附錄 10.20

租賃 協議

由此而來

Westland 開發服務公司

(“房東”)

和

(“租户”)

索諾瑪 製藥有限公司

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本租賃 協議 (”租賃”) 自 2021 年 2 月 19 日起生效，由韋斯特蘭開發 SERVICES, INC.、A COLORADO CORPORATION (”房東”），以及特拉華州 公司索諾瑪製藥公司（”租户”)。出於寶貴的考慮，房東和租户同意如下：

1.房舍。
1.1.場所。根據本租約的條款 和條件，房東特此將位於科羅拉多州博爾德市康內斯托加法院5445號的某棟商業建築中的 空間租賃並交付給租户，租户特此向房東租賃並接受該空間 80301 (”建築”)， 包括大約 2,766 平方英尺的可出租面積 (”可出租平方英尺”) 在第 150 號單元中，通常在隨附的附錄 A 中描述了 (”房舍”)。租户承認並同意 ，房屋的可出租平方英尺是一個合理、善意的近似值，在本租約期限（定義見下文）內，應被視為決定性且對 房東和租户具有約束力。
1.2.公共區域。除 房屋外，房東特此授予租户非排他性權利和許可，允許他們與建築物的其他租户一樣使用建築物中通常可供所有租户使用的各種附屬公共區域和/或公共區域（“C”常見 區域”)。此類公共區域包括建築物中打算與其他人共享使用的所有部分，包括户外 停車區、車道、卡車和送貨區、裝貨區、景觀區域、入口和出口、外部照明、人行道 和坡道、內部走廊、樓梯、電梯、洗手間和大堂區域，以及建築物的所有其他公共元素，包括公用事業 系統和為大樓服務的設備。
2.房東改進。
2.1.從本租約開始並遵守本租約的所有條款和條件後，房東應自費拆除所有海報和藝術品，修補和粉刷漏洞，使牆壁在租户的合理視野下看起來乾淨而專業 ，寄宿區域將完工，現有木材儘可能與租户相匹配，從而使 可以合理地為租户接受，並對房屋進行專業清潔並根據國家Covid標準進行了消毒。 如果租户想保留冰箱，則需要從Chef Ann/Boulder County農貿市場購買。其他設備 將隨租約一起提供。
3.術語。
3.1.開始時間和期限。本租約的 條款和條款應在雙方執行本租約時生效，並完全生效。自 2021 年 3 月 1 日起 ，本租約的初始期限將開始（”開課日期”)。此類初始任期應從生效日期 開始，並在此後持續三十六 (36) 個日曆月（”任期” 或”初始期限”)， 除非根據本租約的其他條款提前終止。租户支付基本租金和運營費用 （定義見下文第4節）的義務應從生效日期開始，到2024年1月31日結束。

3.1 (a) 屏住 。如果租户在到期後仍擁有房屋的全部或任何部分而沒有續訂 期限，則租户對房屋的佔用應被視為按月租賃，但須遵守本租約的所有條款 和條件；但在此類月租賃期間應支付的基本租金應為應付基本租金的百分之五十 (150%) 就在到期日期之前。在收到二十一 (21) 個日曆日的書面通知後，任何一方 均可終止此類按月租賃。無論此處有何相反的規定，未經房東同意的任何拖留 均應被視為 違約事件，使房東有權行使下文第16節中規定的所有權利和補救措施。

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4.租金。

4.1.基本租金。在初始期限的前十二 (12) 個月內，租户應向房東支付房屋的基本年租金（”基本租金”) 如下所示：

4.1 (a) 從2021年2月15日到2022年1月31日，每月三千 五百七十二美元和75/100美元（3572.75美元）；

4.1 (b) 從2022年2月1日到2023年1月31日，每月三千 六百七十九和93/100美元（合3,679.93美元）；

4.1 (c) 從 2023 年 2 月 1 日到 2024 年 1 月 31 日，每月三千 七百九十美元和 33/100 美元（3,790.33 美元）；

4.2.支付租金。

4.2 (a) Base 租金分期付款以實物和即時可用的資金提前到期支付，無需通知或提出要求，第一期也無需任何抵消 或扣除 (1)st) 期限內每個日曆月的工作日；但是，前提是第一個 (1) 按比例分期繳納基本租金 和運營費用分期付款st) 本租約的日曆月金額為五千 二百零八元（5,200.08 美元）應在租約執行時到期支付。

4.2 (b) 在 中，如果房東在第三筆交易結束時未收到基本租金分期付款或運營費用分期付款（定義見下文）（3）第三方) 在任何日曆月的工作日，租户應支付相當於 到期總金額的百分之五 (5%) 的滯納金。租户應立即支付此類滯納金，或者房東可以從租户的保證金（定義如下 ）中提取並使用相同的滯納金。如果任何因資金不足而退回支票，或者任何支票在出示時未以其他方式支付，則租户除了支付任何退回的支票所產生的任何銀行手續費或手續費外，還應支付 25.00 美元的退回支票費。租户承認，這種 滯納金和退回的支票費用並非不合理。

4.2 (c) 租户 支付基本租金分期付款和運營費用分期付款的義務是單獨而不同的獨立契約和協議， 此類義務與租户在本租約下的其他義務是分開的，也是除此之外的。

5.運營費用。
5.1.租户的 Pro Rata Share。除基本租金外，租户還應向房東支付適用於房東運營和管理建築物和公共區域的租户 按比例分攤的運營費用，不得進行任何抵消或扣除。出於本租約的目的 ，”租户的按比例分享” 應等於分數，其分子應等於房屋的 可租平方英尺，其分母應等於 建築物中所有單元的總可出租平方英尺。截至本文發佈之日，租户的按比例分配份額等於14.91％。在2020日曆年中， 大樓每年的運營費用估計約為每平方英尺7.06美元，但這只是估計值。 將在2021年4月1日之前提供2021年的估算值。

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5.2.運營費用。出於本租約的目的 ，”運營費用” 指幷包括房東在擁有、運營、管理、維護、維修和投保建築物和公共區域的過程中 產生的所有成本和開支，包括：

5.2 (a) 任何具有管轄權的政府機構對建築物或公共區域徵收的不動產税和評估， 包括目前或以後對建築物或公共區域的使用、佔用、改善、 所有權或運營徵收的任何税款、評估、附加費或徵税（”房地產税”) 包括聘請 税務顧問對任何此類房地產税的金額或有效性提出異議的任何費用；

