附件10.1

寫字樓租賃

在兩者之間

舊SAUK步道公園有限合夥企業

房東

和

結合了放射治療技術

租户

戴明路1240號

威斯康星州麥迪遜

戴明路1240號
威斯康星州麥迪遜53717

這些條款是特定於本租約的，幷包含在本租約中。

戴明路1240號
威斯康星州麥迪遜53717

這些條款是特定於本租約的，幷包含在本租約中。

戴明路1240號

威斯康星州麥迪遜

租約附錄

位於威斯康星州麥迪遜戴明路1240號威斯康星州戴明路1240號的大樓第一層和第二層約4萬平方英尺的租約，由老索克步道公園有限合夥公司作為業主，與威斯康星州的TomoTreatment公司作為租户簽訂，日期為2001年10月22日。

場所應包括指定用於測試承租人的產品和/或用於研究和/或製造目的的部件的特定測試掩體區域(“測試掩體”)。承租人不會為燃料庫支付租金或額外租金，但向燃料庫和在其中進行測試的設備的電力供應將直接向承租人支付(見第3.02(D)(Iv)段)。測試掩體應包括在租户改進中，但當租户將房屋交還給房東時，業主應對測試掩體承擔責任，租户不應要求拆除它們。

1.04(E)。延時持有。如果房東不能在目標日期後六十(60)天前交付基本完工的房產的實際佔有權，承租人可以取消本租約。要取消租户，必須在目標日期後九十(90)天內通知房東，並在房東通知租户該房屋已基本完工之前。以上六十(60)天和九十(90)天的期限應延長相當於承租人造成的任何延誤的時間。房東應在取消後三十(30)天內退還租客預付的對價(如有)，包括租金和押金。

2.0L(B)。逾期付款。如果承租人在收到房東的到期通知後十(10)天內未能支付部分或全部租金或額外租金(第2.02節)，承租人還應支付：

(I)相等於未繳租金的百分之一的滯納金，另加

(Ii)剩餘未付餘額的年利率12%或適用法律當時允許的最高利率(以較小者為準)，追溯至最初應支付的日期，但利息積累應在三十(30)天后停止，除非房東在支付日期起30天內向租客發出書面通知，表明租客沒有支付租金或額外租金。

(Iv)獨立收費表。房東承認並同意，租户使用房屋將導致比大多數寫字樓更高的用電量。由於租户的用電量較高，業主應在業主建築標準工作中安裝單獨的子表，以測量租户在房屋和測試掩體中的用電量。計價器(S)將直接向租户計費，第3.02(A)(V)款和第3.02(D)(I)、(Ii)和(Iii)款應視為從租約中刪除。相關運營費用的分配應相應調整(即，承租人只需按比例承擔公共區域的電力份額，而不負責向大樓內任何其他租户套間供應電力的費用。

(C)公平地適用於建築物內的所有租客；

10.02擴建至第二棟大樓。承租人可通過向房東遞交書面請求，要求房東在該土地上建造第二棟建築(“2號樓”)，並將其中的空間出租給租户，條件如下：

10.02(A)承租人在行使選擇權時不得違約；

10.02(B)房東和租客必須在房東收到租客要求的三十(30)天內，就租户租賃2號樓至少50%(50.0%)的空間的條款達成一致。

10.02(C)2號樓租户的預定落成日期為自租户簽署租約之日起計不少於九(9)個月。

10.03。優先購買權。房東應提前書面通知租客其租賃2號樓或2號樓所有或任何空間的意向，因此租户有權在收到房東意向通知後三十(30)天內，通過簽署新的參考數據頁面，將增加的空間併入作為房產的一部分，從而將房東建議租賃的空間(以及當時空置的任何其他鄰近空間)添加到本文所述的房產中。新的參考數據頁面應僅在該空間以前未被佔用的情況下提供20美元/RSF的建造補貼，其生效日期應在執行或完成建築標準工作後的30天內，並應將當時的租賃期限從生效日期起延長至少五年。

房東與租客於2001年10月22日簽署本附錄，特此為證。

8.

目錄

展品

定義

第1條--基本租賃條款

1.02。房舍。房東將所附平面圖(附件A)所示的參考數據(房舍)中確定的空間出租給租户。房舍包括目前安裝在其中的固定裝置、裝修和其他財產，以及第1.05節和附件D和E所要求的任何裝修。

大樓(附件B)將有大約59,235平方英尺的可出租面積，不包括測試掩體，房舍將包括參考數據中指定的可出租面積。這些測量是使用國際建築物業主和經理協會出版的美國國家標準《辦公建築樓面面積測量方法》ANSI/BOMA Z65.1-1996進行的。建築物或房舍可出租面積的任何變化將通過修訂參考數據納入本文件。

承租人及其代理人、僱員和受邀者與房東指定的其他人享有非排他性權利，免費使用建築物內的公共區域和建築物所在的土地(見附件C)，用於公共區域的預定和正常用途。公共區域包括電梯、人行道、地面停車場、車道、走廊、樓梯、公共衞生間、公共入口、大堂以及其他類似的公共區域和通道。如果公共區域的改變不會對租户進入或使用房屋造成實質性和不合理的幹擾，房東可以改變公共區域。

1.03。使用。承租人只能將房屋用於商業辦公目的，除非房東事先書面同意另一種用途，這一點應包括在參考數據中。房東保證適用的法律、條例、法規和限制性契約允許將房產用於租約允許的任何用途。承租人不得造成滋擾或將房屋用於任何不道德或非法目的。

1.04Term.

1.04(A)。學期。物業的任何部分的租約開始(生效日期)為：

(I)租客接管和佔用處所任何部分的日期，但只限於如此佔用的部分；或

(Ii)如該處所的每一部分在該日期已大致建成，則該部分的預定日期；或

(Iii)在第1.04(C)款所規定的通知交付後三十(30)天內，如該處所的適用部分在該日期已大致建成。

如果生效日期為第3.02(B)(Ii)款所列的週六、週日或節假日，則生效日期應為該週六、週日或節假日之後的第一個營業日。在開工日期後30天內，雙方應通過修改參考數據來確認開工日期。

如果上述日期為歷月的第一天，則租約應自生效日期起繼續有效，否則自參考數據中指定期限的生效日期後的下一個月的第一天起繼續有效，除非根據本租約的條款提前結束。

1.04(B)。基本完工。業主應盡其最大努力在參考數據中設定的目標日期前基本建成該房屋。基本完整的意思是：

(I)業主將安裝的裝修、固定裝置和設備(“建築標準”，如附件H所述)已安裝並處於良好運行狀態；

(Ii)承租人、其僱員、代理人和受邀者可隨時通過大堂、入口通道、電梯和走廊進入大樓和房地；

(3)完成租户的改善(第1.05節和附件D和E)，以便

(A)承租人可將處所用作預定用途，而不會對承租人進行其日常業務活動造成實質幹擾；及

(B)唯一未完成的項目是建築、機械調整或潤飾抹灰或油漆等細微或不重要的細節；

(Iv)該處所已準備好安裝承租人將安裝的任何設備、傢俱、固定附着物或裝飾物；

(V)已安裝下列設備，並處於良好操作狀態：

(A)大樓大堂；

(B)處所所在樓面的走廊(包括牆壁、地面、天花板、照明等)，

(C)房舍的電梯、暖通空調、公用設施和管道設施，以及

(D)門及五金件；及

(Vi)處所是清潔的。

第1.04（c）段。通知如果預計基本完工日期與目標日期不同，業主應至少提前三十（30）天書面通知承租人。如果在出租人發出通知後，預計基本完工日期發生變化，則出租人應提前三十（30）個日曆日通知新的預計基本完工日期。

1.04（d）.檢查和竣工驗收單。在合同簽訂日期之前，雙方應檢查房屋，對所有系統進行演示，並準備一份竣工驗收清單。竣工查核事項清單應列出不完整、次要或非實質性的施工細節;必要的機械調整和所需的收尾工作。業主應在承諾日期後三十（30）天內完成竣工查核事項清單。如果承租人在首次獲悉缺陷後三十（30）天內通知業主，則業主應在發現任何潛在缺陷後立即予以糾正。

1.04（e）.延遲擁有如果出租人不能在目標日期後一百二十（120）天內交付基本上完整的房屋的實際佔有權，承租人可以取消本租約。若要取消，承租人必須在目標日期後的一百八十（180）天內，且在業主通知承租人該房屋已基本完工之前，通知業主。上述一百二十（120）天和一百八十（180）天的期限應延長，延長的時間等於承租人造成的任何延誤的時間。在取消後三十（30）天內，出租人應退還承租人預付的對價，包括租金和押金。

1.05.改進.業主應根據附件D和E（改善）以及附件I（租户擴建協議）對房屋進行改善。改進工作應以良好和熟練的方式完成，並符合所有適用的法律、法令、規則和政府當局的規定。

第2條-安全和保障

2.01.房租承租人應按照參考數據中指定的金額向出租人支付租金（租金）。

(a)支付租金應按月等額支付：

(i)無需提前通知、要求、抵銷或扣除，除非抵銷或扣除由承租人按照第11.01（b）（ii）段的規定進行，或為收回承租人對出租人未支付的（不可上訴的）法院判決;

(ii)在期限內，每月的第一天;以及

(iii)出租人或出租人在參考資料中確定的代理人，或出租人書面指定的承租人。

如果租期不是從一個月的第一天開始，也不是在一個月的最後一天結束，則該部分月份的租金應通過將每月租金乘以一個分數來按比例計算，該分數的分子是租期中包含的部分月份的天數，分母是整個日曆月的總天數。

(b)延遲付款。如果承租人未能在到期後十（10）天內支付部分或全部租金或附加租金（第2.02條），承租人還應支付：

(i)滯納金，相當於未付租金和附加租金的1%，另加

(ii)剩餘未付餘額的利息為年利率18%或適用法律允許的最高利率（以較低者為準），追溯至原到期日，直至支付，但利息應在三十（30）天后停止累積，除非業主在到期日後30天內書面通知承租人承租人未支付租金或額外租金。

2.02.額外租金。承租人還應按照下列規定支付其按比例分攤的房地產税和物業運營費用作為額外租金。

2.02（a）.定義.

