附件10.1

轉租

本轉租合同(“轉租合同”)的日期為2023年8月4日，由美國特拉華州的阿森納生物科學公司(以下簡稱“轉租人”)和美國特拉華州的阿森納生物科學公司(以下簡稱“轉租人”)簽訂。轉讓人和轉讓人約定如下：

基本租金應在每月的第一天或之前繳納。以下第4.B段所定義的基本租金和附加租金，在本合同期限內的任何期間，如期限少於一個月，應按比例按月分期付款的部分，以三十(30)天為基礎。如果基本租金的增加在日曆月的第一天以外的某個日期生效，則該月的基本租金應為兩種適用税率的總和，每一種税率都按該税率生效的月份部分按比例計算。基本租金和額外租金應以美利堅合眾國的合法貨幣支付，無需通知或要求，也不作任何扣除、抵銷或減免。基本租金和額外租金應由ACH根據轉讓人提供的指示或轉讓人可能以書面指定的其他地址或其他方式直接支付給轉讓人。

儘管有上述規定，總租約的下列條款不應納入本文：基本租賃信息摘要(第6.2節和第12節除外)；所有對承租人工作書的引用；引言段落；第1.1.1、1.2節(前四句和(A)分節)、1.4、2、3、4.6節(但轉租人應在承租人提出合理要求和支出後，行使主租約項下的審核權)、第5.2.5節(最後一句，除轉租人釋放的危險物質外，且在任何情況下，轉租人對開工日期前轉租房屋內存在的任何危險物質不承擔任何責任)。5.2.8(除轉讓人釋放的危險材料外，在任何情況下，轉讓人均不對非

租客)，5.2.10(第一句)，14.4，14.7，14.8，18(最後一句)，20(20.8.2節除外)，24.8(關於業主支付費用的義務)，24.19，24.25，24.28(關於業主支付費用的義務)，24.36.1(B)(僅最後一句)，24.38；證據A，B，E和F；此外，儘管有上文第(Iii)分節的規定，(A)在下列條文中，凡提及“業主”，只指總出租人：第1.1.2節(第(1)分節第一行除外)、1.1.3、1.2節(最後四行)、1.3節(第一句)、4.2.3、4.2.5、4.2.7、4.3.4、5.2.5節(倒數第二句)、5.2.9、5.3.2、5.3.3節、6.1、6.5、6.7、7.1(僅一審)、7.2(後三例除外)、8.3(第一句)、8.4(第六句)、11.1、11.2、12.1、14.2(僅第三和第四句)、21、23、24.14、24.28、24.30、24.33(最後一句除外)、24.36.2和24.37.2；及(B)在下列條文中，凡提及“業主”，即指總出租人及再承租人：第4.4、5.2.5(最後兩句除外)、5.2.6、7.2(僅限於最後三句)、8.2(第五句及倒數第二句)、第9、10.2、10.3.7、15.2(最後一句)、第16(最後一句)及24.7節。

[簽名在以下頁面上]

茲證明，雙方已於上述第一年簽訂了本轉租合同。

附件A

總租約

雙塔式廣場

租賃

AP3-SF3 CT North，LLC，

特拉華州一家有限責任公司

作為房東，

和

阿森納生物科學公司

特拉華州的一家公司

作為租户

租賃基本信息摘要

本《基本租賃信息摘要》(以下簡稱《摘要》)特此併入併成為所附租賃的一部分。本租賃中對本摘要中任何術語的引用應具有本摘要中為該術語所闡述的含義。如果本摘要的條款與本租賃條款有衝突，應以本租賃條款為準。此處使用的任何大寫術語和未在此處另作定義的任何術語應具有本租賃中所規定的含義。

*基本租金金額的每月初始分期付款是通過將每可出租平方英尺金額的每月初始基本租金費率乘以房產中可出租的平方英尺空間的數量來計算的，而年度基本租金金額的計算方法是將每月基本租金金額的初始分期付款乘以十二(12)。於租期內於完整歷月的第一(1)日(即租賃月13)開始的所有後續基本租金繳款期內，計算每月基本租金金額的按年增幅為3.5%(3-1/2%)，而各年度基本租金金額的計算方法為將相應的每月基本租金金額乘以十二(12)。該等基本租金須按第三條規定按比例計算。

**“每平方尺可租每月租金”一欄的數字為四捨五入，只供參考之用。

*在符合本租約第三條規定的減税的情況下。

目錄

租賃

本租約於摘要L一節所載日期，包括前述摘要及所附並借本參考併入本文件的展品(租約、摘要及展品有時統稱為“租賃”)，由特拉華州有限責任公司(“房東”)AP3-SF3 CT North，LLC及特拉華州一家公司(“承租人”)阿森納生物科學有限公司(“阿森納生物科學公司”)訂立。

第一條

工程項目、建築物及處所

1.1工程項目、建築物及處所。

1.1.1處所。根據並受本租賃條款、契諾和條件的約束，房東特此向承租人和承租人出租《概要》第6.1節所述的物業(以下簡稱“物業”)，該物業位於建築物內(定義見概要第6.2節)，並位於項目範圍內(定義如下)。該房屋的平面圖作為證據A附於本文件。

1.1.2建築和項目。該建築共有21層，總面積為374,433平方英尺，是一個名為“南舊金山”的多建築商業項目的一部分，該項目位於舊金山南部，佔地8.4英畝。本租約中使用的“項目”一詞，統稱為：(一)建築物；(二)位於場地內一個塔樓位置但不屬於業主所有的其他現有建築物(“其他現有建築物”)；(Iii)由業主(及/或工程項目的任何其他擁有人)不時合理地指定為附屬於建築物或為建築物提供服務的公用地方的任何廣場外範圍、行人路、車路、庭院、公共及私家街道、交通便利範圍及現時或以後圍繞建築物及/或其他現有建築物而建造的其他改善及設施，以及任何該等其他改善工程；(Iv)業主(該項目的任何其他業主及/或由業主、業主的前身及/或業主就該項目的受讓人組成的任何公共區域協會)可不時在該項目內或作為該項目的一部分而加建的任何額外建築物、改善設施及公用地方；及。(V)上述任何項目所在的土地。描述項目當前配置的現場平面圖作為附件A-1附於本文件。該大樓和現有的另一座大樓一樣，都有一個位於三塔坊的停車設施(“停車設施”)。儘管有前述規定或本租約中包含的任何相反規定(以下第1.1.3節除外)，(1)業主沒有義務在本項目內擴建或以其他方式進行任何改進，包括但不限於本合同附件A-1所示的任何外部廣場區域、人行道、車道、庭院、公共和私人街道、交通便利區域以及其他改進和設施(業主(和/或本項目的任何其他業主)可在不通知承租人的情況下不時對其進行修改)。除作為附件B的承租人工作書中明確規定的業主義務(如果有)外，以及(2)業主(和/或項目的任何其他業主)應隨時有權自行選擇包括或排除項目內的任何改進或設施，具體規定見下文第1.1.3節。

1.1.3租户和業主的權利。承租人有權非獨佔使用位於建築內的公共走廊和走廊、樓梯間、電梯(如果有)、衞生間和其他公共或公共區域，以及非獨家使用位於項目上的、由業主(和/或項目的任何其他業主)不時合理指定為建築公共區域的區域(包括任何共享的市容區域)；然而，(I)租客的使用須受(A)任何契諾、條件及限制的規定所規限，而該等條款、條件及限制，在現時或以後均記錄在案，以及(B)業主不時制定的合理、非歧視性的規則及規例(須以書面形式提供予租客)，及(Ii)租客未經業主事先同意(可由業主以唯一及絕對酌情決定權予以拒絕)及業主代表的陪同，不得登上建築物或其他現有建築物的屋頂。業主(和/或項目的任何其他業主)保留隨時將項目的任何公共區域、大樓和其他現有大樓的屋頂、立管和管道用於電信和/或任何其他目的的權利，並保留權利進行以下任何一項：(1)對項目或其中的任何部分或要素進行任何更改、增加、改善、維修和/或替換，包括但不限於：(X)改變車道、入口、裝卸區、出入口、交通方向、園林區、人行道、公共和私家街道、廣場、庭院、交通便利區域和公共區域；以及(Y)擴大或縮小項目規模和任何公共

區域及其其他元素，包括增加、刪除和/或排除建築物(包括其他現有建築物)及其上的建築物；(2)在進行維修、改善或改建工程時暫時關閉任何公共區域；(3)根據契約、條件和限制保留和/或組成一個或多個公共區域協會，以擁有、管理、運營、維護、維修和/或替換位於大樓外和其他現有大樓外的全部或任何部分的美化環境、車道、人行道、公共和私人街道、廣場、庭院、交通便利區域和/或其他公共區域，並在符合以下第四條的規定下，包括協會收取的公共區域評估、費用和税項，以及維護、管理、管理和運營協會的成本(S)；以及(4)業主根據誠實信用的商業判斷，就本項目作出業主認為適當的其他行為和變更。儘管本租約中有任何相反規定，(W)業主不得允許或容忍對本項目產生不利條件的任何契諾、條件和限制，(X)對於任何自願改善或自願變更(相對於適用法律(定義如下)要求的改進或變更或維護或維修)，業主不得在其履行過程中或由此導致不利條件(定義如下)，(Y)對於適用法律要求的任何改進或變更以及維護、維修和更換，業主應盡商業上合理的努力，在其履行過程中或因此而產生的任何不利條件降至最低，以及(Z)除適用法律另有要求外，不得允許業主以導致不利條件的方式改變建築物的配置。在此使用的“不利條件”是指(I)對承租人在持續的緊急情況下進入場地的任何不合理的不利幹擾，(Ii)對承租人將場地作為一流生物技術項目使用的任何不合理的不利幹擾，以及(Iii)對承租人在本協議項下的停車權的任何減少或不合理的不利幹擾。

1.2處所的狀況。除本租約和承租人工作書中明確規定外，房東沒有義務提供或支付與改善、改建或翻新房屋相關的任何改善、改建或翻新工程或服務，承租人應在租賃開始之日接受房屋的“原樣”狀態。儘管本租約有任何相反規定(以下句子除外)，業主應自費使項目、建築物和處所(以及項目的每個系統、部件和部分、建築物和/或處所)在租賃開始之日處於良好的運行狀態，處於良好的狀態(常規維修和維護除外)，並符合所有適用法律，業主為遵守本句子的規定而產生的任何費用不得計入根據本租約以任何方式向租户收取的任何運營費用。儘管如上所述，如果承租人未能在租賃開始之日起十二(12)個月內向業主發出書面通知，説明工作狀況良好或狀況良好的事項，則根據本合同第7.2節房東的維修義務(以及根據本合同第7.1條承租人的責任)，任何此類事項的糾正應由承租人負責，費用和費用由承租人自負。房東特此以非排他性方式向承租人轉讓承租人改建工程承包商提供的與承租人改建工程有關的所有擔保和擔保，承租人特此放棄與承租人改建工程的設計和施工有關或因承租人改建工程的設計和施工而向房東提出的所有索賠。承租人亦承認，除本租約另有明文規定外，房東或其任何代理人均未就有關處所、建築物或項目或其狀況，或就其是否適合承租人經營業務作出任何陳述或保證(包括但不限於任何應由承租人負責的分區/有條件使用許可證要求，以及承租人未能取得任何此類分區/使用許可證(如有需要)，並不影響承租人在本租約項下的義務)。租客接管該處所時，須最終確定該處所(包括其中的租客改善工程)、建築物及工程項目在當時已竣工，並處於良好、衞生及令人滿意的狀況(但租客在接管前視察期間未能合理地發現的事項除外)，而業主方面並無義務對其作出任何改動、提升或改善。根據《加利福尼亞州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該房屋未經過認證訪問專家(CASP)的檢查。此外，根據《加利福尼亞州民法典》第1938條(歐元)，特此提供以下通知：

認證接入專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。

雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但商業產權所有人或出租人不得禁止承租人或承租人對標的房屋進行CASP檢查

如果承租人或承租人提出要求，承租人或承租人的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

就該通知及與該通知相關的事項而言：(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權要求和獲得CASP檢查，並在律師的建議下，特此選擇不獲得該CASP檢查，並放棄在目前或今後有效的適用法律允許的範圍內獲得CASP檢查的權利；和(Ii)如果根據適用法律，上述第(I)款所述的豁免不能強制執行，則房東和租客特此達成如下協議(構成雙方就前述通知最後一句所述事項的共同協議)：(A)租户有權要求並獲得CASP檢查，如果有的話，必須在該日期或該日期之前，即本通知日期後十(10)天，由租户向房東提交書面通知；(B)承租人要求的任何CASP檢查應在(1)上午9：00之間進行。和下午5：00在任何營業日，(2)僅在提前十(10)天書面通知業主CASP檢查日期後，(3)由業主指定的CASP以專業方式進行，且沒有任何會以任何方式損壞房產、建築物或項目的測試，以及(4)由承租人獨自承擔費用和支出，包括但不限於承租人支付此類CASP檢查的費用、CASP就此類CASP檢查編寫的任何報告的費用(統稱為CASP報告)以及與此相關的所有其他成本和支出；(C)承租人應在收到任何CASP報告後三(3)個工作日內向業主提交該報告的副本；(D)承租人應自負費用和費用，負責對房屋或內部進行任何改善、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，包括但不限於CASP檢查所披露的任何違規行為；和(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的建築和項目，而該建築和項目是業主根據《租約》(現已修訂)的義務進行維修的，則房東應按照適用法律的要求和在適用法律要求的範圍內進行該等改進、改動、修改和/或維修，並且承租人應在收到房東的發票後十(10)個工作日內向業主補償該等改進、改動、修改和/或維修的費用。

1.3平方英尺可出租。房屋和建築物的可出租平方英尺如概要第6.1節所述，但如果建築物的公用面積在本租約簽訂後調整，則應對建築物的此類可出租平方英尺進行修訂，且該修訂應由業主的規劃師/設計師合理確定，與在本租約簽訂前確定建築物可出租平方英尺的方法一致。在對建築物的可出租平方英尺進行任何此類修訂時，只要該修訂的建築物可出租平方英尺是以對建築物的所有租户一視同仁的方式使用，則租户的份額應根據該決定進行修改。如果作出這樣的決定，業主對租客將以書面確認；但任何此類重新測量應以對建築物的所有租户一視同仁的方式進行。

1.4第一要約權。自租賃開始之日起，承租人對位於建築物第八(8)層的可用空間(“第一要約空間”)享有一次性第一要約的權利，因為這種可用性是由房東根據房東的善意酌情決定權決定的。儘管有上述規定(I)承租人行使該首次要約權，承租人租賃第一要約空間的租賃期應在與第一要約空間有關的任何現有租約期滿或更早終止後開始，包括任何該等現有租約的續期或延期，而不論該等續期或延期是否依據該租約的明文規定，亦不論任何該等續期或延期是根據租約修訂或新租約而完成，及(Ii)該首次要約權應從屬於所有擴展、優先拒絕、(X)任何該等現有租約的承租人及(Y)截至本協議日期該項目的任何其他承租人(上文第(I)及(Ii)項所述的權利，統稱為“優先權利”)的首次要約或類似權利。承租人的第一要約權應符合第1.4節中規定的條款和條件。

1.4.1要約程序。房東應不時通知租客(“首次報價通知”)，房東根據房東的善意酌情決定，第一次報價空間變為或預期可出租給第三方(如果沒有更高權利的持有者希望租賃該空間)。承租人租賃此類首次報價空間的經濟條款和條件應符合房東首次報價通知(“首次報價經濟條款”)的規定。

1.4.2驗收程序。如果承租人希望就首份優惠通知書所述的空間行使首次發售權利，則在向承租人交付首份優惠通知書後五(5)個營業日內(“選舉日”)，承租人應向房東遞交無條件、不可撤銷的通知，説明承租人就首份優惠通知書所述的整個空間及首份優惠經濟條款所述的全部空間行使首份優惠權利。如果承租人沒有在這五(5)個工作日的時間段內(根據所有第一要約經濟條款)行使其第一要約權利，則房東應自由地將第一要約通知中描述的空間按房東希望的任何條款出租給任何人，並且即使本租約中有任何相反的規定，租客的第一要約權利應自動終止，本第1.4條應被視為無效，不再具有進一步的效力或效果；然而，如果房東在該五(5)日期限後三十(30)天內，打算在首次報價時簽訂租賃經濟條款，總體上比房東在第一次報價通知中向租户提出的第一次報價經濟條款更有利，那麼房東應首先向租户發出書面通知(“第二次機會通知”)，讓租户有機會以該等更優惠的第一次報價經濟條款租賃第一次報價空間(第二次機會通知中的此類更有利的條款在本文中被稱為“第二次機會經濟條款”)。就本協議而言，如該等第二機會經濟條款反映的實際租金淨額(包括任何租金減免及租户改善成本/津貼及任何其他經濟優惠)低於業主在第一次報價通知中最初建議的第一次發售空間的有效租金淨額的90%(90%)，則該等第二次機會經濟條款應實質上對第三方更為有利。承租人在收到房東的二次機會通知後三(3)個工作日內，如未能選擇按該等二次機會經濟條款向業主發出書面通知，選擇按該等二次機會經濟條款租賃該首次發售空間，應被視為構成租客選擇不按該二次機會經濟條款租賃該等空間，在此情況下，房東有權按房東希望的任何條款將該空間出租予任何第三方，而租客無權進一步租賃第二次機會通知所載的該等首次發售空間。儘管本合同有任何相反規定，承租人必須選擇對構成首次報價的所有空間行使首次報價的權利(如果有的話)，並且房東在任何特定時間向租户提供的空間，承租人不得選擇只租賃其中的一部分或反對任何首次報價經濟條款。

1.4.3第一要約場地的建造。承租人應以“原樣”的狀態接受第一個出售空間(除非第一個出售通知另有規定)，承租人應有權根據本租約第8條的規定並在其規限下，由承租人自費在第一個出售空間建造改善設施。

1.4.4首發優惠空間租賃。如果承租人及時行使承租人租賃第一要約空間的權利，房東和租客應根據房東首次要約通知中規定的經濟條款以及適用於本租約下承租人當時租賃的房產的相同非經濟條款和條件，在本租約中增加該首次要約空間。承租人應開始支付首個報價空間的租金，而首個報價空間的租賃期應自該首個報價空間交付給承租人之日起開始。首次報價空間的租賃期限應與首次報價經濟條款中所規定的一致。

1.4.5無缺省。第1.4節所包含的權利應是執行本租賃的原始承租人(“原始承租人”)和任何關聯受讓人的個人權利，並且只有在原始承租人(或任何關聯受讓人)實際佔用原始承租人(或任何關聯受讓人)在行使其第一要約權之日實際租用的整個物業時，原始承租人或任何關聯受讓人(而不是原始承租人在本租賃中的權益的任何其他受讓人、再承租人或其他受讓人)才可行使該權利。此外，根據房東的選擇以及本租約中規定的房東的其他補救措施，在法律和/或衡平法上，承租人無權租賃第1.4節中規定的第一個優惠空間，如果在第一個優惠通知的日期，或者根據業主的選擇，在預定的向承租人交付該首個優惠空間的日期，承租人在所有適用的通知和補救期限到期後，仍在本租賃項下違約。

第二條

租期

除本租約另有規定外，除本租約有關支付租金的條款外，本租約的條款及規定自本租約日期起生效。本租賃期(“租賃期”)應如“概要”第7.1節所述，自“租賃開始之日”(“租期開始之日”)起算

租賃期滿日期“)載於摘要第7.2節(惟須受承租人工作書條款規限)，並將於摘要第7.3節所載日期(”租賃到期日“)終止，除非本租賃按下文所述較早終止或根據續期選擇權條款續期。儘管有上述規定，如租賃開始日期適逢日曆月首日以外的任何日期，則本租約的年期將由租賃開始日期所在月份的下一個月的第一天起計算。就本租賃而言，術語“租賃年”應指租賃期限內每個連續十二(12)個月的期間，但最後一個租賃年度應在租賃期滿之日結束。如果房東沒有在預期租賃開始日期後三十(30)天或之前將房屋的佔有權交付給準備入住的租户，則由於租户延誤(根據工作信函第4.2節)和不可抗力延誤(如本合同第24.17節所定義)，應延長該以外日期。則承租人將獲得從外部日期(該日期可按上述規定延長)起至房東將房產交付給準備入住的承租人之日為止的每一天的一(1)個免費基本租金日(定義見下文)。“免費基本租金日”是指租户在租賃開始日期後沒有義務支付基本租金的日子，租户應在基本租金到期時將所有免費基本租金日應用於基本租金。承租人的提早使用權列於附件B第5.1節。如果租賃開始日期不同於摘要第7.2節規定的預期開始租賃日期，則在開始租賃日期之後，業主應以附件C的形式向承租人交付租賃修訂，其中包括開始租賃日期和租賃期滿日期，承租人應(無明顯錯誤)在承租人收到該修訂後五(5)個工作日內簽署並將該修訂退還給業主。如果承租人未能在5個工作日內簽署並退還(或提出合理反對)修改，承租人應被視為已批准並確認其中規定的日期，但該等被視為批准不應免除承租人執行並退還修改的義務(無明顯錯誤)(該未履行應構成承租人在本合同項下的違約)。

第三條

基本租金

承租人應在沒有通知或要求的情況下，按照摘要第3節規定的地址或房東不時以書面指定的其他地點，以貨幣或支票向業主支付摘要第8節規定的基本租金(“基本租金”)，在租賃期限內每個月的第一天或之前提前支付摘要第8節規定的基本租金(“基本租金”)，不得有任何抵銷或扣減。房東同意向租客提供ACH信息。在承租人簽署本租約的同時，承租人應向業主交付相當於280,610.46美元的金額，該金額應包括以下金額：(I)租客在租賃期限第十一(11)個完整月應支付的物業基本租金(即229,844.75美元)；及(Ii)租客在租賃期限第十一(11)個完整月應支付的物業估計費用(定義見下文)(即50,765.71美元)。如果任何租金支付日期(包括租賃開始日期)落在該月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期間短於一個月，則任何該等不足一個月的租金應按該不足一個月的天數與該不足一個月的歷月的天數所佔比例計算出一個完整歷月的租金。根據本租賃條款需要進行的所有其他付款或調整，如需要按時間分攤，則應按同樣的基準分攤。

儘管本合同有任何相反規定，只要租户當時在本租約下沒有違約(超過所有適用的通知和治癒期限)，房東在此同意免除租户支付(I)租户每月基本租金的100%(100%)的義務，僅為初始租期的前(1)個十(10)個日曆月的第六(6)樓層部分支付，以及(Ii)租户支付租户應承擔的運營費用份額的100%(100%)。首五(5)個完整租期內物業第六(6)層部分的税項開支及公用事業成本及項目管理費(統稱“減租”)。在減讓期內，承租人仍應負責支付其在本租賃項下的所有其他貨幣義務。如果承租人在本租約條款下違約，導致根據本租約第19條的規定提前終止，則作為本租約第19條所述追回的一部分，房東有權追回根據本條款第3條的規定減少的未攤銷租金(在112個月租期內攤銷)。

第四條

額外租金

4.1額外租金。除支付上文第3條規定的基本租金外，承租人還應支付以下款項作為額外租金：(I)承租人應承擔的分配給建築物的年度運營費用(根據下文第4.3.4節)；加上(Ii)承租人應分攤給建築物的年度税收費用(根據下文第4.3.4節)；以及(Iii)承租人應分擔的每年分配給建築物的公用事業費用(根據下文第4.3.4節)。該等額外租金連同承租人根據本租約條款(包括但不限於根據第六條)須向業主支付的任何及所有其他款項，在下文中統稱為“額外租金”。基本租金和附加租金在本文中統稱為“租金”。根據本條第4條應支付的所有額外租金應與基本租金相同的期間、方式、時間和地點支付。在租賃期屆滿後承租人的其他義務不受限制的情況下，承租人支付本條第四條規定的額外租金的義務應在租賃期屆滿後繼續存在。

4.2定義。如本條第四條所用，下列術語應具有以下所述含義：

4.2.1“歷年”指租賃期任何部分所屬的每個歷年，包括租賃期屆滿的歷年。

4.2.2“費用年度”是指每個歷年。

4.2.3“運營費用”是指業主在任何費用年度內因項目的所有權、管理、維護、維修、恢復或運營或與之相關而應支付的所有費用、成本和金額，包括但不限於：(I)運營、維護、維修、翻新和管理公用事業系統、實驗室系統、中央廠房、機械繫統、衞生和暴雨排水系統、任何電梯系統(如適用)以及所有其他“系統和設備”(如本租賃第4.2.4節所定義)的運營、維護、維修、翻新和管理費用。以及用品和設備以及與此相關的維護和服務合同的費用；(Ii)許可證、證書、許可證和檢查的成本，質疑任何可能影響運營費用的政府法規的有效性或適用性的成本，以及與任何運輸系統管理計劃或類似計劃的實施和運營(由業主或為該項目成立的任何公共區域協會(S))相關的成本；(Iii)房東承擔的保險成本，金額由房東合理確定，或由影響該項目的任何抵押貸款的任何抵押權人或出租人合理要求；(V)任何設備租賃協議或管理協議(包括物業管理費)(包括物業管理費)，但不包括租户當時每年基本租金的百分之三(3%)；(Vi)項目的運營設施和/或服務的成本，以及所有參與項目運營、管理、維護或安全的人員的工資、薪金和其他補償和福利，以及僱主的社會保障税、失業税或保險，以及可能對這些工資、工資、補償和福利徵收的任何其他税；(Vii)根據任何地役權、許可證、運營協議、聲明、限制性契約、基礎或地面租賃(不包括租金)或與項目分擔成本有關的文書支付的款項(包括但不限於本條款第5條所述的CC&R)；(Viii)清潔服務、清除垃圾的費用(但運作費用不包括向建築物和/或工程項目的其他租户提供的清潔服務和垃圾清除服務的費用，或更換建築物和/或工程項目中的其他租户的燈泡、燈具、啟動器和鎮流器的費用，只要這些服務是由承租人根據下文第6.6節直接提供和支付的)、警報和保安服務(如果有的話)、清潔窗户、更換大堂、走廊的牆壁和地板覆蓋物、天花板瓷磚和固定裝置的費用。洗手間和其他公共或公共區域或設施，維修和更換路緣和人行道，修理屋頂和重鋪屋頂；(9)用於維護、經營和維修項目的個人財產的購置費用或租金費用的攤銷(包括未攤銷成本的利息)；(X)任何資本改善或其他成本的成本(I)旨在作為節省勞動力的手段或在項目的運營或維護中實現其他節約，或本協議允許的其他成本，(Ii)在租賃開始日期後對項目或其任何部分進行的任何政府法律或法規要求的成本，或(Iii)政府強制要求的保護成本(定義如下)和/或業主合理確定為符合項目最佳利益的成本；但如上述(I)、(Ii)或(Iii)項所述的任何該等費用為