5.2 (b) 房東與運營、維護和維修建築物和公共區域相關的費用，包括 維護、維修、更換和操作：(i) 機械、電氣、管道、下水道、暖通空調、生命安全、液壓、 安保以及為建築物或公共區域服務的相關係統和附屬設備；(ii) 停車區、人行道、鋪設路面、 景觀建築物的區域、外部和屋頂；（iii）照明，包括更換燈泡、鎮流器和固定裝置的費用； （iv）地毯、油漆、公共區域的清潔和維護；（v）清潔服務、窗户清潔、除雪和景觀 維護、垃圾清除和回收利用；以及（vi）與 前述 有關的人工、設備、服務和材料；

5.2 (c) 與建築物和公共區域的能源和公用事業供應有關的費用 ，包括建築物和公共區域的天然氣、電力、太陽能、其他能源、水、下水道和雨水排水服務；

5.2 (d) 房東 保險費，包括財產損失、責任、火災和全險或多重險以及租金損失；任何 索賠中根據房東為建築物投保的任何保險單的可扣除部分需要支付的部分；公共責任 以及房東在建築物上或建築物任何抵押權人可能要求的任何其他保險；

5.2 (e) 財產 和建築物管理費目前等於與 大樓有關的所有租約下應付總租金的百分之五（5%）；

5.2 (f) 合理的 法律、會計、檢查和其他專業費用（包括旨在減少運營開支 或改善建築物運營、維護或維修效率的服務費）；

5.2 (g) 基本建設改善費用 ，包括建築物內或建築物的結構維修和更換，以適應對建築物具有管轄權的任何政府機構的任何適用法律、法令、規則、規章或命令 中的變更（隨後 至建築物佔用證書籤發之日）（”所需的資本改進”），以及減少運營開支的任何資本改善和結構維修及更換的成本 （”節省成本的改進”); 前提是，必要的資本改善和/或成本節約改善的任何支出應按此類改進、維修或更換的使用壽命內的市場回報率 進行攤銷（由房東會計師確定）；此外， ，任何日曆年內任何成本節約改善的攤銷金額將大致等於由此產生的運營 費用減少的估計額；

5.2 (h) 與建築物的任何紀念碑標誌或其他標牌的設計、安裝、維護或維修相關的費用 。

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5.2(i) “運營費用” 不得包含以下任何內容：

5.2 (i) (i) 與房東代表其他租户為大樓中相應單元進行的工作相關的費用；

5.2 (i) (ii) 租賃佣金、廣告以及與租賃大樓空間有關的其他費用；

5.2 (i) (iii) 火災、暴風雨或其他受保人員傷亡引起的維修或其他工作的費用，以收到的保險收益為限；

5.2 (i) (iv) 譴責所必需的維修或重建費用 ；

5.2 (i) (v) 與涉及建築物任何其他租户或潛在租户的任何爭議有關的費用或律師費；

5.2 (i) (vi) 修復房東對建築物造成的任何損壞的費用；

5.2 (i) (vii) 向房東的任何關聯公司支付的建築服務費用 或其他補償，前提是這些費用超過了非房東關聯公司具有類似技能和經驗的個人或實體提供的 此類服務的競爭成本；

5.2 (i) (viii) 除上文第4.2節所述外，建築物任何部分的結構維修或重建費用；

5.2 (i) (ix) 向建築物提供公用事業服務線路（標準核心和外殼）或在這些線路中斷時對其進行維修的費用，除非是 由於租户或其員工、代理人、承包商或受邀人的作為或不作為所致 ；

5.2 (i) (x) 借款或債務攤銷的任何利息，或與建築物的抵押貸款融資或再融資有關的成本， 或與出售建築物或房東所有權的任何變更有關而產生的成本；

5.2 (i) (xi) 建築物折舊或對房東業務徵收的任何聯邦或州所得税。

5.2 (j) 報銷 運營費用。每年，在租期內，在每年第一個日曆季度末左右，房東 應就房東真誠確定的下一個日曆年 的估計運營費用預算的任何變化準備並書面通知租户。租户應提前等額按月分期支付租户按比例分攤的此類預計運營 費用，恕不另行通知或提出要求，也不得抵消或扣除（”運營費用 分期付款”），每筆都應在第一個 (1) 到期支付st) 期內每個日曆月的工作日以及基本租金分期付款。

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5.2 (k) 運營費用對賬

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5.2 (k) (i) 每年，也是在每年的第一個日曆季度末左右，房東都應向租户提交一份報表 ，其中彙總了：(i) 上一個日曆年度產生的實際運營費用；(ii) 租户的按比例分攤的份額，包括 租户在該日曆年度實際支付的總運營費用分期付款；以及 (iii) 任何差額金額 介於租户按比例分攤的運營費用份額與租户實際支付的總運營費用分期付款之間 (the”和解聲明”)。如果租户在實際運營費用中的按比例分攤比率超過 租户實際支付的總運營費用分期付款，則租户應在收到對賬報表後的三十 (30) 個日曆日內 支付任何缺口。如果租户在實際運營費用中的按比例分期付款少於 ，則此類超額付款應為：（x）房東 作為抵免租户的基本租金分期付款和/或運營費用分期付款，直至全部使用；或（y）房東選擇 ，在租户之日後的三十 (30) 個日曆日內退還給租户和解聲明。

5.2 (k) (ii) 租户在和解聲明發布之日起30天內向房東提交書面 通知後， 有權審查和驗證和解聲明的準確性（”運營費用審計通知”)。 如果租户未在這30天內提交運營費用審計通知，則租户應被視為已放棄 審查和驗證對賬聲明準確性的權利，該對賬聲明應被視為最終的、具有約束力的和決定性的。 如果租户及時發佈此類通知，則租户應聘請自己的註冊會計師（”租户會計師”) 對和解報表進行此類審查，該審查將在運營費用審計通知發佈之日起 天內在房東辦公室完成。如果租户會計師真誠地確定和解聲明中存在錯誤或差異 ，則租户應就此向房東發出書面通知，然後房東 會計師和租户會計師應真誠合作，努力解決任何此類差異，否則 雙方可以將此類事項提交給獨立註冊會計師，由房東和租户共同選擇 會計師。此類獨立會計師的決定應是最終的、決定性的，對各方具有約束力，任何缺口或超額付款的金額 應根據上文第4.4（a）節規定的條款和條件解決。儘管 正在對和解聲明進行審查，但租户應繼續根據本租約的條款和條件向房東支付根據本租約應計的運營費用分期付款 。

