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會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員US-GAAP：第二抵押貸款成員明星：風險評級 FourpointFive 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員US-GAAP：第二抵押貸款成員Star：風險評級 fivepointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級 twopointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員明星：風險評級 TwopointFive 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級 ThreepointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級三分五會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級 OnepointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員星級：風險評級 OnepointFive 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級 fourpointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員明星：風險評級 FourpointFive 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員Star：風險評級 fivepointZero 會員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員US-GAAP：第二抵押貸款成員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員美國公認會計準則：第一抵押貸款成員2022-12-310001953366US-GAAP：表演融資應收賬款會員2022-12-310001953366US-GAAP：應收貸款會員2023-06-300001953366Star：SpecificReceivables 成員2022-12-310001953366US-GAAP：應收貸款會員2022-09-300001953366US-GAAP：建築貸款成員2022-09-300001953366Star：SpecificReceivables 成員2022-09-300001953366US-GAAP：應收貸款會員2022-06-300001953366US-GAAP：建築貸款成員2022-06-300001953366Star：SpecificReceivables 成員2022-06-300001953366US-GAAP：應收貸款會員2021-12-310001953366US-GAAP：建築貸款成員2021-12-310001953366Star：SpecificReceivables 成員2021-12-310001953366星級：應計利息和營業租賃收入應收賬款淨會員2023-09-300001953366星級：應計利息和營業租賃收入應收賬款淨會員2022-12-310001953366明星：safeholdinc. 會員2023-07-012023-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員2023-01-012023-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2023-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-09-300001953366明星：其他房地產股票投資會員2023-09-300001953366明星：其他房地產股票投資會員2022-12-310001953366明星：運營地產和土地與開發風險投資成員明星：其他房地產股票投資會員2023-09-300001953366明星：運營地產和土地與開發風險投資成員明星：其他房地產股票投資會員2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity會員明星：摩根士丹利銀行會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-03-312023-03-310001953366明星：利率第三類成員美國公認會計準則：信用額度成員明星：safeholdinc. 會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-03-310001953366明星：利率第四類成員美國公認會計準則：信用額度成員明星：safeholdinc. 會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-03-310001953366Star：TermLoan 會員明星：safeholdinc. 會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-03-310001953366明星：Margin Loan Facity會員明星：摩根士丹利銀行會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-03-310001953366明星：istarLoan 會員2023-03-310001953366美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001953366明星：Margin Loan Facity會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001953366美國公認會計準則：信用額度成員美國公認會計準則：有擔保債務成員2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2022-12-310001953366美國公認會計準則：有擔保債務成員2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity會員美國公認會計準則：有擔保債務成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-01-012023-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員2023-01-012023-03-310001953366明星：safeholdinc. 會員2022-01-012022-09-300001953366明星：房地產活動會員2023-07-012023-09-300001953366明星：土地開發會員2023-07-012023-09-300001953366明星：房地產活動會員2023-01-012023-09-300001953366明星：土地開發會員2023-01-012023-09-300001953366明星：房地產活動會員2022-07-012022-09-300001953366明星：土地開發會員2022-07-012022-09-300001953366明星：房地產活動會員2022-01-012022-09-300001953366明星：土地開發會員2022-01-012022-09-300001953366US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001953366US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001953366US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-09-300001953366US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-07-012023-09-300001953366US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-01-012023-09-300001953366明星：房地產租户接待會員2023-09-300001953366明星：房地產租户接待會員2022-12-310001953366明星：家長投資網會員2023-01-012023-09-300001953366明星：家長投資網會員2022-07-012022-09-300001953366明星：家長投資網會員2022-01-012022-09-300001953366US-GAAP：可變利息實體主要受益人成員2022-12-310001953366US-GAAP：一般和管理費用會員2023-01-012023-09-300001953366US-GAAP：一般和管理費用會員2022-07-012022-09-300001953366US-GAAP：一般和管理費用會員2022-01-012022-09-300001953366US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2023-09-300001953366US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-09-300001953366US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2022-12-310001953366US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2022-12-310001953366SRT: 最大成員明星：safeholdinc. 會員2023-03-312023-03-310001953366US-GAAP：土地和土地改善成員2023-09-300001953366US-GAAP：土地和土地改善成員2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity會員明星：摩根士丹利銀行會員美國公認會計準則：有擔保債務成員US-GAAP：後續活動成員2023-10-060001953366明星：Margin Loan Facity會員明星：摩根士丹利銀行會員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001953366星級：針對減值成員進行了個人評估美國公認會計準則：債務證券會員2023-09-300001953366美國公認會計準則：債務證券會員2023-09-300001953366美國公認會計準則：債務證券會員2022-12-310001953366明星：運營地產和土地與開發風險投資成員明星：其他房地產股票投資會員2023-01-012023-09-300001953366明星：運營地產和土地與開發風險投資成員明星：其他房地產股票投資會員2022-01-012022-12-310001953366US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-09-300001953366Star：Safehold 管理服務SRT: 附屬機構身份會員2023-03-310001953366Star：Safehold 管理服務SRT: 最低成員SRT: 附屬機構身份會員2023-03-312023-03-310001953366Star：Safehold 管理服務SRT: 附屬機構身份會員2023-03-312023-03-310001953366美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-09-300001953366US-GAAP：不良融資應收賬款成員2022-12-310001953366US-GAAP：循環信貸機制成員明星：safeholdinc. 會員美國公認會計準則：有擔保債務成員US-GAAP：後續活動成員2023-10-040001953366明星：運營地產會員2023-09-300001953366US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2022-12-310001953366US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2022-12-310001953366US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2022-01-012022-12-310001953366US-GAAP：應收貸款會員2023-09-300001953366US-GAAP：應收貸款會員2022-12-310001953366US-GAAP：建築貸款成員2022-12-310001953366美國公認會計準則：第一抵押貸款成員2023-09-300001953366美國公認會計準則：第一抵押貸款成員2022-12-310001953366明星：其他房地產股票投資會員2022-01-012022-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員2022-01-012022-09-300001953366明星：safeholdinc. 會員2023-03-310001953366明星：safeholdinc. 會員2022-12-3100019533662023-09-012023-09-300001953366US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員2023-01-012023-09-3000019533662023-03-310001953366明星：safeholdinc. 會員2023-09-3000019533662022-07-012022-09-3000019533662022-01-012022-09-3000019533662023-06-3000019533662022-09-3000019533662022-06-3000019533662021-12-310001953366US-GAAP：可變利息實體主要受益人成員2023-09-3000019533662023-09-3000019533662022-12-3100019533662023-07-012023-09-3000019533662023-11-0600019533662023-01-012023-09-30明星:分段xbrli: 股票iso421:USDiso421:USDxbrli: 股票xbrli: pure明星:課堂star: itemstar: loan星星:財產星星:安全

整合

美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

_______________________________________________________________________________

表單10-Q


（Mark One）
☒	根據1934年《證券交易法》第13或15 (d) 條提交的季度報告
在截至的季度期間
2023年9月30日
或者
☐	根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
對於從到的過渡期

委員會文件編號001-41572

_______________________________________________________________________________

星際控股

（註冊人的確切姓名如其章程所示）


馬裏蘭州		37-6762818
（公司或組織的州或其他司法管轄區）		（美國國税局僱主識別號）
美洲大道 1114 號，39 樓
紐約 , 紐約州		10036
（主要行政辦公室地址）		（郵政編碼）

註冊人的電話號碼，包括區號： (212) 930-9400

_______________________________________________________________________________

根據該法第12（b）條註冊的證券：


每個班級的標題	交易品種	註冊的每個交易所的名稱
實益普通股，面值 0.001 美元	STHO	納斯達克全球市場

用複選標記註明註冊人是否：（1）在過去的十二個月中（或註冊人必須提交此類報告的較短期限）中提交了1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條要求提交的所有報告；（2）在過去的90天內是否遵守了此類申報要求。是的 ☒沒有☐

用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。是的 ☒沒有☐

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。


大型加速過濾器	已加速申報者	非‑加速文件管理器	規模較小的申報公司	新興成長型公司
☐	☐	☒	☐	☒

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。☒

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見該法第12b-2條）。是的☐沒有☒

截至2023年11月6日，有 13,319,552Star Holdings已發行普通股的股票，每股面值0.001美元。


		頁面
	介紹性説明	1
第一部分	合併和合並財務信息
第 1 項。	財務報表：
	截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併和合並資產負債表（未經審計）	2
	合併和合並運營報表（未經審計）——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月	3
	合併和合並綜合收益（虧損）報表（未經審計）——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月	4
	合併和合並權益變動表（未經審計）——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月	5
	合併和合並現金流量表（未經審計）——截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月	6
	合併和合並財務報表附註（未經審計）	7
第 2 項。	管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析	33
第 3 項。	關於市場風險的定量和定性披露	44
第 4 項。	控制和程序	44
第二部分	其他信息	46
第 1 項。	法律訴訟	46
第 1A 項。	風險因素	46
第 2 項。	未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用	46
第 3 項。	優先證券違約	46
第 4 項。	礦山安全披露	46
第 5 項。	其他信息	46
第 6 項。	展品	47
簽名		48

介紹性説明

2023 年 3 月 31 日，馬裏蘭州法定信託機構 Star Holdings（“公司”、“Star Holdings”、“我們” 或 “我們”）根據馬裏蘭州公司 iStar Inc.（“iStar”）之間簽訂的截至2023年3月31日的分離和分銷協議（“分離和分銷協議”）的條款完成了一系列重組和分離交易（統稱為 “分拆協議”））和星際控股。為了實現分割：（i）iStar將其剩餘的傳統非地面租賃資產、Safehold Inc. 的13,522,651股普通股（“安全股”）和某些其他資產捐贈給了Star Holdings的100％普通股實益權益；（ii）iStar通過按比例分配Star Holdings的0.153股普通股向iStar普通股的持有人分配了Star Holdings的100％普通股實益權益在分配記錄日期持有的每股iStar普通股已發行股份。Star Holdings最初於2022年12月16日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的表格10註冊聲明（文件編號001-41572）附錄99.1中對分拆進行了更全面的描述，該聲明的最終版本作為附錄99.1包含在2023年3月22日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的8-K表最新報告的附錄99.1中 “信息聲明”）。

分拆於 2023 年 3 月 31 日美國東部時間上午 12:02 生效。分拆後，Star Holdings成為一家獨立的上市公司。Star Holdings的普通股於2023年3月31日在納斯達克全球市場開始常規交易，股票代碼為 “STHO”。分拆後不久，iStar完成了先前宣佈的與馬裏蘭州公司Safehold Inc. 的合併（“合併”）。iStar在合併中繼續作為倖存的公司，並更名為 “Safehold Inc.”

本報告中包含的公司財務報表顯示了公司截至2023年9月30日的財務狀況。分割、合併及關聯交易的截止日期為2023年3月31日。因此，本報告在2023年3月31日之前對公司經營業績、現金流和財務狀況的討論不一定表明公司作為一家獨立上市公司的未來經營業績、現金流或財務狀況。此外，“iSTAR Included Assets”（定義見下文）的財務業績不一定代表公司在分立、合併和關聯交易後的經營業績、現金流或財務狀況。有關與我們的業務相關的風險的信息，請參閲表格10和信息聲明中包含的風險因素。

第一部分：合併和合並財務信息

第 1 項。財務報表

星際控股

合併和合並資產負債表

（以千計，每股數據除外）⁽¹⁾

（未經審計）


	截至
	9月30日		十二月三十一日
	2023		2022
資產
房地產
按成本計算的房地產	$	97,400	$	94,593
減去：累計折舊		(21,080)		(18,096)
房地產，淨額		76,320		76,497
土地與開發，淨額		198,289		232,014
應收貸款和其他貸款投資，淨額（美元）484和 $925分別為截至2023年9月30日和2022年12月31日的津貼）		20,173		48,655
待售的應收貸款		—		37,650
其他投資		240,986		587,138
現金和現金等價物		45,563		4,227
應計利息和應收經營租賃收入，淨額		851		1,132
遞延經營租賃應收收入，淨額		1,042		1,137
遞延費用和其他資產，淨額		21,044		16,921
總資產	$	604,268	$	1,005,371
負債和權益
負債：
應付賬款、應計費用和其他負債⁽²⁾	$	42,668	$	33,102
債務負債，淨額		212,819		—
負債總額		255,487		33,102
承付款和意外開支（參見附註10）
股權：
母公司淨投資		—		971,543
星際控股股東權益：
普通股，$0.001面值， 200,000授權股份， 13,320和零股份發行的和傑出的分別截至2023年9月30日和2022年12月31日		13		—
額外的實收資本		607,623		—
累計赤字		(262,575)		—
累計其他綜合虧損		(139)		—
星際控股股東權益		344,922		—
非控股權益		3,859		726
權益總額		348,781		972,269
負債和權益總額	$	604,268	$	1,005,371

(1)	有關公司合併和合並可變利益實體（“VIE”）的詳細信息，請參閲附註2。

(2)	截至2023年9月30日，包括 $7.2應付給Safe的百萬美元管理費（參見注釋1）。

隨附的附註是合併和合並財務報表的組成部分。

星際控股

合併和合並運營報表

（以千計，每股數據除外）

（未經審計）


	在截至9月30日的三個月中				在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022		2023		2022
收入：
營業租賃收入	$	1,866	$	3,424	$	5,177	$	9,715
利息收入		244		2,093		1,755		11,187
其他收入⁽¹⁾		16,625		17,808		32,686		30,734
土地開發收入		24,836		15,087		46,219		54,390
總收入		43,571		38,412		85,837		106,026
成本和支出：
利息支出		2,297		9,518		15,005		33,296
利息支出-關聯方		2,100		—		4,200		—
房地產支出		14,006		15,425		35,995		37,693
土地開發銷售成本		17,761		16,778		40,093		55,369
折舊和攤銷		1,125		1,150		3,295		3,561
一般和行政⁽²⁾		7,310		7,005		28,960		5,882
為（追回）貸款損失準備金		95		(157)		1,727		22,556
資產減值		—		—		—		1,750
其他費用		181		118		783		274
成本和支出總額		44,875		49,837		130,058		160,381
股權投資的未實現虧損		(80,189)		—		(247,121)		—
扣除權益法、投資和其他項目收益前的經營虧損		(81,493)		(11,425)		(291,342)		(54,355)
提前償還債務的虧損，淨額		(482)		—		(1,523)		—
權益法投資的收益		217		28,993		30,433		50,502
淨收益（虧損）		(81,758)		17,568		(262,432)		(3,853)
歸屬於非控股權益的運營淨額（收益）		(56)		(57)		(58)		(46)
可分配給普通股股東的淨收益（虧損）	$	(81,814)	$	17,511	$	(262,490)	$	(3,899)
每股普通股數據：
可分配給普通股股東的淨收益（虧損）
基礎版和稀釋版	$	(6.14)	$	1.31	$	(19.71)	$	(0.29)

加權平均普通股數量：
基礎版和稀釋版		13,320		13,320		13,320		13,320

(1)	在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，包括 $9.9百萬和 $10.0分別來自酒店物業的收入為百萬美元。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，包括 $18.0百萬和 $18.1分別是來自酒店物業的收入的百萬美元。

(2)	在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，包括 $6.3百萬和 $13.5分別向關聯方支付了百萬美元的管理費。

