該申報包括某些非公認會計準則財務指標，例如調整後的息税折舊攤銷前利潤和淨營業收入，這些指標與根據公認會計原則計算的指標不同。這些非公認會計準則指標是對根據公認會計原則編制的財務指標的補充，但不能替代或優於根據公認會計原則編制的財務指標，應與我們的公認會計準則財務指標一起考慮。這些非公認會計準則財務指標僅用於補充信息目的，不應被視為根據公認會計原則列報的財務信息的替代品，並且可能與其他公司提供的標題相似的指標或指標有所不同。我們無法在前瞻性基礎上將某些非公認會計準則指導指標與相應的公認會計準則指標進行對賬，因為除其他外，由於排除項目的潛在可變性和可見性有限，如果沒有不合理的努力，就不可能做到這一點。出於同樣的原因，我們無法解決不可用信息可能具有的重要意義。

2023 年指南的更新

截至2023年10月23日，我們就截至2023年12月31日止年度的關鍵資本來源和用途以及關鍵假設等提供了指導，這些指導意見已包含在我們於2023年10月23日向美國證券交易委員會提交的10-Q表季度報告中。2023年指引的變更包括更新主要資本來源和用途，將部分權益處置和出售的指導區間下調2億美元，將分紅後經營活動提供的淨現金指導區間提高5000萬美元，並將截至2023年12月31日止年度的增量負債指導區間增加1.5億美元。我們對2023年處置和出售部分權益（處於區間中點）的預期下調了2億美元，其中大部分是由於交易推遲到2024年。我們更新後的2023年資本計劃仍實現了2023年第四季度淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤相比小於或等於5.1倍的目標。

2023 年主要信貸指標以及資本來源和用途的更新

(1) 代表截至2022年12月31日以現金形式持有的2022年多餘債券資本收益中的3億美元，我們用這些收益來減少2023年的債務資本需求。

(2) 請參閲下文 “2023年部分權益的處置和出售” 的討論。

(3) 代表根據我們的自動櫃員機計劃出售69.9萬股普通股的未決遠期股權銷售協議，該協議於2022年簽訂，預計將在23年第四季度結算。

(4) 代表2023年2月發行的10億美元無抵押優先應付票據。

(5) 在上表中，預計於2023年12月31日持有的現金已被重新歸類為增量債務的一部分。

2023 部分權益的處置和出售

下表概述了截至2023年11月29日，我們對2023年部分權益處置和出售的最新指導方針（單位：百萬）：

預計將於2023年12月完成的5.75億美元部分權益的處置和出售包括以下內容：

•大約有4.99億美元簽訂了購買和銷售協議，其中約有4.23億美元是不可退還的存款。

•剩餘的7,600萬美元正在進行深入談判。

•以下內容的估計構成：

• 35% 的穩定運營資產，估計資本化率為 8.0%（現金基礎）

• 46% 的運營資產有租賃機會

• 19% 的土地/非創收資產

截至2023年12月31日，北美的入住率

我們預計，截至2023年12月31日，我們在北美運營物業的入住率將接近2023年10月23日提供的94.6％至95.6％的指導區間的下限。

2024 年指導方針

以下根據我們對截至2024年12月31日的年度現有市場狀況和其他假設的當前看法，介紹了我們的2024年指導方針。無法保證實際金額不會大幅高於或低於這些預期。

(1) 不包括經調整的2023年12月31日之後的未實現收益或虧損，這些收益或虧損需要在收益中確認，並從每股運營資金中扣除。

(2) 有關更多詳情，請參閲本附錄 “定義和非公認會計準則衡量標準” 部分中的 “經調整後歸屬於亞歷山大普通股股東的運營資金和運營資金”。

(1) 根據2024年一般和管理費用指導區間的中點，我們預計，截至2024年12月31日的財年，一般和管理費用佔淨營業收入的百分比將在8.0％至9.0％之間。

(2) 請參閲下面的 “2024年利息資本化”。

(3) 代表每股運營資金中包含的已實現收益和虧損——經調整後的攤薄，不包括非房地產投資已實現的重大減值。請參閲下面的 “投資”，以及我們在10-Q表中提交的截至2023年9月30日的季度報告中的 “投資”。

2024 年利息資本化

只有在準備資產用於預期用途的必要活動正在進行期間，我們才將利息成本資本化為項目成本，前提是已為資產支出併產生了利息成本。間接項目成本，包括與在建項目或在建項目明顯相關的施工管理、律師費和辦公費用，在資產開展活動期間發生的資本化，為其預定用途做好準備。我們還將與開發、重建、施工前和施工項目相關的工資和其他間接項目成本資本化。施工前活動包括地上建築改善工程開始施工之前的應享權利、許可、設計、現場工作和其他活動。施工前工作的推進側重於縮短時間