(i)參考數據所示的租户按比例份額是通過將該處所的可出租面積除以該建築物的可出租面積並將分數表示為百分比來計算的。

(ii)財產是指建築物及其設備和系統以及土地。

(iii)房地產税是指房地產税和目前到期的分期付款的評估，特別或以其他方式，強加給財產，合理的法律費用，成本和支出的訴訟，以質疑，確定，或減少房地產税，但只有在房地產税減少的程度。

房地產税不包括：

(A)聯邦、州或地方所得税，

(B)專營税、贈與税、轉讓税、消費税、股本税、遺產税、繼承税或遺產税，

(C)逾期繳付房地產税的罰款或利息，以及

(D)在建築物被完全評估為已建成和入夥的單位並簽署租約後，可分配給任何建築物資本改善的房地產税部分，但如額外的改善使租户受益，則不在此限。

(4)營業費用是指業主根據一貫適用的公認會計原則確定的合理的、實際的和必要的、自掏腰包的、以有競爭力的價格獲得的、可直接歸因於物業的運營、維護、管理和維修的營業費用，包括：

(A)工資和其他補償；包括工資税、假期、假期和其他帶薪缺勤；以及福利、退休和其他附帶福利；支付給從事物業運營、維修、管理或維護的僱員、獨立承包商或業主代理人；

(B)財產的維修和保養，以及財產修理和保養所需的用品、工具、材料和設備的費用，這些費用根據公認的會計原則不會資本化；

(C)業主為第2.02(A)(Iv)(A)節所列財產及僱員投保所招致的保險費及其他費用(L)；

(D)檢查和維修費用，包括維護財產所需或適當的所有外部維修合同，如清潔和窗户、清除垃圾、除蟲、水處理、電梯、電氣、管道和機械設備，以及用於檢查和維修的材料、工具、用品和設備的費用；

(E)電、水、氣、燃料或其他公用事業的費用；

(F)對業主購買的商品和服務徵收的銷售税、使用税和消費税；

(G)執照、許可證和檢查費；

(H)公共會計費用；

(I)律師費、訟費及支出，但不包括

(1)有關與租客的糾紛，

(二)因房東過失或者其他侵權行為，

(3)與強制執行任何租契有關，但為建築物租户的一般利益而強制執行租約條文除外，或

(4)與業主對該財產的所有權或權益的抗辯有關；

(J)向業主以外的個人或實體收取管理費；

(K)在其使用年限內的年度攤銷，並以直線基礎上的合理殘值折算下列機構進行的任何基本建設改進的費用

業主和(I)在建築物被評估為竣工和入夥單位並簽署租約後頒佈的任何政府當局適用的法律、規則或法規的任何變化所要求的，或(Ii)為了建築物租户的一般利益而制定的；

(L)在建築物被評估為竣工入夥單位並簽訂租約後，在其使用年限內的年度攤銷，以合理的殘值為基礎，以直線為基礎，計算業主作為節省勞動力的措施或為實現物業運營、維修、管理或維護方面的其他節省而進行的任何基本建設改善的成本，但僅限於節省的部分；以及

(M)以一流的方式和狀況運營、維修、管理和維護該財產所合理需要的其他費用。

運營費用不包括：

(A)第2.02(A)(3)段所界定的房地產税；

(B)因租賃、翻新或改善租户空間而產生的租賃佣金、費用、支出和其他費用；

(C)業主因履行第1.05節和附件C規定的義務而招致的費用；

(D)為租户翻新、改善、裝飾、粉刷或重新裝修空置空間所產生的費用(包括許可證、執照和檢查費)；

(E)業主出售給租客的電力或其他服務的成本，而業主須就租金及根據與該租客的租約而須繳付的額外租金獲發還；

(F)建築物的折舊及攤銷，但租契其他明文準許者除外；

(G)根據一貫適用的公認會計原則確定的資本性質的成本，包括資本改善、資本修復、資本設備和資本工具，但這些成本的年度攤銷應包括在第2.02(A)(4)(K)和(L)項明確允許的範圍內；

(H)因業主或另一租客違反租約條款而招致的費用；

(I)債務利息或按揭或信託契據的攤銷付款，或借入款項的任何其他債務；

(J)業主由租客或其他人報銷的物品和服務，或業主有選擇地向建築物內一個或多個租客(租客除外)提供而不報銷的物品和服務；

(K)廣告和宣傳費用；

(L)因業主投保的火災、風暴或其他傷亡或原因而需要進行的修理或其他工作，或者在業主根據第五條要求投保的保險範圍內，以投保額較大者為準；

(M)為補救原有建築材料或裝置的結構缺陷而產生的非經常性費用；

(N)因房東違反任何政府規定或權力而招致的任何費用、罰款或罰款；

(O)測試、檢驗、清理、控制、消除、移走或以其他方式補救危險廢物或含石棉材料的費用，除非該等廢物或含石棉材料因承租人的疏忽或故意行為而在該物業之內或之上；

(P)根據公認會計原則一貫適用的其他費用將不被視為正常的維護、維修、管理或運營費用。

2.02(B)。調整。第2.02(A)(4)段規定的業務費用調整如下：

(I)職位空缺調整。如果在本租賃期內，大樓中為租户保留的任何區域空置，房東應按比例支付分配給該區域的運營費用和房地產税份額。業主根據本段支付的金額，應減去直接因空置而減少的運營費用的全部金額。

(2)貸項/報銷。除房客根據額外租金(營業費用/税金)條款向業主報銷的費用外，營業費用應通過房東已收到或應收到的費用項目的報銷、抵免、折扣、減少、退款或其他津貼來減少。

(Iii)增加建築物可出租平方尺。如果業主在大樓完全評估為竣工和入夥單位並簽署租約後增加大樓的可出租平方英尺，則額外可出租平方英尺的運營費用和房地產税應包括在運營費用和房地產税中，租户的比例應按第2.02(A)(I)段中的相同公式減去。

2.02(C)。房東付款。根據第2.02(D)節的規定，房東應在拖欠前支付物業的運營費用和房地產税。

2.02(D)。租户付款。

(I)自本租約生效日期起及之後，承租人須按月繳交參考資料所指定數額的額外租金及租金。房東保留根據以下第(Ii)款調整租客應繳額外租金的權利。

(Ii)在本租期內的每年1月21日或之前，或其後在合理可行的情況下，業主須向租客交付：

(A)一份分項報表(報表)，列明上一年度從租客收取的額外租金款額，連同房地產税和實際營運開支，並按組成開支，例如修葺、管理費、水電費和清潔費等細分；及

(B)一份預算，顯示未來12個日曆月的房地產税和運營費用的估計成本，以及按比例計算租户在未來12個月的額外租金份額。房東應應租客的要求，提供合理的補充信息，以解釋或支持該聲明。承租人對應付額外租金金額的任何調整均應生效，並由承租人支付，每月租金應在承租人收到本租約的修訂參考數據頁面後至少十(10)天內支付，其中顯示了調整後的承租人應支付的額外租金金額。

(Iii)如報表顯示上一年度承租人按比例分攤的租金金額少於租客在該年度所支付的額外租金金額，房東應將差額計入租金分期付款(S)及承租人下一次應繳的額外租金(或在租賃期滿後隨報表郵寄退款)。如果報表顯示上一年度租户按比例分攤的金額大於租户在該年度支付的額外租金金額，差額應作為額外租金評估給租户，並應在房東向租户交付評估發票後三十(30)天支付租金分期付款。任何多付或少付額外租金，包括利息和罰款，在租約終止後仍然有效。

(Iv)就本租約於整個歷年並不有效的任何年度而言，除非因承租人拖欠租金而終止，否則承租人在該年度的額外租金責任應按比例乘以一個以百分比表示的分數，該分數的分子為租期所包括的該年的天數，而分母為365。