資本支出，該成本(包括未攤銷成本的利息)應在該支出的使用年限內攤銷，由業主合理確定；和(Xi)遵守或參與在建築和/或項目中不時實施或頒佈的保護、回收、可持續性、能源效率、減少廢物或其他政府規定的計劃或做法的成本和開支，包括但不限於與任何LEED(能源與環境設計領導地位)評級或合規體系或計劃相關的成本和開支，包括目前通過美國綠色建築委員會或能源之星評級和/或合規體系或計劃(統稱為“節約成本”)協調的成本和開支。如果房東沒有向承諾執行該工作或服務的租客提供任何特定的工作或服務(如果由房東執行，其成本將計入運營費用中，除非在本條款第四條禁止的範圍內)，則運營費用應被視為增加了相當於房東在此期間合理地發生的額外運營費用的金額，如果房東自費向該租户提供該等工作或服務的話。如果(X)建築物、(Y)其他現有建築物(但僅在該時間段內業主將其包括在本項目內)和(Z)根據上文第1.1.3節向本項目增加的任何額外建築物(但僅在該等額外建築物已完全建成並可供使用並由業主包括在本項目內之後的一段時間內)在任何支出年度的全部或部分期間內的使用率低於95%(95%)，則業主應對該年度或其適用部分的運營費用的可變組成部分進行適當調整。採用健全的會計和管理原則，以確定如果該大樓、該等其他現有大樓和該等額外大樓(如有的話)有95%(95%)被佔用時應支付的運營費用數額；而如此釐定的款額，須當作為該年度的營運開支或其適用部分。

在符合下文第4.3.4節的規定的情況下，業主有權不時在該建築物與其他現有建築物之間和/或在本項目的不同租户之間和/或在其他建築物(如下文第4.3.4節所述，如有)之間公平分配部分或全部運營費用(和/或税費和公用事業費用)，當這些不同的建築物被建造並添加到項目(和/或從項目中排除)時(“成本池”)，業主有權在這些不同的建築物之間公平分配部分或全部運營費用(和/或税費和公用設施費用)。此類成本池還可包括在影響項目的契約、條件和限制內或根據影響項目的契約、條件和限制合理分配某些運營費用(和/或税費和公用事業成本)。此外，業主有權隨時以其合理的酌情決定權將未來的建築物納入項目，以確定運營費用、税費和公用事業成本和/或為其提供各種服務和設施，包括在任何此類成本池中分配運營費用、税費和公用事業成本。

儘管有上述規定，但經營費用不應包括：(A)租賃佣金、律師費和與項目現有或潛在租户或其他佔用者談判或發生糾紛的其他費用和支出；(B)為其他租户翻新或以其他方式改善、裝飾或重新裝修可出租空間或空置可出租空間所發生的費用(包括許可證、許可證和檢查費用)；(C)因業主違反項目中任何空間租賃條款和條件而發生的費用；(D)支付給業主或業主的子公司或附屬公司的間接費用或利潤增量，用於項目中的服務或與項目相關的服務，但超出可在競爭基礎上從第三方獲得的此類服務成本中的間接費用和利潤增量；(E)除本第4.2.3節另有特別規定外，任何抵押貸款的利息或攤銷成本，以及根據項目的任何土地租約應支付的租金；(F)水電費；以及(G)税費和(H)下列任何一項(“不包括成本”)：

(A)在本租契日期前該處所、該建築物或該工程項目及翻新工程的原有建造成本，以及糾正該等原有建造或翻新工程的欠妥之處的成本；

(B)擴建或重新配置大樓或項目的資本支出；

(C)資本支出，但上文第4.2.3(X)節明確規定者除外；

(D)根據業主的任何按揭或相類債項而支付的利息、本金或任何其他付款、業主借入的資金的融資費用及攤銷(不論是否有抵押)，以及根據建築物或工程項目的全部或任何部分的土地租契或其他相關租契而支付的所有租金(但不包括税項或營運開支)；

(E)建築物或工程項目的儲備或折舊；

(F)廣告、市場推廣、法律和空間規劃費用和租賃佣金，以及為大樓或項目(包括大樓或項目內的任何租賃辦公室)的租户採購和租賃空間而產生的其他費用和開支，租户的免租金和建築津貼；

(G)談判或執行租約所產生的法律費用和其他費用；

(H)完成、固定裝置、改善、翻新、粉刷、重新裝修或業主為其處所內的其他租客支付或進行的其他工程，以及糾正該等工程的欠妥之處的費用；

(I)須由建築物或工程項目的其他租客發還的費用，或須由建築物或工程項目的租客或其他租客直接繳付的税項，不論是否實際繳付；

(J)支付予業主的高級人員及僱員的薪金、工資、福利及其他補償，而該等高級人員及僱員並非全部或部分(如有部分，則根據投入建築物或工程項目的時間按比例分配)經營、管理、保養或修葺建築物或工程項目；

(K)與維持業主作為公司、合夥企業或其他實體的存在有關的一般組織、行政和間接費用，包括一般公司、法律和會計費用；

(L)因與租客、其他佔用人或準租客發生糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支，包括律師費；

(M)業主、其僱員、代理人或承建商或任何租客因違反建築物或工程項目的任何空間租賃的條款及條件或任何法律規定而招致的費用；

(N)因以下原因而招致的罰款、罰款或利息：業主不能或不能繳付税款及/或在到期時提交任何税款或資料申報表，或業主未能在拖欠款項前繳付根據本條例規定須由業主繳付的任何税款；

(O)支付給業主或業主的子公司或關聯公司的間接費用和利潤增量，用於支付建築物或項目內或向建築物或項目提供的貨物和/或服務，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；

(P)業主的慈善或政治捐款的費用，或在建築物或工程項目內保養的藝術品的費用；

(Q)與服務(包括電力)、物件或其他利益有關的費用，而該等服務、物件或其他利益並非建築物或工程項目的標準，而租客在沒有為此收取特別費用的情況下是不能獲得的，但該等費用是提供給建築物或工程項目的另一租客或佔用人的，不論該另一租客或佔用人是否由業主特別就此收取費用；

(R)出售建築物或工程項目或為其再融資所招致的費用；

(S)業主有選擇地向建築物或項目的一個或多個租户(不包括租户)提供的物品和服務，不報銷；

(T)因業主或其僱員、高級人員、董事、承建商或代理人的嚴重疏忽或故意行為不當而直接導致的修葺費用；

(U)在租賃開始日期之前，拆除、研究、測試或補救建築物或項目內或周圍存在的危險材料所產生的任何費用；

(V)為建築物或工程項目的任何部分安裝或提升任何公用事業收費表的費用；

(W)業主或建築物或工程項目中任何權益的擁有人的入息税淨額、專營權税、股本税、贈與税、遺產税或遺產税，或就建築物或工程項目或其任何部分或其中權益而徵收的任何聯邦、州或地方文件税；

(X)根據建築物或工程項目的空間租約，由建築物或工程項目的租客以外的人實際償還的任何可包括在營運開支內的任何開支；

(Y)與租客根據本租契禁止使用的康樂設施有關的任何費用；及

(Z)遵守或參與在建築和/或項目中不時實施或頒佈的非政府強制節能、回收、可持續發展、能源效率、減少廢物或其他計劃或做法的成本和開支，包括但不限於與任何LEED(能源與環境設計領導地位)評級或合規制度或計劃相關的成本和開支，包括目前通過美國綠色建築委員會或能源之星評級和/或合規制度或計劃協調的計劃(並且只有政府強制實施的計劃和政策才應包括在運營費用中)。

4.2.4“系統及設備”指任何廠房(包括任何中央廠房)、機械、變壓器、管道工程、電纜、電線及其他設備、設施及系統，旨在供應熱力、通風、空調及濕度或任何其他服務或公用事業，或構成或用作電力、燃氣、蒸汽、管道、灑水裝置、通訊、警報、實驗室、保安或消防/生命安全系統或設備的任何組件或部分，或全部或部分服務於建築物及/或項目內任何其他建築物的任何其他機械、電氣、電子、計算機或其他系統或設備。

4.2.5“税費”是指所有聯邦、州、縣或地方政府或地方政府或市政府徵收的所有税費、費用、評估、收費或其他任何種類和性質的徵税，無論是一般、特別、普通還是非常，(包括但不限於房地產税、一般和特別評估、過境評估、費用和税收、兒童保育補貼、費用和/或評估、職業培訓補貼、費用和/或評估、空地費用和/或評估、住房補貼和/或住房基金費用或評估、公共藝術費用和/或評估、租賃税或基於收到租金的税收，包括適用於收取租金、對與項目有關的固定裝置、機械、設備、儀器、系統和設備、附屬物、傢俱和其他個人財產徵收的租金、個人財產税或銷售税的總收入或銷售税)，業主應在任何支出年度內因或與項目的所有權、租賃和運營或業主在其中的權益有關而支付。就本租約而言，税項開支的計算方式為：(I)根據上文第1.1.3節增加至項目內的承租人改善工程、其他現有建築物及任何額外建築物(但僅在業主將該等其他現有建築物及其他建築物包括在項目內的期間內)已完全建成，及(Ii)該項目、該建築物、該等其他現有建築物及該等額外建築物(如有)及其所有承租人改善工程均已就房地產税作出全面評估。

4.2.5.1税費應包括但不限於：

(I)就業主的租金、租賃權或從工程項目所得的其他收入或就業主出租任何工程項目的業務而徵收的任何税項；

(Ii)除先前包括在不動產税定義內的任何評税、税項、費用、徵款或收費以外，或部分或全部取代任何評税、税項、費用、徵款或收費的任何評税、税項、費用、徵款或收費，租客及業主承認，提案13已獲加利福尼亞州選民在1978年6月的選舉中採納(“提案13”)，而政府機構可就消防、街道、人行道及道路維修、垃圾清除及以前免費向物業擁有人或住客提供的其他政府服務徵收評税、税項、費用、徵款及收費。承租人和業主的意圖是將所有此類新的和增加的評估、税費、徵費和收費以及所有類似的評估、税收、費用、徵費和收費包括在本租賃的税費定義中；

(Iii)可按處所的面積分攤或量度的任何評税、税項、費用、徵款或收費，或根據本條例須繳付的租金，包括但不限於因租客管有、租賃、經營、管理、保養、更改、修葺、使用或佔用處所或其任何部分而產生或有關的任何總入息税；

(Iv)因此項交易或租客為其中一方而產生或移轉該處所的權益或產業權的任何評税、税項、費用、徵款或押記；及

(V)業主為試圖提出抗議而招致的任何合理開支，
減少或最大限度地減少税費。

4.2.5.2儘管本第4.2.5節有任何相反規定，税項支出中應排除(I)所有超額利得税、特許經營税、贈與税、股本税、繼承税和繼承税、遺產税、聯邦和州淨所得税，以及適用於業主淨收入(與租金、收入或項目運營收入相對)的其他税種，(Ii)作為運營支出的任何項目，(Iii)承租人根據下文第4.4節支付的任何項目，以及(Iv)不包括的成本。

4.2.6“承租人份額”指摘要第9節規定的百分比。承租人的份額的計算方法是將房屋的可出租平方英尺數除以大樓可出租平方英尺的總面積(如摘要第9節所述)，並以百分比的形式説明這一數額。業主有權隨時重新確定大樓的可出租平方英尺(但僅根據第1.3節)，租户的份額應進行適當調整，以反映任何此類重新確定。如按前述規定調整承租人份額，則該調整發生的支出年度的承租人份額應根據該支出年度內每個該等承租人份額有效的天數來確定。

4.2.7“公用事業費用”是指業主在任何支出年度內支付的有關建築物和項目的所有公用事業實際費用(包括業主在項目範圍內增加的其他現有建築物和其他建築物(如有)的公用事業費用)以及相關費用、評估和附加費，包括但不限於水、下水道、燃氣和電力的費用，以及暖通空調和其他公用事業的費用，包括任何實驗室公用事業和中央設備公用事業(但不包括租户直接補償房東或以其他方式直接向公用事業公司支付的費用)以及相關費用、評估和附加費。公用事業成本的計算應假設該建築物(以及在業主將該建築物包括在本項目內期間，其他現有建築物和任何附加建築物(如有))至少有95%(95%)被佔用。如果在任何費用年度的全部或部分時間內，房東不應向已承諾代替房東提供公用事業的租户(包括租户)提供任何公用事業(如果房東提供，公用事業成本將包括在公用事業成本中)，則公用事業成本應被視為增加了相當於房東在該期間合理地發生的額外公用事業成本的金額，如果房東自費向該租户提供該等公用事業的話。公用事業成本應包括根據與本項目或其任何部分分擔成本有關的任何聲明、限制性契諾或其他文書分配給本項目的任何公用事業成本，包括現在或以後記錄的針對或影響本項目的任何契諾、條件或限制。

4.3額外租金的計算和支付。

4.3.1運營費用、税費和水電費的支付。對於租期內結束或開始的每個支出年度，承租人應向業主支付以下額外租金，支付方式如下：(I)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的運營費用份額；加上(Ii)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的税費份額；以及(Iii)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的水電費份額。

4.3.2實際經營費用報表。對費用和水電費徵税，並按租户付款。業主應在每個支出年度結束後的6月1日(1日)或之前(或在合理可能的情況下儘快)向承租人提交一份報表(“報表”)，説明根據下文第4.3.4節分配給大樓的上一個支出年度發生或應計的運營費用、税費和水電費，並在其中説明承租人在其中的份額。承租人在收到租賃期內每個費用年度的結算單後三十(30)天內，應向房東全額支付

承租人在該支出年度的運營費用、税費和公用事業成本中的份額，減去在該支出年度內支付的金額(如有)，該金額為下文第4.3.3節所定義和根據第4.3.3節定義的估計費用。如果任何報表反映承租人在該支出年度多付了承租人的經營費用份額和/或承租人的税費份額和/或承租人的水電費份額，則房東應將多付的款項計入根據本租約應支付給承租人的下一次應繳額外租金中，除非多付的金額大於租賃期限內下一次到期或合理估計應支付的額外租金，在這種情況下，房東應在向租户交付適用的陳述書後三十(30)天內將多付的款項匯給承租人。房東未能及時提交聲明並不妨礙房東執行其在本第4條下的權利；但是，承租人不應對承租人在(I)適用費用年度屆滿或(Ii)租賃到期日期(以較早者為準)後十二(12)個月後首次向承租人開具賬單的任何費用年度所應承擔的任何運營費用、税費或水電費承擔責任；此外，只要房東在截止日期後十八(18)個月內向租户提交賬單和補充報表，承租人應對在適用截止日期之後的任何時間由任何政府當局或任何公用事業公司徵收的、可歸因於該截止日期之前的任何費用年度的租户應承擔的運營費用份額負責。即使租期已滿，租客已遷出，但如果本租賃終止的支出年度的報表反映租客多付和/或少付了租客在該支出年度的運營費用和/或租客的税費和/或租客的水電費份額，則在房東向租客交付該報表後三十(30)天內，房東應向租客退還任何多付的款項，或租客應向房東支付任何少付的款項(視情況而定)。承租人在收到任何聲明後六十(60)天內未提出反對，即構成承租人不可撤銷地放棄反對該聲明。本第4.3.2節的規定在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效。

4.3.3預計運營費用、税費和公用事業成本報表。房東應盡力向租户提供年度費用估算表(“估算表”)，該估算表應列出房東對承租人在本支出年度根據下文第4.3.4節分配給建築物的運營費用、税費和水電費的份額總額的合理估計(“估算額”)，並應在其中註明租户所佔份額(“估算費”)。房東未能及時提交任何費用年度的估算表，並不妨礙房東行使其根據本第4條收取任何估計費用的權利。房東提交當時費用年度的估算表後，租户應支付當時費用年度估計費用的一小部分(減去根據第4.3.3節最後一句支付的任何金額)，並支付下一期基本租金到期。該分數應以本支出年度至付款月份(包括首尾兩個月)的月數作為其分子，並應以十二(12)作為其分母。在提交新的估算表之前，承租人應按月支付基本租金分期付款，金額相當於房東提交給租客的上一份估算表中所列總估算費用的十二分之一(1/12)。

4.3.4將運營費用、税費和公用事業費用分攤到建築物。雙方承認，該建築是一個多建築商業項目的一部分，該項目由該建築和其他現有建築以及業主(和/或該項目的任何其他業主)可不時選擇建造和包括的其他建築(其他現有建築和任何該等其他建築有時在本文中統稱為“其他建築”)組成，與該項目有關的某些成本和支出(即運營費用、税費和水電費)應由該建築和/或該等其他建築(如果有的話)分攤，而完全可歸因於該建築物及該等其他建築物(視何者適用而定)的某些其他費用及開支，須分別直接分配予該建築物及該等其他建築物。因此，如上文第4.1節和第4.2節所述，運營費用、税費和公用事業成本是每年為整個項目確定的，一部分運營費用、税費和公用事業成本應由業主在公平的基礎上確定，該部分應分配給建築物(相對於其他建築物的租户)，如此分配的部分應為計算承租人份額的與建築物有關的運營費用、税費和公用事業費用的數額。分配給建築物的運營費用、税費和公用事業成本的該部分應包括完全可歸因於建築物的所有運營費用、税費和公用事業成本，以及可歸因於整個項目的公平部分的運營費用、税費和公用事業成本。作為關於税費和公用事業成本的這種分配的一個例子，預計房東(和/或項目的任何其他業主)可以接收單獨的税單，該税單分別評估項目中每個建築物的税費的改善部分和/或房東可以從公用事業公司接收識別以下項目的公用事業成本的單獨的公用事業賬單

每幢該等建築物直接招致的某些公用事業成本(以為每幢該等建築物安裝的獨立電錶計算)，以及該等分別評估的税項開支和單獨計表的公用事業費用，應分別計算和分配給每幢該等適用建築物。此外，如果業主(和/或項目的任何其他業主)選擇將項目的某些公共區域部分，如景觀、公共和私人街道、車道、人行道、庭院、廣場、交通便利區域和/或通道細分為一個或多個單獨的地塊(和/或將所有或任何此類地塊單獨傳輸到公共區域協會以擁有、運營和/或維護)，公共區域地塊的税費和公用事業成本可彙總，然後由業主在公平的基礎上按業主(和/或任何此類公共區域協會的任何適用契諾、條件和限制)不時規定的公平基礎合理地分配給建築物和其他建築物。

4.4承租人直接負責的税費和其他費用。在以下情況下，承租人應應要求向房東償還房東應支付的所有税款或評估(房東的税費支出中包括的範圍除外)，不包括州、地方和聯邦個人所得税或公司所得税，以房東從所有來源獲得的淨收入衡量，以及遺產税和遺產税，無論是否現在習慣或在本合同各方考慮的範圍內：

4.4.1上述税項是按租客位於處所內的設備、傢俱、固定附着物及其他非土地財產的成本或價值計算，或合理地歸因於租客位於處所內的設備、傢俱、固定裝置及其他非土地財產的成本或價值，或以租客在處所內或為租客對處所進行的任何租契改善的成本或價值計算，只要該等租約改善的成本或價值超過業主釐定的建築標準擴建工程的成本或價值，不論該等改善的所有權是否歸屬租客或業主；

4.4.2上述税項是就承租人管有、租賃、營運、管理、保養、更改、修理、使用或佔用處所或工程項目任何部分而評定的；或

4.4.3上述税項是根據這項交易或承租人作為創設或轉讓物業權益或產業權的一方的任何文件而評估的。

4.5滯納金。如果房東或房東指定人在租金到期後五(5)個工作日內仍未收到房東或房東指定人支付的房租分期付款或房客的任何其他款項，則房客應向房東支付相當於到期房租金額5%的滯納金；但房東將免除對任何一(1)日曆年首次拖欠租金的滯納金。逾期收取的費用應被視為額外租金，要求它的權利應是房東在法律和/或衡平法上享有的所有其他權利和補救之外的權利，不得被解釋為違約金或以任何方式限制房東的補救。除上述滯納金外，任何租金或其他款項在到期後五(5)個營業日或之前仍未支付，此後應計息，直至支付利率(“利率”)等於(I)美國銀行不時宣佈的“最優惠利率”或“參考利率”(或房東選定的合理的類似全國性銀行機構，如果美國銀行不再存在或公佈最優惠利率或參考利率)加百分之四(4%)，或(Ii)適用法律允許的最高利率。

4.6審核權。在向業主發出合理通知後，承租人有權在正常營業時間內，由承租人支付費用，讓承租人的授權員工或代理人在業主的主要公司辦公室查閲業主的賬簿、記錄和證明文件，這些資料涉及房東根據上文第4.3.2節向承租人提交的特定支出年度的任何報表以及任何此類報表之前的二十四(24)個月內的運營費用、税費和水電費；但承租人無權進行此類檢查，或對任何此類聲明中規定的運營費用、税費和水電費的數額提出異議或以其他方式提出異議，除非承租人將此類檢查異議和爭議通知房東，並在房東提交聲明後的十二(12)個月內完成檢查(“審查期”)；此外，儘管有任何此類及時檢查、異議、爭議和/或審計，並且作為承租人行使第4.6節規定的視察、異議、爭議和/或審計權利的先決條件，承租人不得根據該聲明釦繳本條第4條規定所要求的全額款項，並且承租人應及時向房東支付。然而，在等待任何審計結果的情況下，可以在提出抗議的情況下支付此類款項。對於承租人的任何此類檢查，業主和租户應合理地相互配合，以便能夠按照雙方都能接受的時間表，以迅速的方式進行此類檢查，而不會對業主對項目的運營和管理造成不必要的幹擾。如果在此之後

檢查和/或要求提供文件，承租人對聲明中規定的運營費用、税收費用和公用事業費用的金額提出異議，承租人有權但無義務在審查期內，聘請獨立的註冊會計師，該會計師的薪酬不以應急為基礎，並經業主和租户共同批准（“會計師”）完成對業主賬簿和記錄的審計，以確定承租人在該聲明所述的第二年發生的運營費用、税費和公用事業費用的適當金額以及應付金額。會計師的審計為最終審計，對業主和承租人均具有約束力。如果出租人和承租人不能在承租人通知出租人承租人希望進行審計後三十（30）天內就會計師的身份達成一致，則會計師應是出租人選擇的“四大”會計師事務所之一，該會計師不以應急方式支付，並且出租人沒有以其他方式僱用或聘用該會計師。如果審計發現出租人向承租人多收費用，則在向出租人提供審計結果後三十（30）天內，出租人應向承租人償還多收的費用。如果審計發現承租人被少收費用，則在向承租人提供審計結果後三十（30）天內，承租人應向出租人償還少收的費用。承租人同意支付該等審計的費用，除非隨後確定作為該等審計主題的房東的原始聲明存在錯誤，導致承租人處於不利地位，其錯誤金額佔作為該等審計主題的運營費用、税費和公用事業費用總額的百分之五（5%）或以上（在此情況下，房東應支付該等審計的費用）。承租人根據本第4條支付的任何款項不應妨礙承租人在審查期內任何時候質疑出租人提供的任何聲明的正確性，但承租人未能對此提出異議，進行並完成其檢查，並讓會計師在審查期屆滿前進行並完成上述審計，在承租人有權審查之前十二（12）個月的報表的前提下，承租人應批准相關報表及其上顯示的運營費用、税費和公用事業費用。關於承租人根據本第4.6條進行的任何檢查和/或審計，承租人同意對出租人的所有賬簿和記錄、審計以及與此相關的所有信息和結果嚴格保密，並促使承租人的所有員工和顧問以及會計師對其進行嚴格保密。顧問和會計師在進行任何此類檢查和/或審計之前，簽署業主可能要求的合理保密協議。

第五條

房產的使用；危險物品；氣味和廢氣

5.1 使用.承租人應僅將該場地用於符合該項目作為一流生物技術項目的性質的目的，包括但不限於辦公室和實驗室用途，承租人不得將該場地用於或允許將其用於任何其他目的。承租人不得使用或允許任何人或多人使用房屋或其任何部分，以達到違反本合同附件D規定的任何用途或目的，或違反美利堅合眾國、項目所在州的法律或條例，當地市、縣管理機構或其他對項目有管轄權的合法機構的規定或要求。承租人應遵守規則和條例以及所有記錄的契約、條件和限制，以及現在或以後影響項目的所有地面或基礎租賃的規定，包括但不限於：（i）截至2008年5月5日，記錄在聖馬特奧縣官方記錄中的《百年塔互惠地役權、契約和限制聲明》，加州（“正式記錄”），編號為2008-105136，經2015年11月17日的《百年塔互惠地役權、限制和限制聲明第一修正案》修正，並於2015年11月18日記錄在正式記錄中，編號為2008-121410，並經日期為2015年11月17日並於2015年11月18日記錄在正式記錄中的編號為2008-121417的《百年紀念塔互惠地役權、條件和限制聲明第二修正案》進一步修訂，以及（ii）日期為3月27日的《百年紀念塔條件、條件和限制聲明》，2009年4月3日記錄在正式記錄中的第2009-038658號文件，經2010年4月20日的《百年塔合同、條件和限制聲明第一修正案》修正，並於2010年5月12日記錄在正式記錄中的第2010-051876號文件，並經2015年11月17日發佈的《百年紀念塔合同、條件和限制聲明第二次修正案》進一步修正，並於2015年11月18日記錄在正式記錄中，編號為2015-121409（統稱“CC& R”），其可能會不時進行修訂、修訂和重述、補充或以其他方式修改;但任何該等修訂、重述、補充或修改並不實質上修改承租人在本協議項下的權利或義務。

5.2危險材料。

5.2.1定義：本租賃中使用的下列術語具有以下含義：

(A)“環境法”係指任何過去、現在或將來的聯邦、州或地方成文法或普通法，或根據該法頒佈、訂立、頒佈或批准的任何條例、條例、法規、守則、計劃、命令、許可證、授權書、專營權、特許權、限制或協議，涉及(A)環境、人類健康或安全，包括但不限於向環境(包括但不限於空氣、地表水、地下水或土地)排放、排放、釋放或威脅排放有害物質(包括但不限於空氣、地表水、地下水或土地)，或(B)製造、產生、提煉、加工、分配、使用、銷售、處理、使用、銷售、處理、危險材料的接收、儲存、處置、運輸、安排運輸或搬運。

(B)“環境許可證”是指根據任何環境法或為遵守任何環境法或業主以其他合理方式要求的任何時間的任何性質的任何和所有許可證、同意、許可證、批准和登記，包括但不限於任何泄漏控制對策計劃和任何危險材料管理計劃。

(C)“危險材料”是指幷包括現在或以後(在租賃期內)根據任何環境法指定或管制的任何危險或有毒材料、物質或廢物，包括但不限於石棉、石油、石油碳氫化合物和石油產品、尿素甲醛泡沫絕緣材料、多氯聯苯(“多氯聯苯”)、氟利昂和其他氯氟烴、“生物危險廢物”、“醫療廢物”、“感染劑”、“混合廢物”或加州健康和安全法規第(117600)節及以下規定的其他廢物。

(D)“釋放”是指對於任何危險物質，危險物質的任何釋放、沉積、排放、排放、泄漏、泵送、淋濾、溢出、滲漏、遷移、注入、泵送、傾倒、傾倒、泄漏、傾倒、處置或其他移動。

5.2.2承租人的義務--環境許可證。承租人將(I)獲得並保持完全有效的所有環境許可證，並使之生效，這是適用於承租人經營或承租人使用房屋的任何環境法所不時要求的；(Ii)將遵守並繼續遵守所有此類環境許可證的所有條款和條件，以及適用於承租人經營或承租人使用房屋的所有環境法所包含的所有其他限制、限制、條件、標準、禁止、要求、義務、時間表和時間表。

