工業物流地產信託基金 2023 年 11 月 510 號約翰·多德路 南卡羅來納州斯巴達堡 1,015,740 平方英尺 ILPT 所有權：100% 投資者簡報

2 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST 本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述 可能包含 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語，以及這些或類似表達方式的否定或衍生詞。這些前瞻性陳述包括 其他陳述：ILPT預計電子商務將繼續刺激對工業和物流物業的需求，吸收和租金的強勁增長以及高入住率將繼續保持不變； 和ILPT未來的租賃活動和渠道。 前瞻性陳述反映了ILPT當前的預期，基於判斷和假設，具有內在的不確定性，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致ILPT 的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。可能導致其實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示存在重大差異的一些風險、 不確定性和其他因素包括但不限於以下 ：對工業和物流物業的需求；ILPT的能力及其租户在不利的市場和經濟條件下經營的能力，例如高利率上升或持續、高 通貨膨脹、勞動力市場挑戰混亂，以及公共股權和債務市場的波動，商業房地產行業以及工業和物流領域面臨的挑戰、全球 地緣政治敵對行動和緊張局勢以及經濟衰退或衰退；ILPT成功爭奪租約的能力；當ILPT續訂或延長 租約、簽訂新租約或在夏威夷物業重置租金時，其實現的租金可能會增加；ILPT的租户是否會續租或延長租期 ases 或者説 ILPT 將能夠以與 條款一樣優惠的條件獲得替代租户現有租約；ILPT維持物業高佔用率的能力；ILPT的租户和地域集中度；ILPT降低槓桿率、創造現金流和利用 按市值計價租賃機會的能力；ILPT以具有成本效益的方式籌集和平衡債務或股權資本使用的能力；ILPT購買具有成本效益的利率上限的能力；ILPT支付和 本金利息的能力其債務；ILPT維持足夠流動性的能力；交易對手不履行其利息利率上限和續訂或更換利率上限的成本；ILPT的租户的能力 和向ILPT支付租金義務的意願；ILPT租户的信用質量；來自ILPT物業的現金流安全性的變化；租户可能違約租約；全球 供應鏈條件和新興技術的變化；工業和物流部門以及ILPT的宗旨範圍的業務對於維持彈性供應鏈至關重要，而ILPT的 業務將從中受益結果；恐怖主義行為、疫情或其他重大不利公共衞生安全事件或條件的爆發或持續、戰爭或其他敵對行動、供應鏈中斷、 氣候變化或ILPT無法控制的其他人為或自然災害；ILPT向股東支付分配款以及增加或維持此類分配金額的能力；ILPT以目標價格出售 房產的能力；ILPT的能力毫不拖延地或完全按照現有協議條款完成待定銷售；ILPT 謹慎行事的能力開展併成功完成其物業的擴建和 翻新項目，實現這些項目的預期回報；ILPT的預期資本支出和租賃成本，以及與ILPT物業開發、 重建或重新定位有關的風險和不確定性，包括通貨膨脹、成本超支、供應鏈挑戰、勞動力短缺、施工延遲或無法獲得必要許可所造成的風險和不確定性，以及ILPT 能夠以有針對性的回報在這些房產上租賃空間；ILPT出售其現有合資企業的額外股權或向其出資更多房產，或成立其他房地產合資企業 企業或吸引合資企業並從其現有合資企業或ILPT可能加入的任何房地產合資企業中受益的能力；ILPT的經理RMR Group LLC（RMR）成功管理 的能力；環境法律或其解釋的變化或因氣候變化或其他原因而執法，或ILPT承擔的環境修復費用或其他責任； 商業房地產行業內部的競爭，特別是ILPT房產所在市場的工業和物流物業的競爭；聯邦、州和地方法律以及 條例、會計規則、税法和類似事項的遵守和變更；對ILPT業務及其滿足複雜規則的能力施加的限制，以保持其作為美國房地產投資信託基金的納税資格聯邦所得税目的；與ILPT的實際和潛在利益衝突關聯方，包括其管理受託人、RMR 及其關聯方；ILPT 收購實現 ILPT 目標回報的房產的能力；以及其他事項。 這些風險、不確定性和其他因素並不詳盡，應與ILPT定期申報中包含的其他警示聲明一起閲讀。ILPT向美國證券交易委員會（SEC）提交的 文件中包含的信息，包括ILPT定期報告中的 “風險因素” 標題下或其中包含的信息，指出了可能導致與ILPT在本演示文稿中的前瞻性陳述存在差異的重要因素。ILPT向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站上查閲，網址為www.sec.gov。 您不應過分依賴ILPT的前瞻性陳述。除非法律要求，否則ILPT不打算因新信息、 未來事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陳述。 關於本演示文稿中某些信息的註釋 本演示文稿包含ILPT從各種第三方來源獲得的行業和統計數據。使用或從第三方來源獲得的數據中的任何內容都不應被解釋為投資建議。 提供的某些數據和其他信息也是基於ILPT的誠意估計和信念，這些估計和信念源自其對內部調查和獨立來源的審查及其經驗。ILPT認為，這些 外部來源、估計和信念是可靠和合理的，但它尚未對其進行獨立驗證。儘管ILPT不知道此處提供的數據存在任何錯誤陳述，但這些估計 和信念涉及固有的風險和不確定性，並且基於可能會發生變化的假設。 除非另有説明，（1）所提供的所有數據均為截至2023年9月30日的三個月的數據，（2）提及 “加權平均值” 是指年化租金收入的加權平均值，（3） 提及 “年化租金收入” 是指截至2023年9月30日的年化合同租金，包括直線租金調整，不包括租賃價值攤銷，經租户 優惠調整，包括免費租金和向租户報銷的金額，加上租户的估計經常性費用補償（按年計算）租金收入可能不同於根據美國公認會計原則（GAAP）計算的實際歷史租金收入 。 非公認會計準則財務指標 本演示文稿包含非公認會計準則財務指標，包括FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤、淨收益率和現金收支淨收益率。本文附錄中包含這些指標的計算 以及這些指標與最接近的 GAAP 指標的對賬情況。有關本演示文稿中使用的術語，請參閲附錄中的定義。 關於前瞻性聲明、免責聲明和非公認會計準則財務指標的警告