2.03。個人財產税。承租人應在拖欠之前，繳納在租期內對承租人放置在房屋內的貿易固定裝置或個人財產評估的税款。如果這些税項是針對建築物評估的，承租人應在收到房東的書面聲明後十(10)天內向房東支付其應繳納的税款，該書面聲明列出了適用於承租人財產的税額和向承租人收取費用的依據。如果租客在十天內不付款，房東有權獲得與租客不付租金時相同的補償。

2.04。保證金。承租人已將參考數據(保證金)中指定的金額存入房東，以保證承租人履行其租賃義務。如果租客違約，房東可以在提前五(5)天通知租客後，在不影響房東的其他補救措施的情況下，應用部分或全部保證金來補救租客的違約。如果房東如此使用保證金的一部分或全部，則租户應在書面要求後十(10)天內向房東支付用於將保證金恢復到其原始金額的金額。

在租賃結束後三十(30)天內，房東未按本條款允許使用的押金的任何部分應退還給租户，不收取利息。如果業主出售該建築物，則在滿足第5.03(A)節的要求的情況下，業主將被免除任何保證金和累積利息的責任。

2.05。銷售税。承租人應支付銷售税、消費税或根據本租約應向房東支付的租金、額外租金或任何其他應付款項而徵收的任何類似税款。

第3條--平權義務

3.01。遵紀守法。

3.01(A)。開始時的合規性。房東和租客相互保證，在開業之日，房產和租客的使用將遵守所有適用的法律、條例、規則和政府當局的規定(適用的法律)。在另一方發出通知和合理的補救期限後，任何未能遵守適用法律的行為應構成本租賃項下的違約。

3.01(B)。不遵守規定的通知。如果適用法律發生變化，導致任何一方不遵守該法律，則該方應立即通知另一方，並採取一切必要行動，以達到遵守改變後的法律的目的，但須遵守下列第3.01(C)款中的限制。

3.01(C)。合規性限制。任何一方不遵守第3.01(B)款所要求的適用法律，在下列情況下，可立即通知另一方取消租賃：

(I)遵從規定的估計費用超過相當於六個月現行租金的款額

(A)如租客不遵守規定，則應由租客付給業主；或

(B)如業主不遵從規定，則建築物內的所有租客須向業主繳付租金；

如果任何一方(取消方)根據上述(I)項取消租賃，另一方(遵從方)可在收到取消方通知後十(10)天內，同意通過向取消方發出通知來實現遵守適用法律的費用，本租賃將繼續有效。如果履約方在行使這項權利時產生任何費用，則撤銷方應立即向履約方償還上文(I)中為撤銷方確定的限額的金額，或履約方的實際履約成本，兩者以較小的金額為準。

3.02。服務和公用事業。

3.02(A)。服務。房東應自費提供，但須根據第2.02(D)款報銷：

(I)在營業時間內為房舍安裝暖氣、通風和空調(HVAC)，以根據承租人的空間規劃保持舒適的使用和居住温度(附件D)；

(2)提供充分服務的自動乘客電梯，通向房舍所在樓層；

(3)對附件F所列房舍的清潔服務；

(Iv)足夠飲用、洗手間、廁所及作一般清潔用途的冷熱水，如在附件D或處所所在的樓面上顯示，可從處所內經批准的固定附着物取用；

(V)營業時間內向辦公場所供電，以提供正常辦公、照明和暖通空調所需的合理數量的電流；

(Vi)更換燈管、燈鎮流器和燈泡；

(Vii)在有需要時進行撲滅和防治蟲害；及

(Viii)以可與區內其他一流寫字樓相媲美的一流方式維修公用地方。維護應包括清潔、暖通空調、照明、剷雪、除冰、維修、更換、草坪護理和景觀美化。

3.02(B)。營業時間。第3.02節中的營業時間是指：

(I)星期一至星期五，上午7：00至晚上7時，以及

(Ii)星期六上午8時至下午1點，但不包括以下節假日或指定用於慶祝的日子：元旦、陣亡將士紀念日、7月4日、勞動節、感恩節和聖誕節。

3.02(C)。24小時開放。承租人、其僱員、代理人和受邀者應有權一天二十四(24)小時、每週七(7)天進入該場所。在非營業時間，房東可以通過要求房東簽發的進入或身份證來限制進入。房東不承擔拒絕任何沒有所需證件的人進入的責任。

如遇危及生命或危及建築物的情況，如有需要，業主可暫時關閉大樓。房東應盡其最大努力，僅在非營業時間關閉大樓。然而，如果大樓必須在營業時間內關閉，則租金和額外租金應在持續連續八(8)個營業時間以上的任何關閉期間減少。

3.02(D)。額外服務。當房東知道任何租户(包括租户)因非營業時間使用或高耗電安裝而使用額外服務時，房東將直接向該租户收取額外使用費，並將這些費用從運營費用中剔除。額外服務包括：

(I)非營業時間使用。租户在非營業時間所需的暖通空調和電力應在合理的事先口頭通知下提供。如果不止一個租户直接受益於這些服務，則應根據每個租户受益的時間和每個租户的租賃面積按比例在受益的租户之間或之間分攤費用。

(Ii)過度使用公用事業。承租人不得在房屋內放置或操作任何電動設備或其他機械，但打字機、個人電腦、加法機、複印機和辦公室通常使用的其他機械設備除外，除非承租人事先獲得房東的書面同意。房東不得無理拒絕或拖延其同意。但房東

可能需要支付因操作本設備或機器而產生的額外用電量。

房東可要求租户的特殊、高耗電裝置，如計算機或複製設備(個人電腦或普通辦公室複印機除外)單獨通風或分表供租户自費用電。

(Iii)付款。上述(I)和(Ii)項下提供的公用事業的承租人費用應為：

(A)房東實際勞動力和水電費的百分之一百一十(110%)；或

(B)在有關公曆年內向建築物內任何其他租客收取的額外服務費的最低收費率。

如果承租人在收到正確的發票後三十(30)天內沒有支付上述(I)和(Ii)項的費用，房東有權獲得與承租人不支付租金時相同的補救措施。

3.02(E)。服務中斷。

(I)幹擾。房東不保證房東提供的任何服務不會中斷。服務可能會因意外、維修、改動、改善或房東無法合理控制的任何原因而中斷。除以下第(Ii)項所述外，任何中斷不得：

(A)視為對租客使用和管有處所的驅逐或騷擾；

(B)使業主對租客承擔損害賠償的法律責任；

(C)減免租金或補加租金；或

(D)解除承租人履行承租人的租賃義務。

(Ii)補救辦法。如果房東提供的任何基本服務(如暖通空調、乘客電梯、電力、水)中斷，並且中斷不是由於承租人、其員工、被邀請人或代理人的疏忽或故意不當行為，承租人有權享受租金減免和額外租金。消減應在中斷的連續第三個營業日或承租人因中斷而停止使用房產時開始，兩者以較遲的日期為準。減税應在服務恢復後的第二天結束。承租人有權選擇取消租賃，如果中斷不合理和實質性地幹擾了承租人連續至少三十(30)天的使用或進入，並且房東沒有盡最大努力恢復服務。來練習這個

選擇權承租人必須在三十(30)天期限結束後十(10)天內通知房東取消合同。

3.03。維修和保養。

3.03（a）.租客的照顧處所。承租人應：

(i)保持房屋和固定裝置的良好狀態;

(ii)對因承租人的不當使用或主要過失而需要的房屋或建築物進行維修和更換，除非維修或更換由出租人的保險或根據第5條要求出租人進行的保險（以較大者為準）覆蓋;

(iii)維修和更換由承租人安裝或應承租人要求安裝的專用設備或裝飾處理，這些設備或裝飾處理僅用於房屋，但

(A)由於出租人的誤用或主要疏忽而需要進行維修或更換，且承租人的保險或承租人根據第5條要求進行的保險（以較大者為準）未涵蓋該等維修或更換;或

(B)如果租賃根據第6.01條（損害）或第6.02條（判決）或第7.03條（業主違約）終止;以及

(iv)不要浪費。

3.03（b）.房東的修理除承租人根據第3.03（a）款必須進行的維修和更換外，出租人應對房屋、公共區域和建築物（包括建築物固定裝置和設備）進行所有其他維修和更換。

業主應進行維修和更換，以保持該建築物處於與該地區其他一流建築物相當的一流狀況。這種維護應包括屋頂、基礎、外牆、內部結構牆、所有結構部件和所有系統，如機械、電氣、HVAC和管道。

3.03（c）.是時候修理了。第3.03（a）或3.03（b）款要求的維修或更換應在收到通知或實際瞭解維修或更換需求後的合理時間內（取決於所需維修或更換的性質）進行。

3.03（d）.交出房屋。在承租人選擇的初始或最後一次延期（如有）的最後一天，承租人應將該房屋以與交付日期相同的清潔狀態交付給出租人，但以下情況除外：

(i)普通磨損;

(ii)自然災害、火災和其他意外造成的損壞，除非承租人根據第3.03（a）款的規定需要進行維修;

(iii)譴責;

