附錄 99.1

美國戰略投資公司（紐約證券交易所代碼：NYC）第三季度財報電話會議

高管

邁克爾安德森——總裁兼首席執行官

Joe Marnikovic — 首席財務官

操作員

早上好，歡迎參加美國戰略投資公司的第三季度財報電話會議。 [操作員説明]。我現在想把會議交給高級副總裁柯蒂斯·帕克。請繼續。

柯蒂斯

謝謝你。大家早上好，感謝您加入我們的2023年第三季度財報電話會議。本次活動還將在我們網站的投資者關係部分進行網絡直播。美國戰略投資公司首席執行官邁克爾·安德森和首席財務官喬·馬尼科維奇今天和我一起參加電話會議，討論本季度的業績。

下列信息包含前瞻性陳述，這些陳述存在風險和不確定性。如果這些風險或不確定性中的一個或多個出現，則實際結果可能與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異。我們請大家參閲我們在美國證券交易委員會提交的文件，包括2023年3月16日提交的截至2022年12月31日年度的10-K表格，以及美國證券交易委員會隨後提交的所有文件，以便更詳細地討論可能導致這些差異的風險因素。

本次電話會議期間提供的任何前瞻性陳述僅在本次電話會議之日作出。正如我們在美國證券交易委員會文件中所述，除非法律要求，否則公司不承擔任何更新或修改這些前瞻性陳述的意圖或義務。此外，在今天的電話會議上，我們將討論非公認會計準則財務指標，我們認為這可能有助於評估公司的財務業績。不應孤立地考慮這些指標，也不應替代我們根據公認會計原則編制的財務業績。這些指標與最直接可比的公認會計準則指標的對賬見我們的財報，已發佈在我們的網站www.americanstrategicinvestment.com上。另請參閲我們的財報，瞭解有關我們認為隱含的投資級租户的更多詳細信息，我們將在今天的電話會議上使用這個術語。

我現在要把電話交給首席執行官邁克爾·安德森。請繼續，邁克爾。

邁克爾安德森

謝謝，柯蒂斯。早上好，感謝大家今天加入我們。喬和我很高興今天上午主持我們的首次美國戰略投資公司財報電話會議，討論第三季度的業績。在我們的投資組合中，我們繼續意識到持續的租賃和租户保留計劃所帶來的好處。截至第三季度末，我們今年已經完成了十份新租約，使我們投資組合的入住率從2022年底的82.7％增長了2.4％，達到85.1％。除了我們已經完成的租約外，我們還有總面積將近60,000平方英尺的遠期租賃渠道，如果所有租約都按照的預期條款執行，將產生250萬美元的直線租金。這種遠期租賃渠道還將把投資組合佔用率提高至86.3％（扣除終止合同），這意味着自2022年12月31日以來入住率增長3.6％。

我們成功的租賃量，加上持續的費用管理，使收入、淨資產淨值和調整後的息税折舊攤銷前利潤同比增長，並在 2023 年第二季度有所改善。通過提高整個公司的租賃利差，我們開始看到長期關注租賃的好處，並相信這種情況將持續到2024年。我們的投資組合加權平均剩餘租約期限為6.6年，因為根據年化直線租金，我們有40％以上的租賃期限延長到2030年以後，我們認為這增強了我們擁有的房地產的穩定性。在我們的十大租户中，有79％是投資級或隱含投資級別，這表明了我們租户名單的質量。這些租户的剩餘租期為8.9年，進一步穩定了我們的投資組合。

我們持續的主動資產管理方法為我們8.28億美元、120萬平方英尺的紐約市房地產投資組合的長期實力做出了貢獻。在第三季度末，我們的投資組合包括八項辦公和零售資產，均位於紐約市，主要位於曼哈頓。我們已經建立了一個以紐約市為中心的投資組合，其中包括包括威爾康奈爾醫療、CVS和政府機構在內的許多大型投資級租户。我們繼續將租賃工作重點放在為具有彈性的行業（例如資本充足的金融服務公司和醫療機構）中租户提供擔保。我們的核心辦公物業位於，位於理想的子市場，靠近主要的交通樞紐。隨着我們繼續看到人們重返辦公室，我們相信由於我們靠近主要交通工具，因此我們處於有利地位，可以實現租賃的持續增長。最近為大中央車站長島鐵路增加了條服務，這使中城南部子市場成為非常理想的辦公租賃區域，我們相信，這將延續我們在美洲西41街200號和1140大道租賃方面所經歷的積極勢頭。