3 工業物流地產信託基金 3 美國房地產投資信託基金 413 工業與物流 Properties ILPT AT A GLANCE 工業物流地產信託基金（納斯達克股票代碼：ILPT）是一家專注於 擁有和租賃高質量分銷和物流物業的房地產投資信託基金。在ILPT的年化租金收入中，有超過75％的 來自投資 級租户、投資級評級實體 子公司的租户或夏威夷的土地租賃。 30% 來自聯邦快遞 的年化租金 6000萬英尺 可租平方英尺 位於 39 個州 8 年加權平均值 剩餘租賃期限（按 年化收入） 投資等級 租户/子公司或 夏威夷土地租賃 99% 佔用率 28% 夏威夷房產收入

4 個工業物流地產信託基金 29 個其他 州，31.0% HI，28.0% OH，7.6% IN，5.6% SC，5.2% FL，5.0% GA，4.7% 德克薩斯州，4.3% 新澤西州，3.4% 田納西州，2.9% ，夏威夷獨特的地理多樣性 IAN FOOTPRINT 物業的位置和數量年化租金收入的地理結構 • 187 處工業和物流物業位於 38 個州。 • 4,330 萬平方英尺，租賃率為 99.3%，加權平均租賃期為 6.3 年（WALT）（按 年化租金收入計算）。 • 佔年化租金收入的72％。 • 租賃通常包括固定租金上漲。 • 租户在改善方面進行了大量投資。 • 226 處位置優越的房產，靠近歐胡島的黃金中央商務區。 • 1,670萬平方英尺，其中 97.8% 租給 13.2 年的 WALT（按年化租金收入計算）。 • 佔年化租金收入的28％。 • 租賃通常包括固定租金上漲或 定期將租金重置為公允市場價值。 • 土地的位置和稀缺性繼續推動 投資組合的價值。 大陸地產夏威夷地產 226 3 2 4

5 精選投資組合房產 8411 佛羅裏達礦業大道 佛羅裏達州坦帕 174,975 平方英尺 ILPT 所有權：61% 印第安納州格林伍德 294,388 平方英尺 堪薩斯州愛德華茲維爾 ILPT 所有權：61% 3350 Laurel Ridge Avenue 佛羅裏達州拉斯金 1,017,693 平方英尺 ILPT 所有權：22% 工業物流地產信託基金

6 工業物流地產信託 0% 2% 4% 8% 10% 12% 14% 16% $1,000 美元 2,000 美元 3,000 美元 5,000 美元 7,000 美元 11' 12' 13' 14' 15' 16' 17' 19' 21' 22' 美國店內銷售. 電子商務銷售% 在線 0 200 美元 400 美元 600 美元 800 美元 1,000 美元 1,200 美元 11' 12' 13' 14' 15' 16' 17' 18' 19' 20' 21' 22' 電子商務的增長推動 工業需求的增長 電子商務將繼續推動對工業和物流物業的需求，支持租金增長並維持 有利的投資環境。 (1) 資料來源：截至2023年5月18日的美國人口普查局。 ($B) ($B) 美國電子商務銷售額 (1) 美國零售銷售構成和 電子商務佔總額的百分比 (1)

工業物流地產信託基金 選擇投資組合物業 309 Dulty's Lane 新澤西州伯靈頓 633,836 平方英尺 IPPT 所有權：100% 工業物流地產信託基金 新澤西州馬瓦 167,424 平方英尺 IPPT 所有權：100% 13509 水廠街 {br br} 佛羅裏達州傑克遜維爾 304,859 平方英尺 ILPT 所有權：100% 5300 Centerpoint Parkway 俄亥俄州格羅夫波特 581,342 平方英尺 ILPT 所有權：100%

