STRS-2020123100008855082020財年假象P4YP3YP1Y180000隨後的EVENTSStratus評估了2020年12月31日之後和截至財務報表發佈之日的事件，並確定在此期間發生的任何需要確認或披露的事件或交易都在這些財務報表中進行了適當的處理。0.30000008855082020-01-012020-12-31Iso4217：美元00008855082020-06-30Xbrli：共享00008855082021-02-2600008855082020-12-3100008855082019-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00008855082019-01-012019-12-310000885508SRT：HotelMember2020-01-012020-12-310000885508SRT：HotelMember2019-01-012019-12-310000885508美國-GAAP：娛樂會員2020-01-012020-12-310000885508美國-GAAP：娛樂會員2019-01-012019-12-3100008855082018-12-310000885508美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000885508US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000885508美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-12-310000885508美國-GAAP：SecuryStockMember2018-12-310000885508美國-GAAP：母公司成員2018-12-310000885508美國-公認會計準則：非控制性利益成員2018-12-310000885508美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310000885508US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310000885508美國-GAAP：母公司成員2019-01-012019-12-310000885508美國-GAAP：SecuryStockMember2019-01-012019-12-310000885508美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-01-012019-12-310000885508美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000885508美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000885508US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000885508美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310000885508美國-GAAP：SecuryStockMember2019-12-310000885508美國-GAAP：母公司成員2019-12-310000885508美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-310000885508美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000885508US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310000885508美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-12-310000885508美國-GAAP：SecuryStockMember2020-01-012020-12-310000885508美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-12-310000885508美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000885508美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000885508US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000885508美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310000885508美國-GAAP：SecuryStockMember2020-12-310000885508美國-GAAP：母公司成員2020-12-310000885508美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-3100008855082019-01-012020-12-310000885508STR：租賃運營成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000885508STR：租賃運營成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310000885508SRT：最小成員數美國-GAAP：傢俱和固定設備成員2020-01-012020-12-310000885508SRT：最大成員數美國-GAAP：傢俱和固定設備成員2020-01-012020-12-310000885508美國-公認會計準則：市政債券成員2017-11-012017-11-300000885508美國-GAAP：銷售成本成員2020-01-012020-12-310000885508美國-GAAP：其他收入成員2020-01-012020-12-31STR：單位0000885508SRT：ApartmentBuildingMemberSTR：TheSaintMaryL.P.成員STR：The 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
(標記一)
| | | | | |
☑ | 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
|
截至的財政年度12月31日, 2020
或
| | | | | |
| ☐ | 根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告 |
從中國到中國的過渡期
委託文件編號：001-37716
Stratus Properties Inc.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | | | | |
| 特拉華州 | | 72-1211572 |
(述明或其他司法管轄權
公司或組織) | | (國際税務局僱主識別號碼) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 拉瓦卡街212號，300套房 | | | | |
| 奧斯汀 | | 德克薩斯州 | | | | 78701 |
| (主要行政辦公室地址) | | | | (郵政編碼) |
(512) 478-5788
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
| | | | | | | | |
| 每節課的標題 | 交易代碼 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股，每股面值0.01美元 | STR | 納斯達克股市 |
D系列參賽累計優先
股票購買權 | STR | 納斯達克股市 |
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。o是þ 不是
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15(D)條提交報告。o是þ 不是
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。þ 是o不是
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短期限內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。þ 是o不是
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。.
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| 大型加速濾波器 | ☐ | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服務器 | ☑ | 規模較小的報告公司 | ☑ |
| | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
勾選標記表示註冊人是否已提交報告，並證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(美國法典第15編第7262(B)條)第404(B)條對其財務報告內部控制有效性的評估，由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。☐是þ不是
註冊人的非關聯公司持有的普通股總市值為#美元。102.42020年6月30日，100萬。
發行和發行的普通股是8,221,014股票於2021年2月26日。
以引用方式併入的文件
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註冊人關於其2021年年度股東大會的委託書的部分內容通過引用併入本報告的第三部分。 |
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| Stratus Property Inc. |
| 目錄 |
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第一部分 | 1 |
項目1.和2.業務和物業 | 1 |
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第1A項風險因素 | 8 |
第1B項。未解決的員工意見 | 21 |
項目3.提起法律訴訟 | 21 |
第四項：煤礦安全信息披露 | 21 |
有關我們高管的信息 | 21 |
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第二部分 | 22 |
第五項登記人普通股市場、相關股東事項及 | |
發行人購買股票證券 | 22 |
項目6.精選財務數據 | 22 |
項目7.項目7、項目7、項目7、項目管理部門對財務狀況和財務狀況的討論和分析 | |
經營業績及市場風險的定量和定性披露 | 23 |
項目8.財務報表及補充數據 | 44 |
第九項：會計和財務信息披露與會計人員的變更和分歧 | 71 |
第9A項。管制和程序 | 71 |
第9B項。其他資料 | 71 |
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第三部分 | 72 |
項目10.董事、高管和公司治理 | 72 |
項目11.高級管理人員薪酬 | 72 |
項目12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關 | |
股東事務 | 72 |
第13項：建立某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 72 |
項目14.主要會計費用和服務 | 72 |
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第IV部 | 73 |
項目15.附件和財務報表明細表 | 73 |
項目16.表格10-K總結 | 76 |
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簽名 | S-1 |
第一部分
項目1.和2.管理商業和物業
除本文另有説明或上下文另有要求外，本10-K表格中對“Stratus”、“We”、“us”和“Our”的所有引用都是指Stratus Properties Inc.以及由Stratus Properties Inc.擁有或控制的所有實體。我們向美國(美國)提交或提供給美國(U.S.)的所有定期報告都是指Stratus Properties Inc.和由Stratus Properties Inc.擁有或控制的所有實體。根據經修訂的1934年“證券交易法”第13(A)或15(D)條，包括我們的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前報告(Form 8-K)以及對這些報告的任何修訂，您可以通過我們的網站“stratusproperties ties.com”免費獲取這些報告，或通過郵寄至Stratus Investor Relations，地址：德克薩斯州奧斯汀300號Lavaca街212號，郵寄至Stratus Investor Relations。這些報告和修訂可通過我們的網站獲得，或在我們以電子方式將這些材料存檔或提供給SEC後，在合理可行的情況下儘快應要求提供。我們的網站內容僅供參考，並未通過引用將其併入本10-K表格中。
“附註”指的是本文件所包括的合併財務報表附註(參見第8項)，“MD&A”的提法是指管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析，以及本文件所包含的關於市場風險的定量和定性披露(參見第7項和第7A項)。
概述
我們是一家多元化的房地產公司，總部設在得克薩斯州奧斯汀。我們主要從事商業、多户和單户住宅房地產的收購、授權、開發、管理和銷售，房地產租賃，以及位於得克薩斯州奧斯汀地區和其他精選的、快速增長的市場的酒店和娛樂業務的運營，我們主要從事商業、多户和單户住宅房地產的收購、授權、開發、管理和銷售，房地產租賃，以及位於得克薩斯州奧斯汀和其他精選的快速增長市場的酒店和娛樂業務的運營。
我們的收入和現金流來自出售我們開發的物業，租金收入來自我們租賃的物業，以及我們的酒店和娛樂業務。已開發的房地產銷售可以包括已開發並允許用於住宅用途的一塊單獨的土地，或者已開發的地塊上已建有住宅的地塊。我們可能會出售正在開發的物業、未開發的物業或租賃物業，如果機會出現，我們相信作為我們業務戰略的一部分，將使整體資產價值最大化。我們的租賃業務主要涉及我們開發的零售和混合用途物業的空間租賃，以及我們開發的多户公寓綜合體的住宅租賃。我們零售和混合用途項目的租户多種多樣，包括雜貨店、餐廳、醫療服務、健身中心、電影院和其他零售產品和服務。除了我們已開發和租賃的物業外，我們還有一個開發組合，包括大約1700英畝的商業和正在開發的多户和單户住宅項目，或持有供未來使用的未開發土地。我們的酒店和娛樂業務由我們的W奧斯汀酒店和我們的ACL Live和3TEN ACL Live娛樂場所組成，這些場所位於我們21號街區的奧斯汀市中心，是這座城市舉世聞名、充滿活力的音樂舞臺的中心。酒店收入主要來自W Austin酒店客房預訂和餐飲銷售。娛樂收入來自活動門票銷售、私人活動、贊助、個人座位許可證和套房銷售以及特許權和商品銷售。有關詳細討論，請參閲MD&A中的“商業戰略”。我們公司於1992年3月11日根據特拉華州的法律註冊成立。
新冠肺炎疫情影響綜述
這場大流行對我們的業務產生了重大的不利影響，特別是在我們的酒店和娛樂部門。有關此次疫情對我們業務影響的概述，請參閲MD&A雜誌上的“新冠肺炎疫情影響概覽”。
出售聖瑪麗教堂
2021年1月11日，我們的子公司The Saint Mary，L.P.以6000萬美元(約合人民幣6000萬元)的價格，完成了德克薩斯州奧斯汀Circle C社區的一個擁有240個單元的豪華花園式公寓項目--聖瑪麗公寓(Saint Mary，L.P.)的銷售。扣除成交成本和支付未償還的建築貸款後，此次出售產生了大約3400萬美元的淨收益。我們從子公司那裏收到了與出售相關的2130萬美元，預計2021年第一季度將確認出售的税前收益(扣除非控股權益)約為1400萬美元。
房地產投資信託基金轉換問題的探討
2020年9月21日，我們的董事會(董事會)宣佈批准啟動從C公司向房地產投資信託(REIT)轉換的深入探索。我們聘請了財務、税務、會計和法律顧問，董事會將密切監測和評估調查結果，以最終確定轉換為房地產投資信託基金是否符合我們股東的最佳利益。如果董事會決定繼續推進，我們預計轉換將不早於2022年進行。目前，我們認為REIT的轉換需要得到我們主要貸款人的同意，以及修改我們的主要債務協議，以及其他第三方的同意。如果董事會最終確定REIT轉換符合股東的最佳利益，轉換將提交股東投票表決。見第1A項。下面是“風險因素”。
運營
房地產運營部。我們的房地產業務部門包括與我們處於不同開發階段的物業相關的業務：已開發供銷售、正在開發和可供開發。作為我們房地產業務的一部分，我們收購、授權、開發和銷售房地產，專注於德克薩斯州的奧斯汀地區和其他精選的、快速增長的市場。我們還開發我們持有以供租賃的物業，這些物業將成為我們租賃業務的一部分。請參閲附註10，瞭解我們的房地產運營部門中包含的物業的説明。這些特性在下文和MD&A中有更詳細的描述。
截至2020年12月31日，構成我們房地產業務的在建和未開發面積如下表所示。正在開發的面積包括整個物業的基礎設施工程已經完成、目前正在完成或能夠完成並已獲得必要許可的房地產。下表顯示的未開發面積是根據我們對物業現有權利的理解，根據多户單位、單户地段和商業空間的預期用途列出的。然而，由於審批和開發過程的性質和成本，以及對特定用途的市場需求的不確定性，不能保證這些未開發的土地會得到開發。未開發的面積(即此類房產的開發工作目前沒有進行)包括可以“按原樣”出售的房地產。
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| | | | 正在開發的土地面積 | | 未開發面積 | | |
| | | 單身家庭 | | | | | | | | 單人
家庭 | | 多頭
家庭 | | 商品化 | | 總計 | | 總計
種植面積 |
| 奧斯汀： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 巴頓溪 | | | 13 | | | | | | | | | 512 | | | 266 | | | 394 | | | 1,172 | | | 1,185 | |
| C圈 | | | — | | | | | | | | | — | | | 21 | | | 216 | | | 237 | | | 237 | |
| 蘭塔納 | | | — | | | | | | | | | — | | | 8 | | | 29 | | | 37 | | | 37 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他 | | | — | | | | | | | | | 7 | | | — | | | — | | | 7 | | | 7 | |
| 萊克韋 | | | — | | | | | | | | | 35 | | | — | | | — | | | 35 | | | 35 | |
| 木蘭花廣場 | | | — | | | | | | | | | 55 | | | 24 | | | 45 | | | 124 | | | 124 | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | | | — | | | | | | | | | — | | | 21 | | | 23 | | | 44 | | | 44 | |
| 金伍德廣場 | | | — | | | | | | | | | — | | | 10 | | | 11 | | | 21 | | | 21 | |
| 西基林市場 | | | — | | | | | | | | | — | | | — | | | 2 | | | 2 | | | 2 | |
| 新卡尼 | | | — | | | | | | | | | — | | | 10 | | | 28 | | | 38 | | | 38 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 卡米諾·雷亞爾(Camino Real)，聖安東尼奧 | | | — | | | | | | | | | — | | | — | | | 2 | | | 2 | | | 2 | |
| 總計 | | | 13 | | | | | | | | | 609 | | | 360 | | | 750 | | | 1,719 | | | 1,732 | |
我們的房地產運營部門的收入佔我們2020年總收入的37% 和 2019年為15%。
下表彙總了截至2020年12月31日我們未開發面積的估計發展潛力：
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| | 單身家庭 | | 多户住宅 | | 商品化 |
| | (抽籤) | | (單位) | | (總面積為平方英尺) |
巴頓溪a | 189 | | | 1,594 | | | 1,648,891 | |
| 萊克韋 | 100 | | | — | | | — | |
| C圈 | — | | | 56 | | | 660,985 | |
| 蘭塔納 | — | | | 320 | | | 160,000 | |
| 木蘭花廣場 | 194 | | | 495 | | | 18,410 | |
| 新卡尼 | — | | | 275 | | | 145,000 | |
| 金伍德廣場 | — | | | 275 | | | — | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | — | | | 275 | | | 104,750 | |
| 其他 | 1 | | | 6 | | | 7,285 | |
| 總計 | 484 | | | 3,296 | | | 2,745,321 | |
a.有關可能導致單户和多户及商業物業密度增加的正在進行的開發規劃的進一步討論，請參閲下面的“物業-Barton Creek-部分KLO和N部分”(Properties-Barton Creek-Section KLO-Section N)。
租賃業務部。我們的租賃業務主要涉及租賃我們開發的零售和混合用途物業的空間，以及我們開發的多户公寓樓的住宅租賃。我們零售和混合用途項目的租户多種多樣，包括雜貨店、餐廳、醫療服務、健身中心、電影院和其他零售產品和服務。於2020年12月31日，我們的主要租賃業務包括(1)西基林市場44,493平方英尺的零售綜合體，(2)代表Jones Crossing第一期的154,117平方英尺的零售物業，(3)99,379平方英尺的綜合用途開發項目，代表Lantana Place第一期，(4)在Kingwood Place的151,855平方英尺的綜合用途項目，(5)Santal多户項目，(3)Lantana Place第一期項目，(4)在Kingwood Place的151,855平方英尺的綜合用途項目，(5)Santal多户項目，(3)Lantana Place第一期項目，(4)Kingwood Place的151,855平方英尺的混合用途項目由240個單元組成的豪華花園式公寓綜合體，於2021年1月售出，以及(7)位於第21座的38316平方英尺的寫字樓和18327平方英尺的零售空間。
我們租賃業務部門的收入佔2020年總收入的38%，2019年佔20%。請參閲下面的圖表，瞭解截至2020年12月31日我們按物業劃分的租賃收入和按地理位置劃分的已開發平方英尺零售空間。
截至2020年12月31日，我們的零售租賃物業的平均租金為每平方英尺18.02美元，而截至2019年12月31日，平均租金為每平方英尺19.77美元。截至2020年12月31日，我們計劃的租賃零售面積到期佔總租賃空間的百分比為2023年為2%，2024年為5%，2025年為1%，之後為92%。
酒店。奧斯汀W酒店是我們得克薩斯州奧斯汀市中心21號街區酒店W Austin Hotel&Residences的一部分，包括251間豪華客房和套房、餐廳和酒吧、提供全方位服務的水療中心、健身中心、游泳池和室外露臺以及會議和宴會空間。我們酒店部門的收入佔2020年總收入的16%，2019年佔38%。
娛樂節目。21號區塊的娛樂空間由穆迪劇院(ACL Live)的奧斯汀城市極限現場(Austin City Limits Live)佔用，包括一個可容納2750人的現場音樂和娛樂場所以及製作工作室。除了舉辦音樂會和私人活動，ACL Live還是奧斯汀城市極限(Austin City Limits)的發源地，這是一個展示流行音樂傳奇的電視節目。ACL Live娛樂空間由當地公共電視臺KLRU通過廣播奧斯汀城市界限進行推廣。2018年，ACL Live將其與KLRU和Austin City Limits的協議再延長了十年。娛樂收入還包括與在21號區塊的3TEN ACL Live會場舉辦的活動相關的收入，該活動旨在比ACL Live更親密。我們娛樂部門的收入佔2020年總收入的9%，2019年佔27%。
欲瞭解有關我們經營部門的更多信息，請參閲MD&A中的“經營結果”。有關我們按經營部門劃分的收入、營業收入和總資產的摘要，請參閲附註10。
特性
我們的物業主要位於得克薩斯州奧斯汀地區，但也包括德克薩斯州其他精選市場的物業。根據我們債務協議的條款，我們幾乎所有的財產都被抵押了。有關詳細討論，請參閲註釋6。我們奧斯汀地區的物業包括：
巴頓溪
我們的Amarra Drive和Santal酒店位於Barton Creek社區，這是一個佔地4000英畝的高檔社區，位於奧斯汀市中心西南部。2021年3月，我們開始清理聖六月的土地，我們正在推進住宅九龍澳段和商業及多户住宅N段的道路和公用事業基礎設施。
阿瑪拉大道(Amarra Drive)。阿馬拉路(Amarra Drive)是一個以1英畝到5英畝以上的地塊為特色的小區。2008年，我們完成了Amarra Drive二期的開發，該項目佔地51英畝，由35個地塊組成。我們在2020年賣出了7件，2019年賣出了2件。截至2020年12月31日，所有已開發的Amarra Drive二期地塊均已售出。
2015年，我們完成了Amarra Drive三期的開發，該項目由166英畝的64個地塊組成。2020年，我們賣出了12個地塊和2套住宅，建在Amarra Drive III期的地塊，2019年售出了14個地塊。截至2020年12月31日，五個已開發的三期地塊仍未售出，截至2021年3月9日，一個地塊已售出，最後四個地塊處於合同狀態。
Amarra Drive(Amarra Villas)的別墅項目是一個包含20個單元的開發項目，我們於2015年完成了該項目的現場工作。這些住宅的平均面積約為4400平方英尺(約合4400平方英尺)，被標榜為“自上而下”的房產，帶有高爾夫球場通道和手推車車庫。首批7套住房的建設在2017年至2018年期間完成。我們在2019年售出了最後兩套完工的房屋。我們在2020年第一季度開始建設接下來的兩套阿馬拉維拉斯別墅(Amarra Villas)。截至2021年3月9日，其中一套已簽約，我們已經簽署了出售一套住房的合同，預計將於2021年年中開工建設。截至2021年3月9日，在最初的20個單元開發項目中，共有11個單元(其中1個單元正在建設中，10個單元尚未開工)可供使用。
聖誕老人。Santal是位於N段的花園式豪華公寓綜合體，截至2020年12月31日，由448個單元組成的Santal多户項目已全部租出。
聖六月。2021年3月，我們開始清理聖六月的土地，這是阿馬拉區的一個包含182個單元的多户型項目。我們預計在融資完成的情況下，於2021年第二季度開始項目建設。
九龍澳段及N段。我們現正推進巴頓溪未來各期發展的規劃和審批程序，包括九龍灣住宅地段和商業及多户住宅地段N。我們重新設計了九龍灣段，把傳統的獨户地段和住宅共管地段合併使用，預計可將我們的住宅用地密度由154個增至450個。九龍段第一期的道路和公用事業工程已經完成，我們預計在2021年第二季度獲得最終許可。我們亦正採用與九龍段類似的概念方法，評估N段的重新設計。N段是我們位於巴頓溪社區南部的西南公園公路沿線，佔地約570英畝的土地。如果成功，這個新項目將被設計為一個密度高、中等高度的混合用途項目，周圍環繞着廣泛的綠地設施，與我們之前的計劃相比，這將導致潛在的開發密度大幅增加。這些潛在的發展項目需要廣泛的額外許可，並將視市場情況而定。由於審批和開發過程的性質和成本，以及關於特定用途的市場需求的不確定性，最終開發計劃的性質以及我們是否能夠成功執行這些計劃存在不確定性。此外，我們的九龍澳段和N段的發展計劃將需要大量資金，我們可能會通過債務和/或股權融資、合資企業、商業、合作伙伴或其他安排來實現這一目標。
C圈社區
C圈社區是一個位於得克薩斯州奧斯汀的總體規劃社區。2002年，奧斯汀市最終批准了一項開發協議(C圈定居點)，該協議牢固地確立了在2032年之前適用於我們C圈物業的所有基本市政開發法規。關於我們收到的與C圈和解有關的激勵措施的摘要，見附註9。
我們正在根據C圈定居點所保障的權利發展C圈社區。2004年修訂的C圈定居點允許開發116萬平方英尺的商業空間，504個多户住宅單元和830個單户住宅地塊。截至2020年12月31日，我們的Circle C社區擁有660,985平方英尺的商業空間和56個多户單元的剩餘權益。
聖瑪麗亞。聖瑪麗酒店是一個擁有240個單元的豪華花園式公寓項目，位於C圈社區。建設於2019年底完成，截至2020年12月31日，約85%的單元已出租。我們的子公司聖瑪麗集團於2021年1月完成了聖瑪麗酒店的出售。有關詳細討論，請參閲MD&A和註釋2和4。
蘭塔納
蘭塔納是奧斯汀巴頓溪以南的一個社區。截至2020年12月31日，我們擁有16萬平方英尺商業用途的剩餘使用權，以及37英畝的320個多户單元。區域公用事業和道路基礎設施已經到位，有能力在我們現有權利允許的情況下全面擴建為蘭塔納提供服務。
蘭塔納廣場。蘭塔納廣場(Lantana Place)是一個部分開發、混合用途的房地產開發項目。2018年，我們完成了佔地99379平方英尺的蘭塔納廣場一期工程。我們之前與一家酒店運營商簽訂了土地租約，與萬豪開發AC酒店有關，該酒店的建設預計將於2021年5月完成。截至2020年12月31日，我們已經簽署了大約85%的零售空間的租約，其中包括2018年5月開業的主要租户Moviehouse&Eatery。
第21座
21號街區是我們在得克薩斯州奧斯汀市中心的全資擁有的混合用途房地產開發和娛樂業務。我們在2010年完成了21號區塊的開發。第21座包含有251個房間的W奧斯汀酒店和159個住宅公寓單元，它們共同構成了W奧斯汀酒店和住宅。奧斯汀W酒店包括餐廳和酒吧、提供全方位服務的水療中心、健身中心、游泳池和室外露臺以及會議和宴會空間。到2013年底，我們售出了大部分住宅共管公寓單元，並於2021年2月完成了最後一個單元的銷售。酒店由喜達屋酒店及度假村國際集團(喜達屋酒店及度假村國際集團)的子公司W酒店管理公司管理，喜達屋酒店及度假村國際集團的子公司喜達屋酒店及度假村國際集團是萬豪國際集團的子公司。此外，我們於2016年在21號區塊開放了3TEN ACL Live會場，可容納約350人。第21號區塊還包含38,316平方英尺的A類可租賃辦公空間，截至2020年12月31日，其中約60%已租賃，包括我們公司辦公室佔用的9,000平方英尺，以及18,327平方英尺的零售空間，截至2020年12月31日，幾乎所有零售空間都已租賃，其中包括3TEN ACL Live佔用的4,500平方英尺空間。
萊克韋
我們在德克薩斯州萊克韋擁有大約35英畝的未開發物業，位於大奧斯汀地區，該地區被劃為獨棟住宅。我們正在與萊克韋市合作，調整我們的福利密度。關於我們在2017年出售Lakeway橡樹的討論，請參見注釋9。