(iv)因任何原因而引致的損壞，而承租人無須修理或更換該等損壞;及

(v)本租約允許的改建，除非同意以拆除為條件。

承租人在交還房屋時，應將其個人財產、商業固定裝置和根據第4.01條要求拆除的任何改建從房屋中拆除，並修復因拆除而對房屋造成的任何損壞。承租人未按上述要求移除的任何物品均視為放棄。房東可以按照自己的選擇處置廢棄物品，並向承租人收取處置費用，減去房東因處置這些物品而獲得的任何收入。

第4條-消極義務

4.01.改變。

第4.01（a）段。定義.“改建”是指改建、增加、替換、安裝、變更和改進，但不包括小裝飾和業主根據第1.05條和附件D和E進行的改進。

4.01(B)。同意。未經房東事先書面同意，租客不得擅自更改。對於不會對建築物的外觀、價值或結構強度產生不利影響的非結構性內部更改，不得無理拒絕或不適當地拖延業主的同意。

4.01(C)。同意的條件。業主可根據第4.01(B)款就下列全部或部分事項給予同意：

(I)承租人須向業主提供合理詳細的改建圖則及規格；

(Ii)須進行並完成以下更改：

(A)與所呈交的圖則及規格相符，
(B)以熟練的方式，
(C)遵守所有適用的法律，
(D)使用質量至少與原有建築材料和裝置相同的新材料和裝置，
(E)不幹擾其他租客的安靜管有，
(F)不幹擾建築物的建造、營運或維修；及
(G)盡職調查；

(3)承租人應使用房東僱用或書面批准的工人和承包商，批准不得被無理扣留或不當拖延；

(四)承租人在審閲平面圖和規格後，因業主提出的合理條件，應修改平面圖和規格；

(5)承租人承包商應承保建築商風險保險，其金額應由審慎的承包商按照慣例承保，並在法定限額內為其僱員投保工人賠償險；

(Vi)承租人的工人或承包商應和諧工作，不得不合理地幹擾業主的工人或承包商或其他租客及其工人或承包商；

(Vii)如果改建的預計費用超過10,000.00美元，承租人應應房東的要求，提供留置權和完工保證金、銀行信用證或其他令房東滿意的擔保，金額相當於為房東提供材料和機械留置權和改建完成保險的估計費用；

(Viii)應要求，租客應向業主提供證據，證明其符合業主規定的任何條件；

(Ix)承租人須在改建完成後，向業主提供完整的竣工圖；及

(X)承租人應在期限的最後一天或承租人選擇的最後延長期限結束之日(如有的話)之前拆除改動並修復因拆除而造成的任何損壞，以較遲者為準。

4.01(D)。改建的付款和所有權。根據本款作出的更改應由承租人承擔費用。除第4.01(C)款規定須由租客拆除的更改外，在本租約及最後一次續期(如有)結束時，所有更改均屬業主所有。然而，如果承租人及時修復因移走而造成的任何損壞，承租人可以移走其行業固定裝置、傢俱、設備和其他個人財產。

4.02。轉讓和轉租。

4.02(A)。必須徵得同意。未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓、抵押、扣押、轉讓或轉租全部或部分房屋。房東對任何轉讓或轉租的同意不得無理扣留或不當拖延。

4.02(B)。合情合理。在下列情況下，業主的同意不得被視為無理拒絕：

(I)建議的分租人或受讓人的經濟責任不符合業主在選擇可比較的樓宇租户時所採用的相同標準；

(Ii)考慮到其他租客的業務及建築物的聲譽，建議的分租客或承讓人的業務不適合該建築物；或

(Iii)建議的用途與第1.03節所準許的用途不一致。

4.02(C)。程序。

(I)租客必須以書面形式向業主提供：

(A)建議的分租客或受讓人的姓名或名稱及地址；

(B)擬在該處所經營的擬分租客或受讓人的業務性質；

(C)建議的分租或轉讓的條款；及

(D)合理的財務資料，以便業主在業主提出要求時，可根據第4.02(B)(I)段評估建議的分租客或受讓人。

(Ii)業主須在收到第4.02(C)(I)段所述資料後十(10)個營業日內，通知租客準許或拒絕建議的轉租或轉讓。如果房東拒絕同意，它必須解釋拒絕的原因。如果房東沒有在十(10)個工作日內發出通知，則承租人可以根據第4.02(C)(I)段所述承租人在信息中提供的條款轉租或轉讓部分或全部房產。

4.02(D)。聯營公司。儘管有第4.02(A)、(B)和(C)款的規定，承租人仍可在以下情況下轉讓或分租部分或全部房產：

4.02(E)。條件。承租人的轉租和轉讓也受本租約條款的約束，除非房東以書面形式解除，否則承租人仍應對所有租賃義務負責。同意一次轉租或轉讓並不免除對未來轉讓或轉租的同意要求。

4.02(F)。審核費。考慮到房東對承租人建議的轉租或轉讓的審查，租客應向房東支付審核費，以支付房東在審查建議的轉租或轉讓時可能產生的任何費用。租金應相當於租户開始轉租或轉讓當月應繳租金的10%，並應在第4.02(C)(I)段要求的信息交付給房東時支付給房東。

第5條--保險

5.01.保險

5.01（a）.建築保險。業主應確保建築物，包括改進（第1.05節和附件D和E），免受火災、地震、故意破壞和其他風險造成的損壞和破壞，保險金額為建築物的全部重置價值，因為該價值可能隨時存在。保險應包括機構貸款人為維修和恢復建築物所需的擴大保險範圍背書。

5.01（b）.產險每一方應將其在房屋和建築物內的個人財產和商業固定裝置投保“一切險”，保險金額應涵蓋財產和固定裝置重置成本的百分之百（100%）。承租人還應按照承租人的要求對建築物進行的任何非建築標準的改進進行投保，其程度與承租人的個人財產相同。

5.01（c）.責任保險。各方應保持合同和綜合一般責任保險，包括公眾責任和財產損失，對於建築物和場所內或附近發生的人員傷亡，最低合併單一責任限額為200萬美元（$2，000，000.00）。

5.01（d）.放棄代位權。每一方放棄以任何方式對其（受害方）有利或針對另一方的位於建築物內或構成建築物一部分或全部的財產的損失或損壞提出的索賠。此豁免適用於以下損失或損害的範圍：

(i)受害方的保險;或

(ii)第五條規定的受害方應投保的保險，以金額較大者為準。棄權也適用於每一方的董事、高級職員、僱員、股東和代理人。棄權不適用於因一方故意不當行為引起的索賠

如果儘管一方盡了最大努力，但仍無法找到符合第5.01（f）款標準的保險公司，該保險公司將以合理的商業費率給予棄權，則該方應在租賃合同簽訂日期後三十（30）天內通知另一方。另一方應在三十（30）天內找到一家將簽發棄權書的保險公司。如果另一方也找不到這樣的保險公司，那麼雙方都應免除其獲得豁免的義務。

如果找到一家保險公司，但它只會以高於合理商業費率的費率給予豁免，那麼當事人可以同意根據他們可以談判的任何協議支付豁免費用。如果雙方不能本着誠意協商達成協議，則雙方應免除其獲得棄權的義務。

5.01（e）.增加保險。本租約所要求的保險金額將在初始期限和每個續期期限（如有）結束時進行審查。在每次審查中，如果有必要維持與提交日期相同的承保水平，承保金額應增加到以下兩者中的較低者

(i)謹慎的業主和租户對該地區同類一流辦公樓的覆蓋範圍;或

(ii)比以前的保險金額高出25%。

任何一方均可在前一租賃期結束後六十（60）天內進行審查，並根據審查結果要求適當增加。如果雙方不同意增加的金額，則請求增加的一方可以在請求增加的三十（30）天內根據第11.01條將爭議提交仲裁。業主不得要求增加保險，除非在適當的時候，所有其他租户的保險範圍低於類似建築物的謹慎租户所承擔的金額的類似要求。

5.01（f）.保險標準。本租約要求的保險單應：

(i)由在威斯康星州有營業執照的保險公司發行，一般保單持有人評級至少為A，財務評級至少為XI，最新的Best's Insurance Reports在第1.01節中的日期可用。如果Best的評級發生變化或中止，雙方應同意採用同等的保險公司評級方法。如果雙方不能達成一致，他們應根據第11.01節將爭議提交仲裁;

(ii)名稱非採購方作為一個額外的被保險人，因為它的利益可能出現;其他業主或租户也可以作為額外的被保險人添加在一個總括的政策;

(iii)規定除非提前十（10）天向非採購方發出通知，否則不得取消保險或在承保範圍或金額上作出重大改變;

(iv)是主要的政策，而不是貢獻，或超過，覆蓋範圍，另一方可能攜帶;

(v)允許通過“總括政策”或“保護傘”承保;

(vi)每次事故的免賠額不超過$5，000.00（或業主和租户可能同意的其他金額）;以及

(Vii)在整個任期和任何延長期內保持不變。

5.01(G)。保險證據。在生效日期之前，每一方在每次更新其保險單時，應向另一方提供保險證書。證書應具體説明金額、承保類型、放棄代位求償權以及第5.01(F)節所列的保險標準。保單應由負責該保單的一方續簽或更換並維護。如果任何一方在收到要求提供證明的通知後三十(30)天內未能提供所需證明，另一方可以獲得並支付該保險，並從被要求購買保險的一方獲得補償。

