663)(52,895)(8,768)(16.6)%
處置財產的收益，淨額
1,070 4,151 (3,081)(74.2)%
其他費用，淨額
(6,542)(9,738)3,196 32.8 %
淨收入
48,574 38,826 9,748 25.1 %
歸屬於非控股權益的淨收益
(5,259)(4,181)(1,078)(25.8)%
歸屬於股東的淨收益
$43,315 $34,645 $8,670 25.0 %

有關我們分析經營業績重大波動的依據以及與房地產資產組合相關的定義的詳細資料，請參閲上文 “截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月的經營活動摘要”。以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中經營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加了2740萬美元，具體如下：
•與我們的同中心投資組合相關的1480萬美元增長主要如下：
▪增加了1,260萬美元，這主要是由於平均最低租金PSF增加了0.40美元，平均入住率提高了1.1％；以及
▪590萬美元的增長主要是由於房地產税、公共區域維護支出和保險成本的增加以及平均入住率的1.1％的提高所帶來的可收回收入的增加；部分抵消了這一點
▪減少190萬美元的主要原因是2022年收取了先前預留的款項。2023 年的收款額繼續保持穩定，因為與 2022 年相比，2023 年被認定為信用風險的鄰居較少；以及
▪減少130萬美元的主要原因是租賃收購收入減少。
•扣除處置後，增加1,260萬美元主要與我們的收購活動有關。
費用和管理收入：
•費用和管理收入減少了210萬美元，這主要是由於2023年實現的業績收入為10萬美元，而2022年實現與我們的NRP合資企業相關的某些績效目標為270萬美元。
物業運營費用增加了470萬美元，主要如下：
•我們的同中心投資組合和公司運營活動增加了290萬美元，這主要是由於公共區域維護支出增加以及保險成本增加導致可收回費用增加；以及
•180萬美元的增長主要歸因於扣除處置後的收購活動。
房地產税支出：
•房地產税支出增加350萬美元，這主要是由於我們的收購活動（扣除處置款），以及上訴和解收入少於2022年。
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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利息支出，淨額：
•880萬美元的增長主要是由於2023年更高的利率，部分被債務清償或修改後的虧損減少所抵消。淨利息支出包括以下各項（以千美元計）：
截至9月30日的九個月
20232022
無抵押定期貸款和優先票據的利息，淨額$35,046$29,920
有擔保債務的利息14,09015,758
循環信貸額度利息，淨額6,5361,211
非現金攤銷及其他5,6254,981
債務清償或修改損失和其他損失，淨額(1)
3661,025
利息支出，淨額
$61,663$52,895
截至期末的加權平均利率4.1 %3.3 %
截至期末的加權平均期限（以年為單位）4.24.6
(1)包括與提前償還債務有關的辯護費。
處置財產的收益，淨額：
•減少310萬美元的主要原因是出售地方當局收購的土地，以及在截至2023年9月30日的九個月中出售一處房產和兩塊外包地塊，淨收益為110萬美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，出售了三處房產和三塊外包地塊，淨收益為420萬美元（見注4）。
其他費用，淨額：
•其他支出淨額包括以下各項（以千計）：
截至9月30日的九個月
20232022
交易和收購費用$(3,179)$(7,820)
第三方投資減值（見附註11）(3,000)— 
聯邦、州和地方所得税支出(357)(373)
未合併合資企業淨收入中的權益
310 1,203 
收益負債的公允價值增加（見附註12）— (1,809)
其他(316)(939)
其他費用，淨額
$(6,542)$(9,738)