8 工業物流地產信託基金 倉庫和 分佈： 66% 地面 租賃：28% 輕工製造業： 6% 高品質工業地產 物業類型 佔年化租金收入的百分比租户行業類型 運輸和運輸 37.5 汽車 8.8 建築和建材 8.5 食品和飲料 8.0 電子商務 7.4 真實房地產與金融 5.1 批發貿易 4.7 商業和電子設備 2.8 製造 2.4 能源 2.2 造紙與包裝 1.7 科技與通信 1.6 傢俱 1.5其他 7.8 總計 100% 高度功能的工業地產出租給蓬勃發展的工業和位置優越的夏威夷土地的租户。 大約 90% 的內地租金收入來自物流設施。

9 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST 強大的信用質量和多元化的租户基礎 年化租金收入中有75％來自投資級別 租户/子公司或夏威夷安全的土地租賃。 租户信用特徵 佔年化租金收入的百分比 其他未評級或 非IGR 其他租賃的夏威夷土地 投資等級 評級：18% 投資等級 評級母公司 實體：38% 其他未評級或 非投資 等級：23% 十大租户佔年化租金收入總額的百分比 1 聯邦快遞公司 29.8% 2 亞馬遜公司 6.7% 3 家得寶公司 2.1% 4 UPS 1.6% 5 Restoration Hardware, Inc. 1.5% 6 Servco Pacific, Inc. 1.4% 7 American輪胎分銷商有限公司 1.4% 8 Par Pacific Holdings Inc. 1.2% 9 TD SYNNEX Corporation 1.1% 10 伯克希爾哈撒韋公司 1.0% 合計 47.8%

10 個工業物流地產信託基金 最近的業務亮點 2022 年全年 (1) 同等房產現金基礎 NOI 租金 租賃活動 +1.0% +37.1% 租賃活動 WALT（按 Sq.英尺) 8.0 年 相同房產 NOI +2.6% 5,573,000 平方英尺 10 +4.9% +20.8% 7.8 年 3,868,000 SF 2023 年迄今為止 +3.4% (1) 2022 年第二季度，ILPT 與美國家得寶公司簽訂協議，在夏威夷租賃一處租金 220 萬英尺的房產桌子平方英尺。2023 年第一季度，租户 在租約開始之前行使了終止協議的選擇權。

11 工業物流地產信託基金 Mountain Industrial JV (1) 合併後的 IPPT 61% 所有權 99.2% 佔用率 3,320 萬美元 總計資產 (1) 金額代表該合資企業的100％，而不是ILPT的相應份額。 投資組合2023年第三季度業績 17億美元 總債務 （本金） 92 處房產 99.4% 佔用率 2930 萬美元 NOI 290 萬美元 現金基礎 NOI 268萬美元 總資產 17億美元 債務總額 （本金） 夏威夷地產 226 處房產 97.8% 佔用率 2,260萬美元 現金基礎 NOI 2160萬美元 總資產 862.6億美元 9M 債務總額 （本金） 100% 所有權 950 萬美元 標準化 FFO -400 萬美元 標準化 FFO 50萬美元 標準化 FFO 21,000 平方英尺 租賃活動 +9.9% 租金 272,000 SF 租賃活動 +8.0% 租金 租金 11

1.7 2.0 0.8 77.5% 29.6% -20.0% 30.0% 80.0% 130.0% 0.0 0.0 1.0 1.0 2.0 2.0 2022 年第二季度 2023 年第三季度租金總額 (msf) 租金彙總 主動資產管理和租賃 租賃活動 工業用平方英尺 LOGISTICS PROPERTIES TRUST 迄今為止，ILPT已執行了近400萬平方英尺的租賃 ，並且擁有強勁的租賃渠道，對其高質量投資組合的需求持續不斷。 12 WALT by SF （年）8.9 4.1 31 筆交易 500 萬 總平方英尺 租賃管道 170 萬 平方英尺處於高級談判階段 4.9

租賃到期和租金重置 按投資組合劃分 工業物流地產信託基金 13 夏威夷物業到期和重置 % IPPT 年化租金收入總額 % ILPT 年化租金收入總額 % IPPT 年化租金收入總額 合併投資組合到期總額和重置 % IPPT 年化租金總收入 0.7% 4.6% 3.1% 5.6% 2023 年第 4 季度 2025 2026 2026 0.0% 0.6% 3.1% 2.3% Q42023 2024 2025 2026 2027 0.2% 2.0% 0.6% 1.3% 1.7% 2023 年第 4 季度 2024 2025 2026 2027 夏威夷到期夏威夷重置 0.9% 6.8% 12.3% 2024 2025 2026 2027 年夏威夷租約到期總數和重置次數