5.2.3承租人的義務--危險材料。除非本協議明確允許，承租人同意不在未經房東事先書面同意的情況下，導致或允許承租人、其代理人、員工、分租户、受讓人、被許可人、承包商或受邀者(統稱為“承租人當事人”)將任何有害物質帶入、儲存、使用、處理、產生、釋放或處置在房產或房產的任何其他部分上、內、下或周圍，這違反了任何環境法。房東可憑其唯一和絕對的酌情權拒絕同意。房東承認，本第5.2節的目的並不是要禁止或實質上損害承租人將其業務用於本條款所允許的用途。承租人可以按照承租人所在行業的習慣經營其業務，只要根據適用的環境法嚴格和適當地監控有害材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在與其業務相關的情況下使用危險材料，承租人同意在租賃開始日期前向業主提交一份清單，列出每種類型的危險材料，並列出與此類危險物質存在有關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。承租人應在租賃開始日期的每年週年紀念日或之前向業主提交最新的危險材料清單，並應在任何新的危險材料被帶到房屋之前提交最新的危險材料清單。承租人應在租賃開始日期之前，或在收到或提交任何政府當局的同時，向業主交付與承租人在房屋內處理、儲存、處置和排放有害材料有關的下列文件(下稱“文件”)的真實和正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反適用環境法的通知；與安裝任何儲油罐有關的圖則，這些儲油罐將安裝在房產內、樓下或附近(但安裝儲油罐必須得到業主的書面同意，並經業主同意，方可允許安裝

以及任何和所有政府當局就安裝在用於關閉任何此類儲罐的房舍內、房頂、房底或房舍周圍的任何儲罐所要求的所有關閉計劃或任何其他文件。對於所列的每一種危險物質，文件應包括(T)化學名稱、(U)物質狀態(例如，固體、液體、氣體或製冷劑)、(V)濃度、(W)儲存量和儲存條件(例如，在櫃子中或不在櫃子中)、(X)使用量和使用條件(例如，露天使用或封閉使用)、(Y)地點(例如，房間號或其他標識)和(Z)如果知道，化學品摘要服務編號。然而，承租人不應被要求向業主提供包含專有信息的文件的任何部分，這些文件本身並不包含任何危險材料或與危險材料相關的活動。在本租約到期或提前終止時，承租人同意自費迅速將承租人攜帶到房屋內的任何和所有危險材料，包括由承租人或承租人任何一方在房屋、建築物和/或項目或其任何部分安裝、攜帶、儲存、使用、產生或釋放的含有危險材料的設備或系統，迅速從房屋、建築物和/或項目或其任何部分移出。

5.2.4業主進行環境評估的權利。在租賃期內的任何時候，業主有權在業主自負費用的情況下，對房屋(以及業主合理地認為可能因承租人使用房屋而受到不利影響的項目內、項目上或項目周圍的任何其他區域)進行環境評估，以確認房屋和受影響區域不包含任何有害物質，違反適用的環境法，或在構成或可能構成危險物質釋放的條件下。該等環境評估須為所謂的“第一階段”評估或其他級別的調查，作為當時購買或租賃類似物業的盡職調查的標準，連同通常會在該初步第一階段評估(包括但不限於任何所謂的“第二階段”報告)中所載的任何發現之後進行的額外調查及報告，費用由業主自行承擔。除非承租人違反本第5.2節的規定，否則進行環境評估的權利不得在每個日曆年超過一次。房東應盡其商業上合理的努力，儘量減少任何此類評估對租户的業務或使用造成的任何干擾。儘管上面有任何相反的規定，但如果房東進行的任何此類環境評估顯示承租人違反了本《危險材料租約》，則任何此類環境評估的費用應由承租人自行承擔。

5.2.5承租人有義務採取糾正措施。如果房東根據第5.2.4節授權和承擔的任何環境評估的數據支持以下結論：承租人在房屋和受影響區域上、樓下或從房屋和受影響區域釋放了危險物質，可能需要任何調查和/或主動響應行動，包括但不限於主動或被動補救和監測或這些活動的任何組合(“糾正行動”)，承租人應在行使管轄權的政府當局要求的範圍內，對承租人造成的污染採取糾正措施。承租人執行的任何糾正措施將在得到房東事先書面批准的情況下進行，不得無理扣留，並根據適用的環境法，由承租人自負費用和費用，並由環境諮詢公司(房東合理接受)進行。承租人可在本租約到期或更早終止之前或之後，在對房屋、建築和項目擁有管轄權的政府機構允許的範圍內，執行糾正行動(但在本租約到期或更早終止後執行的任何糾正行動應遵守下文規定的進入費用條款)。承租人或其顧問可安裝、檢查、維護、更換和操作補救設備，並在其認為必要時採取糾正行動，但須經業主批准。在本租約到期或提前終止後，承租人和業主應真誠合作，採取任何糾正行動，以免不合理地幹擾業主或任何第三方在房屋、建築物和項目上的業務。房東應合理地要求承租人向適用的政府機構提交“不再採取進一步行動”的信函或實質上類似的文件，房東應提供合理的通道，直至獲得批准為止。房東在前一句中所用的“合理性”應基於(I)有關房屋的分區，以及(Ii)該房屋在有關日期的合理用途。如果房東希望將租客安置在房產、大樓和項目中，並且正在對房產和受影響區域進行補救，房東應被視為不能以業主合理希望的方式使用房產、大樓和項目，租户有義務支付相當於每月租金的入場費，該費用應按日按比例計算，直到房東能夠將租户安置在房產、大樓和/或項目中為止。承租人同意在其補救設備周圍安裝篩網，費用由承租人自行承擔，以保護處所、建築物和項目的美觀。承租人還同意盡合理努力找到其

補救和/或監控設備(如果有)(取決於承租人的顧問和對房屋、建築物和項目具有管轄權的政府機構的要求)，位於允許業主在合理可行的範圍內將建築物、建築物和項目出租給後續用户的能力的位置。在本租賃開始日期之前存在的對物業和受影響區域上、內、下或周圍的任何有害物質污染完全由房東負責，承租人沒有任何義務對租賃開始日期前存在於物業內的任何有害物質進行任何調查或補救。房東將賠償租客在租賃開始日期之前存在的與危險材料相關的任何和所有費用和開支；但房東的賠償義務不應延伸到租户可能遭受的業務損失、利潤損失或其他後果性損害。

5.2.6租客有責任通知業主有關租約的事宜。承租人同意就承租人在本租賃期內發現的任何有害物質在房屋、建築物或項目的任何其他部分的泄漏及時通知業主，無論是由承租人或任何其他個人或實體造成的。如果承租人或承租人的任何一方導致或允許任何違反環境法的有害物質釋放，房東有權但無義務促使承租人立即採取所有法律要求的必要步驟來補救此類釋放，並防止未來發生任何類似的釋放，費用和費用由承租人承擔。承租人應在房東有合理依據認定承租人不遵守本第5.2條規定的任何時間(且無論如何不得早於本租約期滿前六十(60)天且不遲於本租約期滿前三十(30)天)，在房東有合理理由得出結論的任何時間內，根據房東的合理善意要求，安排由房東合理接受的知名環境諮詢公司對該房產進行第一階段環境評估，費用由房客承擔。如果評估得出結論認為承租人造成了需要採取糾正措施的情況，承租人應立即執行同樣的措施，並承擔全部費用和費用。

5.2.7承租人的環境賠償。在法律允許的最大範圍內，承租人同意迅速賠償、保護、辯護房東和房東的成員、合夥人、分合夥人、獨立承包商、高級管理人員、董事、股東、僱員、代理人、繼承人和受讓人(統稱為房東當事人)，使其免受任何和所有索賠、損害、判決、訴訟、訴訟、損失、責任、處罰、罰款、費用和費用(包括但不限於清理、搬遷、補救和恢復費用、為解決索賠而支付的金額、律師費、諮詢費、專家費和訴訟費)，因租户或租户任何一方在本租約期間在房屋、建築物或項目的任何其他部分上、內、下或周圍存在危險材料而引起或導致的；但承租人的賠償義務不得延伸至業主可能遭受的業務損失、利潤損失或其他後果性損害。承租人在本協議項下的義務應包括但不限於，無論是可預見的還是不可預見的，對房屋、建築物和/或項目進行任何必要或必要的維修、清理或除毒或去污的所有費用，或與此相關的任何關閉、補救行動或其他所需計劃的準備和實施。本第5.2.7節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

5.2.8業主環境賠償金。在法律允許的最大範圍內，房東同意迅速賠償、保護、辯護承租人和承租人的成員、合夥人、分合夥人、獨立承包商、高級管理人員、董事、股東、僱員、代理人、繼任者和受讓人(統稱為承租人)免受任何和所有索賠、損害、判決、訴訟、訴訟、損失、責任、處罰、罰款、費用和費用(包括但不限於清理、搬遷、補救和恢復費用、為解決索賠而支付的金額、律師費、顧問費、專家費和訴訟費)，這些費用是由於危險材料在場所、建築物或項目的任何其他部分上、內、下或周圍存在而引起的，而非承租人造成的；但房東的賠償義務不得延伸至承租人可能遭受的業務損失、利潤損失或其他後果性損害。

5.2.9業主的補救。如果房屋內存在環境法要求進行補救的有害物質，且根據第5.2節承租人對此不承擔責任，房東應對該等有害物質進行補救。

5.2.10儲存區。承租人應被允許使用附件G中描述的存儲區域用於危險物品儲存，以及附件H中描述的存儲區域用於一般存儲。承租人應按原樣使用這些儲物區域，房東沒有義務

對其進行改進或維修；此類改進/維修應由承租人負責，費用和費用由承租人承擔。儲存區應被視為本租約下物業的一部分，但承租人不應為該等儲存區支付租金。

5.3氣味和廢氣。承租人承認房東不會與承租人簽訂本租約，除非承租人向房東保證在任何情況下不會因承租人的經營廢氣而損壞房產。因此，房東和租客同意如下：

5.3.1承租人不得導致或允許(或進行任何會導致)任何氣味或煙霧的任何類型的氣味或煙霧從房產中釋放。

5.3.2如該建築物設有通風系統，而業主認為該通風系統足以、適當及適當地為該處所進行通風，而該通風系統不會釋出影響該處所任何室內或室外部分的氣味，則租客須透過該系統為該處所進行通風。如果業主在任何時候確定任何現有的通風系統不充分，或者如果沒有通風系統，承租人應遵守適用的法律，按照業主的合理要求，將所有油煙和氣味從房屋中排出(並從承租人的排氣氣流中去除氣味)，與項目附近類似建築的做法保持一致。所有通風排氣管、百葉窗和其他設備的位置和配置應經業主批准，不得無理扣留。承租人承認房東以無異味方式維護房屋(室內和室外區域)的合法願望，房東可要求承租人以超出適用法律要求的方式減少和消除所有異味。

5.3.3承租人應自費提供氣味消除器和其他設備(如過濾器、空氣淨化器、洗滌器和房東合理判斷為必要或適當的任何其他設備)，以完全清除、消除和消除房東判斷的房客排氣氣流中散發的任何氣味、煙霧或其他物質。承租人根據本第5.3節執行的任何工作應構成變更。

5.3.4承租人消除、消除和消除異味、油煙和廢氣的責任應貫穿整個租期。

5.3.5如果租户在房東提出要求後十(10)個工作日內未能安裝令人滿意的氣味控制設備，則房東可在不限制房東的其他權利和補救措施的情況下，要求房客停止並暫停房東認為會產生氣味、油煙或廢氣的任何經營活動。

第六條

服務和公用事業

6.1標準租户服務。除下文另有説明外，房東應在租期內的所有日子提供下列服務。

6.1.1在所有適用於此的政府規章制度的規限下，業主應全天候為辦公場所的辦公部分提供供暖和空調(“暖通空調”)能力，以供正常的辦公室和實驗室使用。

6.1.2業主應為房屋提供足夠的電線和電力設施。業主應不定期指定電力公用事業供應商。

6.1.3業主應隨時提供非專屬的自動旅客電梯服務。

6.1.4業主應在公共區域和處所內提供水，用於廁所、飲用水、實驗室和美化環境。該費用應由承租人支付作為額外租金。

6.2租户使用超標。承租人不得使為大樓服務的系統和設備過載，也不得使用超過承租人在為大樓服務的可用電力、備用電力或暖通空調容量中的份額。

6.3公用事業。承租人應支付提供給房屋的所有水(包括服務、維修和更換反滲透、去離子和其他處理水的費用)、燃氣、熱力、照明、電力、電話、互聯網服務、有線電視、其他電信和其他公用事業的費用，以及任何費用、附加費和税費。如果任何此類公用事業沒有單獨計量或分給租户，承租人應支付承租人與其他場所聯合計量的所有費用中的承租人份額作為額外租金，或者，房東可以選擇監督租户對該等公用事業的使用，並向租户收取購買、安裝和監測該計量設備的費用，該費用應作為額外租金由租户支付。如果承租人使用的公用事業超過承租人的份額，則承租人應支付房東承租人的運營費用份額，以反映超出的部分。

6.4中斷使用。承租人同意，對於未能提供或延遲提供任何服務(包括但不限於任何中央設備或其他實驗室系統、電話和電信服務)，或其質量或數量的任何減少，如果該失敗、延遲或減少全部或部分是由於任何罷工、停工或其他勞動問題引起的維修、更換或改進，或由於在合理努力後無法在建築或項目中獲得電力、天然氣、水或其他燃料，承租人同意，房東不對此負責。因承租人或其他當事人的行為或過失，或房東無法合理控制的任何其他原因；而該等不履行、延遲或減租，不得視為對租客使用及管有處所構成驅逐或騷擾，或免除租客繳付租金或履行本租約下的任何義務。此外，房東在任何情況下都不對財產(包括科學研究和任何知識產權)的損失或損害或對租户業務的損害或幹擾負責，包括但不限於因未能提供本條第6條所述的任何服務或公用事業或因未能提供任何服務或公用事業而發生的利潤損失，或與之相關或附帶的損失。

6.5附加服務。房東也有權，但沒有義務，提供房客可能需要的任何額外服務(這些服務是建築物不可或缺的，而不是房客在房屋內經營業務或使用，如修鎖、額外維修和維護)，但房客應在開單後十(10)天內向房東支付此類額外服務的所有費用之和，作為本協議項下的額外租金。

6.6清潔服務。業主沒有義務為房屋提供任何清潔服務或更換房屋內照明設備的任何燈泡、燈、啟動器和鎮流器。承租人應獨自負責(I)執行所有清潔服務、清除垃圾和其他清潔工作，以及(Ii)更換建築物內所有燈泡、燈、啟動器和照明設備鎮流器，一切費用均由承租人自行承擔，以符合建築和項目的一流性質以一流的方式維護建築物。承租人提供的此類服務應由承包商按照業主合理批准的服務合同進行。租户應按合理要求將垃圾存放在房東不時指定的區域內。所有垃圾容器必須蓋上蓋子，並以防止氣味散發到廠房或項目內的方式儲存。房東有權在向租户發出合理通知後檢查房屋，並在必要時要求租户提供額外的清潔。如果承租人未能在房東通知後五(5)天內提供本第6.6節所述的任何服務，在緊急情況下不需要通知，房東有權提供此類服務，房東與此相關的任何費用或費用應被視為承租人在收到房東的書面成本報表後應支付的額外租金。

6.7當租客被阻止使用處所時，取消租金。儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人連續五(5)個工作日(“合格期”)不能使用或不使用房屋或其任何部分，原因是：(I)業主在租賃開始日期後進行或未能進行的任何維修、維護或更改，包括任何建築(如下文第24.30節所定義)，或(Ii)未能向房屋提供上述第16.1(A)或16.1(B)節所要求的任何必要的公用設施和服務，或(Iii)沒有提供進入處所的通道，包括租客進入停車場設施，則租客的繳租義務應自符合資格期限的第一(1)天起及之後減輕或減少(視屬何情況而定)，並持續至該租户繼續被阻止使用或不使用該處所或其部分的時間，比例為該承租人被阻止使用而不使用的部分處所的可出租平方英尺與該處所的可出租平方英尺總面積的比例。在承租人因第11條規定的損壞或毀壞或第12條規定的徵用而有權享受租金減免的範圍內，則資格期限不適用。

6.8房東應急發電機。當應急發電機處於緊急運行狀態時，承租人有權從為項目服務的應急發電機(“發電機”)獲取電力；但是，承租人只能從承租人的可用電力中提取份額，以滿足承租人的關鍵電力需求(即，承租人實驗室在房屋內的某些部分)。

第七條

修理

7.1租户的維修。根據以下第7.2節和第11.1節中房東的維修義務，承租人應自費在租賃期限內保持房屋，包括所有裝修、固定裝置和傢俱處於良好狀態、維修和狀況，其中維修義務應包括但不限於，迅速和充分修理所有損壞的房屋，更換或修理所有損壞或損壞的固定裝置和附屬設施，以及暖通空調、電氣、機械管道的所有部分(在承租人可以接觸到的範圍內)。生命安全和實驗室系統，這些系統僅為房屋和所有通風櫃和其他排氣系統的所有部分提供服務(所有此類系統統稱為“房屋系統”)，處於一流的狀態。承租人的義務應包括修復、更換或更新，包括在必要時恢復、更換或更新的資本支出，其預期壽命將超過使用期限，以保持房屋及其全部或部分改進和房地系統處於一流的秩序、狀況和維修狀態，並符合所有適用法律。除本租約明確規定外，本租約雙方的意圖是，業主沒有義務以任何方式維修或維護房屋、位於其中的改進或其中的設備，或房屋系統，無論是結構上的還是非結構上的，所有這些義務都是承租人的費用(無論該等維修、維護或恢復的預期壽命是否超過合同期限)。承租人對房屋系統的維護應符合製造商推薦的操作和維護程序。承租人應按照製造商推薦的操作和維護程序，簽訂房屋系統維護合同(以業主合理滿意的形式，可要求但不限於任何第三方承包商向業主提供業主合理要求的保險證據)並支付費用。此類維護合同應與信譽良好、令業主合理滿意的承包商簽訂，業主應在生物技術設施中維護此類系統方面具有合理的商業經驗。應業主要求，承租人應提供任何此類承包商的維修報告。承租人應獨自承擔法律要求對房屋或房屋系統進行的所有改進或更改的費用。儘管如此，房東可自行選擇，或如果租客未能進行此類維修，房東可以但不需要進行此類維修和更換，租户應向房東支付維修和更換費用，包括其成本的一定比例(將為建築物統一確定)，足以在收到賬單後立即補償房東因參與此類維修和更換而產生的所有間接費用、一般條件、費用和其他費用或開支。此外，如果承租人沒有向房東提供承租人已簽訂此類服務合同的證據，房東保留在通知承租人後獲取和維護任何或全部此類服務合同的權利，如果房東選擇這樣做，承租人應應要求償還房東的費用。承租人應不遲於租期內每個歷年的1月31日，向房東提供上一歷年房屋維護、維修和更換的預算副本，以及租户在該期間為房屋維護、維修和更換實際花費的金額的詳細摘要。

7.2房東修繕。儘管上文第7.1節有任何相反規定，但在符合下文第11條和第12條的規定的情況下，業主應維修和維護建築物的結構部分，包括為建築物提供服務的機械、管道、電梯、暖通空調和電力系統；但是，如果此類維護和維修是由於承租人、其代理人、傭人、僱員或受邀者的行為、疏忽、過失或疏忽造成的，則承租人應向業主支付此類維護和維修的合理費用。除本租約明文規定外，業主對未能進行任何此類維修或進行任何維修不承擔任何責任。除本租契明文規定外，業主不會因對項目、建築物或處所的任何部分或其中的固定附着物、附屬設施及設備進行任何維修、更改或改善而對租客的業務造成任何損害或幹擾而減收租金及承擔任何法律責任。承租人特此放棄並解除其根據《加利福尼亞州民法典》1941和1942節，或根據現在或今後生效的任何類似的法律、法規或條例，由房東支付費用進行維修的權利。

第八條

增加和改建

8.1業主同意改建。承租人不得對房屋進行任何改善、改建、增加或更改(統稱為“改建”)，除非事先徵得業主的書面同意，房客應在改建開始前不少於三十(30)天請求同意，業主不得無理拒絕同意；但對於任何可能對建築物或系統和設備的結構組件造成重大不利影響或從房屋外部可見的改建，業主可全權及絕對酌情拒絕同意。承租人應支付改建的所有管理費用、一般條件、費用和其他費用，並應向房東支付改建費用的3.5%(3.5%)的監理費。房屋的初步改善的施工應受承租人工作書的條款而不是本第8條的條款管轄，不應被視為“改建”。儘管有上述相反規定，對辦公區域的任何內部改動，如(I)屬於美容性質(包括但不限於修理和/或更換房屋內的油漆和地毯)，(Ii)任何一(1)項工作的成本低於5萬美元(50000美元)，以及(Iii)不需要許可證，則無需業主事先同意；此類美觀改動不受房東監管費的約束。

8.2建造方式。作為同意對房屋進行所有改動或維修的條件，房東可以施加合理要求，包括但不限於，要求租户僅使用經房東合理批准的承包商、材料、機械師和材料人員用於此類目的。承租人應按照任何聯邦、州、縣或市政法規或條例的任何和所有適用的規則和條例，並根據建築物所在城市頒發的有效建築許可證，並符合房東合理的施工規則和規定，施工和進行此類改造和維修。房東對承租人變更的平面圖、規格和施工圖的批准不會造成房東對其完整性、設計充分性或符合政府機構或當局的所有法律、規則和法規的責任或責任。與任何改建有關的所有工程必須以良好和熟練的方式進行，並勤奮地進行直至完工，即除在工作期間外，處所應始終是一個完整的單位。承租人應以不妨礙任何人進入大樓或項目或公共區域、不妨礙業主或項目其他租户的業務或幹擾在項目工作的勞動力的方式進行所有改動。如果承租人進行任何改建，承租人同意承保業主合理批准的“建築商一切險”保險，用於承建該等改建工程，以及房東合理要求的其他保險，但應理解並同意，所有該等改建工程在完成後應立即由承租人根據下文第10條投保。如果房東有合理的理由，則房東可以要求租客獲得留置權和完工保證金或某種令房東合理滿意的替代擔保形式，金額足以確保此類變更的免留置權完成，並將房東指定為共同債權人。完成任何改建後，承租人應(I)根據《加利福尼亞州民法典》第3093條或任何後續法規，將竣工通知記錄在項目所在縣的記錄員辦公室，(Ii)向大樓管理辦公室提交一份可複製的改建竣工圖紙副本，以及(Iii)向房東提交付款證據、承包商的宣誓書以及全部和最終豁免所有勞動力、服務或材料的留置權。

8.3業主財產。在建築物內或周圍安裝或放置的所有改建、改善、固定裝置和/或設備(包括但不限於所有地板和牆壁覆蓋物、內置式櫥櫃和鑲板、水槽和相關的管道裝置、實驗室長凳、外部排氣煙囱和步入式冰櫃和冰箱、管網、導管、電池板和電路)應由租户自費，並應屬於併成為業主的財產。此外，房東可要求租客在租賃期限屆滿或提前終止時拆除任何改建、改善、固定裝置和/或設備，並修復因此而對房屋和建築物造成的任何損壞(前提是房東在同意該等改建時(或在房客通知房東改建時不需要房東同意)，房東只需在租客要求這種同意(或房客就不需要房東同意的改建向房東發出通知)的情況下才需要指定房東作出決定)。儘管以上有任何相反的規定，承租人有權從房屋中移走任何完全由承租人資金支付的固定附着物或設備(但不包括設備固定裝置性質的改裝)(並修復因移走而對房屋造成的任何損壞)。如果租户未能完成此操作

在租賃期結束前(加上不超過五(5)個工作日的合理治癒期)，房東可以這樣做，並可以向租户收取費用。即使本條第8條有任何其他相反的規定，在任何情況下，未經房東事先書面同意，承租人不得拆除房東支付款項的房屋的任何改善，包括租客的改善，房東可憑其唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意。

8.4 Wi-Fi網絡。在不限制上述一般性的情況下，如果承租人希望在房屋內安裝供承租人及其員工使用的無線內聯網、互聯網和通信網絡(“Wi-Fi網絡”)，則應遵守本第8.4節的規定(除本第8條的其他規定外)。如果業主同意承租人安裝Wi-Fi網絡，承租人應根據下文第15條的規定，在租賃終止前將Wi-Fi網絡從房屋中拆除。承租人應使用Wi-Fi網絡，不得對大樓內的其他租户或項目中的其他租户或任何其他承租人的通信設備造成任何干擾，也不得損壞建築物或項目或幹擾建築物或項目的正常運行，承租人特此同意賠償、辯護並使房東不受因承租人未能遵守本第8.4條的規定而產生的任何和所有索賠、費用、損害、費用和責任(包括律師費)的傷害。但因業主的嚴重疏忽或故意行為不當而不在租客承保的保險範圍內(或租客根據本租約須投保的保險則不包括在內)者除外。如果發生任何干擾，承租人應在合理可能的情況下儘快採取所有必要步驟，且不遲於發生幹擾後三(3)個歷日採取糾正該幹擾的措施。如果此類幹擾在三(3)天后繼續存在，承租人應立即停止運營此類Wi-Fi網絡，直至此類幹擾得到糾正或補救至業主滿意為止。承租人承認房東已經並/或可能向大樓和項目的其他租户和佔用者以及電信服務提供商授予電信權，房東在任何情況下都不對承租人對此類Wi-Fi網絡的任何干擾負責；但前提是房東將採取商業上合理的努力來協助承租人解決此類幹擾。房東沒有表示Wi-Fi網絡將能夠在不受幹擾或幹擾的情況下接收或傳輸通信信號。承租人應(I)對因Wi-Fi網絡造成的任何損害負全部責任，(Ii)遵守所有政府當局建議的所有預防和保障措施，(Iii)支付Wi-Fi網絡的所有必要維修、更換或維護費用，以及(Iv)負責因安裝、運營或移除承租人的Wi-Fi網絡而需要對建築或項目進行的任何修改、增加或維修，包括但不限於建築或項目系統或基礎設施。租户的Wi-Fi網絡出現在房屋外不應被視為幹擾或違反本節。

第九條

反對留置權的契約

承租人無權導致或允許任何類型的留置權或產權負擔，無論是因承租人的行為、法律的實施或其他原因而附加於或放置在項目、建築物或處所上，而由承租人產生的任何及所有留置權和產權負擔應僅附加於承租人的利益。房東有權隨時在房產上張貼和張貼任何它認為必要的通知，以防止此類留置權的影響。承租人不得就聲稱為承租人或處所進行的工作或服務或聲稱已提供給承租人或處所的材料而對工程項目、建築物或處所施加任何機械師、物料工或其他人的留置權，而如有任何該等留置權附加或通知任何留置權，承租人須安排立即解除該等留置權並將其刪除。如果任何此類留置權在房東向租客發出通知後五(5)個工作日內仍未解除或解除，則房東可選擇採取一切必要措施解除和解除此類留置權，而無需調查其有效性，房東因此類留置權而產生的所有款項、費用和費用，包括合理的律師費和費用，應被視為本租賃項下的額外租金，並應立即到期並由租户支付。如果承租人租賃或提供資金購買承租人在經營業務中使用的設備、傢俱或其他可拆卸性質的個人財產，承租人保證任何統一商業代碼融資聲明應在其表面或其附件中註明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在融資報表上提供房舍地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於承租人租賃的已確定套間中的可拆卸個人財產。如果融資報表的任何持有人或記錄地點的融資報表似乎構成了對房東的任何利益或對可能位於指定地點以外的設備的留置權