需要向潛在租户交付項目。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了顯著的長期價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為準備資產的預期用途所必需的活動，則與該資產相關的利息、税款、保險和某些其他直接項目成本將在發生時記為支出。維修和保養支出在發生時記作支出。

在截至2023年12月31日和2024年12月31日的年度的利息資本化指導區間的中點，我們預計利息資本化同比淨減少約4％。2024年利息資本化下降的主要驅動因素包括以下因素：

•與2024年符合利息資本化條件的平均成本基礎的下降相比，估計下降了約10％。符合資本化利息資格的平均成本基礎預計將從截至2023年12月31日止年度的約95億美元降至截至2024年12月31日止年度的約85億美元，這意味着從2023年到2024年下降約10億美元，下降10％。

•在截至2023年12月31日的年度中，預計我們高度租賃的開發和重建項目交付的成本基礎將超過建築支出。這主要是由我們的高度租賃的開發和再開發項目將於2023年下半年交付的重大成本基礎所推動的。

•在截至2024年12月31日的年度中，預計交付高度租賃的開發和再開發項目的成本基礎將大致等於預計的建築支出。

•預計到2024年，利息資本化加權平均利率將提高約15至35個基點，預計將增加約6％，從而部分抵消了預計的10％的降幅。

我們預計的2024年利息資本化將側重於最大化資產長期價值所需的要求，如下表所示。

預計2024年利息資本化的關鍵組成部分						百分比 佔總數的
A/A+ 級房產的構造：
活躍的建築項目
截至2023年9月30日，兩個正在施工的近期項目正在施工前活動，總額為640萬RSF（66% 已租賃/談判）(1)，還有四個項目預計將於2024年開始活躍施工						37		%
未來的管道施工前
主要是大型校園擴建前的施工前工作（授權、設計和現場施工）						53
其他						10
						100		%

(1) 截至2023年9月30日，涉及總額為560萬RSF的在建項目和兩個總計80萬RSF的A/A+級生命科學/實驗室空間的短期項目，租賃/談判量為66％，預計將產生5.8億美元的年淨營業收入增量，主要從2023年第四季度開始到2026年第三季度。

投資

我們投資於主要涉及生命科學、農業科技和科技行業的上市公司和私人控股實體。下表彙總了我們非房地產投資的組成部分（以千計）。

(1) 截至2023年9月30日，佔總資產的2.8％。

2024 年資本的主要來源和用途

(1) 主要代表擴建現有大型校園或與新的大型校園相關的戰略收購。我們預計的2024年收購中約有68％已經進行了五個月或更長時間，這些收購的完成是以里程碑為基礎的，我們預計這些里程碑將在2024年實現。

我們現有的合併房地產合資企業提供大量股權資本，為我們未來的部分建築支出提供資金，並減少我們在未來建築支出中所佔的份額。截至2023年9月30日，我們現有的合併房地產合資企業的合同融資承諾預計將在未來三年內獲得12億美元的融資，具體如下：2023年第四季度為2億美元，2024年為4億美元，2025-2026年為6億美元。

我們資本的主要用途之一是與房地產的開發、重建、施工前和施工相關的建築支出。在準備資產用於預期用途的必要活動進行期間，我們還會承擔額外的項目成本，包括利息、財產税、保險和其他與項目的開發、重建、施工前或施工直接相關且必不可少的費用。

下表提供了有關我們對2024年建築支出指導的更多信息，包括來自非控股權益的預計繳款。

(1) 截至2023年9月30日，涉及總額為560萬RSF的在建項目和兩個總計80萬RSF的A/A+級生命科學/實驗室空間的短期項目，租賃/談判量為66％，預計將產生5.8億美元的年淨營業收入增量，主要從2023年第四季度開始到2026年第三季度。

(2) 該金額中約有90％代表我們現有的合併房地產合資企業的合同融資承諾。

其他更新

截至2024年12月31日的年度的合同租賃到期

下表顯示了截至2023年9月30日我們截至2024年12月31日止年度的合同租賃到期時間。截至2023年11月15日，租賃狀態、談判/預期狀態和未來開發/重建目標狀態已更新。

