附錄 99.1

CareTrust 房地產投資信託基金公佈2023年第三季度經營業績

電話會議定於美國東部時間 2023 年 11 月 10 日星期五下午 1:00 舉行

加利福尼亞州聖克萊門特，2023年11月9日（美國商業資訊）——CareTrust REIT, Inc.（紐約證券交易所代碼：CTRE）今天公佈了截至2023年9月30日的季度經營業績以及最近發生的其他事件。

CareTrust 房地產投資信託基金在本季度報告稱：

•收取的合同租金的97.5％；

•淨收益為870萬美元，每股淨收益為0.08美元；

•標準化FFO為3,660萬美元，標準化FFO為每股0.35美元；

•標準化FAD 為3,880萬美元，標準化FAD 為每股0.37美元；

•季度股息為每股0.28美元，相當於正常FAD的派息率約為76％；

•支付無抵押循環信貸額度的未償餘額；

•發佈其2022年企業可持續發展報告；

•在租金上調或租金重置完成後，本季度投資4,540萬美元，年初至今的投資額為2.8億美元，估計穩定收益率分別為9.9％和9.8％；

•根據其自動櫃員機計劃結算1,630萬股股票，包括遠期合約銷售和直接發行，總收益為3.239億美元；

•根據其自動櫃員機計劃，仍有490萬股遠期流通股，待結算，預計總收益為9,800萬美元；

•淨負債佔年化正常運行利率息税折舊攤銷前利潤的2.5倍

CareTrust總裁兼首席執行官戴夫·塞奇威克對本季度的業績發表了評論。“我們很高興地報告説，在我們進入2024年之際，各方面都取得了持續的進展。我們相信，我們的投資組合、卓越的運營商和強勁的資產負債表是為了利用我們面前的有利投資格局而建立的。”塞奇威克繼續説：“今年，整個團隊在促進恢復顯著的外部增長和為2024年奠定基礎方面都表現出色。我們的辦公桌上有源源不斷的交易，我們預計這些交易將在2024年持續下去。目前的投資渠道約為1.75億美元，這還不包括我們定期審查的更大規模的投資組合交易。”

該公司更新了其投資組合管理活動。在10月份完成了一處老年人住房物業的出售後，該公司有兩處老年人住房物業、一處專業護理機構以及一套由11個熟練護理機構組成的投資組合待售。就本季度的投資組合表現而言，該公司公佈的息税折舊攤銷前利潤和息税折舊攤銷前利潤租賃範圍（不包括供應商救濟基金）分別提高至2.75倍和2.16倍。根據運營商的初步報告，2023年8月的專業護理和老年人住房入住率與2023年6月相比略有增加（不包括待售房產），分別從75.9％上升至76.5％，從75.2％上升至75.5％。

截至2023年9月30日的季度財務業績

首席財務官比爾·瓦格納報告稱，第三季度CareTrust公佈的淨收入為870萬美元，攤薄後每股加權平均普通股收益為0.08美元，正常化FFO為3,660萬美元，攤薄後每股加權平均普通股收益為0.35美元，正常化FAD為3,880萬美元，即攤薄後每股加權平均普通股0.37美元。

流動性

截至季度末，CareTrust公佈的淨負債佔年化正常運行利率的息税折舊攤銷前利潤為2.5倍，低於公司4.0倍至5.0倍的目標槓桿率區間，企業淨負債價值約為16.8％。瓦格納表示，截至今天，該公司的6億美元循環信貸額度沒有未償借款，也沒有2026年之前的預定債務到期日。他還透露，CareTrust目前手頭有大約3,600萬美元的現金。他進一步指出，截至2023年9月30日，該公司的市場股票計劃還有4.96億美元的可用授權。在2023年7月1日至2023年11月8日期間，公司以加權平均銷售價格為19.85美元，結算了自動櫃員機遠期合約下的1,280萬股已發行股票，總收益為2.535億美元。此外，同期，CareTrust根據自動櫃員機計劃出售了540萬股直銷股票，加權平均銷售價格為20.03美元，總收益為1.08億美元。截至2023年11月8日，根據自動櫃員機遠期合約，300萬股普通股，加權平均初始銷售價格為每股19.99美元，扣除佣金和發行費用。瓦格納説：“由於我們的左輪手槍有充足的可用性，而且我們目前很容易進入股票市場，因此我們仍然有廣泛的資本選擇來為我們的機會主義增長戰略提供資金。”