對於租客租賃的套間，租客應在提交融資聲明後十(10)天內，促使(A)向房東提供貸款人擔保協議或與融資聲明相關的其他文件的副本，以便於房東證明該融資聲明的留置權不適用於房東的權益，以及(B)租客的貸款人修改該融資聲明和任何其他記錄文件，以澄清由此施加的任何留置權不適用於房東在該房產的任何權益。

第十條

賠償和保險

10.1賠償和豁免。承租人特此承擔因任何原因造成財產損失和人身傷害的所有風險，並同意房東和房東各方不對因租户或通過租户提出索賠的其他人造成的財產損壞或人身傷害或因失去使用而造成的任何財產損壞或傷害承擔責任，但因房東或任何房東各方的嚴重疏忽或故意不當行為造成的除外。承租人應賠償、辯護、保護房東各方，使其免受與物業內、物業上或物業周圍的任何原因(包括但不限於承租人安裝、安置及移走在物業內、物業內或物業周圍的改建、改善、固定裝置及/或設備)有關或引起的任何及所有損失、成本、損害、開支及責任(包括但不限於法庭費用及合理律師費)，因承租人或經由承租人、透過承租人或承租人提出申索的任何人的作為、不作為或疏忽，或承建商、代理人、傭人、僱員、承租人或承租人的被許可人或被邀請人，在房產、建築物和項目內或附近，但僅限於房東沒有根據本租約第10.4節的條款免除和免除承租人的責任；但在任何情況下，承租人的賠償不得延伸至業主或任何業主當事人所遭受的利潤損失、業務損失或其他後果性損害。即使第10.1節有任何相反的規定，上述承擔風險、免除和賠償責任的規定不適用於因房東或任何房東當事人的嚴重疏忽或故意不當行為而引起的任何索賠，房東應賠償、保護、保護租客和租客的高級職員、代理人和僱員(統稱為房客當事人)，並使其免受此類除外索賠的傷害，但只有在房東的責任未被租客根據本租約第10.4節的條款免除和免除的範圍內(然而，房東的賠償應：在任何情況下，不得延伸至承租人或任何承租人所遭受的利潤損失、業務損失或其他後果性損害)。每一方根據第10.1款達成的賠償協議並不是有意的，也不應解除任何保險承運人根據本租賃條款要求賠付方承保的保單所規定的義務。第10.1節的規定在本租約期滿或更早終止後繼續有效。儘管本租約有任何相反規定，但受第6.7條和本租約業主賠償義務的約束，房東不對租客承擔個人財產或科學研究或知識產權損壞的一切風險，包括租户在房屋內保存的記錄丟失，以及因任何類型的火災、電氣故障、氣體爆炸或水損壞(包括水管斷裂、消防噴水系統故障、實驗室系統故障包括中央設備系統故障、屋頂泄漏或線路中斷)造成的損壞或損失，但由於業主或任何業主方的嚴重疏忽或故意不當行為造成的除外。承租人進一步放棄對承租人業務的損害或與上述任何此類個人財產損壞或破壞有關的收入損失的索賠。

10.2租户對業主火災和意外傷害保險的遵守情況。承租人應由承租人承擔費用，遵守保險公司關於使用處所的所有商業上合理的要求(前提是這些要求不會不合理地幹擾承租人將處所用作一流的生物科技空間)。如果承租人對房屋的行為或使用(作為一流的生物科技空間除外)導致此類保單的保費增加，則承租人應向房東補償任何此類增加的保費。承租人應遵守美國保險協會(前全國消防保險人委員會)和任何類似機構的所有商業上合理的規則、命令、法規或要求，費用由承租人承擔。

10.3租户保險。承租人應按下列金額維持下列保險。

10.3.1商業一般責任保險承保被保險人因承租人的經營、承擔的債務或使用房屋而引起的人身傷害、人身傷害和財產損失的索賠，包括涵蓋本租約的保險條款的廣泛形式的商業一般責任背書，以及在符合保險業慣例的範圍內，承租人履行上文第10.1節規定的賠償協議(如果在房屋內供應酒精飲料，則還包括酒類責任保險)，責任限額不低於：

10.3.2有形損害保險承保(I)由承租人安裝、為承租人安裝或由承租人支付費用的所有傢俱、行業固定裝置、設備、商品及所有其他承租人財產項目；(Ii)承租人的改善工程，包括業主準許在物業天花板之上或樓面之下安裝的任何承租人改善工程；及(Iii)物業的所有其他改善、改動或加建，包括在承租人要求下安裝在建築物天花板之上或樓面之下的任何改善、改動或增建工程。此類保險應在“特殊格式”保單下以“有形損失或損壞”為基礎投保，投保的全部重置成本價值為新的，不扣除承保項目的折舊，金額應符合保險單的任何共同保險條款，並應包括故意破壞和惡意損壞背書、灑水器滲漏險和地震灑水器滲漏險。

10.3.3法律規定的工傷保險。

10.3.4收入損失、業務中斷及額外開支保險將補償承租人因審慎的租客通常承保的所有危險所引致的直接或間接收入損失，或因防止因該等危險而無法進入物業或大樓而引致的直接或間接收入損失。

10.3.5故意省略。

10.3.6環境責任保險(按業主滿意的形式和實質)，每次事故的承保範圍合計不少於300萬美元(3,000,000.00美元)，並針對因任何人的傷亡、任何財產的損壞或破壞、因建築物的任何釋放、泄漏、泄漏或其他污染或因危險材料的存在而導致的任何和所有與建築物及其附屬區域有關的任何和所有責任、因建築物或建築物周圍的任何其他財產的任何其他損失、費用或費用而投保。根據房東的要求，承租人還應獲得(租户自負費用)環境損害責任保險和環境補救責任保險(形式和實質(包括限額)均為房東可接受的)。如果房東在任何時候合理地認為租户沒有維持足夠的保險或其他財務能力，使租户能夠履行其在本協議下對房東的義務，無論當時是應計、清算、有條件還是或有，房客應按照房東不時合理要求的方式和實質，從公司或個人那裏獲得並在此後完全有效地維持和維持房東可能合理地接受的保險或其他形式的財務保證。在不限制前述一般性的情況下，所有此類環境責任保險應特別為承租人履行本租賃中規定的賠償條款提供保險。

10.3.7保單的形式。本租約要求承租人投保的最低保單限額，在任何情況下均不限制承租人在本租約項下的責任。此類保險應：(I)指定房東及其指定的任何其他方作為附加被保險人；(Ii)明確承保承租人根據本租賃承擔的責任，包括但不限於承租人根據上文第10.1條承擔的義務(在該保險範圍內普遍存在的範圍內)；(Iii)由保險公司出具，該保險公司的評級在Best‘s保險指南中不低於A-/VII，或者房東可以接受，並獲得在項目所在州開展業務的許可；(V)根據當時的保險業慣例，在合理範圍內不得取消或更改承保範圍，除非已提前十(10)天書面通知業主及業主的任何抵押權人或業主的土地或承租人。

(Vi)載有業主可接受的交叉責任背書或可分割權益條款；及(Vii)就上文第10.3.1、10.3.2及10.3.4節所規定的保險而言，可扣除的金額不超過50,000美元(50,000.00美元)。承租人應在租賃開始日期或之前，至少在到期日期前五(5)天，將保單或證書交付給業主。如果承租人未能在上述期限內購買此類保險，或未能交付此類保單或證書，則房東可選擇在不考慮第19.1條規定的任何通知和補救期限的情況下，在本租約規定的所有其他權利和補救措施之外，為租户購買此類保單，其費用應在交付賬單後十(10)天內作為額外租金支付給房東。承租人有權以一攬子和/或傘式保單的形式購買本合同所要求的保險。

10.4代位權。房東和租客同意讓各自的保險公司投保財產損失保險，放棄這些公司對房東或租客可能擁有的任何代位權，視情況而定。房東和租客特此放棄任何一方因各自財產的任何損失或損壞而可能對另一方擁有的任何權利，只要這些損失或損壞是根據火災保險和一切險、盜竊、公共責任或其他類似保險可以投保的。

第十一條

損壞和破壞

11.1房東修理損壞的房舍。如因火災或其他人員傷亡造成房屋損壞，承租人應立即通知房東。如果在損壞後六十(60)天內，用於或提供出入的房屋或建築物或項目的任何公共區域因火災或其他傷亡事故而受損，房東應向租户發出書面通知，告知租户預計完成維修的日期(“預計完工日期”)。房東應在保險調整合理延遲或房東無法合理控制的其他事項的情況下，並在符合本第11條所有其他條款的情況下，迅速、勤奮地修復房屋和此類公共區域的基礎、外殼和核心。除分區和建築法規及其他法律或項目及/或建築物的按揭持有人或建築物的土地或基礎租約出租人所要求的修改外，或業主認為適宜的對公共區域的任何其他修改，或業主認為適宜的對公共區域的任何其他修改外，此類修復應恢復至事故發生前房屋及公共區域的基本、外殼及核心區域的基本相同狀況，但不得實質上損害通往該房屋及為該房屋服務的任何公共洗手間。在房屋發生任何損壞時，承租人應將根據本租約第10.3條規定的承租人保險向承租人支付的所有保險收益轉讓給房東(或房東指定的任何一方)，房東應修復對安裝在房屋內的承租人改善和改建的任何損壞，並應將該等承租人的改善和改建恢復到其原始狀態；但如業主對該等租客改善及改建工程的修葺費用，超過業主從承租人承保承保人處收取的保險金額，則該等修葺的額外費用須由租客在業主修理損毀前支付給業主。對於任何此類租户改進和變更的維修和更換，承租人應在業主開始此類改進工作之前，向業主提交與之相關的所有平面圖、規格和施工圖，供業主審查和批准，業主應選擇承包商進行此類改進工作。房東不對因該等損壞或維修而對租客或其訪客造成的任何不便或煩擾，或對租客業務造成的任何損害承擔責任；但是，如果火災或其他事故損壞了租户佔用所必需的房屋或公共區域，並且這種損壞不是由於租户或租户的僱員、承包商、被許可人或受邀者的疏忽或故意不當行為造成的，房東應允許房東按比例減免基本租金和房客應承擔的運營費用、税費和水電費，只要房東從房東購買的租金中斷保險的收益中獲得補償，作為運營費用的一部分，在此期間，如果房產不適合用於本租賃允許的目的，並且不適合租户因此而被租客佔用。

11.2房東有權進行維修。儘管上文第11.1條有相反規定，業主可選擇不重建和/或修復房屋、建築物和/或項目的任何其他部分，而是通過在業主意識到損壞之日起六十(60)天內書面通知承租人終止本租約，該通知包括給承租人九十(90)天的終止日期，但只有在建築物因火災或其他事故或原因受損時，業主才可選擇終止本租約，無論房產是否受到影響。並且存在下列一種或多種情況：(1)不能在損壞之日起一百八十(180)天內合理地完成修理(在不支付加班費或其他保險費的情況下進行這種修理)；(Ii)工程項目及/或建築物或地面或底層出租人的任何按揭的持有人

(I)有關工程項目及/或建築物的保險金額或其任何部分須用於清償按揭債務，或須終止土地或相關租約(視屬何情況而定)；或(Iii)業主的保險單除可扣除的數額外，並未全數承保損害。此外，如果物業或建築物在租賃期的最後一年內遭到任何重大破壞或損壞，則即使本條第11條載有任何規定，業主仍有權在損壞後三十(30)日內向租客發出行使該選擇權的書面通知，以終止本租約，在此情況下，本租約應自通知之日起停止及終止。在根據第11.2款終止本租賃時，承租人應支付截至終止之日合理分攤的基本租金和額外租金，此後雙方應解除本租賃項下的所有其他義務，但在租賃期限到期或提前終止後明確存在的義務除外。在下列情況下，承租人有權終止本租約：(I)房東未能在超過房東通知中規定的估計重建期限的六十(60)天內修復房屋(由於租户造成的不可抗力延誤和/或延誤，該六十(60)天期限應被視為延長)；(Ii)預計完工日期在損壞後一百八十(180)天以上；或(3)在租期的最後一年內發生重大損害，以致承租人判斷其不能有效地在該房屋內經營其業務。

11.3法定條文的豁免。本租約的條款，包括本條款第11條，構成房東和租户之間的明示協議，涉及對房屋、建築物或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞，以及項目所在州的任何法規或法規，包括但不限於，《加利福尼亞州民法典》第1932(2)和1933(4)節，涉及雙方之間未達成明示協議的有關損壞或破壞的任何權利或義務，以及現在或今後生效的任何其他法規或法規，不適用於本租約，也不適用於對處所、建築物或工程項目的任何其他部分的全部或任何部分的任何損壞或破壞。

第十二條

譴責

12.1永久服用。如果房屋、建築物或項目的全部或任何部分被徵用權接管或被任何主管當局譴責用於任何公共或準公共用途或目的，或者如果任何鄰近的財產或街道被當局以要求使用、重建或重建該處所、建築物或項目的方式重新配置或騰出，或者如果房東授予契據或其他文書來代替這種徵用或譴責，房東有權在九十(90)天的通知後終止本租約。但此種通知不得遲於接收、譴責、契約或其他文書之日起一百八十(180)天內發出。如果超過25%(25%)的房屋可出租平方英尺被佔用，或如果進入該房屋的通道受到嚴重損害，承租人應有權在九十(90)天通知後終止本租約，條件是該通知不遲於該租用日期後一百八十(180)天發出。房東有權獲得與此相關的全部賠償或付款，但承租人有權就承租人的個人財產和屬於承租人的任何固定裝置的任何徵用以及搬家費用向承租人提出任何單獨索賠，只要該索賠不減少業主或其土地出租人或抵押權人就項目可獲得的賠償金，並且該索賠應單獨支付給承租人。所有租金應在終止之日或取得之日(以先發生者為準)分攤。如物業的任何部分將被佔用，而本租約不會因此而終止，則基本租金及承租人應分擔的營運開支、税項開支及公用事業費用應按比例遞減。承租人特此放棄其根據《加州民事訴訟法典》1265.130條款可能享有的任何及所有權利。

12.2臨時取用。即使本條第12條有任何相反規定，如果臨時租用全部或部分物業180天或更短時間，則本租約不應終止，但基本租金和承租人應承擔的運營費用、税收支出和公用事業成本應在此期間按所佔物業的可出租平方英尺與可出租物業總面積的比例遞減。房東有權獲得與任何此類臨時徵用有關的全部賠償金。

第十三條

寧靜享受之約

業主契諾，承租人在支付租金後，在遵守、遵守和履行承租人應遵守、遵守和履行的所有其他條款、契諾、條件和協議的情況下，應在租賃期限內，在符合本條款、契諾、條件和協議的前提下，和平地、悄悄地擁有、持有和享用物業，而不受通過業主或通過業主提出合法索賠的任何人的幹擾。前述契約取代任何其他明示或默示的契約。

第十四條

轉讓和分租

14.1轉賬。未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、按揭、質押、質押、抵押或允許任何留置權附加或以其他方式轉讓本租賃或本租賃項下的任何權益，不得通過法律的實施允許本租賃或本租賃項下的任何權益的任何轉讓或其他前述轉讓，轉租房產或其任何部分，或允許除承租人及其員工以外的任何人使用房產(以上所有條款有時統稱為“轉讓”，任何被轉讓或尋求轉讓的人有時稱為“受讓人”)。如果承租人希望得到業主的同意，應以書面形式通知業主，該通知(“轉讓通知”)應包括(I)轉讓的建議生效日期，該日期不得早於轉讓通知交付之日後十五(15)天，也不得超過轉讓通知交付之日後一百八十(180)天；(Ii)對要轉讓的房屋部分(“主題空間”)的描述；(Iii)建議轉讓的所有條款、建議受讓人的名稱和地址；以及與建議轉讓有關的所有現有和/或建議文件的副本；(Iv)建議受讓人的高級管理人員、合夥人或所有者證明的當前財務報表(房東應將其視為機密，不得披露)；(V)建議受讓人擬在房產內使用或儲存的危險材料清單，經建議受讓人證明屬實；以及(Vi)房東可能合理要求的其他信息。任何未經房東事先書面同意的轉讓，在房東的選擇下都是無效的，無效的，並且在房東的選擇下，構成租户在本租約中的違約。無論房東是否同意，在房東提出書面請求後十五(15)天內，租客應向房東支付1,500美元(1,500.00美元)，以補償房東的審查和處理費用，租客還應償還房東與租客提議的轉讓相關的任何合理的法律費用。

14.2業主同意。房東不得根據轉讓通知中規定的條款無理地拒絕、限制或推遲同意任何提議的轉讓，房東應在收到轉讓通知後十(10)個工作日內提供或拒絕同意轉讓。如果房東沒有在上述十(10)個工作日內將其決定以書面形式回覆租户，並且在房客提出第二次書面請求後的三(3)個工作日內仍未回覆，則應視為已獲得房東的同意。在任何情況下，房東不得被視為不合理地拒絕同意轉讓給受讓人，直接或間接危害房東或房東的任何附屬公司作為房地產投資信託基金的地位，根據1986年《國內税法》(該法規可能不時修訂)，根據以下句子。即使本租約有任何相反規定，(W)任何轉讓的完成不得使佔用人、受讓人、經理或其他受讓人根據轉讓合同應支付的租金或其他金額將全部或部分基於該佔用人、受讓人、經理或其他受讓人的業務活動所得的收入或利潤；(X)承租人不得向需要支付轉讓代價的佔用人、受讓人、經理或其他受讓人提供或提供任何服務，或管理或經營如此轉讓的房產或任何正在支付轉讓代價的增資項目；(Y)承租人不得直接或間接(通過適用《税法》第856(D)(5)條規定的推定所有權規則)與房東擁有權益的任何人完成轉讓；(Z)承租人不得與任何人完成轉讓，或以任何可能導致業主根據本租約收到的任何部分金額的任何部分，或任何分租、許可證或其他安排，以使用、佔用或擁有物業的任何部分的權利，不符合收入法典第856(D)節或任何類似或後續條款的“不動產租金”的資格，或可能導致業主的任何其他收入不符合收入法典第856(C)(2)節所述收入的轉讓。雙方特此同意，在以下一項或多項適用的情況下，根據本租約和任何適用法律，房東拒絕同意任何擬議的轉讓是合理的，但不限於拒絕同意的其他合理理由：

14.2.1受讓人的品格或聲譽或所從事的業務與建築物或項目的質量不符；

14.2.2受讓人打算將主題空間用於本租約不允許的用途；

14.2.3受讓人要麼是政府機構，要麼是其機構；

14.2.4轉讓將導致主題空間內每一樓層的佔用人數超過合理和安全的數量；

14.2.5考慮到租約規定的責任，在請求同意之日，受讓人不是具有合理財務價值和/或財務穩定性的一方；

14.2.6擬議的轉讓將導致房東違反房東作為一方的另一份租約或協議，或將給予項目的居住者取消租約的權利；前提是房東在本租約日期之前通知租户此類限制；

14.2.7建議轉讓的條款將允許受讓人行使承租人所擁有的續期權、擴張權、第一要約權或其他類似權利(或允許受讓人佔用承租人根據任何該等權利租用的空間)；或

14.2.8建議受讓人或任何直接或間接控制、受建議受讓人控制或共同控制的人士或實體，(I)在提出同意要求時佔用項目內的空間，或(Ii)當時正與業主磋商租賃項目內的空間。

如果房東同意根據第14.2節的條款進行任何轉讓(並且沒有行使房東在下文第14.4節下可能擁有的任何收回權利)，租户可以在房東同意後六(6)個月內，按照租客根據上文第14.1節向房東提交的轉讓通知中所述的基本相同的條款和條件，進行房產或部分房產的轉讓，但如果轉讓通知中規定的條款和條件與轉讓通知(I)中規定的條款和條件有任何變化，房東最初將有權根據第14.2節拒絕同意轉讓。或(Ii)建議的轉讓會對受讓人造成實質上較租客原有轉讓通知書所載條款更有利的情況下，租客應再次將轉讓提交業主批准及根據本條款第14條採取其他行動(包括業主根據本租約第14.4條收回的權利(如有))。

14.3轉讓溢價。如果房東同意轉讓，作為雙方同意的合理條件，承租人應向房東支付承租人從受讓人那裏收到的任何轉讓保費的50%(50%)。“轉讓溢價”是指受讓人應支付的所有租金、額外租金或其他代價，超過本租約項下每可出租平方英尺租金及承租人應支付的額外租金(如轉讓的物業少於全部)，扣除承租人因(I)與轉讓有關的物業的任何合理更改、改動及改善(但僅限於業主批准的範圍)及(Ii)與轉讓有關的任何合理經紀佣金、市場推廣費用、法律費用、津貼或其他合理成本(統稱“分租成本”)而招致的合理開支。轉讓溢價還應包括但不限於受讓人向承租人支付的作為此類轉讓補償的關鍵款項和獎金，以及承租人向受讓人提供的服務超出公平市場價值的任何付款。

14.4業主對主題空間的選擇權。即使本條第14條有任何相反規定，如果建議的轉讓是關於租賃期限剩餘部分的轉讓(對聯屬公司以外的公司)或分租人，業主應有權在收到任何轉讓通知後十(10)天內向租户發出書面通知，重新收回主題空間。該收回通知將自轉讓通知所述轉讓通知所述轉讓生效日期起終止本租約，直至轉讓通知所述轉讓期限的最後一天為止。若本租約因少於整個物業而終止，則本租約保留的租金應按承租人保留的可出租平方英尺與物業所含可出租平方英尺的比例按比例分攤，經如此修訂的本租賃此後將繼續完全有效，並在任何一方提出要求時，雙方應簽署書面確認。如果業主拒絕或未能根據第14.4節及時選擇收回主題空間，則只要業主同意建議的轉讓，租户有權繼續將主題空間轉讓給建議的受讓人，但須遵守上文第14.2節最後一段的規定。

14.5 轉讓的效果。如果出租人同意轉讓：（i）本租約的條款和條件不應被視為已被放棄或修改;（ii）該同意不應被視為同意承租人或轉讓人的任何進一步轉讓;（iii）承租人應在簽署後立即向出租人交付與轉讓有關的所有文件的原件，其格式為出租人合理接受的格式;以及（iv）與本租約相關的轉讓或就此簽訂的協議，無論是否經出租人同意，均不得免除承租人或本租約的任何擔保人在本租約項下的責任。出租人或其授權代表有權在任何合理時間審計承租人與任何轉讓有關的賬簿、記錄和文件，並有權複製這些文件，前提是出租人簽署了商業上合理的保密協議。如果發現任何轉讓的轉讓費少報，承租人應在要求後三十（30）天內支付不足部分和業主的審計費用。

14.6 額外的轉移。就本租約而言，但根據下文第14.7條，術語“轉讓”還應包括：（i）如果承租人是合夥企業或有限責任公司，超過百分之五十（50%）的合夥人或成員自願、非自願或依法退出或變更，或轉讓超過百分之五十（50%）的合夥企業或成員權益;（二）公司成立後，公司的經營狀況發生變化;（三）公司的經營狀況發生變化;（四）公司的經營狀況發生變化。其股票不是公開持有的，也不是通過交易所或櫃枱交易的），（A）承租人的解散、合併、合併或其他重組，（B）承租人超過百分之五十（50%）的表決權股份的出售或其他轉讓（C）在十二（12）個月期間內，出售、抵押、在十二（12）個月內抵押或質押承租人未負擔資產價值的百分之五十（50%）以上。

14.7 關聯公司/業務組織重組。（A）承租人將本租約或場地的全部或任何部分轉讓或轉租給（i）承租人的母公司或子公司，或（ii）控制承租人、受承租人控制或與承租人共同控制的任何個人或實體，或（iii）在一次或一系列交易中購買承租人全部或絕大部分資產的任何實體，或（iv）承租人被合併或整合的任何實體（（i）、（ii）、（iii）和（iv）中描述的所有此類人員或實體在下文中有時被稱為“關聯公司”），或（B）承租人股票的任何轉讓，均應被視為第14條下的轉讓，前提是：

14.7.1任何此類關聯企業不是成立的，也不打算進行這種融資，作為逃避第14條義務的託詞；

14.7.2承租人事先以書面通知房東任何此類轉讓、轉租、融資或公開發售，除非保密義務禁止，在這種情況下，承租人應在此後迅速通知房東；

14.7.3承租人或任何該等聯營公司在任何該等轉讓、轉租、融資或公開發售生效日期後，按照公認會計原則計算的有形淨值合計等於或大於任何該等轉讓、轉租、融資或公開發售生效日期的承租人；

14.7.4任何此類關聯公司應在轉讓或分租生效之日或之前，以令業主合理滿意並交付業主的書面文件，承擔本租賃項下承租人的所有義務；以及

14.7.5承租人仍應對承租人在本租賃項下履行的所有義務承擔全部責任。

作為原始承租人(或先前關聯受讓人)在本租賃中的全部權益的受讓人的關聯公司可被稱為“關聯受讓人”。

14.8特別受讓人。承租人在事先書面通知房東(但不觸發本條第14條的其他規定)後，應被允許與承租人的商業關聯公司簽訂任何房屋內空間的許可協議(“佔用協議”)；但在任何情況下，許可給任何第三方的可出租空間不得超過2000可出租平方英尺，且出租給此類商業關聯公司的總空間不得超過10,000可出租平方英尺；但(A)租户須事先以書面通知業主任何該等佔用協議，並迅速向業主提供業主要求的有關該等受讓人的任何文件或資料(包括但不限於適用的保險證書)；(B)每名持牌人均符合項目作為一流項目的性質；及(C)在任何情況下，持牌人不得在處所內維持獨立的接待處。任何超過2,000平方英尺可出租面積的許可證必須事先得到業主的書面同意，並應被視為第14條下的轉讓(並應遵守第14條的所有條款和條件)。

第十五條

移交;個人財產的所有權和轉移

15.1交回房產。業主或業主的任何代理人或僱員在租賃期內作出的任何行為或事情，均不得視為業主接受交出物業，除非業主簽署的書面文件已明確確認此意圖。向業主或業主的任何代理人或僱員交付該處所的鑰匙，並不構成退回該處所或終止本租約，不論該鑰匙其後是否由業主保留，而即使該租客已交付該鑰匙，租客仍有權在任何合理時間應要求退還該等鑰匙，直至本租約已妥為終止為止。租客自願或以其他方式交出本租約，無論房東是否接受，或雙方終止本租約，均不適用於合併，並在房東的選擇下，作為影響房產的所有分租或分租的轉讓給房東。

15.2租客移走租客財產。在租賃期限屆滿或本租賃提前終止時，承租人應在符合本條款第15條的規定的情況下，退出並將房屋的佔有權交還房東，其狀況與承租人佔有時的狀況一樣好，並經房東和/或租客改進後，合理的磨損和維修，具體由房東負責。

