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2023 年第三季度財報簡報 2023 年 11 月 1 日附錄 99.2

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免責聲明前瞻性陳述本演示文稿包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述不是歷史事實，而是基於ACRES Commercial Realty Corp.（“ACR” 或 “公司”）當前的信念、假設和預期。這些信念、假設和期望可能會由於許多可能的事件或因素而發生變化，但並非所有事件或因素都已為ACR所知或在其控制之內。如果發生變化，其業務、財務狀況、流動性和經營業績可能與前瞻性陳述中表述的有重大差異。您不應過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅反映ACR截至本陳述之日的觀點。ACR使用諸如 “預期”、“期望”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋找”、“估計”、“目標” 之類的詞語以及這些詞語和類似表達方式的變體來識別前瞻性陳述。前瞻性陳述面臨各種風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致實際業績與其前瞻性陳述有所不同，包括但不限於：其現金儲備和營運資金的充足性；其投資現金流的時間（如果有）；財務和其他成本的意外增加，包括利率上升；其在抵押債務（“CDO”）中保持超額抵押和利息覆蓋率測試合規的能力抵押貸款債務（“CLO”）；它依賴ACRES Capital, LLC及其 “經理”，如果其經理或公司終止管理協議，則能夠及時或根本找到合適的替代者；環境和/或安全要求；其滿足複雜規則的能力，以使ACR有資格成為房地產投資信託基金（“REIT”），用於聯邦所得税目的，並有資格根據經修訂的1940年《投資公司法》獲得豁免，以及其能力及其子公司在限制範圍內有效運營的能力這些規則施加的立法和監管變化（包括房地產投資信託税收法律的變更或投資公司註冊豁免）；以及第IA項下討論的其他因素。截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中的風險因素以及ACR隨後向美國證券交易委員會提交的任何文件中可能包含的因素。行業、利率、債務證券市場、房地產市場或整體經濟的變化；其投資違約率上升和/或回收率降低；借款人的業績和財務狀況；融資的成本和可用性，這在一定程度上取決於其資產質量、與貸款人和其他資本提供者關係的性質、其業務前景和前景以及總體市場狀況；附加條款的可用性和吸引力債務回購；短期和長期資本的可用性、期限和部署；合格人員的可用性和留住能力；業務戰略的變化；商業房地產相關和商業金融資產中投資機會的可用性；其競爭的程度和性質；其不良和不良資產的解決；新型冠狀病毒 COVID-19 等廣泛傳染病的爆發；公司在債務工具中遵守財務契約的能力；REIT.COM

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免責聲明前瞻性陳述（續）鑑於這些風險和不確定性，本演示文稿中討論的前瞻性事件和情況可能不會發生，實際業績、業績或成就可能與前瞻性陳述中的預期或暗示存在重大差異。除非法律要求，否則公司沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。過去的表現過去的表現並不代表未來的業績。不能保證此處提及的任何投資策略在所有市場條件下都能奏效。在做出任何投資決定之前，您應該評估自己的長期投資能力，尤其是在市場低迷時期。只有您自己負責評估與本文提及的任何潛在投資或投資策略相關的優點和風險。列報説明本演示文稿包含有關財務業績的信息，這些信息是根據美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）以外的方法計算和列報的，管理層認為這與評估ACR的財務業績有關。請參閲第16頁，瞭解淨收益（虧損）（GAAP財務指標）與可供分配收益（“EAD”）（非公認會計準則財務指標）的對賬。除非另有説明，否則本演示文稿中包含的信息截至2023年9月30日。定義有關未另行定義或腳註的某些術語的描述，包括EAD、基準利率、GAAP 賬面價值和其他關鍵術語，請參閲第 19 頁。本演示僅供參考，不構成出售要約或招攬購買ACR或任何其他實體的任何證券的要約。任何證券的發行都將根據單獨的文件進行，除非註冊或適用的註冊要求豁免，否則任何此類證券都不會在美國發行或出售。不提供或出售證券 ACRESREIT.COM