我們德克薩斯州的其他物業包括：
木蘭花廣場
2014年，我們在大休斯頓地區收購了124英畝土地，用於開發木蘭花廣場項目，該項目目前規劃的零售面積為18410平方英尺；9個PAD地塊；194個獨棟地塊和495個多户住宅單元。白玉蘭廣場(Magnolia Place)將由HEB在毗鄰的18英畝土地上建造，佔地9.5萬平方英尺的H-E-B，L.P.(HEB)雜貨店將作為影子錨定。根據融資和市場條件，我們預計在2021年年中開始建設木蘭花廣場。請諮詢MD&A進行進一步討論。
西基林市場
2015年，我們在德克薩斯州基林收購了大約21英畝土地，以開發西基林市場項目，這是一個以樹蔭為錨定的零售項目，擁有44,493平方英尺的商業空間和3個PAD地塊，毗鄰一家90,000平方英尺的海布雜貨店。西基林市場(West Killeen Market)的建設已經完成，Heb雜貨店於2017年開業。截至2020年12月31日，西基林市場約70%的空間的租賃已經完成，所有現有租户都已開業營業，空置零售空間的租賃活動也在進行中，兩個空置的公寓用地正在進行中。2020年10月，一幅空置的PAD用地以70萬美元的價格售出。
瓊斯交叉公司(Jones Crossing)
2017年，我們在德克薩斯州的大學站(College Station)為瓊斯十字路口(Jones Crossing)收購了一塊72英畝的土地，這是一個錨定的混合用途項目。Jones Crossing項目零售部分的一期工程於2018年完工，佔地154,117平方英尺。Heb雜貨店於2018年9月開業，截至2020年12月31日，我們已經簽署了95%的完工零售空間的租約，包括Heb雜貨店。截至2020年12月31日，我們約有23英畝未開發土地，估計開發潛力約為104,750平方英尺的商業空間和5個空置的PAD用地。我們和業主簽了99年的土地租約。我們將繼續評估該項目多族構件的選項。
金伍德廣場
2018年，我們在德克薩斯州金伍德(大休斯頓地區)購買了一塊54英畝的土地，將作為金伍德廣場(Kingwood Place)開發，這是一個健康錨定的混合用途開發項目。Kingwood Place項目預計總共約152,000平方英尺的零售租賃空間，以一個103,000平方英尺的Heb雜貨店為依託，其中包括49,000平方英尺的零售空間，5個PAD地塊和一個10英畝的地塊，計劃提供約275個多户住宅單元。總面積約41,000平方英尺的兩座零售建築於2019年8月完工，Heb雜貨店於2019年11月開業。一座8000平方英尺的零售建築於2020年6月在一塊PAD地塊上完工。我們已經簽署了另外兩個PAD地塊的土地租約，還有兩個PAD地塊可供租賃。截至2020年12月31日，我們已經簽署了約85%的已完工零售空間的租約，包括Heb雜貨店。
新卡尼
2018年，我們與Heb合作，在得克薩斯州新卡尼購買了一塊38英畝的土地，用於未來開發一個Heb錨定的混合用途項目。待開發計劃完成後，我們目前預計New Caney項目將包括餐飲和零售服務，總面積約145,000平方英尺(包括Heb雜貨店)、5個PAD地塊和一個計劃用於約275個多户單元的10英畝多户地塊。我們在2019年3月敲定了Heb雜貨店的租約，在執行這份租約後，我們以大約500萬美元的價格獲得了Heb在合夥企業中的權益。我們目前計劃不早於2022年開始新卡尼項目的建設。
競爭
我們經營的行業競爭激烈，即房地產開發和租賃行業以及酒店和娛樂業。在房地產開發行業，我們與眾多不同規模的公共和私人開發商競爭，範圍從地方到全國。因此，我們可能會與擁有比我們更多的財務、營銷或其他資源的開發商爭奪投資機會、融資和潛在買家。我們的潛在客户在考慮購買時，通常有各種新的和現有的住宅和地點可供選擇。我們試圖根據設計、質量、獨特性、便利設施、位置和我們開發商的聲譽來區分我們的物業。
租賃行業在個人、合夥企業以及公共和私人實體之間高度分散，沒有單一的實體或個人主導該行業。雖然我們可能會與經驗豐富的大型業主和經營者競爭，但任何規模的業主和經營者都可以有效地爭奪未來的租户。我們主要根據物業的位置、收取的租金、設計和物業的便利設施來爭奪租户。
在酒店業，競爭一般基於房間的質量和一致性、餐廳和會議設施和服務的可用性、位置的吸引力、價格和其他因素。我們的W奧斯汀酒店在我們的地理市場上與其他酒店和度假村競爭，包括當地擁有的酒店和國內和國際連鎖店擁有的設施。管理層認為，我們在這些領域的競爭是有利的，但在過去十年中，奧斯汀中央商務區的酒店客房數量大幅增加。
在娛樂業，我們與德克薩斯州奧斯汀的其他場館以及其他市場的場館競爭可能在德克薩斯州奧斯汀地區演出的藝術家。在安排遊覽時，巡迴藝術家有幾個我們場地之外的選擇。我們在場地管理方面的一些競爭對手在某些市場擁有更多的場地，在這些市場可能擁有更多的財政資源。我們通過提供高質量的現場音樂體驗，並通過當地公共電視臺KLRU播放奧斯汀城市界限來推廣我們的ACL Live娛樂空間，從而使我們的娛樂業務脱穎而出。
見第I部第1A項。“風險因素”供進一步討論。
信貸安排及其他融資安排
獲得並保持充足的融資是我們業務的關鍵組成部分。有關我們的信貸安排和其他融資安排的信息，請參閲MD&A和附註6中的“資本資源和流動性-信貸安排和其他融資安排”。
規管與環境事宜
我們的房地產投資受到廣泛的地方、市、縣和州關於許可、分區、細分、公用事業和水質的法規以及關於空氣和水質量以及保護瀕危物種及其棲息地的聯邦法規的約束。這樣的規定已經並可能繼續拖延我們物業的開發，並可能導致更高的開發和行政成本。見第I部第1A項。“風險因素”供進一步討論。
我們已經並將繼續在我們的房地產開發活動中支出環境保護費用。對環境問題的強調將導致未來的額外成本。基於對我們的運營與當前和目前預期的環境要求相關的分析，我們目前預計這些成本不會對我們未來的運營或財務狀況產生重大不利影響。
僱員
截至2020年12月31日，我們在德克薩斯州奧斯汀總部共有73名員工，其中50名為全職員工。在73名員工中，43名員工(包括20名全職員工)受僱於我們的第21座子公司。我們相信我們與員工的關係很好，他們中沒有一個是由工會代表的。從2019年開始，我們與第三方簽訂了合同，提供我們娛樂場所的大部分兼職人員。自1996年以來，我們的業務和運營所需的某些服務，包括某些行政、財務報告和其他服務，一直由FM服務公司(FM服務)根據服務協議提供。FM服務公司是自由港麥克莫蘭公司的全資子公司。任何一方都可以在60天通知或更早的情況下，經雙方書面同意，隨時終止服務協議。
可持續性
我們致力於保護環境和開發可持續發展的物業。我們強調可持續的設計、施工和運營是開發和運營我們酒店的基本目標。我們的項目從仔細的場地評估開始，考慮到獨特的和對環境敏感的場地特徵，包括植被、斜坡、土壤剖面和水資源。然後，我們的網站經過精心設計，以保護我們的環境並提升其自然屬性。我們的建築和住宅的設計充分利用了每個地點的特點，整合了節能機械繫統，並創造了健康和有彈性的生活空間。對場地基礎設施、建築和住宅的建設進行管理，以適當使用適當來源的材料，並利用對自然環境影響最小的施工技術，促進長期可持續發展。作為美國綠色建築委員會(USGBC)的成員，我們與委員會成員一起努力改變建築和社區的設計、建造和運營方式，目標是為更可持續的生活創造對環境和社會負責的物業。十五多年來，我們與可持續發展、工程和設計領域的領導者建立了合作伙伴關係，其中包括USGBC和最大潛力建築系統中心(Center For Maximum Potential Building Systems)。我們已經建造了一系列被公認為處於可持續實踐前沿的項目，包括21號區塊，這是奧斯汀第一座獲得USGBC LEED(能源與環境設計領導地位)銀牌認證的混合用途高層塔樓(在我們網站上的21號區塊可持續發展案例研究中突出了這一點)，以及我們的許多住宅社區，包括聖瑪麗，它獲得了奧斯汀綠色建築計劃(Austin Green Building Program)的批准, 和零售業的發展。我們相信，我們的市場認可我們的環境管理，並將繼續獎勵深思熟慮的可持續發展。
項目1A：各種風險因素
本報告包含美國聯邦證券法所指的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述是除歷史事實陳述之外的所有陳述。有關更多信息，請參閲第7項和第7A項中的“警示聲明”。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析，以及對市場風險的定量和定性披露。
我們沒有義務更新任何前瞻性陳述。我們提醒讀者，前瞻性陳述不能保證未來的業績，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中預期、預期、預測或假設的結果大不相同。下面描述可能導致我們的實際結果與前瞻性陳述中預期的大不相同的重要因素。除了本10-K表格年度報告中列出的其他信息外，投資者還應仔細考慮以下描述的風險。下面討論的風險並不是我們面臨的唯一風險。其他我們目前不知道的風險或不確定性，或者我們目前認為不重要的風險或不確定性，如果發生，可能會對我們的業務產生重大影響。此外，新的風險也時有出現。此外，我們的業務還可能受到其他因素的影響，這些因素通常適用於所有在美國和全球運營的公司，但這些因素並未包括在內。
與新冠肺炎大流行相關的風險
新冠肺炎疫情對我們的業務產生了重大不利影響，這種影響可能會持續一段未知的嚴重程度和時間。
新冠肺炎疫情對我們的業務、財務狀況、運營業績、流動性和股價都產生了重大不利影響。新冠肺炎大流行是複雜且不斷演變的，聯邦、州和地方政府以及其他組織對活動施加或建議，企業和個人實施各種限制措施，以遏制其傳播。這些限制包括居家命令、旅行禁令、集會規模限制、企業經營限制、關閉工作設施、學校、公共建築和企業、取消活動、隔離和社會疏遠措施。州和地方政府已經實施了分階段的重新開放進程，通常會減少容量和社會距離限制。2020年期間，美國各地的新冠肺炎病例有所下降，隨後又有所回升，而第四季度的病例總體上有所上升。當局對這些復甦的反應是推遲逐步取消限制，在某些情況下還重新實施限制。2020年12月，首批新冠肺炎疫苗被批准在美國使用，截至本報告日期，疫苗的早期分發階段正在進行中。最近，在美國和其他地方已經發現了導致新冠肺炎的病毒變種，有關它們的信息正在迅速湧現，包括它們傳播的可能性有多大，它們是否會導致更嚴重的疾病，以及目前授權的疫苗是否能預防它們。即使這些疫苗最終得到廣泛分發和接受，它們的長期效力也不得而知。
這場大流行導致全球經濟活動急劇放緩，導致美國經濟衰退，美國失業率急劇上升，金融市場大幅波動和混亂。這場流行病在2020年對我們公司產生了重大不利影響，特別是在我們的酒店和娛樂業務方面，預計2021年將繼續對我們公司造成不利影響。由於這場大流行在近代史上是史無前例的，我們無法確切地預測它未來對我們公司的影響。除了下面討論的與大流行相關的風險外，儘管我們採取了安全措施，但我們在我們的業務中還面臨潛在感染和傳播病例的風險，這可能導致暴露在責任主張中。
• 與我們的流動性相關的風險。儘管我們預計至少在未來12個月內我們將能夠償還債務和其他現金義務，但我們的預測是基於許多詳細和複雜的基本假設，包括(1)我們21號區塊業務的運營收入將在2021年上半年逐步增長到盈虧平衡點，21號區塊將在2022年初產生足夠的現金來償還債務，(2)我們租賃業務的當前狀況不會大幅惡化，(3)我們結束了房地產運營部門的資產出售預期。不能保證我們預測的結果一定會實現。如果我們後來確定我們可能無法償還債務和其他現金義務，或可能無法履行債務協議下的契約，我們可能會尋求進一步修訂、豁免或重組我們的債務協議，尋求出售資產，尋求減少運營費用，和/或尋求籌集額外資本，這些行動中的任何一項或所有行動可能都不會成功。如果我們不能履行我們的償債義務，或者在債務協議下違約，我們的
貸款人可以宣佈到期和應付貸款項下的所有未償還金額，尋求取消擔保貸款的抵押品的抵押品贖回權，和/或試圖迫使我們進入非自願破產程序。
• 與我們酒店運營相關的風險。這場大流行對酒店業產生了重大不利影響，因為它導致商務和休閒旅行大幅減少，並導致活動取消或重新安排活動。因此，大流行導致我們酒店客房、會議設施和酒店便利設施的收入大幅下降。這場流行病預計將繼續對我們的酒店業務產生負面影響，這種不利影響持續的程度取決於許多我們無法預測的不斷演變的因素。此外，即使取消了旅行建議和限制，旅行需求可能在很長一段時間內仍然疲軟，以前吸引遊客來到奧斯汀市的景點和活動可能不會繼續進行，或者可能會以有限的容量繼續進行。我們無法預測我們的酒店是否或何時會恢復到大流行前的需求或定價。
• 與我們的娛樂業務相關的風險。這場大流行對娛樂業和我們的娛樂運營產生了重大的不利影響。這種不利影響持續的程度取決於許多我們無法預測的不斷變化的因素，包括我們的娛樂業務是否或何時會恢復到大流行前的需求或定價。
• 與我們的租賃業務相關的風險。新冠肺炎疫情正在對我們的零售業產生負面影響，在較小程度上影響到我們的多户租賃業務。由於疫情和相關的經濟低迷，我們的零售租户已經並可能繼續要求更多的租金延期、租金減免、租約重新談判或提前終止租約，並可能被迫暫時或永久關閉或宣佈破產，這可能會進一步減少我們的現金流。我們的多户租户可能會要求未來的租金延期。此外，州、地方或行業發起的努力，如凍結租户租金或暫停房東執行驅逐的能力，也可能影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力。此外，在當前的環境下，我們以優惠條件續租或重新租賃空置空間的能力，或根本沒有能力受到限制，而這種環境可能會惡化。
• 與我們的房地產和開發業務相關的風險。這場流行病可能會對我們的房地產和開發業務產生負面影響。在當前的經濟環境下，我們可能無法以我們認為可以接受或完全可以接受的價格出售資產或對其進行再融資。此外，大流行導致的經濟低迷可能會在不確定的時期內降低對我們房產的需求和價值。這場流行病還限制了房地產行業公司的資金可獲得性，我們不能保證能夠以合理的成本獲得資金。
與我們的業務、行業和債務有關的風險
我們需要大量現金來償還債務。如果我們無法產生足夠的現金來償還債務，我們的流動性、財務狀況和運營結果可能會受到負面影響。
我們的工業是資本密集的行業，需要大量的前期支出來獲得土地和進行開發和建設。我們的業務戰略要求我們依賴運營現金流和債務協議作為我們的主要資金來源。我們還不時地依賴我們子公司的項目級股權融資。截至2020年12月31日，我們的未償債務總計3.511億美元，現金和現金等價物總計1240萬美元。我們的負債水平可能會產生嚴重的不良後果。例如，它可以：
•使我們更容易受到經濟和行業狀況不利變化的影響；
•要求我們將運營現金流和資產出售收益的很大一部分用於支付或撥備我們的債務，從而減少了現金流用於營運資本、資本支出、收購和其他一般公司用途的可獲得性；
•限制我們為我們的業務和我們經營的市場的變化做出計劃或反應的靈活性；
•強迫我們處置我們的一個或多個財產，可能以不利的條件或限制我們進行戰略性收購；
•與負債較少的競爭對手相比，我們處於競爭劣勢；
•限制我們獲得未來融資的能力，以便為我們的營運資金、我們的開發活動、資本支出、償債要求和其他融資需求提供資金；和/或
•限制我們在到期時對債務進行再融資的能力，或者導致再融資條款不如我們原來的債務條款優惠。
我們定期償還債務或為債務再融資的能力取決於我們未來的經營和財務表現，這受到我們無法控制的經濟、金融、競爭和其他因素的影響，包括與新冠肺炎疫情相關的風險。從歷史上看，我們的大部分債務都是在正常的業務過程中續簽或再融資的。我們無法在債務到期時延期、償還或再融資，包括違約或加速事件，這可能會使我們的貸款人能夠宣佈到期和應付貸款項下的所有未償還金額，尋求取消擔保貸款的抵押品的抵押品贖回權，和/或試圖迫使我們進入非自願破產程序。此外，在為計劃的開發支出獲得足夠資金方面的任何困難也可能導致項目延誤，這可能會增加我們的成本。不能保證我們將從運營中產生足夠的現金流，使我們能夠償還債務，進行必要的資本支出，或為我們的其他流動性需求提供資金。
我們目前的融資安排，以及將來的融資安排，都可能包含金融和限制性的公約，如果不遵守這些公約，可能會導致違約，從而加速償還所需的債務。
管理我們負債的協議條款包括限制性公約，包括要求維持某些財務比率的公約。Stratus及其子公司的債務安排包含重大限制，這些限制可能會限制Stratus及其子公司在以下方面的能力：借入額外資金或出具擔保；向股權持有人支付股息、回購股權或進行其他分配；發放貸款、墊款或其他投資；設立資產留置權；出售資產；進行售後回租交易；與聯屬公司進行交易；允許控制權變更；出售我們所有或幾乎所有資產；以及從事合併、合併或其他業務合併。有關我們債務協議中限制性契約的額外討論，請參見附註6。
未能遵守我們貸款文件中的任何限制性條款可能會導致違約，如果不能治癒或免除，可能會加快我們債務義務下的償付速度，這可能會對我們的流動性、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。我們可能無法從我們的貸款人那裏獲得豁免或修改契諾，而貸款人可能需要收取費用或更高的利率才能滿足任何此類請求。我們的某些債務安排有交叉違約或交叉加速條款，與單一債務工具違約或加速可能對流動性產生的影響相比，這可能會對流動性產生更廣泛的影響。我們不能向您保證，我們可以充分或及時地、甚至根本不能充分地處理任何此類違約、交叉違約或加速我們的債務償還義務。我們遵守公約的能力，將視乎我們未來的經濟表現而定。這些公約可能會影響我們為未來的業務提供資金、滿足我們的資金需求或從事其他對我們有利或有利的商業活動的能力。
為了遵守我們債務協議中的契約並執行我們的業務計劃，我們可能需要籌集額外的債務或股權資本，包括我們子公司的項目級股權融資。如果需要的話，這些額外的資金可能不會以可接受的條件提供。如果在我們目前的債務水平上再增加新的債務，上述風險可能會加劇。
我們業務的成功與總體經濟狀況密切相關，因此，我們的業務可能會受到任何經濟放緩或惡化的影響。
這些風險因素包括：在經濟不確定、疲軟或衰退時期的預期；利率大幅上升；就業水平下降；房地產需求下降；房地產價值下降；流行病或大流行性疾病；或者擔心疾病(如新冠肺炎)的潛在傳播；或者公眾認為這些事件或條件可能發生或存在的情況，這些都可能對我們的業務產生負面影響。這些經濟狀況可能導致房地產收購、處置和租賃活動普遍下降，房地產價值和租金普遍下降，租户拖欠租金的情況增加，這反過來又減少了房地產銷售和租賃的收入。其他可能影響我們行業需求的因素包括勞動力成本、以合理條件獲得信貸、地緣政治問題和其他宏觀經濟因素。經濟疲軟或不確定時期通常也會對我們的酒店和娛樂業務、收入和利潤產生不利影響。在經濟低迷時期，投資資金通常會受到限制，我們可能需要更長的時間來處置或租賃我們的房地產。因此，我們的房地產價值可能會縮水，增加資產減值的風險，我們可能會實現虧損或盈利能力下降。
利率上升會增加我們的利息成本，而潛在的倫敦銀行同業拆借利率的替代可能會對我們的利息成本產生不利影響。
截至2020年12月31日，我們的合併債務為3.511億美元，其中大部分是可變利率債務。利率上升將增加我們的利息成本，並增加現有債務再融資和產生新債務的成本，這將對我們的利潤和現金流產生不利影響。
倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)被廣泛用作全球可變利率貸款利率設定的參考。我們在債務協議中使用LIBOR作為參考利率，因此根據這些貸款應支付給我們債權人的利息是使用LIBOR計算的。2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率的英國金融市場行為監管局宣佈，打算在2021年底前逐步淘汰倫敦銀行間同業拆借利率。2020年11月30日，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)宣佈，計劃於2021年12月31日停止發佈美元LIBOR，僅針對一週和兩個月的美元LIBOR期限，並於2023年6月30日停止發佈所有其他美元LIBOR期限。如果LIBOR利率不再可用，我們與LIBOR掛鈎的債務將在我們協議規定的範圍內使用各種替代方法確定，這可能會導致此類債務的利率上升。此外，在LIBOR不復存在之前，我們可能需要重新談判我們的債務協議和利用LIBOR用另一種標準取代LIBOR的貸款。雖然這些事態發展的全部後果無法預測，但它們可能導致更高的利息成本。
我們很容易受到集中風險的影響，因為我們的業務主要位於德克薩斯州的奧斯汀地區。
我們的房地產業務主要位於得克薩斯州奧斯汀地區。雖然我們的房地產業務已經擴大到包括奧斯汀地區以外的德克薩斯州的特定市場，但我們的大部分業務和我們在任何給定時間可能正在開發的物業的地理集中度意味着，與規模更大、更多元化的公司的業務相比，我們的業務更容易受到當地經濟、監管、不利天氣和其他條件的影響。奧斯汀地區的經濟和我們在德克薩斯州的其他精選市場的表現極大地影響了我們的收入和物業的價值。我們不能向你保證這些市場將繼續增長，或者這些市場的潛在房地產基本面將繼續有利。見第II部分項目7.和7A的“概述-房地產市場狀況”。以獲取更多信息。
德克薩斯州市場的不利天氣條件或自然災害、公共衞生危機、公共安全問題、政治不穩定以及其他潛在的災難性事件可能會對我們的業務產生不利影響。
不利的天氣條件，包括自然災害、公共衞生危機、公共安全問題、政治不穩定以及德克薩斯州市場上其他潛在的災難性事件，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。這些事件可能會延誤開發活動，中斷我們的租賃、酒店和娛樂運營，或者損壞財產，導致大量維修或更換費用，而這些費用不在保險覆蓋範圍內。這些因素中的任何一個都可能導致勞動力或原材料短缺和價格上漲，資產價值下降，或者造成收入損失，每一種因素都可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
2021年2月，一場嚴重的冬季風暴在德克薩斯州造成了大範圍和持續的停電，供水中斷，水管破裂和其他財產損失。奧斯汀破紀錄的嚴寒導致該市大部分地區斷電，對一些人來説，停電持續了近一週。此外，奧斯汀市還經歷了大範圍的停水。雖然風暴沒有對我們的物業造成重大損失，但我們無法預測事件對我們的業務前景或物業價值的長期影響程度。
我們的財產保險覆蓋範圍可能不足以賠償我們可能遭受的任何損失。
我們為我們的財產投保，包括業務中斷、財產、責任、火災和擴大承保範圍。然而，也有某些類型的損失，通常是災難性的，如洪水、戰爭行為或恐怖主義，這些損失可能無法投保或投保不划算。我們在確定保險金額、承保限額和免賠額時，基於以合理的成本保留可接受的風險水平，使用我們的酌處權。這可能會導致保險覆蓋範圍，在發生重大損失的情況下，將不足以支付我們損失投資的全部當前市值或當前重置成本。此外，我們可能對保險不足的物業的傷害和事故承擔責任。未投保的重大損失可能會對我們的業務、流動性、財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。
某些關鍵高級管理人員的流失可能會對我們的業務產生負面影響。
我們依賴於我們的高管和其他關鍵人員的經驗和知識，他們指導我們的戰略方向，執行我們的業務戰略，擁有廣泛的市場知識和關係，並對我們的運營產生重大影響。這些人對我們的成功很重要，其中一個原因是，每個人都擁有地區行業聲譽，吸引了商業和投資機會，並幫助我們與貸款人、現有和潛在租户、社區利益相關者和行業人員進行談判。我們的任何關鍵高級管理人員的流失都可能對我們的業務產生負面影響。我們的成功也可能在一定程度上取決於我們是否有能力繼續聘用和留住其他技術人員。
我們的業務可能會受到信息技術中斷和網絡安全漏洞的不利影響。
我們的許多業務流程依賴於技術系統來進行日常運營和降低成本，因此，我們很容易受到信息技術中斷和網絡安全漏洞日益增加的威脅。這些風險包括但不限於安裝惡意軟件、網絡釣魚、憑證攻擊、未經授權訪問數據以及可能導致系統中斷的其他電子安全漏洞、未經授權發佈機密或其他受保護信息、員工盜竊或濫用以及數據損壞。我們的系統也容易受到火災、洪水、斷電、電信故障、計算機病毒、入侵和類似事件的破壞或中斷。客户、員工或公司數據的重大失竊、丟失、無法訪問或欺詐性使用可能會對我們的聲譽造成不利影響，並可能導致業務損失，以及補救和其他費用、罰款和訴訟。
我們過去經歷過有針對性和非針對性的網絡安全事件，未來可能還會經歷。雖然這些網絡安全事件沒有給我們造成任何實質性的損失，也沒有中斷我們的日常運營，但不能保證我們未來不會經歷任何這樣的損失。此外，隨着網絡安全威脅的不斷髮展，我們可能需要花費大量額外資源來繼續修改或增強我們的保護措施，或者調查和補救網絡安全威脅的漏洞。
未能在新市場取得成功可能會限制我們的增長。
我們過去收購過，將來也可能收購德克薩斯州奧斯汀地區以外的房產，這是我們的主要市場。我們在現有市場的歷史經驗並不能確保我們能夠在新市場成功運營。進入新市場使我們面臨各種風險，包括難以評估當地市場狀況和當地經濟、在該地區發展新的商業關係、與已在該地區建立業務的其他公司競爭、招聘和留住人員、評估該地區的優質租户，以及不熟悉當地政府和許可程序。此外，向新市場的擴張可能會將管理層的時間和其他資源從我們目前的主要市場轉移出去。因此，我們可能無法成功拓展新市場，這可能會對我們的運營業績產生不利影響，並限制我們的增長。
我們業務戰略的一部分依賴於與主要租户保持牢固的關係，如果我們做不到這一點，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們已與主要租户建立策略性關係，作為個別發展項目整體策略的一部分，並可能在未來達成其他類似安排。例如，我們的西基林市場(West Killeen Market)、瓊斯十字路口(Jones Crossing)、金伍德廣場(Kingwood Place)、白玉蘭廣場(Magnolia Place)和新卡尼(New Caney)綜合用途開發項目都以一家高尚的雜貨店為依託。我們與HeB關係的任何惡化，或我們無法與主要租户建立和保持戰略關係，或在未來達成其他類似安排，都可能對我們的業務產生不利影響。
與房地產經營相關的風險
我們不能保證我們的發展計劃中的物業會按照預期的時間或成本完成。
我們目前有幾個處於不同活動水平的開發項目。我們正在開發的項目的發展面臨着許多風險，其中許多風險不在我們的控制範圍之內。我們不能保證我們將按預期進度或在預算內完成我們正在開發的任何項目，也不能保證一旦完工，這些物業將達到我們預期的結果。如果這些項目的開發沒有按照我們預期的時間或成本完成，或者物業未能達到我們預期的財務結果，可能會對我們的業務、財務狀況、運營和現金流的結果以及償還我們的債務(包括與項目相關的債務)的能力產生重大不利影響。
房地產行業競爭激烈，我們的許多競爭對手比我們規模更大，財務實力更強，擁有比我們更多的資源，或者成本結構比我們更低。
我們的競爭對手包括主要致力於特定市場的本地開發商，以及在美國各地收購和開發物業的全國性開發商。競爭可能會增加對我們通常投資的物業類型的需求，從而減少我們可獲得的合適投資機會的數量，並提高此類物業的購買價格。此外，房地產業的低迷可能會顯著加劇開發商之間的競爭。可供出售或租賃的房地產供過於求可能會對我們的經營業績產生不利影響。我們的業務、財務狀況和經營結果可能會受到這些因素中的任何一個的負面影響。
房地產業的業績對我們的業務、經營業績、現金流和財務狀況都有很大的影響。
在截至2020年12月31日的財年中，我們房地產運營部門的收入佔我們總收入的37%。美國房地產業是高度週期性的，受到全球、國家和地方經濟狀況和事件變化的影響，如一般就業和收入水平、融資可獲得性、利率、消費者信心和支出，以及住宅和商業房地產需求的過度建設或減少。我們的房地產活動受到許多非我們控制因素的影響，包括當地房地產市場狀況(我們的物業所在地區和潛在客户居住地區)，現有和潛在的重大競爭，國家、地區和地方經濟、政治和社會條件，自然災害，戰爭或恐怖主義行為，利率和抵押貸款供應的波動，我們市場的過度建設，實體零售業的衰落，交通模式的變化，人口條件的變化，租户偏好的變化以及政府法規和要求的變化，包括税法的變化。上述任何因素都可能導致銷售額低於預期，這可能對我們的利潤以及我們現金流的時間和金額產生重大不利影響。
房地產投資往往不容易轉換成現金，而且很難預測個別資產未來的銷售或銷售價格將實現的水平。我們無法預測我們是否能夠以我們可以接受的價格或條件出售任何房產。在我們無法以賬面價值出售任何房產的情況下，我們可能需要承擔非現金減值費用或銷售損失，這兩項都會減少我們的淨收入或增加我們的淨虧損。見第二部分第7和7A項“關鍵會計政策”。以獲取更多信息。
我們的運營受到嚴格的監管審批程序以及環境和特殊利益集團的反對，這兩種情況中的任何一種或兩種都可能導致延誤，增加我們開發工作的成本，或者完全阻止此類開發。
房地產項目通常必須符合當地的土地開發法規，並可能需要遵守州和聯邦法規。在我們可以開發物業之前，我們必須就分區和其他土地使用權利和問題，以及適用法規下的土地分割、場地規劃和環境問題，獲得當地和州政府的各種批准。獲得所有必要的許可和權利來開發一塊土地往往是困難和昂貴的，可能需要幾年或更長時間才能完成。在某些情況下，我們可能無法獲得進行房地產開發所需的許可證和/或權利，或者可能需要更改我們的開發計劃。此外，最終獲得批准的分區可能包括密度條款，這些條款將限制在特定區域的邊界內可以建造的房屋和其他建築的數量。任何這些措施都可能限制、延誤或增加徵用土地和發展物業的成本。由於政府機構和特殊利益集團過去曾對我們的某些開發計劃表示擔憂，未來可能也會表達類似的擔憂，因此我們開發這些物業並從我們的物業中實現未來收入的能力可能會被推遲、減少、阻止或變得更加昂貴。此外，任何不遵守這些法律或法規的行為都可能導致資本或運營支出，或對我們的運營造成重大的財務處罰或限制，這可能會對我們目前和未來的運營或我們的銷售能力產生不利影響，從而影響我們的財務狀況、運營結果和現金流。
我們的運營受到環境法規的約束，環境法規隨時可能改變，並可能增加我們的成本。
房地產開發受州和聯邦環境法規的約束，並可能因環境因素(包括但不限於空氣和水質量以及對瀕危物種及其棲息地的保護)而中斷或終止。此外，在涉及瀕危或受威脅物種，機構規則制定和訴訟正在進行的情況下，這種規則制定和訴訟的結果可能是不可預測的，在任何時候都可能導致對已確定的環境敏感地區的開發進行計劃外或不可預見的限制，甚至禁止開發。我們的某些開發項目包括瀕危物種的棲息地。我們已經從美國魚類和野生動植物管理局獲得了必要的許可，以允許我們的物業開發。然而，未來的瀕危物種名單或棲息地指定可能會影響我們物業的開發。
根據各種與環境有關的聯邦、州和地方法律和法規，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，我們可能要對危險或有毒物質、廢物或石油產品的存在或排放所造成的成本和損害負責，無論這些危險或有毒物質、廢物或石油產品是從我們的財產或其他財產產生的，還是從我們的財產或其他財產產生的，包括調查和清理此類污染的費用以及對自然資源的損害責任。清除或補救的成本以及對開發潛力和開發時間表的影響可能是巨大的。這些法律經常規定責任，無論所有者或經營者是否知道或對任何危險或有毒物質的存在負有責任。環境法還可能對財產的使用方式或企業的經營方式施加限制，這些限制可能需要大量支出。環境法規定了在不遵守的情況下實施制裁，並可能由政府機構執行，或者在某些情況下由私人執行。某些環境法和普通法原則可以用來對釋放和暴露於危險物質(包括石棉和其他空氣污染物)施加法律責任。此外，第三方可以要求房地產所有者或經營者賠償與暴露於釋放的危險物質相關的人身傷害或財產損失。針對責任索賠、遵守環境法規要求、補救任何受污染財產或支付人身傷害索賠的費用可能會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響。
美國環境保護局(Environmental Protection Agency)和類似的聯邦、州或地方機構會不時審查土地開發商遵守環境法律的情況，並可能對未能嚴格遵守適用的環境法律的土地開發商徵收罰款和處罰，或因過去的失敗而對未來的遵守施加額外要求。對我們採取的任何此類行動都可能增加我們的成本，並導致項目延誤。我們正在並將繼續在房地產開發方面支出，以保護環境。新的環境法規或現有法規的變化或其執行可能會頒佈，這些新的法規或變化可能需要我們投入大量資金。最近的趨勢是
在環保法例和規例方面，更嚴格的標準可能會持續下去，並可能對我們的營運成本造成重大的不利影響。
與租賃業務相關的風險
市場和經濟狀況的不利變化可能會對入住率或出租率產生負面影響，這可能會對我們的經營業績和償債能力產生負面影響。
在截至2020年12月31日的財年中，我們租賃業務部門的收入佔我們總收入的38%。2020年，我們的租賃業務主要涉及我們為各種業務的租户開發的零售和混合用途物業的零售空間租賃，以及我們開發的多户公寓綜合體中的住宅租賃。