隨附的附註是合併和合並財務報表的組成部分。

星際控股

綜合收益（虧損）合併報表

（以千計）

（未經審計）


	在截至9月30日的三個月中				在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022		2023		2022
淨收益（虧損）	$	(81,758)	$	17,568	$	(262,432)	$	(3,853)
其他綜合收入：
現金流套期保值損失在變現後重新歸類為收益⁽¹⁾		—		211		5,933		661
可供出售證券損失的重新分類		—		386		—		386
可供出售證券的未實現虧損		(139)		—		(139)		(4,623)
現金流套期保值的未實現收益（虧損）		—		4,509		(6,922)		7,186
其他綜合收益（虧損）		(139)		5,106		(1,128)		3,610
綜合收益（虧損）		(81,897)		22,674		(263,560)		(243)
歸屬於非控股權益的綜合（收益）虧損		(56)		(57)		(58)		(46)
歸屬於普通股股東的綜合收益（虧損）	$	(81,953)	$	22,617	$	(263,618)	$	(289)

(1)	在公司合併和合並運營報表中被重新歸類為 “權益法投資收益”，該報表對公司在Safe的指定現金流套期保值的影響（參見附註7）。

隨附的附註是合併和合並財務報表的組成部分。

星際控股

合併和合並權益變動表

（以千計）

（未經審計）


	常見		額外				累積的
	股票		付費		累積的		其他綜合		網絡家長		非控制性		總計
	At Par		資本		赤字		收入（虧損）		投資		興趣		公平
截至2023年6月30日的餘額	$	13	$	607,623	$	(180,761)	$	—	$	—	$	3,803	$	430,678
淨收益（虧損）		—		—		(81,814)		—		—		56		(81,758)
累計其他綜合收益（虧損）的變化		—		—		—		(139)		—		—		(139)
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額	$	13	$	607,623	$	(262,575)	$	(139)	$	—	$	3,859	$	348,781

截至2022年6月30日的餘額	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,152,778	$	678	$	1,153,456
淨收益（虧損）		—		—		—		—		17,511		57		17,568
累計其他綜合收益（虧損）的變化		—		—		—		—		5,106		—		5,106
基於股票的薪酬		—		—		—		—		(176)		—		(176)
與 iStar Inc. 的淨交易		—		—		—		—		(34,035)		—		(34,035)
截至2022年9月30日的餘額	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,141,184	$	735	$	1,141,919

截至2022年12月31日的餘額	$	—	$	—	$	—	$	—	$	971,543	$	726	$	972,269
淨收益（虧損）		—		—		(262,575)		—		85		58		(262,432)
累計其他綜合收益（虧損）的變化		—		—		—		(139)		(989)		—		(1,128)
與分拆一起發行的普通股（參見附註1）		13		607,623		—		—		(607,636)		—		—
來自非控股權益的出資		—		—		—		—		—		3,098		3,098
基於股票的薪酬		—		—		—		—		1,778		—		1,778
與 iStar Inc. 的淨交易		—		—		—		—		(364,781)		—		(364,781)
非控股權益的變化		—		—		—		—		—		(23)		(23)
截至2023年9月30日的餘額	$	13	$	607,623	$	(262,575)	$	(139)	$	—	$	3,859	$	348,781

截至2021年12月31日的餘額	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,223,695	$	689	$	1,224,384
淨收益（虧損）		—		—		—		—		(3,899)		46		(3,853)
累計其他綜合收益（虧損）的變化		—		—		—		—		3,610		—		3,610
基於股票的薪酬		—		—		—		—		(13,166)		—		(13,166)
與 iStar Inc. 的淨交易		—		—		—		—		(69,056)		—		(69,056)
截至2022年9月30日的餘額	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,141,184	$	735	$	1,141,919

隨附的附註是合併和合並財務報表的組成部分。

星際控股

合併和合並現金流量表

（以千計）

（未經審計）


	在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022
來自經營活動的現金流：
淨收益（虧損）	$	(262,432)	$	(3,853)
為調節淨收益（虧損）與經營活動現金流而進行的調整：
貸款損失準備金		1,727		22,556
資產減值		—		1,750
折舊和攤銷		3,295		3,561
基於股票的薪酬		1,778		(13,166)
折扣/保費和貸款遞延利息的攤銷，淨額		(719)		(6,615)
收到的貸款的遞延利息		4,517		4,738
債務的溢價、折扣和遞延融資成本的攤銷，淨額		408		—
權益法投資的收益		(30,433)		(50,502)
其他投資運營的分配		19,459		23,353
遞延經營租賃收入		95		317
股權投資的未實現虧損		247,121		—
提前償還債務造成的損失		1,523		—
土地開發收入（超過）銷售成本		(6,126)		979
其他經營活動，淨額		489		(2,683)
資產和負債的變化：
應計利息和應收經營租賃收入的變化		723		791
遞延費用和其他資產的變動，淨額		(3,258)		468
應付賬款、應計費用和其他負債的變動		8,858		88
經營活動中使用的現金流		(12,975)		(18,218)
來自投資活動的現金流：
應收貸款和其他貸款投資的發放和資金，淨額		(6,388)		(5,831)
房地產資產的資本支出		(882)		(588)
土地和開發資產的資本支出		(7,245)		(15,945)
應收貸款和其他貸款投資的償還額和本金收取，淨額		31,757		90,615
出售應收貸款的淨收益		37,650		49,382
出售土地和開發資產的淨收益		42,768		51,580
來自其他投資的分配		47,411		8,913
對其他投資的捐款和收購權益		—		(80,399)
其他投資活動，淨額		810		10,054
投資活動提供的現金流		145,881		107,781
來自融資活動的現金流：
與 iStar Inc. 的淨交易		(290,077)		(74,916)
從債務中借款		253,070		—
償還債務		(50,000)		—
遞延融資費用的支付		(1,262)		—
償還債務的預付款或清償費用		(895)		—
用於融資活動的現金流量		(89,164)		(74,916)
現金、現金等價物和限制性現金的變化		43,742		14,647
期初現金、現金等價物和限制性現金		7,474		17,074
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	51,216	$	31,721


	在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022
合併和合並現金流量報表中列報的現金和現金等價物以及限制性現金的對賬
現金和現金等價物	$	45,563	$	29,744
包括在遞延費用和其他資產中的限制性現金，淨額		5,653		1,977
現金和現金等價物和限制性現金總額	$	51,216	$	31,721
非現金投資和融資活動的補充披露：
與 iStar Inc. 的淨交易	$	(74,704)	$	5,860
清償債務		115,000		—
承擔 iStar Inc. 的債務義務		125,000		—
土地和開發及房地產資產資本支出的應付賬款		1,037		—
應收貸款的發放		2,550		—

隨附的附註是合併和合並財務報表的組成部分。

星際控股

合併和合並財務報表附註

（未經審計）

注1——企業和組織

2023 年 3 月 31 日，馬裏蘭州法定信託機構 Star Holdings（“公司”、“Star Holdings”、“我們” 或 “我們”）根據馬裏蘭州公司 iStar Inc.（“iStar”）之間簽訂的截至2023年3月31日的分離和分銷協議（“分離和分銷協議”）的條款完成了一系列重組和分離交易（統稱為 “分拆協議”））和星際控股。為了實現分割:(一) iStar貢獻了其剩餘的傳統非地面租賃資產, 13,522,651向Star Holdings持有的Safehold Inc. 普通股（“安全股份”）和某些其他資產（“iStar內含資產”）；以及（ii）iStar分配 100按比例分配給iStar普通股（“iStar普通股”）持有人的Star Holdings實益權益普通股的百分比 0.153在分配記錄日期持有的每股iStar普通股的已發行股份可獲得Star Holdings的普通股。

分拆於 2023 年 3 月 31 日美國東部時間上午 12:02（“分拆生效時間”）生效。分拆後，Star Holdings成為一家獨立的上市公司。Star Holdings的普通股於2023年3月31日開始在納斯達克全球市場（“納斯達克”）進行常規交易，股票代碼為 “STHO”。分拆後不久，iStar完成了先前宣佈的與馬裏蘭州公司Safehold Inc. 的合併（“合併”）。iStar在合併中繼續作為倖存的公司，並更名為 “Safehold Inc.”（“安全”）。

該公司的業務經營方式為一該細分市場側重於通過主動資產管理和出售現有貸款、運營物業以及土地和開發物業來創造現金流，為股東實現價值。

公司的合併和合並財務報表包括貸款和其他貸款投資、運營物業以及土地和開發資產，這些資產代表了分拆所含資產中的資產、負債和運營。公司財務報表附註中提及的 “iStar” 是指合併和分拆完成前的iStar。

附註 2—列報基礎和合並原則

演示基礎—隨附的未經審計的合併和合並財務報表是根據中期財務報表10-Q表和第S-X條例第10-01條的説明編制的。因此，它們不包括美利堅合眾國公認會計原則（“GAAP”）為完整財務報表所要求的所有信息和腳註。這些未經審計的合併和合並財務報表及相關附註應與信息報表中包含的合併和合並財務報表及相關附註一起閲讀。

根據公認會計原則編制這些合併和合並財務報表要求管理層做出估算和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期報告的資產和負債金額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計有所不同。

管理層認為，隨附的合併和合並財務報表包含所有必要的調整，包括正常的經常性調整，以便公允地列報所列的過渡期業績。此類經營業績可能並不代表任何其他過渡期或全年的預期業績。

公司在2023年3月31日分拆之前的合併和合並財務報表代表了從iStar合併財務報表中 “分離” 的共同控制下的實體的組合。從歷史上看，公司的財務報表不是與iSTAR分開運營的，因此沒有編制財務報表。這些合併和合並的財務報表反映了以下方面的收入和支出

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

公司，包括分拆中包含的某些資產和負債，這些資產和負債已反映在iSTAR的歷史基礎上。所有公司間餘額和交易均已清除。合併和合並的財務報表可能無法表明公司的未來業績，也不一定反映如果公司在報告所述期間作為獨立公司運營，財務狀況、經營業績和現金流將如何。

這些合併和合並的財務報表包括截至分拆之日iSTAR向公司分配的一般和管理費用以及利息支出。一般和管理費用包括iSTAR的某些公司職能，包括行政監督、財務、財務、人力資源、税務合規和規劃、內部審計、財務報告、信息技術和投資者關係。一般和管理費用，包括股票薪酬，是指iSTAR房地產融資、運營物業、土地和開發以及企業業務領域的成本按比例分配，其基礎是公司在這些細分市場的平均淨資產佔iSTAR平均淨資產的百分比。扣除資本化金額後的利息支出分配給公司，方法是計算公司的平均淨資產佔iSTAR各細分市場平均淨資產的百分比，然後將該百分比乘以分配給iSTAR各細分市場的利息支出。該公司認為該分配計算一般和管理費用以及利息支出的方法是合理的。因此，我們在歷史時期合併和合並運營報表中列報的一般和管理費用以及利息支出分配不一定反映我們作為獨立上市公司的一般和管理費用以及利息支出。在截至2022年9月30日的三個月中，公司獲得了分配 $7.0百萬美元的一般和管理費用，以及 $9.5百萬的利息支出。在截至2022年9月30日的三個月中，一般和管理費用分配包括 ($0.2)百萬股基薪酬（參見附註3）。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，公司獲得了分配 $14.1百萬和 $5.9分別為百萬美元的一般和管理費用以及 $8.0百萬和 $33.3分別為百萬的利息支出。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，一般和管理費用分配包括 $1.8百萬和 ($13.2)分別為百萬美元的股票薪酬（參見附註3）。分拆後，作為一家獨立的上市公司，公司有自己的一般和管理費用以及利息支出。

在分拆之前，公司財務報表中包含的某些實體在報告期內沒有銀行賬户，公司的某些現金交易是通過iSTAR擁有的銀行賬户進行的。所列期間的合併和合並現金流量表的編制方式就好像公司的運營、投資和融資交易是通過自己的銀行賬户進行交易一樣。

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

合併與整合原則—合併和合並的財務報表在分拆基礎上包括歷史資產負債表和運營報表以及分拆中包含的資產、負債和運營的現金流量。在2023年3月31日之前的時期，根據iStar預計向公司出資的股票總價值和Safe普通股的每股價格（參見附註7）的估計，向公司分配了多股Safe普通股。2023年3月31日之後的期間的信息反映了向公司出資的安全股票的實際數量。

合併後的VIE—公司整合了其被視為主要受益者的VIE。這些VIE的負債對公司無追索權，只能從每個VIE各自的資產中支付。截至2023年9月30日和2022年12月31日，該公司沒有任何與合併VIE相關的未注資承諾。下表顯示了截至2023年9月30日和2022年12月31日公司合併的VIE的資產和負債（千美元）：


	截至
	2023年9月30日		2022年12月31日
資產
房地產
按成本計算的房地產	$	94,624	$	94,159
減去：累計折舊		(20,505)		(18,033)
房地產，淨額		74,119		76,126
土地與開發，淨額		112,662		128,717
現金和現金等價物		18,610		3,754
應計利息和應收經營租賃收入，淨額		23		—
遞延經營租賃應收收入，淨額		7		6
遞延費用和其他資產，淨額		7,331		6,921
總資產	$	212,752	$	215,524
負債
應付賬款、應計費用和其他負債	$	26,198	$	24,406
負債總額		26,198		24,406

未合併的 VIE—公司對VIE的投資不是主要受益人，因此VIE尚未合併到公司的合併和合並財務報表中。截至2022年12月31日，公司因這些投資而蒙受的最大虧損風險敞口不超過總額32.1投資的賬面價值為百萬美元，在公司的合併和合並資產負債表上，這些投資被歸類為 “其他投資”。

附註3——重要會計政策摘要

房地產、土地和開發 — 不動產、土地和開發資產按成本減去累計折舊和攤銷入賬，如下所示：

資本化和折舊 — 某些改進和替換在延長資產的使用壽命時被資本化。對於房地產項目，公司開始將符合條件的開發和施工成本進行資本化，包括利息、房地產税、補償和產生的某些其他運營成本，這些成本在為資產做好預定用途準備的活動開始後可以具體識別出來。如果具體的成本分配不切實際，公司將根據施工前的相對公允價值或施工期間的相對銷售價值、相對規模或其他適當的方法分配成本。公司對符合條件的房地產資產的利息資本化政策是使用資產為其預期用途準備期間（通常是實體施工開始時）期間的累計支出的平均金額，以及根據符合條件資產的特定借款或在沒有特定借款的情況下公司的公司借款利率得出的資本化率。公司停止對已基本完成並準備用於預期用途的部分進行資本化。維修和

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

維護費用在發生時記為支出。折舊是使用在估計使用壽命內收回成本的直線法計算的，通常是 40 年了對於設施，五年對於傢俱和設備，租户裝修的剩餘租期或預期壽命以及用於設施改善的設施的剩餘使用壽命中較短者。

收購價格分配 —公司對物業的收購通常被視為資產收購。對於資產收購，公司根據其相對公允價值確認和衡量收購的可識別資產、承擔的負債和被收購方的任何非控股權益，收購相關成本資本化並記錄在公司合併和合並資產負債表的 “房地產，淨額” 中。

公司通過根據相對公允價值記錄收購的有形和無形資產及負債的購買價格來核算其收購的財產。包括土地、建築物、建築物改善和租户裝修在內的有形資產的價值被確定為空置資產。無形資產可能包括高於市場的租賃和原地租賃的價值，這些租賃均按其相對公允價值記錄，幷包含在公司合併和合並資產負債表上的 “遞延費用和其他資產淨額” 中。無形負債可能包括低於市場租賃的價值，這些租賃按其相對公允價值記錄，幷包含在公司合併和合並資產負債表上的 “應付賬款、應計費用和其他負債” 中。原地租賃在剩餘的不可取消期限內攤銷，攤銷費用包含在公司合併和合並運營報表中的 “折舊和攤銷” 中。高於市場（或低於市場）的租賃價值在每項租約的剩餘不可取消期限加上任何被認為低於市場的固定租期續訂期內，作為經營租賃收入的減少（或增加）進行攤銷。公司還可能進行銷售/回租交易，並在購買資產的同時與佔用者簽訂租約。這些交易記作資產收購。