5.02。賠償。

5.02(A)。承租人賠償金。承租人賠償、維護並維護房東不受索賠的損害：

(一)人身傷害、死亡或財產損失；

(Ii)在該處所或建築物之內或附近發生的事故；及

(Iii)因承租人、其代理人、僱員或被邀請人的疏忽或故意不當行為所致。因承租人、房東或者承租人以及與承租人無關的第三人(代理人、從業人員、被邀請人除外)共同過失或者故意造成索賠的，承租人的抗辯義務、賠償義務和房東不受損害的義務，應當按照承租人在共同過失或者故意過失中的可分配份額比例承擔。

5.02(B)。房東賠償金。房東賠償辯護，並認為租户不受索賠的傷害：

(一)人身傷害、死亡或財產損失；

(Ii)在該處所或建築物之內或附近發生的事故；及

(三)因房東、其代理人、僱員或被邀請人的疏忽或故意不當行為所致。

因房東與租客或者房東與除其代理人、僱員、被邀請人以外的與房東無關的第三人共同過失或者故意造成索賠的，房東的抗辯義務、賠償義務和使租客不受損害的義務，應當與房東在共同過失或者故意不當行為中的可分配份額成比例。

5.02(C)。發佈索賠。儘管有第5.02(A)和(B)款的規定，雙方當事人彼此免除了任何一方(受害方)對另一方的任何索賠。此版本是

以受害方的保險或根據第5條規定受害方必須承保的保險(以金額較大者為準)為限。

5.03。房東責任的限制。

5.03(A)。房產的轉讓。如果建築物被自願或非自願地出售或轉讓，在下列情況下，業主在轉讓後產生的租賃義務和責任應由新業主獨自承擔：

(I)新船東以書面明確同意承擔這些義務；及

(Ii)業主持有的租客資金，例如保證金，會交給新業主。

5.03(B)。對金錢判決的法律責任。如果房東、其僱員、管理人員或合夥人因房東違約而被勒令向租客支付金錢判決，則除第5.03(C)款所列情況外，房客履行判決的唯一補救辦法是：

(I)業主在屋宇地的權益，包括租金收入及出售收益；及

(Ii)可供業主使用的因建築物或土地的損壞或損壞或因建築物或土地遭譴責而收取的任何保險或沒收收益。

5.03(C)。例外。在下列情況下，第5.03(B)款不適用：

(I)房東沒有按照租約的要求投保或報廢；

(2)房東挪用代管資金；或

(Iii)業主違反第12.12節所載的保證。

第5.03(A)、(B)或(C)款中的任何規定均不得解釋為承租人不能獲得特定業績或禁制令。

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第六條--房地損失

6.01。損壞。

6.01(A)。定義。“相關空間”是指：

(I)第1.02節所界定的處所，不包括承租人的非建築標準固定附着物；

(Ii)進入該處所；及

(Iii)向該處所提供必要服務的建築物的任何部分。

6.01(B)。修復損壞。如果相關空間因任何原因被部分或全部損壞，並且相關空間可在損壞之日起120天內使用標準工作方法和程序得到實質性修復和恢復，房東應自費迅速勤奮地修復和恢復相關空間，使其基本恢復到損壞前的狀態。除非延誤是由於業主無法合理控制的原因，否則維修和恢復應在損壞發生之日起120天內完成。

如果相關空間無法在120(120)天內修復和恢復，則任何一方均可在確定無法在120(120)天內修復和恢復(如第6.01(C)款所規定)後十(10)天內通知另一方取消租賃。然而，如果相關空間未在損壞之日起120天內修復和恢復，則承租人可在損壞後第一百二十(120)天至一百五十(150)天之前的任何時間取消租約。如果承租人的故意不當行為導致損壞，承租人不得取消本租約，除非房東沒有及時和勤奮地修復和恢復相關空間。

6.01(C)。確定損壞的程度。如果雙方不能在損害發生之日起十五(15)天內就第6.01(B)款所述的維修和恢復是否需要超過120天的時間達成一致，則將根據第11.01條提交仲裁。

6.01(D)。減刑。除非損害是由於承租人故意的不當行為造成的，否則租金和額外租金應按房屋中不適合用於承租人業務的部分按比例減少。消減應考慮對承租人在房舍內開展業務的能力的幹擾的性質和程度，以及出入和基本服務的需要。減損應自損害發生之日起持續至下列日期中較晚的一項：

(I)如業主已向租客發出至少十(10)天的完工日期通知，則該物業的修葺工程完成的日期；或

(Ii)業主完成相關空間或無法使用的部分的維修和恢復後五(5)個工作日。

6.01(E)。房客的財產。儘管第六條另有規定，房東沒有義務修理或恢復租户的行業固定裝置、傢俱、設備或其他個人財產的損壞，或除附件E所列以外的任何租户改進。

6.01(F)。建築物受損。如果：

(1)大樓的40%以上遭到損壞，房東決定不對大樓進行維修和恢復；

(Ii)建築物的任何承按人不得給予足夠的保險收益以進行維修和復修；

(Iii)該損害不在第5.01(A)及(B)款所規定的業主保險範圍內；或

(Iv)租期的最後十二(12)個月，

那麼房東可以取消這份租約。若要取消，房東必須在損壞後三十(30)天內通知租户。通知必須指定取消日期，該日期應在通知發出後至少六十(60)天但不超過一百二十(120)天。

6.01(G)。取消。如果任何一方按照第6.01節的允許取消本租賃，則本租賃應在取消通知中指定的日期終止。租金、額外租金和其他費用應支付至取消日期，並應説明任何減税。房東應立即向租客退還任何預付或未累算的租金，包括任何減免，加上押金(如果有)，減去租客欠房東的任何款項。如果房東按照第6.01節的允許取消了本租約，那麼房東也必須取消大樓內所有其他受影響的租户租約。

6.02。譴責。

6.02(A)。定義。第6.02節中的“徵用權”、“譴責”、“被徵用”等術語包括公共或準公共使用的徵用和私人購買以代替授權行使徵用權的任何當局的譴責。

6.02(B)。全部拿走。如果為合理進入或合理使用該房屋所需的整個房屋或建築物部分由徵用權佔用，則本租約應自動終止，以下列兩者中較早者為準：

(I)所有權歸屬日期；或

(Ii)宣判租客權利的當局將租客趕走的日期。

6.02(C)。部分徵用。如果房屋的一部分被佔用對承租人以基本相同的方式和空間繼續其業務運營的能力造成重大幹擾，則承租人可在下列日期中較早的日期終止本租約：

(I)所有權歸屬日期；或

(Ii)宣判租客權利的當局將租客趕走的日期。

如有部分租入而本租賃仍在繼續，則租約將按所佔部分終止，而租金及額外租金將按所佔物業部分按比例遞減，而承租人的按比例應按比例減少。

6.02(D)。由房東終止合同。如果房屋以外的建築物的一部分的所有權被宣告無效，並且房東合理地認為，建築物應該以對房屋有實質性改變的方式進行修復，房東可以通知租户取消本租約。取消通知應在所有權歸屬日期後六十(60)天內發出。本租賃應在取消通知中指定的日期結束，該日期應在通知發出後至少六十(60)天但不超過一百二十(120)天。

6.02(E)。租金調整。如果按照第6.02(B)、(C)或(D)款的規定取消租賃，則租金、額外租金和其他費用應支付至取消日期，並應説明任何減免。房東考慮減租時，應立即向租客退還任何預付或未累算的租金加保證金(如有)，減去租客欠房東的任何款項。

6.02(F)。修理。如果租賃沒有按照第6.02(B)、(C)或(D)款的規定取消，則房東應自費立即修復和恢復房屋的狀況

除所取部分外，在緊接徵用前已存在，以使該處所成為一個完整的建築單位，但僅限於：

(I)因損害而收到的譴責裁決；及

(Ii)建築標準工程。

6.02(G)。賠償和損害賠償。房東保留因任何部分或全部佔用房產而支付的所有損害賠償金的權利。承租人將任何權利轉讓給房東，承租人可能有權獲得損害賠償或賠償金。此外，承租人不得向房東或譴責當局索賠損害賠償。

儘管第6.02(G)節另有規定，承租人仍可就承租人的搬家費用、業務錯位損害、承租人的個人財產和固定裝置、承租人支付的租賃改進未攤銷費用(不包括第1.05節所述的房東建築和證物D和E)，以及任何其他不會大幅減少應支付給房東的賠償金的賠償，向判決機關索要並追回單獨的賠償金。每一方均應自費尋求上文限制的自己的裁決，任何一方均無權獲得另一方的裁決。

6.02(H)。暫時的譴責。如果部分或全部房屋在一段有限的時間內被譴責(臨時譴責)，本租約將繼續有效。租金、附加租金和承租人對被佔用部分的義務在臨時取消期間應按照承租人因臨時取消部分而不能用於其業務經營的部分按比例減少。房東將獲得任何臨時處罰的全部獎勵。