我們開發和租賃的物業，特別是新建或尚未穩定的物業，其平均入住率和租金可能會因多個原因而未能達到我們原來的預期，包括市場和經濟狀況的變化、競爭對手開發競爭對手的零售或住房替代方案，或者我們無法如期實現物業的穩定，任何這些原因都可能導致建築和融資成本增加，以及預期租金收入減少。
房地產市場和經濟狀況的下滑可能會對入住率或租賃率產生不利影響，這可能會對我們的盈利能力和履行財務義務的能力造成不利影響。可能影響我們市場狀況的風險包括以下幾點：
•市場的本地情況，例如零售空間或住宅租賃物業供過於求或需求減少，或來自其他可供使用的零售樓宇或公寓大樓的競爭加劇；
•租户沒有能力或不願意繳付現時的租金或加租；及
•市場租金下降。
我們的租金收入可能會因平均入住率下降、營業額增加、租金下降、優惠增加以及無法收回的租金可能增加而減少。此外，無論物業是否有人居住，我們都會繼續招致維護費、保險費和物業税等開支。此外，我們的營運開支可能會增加，部分或全部不是我們所能控制的。我們無法確切地預測這些情況是否會發生，或者它們是否會對我們的業務產生不利影響，以及它們會在多大程度上對我們的業務產生不利影響。
我們的零售和混合用途項目可能無法達到並維持令人滿意的入住率和租賃率。
我們面對競爭，吸引租户選擇我們的零售和綜合用途項目，而不是其他發展商和同類物業的業主。一旦簽訂，我們的零售租約通常從五年到十年或更長時間不等。此外，當現有租約到期時，我們可能無法續簽。不利的市場或經濟環境對租户的業務造成負面影響，可能會對他們履行租約義務或續簽租約的能力產生不利影響。這些租户在吸引客户方面面臨着持續的競爭，通常包括來自在線競爭對手的競爭。此外，如果我們不能及時適應新技術和新關係，我們的財務業績可能會受到不利影響。
我們可能無法達到並維持我們公寓物業令人滿意的入住率和租賃率。
我們還面臨着吸引租户入住我們公寓大樓的競爭，包括來自其他公寓物業以及可供出租或購買的共管公寓和獨棟住宅的競爭。一旦簽訂，我們的公寓租期通常為12個月。由於這些租約通常允許居民在租期結束時離開而不會受到懲罰，因此我們的租金收入受到市值租金下降的影響比我們的長期租約更快。此外，當現有租約到期時，我們可能無法續簽。不利影響租户就業的不利經濟狀況可能會對租户支付租金的能力產生不利影響，和/或導致租户和潛在租户傾向於選擇租金較低的其他住房。在……裏面
此外，傾向於自置居所而不是租房的經濟發展，如低或下降的利率，優惠或改善的抵押貸款條件，或強勁或增強的就業市場，也可能對我們的公寓物業產生不利影響。
與我們的W奧斯汀酒店相關的風險
外界對W奧斯汀酒店看法的不利變化可能會對酒店的經營業績產生負面影響。
我們的W奧斯汀酒店由W酒店管理公司管理，W酒店管理公司是喜達屋酒店及度假村國際集團(喜達屋酒店及度假村國際集團的子公司)的子公司。酒店吸引和留住客人的能力在一定程度上取決於W酒店品牌、喜達屋和萬豪作為酒店運營商的外部認知和市場認知度，以及W奧斯汀酒店及其服務的質量。如果萬豪或喜達屋的聲譽因任何原因受損，W奧斯汀酒店的聲譽可能會受到負面影響。此外，我們還被要求定期花錢，按照品牌標準對酒店進行良好的維護、現代化和翻新，這可能比我們預期的成本更高。
如果W奧斯汀酒店不能在奧斯汀的酒店業進行有效的競爭，W奧斯汀酒店的收入、利潤或市場份額可能會受到損害。
奧斯汀的酒店業競爭激烈。奧斯汀W酒店與奧斯汀的其他酒店和度假酒店爭奪客户，範圍從國家和國際酒店品牌到獨立、當地和地區性酒店運營商。我們的競爭基於一系列因素，包括客房、餐廳、酒吧和會議設施和服務的質量和一致性，位置和價格的吸引力，以及其他便利設施。從歷史上看，奧斯汀市場上的高端酒店住宿數量有限。然而，奧斯汀的其他酒店運營商正在擴大酒店容量，包括幾家靠近奧斯汀市中心W Austin酒店的酒店。此外，旅行者可以在網站上預訂住宿，這些網站便於業主短期租賃房屋和公寓，從而為酒店房間提供了另一種選擇。替代酒店房間的互聯網預訂增加可能會對我們酒店的入住率、日均房價和每間可用房間的收入產生不利影響。
W奧斯汀酒店面臨酒店業常見的商業、財務和運營風險，任何這些風險都可能降低其收入和盈利能力。
酒店業常見的商業、財務和經營風險包括：
•酒店的位置(即奧斯汀)作為旅遊目的地的可取性的變化；
•對旅館房間和相關住宿服務的總體需求減少，包括疾病、流行病或流行病傳播造成的旅行減少，面對面會議(包括虛擬會議)的替代方案，能源成本和其他影響旅行的費用增加，航空公司運力和航線減少，航空公司、汽車和其他與運輸相關的行業的財務狀況及其對旅行的影響；
•酒店過度建設；
•季節性和週期性波動；
•增加固定成本，包括增加商業地產税；
•減少與公司、政府或會議相關的差旅支出；
•酒店提供的服務質量以及在酒店維護和改進方面的投資；
•與遵守適用的法律和法規(包括就業、健康、安全和環境法)相關的成本和行政負擔；
•信息技術中斷和網絡安全漏洞，包括盜竊或欺詐使用客人、員工或公司數據以及中斷預訂系統；以及
•運營成本增加，包括但不限於能源、水、勞動力(包括勞動力短缺、成立工會和提高最低工資的影響)、食品、工人補償和醫療保健、保險以及與不可抗力事件及其後果相關的意外成本。
這些因素中的任何一個都可能減少我們的收入，增加我們的成本，或者以其他方式對我們的運營產生不利影響。
與我們的娛樂業務相關的風險
我們的娛樂業面臨着現場音樂行業的激烈競爭，他們可能無法維持或增加收入或利潤。
我們的娛樂業是在競爭激烈的行業中競爭，未必能因此而維持或增加收入。現場音樂行業與其他娛樂形式競爭消費者的可自由支配支出，我們的場館與其他場館競爭預訂藝術家。我們娛樂業的競爭對手爭奪與流行音樂藝術家有關係的關鍵人員，這些人有能力預訂這些藝術家的演唱會和巡演的歷史。這些競爭對手可能會進行更廣泛的開發努力，進行更深遠的營銷活動，採取更激進的定價政策，並向現有和潛在的藝術家提出更具吸引力的報價。我們的競爭對手開發的服務、廣告選項或音樂場所可能與我們的娛樂業務提供的服務、廣告選項或音樂場所相同或更好，或者比我們的娛樂業務獲得更大的市場接受度和品牌認知度。
與我們的娛樂業務相關的其他可能對其財務業績產生不利影響的變量包括：
•消費者偏好的變化和提供吸引客户的活動的成功率下降；
•可能導致現場觀看人數減少、門票銷售損失或門票費用降低的技術變革和創新；
•可能導致我們的消費者減少可自由支配支出的一般經濟狀況；
•運營成本的不利波動，我們可能不願意或無法通過門票價格轉嫁給我們的客户；
•活動、巡演和藝術家取消；
•我們的計算機、通信、信息和票務系統和基礎設施中斷，數據丟失或其他對我們網絡安全的破壞；
•非常事件的發生和威脅，例如恐怖襲擊、有意或無意的大規模傷亡事件(例如積極的槍擊事件)、公共衞生問題(例如新冠肺炎等傳染性疾病爆發)、天氣狀況、自然災害或可能需要我們取消或重新安排活動的類似事件；以及
•發生與我們現場音樂活動相關的人身傷害或事故。
與持有我們普通股有關的風險
我們的普通股交易清淡，因此，我們的股票價格可能比整個股市的波動更大，可能很難以現行的交易價格大量出售我們的股票。
由於我們普通股的交易市場清淡，我們的股票價格可能會比整個股票市場或類似公司的股票價格波動得更大。如果沒有更大的公開流通股，我們普通股的流動性將低於更廣泛公有制公司的普通股，因此，投資者可能很難以可接受的價格出售他們想要的股票數量。與我們的公開流通股數量較大的情況相比，交易我們普通股的相對較小數量的股票可能會對交易價格產生更大的影響。
我們的憲章文件和特拉華州法律中的反收購條款可能會使收購我們變得更加困難。
我們的憲章文件和特拉華州法律中的反收購條款可能會使收購我們變得更加困難。這些條文包括：
•設立一個交錯三年任期的分類董事會；
•授權董事會在未經股東批准的情況下發行優先股，並指定每一類別的權利、優先股和特權；如果發行，此類優先股將增加我們股本的流通股數量，並可能包括可能阻止收購我們的條款；
•為董事會提名或可在股東大會上提出的建議設定提前通知要求；
•限制可以召開特別股東大會的人數，防止股東通過書面同意採取行動；以及
•除某些例外情況外，對於與20%股東進行的某些交易，以及對我們章程的某些修改，需要絕對多數股東投票。
這些條款可能會阻止潛在的收購企圖，阻止以高於市場價的價格收購我們的普通股，或者對我們普通股的市場價格以及普通股持有人的投票權和其他權利產生不利影響。這些規定還可能阻礙委託書競爭，並使股東更難選舉董事會提名的候選人以外的其他董事。
此外，由於我們是在特拉華州註冊成立的，我們受特拉華州公司法第203條的規定管轄，該條款可能禁止大股東完成與我們的合併或收購。這些條款可能會阻止對我們的收購，否則可能會吸引我們的股東。
為了確保我們的股東受益於我們對潛在轉換為房地產投資信託基金(REIT)的探索，我們的董事會通過了一項有限期限的股東權利協議(權利協議)，這可能會阻止未經董事會批准的收購企圖。
2020年9月22日，我們的董事會通過了權利協議，並宣佈向2020年10月2日交易結束時登記在冊的股東派息，每股普通股面值0.01美元，每股已發行普通股一股(權利)。一般而言，除某些例外情況外，權利協議限制個人或集團在未經董事會批准的情況下擁有9.8%或更多普通股的能力，因為這可能會對我們作為房地產投資信託基金的潛在地位產生不利影響。權利協議可能會使第三方更難收購我們或我們的一大部分普通股。配股將於某些事件(包括2021年12月31日)中最早發生時到期，除非在該時間或之前獲得股東對配股協議的批准。
我們不能支付普通股股利，也不能回購我們普通股的股票。
我們普通股的持有者只有在董事會宣佈股息時才有權獲得股息。此外，我們的Comerica銀行信貸安排禁止我們在未經銀行事先書面同意的情況下支付普通股股息。儘管我們在獲得Comerica銀行的書面同意後，於2017年3月宣佈對我們的普通股進行特別現金股息，但我們未來可能不會支付特別現金股息。Comerica銀行同意在2017年3月支付股息，並不表明該行願意同意支付未來股息。此外，我們的Comerica銀行貸款協議包含一項限制性協議，將協議期限內普通股回購總額限制在100萬美元以內。任何超過100萬美元的普通股回購都需要Comerica銀行的豁免。未來股息和股份回購的宣佈取決於我們董事會的酌情決定權和我們Comerica銀行貸款協議下的限制，這將取決於我們的財務業績、現金需求、預計遵守我們債務協議中的契約、前景和我們董事會認為相關的其他因素。
Stratus從C-Corporation到REIT的潛在轉換受到各種風險和不確定因素的影響。
我們的董事會已經批准了一項關於從C公司轉變為REIT的深入探索。我們不能保證何時(如果有的話)我們會轉換為房地產投資信託基金(REIT)。在我們決定是否尋求REIT轉換之前，有幾個實施、運營、融資和税收方面的複雜性需要解決。我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)的能力涉及到應用1986年修訂的“國內收入法”(Internal Revenue Code Of 1986)中高度技術性和複雜的條款，而Stratus可能沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。此外，如果我們決定轉換為房地產投資信託基金，我們不能保證我們仍有資格成為房地產投資信託基金。我們可能無法在預期的時間框架內完成轉換為REIT所必須採取的所有必要步驟，甚至根本無法完成。轉換為REIT並運營REIT可能會產生巨大的成本。即使經過深入研究後，確定REIT轉換沒有任何障礙，我們也不能保證我們的董事會會批准REIT轉換。即使我們的董事會批准將C-Corporation轉變為REIT，我們的股東也可能不會批准對Stratus的組織文件進行符合公共REIT結構的更改。此外，REIT的轉換需要得到我們主要貸款人的同意，以及修改我們的主要債務協議，以及其他第三方的同意。我們不能保證我們將獲得推進REIT轉換所需的同意。如果我們從C公司轉變為REIT，我們不能保證我們或我們的股東將實現預期的利益。
第1B項。未解決的員工意見
沒有。
項目3.第三項法律訴訟
我們會不時參與在正常業務過程中出現的法律訴訟。根據目前掌握的信息，我們不相信任何法律訴訟的結果會對我們的財務狀況或經營結果產生重大不利影響。我們維持責任保險，以承保一些(但不是全部)通常發生在我們正常業務過程中的潛在責任，以及我們業務中慣用的其他保險範圍，並有管理層認為審慎的承保限額。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
有關我們高管的信息
下表和附文中列出了截至2021年2月26日有關我們高管的某些信息。我們的每一位高管都由我們的董事會自行決定。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 年齡 | | 職位或辦公室 |
| 威廉·H·阿姆斯特朗三世 | | 56 | | 董事會主席、總裁兼首席執行官 |
| 艾琳·D·皮肯斯 | | 59 | | 高級副總裁兼首席財務官 |
自1992年我們成立以來，阿姆斯特朗先生一直受僱於我們。阿姆斯特朗先生自1996年8月以來一直擔任總裁，自1998年5月以來擔任首席執行官，自1998年8月以來擔任董事會主席。阿姆斯特朗先生曾在1996年至1998年擔任總裁、首席運營官和首席財務官。阿姆斯特朗自2017年9月以來還擔任上市房地產投資信託公司穆迪國家房地產投資信託基金(Moody National REIT II，Inc.)的董事。阿姆斯特朗曾在2008年9月至2017年9月期間擔任上市房地產投資信託公司穆迪全國房地產投資信託基金(Moody National REIT I，Inc.)的董事。阿姆斯特朗被選為綠色商業認證公司(Green Business Certification Inc.)的祕書長，該公司是一個推動LEED綠色建築計劃實施的組織。
皮肯斯女士自2009年5月以來一直擔任我們的高級副總裁，並自2009年6月以來擔任我們的首席財務官。皮肯斯女士曾於1998年11月至2009年4月擔任Tarragon公司執行副總裁兼首席財務官，1996年9月至1998年11月擔任Tarragon公司副總裁兼首席會計官，1995年6月至1996年8月擔任Tarragon公司及其前身的會計經理。皮肯斯女士是一名有執照的註冊會計師。皮肯斯女士是美國註冊會計師協會和德克薩斯州註冊會計師協會的活躍成員。
第二部分
第五項：登記人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
普通股
我們的普通股在納斯達克股票市場(NASDAQ)交易，代碼為“STRS”。截至2021年2月26日，共有282名普通股持有者登記在冊。
普通股分紅
宣佈股息由我們的董事會(董事會)自行決定；然而，我們支付股息的能力受到我們Comerica銀行信貸安排條款的限制，該條款禁止我們在沒有Comerica銀行事先書面同意的情況下就我們的普通股支付股息。未來股息的宣佈取決於我們董事會的酌情決定權和我們Comerica銀行信貸安排下的限制，這將取決於我們的財務業績、現金需求、預計遵守我們債務協議中的契約、前景和我們董事會認為相關的其他因素。此外，我們的Comerica銀行貸款協議包含一項限制性協議，將協議期限內普通股回購總額限制在100萬美元以內。任何超過100萬美元的普通股回購都需要Comerica銀行的豁免。見第I部第1A項。“風險因素”供進一步討論。
未登記的股權證券銷售
沒有。
發行人購買股票證券
下表列出了我們在截至2020年12月31日的三個月內根據董事會批准的公開市場股票購買計劃回購的普通股的相關信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | | 購買的股份總數 | | 每股平均支付價格 | | 作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數a | | 根據計劃或計劃可以購買的最大股票數量a |
| 2020年10月1日至31日 | | — | | | $ | — | | | — | | | 991,695 | |
| 2020年11月1日至30日 | | — | | | — | | | — | | | 991,695 | |
| 2020年12月1日至31日 | | — | | | — | | | — | | | 991,695 | |
| 總計 | | — | | | $ | — | | | — | | | 991,695 | |
a.2013年11月，董事會批准增加我們的公開市場股票購買計劃，該計劃最初是在2001年批准的，最多可購買170萬股我們的普通股。該程序沒有到期日期。
如上所述，我們的Comerica銀行貸款協議要求貸款人批准任何超過100萬美元的普通股回購。
項目6.精選財務數據
不適用。
第7及7A項管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 關於市場風險的定量和定性披露
概述
在管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析中，“我們”、“我們”、“我們”和“Stratus”是指Stratus Properties Inc.和由Stratus Properties Inc.擁有或控制的所有實體。您應該結合我們的合併財務報表以及本10-K表中其他部分關於“業務和物業”和“風險因素”的相關討論來閲讀以下討論。下文報告和總結的經營結果不一定代表未來的經營結果，未來的結果可能與前瞻性陳述中預期的大不相同(請參閲“警示聲明”和第一部分第1A項)。這裏的“風險因素”)。特別是，新冠肺炎大流行的影響繼續影響我們的運營。因此，我們在2020年以及未來新冠肺炎大流行期間的表現將無法與過去的表現相提並論，也無法預示未來的表現。我們預計，由於新冠肺炎大流行及其相關影響的持續時間和強度，我們的業務和全球經濟將繼續存在不確定性。其後凡提及“附註”，均指第二部分第8項所載的合併財務報表附註。“財務報表和補充數據。”
我們是一家多元化的房地產公司，總部設在得克薩斯州奧斯汀。我們主要從事商業、多户和單户住宅房地產的收購、授權、開發、管理和銷售，房地產租賃，以及位於得克薩斯州奧斯汀地區和其他精選的、快速增長的市場的酒店和娛樂業務的運營，我們主要從事商業、多户和單户住宅房地產的收購、授權、開發、管理和銷售，房地產租賃，以及位於得克薩斯州奧斯汀和其他精選的快速增長市場的酒店和娛樂業務的運營。我們的收入和現金流來自出售我們開發的物業，租金收入來自我們租賃的物業，以及我們的酒店和娛樂業務。見第一部分第1項和第2項中的“操作”。“業務和物業”，以及附註10，以進一步討論我們的運營部門，以及下面的“業務戰略”，以討論我們的業務戰略。
業務戰略
我們的投資組合包括大約1700英畝的未開發面積和正在開發的商業、多户和單户住宅項目，以及幾個已完成的商業和住宅項目。我們的W奧斯汀酒店和我們的ACL Live和3TEN ACL Live娛樂場所位於奧斯汀市中心，是這座城市舉世聞名、充滿活力的音樂舞臺的中心。
我們的主要經營目標是通過有條不紊地開發和提高我們物業的價值，然後將其出售或持有以供租賃，從而為股東創造價值。作為我們租賃業務的一部分，我們的全週期開發計劃包括收購物業、確保和維護開發權利、開發和穩定物業，以及出售或持有物業，這是我們戰略的關鍵要素。我們也可能尋求對物業進行再融資，以便從物業的增值、較低的利率或其他原因中獲益。
我們相信，奧斯汀和德克薩斯州其他精選的、快速增長的市場仍然是有吸引力的地點。我們的許多開發項目位於開發審批歷來受到監管限制的地區，這使得獲得或更改權利變得困難。我們的奧斯汀酒店位於具有嚴格監管限制的理想區域，有權進行全面建設，並具有公用事業能力。因此，我們相信，通過戰略規劃、開發和營銷，我們可以最大限度地充分實現它們的價值。
我們的發展計劃需要大量的額外資金，我們可以通過合資或其他安排進行。我們的業務戰略要求我們依靠運營現金流和債務融資作為我們流動性需求的主要資金來源。我們還不時地依賴我們子公司的項目級股權融資。我們已經建立了戰略關係，作為我們對特定發展項目總體戰略的一部分，並可能在未來達成其他類似的安排。
2020年期間，新冠肺炎疫情對國際和美國的經濟和市場造成了重大破壞。正如下面詳細討論的，新冠肺炎疫情已經並將繼續對我們的業務產生重大影響，特別是我們的酒店和娛樂部門。在新冠肺炎大流行的早期，我們迅速採取行動，管理在這些非常情況下我們可以控制的東西。我們積極管理我們的零售和多户租户以及相關的銀行關係，繼續出租物業，
在完成住宅物業銷售的同時，繼續推進土地規劃、工程和幾個開發項目(包括聖六月)的許可活動，積極探索某些物業的再融資和銷售替代方案，並開始分析轉換為房地產投資信託基金(REIT)的可能性。
儘管面臨新冠肺炎疫情帶來的挑戰，但在2020年期間，我們實現了以下目標：
1.簽署了以6000萬美元出售聖瑪麗的協議。這筆交易於2021年1月11日完成，產生了約3400萬美元的淨收益，其中我們收到了2130萬美元。
2.與2019年相比，2020年租賃業務收入增長了24%，達到2410萬美元。
3.巴頓溪(Barton Creek)阿馬拉大道(Amarra Drive)的19個地塊和2套竣工房屋以總計2180萬美元的價格售出，西基林市場(West Killeen Market)的一個PAD地塊以70萬美元的價格售出，導致2020年的房地產運營收入比2019年增長了64%，達到2260萬美元。
4.在買家於2020年5月終止以2.75億美元收購第21號區塊的協議後，收取了1500萬美元被沒收的保證金。
2020年9月，我們的董事會(董事會)宣佈批准啟動從C公司向REIT轉換的深入探索。我們聘請了財務、税務、會計和法律顧問，董事會將密切監測和評估調查結果，以最終確定轉換為房地產投資信託基金是否符合我們股東的最佳利益。如果董事會決定繼續推進，我們預計轉換將不早於2022年進行。我們認為，REIT的轉換需要得到我們主要貸款人的同意，以及修改我們的主要債務協議，以及其他第三方的同意。如果董事會最終確定REIT轉換符合股東的最佳利益，我們還預計將尋求股東批准，以實施我們組織文件中與公共REIT結構一致的條款。
新冠肺炎疫情影響綜述
自2020年1月以來，新冠肺炎疫情已經對國際和美國的經濟和市場造成了實質性的破壞，在2020年第一季度後期加劇，並持續到2020年及以後。大流行的影響預計將在2021年持續。3月11日，世界衞生組織將新冠肺炎疫情定為大流行。這一流行病導致政府在不同時間實施了不同程度的限制，包括居家命令、旅行禁令、集會規模限制、對被視為不必要的企業的運營限制、關閉工作設施、學校、公共建築和企業、取消活動(包括娛樂活動、會議和會議)、隔離和社會疏遠措施。這場流行病及其應對措施也導致美國失業率急劇上升。因此，正如下面進一步討論的那樣，疫情正在並將繼續對我們的業務和運營產生重大不利影響，特別是對酒店和娛樂部門。
這場大流行仍然很複雜，而且發展迅速。自2021年3月10日起，德克薩斯州州長髮布了一項行政命令，取消了德克薩斯州的面具授權，並將該州所有企業和設施的產能提高到100%。德克薩斯州的企業仍然可以自行決定限制運力或實施額外的安全協議。雖然我們正在考慮如何加強我們的酒店和娛樂業務，我們計劃逐步安全地增加容量，並遵守所有適用的法規。預計這場大流行將在2021年繼續對我們產生不利影響。由於這場大流行在近代史上是史無前例的，其嚴重性、持續時間和未來的經濟後果很難預測，我們無法確切地預測它未來對我們公司的影響。
終止出售第21座樓宇
正如之前披露的那樣，我們以2.75億美元的價格將第21號區塊(其中包括W奧斯汀酒店、ACL Live和3TEN ACL Live娛樂場所)出售給萊曼酒店地產公司(Ryman Hotitality Properties，Inc.)的交易已於2020年5月被萊曼終止。由於萊曼終止了交易，萊曼將其1500萬美元的保證金沒收給了我們。我們用1380萬美元的保證金償還了Comerica銀行的信貸安排，剩餘的120萬美元用於償還第21號區塊的債務和每月所需的準備金。我們在2020年記錄了1500萬美元的運營收入。
對我們業務的影響
2020年，新冠肺炎疫情對我們的酒店和娛樂部門造成了不利影響。我們酒店部門的收入從2019年的3550萬美元下降到2020年的1000萬美元。雖然我們的酒店在整個疫情期間都保持營業，但2020年的平均入住率為23%，而2019年的平均入住率為73%。我們娛樂部門的收入從2019年的2500萬美元下降到2020年的520萬美元。ACL Live舉辦的活動數量從2019年的264場下降到2020年的82場，3TEN ACL Live舉辦的活動數量從2019年的201場下降到2020年的102場。
儘管疫情肆虐，我們的房地產業務和租賃業務部門的收入還是出現了增長。我們相信，我們住宅房地產的銷售和我們多户住宅物業的租賃受到疫情引發的以住房為中心的趨勢以及德克薩斯州奧斯汀作為理想居住地的吸引力增加的積極影響。我們的租賃業務收入受到最近完成的項目持續租賃的積極影響。然而，在2020年4月至12月期間，我們的零售和多户基本租金收入比預定的基本租金低5%，這主要是由於我們與某些零售租户達成了租金延期協議。新冠肺炎疫情對我們每個細分市場的影響在下面的“運營結果”中有更詳細的描述。
疫情造成的損失導致我們在2020年記錄了1070萬美元的非現金税費，以記錄我們遞延税項資產的估值津貼。有關詳細討論，請參閲註釋7。
儘管新冠肺炎疫情肆虐，但我們繼續推進土地規劃、工程和許可活動。我們實施了增加消毒、物理距離和遠程工作安排等措施，以保護員工、租户、客人、客户和供應商。
目前，我們專注於採取行動維持流動性和控制成本；結束房地產運營部門的資產出售；密切監控我們的創收物業並繼續出租某些物業；定期與我們的貸款人和投資者團體溝通；推進我們的土地規劃、工程和許可活動；以及評估我們規模較大、穩定的資產的再融資機會，以利用歷史低位的利率。
對我們的流動性和資本資源的影響
2020年6月12日，我們將6000萬美元循環信貸安排的到期日延長至2022年9月27日。截至2020年12月31日，我們在信貸安排下有1650萬美元可用，其中15萬美元的信用證承諾用於信貸安排。
在2020年，我們積極與我們的項目貸款人接觸，為我們的租户制定租金延期安排。在我們的三個項目貸款中，我們獲得了某些金融契約的豁免和修改。至於我們的第21號區塊貸款，由於新冠肺炎疫情的影響，擁有第21號區塊的全資子公司Stratus第21號區塊有限責任公司(即第21號區塊子公司)在2020年6月30日、2020年9月30日和2020年12月31日的償債覆蓋率測試中未能達到測試日期的償債覆蓋率測試，導致“觸發期”，這不是違約，但限制了我們從項目中獲得現金分配的能力。雖然第21號區塊貸款協議是一項無追索權貸款，但我們可以向我們的第21號區塊子公司提供現金，以防止我們的第21號區塊子公司根據第21號區塊貸款協議違約。此外，根據我們子公司的酒店運營協議，酒店運營商已經並可能繼續要求我們提供資金，如果它合理地確定需要這些資金來資助酒店的運營和指定的儲備。根據這些規定，我們在2020年貢獻了960萬美元，根據目前的預測，我們預計到2022年初將再貢獻約1800萬美元。
我們預計，至少在未來12個月內，我們將能夠償還債務和其他現金義務。我們的預測基於許多詳細而複雜的基本假設，包括：(1)我們第21號區塊業務的營業收入將在2021年上半年逐步增長到盈虧平衡點，到2022年初，第21號區塊將產生足夠的現金來償還債務，(2)我們租賃業務的當前狀況不會大幅惡化，(3)我們結束房地產運營部門的預計資產出售。不能保證我們預測的結果一定會實現。見下文附註6，“資本資源和流動性”，以及第二部分第1A項所列的“風險因素”。進一步討論。
我們繼續密切關注健康狀況和市場狀況，並準備在適當的時候進一步調整我們的業務戰略。
一般信息
作為租賃業務的一部分，我們開發待售或出租的物業。已開發的房地產銷售可以包括已開發並允許用於住宅用途的一塊單獨的土地，或已開發的、已在其上建造住宅的地塊。我們可能會出售正在開發的物業、未開發的物業或租賃物業，如果機會出現，我們相信作為我們業務戰略的一部分，將使整體資產價值最大化。
截至2020年12月31日，我們的正在開發和未開發的面積列在項目1.和項目2的“業務-房地產業務”項下。此處為“業務和物業”。
截至2020年12月31日，我們的獨棟住宅主要位於得克薩斯州奧斯汀西南部，包括已開發地塊、巴頓溪阿馬拉大道(Amarra Drive)的在建住宅，以及奧斯汀市中心W Austin Residences的一套共管公寓單元(於2021年2月出售)。截至2020年12月31日，我們的多户和商業資產包括Santal、Lantana Place、Jones Crossing、West Killeen Market、Kingwood Place、New Caney和Saint Mary(隨後於2021年1月出售)。有關進一步討論，請參閲下面的“開發活動-住宅”和“開發活動-商業”。
我們的租賃業務主要涉及我們開發的零售和混合用途物業的空間租賃，以及我們開發的多户公寓綜合體的住宅租賃。我們零售和混合用途項目的租户多種多樣，包括雜貨店、餐廳、醫療服務、健身中心、電影院和其他零售產品和服務。
除了房地產和租賃業務，我們還擁有得克薩斯州奧斯汀市中心的21號街區，其中包括W奧斯汀酒店和ACL Live和3TEN ACL娛樂場所，以及辦公和零售空間。
2020年，我們的收入總計6100萬美元，而2019年為9220萬美元。與2019年相比，2020年收入下降主要反映了新冠肺炎疫情導致我們酒店和娛樂部門收入的下降，但房地產和租賃業務收入的增加部分抵消了這一下降。
2020年，我們普通股股東的淨虧損總計2280萬美元，合每股2.78美元，而2019年為250萬美元，合每股0.30美元。與2019年相比，我們2020年的淨虧損較高，主要是由於(I)2020年酒店和娛樂部門的運營虧損，主要是由於新冠肺炎疫情，(Ii)2020年非現金税費1,070萬美元，以記錄我們遞延税項資產的估值撥備，(Iii)隨着正在開發的項目完成，與資本化利息降低相關的利息支出增加，以及(Iv)市政公用事業區(MUD)報銷和2019年確認的出售資產收益(請參閲“房地產業務”和“部分抵消了因終止第21號區塊交易而收到的保證金收入1500萬美元。
截至2020年12月31日，我們的總債務為3.511億美元(見下文“債務到期日和其他合同義務”以作進一步討論)，不包括與聖瑪麗相關的債務(報告為待售負債)和1240萬美元的合併現金。我們有大量的經常性成本，包括物業税、維護和營銷，我們相信我們將有足夠的債務融資來源和運營現金來滿足我們的現金需求。有關營運現金流和債務交易的討論，請參閲下文“資本資源和流動性”。
房地產市場行情。由於我們的資產主要集中在德克薩斯州的奧斯汀地區和其他精選的、快速增長的德克薩斯州市場，這些地區的市場狀況對我們的業務有重大影響，包括開發成本、利率、為房地產交易融資的信貸可用性、對住宅和商業房地產的需求，以及包括我們的使用和開發權利在內的監管因素。從歷史上看，這些市場狀況都是週期性波動的，而且可能是不穩定的。奧斯汀西南部的房地產開發一直受到奧斯汀市各種限制的限制，我們的大部分房地產都在開發中，而未開發的房地產所在的地區也位於奧斯汀西南部。此外，幾個特殊利益集團傳統上反對在奧斯汀西南部開發。
除了州和聯邦政府就業水平對當地經濟的傳統影響外，德克薩斯州奧斯汀-圓石區(奧斯汀-圓石區)也受到科技行業增長的影響。隨着科技行業聚集在這個市場，大型、知名的科技公司最近在奧斯汀-圓石城(Austin-round Rock)擴大了自己的形象。奧斯汀-圓石區的人口增加了33%
從2009年到2019年，很大程度上是因為人們對奧斯汀當地就業市場的興趣與日俱增。奧斯汀-圓石區的家庭收入中位數同期增長了35%。不斷擴張的經濟導致對住宅、商業辦公空間和零售服務的需求不斷上升。從2009年到2019年，奧斯汀市的銷售税收入增長了78%，這表明在此期間商業活動有所增加。
下圖比較了1999年、2009年奧斯汀-圓石市五個縣的家庭收入中位數和大都市區人口，以及基於美國(U.S.)的2019年(實際)和2020年(估計)的最新信息。人口普查局的數據和奧斯汀-朗洛克的數據。
根據奧斯汀市10月1日至9月30日的財政年度，下面的圖表比較了奧斯汀市1999年、2009年和2019年(可獲得數據的最新時期)的銷售税收入。
資料來源：德克薩斯州奧斯汀市綜合年度財務報告
截至2020年12月31日和2019年12月31日，德克薩斯州奧斯汀市的空置率如下所示。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 空置率 | |
| 建築類型 | | 2020 | | 2019 | |
| | | | | |
| 寫字樓(A級) | | 16.7 | % | a | 10.5 | % | a |
| 多户建築 | | 5.7 | % | b | 5.5 | % | b |
| 零售建築 | | 5.0 | % | b | 4.1 | % | b |
a.世邦魏理仕：Austin MarketView
b.Marcus&Millichap研究服務公司，CoStar Group，Inc.