我們還繼續通過出售非核心房產來積極利用我們的投資組合獲利。到那時，在季度末之後，我們出售了 Hit Factory，這是我們長期以來一直在探索戰略選擇的小型空置資產。此次出售不僅為公司帶來了 420萬美元的現金收益，而且重要的是，它減少了與擁有空置房產相關的每年約30萬美元的賬面成本。儘管這筆資產在我們的整體投資組合中規模很小，但我們的團隊還是找到了合適的買家，並得以在充滿挑戰的紐約市商業房地產市場中完成這筆交易，這表明我們在進行我們認為將使公司及其股東受益的交易時所做的不懈努力。

在Joe更詳細地討論季度業績之前，，我們的資產和物業管理團隊的努力使調整後的息税折舊攤銷前利潤和現金淨收益比上年增長了18％，增長了4.9％。增長是通過減少併購和運營支出，再加上我們持續的租賃成功實現的。與第二季度相比，調整後的息税折舊攤銷前利潤增長了14％，核心FFO每股增長了0.26美元。

我們的第三季度業績再次證明瞭我們持續關注投資組合管理的有效性。我們今年的租賃成功推動了我們許多關鍵指標的持續漸進改善。由於這種租賃勢頭以及我們對主動費用管理的持續關注，我們預計虧損將在第四季度再次縮小，隨着管道租賃的開始和勢頭的持續，Core FFO將在2024年轉為正數。在探索更多創收投資的同時，我們致力於加強我們現有的房地產資產組合。近年來，我們利用機會投資於投資組合的長期未來，我們相信擴大資產範圍是公司向前邁出的下一步。

有了，我就把它交給喬·馬尼科維奇來回顧第三季度的業績。Joe？

Joe Marnikovic

謝謝你邁克爾。2023年第三季度的收入為1,600萬美元，而2022年第三季度為1,590萬美元。該公司第三季度季度歸屬於普通股股東的GAAP淨虧損為940萬美元，而2022年第三季度的淨虧損為1,110萬美元，同比增長170萬美元。與2023年第二季度相比，GAAP淨虧損也有所改善，為1,090萬美元。

2023年第三季度，調整後的息税折舊攤銷前利潤增長了50萬美元，達到340萬美元，與2022年的290萬美元相比，增長了 14％，而2023年第二季度的調整後息税折舊攤銷前利潤為300萬美元，增長了14％。現金淨營業收入增加了30萬美元，增幅4.9％，，達到650萬美元，而2022年第三季度為620萬美元。

雖然我們不再是房地產投資信託基金，但我們的投資組合保持不變，因此，我們暫時將繼續提供可比的FFO指標。我們歸屬於普通股股東的FFO為負250萬美元，而2022年第三季度為負410萬美元，今年第二季度為負400萬美元。核心FFO增至負110萬美元，或每股股負0.48美元，而2022年第三季度為負1.12美元，2023年第二季度為負0.74美元。

一如既往，GAAP淨收入與非公認會計準則指標的對賬可以在我們的財報和季度補充報告中找到，也可以在我們的網站上找到。

在季度末，根據淨槓桿率為42％、加權平均利率為4.4％、和3.4年的加權平均債務到期日，我們的資產負債表相對保守，沒有一個將在今年到期。正如我們之前所討論的那樣，我們所有的債務都是固定利率或兑換為固定利率，此前我們在利率普遍處於歷史最低水平時鎖定了利率。

現在我將電話轉回邁克爾請他致閉幕詞。

邁克爾安德森

謝謝， Joe，也感謝大家加入我們的首次澳大利亞證券投資委員會財報電話會議。我們在本季度實現的調整後息税折舊攤銷前利潤和現金淨收入增長可以歸因於我們對投資組合管理的持續承諾以及我們對最大化所擁有房產價值的關注。在展望2024年和表現積極的一年之際，我們將繼續專注於投資組合的積極資產管理，今年的入住率增長了2.4％，同時也期待通過擴大我們認為會增加的投資機會來實現澳大利亞證券投資委員會的增長。

操作員，請打開排隊提問。