損傷 — 每當事件或情況變化表明存有待使用的房地產資產以及土地和開發資產的賬面金額可能無法收回時，公司就會審查此類資產的價值減值。只有當管理層對資產產生的未來總現金流（未貼現且不計利息費用）的估計（考慮到資產的預期持有期）低於賬面價值時，持有待使用的長期資產以及土地和開發資產的價值才會減值。這種現金流估算考慮了諸如預期的未來營業收入趨勢以及需求、競爭和其他經濟因素的影響等因素。如果發生了減值，則虧損將按賬面金額的超額來衡量財產超過資產的估計公允價值，並反映為對資產基礎的調整。房地產資產以及土地和開發資產的減值（如適用）記錄在公司合併和合並運營報表的 “資產減值” 中。在截至2022年9月30日的九個月中，公司確認減值為美元1.8根據預期收到的現金流，用於運營物業的百萬美元。

處置 — 出售包括住宅物業在內的房地產資產的收益或損失根據會計準則編纂（“ASC”）610-20確認,取消確認非金融資產的收益和損失。公司主要使用特定識別和相對銷售價值方法來分配成本。房地產銷售收益包含在公司合併和合並運營報表中的 “房地產銷售收入” 中。

應收貸款和其他貸款投資，淨額— 應收貸款和其他貸款投資，淨額包括優先抵押貸款和次級抵押貸款。管理層認為其幾乎所有的貸款都用於投資，儘管某些投資可能被歸類為待售或可供出售。

歸類為以投資為目的的應收貸款按其未償還的未償本金餘額列報，扣除任何未攤銷的收購溢價或折扣以及未攤銷的遞延貸款成本或費用。這些貸款還可能包括公司認為可能的應計和實物實收利息以及應計退出費

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

被收集的。歸類為可供出售的債務證券按公允價值列報，未實現的損益記錄在公司合併和合並資產負債表上的 “累計其他綜合收益（虧損）” 中。出售可供出售證券的已實現收益記錄在公司合併和合並運營報表中的 “其他收益” 中。

應收貸款和其他指定出售的貸款投資被歸類為待售，按攤銷成本或估計公允價值的較低者入賬。賬面價值超過公允價值的金額記作估值補貼。估值補貼的後續變化包含在變更發生期間的淨收益（虧損）的確定中。

基於公司的戰略計劃，最大限度地實現如果符合適當的待售標準，則按獲得財產所有權時的估計公允價值將所收到的抵押品中的價值歸類為 “土地和開發淨額”、“淨房地產” 或 “可供出售的房地產”。自取消抵押品贖回權之日起，貸款賬面價值超過財產估計公允價值（減去待售資產的出售成本）的任何超出部分均從貸款損失備抵中扣除。

股權投資 — 如果公司能夠對被投資者的運營和財務政策產生重大影響，則根據權益會計法對股權權益進行核算。公司在權益法被投資人中的定期收益和虧損份額包含在合併和合並運營報表中的 “權益法投資收益” 中。權益法投資包含在公司合併和合並資產負債表上的 “其他投資” 中。公司還擁有根據權益會計法未入賬的股權。這些股權按成本計值，加上或減去在同一實體相同或相似投資的交易中觀察到的可比價格變動所確定的任何價值變化。這些投資包含在公司合併和合並資產負債表上的 “其他投資” 中，這些投資的公允價值變化包含在合併和合並運營報表中的 “股權投資未實現虧損” 中。

每當事件或情況變化表明權益法投資的賬面金額可能無法收回時，公司就會定期審查權益法投資的價值減值。如果一項投資的估計公允價值低於其賬面價值，並且公司認為減值不是暫時的，則公司將記錄減值費用。減值費用記錄在公司合併和合並運營報表中的 “權益法投資收益” 中。

現金和現金等價物 — 現金和現金等價物包括銀行賬户中持有的現金。在分拆之前，公司合併和合並財務報表中包含的某些實體在報告期內沒有銀行賬户，公司的某些現金交易是通過iSTAR擁有的銀行賬户進行的。公司合併和合並資產負債表上顯示的現金及現金等價物是指銀行賬户中持有的直接歸屬於公司的現金。

限制性現金 — 限制性現金是指公司某些貸款、房地產以及土地和開發物業所需的維持金額。限制性現金包含在公司合併和合並資產負債表上的 “遞延費用和其他資產淨額” 中。

可變利益實體— 公司評估其投資和其他合同安排，以確定它們是否構成VIE的可變權益。VIE 是通過投票權以外的方式實現控制性財務權益的實體。VIE由主要受益人合併，即有權指導對VIE活動影響最大的事項的一方，有義務吸收損失或有權從VIE中獲得可能對VIE具有重要意義的收益。除其他因素外，該總體整合評估包括審查哪些利益造成或吸收波動、合同條款、關鍵決策權及其對VIE經濟業績的影響，

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

以及關聯方關係。如果定性評估沒有得出結論，則公司進行定量分析。公司持續重新評估其對VIE主要受益人的評估，並根據某些重審事件評估其對VIE實體的評估。

遞延費用和其他資產/應付賬款、應計費用和其他負債— 遞延費用和其他資產包括使用權經營租賃資產、預付費用、某些非租户應收賬款和租賃成本。包括經紀費、法律費用和其他成本在內的租賃成本在相應租賃期限內攤銷，並在公司的合併和合並現金流量表中作為經營活動列報。應付賬款、應計費用和其他負債主要包括未賺取的收入、應計費用和經營租賃負債。

作為承租人，公司在 “遞延費用和其他資產” 中記錄使用權經營租賃資產，在 “應付賬款、應計費用和其他負債” 中記錄經營租賃負債，兩者最初均按固定和可確定的租賃付款的現值計量。該公司的一些租賃協議包括延期選擇權，除非有合理的把握延期可以行使，否則不包括在租賃付款中。對於經營租賃，公司在合併和合並運營報表中的 “房地產支出” 中確認地面租賃的單一租賃成本，其計算方式是租賃成本在租賃期內通常按直線分配，並將經營活動中的所有現金付款歸類為合併和合並現金流量表。

已確定的無形資產和負債— 收購企業或資產後，公司記錄以相對公允價值收購的無形資產或負債，並確定此類無形資產或負債的壽命是有限還是無限期。截至2023年9月30日，公司收購的所有此類無形資產和負債都有有限的壽命。無形資產包含在 “遞延費用和其他資產，淨額” 中，無形負債包含在公司合併和合並資產負債表上的 “應付賬款、應計費用和其他負債” 中。公司根據資產預計將直接或間接為所收購業務的未來現金流做出貢獻的時期來攤銷有限壽命的無形資產和負債。每當事件或情況變化表明其賬面金額可能無法收回時，公司都會對有限活期無形資產進行減值審查。如果公司確定無形資產的賬面價值無法收回，則將在其賬面價值超過其估計公允價值的範圍內記入減值費用。無形資產的減值（如適用）記入公司合併和合並運營報表中的 “資產減值”。

收入確認 — 公司的收入確認政策如下：

經營租賃收入：對於歸類為經營租賃的公司租賃，經營租賃收入通常以承租人佔有空間或空間準備用於預期用途之日起按直線會計法確認。如果公司收購受現有經營租賃約束的設施，則公司將從收購之日起以直線法確認經營租賃收入。因此，合同租賃付款的增加將在租賃期內平均確認。根據該方法確認的租賃收入與合同租賃付款條款之間的定期差額在公司的合併和合並資產負債表上記錄為 “遞延經營租賃應收收入，淨額”。

公司還確認某些租户租賃的收入，用於償還全部或部分運營費用，包括相應財產的公共區域成本、保險、公用事業和房地產税。該收入應計在支出發生的同一時期，並在公司的合併和合並運營報表中作為 “經營租賃收入” 入賬。某些租户租賃的收入也被記錄在案，前提是租户銷售額超過規定的閾值。這些租金只有在該期間達到規定的閾值後才予以確認。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

在不再認為可能收回所有租賃款項的時期，公司轉向現金收回的經營租賃收入確認。屆時，任何經營租賃應收賬款或遞延經營租賃收入應收賬款餘額都將被註銷。如果以前被認為不可能收取的租賃付款變得可能，公司將恢復收入確認的直線方法，記錄該期間營業租賃收入的調整，就好像租賃始終採用收入確認的直線法一樣。

利息收入：應收貸款的利息收入採用利息法按權責發生制確認。

有時，公司可能會以溢價或折扣方式獲得貸款。除了任何遞延成本或費用外，這些折扣和保費通常使用利息法在貸款的合同期限內攤銷。如果管理層認為很可能會收到退出費，則退出費也將在相關貸款的有效期內作為收益率調整予以確認。如果借款人預付了帶有溢價、折扣、貸款發放或退出費的貸款，公司將立即確認未攤銷的部分，這包含在公司合併和合並運營報表中的 “其他收入” 或 “其他支出” 中。

在以下情況下，公司認為貸款不良並將其置於非應計狀態：（1）利息拖欠90天；（2）拖欠到期日；或（3）管理層認為根據貸款的合同條款，它很可能無法收回所有到期款項。而在非應計狀態下，根據公司對本金可收回性的判斷，貸款要麼按現金記賬，只有在實際收到現金時才確認利息收入，要麼採用成本回收制，所有現金收入都會減少貸款的賬面價值。當貸款已達到合同期限並且管理層認為合同所欠的所有款項都將收到時，非應計貸款將恢復為應計狀態。

根據合同，公司的某些貸款規定按與現行還款條件不同的特定利率計息。此類貸款的利息按應計利率確認，前提是管理層根據借款人的基礎抵押品和業務，確定應計利息和未償本金最終可以收取。

公司的某些貸款投資根據借款人的運營現金流或標的抵押品的升值提供額外利息。此類款項被視為或有利息，只有在收到現金時才列為利息收入。

其他收入：其他收入包括我們對Safe投資的股息收入（參見附註7）、來自我們運營物業、土地和開發項目以及貸款組合的輔助收入、高爾夫球場運營和酒店運營的收入（在房間佔用時予以確認）以及提供相關服務。酒店收入包括客房銷售、食品和飲料銷售、停車、電話、水療服務和禮品店銷售。其他輔助收入可能包括銷售貸款的收益、貸款預付款、收益維持補助金、租賃終止費和其他輔助收入。

土地開發收入和銷售成本：土地開發收入包括全資或佔多數財產的土地、單位和地塊的銷售，在銷售交易完成時確認全部利潤，前提是利潤可以確定，收益過程基本完成，雙方受合同條款的約束，所有對價都已交換，賣方負責的任何永久融資都已安排，所有成交條件都已得到滿足。公司主要使用特定識別和相對銷售價值方法來分配成本。

貸款損失備抵金— 公司每季度對其貸款組合進行一次全面分析，並根據所有可能影響收款能力的已知和相關內部和外部因素，給出風險評級，其中包括管理層目前對信貸質量的判斷。該公司認為，除其他外，

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

付款狀況、留置權狀況、借款人或租户的財務資源和投資抵押品、抵押品類型、項目經濟和地理位置以及國家和區域經濟因素。這種方法對貸款進行風險評級，評級從 “1” 到 “5” 不等，“1” 代表最低的損失風險，“5” 代表最高的損失風險。

2020年1月1日通過ASU 2016-13後，公司實施了程序，根據相關信息，包括歷史已實現虧損率、當前市場狀況以及影響其投資收回性的合理和可支持的預測，估算其貸款（包括無準備金的貸款承諾）和持有至到期債務證券的預期損失（“預期損失”）。公司預期損失的估計需要做出重大判斷，公司根據其不同類別的金融資產分析其貸款組合，其中包括：（i）貸款和持有至到期債務證券；（ii）建築貸款。

對於公司的貸款、持有至到期債務證券和建築貸款，公司分析了其歷史已實現虧損情況，以估算其預期虧損。公司通過使用第三方市場數據調整其預期虧損，這些數據提供了當前和未來的經濟狀況，可能會影響保護其投資的商業房地產資產的表現。

公司將一筆貸款視為不良貸款，並在以下情況下將其置於不可應計狀態：（1）利息已拖欠90天；（2）存在到期違約；或者（3）管理層認為它可能無法根據貸款的合同條款收取所有到期款項。當非應計貸款按合同生效並且管理層認為合同所欠的所有款項都將收到時，它們將恢復為應計狀態。如果公司確定抵押品公允價值減去出售成本低於抵押品依賴資產的賬面價值，則公司將為不良貸款記錄特定的備抵額。具體備抵金通過公司合併和合並運營報表中的 “（彌補）貸款損失準備金” 增加（減少），並因扣除而減少。在拖欠和止贖過程中，在公司努力達成和解或其他解決方案時，通常會有許多與借款人或租户談判的問題，這可能會影響償還或收到抵押品的可能性。公司的政策是，當公司根據各種因素確定所有商業上合理的收回貸款餘額的手段都已用盡時，將扣除貸款。這可能發生在不同的時間，包括公司在止贖前的出售中獲得現金或其他資產，或者在取消抵押品贖回權或代替契約後控制標的抵押品以全額償還貸款，或者公司以其他方式停止了重大收款工作時。公司認為，諸如上述情況表明貸款催收過程已完成最後步驟，貸款無法收回。此時，損失已確認，貸款和相關補貼將被扣除。

公司制定了會計政策選舉將其貸款組合的應計利息與應收貸款和其他貸款投資分開記錄，並從攤餘成本基礎披露中排除應計利息（參見附註6）。截至2023年9月30日和2022年12月31日，應計利息為 $0.1百萬和 $0.1分別為百萬美元，計入公司合併和合並資產負債表上的 “應計利息和應收經營租賃收入淨額”。一旦貸款利息拖欠90天，公司就會將貸款置於非應計狀態，並沖銷任何應計利息以減少利息收入，或在此時確認信用損失支出。因此，公司選擇了不記錄應計應收利息備抵的實際權宜之計。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，公司沒有沖銷其貸款組合的任何應計利息。

截至2023年9月30日，該公司沒有任何不良貸款。持有待售的應收貸款按攤銷成本或估計公允價值中較低者結賬。公司通常通過內部開發的估值模型使用收益法來估算此類貸款抵押品的公允價值。在某些情況下，公司會獲得外部 “按原樣” 評估貸款抵押品，通常是在有第三方參與的情況下。估值是在貸款被確定為減值或被指定為非減值時進行或獲得的

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

表現，如果情況表明價值發生了重大變化，則會對其進行更新。在有限的情況下，當房地產市場迅速惡化時，評估價值可能會被打折。

如果證券的公允價值低於攤銷成本，管理層將評估 “應收貸款和其他貸款投資，淨額” 中持有的可供出售債務證券的減值。如果公司的證券受到損害，它將確定是否：（1）公司有意出售證券；（2）在收回證券之前很可能會被要求出售證券；或（3）它預計不會收回證券的全部攤銷成本基礎。如果公司不打算出售證券，則該實體很可能無需出售證券或預計無法收回攤銷成本，則公司將記錄信貸損失備抵金。補貼中的信用損失部分將在適用時作為 “貸款損失準備金” 入賬（必要時沖銷）記入公司的 “貸款損失準備金” 合併和合並運營報表，剩餘的備抵將記錄在公司合併和合並資產負債表上的 “累計其他綜合收益（虧損）” 中。