債務摘要 14 有抵押 浮動利率 12億美元 合資抵押 浮動利率 債務 14億美元 有擔保固定 利率債務 4.4 美元 2,653.1 美元 19.5 美元 20.2 美元 2024 2025 2026 2027 2027 2028 年 2028 年 2028 年 2027 年 2028 年物流地產信託 關鍵事實債務到期日 合併債務總額當前預計的季度利息支出運行率 • 合併債務總額為43億美元。 • 加權平均債務到期日期限為5.3年， 包括延期期權。 • 假設行使 延期權，下一個重大債務到期日為2027年3月。(1) • 債務的加權平均利率為5.5％。 • 合併後的淨負債佔年化調整後 息税折舊攤銷前利潤的12.3倍。 (1) 包括將於2024年到期的26.35億美元貸款，有三種為期一年的延期期權可供行使，前提是要滿足某些條件，包括 購買每個延期的利率上限。 (2) 假設短期利率保持在或高於ILPT利率上限的行使率。 (3) 代表ILPT根據公認會計原則為獲得其利率上限而支付的溢價的攤銷額，假設短期利率保持在2023年第三季度的水平，則被ILPT預計從其利率上限中獲得 的現金所抵消。 （百萬美元） （百萬美元） (1) 注意：上表包括ILPT攤銷貸款的本金支付。 利息支出 (2) 76.5 美元利率上限，淨額 (3) (10.0) 非現金遞延融資費用攤銷 6.5 預計季度利息支出總額運行利率 73.0 美元

合資企業 3,070萬美元 Mountain Industrial REIT LRC 22%/78% 房產數量 調整後息税折舊攤銷前利潤 (1) 61%/39% LLC 以房地產淨資產價值籌集資金。 發展與新老投資者的關係。 瞄準機會主義收購。 工業物流地產信託基金 (1) 金額代表這些合資企業的100％，而不是ILPT的相應份額。15

16 個工業物流地產信託基金 RMR 的業務包括： 全國多行業投資平臺 辦公室工業政府醫療辦公室生命科學老年人生活酒店服務零售 RMR 管理公司 超過 20,000 名員工 超過 2,000 處房產 年收入 br} 超過 600 名 CRE 專業人員 在美國各地有 30 多個辦公室 Financial 服務： 房地產 服務： 業務 服務： 會計收購/ 處置管理 資本市場資產 管理人力資源 合規性/ 審計 建築/ 開發 信息 技術（IT） 財務/規劃工程投資者關係 國庫租賃營銷 税收財產 管理 由 RMR 集團有限責任公司管理另類資產管理公司 RMR 集團有限責任公司

17 工業物流地產信託基金 • 基本業務管理費：0.5% 乘以（i）歷史總成本 或（ii）平均市值中較低者。（1） • 物業管理費： 收取的租金總額的3％和建築成本的5％。 • 激勵管理費：三年內ILPT每股總回報率 與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金/工業房地產投資信託基金 指數相比的 表現優於業績的 12% 乘以 股票市值。(2) (1) 前2.5億美元的增長需按0.7％收取費用。 (2) 衡量期通常為三年，以計算激勵管理費的年份結束。 • 如果ILPT的股價上漲且其總市值 超過其歷史房地產成本； RMR 基礎管理費上限為房地產歷史成本的50個基點。 • 如果ILPT的股價下跌且其歷史 房地產成本超過其總市值； RMR 獲得的基本管理費將減少（股票市值加上債務50個基點 ）。 • 激勵費用結構使RMR專注於提高股東總回報。 • RMR 高級管理層成員是 ILPT 股票的 持有人，其中一些人受長期封鎖協議的約束。 • ILPT股東可以瞭解RMR，這是一家 家上市公司。 • ILPT 受益於 RMR 的全國足跡和價值 360 億美元平臺的 規模經濟。 管理協議的關鍵條款 管理層與股東利益一致 利益一致

18 個工業物流地產信託 一個成功的傳統 RMR 認可 EPA 的能源之星 2019-2022 年度合作伙伴。 77 處房產獲得了 EPA 能源之星認證。 55 處標有 BOMA 名稱的房產。 在擁有最多稱號的投資組合 中排名第 #2 位。 58 處獲得 LEED 認證的房產。 可持續發展 波士頓 Globe 最佳工作場所 2020 年、2021 年和 2022 年商業 房地產經理 位列第 9 名 2020 年 董事會中的女性 獲獎 組織 《財富》 雜誌 成長最快的 公司 在 2019 年 Globest 中排名第 75 位 。房地產 房地產論壇 最佳工作場所 2022 年波士頓商業報 Journal Middle Market 2020、2022 和 2023 年 IREM 房地產 管理 卓越獎 領導力 2019 年 18 瞭解有關 RMR 亮點、見解和成就的更多信息請訪問 RMR 集團的年度可持續發展報告。 2022 2023