第7條--違約

7.01。租户的默認設置。

7.01(A)。默認設置。以下每一項都構成默認設置(默認設置)：

(I)租客在收到業主的通知後七(7)日內不繳交租金或補交租金；

(Ii)租客在一段十二個月期間內的任何時間沒有在到期日前繳交租金或額外租金，而在該期間內，租客已收到兩份關於其在到期日前沒有繳交租金或額外租金的通知；

(Iii)承租人在收到房東的通知後，未能履行或遵守任何其他承租人義務，或在三十(30)個工作日後，或在合理必要的額外時間(如果有)後，迅速和勤奮地糾正失敗，併合理詳細地列出失敗的性質和程度，並確定適用的租賃條款(S)；

(四)如租客未能在到期日前及時繳交租金及額外租金，租客即棄租或遷出；

(V)承租人未在發生下列情況後九十(90)天內遷出或逗留：

(A)由租客提交或針對租客提交破產呈請；

(B)租客被判定破產或無力償債；

(C)為租客的全部或大部分財產委任接管人、受託人或清盤人；或

(D)承租人為債權人的利益作出轉讓。

7.02。房東的補救措施。

7.02(A)。補救措施。如果承租人違反第7.01條的規定，除本租約或法律規定的補救措施外，房東還可以採取下列任何一項或多項措施：

(I)終止本租契，租客隨後須將處所交還業主；及

(Ii)按法律規定進入和接管該處所，並在租契終止或不終止的情況下將租客帶走。

承租人放棄因房東重新入夥或收回或因任何法律程序而要求損害賠償。

7.02(B)。決不投降。房東行使其任何補救措施或收到租客的鑰匙，不應被視為接受租客交出房產。移交必須以雙方簽署的書面形式達成協議。

7.02(C)。房租。如果房東終止本租約或因違約而終止租客對房屋的所有權，房東可要求租客承擔租金、額外租金和自租約結束之日起累積的其他債務。承租人還應承擔租金、額外租金和其他債務，如果沒有違約，承租人本應在剩餘時間內支付的租金、額外租金和其他債務，減去房東在期限內通過重新出租房產而獲得的任何款項。

7.02(D)。其他費用。承租人還應對房東支付的、可歸因於因承租人違約而終止的那部分期限的下列款項承擔責任：

(I)業主因轉租部分或全部物業而招致的合理中介費，而該部分或全部物業按比例計算的轉租年期與當時的租期同時結束；

(Ii)移走和存放承租人財物的費用；

(Iii)為使處所處於新租客合理可接受的狀況所需的小修、改建和改建的費用；及

(Iv)業主為執行其補救措施而招致的其他必要及合理的開支。

7.02(E)。付款。承租人應在收到房東適當和正確的發票後三十(30)天內支付第7.02(C)和(D)款中規定的到期款項。

7.02(F)。緩解。房東應盡合理努力以合理條件重新出租該房屋，以減輕其損害。房東可以出租比租期更短或更長的時間，並進行必要的維修或更改。房東可以任何合理的條件轉租，包括合理數額的免費租金。如果房東的租期超過當前租期，則給予新租户的任何特別優惠應在整個轉租期限內分配，以免房東在剩餘租期內收到的對價金額不合理地減少。

7.03。房東違約。房東在收到租户的通知後，在三十(30)個工作日或為迅速和努力糾正違約而合理需要的額外時間(如有)後，未能履行或遵守其任何租賃義務，均屬違約。通知應合理詳細説明違約的性質和程度，並指明包含該義務的租賃條款(S)(S)。承租人收到抵押權人的名稱和地址的通知，並在房東違約時請求通知後，承租人也應在向房東發出通知的同時，向抵押權人提供本條規定的通知。如果房東違約，承租人可以尋求本租約或法律規定的任何補救措施。

7.04。治療期的例外。第7.01(A)(Iii)和7.03段中的治癒期不適用於：

(A)緊急情況；

(B)沒有維持第5.01條所規定的保險。

7.05。自助。如果任何一方違約(違約方)，另一方(非違約方)可以在不承擔義務和不放棄違約的情況下治癒違約。非違約方可進入該處所或建築物以補救失責。違約方應按要求向非違約方支付非違約方為補救違約而發生的所有費用、費用和付款。

7.06。生存。本租約終止後，第7條所允許的補救措施和第5.02節中各方的賠償仍將繼續有效。

第八條--不受歧視

8.01。從屬關係。

8.01(A)。抵押貸款。除第8.01(B)款另有規定外，本租約從屬於建築物之前或之後的抵押貸款。

8.01(B)。止贖。如果任何抵押被取消抵押品贖回權，那麼：

(I)本租契繼續生效；

(Ii)如果租客沒有違約，租客安靜的佔有不得受到幹擾；

(Iii)承租人將在剩餘期限內委託和承認止贖銷售中的抵押權人或購買者(繼任房東)為租客的房東；和

(四)繼任房東不受下列條件的約束：

(A)預繳超過一個月的租金或額外租金，但租契所指明的保證按金及免收租金(如有的話)除外，

(B)在將繼任房東的名字給予承租人後，未經繼任房東同意而對本租約進行的任何修訂、修改或終止，除非修訂、修改或終止是原始租約明確授權的，且不需要房東事先同意或同意，以及

(C)對前業主的任何作為或不作為所負的任何法律責任。

8.01(C)。可自行操作。第8.01節是自動操作的。然而，承租人應立即簽署並交付確認本安排所需的任何文件。

8.02。禁止反言證書。

8.02(A)。義務。任何一方(應答方)應在收到對方(請求方)的書面請求後十(10)個工作日內不時簽署並向請求方提交書面聲明。請求方和與請求方打交道的任何第三方可以依賴的這份書面聲明應證明：

(I)租約文件的準確性；

(Ii)租約的開始日期及終止日期；

(Iii)該租契未經修改，並經修改後具有十足效力或十足效力，述明修改的日期及性質；

(4)據應答方所知，要求方是否違約，或應答方是否對要求方有任何索賠或要求，如有，請具體説明違約、索賠或要求；和

(V)租約條款所涵蓋的其他正確及可合理確定的事實。

8.02(B)。補救措施。答辯方未能履行其在第2(A)款中的義務應為違約。儘管有第7.01(A)(Iii)和7.03段的規定，此違約的補救期限應為答辯方收到違約通知後五(5)個工作日。

8.03。安靜的控球。如果承租人沒有違約，並且在符合租賃條款和上述產權負擔的情況下，承租人對房屋的寧靜享受不應受到任何人的幹擾。

第九條--房東的權利

9.01。規矩。

9.01(A)。規矩。承租人、其員工和受邀者應遵守：

(I)作為附件G的《規則》；及

(Ii)對業主通過的規則進行合理的修改和補充：

(A)提前三十(30)天通知承租人；

(B)公共區域的安全、護理、秩序和清潔；

(C)不會對租客進行其業務或租客使用和享用處所造成不合理和實質上的幹擾；及

(D)不需要支付額外款項的。

9.01(B)。與Lease衝突。如果根據第9.01(A)節發佈的規則與任何租賃條款相沖突或不一致，則以租賃條款為準。

9.02。機械師留置權。

9.02(A)。解除留置權。承租人應在收到通知後二十(20)天內，通知任何技工對聲稱代表承租人並應承租人的要求提供給房產的材料或工作的留置權，但業主承包的工作除外，包括第1.05節所述的建築以及證物D和E：

(I)解除該留置權；或

(Ii)向合理地令業主滿意的公司遞交一份相等於有爭議申索款額的保證金。

承租人交付保證金的，應當對留置權的效力提出異議。承租人應賠償、維護並使房東免受因這些留置權而蒙受的損失。

9.02(B)。房東解聘。如果承租人在二十(20)天內沒有解除留置權或交付保證金，房東可以支付任何金額，包括利息和律師費，以解除留置權。承租人應向房東承擔房東支付的房款。