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2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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租賃活動—以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中我們全資房產的租賃活動摘要(1):
交易總數在線優惠
2023202220232022
新租約：
租賃數量82 99 78 97 
平方英尺（以千計）279 240 166 201 
ABR（以千計）$5,676 $5,417 $4,473 $4,990 
ABR PSF$20.36 $22.57 $26.86 $24.78 
執行新租約的成本 PSF$29.01 $41.02 $36.92 $43.30 
可比租賃的數量43 41 42 41 
可比的租金差價26.3 %21.3 %25.3 %21.3 %
加權平均租賃期限（以年為單位）10.3 7.5 7.1 7.0 
續訂和選項：
租賃數量149 141 138 124 
平方英尺（以千計）660 921 328 307 
ABR（以千計）$12,657 $13,591 $8,688 $7,408 
ABR PSF$19.17 $14.76 $26.47 $24.12 
續訂前的 ABR PSF$17.21 $13.55 $22.84 $21.26 
ABR PSF 的增長百分比11.4 %9.0 %15.9 %13.4 %
執行續約和期權的成本 PSF$0.41 $0.56 $0.82 $1.66 
可比租賃的數量(2)
109 104 107 102 
可比的租金差價(2)
16.9 %15.5 %17.2 %15.3 %
加權平均租賃期限（以年為單位）4.6 4.2 4.3 4.5 
投資組合保留率93.1 %88.5 %87.5 %79.9 %
(1)由於四捨五入，PSF金額可能無法完全根據表格中列出的其他金額重新計算。
(2)不包括行使期權。

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2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中我們全資物業的租賃活動摘要(1):
交易總數在線優惠
2023202220232022
新租約：
租賃數量274 296 264 283 
平方英尺（以千計）829 901 590 612 
ABR（以千計）$17,534 $17,838 $14,822 $14,790 
ABR PSF$21.16 $19.80 $25.11 $24.16 
執行新租約的成本 PSF$30.48 $34.91 $35.98 $37.31 
可比租賃的數量106 113 104 111 
可比的租金差價26.2 %31.3 %25.8 %24.2 %
加權平均租賃期限（以年為單位）8.8 7.9 7.1 7.4 
續訂和選項：
租賃數量505 453 462 411 
平方英尺（以千計）2,744 2,665 1,035 920 
ABR（以千計）$45,019 $37,971 $26,819 $22,001 
ABR PSF$16.41 $14.25 $25.90 $23.92 
續訂前的 ABR PSF$14.83 $13.08 $22.34 $21.18 
ABR PSF 的增長百分比10.7 %8.9 %16.0 %12.9 %
執行續約和期權的成本 PSF$0.46 $0.57 $1.09 $1.10 
可比租賃的數量(2)
378 352 370 346 
可比的租金差價(2)
17.0 %14.9 %17.8 %14.4 %
加權平均租賃期限（以年為單位）4.9 4.8 4.3 4.2 
投資組合保留率94.1 %90.1 %85.5 %81.1 %
(1)由於四捨五入，PSF金額可能無法完全根據表格中列出的其他金額重新計算。
(2)不包括行使期權。