關鍵會計估計
管理層對我們財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的合併財務報表為基礎的，這些合併財務報表是按照美國公認的會計原則編制的。這些財務報表的編制要求我們做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計和假設。我們根據歷史經驗和我們認為在這種情況下合理的假設來進行這些估計；然而，在不同的假設和/或條件下，報告的結果可能與基於當前估計的結果不同。需要使用管理層估算的領域在“估算的使用”標題下的附註1中進行了討論。關鍵會計估計是指根據美國公認會計原則進行的估計，這些估計涉及很大程度的估計不確定性，並且已經或合理地可能對我們的財務狀況或經營結果產生重大影響。我們的關鍵會計估計將在下面討論。
房地產。房地產分類為持有待售、在建、持有供投資或可供開發的土地(見附註1)。當事件或情況顯示一項資產的賬面金額可能無法收回時，會進行減值測試。對於持有待售的房地產，如果估計公允價值減去出售成本低於相關賬面價值，則需要將資產的賬面價值減至公允價值減去出售成本。對於正在開發的房地產、可供開發的土地和持有用於投資的房地產，如果資產的預計未貼現現金流量低於相關賬面價值，則需要將資產的賬面價值減少到公允價值。減值損失的計量以長期資產的公允價值為基礎。通常，我們使用估值技術(如預期未來現金流貼現)來確定公允價值。
在為我們的房地產資產製定用於減值測試的預計未來現金流時，我們納入了我們自己的市場假設，包括有關房地產價格、銷售速度、銷售和營銷成本以及基礎設施成本的假設。我們的假設在一定程度上是基於總體經濟狀況、房地產業的現狀、對房地產市場短期和長期前景的預期，以及在我們開發或運營物業的地區來自其他開發商或運營商的競爭。這些假設可能會嚴重影響我們對未來現金流的估計。對於持有待售及被視為減值的物業，吾等根據評估價值(經估計出售成本調整後)釐定公允價值，因為吾等相信這是物業可出售的價值。在截至2020年12月31日的兩年內，我們沒有記錄減值虧損。
遞延税項資產。*如果根據現有證據，遞延税項資產的賬面金額更有可能無法變現，則需要減去估值免税額。因此，我們評估是否需要根據更可能的變現門檻標準定期建立遞延税項資產的估值免税額。在評估是否需要估值撥備時，已適當考慮所有與變現遞延税項資產有關的正面及負面證據。本評估考慮(其中包括)當前虧損及累積虧損的性質、頻率及嚴重程度、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的期限、我們在經營虧損及税項抵免結轉方面的經驗(包括未到期未使用的結轉款項)，以及其他税務籌劃選擇。這一過程涉及管理層對假設的重大判斷，這些假設可能會根據預期和實際經營業績之間的差異以及我們業務環境或運營或融資計劃的變化而發生變化。
我們定期評估遞延税項資產的可回收性，考慮現有的正面和負面證據，包括盈利歷史和對未來應納税所得額的預測。在2020年，我們記錄了1070萬美元的非現金費用，以記錄我們遞延税項資產的估值津貼。截至2020年12月31日，我們的遞延税項資產(扣除遞延税項負債和估值免税額)總計4.4萬美元。有關詳細討論，請參見注釋7。
所得税。在編制年度綜合財務報表時，我們估計當前應付或應收所得税的實際金額，以及可歸因於現有資產和負債的賬面金額與各自税基之間的臨時差異的遞延所得税資產和負債。我們的估計是基於我們對聯邦和州税法的解釋。我們估計我們的實際當期應繳税款，並評估由於税收和會計目的對項目的不同處理而產生的暫時性差異。遞延所得税資產和負債採用制定的税率計量，預計適用於預計收回或結算這些臨時差額的年度的應税收入。税率或法律變更對遞延所得税資產和負債的影響在該等變更頒佈期間的收入中確認。有關詳細討論，請參見注釋7。
房地產銷售中的利潤確認。如果我們有可能收取我們有權獲得的幾乎所有對價，並且我們已經履行了合同項下的所有其他履行義務，則當資產控制權轉移給買方時，房地產銷售的收入或收益將被確認。對價根據相對公允價值在多個履約義務或不同的非金融資產之間分配給買方，這需要重大的管理判斷。當我們簽署銷售協議並確定買方已表明付款承諾時，對價被合理地確定，並被認為有可能收取。
利潤分享激勵計劃。2018年7月，我們董事會的薪酬委員會通過了Stratus利潤參與激勵計劃(以下簡稱計劃)，該計劃為參與者提供與薪酬委員會指定為該計劃下批准項目的開發項目成功掛鈎的經濟激勵。根據該計劃，每個批准的項目在資本交易(每個項目都在該計劃中定義)後的利潤的25%將留在一個池中。委員會將把每個池中的參與權益分配給某些被確定為對項目成功起到重要作用的官員、僱員和顧問。我們通過預測運營現金流、銷售淨價、資本交易或估值事件的時間以及我們的股本和優先回報(包括開發中項目的完成成本)來估計每個獲批項目的利潤池，所有這些都涉及重大判斷和估計。由於預期和實際開發進度和成本、市場狀況以及資本交易或估值事件的時間安排之間的差異，與獎勵相關的估計可能會隨着時間的推移而發生變化。2020年，我們積累了130萬美元的項目開發成本(2019年為70萬美元)和240萬美元的與該計劃相關的一般和行政費用(2019年為100萬美元)。截至2020年12月31日，該計劃的應計負債總額為620萬美元(包括在其他負債中)。有關詳細討論，請參閲註釋1和8。
發展活動
住宅區。*截至2020年12月31日，我司住宅已開發地段/單位、正在開發地段/單位和潛在開發地段/單位面積如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 住宅地段/單位 |
| | 開發 | | 在……下面
發展 | | 潛在發展潛力a | | 總計 |
| 巴頓溪： | | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
阿馬拉路： | | | | | | | |
| | | | | | | |
第三期地段 | 5 | | | — | | | — | | | 5 | |
| | | | | | | |
阿馬拉·維拉斯(Amarra Villas) | — | | | 13 | | | — | | | 13 | |
| 聖六月 | — | | | — | | | 182 | | | 182 | |
| 還有其他住宅 | — | | | — | | | 20 | | | 20 | |
N節多户住宅： | | | | | | | |
《聖誕老人》 | 448 | | | — | | | — | | | 448 | |
其他N節 | — | | | — | | | 1,412 | | | 1,412 | |
巴頓河的其他河段 | — | | | — | | | 156 | | | 156 | |
| 圓C多族： | | | | | | | |
| | | | | | | |
聖瑪利亞b | 240 | | | — | | | — | | | 240 | |
道路102 | — | | | — | | | 56 | | | 56 | |
| 萊克韋 | — | | | — | | | 100 | | | 100 | |
| 蘭塔納 | — | | | — | | | 320 | | | 320 | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | — | | | — | | | 275 | | | 275 | |
| 金伍德廣場 | — | | | — | | | 275 | | | 275 | |
| 木蘭花廣場 | — | | | — | | | 689 | | | 689 | |
| 新卡尼 | — | | | — | | | 275 | | | 275 | |
| 其他 | — | | | — | | | 7 | | | 7 | |
W奧斯汀住宅c | 1 | | | — | | | — | | | 1 | |
| | | | | | | |
| 住宅地段/單位總數 | 694 | | | 13 | | | 3,767 | | | 4,474 | |
a.我們在“潛在開發”標題下確定的物業的開發取決於我們的開發計劃和政府機構(包括奧斯汀市和我們德克薩斯州市場上的其他城市)的許可的批准。這些政府機構可能不會批准一個或多個開發計劃並允許與此類物業相關的申請，或者可能要求我們修改我們的開發計劃。因此，我們對這些物業的發展策略在未來可能會改變。雖然我們可能正就其中一些物業進行已獲批准的基建工程或規劃活動，但在建築工程已展開、整個物業的基建工程已完成、現正完成或能夠完成，並已取得所需許可證之前，這些物業不會被視為“在發展中”而須在此表內披露。
b.我們在2021年1月賣掉了聖瑪麗。有關詳細討論，請參閲註釋2和4。
c.2021年2月，我們賣掉了W Austin Residences的最後一套公寓單元。
巴頓溪
阿馬拉路。*2008年，我們完成了Amarra Drive二期的開發，該項目包括35個地塊，佔地51英畝。我們在2020年以440萬美元的價格售出了7件拍品，其中3件包含在下面討論的合同中，2019年有兩件拍品以120萬美元的價格成交。截至2020年12月31日，所有已開發的Amarra Drive二期地塊均已售出。
2015年，我們完成了Amarra Drive三期的開發，該項目由166英畝的64個地塊組成。我們在2020年以1020萬美元的價格賣出了12個地塊，其中4個包含在下面討論的合同中，還有兩套建在三期地塊上的住宅以720萬美元的價格售出。我們在2019年以890萬美元的價格售出了14件拍品，其中8件包括在下面討論的合同中。截至2020年12月31日，五個已開發的三期地塊仍未售出，其中兩個包括在下文討論的合同中。
2019年9月，我們修改了之前於2018年3月簽訂的一份合同，根據該合同，我們同意將2個Amarra Drive二期地塊和15個Amarra Drive III期地塊出售給一家房屋建築商，總金額為1,160萬美元(原房屋建築商合同)。2020年1月，原來的房屋建築商合同被終止，取而代之的是與同一房屋建築商簽訂的類似合同，在該合同中，我們同意以520萬美元的價格出售原合同下剩餘的三個Amarra Drive三期地塊，以及三個新的Amarra Drive二期地塊和兩個新的Amarra Drive三期地塊(新的住宅建築商合同)。2020年9月，新的房屋建築商合同進一步修改，在合同中增加了一個額外的Amarra Drive III期地塊，售價為70萬美元。在……裏面
根據新的房屋建築商合同，雙方必須在2021年4月30日之前按比例完成這些地塊的銷售。如果買方未能在任何指定的截止日期前完成最低數量的成交，我們可以選擇終止房屋建造合同，但將保留相關的45000美元保證金。
在2020年12月31日之後，直到2021年3月9日，我們在Amarra Drive三期出售了一塊地塊和一塊位於Amarra Drive的多户土地，總成交額為340萬美元。截至2021年3月9日，最後四個未售出的Amarra Drive III期地塊已簽訂合同，其中兩個地塊符合上文討論的新房屋建築商合同。
Amarra Drive(Amarra Villas)的別墅項目是一個20個單元的開發項目，我們在2017年和2018年完成了首批7套住房的建設。我們在2019年以350萬美元的價格出售了最後兩套完工的房屋。我們在2020年第一季度開始建設接下來的兩套阿馬拉別墅住宅，預計將於2021年年中完工。截至2021年3月9日，其中一套已簽約，我們已經簽署了出售一套住房的合同，預計將於2021年年中開工建設。截至2021年3月9日，在最初的20個單元開發項目中，共有11個單元(其中1個單元正在建設中，10個單元尚未開工)可供使用。
聖誕老人。聖塔爾酒店是一座花園風格的豪華公寓樓，位於N區，是巴頓溪社區的一部分。2019年第一季度，我們完成了與一期毗鄰的桑塔爾二期工程建設。截至2020年12月31日，由448套房源組成的桑塔爾多户型項目已全部租賃完畢。
聖六月。2021年3月，我們開始清理聖六月的土地，這是阿馬拉區的一個包含182個單元的多户型項目。我們預計在融資完成的情況下，於2021年第二季度開始項目建設。
九龍澳段及N段。我們現正推進巴頓溪未來各期發展的規劃和審批程序，包括九龍灣住宅地段和商業及多户住宅地段N。我們重新設計了九龍灣段，把傳統的獨户地段和住宅共管地段合併使用，預計可把我們的住宅用地密度由154幅增加至450幅。奧斯汀市和特拉維斯縣於2019年10月批准了KLO段的初步拆分許可申請，KLO段第一階段的道路和公用事業工程已經完成，我們預計在2021年第二季度獲得最終許可。我們亦正採用與九龍段類似的概念方法，評估N段的重新設計。N段是我們位於巴頓溪社區南部的西南公園公路沿線，佔地約570英畝的土地。如果成功，這個新項目將被設計為一個密度高、中等高度的混合用途項目，周圍環繞着廣泛的綠地設施，與我們之前的計劃相比，這將導致潛在的開發密度大幅增加。這些潛在的發展項目需要廣泛的額外許可，並將視市場情況而定。由於審批和開發過程的性質和成本，以及關於特定用途的市場需求的不確定性，最終開發計劃的性質以及我們是否能夠成功執行這些計劃存在不確定性。此外，我們的九龍澳段和N段的發展計劃將需要大量資金，我們可能會通過債務和/或股權融資、合資企業、商業、合作伙伴或其他安排來實現這一目標。
C圈
我們正在開發位於C圈社區的物業，這是基於我們與奧斯汀市的C圈定居點所獲得的權利。我們在2004年修訂的C圈住區允許開發116萬平方英尺的商業空間、504個多户住宅單元和830個單户住宅地塊。截至2020年12月31日，我們的Circle C社區擁有660,985平方英尺的商業空間和56個多户單元的剩餘權益。關於我們收到的與C圈和解有關的激勵措施的摘要，見附註9。
聖瑪麗亞。2019年，我們完成了聖瑪麗酒店的建設，這是一個位於C圈社區的240套豪華花園式公寓項目。截至2020年12月31日，約85%的單元已出租。2021年1月，我們的子公司以6000萬美元的價格出售了聖瑪麗。扣除成交成本和支付未償還的建築貸款後，此次出售產生了大約3400萬美元的淨收益。我們從子公司那裏收到了與出售相關的2130萬美元，預計2021年第一季度將確認出售的税前收益(扣除非控股權益)約為1400萬美元。有關詳細討論，請參閲註釋2和4。
W奧斯汀住宅
截至2020年12月31日，W Austin Residences的一個共管公寓單元仍未售出，該公寓於2021年2月以240萬美元的價格售出。
商業廣告。*截至2020年12月31日，我們已開發、正在開發的商業物業的平方英尺數量以及我們潛在開發商業物業的剩餘權利如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 商業地產 |
| | 開發 | | | | 潛在發展潛力a | | 總計 |
| 巴頓溪： | | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
入口角 | — | | | | | 5,000 | | | 5,000 | |
阿馬拉市零售店/寫字樓 | — | | | | | 83,081 | | | 83,081 | |
第N節 | — | | | | | 1,560,810 | | | 1,560,810 | |
| C圈 | — | | | | | 660,985 | | | 660,985 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 蘭塔納： | | | | | | | |
蘭塔納廣場 | 99,379 | | | | | — | | | 99,379 | |
G07區 | — | | | | | 160,000 | | | 160,000 | |
| 第21塊： | | | | | | | |
辦公室 | 38,316 | | | | | — | | | 38,316 | |
零售 | 18,327 | | | | | — | | | 18,327 | |
| | | | | | | |
| 木蘭花廣場 | — | | | | | 18,410 | | | 18,410 | |
| 西基林市場 | 44,493 | | | | | — | | | 44,493 | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | 154,117 | | | | | 104,750 | | | 258,867 | |
| 金伍德廣場 | 151,855 | | | | | — | | | 151,855 | |
| 新卡尼 | — | | | | | 145,000 | | | 145,000 | |
| 奧斯汀的寫字樓 | — | | | | | 7,285 | | | 7,285 | |
| 總面積為平方英尺 | 506,487 | | | | | 2,745,321 | | | 3,251,808 | |
a.我們在“潛在開發”標題下確定的物業的開發取決於我們的開發計劃和政府機構(包括奧斯汀市和我們德克薩斯州市場上的其他城市)的許可的批准。這些政府機構可能不會批准一個或多個開發計劃並允許與此類物業相關的申請，或者可能要求我們修改我們的開發計劃。因此，我們對這些物業的發展策略在未來可能會改變。雖然我們可能會就其中一些物業進行已獲批准的基建工程或規劃工作，但在建築工程展開前，這些物業不會被視為“正在發展中”而須在此表內披露。
巴頓溪和C圈
正如上面的表格和討論所示，我們在巴頓溪和C圈有很大的商業地產開發潛力。
蘭塔納，包括蘭塔納廣場
蘭塔納是奧斯汀巴頓溪以南的一個社區。截至2020年12月31日，在我們將Lantana物業的一部分重新分區用於潛在的多户開發後，我們在37英畝的土地上擁有約160,000平方英尺的商業用途和320個多户單元的剩餘權利。區域公用事業和道路基礎設施已經到位，有能力在我們現有權利允許的情況下全面擴建為蘭塔納提供服務。
蘭塔納廣場(Lantana Place)是一個部分開發、混合用途的房地產開發項目。2018年，我們完成了佔地99379平方英尺的蘭塔納廣場一期工程。我們之前與一家酒店運營商簽訂了土地租約，與萬豪開發AC酒店有關，該酒店的建設預計將於2021年5月完成。截至2020年12月31日，我們已經簽署了大約85%的零售空間的租約，其中包括2018年5月開業的主要租户Moviehouse&Eatery。
第21座
第21號區塊包含38,316平方英尺的A類可租賃辦公空間，其中截至2020年12月31日約60%已租賃，包括我們公司辦公室佔用的9,000平方英尺，以及18,327平方英尺的零售空間，截至2020年12月31日，幾乎所有空間都已租賃，其中包括3TEN ACL Live佔用的4,500平方英尺空間。
木蘭花廣場
我們正計劃在融資的情況下，在得克薩斯州木蘭市的綜合用途項目木蘭花廣場(Magnolia Place)進行第一階段的開發，目前計劃提供18,410平方英尺的商業空間；9個PAD地塊；194個單户地塊和495個多户住宅單元。木蘭花廣場將由一家9.5萬平方英尺的Heb雜貨店影子錨定，該雜貨店將由Heb在Heb擁有的一塊毗鄰的18英畝土地上建造。第一階段的開發預計包括約18,410平方英尺的商業空間，4個供租賃的土地和3個供出售的土地，我們目前正在評估多户開發的初步階段。我們目前正在爭取建設貸款，為第一階段的發展提供資金。我們開始清理場地，隨後將進行場地工作，並聯合使用道路和公用設施基礎設施，以支持整個項目。我們預計，幾乎所有的基礎設施費用都有資格在未來得到東玉蘭MUD的報銷。有關該MUD和我們的MUD報銷會計政策的進一步討論，請參閲註釋1。根據融資和市場條件，我們預計在2021年年中開始建設木蘭花廣場。Heb雜貨店目前預計將於2022年年中開業。我們正在評估出售土地，用於木蘭花廣場的獨户住宅部分。
西基林市場
2015年，我們在德克薩斯州基林收購了大約21英畝土地，用於開發西基林市場項目，該項目擁有44,493平方英尺的商業空間和三個PAD用地。該項目毗鄰一家9萬平方英尺(約合3萬平方米)的Heb雜貨店。建設完成，Heb雜貨店於2017年開業。截至2020年12月31日，我們已簽署了西基林市場約70%的零售空間的租賃，空置零售空間和兩個空置PAD用地的租賃活動正在進行中。2020年10月，我們以70萬美元的價格出售了西基林市場(West Killeen Market)的一塊PAD地塊。
瓊斯交叉公司(Jones Crossing)
Jones Crossing零售部分的一期工程於2018年完工，佔地154,117平方英尺。Jones Crossing是一個位於德克薩斯州大學站(College Station)的多用途開發項目。截至2020年12月31日，我們已經簽署了約95%的已完工零售空間的租約，包括Heb雜貨店。截至2020年12月31日，我們約有23英畝未開發土地，估計開發潛力約為104,750平方英尺的商業空間和5個空置的PAD用地。我們和業主簽了99年的土地租約。我們將繼續評估該項目多族構件的選項。
金伍德廣場
2018年，我們在德克薩斯州金伍德(大休斯頓地區)購買了一塊54英畝的土地，將作為金伍德廣場(Kingwood Place)開發，這是一個以健康為錨定的綜合開發項目。Kingwood項目預計總零售租賃面積約為152,000平方英尺，以一家103,000平方英尺的Heb雜貨店為依託，零售面積為49,000平方英尺，5個PAD地塊和一個10英畝的地塊計劃用於約275個多户單元。總面積約41,000平方英尺的兩座零售建築於2019年8月完工，Heb雜貨店於2019年11月完工並開業。2020年7月，一座8000平方英尺的零售建築在PAD地塊上完工。我們已經簽署了兩個PAD用地的土地租約，還有兩個PAD用地可供租賃。截至2020年12月31日，我們已經簽署了大約85%的零售空間的租約，包括Heb雜貨店。有關詳細討論，請參閲註釋2。
新卡尼
2018年，我們與Heb合作，在德克薩斯州的New Caney以約950萬美元的價格購買了一塊38英畝的土地，用於未來開發一個Heb錨定的混合用途項目。待開發計劃完成後，我們目前預計New Caney項目將包括餐飲和零售服務，總面積約145,000平方英尺(包括Heb雜貨店)，5個PAD地塊，以及一個計劃用於約275個多户單元的10英畝多户地塊。我們在2019年3月敲定了Heb雜貨店的租約，在執行這份租約後，我們以大約500萬美元的價格獲得了Heb在合夥企業中的權益。我們目前計劃不早於2022年開始新卡尼項目的建設。
行動結果
我們正在不斷評估我們物業的開發和銷售潛力，並將繼續考慮進行涉及我們物業的交易的機會，包括可能的合資企業或其他安排。因此，由於新冠肺炎疫情以及本文所述影響我們業務活動的許多其他因素，我們過去的經營業績並不一定預示着我們未來的業績。我們使用營業收入或虧損來衡量每個運營部門的表現。公司費用、抵銷費用和其他費用包括合併的一般費用和行政費用，這些費用主要由員工補償和其他成本組成。
下表彙總了我們截至12月31日的年度經營業績(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | | |
| 營業收入(虧損)： | | | | | | |
房地產經營a | $ | 3,869 | | | $ | 3,830 | | b | | |
| 租賃業務 | 3,348 | | c | 9,577 | | d | | |
| 酒店 | (9,232) | | e | 5,158 | | | | |
| 娛樂 | (3,507) | | | 4,666 | | | | |
公司、淘汰和其他f | (519) | | g | (13,068) | | | | |
| 營業(虧損)收入 | $ | (6,041) | | | $ | 10,163 | | | | |
| 利息支出，淨額 | $ | (14,827) | | | $ | (12,483) | | | | |
| 淨損失 | $ | (24,475) | | h | $ | (2,467) | | | | |
| | | | | | |
| 普通股股東應佔淨虧損 | $ | (22,790) | | | $ | (2,464) | | | | |
a.包括銷售佣金和其他收入以及相關費用。
b.包括340萬美元的泥漿報銷，這筆費用被記錄為房地產銷售成本的減少。
c.包括140萬美元的估計無法收回的應收租金和無法變現的遞延成本的費用。
d.包括出售總計570萬美元資產的税前收益，主要與出售Barton Creek Village和位於Circle C社區的一個受土地租賃約束的零售公寓有關。
e.包括與註銷資本化酒店改建成本有關的160萬美元費用，部分被2018年1月W奧斯汀酒店因水和煙損壞而提交的業務中斷保險索賠項下與恢復有關的80萬美元信貸所抵消。
f.包括合併的一般和行政費用以及部門間金額的抵銷。
g.包括因萊曼公司終止出售第21號區塊的協議而收到的保證金收入1500萬美元。
h.包括1070萬美元的非現金税費，以記錄我們遞延税項資產的估值津貼。
我們有四個經營部門：房地產業務、租賃業務、酒店和娛樂(見附註10)。以下是我們按部門劃分的經營業績討論。
房地產運營
新冠肺炎大流行的影響
儘管新冠肺炎疫情肆虐，但與2019年相比，2020年房地產運營收入增長了64%，達到2260萬美元。我們繼續推進土地規劃、工程和許可活動。進一步討論見第一部分，項目1A。“風險因素。”
財務業績
下表彙總了我們截至12月31日的房地產運營業績(單位：千)：
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| | 2020 | | 2019 | | |
| 收入： | | | | | |
| 已開發物業銷售 | $ | 21,789 | | | $ | 13,549 | | | |
| 未開發物業銷售 | 700 | | | — | | | |
| 佣金及其他 | 141 | | | 285 | | | |
| 總收入 | 22,630 | | | 13,834 | | | |
| 銷售成本，包括折舊 | 18,761 | | | 10,004 | | a | |
| | | | | |
| 營業收入 | $ | 3,869 | | | $ | 3,830 | | | |
a.包括與泥漿報銷有關的340萬美元信貸。
已開發物業銷售。*下表彙總了截至12月31日的幾年我們的已開發物業銷售情況(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | |
| | 地段/住宅 | | 收入 | | 每個批次/家庭的平均成本 | | 地段/單位 | | 收入 | | 每個批次/家庭的平均成本 | | | | | | |
| 巴頓溪 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 阿馬拉路： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第二期地段 | 7 | | | $ | 4,388 | | | $ | 200 | | | 2 | | | $ | 1,235 | | | $ | 229 | | | | | | | |
| 第三期地段 | 12 | | | 10,223 | | | 378 | | | 14 | | | 8,864 | | | 286 | | | | | | | |
| 在第三期地段上建造的房屋 | 2 | | | 7,178 | | | 3,273 | | | — | | | — | | | — | | | | | | | |
| 阿馬拉·維拉斯住宅 | — | | | — | | | — | | | 2 | | | 3,450 | | | 1,607 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總住宅數量 | 21 | | | $ | 21,789 | | | | | 18 | | | $ | 13,549 | | | | | | | | | |
未開發物業銷售。2020年，我們以70萬美元的價格出售了西基林市場(West Killeen Market)的一塊空置的PAD用地。
房地產收入。與2019年相比，2020年房地產運營部門的收入增加，主要反映了Amarra Drive三期地塊上建造的兩套房屋的銷售，以及2020年地塊銷售的增長，包括兩個優質Amarra Drive三期山頂地塊。截至2020年12月31日，所有已開發的Amarra Drive二期地塊都已售出，我們在Amarra Drive三期有五個剩餘的已開發地塊出售，在Amarra Villas有兩個在建房屋。我們相信，我們的住宅房地產銷售受到疫情引發的以住房為中心的趨勢以及德克薩斯州奧斯汀作為理想居住地的吸引力增加的積極影響。有關詳細討論，請參閲“發展活動”。
銷售成本。銷售成本包括出售物業的成本、項目運營和營銷費用以及分配的間接費用，但某些泥漿報銷費用的減少部分抵消了這一成本。2020年的銷售成本總計1880萬美元，2019年的銷售成本為1000萬美元。與2019年相比，2020年銷售成本的增加主要反映了價格更高的房屋和地塊的房地產銷售增加，這通常是每套房屋或地塊的平均成本更高，以及2020年成交的地塊數量增加。這一增加也是因為2019年收到的340萬美元的泥漿報銷記錄為房地產銷售成本的減少，因為報銷的財產之前已經出售。
我們房地產業務的銷售成本還包括重大的經常性成本(包括物業税、維護和營銷)，2020年總計560萬美元 和 2019年為570萬美元。
租賃業務
新冠肺炎大流行的影響
儘管疫情肆虐，但與2019年相比，2020年的租賃業務收入增長了24%，達到2410萬美元，因為我們繼續租賃聖瑪麗酒店，包括通過“虛擬”租賃、金伍德廣場(Kingwood Place)和桑塔爾酒店(Santal)。然而，疫情對我們的租賃業務產生了負面影響，主要是在我們的零售物業。我們零售場所的租户五花八門，包括雜貨店和酒類商店，它們仍然營業，到目前為止已經支付了拖欠的租金，還有餐館、醫療服務、健身中心、電影院和其他零售產品和服務，其中許多已經關閉或從2020年第一季度末開始大幅減產。從2020年4月開始，我們大體上同意與這些租户中的大多數人推遲90天的基本租金。從2021年1月開始，根據與每個租户達成的協議，遞延租金預計將在12個月或24個月內收取。與我們的零售租户的租金延期導致在2020年4月至12月期間計劃的基本租金收取減少了10%。截至2020年12月31日，我們所有在疫情爆發前開放的零售租户都已重新開業，儘管運營受到容量限制。
在我們的多户住宅中，我們在個案的基礎上提供了租金延期住宿，在2020年4月至12月期間，這導致預定租金收取減少了合同租金的1%，入住率沒有實質性下降。我們會繼續按個別情況考慮延遲租金的安排。總體而言，在2020年4月至12月期間，我們的零售和多户基本租金收入比預定的基本租金低5%。
我們不能保證我們的租户在延期結束後是否會按照我們的協議重新支付租金，也不能保證租户是否會要求額外的住宿或是否願意或有能力履行未來的租賃義務。進一步討論見第一部分，項目1A。“風險因素。”
財務業績
下表彙總了我們截至12月31日的租賃業務業績(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | | |
| 租金收入 | $ | 24,148 | | | $ | 19,473 | | | | |
| 不含折舊的銷售租金成本 | 12,611 | | a | 9,420 | | | | |
| 折舊 | 8,189 | | | 6,159 | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 出售資產的收益 | — | | | (5,683) | | | | |
| 營業收入 | $ | 3,348 | | | $ | 9,577 | | | | |
a.包括140萬美元的估計無法收回的應收租金和無法變現的遞延成本費用。
租金收入。租賃收入主要包括來自Santal、Lantana Place、Jones Crossing、聖瑪麗、Kingwood Place、第21座的辦公和零售空間以及West Killeen Market的收入。與2019年相比，2020年租金收入的增長主要反映了聖瑪麗、金伍德廣場和桑塔爾新租約的開始。
2020年12月，我們達成協議，以6000萬美元的價格出售聖瑪麗大教堂，並於2021年1月完成交易。聖瑪麗酒店2020年的租金收入為320萬美元，2019年為50萬美元，2020年和2019年的運營虧損均為40萬美元(見附註2和4)。
銷售租金成本和折舊。*與2019年相比，2020年銷售和折舊費用的租金成本增加，這主要是由於聖瑪麗和金伍德廣場的建設完成和租賃業務開始。在2020年第二季度，我們與Lantana Place的主要租户Moviehouse的租約終止，我們收取了130萬美元的銷售成本，以沖銷與此租約相關的應收壞賬租金和無法變現的遞延成本。2020年7月，我們與Moviehouse簽訂了一份新的為期6個月的租賃協議，租金是根據Moviehouse收入的一定比例計算的。新租約於2020年12月修訂，將租期延長至2021年6月30日。
出售資產的收益。2019年，我們錄得570萬美元的税前收益，主要與Barton Creek Village和位於Circle C社區的一個需簽訂土地租賃的零售平臺的銷售有關。
酒店
新冠肺炎大流行的影響
由於大流行，2020年酒店收入明顯低於2019年，我們的酒店部門在2020年出現了重大運營虧損。這場大流行已經並將繼續對酒店業產生重大不利影響，因為它已導致商務和休閒旅行大幅減少，並導致活動取消和延誤。雖然我們的酒店在整個疫情期間都保持營業，但2020年的平均入住率為23%，而2019年的平均入住率為73%。我們正在與酒店運營商合作，計劃在健康和市場條件允許的情況下，在2021年上半年逐步將酒店運營提升到盈虧平衡點。
這場流行病預計將繼續對我們的酒店業務產生負面影響，這種不利影響持續的程度取決於許多我們無法預測的不斷演變的因素。此外，即使取消了旅行建議和限制，旅行需求可能在很長一段時間內仍然疲軟，以前吸引遊客來到奧斯汀市的景點和活動可能不會繼續進行，或者可能會以有限的容量繼續進行。我們無法預測我們的酒店是否或何時會恢復到大流行前的需求或定價。進一步討論見第一部分，項目1A。“風險因素。”
財務業績
下表彙總了我們酒店截至12月31日的年度業績(單位：千)：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 酒店收入 | $ | 10,014 | | | $ | 35,531 | |
| 酒店銷售成本，不包括折舊 | 15,436 | | a | 26,984 | |
| 折舊 | 3,810 | | | 3,389 | |
| | | |
| 營業(虧損)收入 | $ | (9,232) | | | $ | 5,158 | |
| | | |
| | | |
| | | |
a.包括與註銷資本化酒店改建成本有關的160萬美元費用，部分被2018年1月W奧斯汀酒店因水和煙損壞而提交的業務中斷保險索賠項下與恢復有關的80萬美元信貸所抵消。
酒店收入。酒店收入主要包括W Austin酒店客房預訂和餐飲銷售收入。2020年酒店收入為1000萬美元，2019年為3550萬美元。與2019年相比，2020年酒店收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致客房預訂和餐飲銷售額下降。2020年，每間可用房間收入(RevPAR)為61美元，而2019年為235美元。每間可用房間收入的計算方法是將房間總收入除以全年平均可用房間總數。
酒店銷售成本。與2019年相比，2020年不包括折舊的酒店銷售成本下降，主要是由於客房預訂和餐飲銷售額下降。與2019年相比，2020年期間折舊增加的主要原因是，2020年對2019年12月酒店待售期間進行了20.2萬美元的調整，因此沒有折舊。
娛樂
新冠肺炎大流行的影響
由於大流行，我們2020年的娛樂收入明顯低於2019年，我們的娛樂部門在2020年出現了重大運營虧損。這場流行病已經並將繼續對娛樂業和我們的娛樂運營產生重大的不利影響。我們的娛樂場所ACL Live和3TEN ACL Live繼續受到容量限制，自疫情開始以來只舉辦了有限數量的活動。目前還不清楚，即使政府修改或取消了限制，與大流行相關的擔憂將在多大程度上繼續影響我們娛樂場所的使用和/或需求。2020年下半年，我們在場館舉辦了少量活動，並計劃在2021年舉辦幾場活動，但它們一直並將繼續受到當時有效的容量限制。我們預定的計劃只會在健康和安全條件以及法規允許的範圍內進行。進一步討論見第一部分，項目1A。“風險因素。”
財務業績
下表彙總了我們娛樂公司截至12月31日的年度業績(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 |
| 娛樂收入 | | $ | 5,247 | | | $ | 25,018 | |
| 銷售娛樂成本，不包括折舊 | | 7,082 | | | 18,871 | |
| 折舊 | | 1,672 | | | 1,481 | |
| | | | |
| 營業(虧損)收入 | | $ | (3,507) | | | $ | 4,666 | |
娛樂收入。娛樂收入主要反映ACL Live的經營結果，包括門票銷售、私人活動、贊助、個人座位許可證銷售和套房銷售以及特許權和商品銷售。娛樂收入還反映了與在ACL Live以外的場館舉辦的活動相關的收入，包括3TEN ACL Live。由於門票價格和售出門票數量以及ACL Live和3TEN ACL Live舉辦的活動的數量和類型等因素，娛樂部門的收入在不同時期有所不同。2020年娛樂收入為520萬美元，2019年為2500萬美元。娛樂收入的減少主要反映了ACL Live和3TEN ACL Live舉辦的活動數量減少，因為2020年的許多預定活動因新冠肺炎疫情而被取消或重新安排。
以下是演唱會和活動主辦行業特定的一些關鍵運營統計數據，以提供有關截至12月31日的年度ACL Live和3TEN ACL Live運營表現的更多信息。
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | |
| ACL Live | | | | | |
| 活動： | | | | | |