9.02(C)。沒有默示同意。第9.02節並不是同意將房東的財產置於這些留置權之下。

9.03。進入的權利。

9.03(A)。允許進入。房東及其代理人、傭人和僱員可在合理時間進入房產，並可在任何緊急情況下隨時進入房產，不收取、不承擔責任或減免租金：

(I)查驗該處所；

(Ii)按租契的規定或適宜進行修葺、改動、改善或加建，以保持該處所或建築物的部分或全部的完整性、安全性及良好秩序；

(Iii)提供租約所需的清潔及其他服務；

(4)遵守第3.01條規定的適用法律；

(V)向準貸款人或買家展示物業，並在緊接本租約終止前九十(90)天內，如承租人提出要求，由一名承租人代表陪同；

(六)張貼不負責任的告示；

(Vii)刪除租户違反第4.01條所作的任何更改；及

(Viii)張貼“待售”標誌，並在緊接本租約終止前的120(120)天內張貼“待租賃”標誌。

9.03(B)。進入條件。儘管有第9.03(A)款的規定，進入的條件是房東：

(I)至少提前二十四(24)小時通知承租人，緊急情況除外；

(Ii)迅速完成其參加的任何工作；及

(Iii)在切實可行範圍內對租户的事務造成最少的幹擾。

9.03(C)。幹擾租户。儘管有第9.03(A)和(B)款的規定：

(I)如業主的進入對租客的經營造成重大及實質的幹擾(而因租客的疏忽或故意行為不當而無須進入)，租金及額外租金須按幹擾程度按比例遞減；及

(Ii)如果房東造成租客財產的損壞，房東應對不在租客保險範圍內或租户根據第五條規定必須投保的保險範圍內的任何損壞承擔責任，以金額較大者為準。

9.04。留宿。

9.04(A)。暫掛狀態。如果租户在租期結束(暫緩)後繼續佔用房產，則：

(I)如果是在得到業主書面同意的情況下，租期應為按月租賃，可由任何一方提前三十(30)天書面通知終止。承租人應在每月月初支付租金和附加租金，除非房東在書面同意中規定了更低或更高的租金和附加租金，否則租金應比緊接滯納期前的最後一個完整月高出5%；

(Ii)如逾期未經業主書面同意，則租客須為忍耐租客。租客應於每月第一日前繳交兩倍於租期前最後一個完整月所應繳交的租金及額外租金，並須對業主因租客滯留而蒙受的任何損害負上法律責任。房東應保留其對未經書面同意而保留的租客的補救措施。

9.04(B)。留任條款。第9.04(A)款中的滯留條款應與租約的條款和條件相同，但以下條款除外：

(I)術語(第1.04節)；

(Ii)租金及額外租金(第2.01及2.02條)；

(3)刪除延期期限(第10.01節)；

(4)刪除安靜佔有條款(第8.03節)；

(5)刪除第9.04(A)(2)段(第3.02和3.03節)中房東的服務和維修義務；

(6)對轉讓或轉租的同意可能被無理地拒絕和推遲(第4.02節)；

(7)刪除關於房東違約的規定(第7.03節)；

(Viii)違約方可以只是租客(第7.03及7.05節)；

(九)刪除建築(附件D和E以及第1.05節)

9.05。有徵兆。

9.05(A)。許可標誌。業主應向承租人提供大樓地面標誌上的清單和適當的樓層目錄，費用由業主承擔。承租人可自費並受

不得無理扣留業主的批准，在建築物內房屋的外牆或門上安裝標誌。

9.05(B)。不允許的標誌。除第9.05(A)節允許的標誌和清單外，承租人不得或已經在大樓內任何其他地方放置或已經放置任何其他標誌、清單、廣告或任何其他通知。

第10條--備選方案

10.01。可選擇擴展。

10.01(A)。選項。承租人可在緊接租期後開始的參考數據(延期期限)中指定的年限內，按照與租約相同的條款和條件將本租約續期，但下列情況除外：

(1)應如上所述修改該術語；

(2)除參考數據手冊所述的最後延期期限外，不得選擇延長期限。

(3)應刪除該擴建部分。

10.01(B)。條件。要執行此擴展選項，租户必須：

(I)在行使該選擇權時並無失責；及

(Ii)向房東發出通知，表示租户正在行使其延長租期的選擇權，在租期結束前至少延長120天但不超過240天。

第十一條--爭端

11.01。仲裁。

11.01(A)。程序。對於根據第11.01(C)款進行仲裁的爭議，如果當事各方在任何一方通知另一方希望對爭議進行仲裁後十(10)天內仍未解決，爭議應由美國仲裁協會根據其當時的現行規則通過具有約束力的仲裁來解決。對仲裁裁決的判決可以在任何有管轄權的法院進行。仲裁員無權更改租賃條款。仲裁小組應由三名仲裁員組成，其中一名為

必須是至少最近五(5)年積極從事法律實踐的房地產律師。在仲裁程序作出裁決之前，雙方應繼續履行其租賃義務。仲裁員應判給勝訴一方合理的費用和費用，包括根據第12.02條規定的合理律師費，外加應付金額的利息，按年利率的百分之十八或適用法律當時所允許的最高限額計算，以較低者為準。

11.01(B)。付款。敗訴方應向勝訴方支付最終仲裁裁決的金額。如果在仲裁裁決不再可上訴之日起十(10)個工作日內仍未付款，則除了法律規定的任何其他補救措施外：

(I)如果業主是勝訴一方，則業主因未能支付仲裁裁決而享有的補救辦法，與因租客未能支付租金而享有的補救辦法相同；及

(Ii)如果承租人是勝訴方，則可從每月支付的租金、額外租金或其他費用中扣除任何剩餘的未付賠償金。

11.01(C)條。仲裁。下列爭議以仲裁方式進行：

(I)當事各方同意提交仲裁的任何爭議；

(Ii)該處所大致建成的日期；

(Iii)因損壞或報廢而減收租金及額外租金的款額；

(Iv)標明為額外租金的款額或計算額外租金的任何組成部分；

(V)哪一方必須遵守第3.01條規定的適用法律；

(Vi)所提供的公用事業設施的質量和數量是否符合第3.02條的要求；

(Vii)租户是否可根據第3.02(E)(Ii)段減免租金及額外租金或取消租契；

(Viii)業主根據第4.02(A)及(B)款拒絕同意是否不合理或不適當地拖延；

(Ix)根據第5.0L(E)款增加的保險額；

(X)任何一方是否可以根據第六條或第七條取消租約；以及

(Xi)第2.02(A)(V)(B)(4)分段規定的任何撥款。

第十二條--雜項

12：01。經紀人保修。雙方保證，在參考數據中確定的經紀人(如果有)是他們在本租約中交易的唯一經紀人。違反本保證的一方應就違約引起的任何索賠或責任對非違約方進行辯護、維護和賠償。房東獨自負責支付該經紀人的佣金。

12：02。律師費。在雙方之間關於本租賃的任何訴訟中，敗訴方應向勝訴方支付勝訴方發生的所有合理費用和法庭費用，包括律師費。在下列情況下，一方當事人應被視為勝訴方：

(A)提起訴訟並實質上通過判決或敗訴方在仲裁(在預定時間之後)、審判或判決之前的自願行動獲得其尋求的救濟；

(B)另一方在沒有實質上獲得其尋求的救濟的情況下撤回其訴訟；或

(C)它沒有發起訴訟，對任何一方都作出了判決，但沒有實質上給予所尋求的救濟。

12.03。通知。除非租賃條款明確授權另一種形式的通知，否則本租賃項下的所有通知應以書面形式，並以掛號信或掛號信、預付郵資的方式發送到參考數據中顯示的業主和租户的地址。

12月4日。部分無效。如果任何租賃條款在任何程度上無效或不可執行，則該條款和本租賃的其餘部分應繼續有效，並在法律允許的最大程度上可強制執行。

12.05。棄權。任何一方未能行使其任何權利並不意味着放棄這些權利。一方當事人只放棄書面規定並由放棄其權利的一方簽署的那些權利。

12：06。對繼任者具有約束力。本租賃對雙方的繼承人、繼承人、代表人和允許的受讓人具有約束力。

2007年12月1日。治國理政。本租約受威斯康星州法律管轄。

12.08。增加保險。因承租人對房屋的特殊用途而增加房東的保險費率的，承租人應支付增加的保險費。

12：09。租賃不是要約。房東將這份租約交給租客進行審查。這不是一個租賃要約。本租約不具約束力，除非雙方簽字，並由房東將原始簽署的副本交付給承租人。

12.10。正在錄音。除本節允許外，禁止錄製本租約。在任何一方的要求下，雙方應立即簽署並記錄一份簡短的備忘錄，描述房屋，並説明本租約的期限、開始和終止日期以及雙方同意包括的其他信息，費用由請求方承擔。

12.11.《救贖的生存》。如果本租約終止是由另一方違約造成的，則雙方的補救措施在終止後仍然有效。

12.12。各方的權威。房東保證，除了參考數據中列出的抵押、留置權和產權負擔外，它擁有這處房產，不受任何抵押、留置權和產權負擔的影響。每一方保證其有權簽訂租約，代表其簽署的人有正式授權簽署租約，並且不需要其他簽名。

12.13.營業日。工作日是指星期一至星期五(包括星期一至星期五)，不包括第3.02(B)節確定的節假日。在本租約中，凡使用“日”的地方，術語應指日曆日。凡使用“營業日”一詞的，應指營業日。

12.14.整個協議。本租約包含雙方關於房屋和建築物的完整協議。除第9.0l(A)款規定的規則外，本租約的修改只能通過雙方簽署的書面文件進行。

[除非本租約正面附有參考資料頁和由房東和租客簽署的兩頁附錄，否則本租約無效]

清潔規範

房舍

每天

徹底清潔入口門玻璃。

清空所有廢紙簍，根據需要更換襯墊。

移走所有回收物品，放入適當的容器中。

清除垃圾桶附近貼着“垃圾”標籤的所有垃圾或回收物。(請注意，必須將其標記為垃圾，否則將不會被撿起，以確保只處理垃圾。)