非公認會計準則指標
請參閲 “關鍵績效指標和定義條款” 以上是與以下非公認會計準則指標相關的更多信息。
同中心 NOI—Same-Center NOI是衡量我們業績的補充指標，因為它突出顯示了同中心投資組合的入住率、租金和運營成本等運營趨勢。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算同中心淨資產淨值，因此，我們的同中心淨資產淨值可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，Same-Center NOI代表所有可比報告期整個期間全資擁有和運營的262處房產的淨收益。
不應將Same-Center NOI視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不能反映我們整個投資組合的運營情況，也不能反映一般和管理費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入（支出）或維持物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平的影響，這些支出和租賃成本水平可能會對我們的運營業績產生重大影響。
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2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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下表顯示了我們的 Same-Center NOI（千美元）：
截至9月30日的三個月有利（不利）截至9月30日的九個月有利（不利）
20232022$
改變		%
改變		20232022$ 更改% 變化
收入：
租金收入(1)
$103,770 $100,490 $3,280 $310,278 $297,673 $12,605 
租户回收收入33,965 32,362 1,603 101,426 95,571 5,855 
無法收回的儲備(2)
(789)70 (859)(2,058)(591)(1,467)
其他財產收入638 684 (46)2,006 2,050 (44)
總收入137,584 133,606 3,978 3.0 %411,652 394,703 16,949 4.3 %
運營費用：
物業運營費用
19,692 19,413 (279)61,628 59,279 (2,349)
房地產税
17,991 17,399 (592)52,661 50,732 (1,929)
運營費用總額37,683 36,812 (871)(2.4)%114,289 110,011 (4,278)(3.9)%
同中心 NOI 總數$99,901 $96,794 $3,107 3.2 %$297,363 $284,692 $12,671 4.5 %
(1)不包括直線租金收入、高於市場和低於市場的租賃的淨攤銷額以及租賃收購收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為按應計制而不是以現金為基礎恢復記錄收入之前不會被確認為收入的賬單。
同中心 NOI 對賬—以下是淨收入與NOI和SameCenter NOI（以千計）的對賬表：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
淨收入
$13,729 $12,173 $48,574 $38,826 
調整後排除：
費用和管理收入
(2,168)(2,081)(7,192)(9,323)
直線租金收入(1)
(2,265)(3,932)(8,129)(9,060)
高於市場和低於市場的租賃的淨攤銷額
(1,294)(1,081)(3,784)(3,161)
租賃收購收入
(587)(221)(1,016)(2,362)
一般和管理費用
10,385 10,843 33,604 33,751 
折舊和攤銷
58,706 60,013 176,871 178,008 
利息支出，淨額21,522 17,569 61,663 52,895 
處置財產的（收益）虧損，淨額
(53)10 (1,070)(4,151)
其他費用，淨額
4,883 3,916 6,542 9,738 
與費用和管理收入相關的物業運營費用649 704 1,675 3,061 
房地產投資的淨收益率103,507 97,913 307,738 288,222 
減去：非同中心 NOI(2)
(3,606)(1,119)(10,375)(3,530)
同中心 NOI 總數$99,901 $96,794 $297,363 $284,692 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括來自非同中心房產的運營收入和支出，包括收購或出售的房產以及公司活動。
NAREIT FFO 和 CORE FFO—Nareit FFO是一種非公認會計準則財務業績指標，被廣泛認為是衡量房地產投資信託基金經營業績的指標。核心FFO是我們使用的另一種財務績效衡量標準，因為Nareit FFO包括某些不可比的項目，這些項目會隨着時間的推移影響我們的業績。我們認為，Core FFO有助於協助管理層和投資者評估我們未來經營業績的可持續性。
根據公認會計原則，不應將Nareit FFO和Core FFO視為淨收益（虧損）的替代品，以此來表示我們的流動性，也不能表明有資金可以滿足我們的現金需求，包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續按照目前設想的方式運營業務計劃，那麼核心FFO可能無法有效衡量長期經營業績對價值的影響。
因此，應將Nareit FFO和Core FFO與其他GAAP衡量標準結合起來進行審查，不應將其視為比根據公認會計原則編制的淨收益（虧損）或運營現金流更重要的業績衡量標準。如上所述，我們的Nareit FFO和Core FFO可能無法與其他房地產投資信託基金計算的金額相提並論。
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下表顯示了我們對Nareit FFO和Core FFO的計算結果（以千計，每股金額除外）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
歸屬於股東和OP單位持有人的Nareit FFO的計算        
淨收入
$13,729 $12,173 $48,574 $38,826 
調整：
房地產資產的折舊和攤銷58,144 59,136 175,212 175,305 
處置財產的（收益）虧損，淨額
(53)10 (1,070)(4,151)
與未合併的合資企業有關的調整646 662 1,989 181 
歸屬於股東和 OP 單位持有者的 Nareit FFO$72,466 $71,981 $224,705 $210,161 
股東和OP單位持有者應佔核心FFO的計算        
歸屬於股東和 OP 單位持有者的 Nareit FFO$72,466 $71,981 $224,705 $210,161 
調整：        
公司資產的折舊和攤銷562 877 1,659 2,703 
盈利負債公允價值的變化— — — 1,809 
對第三方的投資減值3,000 — 3,000 — 
交易和收購費用580 3,740 3,179 7,820 
債務清償或變更的損失（收益）以及
其他，網絡		375 (4)366 1,025 
未合併合資企業基礎差異的攤銷4 1 12 220 
已實現的績效收入(1)
— — (75)(2,742)
歸屬於股東和OP單位持有人的核心FFO$76,987 $76,595 $232,846 $220,996 
攤薄後每股歸屬於股東和OP單位持有人的Nareit FFO/Core FFO
已發行普通股的加權平均值——攤薄132,800 131,593 132,335 129,805 
每股歸屬於股東和OP單位持有人的Nareit FFO——攤薄$0.55 $0.55 $1.70 $1.62 
每股歸屬於股東和OP單位持有人的核心FFO——攤薄$0.58 $0.58 $1.76 $1.70 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。
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2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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EBITDA回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆—我們使用息税折舊攤銷前利潤回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆 作為衡量經營業績的額外指標，使我們能夠比較獨立於資本結構的收益，確定還本付息和固定成本覆蓋範圍，並衡量企業價值。此外，我們認為，它們是衡量我們支持債務能力的有用指標。
EBITDA回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆 不應被視為淨收益（虧損）的替代方案，不應被視為衡量我們的流動性的指標，也不應被視為可用資金來滿足我們的現金需求（包括我們為分配提供資金的能力）的指標。因此，息税折舊攤銷前利潤回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆應結合公認會計原則的其他衡量標準進行審查，不應將其視為比根據公認會計原則編制的淨收益（虧損）或運營現金流更重要的績效衡量標準。我們的税折舊攤銷前利潤回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆，如上所述，可能無法與其他房地產投資信託基金計算的金額相提並論。
下表顯示了我們對息税折舊攤銷前利潤的計算回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆（以千計）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月截至12月31日的年度
 20232022202320222022
息税折舊攤銷前收益的計算回覆
        