| 主辦的活動 | 82 | | | 264 | | | |
| 預計上座率 | 48,837 | | | 316,650 | | | |
| 每位與會者的輔助淨收入 | $ | 69.47 | | | $ | 46.05 | | | |
| 票務： | | | | | |
| 售出的門票數量 | 39,519 | | | 260,320 | | | |
| 售出門票總值(千) | $ | 1,982 | | | $ | 14,411 | | | |
| | | | | |
| 3TEN ACL Live | | | | | |
| 活動： | | | | | |
| 主辦的活動 | 102 | | | 201 | | | |
| 預計上座率 | 12,566 | | | 36,475 | | | |
| 每位與會者的輔助淨收入 | $ | 32.78 | | | $ | 52.10 | | | |
| 票務： | | | | | |
| 售出的門票數量 | 5,278 | | | 23,160 | | | |
| 售出門票總值(千) | $ | 126 | | | $ | 550 | | | |
銷售娛樂成本。與2019年相比，2020年不包括折舊的娛樂銷售成本下降，反映出由於新冠肺炎疫情，2020年的許多預定活動被重新安排或取消。與2019年相比，2020年折舊增加的主要原因是，2020年對2019年12月娛樂場所出售期間進行了8.9萬美元的調整，因此沒有折舊。
公司、抵銷和其他
公司、抵銷和其他(見附註10)包括合併的一般和行政費用，主要包括員工補償和其他成本。2020年合併的一般和行政費用總額為1,500萬美元，2019年為1,240萬美元。與2019年相比，2020年一般和行政費用的增加主要反映了與我們的利潤參與激勵計劃(計劃)相關的費用增加，2020年為240萬美元，而2019年為100萬美元，反映了2020年第四季度西基林市場的估值事件以及2021年1月完成的出售聖瑪麗的協議。估值事件和出售兩者的協議導致我們計劃下的利潤池將分配給計劃參與者，金額高於我們之前的估計。有關我們計劃的進一步討論，請參閲附註8。2020年的綜合一般和行政費用還包括與我們向REIT轉換的勘探相關的130萬美元的專業費用。公司、抵銷和其他還包括對我們經營部門產生的部門間金額的抵銷。
非經營性結果
利息支出，淨額.2020年美國利息成本(未計資本化利息)總計1,960萬美元 和 2019年為2010萬美元。與2019年相比，2020年利息成本的下降主要反映了平均利率的下降。
2020年資本化利息總額為470萬美元，2019年為770萬美元，主要與Barton Creek的開發活動有關。2019年期間還包括與金伍德廣場和聖瑪麗的開發活動相關的資本化利息成本。
其他收入，淨額。其他收入，2020年淨額為11.6萬美元，低於2019年的42.4萬美元，原因是2019年收到了與Barton Creek開發基礎設施成本的泥漿報銷有關的收益。在2019年收到的全部MUD報銷中，我們在綜合全面損失表中記錄了30萬美元的利息收入作為其他收入的淨額。
所得税撥備我們在2020年和2019年分別記錄了380萬美元和10萬美元的所得税撥備。2020年的所得税撥備包括1070萬美元的非現金税費，以記錄我們遞延税項資產的估值津貼。截至2020年12月31日，我們的遞延税收資產(扣除遞延税收負債和估值免税額)總計不到10萬美元，截至2019年12月31日，我們的遞延税收資產總額為1230萬美元。有關所得税的進一步討論，請參閲附註7。
附屬公司非控股權益應佔之全面虧損總額。2020年，我們的合作伙伴為2019年末開始運營的項目(主要是聖瑪麗項目)分擔了總計170萬美元的損失。在2020年的總虧損份額中，57.3萬美元與2020年前發生的虧損有關。
資本資源和流動性
房地產市場的波動，包括我們經營的市場，可能會在不同時期影響我們房產的銷售。然而，我們相信，隨着時間的推移，我們資產的獨特性質和位置將為我們提供正現金流。有關我們流動性的進一步討論，請參閲“業務戰略”。
年度現金流量比較
經營活動。2020年經營活動中使用的現金總額為410萬美元，2019年為240萬美元。2020年，購買和開發房地產的支出總計1380萬美元，主要用於開發我們的Barton Creek物業和在奧斯汀購買一座寫字樓；2019年的支出為1130萬美元，主要用於開發我們的Barton Creek物業。2020年其他資產的營運資金增加主要與聯邦和州所得税應收賬款的計時有關。關於CARE法案和收回淨運營虧損的能力，我們已經申請了2019年190萬美元的美國聯邦退税，並計劃在2020年申請530萬美元的退税。
2019年，我們的運營現金流包括與Barton Creek發生的基礎設施成本相關的MUD報銷總額460萬美元(其中370萬美元增加了期內税前淨收入，90萬美元減少了房地產的購買和開發)。
投資活動。2020年用於投資活動的現金總額為780萬美元，2019年為6,390萬美元。2020年的資本支出總額為620萬美元，主要與金伍德廣場和蘭塔納廣場項目有關，2019年的資本支出總額為6260萬美元，主要與金伍德廣場和聖瑪麗項目的開發有關。2019年包括巴頓克里克村(Barton Creek Village)銷售收入1080萬美元，以及位於Circle C社區的一個須簽訂土地租約的零售公寓。
我們還根據與2017年出售Lakeway橡樹酒店相關的主租賃義務，在2020年和2019年分別支付了總計160萬美元和180萬美元。2019年，我們使用1030萬美元收購了(I)Heb在New Caney項目中的非控股權益和(Ii)一家有限合夥人在Kingwood Place項目中33.33%的權益。
融資活動。2020年，融資活動提供的現金總額為750萬美元，2019年為6590萬美元。2020年，Comerica Bank信貸安排的淨借款總額為80萬美元，而2019年的淨償還金額為770萬美元。2020年，其他項目和定期貸款的淨借款總額為760萬美元，主要來自Paycheck Protection Program貸款以及金伍德廣場(Kingwood Place)和聖瑪麗(Saint Mary)項目，部分被阿馬拉別墅信貸安排的償還所抵消，而2019年的淨借款為7540萬美元，主要與桑塔爾再融資以及聖瑪麗(Saint Mary)、金伍德廣場(Kingwood Place)、瓊斯十字路口(Jones Crossing)和新卡尼(New Caney)項目有關。有關我們截至2020年12月31日的未償債務的討論，請參見下面的附註6和“信貸安排和其他融資安排”。
2013年，我們的董事會批准將公開市場股票購買計劃從70萬股增加到170萬股普通股。在2020年期間，該計劃下沒有任何購買 或 2019年。截至2020年12月31日，根據該計劃，我們共有991,695股普通股可用。我們回購普通股股票的能力受到我們與Comerica銀行貸款協議條款的限制，該協議禁止我們在未經銀行事先書面同意的情況下回購超過100萬美元的普通股股票。
信貸安排及其他融資安排
截至2020年12月31日，基於未償還本金，我們的總債務為3.532億美元，而截至2019年12月31日，我們的債務總額為3.471億美元，不包括與聖瑪麗相關的債務，這些債務包括在待售債務中。我們的Comerica銀行信貸安排由6000萬美元的循環信貸額度組成，截至2020年12月31日，除針對該信貸安排承諾的15萬美元信用證外，有1650萬美元可用。
2020年6月12日，我們修改了與Comerica銀行的信貸安排協議，將到期日從2020年9月27日延長至2022年9月27日。有關我們未償債務的進一步討論，請參閲附註6。有關截至2020年12月31日我們的未償債務本金支付時間的表格，請參閲下面的“債務到期日和其他合同義務”。
我們的債務協議要求遵守特定的金融契約。桑塔爾的貸款包括一項要求，即我們必須保持協議中定義的不低於750萬美元的流動資產。New Caney土地貸款包括一項要求，即我們必須保持協議中定義的不低於1000萬美元的流動資產。Comerica銀行信貸安排、Lantana Place建設貸款、Jones Crossing建設貸款、Amarra Villas信貸安排、Kingwood Place建設貸款、West Killeen Market建設貸款、New Caney土地貸款和Santal貸款包括要求我們保持每個協議中定義的1.25億美元的資產淨值。Comerica銀行信貸安排、Amarra Villas信貸安排和Kingwood Place建設貸款還包括一項要求，即我們必須保持協議中定義的債務與總資產價值之比低於50%。Santal貸款、West Killeen Market建築貸款、Jones Crossing建築貸款和Lantana Place建築貸款都包括一項金融契約，要求適用的Stratus子公司保持每個協議中規定的償債覆蓋率。Comerica銀行的信貸安排包括一項要求，我們必須保持低於或等於50%的貸款與價值比率，如果超過這一比率，我們必須強制提前還款，以實現合規。截至2020年12月31日，我們遵守了我們所有的財務契約；然而，在2020年最後三個季度，我們的第21號區塊子公司沒有通過第21號區塊貸款項下的償債覆蓋率財務測試，這雖然不是財務契約，但導致第21號區塊子公司進入如下所述的“觸發期”。
Stratus及其子公司的債務安排包含重大限制，這些限制可能會限制Stratus及其子公司在以下方面的能力：借入額外資金或出具擔保；向股權持有人支付股息、回購股權或進行其他分配；進行貸款、墊款或其他投資；設立資產留置權；出售資產；進行售後回租交易；與關聯公司進行交易；允許控制權變更；出售其全部或幾乎所有資產；以及從事合併、合併或其他業務合併。我們的Comerica銀行信貸安排要求Comerica銀行事先書面同意任何超過100萬美元的普通股回購或任何股息支付。
我們的項目貸款一般由項目的全部或幾乎所有資產擔保，而我們的Comerica銀行信貸安排基本上由我們的所有資產擔保，而不是由單獨的項目融資擔保的資產。此外，我們通常被要求擔保我們的項目貸款的支付，在某些情況下，直到滿足某些開發里程碑和/或財務條件，但第21號區塊貸款和桑塔爾貸款擔保除外，它們通常僅限於無追索權的分拆義務。有關其他討論，請參閲註釋6。
我們積極主動地與我們的項目貸款人接觸，並將繼續積極地與我們的項目貸款人聯繫，為我們項目的租户制定由於疫情而推遲租金的安排。在2020年第二季度和2021年第一季度，我們對蘭塔納廣場(Lantana Place)和西基林市場(West Killeen Market)建設貸款進行了修訂，在2021年9月30日和2020年12月31日之前，我們分別獲得了償債覆蓋率契約的豁免。自2020年11月2日起，西基林市場建設貸款進行了修改，以取代我們維持最低1.1億美元股東權益總餘額的財務契約，而是我們維持協議中定義的最低資產淨值1.25億美元的財務契約。
由Block 21資產擔保的Block 21貸款協議包含我們必須滿足的財務測試，以避免“觸發期”(如下所述)。具體地説，我們必須維持(I)淨值超過1.25億元及(Ii)市值至少1,000萬元的流動資產，每項資產均須符合第21座貸款協議的定義。此外，我們的第21號區塊子公司必須按照第21號區塊貸款協議的規定，每季度測試一次，維持過去12個月的償債覆蓋率。如果這些金融測試中的任何一項沒有得到滿足，就會出現一個不是默認的“觸發期”。由於大流行，我們的21號區塊子公司沒有償還債務
在測試日期2020年6月30日、2020年9月30日和2020年12月31日進行的服務覆蓋率測試，導致了一個“觸發期”。在“觸發期”內，在我們連續兩個季度滿足更高的償債覆蓋率要求之前，第21號區塊項目產生的任何超出貸款義務、預算運營費用和指定準備金所需金額的現金都不能分配給我們。由於這一比率是以往績12個月為基礎計算的，我們目前預計“觸發期”將至少持續到2021年。
雖然第21號區塊貸款協議是一項無追索權貸款，但我們可以向我們的第21號區塊子公司提供現金，以防止我們的第21號區塊子公司根據第21號區塊貸款協議違約。此外，根據我們第21座子公司的酒店運營協議，酒店運營商已經並可能繼續要求我們提供資金，如果它合理地確定需要這些資金來資助酒店的運營和指定的儲備。根據這些規定，我們在2020年貢獻了960萬美元，根據目前的預測，我們預計到2022年初將再貢獻約1800萬美元。截至2020年12月31日，我們有590萬美元的遞延收入和存款負債，這些負債主要與我們場館的門票和贊助預售有關。我們已經退還了與已經取消的活動相關的金額，如果將來有更多的活動被取消，我們可能會退還額外的金額。
我們預計，至少在未來12個月內，我們將能夠償還債務和其他現金義務。我們的預測基於許多詳細而複雜的基本假設，包括：(1)我們第21號區塊業務的營業收入將在2021年上半年逐步增長到盈虧平衡點，到2022年初，第21號區塊將產生足夠的現金來償還債務，(2)我們租賃業務的當前狀況不會大幅惡化，(3)我們結束房地產運營部門的預計資產出售。不能保證我們預測的結果一定會實現。見第一部分第1A項所列附註6和7以及“風險因素”。以供進一步討論。
我們在較長期內履行現金義務的能力，包括我們2022年的重大債務到期日，將取決於我們未來的運營和財務業績及現金流，包括我們有利可圖地出售或租賃物業以及在債務到期時對債務進行展期或再融資的能力，這受經濟、金融、競爭和其他我們無法控制的因素的影響，包括與新冠肺炎大流行相關的風險。
債務到期日和其他合同義務
下表根據截至2020年12月31日的未償還本金(以千為單位)彙總了我們的總債務到期日，不包括與聖瑪麗相關的債務，包括在持有的待售債務中：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2021 | | 2022 | | 2023 | | 2024 | | 2025 | | 此後 | | 總計 |
| | | | | | | | | | | | | |
| 第21組貸款 | $ | 2,470 | | | $ | 2,613 | | | $ | 2,765 | | | $ | 2,904 | | | $ | 3,094 | | | $ | 125,873 | | | $ | 139,719 | |
桑塔爾貸款a | — | | | 75,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 75,000 | |
Comerica銀行信貸安排b | — | | | 43,304 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 43,304 | |
新卡尼土地貸款c | 5,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 5,000 | |
購買力平價貸款d | — | | | 3,987 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,987 | |
| 建築貸款： | | | | | | | | | | | | | |
金伍德廣場a | — | | | 31,585 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 31,585 | |
| 蘭塔納廣場 | 2,802 | | | 832 | | | 20,549 | | | — | | | — | | | — | | | 24,183 | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | 293 | | | 409 | | | 21,878 | | | — | | | — | | | — | | — | | 22,580 | |
西基林市場 | 169 | | | 6,596 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 6,765 | |
| 阿馬拉維拉斯信貸安排 | — | | | 1,109 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,109 | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 總計 | $ | 10,734 | | | $ | 165,435 | | | $ | 45,192 | | | $ | 2,904 | | | $ | 3,094 | | | $ | 125,873 | | | $ | 353,232 | |
| | | | | | | | | | | | | |
a.根據某些償債條件，我們可以選擇將到期日再延長兩個12個月。
b.有關詳細信息，請參閲註釋6。
c.2021年3月，我們行使了將貸款再延長12個月的選擇權，從2021年3月8日延長至2022年3月8日，這需要支付約50萬美元的本金。
d.我們打算申請免除聯邦工資支票保護計劃下的全部餘額，但不能提供完全免除的保證。
截至2020年12月31日，我們在不可取消的建築合同下的承諾總額為150萬美元。關於未來現金需求的進一步討論，見附註9。
新會計準則
2020年沒有新的會計準則對我們產生實質性影響。
表外安排
有關我們表外安排的討論，請參閲附註9。
警示聲明
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析包含前瞻性陳述，我們在這些陳述中討論我們認為可能影響我們未來業績的因素。前瞻性陳述均為與歷史事實有關的陳述，如與新冠肺炎疫情影響有關的計劃、預測或預期，我們履行未來償債及其他現金義務的能力，潛在的延期租金或對租户的其他優惠，我們及時收取租金的能力，我們根據目前預期的時間表在第21號區塊擴大運營的能力，我們在場館開幕和舉行活動的能力，未來的現金流和流動性，我們遵守或獲得豁免財務和其他契約的能力。我們打算深入探索轉換為REIT的可能性，轉換為REIT之前可能需要的步驟，任何REIT轉換的潛在時機，我們對奧斯汀和德克薩斯州房地產市場的預期，治理做法和董事會組成的潛在變化，我們開發項目的規劃、融資、開發、建設、完成和穩定，出售、資本重組或再融資物業的計劃，未來的運營和財務表現，基礎設施成本的MID報銷，監管事項，租賃活動，開發和穩定物業的估計成本和時間表，利率變化的影響，未來的資本支出和融資計劃，可能的合資企業，合作伙伴關係，戰略關係或其他安排，我們對2017年出售Lakeway橡樹的主租賃協議下我們義務的預測, 未來運營和發展項目、未來股息支付和股票回購的其他管理計劃和目標。“預期”、“可能”、“可以”、“計劃”、“相信”、“潛在”、“估計”、“預期”、“項目”、“目標”、“打算”、“可能”、“將會”、“應該”、“將要”以及任何類似的表述和/或非歷史事實的陳述旨在將這些斷言識別為前瞻性陳述。
根據我們的Comerica銀行信貸安排，未經Comerica銀行事先書面同意，我們不得支付普通股股息。宣佈派息由本公司董事會酌情決定，受本公司Comerica Bank信貸安排的限制，並將取決於本公司的財務業績、現金需求、預計遵守我們債務協議中的契諾情況、前景以及董事會認為相關的其他因素。
我們提醒讀者，前瞻性陳述不能保證未來的業績，實際結果可能與前瞻性陳述中預期、預期、預測或假設的結果大不相同。可能導致我們的實際結果與前瞻性陳述中預期的大不相同的重要因素包括，但不限於，與新冠肺炎疫情及其經濟影響相關的不斷變化的風險，我們償還或再融資債務，或遵守或獲得債務協議中財務和其他契約的豁免，以及履行其他現金義務的能力，我們在第21號區塊擴大運營並收取預期租金的能力，結束預計的資產出售，開發項目和其他公司目的融資的可用性和條款，實施，運營，在我們決定是否進行REIT轉換之前需要評估和解決的融資和税務複雜性，我們有資格成為REIT的能力，這涉及到應用1986年修訂的美國國税法(Internal Revenue Code)中高度技術性和複雜的條款，我們完成轉換為REIT所必須採取的步驟的能力及其時機，轉換為REIT並作為REIT運營的潛在成本，我們的董事會是否會決定轉換為REIT是否符合我們股東的最佳利益，股東是否會批准對我們組織的改變我們建立和維持合資企業、夥伴關係、戰略關係或其他安排的能力，我們成功實施業務戰略的能力，包括我們以董事會認為可以接受的價格開發、建造和銷售物業的能力，市場狀況或公司發展可能會阻礙, 損害或推遲與出售、資本重組或再融資計劃有關的任何機會，我們獲得各種權利和許可的能力，我們在德克薩斯州經營的特定市場對房地產需求的減少，經濟、市場和商業狀況的變化，消費者和企業可自由支配支出的減少，來自其他房地產開發商的競爭，
酒店經營者及/或娛樂場所經營者及推廣者，我們在場館開設及舉辦活動的能力，與預訂活動及售票有關的挑戰，以及在我們的娛樂場館取消活動，這可能會導致向客户退款，銷售合約或意向書因未能履行一個或多個關閉條件或市場變化等因素而終止，我們是否有能力根據與2017年出售Lakeway橡樹酒店有關的總租賃協議，為符合資格的租户爭取空間，並將該等租約轉讓給未能為我們的開發項目吸引客户或租户，或此類客户或租户未能履行他們的購買承諾或租賃義務，利率上升和逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率，我們資產的市值下降，運營成本增加，包括房地產税以及建材和勞動力成本，外部對W奧斯汀酒店的看法發生變化，W奧斯汀酒店的第三方運營商遇到了意想不到的問題，消費者偏好的變化，行業風險，法律、法規的變化或影響開發的監管環境與天氣有關的風險，包括2021年2月的嚴冬風暴及由此造成的電力和供水中斷將在多大程度上影響我們的前景、關鍵人員損失、網絡安全事件以及在第一部分項目1A的“風險因素”標題下更詳細地描述的其他因素。此表格的10-K
我們不能保證何時(如果有的話)我們會轉換為房地產投資信託基金(REIT)。我們不能保證我們的董事會會批准轉換為房地產投資信託基金，即使這種轉換沒有任何障礙。我們對潛在REIT轉換的探索可能會轉移管理層對傳統業務關注的注意力。如果我們決定轉換為房地產投資信託基金，我們不能保證我們將有資格或仍然有資格成為房地產投資信託基金。
請投資者注意，我們前瞻性陳述所依據的許多假設在前瞻性陳述發表後可能會發生變化，其中一些我們可能無法控制。此外，我們可能會對業務計劃進行更改，這可能會影響我們的業績。我們提醒投資者，我們不打算比季度更頻繁地更新我們的前瞻性陳述，儘管我們的假設、業務計劃、實際經驗或其他變化有任何變化，我們也沒有義務更新任何前瞻性陳述。
項目8.財務報表及補充數據
管理層關於財務報告內部控制的年度報告
Stratus Properties Inc.(本公司)管理層負責建立和維護對本公司財務報告的充分內部控制。1934年《證券交易法》第13a-15(F)或15d-15(F)條對財務報告的內部控制定義為由公司主要高管和主要財務官設計或在其監督下，由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，以根據公認的會計原則為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證，包括以下政策和程序：
•與保存合理、詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；
•提供合理保證，保證交易在必要時被記錄，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及
•提供合理保證，防止或及時發現可能對公司財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官，評估了截至本年度報告Form 10-K所涵蓋的會計年度結束時對財務報告的內部控制的有效性。在進行這項評估時，公司管理層採用了特雷德威委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中規定的標準。根據評估，管理層得出結論，截至2020年12月31日，根據COSO標準，公司對財務報告的內部控制是有效的。
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| 威廉·H·阿姆斯特朗三世 | /s/艾琳·D·皮肯斯 |
| 威廉·H·阿姆斯特朗三世 | 艾琳·D·皮肯斯 |
| 董事會主席、總裁 | 高級副總裁 |
| 和首席執行官 | 和首席財務官 |
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獨立註冊會計師事務所報告
致股東
Stratus Properties Inc.
奧斯汀，得克薩斯州
對合並財務報表的幾點看法
我們審計了Stratus Properties Inc.及其子公司(本公司)截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表，以及截至2020年12月31日的兩年期間各年度的相關合並經營報表、股東權益和現金流量，以及相關附註(統稱為合併財務報表)。我們認為，綜合財務報表在所有重大方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的兩年期間各年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的合併財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。該公司不需要，也不需要我們對其財務報告的內部控制進行審計。作為我們審計的一部分，我們被要求瞭解財務報告的內部控制，但不是為了表達對公司財務報告內部控制有效性的意見。因此，我們不表達這樣的意見。
我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
以下傳達的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過溝通下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
1.減值評估-請參閲合併財務報表附註1和附註3
•關鍵審計事項説明
公司的長期資產主要包括持有待售房地產資產#美元。4,204,000，正在開發的房地產價格為$98,137,000，為投資而持有的房地產，淨額為$286,529,000及可供發展的土地53,432,000。只要發生事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回，房地產資產就會單獨進行減值審查。對於持有待售的房地產，如果估計公允價值減去出售成本低於相關賬面價值，則需要將資產的賬面價值減至公允價值減去出售成本。就發展中房地產、可供發展之土地及持有以供投資之房地產而言，當一項資產之賬面值按未貼現基準超過預期持有期內預計未來現金流量總額時，即存在減值。減值損失是根據物業的賬面價值超過其公允價值來計量的。該公司的未貼現現金流是主觀的，在一定程度上是基於房地產價格、銷售速度、銷售和營銷成本、基礎設施成本和資本化率等估計和假設。
如果物業的賬面價值無法收回，本公司將根據評估價值確定公允價值，並根據出售的估計成本進行調整。評估是主觀的，部分是基於估計和假設，如房地產價格、市場租賃率、資本化率和貼現率，這些估計和假設可能與實際結果大不相同。
我們認為長期資產減值是一項重要的審計事項，因為管理層在評估資產的可回收性和公允價值時做出了重大的估計和假設，特別是對每項房地產資產的房地產價格、市場租賃率、資本化率和折扣率的估計。執行審計程序以評估這些估計和假設的合理性需要審計師高度的判斷力和更大的努力程度。
•如何在審計中處理關鍵審計事項
除其他事項外，我們與未貼現現金流分析和評估相關的審計程序包括：
–我們對管理層基於未貼現現金流對長期資產賬面價值可回收性的評估以及基於評估減去估計出售成本的減值計量的內部控制設計有了理解和評估。
–我們評估了未貼現現金流分析和評估中重大假設的合理性，包括對有減值指標的物業的房地產價格、市場租賃率、資本化率和折扣率的估計。此外，我們還檢驗了非貼現現金流分析的數學準確性。
–我們通過將管理層的預測與公司的歷史業績和外部市場來源進行比較，評估了管理層未貼現現金流分析的合理性。
–我們評估了這些假設是否與審計其他領域獲得的證據一致。
2.流動性-請參閲合併財務報表附註6和9
•關鍵審計事項説明
該公司現金的主要用途包括支付物業運營、一般和行政、其他費用、償債和儲備(統稱為“債務”)，以及對其物業的再投資和開發(“開發支出”)。由於新冠肺炎疫情的影響，公司的收入、營業收入和現金流受到了不利影響，特別是在酒店和娛樂部門。預計債務將繼續超過營業現金流。
該公司計劃用經營活動、物業銷售、循環信貸安排和潛在的合資夥伴的現金流為其債務和開發支出提供資金。
我們認為公司的流動資金披露是一項重要的審計事項，因為管理層為其義務和開發支出提供資金的計劃做出了重大判斷。這需要審計師高度的判斷力，並在執行審計程序時加大力度，以評估管理層的結論，即公司不太可能在財務報表發佈或可供發佈之日起一年內到期而無法履行其義務。
•如何在審計中處理關鍵審計事項
除其他事項外，我們與持續經營分析有關的審核程序包括：
–我們對內部控制的設計有所瞭解，並對內部控制的設計進行了評估，這些內部控制解決了與管理層計劃和相關披露相關的重大錯報風險。
–我們測試了管理層的主要假設，包括預計的酒店和娛樂收入、租金收入和物業運營成本，方法是將這些假設與基礎租賃協議和歷史運營成本進行比較。
–我們通過與基礎開發計劃和迄今花費的成本進行比較，評估了管理層對開發成本的估計。
–我們通過將預期收益與公司的可比市場信息和歷史交易進行比較，評估了潛在出售物業的時機和可能性。
–我們評估了循環信貸安排下可獲得額外借款的可能性。
–我們與管理層(包括首席執行官和首席財務官)就管理層產生計劃資金來源的意圖和能力進行了討論。
–我們根據審計過程中獲得的其他審計證據來評估管理層的計劃，以確定它是支持還是違背管理層得出的結論。
/s/BKM Sowan Horan，LLP
自2010年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
奧斯汀，得克薩斯州
2021年3月15日
Stratus Property Inc.
綜合資產負債表
(單位為千，面值除外)
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| | 十二月三十一日， |
| | 2020 | | 2019 |
| 資產 | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 12,434 | | | $ | 19,173 | |
| 受限現金 | 21,749 | | | 19,418 | |
| 持有待售房地產 | 4,204 | | | 14,872 | |
| 正在開發的房地產 | 98,137 | | | 95,026 | |
| 可供發展的土地 | 53,432 | | | 45,539 | |
| 為投資而持有的房地產，淨額 | 286,529 | | | 292,012 | |
| 租賃使用權資產 | 10,871 | | | 11,378 | |
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| 遞延税項資產 | 44 | | | 12,311 | |
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| 其他資產 | 20,100 | | | 14,318 | |
| 持有待售資產-聖瑪麗修道院 | 36,516 | | | 37,321 | |
| 總資產 | $ | 544,016 | | | $ | 561,368 | |
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| 負債和權益 | | | |
| 負債： | | | |
| 應付帳款 | $ | 8,047 | | | $ | 16,053 | |
| 應計負債，包括税款 | 12,868 | | | 11,495 | |
| 債務 | 351,055 | | | 343,892 | |
| 租賃負債 | 13,269 | | | 12,636 | |
| 遞延收益 | 6,173 | | | 7,654 | |
| 其他負債 | 17,233 | | | 13,490 | |
| 持有待售債務-聖瑪麗 | 25,607 | | | 22,066 | |
| 總負債 | 434,252 | | | 427,286 | |
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| 承付款和或有事項(附註7和9) | | | |
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| 股本： | | | |
| 股東權益： | | | |
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普通股，面值$0.01每股，150,000授權股份， | | | |
9,358和9,330已發行股份分別為 | | | |
8,221和8,197分別發行流通股 | 94 | | | 93 | |
| 超過普通股面值的資本 | 186,777 | | | 186,082 | |
| 累計赤字 | (66,357) | | | (43,567) | |
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國庫持有的普通股，1,137股票和1,133股票 | | | |
| 分別按成本價計算 | (21,600) | | | (21,509) | |
| 股東權益總額 | 98,914 | | | 121,099 | |
| 附屬公司的非控股權益 | 10,850 | | | 12,983 | |
| 總股本 | 109,764 | | | 134,082 | |
| 負債和權益總額 | $ | 544,016 | | | $ | 561,368 | |
合併財務報表附註是這些合併財務報表的組成部分。
Stratus Property Inc.
合併全面損失表
(單位為千，每股除外)
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| | 截至十二月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | |
| 收入： | | | | | |
| 房地產經營 | $ | 22,613 | | | $ | 13,816 | | | |
| 租賃業務 | 23,257 | | | 18,542 | | | |
| 酒店 | 9,912 | | | 35,247 | | | |
| 娛樂 | 5,233 | | | 24,573 | | | |
| 總收入 | 61,015 | | | 92,178 | | | |
| 銷售成本： | | | | | |
| 房地產經營 | 18,685 | | | 9,758 | | | |
| 租賃業務 | 12,591 | | | 9,402 | | | |
| 酒店 | 15,427 | | | 26,849 | | | |
| 娛樂 | 6,647 | | | 18,299 | | | |
| 折舊 | 13,670 | | | 11,006 | | | |
| 銷售總成本 | 67,020 | | | 75,314 | | | |
| 一般和行政費用 | 15,036 | | | 12,384 | | | |
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| 沒收保證金所得 | (15,000) | | | — | | | |
| 出售資產的收益 | — | | | (5,683) | | | |
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| 總計 | 67,056 | | | 82,015 | | | |
| 營業(虧損)收入 | (6,041) | | | 10,163 | | | |
| 利息支出，淨額 | (14,827) | | | (12,483) | | | |
| 利率衍生工具的損益 | 111 | | | (188) | | | |
| 提前清償債務損失 | — | | | (247) | | | |
| 其他收入，淨額 | 116 | | | 424 | | | |
| 未合併關聯公司虧損中的所得税和權益前虧損 | (20,641) | | | (2,331) | | | |
| 所得税撥備 | (3,818) | | | (117) | | | |
| 未合併關聯公司虧損中的權益 | (16) | | | (19) | | | |
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| 淨虧損和全面虧損 | (24,475) | | | (2,467) | | | |
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可歸因於非控股權益的全面損失總額 | 1,685 | | | 3 | | | |
普通股股東應佔淨虧損和綜合虧損總額 | $ | (22,790) | | | $ | (2,464) | | | |
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| 普通股股東每股基本和稀釋後淨虧損 | $ | (2.78) | | | $ | (0.30) | | | |
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| 已發行基本和稀釋加權平均普通股 | 8,211 | | | 8,182 | | | |
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合併財務報表附註是這些合併財務報表的組成部分。
Stratus Property Inc.