以下為例外情況。承租人對任何改動的修復義務還可能包括滿足業主關於清潔任何實驗室系統和密封任何此類實驗室系統到房屋的任何連接點的商業合理程序，所有費用均由承租人承擔。在承租人交出房屋任何部分之前至少十(10)天，承租人應向房東提供(A)由業主合理接受的獨立第三方準備的房屋設施退役和危險材料關閉計劃(“出口調查”)，以及(B)承租人根據適用法律(包括與交出房屋有關的法律)獲得的所有適當政府放行的書面證據。此外，承租人同意在房產交還後，繼續負責補救退出調查中列出的任何公認的環境條件，並遵守退出調查中提出的任何建議。在本租約到期或提前終止時，承租人應向房東提供證據，證明承租人已關閉與承租人或承租人在房屋內的活動有關的所有政府許可和許可證(如果有)。如果任何此類政府許可或許可證已經發放，而承租人未能在本租約期滿或更早終止時或之前提供關閉的證據，則在承租人提供證據之前，應適用本租約第16條的暫緩條款。到期或終止時，承租人應在不向房東支付費用的情況下，將所有由承租人安裝或導致安裝的電話、數據和其他佈線(包括任何與Wi-Fi網絡相關的佈線和佈線，如有)、所有雜物和垃圾，以及由承租人擁有或安裝或自費放置在建築物內的傢俱、設備、獨立櫥櫃和其他個人財產物品，移出或安排移走。以及業主憑其全權酌情決定權要求移走的任何其他根據租客提出申索的人的類似物品，而租客須自費修理因移走而對處所及建築物造成的一切損壞。承租人根據本條款第15.2條承擔的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第十六條

等待

如承租人在本租賃期屆滿後，在業主明示或默示同意的情況下繼續租約，則該等租賃只按月進行，並不構成續訂或續期，在此情況下，基本租金按月支付，相當於本租賃期最後一個租期適用的基本租金的150%(150%)。這種逐月租賃應以本合同所載的其他條款、契諾和協議為準。房東在此明確保留在本租約期滿或以其他方式終止時，要求承租人按照本租約的規定將房產的佔有權交還給房東的權利。本第16條的規定不得被視為限制或構成放棄本條款或法律規定的房東的任何其他權利或補救措施。如果租客在本租約終止或期滿後沒有交還房產，除了由此對房東產生的任何其他責任外，租户還應保護、捍衞、賠償房東不受由此造成的一切損失、費用(包括合理的律師費)和責任的傷害，包括(在不限制前述一般性的原則下)任何後續租客因未交還房產而提出的任何索賠，以及因此而給房東造成的任何利潤損失；然而，租户有義務就此類索賠向業主提供賠償並使其不受損害，條件是房東向租客提供不少於三十(30)天的書面通知，表明房東已就該房產簽訂了租約或收到了租賃該房產的真誠要約，並且由於租客的滯留，房東將無法交付財產或進行改善。

第十七條

禁止反言證書

在業主書面要求後十（10）天內，承租人應簽署並向業主提交一份禁止反言證書，該證書由業主提交，應採用項目的任何潛在抵押人或購買人可能要求的格式”（或《古蘭經》10：14）“在當時，任何人都可以在其中找到他的蹤跡。還應包含業主或業主的抵押人或業主的潛在抵押人合理要求的任何其他信息。承租人須籤立及交付為該等目的而合理需要的任何其他文書。根據不時提出的要求，承租人同意在出租人發出書面請求後十（10）天內向出租人提供承租人的當前財務報表，日期不得早於該書面請求前一（1）年，且經承租人證明準確，或（如有）由獨立註冊會計師編制的經審計的財務報表，以及審計師聲明的副本;如果房東執行租户的慣例，

商業上合理的保密協議出租人應在承租人提出書面要求後二十（20）個工作日內，隨時簽署、確認並向承租人交付一份書面聲明，證明租賃未經修改且具有充分效力（或證明經修改後的租賃是完全有效的，並列出修改的文書）、租金及其他費用的繳付日期;且據業主實際所知，在未經獨立調查的情況下，承租人在本協議項下未違約（或説明業主聲稱在此類證明時存在的任何違約的性質）。

第十八條

從屬關係

本租約服從並從屬於本項目所有現有和未來的土地租賃，以及對本項目有效的任何抵押或信託契約的留置權（如果有的話），以及所有更新、擴展、修改、合併和替換，以及基於此類抵押或信託契約的擔保而作出的或今後將作出的所有預付款。除非該等抵押或信託契據的持有人或該等土地租賃的出租人以書面形式要求本租賃優先於該等抵押或信託契據。承租人承諾並同意，如果任何此類抵押品的止贖權被提起任何訴訟，或如果任何土地租賃被終止，則在任何此類止贖權出售時，承租人將不進行任何扣除或抵消的情況下，轉讓給買方，或轉讓給此類土地租賃的出租人（視情況而定），如果買方或出租人要求這樣做，並承認該購買人或出租人為本租約項下的出租人。承租人應在出租人提出要求後五（5）天內，簽署出租人合理認為必要的進一步文書或保證，以證明或確認本租約從屬於或優於任何此類抵押、信託契約或土地租賃。承租人放棄任何現行或未來的法規、規則或法律的規定，這些法規、規則或法律可能賦予或意圖賦予承租人終止本租約的任何權利或選擇權，或在發生任何止贖程序或出售時對承租人在本租約下的義務產生不利影響。在本租約簽署後六十（60）天內，出租人應從任何先前存在的抵押權持有人處獲得一份不幹擾協議，該協議以本租約附件E的形式對建築物進行抵押，承租人同意立即簽署該協議。

第十九條

租客的失責;業主的補救

19.1 租户違約事件。本租約項下承租人應遵守或履行的所有契約和協議應由承租人自行承擔費用，且不得減少租金。承租人只有在發生以下任何一種情況時才被視為違約或違反本租約：

19.1.1 承租人未能在書面通知送達後五（5）天內支付本租約規定的任何租金、附加租金或任何其他費用或其任何部分;但是，任何此類通知均應代替，而不是補充，加州民事訴訟法第1161條或任何類似或後續法律要求的任何通知;或

19.1.2 承租人未能遵守或履行本租約中應由承租人遵守或履行的任何其他規定、契約或條件（除支付租金或額外租金外），在出租人向承租人發出書面通知後十五（15）天內仍未履行;但是，任何此類通知均應代替，而不是補充，加州民事訴訟法第1161條或任何類似或後續法律要求的任何通知;並進一步規定，如果該違約的性質是在十五（15）天期限內無法合理補救，如承租人在上述期間內努力開始補救，並於其後努力盡快糾正及補救上述失責行為，則承租人不得被視為失責;或

19.1.3 承租人永久放棄該房屋。

19.1.4 承租人為債權人的利益作出轉讓。

19.1.5 指定接管人、受託人或託管人，或接管、佔有或控制承租人的全部或絕大部分資產，且承租人未在一百二十（120）天內糾正該等資產。

19.1.6 承租人根據《美國破產法》或任何後續法規（可能會不時修訂）（以下簡稱“《破產法》”）提出自願申請，或根據《破產法》任何章節啟動的自願或非自願程序針對承租人發出救濟令，且在一百二十（120）天內未被駁回。

19.1.7任何非自願呈請均根據破產法任何一章向承租人提出，並不會在一百二十(120)日內被駁回。

19.1.8故意為空白。

19.1.9承租人在房東第二次提出要求並經過五(5)個工作日後，未能按照第17條的規定交付禁止反言證書。

19.1.10承租人在本租約中的權益被扣押、執行或以其他方式司法扣押，而該等訴訟在訴訟後一百二十(120)日內並未解除。

19.2房東違約補救。一旦發生租客違約，房東除了在法律上或衡平法上可獲得的任何其他補救措施外，還有權選擇尋求下列任何一種或多種補救措施，所有這些補救措施都應是累積和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

19.2.1終止本租約，在此情況下，租客應立即將房產交還業主，如果租客不這樣做，業主可在不損害其可能因佔有或拖欠租金而獲得的任何其他補救措施的情況下，進入並接管房產，並驅逐或驅逐租客和任何其他可能佔用房產或其任何部分的人，而不承擔起訴或索賠損失的責任；房東可向租客追討以下款項：

(I)在判給該合約終止時已賺取的任何未付租金在判給時的價值；

(Ii)在判給租出時，在終止租約後至判給租出時本應賺取的未付租金的價值，超過承租人所證明本可合理避免的租金損失的款額；

(Iii)批出租賃期後未付租金超出租客證明本可合理避免的租金損失的款額在批出時的價值；

(Iv)補償業主所需的任何其他款項，以補償業主因租客未能履行其在本租契下的義務而直接造成的所有損害，或在一般情況下相當可能因此而導致的損害，特別包括但不限於所產生的經紀佣金和廣告費用、為新租客改建處所或其任何部分的費用(不論是為相同用途或不同用途)，以及為獲得新租客而作出的任何特別優惠；

(V)在業主選擇時，適用法律不時允許的其他數額，以補充或代替前述款項。

本19.2節所使用的“租金”一詞應被視為是指根據本租約條款要求承租人支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)節所用，“授予時的價值”應按上文第4.5節規定的利率計算。如上文第19.2.1(Iii)節所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。

19.2.2房東應享有《加州民法典》1951.4條所述的補救措施(出租人可在承租人違約和放棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，如果承租人有權轉租或轉讓，但僅受合理限制)。因此，如果房東不選擇終止本協議

由於租户違約，業主有權在不終止本租約的情況下，隨時執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

19.2.3業主可(但無義務)支付任何該等款項，或履行或以其他方式補救租客方面須遵守或履行的任何該等義務、條文、契諾或條件(並可為該等目的而進入該處所)。如果承租人未能履行本租賃項下的任何義務或契諾，並且這種不履行構成人身傷害或財產損壞或損失的重大風險，則房東有權在承租人未能履行後的任何時間補救或以其他方式履行該契諾或義務，無論上文第19.1節規定的任何此類通知或補救期限是否已滿。房東根據第19.2.3節前述條款採取的任何此類行動，不應被視為因承租人未能履行義務而放棄房東的權利和補救措施，也不應免除承租人在本租賃下的任何義務。

19.3租户付款。租客應在房東向租客交付報表後十(10)天內向房東支付：(I)相當於房東根據上文第19.2.3節的規定履行或解決租客義務而合理支出的款項和發生的義務；(Ii)相當於房東在收取或試圖收取租金或強制或試圖強制執行或試圖強制執行房東在本租約項下或法律下的任何權利的所有支出和義務的款項，包括但不限於所有如此支出的法律費用和其他金額。租户在本條款19.3項下的義務應在租賃期限期滿或更早終止後繼續存在。

19.4 租客的監護人。無論出租人是否因承租人違約而選擇終止本租約，如本第19條所述，出租人應有權終止承租人簽訂的任何及所有轉租、許可、特許或其他雙方同意的佔有安排，並影響該房屋，或出租人可自行決定繼承承租人在該等轉租、許可、特許或安排中的權益。如果出租人選擇繼承承租人在任何該等轉租、許可、特許或安排中的權益，則自出租人發出該等選擇的通知之日起，承租人對租金或其他應收對價不再享有任何權利或權益。

19.5放棄違約。房東對租户違反或違反本條款、條款和契諾的任何放棄，不得被視為或解釋為放棄承租人對本條款、條款和契諾的任何其他或以後的違反或違反。房東在執行因租户違約而提供的一種或多種補救措施時的忍耐，不應被視為或被解釋為放棄該違約。業主在任何違約發生後接受本條例下的任何租金，不論業主是否知悉，均不得視為放棄任何該等違約，但如此接受的租金的拖欠除外。

19.6努力重新啟動。就本條第十九條而言，租客的佔有權不應因房東重新出租房產的努力、房東對房產的維修或保全行為，或因指定接管人以保護房東在本條款下的利益而被視為終止。上述列舉並非詳盡無遺，只是舉例説明房東可在不終止承租人佔有權的情況下實施的行為。

19.7破產。如果根據破產法佔有財產的債務人、受託人或債務人，或根據任何其他適用法律具有類似權利、義務和權力的其他人，提議補救本租約下的任何違約或承擔或轉讓本租約，並有義務向房東提供足夠的保證，即(A)違約應得到補救，(B)房東應就違反本租約所產生的損害獲得賠償，以及(C)未來將履行本租約下的租户義務，則這種充分的保證應包括房東以其唯一和絕對的酌情決定權指定的下列任何或所有事項：

(I)破產法或其他適用法律中“充分保證”的含義中規定的那些行為，即使本租賃不涉及此類適用法律中所述的購物中心或其他設施；

(Ii)立即支付現金，以補償房東因違反本租約而直接造成的任何金錢違約或實際損害；

(3)至少等於證券存款當時數額的現金存款；或

(Iv)承擔或轉讓承租人在本租約項下的所有權益和義務。

第二十條

信用證

20.1信用證的交付。承租人應在承租人簽署本租約的同時，向業主交付無條件、乾淨、不可撤銷的信用證(L-C)，金額為下文第20.3節規定的金額(“L-C金額”)，由硅谷銀行或業主合理接受的其他銀行(該等批准的開證行在本文中稱為“銀行”)簽發，該銀行必須具有穆迪專業評級服務機構“A3”(“銀行的信用評級門檻”)的長期評級。L-C應採用本合同附件F的形式。承租人應支付因獲得L-C而產生的所有費用、積分和/或費用。L-C應(I)即期“可贖回”、不可撤銷和無條件(L-C中規定的除外)；(Ii)以續期或延期的方式維持有效，從本租約之日開始，一直持續到可延長的租期屆滿後不少於四十五(45)天的日期(“L-C期滿日”)(但本行有權每年通過向業主提供本合同所述的通知而不續期)，以及：如果L-C在L-C期滿前到期(不自動續期)，租户應至少在L-C期滿前十五(15)天向房東提交新的L-C或續期或延期證書，房東無需採取任何行動，(Iii)房東、其繼承人和受讓人可全額轉讓，(Iv)允許部分抽籤和多次演示和繪圖，以及(V)以其他方式遵守國際備用慣例-ISP98，國際商會出版物#590。如果發生或適用下列任何情況，房東或其當時的管理代理人有權提取不超過L-C面值的金額：(A)根據本租約的條款和條件，在任何L-C治療期(定義如下)之後，該金額應付給房東，或(B)承租人已根據美國破產法或任何州破產法(統稱為“破產法”)提出自願申請，或(C)已根據破產法提出針對租户的非自願請願書(且該請願書未在此後六十(60)天內騰出)，或(D)承租人根據破產法提交自願請願書或根據破產法向租客提出非自願請願書後，根據美國破產法第365條，租約已被拒絕或被視為拒絕，或(E)銀行已通知房東，L-C將不會續簽或延長至L-C期滿日期，且租户在上述適用時間段內未提供L-C的替代者。或(F)承租人被置於接管或託管，或根據聯邦或州法律受到類似程序的約束，或(G)承租人為債權人的利益執行轉讓，或(H)如果(1)任何銀行的穆迪評級(或在穆迪評級不再可用的情況下的其他類似評級)已降至銀行的信用評級門檻以下，或(2)銀行的財務狀況發生重大不利變化(每一項均為“銀行信用威脅”)，且承租人未能向房東提供替代信用證，在所有方面符合本第20條的要求(包括但不限於上文第20.1節對開證行提出的要求)，金額為適用的L-C，或在適用的情況下向房東提供臨時現金保證金(如第20.8.1節所規定的)。以下)，均在房東提出書面要求後十(10)天內(儘管本租約中有任何相反規定，但不適用於其他通知、補救措施或寬限期)(以上各項均為“L-C抽籤事件”)。無論承租人對房東使用L-C的權利有任何異議，本行均以L-C為承兑憑證。此外，如果銀行被聯邦存款保險公司或任何繼承者或類似實體接管或託管，則自此類接管或託管發生之日起生效，L-C應被視為未能滿足本條第21條的要求，並在房東通知該接管或託管的租户後十(10)日內(“L-C聯邦存款保險公司更換通知”)，承租人應將該L-C信用證替換為另一家開證行的替代信用證(該開證行應達到或超過本行的信用評級門檻，否則房東應在其合理的酌情權下接受該信用證)，且該信用證在各方面均符合本條款第20條的要求。如果承租人未能根據本條款第20條的條款和條件將該L-C信用證替換為該符合條款的替代信用證，則即使本租賃條款有任何相反規定，房東有權在不履行本租約的情況下宣佈承租人不適用任何通知、寬限期或治癒期(除上述十(10)天期限外)。承租人應負責支付因審查任何替換L-C而產生的任何和所有費用(包括但不限於房東的合理律師費)，根據本節的要求或承租人以其他方式要求進行替換。如果承租人轉讓其在本租約中的權益(無論是否需要業主同意

轉讓)，房東接受受讓人的任何替代或替代信用證須事先得到房東的書面批准，房東擁有唯一和絕對的自由裁量權，房東因此而產生的律師費應由租客在開具賬單後十(10)天內支付給房東。“L-C撫養期”是指本租約明確規定的任何適用通知和撫慰期，但如果房東因任何法律原因不允許提供書面違約通知，則不應存在L-C撫養期。

20.2 L-C的應用。承租人特此確認並同意，房東簽訂本租約在物質上依賴於房東在任何L-C抽籤事件發生時使用L-C的能力。在發生任何L-C抽籤事件的情況下，業主可在沒有義務的情況下，在不通知租户的情況下(與上文第20.1(H)條規定的L-C抽籤事件有關的除外)，向L-C抽籤事件的部分或全部提供補救和/或賠償業主因承租人違反或拖欠租約而遭受或業主合理估計將遭受的任何種類或性質的任何和所有損害，超出本租約中明確規定的任何適用的通知和補救期限。或其他L-C抽籤事件和/或賠償房東因本租約終止而引起的或與之相關的任何和所有損害，包括但不限於《加州民法典》1951.2條明確規定的損害。房東使用、使用或保留L-C或其任何部分，不應阻止房東行使本租約或任何適用法律規定的任何其他權利或補救措施，其意圖是房東不應首先被要求起訴L-C，並且該L-C不應成為房東以其他方式有權獲得的任何追回的限制。租户同意不以任何方式幹預向房東支付L-C的收益，無論是在房東對L-C的任何部分進行“抽籤”之前或之後，無論房客和房東之間是否存在關於房東使用L-C的權利的任何爭議；但第20.2款中的任何內容均不得以任何方式限制租户根據第20.7款所享有的權利。本租賃的任何條件或條款均不應被視為使L-C具有條件，成為L-C的發行人未能及時兑現該L-C的提款的理由。承租人同意並承認(I)L-C是房東和銀行之間的獨立合同，(Ii)承租人不是該合同的第三方受益人，(Iii)承租人在L-C或其收益中沒有任何財產權益，和(Iv)如果承租人根據破產法任何一章成為債務人，承租人將被接管或託管，和/或發生由承租人、承租人、任何受託人或其代表進行接管、託管或破產申請的事件，承租人的破產財產無權通過適用美國破產法第502(B)(6)條或以其他方式限制房東對L-C和/或其收益的債權和/或權利。

20.3 L-C的數額；租户對L-C的贍養費；違約金。

20.3.1 L-C用量。L-C的金額應與《概要》第十節規定的金額相同。在租賃期(包括任何期權期限)內的任何時間，L-C的金額應等於62萬6509 60/100美元(626,509.60美元)。

20.3.2一般而言。如果由於房東提取全部或部分L-C的金額，導致L-C的金額少於L-C的金額，承租人應在此後十(10)日內向房東(S)提供金額相當於差額的額外信用證，任何該等額外的信用證(S)應符合本第20條的所有規定，如果承租人未能遵守上述規定，則應遵守下文第20.3.3節的條款。承租人進一步承諾不會轉讓或妨礙L-C或其任何部分，房東或其繼承人或受讓人不受任何此類轉讓、產權負擔、轉讓企圖或產權負擔的約束。在不限制前述一般性的情況下，如L-C於L-C期滿日期之前到期，業主將接受其續期(該續期信用證有效，並在不遲於L-C期滿前六十(60)天交付業主)，該續期信用證不可撤銷，且在銀行年度不續期權利的規限下，可按與即將到期的L-C相同的條款或業主全權酌情接受的其他條款，通過L-C期滿日期自動續期。作為根據續期期權條款承租人有權延長本租賃期限的一項明示條件，承租人應不遲於期權期限開始前十五(15)天向業主交付新的L證書或續期或延期證書，證明L-C租賃期滿日期為期權期限屆滿後四十五(45)天(“延期期權L-C條件”)。然而，如果L合同沒有及時續簽，或者承租人未能按照本條款第20條規定的金額和條款維持L合同，房東有權根據本條款第20條的條款向銀行提交L合同，業主可以將L合同的收益用於本租賃項下租户到期未支付的任何租金，超過本合同明確規定的任何適用通知和治癒期限，和/或支付所有損失和損害。

在本租約明確規定的任何適用通知和補救期限之後，該房東已經遭受或該房東合理地估計其將因租户在本租約項下的任何違約或違約而遭受損失。如果房東選擇行使前述條款下的權利，(I)任何未使用的收益應構成房東的財產(而不是房客的財產，如果是由房客接管、託管或由房客或其代表申請破產，則不是房客的財產)，並且不必與房東的其他資產分開，和(Ii)房東同意在L-C租約期滿後三十(30)天內向租户支付房東從L-C獲得的任何收益的金額，該收益在本租約明確規定的任何適用通知和補救期限之後，到期未支付或用於支付房東因租户違反或違約而遭受的任何損失和/或損害(或房東合理估計將遭受的損失和/或損害)時未支付的，不適用於本租約應支付的任何租金；然而，如果在L-C租賃期滿日期之前，承租人根據《破產法》提出自願申請，或承租人的任何債權人向承租人提出非自願申請，則房東沒有義務支付L-C未使用的收益金額，直到該破產或重組案件中與本租賃項下付款有關的所有優先權問題得到解決，或該破產或重組案件已被駁回。

20.3.3故意省略。

20.4轉移和產權負擔。《L租約》規定，房東、其繼承人和受讓人可隨時在不通知租客的情況下，在沒有事先徵得租客同意的情況下，將其在任何一方、個人或實體中的全部或任何部分權益轉讓(一次或多次)給任何一方、個人或實體，前提是此類轉讓是房東轉讓其在本租賃中及其對本租賃的權利和權益的一部分，或者是房東向其貸款人轉讓的。如果業主轉讓建築物的權益，業主應將L-C的全部或部分轉讓給受讓人，房東在沒有雙方進一步協議的情況下，立即免除對此的一切責任，雙方同意，本協議的規定適用於將上述L-C的全部或部分轉讓給新業主的每一次轉讓或轉讓。房東將L-C轉讓給本行時，承租人應自行承擔費用，簽署並向本行提交完成該轉讓所需的申請、文件和文書，承租人應負責支付本行與此相關的轉賬和手續費。

20.5 L-C不是保證金。房東和租客(1)承認並同意在任何情況下，L-C或其任何續期或替代物或其任何收益均不應被視為或根據適用於商業保證金的任何法律(包括但不限於《加州民法典》1950.7節)將其視為或視為“保證金”，該條款目前存在，或此後可能被修訂或繼承(“保證金法律”)；(2)承認並同意L-C(包括其任何續期或替代物或其任何收益)不打算用作保證金。及(3)放棄上述任何一方現在或將來可能具有的與證券保證金法律有關或產生的任何及所有權利、責任及義務。承租人特此不可撤銷地放棄並放棄《加州民法典》第1950.7條和任何後續法規的條款，以及現在或今後生效的所有其他法律條款，這些條款(X)規定房東必須根據租約退還保證金的時間框架，和/或(Y)規定房東只能從保證金中索要合理必要的款項，以補救拖欠租金、修復租户造成的損壞或清理房產，雙方同意，此外，索賠本條款第20條規定的金額和/或合理必要的金額，以(A)賠償房東因租户違反本租約而造成的任何損失或損害，包括房東在本租約終止後遭受的任何損害，和/或(B)賠償房東因本租約終止而產生的或與本租約終止相關的任何和所有損害，包括但不限於《加州民法典》1951.2節明確規定的損害。

20.6租户不干涉。承租人同意不以任何方式幹預向房東支付L-C的收益，無論是在房東抽籤全部或部分L-C之前或之後，無論房客與房東之間是否存在任何關於房東有權動用全部或部分L-C的爭議。本租賃的任何條件或條款均不應被視為使L-C具有條件，從而使銀行有理由未能及時承兑該L-C的提款。承租人不得要求或指示任何L-C銀行不支付根據該L-C開具的即期匯票(S)。

20.7對不適當草案的補救措施。承租人對根據任何L-C條款開出的即期匯票的不當提示或付款的唯一補救辦法是有權向房東要求退還任何不當提示的或其收益被濫用的即期匯票(S)的金額，以及利息

租金和合理的實際自付律師費，條件是在退款時，承租人將L-C的金額增加到本租賃適用條款當時所要求的金額(如果有)。承租人承認，在任何情況下，提示根據任何L-C開具的即期匯票，或由本行支付根據該L-C開具的即期匯票，都不會對承租人造成無法通過賠償金錢損害賠償的損害，因此，追討金錢損害賠償將是適當的補救措施。如果承租人有權獲得如上所述的退款，而房東在提出要求後十(10)個工作日內未能支付房款，承租人有權從下一期(S)基本租金開始扣除其金額及其利息。

20.8銀行進入破產管理程序。

20.8.1銀行進入破產管理程序。如果銀行被聯邦存款保險公司或任何繼承人或類似實體(“聯邦存款保險公司”)接管或託管(任何此類事件，“接管”)，或者如果發生銀行信用威脅，自該接管或銀行信用威脅發生之日起生效，L-C應被視為不符合本第20條的要求，並在房東通知該接管的租户後十(10)天內(“信用證更換通知”)，承租人應(I)從房東合理接受且在各方面符合本第20條或(Ii)規定的不同發行人獲得L-C替代品，如果承租人向房東證明，承租人合理地無法從房東合理接受且完全符合本第20條要求的不同發行人那裏獲得替代品L-C，在上述十(10)天內，向房東存放L-C金額的現金(“臨時現金保證金”)；然而，在前述第(Ii)款的情況下，租户應在信用證更換通知發出後六十(60)天內，用房東合理接受且完全符合本第20條要求的不同發行商提供的L-C替換L-C，房東收到並接受該替換L-C後，應將臨時現金押金返還給租客，房東沒有支付相關利息的義務。如果承租人未能在任何方面遵守本第20.8.1條的要求，那麼，即使本租約中有任何相反的規定，房東仍有權(A)宣佈承租人不履行本租約，除上述十(10)天和六十(60)天的期限外，不適用任何通知、寬限期或補救措施；(B)如果適用，保留臨時現金保證金，直到承租人糾正違約行為；保留臨時現金保證金不構成放棄房東根據本租賃條款或法律可獲得的任何權利或補救措施，及(C)根據本租約及法律尋求其可採取的任何及所有補救措施，包括但不限於如果承租人未能提供臨時現金保證金、將任何接管視為銀行信貸威脅及根據上文第20.8.1條行使房東的補救措施，以符合當時現行的FDIC政策。承租人應負責支付因審查任何替換L-C而產生的任何和所有費用(包括但不限於房東的合理律師費)，根據本節的要求或承租人以其他方式要求進行替換。