淨收入
$13,729 $12,173 $48,574 $38,826 $54,529 
調整：
折舊和攤銷58,706 60,013 176,871 178,008 236,224 
利息支出，淨額21,522 17,569 61,663 52,895 71,196 
處置財產的（收益）虧損，淨額(53)10 (1,070)(4,151)(7,517)
房地產資產減值— — — — 322 
聯邦、州和地方税收支出120 179 357 373 806 
與未合併的合資企業有關的調整918 927 2,802 1,061 1,987 
EBITDA回覆
$94,942 $90,871 $289,197 $267,012 $357,547 
調整後息税折舊攤銷前收益的計算回覆
        
EBITDA回覆
$94,942 $90,871 $289,197 $267,012 $357,547 
調整：        
對第三方的投資減值3,000 — 3,000 — — 
盈利負債公允價值的變化— — — 1,809 1,809 
交易和收購費用580 3,740 3,179 7,820 10,551 
未合併合資企業基礎差異的攤銷4 1 12 220 220 
已實現的績效收入(1)
— — (75)(2,742)(2,742)
調整後 EBITDA回覆
$98,526 $94,612 $295,313 $274,119 $367,385 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。

流動性和資本資源
將軍— 除了標準運營費用外，我們預計我們的主要現金需求將用於：
•投資房地產；
•向股東分配現金；
•重建和重新定位項目；
•資本支出和租賃成本；以及
•我們未償債務的本金和利息支付。
我們預計我們的主要流動性來源將是：
•運營現金流；
•從我們的無抵押循環信貸額度中借款和債務融資收益；
•任何自動櫃員機發售活動的收益；
•處置財產所得收益；以及
•可用、不受限制的現金和現金等價物。
目前，我們認為我們目前的流動性來源足以滿足我們的短期和長期現金需求。
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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自動櫃員機計劃—2022年，我們啟動了自動櫃員機計劃，通過該計劃，我們可以發行和出售總髮行價高達2.5億美元的普通股。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們在自動櫃員機計劃下發行了200萬股普通股，扣除約70萬美元的佣金後，淨收益為7,010萬美元。在截至2022年9月30日的三個月中，我們在自動櫃員機計劃下發行了80萬股普通股，扣除約30萬美元的佣金後，淨收益為2620萬美元。在截至2022年9月30日的九個月中，我們在自動櫃員機計劃下發行了260萬股普通股，扣除約90萬美元的佣金後，淨收益為8,920萬美元。截至2023年9月30日，根據自動櫃員機計劃，仍有大約8,900萬美元的普通股可供發行。
債務—下表彙總了我們截至2023年9月30日和2022年12月31日的債務信息（千美元）：
   2023年9月30日2022年12月31日
債務總額，總額$1,888,762 $1,912,784 
加權平均利率4.1 %3.6 %
加權平均期限（以年為單位）4.2 4.4 
循環信貸額度容量(1)
$800,000 $800,000 
循環信貸額度的可用性(2)
705,550 709,385 
(1)循環信貸額度將於2026年1月到期，可由我們選擇延長至2027年1月。此外，循環信貸額度包括手風琴功能，允許我們將其借款總額提高到10億美元，前提是滿足某些條件。
(2)扣除任何未清餘額和信用證。
2023年7月31日，我們修訂了三筆名義總額為4.75億美元的優先無抵押定期貸款，計劃於2024年到期。修訂後的三筆優先無抵押定期貸款的名義總額為4.848億美元。這筆1.618億美元的無抵押定期貸款定價為SOFR加1.35％，計劃於2026年1月31日到期，可延長兩個為期一年的期權，至2028年。1.580億美元和1.650億美元的無抵押定期貸款定價為SOFR加1.35％，將於2027年1月31日到期。
債務義務擔保—運營合夥企業根據2021年10月的有效註冊聲明發行的2.625％的優先票據是，根據我們在2022年2月提交的S-3表格上自動生效的上架註冊聲明中註冊的運營合夥企業債務證券將由我們提供全額無條件的擔保。截至2023年9月30日，運營合夥企業已發行並償還其2.625％的優先票據。運營合夥企業支付2.625％優先票據的本金、保費（如果有）和利息的義務由我們全額無條件地優先擔保。根據美國證券交易委員會第S-X條例第3-10條的修訂，母公司擔保的債務的子公司發行人無需提供單獨的財務報表，前提是：（i）子公司債務人併入母公司的合併財務報表；（ii）母公司擔保 “全額且無條件”；（iii）除下文所述的某些例外情況外，提供了S-X條例13-01所要求的替代披露, 其中包括敍述性披露和財務摘要信息。我們符合這一要求的條件，因此不單獨提交財務報表。此外，根據S-X條例第13-01（a）（4）（vi）條所允許，我們排除了運營合夥企業的彙總財務信息，因為運營合夥企業的資產、負債和經營業績與合併財務報表中的相應信息沒有重大差異，而且管理層認為此類彙總財務信息是重複的，不會為投資者帶來增量價值。