該公司還採用了亞利桑那州立大學2022-02，《金融工具——信貸損失：陷入困境的債務重組和年份披露》（“ASU 2022-02”），2023年1月1日。ASU 2022-02 取消了陷入困境的債務重組確認和衡量指南，並要求按年份披露公共企業實體的總註銷額。ASU 2022-02 的通過並未對公司的合併和合並財務報表產生重大影響。

股票薪酬 — 公司沒有任何股票薪酬計劃；但是，在分拆之前，iStar向公司分配了股票薪酬費用，涉及根據其2009年長期激勵計劃向iStar員工發放的獎勵，為期截至2023年9月30日的九個月和截至2022年9月30日的三個月和九個月（參見注2）。

iSTAR的股票獎勵薪酬成本是在授予日衡量的，並在員工任職期間進行了調整，以反映：（i）實際沒收；（ii）在必要服務期內具有績效或服務條件的獎勵結果。iSTAR基於市場的獎勵的薪酬成本是使用蒙特卡洛模型確定的，以模擬iStar普通股未來可能的股票價格，這反映在授予日的公允價值中。無論市場條件是否得到滿足，符合服務條件的基於市場的獎勵的所有補償成本均予以確認。薪酬成本在適用的歸屬/服務期內按比例確認。

所得税 — 公司應按其淨應納税所得額按公司税率繳納美國聯邦和州所得税。公司採用資產和負債法核算所得税。在這種方法下，遞延所得税資產和負債是根據公認會計原則計算的賬面金額與資產和負債的税基之間的差額確定的，使用的是預計暫時差異將逆轉的年份的已頒佈税率。遞延所得税還可能反映淨營業虧損和税收抵免結轉的影響。

如果根據現有證據（包括正面和負面證據），其部分或全部遞延所得税資產很可能無法變現，則公司會評估其遞延所得税資產是否可以變現，並確認估值補貼。在評估其遞延所得税資產是否可以變現時，公司會考慮對未來預期應納税所得額的估計、當前和累計虧損的性質、現有和預計的賬面/税收差異、可用的税收籌劃策略以及總體和行業特定的經濟前景。這種分析本質上是主觀的，需要公司預測未來一段時期的業務和總體經濟環境。我們的估值補貼估計值的變化（如果有）包含在合併和合並運營報表中的 “所得税（支出）收益” 中。在公司的合併和合並運營報表中，公司將與不確定税收狀況相關的利息支出和罰款（如果有）認定為 “所得税（支出）收益”。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

在截至2023年9月30日的九個月中，公司記錄的遞延所得税優惠金額為 $16.6百萬美元主要與公司股權投資的未實現虧損和減值有關。在截至2023年9月30日的九個月中，該公司的抵消所得税支出還為 $16.6百萬美元，用於增加估值補貼並將公司的遞延所得税資產減少到更有可能實現的淨值，即零截至2023年9月30日。

其他 —根據2012年《Jumpstart Our Business Startups法案》（“JOBS法案”）的定義，該公司是 “新興成長型公司”，有資格享受適用於其他不是 “新興成長型公司” 的上市公司的各種報告要求的某些豁免。

此外，《就業法》規定，“新興成長型公司” 可以利用經修訂的1933年《證券法》中規定的延長過渡期來遵守新的或修訂的會計準則。換句話説，新興成長型公司可以推遲某些會計準則的採用，直到這些準則適用於私營公司為止。但是，公司已選擇 “選擇退出” 延長的過渡期，因此，它將在要求所有非新興成長型公司的上市公司採用此類準則的相關日期遵守新的或經修訂的會計準則。公司為遵守新的或修訂的會計準則而選擇退出延長的過渡期的決定是不可撤銷的。

公司將一直是 “新興成長型公司”，直至最早出現以下情況：（i）我們的年總收入等於或超過12.35億美元的財年的最後一天（視通貨膨脹情況而定）；（ii）公司註冊聲明生效五週年之後的財政年度的最後一天；（iii）公司在上一個三年期內發行超過10億美元的非現金的日期可轉換債務；或 (iv) 公司被視為 “大額加速債務” 的日期根據經修訂的1934年《證券交易法》，申報人”。

附註 4—房地產

該公司的房地產資產由以下幾部分組成（千美元）：


	截至
	2023年9月30日		2022年12月31日
土地，按成本計算	$	5,570	$	5,570
按成本計算的建築物和裝修工程		91,830		89,023
減去：累計折舊		(21,080)		(18,096)
房地產，淨額	$	76,320	$	76,497

租户補償——公司從租户那裏獲得某些設施運營費用的補償，包括公共區域成本、保險、公用事業和房地產税。租户報銷額為 $0.7百萬和 $1.0截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，分別為百萬美元，以及 $1.5百萬和 $2.4在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，分別為百萬美元。這些金額包含在公司合併和合並運營報表中的 “經營租賃收入” 中。

可疑賬户備抵——截至2023年9月30日和2022年12月31日，與房地產租户應收賬款相關的可疑賬户備抵額為美元0.1百萬和美元0.1分別為百萬。這些金額包含在公司合併和合並資產負債表上的 “應計利息和應收經營租賃收入淨額” 中。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

未來最低運營租賃付款——自2023年9月30日起生效，根據不可取消的運營租賃（不包括租户費用報銷）收取的未來最低運營租賃款項按年度分列如下（千美元）：


年	金額
2023 年（剩餘三個月）	$	1,080
2024		4,243
2025		4,224
2026		4,203
2027		1,570
此後		1,117

注5——土地與開發

該公司的土地和開發資產包括以下內容（千美元）：


	截至
	9月30日		十二月三十一日
	2023		2022
按成本計算的土地和土地開發	$	210,266	$	243,727
減去：累計折舊		(11,977)		(11,713)
土地和開發總額，淨額	$	198,289	$	232,014

處置——在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，公司出售了地塊、住宅用地和單元，確認的土地開發收入為美元24.8百萬和美元15.1分別為百萬美元，土地開發銷售成本為美元17.8百萬和美元16.8分別來自其土地和開發投資組合中的百萬美元。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，公司出售了地塊、住宅用地和單元，並確認了土地開發收入為美元46.2百萬和美元54.4分別為百萬美元，土地開發銷售成本為美元40.1百萬和美元55.4分別來自其土地和開發投資組合的數百萬美元。

2023 年 9 月，該公司向第三方出售了一塊地塊，並向買方提供了一筆貸款來為收購提供資金。如果買家在指定日期或之前全額預付貸款，它將獲得折扣的購買價格。由於銷售中折扣部分的收取尚未確定，公司根據貸款發放時的折扣收購價記錄了貸款。向買方提供的貸款包含在公司合併和合並資產負債表上的 “應收貸款和其他貸款投資淨額” 中。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註6——應收貸款和其他貸款投資，淨額

以下是公司按類別劃分的應收貸款和其他貸款投資摘要（千美元）：


	截至
	2023年9月30日		2022年12月31日
建築貸款
高級抵押貸款	$	—	$	36,249
小計-建築貸款賬面總值		—		36,249
貸款
高級抵押貸款		2,550		—
附屬抵押貸款		14,026		13,331
小計-貸款賬面總價值		16,576		13,331
其他貸款投資
可供出售的債務證券		4,081		—
小計--其他貸款投資		4,081		—
應收貸款和其他貸款投資的總賬面價值		20,657		49,580
貸款損失備抵金		(484)		(925)
應收貸款和其他貸款投資總額，淨額	$	20,173	$	48,655

貸款損失備抵——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，公司貸款損失準備金的變化如下（千美元）：


	一般津貼
					持有
	施工				到期債務		具體
截至2023年9月30日的三個月	貸款		貸款		證券		津貼		總計
期初貸款損失備抵金	$	—	$	389	$	—	$	—	$	389
貸款損失準備金⁽¹⁾		—		95		—		—		95
期末貸款損失備抵金	$	—	$	484	$	—	$	—	$	484

截至 2022 年 9 月 30 日的三個月
期初貸款損失備抵金	$	861	$	450	$	1,014	$	708	$	3,033
為（追回）貸款損失準備金⁽¹⁾		(13)		(72)		(67)		9		(143)
期末貸款損失備抵金	$	848	$	378	$	947	$	717	$	2,890

(1)	在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，公司記錄了（追回）貸款損失準備金 $0.1百萬和 ($0.2)在其合併和合並的運營報表中分別列出百萬美元。2023年的準備金主要是由於在截至2023年9月30日的三個月中發放了一筆新貸款。 2022 年的復甦主要是因為在截至2022年9月30日的三個月中償還了貸款。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，公司的貸款損失準備金變化如下（千美元）：


	一般津貼
					持有
	施工				到期債務		具體
截至2023年9月30日的九個月	貸款		貸款		證券		津貼		總計
期初貸款損失備抵金	$	92	$	437	$	—	$	396	$	925
(收回) 貸款損失準備金⁽¹⁾		(92)		47		—		(396)		(441)
期末貸款損失備抵金	$	—	$	484	$	—	$	—	$	484

截至 2022 年 9 月 30 日的九個月
期初貸款損失備抵金	$	1,213	$	676	$	2,304	$	576	$	4,769
為（追回）貸款損失準備金⁽¹⁾		(365)		(298)		23,643		141		23,121
扣款⁽¹⁾		—		—		(25,000)		—		(25,000)
期末貸款損失備抵金	$	848	$	378	$	947	$	717	$	2,890

(1)	在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，公司記錄的貸款損失準備金為 $1.7百萬和 $22.6在其合併和合並的運營報表中分別列出百萬美元。2023 年的撥款主要是由於 $2.2用於出售待售貸款的百萬美元準備金，在截至2023年9月30日的九個月中，因償還貸款而產生的貸款損失的回收部分抵消了這筆準備金。 2022年的撥款主要是由於$25.0公司持有至到期債務證券的扣除額為百萬美元，記錄在2022年收到的還款收益中。

截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司對貸款和其他貸款投資的投資以及相關的貸款損失準備金如下（千美元）：


	個別地		集體
	已評估為		已評估為
	減值⁽¹⁾		減值		總計
截至2023年9月30日
貸款	$	—	$	16,576	$	16,576
可供出售的債務證券⁽²⁾		—		4,081		4,081
減去：貸款損失備抵金		—		(484)		(484)
總計	$	—	$	20,173	$	20,173
截至2022年12月31日
建築貸款	$	29,493	$	6,756	$	36,249
貸款		—		13,331		13,331
減去：貸款損失備抵金		(396)		(529)		(925)
總計	$	29,097	$	19,558	$	48,655

(1)	這筆貸款的賬面價值包括攤銷的費用 $0.1截至 2022 年 12 月 31 日，已達百萬。該公司單獨評估的減值貸款是非應計貸款，與這些貸款相關的未攤銷金額目前尚未攤銷為收入。

(2)	根據ASC 326-30（金融工具-信貸損失），對可供出售的債務證券進行了減值評估。

信用特徵——作為公司監測貸款信貸質量的過程的一部分，它會進行季度貸款組合評估，併為每筆表現良好的貸款分配風險評級。風險評級從1（較低風險）到5（較高風險）不等，基於本質上不確定的判斷，無法保證實際表現會與當前預期相似。在以下情況下，公司將貸款指定為不良貸款：（1）拖欠利息90天；（2）貸款存在到期違約；或（3）管理層認為根據貸款的合同條款，我們可能無法收回所有應付款項。所有不良貸款均處於非應計狀態，在某些情況下，只有在實際收到現金時才確認收入。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

如風險評級所示，截至2023年9月30日，公司執行優先抵押貸款和次級抵押貸款的攤餘成本基礎按發行年份和信用質量列報如下（千美元）：


	起源年份
	2023		2022		2021		2020		2019		2019 年之前		總計
高級抵押貸款
風險評級
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		2,550		—		—		—		—		—		2,550
3.5		—		—		—		—		—		—		—
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小計	$	2,550	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	2,550
附屬抵押貸款
風險評級
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		14,026		14,026
3.5		—		—		—		—		—		—		—
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小計	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	14,026	$	14,026
總計	$	2,550	$	—	$	—	$	—	$	—	$	14,026	$	16,576

截至2022年12月31日，公司按發放年份和信貸質量分列的優先抵押貸款和次級抵押貸款的攤銷成本基礎如下（以千美元計）：


	起源年份
	2022		2021		2020		2019		2018		2018 年之前		總計
高級抵押貸款
風險評級
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		—		—
3.5		—		—		—		—		6,756		—		6,756
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小計	$	—	$	—	$	—	$	—	$	6,756	$	—	$	6,756
附屬抵押貸款
風險評級
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		13,331		13,331
3.5		—		—		—		—		—		—		—
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小計	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	13,331	$	13,331
總計	$	—	$	—	$	—	$	—	$	6,756	$	13,331	$	20,087

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

公司按還款狀態分期並按類別列報的貸款攤銷成本基礎如下（千美元）：


			小於		更大
			或等於		比		總計
	當前		到 90 天		90 天		逾期未交		總計
截至2023年9月30日
高級抵押貸款	$	2,550	$	—	$	—	$	—	$	2,550
附屬抵押貸款		14,026		—		—		—		14,026
總計	$	16,576	$	—	$	—	$	—	$	16,576
截至2022年12月31日
高級抵押貸款	$	6,756	$	29,493	$	—	$	29,493	$	36,249
附屬抵押貸款		13,331		—		—		—		13,331
總計	$	20,087	$	29,493	$	—	$	29,493	$	49,580

減值貸款——在2022年第四季度，公司對賬面價值為美元的貸款進行了歸類29.1百萬美元在到期違約時表現不佳。這筆貸款已於2023年3月全額償還。該公司的減值貸款餘額如下（千美元）：


	截至2023年9月30日						截至2022年12月31日
			未付款						未付款
	攤銷		校長		相關		攤銷		校長		相關
	成本		平衡		津貼		成本		平衡		津貼
在記錄津貼的情況下：
高級抵押貸款⁽¹⁾	$	—	$	—	$	—	$	29,493	$	29,358	$	(396)
總計	$	—	$	—	$	—	$	29,493	$	29,358	$	(396)

(1)	該公司有一截至2022年12月31日的非應計貸款，被視為減值貸款，包含在上表中。該公司做到了不不記錄截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的減值貸款的任何利息收入。

待售應收貸款——2022年12月，公司開始銷售一筆不良貸款待售，並在截至2022年12月31日的公司合併資產負債表上將該貸款歸類為 “待售應收貸款”。在將其轉為待售應收貸款之前，公司記錄的貸款損失準備金為美元23.8百萬美元是基於公司打算根據從第三方收到的出價出售貸款而得出的貸款。這筆貸款於 2023 年 3 月以美元出售37.7百萬美元，公司確認虧損為美元2.2百萬美元在出售。

其他貸款投資—其他貸款投資包括以下證券（千美元）：


					網				網
			攤銷		未實現		估計的		攜帶
	面值		成本基礎		收益（損失）		公允價值		價值
截至2023年9月30日
可供出售證券
市政債務證券⁽¹⁾	$	4,220	$	4,220	$	(139)	$	4,081	$	4,081
總計	$	4,220	$	4,220	$	(139)	$	4,081	$	4,081

(1)	2023 年 9 月，該公司收購了二的證券 $4.2百萬。這些證券的應計利息均為 7.0%並將於 2053 年 7 月到期。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註7——其他投資

該公司的其他投資及其在股權投資收益中所佔的比例如下（千美元）：


					收入來自				收入來自
	賬面價值				權益法投資				權益法投資
	截至				在已結束的三個月中				在結束的九個月裏
	9月30日		十二月三十一日		9月30日				9月30日
	2023		2022		2023		2022		2023		2022
Safehold Inc.（“Safe”）⁽¹⁾	$	240,703	$	554,733	$	—	$	16,052	$	1,089	$	27,956
其他房地產和戰略股權投資⁽²⁾		283		32,405		217		12,941		29,344		22,546
總計	$	240,986	$	587,138	$	217	$	28,993	$	30,433	$	50,502