傢俱、固定裝置和設備上的輕灰。

用污漬擦拭桌面、書櫃或枱面上的任何清潔表面。(注：木質桌面只會擦去灰塵。)

清除電燈開關、門和門框附近牆壁上的所有手印。

用揹包吸塵器吸塵所有車道。

每週

地毯區域的全真空（邊緣到邊緣）。

把相框和窗臺上的灰塵都撣掉。

高水平和低水平除塵。

清潔垂直表面。

傢俱、固定裝置的詳細除塵。

把電話聽筒擦乾淨。

季刊

一年三次沙塵暴。

打掃天花板通風口和烤架。

根據需要

現場真空軟墊傢俱。

每半年

一年三次清潔內部套房玻璃面板。

廁所

每天

清空所有籃，根據需要更換內襯。

清潔和消毒所有的廁所固定裝置，枱面，鏡子，和金屬。

濕拖把廁所地板。

清除電燈開關、門和門框附近牆壁上的所有手印。

發現乾淨的衞生間隔板。

補充肥皂和紙張用品。

每週

酸洗小便器和馬桶內部。

Dlime水槽和水龍頭。

乾淨的淋浴設施。

每月

瓷磚地板的全水浸拖把。

清除天花板通風口上的灰塵。

季刊

清潔洗手間隔板。

入口通道

每天

徹底清潔入口門玻璃，包括主大廳和側燈的外部。

灰塵和濕拖把花崗巖地板。

吸塵器覆蓋的區域。

清空乾淨的香煙煙灰缸和骨灰盒。

在入口處周圍設置警戒

每週

清潔和拋光建築目錄。

擦拭窗臺

每月

全面清洗玻璃側板。

季刊

大堂玻璃板清潔三次/年

走廊、樓梯和電梯間

每天

灰塵和濕拖把花崗巖地板和樓梯。

吸塵器覆蓋的區域。

現場拋光電梯。

每週

地毯區域和樓梯的全真空。

咖啡島、廚房

每天

清潔並擦拭所有櫃枱。

如果水槽是空的，請清洗水槽。

在微波爐外擦拭。

自動售貨機頂部的灰塵，擦拭手柄和麪部。

把桌面擦乾淨。

清潔地板的拖把和濕拖把。

把椅子擦乾淨。

清空廢物籃，根據需要更換襯墊。

吸塵器覆蓋的區域。

移除可回收物。

每週

德利姆沉下去了。

撣掉窗臺上的灰塵。

根據需要

找乾淨的椅子。

承包特殊工程（額外）

每半年

清洗所有外窗的內部。

洗髮水地毯-公共區域

洗髮水地毯-租户空間-租户責任

清洗外部窗户。

清洗入口區域窗户內部。

戴明路1240號

規章制度

(1)作業時數。大樓應每天至少從上午7：00開始開放。至晚上7：00週一至週五和上午8點至星期六中午(“正常營業時間”)。如果發生入侵、暴徒、暴動、示威、公共暴動或其他騷亂，房東保留在任何此類事件持續期間為租户的安全和保護大樓及其財產的安全而阻止進入大樓的權利。業主在任何情況下都不對任何人進入或被排除在建築物內的任何錯誤承擔損害賠償責任。

(2)電梯服務。大樓內的自動自助電梯將隨時運行。電梯服務可能因維護、維修或改善或房東無法控制的任何原因而中斷。

(3)門。當租客處所不使用時，該處所的所有入口均須鎖上。承租人負起保護房屋免遭盜竊、搶劫和盜竊的全部責任。房東對丟失或被盜不承擔責任，除非此類事件合理地歸因於房東或房東合理控制範圍內的人員的疏忽或故意行為。

(4)公共區域。建築物內或毗鄰建築物的人行道、門口、入口、通道、前廳、大廳、大堂、走廊、電梯或樓梯的任何部分，除用作進出承租人處所外，不得阻礙或用作任何其他用途。不得將門墊、套鞋、雨傘或其他任何性質的物品放置或準許留在該等地方。任何租客不得遮蓋或阻礙任何將光線反射或射入建築物內任何地方的樓面、天窗、間隔、橫樑或開口，以及任何通往建築物走火通道的通道。

(5)滋擾。承租人及其員工和受邀者應始終避免(A)在他們的房產或大樓內其他地方製造任何響亮、不適當的噪音、聲音或震動，或以任何其他方式騷擾、幹擾或幹擾其他租户或其員工和受邀者。

租客不得在其處所內存放或準許任何骯髒或有害的氣體或物質，或可能燃燒的液體或物料。任何動物(盲人狗只除外)、禽鳥或其他寵物不得臨時或以其他方式進入或在建築物內或附近。經房東事先書面同意，可允許使用水族館。自行車只能停放在房東自行決定的一個或多個地點。承租人的房屋不得用作烹飪或住宿用途，亦不得用作存放商品或其他材料的儲藏室。未經業主事先書面同意，租客不得攜帶、使用或存放任何性質的易燃、易爆或危險物品。

(6)重型設備和貨運。未經業主事先書面同意，不得將保險箱和其他尺寸或重量異常的物品帶進或移出大樓。因交付、安裝、使用或移走建築物或處所而對建築物或處所造成的一切損害，均須由租客支付。

貨運、商務設備、傢俱、商品及其他大件或大件物品(一個人可攜帶的合理重量和大小的包裹除外)，須按業主指定的方式及時間，經由業主指定的入口運送至建築物或從建築物移走。電梯或建築物其他部分因在其內或其上移動或攜帶物品而造成的一切損壞，均須由租户賠償。業主不對業主代表將任何租客財產交付或留在建築物內其他地方的損壞負責，亦不對業主代表在建築物內任何地方移動或處理作為租客住宿的任何財產負責。房東沒有義務接受任何租户的任何財產的交付，或移動或處理。

(7)律師。除適用的法律或條例另有規定外，律師、説客和小販不得進入大樓。租户應盡最大努力阻止律師、拉票人和小販經常光顧大樓。業主保留將所有律師、説客和小販，或業主的保安人員或主管僱員判斷為受酒精或毒品影響的任何人，或以任何方式作出或威脅作出任何違法行為或違反大樓任何規章制度的任何人，排除或驅逐出大樓的權利。

(8)鎖和鑰匙。租户不得(A)在其房產的任何門或橫樑上安裝或允許安裝額外的鎖或類似裝置；(B)更換現有的鎖或其機械裝置；或(C)製造或允許為其任何門製造或允許製造任何鑰匙，但業主提供的鑰匙除外。如果一把鎖需要兩(2)把以上的鑰匙，房東應在提出要求的租户付款後提供鑰匙。租客在其租約終止時，應將所有已提供給租客或由任何租客製作的鑰匙交給業主。房客應賠償房東所有丟失或遺失的鑰匙。

(9)額外服務。任何租户如有任何額外的看門人或其他特殊服務要求，必須直接向房東提出。除非房東指示，否則房東員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。

(10)停車。任何承租人的客户、委託人、贊助人和受邀者的公共停車場應僅在房東指定的停車區域內按規定提供。租客應遵守房東發佈的所有車輛停車規則。

建築標準

建築物業主將為結構提供以下等級的飾面。在此之後發生的所有施工都是“租户改進”的一部分，將根據單獨的施工合同進行處理，並由業主和/或租户付款。

Tomotherapy，Inc.
戴明路1240號
威斯康星州麥迪遜53717

租户擴建協議

本協議由威斯康星州有限合夥企業Old Sauk Trails Park Limited Partnership(“房東”)和TomoTreatment，Inc.(“承租人”)簽訂。

鑑於，業主與租客將就將於威斯康星州麥迪遜戴明道1240號興建的大廈的一樓及二樓訂立租約(“租賃”)；及

鑑於租約的簽訂在一定程度上取決於房東將出租的房產交付到適合租户居住的狀況，以及安裝用於在其中開展業務的傢俱、固定附着物和設備；以及

鑑於租約規定，房東將支付每平方英尺23.25美元的租金，不包括承租人的測試掩體(“建造津貼”)，用於承租人改善包括測試掩體在內的費用(根據租約的定義，具體不包括租約附件H中所述的工作，這些工作將由房東承擔費用)；以及

鑑於業主將與規劃顧問公司簽訂安裝租户改善工程的合約(下稱“合約”)，費用預計會超過建造津貼；以及

鑑於房東要求承租人，作為房東履行合同的先決條件，批准合同條款，並同意償還房東超出建造津貼的所有費用；

因此，現在，考慮到房舍和雙方在此作出的承諾，房東和房客同意如下：

所有根據合同提供的勞動力和材料所需的留置權豁免。

房東和租客已於上述日期在威斯康星州麥迪遜簽署本協議，特此為證。

以下籤署的承包商特此加入本協議，目的是承認、同意和同意本協議中包含的條款，包括但不限於，前提是承租人是合同項下的第三方受益人。

本租約在業主、租客和設計/建造承包商簽署本承租人建造協議(附附件1)後生效。