財務槓桿比率—我們認為我們的淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤回覆，淨負債佔企業總價值的比例，以及截至2023年9月30日的債務契約合規情況，使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表顯示了我們對截至2023年9月30日和2022年12月31日的淨負債和企業總價值的計算結果，包括我們通過未合併合資企業擁有的淨負債和現金及現金等價物中按比例分配的部分（以千計）：
2023年9月30日2022年12月31日
淨負債：
債務總額，不包括折扣、市場調整和遞延融資費用$1,913,120 $1,937,142 
減去：現金和現金等價物4,075 5,740 
淨負債總額$1,909,045 $1,931,402 
企業價值：
淨負債$1,909,045 $1,931,402 
股票市值總額(1)(2)
4,480,340 4,178,204 
企業總價值$6,389,385 $6,109,606 
(1)股票總市值的計算方法是攤薄後的股票乘以每股收盤價，其中包括截至2023年9月30日和2022年12月31日的攤薄後分別為1.336億股和1.312億股，以及截至2023年9月30日和2022年12月31日的每股收盤價分別為33.54美元和31.84美元。
(2)全面攤薄後的股票包括普通股和OP單位。
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下表顯示了我們對淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的計算結果回覆以及截至2023年9月30日和2022年12月31日的淨負債佔企業總價值的比例（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤回覆 -按年計算:
淨負債$1,909,045$1,931,402
調整後 EBITDA回覆-按年計算(1)
388,579367,385
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤回覆-按年計算
4.9x5.3x
淨負債佔企業總價值之比：
淨負債$1,909,045$1,931,402
企業總價值6,389,3856,109,606
淨負債與企業總價值之比29.9%31.6%
(1)調整後 EBITDA回覆以過去的十二個月為基礎。請參閲 “非公認會計準則指標——息税折舊攤銷前利潤回覆 和調整後的息税折舊攤銷前利回覆” 上面是與淨收入的對賬。
資本支出和重建活動— 我們在正常運營過程中進行資本支出，包括維護資本支出和租户改善，以及增值錨地空間的重新定位和重建、地面外包開發和其他增值項目。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們的資本支出為7,430萬美元。以下是我們按現金計算的資本支出活動摘要，不包括租賃佣金（以千計）：
截至9月30日的九個月
20232022
房地產的資本支出：
資本改進$18,336 $12,426 
租户改進20,484 18,696 
重建和開發29,276 37,443 
房地產資本支出總額68,096 68,565 
企業資產資本支出817 2,757 
資本化間接成本(1)
3,078 3,026 
資本支出活動總額(2)
$71,991 $74,348 
(1)金額包括直接從事資本項目的人員的內部工資和相關福利以及資本化利息支出。
(2)報告的金額扣除了截至2023年9月30日的九個月中財產損失索賠的保險收入230萬美元。
我們預計，2023年與資本改善以及重建和開發相關的債務可以通過運營現金流、處置產生的現金流或無抵押循環信貸額度的借款來支付。
總體而言，我們預計我們的開發和重建項目將在24個月內穩定下來。我們的開發和再開發項目的承保增量未償還收益率預計將在9％-12％之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為3,950萬美元。實際增量未償還收益率可能與我們的承保增量未償債收益率區間有所不同，該區間基於完成項目的實際總成本以及穩定時的實際年度增量淨收益率。有關更多信息，請參閲上面的 “關鍵績效指標和定義條款”。
房地產收購活動—我們積極監控商業房地產市場，尋找具有未來增長潛力、位於有吸引力的人口市場並支持我們的業務目標的房地產。下表列出了我們收購的房產（以千美元計）：
截至9月30日的九個月
20232022
收購的房產數量5 5 
收購的外包裹數量(1)
1 3 