合併現金流量表
(單位：千)
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| | | 截至十二月三十一日止的年度， |
| | | 2020 | | 2019 | | |
| 經營活動的現金流： | | | | | | |
| 淨損失 | | $ | (24,475) | | | $ | (2,467) | | | |
| 調整以調節淨虧損與#年使用的淨現金 | | | | | | |
| 經營活動： | | | | | | |
| 折舊 | | 13,670 | | | 11,006 | | | |
| 房地產銷售成本 | | 12,092 | | | 7,210 | | | |
| 出售資產的收益 | | — | | | (5,683) | | | |
| 利率衍生合約的(收益)損失 | | (111) | | | 188 | | | |
| 提前清償債務損失 | | — | | | 247 | | | |
| 債務發行成本攤銷與股權補償 | | 2,099 | | | 1,574 | | | |
| 未合併關聯公司虧損中的權益 | | 16 | | | 19 | | | |
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| 遞延所得税 | | 12,267 | | | (318) | | | |
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| 房地產的購買和開發 | | (13,775) | | | (11,277) | | | |
| 核銷資本化的酒店改建費用 | | 1,584 | | | — | | | |
| 市政公用事業區報銷 | | — | | | 1,143 | | | |
| 其他資產增加 | | (5,023) | | | (2,241) | | | |
| 應付賬款、應計負債和其他費用減少 | | (2,446) | | | (1,836) | | | |
| 存款和其他淨額增加 | | 44 | | | 75 | | | |
| 用於經營活動的現金淨額 | | (4,058) | | | (2,360) | | | |
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| 投資活動的現金流： | | | | | | |
| 資本支出 | | (6,191) | | | (62,550) | | | |
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| 出售資產所得收益 | | — | | | 10,820 | | | |
| 主租賃義務的付款 | | (1,637) | | | (1,798) | | | |
| 購買合併子公司的非控股權益 | | — | | | (10,345) | | | |
| 對未合併附屬公司和其他公司的投資，淨額 | | 6 | | | (9) | | | |
| 用於投資活動的淨現金 | | (7,822) | | | (63,882) | | | |
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| 融資活動的現金流： | | | | | | |
| 從信貸安排借款 | | 29,300 | | | 27,186 | | | |
| 按信貸安排付款 | | (28,478) | | | (34,925) | | | |
| 從項目貸款中借款 | | 16,322 | | | 143,318 | | | |
| 項目和定期貸款的付款 | | (8,708) | | | (67,943) | | | |
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| 根據既得股票獎勵支付的現金股息 | | (10) | | | (31) | | | |
| 股票獎勵淨額支付 | | (68) | | | (234) | | | |
| 對非控股權益的分配 | | (448) | | | (90) | | | |
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| 融資成本 | | (438) | | | (1,366) | | | |
| 融資活動提供的現金淨額 | | 7,472 | | | 65,915 | | | |
| 現金、現金等價物和限制性現金淨減少 | | (4,408) | | | (327) | | | |
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| 年初現金、現金等價物和限制性現金 | | 38,591 | | | 38,918 | | | |
| 年終現金、現金等價物和限制性現金 | | $ | 34,183 | | | $ | 38,591 | | | |
合併財務報表附註包括有關非現金交易的信息，是這些合併財務報表的組成部分。
Stratus Property Inc.
合併權益表
(單位：千)
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| | Stratus股東權益 | | | | |
| 普普通通
股票 | | | | | | | | 普通股
存放在財政部 | | | | | | |
| 數
的
股票 | | 按面值計算
價值 | | 資本流入
超過
面值 | | 累積-
受控制的
赤字 | | | | 數
的
股票 | | 在…
成本 | | 總計
股東的
權益 | | 非控制性
在以下項目中的權益
子公司 | | 總計
權益 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| 2018年12月31日的餘額 | 9,288 | | | $ | 93 | | | $ | 186,256 | | | $ | (41,103) | | | | | 1,124 | | | $ | (21,260) | | | $ | 123,986 | | | $ | 22,665 | | | $ | 146,651 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 行使和授予基於股票的獎勵 | 42 | | | — | | | 15 | | | — | | | | | — | | | — | | | 15 | | | — | | | 15 | |
| 基於股票的薪酬 | — | | | — | | | 397 | | | — | | | | | — | | | — | | | 397 | | | — | | | 397 | |
| 沒收的股息 | — | | | — | | | 11 | | | — | | | | | — | | | — | | | 11 | | | — | | | 11 | |
| 以股票為基礎的獎勵的股票投標 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | 9 | | | (249) | | | (249) | | | — | | | (249) | |
| 對非控股權益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | (90) | | | (90) | |
| 購買合併子公司的非控股權益 | — | | | — | | | (597) | | | — | | | | | — | | | — | | | (597) | | | (9,589) | | | (10,186) | |
| 全面損失總額 | — | | | — | | | — | | | (2,464) | | | | | — | | | — | | | (2,464) | | | (3) | | | (2,467) | |
| 2019年12月31日的餘額 | 9,330 | | | 93 | | | 186,082 | | | (43,567) | | | | | 1,133 | | | (21,509) | | | 121,099 | | | 12,983 | | | 134,082 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 行使和授予基於股票的獎勵 | 28 | | | 1 | | | 22 | | | — | | | | | — | | | — | | | 23 | | | — | | | 23 | |
| 基於股票的薪酬 | — | | | — | | | 673 | | | — | | | | | — | | | — | | | 673 | | | — | | | 673 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以股票為基礎的獎勵的股票投標 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | 4 | | | (91) | | | (91) | | | — | | | (91) | |
| 對非控股權益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | (448) | | | (448) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 全面損失總額 | — | | | — | | | — | | | (22,790) | | | | | — | | | — | | | (22,790) | | | (1,685) | | | (24,475) | |
| 2020年12月31日的餘額 | 9,358 | | | $ | 94 | | | $ | 186,777 | | | $ | (66,357) | | | | | 1,137 | | | $ | (21,600) | | | $ | 98,914 | | | $ | 10,850 | | | $ | 109,764 | |
合併財務報表附註是這些合併財務報表的組成部分。
Stratus Property Inc.
合併財務報表附註
注1。 重要會計政策摘要
業務和合並原則。Stratus Properties Inc.(Stratus)是特拉華州的一家公司，主要從事商業、多户和單户住宅房地產的收購、權利、開發、管理和銷售，房地產租賃，以及位於得克薩斯州奧斯汀地區和德克薩斯州其他精選市場的酒店和娛樂業務的運營。Stratus的房地產開發、租賃、酒店、娛樂和營銷業務主要通過其子公司進行。Stratus合併了它的全資子公司、Stratus擁有控股權的子公司和Stratus被認為是主要受益者的可變利益實體(VIE)。所有重大的公司間交易都已在合併中消除。
風險集中。*Stratus在德克薩斯州的奧斯汀地區和其他精選市場開展業務。因此，德克薩斯州市場，特別是奧斯汀市場的任何重大經濟下滑，都可能對Stratus的業務、經營業績和財務狀況產生潛在影響。自2020年1月以來，新冠肺炎疫情已經對國際和美國的經濟和市場造成了實質性的破壞。Stratus在酒店和娛樂部門的收入、運營收入和現金流在2020年受到不利影響，預計2021年將繼續受到不利影響。
估計的使用。*根據美國公認的會計原則編制Stratus的財務報表(美國)要求管理層作出估計和假設，以影響這些財務報表和附註中報告的金額。需要使用管理層估計的較重要領域包括對用於評估減值的房地產開發和銷售的未來現金流的估計；與房地產銷售相關的利潤確認；遞延所得税和相關估值免税額；所得税；某些間接成本的分配；利潤分享激勵計劃下的利潤池；以及折舊的資產壽命。實際結果可能與這些估計不同。
現金和現金等價物。所有購買時期限不超過三個月的高流動性投資都被視為現金等價物。
房地產。持有待售房地產以成本或公允價值減去銷售成本中較低者為準。持有待售房地產的成本包括購置、開發、建造和搬運成本，以及在開發階段發生的其他相關成本。正在開發的房地產和可供開發的土地按成本列報。為投資而持有的房地產按成本減去累計折舊計算。Stratus從開發活動開始之日起至物業基本完工並可供使用、出售或租賃之日，對用於開發物業的資金的利息進行資本化。共同成本是根據單個地塊的相對公允價值進行分配的。對於目前正在積極開發的物業，某些持有成本被資本化。Stratus充分利用了提高物業價值和使用壽命超過一年的改進措施。與維修和維護有關的費用在發生時計入費用。
當事件或情況表明一項資產的賬面金額可能無法收回時，Stratus會進行減值測試。Stratus認為減值指標的事件或情況包括市場價值的大幅下降、監管要求(包括環境法)的不利變化、正在開發的物業的嚴重預算超支，以及持有供投資的物業造成的當期或預計的運營現金流損失。為投資而持有的物業及發展中物業的減值測試涉及使用預期由物業營運及其最終處置所產生的估計未來未貼現淨現金流量。如果預計未貼現現金流量少於相關賬面金額，則需要將長期資產的賬面金額減少到公允價值。一般而言，Stratus使用預期未來現金流貼現等估值技術來確定公允價值。持有待售物業的減值測試涉及管理層根據類似地點類似物業的估計市值對公允價值的估計，以及管理層對出售成本的估計。如果估計公允價值減去出售成本低於相關賬面價值，則需要將資產的賬面價值減少到公允價值減去出售成本。
記錄的層狀結構不是截至2020年12月31日的兩個年度的減值費用。如果未來市場狀況惡化或發生其他事件，表明Stratus的房地產資產的賬面價值可能無法收回，Stratus將重新評估每個物業的預期現金流，以確定是否存在任何減值。
折舊。*為投資而持有的房地產在物業的預計壽命內以直線方式折舊30至40好幾年了。傢俱、固定裝置和設備按直線折舊3至15-年期間。租户改進按相關租賃條款折舊。
應計財產税。*Stratus根據前一年的財產税支付和其他可能影響金額的當前事件估計其財產税。收到財產税賬單後，Stratus將其年終應計財產税餘額調整為該年度的實際應繳税額。應計負債中包括的應計財產税總額為#美元。10.0截至2020年12月31日，百萬美元，以及$7.12019年12月31日，百萬.
收入確認。*如果Stratus有權獲得的幾乎所有對價都有可能收取，並且Stratus已經履行了合同下的所有其他履行義務，則在資產控制權轉讓給買方時，確認房地產銷售的收入或收益。對價根據相對公允價值在多個履約義務或不同的非金融資產之間分配給買方。當Stratus簽署銷售協議並確定買方已表明付款承諾時，對價被合理確定並被認為有可能收取。
Stratus根據與租户簽署的租約條款，以直線方式確認其租金收入。向租户收回税款、保險及其他商業物業營運開支，在產生相關成本期間確認為收入。Stratus在賺取銷售佣金以及管理和開發費時，在出售物業或提供服務時確認。
銷售成本。銷售成本包括出售房地產的成本，以及直接歸因於已售房產、持有待售房產和可供開發的土地的成本，如營銷、維護和物業税。銷售成本還包括為投資和市政公用事業區報銷而持有的物業的運營成本和折舊。Stratus的銷售成本摘要如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度， | |
| | 2020 | | 2019 | | | |
| 酒店 | $ | 15,427 | | | $ | 26,849 | | | | |
| 折舊 | 13,670 | | | 11,006 | | | | |
| 租賃業務 | 12,591 | | | 9,402 | | | | |
| 已開發物業銷售成本 | 12,479 | | | 7,672 | | | | |
| 娛樂 | 6,647 | | | 18,299 | | | | |
| 項目費用和間接費用的分攤(見下文) | 5,604 | | | 5,705 | | | | |
| 未開發物業銷售成本 | 632 | | | 16 | | | | |
| 市政公用事業區報銷(見下文) | — | | | (3,360) | | | | |
| 其他，淨額 | (30) | | | (275) | | | | |
| 銷售總成本 | $ | 67,020 | | | $ | 75,314 | | | | |
間接費用的分攤。*Stratus根據某些員工在相關領域工作的時間百分比，將一部分間接成本分配給資本化房地產成本和銷售成本(即，建築和開發活動的成本資本化到開發中的房地產，項目管理、銷售和營銷活動的成本作為銷售成本計入費用)。Stratus僅對與房地產項目的收購、開發和建設相關的直接和某些間接項目成本進行資本化。間接成本包括與某些集合資源(如辦公用品、電話和郵資)相關的分配成本，這些資源用於支持Stratus的開發項目，以及一般和行政職能。集中資源的分配僅基於直接負責開發的員工(即項目經理和下屬)。Stratus收取與房地產項目沒有明確關係的間接成本，如與其首席執行官和首席財務官有關的所有工資和成本。
市政公用事業區報銷。*Stratus將基礎設施成本資本化，並收到Barton Creek市政公用事業區(MUD)對Barton Creek地區發生的某些基礎設施成本的補償。基礎設施項目收到的MID報銷被記錄為相關資產的賬面金額或銷售成本的減少(如果房產已售出)。Stratus與Barton Creek的七個獨立MUD簽署了長期協議，建設MUDS的公用事業系統，並有資格獲得未來相關費用的補償。
2017年11月，木蘭市和得克薩斯州批准了一種泥漿的製造，這將為Stratus提供一個收回約美元的機會26在項目生命週期內，用於未來道路和公用事業基礎設施費用，這些費用與開發木蘭花廣場(Magnolia Place)有關，這是一個混合用途項目，將由H-E-B，L.P.(Heb)雜貨店影子錨定。
Stratus收到$4.82019年的3.8億美元收益與特拉維斯縣泥漿報銷Barton Creek開發產生的基礎設施成本有關。在總金額中，Stratus記錄了#美元1.12000萬美元，作為綜合資產負債表上正在開發的房地產的減少，以及#美元3.4600萬美元，作為房地產銷售成本的減少和300萬美元0.3300萬美元的其他收入，在綜合全面損失表中的淨額。
公債償還的金額和時間取決於各自的公債在其轄區內是否有足夠的税基來發行債券，並獲得必要的國家批准出售債券。由於債券的發行和批准時間存在相當大的不確定性，再加上此類債券的利率在獲得批准之前不能確定，與MID報銷相關的金額要到收到MID報銷前大約一個月才能知道。在補償金額低於資本化成本的範圍內，Stratus在作出這樣的決定時會記錄損失。MUD報銷是指收到的實際金額。
廣告費。所有廣告成本在發生時計入費用，並作為銷售成本的一個組成部分計入。廣告費用總計為$。1.02020年達到100萬 和 $1.42019年將達到100萬。
所得税。*Stratus按照資產和負債法核算遞延所得税，根據該方法，遞延所得税資產和負債根據財務報表與資產和負債的計税基礎之間的暫時性差異的税收影響(按當前頒佈的税率衡量)確認。税率或法律變更對遞延所得税資產和負債的影響在該等變更頒佈期間的收益或虧損中確認。Stratus定期評估是否需要一項估值津貼，以將遞延税項資產減少到估計的可收回金額。如果根據當時的現有證據確定任何部分的遞延税項資產很有可能無法變現，Stratus公司將設立估值津貼以減少其遞延税項資產，並記錄相應的收益費用。在評估估值免税額的必要性時，Stratus根據預測和持續的税收策略估計未來的應税收入。這一過程涉及管理層對假設的重大判斷，這些假設可能會根據預期和實際經營業績之間的差異以及Stratus的業務環境或運營或財務計劃的變化而發生變化。有關詳細討論，請參見注釋7。
每股收益。*Stratus每股普通股淨虧損的計算方法是，將歸屬於普通股股東的淨虧損除以期內已發行普通股的加權平均股份。加權平均份額不包括大約862020年和2010年的10000股882019年與限制性股票單位(RSU)和因淨虧損而反稀釋的流通股期權相關的股票為10萬股。
基於股票的薪酬。向員工支付基於股份的薪酬成本按公允價值計量，並在預期授予的獎勵的必要服務期內計入費用。RSU和基於性能的RSU的公允價值基於Stratus在授予日的股價。Stratus在授予時估計沒收金額，如果實際沒收金額在最終授予日期之前與這些估計值不同，則在隨後的時間內修改這些估計值。
Stratus根據盈利參與計劃向員工和非員工發放現金或RSU結算的獎勵。根據會計準則彙編718對基於責任的獎勵的要求，基於股票的薪酬在授予之日，Stratus估計每項獎勵的公允價值，並在隨後的每個報告期調整公允價值。這些獎勵是在估計的服務期內以直線方式攤銷的。有關詳細討論，請參見注釋8。
重新分類。為便於比較，上一年度的某些金額已重新分類，以符合本年度的列報方式。重新分類涉及(I)Stratus於2020年12月31日及2019年12月31日列報持有待售的聖瑪麗資產及負債，及(Ii)買方終止Stratus出售第21號區塊的協議。第21號區塊的資產、負債和淨收入此前在截至2019年12月31日的綜合資產負債表和綜合全面虧損表中作為停產業務列報。有關每筆交易及其對合並財務報表的影響的討論，請參閲附註4。
後續事件。Stratus評估了2020年12月31日之後以及截至財務報表發佈之日的事件，並確定在此期間發生的任何需要確認或披露的事件或交易都在這些財務報表中進行了適當的處理。
注2。 關聯方交易
聖瑪麗，L.P.
2018年6月19日，聖瑪麗，L.P.，一家得克薩斯州有限合夥企業，Stratus的合併子公司，完成了一系列融資交易，以開發聖瑪麗，一個240-德克薩斯州奧斯汀C圈社區的豪華花園式公寓項目。融資交易包括(1)a$26.0百萬 與德克薩斯資本銀行、全國協會的建築貸款(見附註4進一步討論)和(2)一美元8.0百萬私募。聖瑪麗，L.P.以私募方式向有限數量的投資者(聖瑪麗B類有限合夥人)發行了B類有限合夥權益，價格為#美元。根據聯邦和州證券法，B類有限合夥權益無需註冊。8.0百萬歐元(聖瑪麗發行)導致聖瑪麗B類有限合夥人擁有49.1聖瑪麗酒店的百分比股權，L.P.
根據聖瑪麗股份發售的條款，C Land，L.P.，一家得克薩斯州有限合夥企業，Stratus的子公司和聖瑪麗集團的唯一A類有限合夥人(C圈)購買了B類有限合夥企業的權益，相當於6.1聖瑪麗酒店的百分比股權，價格為$1.0百萬美元。在聖瑪麗的發售完成後，Stratus總共持有57聖瑪麗股份有限公司的間接股權百分比。此外，在聖瑪麗發行的參與者中，LCHM Holdings，LLC(LCHM)，這是一個關聯方，由於其大於5Stratus普通股的實益所有權百分比，購買了聖瑪麗B類有限合夥企業的權益，相當於6.1聖瑪麗酒店的百分比股權，價格為$1.0百萬美元。
如附註4所述，聖瑪麗律師事務所於2021年1月出售了聖瑪麗地產。
L.P.金伍德廣場(Stratus Kingwood Place)
2018年8月3日，德克薩斯州有限合夥企業、Stratus(The Kingwood，L.P.)的合併子公司Stratus Kingwood Place，L.P.完成了一筆10.7百萬私募，約合7其中百萬美元，加上一美元6.75從Comerica銀行獲得的100萬美元貸款被用來購買54-位於德克薩斯州金伍德的一英畝土地，售價為美元13.5億美元，用於金伍德廣場(Kingwood Place)的開發，這是一個新的以海南島為錨定的綜合用途開發項目(Kingwood Place)。Kingwood，L.P.以私募方式向有限數量的投資者(Kingwood B類有限合夥人)發行了B類有限合夥權益，價格為#美元。根據聯邦和州證券法，B類有限合夥權益無需註冊。11.0100萬美元(金伍德股票發行)，相當於大約70預計合夥企業股本的百分比。在Kingwood發售的參與者中，LCHM購買了Kingwood B類有限合夥企業的權益，最初代表8.8Kingwood，L.P.的百分比股權，價格為$1.0百萬美元。
關於Kingwood發售，Stratus Northpark，L.L.C.(德克薩斯州有限責任公司，Stratus Northpark，L.L.C.)(Stratus Northpark，L.L.C.)是Stratus的子公司，也是Kingwood普通合夥人(Kingwood General Partner，L.P.)的普通合夥人，Stratus Properties Operating Co.，L.P.(特拉華州有限合夥企業，也是Stratus(A類有限合夥人)的子公司)，以及Kingwood B類有限合夥人簽訂了經修訂並重新簽署的有限合夥協議(Kingwood Partnership Agreement)，自2018年8月3日起生效。
金伍德合夥協議包括以下關鍵條款：
•Kingwood General合夥人管理Kingwood，L.P.，以換取#美元的資產管理費283每年一千美元。
•金伍德普通合夥人的開發管理費相當於四Kingwood Place建築成本的1/3用於整體協調和管理Kingwood Place的開發和建設。
•合作伙伴有權獲得優先回報，在金伍德合夥協議中規定的特定回報實現後，優先回報會發生變化。
2018年12月6日，Kingwood，L.P.與Comerica Bank簽訂建設貸款協議，取代上述徵地貸款協議，並提供總額為#美元的貸款。32.9近百萬美元的資金70Kingwood Place建築費用的百分比(進一步討論見附註6)，後來修改並增加到#美元35.42020年1月為3.8億美元。剩下的30項目成本的百分比(總計約為$15(百萬美元)的資金來自借款人股權，由Stratus和私募股權投資者出資。
2019年10月31日，Stratus收購了一家有限合夥人的33.33金伍德，L.P.的百分比權益，價格為$5.82000萬。該有限責任合夥人並非關聯方。
Stratus公司進行了評估，得出結論，聖瑪麗公司和金伍德公司是可變利益實體，Stratus公司是主要受益者。Stratus將根據適用的會計準則繼續評估哪個實體是聖瑪麗公司和金伍德公司的主要受益人。
Stratus的綜合資產負債表包括金伍德公司的以下資產和負債(以千計)。聖瑪麗的資產和負債(主要是為投資而持有的房地產和相關債務)在Stratus的合併資產負債表中作為待售資產列報。請參閲附註4，以瞭解出售聖母瑪利亞的更多細節，以及持有的待售資產和負債。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2020 | | 2019 |
| 資產： | | | | |
| 現金和現金等價物 | | $ | 745 | | | $ | 908 | |
| | | | |
| 正在開發的房地產 | | 2,380 | | | 3,703 | |
| 可供發展的土地 | | 8,143 | | | 9,273 | |
| 為投資而持有的房地產，淨額 | | 31,962 | | | 27,698 | |
| 其他資產 | | 2,195 | | | 1,252 | |
| 總資產 | | 45,425 | | | 42,834 | |
| 負債： | | | | |
| 應付賬款和應計負債 | | 850 | | | 4,084 | |
| 債務 | | 31,215 | | | 23,991 | |
| 總負債 | | 32,065 | | | 28,075 | |
| 淨資產 | | $ | 13,360 | | | $ | 14,759 | |
| | | | |
| | | | |
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其他交易
Stratus與Austin Retail Partners有一項安排，由Austin Retail Partners的一名顧問提供服務。Austin Retail Partners的一名顧問是Stratus總裁兼首席執行官的兒子。向Austin Retail Partners支付的顧問諮詢服務費和費用報銷總額為#美元。1202020年期間為1000美元，1112019年期間為10萬人。此外，在2019年期間，Stratus在其利潤參與激勵計劃下為一個開發項目的顧問頒發了獎項(參見附註8)。
注3。 房地產，淨值
Stratus的綜合資產負債表包括以下房地產淨資產(以千計)：
| | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， | |
| | 2020 | | 2019 | |
| 持有待售房地產： | | | | |
| 已發展地段及公寓單位 | $ | 4,204 | | | $ | 14,872 | | |
| | | | |
| 正在開發的房地產： | | | | |
| 種植面積、多户住宅、商業面積和住宅 | 98,137 | | | 95,026 | | |
| | | | |
| 可供發展的土地： | | | | |
| 未開發面積 | 53,432 | | | 45,539 | | |
| | | | |
| 持有以供投資的房地產： | | | | |
| 《聖誕老人》 | 78,460 | | | 78,436 | | |
| | | | |
| 金伍德廣場 | 33,579 | | | 28,366 | | |
| 蘭塔納廣場 | 30,258 | | | 29,297 | | |
| 瓊斯交叉公司(Jones Crossing) | 24,651 | | | 24,077 | | |
| 西基林市場 | 10,233 | | | 9,931 | | |
| | | | |
| | | | |
| 第21座 | | | | |
| 酒店 | 111,387 | | | 113,007 | | |
| 娛樂場所 | 42,963 | | | 42,824 | | |
| 寫字樓和零售業 | 19,663 | | | 19,552 | | |
| 傢俱、固定裝置和設備 | 1,253 | | | 1,131 | | |
| 總計 | 352,447 | | | 346,621 | | |
| 累計折舊 | (65,918) | | | (54,609) | | |
| 用於投資的房地產總持有量(淨額) | 286,529 | | | 292,012 | | |
| 總房地產，淨額 | $ | 442,302 | | | $ | 447,449 | | |
持有待售的房地產。已發展的地段和一個共管單位包括已發展和獲準作住宅用途的個別土地，以及二十一座西奧斯汀住宅的一個共管單位。截至2020年12月31日，Stratus擁有五已開發地段和一奧斯汀W公寓的公寓單元。
正在開發的房地產。正在開發的面積包括整個物業的基礎設施工程已經完成、目前正在完成或能夠完成並已獲得必要許可的房地產。正在開發的房地產還包括在建的商業和住宅物業。
可供開發的土地。未開發面積包括可以“按原樣”出售的房地產(即規劃、基礎設施或開發工作目前沒有在進行中)。截至2020年12月31日，Stratus的未開發面積包括獲準用於住宅和商業開發的土地，以及西基林市場(West Killeen Market)、瓊斯十字路口(Jones Crossing)和金伍德廣場(Kingwood Place)的空置地塊。
為投資而持有的房地產。以下是截至2020年12月31日舉行的房地產投資討論。
桑塔爾多户住宅項目是一個花園式的公寓綜合體，由448各單位。金伍德廣場項目包括151,855一平方英尺的商業空間，由一家健康的雜貨店和租賃的PAD地塊支撐。蘭塔納廣場項目包括99,379-第一個零售階段的面積為1平方英尺。Jones Crossing項目包括154,117一期建築面積為1平方英尺(約合2平方米)，是一個固定的、多用途的綜合開發項目的第一期零售部分。西基林市場項目包括44,493-平方英尺的商業空間，毗鄰90,000一平方英尺的Heb雜貨店。
塊21包含251-奧斯汀酒店W房間。區塊21還包含38,316A類可租賃寫字樓面積為2平方英尺，18,327平方英尺的零售空間，包括ACL Live佔用的娛樂空間，2,750-座位娛樂場所，以及3TEN ACL Live，這是一個可容納約350人民。
資本化利息。Stratus記錄的資本化利息為#美元4.72020年為100萬美元，7.72019年將達到100萬。
注4.資產出售
聖瑪麗亞。2021年1月，聖瑪麗酒店以#美元的價格出售了聖瑪麗教堂。60.02000萬。在結清成本和支付未償還的建築貸款後，出售產生了大約#美元的淨收益。342000萬。Stratus收到$21.3從附屬公司獲得與出售有關的600萬美元，其餘部分將分配給非控股權益。Stratus預計將確認此次出售的税前收益(扣除非控股權益)約為$142021年第一季度為1.2億美元。見注2關於L.P.聖瑪麗和聖瑪麗項目的進一步討論。
由於銷售協議是在2020年12月31日之前簽訂的，Stratus在列報的所有期間的合併資產負債表中報告了聖瑪麗教堂的資產和負債。與出售有關的主要類別資產和負債的賬面價值如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2020 | | 2019 |
| 資產： | | | | |
| 為投資而持有的房地產，淨額 | | $ | 36,341 | | | $ | 37,091 | |
| 其他資產 | | 175 | | | 230 | |
| 持有待售資產總額 | | $ | 36,516 | | | $ | 37,321 | |
| 負債： | | | | |
| 應計負債 | | $ | 68 | | | $ | 85 | |
| 債務 | | 25,319 | | | 21,857 | |
| 其他負債 | | 220 | | | 124 | |
| 持有待售負債總額 | | $ | 25,607 | | | $ | 22,066 | |
聖瑪麗酒店的租金收入為#美元。3.22020年為3.6億美元，0.52019年為3.5億美元，運營虧損為美元0.42020年和2019年都有600萬人。聖瑪麗建築貸款扣除資本化金額後的利息支出為#美元。1.12020年為3.6億美元，0.22019年為1.2億。聖瑪麗公司因非控股權益造成的全面虧損總額為#美元。1.52020年為2.5億美元，其中包括美元0.52.8億美元與2020年前發生的虧損有關。
巴頓克里克村。2019年11月，Stratus以美元的價格出售了巴頓克里克村(Barton Creek Village)7.72000萬。Stratus用部分收益償還了Barton Creek村的定期貸款。Stratus在這筆交易中記錄了總計$的税前收益3.72019年為1000萬美元。
圓C。2019年1月，Stratus以美元的價格出售了位於Circle C社區的一處地租零售公寓3.2百萬美元。Stratus用出售所得的一部分償還了#美元。2.5百萬美元的Comerica Bank信貸工具借款，並記錄了此次出售的税前收益總計$2.02019年為1000萬美元。
終止了第21號區塊的銷售。第21號區塊是Stratus在得克薩斯州奧斯汀市中心的全資擁有的綜合用途房地產開發和娛樂業務，其中包括251-奧斯汀W酒店房間，奧斯汀城市極限現場直播在穆迪劇院，a2,750-座位娛樂場所，作為美國電視史上播放時間最長的音樂系列片奧斯汀城市極限(Austin City Limits)的拍攝地點。21號區塊還包括A級辦公空間、零售空間以及3TEN ACL Live娛樂場所和商務場所。
2019年12月9日，Stratus宣佈，它已同意將第21號區塊以美元的價格出售給萊曼酒店地產公司(Ryman Hotitality Properties，Inc.)275.02000萬。萊曼存入$15.02000萬英鎊的保證金，以確保其在管理出售協議下的業績。由於擬議的出售代表了Stratus的戰略轉變，因此第21號區塊的資產和負債在合併資產負債表中被歸類為待售-非持續業務，與第21號區塊相關的淨收入在Stratus 2019年合併財務報表中包括的綜合全面損失表中被歸類為非持續業務的淨收入。2020年5月21日，萊曼遞交了一封解約信，得到Stratus的同意和接受，終止了出售第21號區塊的協議，並授權釋放萊曼的美元15.0一百萬的保證金給了斯特拉圖斯。在2020年第二季度，Stratus記錄了$15.0百萬美元作為營業收入，使用$13.8在這筆錢中，有400萬美元15.01000萬保證金用於償還Comerica銀行的循環信貸安排，並使用剩餘的美元1.221號區塊償債100萬美元，每月要求準備金。由於出售第21號區塊的協議終止，Stratus得出結論，這些資產和負債不再符合持有待售的條件。
截至2019年12月31日，Block 21的主要資產和負債類別(以前被歸類為持有待售)的賬面金額如下：Stratus合併資產負債表中的非持續業務(以千為單位)：
| | | | | | | | | | |
| 資產： | | | | |
| 現金和現金等價物 | | $ | 10,408 | | | |
| 受限現金 | | 13,574 | | | |
| 為投資而持有的房地產，淨額 | | 131,286 | | | |
| 其他資產 | | 3,480 | | | |
| 總資產 | | $ | 158,748 | | | |
| 負債： | | | | |
| 應付賬款和應計負債，包括税款 | | $ | 7,005 | | | |
| 債務 | | 141,184 | | | |
| 其他負債 | | 7,036 | | | |
| 總負債 | | $ | 155,225 | | | |
截至2019年12月31日的年度收入和支出，以前歸類為n在Stratus的綜合全面損失表中，停產業務的ET收入如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | |
| 酒店收入 | | $ | 35,247 | | | | | |
| 娛樂收入 | | 24,565 | | | | | |
| 租賃業務和其他 | | 2,363 | | | | | |
| 總收入 | | 62,175 | | | | | |
| 銷售成本： | | | | | | |
| 酒店 | | 26,849 | | | | | |
| 娛樂 | | 18,185 | | | | | |
| 租賃業務和其他 | | 1,739 | | | | | |
| 折舊 | | 5,415 | | | | | |
| 銷售總成本 | | 52,188 | | | | | |
| 一般和行政費用 | | 1,040 | | | | | |
| 營業收入 | | 8,947 | | | | | |
| 利息支出，淨額 | | (8,235) | | | | | |
| 所得税撥備 | | (392) | | | | | |
| 淨收入 | | $ | 320 | | | | | |
注5。(注5)公允價值計量
公允價值會計準則包括對用於計量公允價值的估值技術的輸入進行優先排序的層次結構。該層次結構對相同資產或負債的活躍市場的未調整報價給予最高優先權(1級投入)，對不可觀察到的投入(3級投入)給予最低優先權。
某些Stratus金融工具(即現金及現金等價物、限制性現金、應付賬款及應計負債)的賬面價值接近公允價值，因其屬短期性質，信貸損失一般可忽略不計。
Stratus其他金融工具的賬面價值和公允價值摘要如下(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 |
| 攜載
價值 | | 公平
價值 | | 攜載
價值 | | 公平
價值 |
| 資產： | | | | | | | |
| 利率上限協議 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 3 | | | $ | 3 | |
| | | | | | | |
| 負債： | | | | | | | |
| 債務 | 351,055 | | | 354,380 | | | 343,892 | | | 348,443 | |
| 利率互換協議 | — | | | — | | | 114 | | | 114 | |