(1)

截至2023年9月30日，該公司擁有 13.5百萬股安全普通股，根據收盤價 $17.802023 年 9 月 29 日，市值為 $240.7百萬。公司對Safe沒有重大影響力，將其對Safe的投資記作ASC 321 — Investments — Equity Securities（“ASC 321”）下的股權投資，該法要求公司通過每個報告期的收益將其對Safe的投資調整為公允價值。因此，公司確認了 “未實現的股權投資虧損” $80.2百萬和 $247.1截至2023年9月30日的三個月和九個月的合併和合並運營報表中分別列出百萬美元。在分拆之前，iStar將其對Safe的投資記作ASC 323——投資——權益法和合資企業（“ASC 323”）下的權益法投資，因為它有能力施加重大影響。根據ASC 323-10-40-1，權益法投資者應將被投資者的股票發行進行核算，就好像投資者已按比例出售其投資份額一樣。投資者的股票發行給投資者帶來的任何收益或損失應計入收益。在截至2022年9月30日的九個月中，收益淨值包括 $0.3安全股票發行產生的百萬攤薄收益。截至2022年12月31日，公司被分配了大約的所有權 15.2來自iStar的百萬股安全普通股。根據2023年3月31日分拆的最終條款，對配置進行了調整，公司的投資基礎減少了大約一些 1.8百萬股，賬面價值約為 $65.6百萬，根據股權內的額外實收資本進行了調整。

(2)	在截至2023年9月30日的九個月中，該公司錄得 $29.3來自權益法投資的百萬美元收益，主要來自其權益法投資中出售房產。在截至2022年9月30日的九個月中，公司確認的權益法投資收益為 $11.5百萬美元主要來自出售一處多户住宅我們的一家企業和 $5.0百萬美元主要來自於我們在合資企業中的權益的結算。

Safehold Inc.—Safe是一家上市公司，負責收購、擁有、管理、融資和資本化地租。地面租賃通常代表商業房地產項目所依據的土地的所有權，該土地由土地的收費所有者淨租給在其上建造的房地產項目（“地租”）的所有者/運營商。截至2023年9月30日，該公司擁有大約 13.5百萬股，或 19.0%，佔Safe已發行普通股的百分比。根據下述治理協議的條款，公司將其對Safe Shares的投資記作股權投資。

2023 年 3 月 31 日，公司與 Safe 簽訂了以下協議：

分離和分銷協議— 除其他外，分離和分銷協議規定了實現分拆所需的主要公司交易，以及關於Star Holdings與Safe在分拆和分拆後的關係的條款。分離和分銷協議包括在Star Holdings和Safe之間分配資產和負債的條款，以及與雙方保險單的處理、信息共享和其他運營事項有關的各種收盤後契約。分離和分銷協議包括Star Holdings一方面共同解除另一方的某些特定責任，另一方面包括Safe共同免除另一方的某些特定責任，以及相互賠償協議，根據該協議，Star Holdings和Safe已同意相互賠償某些特定責任。

管理協議—公司與Safe的子公司Safehold Management Services Inc.（“經理”）簽訂了管理協議。管理協議要求經理管理

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

公司的資產及其子公司的日常運營，受公司董事會（“董事會”）的監督。根據管理協議，經理必須向公司提供管理團隊，包括首席執行官、首席財務官和首席合規官以及支持人員，由經理向公司提供管理服務。除了提供本協議所要求的服務外，經理不承擔任何責任，也不對董事會聽從或拒絕聽從其意見或建議的任何行動負責。

管理協議的初始期限將在管理協議簽訂之日起一週年時到期，並將自動續訂為一年除非先前根據其條款終止，否則在每個週年日之後有效。公司將向經理支付固定現金管理費 $25.0百萬，美元15.0百萬，美元10.0百萬和美元5.0每個首字母分別為百萬四管理協議的年度條款以及 2.0此後每個年度的公司資產賬面總值的百分比，不包括安全股票，並將向經理償還與其服務相關的第三方費用。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司錄得美元6.3百萬和美元13.5分別向經理支付一百萬美元的管理費。

公司可以在不少於以下情況下無故終止管理協議一百八十天'至少在獲得贊成票後向經理髮出書面通知二-但是，公司三分之二的獨立董事，前提是如果解僱日期在分拆四週年之前，則解僱將需要向經理支付適用的解僱費。公司還可以隨時終止管理協議，包括在初始期限內 30 天'公司董事會事先就管理協議中定義的 “原因” 發出書面通知。

如果公司在分拆四週年之前無故解僱，則公司將向經理支付$的解僱費50.0百萬減去在解僱日期之前實際支付給經理的管理費總額。但是，如果公司在終止日期當天或之前完成了資產的清算，則解僱費將包括年度管理費中在當前年度剩餘期限內仍未支付的任何部分，如果終止日期在分拆三週年當天或之前，則為下一個年度任期應支付的管理費金額，或者如果終止日期在分拆三週年之後進-關，零.

如果經理因公司合併和合並資產金額減少到指定門檻以下而解僱，則公司將向經理支付解僱費30.0如果終止發生在第一年，則為百萬，$15.0如果終止發生在第二年，則為百萬美元5.0在每種情況下，如果終止發生在第三年，則為百萬加上相應年度年度管理費中任何未付部分的餘額。

治理協議— 公司與Safe簽訂了治理協議（“治理協議”），目的是就公司治理以及對公司擁有的Safe Shares的某些權利和限制制定各種安排和限制。

根據治理協議的條款，公司及其子公司在轉讓公司持有的安全股份方面受到慣例限制，為期九個月。此外，禁止公司及其子公司在未事先獲得保險局書面通知的情況下，隨時將公司或其子公司持有的任何安全股份轉讓給公司或其子公司已知為 “活動家” 或 “公司競爭對手”（如治理協議中定義的術語所定義）的任何個人，或向公司或其子公司所知包括 “活動家” 或 “公司競爭對手” 的任何集團轉讓給任何集團同意。

在持續到 (i) Safe終止管理協議的生效日期；或 (ii) 我們實益擁有權少於以下日期的 “限制期” 內 7.5Safe已發行普通股的百分比和Safe不再是我們的外部經理；或（iii）證券控制權變更（定義見治理協議），我們和我們的直接或間接全資子公司必須按照以下規定對安全股進行投票

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

根據Safe董事會的建議。我們已不可撤銷地指定並任命Safe董事會為我們唯一的獨家事實代理人和代理人，擁有全部替代權和再替代權，可根據這些要求行使我們Safe股票的投票權。在限制期內，我們還將受到某些停頓協議的約束。此類停頓協議的條款將限制我們對Safe證券的某些收購、在Safe董事會中尋求代表、參與徵求代理人或Safe股東的書面同意，以及採取其他可能試圖影響或導致Safe控制權變更或促使或要求Safe發佈某些公告的行動，除非治理協議允許或事先獲得董事會獨立董事的書面同意安全董事會。

註冊權協議— 根據註冊權協議，Safe已同意（i）通過提交和保存上架註冊聲明，註冊Star Holdings的Safe普通股和其他可註冊證券進行轉售；（ii）提交一份涵蓋Star Holdings根據需求權持有的Safe普通股和其他可註冊證券的註冊聲明；（iii）允許Star Holdings回購Safe提交的某些其他註冊聲明。Star Holdings可以使用註冊權通過承銷發行、大宗交易和其他分配方式出售其安全普通股。Star Holdings將受到某些停牌和封鎖義務的約束。除其他外，Star Holdings的註冊權將在其擁有的股份少於時終止 2佔Safe已發行普通股的百分比，並且能夠根據規則144（b）不受限制地出售Safe普通股的所有股份。

安全信貸工具—有關安全信貸額度的更多信息，請參閲附註9.

其他房地產和戰略股權投資——截至2023年9月30日，公司的其他房地產股權投資包括以下股權 95房地產風險投資的百分比主要包括對以下領域的投資二經營已出售並正在清算的房產。截至2022年12月31日，公司的其他房地產股權投資包括以下公司的股權 95占房地產風險投資的百分比，包括投資於三操作特性。

被投資方財務信息彙總——下表顯示了公司對Safe的權益法投資的被投資方水平彙總財務信息，這些信息在報告所述期間意義重大（千美元）：


	收入		開支		歸屬於SAFE的淨收益⁽¹⁾
在截至2023年3月31日的三個月中⁽²⁾
安全	$	78,329	$	75,875	$	4,682

在截至2022年9月30日的九個月中
安全	$	196,943	$	136,517	$	113,628

(1)	歸屬於Safe的淨收益還包括出售租賃淨投資的收益和權益法投資的收益。

(2)	在分拆之前，iStar將其對Safe的投資視為ASC 323下的權益法投資，這是由於其具有重大影響力的能力。分拆後，公司對Safe沒有重大影響力，將其對Safe的投資記作ASC 321下的股權投資，該投資要求公司通過每個報告期的收益將其對Safe的投資調整為公允價值。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註8——其他資產和其他負債

遞延費用和其他資產，淨額，包括以下項目（千美元）：⁽¹⁾


	截至
	2023年9月30日		2022年12月31日
其他資產⁽¹⁾	$	11,001	$	9,471
經營租賃使用權資產⁽²⁾		1,492		1,860
限制性現金		5,653		3,247
其他應收賬款		2,516		1,895
租賃成本，淨額⁽³⁾		109		129
無形資產，淨額⁽⁴⁾		273		319
遞延費用和其他資產，淨額	$	21,044	$	16,921

(1)	截至2023年9月30日和2022年12月31日，其他資產主要包括某些房地產資產的預付費用和存款。

(2)	使用權租賃資產最初等於租賃負債。對於經營租賃，租金支出在租賃期內按直線方式確認，並在公司合併和合並的運營報表中記入 “房地產支出”。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，公司認識到 $0.1百萬和 $0.1在其與運營租賃相關的合併運營報表中，“房地產支出” 分別為百萬美元。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，公司認識到 $0.4百萬和 $0.5在其與經營租賃相關的合併和合並運營報表中，“房地產支出” 分別為百萬美元。

(3)	租賃成本的累計攤銷額為 $0.1百萬和 $0.1截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬人。

(4)	無形資產，淨資產包括與收購房地產資產相關的上述市場和原地租賃資產。無形資產的累計攤銷，淨額為 $0.1百萬和 $0.1截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬人。上述市場租賃的攤銷使公司合併和合並運營報表中的營業租賃收入減少了 $8千和 $0.1在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別為百萬美元。這些無形租賃資產將在剩餘的租賃期限內攤銷。截至2023年9月30日，公司無形資產的加權平均剩餘攤銷期約為 5.1年份。

應付賬款、應計費用和其他負債包括以下項目（千美元）：


	截至
	2023年9月30日		2022年12月31日
其他負債⁽¹⁾	$	36,304	$	26,235
應計費用		4,716		4,861
經營租賃負債（見上表）		1,648		2,006
應付賬款、應計費用和其他負債	$	42,668	$	33,102

(1)	截至2023年9月30日，“其他負債” 包括 $20.1百萬美元的遞延收益， $7.2百萬美元的管理費到期 Safe and $6.2數百萬筆與房地產有關的其他應付賬款。截至2022年12月31日，“其他負債” 包括 $21.2百萬美元的遞延收益和 $2.5與房地產相關的數百萬其他應付賬款。

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註9——債務負債，淨額

該公司的債務如下（千美元）：


	截至的賬面價值				陳述		已預定
	2023年9月30日		2022年12月31日		利率		到期日
債務義務：
安全信貸工具	$	115,000	$	—	8.00	%	2027 年 3 月
保證金貸款工具		100,000		—	SOFR + 3.00	%	2026 年 3 月
債務總額		215,000		—
債務折扣和遞延融資成本，淨額		(2,181)		—
債務總額，淨額⁽¹⁾	$	212,819	$	—

(1)	在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司將符合條件的房地產資產的利息支出資本化為 $0.6百萬和 $1.6分別是百萬。

未來預定到期日——截至2023年9月30日，未償債務的未來預定到期日如下（千美元）：


2023	$	—
2024		—
2025		—
2026		100,000
2027		115,000
此後		—
本金到期日總額		215,000
未攤銷折扣和遞延融資成本，淨額		(2,181)
債務總額，淨額	$	212,819

Safe Credit Facility——在分拆方面，公司作為借款人於2023年3月31日與Safe簽訂了有擔保定期貸款的信貸協議，未償還本金為美元115百萬，加上最多 $25用於特定目的的百萬增量借貸能力（經不時修訂，“安全信貸額度”）。安全信貸額度將於2027年3月31日到期。

安全信貸機制下的借款利息以現金支付，應計利率為 (x)8.00年利率或 (y) 如果當時根據安全信貸機制提供的增量貸款仍未償還任何貸款， 10.00每年百分比，視情況而定。安全信貸額度下的未繳款項可以隨時全部或部分預付，不收取保費或罰款。有關安全信貸額度條款修正案的詳細信息，請參閲附註15。

公司支付了一美元0.6與安全信貸額度相關的百萬承諾費。安全信貸額度由公司某些子公司股權的第一優先質押擔保。

在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，公司支出了美元2.4百萬和美元4.8分別為百萬的利息支出總額為安全信貸額度，包含在公司合併和合並運營報表中的 “利息支出——關聯方” 中。

保證金貸款機制——2023年3月31日，特拉華州有限責任公司、該公司（“STAR SPV”）的全資子公司STAR Investment Holdings SPV LLC作為借款人簽訂了保證金貸款協議，規定三年, $140.0百萬美元優先擔保保證金貸款額度（經不時修訂，“保證金貸款機制”），由摩根士丹利高級基金公司作為管理代理人，摩根士丹利高級融資公司擔任摩根士丹利公司的管理代理有限責任公司作為計算代理人，北卡羅來納州摩根士丹利銀行作為初始貸款人（參見附註15）。STAR SPV 提取了全額款項

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合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

2023 年 3 月 31 日的 Margin Loand Fility（保證金貸款額度）的金額約為88.0所得款項中有百萬美元用於贖回iSTAR於2024年、2025年和2026年到期的優先無抵押票據。公司償還了 $40.0在截至2023年9月30日的六個月中，保證金貸款機制的本金為百萬美元。保證金貸款機制最初由安全股票的第一優先質押擔保，到期日為2026年3月31日。有關保證金貸款機制條款修正的詳情，請參閲附註15。

保證金貸款額度的利息以現金支付；前提是STAR SPV可以選擇以實物支付未來任何利息期的利息。保證金貸款機制下的未償金額應計利息，利率等於三個月期限的SOFR加上利差。保證金貸款機制下的未償金額可在事先通知後隨時全部或部分預付，但須支付任何適用的整筆款項。

在截至2023年3月31日的三個月中，公司假設為美元125.0應付給iStar的百萬筆貸款。這筆貸款的利率為 8.0%。結果，公司確認了 $2.5在截至2023年9月30日的九個月中，利息支出為百萬美元。這筆貸款是在截至2023年3月31日的三個月內償還的。

債務契約 — 安全信貸機制要求公司遵守各種契約，包括但不限於限制債務、留置權、投資、合併、資產出售和支付某些股息的契約，但某些例外情況除外。此外，安全信貸額度包括慣例陳述和擔保以及慣常的違約事件，在任何適用的寬限期之後，除其他外，New Safe可以宣佈公司在安全信貸額度下的本金、應計利息和其他義務立即到期應付，並取消為安全信貸額度提供擔保的抵押品的抵押品贖回權。