6.保證金。
6.1.安全金額。房東 確認收到了租户發來的五千二百零一美元/100 美元（5,200.00 美元）（”保證金”) to 由房東作為抵押擔保，而不是預付租金，用於租户充分、忠實和及時地履行本租約中的所有契約、 條件和義務。房東可以將保證金存放在單獨的存款賬户中，也可以將保證金 存款與房東的其他資金混合，但沒有義務支付或清算任何利息。保證金 押金減去任何預扣或扣除的金額，應在本租約到期或終止後的六十 (60) 個日曆 天內向租户無息償還，前提是本租約下沒有發生任何無法糾正的違約事件，並且 租户返回房屋時保持本租約所要求的合理良好的物理狀態。房東可以不時提取 ，並在必要時繳納全部或部分押金，以補償房東根據本協議發生的任何違約事件，包括 但不限於對房屋造成的任何損失。如果在期限內為此類目的申請了保證金，則租户應根據房東的要求立即 向房東支付將保證金恢復到原始金額所需的金額。Security 押金不應被視為違約金或與任何違約事件相關的損害賠償上限。

6.2. 銷售時不承擔押金責任。如果出售或轉讓房東的財產或建築物權益，並且事先 向租户發出書面通知，説明買方或受讓人的姓名、地址和聯繫信息，房東應有權將保證金轉讓給該購買者或受讓人，一旦轉讓， 租户應免除房東對退還房東的所有責任保證金。在任何止贖程序中，抵押權人或建築物的購買者 均不對租户承擔任何或全部此類保證金的責任，除非房東實際以現金或信貸 向該抵押權人或購買者交付了相同的保證金，並且如果房東實際上並未以現金或信貸方式交付相同的押金，則房東仍應向租户承擔保證金 。

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7.場所的使用；時間。
7.1.使用。租户應 使用和佔用該場所，用於行政辦公目的以及與運送和接收皮膚科、 傷口護理和其他處方藥和非處方藥相關的用途。未經 房東事先書面同意，不得以其他方式或以其他方式使用場所。無論此處有何相反的規定，都不得將場所用於以下用途：（a）用於任何非法目的，或用於違反任何政府機構的任何法規，或違反房東保險 承運人的法規或指令；或（b）以任何方式幹擾建築物或公共區域的安靜使用或任何其他租户對大樓 的使用。租户不得進行、遭受或允許任何非法活動，也不得在房屋或 公共區域內或周圍放置任何可能以任何方式提高費率或導致建築物火災保險或其他保險取消的設備。如果 租户對建築物、場所或公共區域的任何使用導致此類增加，則此類增加的全部金額應包含在租户按比例分攤的運營費用中。
7.2.禁止使用。租户不得 在場所或建築物內進行以下任何用途：不適用。
7.3.建築時間。大樓 的營業時間為週一至週五上午 8:00 至下午 6:00，週六上午 8:00 至下午 1:00，但不包括慣常的 節假日，例如元旦、七月四日、感恩節、聖誕節或習慣上可能規定和慶祝的 其他節日。這些時間是物業管理服務可用的時間。
8.房舍的維護。
8.1.租户的義務。 租户特此接受房屋以及為房屋提供服務的所有系統和設備處於 “原樣” 狀態並進行維修， 並在期限內保持房屋的良好運行狀態、維修和狀態， 在本租約到期日或任何較早終止的生效之日， 應交出並交付房屋以及 所有鑰匙、鎖和其他固定裝置保持良好狀態，維修和狀況與房舍在開工之日相同，普通磨損 和撕裂除外。除非下文第8.2節另有規定，否則租户承認，房東沒有義務對房屋進行此類 維護或更換，也沒有義務以其他方式對房屋進行任何維修。
8.2.房東的義務。 儘管上文第7.1節中有任何相反的規定，但房東應自費在期限內維護建築核心和外殼以及公共區域的結構構件 ，使其處於良好的工作狀態、維修和狀態。
8.3.租户損失。由於租户、其員工、代理人、代表或受邀者的作為或不作為而對建築物或公共區域的任何損壞部分、物品或組件 進行維護、維修或更換，租户應 全權負責相關的成本和費用。租户 應在租户 收到房東發票後的三十 (30) 天內向房東償還與此相關的費用和開支。

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9.租户的改動。
9.1.房東同意要求。 除租户改善措施外，租户不得對房屋或建築物進行或允許任何其他改進、增建、改動、替換 或結構性或其他方面的改進（統稱，”改動”) 未經 事先獲得房東的書面同意，不得無理地拒絕、限制或拖延業主的書面同意；但是， ，房東可以拒絕同意 對房東善意認定可能會：(a) 對建築物的結構完整性或安全產生不利影響； (b) 對電氣、管道、機械、下水道、暖通空調產生不利影響, 建築物的生命安全或安保系統; (c) 從建築物外部或任何公共區域可以看見 ; 或 (d)幹擾建築物的運營或向大樓內其他租户提供 的服務或公用事業。房東可以對變更施加任何合理的條件 施加其善意認為必要、可取或適當的條件，包括但不限於：（w）批准變更的計劃和規格 ；（x）批准承包商和分包商開展與之相關的工作，包括此類承包商承擔的所有保險 ；（y）房東對工程進展的審查和租户的令人滿意的證據 支付此類變更費用的能力；以及 (z) 要求在到期之前本 租約提前終止的日期或生效日期，租户應承擔費用取消任何改動並酌情修復建築物或場所。租户應向房東 償還因審查對任何擬議變更請求的同意而產生的任何自付費用，無論該同意是否已獲得 的批准。無論房東是否同意 或計劃獲得批准，房東均不對任何工程的設計、審查或執行承擔任何責任。經合理的事先通知並在合理的時間內，房東有權進入 房舍並檢查房屋的任何改建情況，並有權發佈通知，説明房東 根據適用法律不承擔責任，或採取房東可能認為適當的進一步行動來保護房東在建築物和場所中 的利益。
9.2.施工。 應根據房東事先批准的計劃和規格由租户自行承擔改建費用。租户 應獲得施工任何改建項目所需的所有必要許可證和批准，並應在任何此類施工開始之前將其副本交給 房東。變更應符合所有適用法律、建築法規、消防法規、 保險要求和本租約的規定。如果任何機械師或材料人員的留置權因改建工程的施工而受到威脅或針對 房屋或建築物，則租户應立即通過償還或抵押此類留置權來解除和解除該留置權，費用自理 。
9.3.移除。如果任何改動 是在未經房東事先書面同意的情況下建造的，則房東可以要求租户更正或刪除此類變更，費用由租户 承擔。
9.4.標題。除非房東指示租户 取消此類改建並修復建築物和場所，否則所有安裝的 變更應立即成為房東的財產，並應在本租約到期日或任何較早終止的生效日期繼續保留並移交給房東。
10.公用事業和服務。
10.1.構建標準服務。 以下建築標準服務和公用設施可為房舍提供服務：(a) 生活用水和下水道；(b) 加熱或冷卻空氣（如適用）和標準使用電流；（c）如果安裝在大樓內，則在正常建築物 時間使用乘客電梯（緊急情況或維修除外）；以及（d）公共區域清潔和一般維護 服務。租户承認，房東不負責向房屋提供、安裝、維護或支付任何其他 或其他服務或公用事業，包括數據電纜、電話或光纖線路或電子、通信或其他公用事業 服務。