利率上限和掉期協議。2019年9月，Stratus的一家子公司支付了2410萬美元達成利率上限協議，該協議將倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的最高上限定為3.0百分比，名義總金額為#美元75.02000萬(桑塔爾貸款的本金)。利率上限協議規定，Stratus子公司將收取3.0如果1個月期LIBOR大於1個月LIBOR，則為1%和1個月期LIBOR3.0%(有關桑塔爾貸款的進一步討論，請參閲附註6)。利率上限協議將於2021年10月5日終止。
與Comerica銀行的利率互換協議於2013年簽訂，有效期至2020年12月31日，固定利率為2.3與基於一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的浮動利率相比，利率為10%。這項協議攤銷的名義金額為#美元。14.8截至2020年12月31日的百萬美元，截至2019年12月31日的名義金額為$15.32000萬。
利率上限和掉期協議不符合對衝會計的條件，因此協議公允價值的變動記錄在綜合全面損失表中。Stratus使用一種利率定價模型，該模型依賴於LIBOR等市場可觀察到的輸入來衡量這兩項協議的公允價值。Stratus還評估了與這兩項協議相關的交易對手信用風險，這被認為是3級投入，但並不認為這種風險很大。因此，利率上限和掉期協議被歸類在公允價值層次的第二級。
債務。Stratus的債務按成本入賬，交易不活躍。公允價值是根據按估計當前市場利率折現的未來預期現金流量估計的。因此，Stratus的債務被歸類在公允價值等級的第二級。債務的公允價值並不代表最終將在貸款到期時支付的金額。
注6。 債務
Stratus的債務如下(以千計)：
| | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， | |
| | 2020 | | 2019 | |
| 第21座貸款， | | | | |
年的固定利率5.582020和2019年的百分比 | $ | 139,013 | | | $ | 141,184 | | |
| 桑塔爾貸款， | | | | |
的平均利率4.802020年為%，並且4.822019年為% | 74,343 | | | 73,972 | | |
| Comerica銀行信貸安排， | | | | |
的平均利率5.252020年為%，並且6.302019年為% | 43,304 | | | 42,482 | | |
| 新卡尼土地貸款， | | | | |
的平均利率3.692020年為%，並且5.212019年為% | 4,949 | | | 4,908 | | |
| 工資保障計劃貸款 | | | | |
年的固定利率1.002020年的百分比 | 3,987 | | | — | | |
| 建築貸款： | | | | |
| 金伍德廣場建設貸款 | | | | |
的平均利率3.322020年為%，並且4.662019年為% | 31,215 | | | 23,991 | | |
| 蘭塔納廣場建設貸款， | | | | |
的平均利率3.602020年為%，並且5.012019年為% | 24,051 | | | 23,268 | | |
| | | | |
| | | | |
| Jones Crossing建築貸款 | | | | |
的平均利率4.302020年為%，並且5.452019年為% | 22,377 | | | 21,354 | | |
| 西基林市場建設貸款 | | | | |
的平均利率3.512020年為%，並且5.092019年為% | 6,707 | | | 7,213 | | |
| 阿瑪拉·維拉斯(Amarra Villas)信貸安排，美國銀行，美國銀行。 | | | | |
的平均利率0.922020年為%，並且5.212019年為% | 1,109 | | | 5,520 | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
債務總額a | $ | 351,055 | | | $ | 343,892 | | |
A.包括未攤銷債務發行成本淨減少額#美元2.2截至2020年12月31日，百萬美元，以及$3.22019年12月31日為100萬。
第21座貸款。2016年，Stratus完成了第21號區塊的再融資。高盛抵押貸款公司提供了$150.0一億美元，十年期，無追索權定期貸款(第21座貸款)，固定利率為5.58年息百分率，按月支付，以30-年度攤銷。Stratus的全資子公司Stratus 21號區塊有限責任公司(21號區塊子公司)是第21號區塊貸款協議的借款方。第21號區塊貸款協議包含Stratus和第21號區塊子公司必須滿足的財務測試，以避免“觸發期”。具體地説，Stratus必須保持(I)超過$的淨資產1252000萬美元和(Ii)市值至少為#美元的流動資產102000萬美元，每個都在第21號區塊貸款協議下的擔保中定義。
此外，第21號區塊的子公司必須保持按照第21號區塊貸款協議的規定，每季度測試一次的往後12個月償債覆蓋率。如果這些財務測試中的任何一項都不符合要求，就會出現一個“觸發期”，這不是一種默認情況，但會限制Stratus從21號區塊子公司獲得現金的能力。雖然21號區塊貸款協議是無追索權貸款，但Stratus可能會向21號區塊子公司提供現金，以防止21號區塊子公司在21號區塊貸款項下違約，或為酒店的運營和指定準備金提供資金。Stratus貢獻了$9.62020年，Stratus將向21號區塊的子公司提供600萬美元的資金，根據目前的預測，Stratus預計將額外貢獻約美元18到2022年初，將有1500萬人。第21號區塊子公司的債務由第21號區塊子公司不時擁有的所有資產擔保。此外，第21區塊子公司在第21區塊貸款下的某些債務由Stratus擔保，包括環境賠償和其他慣常的無追索權剝離債務。對於第21號區塊貸款的任何加速，第21號區塊子公司必須支付至少三預付債務金額的百分比。第21號區塊貸款不允許提前還款，除非某些因傷亡或處罰而提前還款，而且是在到期日起90天內全部提前還款。
桑塔爾貸款。2019年9月30日，Stratus的一家子公司達成了一項75.0與ACRC貸款有限責任公司(Santal Loan LLC)合作的100萬美元貸款，為Santal的一期和二期建設貸款進行再融資。桑塔爾貸款有一個三年制初選期限將於2022年10月5日到期，有可能二12-延期一個月，但須符合指定條件。這筆貸款的利息在倫敦銀行同業拆借利率加成時是可變的。2.85%(或，如果適用，則為替換利率)，但在任何時候利率不得低於4.80每年的百分比。桑塔爾的貸款包含金融契約，包括要求Stratus保持#美元的資產淨值。1251000萬美元，流動資產至少為5,000,000美元7.51000萬美元，每個人都在協議中定義。Santal貸款還包含一項財務測試，要求Stratus擁有Santal的子公司保持至少1.05到1.00。如果未達到償債覆蓋率測試，則會出現“現金陷阱期”，這不是違約，但會限制Stratus從我們的Santal子公司獲得現金的能力。貸款由Santal項目擔保，借款人的某些債務由Stratus擔保，包括慣常的無追索權分拆債務。大約$57.9其中1.8億美元用於全額償還桑塔爾一期和二期建設貸款。支付交易費用後的剩餘收益約為$162000萬美元，包括以限制性現金列報的準備金。2019年10月，Stratus使用了$13.0淨收益中的2.5億美元用於減少其Comerica銀行信貸安排的未償還餘額。由於簽訂了Santal貸款，Stratus確認了提前清償債務的損失#美元。2312019年1000美元。根據Santal貸款的要求，Stratus簽訂了利率上限協議(見附註5進一步討論)。
Comerica銀行信貸安排。 Stratus與Comerica銀行的貸款協議規定提供#美元的循環信貸安排60.0百萬澳元7.5在貸款協議中規定借款基數限制的情況下，信用證開具金額為100萬英鎊。自2020年4月14日起，Stratus和Comerica Bank同意修改Comerica銀行的信貸安排，以(I)將信貸安排的到期日從2020年6月29日延長至2020年9月27日，以及(Ii)修改LIBOR的定義，將LIBOR下限從零百分比至一百分比。2020年6月12日，Stratus與Comerica Bank對其信貸安排協議進行了進一步修訂，以(I)將貸款的到期日延長至2022年9月27日，以及(Ii)允許在某些權利升級的情況下重新評估抵押財產的部分。信貸安排下的預付款按年度倫敦銀行同業拆借利率計息(下限為1.0百分比)加4.0百分比。Comerica銀行的信貸安排基本上由Stratus及其子公司的所有資產擔保，但由單獨債務融資擔保的財產除外。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1252000萬美元，總債務與總資產價值之比低於50百分比。此外，Stratus必須保持小於或等於的貸款與價值比率。50如果超過這一比例，Stratus必須支付強制性預付款以實現合規。貸款協議要求Comerica Banks事先書面同意任何超過#美元的普通股回購。11000萬美元或任何股息支付。截至2020年12月31日，Stratus擁有$16.5百萬美元以下的可用資金60.0百萬Comerica銀行循環信貸額度，金額為$150根據信貸安排承諾的一千份信用證。
新的卡尼貸款。2019年3月8日，Stratus的一家子公司達成了一項5.0向德克薩斯資本銀行(Texas Capital Bank)發放了100萬美元的土地貸款。這筆貸款的收益用於為收購Heb在New Caney合夥企業中的份額提供資金。在New Caney合夥企業中，Stratus和Heb購買了一塊土地，用於未來開發位於德克薩斯州新卡尼的Heb錨定的綜合用途項目。2021年3月，Stratus行使了將貸款再延長12個月的選擇權，從2021年3月8日延長至2022年3月8日，這需要支付約$的本金0.52000萬。這筆貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加碼。3.0百分比。借款由New Caney土地擔保，並由Stratus提供擔保。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持#美元的資產淨值。1251000萬美元和不低於#美元的未設押流動資產102000萬。
工資保障計劃貸款。2020年4月22日，Stratus收到了一筆美元4.0根據2020年3月27日簽署成為法律的冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(CARE Act)的Paycheck Protection Program(PPP Loan)提供的100萬美元貸款。購買力平價貸款的利息為一%，2022年4月15日到期，但可以原諒的部分除外。這筆貸款的收益必須用於留住工人和維持工資總額，或者用於支付抵押貸款利息、租賃費用和公用事業費用。Stratus打算申請免除聯邦工資支票保護計劃下的全部餘額，然而，不能提供完全豁免的保證。
金伍德廣場建設貸款。2018年，Kingwood，L.P.與Comerica銀行簽訂建築貸款協議(Kingwood Place建築貸款)，後者為近70與金伍德廣場建設相關的成本的百分比。貸款總額為#美元。32.9百萬美元包括最初承諾的#美元。6.75百萬美元用於購買54-位於德克薩斯州金伍德的一英畝土地，以及額外的$26.1百萬美元用於金伍德廣場的開發。剩下的30項目成本的百分比(總計約為$15(百萬美元)的資金來自借款人股權，由Stratus和私募股權投資者出資。2020年1月，對Kingwood Place建設貸款進行了修改，將貸款金額增加了1美元。2.5600萬美元至總計700萬美元35.42000萬。增加的資金用於在現有的Kingwood Place零售平臺上建造一座零售大樓。這筆貸款的到期日為2022年12月6日，有可能二12-如果滿足一定的償債覆蓋率，則延長一個月。這筆貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加碼。2.5百分比。Kingwood Place建築貸款的借款由Kingwood Place項目擔保，並由Stratus擔保，直到滿足某些條件。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1252000萬美元，總債務與總資產價值之比低於50百分比。Kingwood Place的建築貸款要求Comerica Banks事先書面同意任何超過#美元的普通股回購。12000萬。
蘭塔納廣場建設貸款。2017年，Stratus的一家子公司達成了一項26.3與南岸銀行(Lantana Place)的百萬建築貸款(Lantana Place建設貸款)，為Lantana Place的初期階段提供資金。Southside Bank沒有義務在2018年12月31日之後取得任何進展。一個月期倫敦銀行同業拆借利率加碼的利息是可變的2.75年利率，最低利率為3.0百分比。利息只按月支付，到2020年10月1日為止，此後本金餘額將按月等額分期付款，本金和利息的基礎是30-年度攤銷。未付款項必須在2023年3月31日或之前全額償還，並且可以不受處罰地預付。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1251000萬美元，並要求Stratus的Lantana Place子公司保持至少500萬歐元的償債覆蓋率1.35到1.00。未償還金額由Lantana Place項目擔保。Stratus已為貸款項下的未償還金額提供擔保，直至Lantana Place的第一階段完成，該開發項目能夠將償債比率維持在1.50至1.00，連續六個月。
在2020年第二季度和2021年1月期間，Stratus對Lantana Place建設貸款進行了修訂，其中Stratus的Lantana Place子公司獲得豁免償債覆蓋率契約，直至2021年9月30日，在這一點上，該比率是參考當時結束的三個月期間來衡量的，隨後每個季度都會進行建設，直到參考截至2022年6月30日的12個月期間，然後是之後每個季度的後續12個月期間。作為2021年1月修正案的一部分，Stratus同意償還$2.0本金為2000萬英鎊，這是在2021年1月做到的。
瓊斯十字路口建築貸款公司。2017年，Stratus的一家子公司達成了一項36.8與南岸銀行(Jones Crossing)的100萬歐元建築貸款(Jones Crossing建築貸款)，為Stratus的Jones Crossing項目的零售部分一期和二期的建設提供資金。截至2020年12月31日，美元22.6從Jones Crossing的建築貸款中提取了1.8億美元。Southside Bank沒有義務在2020年12月31日之後取得任何進展。一個月期倫敦銀行同業拆借利率加碼的利息是可變的3.75年利率，最低利率為4.0百分比。利息只按月支付，截止日期為2021年3月1日。未償還貸款的本金餘額
在2021年3月1日之後，將以等額的月度本金和利息分期付款方式支付30-年度攤銷。未付款項必須在2023年9月1日或之前全額償還。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1252000萬美元，並要求Stratus的Jones Crossing子公司從2021年3月開始至少保持償債覆蓋率1.35到1.00。這筆貸款由Jones Crossing項目擔保。貸款項下的未償還金額由Stratus提供擔保。Stratus的擔保將按照協議的規定，在Jones Crossing開發的第一階段和第二階段完成後，以及Stratus的Jones Crossing子公司能夠保持以下償債比率的情況下，轉換為有限擔保1.50至第一階段和第二階段完成後每個會計季度結束時的1.00。
西基林市場建設貸款。2016年，Stratus的一家子公司達成了一項9.9百萬 與南區銀行達成建設貸款協議(西基林市場貸款)，為西基林市場項目的部分建設提供資金。Southside Bank沒有義務在2017年12月31日之後提供任何預付款。這筆貸款的利息以一個月期倫敦銀行同業拆借利率(Libor)加碼計算。2.75年利率，最低利率為3.0百分比。利息只按月支付，到2020年2月1日為止，此後本金餘額將按月等額分期付款，本金和利息的基礎是30-年度攤銷。未付款項必須在2022年7月31日或之前全額支付。這筆貸款由West Killeen Market項目擔保，並由Stratus提供擔保，直到建設完成，Stratus的West Killeen Market子公司能夠將償債比率維持在1.50至項目完成後每個會計季度末的1.00美元。貸款協議包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1251000萬美元，並要求Stratus的West Killeen Market保持至少500萬美元的償債覆蓋率1.35到1.00。在2020年第二季度，Stratus對西基林市場建設貸款進行了修訂，其中Stratus獲得了2020年12月31日之前的償債覆蓋率契約的豁免，在這一點上，償債覆蓋率是參考當時結束的三個月期間來衡量的，隨後每個季度都會進行建設，直到參考截至2021年9月30日的12個月期間來衡量，然後是之後每個季度的後續12個月期間。
阿馬拉·維拉斯的信貸安排。 在……裏面 2016年，Stratus的一家子公司簽訂了Amarra Villas信貸安排，為Amarra Villas項目的建設提供資金。2019年3月19日，Stratus的兩家子公司與Comerica銀行達成貸款協議，修改、增加和延長Stratus的Amarra Villas信貸安排，該安排原定於2019年7月12日到期。新的貸款協議規定將循環信貸安排的承諾額從1美元增加到1美元。8.0600萬至300萬美元15.02000萬美元，並將到期日延長至2022年3月19日。這筆貸款的利息在倫敦銀行同業拆借利率加成時是可變的。3.0百分比。Amarra Villas信貸安排包含金融契約，包括要求Stratus保持協議中定義的資產淨值為#美元。1252000萬美元，債務與總資產價值之比低於50百分比。截至2020年12月31日，Stratus擁有$13.92000萬美元下的可用資金15.0600萬美元的阿馬拉·維拉斯(Amarra Villas)信貸安排。由於簽訂了這項新的貸款協議，Stratus確認了提前清償債務的損失#美元。162019年將達到10萬人。本金償還是在房屋出售時發生的，額外的金額是在建造更多房屋時借入的。這筆貸款由Amarra Villas項目擔保，並由Stratus提供擔保。Amarra Villas信貸安排要求Comerica Banks事先書面同意任何超過#美元的普通股回購。12000萬。
Stratus及其子公司的債務安排包含重大限制，這些限制可能會限制Stratus及其子公司在以下方面的能力：借入額外資金或出具擔保；向股權持有人支付股息、回購股權或進行其他分配；進行貸款、墊款或其他投資；設立資產留置權；出售資產；進行售後回租交易；與關聯公司進行交易；允許控制權變更；出售其全部或幾乎所有資產；以及從事合併、合併或其他業務合併。
利息支付。為債務支付的利息總額為#美元。8.42020年為3.6億美元，7.32019年為1.2億。
到期日。根據截至2020年12月31日的本金金額和未償條款計算的債務到期日，不包括與聖瑪麗有關的債務，包括在待售債務中，總額為#美元10.72021年為100萬美元，165.42022年為100萬美元，45.22023年為100萬美元，2.92024年為100萬美元，3.12025年為100萬美元，125.9之後的百萬美元。
注7。 所得税
Stratus的所得税撥備包括以下內容(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 |
| 當前 | $ | (8,449) | | | $ | 435 | |
| 延期 | 12,267 | | | (318) | |
| 所得税撥備 | $ | 3,818 | | | $ | 117 | |
遞延所得税的組成部分如下(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2020 | | 2019 |
| 遞延税項資產和負債： | | | |
| 房地產、商業租賃資產和設施 | $ | 8,622 | | | $ | 9,333 | |
| | | |
| 員工福利應計項目 | 834 | | | 773 | |
| | | |
| 遞延收入 | 11 | | | 498 | |
| 慈善捐款結轉 | 208 | | | 161 | |
| 其他資產 | 3,704 | | | 3,283 | |
| 淨營業虧損貸方結轉 | 444 | | | 1,583 | |
| 其他負債 | (3,095) | | | (3,320) | |
| 估值免税額 | (10,684) | | | — | |
| 遞延税項資產，淨額 | $ | 44 | | | $ | 12,311 | |
Stratus遞延税淨資產的減少主要歸因於2020年錄得總計#美元的估值津貼10.72000萬。在評估遞延税項資產的可回收性時，管理層考慮了可用的正面和負面證據，更重視最近的當前虧損和預期未來財務業績的不確定性。在事實和情況發生變化時，管理層可能會得出結論，認為有足夠的積極證據支持未來逆轉或減少估值撥備，這將有利地影響Stratus的運營業績。Stratus公司未來的經營業績可能會因為無法為未來的税收損失或將產生更多不太可能實現的遞延税項資產的項目實現税收優惠而受到負面影響。如果Stratus能夠證明其遞延税項資產將變現，那麼Stratus未來的經營業績可能會受到估值津貼逆轉的有利影響。
美國聯邦法定税率與Stratus的有效所得税税率的對賬如下(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度， | |
| | 2020 | | 2019 | | | |
| | 金額 | | 百分比 | | 金額 | | 百分比 | | | | | |
| 所得税優惠是在 | | | | | | | | | | | | |
| 聯邦法定所得税税率 | $ | 4,338 | | | 21 | % | | $ | 493 | | | 21 | % | | | | | |
| 調整可歸因於： | | | | | | | | | | | | |
| 更改估值免税額 | (10,693) | | | (52) | | | — | | | — | | | | | | |
| 非控制性權益 | (354) | | | (2) | | | (1) | | | — | | | | | | |
| 州税 | (325) | | | (1) | | | (420) | | | (18) | | | | | | |
| 高管薪酬限制 | (183) | | | (1) | | | (111) | | | (5) | | | | | | |
| 法定税率的變動 | 3,539 | | a | 17 | | | — | | | — | | | | | | |
| 其他 | (140) | | | (1) | | | (78) | | | (3) | | | | | | |
| 所得税撥備 | $ | 3,818 | | | (19) | % | | $ | 117 | | | (5) | % | | | | | |
a.CARE法案允許Stratus將虧損計入2017年，當時美國企業税率為35%，從而產生了這種離散的税收優惠。CARE法案為受影響的公司提供了追溯税收條款和其他刺激措施，包括能夠結轉淨營業虧損、提高利息費用扣除限制、對合格的裝修物業進行技術修正以加速税收折舊，以及推遲支付僱主工資税。
Stratus支付了聯邦所得税和州保證金税，總額為#美元。0.52020年達到100萬 和 $0.62019年將達到100萬。Stratus收到了#美元的所得税退款。1.72020年達到100萬 而且少於$0.12019年將達到100萬。
關於CARE法案和收回淨運營虧損的能力，Stratus已經申請了$1.92019年美國聯邦退税100萬美元，並計劃申請5.32020萬美元退款。
不確定的税收狀況。在截至2020年12月31日的兩年中，Stratus記錄了與州保證金納税申報頭寸和聯邦審查相關的未確認的税收優惠。以下是未確認税收優惠變化的摘要(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | |
| 1月1日的餘額 | $ | 198 | | | $ | 314 | | | |
| 增加與前幾年有關的税務職位 | 12 | | | 24 | | | |
| 減去與前幾年有關的税務頭寸 | — | | | (140) | | | |
| 12月31日的結餘 | $ | 210 | | | $ | 198 | | | |
截至2020年12月31日，Stratus擁有$0.2數百萬未確認的税收優惠，如果得到確認，將影響其年度有效税率。在2021年期間，大約0.2由於訴訟時效到期和完成聯邦和州審查，數百萬未確認的税收優惠可能會得到確認。
Stratus記錄的負債抵消了不確定税收頭寸的税收撥備好處，其程度是，它估計税收頭寸在税務機關審查後更有可能無法維持。Stratus已選擇在其綜合全面損失表中將與所得税相關的任何利息和罰款歸類為所得税費用。截至2020年12月31日，不到1美元0.1這樣的利息成本已經累計了1.8億美元。
Stratus同時提交美國聯邦所得税和州保證金納税申報單。除了有限的例外，Stratus在2015年前不再接受美國税務機關的聯邦所得税審查，在2016年前不再接受州保證金税審查。目前，Stratus正在接受美國國税局(Internal Revenue Service)2015至2017納税年度的審查。
注8。 股權交易、股票薪酬和員工福利
權益
股票購買計劃。*2013年11月，Stratus董事會批准將公開市場份額購買計劃從0.7百萬股到1.7百萬股Stratus普通股。收購可能會隨着時間的推移而發生，這取決於許多因素，包括Stratus普通股的市場價格；Stratus的經營業績、現金流和財務狀況；以及總體經濟和市場狀況。有不是在2020或2019年期間根據該計劃購買。截至2020年12月31日，991,695根據這一計劃，股票仍然可用。
Stratus支付普通股股息和回購普通股股票的能力受到其Comerica銀行信貸安排條款的限制，該條款禁止Stratus支付任何股息或回購超過#美元的股票。1.0在未經銀行事先書面同意的情況下，向銀行支付300萬美元。
基於股票的薪酬
股票獎勵計劃。*Stratus目前擁有三基於股票的薪酬計劃，有獎勵可供授予。2017年和2013年的股票激勵計劃都得到了Stratus股東的批准，並規定發放基於股票的薪酬獎勵(包括股票期權和RSU)，涉及180,000Stratus普通股的股份。這些計劃允許獎勵Stratus員工、非員工董事和顧問。Stratus公司1996年的非僱員董事股票期權計劃規定只向Stratus公司的非僱員董事發行股票期權，儘管Stratus公司目前的非僱員董事薪酬計劃沒有規定授予股票期權。根據期權行使或RSU投資發行的Stratus普通股代表新發行的普通股。關於以下方面的獎勵 115,650 2017年股票激勵計劃下的股票，15,1002013年股票激勵計劃下的股票和2,500自2020年12月31日起，1996年非僱員董事股票期權計劃下的股票可用於新的授予。
基於股票的薪酬成本。從RSU的收益中扣除的薪酬成本總計為美元，這是過去幾年來唯一授予的基於股票的獎勵。0.72020年為100萬 及$0.4百萬美元用於 2019年。基於股票的薪酬成本在適當的時候被資本化。Stratus目前在估算RSU的基於股票的補償成本時不適用罰沒率。
RSU。根據該計劃授予的兩個RSU規定，向Stratus的非僱員董事和某些高級職員發行普通股，董事和高級職員不承擔任何費用。RSU按比例轉換為Stratus普通股股票，並通常以四分之一的增量在四在授予之日之後的幾年內。至於人員方面，在退休、死亡及傷殘，以及因控制權變更而符合資格終止聘用時，該等獎賞將全數授予。對於董事來説，一旦控制權發生變化，獎勵將完全授予，由於退休、死亡和殘疾，獎勵將部分加速。
2016年，Stratus的高管獲得了基於績效的RSU三-年度業績期間。與基於業績的RSU授予相關的總授予日期目標股票為21,000，其中502019年根據某些業績目標的完成情況授予的百分比，其餘部分被沒收。
截至2020年12月31日的未歸屬RSU以及截至2020年12月31日的年度內的活動摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 數量
RSU | | 集料
內在性
價值
($000) |
| 1月1日的餘額 | 62,700 | | | |
| 授與 | 43,700 | | | |
| 既得 | (25,050) | | | |
| 沒收 | (7,150) | | | |
| 12月31日的結餘 | 74,200 | | | $ | 1,892 | |
授予的RSU的總公允價值為#美元。0.82020年為百萬美元，0.62019年為100萬。歸屬的RSU的總內在價值為#美元。0.6百萬 在2020年和2019年期間。截至2020年12月31日，Stratus擁有$1.2與未歸屬RSU相關的未確認補償成本總額的百萬美元，預計將在#年加權平均期間確認1.5好幾年了。
下表包括與授予RSU有關的金額(以千計，投標的Stratus普通股除外)：
| | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | |
Stratus股份投標繳納最低所需税款a | 3,839 | | | 9,517 | | | |
| | | | | |
| Stratus為員工納税支付的金額 | $ | 91 | | | $ | 249 | | | |
a.根據相關計劃和協議的條款，一旦授予RSU，員工可以將Stratus普通股的股份交給Stratus，以支付最低所需税款。
僱員福利
Stratus維持一項401(K)固定繳款計劃，但須遵守1974年“僱員退休收入保障法”(ERISA)的規定。401(K)計劃規定僱主的匹配繳費等於100參與者貢獻的百分比，限制為5參與者年薪的百分比。Stratus的政策是額外提供相當於3每位參與者總薪酬的百分比。401(K)計劃還規定了可自由支配的繳費。Stratus對401(K)計劃的貢獻總額為$0.42020年為100萬美元，0.62019年將達到100萬。
利潤分享激勵計劃。2018年，董事會的Stratus薪酬委員會(委員會)一致通過了Stratus利潤參與激勵計劃(以下簡稱計劃)，該計劃為參與者提供與委員會指定為該計劃下批准項目的開發項目成功掛鈎的經濟激勵措施。根據該計劃，25每個批准的項目在資本交易後的利潤百分比(每個項目都在本計劃中定義)將留在一個池中。委員會將把每個池中的參與權益分配給某些被確定為對項目成功起到重要作用的官員、僱員和顧問。利潤等於Stratus在收到其成本和費用的返還、任何出資和優先回報後從資本交易中獲得的淨收益10已批准項目每年的百分比。只要符合適用的服務條件，每個參與者都有資格獲得獎金。
等於他或她在適用利潤池中分配的參與權益。本計劃下的獎金在資本交易後的次年3月15日之前以現金支付，除非參與者是一名高管，在這種情況下，本計劃下的年度現金支出不得超過四乘以行政主管的基本工資，根據本計劃到期的任何金額超過該金額，將被轉換為同等數量的股票結算的RSU，並具有一-年歸屬期限。
如果資本交易在核準項目基本完成之日(估價事件)三週年之前沒有發生，委員會將獲得截至估價事件的核準項目的第三方評估。根據評估的價值，委員會將確定在應用上述障礙後是否會產生任何利潤，如果是，則確定可歸因於每個參與者的任何獎金的金額。任何這樣的金額都將根據Stratus普通股在估值事件發生當年的12個月往績價格換算成同等數量的股票結算RSU。RSU將在評估活動後的一年內授予，並將在一年內按年分期付款。三年制期間，只要參與者滿足適用的服務條件。RSU的公允價值將根據授予之日Stratus公司普通股的價格確定。如果授予日公允價值超過獎金金額，增量部分將按比例在三年制歸屬期。如果參與者離開Stratus並喪失他們的RSU，Stratus可以沖銷與該獎勵相關的費用。
2018年，委員會指定七(B)把現有發展項目列為“計劃”下的核準項目，並將每個核準項目的利潤池權益分配予若干高級人員、僱員和顧問。2019年，委員會將白玉蘭廣場指定為該計劃下的核準項目。由於預期和實際開發進度和成本、市場狀況以及資本交易或估值事件的時間安排之間的差異，與獎勵相關的估計可能會隨着時間的推移而發生變化。
Stratus通過預測運營現金流、淨銷售價格、資本交易或估值事件的時間以及Stratus的股本和優先回報(包括開發中項目的完成成本)，估計了每個獲批項目的利潤池。2020年12月31日使用的主要公允價值假設是預計現金流，估計資本化率範圍為3.5百分比至7.5百分比，每個項目的預計服務期限範圍為2.2幾年前6.2年，估計交易成本約為1.0百分比至7.1百分比。
2020年10月17日，西基林市場(該計劃下的一個獲批項目)達成了一項估值事件。利潤池是$1.22000萬美元，並於2021年3月以等值數量的股票結算RSU支付。2021年1月出售聖瑪麗(也是該計劃批准的項目)是一筆有利潤池的資本交易。該計劃下與聖瑪麗項目有關的應計負債總額為#美元。2.1於2020年12月31日支付100萬美元，預計不遲於2022年3月15日支付給符合條件的參與者。
在2020年期間，Stratus累積了$1.3百萬美元用於項目開發成本和$2.4與該計劃相關的一般費用和行政費用為100萬美元。在2019年期間，Stratus累計了#美元0.7百萬美元用於項目開發成本和$1.0與該計劃相關的一般費用和行政費用為100萬美元。該計劃的應計負債總額為#美元。6.2在2020年12月31日，2.5截至2019年12月31日，百萬美元(包括在其他負債中)。截至2020年12月31日，沒有根據該計劃向參與者支付任何金額。
注9. 承諾和或有事項
建築合同。*Stratus在不可取消的建築合同下的承諾總額為#美元1.5截至2020年12月31日，為100萬。
信用證。*截至2020年12月31日，Stratus擁有$150根據其與Comerica銀行的信貸安排承諾的1000份信用證(見附註6)。
租金收入。*截至2020年12月31日，Stratus的最低租金收入，包括開發零售空間和土地租賃的不可取消長期租約下的預定租金上漲，總計為$8.52021年為100萬美元，8.42022年為100萬美元，8.12023年為100萬美元，7.72024年為100萬美元，7.22025年為100萬美元，85.6在此之後，最長的租約延長到2118年。
他的利潤分享。Heb擁有Jones Crossing、Kingwood Place、Lakeway和New Caney項目的利潤分享權。Heb有權獲得10在Stratus收到股本回報加上優先回報後，出售這些物業所產生的任何現金流或利潤的百分比10百分比。Stratus可能會為未來的項目簽訂類似的利潤分享協議。
經營租約。自2019年1月1日起，Stratus通過了一項會計準則更新(ASU)，要求承租人確認資產負債表上的大多數租賃。採用本ASU後，租賃使用權資產確認為#美元。11.92000萬美元，租賃負債為$12.0截至2019年1月1日，為1.2億美元。Stratus最重要的租約是99-為期一年的土地租賃，約為72在德克薩斯州大學站的一英畝土地上，該公司正在開發瓊斯十字路口(Jones Crossing)項目。Stratus還根據不可取消的租約租賃各種類型的資產，包括辦公空間、車輛和辦公設備。Stratus的所有租約都被認為是運營租約。
運營租賃成本為$1.42020年和2019年都是1000萬美元。Stratus支付了$223在2020年間達到4萬美元，並在2202019年綜合資產負債表中記錄的租賃負債(包括在綜合現金流量表中的營業現金流)為1000美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，用於確定租賃負債的加權平均貼現率為6.0%，加權平均剩餘租期為94好幾年了。
截至2020年12月31日綜合資產負債表上記錄的未來租賃最低付款如下(以千為單位)：
| | | | | | | |
| | | |
| 2021 | $ | 166 | | | |
| 2022 | 454 | | | |
| 2023 | 514 | | | |
| 2024 | 671 | | | |
| 2025 | 669 | | | |
| 此後 | 109,209 | | | |
| 付款總額 | 111,683 | | | |
| 現值調整 | (98,414) | | | |
| 最低租賃付款淨額現值 | $ | 13,269 | | | |
| | | |
| | | |
CC圈聚居地。2002年，奧斯汀市最終批准了一項開發協議(C圈定居點)，並對Stratus位於奧斯汀西南部C圈社區內的房地產進行了永久分區。在2032年之前，C圈聚落牢固地確立了適用於Stratus C圈物業的所有基本市政開發法規。奧斯汀市還向Stratus提供了$15.0百萬 在未來開發C環和奧斯汀地區的其他物業時，該公司將以信貸銀行身份的形式提供開發費用抵免，以免除費用和償還某些基礎設施費用。此外，Stratus還可以選擇出售最多$1.5百萬 每年向其他開發商支付與其項目相關的城市費用的獎勵措施，只要項目位於C圈定居點所界定的預期開發區內。只要Stratus將獎勵出售給其他開發商，Stratus就會在所有權轉讓和補償收到時確認出售的收入。截至2020年12月31日，Stratus永久使用了$12.8百萬美元的基於城市的開發費用抵免，包括累計出售給第三方的金額總計$5.1百萬美元。用於Stratus物業開發的費用抵免實際上降低了相關物業的基礎，Stratus推遲確認與使用費用相關的任何收益，直到受影響的物業售出。Stratus也有$0.5截至2020年12月31日，信貸銀行作為臨時財政存款使用的能力為100萬。可用信貸銀行容量為$2.6百萬 2020年12月31日。
出售萊克韋橡樹的遞延收益。2017年，Stratus以美元的價格將Lakeway的橡樹出售給了Lakeway的FHF I Oaks114.0300萬美元現金。Lakeway的橡樹是一個位於德克薩斯州Lakeway的Heb雜貨公司(Heb Grocery Company，L.P.)的零售項目。雙方在成交時簽訂了三份主租賃協議：(1)一份涵蓋未租賃的在線零售空間，其中一份5-年期；(2)一幅涵蓋四幅未批租的發展策略用地，其中三幅有10-年期限，其中一個期限是15-一年，以及(3)一張蓋着酒店墊子的紙，上面寫着99-一年期限。由於符合特定條件(主要包括租户執行租約、開始支付租金和佔用)，租約將分配給買方，相應的物業將從主租約中移除，從而減少Stratus的主租約付款義務。主租約包含每年預定的租金上漲。為期99年的酒店PAD主租約已經終止，隨着Stratus簽署租約並將租約轉讓給買家，某些零售空間和PAD地塊的主租賃義務已經解除。Stratus的主租賃付款義務，扣除收到的租金，目前約為#美元。120每月10000美元，其中大約$501,000美元與在線零售空間主租約有關，該租約將於2022年2月到期，約合701000美元與2027年2月到期的PAD網站主租約有關。如果將來簽訂更多租約並將其轉讓給買方，主租賃義務將進一步下降。