保證金貸款機制要求STAR SPV遵守各種契約，包括但不限於限制債務、留置權、投資和股息支付的契約，但某些例外情況除外。此外，保證金貸款機制包括對此類貸款的慣例陳述和擔保、違約事件和其他債權人保護。發生此類融資慣常發生的某些事件時，STAR SPV可能需要預付保證金貸款機制下的所有到期款項，或者根據保證金貸款機制和相關協議發放額外抵押品。

附註10——承付款和意外開支

承諾—截至2023年9月30日，不可取消的運營租賃下的未來最低租賃義務如下（千美元）：⁽¹⁾


2023 年（剩餘三個月）	$	121
2024		486
2025		486
2026		486
2027		162
此後		—
未貼現現金流總額		1,741
現值折扣⁽¹⁾		(93)
租賃負債	$	1,648

(1)	租賃負債等於租賃下按租賃中隱含的利率折現的最低租金的現值，或公司對類似抵押品的增量擔保借款利率。對於經營租賃，租賃負債在成立時按公司類似抵押品的加權平均增量擔保借款利率進行貼現，估計為 3.0%加權平均剩餘租期為 3.6年份。

法律訴訟—公司和/或其一家或多家子公司是各種未決訴訟事項的當事方，這些訴訟被視為與公司財務業務相關的普通例行訴訟，以及

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

投資公司專注於商業房地產行業，包括與止贖相關的訴訟。該公司認為，它不是任何可能對公司合併和合並財務報表產生重大影響的未決法律訴訟的當事方，其任何財產也不是該訴訟的主體。

注11—風險管理

風險管理

在正常的業務運營過程中，公司面臨經濟風險。經濟風險有三個主要組成部分：利率風險、信用風險和市場風險。公司面臨利率風險的程度是，其計息負債的到期時間或重新定價的時間與其計息資產的基準可能不同。信用風險是指借款人或租户無法或不願支付合同要求的款項而導致公司貸款投資或租賃的違約風險。市場風險反映了由於利率或其他市場因素的變化而導致的貸款和其他貸款投資價值的變化，包括本金預付率和標的抵押貸款的價值、公司對房地產資產的估值以及外幣匯率的變化。

風險集中—當與公司投資相關的許多借款人、租户或被投資者在同一地理區域從事類似的業務活動或活動，或者具有相似的經濟特徵，這會導致他們履行合同義務（包括對公司的義務）的能力同樣受到經濟狀況變化的影響時，信用風險就會集中。

該公司的所有房地產和抵押其應收貸款的資產都位於美國。截至2023年9月30日，該公司的投資組合集中於以下房地產類型：娛樂/休閒、土地和開發、酒店、公寓和零售以及安全股票。

公司為潛在借款人和租户的信貸提供擔保，通常要求他們提供某種形式的信貸支持，例如公司擔保、信用證和/或現金保證金。儘管公司的貸款和房地產資產地域多樣化，借款人和租户在不同的行業中開展業務，但如果公司的利息或經營租賃收入高度集中於任何單一借款人或租户，則該借款人或租户無法還款可能會對公司產生重大不利影響。此外，安全普通股市場價格的下跌可能要求公司提供額外的抵押品或預付保證金貸款機制下的部分或全部未償借款。

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註12——股權

普通股——2023年3月31日，與分拆有關， iStar 分佈式 100%按比例分配給iStar普通股（“iStar普通股”）持有人的公司實益權益普通股 0.153在分配記錄日期持有的每股iStar普通股已發行股份的公司普通股。截至2023年9月30日，該公司已經一普通股類別 13,319,552已發行股份。

母公司淨投資——公司的淨母公司投資代表截至分拆之日iStar的淨出資和分配。公司財務報表中包含的某些實體在報告期內沒有銀行賬户，公司的大多數現金交易是通過iStar擁有的銀行賬户進行的，幷包含在公司的股權中。

累計其他綜合收益（虧損）——反映在公司股東權益中的 “累計其他綜合收益（虧損）” 包括公司權益法投資的現金流套期保值未實現收益或虧損份額以及公司可供出售證券的未實現損益。截至2023年9月30日，該公司沒有任何衍生品。

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

附註13——每股收益

下表列出了基本和攤薄後每股收益（“EPS”）計算中使用的運營收入對賬表（千美元，每股數據除外）：


	在截至9月30日的三個月中				在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022		2023		2022
淨收益（虧損）	$	(81,758)	$	17,568	$	(262,432)	$	(3,853)
歸屬於非控股權益的經營淨（收入）虧損		(56)		(57)		(58)		(46)
可分配給普通股股東的淨收益（虧損）	$	(81,814)	$	17,511	$	(262,490)	$	(3,899)


	在截至9月30日的三個月中				在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022		2023		2022
可分配給普通股的收益：
基本和攤薄後每股收益的分子：
可分配給普通股股東的淨收益（虧損）	$	(81,814)	$	17,511	$	(262,490)	$	(3,899)

基本每股收益和攤薄後每股收益的分母：⁽¹⁾
普通股基本收益和攤薄後每股普通股收益的加權平均已發行普通股		13,320		13,320		13,320		13,320

普通股每股基本收益和攤薄收益：
可分配給普通股股東的淨收益（虧損）	$	(6.14)	$	1.31	$	(19.71)	$	(0.29)

(1)	對於分拆之前列報的所有時期，計算每股收益時加權平均已發行股票假設為 pro的數據分佈 0.153截至分配記錄日，iStar普通股每股已發行公司普通股的普通股已發行並流通。

注 14—公允價值

公允價值代表在衡量日市場參與者之間在有序交易中出售資產或為轉移負債而支付的價格。以下公允價值層次結構對估值技術中用於衡量公允價值的投入進行了優先排序：

第1級：相同的、不受限制的資產或負債在活躍市場上可獲得的未經調整的報價；

第二級：不活躍市場的報價，或在資產或負債的整個期限內可以直接或間接觀察的投入；以及

第 3 級：價格或估值技術，需要既對公允價值計量有重要意義又不可觀察（即由很少或根本沒有市場活動支持）的投入。

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

公司的某些資產和負債按公允價值記賬，要麼是經常性的，要麼是非經常性的。每個報告期都需要按市值計價並按公允價值報告的資產被歸類為定期估值。如果在期限內記錄了特定準備金或其他減值以標記截至報告日的資產對市值的賬面價值，則無需在每個時期都按公允價值記錄的資產可以按公允價值入賬。此類資產被歸類為按非經常性估值的資產。

以下公允價值層次結構表彙總了截至2023年9月30日和2022年12月31日按上述類別按公允價值記賬的公司經常性或非經常性資產（千美元）：


	使用公允價值
			引用
			市場		意義重大
			價格在		其他		意義重大
			活躍		可觀察		不可觀察
			市場		輸入		輸入
	總計		（等級 1）		（第 2 級）		（第 3 級）
截至2023年9月30日
經常性基礎：
可供出售的債務證券⁽¹⁾	$	4,081	$	—	$	—	$	4,081
其他投資（參見附註7）		240,703		240,703		—		—

截至2022年12月31日
非經常性：
房地產，淨額⁽²⁾	$	811	$	—	$	—	$	811
土地和開發受損⁽³⁾		26,300		—		—		26,300
待售應收貸款（參見附註6）		37,650		—		—		37,650

(1)	公司可供出售債務證券的公允價值基於未經調整的第三方經紀人報價，被歸類為三級。

(2)	在截至2022年12月31日的年度中，公司記錄了 $1.8估計公允價值為的運營物業減值百萬美元 $0.8百萬。估計的公允價值基於預計將收到的現金流。

(3)	在截至2022年12月31日的年度中，公司記錄了 $12.7估計公允價值為的土地和開發資產減值百萬美元 $26.3百萬。估計的公允價值基於預計將收到的未來現金流，折扣率為 12.5%.

下表彙總了截至2023年9月30日的九個月中公司合併和合並資產負債表上按公允價值報告的3級可供出售證券的變動（千美元）：


期初餘額	$	—
購買		4,220
其他綜合收益中記錄的未實現虧損（虧損）		(139)
期末餘額	$	4,081

星際控股

合併和合並財務報表附註（續）

（未經審計）

金融工具的公允價值——下表顯示了公司金融工具的賬面價值和公允價值（百萬美元）：


	截至2023年9月30日				截至2022年12月31日
	攜帶		公平		攜帶		公平
	價值		價值		價值		價值
資產
應收貸款和其他貸款投資，淨額⁽¹⁾	$	20	$	17	$	49	$	46
待售的應收貸款⁽¹⁾		—		—		38		38
對Safe的股權投資⁽²⁾		241		241		—		—
現金和現金等價物⁽³⁾		46		46		4		4
限制性現金⁽³⁾		6		6		3		3

負債
債務負債，淨額⁽¹⁾		213		213		—		—

(1)	在公允價值層次結構中，公司應收貸款和其他貸款投資的公允價值、待售應收貸款和債務淨值被歸類為第三級。

(2)	公司投資的公允價值約為 13.5百萬股安全普通股在公允價值層次結構中被歸類為第一級，幷包含在公司資產負債表的 “其他投資” 中。

(3)	公司確定了其現金和現金等價物的賬面價值，限制性現金的賬面價值接近其公允價值。限制性現金記錄在公司資產負債表上的 “遞延費用和其他資產淨額” 中。公司現金和現金等價物以及限制性現金的公允價值在公允價值層次結構中被歸類為第一級。

註釋15—後續事件

2023 年 10 月 4 日，公司對其 Safe 安全信貸額度進行了修訂。該修正案規定：（i）公司可以訪問現有的 $25.0根據協議提供的百萬增量借款能力，用於補充公司在2023年10月4日當天或之後根據保證金貸款機制自願預付款所花費的資金；以及（ii）公司將無權支付安全信貸額度的實物利息。

2023年10月6日，STAR SPV對保證金貸款機制（參見附註9）進行了修訂，北卡羅來納州摩根士丹利銀行作為初始貸款機構。保證金貸款機制由公司實益擁有的所有安全股票擔保。修正案：（i）將安全普通股的市場價格觸發對保證金貸款機制下未償借款的強制性預付款的最低價格從美元下調至美元14.00到 $10.00；以及（ii）適度降低貸款價值比率，這將要求STAR SPV向貸款人提供額外的抵押品。2023 年 9 月 30 日之後，該公司償還了 $19.8保證金貸款機制的本金百萬美元。

第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

除純粹的歷史信息外，本報告中的某些陳述，包括估計、預測、與我們的業務計劃、目標和預期經營業績相關的陳述以及這些陳述所依據的假設，均為1995年《私人證券訴訟改革法》、經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”（“交易法”）。除其他外，包括Star Holdings（“公司”）當前的業務計劃、業務戰略、投資組合管理、前景和流動性的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述通常由 “相信”、“項目”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“戰略”、“計劃”、“可能”、“應該”、“將”、“將繼續”、“將繼續”、“很可能會產生” 等詞來識別。前瞻性陳述基於當前的預期和假設，這些預期和假設受到風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際結果或結果與前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異。我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。在評估所有前瞻性陳述時，敦促讀者仔細閲讀本10-Q表格中包含的所有警示聲明，以及我們在2023年3月20日向美國證券交易委員會提交的表格10第3號修正案附錄99.1中描述的不確定性和風險，所有這些都可能影響我們未來的經營業績、財務狀況和流動性。就管理層討論和分析財務狀況和經營業績而言，除非上下文另有説明，否則 “我們”、“我們的” 和 “我們” 是指Star Holdings及其合併子公司和合並子公司。

以下討論應與我們在2023年3月20日向美國證券交易委員會提交的10-Q表季度報告和表格10第3號修正案附錄99.1中的合併和合並財務報表及相關附註一起閲讀。這些歷史財務報表可能並不代表我們未來的表現。

衍生產品

2023 年 3 月 31 日，根據公司與馬裏蘭州公司 iStar Inc.（“iStar”）之間簽訂的截至2023年3月31日的分離和分銷協議（“分離和分銷協議”）的條款，我們完成了一系列重組和分離交易（統稱為 “分拆和分拆協議”）。為了實現分割：（i）iStar向我們捐贈了剩餘的遺留非地面租賃資產、Safehold Inc. 13,522,651股普通股（“安全股份”）和某些其他資產；（ii）iStar向我們分配了我們100％的普通股實益權益持有人，每發行一股公司普通股0.153股在分配記錄日期持有的iStar普通股股份。

分拆後，我們成為一家獨立的上市公司。我們的普通股於2023年3月31日開始在納斯達克全球市場（“納斯達克”）進行常規交易，股票代碼為 “STHO”。分拆後不久，iStar完成了先前宣佈的與馬裏蘭州公司Safehold Inc. 的合併（“合併”）。iStar在合併中繼續作為倖存的公司，並更名為 “Safehold Inc.”（“安全”）。

在分拆方面，公司簽訂了分離和分銷協議、與Safe子公司簽訂了管理協議（“管理協議”）、與Safe簽訂了治理協議（“治理協議”）以及與Safe簽訂了註冊權協議（“註冊權協議”）。我們還與Safe簽訂了信貸額度（“安全信貸額度”），並與第三方貸款機構簽訂了保證金貸款額度（“保證金貸款額度”）。

我們的開發投資組合

阿斯伯裏公園海濱

我們是Asbury Partners, LLC的管理成員，該公司是一家擁有阿斯伯裏公園海濱投資的合資企業。截至2023年9月30日，阿斯伯裏公園海濱投資的總賬面價值約為1.571億美元。

阿斯伯裏公園海濱投資包括以下內容：

●

阿斯伯裏海洋俱樂部瑟夫賽德度假村和公寓：一個16層的混合用途項目，包括130套住宅公寓單元、54間客房的豪華精品酒店、24,000平方英尺的零售空間、410個結構化停車位和15,000平方英尺的健身房和水療設施區。該物業於2019年竣工。酒店由第三方管理。截至2023年9月30日，有兩個住宅公寓單元仍未售出。

●

阿斯伯裏：一家擁有 110 間客房的獨立精品酒店，設有室內和室外活動空間以及屋頂酒吧。該酒店於 2016 年竣工，由第三方管理。

●

Asbury Lanes：佔地 12,000 平方英尺的音樂和娛樂場所。該場地於2018年竣工，與阿斯伯裏相連，由第三方管理。

我們目前投資阿斯伯裏公園海濱的戰略是出售阿斯伯裏海洋俱樂部剩餘的住宅公寓單元，積極管理我們的運營資產，並通過向第三方開發商和運營商出售剩餘的開發用地和運營資產進行戰略性貨幣化，同時履行與阿斯伯裏公園市簽訂的重建協議規定的義務。

玉蘭綠

Magnolia Green 是一個佔地約 1,900 英畝的多代總體規劃住宅社區，有權擁有 3,550 套單户和多户住宅單元以及大約 193 英畝的商業開發用地。該社區位於弗吉尼亞州里士滿西南19英里處，為處於不同人生階段的人們設計了不同的階段，從首次購房者到該地區頂級房屋建築商建造的單户和聯排別墅中的空巢老人。該項目以 Magnolia Green 高爾夫俱樂部為支撐，這是一個半私密的 18 洞 Nicklaus Design 錦標賽高爾夫球場，提供全方位服務的會所和練習場。還有許多社區設施，包括設有多個游泳池和小吃店的水上運動中心、設有青少年奧林匹克競賽池、水滑梯和運動場的Arbor Walk、設有網球場和泡菜球場以及專業商店的網球中心，以及數英里長的鋪設步道。截至2023年9月30日，我們的木蘭綠色資產的總賬面價值為7,840萬美元。