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10.2.附加服務。在 事件中，除了建築標準服務外，租户還需要為房屋提供額外的服務、供應品或公用事業，則租户應 負責並直接支付 與擴展、連接、補充或以其他方式升級現有建築標準核心和外殼 系統有關的所有成本和費用，除非允許從任何 TI 補貼中支付此類成本和費用。租户承認並同意，作為本租約下房東工作的一部分 ，房東 沒有義務為額外服務承擔費用或支出，也沒有義務開展任何與升級補充有關的工作。
10.3.公用事業服務中斷。 除非完全歸因於或由房東的直接疏忽行為或不作為造成，否則建築物公用事業服務或系統的中斷、削減、停止或 暫停均不使房東對個人、財產或業務遭受的任何損害承擔責任， 也不得作為以下依據：(a) 減免、減少或退還基本租金分期付款或運營費用分期付款； (b) 免除租户在本協議項下的任何義務；或 (c) 對於房東以建設性方式驅逐或以其他方式 受到幹擾的任何索賠，或幹擾了租户對房屋的使用、佔有或安靜享受。儘管如此，房東 在收到任何中斷通知後，應盡合理努力解決並努力糾正任何此類中斷。
10.4.場所公用事業和服務。 房東應按比例向租户收取未單獨計量的公用事業費用，包括煤氣、電、水、 廢水、電話、通信、互聯網服務、垃圾清除、回收、堆肥和清潔服務。房舍應 單獨計費，租户應單獨與適用的當地公共機構、公用事業公司或第三方供應商（視情況而定）簽訂合同，提供和支付所有公用事業的費用，包括煤氣、電力、水、廢水、電話、通信 和互聯網服務，包括房屋特有的垃圾清除、回收和清潔服務。租户應直接 支付此類公用事業和服務，包括任何電信或互聯網服務的建立和連接，按該機構、公用事業公司或第三方供應商收取的 費率支付。租户出於任何原因未能獲得或繼續獲得此類公用事業 或服務均不得解除租户在本租約下的任何義務，除非這種未能獲得或繼續獲得此類公用事業 或服務完全是房東的直接疏忽行為或不作為造成的。儘管如此，如果租户未能安排適當的 垃圾清理或清潔服務，也未能維持房屋的良好工作秩序和狀態，則房東可以代表租户簽訂這些 服務的合同，租户應將其費用作為租户按比例分攤的運營費用的一部分支付。
10.5.缺陷通知。租户 應將租户意識到的建築物中存在任何損壞、事故或缺陷立即通知房東，包括 漏水或管道、電線、暖通空調設備缺陷，以及可能對 建築物或其中的任何人員或財產造成傷害或損壞的任何事項或狀況。
11.標牌。
11.1.租户和建築物標牌。 租户有權在建築物的現有標牌上列出。在安裝租户標牌之前，房東和租户應就租户標牌的設計 和安裝進行協調。租户的標誌設計應由租户承擔 並遵守適用的當地法律和法令。所有標誌均應位於房東批准的地方。所有建築標牌的大小和位置 必須符合所有適用的法律和法令。所有允許的標誌均應由租户安裝和維護 ，費用由租户自行承擔。
11.2.沒有其他跡象。除非事先獲得房東的批准，否則不得在房屋的窗户或外牆或建築物的任何公共 區域上刻字、油漆、粘貼或展示其他標誌、 廣告或通知。

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12.轉租或轉讓。
12.1.租户轉讓 。未經房東事先書面同意，租户不得：(a) 轉讓或以其他方式轉讓本租約或 項下的任何權利；(b) 轉租房屋或其任何部分，或允許租户及其員工、代理人和受邀人以外的任何第三方 使用房屋或其任何部分；(c) 抵押或抵押本租約；或 (d) 允許轉讓或其他 依法轉讓本租約或租户在本協議項下的任何權利（每項，a”租户轉讓”)。 就本第12節而言，租户與任何其他或不同實體合併或合併，或出售租户的全部或 基本全部資產，或租户的解散或重組，均為租户的轉讓。房東可以宣佈租户不符合本第 12 節規定的條款和條件的任何轉讓 無效，並作為違約事件強制執行 。
12.2.房東同意要求。 租户應向房東支付一千美元（合1,000.00美元）的管理費，並應償還房東 合理的律師費和其他在審查與 租户擬議轉讓有關的任何文件時產生的自付費用，無論此類同意是否獲得批准。在批准或拒絕同意租户的任何擬議轉讓時，房東應 本着誠意行事並有權考慮任何因素，包括：（a）任何提議 次租户/受讓人的財務實力和信譽；（b）任何擬議的分租人/受讓人對房屋的擬議用途；（c）任何貸款人對建築物的要求；以及 (d) 任何擬議商業條款的風險因素和/或商業合理性.
12.3.房東 有關轉租和轉讓的權利。

12.3 (a) 在 中，如果租户希望轉租房屋的全部或任何部分（即”擬議的轉租空間”），租户應向房東提供 書面通知，房東有權收回擬議的轉租空間並將其直接出租給擬議的 子租户。在這種情況下，雙方應修訂本租約，以反映可租平方英尺、 基本租金、運營費用和租户按比例分攤的減少。