20.8.2臨時現金存款。在業主繼續持有臨時現金保證金的任何期間(任何該等期間，“保證期”)，雙方理解，該臨時現金保證金應由房東持有，作為充分和忠實履行租户在本租賃項下的契諾和義務的擔保。臨時現金保證金不應構成任何租金的預付、任何其他形式的預付款，也不構成房東在租户違約時的損害賠償。如果在任何該等保證期內，承租人在本租約明確規定的任何適用通知和補救期限之後拖欠本租約的任何條款，包括但不限於與支付租金、移走財產和修復由此造成的損害有關的條款，則房東可以但不應被要求在不通知租户的情況下，在不放棄房東可獲得的任何其他補救措施的情況下，使用臨時現金保證金或其任何部分。在必要的範圍內糾正或補救該違約或失敗，或賠償房東遭受的所有損害，或房東合理估計由於租户違約或未能完全和及時履行本租約規定的義務而將遭受的損害，在每種情況下，均超過本租約明確規定的任何適用通知和補救期限。承租人應應要求立即向房東支付任何如此運用的金額，以便將臨時現金保證金恢復到其原始金額，如果承租人不立即支付，將構成本租賃項下的違約。如果房東在本租約期滿或提前終止時擁有臨時現金保證金，而租客在本租約期滿或終止時遵守了本租約中規定的契諾和義務，則房東應在期滿或終止以及租客休假和交出房產後六十(60)天內，將臨時現金保證金減去房東為償還房東根據本租約條款有權獲得的任何款項而扣除的任何金額，退還給房客。房東對臨時現金存款的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務。房東不應被要求將臨時現金保證金與房東的一般資金或其他資金分開保存，房東可將

臨時現金存放於房東的任何普通基金或其他基金。承租人在任何時候均無權收取中期現金按金的利息。如果業主轉讓了建築物的權益，業主應將臨時現金保證金全部或部分轉讓給受讓人(包括土地出租人)，房東在沒有雙方進一步協議的情況下，將被租户免除對此的所有責任，雙方同意，本條款適用於將臨時現金保證金全部或部分轉讓給新業主的每一次轉讓或轉讓。承租人特此放棄《加州民法典》1950.7節或任何後續法規的規定。

第二十一條

遵守法律

承租人不得在處所內或其周圍作出或容受任何事情，而該等事情會在任何方面與現行有效或日後可能制定或頒佈的任何法律、法規、條例或其他政府規則、規例或規定有所牴觸。承租人應自負費用，迅速遵守除結構變更或建築物生命安全系統變更外的所有此類政府措施(統稱為“除外變更”)；然而，如果由於承租人對房屋的改善或變更和/或使用方式的改變而需要或觸發此類除外變更，則房東應進行此類工作，費用由承租人承擔(承租人應在收到房東的發票後十(10)天內向房東支付費用)。此外，承租人應完全遵守目前或未來旨在管理項目內和周圍的停車、交通或交通的所有計劃，與此相關，承租人應通過直接與房東、任何政府交通管理組織或任何其他與交通相關的委員會或實體合作，對位於該場所的所有員工的交通規劃和管理採取負責的行動。任何有管轄權的法院的判決或在任何司法訴訟中接納租客的決定，無論房東是否為訴訟一方，該房客是否違反了上述任何政府措施，在房東和房客之間，應是該事實的決定性事實。

第二十二條

房東進入

業主保留在任何合理時間及在發出合理通知(不少於24小時通知租客，但緊急情況(定義如下)除外)後進入物業的權利：(I)視察物業；(Ii)向潛在買家、承按人或租客或土地出租人展示物業；(Iii)張貼不負責任的告示；或(Iv)為符合現行建築法規或其他適用法律的需要，或在業主合理希望或認為必要的情況下，更改、改善或修繕物業或建築物。即使本條款第22條有任何相反規定，房東仍可在緊急情況下隨時進入房產，而無需通知租户和/或根據本租約的規定，執行房東要求的清潔工或其他服務。任何此類進入不應減免租金，並應包括採取所需的合理步驟以實現所述目的的權利；然而，房東應採取商業上合理的努力，將在任何此類進入期間對租户在處所內的業務運營的任何干擾降至最低。根據本租約第6.7節和房東的賠償義務，承租人特此放棄任何損害或對承租人業務運營的傷害、不便或幹擾的索賠。承租人特此放棄對損害或對承租人業務的任何傷害、不便或幹擾、利潤損失、任何入住率損失或場所的寧靜享受的任何索賠，以及由此造成的任何其他損失。對於上述每個目的，房東應始終擁有一把鑰匙，用來打開房屋內的所有門，租户的金庫、保險箱和租户事先指定的特殊安全區除外。在緊急情況下，房東有權在不通知的情況下進入，並使用房東認為合適的任何方式來打開房舍內和屋內的門。以上述方式進入處所，不得當作是強行或非法進入處所或扣留處所，或實際或推定地將租客逐出處所的任何部分。就本條第22條而言，“緊急情況”是指對位於建築物內的人員構成直接和實質性危險的事件，或對建築物造成直接和實質性損害的事件，或對承租人在房屋內的業務運營造成直接和實質性幹擾或立即和實質性中斷的現實可能性。

第二十三條

停車

在整個租賃期內，承租人有權與大樓內的其他租户一樣，以“先到先得”的方式使用摘要第12節規定的未預留停車位數量和為項目服務的任何電動汽車停車位，並免收停車費。未預留的停車位位於業主不時合理指定的為大樓租户提供無預留停車位的停車設施內。承租人繼續使用停車位的條件是：(I)承租人遵守(A)附件D中所列在本合同日期生效的停車規則和規定，以及為業主和/或業主的停車運營商(定義如下)有序運營和使用停車設施而不時規定的所有合理修改和增加，以及(B)影響建築物的所有有記錄的契諾、條件和限制，及(Ii)在承租人合作以確保承租人的僱員及訪客亦遵守停車規則及規例(以及所有該等修改及增補(視屬何情況而定))後，任何該等其他規則及規例及契諾、條件及限制。只要租户的停車權不受不利影響(包括向租户提供租户根據本租約有權獲得的停車位數量)，(A)業主(和/或項目的任何其他業主)明確保留更改停車設施的大小、配置、設計、佈局、位置和所有其他方面的權利(包括但不限於實施付費訪客停車)，以及(B)租户承認並同意，業主可以不時關閉或限制進入停車場設施，而不會對租户承擔任何責任，也不會根據本租約減免任何租金。房東可以將其在本協議項下的責任委託給停車運營商(“停車運營商”)，在這種情況下，停車運營商應擁有本協議賦予房東的所有控制權。任何停車税或政府當局徵收的與使用此類停車有關的其他費用應由租户或停車使用者直接支付，如果直接向房東徵收，租户應在房東提出要求後十(10)天內償還房東所有此類税款和/或費用。根據本條第23條提供給承租人的停車權僅供承租人自己使用，未經房東事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓此類權利，但根據上文第14條轉讓本租約或轉租物業的情況除外。承租人訪客的所有訪客停車須視乎房東(及/或停車場營運商，視屬何情況而定)是否可供使用、在業主(及/或停車場營運商)不時指定的訪客停車區內停車，以及該等訪客須支付房東(及/或停車場營運商)不時收取的訪客停車費(如有)而定。

第二十四條

雜項條文

24.1術語；説明。為使本規定適用於公司或合夥企業或個人、男性或女性(視情況需要而定)所需的必要語法更改，在所有情況下均應假定為在每種情況下均已充分表達。文章和章節的説明僅為方便起見，不得被視為限制、解釋、影響或改變該等文章和章節的含義。

24.2結合效應。本租約的每一條款均應延伸至業主和租客，並在情況需要時，不僅對房東和租客，而且對他們各自的繼承人或受讓人的利益具有約束力或約束力，但本條款不得允許租户進行任何違反上文第14條規定的轉讓。

24.3沒有豁免。任何一方因違反本租賃條款而未能執行任何補救措施，均不意味着放棄本租賃的任何條款，即使此類違規行為將繼續或隨後再次發生，任何一方對本租賃任何條款的放棄只能是書面的，任何明示的放棄不得影響該放棄中指定的條款以外的任何條款，且該條款僅在時間和方式上明確規定。業主在本租約終止後收到租客的任何款項，不得以任何方式改變租期的長短或租客在本租約下的佔有權，或在發出任何通知後，不得恢復、繼續或延長租客在收到該等款項前發出的任何通知，雙方同意，在送達通知或提起訴訟或在對物業的佔有權作出最終判決後，業主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付並不放棄或影響上述通知、訴訟或判決。

24.4修改租約。如果項目的任何當前或未來的抵押權人或土地出租人需要對本租約進行修改，這些修改不會增加承租人的成本或支出，或以任何其他方式不利(非實質性的不利方式除外)改變承租人在本租約項下的權利和義務，則在這種情況下，承租人同意可以對本租約進行如此修改，並同意簽署所需的任何商業合理文件，並在提出要求後十(10)天內將其交付給房東。如果房東或任何該等當前或未來的抵押權人或土地出租人要求籤署一份簡短的租賃表格以供記錄，其中包括當事人的姓名、房產的描述和租賃期限等習慣條款，承租人應簽署該簡短的租賃表格(只要該表格是商業上合理的形式)，並在提出要求後十(10)天內交付給業主。

24.5轉讓業主權益。房東有權轉讓其在項目、建築物和/或本租約中的全部或任何部分權益，在任何此類轉讓後，房東應自動免除本租約下在轉讓後發生的一切責任，而承租人在轉讓日期後應僅指望受讓人履行房東在本租約項下的義務。業主的任何受讓人的責任僅限於該受讓人在項目中的權益，該受讓人在本租約下不承擔任何個人責任，承租人特此代表自己和所有通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人明確放棄和免除此類個人責任。房東也可以將其在本租賃中的權益作為額外擔保轉讓給抵押貸款機構，但轉讓不應免除房東在本租約下的義務，租户應繼續期待房東履行其在本租約下的義務。房東、合夥人、股東、董事、高級職員、僱員、會員或代理人均不對業主在本租賃項下的義務或任何不足承擔個人責任，亦不得針對業主或任何業主關聯公司的任何股東、會員、董事、高級職員、僱員或代理人送達訴訟程序文件。業主或其任何關聯公司的合夥人、股東、董事、高管、員工、成員或代理人不得被起訴或指名為任何訴訟或訴訟的一方，除非為確保合夥企業、合資企業或有限責任公司(視情況而定)的司法管轄權，否則不得向業主的任何合夥人或成員送達法律程序文件。房東或其任何關聯公司的任何合作伙伴、股東、董事、高級管理人員、員工、成員或代理均無需回答或以其他方式抗辯任何法律程序文件的送達，也不應針對任何合作伙伴、股東、董事、房東或其任何關聯公司的高級管理人員、員工、成員或代理採取任何判決或執行令狀。

24.6禁止錄製。除本租約第24.4節另有規定外，租客或任何透過租客、承租人或代表租客行事的人士均不得記錄本租約或任何與此有關的備忘錄、誓章或其他書面文件，而違反本條款的記錄將使本租約在業主選擇時無效。

24.7地主業權；航空權。房東的所有權一直是租客所有權的至高無上的地位。本條例並不授權承租人作出任何可能、將會或可能會妨礙業主所有權的行為。本租約不授予承租人對任何財產的任何觀景權或採光權或空氣權，無論該財產是否屬於房東或任何其他人。

24.8個租户的標誌。承租人有權在房屋入口處或其附近以及房屋所在的多租户樓層(如果有)上或附近獲得一(1)個識別標誌，費用和費用由房東承擔；但房東批准更改此類標誌時，費用和費用由承租人自行承擔。此類標牌應由業主指定的標牌承包商安裝。此類標牌的位置、質量、設計、風格、照明和大小應與業主建築標準標牌計劃一致，並應經業主事先書面批准，並由業主合理酌情決定。在本租約期滿或提前終止時，承租人應自行承擔拆除標牌的費用，並負責修復因拆除而對建築物造成的所有損壞。除此類識別標誌外，承租人不得在建築物、其他現有建築物或建築物或工程項目的公共區域的外部或屋頂安裝任何標誌。任何標誌、窗簾或百葉窗(即使它們位於業主批准的大樓窗簾後面)或從房屋或大樓外部可見的其他物品，均須事先獲得業主的批准，並擁有唯一和絕對的酌情權。

24.9當事人之間的關係。本租約雙方或任何第三方不得將本租約中包含的任何內容視為或解釋為建立委託代理關係、合夥關係、合資企業或業主與租客之間的任何關係，明確理解並同意，租金的計算方法或本租約各方的任何行為均不得被視為在房東與租客之間建立除房東與租客關係以外的任何關係。

24.10付款的申請。房東有權使用根據本租約從承租人那裏收到的付款，而不考慮租户對此類付款的指定，以履行承租人在本租約項下的任何義務，其順序和金額由房東自行決定。

24.11關鍵時刻。時間是本租約及其各項條款的關鍵。

24.12部分無效。如果本租約中包含的任何條款、條款或條件在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款、條款或條件對無效或不可強制執行的條款、條款或條件以外的個人或情況的應用不應因此而受到影響，並且本租約的每一個其他條款、條款和條件應在法律允許的最大可能範圍內有效和可強制執行。

24.13不提供擔保。在簽署和交付本租約時，承租人不依賴於任何陳述，包括但不限於關於任何包含額外租金的項目的金額或額外租金總額的任何陳述，或房東在完全、相同水平或相同基礎上向其他租户提供相同服務的任何陳述，或未在本文或所附的一個或多個展品中闡述的任何保證或業主的任何聲明。

24.14房東無罪開脱。儘管本租約有任何相反規定，且即使任何適用法律有相反規定，房東及房東各方(包括任何繼任房東)在本租約項下的責任及租客對房東或房東各方的任何追索權應僅限於與房東在項目中的所有權權益(不包括任何收益)相等的金額，房東或任何房東各方均不對此承擔任何個人責任，租户特此明確放棄並免除代表其本人及所有通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的所有人的個人責任。

24.15整個協議。本租約雙方之間沒有任何口頭協議影響本租約，本租約取代並取消雙方之間或房東向租客展示的關於本租約標的的任何和所有以前的談判、安排、小冊子、協議和諒解(如果有)，且不得用來解釋或解釋本租約。本租約及業主與租客於本租約日期為偶數日簽署的與本租約有關的任何附帶函件或單獨協議，包含雙方以任何方式與物業的租金、使用及佔用有關的所有條款、契諾、條件、保證及協議，應被視為本租約各方與其代表及代理人之間的唯一協議，且本租約的任何條款、契諾、條件或規定不得修改、刪除或增加，除非雙方以書面形式簽署。雙方均可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本協議中。雙方之間沒有其他陳述或保證，所有關於陳述的依賴完全基於本租約中包含的陳述和協議。

24.16租賃權。業主保留在該建築物、其他現有建築物及/或任何其他建築物及/或任何其他建築物及/或本項目任何其他部分訂立該等其他租賃的絕對權利，因業主在行使其唯一商業判斷時決定最好地促進本項目的利益。承租人不依賴於任何特定的承租人或類型或數量的承租人在租賃期內佔用該建築物、其他現有建築物或項目中的任何空間的事實，業主也不代表該事實。

24.17不可抗力。由於罷工、停工、勞資糾紛、天災、無法獲得服務、勞動力或材料或合理替代品、政府行為、民眾騷亂、火災或其他傷亡，以及其他超出有義務履行義務的一方合理控制的原因而造成的任何預防、延誤或停工，除根據本租約規定承租人應支付的租金和其他費用的義務，以及承租人根據租户工作書(統稱為“不可抗力”)所承擔的義務外，即使本租約中包含任何相反的規定，也應免除該方在與任何此類預防相同的期限內的履行義務。延遲或停工，因此，如果本租賃規定了任何一方履行義務的期限，則該期限應延長該一方因不可抗力而導致的任何履行延遲的期限。

24.18承租人放棄贖回。承租人特此為承租人及所有根據承租人提出申索的人士放棄在本租約終止後通過任何法院的命令或判決或任何法律程序或令狀贖回承租人對物業的佔用權。

24.19個通知。任何一方在本協議項下向另一方發出或要求發出的所有通知、要求、聲明或通訊(統稱為“通知”)應以書面形式發出，應(A)通過美國掛號信或掛號信、預付郵資、要求回執，(B)由國家認可的隔夜快遞遞送，或(C)親自遞送或通過提供遞送證明的隔夜快遞服務遞送(I)交付給承租人的適當地址在概要第5節中規定的適當地址，或承租人可能不時在通知房東的其他地點；或(Ii)按《概要》第3節規定的地址寄給房東，或寄往房東在給租户的通知中不時指定的其他商號或其他地點。任何通知將被視為在第24.19節規定的郵寄之日、隔夜快遞送達之日或面對面送達或被拒絕之日發出。如果承租人被告知房東的抵押權人或土地出租人的身份和地址，承租人應以掛號信或掛號信的形式向該抵押權人或土地出租人發出書面通知，説明房東在本租賃條款下的任何違約行為，並且在承租人行使任何可供承租人使用的補救措施之前，應給予該抵押權人或土地出租人一個合理的機會來糾正該違約行為。

24.20聯合和多個。如果有一個以上的個人或實體作為承租人簽署了本租約，則該等個人和實體在本租約項下承擔的義務是並應是連帶的。

24.21申述。承租人保證、擔保並表示：(A)承租人已根據其公司成立、成立或組建所在州的法律正式註冊或以其他方式成立或成立並有效存在，(B)承租人有並有適當資格在項目所在的州開展業務，(C)承租人有充分的公司、合夥、信託、協會或其他適當的權力和權力訂立本租約，並履行本租約項下的所有承租人義務，(D)代表承租人簽署本租約的每名人士(如簽署超過一人)均獲正式及有效授權簽署本租約，及(E)(I)本租約的籤立、交付或履行，或(Ii)本租約擬進行的交易的完成，均不會違反或牴觸構成承租人或承租人為其中一方的任何文件或文書的規定。此外，承租人保證、擔保和聲明：(X)它、(Y)其關聯公司或合作伙伴，或(Z)據其所知，其成員、股東或其他股權所有者或其各自的任何僱員、官員、董事、代表或代理人均不是根據財政部外國資產控制辦公室(OFAC)的規定(包括OFAC特別指定和阻止人員名單上的人)或任何法規、行政命令(包括2001年9月24日)限制美國個人或實體與其開展業務的個人或實體。禁止財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令)或其他類似的政府行動。

24.22陪審團審判；律師費。如果任何一方就本租約的具體履行、違反本租約的損害賠償或以其他方式強制執行本租約項下的任何補救措施而對另一方提起訴訟，雙方同意並在此放棄任何由陪審團審判的權利。在任何此類訴訟開始的情況下，勝訴方有權向另一方追回可能已經發生的費用和合理的律師費，包括執行、完善和執行判決所產生的任何和所有費用。

24.23適用法律。本租約應根據項目所在州的法律進行解釋和執行。

24.24提交租約。提交本文書供承租人檢查或簽署並不構成租賃保留或租賃選擇權，在房東和租客雙方簽署和交付之前，本文書不作為租賃或其他方式有效。

24.25名經紀人。房東及租客各自特此聲明並向另一方保證，其(I)從未與任何房地產經紀或代理人進行任何與本租賃談判有關的交易，但摘要第11節所列的房地產經紀或代理(統稱為“經紀”)除外，其佣金應由房東根據單獨的協議支付，及(Ii)並不知悉任何其他房地產經紀或代理有權收取與本租賃有關的佣金。每一方同意賠償和保護另一方，使另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及因補償方與經紀人以外的任何房地產經紀人或代理人與本租賃相關的交易而欠下的任何租賃佣金或同等賠償的費用和開支(包括但不限於合理的律師費)的任何和所有損害。

24.26 獨立顧問。本租約應被解釋為業主和承租人之間的契約是獨立的，而不是依賴的，承租人在此明確放棄任何相反的法規的利益，並同意，如果業主未能履行其在本租約中規定的義務，承租人無權在出租人所在地進行任何維修或履行任何行為。的費用或任何抵消的租金或其他金額欠業主根據本協議;然而，前提是，上述規定不得以任何方式損害承租人就出租人違反本協議規定的任何行為對出租人提起單獨訴訟的權利，首先提供給業主和涉及建築物、項目或其任何部分的抵押或信託契約的任何持有人，其地址已通知承租人，並給予業主和該持有人糾正上述違規行為的機會。

24.27 建築物名稱和標誌業主應有權隨時更改建築物、其他現有建築物和項目的名稱，並根據業主的意願，在建築物、其他現有建築物和項目的任何部分的外部和內部安裝、粘貼和維護任何及所有標誌。未經業主事先書面同意，承租人不得在廣告或其他宣傳中使用建築物、其他現有建築物或項目的名稱或使用建築物、其他現有建築物或項目的圖片或插圖。

24.28 建築目錄。如果建築物包含租户名稱目錄，則業主應在建築物目錄的一（1）行中包括租户的名稱和在建築物中的位置。該指南標牌的初始費用應由業主支付，但任何後續費用應由承租人承擔。

24.29 保密承租人承認本租約的內容及任何相關文件均為保密信息。承租人應嚴格保密該等機密信息，不得將該等機密信息披露給承租人的財務、法律、建築、空間規劃顧問、貸款人和投資者以外的任何個人或實體，或與向轉租人或受讓人進行轉讓有關的個人或實體，或根據適用的地方、州或聯邦法律的要求披露該等機密信息。包括證券交易委員會的規則和條例，或執行本租約規定所必需的。

24.30 房東的建築。除本租約或承租人工作函中明確規定的情況外：（i）業主沒有義務對房屋、建築物、其他現有建築物、項目或其任何部分進行變更、改造、改善、翻新、維修或裝飾;及（ii）沒有關於該處所、該建築物、其他現有建築物或項目已由業主向租户作出。承租人承認，在租賃期之前和期間，（和/或任何公共區域協會）將完成與建築物、其他現有建築物、房屋和/或項目的各個部分有關的施工和/或拆除工作，包括但不限於其他租户的房屋的景觀美化和租户改善，以及業主自行選擇的其他建築物、改善，業主（和/或此類公共區域協會）不時希望在項目內或作為項目一部分的景觀美化和其他設施（統稱為“施工”）;前提是，儘管本租約中有任何相反規定，但此類施工不會造成任何不利條件。與該等施工相關，除其他事項外，業主可在建築物和/或其他現有建築物內架設腳手架或其他必要結構，限制或消除進入項目部分（包括公共區域部分）的通道，或在建築物、其他現有建築物和/或項目內進行可能產生噪音、灰塵或在建築物內留下碎片的工作。其他現有建築物和/或項目。根據上述第6.7條以及本租約中業主的賠償義務，承租人特此同意，該等施工以及業主與該等施工有關的行為不得以任何方式構成對承租人的推定驅逐，也不得使承租人有權獲得任何租金減免。業主保留對本項目的完全控制權，但不得與承租人享有本租約規定的權利相牴觸。該保留包括業主對項目進行細分並將部分項目轉換為公寓單位的權利，通過出售項目的全部或部分或增加不動產或對項目進行任何改進來改變項目規模的權利;向第三方授予地役權和許可證的權利，以及維持或確立建築物的所有權與項目的收費權分開的權利;但是，在每種情況下，其對承租人或承租人使用房屋、停車或本租約下的任何其他權利沒有不利影響。

24.31 故意忽略。

24.32淨租賃。本租賃應被視為並被解釋為“絕對淨租賃”，除本合同明確規定外，房東應收取租客所需支付的所有款項，不包括任何種類或性質的任何費用、評估、徵用、費用和扣除。除本合同特別規定外，房東不應被要求提供任何服務或設施，或在房屋內或之上進行任何類型的維修、更換或更改。

24.33訪問控制。業主應為大樓提供一天24小時、一週7天和一年365天的某些門禁服務。承租人認識到，業主在大樓內提供的任何出入控制服務都是為了保護業主的財產，在任何情況下，業主均不負責為承租人或其僱員、受邀者或在建築物或項目內或周圍的財產提供安全或其他保護的任何權利，承租人不得放棄任何與此有關的權利。除非是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為，否則房東不對租户負責，租户特此放棄對房東的任何索賠，並明確承擔以下風險：(I)第三方未經授權或犯罪進入房產或大樓，(Ii)對房產或項目內或周圍的人造成任何損害，或(Iii)由第三方的任何未經授權或犯罪行為造成的房產或大樓內及周圍的任何財產損失，無論任何行為、不作為、失敗、崩潰、房東提供的保安服務出現故障和/或不足，或房東實際或據稱的被動或主動疏忽。

24.34表演藝術中心。該項目包括一個約有235個座位的表演藝術中心(“PAC”)，位於毗鄰的One Tower Place大樓內。帳目委員會的預訂須視乎與項目內所有其他租户的合租情況而定。承租人應遵守業主不時頒佈的程序，安排使用PAC。只要承租人已按照業主程序提前安排使用PAC，承租人即有權使用PAC。

24.35健身中心。大廈二樓設有健身中心(“健身中心”)，供業主、租客及大廈其他租客非專用，但須受業主不時為此用途而制定的合理的非歧視性規定所規限。健身中心的運營和維護費用應計入運營費用。租户使用健身中心的風險完全由租户承擔，房東不承擔任何與租户使用健身中心相關的責任或風險。租户承認健身中心的使用是無人監督和無人看管的。承租人承認，每位希望使用健身中心的承租人或員工將被要求籤署並向房東提交一份商業上合理的責任免除協議，協議的形式應符合行業慣例，並可由房東不時修訂。房東應被允許向健身中心的任何個人用户收取該用户的出入卡費用和與個人用户的記錄保存相關的費用。承租人應負責支付每位要求進入健身中心的承租人員工的出入卡。目前這種門禁卡的收費是每名用户30美元。此後，房東有權將費用提高到補償房東因供應和管理出入卡而增加的費用所需的程度。承租人向房東支付的每一名承租人管理人員和僱員的管理費應視為本合同項下的額外租金。業主有權對項目內的健身中心進行搬遷。

24.36可持續性。

24.36.1可持續建築業務。

(A)該建築已經或可能在未來通過綠色建築倡議的綠色全球TM持續改善現有建築(Green GlobesTM-CIEB)、美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導(LEED)評級系統認證，或根據業主的可持續建築實踐運營。房東的可持續發展實踐解決了整個建築的運營和維護問題，包括化學品使用、室內空氣質量、能源效率、水效率、回收計劃、外部維護計劃以及系統升級，以滿足綠色建築的能源、水、室內空氣質量和照明性能標準。儘管如上所述，在建築物獲得認證之前，承租人不應被要求遵守上述(或下文第23.34.1(B)節)所述的任何綠色建築倡議或其他評級系統，並且承租人只需在建築物通過上述認證後對承租人所做的任何升級、更改或改進遵守該等綠色建築倡議。在任何情況下，承租人不得要求租户對房屋進行更改、改善和/或其他維修或更換，以使房屋符合上述倡議和評級系統。

(B)承租人應使用經過驗證的節能和碳減排措施，包括在任務照明中使用節能燈泡；使用照明控制裝置；採取採光措施以避免室內空間過度照明；關閉建築物南側的百葉窗以避免空間過熱；在工作日結束時關閉燈光和設備；以及購買符合能源之星®資格的設備，包括但不限於照明、辦公設備、商業和住宅質量的廚房設備、自動售貨機和製冰機；購買美國環保局水感®計劃認證的產品。承租人不應被要求更換承租人在租賃開始之日使用的任何現有設備，承租人打算安裝在房屋內以遵守本第24.34(B)節的規定。