合約價格$92,060 $228,842 
收購的總價格(2)
83,073 229,895 
(1)收購的 Outparcels 毗鄰我們擁有的購物中心。
(2)收購的總價格包括交易成本減去信貸和假定的債務。
2023 年 9 月 30 日之後，我們以 1,940 萬美元的價格收購了一處房產和一塊外包地塊
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房地產處置活動—我們不斷評估我們的資產組合，尋找機會對不再符合我們的增長和投資目標的資產或已經穩定的資產進行戰略處置以獲取其價值。下表列出了我們的財產處置（千美元）：
截至9月30日的九個月
20232022
已售房產數量1 3 
已售出外包裹的數量2 3 
合約價格$6,250 $28,737 
出售房地產的收益，淨額(1)(2)
7,143 27,286 
處置財產的收益，淨額(2)
1,070 4,151 
(1)出售房地產的總收益，淨額包括交易成本減去信貸。
(2)截至2023年9月30日的九個月中，活動包括地方當局從我們這裏收購的土地。
分佈—我們申報並支付了2023年每股普通股和OP單位0.0933美元，即從2023年1月到2023年8月的每月分配，按年計算為1.12美元。2023年9月1日，董事會批准將我們的月度分配率提高4.5％，至每股普通股和OP單位0.0975美元。我們申報並支付了2023年9月和2023年10月每股普通股和OP單位0.0975美元的月度分配，按年計算為1.17美元。
為了保持房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向股東彙總至少90％的房地產投資信託應納税所得額（該收入的計算不考慮已支付的股息扣除額或淨資本收益，也不一定等於根據公認會計原則計算的淨收益或虧損）。由於符合房地產投資信託基金資格要求，我們每年分配給股東的收入通常無需繳納美國聯邦所得税。但是，我們的收入、財產或淨資產可能會被徵收某些州和地方税，並對我們的未分配收入繳納聯邦所得税和消費税。
我們尚未確定最低分配水平，我們的章程也不要求我們向股東進行分配。
現金流活動—截至2023年9月30日，我們的現金及現金等價物和限制性現金為820萬美元，在截至2023年9月30日的九個月中，淨現金減少了910萬美元。
以下是我們的現金流活動摘要（千美元）：
截至9月30日的九個月
20232022$ Change% 變化
經營活動提供的淨現金
$218,988 $228,763 $(9,775)(4.3)%
用於投資活動的淨現金
(146,339)(276,275)129,936 47.0 %
用於融資活動的淨現金
(81,759)(43,571)(38,188)(87.6)%
經營活動—我們通過運營活動提供的淨現金主要受到以下因素的影響：
•物業運營—我們的大部分運營現金來自獲得的租金和租户追回收入，減去已支付的房地產運營費用、房地產税以及一般和管理費用。在截至2023年9月30日的九個月中，Same-Center NOI與2022年同期相比增長了1,270萬美元，增長了4.5％，對房地產業務產生了積極影響。在截至2023年9月30日的九個月中，由於營運資金的變化，我們的淨現金支出為700萬美元，而2022年同期的淨現金流入為930萬美元。這一變化主要是由可償還鄰居費用的應收賬款增加以及房地產税繳納額的增加所推動的。
投資活動—我們用於投資活動的淨現金主要受到以下因素的影響：
•房地產收購—在截至2023年9月30日的九個月中，我們的收購使現金支出總額為8,310萬美元，而2022年同期的總現金支出為2.299億美元。
•房地產處置—在截至2023年9月30日的九個月中，我們的處置使淨現金流入710萬美元，而2022年同期的淨現金流入為2730萬美元。
•資本支出—我們將資本投資於租賃我們的房產以及維護或改善我們的房產狀況。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們支付了7,430萬美元的資本支出。
籌資活動—我們用於融資活動的淨現金主要受到以下因素的影響：
•債務借款和還款—在截至2023年9月30日的九個月中，我們的債務淨償還額為3,950萬美元，這主要是由於提前償還抵押貸款。在截至2022年9月30日的九個月中，我們的債務淨償還額為2560萬美元，這主要是由於提前償還抵押貸款，部分被循環信貸額度下的淨借款所抵消。
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•普通股的發行—在截至2023年9月30日的九個月中，我們在自動櫃員機計劃下發行了200萬股普通股，扣除約70萬美元的佣金後，淨收益為7,010萬美元。在截至2022年9月30日的九個月中，我們在自動櫃員機計劃下發行了260萬股普通股，扣除約90萬美元的佣金後，淨收益為8,920萬美元。
•向股東和OP單位持有人分配—截至2023年9月30日的九個月中，用於向普通股股東和OP單位持有人分配的現金與2022年同期相比增加了530萬美元，這主要是由於分配率的提高和已發行普通股的增加。