19 工業物流地產信託基金 附錄 達靈頓大道 725 號 新澤西州馬瓦 167,424 平方英尺 ILPT 所有權：100% 19

20 工業物流地產信託基金 截至2023 年 9 月 30 日 6/30/2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日精選損益表數據： 租金收入 110,142 美元 108,043 美元 110,258 美元 106,339 美元 103,215 美元 (36,580) 美元 (35,546) 美元 (41,759) 美元 (83,974) 歸屬於普通股股東的淨虧損 $ (26,112) 美元 (25,828) 美元 (24,809) 美元 (31,043) $ (45,627) NOI 85,309 美元 84,424 美元 83,598 美元 NOI 81,643 美元 80,827 美元 80,441 美元 79,931 美元 76,969 美元調整後息税折舊攤銷前利潤 83,194 美元 81,331 美元 80,712 美元 79,213 美元76,072 歸屬於普通股股東的 FFO 7,945 美元 7,916 美元 5,440 美元 (10,134) 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 7,945 美元 7,916 美元 5,440 美元 14,873 加元歸屬於普通股股東 10,505 美元 9,803 美元 10,182 美元 4,748 美元 8,290 滾動四季度加元歸屬於普通股股東 35,238 美元 33,023 美元 42,701 美元 55,675 美元 77,104 美元每股普通股數據（基本和攤薄）： 歸屬於普通股股東的淨虧損 $ (0.40) $ (0.38) $ (0.48) $ (0.70) 歸屬於普通股股東的 FFO 0.12 美元 0.11 美元 0。12$ 0.08$ (0.16) 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 0.12 美元 0.12 美元 0.12 美元 0.08 美元 0.23 加元歸屬於普通股股東 0.16 美元 0.15 美元 0.16 美元 0.07 美元 0.13 滾動四季度加元歸屬於普通股股東 0.54 美元 0.51 美元 0.85 美元 1.18 美元股息： 每股支付的年化股息 0.04 美元 0.04 美元 0.04$ 0.04$ 0.04 年化股息收益率（期末）1.4% 1.2% 1.3% 0.7% 歸屬於普通股股東的年化標準化 FFO 派息率 8.3% 8.3% 8.3% 12.5% 4.3% 歸屬於普通股的加元股東派息率 6.3% 6.7% 6.3% 14.3% 7.7% 滾動四季度歸屬於普通股股東的加元派息率 7.4% 7.8% 6.2% 4.7% 3.4% 精選資產負債表數據： 總資產 6,000,494 美元 5,997,715 美元 5,949,633 美元 5,962,116 美元 2,080 美元 5,634,976 美元 5,719,635 美元總負債 4,416,177 美元 4,400,791 美元 4,348,801 美元 4,345,395 美元 4,358,125 美元總權益 1,218,138 美元 1,286,175 美元 1,330,771 美元 1,361,510 美元（以千美元計，每股數據除外)

21 工業物流地產信託基金 NOI 和現金收支基礎淨收益率的計算和對賬 NOI （以千美元計）截至三個月內 9/30/2023 6/30/2023 3/31/2023 年 9/30/2023 年 9/30/2023 年 9/30/2023 年 9/30/2022 年 9/30/2022 NOI 的計算： 租金收入 110,142 美元 108,043 美元 110,043 美元 258 美元 106,339 美元 103,215 美元 328,443 美元 281,812 美元房地產税（14,926）（15,100）（16,467）（14,164）（13,749）（46,493）（36,460） 其他運營費用（9,907）（8,519）（9,318）（8,577）（275）744) (22,278) NOI 85,309 84,424 84,473 83,598 81,013 254,206 223,074 租金收入中包含非現金直線租金調整 (3,414) (3,355) (3,762) (3,368) (3,794) (10,531) (8,170) 租金收入中包含租賃價值攤銷 (252) (242) (270) (279) (250) (764) (4,265) 租金收入中包含租賃終止費—— (20) — — (30) 現金基礎 NOI 美元 81,643 美元 80,827 美元 80,441 美元 79,931 美元 76,969 美元 242,911 美元 210,609 對賬淨虧損 NOI： 淨虧損 $ (36,191) $ (36) 580) 美元 (35,546) 美元 (41,759) 美元 (83,974) 美元 (108,317) 美元 (245,082) 股權未合併合資企業的收益 (719) (2,743) (3,961) (444) (3,297) (7,423) (6,634) 所得税支出 (收益) 51 45 17 (68) 28 113 113 未合併合資企業 (36,859) (39,278) (39,490) (42,271) (87,243) (115,627) (251,603) 提前償還債務的損失 — 359 — — 21,370 359 22,198 利息和其他收入 (2,397) (1,797) (1,146) (763) (1,068) (5,340) (1,900) 利息支出 72,941 71,000 846 70,771 71,765 89,739 215,558 208,286 房地產銷售虧損 — — 974 —— 974 10 股權證券虧損 — — — — 5,758 一般和管理 7,712 8,131 7,907 7,981 9,110 23,750 24,896 收購和其他交易相關成本 — — — — 586 — 586 房地產減值虧損 — 254 — — — 254 100,747 折舊和攤銷 43,912 44,909 45,457 48,886 3,519 134,278 114,096 NOI 85,309 84,424 84,473 83,598 81,013 254,206 223,074 非現金直線租金調整包含在租金收入中 (3,414) (3,355) (3,762) (3,368) (3,794) (10,531) (8,170) 包含在租金收入中租金收入 (252) (242) (270) (279) (250) (764) (4,265) 租金收入中包含租賃終止費 — — — (20) — — (30) 現金基礎 NOI 81,643 美元 80,827 美元 80,441 美元 79,969 美元 242,911 美元 210,609 美元