12.3 (b) 如果租户提議轉讓和轉讓本租約，則房東有權終止本租約並將房屋 直接出租給擬議的受讓人。

12.3 (c) 房東 修改或終止本租約的選擇權，可在房東 收到書面通知租户希望轉讓本租約或轉租任何特定的擬議轉租空間後的三十 (30) 天內通過書面通知租户行使。如果房東行使 此類權利，則此類修正或終止應自房東批准的任何轉讓或轉租的生效之日起生效。 如果房東不行使收回擬議轉租空間的所有權或終止本租約的權利，則 有權為擬議轉租空間尋求可接受的分租人，其轉租期限不超過租户 通知中規定的轉租期限。

12.3 (d) 任何 提議的轉租均應採用房東可以接受的形式，並應包含本租約的所有條款和條件。除非房東以書面形式明確同意（據瞭解，租户仍應承擔主要責任），否則 房東對租户的任何轉讓的同意 不得解釋為租户放棄、解除或解除本 租約下的任何義務， 也不應構成、免除或解除 租户。在任何情況下，房東對租户的任何轉讓的同意均不構成此後無需徵得房東 的同意。

12.3 (e) 如果租户根據涉及任何分租人、被許可人、受讓人或居住者的轉租、轉讓或其他安排而獲得的房屋任何金額的租金、價值或其他對價，該轉讓超過了本租約中預留的基本租金的 金額，則租户應將該金額的百分之五十（50％）作為額外費用支付給房東租金， 按支付基本租金所需的時間和方式向房東支付。

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13.保險。
13.1.租户保險。租户 應在期限和任何續訂期限內隨時購買和維持以下最低保險，費用自理：

13.1 (a) 商業 一般責任保險，針對租户使用和佔用房屋期間在房屋內或周圍發生的任何和所有人身傷害和/或財產 損害索賠，認可並指定房東為額外被保險人。此類保險 的合併單一限額應為每次發生不少於一百萬美元（1,000,000 美元），總額不得少於兩百萬美元 （2,000,000 美元），以及至少一百萬美元（1,000,000 美元）的超額雨傘責任保險。此類責任保險 應為主要保險，不得用於任何其他保險，在任何情況下，此類保險的限額都不應被視為限制 租户的責任；

13.1 (b) 個人 財產保險，為租户在場所內的所有設備、貿易固定裝置、庫存、企業個人財產和其他財物 提供保險，使其免受所有風險，包括特殊形式（全險）保險。此類保險應按重置 成本計算，等於全部可保重置價值的百分之百（100%）；

13.1 (c) 科羅拉多州法律要求的工人 補償保險，以及租户需要的業務中斷保險；

13.1 (d) 房東認為商業上合理和必要的 其他保險，或者房東受益人或抵押權人 根據建築物的任何信託契約或抵押貸款可能要求的保險。

13.2.政策 要求。

13.2 (a) 租户的 保險單應由獲準在科羅拉多州開展業務的持牌和合格保險公司簽發，包括背書在內的書面 保險證書（可能需要保單的核證副本）應在 之前交給房東，此後每年都應交給房東；

13.2 (b) 每份 份保險單都必須至少提前三十 (30) 天就取消或修改保險事宜向房東發出書面通知；

13.2 (c) 所有 份保險單均應附有代位條款，其實質內容如下：“如果被保險人在發生任何損失之前以書面形式放棄就其中所述財產 發生的損失向任何一方追償的任何和所有權利，則該保險不得失效 。”對於根據該方 有效保險單投保的任何財產，本租約雙方特此放棄就該方 有效保險單下的任何損失或損害（無論是否由另一方的疏忽造成，無論本租約中是否有相反規定）向另一方索賠，但以此類保險下的可收回款額為限。

13.3.房東保險。 房東應為建築物購買和維持以下保險，作為租户根據上述第4節應支付的運營費用的一部分：

13.3 (a) 建築物和改善財產保險，涵蓋所有風險，包括特殊形式（全險）保險。這種 保險應根據房東確定的重置成本或房東 受益人或建築物的任何信託契約或抵押貸款的抵押權人的要求以其他方式編寫；

13.3 (b) 商業 一般責任保險，適用於建築物和公共 區域內或周圍發生的任何人身傷害和財產損失索賠，金額至少為房東受益人或任何信託或抵押貸款抵押權人要求的最低金額 建築物；

13.3 (c) 房東認為必要和謹慎的 其他保險，或房東受益人或任何 建築物信託契約或抵押貸款的抵押權人可能要求的其他保險；

13.3 (d) 租户 承認，房東的保險不涵蓋租户的任何設備、貿易固定裝置、庫存、 商業個人財產或位於房屋內的其他物品。

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14.房東和租客的責任。
14.1.沒有房東責任。 房東及其任何員工、高級職員、經理、代理人或代表均不對租户或租户的 員工、官員、董事、經理、代理人、承包商、分租人、受邀人或客户承擔任何損害、傷害、損失、索賠 或基於以下原因提出的要求：(a) 場所、建築物或公共區域任何部分的維修或保養；(b) 房舍、公共區域或其中的任何設備的使用中斷 ；(c) 因使用或操作電梯而導致的任何事故或損壞， 暖通空調、電氣、下水道、管道系統和相關設備；(d) 因房屋或 建築物損壞而終止本租約；(e) 火災、搶劫、盜竊、故意破壞、神祕失蹤或其他傷亡；(f) 大樓任何 其他租户或任何其他個人或實體的行為或不作為；(g) 任何公用事業或服務的中斷或中斷本租約中其他地方考慮的 ；以及 (h) 由於風、水、雨、冰或雪，房屋、建築物或公共區域的任何部分滲漏 可能會滲入或流出房屋或建築物的任何部分，或從場所、建築物 或公共區域的排水管、管道或衞生設備中滲漏或流出。租户在房屋或建築物內或周圍放置的任何財產應由租户自行承擔風險，房東 對此不承擔任何責任。儘管有上述規定，但對於房東故意的不當行為或重大過失造成的任何損失、傷害或損害，房東不得免除對租户 的責任。但是，在任何情況下， 對於業務中斷或租户業務損失，或任何間接損失或相應的 損失， 均不對租户承擔任何責任。
14.2.租户賠償。租户 應向房東補償，並應補償、保護、辯護和使房東、其員工、高級職員、經理、代理人和代表 免受任何和所有費用、損害、索賠、要求、責任、費用（包括合理的律師費 和費用）的損害，這些費用（包括合理的律師費 和費用），這些費用直接或間接地基於、由以下原因引起或與之有關：（a) 租户 對場所、建築物或公共區域的使用和佔用；(b) 租户及其員工、高級職員、董事、經理的任何作為或不作為， 處所、建築物或公共區域的代理人、代表、承包商、分租人或受邀者；或 (c) 本協議下的 租户的任何違約事件。
14.3.對房東責任的限制。 儘管本租約中有任何相反的規定，但如果本租約對房東提出任何索賠，則租户應僅關注房東在建築物內的財產， 。租户同意，房東因本 租約、房東與租户的關係或租户對房屋的使用而承擔的責任應僅限於房東在 中的財產和建築物。除了房東在大樓內和大樓內的遺產外，房東的任何財產或資產，以及房東的任何個人合夥人或股東擁有的任何財產 ，均不受任何索賠、要求、徵税、執行或其他執法措施的約束， ，也不得為滿足租户因本租約或租户使用 房屋而主張的任何其他補救措施的約束。