(1) 包括主要與最近收購的房產相關的租約到期，包括 (i) 816,195 RSF 將於2024年到期，加權平均合同租賃到期日為2014年7月18日（按年租金收入加權），目標為未來重建，預計將在短期內開始施工；（ii）684,521份RSF 將於2024年到期，加權平均合同到期日為7月 2014 年 3 月 3 日（按年租金收入加權），其目標是未來發展，預計不會開始縱向發展短期內施工。我們預計將拆除這些建築物，總金額為684,521英鎊，這些建築物與租約到期後計劃進行未來開發的土地有關，並開始施工前活動，包括權利、許可、設計、現場工作以及開始施工地上建築物改善措施之前的其他活動。未來開發項目的啟動取決於市場條件和租賃。有關目前出租物業中包含的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲 “定義和非公認會計準則衡量標準” 中的 “房地產投資”。

(2) 剩餘的即將到期的租約佔我們年度總租金收入的4.9％，平均低於市場。我們的劍橋子市場中剩餘的將於2024年到期的最大單一合同租賃是171,945英鎊RSF。

我們的高度租賃的開發項目將於 2023 年 10 月和 11 月交付

2023 年 10 月和 11 月，我們在多個子市場投入使用了以下開發項目，總計 1,075,144 個 RSF，包括：

(1) 截至2023年9月30日。隨着時間的推移，我們的合資夥伴之一將承擔剩餘成本以完成該項目，因此我們的所有權權益預計將降至57％。

已執行重大租約

2023 年 11 月，我們簽訂了 165,000 個 RSF 的租約，以支撐我們位於大波士頓子市場的亞歷山大生命科學中心® ——沃爾瑟姆大型園區的西爾萬路 40 號、50 號和 60 號的活躍重建項目。

前瞻性陳述

本更新包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”。此類前瞻性陳述包括但不限於有關我們預計歸屬於亞歷山大普通股股東的每股收益（攤薄、歸屬於亞歷山大普通股股東的每股運營資金）、淨營業收入、資本來源和用途，以及租金收入以及開發和價值創造項目的目標和時機、支出、資本計劃戰略和相關行動的陳述。您可以通過使用前瞻性詞語來識別前瞻性陳述，例如 “預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“目標” 或 “將”，或者這些詞語的否定詞語或類似詞語。這些前瞻性陳述基於我們當前的預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢，以及與非歷史事實有關的類似表述，以及有關未來事件的許多假設。無法保證實際結果不會大幅高於或低於這些預期。這些陳述受風險、不確定性、假設和其他重要因素的影響，這些因素可能導致實際業績與前瞻性陳述中討論的結果存在重大差異。可能導致這種差異的因素包括但不限於我們未能獲得資本（債務、建築融資和/或股權）、收益率低於預期、利率以及建築和運營成本上升、市場不利的經濟或房地產發展（包括 COVID-19 的影響）、我們未能成功投入使用和租賃任何正在開發或重建的房產以及我們為未來開發或重建而保留的現有空間（包括為此目的收購的新房產），我們未能成功運營或租賃已收購或現有房產，租金下降，空置率上升或未能續訂或更換即將到期的租約，租户拖欠或不續租租約，不利的總體和當地經濟狀況，不利的資本市場環境，不利或不確定的社會和政治狀況（包括新法律、法規和政策的影響），租賃活動或續租減少，以及我們在文件中詳述的其他風險和不確定性證券交易所佣金（“SEC”）。因此，提醒您不要過分依賴此類前瞻性陳述。除法律要求外，我們沒有義務更新這些信息，也明確表示沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。有關可能導致實際業績與我們在前瞻性陳述中預期的結果存在重大差異的風險和不確定性以及我們的總體業務風險的更多討論，請參閲我們在美國證券交易委員會提交的文件，包括我們最新的10-K表年度報告和10-Q表中的任何後續季度報告。

定義和非公認會計準則衡量標準

調整後 EBITDA

我們使用調整後的息税折舊攤銷前利潤作為我們運營的補充績效衡量標準，用於財務和運營決策，並作為持續評估同期比較的補充手段。調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）計算，不包括股票薪酬支出、提前償還債務的損益、房地產銷售的收益或虧損、房地產減值和鉅額解僱費。調整後的息税折舊攤銷前利潤還不包括我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及已實現的重大損益。這些非房地產投資金額在我們的合併運營報表中被歸類為收入以外的收入。