22 工業物流地產信託基金 截至9月30日的三個月， 截至9月30日 的九個月內， 2023 年 2022 年 2022 年 NOI 與同類財產的對賬 NOI： 租金收入 110,142 美元 328,443 美元 281,812 美元房地產税 (14,926) (13,749) (46,493) (36,493) (36,493) (36,493) ,460) 其他運營費用 (9,907) (8,453) (27,744) (22,278) NOI 85,309 81,013 254,206 223,074 減去： 未包含在相同房產結果中的房產淨值 (1,244) (1,143) (125,325) (98,442) 相同房產 NOI $84,065 美元 79,870 美元 128,881 美元 124,632相同房產現金收益 NOI： 相同房產 NOI 84,065 美元 79,870 美元 128,881 美元 124,632 減去： 租金收入中包含的非現金直線租金調整 (3,422) (3,802) (7,140) (4,908) 租金收入中包含租賃價值攤銷 (252) (249) (408) (3,990) 租金收入中包含租賃終止費 — — — (30) 相同房產現金基礎 NOI 美元 80,391 美元 75,819 美元 121,333 美元 115,704 NOI 與相同房產淨收益率的對賬和相同房產現金基礎的計算 （千美元）

23 工業物流地產信託基金 截至2023 年 9 月 30 日 的九個月 6/30/2023 年 3/31/2023 年 12 月 30/2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2022 美元 (36,580) 美元 (41,759) 美元 (83,974) $ (108,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) $ (248,317) 5,082) 另外：利息支出 72,941 71,846 70,771 71,765 89,739 215,558 208,286 另外：所得税支出（福利）51 45 17（68）28 113 113 Plus：折舊和攤銷 43,912 44,909 45,457 46,886 14,096 息税折舊攤銷前利潤 804,96 713 80,220 80,699 76,824 54,312 241,632 77,413 不動產減值虧損房地產 — 254 — — — 254 100,747 房地產出售虧損 — — 974 — 974 10 未合併合資企業的收益權益 (719) (2,743) (3,961) (444) (3,297) (7,423) (6,634) 未合併合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額 2,724 2,674 2,432 2,432 2,432 2,432 83 8,011 7,517 股權證券虧損 — — — — — 5,758 ebitDare 82,718 80,405 80,325 78,812 53,498 243,448 184,811 Plus：收購和其他交易相關成本 — — — 586 — 586 Plus：以普通股支付的一般和管理費用 (1) 476 567 387 401 1,430 820 Plus：loss on提前償還債務 — 359 — — 21,370 359 22,198 調整後息税折舊攤銷前利潤 83,194 美元 81,331 美元 80,712 美元 79,213 美元 76,072 美元 245,237 美元 209,415 計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤 (1) 金額代表向ILPT的受託人和管理人員以及RMR的某些其他員工提供的基於股權的薪酬。 （以千美元計）

24 工業物流地產信託基金 截至2023 年 9 月 30 日 的九個月 6/30/2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2022 年 9 月 30 日歸屬於普通股股東的淨虧損 $ (26,112) 美元 (24,809) 美元 (31,043) 美元 (45,649) 美元 (76,749) $ (195,680) 折舊和攤銷 43,912 44,909 45,457 46,886 48,519 134,278 114,096 未合併合資企業的收益權益 (719) (2,743) (3,961) (444) (3,297) (7,423) (6,634) 股本證券虧損 — — — — — — 來自標準化 FFO 的 5,758 份額未合併的合資企業 1,446 1,502 1,468 1,678 4,416 5,115 房地產減值虧損 — 254 — — — 254 100,747 房地產出售虧損 — — 974 — 974 10 歸因於非控股權益 (10,582) (10,719) (11,213) (11,250) (11,5407) (32,547) (32,547) 14) (27,445) 歸屬於普通股股東的 FFO 7,945 7,375 7,916 5,440 (10,134) 23,236 (4,033) 提前償還債務的虧損 — 359 — — 21,370 359 22,198 收購、交易相關和某些其他融資 成本 (1) — — — — 32,016 — 80,992 標準化 FFO歸屬於非控股 權益的調整 — (140) — (28,379) (140) (28,379) 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 7,945 美元 7,944 美元 5,440 美元 14,873 美元 23,455 美元 70,778 計算歸屬於 普通股股東的 FFO、標準化 FFO 和 CAD （美元和股份千美元，每股數據除外） (1) 截至2022年9月30日的三個月和九個月的金額主要包括某些債務發行成本，這些成本被確認為與當時現有的 過渡貸款機制和其他交易相關的利息支出根據公認會計原則支出的相關費用。