股息維持不變

在本季度，CareTrust宣佈派發每股普通股0.28美元的季度股息。按年計算，根據2023年第三季度的標準化FFO，支付率約為80％，基於標準化FAD，支付率約為76％。

電話會議

電話會議將於美國東部時間2023年11月10日星期五下午1點（太平洋時間上午10點）舉行，在此期間，CareTrust的管理層將討論第三季度業績、近期事態發展和其他事項。免費撥入號碼為 1 (888) 510-2379 或長途電話撥入號碼為 1 (646) 960-0691，會議 ID 號碼為 6808360。要在線收聽電話會議或查看美國證券交易委員會G條例要求的任何財務或其他統計信息，請訪問CareTrust REIT網站的 “投資者” 部分，網址為 http://investor.caretrustreit.com。此通話將被錄製，並將在電話會議結束後的30天內通過網站進行重播。

關於 CaretrustTM

CareTrust REIT, Inc. 是一家自管、公開交易的房地產投資信託基金，從事專業護理、老年人住房和其他醫療保健相關房產的所有權、收購、開發和租賃。CareTrust REIT擁有全國範圍內的長期淨租賃物業組合，以及越來越多的優質運營商租賃這些房產，正在美國各地尋求外部和有機增長機會。有關CareTrust REIT的更多信息，請訪問www.caretrustreit.com。

根據1995年《私人證券訴訟改革法》發表的安全港聲明：

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》所指的前瞻性陳述，相關的電話會議將包括這些陳述。前瞻性陳述包括所有非歷史事實陳述的陳述以及有關公司意圖、信念或預期的陳述，包括但不限於有關以下內容的陳述：未來的財務和融資計劃；與公司業務及其投資組合相關的戰略，包括收購機會和處置計劃；增長前景；經營和財務業績；有關結算自動櫃員機遠期合約以及分配和支付股息的預期；以及公司租户和運營商及其各自設施的業績。

諸如 “預期”、“相信”、“可能”、“預期”、“估計”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋找”、“應該”、“將”、“會” 和類似的表達方式，或這些術語的否定詞語，旨在識別此類前瞻性陳述，儘管並非所有前瞻性陳述都包含這些識別性詞語。公司的前瞻性陳述基於管理層當前的預期和信念，存在許多風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致實際業績與預期、預測或預期的結果存在重大差異。儘管公司認為這些前瞻性陳述所依據的假設是合理的，但它們不能保證，公司也無法保證其預期會實現。可能對公司的運營和未來前景產生重大不利影響或可能導致實際業績與預期存在重大差異的因素包括但不限於：（i）COVID-19 感染人數可能進一步激增的影響或其他疫情、流行病或傳染病疫情的風險、為防止此類疫情蔓延而採取的措施以及對我們的業務或租户業務的相關影響；（ii）能力和意願我們的租户需要履行和/或履行其義務根據我們與他們簽訂的三網租約，包括但不限於他們各自對各種索賠、訴訟和負債進行賠償、辯護和使我們免受損害的義務；(iii) 如果我們無法以預期的價格出售待售資產，我們可能會產生與待售資產相關的額外減值費用的風險；(iv) 租户遵守適用法律、規章和條例的能力在運營我們出租給他們的房產時；（v）我們的能力和意願租户可以在租約到期後向我們續訂租約，如果不續約或我們更換現有租户，則能夠以相同或更好的條件重新定位我們的房產，以及我們在更換現有租户時可能承擔的任何義務，包括賠償義務；（vi）是否有空位和識別能力（a）符合我們的信貸和運營標準的租户，以及（b）合適的收購機會，以及向此類收購和租賃相應房產的能力以優惠條件租户；（vii）產生足夠的現金流來償還未償債務的能力；（viii）進入債務和股權資本市場的機會；（ix）利率和通貨膨脹率的波動；（x）留住我們的主要管理人員的能力；（xii）維持房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）地位的能力；（xii）美國税法和其他州、聯邦或地方法律的變化，無論是否是房地產投資信託基金所特有的；（xiii）房地產業務固有的其他風險，包括與房地產投資信託基金有關的潛在責任房地產投資的環境問題和流動性不足；以及 (xiv) 我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及截至2023年3月31日、2023年6月30日和2023年9月30日的季度10-Q表季度報告中包含的其他因素，包括此類報告第1A項中標題為 “風險因素” 的部分，這些風險因素可能會不時被其他報告修改、補充或取代我們向美國證券交易委員會申報。