我們認為，調整後的息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了相關而有用的信息，因為它使投資者能夠評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資、資本結構、資本市場交易相關的投資和融資決策以及我們無法控制的市場條件波動所產生的差異而確認的差異。例如，我們不包括提前清償債務的收益或損失，以使投資者能夠獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們認為，調整減值和損益對房地產銷售的影響、非房地產投資的重大減值和已實現收益或虧損以及鉅額終止費使投資者能夠持續評估各個時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異。

此外，我們認為，排除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用有助於投資者比較我們各個時期的業務活動，而不會出現我們無法控制的市場力量所造成的波動。調整後的息税折舊攤銷前利潤在衡量我們的業績方面存在侷限性。調整後的息税折舊攤銷前利潤不反映我們的歷史支出或未來資本支出要求或合同承諾。儘管調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量業績的相關指標，但它並不代表根據公認會計原則計算和列報的淨收益（虧損）或運營現金流，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代方案。

年租金收入

年度租金收入代表截至期末有效的與我們的運營RSF相關的年化固定基礎租金負擔，根據公認會計原則計算。年度租金收入是使用合併物業年度租金收入的100％以及我們在未合併房地產合資企業的年度租金收入中所佔份額列報的。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以合併物業RSF的100％和我們在未合併房地產合資企業中持有的房產的RSF份額之和計算得出的。截至2023年9月30日，我們約有92％的租賃（按年度租金收入計算）是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）。年度租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。在我們的合併運營報表中，從租户那裏收回的與這些運營費用相關的款項以及基本租金被歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據房產出售之日前一個季度的淨營業收入和淨營業收入（現金制）或短期預期淨營業收入計算得出的，不包括租賃終止費。

A/A+ 類房產和 AAA 級地點

A/A+ 類物業是聚集在 AAA 地點的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招募和留住世界一流人才的能力，激發生產力、效率、創造力和成功。A/A+類房產的年租金通常高於其他類別的類似房產。

AAA 辦公地點與專業技能、知識、機構和相關業務的集中地非常接近。此類地點的特點通常是新房東的進入門檻高，租户的退出壁壘高，可用空間供應有限。

開發、重建和施工前

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們嚴格分配資金，用於開發和重建新的A/A+類房產，以及在承保某些收購的房產時確定的房地產增強措施，這些房產位於AAA創新集羣中的生命科學、農業科技和先進技術合作大型園區。這些項目通常側重於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足各種租户的房地產需求，並可供各種租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計都將帶來租金收入、淨營業收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於高質量實體非常理想的地點，我們認為這會帶來更高的入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。

開發項目通常包括對通用和可重複使用的設施進行基礎開發。重建項目包括將辦公室、倉庫和空殼空間的用途永久更改為實驗室、農業科技或科技空間。除非市場對高質量的A/A+類房產有強勁的需求，否則我們通常不會開始新的開發項目，用於在地上建造新的A/A+級實驗室、農業科技和科技空間。

施工前活動包括應享權利、許可、設計、現場工作以及地上建築改善施工開始之前的其他活動。施工前工作的推進側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了重要價值，是建築物的垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，並有望產生可觀的收入和現金流。

開發、重建和施工前支出還包括以下成本：（i）相當於使某些收購的物業達到市場標準和/或在收購過程中（通常在收購後的兩年內）確定的其他成本；（ii）永久性地將空間轉化為高度靈活、可隨時進入的實驗室空間，以促進有前途的早期和成長階段生命科學公司的發展。

增收和重新定位資本支出是指用於重新定位或重大改變房產用途的支出，包括通過改善資產質量從B類到A/A+類。非增收資本支出是指維持穩定物業的當期收入所需的成本，包括續訂和重新租賃空間的相關成本。

固定費用覆蓋率

固定費用覆蓋率是一種非公認會計準則財務指標，代表調整後的息税折舊攤銷前利潤與固定費用的比率。我們認為，該比率作為衡量我們履行固定融資義務和優先股分紅能力的補充指標對投資者很有用。現金利息等於根據公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用和債務溢價（折扣）的攤銷。

經調整後歸屬於亞歷山大普通股股東的運營資金和運營資金

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計利用歷史成本會計，並假設房地產價值會隨着時間的推移而下降。為了克服房地產價值與房地產資產歷史成本核算之間的差異，納雷特理事會設立了運營基金，作為一種改進的衡量工具。自推出以來，運營資金已成為股票房地產投資信託基金中廣泛使用的非公認會計準則財務指標。我們認為，運營資金作為衡量股票房地產投資信託基金表現的額外指標，對投資者有幫助。此外，我們認為，經調整後的運營資金使投資者能夠持續地將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、我們無法控制的市場條件波動所產生的差異或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動而確認的差異。