25 工業物流地產信託基金 截至截至 的九個月內，分配給 普通股股東的 FFO、標準化 FFO 和加元的計算（續） （美元和千股，每股數據除外）2023 年 9 月 30/2023 年 6 月 30/2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30 日 7,594 美元 7,916 美元 5,440 美元 14,873 美元 23,455 美元 70,778 添加（減去）：非現金利息支出 12,884 12,861 12,853 13,123 4,658 38,598 11,368 非現金收入 (3,666) (3,597) (4,032) (3,647)(4,044) (11,295) (12,435) 非現金費用 476 567 387 401 618 1,430 1,820 經常性資本支出 (3,961) (3,781) (2,410) (6,590) (3,594) (10,152) (10,068) 本金攤銷 (4,385) (5,168) (5,168) (5,168) (5,68) (530) (5,479) (5,429) (15,083) (12,590) 來自未合併合資企業的標準化 FFO 份額 (1,446) (1,502) (1,468) (1,291) (1,678) (4,416) (5,115) 未合併合資企業的分配 990 990 990 1,320 2,990 70 3,962 加元調整歸屬於非控股權益 1,668 1,839 1,476 1,476 1,566 4,983 3,207 加元應佔加元致普通股股東 10,505 美元 9,803 美元 10,182 美元 4,748 美元 8,290 美元 30,490 美元 50,927 加權平均已發行普通股（基本和攤薄）65,488 65,369 65,309 65,309 65,307 65,289 每股普通股數據（基本和攤薄）： 歸屬於普通股股東的每股淨虧損 $ (0.40) $ (0.40) $ (0.38) $ (0.48) $ (0.70) $ (1.17) $ (3.00) 歸屬於普通股股東的每股 FFO 0.12 美元 0.11 美元 0.12 美元 0.08 美元 (0.16) 美元 0.36 美元 (0.06) 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 0.12 美元 0.12 美元 0.08 美元 0.23 美元 0.36 1.09 美元歸屬於普通股股東的加元 0.16 美元 0.15 美元 0.16 美元 0.07 美元 0.13 美元 0.47 美元 0.78 美元

26 工業物流地產信託基金 截至2023年9月30日的三個月內 ILPT 全資地產 Mountain Industrial ILPT 夏威夷大陸道達爾房地產投資信託有限責任公司 (1) 其他 (2) 合併 所有權% 100.0% 100.0% 61.0% 房產 226 92 318 94 1 4 平方英尺 16,729 22,938 20,938 20,938 20,938 81 64 59,98 佔用率 97.8% 99.4% 99.2% 98.1% 98 精選資產負債表數據： 總資產 723,314 美元 1,862,657 美元 2,589,971 美元 3,189,957 美元 224,566 美元 6,000,4 總債務（本金）862,930 美元 1,722,070 美元 2,585,700 美元$ — 4,330,3 美元精選損益表數據： 租金收入 30,898 美元 36,799 美元 67,697 美元 42,061 美元 384 美元 110,1 美元淨收益（虧損）8,819 美元（20,054）美元（11,235）美元（26,248）美元 1,292 美元（36,1）歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）8,819 美元 (20,054) 美元 (11,235) 美元 (16,010) 美元 1,133 美元 (26,72 美元 22,572 美元 29,278 美元 51,850 美元 33,219 美元 240 美元 85,3 美元 NOI 20,530 美元 29,150 美元 49,680 美元 31,729 美元 234 美元 81,64 美元 26,842 美元 26,842 美元 35 美元 48,477 美元 30,749 美元 3,968 美元 83,1 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 9,547 美元 (4,035 美元) 5,512 美元 457 美元1,976 美元 7,94 加元歸屬於普通股股東 8,863 美元 1,800 美元 10,663 美元 (2,150) 美元 1,992 美元 10,5 關鍵比率： 年化現金基礎 NOI /總資產 11.4% 6.3% 7.7% 4.0% 5 淨負債/年化調整後息税折舊攤銷前利率 10.0 x 16.0 x 13.3 x 13.1 x 12 選擇季度租賃活動： 租賃活動 (sq. 英尺）：21 272 293 465 — GAAP 租金變化75％（按平方英尺計算的加權平均值）：9.9% 8.0% 8.3% 18.7% —% 13 按平方英尺計算的加權平均租賃期限（年）：11.0 4.7 7.3 6.7 — 按投資組合劃分的7個關鍵財務數據 （美元和平方英尺以千美元和平方英尺計，每平方英尺除外） 1。除可歸屬於普通股股東的衡量標準外，顯示的金額反映了該合資企業100％的所有權，而不是ILPT的相應份額 。列出的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業的獨立財務信息中反映的金額相提並論。 2。其他包括：位於新澤西州的一處包含約64平方英尺的可出租平方英尺的合併內地物業的100％所有權，其中 ILPT擁有67％的所有權權益歸屬於普通股股東；任何公司資產和負債，包括ILPT對其未合併合資 企業的股權投資；以及為從資產負債表和損益表數據中刪除Mountain Industrial REIT LLC的非控股權益而進行的調整。

