附錄 10.2
租賃第六修正案
本租賃第六修正案（“第六修正案”）於2023年9月6日起由加州有限責任公司De Anza Enterprises LLC（“房東”）和特拉華州公司DURECT Corporation（“租户”）和特拉華州公司DURECT Corporation（“租户”）在2023年9月6日起制定並生效，也就是該第六修正案由所有需要簽署該修正案的人員全面執行之日（“生效日期”）：
R E C I T A L S：
A.
1999年2月18日左右，由Hover Family Trust、Sarah T.Behel、Julia G. Hover Smoot、David H. Hover、Teresa Korol和Johnson Family Trust（“合資企業”）組成的合資企業De Anza Enterprises, Ltd.，與租户簽訂了某些修改後的淨單租户租賃協議（“原始租約”），該協議通常被稱為10240 Bubb Road，加利福尼亞州庫比蒂諾，在原始租約（“場所”）中進行了更具體的描述。
B.
2004年2月18日左右，合資企業和租户簽訂了關於房屋租賃的某些租賃協議修正案（“第一修正案”）；2009年8月6日左右，合資企業和租户簽訂了關於房屋租賃的某些第二修正案（“第二修正案”）；在2010年12月21日左右，合資企業和租户簽訂了該第三修正案關於房屋租賃（“第三修正案”）；2013年8月20日左右，合資企業和租户於2018年8月15日左右簽訂了關於房屋租賃的某些第四修正案（“第四修正案”），合資企業和租户簽訂了關於房屋租賃的特定第五修正案（“第五修正案”）。此處將原始租約、第一修正案、第二修正案、第三修正案、第四修正案和第五修正案統稱為 “租約”。
C.
合資企業是房東的前身權益，是房屋的所有者和租約下的房東。
D.
本第六修正案中使用的所有大寫術語以及此處未另行定義的所有術語均應具有租約中規定的含義。
E.
房東和租户現已同意修改租約以延長延期期限，並根據此處所述的條款和條件對租約進行其他更改。
因此，現在，考慮到上述敍述以及下文規定的共同契約和協議，雙方特此達成以下協議：
1.
延長到期日；確認期權。雙方承認，第五修正案第1節規定，延期期限將於2024年2月19日到期（“到期日”）。雙方進一步承認，第四修正案第2節向租户提供了一個選擇權，允許租户將租約期限進一步延長到到期日之後，再延長五（5）年，該期限受原始租約第35節規定的條款和條件的約束，並應被視為原始租約第35條規定的第二續訂期限。那個
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雙方進一步承認，第五修正案第1節確認了第四修正案第2節中授予的期權，並規定該期權可以按照租賃條款和條件的規定繼續行使。雙方進一步承認，根據原始租約第35節，租户應在第一續訂期結束前至少一百八十（180）天書面通知房東行使第二續訂期的選擇權，雙方就本第六修正案而言，第一續訂期限是指到期日。雙方進一步承認，到期日前一百八十 (180) 天（不考慮根據第六修正案第1節做出的任何修改）的日期為2023年8月23日。基於上述事實，雙方特此同意，自生效之日起，將到期日再延長三（3）年（“新的延期期限”），至2027年2月19日，並根據經第四修正案第2節、第五修正案第1節和本第1節的規定修改的原租約第35條授予租户的第二續訂期權第六修正案仍可根據租户的租約條款和條件行使房東在2026年8月23日當天或之前發出書面通知，表示打算這樣做。為避免疑問，只要租户在2026年8月23日當天或之前向房東發出書面通知，表示其打算行使第二個續訂期的期權，並且沒有違反租約的任何條款和條件，則第二個續訂期限應從2027年2月20日延長至2032年2月19日。
2.
新延期的基本月租金。雙方特此同意，特此進一步修訂租約，從新的延期期的第一天起，應按以下方式支付場所和服務場的月租金（“租金”）：
學期月份日曆期租金
01 – 02 2/20/2024 - 4/19/2024 $70,095.00
03 – 12 4/20/2024 - 2/19/2025 $93,460.00
13 – 24 2/20/2025 - 2/19/2026 $96,263.80
25 – 36 2/20/2026 - 2/19/2027 $99,151.71
3.
租户改進。房東特此同意以下改進，但須根據原始租約第12節批准圖紙、規格、合同、承包商、履約和付款保證金。經房東批准，以下改善措施應完全由租户執行、管理和支付：a. 根據附錄 “A” 所附描述安裝用於儲存材料的外部設施結構。
b. 根據附錄 “A” 所附説明在實驗室內安裝額外的通風櫃。
4.
房舍改善。雙方同意，房東應更換房屋午餐室中的地板、枱面和後擋板，全部由房東自行承擔費用和費用；這項更換工程的實施細節應由房東自行決定。
5.
代表；經紀佣金。關於本第六修正案條款的談判，雙方承認，租户由喬·埃利奧特和高力國際（“租户經紀人”）代理，房東由丹尼爾·岡薩雷斯先生和法拉利奧託博尼·卡普託和旺德林律師事務所代理。雙方進一步承認，在談判本第六修正案條款時，房東應負責支付自己的律師費。雙方同意，根據房東與租户經紀人之間單獨協議的條款和條件，房東應向租户經紀人支付新延期條款價值的1.½％的佣金。
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a.
衝突。儘管租約中有任何相反的規定，但如果租賃條款與本第六修正案的條款和條件存在衝突或不一致，則本第六修正案中規定的條款和條件應以本第六修正案中規定的條款和條件為準，並應被視為取代租賃的印刷條款。無論本第六修正案是否特別修訂，特此對租賃的所有條款和條款進行必要的修訂，以實現本第六修正案的目的和意圖。
b.
批准。除非本第六修正案明確修改和/或修改，否則租約的條款和規定在此獲得批准、確認，並將保持不變，並具有完全的效力和效力。
c.
權威。代表各方簽署本第六修正案的個人代表並保證，根據公司的管理文件，該個人有權以公司的名義並代表公司執行和交付本第六修正案。
d.
繼任者和受讓人。經特此修訂的租約適用於房東和租户及其各自的繼任者和受讓人，並具有約束力。
e.
多個對應物。本第六修正案可以在任意數量的對應方中執行，每份對應方均應被視為原件，並且共同構成同一個文書。為了促進本第六修正案所設想的協議，可以使用通過傳真或電子郵件以 “PDF” 格式傳輸的簽名來代替原始簽名。各方均打算受該方在本第六修正案上的傳真或 “PDF” 格式簽名的約束，知道其他當事方依賴該方的傳真或 “PDF” 格式簽名，因此特此放棄根據簽名形式對執行本第六修正案的任何抗辯。
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房東： De Anza 企業有限責任公司， 一家加州有限責任公司 作者：/s/ Salley Behel 印有姓名：Sally Behel 它是：醫生 日期：2023 年 5 月 9 日 |
租户: DIRECT 公司， 特拉華州的一家公司 作者：/s/ Tim Papp 印刷姓名：Tim Papp 它是：首席財務官 日期：2023 年 5 月 9 日 |
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