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亮點可以通過税收資產保留收益和資本收益以增加賬面價值經理專注於通過EAD1增長和股票回購創造股東價值 ACRESREIT.COM 貸款組合中以多家庭為重點的CRE的百分比每股攤薄後GAAP淨收益/0.33歐元/0.73美元3Q23淨CRE貸款回報截至2023年9月30日的每股賬面價值為4,530萬美元截至9月30日的總流動性 2023 年 1.04 億美元 1 有關淨收益（虧損）（GAAP 財務指標）與非公認會計準則財務指標EAD（非公認會計準則財務指標）的對賬情況，請參閲第 16 頁

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第三季度業績財務業績賬面價值CRE貸款活動和CRE投資組合資本化與流動性 ACRESREIT.COM 截至2023年9月30日，總流動性1.04億美元的資產特定借款包括無追索權、非按市值計值的CLO融資 78% 的房地產和待售物業淨投資1.687億美元 CRE 貸款組合面值的 97% 是按面值支付的當前付款 CRE貸款組合的評級為4％或5％（8％），包括75筆貸款，加權平均LTV為75％，19億美元CRE貸款組合淨貸款4,530萬美元還款包括自2020年第三季度收購ACRES以來的200萬美元儲備金中每年增長12.8％（0.23美元）GAAP賬面價值從23年第二季度的24.50美元上升至225.07美元，低於22年第三季度的25.08美元EAD 1第三季度的0.73美元攤薄後GAAP每股淨收益1有關公認會計準則財務指標淨收益（虧損）的對賬請參閲第16頁，改為EAD，這是一項非公認會計準則財務指標

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資產負債表概述3季度資產負債表概述GAAP每股賬面價值變動摘要 1,2總資產（美元）2.3美元總流動性（百萬美元）104.0美元CRE整筆貸款，按面值（$B）WA利差1.91％ CECL儲備金—每股BV股票普通（百萬美元）/基點22.9美元 2.72美元/ 1.19％ CECL儲備金—每股BV股票特定（百萬美元）/基點4.7美元 0.56美元/ 0.24% 房地產投資（百萬美元）投資數量 168.7 美元 6 借款總額（B 美元）槓桿比率 1.7 美元 3.9 倍資產特定借款（B 美元）WA 利差 1.93% 公司債務（百萬美元）WA 優惠券 201.5 美元 6.72% 優先權和普通股3（百萬美元）股息百分比：優先股/普通股226.5美元/221.7美元 8.26％/NA ACRESREIT.COM 1 每股調整是根據截至2023年9月30日賬面價值計算的未償股份數計算得出的 2 截至2023年9月30日，根據董事會授權的計劃回購了1,550萬美元或140萬股股票 3 包括1,050萬美元的非控股權益資本總額2.2美元 B 股東權益 21% 定期倉庫融資便利（有限追索權）11% 優先擔保融資工具（有限）追索權）3% 應付抵押貸款和建築貸款（有限追索權）1% 公司債務-TRUPS 和 5.75% 票據（無擔保）9% 應付證券化票據（無追索權）55%

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持有的用於投資的貸款，攤銷成本為1,920.2美元 CECL儲備金（27.6美元）CRE整筆貸款，浮動利率西澳大利亞州100萬BR + 3.91% WA 100萬BR Floor2 0.68% WA CRE貸款組合 LTV 75% CRE貸款總額75％平均CRE整筆貸款規模，按面值2.6美元計算CRE貸款組合概述CRE貸款摘要 1 按地區劃分的餘額 3 ACRESREIT.COM 1 所有金額均以百萬美元為單位，地區和房地產類型披露的百分比基於CRE貸款的總賬面價值 2 截至2023年9月30日，所有CRE整筆貸款的指數僅為SOFR和西澳大利亞州的基準利率為5.37％ 3 德克薩斯州（24.2％）和佛羅裏達州（15.5％）是濃度最高的州。根據全國房地產投資信託人理事會（NCREIF）確定的區域，貸款總數 78 筆貸款總數 78 筆貸款組合活動，按面值 1 物業類型 1 多户住宅 76.3% 辦公室 13.1% 酒店 7.7% 自助倉儲 2.5% 零售 0.4% 太平洋 9.1% 山區 14.5% 中西北 3.4% 東北 21.8% 中東 12.8% 東北 9.6%