27 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST DEFINITIONS Non-GAAP Financial Measures: ILPT presents certain “non-GAAP financial measures” within the meaning of the applicable rules of the Securities and Exchange Commission, or the SEC, including FFO attributable to common shareholders, Normalized FFO attributable to common shareholders, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDAre, NOI, same property NOI, Cash Basis NOI and same property Cash Basis NOI. These measures do not represent cash generated by operating activities in accordance with GAAP and should not be considered alternatives to net income (loss) or net income (loss) attributable to common shareholders as indicators of ILPT's operating performance or as measures of its liquidity. These measures should be considered in conjunction with net income (loss) and net income (loss) attributable to common shareholders as presented in ILPT's condensed consolidated statements of income (loss). ILPT considers these non-GAAP measures to be appropriate supplemental measures of operating performance for a REIT, along with net income (loss) and net income (loss) attributable to common shareholders. ILPT believes these measures provide useful information to investors because by excluding the effects of certain historical amounts, such as depreciation and amortization expense, they may facilitate a comparison of its operating performance between periods and with other REITs and, in the case of NOI and Cash Basis NOI, reflecting only those income and expense items that are generated and incurred at the property level may help both investors and management to understand the operations of ILPT's properties. NOI and Cash Basis NOI: The calculations of net operating income, or NOI, and Cash Basis NOI exclude certain components of net loss in order to provide results that are more closely related to ILPT's property level results of operations. ILPT calculates NOI and Cash Basis NOI as shown on page 21 and same property NOI and same property Cash Basis NOI as shown on page 22. ILPT defines NOI as income from its rental of real estate less its property operating expenses. NOI excludes amortization of capitalized tenant improvement costs and leasing commissions that it records as depreciation and amortization expense. ILPT defines Cash Basis NOI as NOI excluding non-cash straight line rent adjustments, lease value amortization and lease termination fees, if any. ILPT uses NOI and Cash Basis NOI to evaluate individual and company-wide property level performance. ILPT calculates same property NOI and same property Cash Basis NOI in the same manner that it calculates the corresponding NOI and Cash Basis NOI amounts, except that ILPT only includes same properties in calculating same property NOI and same property Cash Basis NOI. Other real estate companies and REITs may calculate NOI and Cash Basis NOI differently than ILPT does. FFO and Normalized FFO Attributable to Common Shareholders: ILPT calculates funds from operations, or FFO, attributable to common shareholders and Normalized FFO attributable to common shareholders as shown on page 24. FFO attributable to common shareholders is calculated on the basis defined by The National Association of Real Estate Investment Trusts, or Nareit, which is net loss attributable to common shareholders, calculated in accordance with GAAP, excluding loss on impairment of real estate, any gain or loss on sale of real estate, equity in earnings of unconsolidated joint venture and any realized and unrealized gains or losses on equity securities, plus real estate depreciation and amortization of consolidated properties and ILPT's proportionate share of FFO of unconsolidated joint venture properties and minus FFO adjustments attributable to noncontrolling interest, as well as certain other adjustments currently not applicable to ILPT. In calculating Normalized FFO attributable to common shareholders, ILPT adjusts for the items shown on page 24 including similar adjustments for the unconsolidated joint venture, if any. FFO attributable to common shareholders and Normalized FFO attributable to common shareholders are among the factors considered by ILPT's Board of Trustees when determining the amount of distributions to its shareholders. Other factors include, but are not limited to, requirements to maintain ILPT's qualification for taxation as a REIT, limitations in the agreements governing its debt, the availability to ILPT of debt and equity capital, its distribution rate as a percentage of the trading price of ILPT's common shares, or dividend yield, and ILPT's dividend yield compared to the dividend yields of other industrial REITs, ILPT's expectation of its future capital requirements and operating performance and its expected needs for and availability of cash to pay its obligations. Other real estate companies and REITs may calculate FFO attributable to common shareholders and Normalized FFO attributable to common shareholders differently than ILPT does. EBITDA, EBITDAre and Adjusted EBITDAre: ILPT calculates earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, or EBITDA, EBITDA for real estate, or EBITDAre, and Adjusted EBITDAre as shown on page 23. EBITDAre is calculated on the basis defined by Nareit, which is EBITDA, including ILPT's proportionate share of EBITDAre from unconsolidated joint venture properties, and excluding gains and losses on the sale of real estate, equity in earnings of unconsolidated joint venture, loss on impairment of real estate, any realized and unrealized gains or losses on equity securities, as well as certain other adjustments currently not applicable to ILPT. In calculating Adjusted EBITDAre, ILPT adjusts for the items shown on page 23. Other real estate companies and REITs may calculate EBITDA, EBITDAre and Adjusted EBITDAre differently than ILPT does. Cash Available for Distribution: ILPT calculates cash available for distribution, or CAD, as shown on page 25. ILPT defines CAD as Normalized FFO minus ILPT's proportionate share of Normalized FFO of unconsolidated joint venture properties, plus operating cash flow distributions received from ILPT's unconsolidated joint venture, recurring real estate related capital expenditures, adjustments for other non-cash and nonrecurring items, certain amounts excluded from Normalized FFO but settled in cash, less CAD adjustments attributable to noncontrolling interest, as well as certain other adjustments currently not applicable to ILPT. CAD is among the factors considered by ILPT's Board of Trustees when determining the amount of distributions to ILPT's shareholders. Other real estate companies and REITs may calculate CAD differently than ILPT does.

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