15.傷害或破壞。
15.1.房舍的修復。 如果房屋或其任何部分因任何人員傷亡事件而受到損壞，租户應立即通知房東。 如果房東真誠地確定房屋可以在事故發生之日起九 (9) 個月內 恢復到本租約所要求的狀態，則房東應開始修復房屋，前提是租户應 根據上文 12.1 節中規定的租户的保險義務向房東提供任何可用的保險收益（但須遵守任何人的先前權利）抵押權人（此類收益的抵押權人）。此外，租户應修復和修復房屋的所有改建，費用由租户承擔 。如果房屋在修復期間全部或部分無法使用，則 應在房屋無法使用的範圍內和期限內按比例扣除租金。儘管如此，如果任何此類 的傷亡是租户或其員工、經理、代理人、代表、承包商或受邀人的過失，則租户無權 在意外事件發生後獲得任何租金減免。

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15.2.本租約的終止。 如果房東本着誠意確定房屋無法在此 傷亡發生之日起九 (9) 個月內恢復，則房東應向租户發出書面通知，然後房東和租户均有權在 向租户發出書面通知之日起三十 (30) 天內向另一方發出書面通知後 終止本租約，在這種情況下，本租約將從此類人員傷亡發生之日起終止，租金 和運營費用應按比例分配自此類傷亡之日起分攤.如果雙方均未行使此類終止權， 應按照上文第 15.1 節的規定恢復場所。
15.3.徹底毀滅。如果建築物 通常因火災或其他人員傷亡而受到嚴重破壞（儘管房屋可能不會受到影響），以至於房東決定不 重建或重建建築物，則本租約和本協議下的租賃應在房東在 中規定的日期終止，並於此類人員傷亡之日起三十 (30) 天內發出通知。
16.譴責。
16.1.完成拍攝。如果整個 處所被合法撤銷或以任何方式用於任何公共用途，則本租約和特此授予的租約 應自所有權授予譴責機構之日起停止和終止。如果只有部分房舍被扣押或佔用，則自所有權授予譴責機構之日起，基本租金分期付款和運營費用分期付款 應根據被扣押或沒收的房屋面積按比例減少。如果只有建築物的一部分被撤銷或 被沒收，而根據房東的合理判斷，其餘部分需要進行大規模重建，或者在經濟上不再適合 出租（無論房屋是否受到影響），則房東可以選擇終止本租約和特此授予的 租賃，方法是在所有權授予之日以書面形式通知租户自房東收到所有權歸屬通知之日起三十 (30) 天。
16.2.部分服用。如果這種譴責 或採取實質性措施剝奪了租户的權限：（i）進入房屋且房東不得提供或採取措施提供 其他出入方式；或（ii）使用房屋可出租平方英尺的百分之三十（30%）以上，則租户可以在租户選擇 選擇後六十（60）天內向房東發出書面通知租户收到所有權歸屬通知的日期 ，終止本租約以及自所有權歸屬之日起特此授予的租賃。如果房東和租户 都沒有選擇終止本租約，則本租約將不受此類譴責 或收取的影響，除非租金應按任何抵押部分的比例和幅度減免。如果只有房屋 的一部分被撤銷或拿走，而本租約沒有終止，則房東應盡合理努力，並自費在結構上 將房屋的剩餘部分恢復到與撤銷或佔領之前基本相同的狀態。
16.3.譴責獎。如果 建築物或場所的全部或部分遭到譴責或侵佔，房東有權獲得全部 獎勵，包括為已授予的租約和遺產損失而獲得的任何獎勵。租户特此明確將租户現在或以後因任何此類獎勵而產生的任何權利、所有權和利益轉讓給房東，租户無權獲得該獎勵的任何 部分。儘管如此，在任何此類譴責程序中，只要向租户作出的任何裁決不減少本應支付給房東的賠償 ，租户可以單獨對承租人提出的損害賠償提出申訴（如果允許）。

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17.默認。
17.1.默認事件。以下任何 均構成違約事件 (”違約事件”) 根據本租約：

17.1 (a) 如果 租户未能在適用的到期日支付本租約規定的任何應付款，並且在此後的三 (3) 個工作日內，此類付款違約將一直未得到糾正。

17.1 (b) 如果 租户未能遵守或履行本租約中應由租户履行的任何契約、條件和協議，並且這種 違規行為將在通知租户後的三十 (30) 個日曆日內全部或部分持續下去；但是，如果 在這三十 (30) 天期限內無法合理糾正此類失誤，則補救期可以延長 總共不超過六十 (60) 天，前提是租户已立即開始並努力尋求適當的補救措施。

17.1 (c) 如果 租户或本租約的任何擔保人應：(a) 為了債權人的利益進行轉讓；(b) 默許破產、重組、清算或破產程序中向任何法院提出的申請 ；(c) 尋求、同意或默許對租户或全部或部分租户的任何受託人、 接管人或清算人的任命資產；(d) 提交申請，要求根據現在或以後修訂或補充的 《破產法》下達救濟令，或者根據任何其他現在或未來的聯邦政府提出申請， 州或其他法規或法律提供相同或類似的救濟；或（e）未能在任何非自願 破產程序啟動後的六十（60）個日曆日內贏得該程序的解除、中止或撤銷。