納雷特理事會發布的2018年白皮書（“納雷特白皮書”）將運營資金定義為淨收益（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的損益和房地產減值，加上運營房地產資產的折舊和攤銷，以及我們在合併和未合併合夥企業和房地產合資企業中所佔份額調整後的淨收益。減值是指在可收回期內的公允價值由於總體市場狀況變化而低於賬面價值時減記資產，不一定反映該物業在相應期間的經營業績。

經調整後，我們將運營資金計算為根據納雷特白皮書計算的運營資金，不包括非房地產投資實現的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現損益、提前清償債務的損益、鉅額解僱費、因執行官辭職而加速的股票薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響以及金額此類物品可以分配給我們的未歸屬者限制性股票獎勵。我們使用兩類方法計算可分配給未歸屬限制性股票獎勵的金額。在兩類方法下，我們將淨收益（扣除歸屬於非控股權益的金額）分配給普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵，方法是應用每個季度迄今為止和年初至今的已發行加權平均股票。這可能會導致季初至今和年初至今金額的總和出現差異。經調整後，運營資金和運營資金均不應被視為衡量財務業績的淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的經營活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不表示有資金可以滿足我們的現金需求，包括我們的分配能力。

投資房地產

下表中列出的平方英尺被歸類為截至2023年9月30日的營業面積，計劃用於未來開發和重建的平方英尺分類已於2023年11月15日更新。這些租約到期或最近收購的房產中的空置空間代表着未來的機遇，視市場條件和租賃情況而定，我們打算開始首次從非實驗室空間轉換為實驗室空間，或開始未來的地面開發：

(1) 包括截至2023年9月30日的空置平方英尺。

超級校園

大型校園是集羣校園，由大約100萬RSF或更多的組成，包括運營中、積極的開發/重建以及預計將拆除的RSF運營較少的土地RSF。

分紅後經營活動提供的淨現金

扣除分紅後的經營活動提供的淨現金包括向非控股權益分配的扣除額。出於計算目的，運營資產和負債的變化不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤

調整後息税折舊攤銷前利潤的淨負債和優先股是一項非公認會計準則財務指標，我們認為，作為評估資產負債表槓桿率的補充衡量標準，它對投資者很有用。淨負債和優先股等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末未償優先股的總和。請參閲調整後息税折舊攤銷前利潤的定義。

淨營業收入和淨營業收入（現金收付制）

淨營業收入是一種非公認會計準則財務指標，以淨收入計算，這是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標，不包括我們未合併的房地產合資企業收益中的權益、一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的收益或損失、房地產銷售的收益或虧損。我們認為，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它主要反映了房地產層面的收入和支出項目。因此，我們認為，淨營業收入是投資者評估我們合併房地產資產經營業績的有用指標。按現金計算的淨營業收入是經調整後的淨營業收入，不包括公認會計原則要求的直線租金和攤銷收購的超出市場和低於市場的租賃收入調整的影響。我們認為，按現金計算的淨營業收入作為衡量經營業績的額外衡量標準對投資者有幫助，因為它消除了直線租金收入以及收購的超出市場和低於市場的租賃的攤銷。

運營統計

我們提供與房產相關的某些運營統計數據，包括截至期末的房產數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期日。我們認為，這些指標對投資者很有用，因為它們有助於瞭解我們房地產的某些趨勢。我們將我們投資的所有房產的房產數量、RSF、佔用率、租賃活動和合同租賃到期日計算為100％，包括我們合併和未合併的房地產合資企業擁有的房產。

同樣的財產

相同房產是指在整個比較期內全面運營的所有合併房產。在比較期內任何時候進行開發或重建的房產、未合併的房地產合資企業、歸類為待售的房產以及公司實體（履行一般和管理職能的法律實體）不包括在相同的房地產業績中。此外，終止費（如果有）不包括在相同房產的結果中。

利息資本化的加權平均利率

根據公認會計原則計算利息資本化所需的加權平均利率代表截至適用期末的加權平均利率，該利率基於適用於該期間未償借款的利率，包括與利率對衝協議、貸款費用攤銷、債務溢價（折扣）攤銷和其他銀行費用相關的支出/收入。進行單獨計算以確定我們每個月的加權平均資本化利率。由於浮動利率、未償債務餘額、浮動利率債務與固定利率債務的比例、利率對衝協議的金額和條款以及貸款費用和溢價（折扣）攤銷金額的變化，利率將每月有所不同。