截至2023年9月30日，已向房屋建築商出售了1,904塊住宅用地。我們預計，在未來三年內，剩餘的住宅用地要麼在水平土地開發完成後出售給房屋建築商，要麼作為未經改善的土地批量出售，這可能需要更長的時間。我們預計，在住宅用地銷售完成後，將高爾夫球場業務出售給第三方。但是，無法保證這些銷售會完成。

我們的盈利投資組合

截至2023年9月30日，我們擁有的資產預計將主要通過資產出售、貸款償還或主動資產管理獲利。截至2023年9月30日，我們投資組合中包含的這些資產的總賬面價值約為5,950萬美元，主要包括貸款、運營物業、土地和其他資產。下文列出了有關這些資產的摘要信息。

貸款和其他貸款投資.截至2023年9月30日，我們的貨幣化投資組合中包含的貸款和其他貸款投資包括兩筆總賬面價值為1,610萬美元的貸款和兩筆可供出售的債務證券，總賬面價值為410萬美元。

操作特性.截至2023年9月30日，我們投資組合中包含的運營物業包括兩家出售活躍成人住宅物業的企業，在合資企業清算時，總賬面價值為30萬美元。

土地.截至2023年9月30日，我們投資組合中包含的土地資產包括兩項資產，總賬面價值約為3520萬美元。我們的總體策略是尋求將土地資產出售給第三方開發商。

其他.剩餘的貨幣化資產主要包括我們轉租給第三方的兩份短期租約，截至2023年9月30日，這兩份租約的總賬面價值為380萬美元，以及一組在財務報表中被記錄為沒有賬面價值的貸款和股權。我們的總體策略是尋求出售租賃資產，儘管我們可能會持有一份或兩份租約直到它們到期。對於沒有賬面價值的資產，我們可能會尋求出售這些資產，但無法保證我們會從中收回任何價值。

投資安全。除上述資產外，我們還擁有安全股票，按截至2023年9月29日的收盤價17.80美元計算，其公允價值為2.407億美元。

Safe Shares是我們的保證金貸款機制的抵押品，除非保證金貸款機制的條款另有要求，否則我們在合併完成後的九個月內不得轉讓任何安全股票。在為期9個月的封鎖期和保證金貸款機制的償還期滿後，我們的安全股票將作為流動性來源提供給我們，以滿足未來的資本需求，視市場情況而定。

在本季度末和之後，我們採取了某些措施來解決安全股票市值的下跌問題。截至2023年9月30日，我們將保證金貸款機制的未償餘額償還至1億美元，並在季度末之後進行了額外還款。我們還對保證金貸款機制和安全信貸額度進行了修訂，以降低安全股票的最低價格，這將觸發保證金貸款機制的全額強制性預付款，並使我們能夠在安全信貸額度下獲得增量借款，以補充用於自願預付保證金貸款機制的資金（參見合併和合並財務報表附註15）。安全股票市值的進一步下跌可能要求我們額外預付保證金貸款機制下的部分或全部未償借款。在安全信貸額度下獲得增量借款將增加我們的利息支出，因為所有借款的利率將增加到每年10.0％，而增量借款仍未償還。

截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月的經營業績對比


	在已結束的三個月中
	9月30日
	2023		2022		$ Change

	（以千計）
營業租賃收入	$	1,866	$	3,424	$	(1,558)
利息收入		244		2,093		(1,849)
其他收入		16,625		17,808		(1,183)
土地開發收入		24,836		15,087		9,749
總收入		43,571		38,412		5,159
利息支出		2,297		9,518		(7,221)
利息支出-關聯方		2,100		—		2,100
房地產支出		14,006		15,425		(1,419)
土地開發銷售成本		17,761		16,778		983
折舊和攤銷		1,125		1,150		(25)
一般和行政		7,310		7,005		305
(收回) 貸款損失準備金		95		(157)		252
其他費用		181		118		63
成本和支出總額		44,875		49,837		(4,962)
股權投資的未實現虧損		(80,189)		—		(80,189)
提前償還債務造成的損失		(482)		—		(482)
權益法投資的收益		217		28,993		(28,776)
淨收益（虧損）	$	(81,758)	$	17,568	$	(99,326)

收入—在截至2023年9月30日的三個月中，運營租賃收入（主要包括來自商業運營物業的收入）從2022年同期的340萬美元降至190萬美元。減少的主要原因是出售資產。

截至2023年9月30日的三個月中，利息收入從2022年同期的210萬美元降至20萬美元。利息收入的減少主要是由於2022年和2023年貸款銷售和貸款償還導致我們的不良貸款和其他貸款投資的平均餘額減少.

在截至2023年9月30日的三個月中，其他收入從2022年同期的1,780萬美元降至1,660萬美元。其他收入主要包括我們對Safe投資的股息收入以及來自酒店物業和其他運營物業（包括Asbury Lanes和Magnolia Green Golf Club）的收入。下降的主要原因是出售證券和收到財產税退税，從而在2022年帶來收益，但2023年來自Safe的股息收入部分抵消了這一收益。

土地開發收入和銷售成本—在截至2023年9月30日的三個月中，我們出售了住宅用地和單元，確認了2480萬美元的土地開發收入，其中相關的銷售成本為1,780萬美元。在截至2022年9月30日的三個月中，我們出售了住宅用地和單元，確認了1,510萬美元的土地開發收入，其中相關的銷售成本為1,680萬美元。 2023年土地開發收入的增加主要是由於我們在阿斯伯裏公園的房產收入增加。隨着我們執行未來的銷售以及剩餘的住宅和開發資產的減少，我們預計我們的土地開發收入將進一步下降。此類銷售的時間和金額無法確定地預測。

成本和開支—在分拆之前，利息支出代表了iStar給我們的撥款。利息支出是通過計算按房地產類型劃分的平均淨資產佔iStar分部平均淨資產的百分比，然後將該百分比乘以分配給iStar每個分部的利息支出來分配給我們的利息支出（參見合併財務報表附註2）。分拆後，利息支出代表我們的保證金貸款機制的利息成本。在截至2023年9月30日的三個月中，我們承擔了

扣除資本化金額後，我們的保證金貸款機制的利息支出為230萬美元。在截至的三個月中 9 月 30 日2022 年，我們獲得了 950 萬美元的利息支出。

利息支出——關聯方代表我們的安全信貸額度的利息成本，扣除資本化金額。

在截至2023年9月30日的三個月中，房地產支出為1,400萬美元，2022年同期為1,540萬美元。房地產支出主要代表我們的酒店和零售運營物業以及土地物業的支出。2023 年我們酒店和其他物業支出的增加被出售房產導致的支出減少所抵消。

在截至2023年9月30日的三個月中，折舊和攤銷額為110萬美元，2022年同期的折舊和攤銷額為120萬美元。

在分拆之前，一般和管理費用代表了iStar對我們的成本分配，包括基於績效的薪酬。一般和管理費用，包括股票薪酬，代表了iStar房地產融資、運營物業、土地和開發以及企業業務板塊的成本按比例分配，其基礎是這些房地產類型的平均淨資產佔iStar這些分部的平均淨資產的百分比（參見合併財務報表附註2）。分拆後，一般和管理費用包括向我們的經理支付的管理費以及作為上市公司運營的其他費用。在截至2023年9月30日的三個月中，我們產生了730萬美元的一般和管理費用，主要來自管理費、保險費和董事費。在結束的三個月內 9 月 30 日2022年，iStar向我們分配了700萬美元的一般和管理費用。

截至2023年9月30日的三個月，貸款損失準備金為10萬美元，而2022年同期追回的貸款損失為20萬美元。截至2023年9月30日的三個月的貸款損失準備金主要是由於該季度發放了一筆新貸款。追回截至2022年9月30日的三個月的貸款損失主要是由於 2022 年第三季度全額償還的貸款的預期虧損準備金的逆轉.

在截至2023年9月30日的三個月中，其他支出為20萬美元，2022年同期為10萬美元。

股權投資的未實現虧損代表我們安全股票的未實現虧損。分拆後，根據ASC 321的規定，我們將安全股票記作股權投資，這要求我們在每個報告期內通過收益將對安全股票的投資調整為公允價值。未實現虧損代表截至2023年9月30日我們對安全股票投資的公允價值與2023年6月30日之間的差額。

提前清償債務造成的損失，淨額—在截至2023年9月30日的三個月中，我們因提前償還債務而蒙受了損失保證金貸款工具(參見合併財務報表附註9).

權益法投資的收益—在截至2023年9月30日的三個月中，權益法投資收益為20萬美元，2022年同期為2900萬美元。在截至2023年9月30日的三個月中，我們確認了來自土地和經營性房地產企業的20萬美元淨總收入。在截至2022年9月30日的三個月中，我們確認了對Safe的歷史權益法投資的1,610萬美元收入，以及來自剩餘權益法投資的1,290萬美元淨總收入，主要來自於出售我們一家企業的多户住宅。分拆完成後，我們不再將對安全股票的投資視為權益法投資。

截至2023年9月30日的九個月的經營業績與截至2022年9月30日的九個月的經營業績對比


	在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022		$ Change

	（以千計）
營業租賃收入	$	5,177	$	9,715	$	(4,538)
利息收入		1,755		11,187		(9,432)
其他收入		32,686		30,734		1,952
土地開發收入		46,219		54,390		(8,171)
總收入		85,837		106,026		(20,189)
利息支出		15,005		33,296		(18,291)
利息支出-關聯方		4,200		—		4,200
房地產支出		35,995		37,693		(1,698)
土地開發銷售成本		40,093		55,369		(15,276)
折舊和攤銷		3,295		3,561		(266)
一般和行政		28,960		5,882		23,078
貸款損失準備金		1,727		22,556		(20,829)
資產減值		—		1,750		(1,750)
其他費用		783		274		509
成本和支出總額		130,058		160,381		(30,323)
股權投資的未實現虧損		(247,121)		—		(247,121)
提前償還債務的虧損，淨額		(1,523)		—		(1,523)
權益法投資的收益		30,433		50,502		(20,069)
淨收益（虧損）	$	(262,432)	$	(3,853)	$	(258,579)

收入—在截至2023年9月30日的九個月中，經營租賃收入（主要包括來自商業運營物業的收入）從2022年同期的970萬美元降至520萬美元。減少的主要原因是出售資產。

在截至2023年9月30日的九個月中，利息收入從2022年同期的1,120萬美元降至180萬美元。利息收入的減少主要是由於2022年和2023年貸款銷售和貸款償還導致我們的不良貸款和其他貸款投資的平均餘額減少.

在截至2023年9月30日的九個月中，其他收入從2022年同期的3,070萬美元增加到3,270萬美元。其他收入主要包括我們投資Safe的股息收入、貸款組合、酒店物業和其他運營物業的收入，包括Asbury Lanes和Magnolia Green Golf Club。2023年的增長主要歸因於Safe的股息收入。

土地開發收入和銷售成本—在截至2023年9月30日的九個月中，我們出售了住宅用地和單元，確認了4,620萬美元的土地開發收入，其中相關的銷售成本為4,010萬美元。在截至2022年9月30日的九個月中，我們出售了住宅用地和單元，確認了5,440萬美元的土地開發收入，其中相關的銷售成本為5,540萬美元。 2023年土地開發收入的下降主要是由於我們的那不勒斯保護區（2022年全部售罄）和阿斯伯裏公園房產的收入減少。隨着我們執行未來的銷售以及剩餘的住宅和開發資產的減少，我們預計我們的土地開發收入將進一步下降。此類銷售的時間和金額無法確定地預測。

成本和開支— 在分拆之前，利息支出代表了iStar給我們的撥款。利息支出是通過計算按房地產類型劃分的平均淨資產佔iStar分部平均淨資產的百分比，然後將該百分比乘以分配給iStar每個分部的利息支出來分配給我們的利息支出（參見合併財務報表附註2）。分拆後，利息支出

代表我們的保證金貸款機制的利息成本。在截至2023年9月30日的九個月中，扣除資本化金額，我們從保證金貸款機制中產生了470萬美元的利息支出。在截至的九個月中 9 月 30 日，2023年和2022年，我們分別獲得了800萬美元和3,330萬美元的利息支出。2023年分配給我們的利息支出減少的主要原因是與2022年相比，我們在分拆後沒有收到撥款，平均淨資產減少以及iStar的平均未償債務和平均債務成本下降。在截至的九個月中 9 月 30 日，2023年，利息支出還包括分拆前應付給iStar的款項。

利息支出相關方代表扣除資本化金額後的安全信貸額度的利息成本。

在截至2023年9月30日的九個月中，房地產支出為3,600萬美元，2022年同期為3,770萬美元。房地產支出主要代表我們酒店和零售運營物業的支出和土地財產。2023 年我們酒店物業開支的增加被出售房產導致的支出減少所抵消。

在截至2023年9月30日的九個月中，折舊和攤銷額為330萬美元，2022年同期的折舊和攤銷額為360萬美元。

在分拆之前，一般和管理費用代表了iStar對我們的成本分配，包括基於績效的薪酬。一般和管理費用，包括股票薪酬，代表了iStar房地產融資、運營物業、土地和開發以及企業業務板塊的成本按比例分配，其基礎是這些房地產類型的平均淨資產佔iStar這些分部的平均淨資產的百分比（參見合併財務報表附註2）。分拆後，一般和管理費用包括向我們的經理支付的管理費以及作為上市公司運營的其他費用。在截至2023年9月30日的九個月中，我們產生了2900萬美元的一般和管理費用，主要來自安全管理費、審計和律師費以及iStar的1,410萬美元撥款。在結束的九個月中 9 月 30 日2022年，iStar向我們分配了590萬美元的一般和管理費用。2023年iStar撥款的增加主要是由於iStar基於績效的薪酬增加導致iStar的一般和管理費用增加。

截至2023年9月30日的九個月中，貸款損失準備金為170萬美元，而2022年同期的貸款損失準備金為2,260萬美元。截至2023年9月30日的九個月中，貸款損失準備金主要來自出售不良貸款，但預期虧損準備金的撤銷部分抵消了這筆貸款適用於在 2023 年全額償還的貸款。截至2022年9月30日的九個月中，貸款損失準備金主要來自我們對持有至到期證券的2500萬美元扣款，該抵押記入其還款收益。

在截至2022年9月30日的九個月中，我們根據預期收到的現金流確認了運營物業的減值180萬美元。

在截至2023年9月30日的九個月中，其他支出為80萬美元，2022年同期為30萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，其他支出增加的主要原因是與出售和償還不良貸款相關的法律和諮詢費用。

股權投資的未實現虧損代表我們安全股票的未實現虧損。分拆後，根據ASC 321的規定，我們將安全股票記作股權投資，這要求我們在每個報告期內通過收益將對安全股票的投資調整為公允價值。未實現虧損代表截至2023年9月30日我們對安全股票投資的公允價值與分拆時iStar的安全股票歷史賬面金額之間的差額。

提前清償債務造成的損失，淨額—在截至2023年9月30日的九個月中，我們因提前償還債務而蒙受了損失保證金貸款工具(參見合併財務報表附註9).