17.1 (d) 在到期日後超過三十 (30) 個日曆日內，根據本協議未付的任何 款項應計利息，直到從違約之日起按每月百分之一半（1.5%）的利率支付，直到全額付清，該利息應在下一期基本租金分期付款的到期日到期並支付。

17.2.補救措施。如果發生默認事件 ，但租户沒有及時全面糾正，則房東可以選擇採取以下任何措施：

17.2 (a) 通過向租户發出書面通知終止 本租約，隨後，本租約將終止，租户在本協議下的所有權利都將到期並終止， 以及此處要求房東完成和履行的所有操作均將終止，但租户應按照下文 的規定承擔責任。

17.2 (b) 無論是否終止本租約，房東均可進入並佔有該場所，並將租户和可能佔用該房屋或其任何部分的任何其他 人驅逐出境，而無需為此類進入承擔損失或責任。房東 可以根據房東的絕對酌情決定權進行商業上合理的改動和維修，以重新使用房屋 ，並可以在不通知租户的情況下將房屋或其任何部分用於此類租金和此類用途，在 期限內，並受房東自行決定可能認為可取的條款和條件的約束，並獲得 為此租房。租户應根據要求向房東支付因任何此類租用而可能產生的任何缺陷，並應 承擔房東在 重新進入和收回房屋、彌補租户違約、粉刷、改造、修復、分割或 拆除房屋時產生的任何和所有費用（包括律師費、經紀費和所有轉租費用），保護和維護房舍，以及重新安置房舍。作為房東協議的衡量標準和 的好處，租户仍應向房東 支付根據本租約簽訂的所有基本租金分期付款和運營費用分期付款的總額。房東對任何未能歸還房屋或其任何部分或 未能收取任何此類出租應付的租金不承擔任何責任。儘管如此，房東同意在商業上合理的努力下追回房屋 ，房東可以在此後隨時選擇因先前 的違約行為終止本租約。

17.2 (c) 如果 房東選擇根據上文第 17 (a) 節終止本租約，則房東仍有權向租户追回款項， 並且租户應根據要求向房東支付一筆金額作為租户違約的違約賠償金，金額等於： (i) 自違約之日起根據本租約應支付的所有租金和其他款項之間的差額，在沒有終止的情況下當時未到期的 期限的剩餘部分；以及 (ii) 租户有義務根據本租約在同期內支付租金。此處 的任何內容均不得解釋為影響或損害房東要求和收回本租約終止前應計的全額未付租金和任何其他款項 的權利。

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17.3.房東默認。如果房東聲稱存在任何違約行為，則租户應向房東發出書面通知，詳細説明此類索賠，房東 應在三十 (30) 個日曆日內開始糾正此類違約行為。還應根據影響建築物的信託契約向房東發出有關任何此類違約的通知 ，前提是先向租户通報了該貸款人的姓名和地址（通過租金或從屬關係、非幹擾和律師協議或其他方式）。租户進一步 同意，如果房東未能在三十天內開始糾正此類違約，則該貸款人應有額外合理的 時間開始補救，前提是已開始採取適當的補救措施，並盡力採取適當的補救措施。在任何情況下，房東 或任何貸款人都不對租户因任何聲稱的房東違約（包括但不限於利潤損失或業務中斷）而索賠的任何間接損失負責。
18.從屬關係。
18.1.從屬關係工具。 本租約受現在或以後可能抵押建築物的任何和所有抵押貸款（包括信託契約和類似的擔保工具）的留置權的約束和從屬； 但是，如果任何此類擔保文書下的貸款人要求本租約優先於此 工具，然後，如果房東或任何此類貸款人提出要求，租户同意按照慣例和 合理地立即執行、確認和交付從屬關係, 不幹擾和律師文書.
18.2.律師。租户 同意，如果提起任何訴訟要求取消抵押建築物的任何安全工具的贖回權，則如果買方在止贖出售中要求 ，則租户應承認該買方為本租約下的房東，並應 向該新房東支付本協議要求的所有款項，不得扣除或抵消；但是，前提是此類新房東 應簽訂並向租户交付一份關於租户佔用房屋的不幹擾協議。
18.3.貸款人要求對本租約進行修改。 如果在為建築物獲得臨時、施工或永久融資時，任何貸款人要求對本租約進行合理 的修改作為此類融資的條件，則租户同意不得無理地扣留、延遲或推遲 對本租約的細微修正或修改的執行；前提是此類修改不會增加租户在本租約下的財務義務 ，也不會實質性地增加租户的履約義務或對租户在本協議項下的權利產生不利影響 或幹預包括租户對房屋的使用和享受。
19.禁止反言證書。
19.1.租户應在房東提出要求後的十 (10) 個 個日曆日內隨時免費簽署並交付書面禁止反言證書，證明 自該證書籤發之日起， 以下內容：(a) 本租約是否未經修改且完全生效（或如果已修改，則租約已全面生效 並按修改後的規定生效（四）此類修改）；（b）該期限是否已經開始以及任何續訂 期限的狀態；（c）目前到期的基本租金分期付款金額以及由租户支付；(d) 未提前三十 (30) 天支付基本租金分期付款；(e) 租户是否擁有房屋並目前在該處經營業務 ；(f) 租户不知道房東或租户根據本租約存在任何無法糾正的違約行為（或者，如果租户知道的話， 會詳細説明同樣的情況）；(g) 向租户發送通知的地址；以及 (h) 房東合理要求的任何其他信息 。
20.房東的入口。在 期限內，房東可以在合理的時間內出於任何合理目的提前24小時通知房屋（並在 期限的最後十二 (12) 個月內，向潛在買家、貸款人或租户展示房屋），檢查房屋，以 核實租户是否遵守了本協議規定的所有義務，對房屋或其他 空間進行維修、改造或改進建築物，如果必須進入房舍，以便安裝或維修建築物系統，進行清潔 或維護服務，併發布房東為保護其權利而可能合理要求的通知。房東及其代表 應有權將必要的材料和設備帶到場所，以實現本節中規定的目的。在緊急情況下，房東應隨時進入房屋，恕不另行通知。