本新聞稿和相關的電話會議提供了有關公司截至2023年9月30日的季度財務業績的信息，除非另有特別説明，否則截至本文發佈之日提供。公司明確表示沒有義務更新或修改本新聞稿或相關電話會議（及其重播）中的任何信息，包括前瞻性陳述，無論是為了反映公司預期的任何變化、事件、條件或情況的任何變化還是其他方面。

如本新聞稿或相關電話會議所用，除非上下文另有要求，否則提及的 “CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust REIT” 或 “公司” 是指CareTrust REIT, Inc.及其合併子公司。公認會計原則是指美利堅合眾國公認的會計原則。

聯繫人：

CareTrust 房地產投資信託基金, Inc.

(949) 542-3130

ir@caretrustreit.com

非公認會計準則財務指標

歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的息税折舊攤銷前利潤代表扣除利息支出（包括遞延融資成本攤銷）、股票薪酬攤銷以及折舊和攤銷前可歸屬於CareTrust REIT, Inc.的淨收益（虧損）。歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常息税折舊攤銷前利潤代表歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的息税折舊攤銷前利潤，經進一步調整，以消除公司認為不代表核心經營業績的某些項目的影響，例如收回先前倒置的租金、租賃終止收入、物業運營支出、房地產減值費用、貸款損失準備金、非常規交易成本、債務清償虧損、不動產清償虧損、不動產清償虧損、不動產減值費用其他與房地產相關的已實現虧損投資和可疑賬款準備金以及租賃重組（視情況而定）。歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的息税折舊攤銷前利潤和歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的標準化息税折舊攤銷前利潤不代表公認會計原則定義的運營現金流或淨收益，在評估公司的流動性或經營業績時，不應將其視為這些指標的替代方案。歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的息税折舊攤銷前利潤和歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的標準化息税折舊攤銷前利潤並不表示可用於為未來現金需求提供資金的現金，包括公司為資本支出提供資金或償還債務的能力。此外，公司對息税折舊攤銷前利潤和標準化息税折舊攤銷前利潤的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤和標準化息税折舊攤銷前利潤相提並論。

全國房地產投資信託協會（“Nareit”）定義的運營資金（“FFO”）和可供分配資金（“FAD”）是衡量房地產投資信託基金經營業績的重要非公認會計準則補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例要求除土地以外的直線折舊，因此這種會計列報意味着房地產資產的價值會隨着時間的推移而減少可預見。由於房地產價值歷來是隨着市場和其他條件而上升或下跌的，因此使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績的陳述可能不那麼翔實。因此，Nareit創建了FFO，作為衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標，根據公認會計原則，將歷史成本折舊和攤銷等項目排除在淨收入中。

Nareit將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益，不包括處置房地產投資的損益、與房地產相關的折舊和攤銷以及房地產減值費用以及未合併合夥企業和合資企業的調整。公司根據Nareit的定義計算歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的FFO。

歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FAD被定義為歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的FFO，不包括非現金收入和支出，例如股票薪酬的攤銷、遞延融資費用的攤銷以及直線租金的影響。公司認為，歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FAD是評估公司經營業績（不包括這些收入和支出項目）的有用補充衡量標準，可以幫助投資者、分析師和其他利益相關方更一致地比較公司不同時期的經營業績或與其他公司的經營業績。

此外，公司報告了歸屬於CareTrust REIT, Inc.的標準化FFO和歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的標準化FAD，這兩者對公司認為不代表其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了FFO和FAD，例如貸款損失準備金、非常規交易成本、可疑賬户準備金和租賃重組、債務清償虧損、其他房地產相關未實現虧損投資、收回先前沖銷的租金、終止租約的收入以及物業運營費用。通過排除這些項目，投資者、分析師和我們的管理層可以更一致地比較不同時期的標準化FFO和標準化FAD。

儘管FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD是衡量房地產投資信託基金經營業績的相關且廣泛使用的指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司的流動性或經營業績時，不應將其視為這些指標的替代方案。FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD並不表示有現金可用於為未來的現金需求提供資金。

此外，公司對FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD進行比較，這些房地產投資信託基金沒有根據當前的Nareit定義定義FFO，或者對當前Nareit定義或對FAD的定義與公司不同的定義。

該公司還披露了淨負債與年化標準化運行利率息税折舊攤銷前利潤，該利潤將公司截至本季度最後一天的淨負債與本季度歸屬於CareTrust REIT, Inc.的年化運行利率息税折舊攤銷前利潤進行了比較。淨負債定義為截至指定季度最後一天的公司總負債，經調整後不包括公司截至該日收購房地產時的現金、現金等價物、限制性現金和託管存款，以及通過公司自動櫃員機計劃根據股票遠期合約出售的截至該日未償還的股票的預期結算所得的淨收益。標準化運行利率息税折舊攤銷前利潤代表標準化息税折舊攤銷前利潤，經調整以使截至該期間的三個月內完成的投資生效，就好像此類投資在期初已完成一樣。年化標準化運行利率息税折舊攤銷前利潤按指定季度歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的標準化運行利率息税折舊攤銷前利潤乘以四計算。

該公司認為，根據公認會計原則的定義，歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的淨收益是最合適的收益衡量標準。該公司還認為，使用息税折舊攤銷前利潤、標準化息税折舊攤銷前利潤、FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD，加上所需的公認會計準則列報，可以增進投資者對房地產投資信託基金經營業績的理解，並使此類公司之間經營業績的比較更有意義。公司認為，息税折舊攤銷前利潤和標準化息税折舊攤銷前利潤（在每種情況下均歸屬於CareTrust REIT, Inc.）有助於瞭解公司的經營業績，這些業績獨立於資本結構、負債和其他不代表其持續業績的費用，從而可以更有意義地比較不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績。公司認為，FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD（在每種情況下均歸屬於CareTrust REIT, Inc.）是審查比較運營和財務業績的有用衡量標準，因為通過排除房地產處置、減值費用和房地產相關折舊和攤銷的損益，對於FAD和標準化FAD，不包括股票薪酬攤銷等非現金收入和支出，遞延融資費，以及直線租金的影響，FFO，標準化FFO，FAD和標準化FAD可以幫助投資者將公司不同時期的經營業績與其他房地產投資信託基金進行比較。公司認為，將淨負債披露於年化正常運行利率息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了一個有用的衡量標準，可以評估公司的信用實力及其償還債務的能力，將公司的信用實力與之前的報告期以及在不產生不反映公司持續業績或可能掩蓋公司實際信貸質量的費用影響的情況下與其他公司的信用實力進行比較，這些費用並不代表公司持續業績或可能掩蓋公司實際信貸質量，同時考慮了該期間發生的投資的影響。