權益法投資的收益—在截至2023年9月30日的九個月中，權益法投資收益為3,040萬美元，2022年同期為5,050萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們確認了對Safe的歷史權益法投資的110萬美元收入，並確認了來自合資企業資產出售的剩餘權益法投資的淨總收入2930萬美元。在截至2022年9月30日的九個月中，我們確認了對Safe的權益法投資的2800萬美元收入，其中包括30萬美元的攤薄收益（參見合併財務報表附註7），其中1150萬美元主要來自出售多户住宅我們的一家合資企業，500萬美元主要來自於我們在合資企業中的權益的結算，600萬美元的淨總收入來自我們剩餘的權益法投資。分拆完成後，我們不再將對安全股票的投資視為權益法投資。

流動性和資本資源

流動性是衡量我們滿足潛在現金需求能力的指標，包括支付利息和償還借款、開發資產和維持運營、向股東分配資金以及滿足其他一般業務需求。我們是一家最近成立的公司，因此，我們沒有支付任何股息。我們預計不會定期派發股息。我們打算不時分配可用現金，這主要取決於我們出售資產的能力和出售資產的價格。

我們的現金來源將在很大程度上取決於資產出售，而資產出售在時間和金額方面很難預測。儘管我們可能能夠預測和規劃某些流動性需求，但現金使用量可能會出人意料地增加，這超出了我們的控制範圍，這將影響我們的財務狀況、流動性和經營業績，例如安全股票市值下跌導致的保證金貸款機制的預付款。即使我們的預期流動性需求沒有實質性變化，我們的流動性來源也可能少於預期，而這些來源的可用資金也可能少於預期或需要的資金。我們的主要流動性來源通常包括手頭現金和資產出售收益。

我們預計我們的短期和長期流動性需求將包括：

●

我們的阿斯伯裏公園海濱和木蘭綠色開發項目的資本支出；

●

安全信貸額度和保證金貸款額度的還本付息（參見合併和合並財務報表附註9），以及包括任何回購協議在內的任何其他債務；

●

應付給我們經理的管理費和費用報銷；

●

運營開支；以及

●

如果我們在償還債務後手頭有多餘的資產出售現金，則向股東分配。

我們希望通過運營中的任何現金流、資產出售的收益、安全信貸額度下的增量貸款的借款以及我們的無限制現金來滿足我們的短期流動性需求。我們希望通過運營中的任何現金流和資產出售的收益來滿足我們的長期流動性需求。

我們未來的現金來源將在很大程度上取決於資產出售的收益。資產出售的金額和時間可能會受到許多因素的不利影響，其中一些因素是我們無法控制的，包括下文討論的宏觀經濟因素。此外，除非保證金貸款機制可能有要求，否則在分拆完成後的九個月內，我們被禁止出售我們的安全股票。我們無法確定地預測我們將進行哪些具體交易以產生足夠的流動性，以履行我們的到期義務。我們將根據預期的變化和市場狀況的變化酌情調整計劃。不確定性與通貨膨脹、利率上升、市場波動、銀行業混亂和融資可用性等宏觀經濟因素有關，以及這些因素對總體經濟和金融的影響

我們經營的商業房地產市場，使之成為現實我們無法預測或量化這些或其他趨勢對我們的財務業績或流動性的影響。

下表概述了截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，我們在經營活動中提供的現金流、用於投資活動的現金流以及融資活動提供的現金流（千美元）：


	在截至9月30日的九個月中，
	2023		2022
由（用於）經營活動提供的現金流	$	(12,975)	$	(18,218)
由（用於）投資活動提供的現金流		145,881		107,781
由（用於）融資活動提供的現金流		(89,164)		(74,916)

2023 年用於經營活動的現金流減少主要是由於應計費用的支付時機，但權益法投資分配的減少部分抵消了這一點。2023年投資活動提供的現金流增加主要是由於其他投資分配的增加以及對其他投資的捐款減少，但償還和出售應收貸款的收益減少以及土地和開發銷售收益的減少部分抵消了這一點。2023年用於融資活動的現金流增加主要是由於2023年通過資產清算向iStar分配的增加以及債務償還額的增加，但2023年債務借款的增加部分抵消了這一點。

債務契約— 保證金貸款機制要求我們遵守各種契約，包括但不限於限制債務、留置權、投資和股息支付的契約，但某些例外情況除外。此外，保證金貸款機制包括對此類貸款的慣例陳述和擔保、違約事件和其他債權人保護。如果發生此類貸款的某些慣常事件，我們可能需要預付保證金貸款機制下到期的所有款項，或者根據保證金貸款機制和相關協議存入額外的抵押品。在本季度末之後，我們對保證金貸款機制進行了修訂，主要是為了降低底價，安全股票的市場價格將觸發該融資機制下未償還的借款的強制性預付款（參見附註15 合併和合並財務報表）。

安全信貸機制要求我們遵守各種契約，包括但不限於限制債務、留置權、投資、合併、資產出售和某些股息支付的契約，但某些例外情況除外。此外，安全信貸額度包括慣例陳述和擔保以及慣例違約事件，在任何適用的寬限期之後，如果發生此類事件，除其他外，Safe能夠宣佈我們在安全信貸機制下的本金、應計利息和其他債務立即到期應付，並取消安全信貸額度抵押品的贖回權。在本季度末之後，我們對安全信貸額度進行了修訂，主要是為了使我們能夠使用2,500萬美元的增量貸款來補充我們在保證金貸款機制下用於自願預先還款的資金（參見附註15 合併和合並財務報表）。

關鍵會計估計

根據公認會計原則編制財務報表要求管理層在某些情況下做出估算和判斷，這些估計和判斷會影響列報的資產、負債、收入和支出的金額。我們已經制定了詳細的政策和控制程序，旨在確保估值方法，包括作為此類方法一部分做出的任何判斷，在不同時期得到良好的控制、審查和應用。我們的估算基於歷史的企業和行業經驗以及我們認為在這種情況下適當的其他各種假設。對於所有這些估計，我們警告説，未來事件很少會完全按照預測發展，因此通常需要進行調整。

以下是需要更重要的管理估計和判斷的會計政策摘要：

貸款損失備抵金—我們對貸款組合進行季度全面分析，並根據可能影響收款能力的所有已知和相關內部和外部因素對信貸質量的當前判斷進行風險評級。我們認為，除其他外，付款狀況、留置權狀況、借款人或租户的財務資源和投資抵押品、抵押品類型、項目經濟和地理位置以及國家和區域經濟因素。這種方法對貸款進行風險評級，評級從 “1” 到 “5” 不等，“1” 代表最低的損失風險，“5” 代表最高的損失風險。

2020年1月1日採用亞利桑那州立大學2016-13後，我們實施了程序，根據相關信息，包括歷史已實現虧損率、當前市場狀況以及影響投資可收回性的合理且可支持的預測，估算貸款（包括無準備金的貸款承諾）和持有至到期債務證券的預期損失（“預期虧損”）。對預期損失的估計需要做出重大判斷，我們根據不同類別的金融資產分析貸款組合，其中包括：（i）貸款和持有至到期的債務證券以及（ii）建築貸款。

對於我們的貸款、持有至到期債務證券和建築貸款，我們分析了歷史已實現虧損情況，以估算我們的預期虧損。我們通過使用第三方市場數據調整了預期虧損，這些數據提供了當前和未來的經濟狀況，可能會影響保護我們投資的商業房地產資產的表現。

我們將一筆貸款視為不良貸款，並在以下情況下將其置於不可應計狀態：（1）利息已拖欠90天；（2）存在到期違約；或者（3）管理層認為它可能無法根據貸款的合同條款收取所有到期金額。當非應計貸款按合同生效並且管理層認為合同所欠的所有款項都將收到時，它們將恢復為應計狀態。如果我們確定抵押品公允價值減去出售成本低於抵押品依賴資產的賬面價值，我們將為不良貸款記錄具體備抵額。具體備抵金通過我們的合併和合並運營報表中的 “（彌補）貸款損失準備金” 增加（減少），並因扣除而減少。在拖欠和止贖過程中，當我們努力達成和解或其他解決方案時，通常會有許多與借款人或租户的談判要點，這可能會影響償還或收到抵押品的可能性。我們的政策是，當我們根據各種因素確定所有商業上合理的收回貸款餘額的手段都已用盡時，就會扣除貸款。這可能發生在不同的時間，包括當我們在止贖前出售中獲得現金或其他資產，或者在取消贖回權或代替契約後控制標的抵押品以全額償還貸款時，或者當我們以其他方式停止了大規模的收款工作時。我們認為，諸如上述情況表明貸款催收過程已完成最後步驟，貸款無法收回。此時，損失已確認，貸款和相關補貼將被扣除。

截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，貸款損失準備金分別為170萬美元和2,260萬美元。

長期資產的減值或處置 —每當事件或情況變化表明有待使用的房地產以及土地和開發資產的賬面金額可能無法收回時，我們都會定期審查此類資產的價值減值。只有當管理層對資產產生的未來總現金流（未貼現且不計利息費用）的估計（考慮到資產的預期持有期）低於賬面價值時，資產的價值才會減值。這種現金流估算考慮了諸如預期的未來營業收入、趨勢和前景等因素，以及需求、競爭和其他經濟因素的影響。在發生減值的情況下，損失將按財產賬面金額超過資產公允價值的部分來計量，並反映為資產基礎的調整。不動產、土地和開發資產的減值（如適用）在我們的合併和合並運營報表中記錄在 “資產減值” 中。估算未來的現金流和公允價值是高度主觀的，此類估計可能與實際結果存在重大差異。

待處置的房地產資產按賬面金額或估計公允價值減去出售成本的較低者列報，幷包含在我們的合併和合並資產負債表上 “可供出售和持有的待售房地產” 中。估計的公允價值減去銷售成本與賬面價值之間的差額將記作減值費用。一旦資產被歸類為待售資產，則不再記錄折舊費用。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露

市場風險

市場風險是指利率、大宗商品價格和股票價格變動造成的損失風險。在推行我們的商業計劃時，我們面臨的主要市場風險是利率風險。我們的經營業績將部分取決於我們的資產所賺取的利息和相關收入與與我們的計息負債相關的利息支出之間的差額。金融市場普遍利率水平的變化將影響我們的浮動負債。我們的計息負債利率的任何大幅提高都可能對我們產生重大不利影響。無法保證我們的盈利能力在任何時期都不會因利率變化而受到重大不利影響。

如果利率大幅上升或經濟衰退，違約率可能會增加，並導致我們蒙受額外的信貸損失，這將對我們的流動性和經營業績產生不利影響。這種拖欠或違約可能會對賺取利息的資產和計息負債之間的利差產生重大不利影響。此外，除其他外，提高利率可能會降低我們固定利率計息資產的價值以及我們通過出售此類資產實現收益的能力。

利率對許多因素高度敏感，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治條件以及我們無法控制的其他因素。我們監控我們的計息資產與計息負債之間的利差，並可能實施套期保值策略以限制利率變化對我們運營的影響，包括參與利率互換、利率上限和其他與利率相關的衍生合約。此類策略旨在減少我們在特定交易或投資組合基礎上受市場利率變動導致的現金流變化的風險。我們不會出於投機目的簽訂衍生合約，也不會為了對衝我們的信用風險變化或借款人的信用風險而簽訂衍生合約。

下表量化了假設收益率曲線形狀（即相對利率）沒有變化，假設利率下降或上升10、50或100個基點，假設我們的利息收益資產或計息負債沒有變化，則年淨收入的潛在變化。基本利率情景假設截至2023年9月30日的三個月SOFR利率為5.40％。實際結果可能與表中的估計結果有很大差異。

淨收入的估計變化

（以千美元計）


利率的變化		淨收入⁽¹⁾
-100 個基點	$	544
-50 個基點		272
-10 個基點		54
基本利率		—
+10 個基點		(54)
+50 個基點		(272)
+100 個基點		(544)

(1)	截至2023年9月30日，我們的未償浮動利率債務本金為1億美元以及4,560萬美元的現金和現金等價物。

第 4 項控制和程序

公司維持披露控制和程序，旨在確保在公司《交易法》報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告，並收集此類信息並將其傳達給公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官, 並酌情就要求的披露作出及時決定.公司成立了一個披露委員會，負責考慮信息的重要性並確定信息的披露義務

公司及時。披露委員會直接向公司首席執行官報告，首席財務官。

截至本報告所涉期末，公司在披露委員會和包括其首席執行官和首席執行官在內的其他管理層成員的監督和參與下進行了評估財務官員，根據《交易法》第13a-15（b）條或第15d-15條，公司披露控制和程序的有效性。根據該評估，首席執行官兼首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序可以有效提供合理的保證，使公司在根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息是：（i）在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告；（ii）酌情收集並傳達給管理層，包括首席執行官和首席財務官，到允許及時做出有關披露的決定。

在本季度報告所涉期間，公司對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對公司財務報告的內部控制產生重大影響的變化。

儘管如此，控制系統，無論設計和運行得多麼良好，都只能提供合理而不是絕對的保證，即它將發現或發現公司內部在披露本應在公司定期報告中列出的重要信息的失誤。

第二部分。其他信息

第 1 項。法律訴訟

公司和/或其一家或多家子公司是各種未決訴訟事項的當事方，這些訴訟被視為公司作為專注於商業房地產行業的金融和投資公司的業務所附帶的普通例行訴訟，包括與止贖相關的訴訟。公司認為，它不是任何可能對公司合併和合並財務報表產生重大不利影響的未決法律訴訟的當事方，其任何財產也不是其標的。

第 1A 項。風險因素

與先前在Star Holdings最初於2022年12月16日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的表格10註冊聲明（文件編號001-41572）附錄99.1中披露的風險因素相比沒有重大變化，該最終版本作為附錄99.1包含在2023年3月22日提交給美國證券交易委員會（SEC）的8-K表最新報告中。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用

發行人購買股票證券

在這三個月中，我們沒有購買任何普通股截至 9 月 30 日的月份, 2023.

第 3 項。優先證券違約

沒有。

第 4 項礦山安全披露

不適用。

物品 5. 其他信息

沒有.

第 6 項。展品

展品索引


展覽數字		文件描述
10.1		截至2023年10月6日，Star Investment Holdings SPV LLC、北卡羅來納州摩根士丹利銀行、摩根士丹利高級融資公司和摩根士丹利公司之間的保證金貸款協議第1號修正案。有限責任公司。（參照 2023 年 10 月 6 日提交的 8-K 表格最新報告附錄 10.1 納入）
10.2		Safehold Inc.與Star Holdings之間於2023年10月4日生效的經修訂和重述的信貸協議的第一修正案（參照2023年10月6日提交的8-K表格最新報告附錄10.2納入）
31.0		根據《薩班斯-奧克斯利法案》第 302 條作出的認證.
32.0		根據《薩班斯-奧克斯利法案》第 906 條作出的認證.
101*		公司截至2023年9月30日的10-Q表季度報告的以下財務信息採用內聯XBRL（“可擴展業務報告語言”）格式：（i）截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併和合並資產負債表（未經審計），（ii）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併和合並運營報表（未經審計），（iii）截至三個月和九個月的合併和合並綜合收益（虧損）報表（未經審計）2023年9月30日和2022年9月30日，（iv）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併和合並權益變動表（未經審計），（v）截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併和合並現金流量表（未經審計），以及（vi）合併和合並財務報表附註（未經審計）。
104		封面頁交互式數據文件（採用 ixBrl 格式幷包含在附錄 101 中）

*	根據S-T法規第406T條，就1933年《證券法》第11或12條而言，附錄101中與XBRL相關的信息被視為未提交或不是註冊聲明或招股説明書的一部分，被視為未就1934年《交易法》第18條而提交，否則不承擔這些條款規定的責任。

簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。


		星際控股註冊人

日期：	2023年11月8日	/s/ 傑伊·舒格曼
		傑伊·舒格曼
		首席執行官（首席執行官）





		星際控股註冊人
日期：	2023年11月8日	/s/BRETT ASNAS
		佈雷特·阿斯納斯
		首席財務官
		（首席財務官）

RETT

		星際控股註冊人
日期：	2023年11月8日	/s/GARETT ROSENBLUM
		Garett Rosenblum
		首席會計官