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全面延長的貸款和利率上限到期日（面值百萬美元）CRE 貸款組合到期概況 ACRESREIT.COM 1 不包括截至 2023 年 9 月 30 日的違約貸款 2 全面延長的到期日基礎假設借款人選擇並有資格獲得所有延期 3 利率上限由標的借款人合同擁有，補充了抵押浮動利率 CRE 貸款組合的房地產現金流 4 我們當前的利率上限有到期日從 2023 年 10 月到 2026 年 7 月全面延長西澳貸款到期日，相當於面值 1,2的投資組合在2023年9月30日設定了利率上限 3,4 3.0年 89%

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CRE貸款風險評級和CECL儲備金截至2023年9月30日，除5筆外，所有貸款均按合同支付 CECL 儲備金概述 ACRESREIT.COM 1 有關風險評級定義的更多信息，按抵押品類型劃分的風險評級，按面值3Q23 W.A. 風險評級：ACR 2.4 筆貸款的風險評級為 2 或 3，表現為 2 或 3 符合或接近承保預期 1 92% 特定 CECL 儲備金 CECL 普通儲備金總儲備 2570 萬美元總儲備金 2760 萬美元 100% 風險評級 5 100% 風險評級 5 8% 風險評級 4 和 5 92% 風險評級 2 和 3 10% 風險評級 4 和 5 90% 風險評級 2 和 3 Q23 風險評級概述 15B 15億美元 2.543 億美元 2.617 億美元 1.486 億美元 1.486 億美元 4,870 萬美元 7,010 萬美元 800 萬美元貸款數量 5 42 3 25 0 萬美元

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房地產投資房地產淨投資1.687億美元房地產和待售物業的淨投資1,2學生住房1,30萬美元 3東南地區的現有結構和開發增值和開發項目2022年4月收購會議中心旁邊的388間客房的酒店於2023年第一季度開始施工在東北中部地區的股權投資改建為希爾頓酒店和穩定房2022年4月收購了毗鄰的279間客房的酒店會議中心通過貸款獲得股權東北地區的活動於2020年11月收購該契約截至2022年9月30日被重新歸類為待售 ACRESREIT.COM 1 房地產投資包括六處房產，其中四處按折舊/攤銷成本持有，其中兩處以較低的成本或公允價值出售。圖片不包括2023年6月通過契約代替止贖而收購的2,090萬美元待售房產。2 2023年第三季度的折舊和攤銷費用為93.3萬美元 3 代表收購當日的價值 99K SF A 級辦公/生命科學/實驗室空間東北地區的股權投資租賃為生命科學/實驗室大樓 2021 年 10 月收購酒店 3,860 萬美元 3 辦公室 3,980 萬美元 3 酒店 3,980 萬美元 M 3 多户住宅 1420萬美元 3 塊 12 英畝的土地用於多户住宅開發東北地區的股權投資開發多户住宅綜合體 2021 年 11 月收購