24.36.2回收和廢物管理。承租人約定並同意，自負費用：(A)遵守聯邦、州、縣、市政或其他管理當局、部門、委員會、機構和委員會關於垃圾、垃圾、垃圾和其他垃圾(統稱“垃圾”)的收集、分類、分離和回收的所有現行和未來法律、命令和條例；(B)遵守房東的非歧視性商業合理回收政策，作為房東可持續發展實踐的一部分，在這些政策可能比適用法律更嚴格的情況下；(C)按照法律或業主在商業上合理的非歧視做法，將其垃圾和回收物分類和分類；。(D)每種分類的垃圾和回收物應按照房東的指示放置在不同的容器中；。(E)房東保留拒絕收集或接受租户的任何未按法律規定分類的廢物的權利，並要求租户利用房東滿意的承包商安排收取租户的全部費用和費用；。以及(F)承租人應支付任何政府當局因承租人不遵守本節規定而對房東或承租人施加的所有費用、費用、罰款、罰款或損害賠償。

24.37運輸管理。

24.37.1承租人應完全遵守目前或未來旨在管理大樓內外停車、交通或交通的所有強制性政府計劃。此類計劃可以包括但不限於：(I)限制租户在高峯時段的車輛出行次數；(Ii)增加車輛佔有率；(Iii)實施內部拼車計劃和員工交通協調員；(Iv)與員工和任何大樓或區域範圍的拼車計劃經理合作；(V)設立僱主贊助的激勵措施(財務或實物)，以鼓勵員工拼車；以及(Vi)為員工利用靈活的工作班次。

24.37.2根據該項目的核準條件，南舊金山市議會於2006年10月通過了運輸需求管理計劃草案。正在制定一項最終的運輸需求管理計劃，以滿足南舊金山市的運輸需求管理目標和聖馬特奧縣運輸需求管理指南的要求。該計劃將提供給大樓的租户，讓他們參與一個旨在協調通勤替代方案的計劃。在租約期間，房東同意提供交通中介和通勤援助服務，作為運營費用的一部分，以幫助租户滿足其員工的交通需求。承租人同意配合並協助業主的交通管理協調員(“協調員”)，通過指定一名負責員工，向承租人的員工分發宣傳和鼓勵使用公共交通和/或拼車的書面材料，並分發交通調查問卷表格並將其返回協調員。承租人可自行選擇參加業主要求的其他活動和/或員工在大樓內的拼車活動。

24.38分佈式天線系統。自業主和租客完全簽署和交付本租約之日起(或在合理的可能範圍內儘快)，業主應開始在為大樓服務的整個停車設施中安裝分佈式天線系統(“DAS”)，其費用由業主自行承擔，而不是運營費用，其規格作為附件I附在本合同附件中；此類規格可能會因房東合理決定停車設施和/或適用法律的要求而發生合理變化。如果發生不可抗力事件，業主應在租賃開始日期之前安裝DAS。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名在下一頁]

房東和租客於上述日期簽署本租約，特此為證。

*如租客是公司，獲授權人員必須代表公司簽署，並註明他們簽署的身分。本租約須由總裁或總裁副祕書長及祕書或助理祕書籤署，除非章程或董事會決議另有規定，在此情況下，本租約須附附本章程或決議的核證副本。

附件A

房屋平面圖大綱

附件A-1

項目現場勘察

附件B

承租人工作書

本租户工作函（“租户工作函”）規定了與房屋裝修工程相關的條款和條件。本《承租人工作函》中所有提及的“租賃”均指本《承租人工作函》作為附件B所附的租賃相關部分。

第1節

底座、外殼和核心

業主之前已經建造了（i）該房屋的基礎、外殼和核心，以及（ii）該房屋所在建築物的樓層（統稱為“基地，外殼和核心”），並且，除非租賃中明確規定，承租人應接受基地，殼牌和核心在其目前的“現狀”條件下存在的租賃日期和租賃開始日期（但承租人在接管前視察時未能合理發現的事項除外）。基礎、外殼和核心的描述見附件2;但前提是，業主和承租人同意，房屋的每一層應包含附件2電氣部分所述的一（1）台75 kVA Transformer。除下文規定的補貼外，業主沒有義務對房屋、建築物或項目進行任何改建或改進或支付任何費用。

第2節

房舍施工圖

在簽訂租約之前，業主和租户已批准了一份詳細的空間規劃，用於在房屋內進行某些改進，該空間規劃已由McFarlane Architects編制，日期為2019年8月13日（“最終空間規劃”），該最終空間規劃作為附表1隨附於此。根據最終空間平面圖，業主應促使其建築師和工程師編制並向承租人提交最終空間平面圖所示承租人改進的詳細規範和工程施工圖（下稱“施工圖”），以供承租人批准。施工圖應包含對最終空間平面圖的必要修改，以符合建築物的樓面荷載和其他結構和系統要求。如果最終空間平面圖中未對租户裝修的任何部分完整規定飾面和規範，則實際規範和飾面工程應符合附件3中規定的建築標準租户裝修項目的規範以及業主另行確定的規範。在承租人收到施工圖後的三（3）個工作日內，承租人應批准或不批准施工圖，且不得無理拒絕批准;但是，如果施工圖與最終空間平面圖不一致，且承租人在三（3）個工作日內向業主交付，承租人提出的與最終空間規劃一致的具體變更，且不構成會導致下文第（i）至（iv）項所述任何情況的變更。如果承租人及時且適當地提出任何此類修訂，則業主應促使其建築師和工程師修訂施工圖，以納入此類修訂，並根據前述規定將其提交承租人批准，雙方應遵循前述批准施工圖的程序，直至最終獲得業主和承租人的批准。業主和承租人批准施工圖後，該施工圖應稱為“批准施工圖”。經批准的施工圖上所示的承租人改造在本合同中應稱為“承租人改造”。一旦業主和承租人批准了批准的施工圖，未經業主的事先書面同意，承租人不得對其進行任何變更、更改命令或修改，如果此類變更或修改會：（i）延遲房屋的實質性完工，則業主可自行決定拒絕同意（ii）增加租户改善的設計、許可或施工成本，高於最終空間規劃中描述的租户改善的設計、許可和施工成本;（iii）質量低於建築物標準租户改善項目的質量;和/或（iv）要求對建築物的基礎、外殼和核心或結構改善或系統進行任何更改。最終空間平面圖、施工圖和經批准的施工圖在本協議中統稱為“施工圖”。在施工圖設計過程中，承租人有權批准承租人改進的預算，因為該預算是在設計過程中制定和最終確定的。

第3節

承租人改善工程的建造和費用

業主應促使業主指定的總承包商(“承包商”)(I)獲得承租人改建工程的所有適用建築許可證(統稱為“許可證”)，以及(Ii)按照批准的施工圖上描繪的那樣，按照施工時有效的許可證和所有適用法律，以良好的工匠方式建造承租人改建工程。房東應支付租户改善的設計、許可和建造費用，金額不超過每平方英尺32美元(32美元)(即，根據39,973平方英尺的租金計算，最高127萬9136美元(1,279,136.00美元))(“津貼”)。承租人改建工程的設計、許可和施工費用應包括業主的施工監理費，其數額等於(I)3.5%(3.5%)和(Ii)津貼和超額津貼(定義見下文)之和的乘積。承租人應支付超出津貼(“超額津貼”)的設計、允許和施工的所有費用，房東在收到房東的發票後五(5)天內應分期付款給房東，因為房東產生的費用相當於此類費用的一小部分，其分子是超額津貼，分母是津貼和超額津貼的總和。如果承租人要求更改、更改訂單或修改已批准的施工圖(房東根據上述第一節批准)，從而增加了承租人改進設計、許可和施工的成本，承租人應在收到房東的發票後五(5)天內向房東支付增加的費用，並應以支付任何超額津貼的相同方式支付。在任何情況下，房東均無義務支付承租人傢俱、計算機系統、電話系統、設備或其他個人財產的費用，承租人也不應使用租户改善津貼支付施工圖上可能描繪的任何費用；該等項目的費用應由承租人自有資金支付。承租人無權以現金或抵扣租金或其他方式獲得津貼的任何部分，該部分未用於支付承租人改善工程的設計、許可和施工費用，和/或房東沒有在租賃開始日期後270天或之前使用。

第4節

準備入住；

租户改善工程已基本完成

4.1準備入夥；基本完工。為了租賃的目的，包括為了確定租賃開始日期(如摘要第7.2節所述)：(I)該房產應在基本建成後“隨時可供使用”；以及(Ii)在承租人根據批准的施工圖完成對建築物進行改善的施工完成後，(A)房東已為承租人獲得(臨時)佔用證書(或其功能等價物)和(B)除任何衝壓清單物品(定義如下)和任何承租人將由承租人或在承包商監督下安裝的承租人固定裝置、工作站、嵌入式傢俱或設備外，應指“基本完工”。“清單項目”僅指商業上合理的清單項目，未完成項目不會不合理地幹擾租户對房屋的使用或佔用，業主應在收到租户的書面通知後三十(30)天內迅速更正清單項目，不得無理幹擾租户使用或進出房屋。

4.2房舍基本完工的延遲。如因下列任何原因而延遲或延遲房屋的實質完工，但在每種情況下，承租人均須在業主知悉後，儘快收到業主有關延遲的書面通知(統稱為“承租人延誤”)：

4.2.1承租人未及時批准施工圖或其他需要承租人批准的事項；

4.2.2承租人違反本承租人工作書或租賃合同的條款；

4.2.3承租人要求更改任何施工圖；

4.2.4租客對材料、部件、飾面或裝修的要求，而該等材料、組件、飾面或裝修在商業上合理的時間內不能在商業上合理的時間內獲得，而該等材料、組件、飾面或裝修是根據租約所載的物業預計建成日期而得不到的，或與業主的標準租客改善工程項目不同或未包括在業主標準租客改善工程項目內的；

4.2.5業主根據上述第二節倒數第二句批准的承租人變更要求對建築物的基礎、殼體和核心、結構部件或結構部件或系統進行的更改；或

4.2.6承租人、其代理人或僱員的任何其他作為或不作為；

則即使租約有任何相反規定，且不論物業實質完成的實際日期為何，租賃開始日期(如摘要第7.2節所載)應被視為在沒有出現承租人如上文所述的一項或多項延遲的情況下租賃開始日期。

第5條

其他

5.1租户在基本完工前進入房產。在符合本協議條款的前提下，只要承租人及其代理人不幹預承包商在項目、大樓和建築物中的工作，業主應在業主合理的酌情決定權下，採取善意措施：(I)允許承租人在建築物基本完工前至少三十(30)天進入建築物，以便承租人在建築物內安裝設備和/或固定裝置(包括承租人的數據和電話設備)；以及(Ii)允許承租人在2019年12月1日或之前佔用建築物第七(7)層部分的辦公部分。承租人在按照第5.1節的條款進入房屋之前，應向業主和承包商提交一份時間表，供他們批准，該時間表應詳細説明承租人進入的時間和目的。對於任何此類進入，承租人承認並同意承租人的員工、代理人、承包商、顧問、工人、機械師、供應商和受邀者應充分合作、和諧工作，並且不得以任何方式幹擾業主或業主的承包商(包括承包商)、代理人或代表在項目、建築物和處所內進行工作，或幹擾建築物和/或項目的一般運作。如果任何代表租户的人在任何時候都不合作，或將以其他方式造成或威脅造成任何不和諧或幹擾，包括但不限於勞資不和諧，而租户沒有立即採取並保持房東指示的糾正措施，則房東可以提前二十四(24)小時書面通知租户，取消租户的入住權。承租人確認並同意，承租人或為承租人或代表承租人工作的任何人士或實體進入及佔用物業或其任何部分須由承租人自行承擔成本及開支，並應被視為受租約的所有條款、契諾、條件及規定所規限，支付租金的契諾除外(直至租約生效日期為止)。此類要求應包括但不限於，承租人和允許進入房屋的任何其他各方應向房東提供房東要求的保險證據。承租人還承認並同意，對於承租人在物業內或附近進行的與此類進入相關的工作或在租賃生效日期之前放置在其中的任何財產可能發生的任何傷害、損失或損壞，房東不承擔任何責任(嚴重疏忽或故意行為除外)，這些風險和責任完全由承租人承擔。承租人或承租人的任何僱員、代理人、承包商、顧問、工人、機械師、供應商和受邀者對房屋的任何部分造成的任何損壞，包括承租人的改善工作，承租人應向房東負責。如果租户違反本第5.1條，導致房東產生額外費用或需要使用任何建築服務，租户應立即向房東償還此類額外費用和/或應按當時有效的房東標準費率支付房東該等建築服務的費用。此外，承租人應使房東免受房屋或項目的任何損失或損害，並賠償、保護和保護房東，使其免受因承租人違反本5.1節而對任何人造成的傷害。

5.2租户代表。承租人已指定Ken Drazan作為其在本承租人工作書中規定的事項的唯一代表，他有完全的權力和責任代表承租人按照本承租人工作書的要求行事。

5.3業主代表。房東已指定約翰·埃文斯作為其在本租户工作書中規定的事項的唯一代表，在另行通知租户之前，約翰·埃文斯有完全的權力和責任代表房東按照本租户工作書的要求行事。

5.4在這封租户工作信中的關鍵時刻。除另有説明外，本文中所有提及的“天數”均指並指日曆日。在所有要求承租人批准或交付物品的情況下，如果沒有發出批准的書面通知或物品沒有在規定的時間段內交付，房東可自行選擇，在上述期限結束時，該物品應自動被視為已由承租人批准或交付，下一個後續時間段將開始。

5.5租户的租約違約。儘管租約中有任何相反的規定，如果租約第19.1節所述的租户違約事件或本租户工作書中的任何租户違約(在房東事先書面通知和租户有合理機會補救此類違約之後)在物業基本建成之前的任何時間發生，則(I)除根據租約授予房東的所有其他權利和補救措施外，在法律或衡平法上，房東有權扣留全部或部分津貼，和/或房東可能導致承包商停止建造房屋(在這種情況下，承租人應對因上文第5.2節所述的承租人延誤而導致的房屋基本完工的任何延誤負責)，以及(Ii)業主根據本租户工作書的條款承擔的所有其他義務應予以免除，直到違約行為根據租賃條款得到糾正為止(在這種情況下，承租人應對因房東的不作為而導致的房屋基本完工的任何延誤負責(如房客延誤)。此外，如果租約在租賃開始日期之前終止，由於租户違約的任何原因，如租約第19.1節所述或根據本租户工作書，除業主根據租約可獲得的法律和/或衡平法上的任何其他補救措施外，租户應在收到租户的聲明後五(5)個工作日內向房東支付額外租金。房東產生的所有費用(包括房東支付的津貼的任何部分)，以及租户在終止之日之前沒有報銷或以其他方式支付的與租户在終止日計劃、安裝和/或建造的範圍內的改善相關的任何和所有費用，包括但不限於與拆除所有或任何部分租户改善和修復相關的費用。

附表1

最終空間計劃

附表2

底座、外殼和核心

[請參閲附件]

基地建築“暖殼”交付條件

Genesis South San Francico-2 Tower Place(北塔)

外部硬地和景觀，包括場地照明、人行道、場地路緣、各種場地傢俱基礎和圍欄，為房東提供應急發電機

一級發貨/收貨區

鋼結構上部結構由鋼柱、樑、支撐框架和組合金屬橋面上的混凝土板組成，活載能力為100PSF(不可減縮)+17 PSF隔斷在試驗區和80PSF(可減縮)+17PSF在辦公區。

A型結構.要求每層樓板邊緣防火的規範

採用支撐框架和周向彎矩框架的橫向抗震體系。重要性係數1.0

屋頂紗窗

2-20層的樓層高度通常為13‘-0“；1樓為18’-0”，21樓為14‘-0“

結構間距變化：29‘-6“x 35’-0”平均

樓梯和樓梯圍護結構符合規範要求

屋頂頂層公寓通道

洗窗系統

單層熱塑性屋面膜(西卡·薩納菲爾G410 EnergySmart屋面膜)，帶步行墊，剛性絕緣，閃光和密封膠

一樓服務區和屋頂頂層公寓採用鋁製遮陽板和鋁製百葉窗抹灰的釉面鋁幕牆系統

建築出入口和出入口

主大堂配有前臺/保安服務枱、座位區和一樓公共會議室的增強型壁爐設計。各種規格：12座、14座、18座、20座一樓消防指揮室、郵件室、大樓保安室

主電氣室和應急電氣室

一樓平裝裝船碼頭及服務入口

電信主要入口點(電話/MPOE)室

每個租户樓層都有電信房間，供房屋供應商使用。

乘客電梯服務室和電梯控制面板間

衞浴設備(實驗室公用設施)室

六(6)部載客電梯。容量：3500磅：350fpm

一(1)部服務電梯。容量：5,000磅：速度350 fpm

沒有電梯可以進入屋頂

衞生間核心：每層一(1)套，包括男女衞生間，瓷磚地板和濕牆，堅固的表面枱面，衞生間隔板，帶筒燈的硬蓋天花板和低流量的管道裝置

看門人壁櫥：每層樓一(1)間

衞生間核心至樓板底面的全高、聲音衰減牆結構

應急電源電氣室：每層兩(2)間

普通電力電氣室：每層樓一(1)間

電信/基地大樓IDF房間：每層一(1)間

基礎建築系統立管的豎井外殼

濕式消防系統(整個立管、配電管道和噴頭)

核心區半凹式牆櫃中的滅火器

基地建築的防火安全符合規範要求的垂直滲透，包括機械、電氣和管道系統的滲透

火警

使用應急電源建設實驗室空氣壓縮機，每層都有支線

應急電源提供的實驗室真空泵，每層都有支線

樓宇自備家用熱水器

天然氣僅用於建造鍋爐，不提供給租户使用

各樓層均配有水錶的家庭冷熱水服務

每層樓設有實驗室廢物和實驗室廢物通風口，樹枝有蓋

每層樓均設有衞生廢物及排氣系統

符合規範的核心衞生間：(2)水廁。(2)男廁內設有小便器及廁所。(4)水廁及(2)女洗手間

看門人的壁櫥，每層都有家政服務水槽

兩(2)台700噸水冷冷水機組

一(1)個兩室敞開式冷卻塔

三(3)台4,000 MBH供暖熱水鍋爐

二次機械設備包括泵、閥門、管道和支撐基地建築機械系統的管道系統三(3)80,000 CFM實驗室排氣扇

(2)每個樓層的實驗室排氣減去短樁，每個能夠容納6,000立方米的實驗室排氣

每層地板上的熱水管道短樁允許區域再加熱盤管。

(1)每層21,000 CFM空氣處理器，備用電源，為辦公和實驗室空間提供服務

二次冷凝器水迴路，每個樓層都有末梢，以允許連接基本建築電氣房間的水源熱泵通風

基地建築洗手間的排氣

核心區和業主基礎設施的建築管理系統(BMS)

防排煙系統

兩(2)4.000A、480/277V建築設備

兩(2)台1500千瓦發電機

75 kVA變壓器專用於辦公室和實驗室空間的正常電源插頭負載45 kVA變壓器專用於實驗室和IT空間的備用電源插頭負載

安裝額外30千伏安變壓器以補充備用電力的手段和容量每一樓層分開照明、電源和機械配電盤以服務租户負荷

站點管道和服務提供商/到MPOE房間的承載光纖和銅纜服務提供商MPOE中的銅纜和光纖終端

從MPOE到分佈式天線系統(DAS)機房的十(10)個4英寸導管從1級DAS機房到IDF立管堆疊的八(8)個4“導管從2層核心空間開始相當於每個IDF機房中的(8)個4”導管，用於從MPOE到設施電信室的兩(2)個4“導管的主幹佈線

用於DAS GPS單元的2英寸屋頂管道

安裝在基本建築IDF中的光纖和銅纜終端設備，用於租户連接

路徑(將IDF構建到租户空間以用於租户連接到主幹電纜的防火組件和管道將蜂窩承載光纖從MPOE連接到DAS房間

安裝在DAS機房的蜂窩運營商設備(由運營商提供)

安裝在DAS機房的DAS頭端設備

安裝在指定IDF房間的DAS遙控器

附表3

租户改善建築標準

創世紀北方

塔樓廣場2號，
加利福尼亞州舊金山南部，郵編94080
租户改善建築標準

1.0分區

將建造一小時耐火牆，以消除租户空間的3 5/8“x 20口徑金屬立柱，16”O.C.牆將從地面延伸到上方結構的底部，立柱兩側各有5/8“X”型石膏牆板。石膏牆板應貼上膠帶，並用接縫化合物塗裝到4級面漆，然後噴漆。螺柱空腔應填充隔音材料。

內部隔斷將由3 5/8“x 20直徑的金屬螺柱構成，直徑為16”。牆壁將在相鄰天花板上方延伸6“，並在螺柱的兩側放置5/8”石膏牆板。石膏牆板應貼上膠帶，並用接縫化合物進行裝飾，達到4級裝飾，並在辦公室和會議室之間的隔斷中用隔音材料填充立柱空腔。在沒有天花板的地方，隔板要完全延伸到上面結構的底部。例外情況：

2.0木門和木框

對於實心木門：

鉸鏈：三指關節，隱藏式軸承鉸鏈。

鎖具和安全硬件：

封閉器：符合ANSI/BHMA A156.4 1級要求的LCN 4040XP系列或同等產品。

落地臺：Ives FS439，表面處理：US26D緞面鍍鉻。

對於實心木門：

鉸鏈：三指關節，隱藏式軸承鉸鏈。

鎖具：

落地臺：Ives FS439，表面處理：US26D緞面鍍鉻。

3.0天花板

私人辦公室和會議室：天花板將是2“x 2”x 3/4“阿姆斯特朗，Ultima Tegular精細紋理，顏色：白色，玻璃纖維基板，以IV型礦物為基礎，帶薄膜-I王牌覆蓋層；表格2.面板正面和背面用乙烯基覆層的水氈。滿足以下要求的性能特徵：

隔音板採用製造商的標準抗菌配方，可抑制真菌、黴菌、黴菌以及革蘭氏陽性和革蘭氏陰性細菌。

懸掛系統：阿姆斯特朗輪廓窄9/16“，1/4露出：COI或。白色。

實驗室區域：天花板將是2“x 4”x V2“CertainTed Saint-Gobain V1NYLROCK(#1140 CRF-1)，顏色：白色WINYI面板應為XX類型：高密度，陶瓷和礦物基板，表面塗覆SCRUBBABLE，耐熱，防潮。和腐蝕性煙霧。

懸掛系統：Certainteed Saint-Gobain 15/16“裝飾邊(正方形)；顏色：白色

破碎區：石膏牆板底板將由3 5/8“x 20規格的金屬螺柱在16”℃下建造，5/8“石膏牆板放置在螺柱的外側。石膏牆板應貼上膠帶，並用接縫化合物進行表面處理，達到4級。

接待處/大堂區域：木質天花板格柵將採用9WOOD CrosSpiess(木質)天花板1100格柵或建築師認可的同等格柵。

4.0照明設備

5.0完成

實驗室和實驗室支持區域：所有牆壁將獲得底漆外加(2)Sherwin Williams半光澤塗層；顏色：如圖紙所示。指定的牆應塗上重點塗料，選擇舍温·威廉姆斯，半光澤面，顏色：如圖紙所示。

辦公區：所有牆壁都將採用底漆，外加(2)舍温·威廉姆斯(Sherwin Williams)的蛋殼塗層；顏色：如圖紙所示。指定的牆應塗上重點油漆，選擇舍温·威廉姆斯，蛋殼飾面，顏色：如圖紙所示。

所有天花板和開放的結構區域，以接收(2)舍温·威廉姆斯的塗層，平整表面；顏色：如圖紙所示。

6.0窗口處理

建築外部周邊窗户的窗簾：如果提供，將是Mechoshade在租户空間內可進入的凹入式工廠住房中提供的手動滾筒窗簾。遮陽材料應為Thermoveil 1500，顏色：1504黑色/棕色；密度：3%開放。

7.0其他

一個標有套房號碼和租户名稱的標準建築目錄標誌。洗手間和規範要求的標牌。

Lithonia(或Isolite同等)天花板安裝照明邊緣照明系列，單面通用安裝，帶有通用箭頭和綠色字母。

8.0休息室櫥櫃

櫥櫃：塑料層壓板底櫃，配底櫃和上櫃。塑料夾層底板和鞋面：Wilsonart，設計師白色#D354-01(光澤度)。提供聚氯乙烯邊緣捆紮(0.018以匹配塑料層壓板)

固體表面枱面和飛濺：Livingstone L104輕快，玻璃馬賽克瓷磚背面飛濺

衞浴裝置：水槽是不鏽鋼的，枱面下安裝，ADA深度，ADA單把手甲板安裝在廚房水龍頭上，帶鵝頸嘴。

9.0實驗室櫥櫃和通風櫃

備註：

租户設備的UPS系統。

[將提供]

附件C

確認租約條款/修訂租約

本租賃條款/租賃修訂確認書(“確認/修訂”)於20_

R E C I T A L S：

A.業主與租客簽訂日期為_。

B.除本文另有規定外，本修正案中使用的所有大寫術語應具有與租賃中該等術語相同的含義。

房東和租客希望修改租約，以確認租期的開始和到期日期，如下所述。

因此，現在，考慮到前述陳述和本協議所載的相互契約，並出於其他善意和有價值的代價--在此確認這些代價的收據和充分性--雙方同意如下：

1.日期的確認。雙方特此確認：(A)物業已準備就緒，及(B)租期自_

2.不作進一步修改。除本修正案所述外，租約的所有條款和規定應保持不變，並具有充分的效力和作用。

茲證明，本修正案已於上述第一年生效。

附件D

規章制度

承租人應忠實遵守和遵守下列規章制度和停車規章制度。業主不對承租人不履行上述任何規則和規定及/或停車規則和規定，或不履行與建築物和/或項目的任何其他租户或佔用者的行為或不作為有關的行為負責。

1.未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內的任何門上安裝任何鎖(S)或安裝任何安全系統(包括但不限於卡鑰匙系統、報警器或安全攝像頭)，且不得無理拒絕同意，業主有權隨時保留和使用鑰匙或其他進入代碼或裝置來打開房屋內外的所有鎖和/或安全系統。房東應向租客提供合理數量的房門鎖鑰匙，費用由租客承擔，租客不得製作任何複製的鑰匙。所有鑰匙應在租賃期滿或提前終止時歸還給房東。此外，如果承租人重新鑰匙、重新編程或以其他方式更換房屋內或用於該場所的任何鎖，則所有此類鎖和鑰匙系統必須與大樓的主鎖和鑰匙系統保持一致，所有費用均由承租人承擔。

2.除非已安裝電力護欄，否則通往公共走廊的所有大門，除正常進出處所外，須時刻保持關閉。人行道、門道、通道、入口、前廳、大廳、樓梯和其他公共區域不得被承租人阻擋，或被承租人用於進出房屋以外的任何目的，承租人、其員工和代理人不得在入口處或走廊中游蕩。