在出售之日，Stratus根據兩個履約義務的相對公允價值在兩個履約義務之間分配了Lakeway橡樹的收購價。第一項履行義務，即交付已完工和租賃部分的財產，在出售之日履行。第二項履約義務是完成剩餘樓房的建造和空置空間的租賃。主租賃項下的債務被視為可變對價，每月付款被記錄為合同負債的減少額。
Stratus確認了一項#美元的收益24.32017年第一個履約義務相關的1.6億美元。合同債務為$美元6.2截至2020年12月31日，600萬美元在合併資產負債表中作為遞延收益列示，而不是1美元7.7截至2019年12月31日為3.8億美元。遞延收益餘額的減少主要反映主租賃付款。當Stratus履行剩餘的履約義務時，合同責任(由未來的主租賃付款減少)可能會在未來被確認為額外收益。
環境法規。*Stratus已經並將繼續為保護環境支出。對環境問題的日益重視預計會導致額外的成本，這些成本將在未來一段時間內計入Stratus的運營費用。目前和未來適用於Stratus公司運營的環境法律和法規可能需要大量資本支出，這可能會對其房地產利益的發展產生不利影響，或者可能會以目前無法準確預測的其他方式影響其運營。
訴訟。*Stratus可能會不時捲入各種法律訴訟，其性質通常與其正常業務過程有關。Stratus相信，任何這些未決或威脅訴訟的潛在責任都不會對Stratus的財務狀況或經營結果產生實質性的不利影響。
注10。 業務細分
Stratus有四經營領域：房地產業務、租賃業務、酒店和娛樂。
房地產運營部門由Stratus的房地產資產(已開發、正在開發和可供開發)組成，其中包括其在德克薩斯州奧斯汀的房產(包括Barton Creek社區；Circle C社區；Lantana社區，包括計劃在未來的多户住宅項目中規劃的Lantana Place的一部分；以及位於W Austin Residences第21座的一個共管公寓單元，該單元於2021年2月出售)；位於德克薩斯州萊克韋的大奧斯汀地區(Lakeway)在德克薩斯州的Killeen(西基林市場的空置PAD用地)，以及在德克薩斯州的木蘭花(Magnolia Place)、德克薩斯州的金伍德(Kingwood)(未來多户住宅開發的土地和空置的PAD用地)和位於大休斯頓地區的德克薩斯州新卡尼(New Caney)。
租賃業務部門由Stratus已出租或可供租賃的住宅和商業房地產資產組成，包括聖塔爾、西基林市場、聖瑪麗、第21號區塊的辦公和零售空間以及蘭塔納廣場、瓊斯交叉廣場和金伍德廣場的已完工部分。聖瑪麗於2021年1月售出(進一步討論見注4)。
酒店部分包括位於得克薩斯州奧斯汀市中心第21號街區的W奧斯汀酒店。
娛樂部分包括位於第21區的現場音樂和娛樂場所ACL Live和3TEN ACL Live。除了舉辦音樂會和私人活動，ACL Live還是美國電視史上播放時間最長的音樂系列劇奧斯汀城市極限(Austin City Limits)的所在地。
Stratus使用營業收入或虧損來衡量每個部門的業績。一般和行政費用，主要由員工工資、工資和其他成本組成，在合併的基礎上進行管理，不分配給Stratus的運營部門。以下分部信息反映了管理層的決定，如果每個分部是一個獨立的實體，這些決定可能不能反映其實際財務表現。
與客户簽訂合同的收入。 Stratus從與客户簽訂的合同中獲得的收入如下(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 |
| 房地產運營： | | | |
| 已開發物業銷售 | $ | 21,789 | | | $ | 13,549 | |
| 未開發物業銷售 | 700 | | | — | |
| 佣金及其他 | 124 | | | 267 | |
| 22,613 | | | 13,816 | |
| 租賃業務： | | | |
| 租金收入 | 23,257 | | | 18,542 | |
| 23,257 | | | 18,542 | |
| 酒店： | | | |
| 客房、食物和飲料 | 8,742 | | | 33,054 | |
| 其他 | 1,170 | | | 2,193 | |
| 9,912 | | | 35,247 | |
| 娛樂： | | | |
| 賽事收入 | 4,594 | | | 22,003 | |
| 其他 | 639 | | | 2,570 | |
| 5,233 | | | 24,573 | |
| | | |
| 與客户簽訂合同的總收入 | $ | 61,015 | | | $ | 92,178 | |
按業務類別劃分的財務信息。以下分部信息是在與Stratus的合併財務報表相同的基礎上編制的(以千計)。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房地產 運營a | | 租賃業務 | | 酒店 | | 娛樂 | | 淘汰和其他b | | 總計 |
| 截至2020年12月31日的年度： | | | | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | | | |
| 三個非關聯客户 | $ | 22,613 | | | $ | 23,257 | | | $ | 9,912 | | | $ | 5,233 | | | $ | — | | | $ | 61,015 | |
| 三個部門間 | 17 | | | 891 | | | 102 | | | 14 | | | (1,024) | | | — | |
| 不包括折舊的銷售成本 | 18,533 | | | 12,611 | | c | 15,436 | | d | 7,082 | | | (312) | | | 53,350 | |
| 折舊 | 228 | | | 8,189 | | | 3,810 | | e | 1,672 | | e | (229) | | | 13,670 | |
| | | | | | | | | | | |
| 一般和行政費用 | — | | | — | | | — | | | — | | | 15,036 | | | 15,036 | |
| 沒收保證金所得 | — | | | — | | | — | | | — | | | (15,000) | | f | (15,000) | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 營業收入(虧損) | $ | 3,869 | | | $ | 3,348 | | | $ | (9,232) | | | $ | (3,507) | | | $ | (519) | | | $ | (6,041) | |
資本支出和購買和開發房地產 | $ | 13,775 | | | $ | 5,203 | | | $ | 837 | | | $ | 151 | | | $ | — | | | $ | 19,966 | |
| | | | | | | | | | | |
| 截至2020年12月31日的總資產 | 161,581 | | | 236,549 | | g | 90,831 | | | 33,827 | | | 21,228 | | | 544,016 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 截至2019年12月31日的年度： | | | | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | | | |
| 三個非關聯客户 | $ | 13,816 | | | $ | 18,542 | | | $ | 35,247 | | | $ | 24,573 | | | $ | — | | | $ | 92,178 | |
| 三個部門間 | 18 | | | 931 | | | 284 | | | 445 | | | (1,678) | | | — | |
| 不包括折舊的銷售成本 | 9,758 | | h | 9,420 | | | 26,984 | | | 18,871 | | | (725) | | | 64,308 | |
| 折舊 | 246 | | | 6,159 | | | 3,389 | | | 1,481 | | | (269) | | | 11,006 | |
| | | | | | | | | | | |
| 一般和行政費用 | — | | | — | | | — | | | — | | | 12,384 | | | 12,384 | |
| | | | | | | | | | | |
| 出售資產的收益 | — | | | (5,683) | | i | — | | | — | | | — | | | (5,683) | |
| 營業收入(虧損) | $ | 3,830 | | | $ | 9,577 | | | $ | 5,158 | | | $ | 4,666 | | | $ | (13,068) | | | $ | 10,163 | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
資本支出和購買和開發房地產 | $ | 11,277 | | | $ | 61,245 | | | $ | 1,167 | | | $ | 138 | | | $ | — | | | $ | 73,827 | |
MUD報銷適用於正在開發的房地產h | 1,133 | | | 10 | | | — | | | — | | | — | | | 1,143 | |
| 截至2019年12月31日的總資產 | 161,912 | | | 235,476 | | g | 96,577 | | | 42,328 | | | 25,075 | |
| 561,368 | |
a.包括銷售佣金和其他收入以及相關費用。
b.包括合併的一般和行政費用以及部門間金額的抵銷。
c.包括$1.4預計無法收回的應收租金和無法變現的遞延成本的費用為100萬美元。
d.包括$1.6與註銷資本化的酒店改建費用有關的600萬美元費用，由#美元部分抵消0.82018年1月，W奧斯汀酒店(W Austin Hotel)因水和煙損壞而提交的商業中斷保險索賠中，與恢復相關的信用額度為70萬英鎊。
e.包括$202酒店部門的1000美元調整和1美元89娛樂部門2019年12月期間的千元調整，當時酒店和娛樂場所被保留出售，因此沒有折舊。
f.代表萊曼終止出售第21號區塊協議後收到的保證金收入。
g.包括在聖瑪麗大教堂待售的資產，總額為#美元36.5截至2020年12月31日，百萬美元，以及$37.32019年12月31日為100萬。聖瑪麗於2021年1月售出。
h.Stratus收到$4.8400萬美元的收益與開發Barton Creek所產生的基礎設施成本的泥漿報銷有關。在總金額中，Stratus記錄了#美元1.12000萬美元，作為綜合資產負債表上正在開發的房地產的減少額和#美元3.4700萬美元，作為房地產銷售成本的降低。
i.包括出售Barton Creek村和位於Circle C社區的一個零售平臺，但須簽訂土地租約。
第九項：與會計人員在會計和財務披露方面的變更和分歧
不適用。
項目9A.管理控制和程序
(a) 對披露控制和程序的評價*我們的首席執行官和首席財務官在管理層的參與下，評估了我們的“披露控制和程序”(根據1934年“證券交易法”第13a-15(E)和15d-15(E)條的定義)的有效性，以便在本年度報告所涵蓋的期間結束時及時決定所需披露的信息。
10-K根據他們的評估，他們得出的結論是，截至本報告所述期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的。
(b) 財務報告內部控制的變化在截至2020年12月31日的財政季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
(C)美國上市公司財務報告內部控制年度報告載於第二部分第8項。“財務報表和補充數據。”
項目9B：其他信息
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
本項目要求的信息將包含在我們根據與2021年股東年會相關的第14A條規定提交給美國證券交易委員會(SEC)的最終委託書中，並以引用的方式併入本文。項目10要求提供有關我們執行幹事的資料，見項目4之後的另一個標題。本報告第一部分中的“關於我們高管的信息”。
項目11.高級管理人員薪酬
本項目要求的信息將包含在我們根據與2021年股東年會相關的第14A條規定提交給證券交易委員會的最終委託書中，並在此引用作為參考。
項目12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
本項目要求的信息將包含在我們根據與2021年股東年會相關的第14A條規定提交給證券交易委員會的最終委託書中，並在此引用作為參考。
第13項：建立某些關係和相關交易，以及董事獨立性
本項目要求的信息將包含在我們根據第14A條提交給證券交易委員會的關於我們2021年年度股東大會的最終委託書中，並在此引用作為參考。
項目14.主要會計費用和服務
本項目要求的信息將包含在我們根據與2021年股東年會相關的第14A條規定提交給證券交易委員會的最終委託書中，並在此引用作為參考。
第四部分
項目15.附件和財務報表明細表
(a)(1). 財務報表.
綜合全面虧損、現金流量和權益表以及綜合資產負債表作為第二部分第8項的一部分列入。“財務報表和補充數據。”
(a)(3). 陳列品.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | 通過引用併入本文 |
展品
數 | | 展品名稱 | | 隨本表格10-K提交 | | 形式 | | 文件編號 | | 提交日期 |
2.1 | | Stratus Lakeway Center，LLC和位於Lakeway的FHF I Oaks之間的買賣協議，日期為2017年2月15日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 2/21/2017 |
| | | | | | | | | | |
2.2 | | Stratus Block 21，L.L.C.和萊曼酒店地產公司(Ryman Hotitality Properties，Inc.)於2019年12月9日簽訂的買賣協議。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 12/11/2019 |
| | | | | | | | | | |
2.3 | | 會員權益購買協議，日期為2019年12月9日，由Stratus Block 21，Investments，L.P.和Ryman Hotitality Properties，Inc.簽訂。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 12/11/2019 |
| | | | | | | | | | |
2.4 | | 2020年5月21日關於第21塊採購協議的解約函。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 5/22/2020 |
| | | | | | | | | | |
3.1 | | Stratus Properties Inc.註冊成立綜合證書。 | | | | 8-A/A | | 001-37716 | | 3/15/2021 |
| | | | | | | | | | |
3.2 | | 公司C系列參股累計優先股註銷證書，日期為2020年9月22日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 9/22/2020 |
| | | | | | | | | | | |
3.3 | | 第二次修訂和重新修訂的Stratus Properties Inc.附例，自2017年8月3日起修訂。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 8/9/2017 |
| | | | | | | | | | |
4.1 | | Stratus Properties Inc.普通股説明 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
4.2 | | Stratus Properties Inc.和Moffett Holdings LLC之間的投資者權利協議，日期為2012年3月15日。 | | | | 8-K | | 000-19989 | | 3/20/2012 |
| | | | | | | | | | |
4.3 | | Moffett Holdings，LLC，LCHM Holdings，LLC和Stratus Properties Inc.之間的轉讓和承擔協議，日期為2014年3月3日。 | | | | 13D | | 000-19989 | | 3/5/2014 |
| | | | | | | | | | |
4.4 | | 普通股證書樣本 | | | | 8-A/A | | 000-19989 | | 8/26/2010 |
| | | | | | | | | | |
4.5 | | 股東權利協議，日期為2020年9月22日，由Stratus Properties Inc.和ComputerShare Inc.作為權利代理人簽署，並在兩者之間簽訂(其中包括權利證書的形式，作為其附件C)。 | | | | 8-A | | 001-37716 | | 9/22/2020 |
| | | | | | | | | | |
4.6 | | Stratus Properties Inc.和ComputerShare Inc.之間的股東權利協議修正案，日期為2021年3月12日，作為權利代理。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 3/15/2021 |
| | | | | | | | | | |
10.1 | | 貸款協議，日期為2016年1月5日，由Stratus Block 21，LLC(作為借款人)和高盛抵押貸款公司(作為貸款人)達成，修訂至2016年1月27日。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/15/2016 |
| | | | | | | | | | |
10.2 | | 日期為2016年2月1日的期票A-1，在Stratus Block 21，LLC和高盛抵押公司之間。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/15/2016 |
| | | | | | | | | | |
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展品
數 | | 展品名稱 | | 隨本表格10-K提交 | | 形式 | | 文件編號 | | 提交日期 |
10.3 | | 日期為2016年2月1日的期票A-2，在Stratus Block 21，LLC和高盛抵押公司之間。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/15/2016 |
| | | | | | | | | | |
10.4 | | C圈土地公司和奧斯汀市之間的開發協議於2002年8月15日生效。 | | | | 10-Q | | 000-19989 | | 11/14/2002 |
| | | | | | | | | | |
10.5 | | 2004年6月21日的第一修正案、2004年11月9日的第二修正案和2005年3月2日的第三修正案，C圈土地公司和奧斯汀市之間的開發協議於2002年8月15日生效。 | | | | 10-K | | 000-19989 | | 3/16/2015 |
| | | | | | | | | | |
10.6 | | Stratus Properties Inc.、其某些子公司和Comerica銀行之間的貸款協議，日期為2018年6月29日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 7/5/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.7 | | Stratus Properties Inc.、其某些子公司和Comerica銀行之間的循環本票，日期為2018年6月29日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 7/5/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.8 | | Stratus Properties Inc.、其某些子公司和Comerica Bank之間的修改協議，自2020年4月14日起生效。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 4/17/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.9 | | Stratus Properties Inc.、其某些子公司和Comerica Bank之間的第二份修改協議，自2020年6月12日起生效。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 6/15/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.10 | | 1892 College Station Properties，L.L.C.和Southside Bank之間的建築貸款協議，日期為2017年9月1日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 9/7/2017 |
| | | | | | | | | | |
10.11 | | 1892 College Station Properties，L.L.C.和Southside Bank之間的本票，日期為2017年9月1日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 9/7/2017 |
| | | | | | | | | | |
10.12 | | College Station 1892 Properties，L.L.C.和Southside Bank之間的貸款修改協議，日期為2019年1月30日。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 11/9/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.13 | | 由College Station 1892 Properties，L.L.C.和Southside Bank簽訂的第二筆貸款修改協議，日期為2020年1月23日。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 11/9/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.14 | | Lantana Place，L.L.C.作為借款人和Southside Bank作為貸款人之間的建築貸款協議，日期為2017年4月28日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 5/3/2017 |
| | | | | | | | | | |
10.15 | | Lantana Place，L.L.C和Southside Bank之間的本票，日期為2017年4月28日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 5/3/2017 |
| | | | | | | | | | |
10.16 | | Lantana Place，L.L.C.作為借款人對建築貸款協議的第一次修訂，以及
南方銀行，作為貸款人，日期為2017年12月13日。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/16/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.17 | | Lantana Place，L.L.C.作為借款人和Southside Bank作為貸款人之間的貸款修改協議，2020年6月19日生效。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 6/25/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.18 | | Lantana Place，L.L.C和Southside Bank之間的第二份修改協議，自2021年1月4日起生效。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
10.19 | | Stratus Kingwood Place，L.P.作為借款人和Comerica銀行作為貸款人之間的建築貸款協議，日期為2018年12月6日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 12/12/2018 |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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展品
數 | | 展品名稱 | | 隨本表格10-K提交 | | 形式 | | 文件編號 | | 提交日期 |
10.20 | | Stratus Kingwood Place，L.P.和Comerica銀行之間的分期付款票據，日期為2018年12月6日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 12/12/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.21 | | Stratus Kingwood Place，L.P.作為借款人，Stratus Properties Inc.作為擔保人，Comerica Bank作為貸款人的修改協議，自2020年1月17日起生效。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 6/25/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.22 | | Stratus Kingwood Place，L.P.和Comerica Bank之間修訂和重新發行的分期付款票據，自2020年1月17日起生效。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 6/25/2020 |
| | | | | | | | | | |
10.23 | | 聖瑪麗有限合夥協議由聖瑪麗GP，L.L.C.，Circle C Land，L.P.和幾個B類有限合夥人簽訂，並由聖瑪麗有限合夥公司和幾個B類有限合夥公司簽訂，並由聖瑪麗有限合夥公司、C環地公司和幾個B類有限合夥人簽訂。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 8/9/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.24 | | Stratus Northpark，L.L.C.、Stratus Properties Operating Co.，L.P.和若干B類有限合夥人之間簽訂的修訂和重新簽署的Stratus Kingwood Place，L.P.有限合夥協議。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 8/9/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.25 | | Stratus Kingwood Place，L.P.修訂和重新簽署的有限合夥協議的第一修正案 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/18/2019 |
| | | | | | | | | | |
10.26 | | Stratus Kingwood Place，L.P.修訂和重新簽署的有限合夥協議的第二修正案 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
10.27 | | 桑塔爾，L.L.C.作為借款人和ACRC貸款人有限責任公司作為貸款人簽訂的貸款和擔保協議，日期為2019年9月30日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 10/4/2019 |
| | | | | | | | | | |
10.28 | | Santal，L.L.C.和ACRC LLC之間的附註，日期為2019年9月30日。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 10/4/2019 |
| | | | | | | | | | |
10.29* | | Stratus Properties Inc.2017年股票激勵計劃。 | | | | 8-K | | 001-37716 | | 5/18/2017 |
| | | | | | | | | | |
10.30* | | Stratus Properties Inc.2013年股票激勵計劃，經修訂和重述。 | | | | 10-K | | 000-19989 | | 3/16/2015 |
| | | | | | | | | | |
10.31* | | Stratus Properties Inc.2010年股票激勵計劃，經修訂和重述。 | | | | 10-K | | 000-19989 | | 3/16/2015 |
| | | | | | | | | | |
10.32* | | 根據Stratus Properties Inc.股票激勵計劃授予不合格股票期權的通知表格(2011年1月通過)。 | | | | 10-K | | 000-19989 | | 3/31/2011 |
| | | | | | | | | | |
10.33* | | 根據Stratus Properties Inc.2013股票激勵計劃授予限制性股票單位的通知表格(2015年8月通過)。 | | | | 10-Q | | 000-19989 | | 11/9/2015 |
| | | | | | | | | | |
10.34* | | 根據Stratus Properties Inc.2013股票激勵計劃授予限制性股票單位的通知表格(2016年3月通過)。 | | | | 10-Q | | 001-37716 | | 11/9/2016 |
| | | | | | | | | | |
10.35* | | Stratus Properties Inc.績效激勵獎勵計劃，修訂後於2008年12月30日生效。 | | | | 10-Q | | 000-19989 | | 5/5/2009 |
| | | | | | | | | | |
10.36* | | Stratus Properties Inc.1996年非僱員董事股票期權計劃，經修訂和重述。 | | | | 10-Q | | 000-19989 | | 5/10/2007 |
| | | | | | | | | | |
10.37* | | Stratus Properties Inc.董事薪酬。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/16/2018 |
| | | | | | | | | | |
10.38* | | Stratus Properties Inc.和William H.Armstrong III之間的遣散費和控制權變更協議，2019年4月1日生效。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/18/2019 |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 通過引用併入本文 |
展品
數 | | 展品名稱 | | 隨本表格10-K提交 | | 形式 | | 文件編號 | | 提交日期 |
10.39* | | Stratus Properties Inc.和Erin D.Pkins之間的遣散費和控制權變更協議，2019年4月1日生效。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/18/2019 |
| | | | | | | | | | |
10.40* | | Stratus Properties Inc.利潤參與獎勵計劃和獎勵通知格式。 | | | | 10-K | | 001-37716 | | 3/18/2019 |
| | | | | | | | | | |
10.41* | | 根據Stratus Properties Inc.2017年非僱員董事股票激勵計劃授予限制性股票單位的通知表格(2019年5月通過)。 | | | | 10-Q | | 000-19989 | | 5/10/2019 |
| | | | | | | | | | |
21.1 | | 子公司名單。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
23.1 | | BKM Sowan Horan，LLP同意。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
24.1 | | 授權書(包括在簽名頁上)。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
31.1 | | 根據規則13a-14(A)/15d-14(A)認證特等執行幹事。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
31.2 | | 根據規則13a-14(A)/15d-14(A)認證首席財務幹事。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
32.1 | | 根據“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的證明。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
32.2 | | 依據“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的證明。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.INS | | XBRL實例文檔-XBRL實例文檔不會顯示在交互式數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.SCH | | 內聯XBRL分類擴展架構。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.CAL | | 內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.DEF | | 內聯XBRL分類擴展定義Linkbase。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.LAB | | 內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 101.PRE | | 內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase。 | | X | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 104 | | 本年度報告的封面為Form 10-K，格式為內聯XBRL，包含在附件101中。 | | X | | | | | | |
_______________________
*表示管理合同或補償計劃或安排。
項目16.表格10-K總結
不適用。
簽名
根據1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已於2021年3月15日正式授權以下簽名者代表其簽署本報告。
Stratus Property Inc.
作者：威廉·H·阿姆斯特朗三世
威廉·H·阿姆斯特朗三世
董事會主席、總裁兼首席執行官
授權書。請注意：以下簽名的每個人構成並任命威廉·H·阿姆斯特朗三世、艾琳·D·皮肯斯和肯尼思·N·瓊斯，以及他們各自行事的真實和合法的律師和代理人(每一人都有權以任何和所有身份代替他或她)簽署本10-K表格年度報告的任何修正案，並將該表格及其所有證物和其他相關文件提交給美國證券交易委員會，授予上述律師完全有權作出和執行任何其他必要和必要的行為和事情，盡其可能或可以親自作出的一切意圖和目的，在此批准並確認上述代理律師和代理人，或其代理人或其代理人可以合法地作出或促使作出的所有行為和事情。
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署。
| | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 容量 | 日期 |
| | | |
| 威廉·H·阿姆斯特朗三世 | | 董事會主席、總裁 | 2021年3月15日 |
| 威廉·H·阿姆斯特朗三世 | | 和首席執行官
(首席行政主任) | |
| | | | |
| /s/艾琳·D·皮肯斯 | | 高級副總裁 | 2021年3月15日 |
艾琳·D·皮肯斯
| | 和首席財務官
(首席財務官) | |
| | | | |
| /s/C.小唐納德·惠特邁爾(Donald Whitmire，Jr.) | | 副總裁兼財務總監 | 2021年3月15日 |
| 小唐納德·惠特邁爾(C.Donald Whitmire，Jr.) | | (首席會計官) | |
| | | |
| 凱特·B·亨裏克森 | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 凱特·B·亨裏克森 | | | |
| | | |
| 詹姆斯·E·約瑟夫 | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 詹姆斯·E·約瑟夫 | | | |
| | | |
| /s/詹姆斯·C·萊斯利(James C.Leslie) | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 詹姆斯·C·萊斯利 | | | |
| | | | |
| /s/邁克爾·D·馬登(Michael D.Madden) | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 邁克爾·D·馬登 | | | |
| | | | |
| /s/查爾斯·W·波特 | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 查爾斯·W·波特 | | | |
| | | |
| /s/小內維爾·L·羅恩(Neville L.Rhone Jr.) | | 導演 | 2021年3月15日 |
| 小內維爾·L·羅恩 | | | |