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資本概述 $ 以百萬計資本化最大容量金額 $ 可用.W. Avg息票槓桿率定期倉庫融資 2 500.0 美元 250.5 美元 247.6 BR + 2.69% 0.6x 高級擔保融資 2 500.0 61.4 435.5 BR + 3.78% 0.1x 應付抵押貸款 2 20.4 18.5 1.5 BR + 3.80% 0.1x 建築貸款海景人壽和年金公司 3 48.0 (0.4) 46.7 BR + 6.00%-佛羅裏達和平基金機構 15.5 5.4 10.1 7.26% ％——建築貸款總額 63.5 5.0 56.8 優先無抵押票據 150.0 148.0-5.75% 0.3x 信託優先證券 51.5 51.5-BR + 3.95% 0.1x 總追索權債務 1,285.4 美元 534.9 美元 1.2x 證券化 2 1,203.9 1,203.9-BR + 1.64% 2.7x 總槓桿率 4 2,489.3 美元 1,738.8 美元 741.4 美元 3.9 倍優先股 226.5 8.26% 普通股 5 221.7 總市值 2,187.0 7.39% 1 總市值 2,187.0 美元企業 WACC 1 7.39% 總資產特定融資 1,539.3 美元西澳資產特定成本 BR + 1.93% 期限/優先擔保槓桿。683.1 美元追索權債務槓桿 1.2 倍公司總槓桿 3.9 倍 REIT.COM 1 加權平均資本成本（“WACC”）的計算不包括分母中普通股的影響 2 特定資產借款總額為15億美元，其中證券化佔78％ 3當前餘額包括資本化遞延債務發行成本 4 包括1,600萬美元的未攤銷遞延債務發行成本和借款折扣 5 包括1,050萬美元的非控股權益未償融資 1% 應付抵押貸款和建築貸款 4% 優先擔保融資 3% 信託優先證券 9% 優先無抵押票據 69% 證券化 14% 定期倉庫融資 86% 非按市值計價

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槓桿率和流動性趨勢 ACRESREIT.COM 1 包括如果無融資貸款由適用貸款融資，則公司可獲得的預計收益金額 117.6 美元 130.6 美元 91.2 美元（百萬美元）槓桿比率總流動性（百萬美元）104.0 美元

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附錄 ACRESREIT.COM

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合併資產負債表 ACRESREIT.COM（以千計，股票和每股數據除外）2023年9月30日資產（未經審計）現金及現金等價物 64,440 美元 66,232 限制性現金 35,876 38,579 應計應收利息 12,433 11,969 CRE貸款 1,920,205 2,057,590 減去：信貸損失備抵金（27,634）(18,803) CRE 貸款，淨額 1,892,571 2,038,787 應收貸款——關聯方 11,050 11,275 對未合併實體的投資 1,548 1,548 待售房產 62,163 53,769 房地產投資 149,180 120,968 使用權資產19,970 20,281 無形資產 8,125 8,880 其他資產 4,140 4,364 總資產 2,261,496 美元 2,376,652 美元負債應付賬款和其他負債 17,261 美元 10,391 應付管理費——關聯方 1,022 8698 6,921 借款 1,738,867,033 租賃負債 44,130 43,695 分配應付賬款 3,262 3,262 應計納税額 142 113 待售負債 3,025 3,025 總負債 1,813,269 1,935,338 股票 C 系列優先股，面值 0.001 美元 5 5 D 系列優先股，面值 0.001 5 5普通股，面值 0.001 美元 8 9 額外實收資本 1,173,975 1,174,202 累計其他綜合虧損 (5,202) (6,394) 超過收益的分配 (731,088) (732,359) 股東權益總額 437,703 435,468 非控股權益 10,524 5,846 總權益 448,227 441,314 總負債和權益 2,261,496 美元 2,376,652