關鍵會計估計
“第二部分，項目7。2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中，管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析——關鍵會計估計” 包含對我們的關鍵會計估算的描述，包括與房地產資產和租金收入估值有關的估計。2023年，我們的關鍵會計估計沒有重大變化。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
與 “第二部分，第7A項” 中披露的有關市場風險的定量和定性披露相比，沒有重大變化。我們於2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中的 “關於市場風險的定量和定性披露”。

第 4 項。控制和程序
評估披露控制和程序
按照《交易法》第13a-15（b）條和第15d-15（b）條的要求，我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2023年9月30日我們的披露控制和程序（定義見《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）的有效性。根據該評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序（定義見《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）於2023年9月30日生效，保證水平合理。
財務報告內部控制的變化
在截至2023年9月30日的季度中，我們對財務報告的內部控制（定義見《交易法》第13a-15（f）條和第15d-15（f）條）沒有發生對我們的財務報告內部控制產生重大影響或有理由可能對財務報告內部控制產生重大影響的變化。

w 第二部分其他信息

第 1 項。法律訴訟
我們不時參與法律訴訟，這些訴訟是在我們正常業務過程中發生的。目前，我們沒有參與責任保險未涵蓋的任何法律訴訟，或者其結果有理由可能對我們的經營業績或財務狀況產生重大影響，我們也不知道政府當局正在考慮採取任何此類法律訴訟。