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21.危險物質。
21.1.定義。”有害 物質” 指任何和所有污染物、污染物、有毒或危險廢物或其他類似物質，這些物質必須去除 ，或者其存在、使用或體積受任何人的監管、限制、禁止或處罰。”環境 法，” 該術語是指政府機構發佈的與土地、 水或空氣污染或環境保護有關的任何聯邦、州或地方法律或法規。
21.2.不含危險物質。 房東表示，它目前沒有關於場所中存在任何可能違反任何環境法的危險物質的實際通知或具體信息。租户不得在建築物、場所或公共區域使用、生成、處置、儲存或運輸任何危險 材料，例如可能違反任何環境法，如果此類法律、 規章或法規要求租户移除或以其他方式糾正與 場所相關的任何此類危險物質的存在（現有基礎建築改善和系統除外），則租户同意在 處消除或糾正此類狀況租户的唯一費用。在這種情況下，租户進一步同意對房東進行充分賠償、辯護並使房東免受任何損失、索賠、損害、成本和/或責任的侵害，並且 ，此外，租户應要求其承包商證明 在安裝任何變更時沒有或將不會發生此類違規行為。

22.雜項規定。
22.1.房東分配。房東 可以自由出售、轉讓或以其他方式轉讓其在本租約下或房屋或建築物中的全部或任何部分權益， 如果發生任何此類轉讓，則最初作為房東執行本租約的一方應被免除自此類轉讓之日起和之後根據本租約承擔的所有房東義務 。此後，租户應以房東的身份向受讓人授權，其效力與該受讓人是原始房東相同 ，前提是受讓人承擔並同意履行房東在本租約下的所有 義務。
22.2.通知。所有通知 均應親自送達或通過認可的隔夜快遞公司或掛號信發送，要求提供退貨收據，預付郵費。向各當事方發出的所有通知 均應按以下方式發出：

如果給房東： Westland 開發服務公司
收件人：Peter Aweida，總統
康內斯托加街 1644 號，7 號套房
科羅拉多州博爾德 80301
如果是租户： 致該場所的 租户
並將副本複製到： 索諾瑪製藥有限公司
首席財務官
645 Molly Lane，套房 150
喬治亞州伍德斯托克 30189

任何一方均可通過類似的書面通知指定新的地址或收件人，將此類通知發送到該地址或收件人。

22.3.沒有豁免。此處列出的所有權利和 補救措施都是獨立、不同和累積的。任何一方未能行使任何權利，雙方的任何習俗、慣例、 或交易過程與本協議條款不一致，均不構成該方放棄要求 確切遵守本協議條款的權利。房東在知悉違約事件 的情況下收到根據本協議應付的任何租金或其他款項，或房東接受部分付款或部分履約，均不構成對任何此類 違約事件的豁免或解除。除非以書面形式，否則任何一方對本協議任何條款的豁免均無效，並且 一次如此給予的豁免不應被視為後續任何情況的豁免。

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22.4.適用法律。本租約 應受科羅拉多州法律管轄並根據科羅拉多州法律進行解釋。由本租約引起或與之相關的任何訴訟或訴訟只能在科羅拉多州博爾德縣地方法院提起。如果 方之間就本租約或房屋提起任何訴訟或訴訟，則勝訴方應獲得所有合理的律師費、費用和 費用。 因本租約或房屋而產生或以任何方式與之相關的任何索賠、訴訟、訴訟或反索賠中，雙方特此放棄並放棄所有權利，要求陪審團審判。
22.5.繼任者。本租約中的所有契約、 協議、條款、條件、規定和承諾均應受本租約雙方及其各自的法定代理人、繼承人和受讓人的利益，並延伸到雙方並對其具有約束力，但須遵守本租約中限制 轉讓和轉租的規定。
22.6.可分割性。如果本租約的任何條款、 契約或條件在任何程度上被視為無效或不可執行，則本租約的其餘部分不受 影響，剩餘的每個條款、契約或條件應在法律允許的最大範圍內執行。
22.7.沒有錄音。本租約及其任何備忘錄 均不得記錄在案。
22.8.沒有經紀人。房東和租户 均表示他們沒有就本租約與任何房地產經紀人、經紀人或其他發現者進行過交易，但以下情況除外：Gregory Glass of Gibbons White, Inc.
22.9.租户代表。代表租户執行本租約的每個 個人特此聲明並保證：(a) 他或她已獲得正式授權簽署和 交付本租約；(b) 租户已正式組織，有資格在科羅拉多州開展業務，根據科羅拉多州法律信譽良好，擁有 權力和權限，並已獲得簽訂和執行本租約所需的所有必要同意；並且 (c) 授權 租户簽訂本租約所需的所有行動均已按時採取，並且本租約具有法律約束力租户根據其 條款承擔的義務。
22.10.完整協議。本租約， ，包括所有展品，意在作為雙方對房舍協議的最終表達，以及對其條款的完整和排他性的 聲明。雙方之間的所有談判、考慮和陳述均已納入，雙方或其關聯公司之間的任何討論 或先前的交易過程都不相關或可以接受，以確定本租約中任何條款 的含義。除此處明確列出的陳述、諒解或協議外，在制定本租約時沒有作出或依賴任何陳述、諒解或協議。本租約只能通過協議各方簽署的書面文件進行修改。
22.11.建築物的名稱。在 受本文其他條款規定的租户安靜享受的權利的前提下，房東有權隨時更改建築物的名稱 ，通過增加額外的不動產來擴大建築物的面積，在現有建築物的任何部分建造其他建築物或進行改進 ，或更改建築物的性質，或對建築物進行修改或增建；但是， 房東契約意味着截至本租約之日，建築物的質量應與其質量基本相似（正常 磨損除外）。如果增建任何此類建築物或房東擴大了建築物的面積，租户 承認，此類建築可能會偶爾產生噪音和暫時幹擾。如果新建築影響 ，則建築物、房東和租户應執行本租約的修正案，其中包括對租户按比例分攤額進行任何必要的修改、增補、 和調整。除了作為 營業地址的一部分外，租户不得將大樓的名稱用於任何目的。

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在 Witness 中，雙方已簽署本租約，該租約於上述日期生效。

房東： 租户：
韋斯特蘭開發服務， INC. 索諾瑪製藥有限公司
作者：/s/ Peter A. Aweida 作者：/s/ Amy Trombly
彼得·阿韋達，擔任總統 艾米·特隆布利，擔任首席執行官
日期：2021 年 2 月 22 日 日期：2021 年 2 月 22 日

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附錄 A

場所

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