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截至2023年9月30日的九個月的合併運營報表（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）2022年9月30日截至2023年9月30日收入利息收入 48,208 美元 34,065 美元 140,685 美元 83,760 利息支出 33,555 22,939 97,372 53,591 淨利息收入 14,653 11,126 43,313 30,169 房地產收入 9,316 9,785 25,266 21,700 其他收入 37 25 107 60 總收入 24,006 20,936 68,686 51,929 運營費用一般和管理費用 2,246 2,128 7,573 7,938 房地產費用 9,706 10,099 29,058 24,055 管理費——關聯方 2,113 1,669 5,776 5,023 股權薪酬——關聯方 482 913 2,095 2,648 公司折舊和攤銷 22 21 68 64 信貸損失準備金，淨額 1,983 2,620 9,779 1,342 總運營費用 16,552 17,450 54,349 41,070 其他收益（費用）虧損債務清償 — — — (460) 出售房地產的收益 — 1,870 745 1,870 其他收入 113 130 465 1,103 其他收入總額 113 2,210 2,513 税前收入 7,567 5,486 15,547 13,372 所得税支出 — — (129) (280) 淨額收入 7,567 5,486 15,418 13,092 分配給優先股的淨收益（4,855）（4,855）（14,566）（14,566）扣除税收後可分配給非控股權益的淨虧損 158 82 419 106 可分配給普通股的淨收益（虧損）2,870 美元 713 美元 1,271 美元（1,368）每股淨收益（虧損）普通股——基本0.34 美元 0.08 美元 0.15 美元（0.15）每股普通股淨收益（虧損）——攤薄 0.33 美元 0.08 美元 0.15 美元（0.15）已發行普通股加權平均數——基本流通普通股數量 8,456,884 8,713,256 8,469,597 8,898,159 加權平均已發行普通股數量-攤薄 8,592,556 8,758,718 8,609,679 8,898,159 ACRESREIT.COM

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可供分配的收益下表提供了截至2023年9月30日止九個月的截至2023年9月30日止九個月的GAAP普通股淨收益（虧損）與可供分配給普通股的收益（非公認會計準則衡量標準）的對賬情況 1：ACRESREIT.COM 1 更多信息見第19頁（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）2023 年 9 月 30 日 2022 年 9 月 30 日可分配給普通股的淨收益（虧損）——GAAP 2,870 美元 713 美元 1,271 美元（1,368 美元）已實現出售房地產投資收益 —（1,870）（745）（1,870）可分配給普通股的淨收益（虧損）——公認會計原則，調整後2,870美元（1,157）526美元（3,238）來自持續經營業務的對賬項目：非現金股權薪酬支出482 913 2,095 2,648 CRE信貸虧損（沖銷）的非現金準備金 1,983 2,648 620 9,779 1,342 出售房地產投資的已實現虧損 — (372) 745 (372) 房地產折舊和攤銷 933 1,347 2,833 4,302 與借款相關的折扣或保費的非現金攤銷 — 144 — 1,271 淨額非核心資產收入24 (28) (28) (760) 來自傳統CRE資產的對賬項目：傳統CRE資產的淨利息收入-— — (29) EAD 可分配給普通股 6,292 美元 3,467 美元 15,950 美元 5,164 EAD-攤薄 0.73 美元 0.40 美元 1.85 美元 EAD 攤薄後已發行普通股的加權平均數 AD 可分配給普通股 8,592,556 8,758,718 8,609,679 8,898,159

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CECL趨勢分析圖表ACR的CECL儲備金佔CRE貸款組合總額的百分比從21年第四季度到2022年第三季度有所下降1 ACRESREIT.COM 1基於面值的CRE貸款總額的百分比除外，多户家庭百分比除外，該百分比基於CRE貸款的總賬面價值。在過去的12個月中，商業房地產行業的波動性和有限的市場流動性導致CECL的儲備金在23年第三季度增加到1.43％

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基準敏感度分析趨勢最近淨利息收入基準利率的提高使我們的配套融資投資組合恢復到與利率上升或下降直接相關BR變動下降1.00％無變化增加0.25％上漲0.75％增長1.00％ BR：3.14％BR變化下降1.00％無變化增加0.25％增加0.75％增加1.00％ BR：5.32％ ACRESREIT.COM9月30日，2022 年 9 月 30 日每股季度淨利息收入對 BRs 變化的敏感度假設淨利息收入增加1.00％，則改為與淨利息收入呈正相關