第 1A 項。風險因素
如 “第一部分，第1A項” 所述，我們的風險因素以及其他風險和不確定性沒有實質性變化。我們於2023年2月21日向美國證券交易委員會提交的2022年10-K表年度報告中的 “風險因素”。

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第 2 項。股權證券的未註冊銷售、所得款項的使用和發行人購買股權證券
未經註冊的證券銷售—在截至2023年9月30日的三個月中，我們共發行了約13萬股普通股，贖回了約13萬份OP單位。這些普通股的發行依賴於經修訂的1933年《證券法》第4（a）（2）條規定的註冊豁免。我們依賴第4（a）（2）條規定的豁免，其依據是收到普通股的有限合夥人提供的事實陳述。
股票回購—2022年8月3日，我們的董事會批准了一項高達2.5億美元普通股的新股票回購計劃。該計劃可以隨時暫停或終止，並且沒有義務我們回購任何金額或特定數量的股票。迄今為止，該計劃尚未進行任何股票回購。下表彙總了截至2023年9月30日的三個月中對普通股的回購：
時期購買的股票總數每股支付的平均價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的大致美元價值（千美元）
2023 年 7 月 1 日-
2023年7月31日		—$— —$250,000 
2023 年 8 月 1 日-
2023年8月31日(1)
8,53135.53 —250,000 
2023 年 9 月 1 日-
2023年9月30日		—— —250,000 
(1)代表向我們交出的普通股，以履行與根據我們的股票薪酬計劃授予限制性股票獎勵相關的法定最低預扣税義務。

第 3 項。優先證券違約
沒有。
第 4 項。礦山安全披露
沒有。
第 5 項。其他信息
沒有。

菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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第 6 項。展品
例如。描述參考
3.1
經修訂的菲利普斯愛迪生公司第五修正和重述條款
10-Q 表格，2022 年 5 月 5 日提交，附錄 3.1
3.2
菲利普斯愛迪生公司第五次修訂和重述章程
表格 8-K，2021 年 7 月 19 日提交，附錄 3.1
10.1
截至2023年7月31日，菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I、有限合夥企業、菲利普斯·愛迪生公司（貸款方）和作為行政代理人的北卡羅來納州美國銀行簽訂的第二份經修訂和重述的信貸協議
10-Q 表格，2023 年 8 月 2 日提交，附錄 10.1
10.2
截至2023年7月31日，菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I、有限合夥企業、菲利普斯·愛迪生公司（貸款方）和作為行政代理人的全國協會Capital One簽訂的經修訂和重述的信貸協議
10-Q 表格，2023 年 8 月 2 日提交，附錄 10.2
10.3
截至2023年7月31日，菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I、有限合夥企業、菲利普斯·愛迪生公司（貸款方）和作為行政代理人的KeyBank National Association簽訂的經修訂和重述的信貸協議
10-Q 表格，2023 年 8 月 2 日提交，附錄 10.3
22.1*
擔保證券發行人名單
31.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證
31.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官進行認證
32.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條制定的《美國法典》第18章第1350號對首席執行官進行認證
32.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條規定的18 U.S.C. 1350對首席財務官進行認證
101.INS行內 XBRL 實例文檔-實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中
101.SCH內聯 XBRL 分類擴展架構文檔
101.CAL內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯 XBRL 分類法定義鏈接庫文檔
101.LAB內聯 XBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔
101.PRE內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接庫文檔
104封面頁交互式數據文件（格式化為內聯 XBRL 幷包含在附錄 101 中）
*隨函提交
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
 菲利普斯·愛迪生公司
   
日期：2023 年 11 月 1 日來自：
/s/ 傑弗裏·愛迪生 
  傑弗裏 ·S· 愛迪生
董事會主席兼首席執行官（首席執行官）
   
日期：2023 年 11 月 1 日來自：
/s/ 約翰·P·考爾菲爾德 
  約翰·P·考菲爾德
執行副總裁、首席財務官兼財務主管（首席財務官）
菲利普斯·愛迪生公司
2023 年 9 月 30 日表格 10-Q
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