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關鍵定義可供分配的收益：可供分配的收益（“EAD”）是一種非公認會計準則財務指標，公司使用它來評估其經營業績。EAD排除了某些交易和GAAP調整的影響，它認為這些交易和GAAP調整不一定代表其當前的CRE貸款組合以及其他與CRE相關的投資和業務。EAD不包括所有非核心資產的收益（虧損），包括公司在2016年12月31日的初始計量日擁有的投資和證券，包括商業融資、中間市場貸款、住宅抵押貸款、某些傳統CRE貸款和其他被指定為待售資產的非CRE資產。出於報告目的，EAD定義為可分配給普通股的GAAP淨收益（虧損），不包括（i）非現金股權補償支出，（ii）未實現的損益，（iii）貸款損失的非現金準備金，（iv）證券的非現金減值，（v）與借款相關的折扣或溢價的非現金攤銷，（vi）初始擁有的有限合夥權益的淨收益或虧損計量日期，（vii）非核心資產的淨收入或虧損，（viii）房地產折舊和攤銷，（ix）外幣收益或虧損和 (x) 已終止業務的收入或虧損。根據公認會計原則和某些非現金項目的變化，也可以定期調整EAD，以排除某些一次性事件。儘管根據第四次經修訂和重述的管理協議，公司使用EAD計算經理的激勵薪酬，其中不包括應付給經理的激勵費，但出於報告目的，公司在EAD中包括了應支付給經理的激勵費。基準利率：基準利率（“BR”）是指在相關期間用作原始貸款基準的集體一個月定期有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）。GAAP賬面價值：GAAP賬面價值以每股普通股列報，不包括未歸屬限制性股票，包括購買普通股的認股權證。該衡量標準是指普通股賬面價值，其計算方法是股東權益總額減去優先股權益。槓桿比率是根據相應期末借款佔總權益的比例計算得出的。特定資產槓桿比率將公司債務排除在計算之外。槓桿率：ACRESREIT.COM 當前預期信用損失：當前預期信用損失（“CECL”）是指用於估算預期損失的收益準備金。

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其他披露評級 1：物業表現超出承保預期入住率穩定，該物業有持續高入住率的歷史，並且該物業擁有多元化和高質量的租户組合評級 2：物業表現符合承保預期和契約，業績標準已達到或超過承保標準入住率穩定、接近穩定或已步入承保預期評級 3：物業表現落後於承保預期入住率不穩定且該物業已達到部分租賃展期評級 4：房地產表現明顯落後於承保預期。績效標準和貸款契約需要偶爾豁免，入住率不穩定，並且該物業有大量的租賃展期評級 5：物業表現明顯低於承保預期。該貸款不符合貸款契約和績效標準，可能違約。預期的銷售收益不足以在到期時還清貸款該物業的空置率很高，剩餘租户的展期也很大。CRE貸款在指定後需要進行最新的評估，並根據需要進行更新。CRE貸款由多元化的房地產組合作為抵押品的抵押品擔保，並根據對多種因素的集體評估進行信貸質量評估，包括但不限於：與承保計劃相關的抵押品表現、自發放以來的時間、當前隱含的和/或再投資承保貸款-抵押品價值比率、貸款結構和退出計劃。根據貸款在這些不同因素下的表現，貸款的評級從1到5不等，評級為1的貸款代表信用質量最高的貸款，評級為5的貸款代表信用質量最低的貸款。評估的因素為監測公司貸款組合中的信貸遷移提供了總體標準；因此，根據收到的新信息，貸款的評級可能會提高或惡化。下面列出的標準應用作一般指導方針，因此，並非每筆貸款都具有以下每個類別中描述的所有特徵。商業房地產貸款風險評級 ACRESREIT.COM

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更多信息可在公司網站上找到。聯繫信息總部：紐約州尤寧代爾廣場 390 號 11556 投資者關係：ir@acresreit.com 516-862-2385 紐約證券交易所：普通股代碼：ACR Pref.股票標誌：AcrPrc & Acrprd ACRES Commercial Realty Corp. 是一家房地產投資信託公司，主要通過直接所有權和合資企業發放、持有和管理商業房地產抵押貸款和股權投資。www.acresreit.com