3.業主保留在大樓附近類似建築物的慣例時間內關閉和鎖上建築物的所有出入口的權利。如果是在大樓正常營業時間之後，承租人及其員工和代理人應確保在離開大樓時，大樓的門已安全關閉並上鎖。任何租客、其僱員、代理人或任何其他人士在大廈上鎖的任何時間，或在建築物被視為在正常營業時間以外的任何時間進出大廈，均可被要求在進入或離開大廈時簽署建築物登記冊。租户的授權員工可在下班後通過硬鑰匙、卡鑰匙或房東不時採用的其他程序進入；租户應支付提供給租户員工的所有出入卡及其因遺失、被盜和/或損壞而更換的所有費用。可拒絕進入大樓和/或項目，除非尋求進入的人有適當的身份證明或事先安排的通行證。業主及其代理人在任何情況下均不對任何人進入或被排除在建築物和/或項目之外的任何錯誤承擔任何損害賠償責任。如果發生入侵、暴徒、騷亂、公眾騷亂或其他騷亂，業主有權在大樓和/或項目繼續使用期間，以其認為適當的任何方式阻止進入大樓和/或項目，以確保生命和財產的安全和保護。

4.業主有權規定所有帶進建築物的保險箱及其他重物的重量、大小及位置。如果房東認為有必要，保險箱和其他重物應支撐在適當分配重量所需的厚度上。在任何情況下，房東將不對任何此類安全或財產的損失或損壞負責。因移動或維護任何該等安全財產或其他財產而對建築物的任何部分、其內容物、佔用人及/或訪客造成的一切損害均由承租人獨自承擔，而上述損害或傷害的任何費用須由承租人承擔。

5.除非事先通知業主，否則不得將傢俱、貨運、包裹、供應品、設備或商品帶進或移出建築物，或在電梯內上下移動，除非事先通知業主，並按業主指定的特定電梯和時間間隔進行。承租人應向業主提供不少於24小時的提前通知，告知業主需要為任何此類目的使用電梯，以便業主有合理的時間安排電梯的使用，並安裝這種墊片，或採取適當的其他措施或規定適當的程序，以防止電梯或建築物的其他部分受到損害。承租人應承擔因本合同所述活動造成的物品損壞和人員傷害的一切風險。如果房東或任何其他方的設備、財產或人員因本合同所述活動而損壞或受傷，承租人應對由此產生的任何損壞或損失負全部責任。

6.業主有權控制和操作建築物和工程項目的公共部分、公共設施、供暖和空調以及為租户共同使用而配備的任何其他設施，其方式與建築物附近類似建築物的慣常方式相同。

7.不得在建築物的窗、門或其他部分噴漆或張貼標誌、廣告或告示，但如標誌、廣告或告示的顏色、大小、式樣及位置須首先獲得業主書面批准，則屬例外。房東有權在不通知租客的情況下拆除任何未經房東書面批准的標誌、廣告和通知，費用由房客承擔。地主

可在大樓一樓(主大堂)提供和維護按字母順序排列的名錄或其他名錄設備，列出租户，除非事先得到業主的書面同意，否則不得允許其他名錄。

8.租户的要求只有在向項目管理處或業主指定的辦公地點提出申請後才會得到滿足。除非得到業主的特別指示，否則業主員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。

9.租客不得幹擾(使用任何電視、收音機或樂器、製造噪音或幹擾、製造令人反感的氣味或其他方式)、招攬或遊説建築物及/或項目的任何佔用人，並須與業主或業主代理人合作，以防止此類情況發生。

10.衞生間、尿廁、洗臉盆及其他器具不得作建造用途以外的其他用途，亦不得在其內拋擲任何種類的異物。因違反本條規定而造成的任何破損、停工或損壞的費用，應由造成破損、停工或損壞的承租人或其僱員或受邀請人承擔。

11.租客不得使處所的樓面負荷過重。未經業主同意，承租人不得在隔板、木製品或灰泥上打記號、釘釘子或螺絲，或以任何方式污損房屋或其任何部分；但如承租人在房屋內牆上放置圖片和其他正常的辦公室壁掛，則無須事先徵得業主同意(但在租期結束時，承租人應修補因此而對房屋造成的任何洞和其他損壞)。

12.除供承租人的僱員及受邀人士專用的自動售貨機外，未經業主書面同意，不得在處所內安裝、維修或操作自動售貨機，或任何種類的自動售貨機(馬力零碎的辦公室機器除外)。承租人不得在房產內或在建築物的任何其他區域安裝、操作或維護電力設備，使電力系統超負荷運行，使其超出業主單獨確定的正常、有效和安全操作的能力。

13.未經業主事先書面同意，租客不得使用業主可能提供的以外的任何供暖或空調方法。未經房東事先書面同意，承租人不得為房屋提供製冷或供暖，包括但不限於使用電子或燃氣加熱設備、便攜式冷卻器(如“Move n Cool”)或空間加熱器，任何此類批准都將用於符合聯邦、州和當地法規的設備。

14.承租人不得在處所、建築物及/或工程項目附近使用或存放易燃、易爆或危險的液體或物質，但如該等物質通常在類似的處所內用作一般辦公室及/或實驗室用途，並由承租人以安全方式及按照所有適用的法律、規則及規例使用，則屬例外。未經業主事先書面同意，承租人不得使用、儲存、安裝、泄漏、移除、釋放或處置任何含石棉材料或任何含石棉材料或任何固體、液體或氣體材料，這些材料或材料根據美國聯邦法典第42編第9601節及以後的規定被認為是有毒或危險的。或現在或以後可能生效的任何其他適用的環境法。承租人應遵守與承租人使用這些材料有關和管理的所有法律，並應獨自承擔減少和搬運這些材料的費用。

15.租客不得在處所之內或之上使用、保管或準許他人使用或保管任何骯髒或有害的氣體或物質，亦不得準許或容許處所因噪音、氣味或震動而以令業主或建築物及/或工程項目的業主或其他佔用人反感或反感的方式佔用或使用，或以任何方式幹擾其他租客或與其有業務往來的人。

16.承租人不得將任何動物(協助傷殘人士的動物除外)、禽鳥、魚缸、單車或其他車輛帶進或飼養在工程項目、建築物或處所內。

17.租客不得以任何方式或任何目的使用或佔用該處所，而該等方式或用途可能會損害該處所、建築物及/或工程項目的聲譽或損害其現時或未來價值。承租人不得使用或允許處所的任何部分用於住宿、睡覺或任何非法目的。

18.租客不得在處所內烹調或準許烹調食物，亦不得將處所用作存放商品或作任何不適當、令人反感或不道德的用途。儘管有上述規定，保險商實驗室批准的設備和微波爐可用於加熱食品和沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料，前提是此類使用符合所有適用的聯邦、州和市法律、法規、條例、規則和

並且不會產生房東和其他租客不喜歡的氣味。只要有可能，租户應在其套房中使用和購買能源之星產品。承租人瞭解節能和可持續發展對業主和項目的重要性，並將在實踐和設備方面幫助節約套房內的能源。

19.業主將批准在何處以及如何將電話線和電報線以及其他佈線引入房產。未經業主同意，不得對電線進行鑽孔或切割。安裝在房屋上的電話、電話亭和其他辦公設備和/或系統的位置應經業主批准。承租人不得使用超過其所佔比例的電話線和其他電信設施為大樓提供服務。

20.業主保留將任何人排除或逐出建築物及/或工程項目的權利。業主認為任何人醉酒或受酒精或毒品影響，或以任何方式作出違反本規則及規例的任何行為，或對建築物佔用人及/或財產造成損害。

21.所有承包商、承包商代表和安裝技術人員在建築或項目中進行工作時，應事先得到業主的批准，不得無理拒絕批准，並應要求遵守業主的標準規則、法規、政策和程序，這些規則、法規、政策和程序可能會不時修訂。

22.未經業主事先書面同意，租客不得僱用業主看門人以外的任何人清潔處所，而未經業主同意，任何人不得進入建築物進行清潔。承租人不得因承租人在保持良好秩序和清潔方面的粗心或漠不關心而造成任何不必要的勞動。

23.承租人只能從業主選定的從建築物和項目中清除危險廢物材料的獨家供應商名單中僱用人員。

24.承租人應始終保持整個房屋的整潔、清潔、一流的狀態，沒有雜物。承租人不得將任何物品，包括但不限於任何盒子、文件、垃圾桶或鬆動的電纜或電線，放置在通往房屋的任何窗户內或附近，而這些物品從房屋外部的任何地方都可以看到。

25.承租人不得浪費電力、水或空調，並同意與業主充分合作，以確保建築物的供暖和空調系統最有效地運行，包括但不限於使用百葉窗阻擋太陽熱負荷，並應避免試圖調整任何控制。承租人應遵守並參與任何計量或以其他方式衡量公用事業和服務使用情況的計劃，包括但不限於要求披露或報告任何公用事業或服務使用情況的計劃。承租人還應配合並遵守、參與和協助實施(不得采取與業主、建築物和/或項目不符合或會導致業主未能遵守要求的任何行動)，包括但不限於任何必要的報告、披露、評級或合規制度或計劃(包括但不限於任何LEED)，以及在建築物和/或項目中不時實施和/或實施的任何節約、可持續性、回收、能源效率和減少廢物計劃、環境保護努力和/或其他計劃[能源和環境設計領域的領先地位]評級或合規系統，包括目前通過美國綠色建築委員會協調的系統)。

26.承租人應將其所有可回收物品、垃圾和垃圾存放在房屋內部。任何物料不得放置在垃圾箱或盛器內，而該等物料的性質，使其在工程項目所在城市內，不能在不違反管限該項處置的任何法律或條例的情況下，以移走和處置可循環再造物品、垃圾及垃圾的普通及慣常方式處置。所有垃圾、垃圾和垃圾的處理只能在業主指定的時間內通過房東指定的入口通道和電梯進行。

27.承租人應遵守房東或任何政府機構制定的所有安全、消防和疏散程序和規定。

28.承租人應承擔保護房屋不被盜竊、搶劫和盜竊的所有責任，包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑，當房屋無人居住時，或當進入房屋的入口沒有租户定期看守時。

29.未經業主事先書面同意，不得在建築物的外牆上安裝任何遮篷或其他突起。未經業主事先書面同意，不得將窗簾、百葉窗、百葉窗或紗窗繫於或懸掛在處所的任何窗户或門上，或在與之相關的情況下使用。反射或允許光線和空氣進入建築物的大廳、通道或其他公共場所的窗框、窗扇、天窗、窗户和門不得由承租人遮蓋或阻擋，也不得

窗臺上不得放置任何瓶子、包裹或其他物品。所有懸掛在辦公室或建築物周邊空間的電氣天花板固定裝置必須是熒光燈和/或質量、類型、設計和燈泡顏色經業主批准。

30. 除非與業主有特別安排，否則不得在本項目中清洗和/或裝飾汽車，或安裝擋風玻璃、收音機、電話或進行一般工作。

31. 在收到承租人向業主提交的書面要求後，應允許食品供應商進入大樓。食品供應商只向在項目管理處有書面要求的租户提供服務。在任何情況下，食品供應商都不得在公共或公共區域（包括走廊和電梯大堂）展示其產品。如賣方未能遵守此規則，則須立即永久撤出大樓。承租人只能從已在項目管理辦公室註冊並經業主批准在房屋內提供此類服務的供應商處獲得冰塊、飲用水、亞麻布、理髮、擦鞋、地板拋光、清潔、清潔、植物護理或其他類似服務。

32. 承租人必須遵守業主關於通知其員工對業主重要的事項的要求。

33. 承租人應遵守任何適用的政府機構通過的任何禁煙條例。承租人或其代理人、僱員、承包商、客人或受邀者不得在房屋和/或公共區域吸煙或允許吸煙，除非業主已將公共區域宣佈為指定吸煙區，上述各方也不得允許煙霧從房屋散發到公共區域或建築物的任何其他部分。業主有權將該建築物（包括該房屋）指定為無煙建築。

34. 承租人不得采取任何可能違反出租人勞動合同或導致停工、罷工、勞動中斷或糾紛的行動，或幹擾出租人或任何其他承租人或居住者的業務或合法在建築物內的任何人的權利和特權的行動（“勞動中斷”）。承租人應採取必要措施解決勞動力中斷問題，並應拆除糾察線，應業主要求，立即終止導致勞動力中斷的房屋內任何工作，直至業主書面同意恢復工作，且承租人不得向業主或其任何受託人、成員、負責人、受益人、合作伙伴、管理人員、董事、僱員、承按人或與此有關的代理人。

35. 不得在工程項目上設置任何帳篷、棚屋、臨時或永久性構築物。任何私人物品不得在任何公共區域無人看管。

36. 出租人有權禁止承租人使用建築物或項目的名稱，或禁止承租人使用出租人認為可能損害建築物或項目聲譽或其可取性的任何其他宣傳。承租人收到業主書面通知後，應立即停止此類宣傳。

37. 業主應有權指定和批准房屋的標準窗户覆蓋物，並制定規則以確保建築物外觀統一。承租人應確保在合理可行的範圍內，當房屋內的窗户暴露在陽光直射下時，窗户上的窗簾應關閉。

38. 下午5：30後，承租人不得妨礙清潔人員的工作，而清潔工作可在辦公室空置時隨時進行。窗户、門和固定裝置可以隨時清潔。承租人須提供足夠的廢物及垃圾容器，以免對清潔服務造成不合理的困難。

39. 承租人應遵守業主可能實施的所有建築物安全程序。

40. 承租人應隨時配合業主維護建築物的一流形象。

泊車規則及規例

1. 業主有權在不歧視的基礎上，隨時確定和合理更改停車設施的時間。未經出租人（和/或停車場運營商，視情況而定）事先書面同意，承租人不得在停車場存放或允許其員工存放任何汽車。除緊急維修外，承租人及其員工不得在停車場或項目內對任何汽車進行任何工作。承租人或其代理人不得將停車設施用於過夜停車。如果承租人或其僱員需要將汽車留在停車場過夜，承租人應事先通知出租人（或停車場經營者，視情況而定），指定該汽車的車牌號碼和型號。

2.承租人(包括承租人的僱員和代理人)將使用停車位僅用於停放乘用車模型車、小型貨車和小型卡車，並將在所有方面遵守業主和/或停車運營商可能不時頒佈的關於停車設施的任何規則和規定。

3.車輛必須完全停放在地板上繪製的隔間線內，只有小型車才能停放在為小型車保留的區域內。

4.必須遵守所有方向標誌和箭頭。

5.速度限制為每小時5英里。

6.預留給傷殘人士的泊車位只可供適當指定的車輛使用。

7.禁止在所有未明確指定為停車區的區域停車，包括但不限於：

(A)沒有劃出停泊區的地方；

(B)過道；

(C)張貼“禁止泊車”標誌；

(D)斜道；及

(E)裝載區。

8.由業主或停車場營運者提供的泊車貼紙、門卡及任何其他識別或進入的標誌或形式，仍為業主(或停車場營運者，視屬何情況而定)的財產。此類設備必須按要求顯示，不得以任何方式損壞。停車識別裝置的序列號不能被抹掉。停車通行證和設備不可轉讓，任何未經授權的持有者持有的任何通行證或設備都將無效。

9.停車經理或管理員無權對本停車規則和規定作出或允許任何例外情況。

10.每個停車的人都被要求停車並鎖上自己的車。

11.停車通行證、身份證、鑰匙卡或其他裝置的遺失或被盜，必須立即向業主(及/或停車營運商)報告。在任何授權車輛上發現的任何報失或被盜的停車設備都將被沒收，非法持有者將被起訴。租户或其員工發現的遺失或被盜的通行證和設備必須立即報告房東(和停車場運營商，視情況而定)。

12.禁止客户和/或其代理人對任何車輛進行清洗、打蠟、清潔或維修。

13.承租人同意讓所有被分配停車位的人瞭解本停車規則和規定。

14.業主或泊車營辦商(視屬何情況而定)均不會不時對因火警、盜竊、破壞、意外、泊車設施的其他使用者及其他人的行為或任何其他傷亡或因由而引致任何車輛或該等車輛的任何內載物、任何該等車輛的配件或任何留在該泊車設施內的任何財產的損失或損壞負上法律責任。此外，承租人理解並同意：(I)房東將沒有義務為停車設施提供任何交通控制、安全保護或停車操作員；(Ii)租户使用停車設施的風險自負；以及(Iii)房東將不對人身傷害或死亡、或被盜、丟失或財產損壞負責。承租人賠償並同意使房東、任何停車運營商及其各自的代理人和員工不會因承租人及其員工和代理人使用停車設施而產生的任何和所有索賠、要求和行為而受到傷害，無論是由任何此等人員或任何其他人提出的。

15.承租人須確保停泊在任何泊車位內的任何車輛均得到妥善維修，並且不會泄漏過量的機油或油脂或任何數量的汽油。如果任何停車位在任何時間被用於(I)以上規定的停車以外的任何目的，(Ii)以任何方式或方式合理地引起業主的反對，或(Iii)租客在租客根據租約違約後使用，房東除可獲得業主以其他方式獲得的任何其他權利外，還可將此類違約視為租約下的違約事件。

16.租户使用停車場設施的權利將與大樓的其他租户以及業主允許使用停車場設施的其他各方相同。房東保留不時轉讓或再分配特定停車位的權利，供房東選定的人士使用，但租客在租約下的權利須予保留。房東將不對租户的任何指定空間的不可用承擔責任，也不會使租户有權獲得任何退款、扣減或津貼。租户不得在任何編號車位或指定為：預留車位、殘障人士車位、訪客專用車位或限時車位(或類似指定車位)的車位停車。

17.如果停車設施被損壞或毀壞，或者如果停車設施的使用受到任何政府當局的限制或禁止，或者停車設施的使用或運營因罷工或其他勞工困難或房東無法合理控制的其他原因而受到限制或阻止，房東(和/或停車運營商，視情況而定)不會對租户承擔任何責任，也不會解除租户在租約下的任何義務，租約將保持全面有效。承租人將按要求向房東支付，並賠償房東因承租人或其任何員工和代理人造成的停車設施或與停車設施相關的任何設備、固定裝置或標誌造成的任何和所有損失或損壞。

18.承租人無權轉讓或再許可其在停車證上的任何權利，除非作為租約的允許轉讓或轉租的一部分；但是，承租人可以將停車證分配給其員工。

承租人應對承租人的員工、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守本展品D中的所有規章制度和停車規章制度負責。業主可為任何一個或多個特定租户的利益放棄任何一項或多項規章制度和/或停車規章制度，但房東的放棄不得解釋為放棄該等規章制度和/或停車規章制度有利於任何其他租户，也不得阻止房東此後針對大樓和/或項目的任何或所有租户執行任何該等規章制度和/或停車規章制度。業主保留隨時更改或廢除任何一項或多項本規則及/或停車規則及/或停車規則及規例的權利，或制定業主認為為管理、安全、保養及清潔、維持良好秩序及方便其他住户及租客而不時需要的其他及進一步合理的規則及規則及/或停車規則及規則。承租人應被視為已閲讀本規則和規則以及停車規則和規則，並同意遵守這些規則和規則，作為其佔用房屋的條件。儘管本附件D有任何相反的規定，但如果本規則和條例與本租約的其他條款和條款發生衝突，則以本租約的其他條款和條款為準。

公共區域便利設施

1.承租人理解房東可以提供某些公共區域的便利設施供承租人非專用。此類便利設施供租户在正常營業時間內使用，並應通過管理處提前預訂。承租人和承租人的代理人、僱員和被邀請者應遵守房東制定的關於使用便利設施的所有規則，這些規則可能會不時改變。

2.承租人理解並同意：(I)承租人使用便利設施的風險自負；(Ii)房東不對人身傷害或死亡，或被盜、丟失或財產損壞承擔責任。承租人賠償並同意使房東及其代理人和員工免受因承租人及其代理人、僱員和受邀者使用便利設施而引起的任何和所有索賠、要求和行動的傷害，無論是由任何此等人員或任何其他人提出的。

3.所有提供的便利設施應始終保留在業主指定的位置。承租人必須以預定的方式使用設備。房東保留限制租户使用任何設備或便利設施的權利，以確保所有租户公平使用設備和便利設施。承租人不得以任何方式移動或修改設備。如果租户有理由相信任何設備發生故障，租户應立即通知房東。

4.承租人應負責維修或更換使用後未歸還管理層的任何便利設施的費用，或承租人或承租人代理人、僱員或受邀者在使用任何此類便利設施時損壞的費用，承租人應在收到發票後三十(30)天內向房東償還任何此類費用。

5.在康樂設施上或附近，租客應保持安靜和禮貌，不得對其他租客的使用或享用設施造成任何干擾或幹擾。

6.承租人不得將任何食物或飲料帶進任何適意區域。

7.在任何時間，康樂設施內均不得飲用酒精飲料。

承租人及其代理人、僱員或被邀請者不得在便利設施內吸煙或允許吸煙
任何時候都可以在這些地區使用。

附件E

從屬、互不幹擾和委託協議的格式

錄製請求者

以及錄製後的郵件收件人：

考克斯，卡塞爾和尼科爾森律師事務所

世紀公園東2029號，21樓

加利福尼亞州洛杉磯，郵編90067

注意：亞當·B·魏斯伯格，Esq.

APN：007-650-190和007-650-170

從屬、互不幹擾和委託協議

貸款編號18601

馬薩諸塞州互助人壽保險公司

C/O霸菱

金融廣場一號

康涅狄格州哈特福德，06103

關注：結構性房地產貸款服務

回覆：_[插入屬性名稱和位置]

簽署人_以附件A所述不動產(“財產”)為抵押的抵押或信託契約(“按揭”)，並作為附件的一部分。租客和業主簽訂了一份日期為_承租人希望能夠在抵押品喪失抵押品贖回權的情況下獲得租賃及其下的佔有權，而貸款人希望承租人確認抵押優先於租賃。

因此，考慮到本協議所述的相互契約和條件，本協議雙方同意如下：

[頁面的其餘部分故意留空；簽名頁面緊隨其後]

茲證明，本協議雙方已於201年_月_日正式簽署本《從屬、不幹擾和代理協議》。

[簽名繼續在下一頁]

[簽名繼續在下一頁]

[簽名結束]

承租人的確認

[封印]

房東致謝

[封印]

貸款人的認收

親自出席_演奏了這部樂器。

根據_州法律規定的偽證罪，本人證明上述各段內容真實無誤。

見證我的手和公章。

[封印]

附件A

法律説明

加利福尼亞州聖馬特奧縣南舊金山市的房地產描述如下：

地塊A：

如題為“Parcel map 08-0001，is a resubbdiisation of Parcel 1，as the Parcel map 01-020‘，in book 76 of Parcel map at第94和95頁，於2006年5月19日備案於該特定地圖上所示，該地圖已於2008年9月18日於第78頁(包括第67-68頁)在加利福尼亞州聖馬特奧縣南舊金山市記錄員辦公室備案。

地塊B：

宗地2，如題為《宗地地圖01-020，即上述地段D的一部分的重新劃分》的地圖所示，該地段於2002年11月18日在第132冊第49至53頁的地圖冊中備案的名為‘TERRABAY第三期-曼德勒尖點’的地圖上顯示，第395號地段的一部分如1990年7月2日提交備案的名為“TERRABAY”的某地段所示，以及如該地段線調整編號25所描述的經調整地段396的全部，該地段於2002年3月3日被記錄為第2002-043342號文件，舊金山南市聖馬特奧縣記錄加利福尼亞州聖馬特奧縣，該地塊地圖於2006年5月19日在第76冊地塊地圖第94-95頁備案，並且該地塊地圖被記錄(A)2006年10月23日作為文件編號2006-159188的官方記錄，聖馬特奧縣記錄，加利福尼亞州，和(B)記錄為2015年6月19日，文件編號為2015年-064090的官方記錄，聖馬特奧縣記錄，加利福尼亞州。

地塊C：

所描述並授予邁爾斯半島風險投資有限責任公司的非獨家地役權，在授予地役權的特定協議中，2007年3月1日在加利福尼亞州聖馬特奧縣縣記錄員辦公室記錄為第2007-031676號正式記錄。

地塊D：

所述並授予邁爾斯半島企業有限責任公司的非獨家地役權，在該地役權聲明中，2008年9月18日記錄為正式記錄的105133號文件；以及對地役權聲明的某些第一修正案記錄為2015年11月18日的文件編號2015-121411，所有這些都在加利福尼亞州聖馬特奧縣記錄局。

地塊E：

《百年紀念鐘樓互惠地役權、契諾和限制聲明》所載的非排他性地役權聲明日期為2008年5月5日，並於2008年9月18日記錄為第2008-105136號文件；對百年鐘樓互惠地役權、契諾和限制聲明的某些第一修正案於2015年11月18日記錄為文件編號2015-121410；對百年鐘樓互惠地役權、契諾和限制聲明的某些第二修正案於2015年11月18日記錄為文書編號2015-121417，所有官方記錄均記錄在加利福尼亞州聖馬特奧縣記錄局。

地塊F：

授予地役權的特定協議中規定的非排他性地役權，日期為2009年1月22日，並於2009年2月3日作為正式記錄的第2009-010537號文件記錄在加利福尼亞州聖馬特奧縣記錄局。

地塊G：

經日期為2009年3月27日並於2009年4月3日記錄為第2009-038658號文書的《百年紀念鐘樓契諾、條件和限制宣言》所載的非專屬地役權；經日期為2010年4月20日並記錄為第2010-051876號文書的《百年鐘樓契諾、條件和限制宣言第一修正案》修訂；以及經日期為2015年11月17日並記錄為第2015-121409號文書的《百年鐘樓契諾、條件和限制宣言》的若干第二修正案修訂，所有官方記錄在加利福尼亞州聖馬特奧縣記錄局。

APN：007-650-190(地塊A)和007-650-170(地塊B)

附件F

信用證的格式

申請人：

阿森納生物科學公司。

埃克爾斯大道571號

南舊金山，郵編：94080

金額：626,509.60美元(62萬6509 60/100美元)

到期日：_(SVB會在這裏註明具體日期，即1年期)

茲確定我方不可撤銷的備用信用證第號。以你方為受益人的SVBSF_

1.受益人簽署並註明日期的聲明如下：

本信用證匯票中所列的所有條款均經開證人同意。如果申請人和硅谷銀行之間在本信用證匯票和信用證申請書的格式上有任何差異，則以本信用證的格式為準。

銀行;（三）在本合同規定的期限內，承租人未按照本合同約定的期限向承租人支付租金的;（四）承租人未按照本合同約定的期限支付租金的;（五）承租人未按照本合同約定的期限支付租金的;及（六）業主將持有信用證項下提取的資金作為承租人的保證金或將該資金用於承租人的租賃義務。本信用證項下所提金額為美元 ，付款人為： [插入電匯説明(包括受益人的姓名和帳號)]”

或

或

或

或

本信用證匯票中所列的所有條款均經開證人同意。如果申請人和硅谷銀行之間在本信用證匯票和信用證申請書的格式上有任何差異，則以本信用證的格式為準。

駁回或當作駁回日期為的某些辦公室租約[插入租賃日期]，根據美國破產法第365條，該法案可能已被修訂。在此信用證項下開立的金額為_，並向下列賬户付款：[插入電匯説明(包括受益人的姓名和帳號)]”

允許部分抽籤和多次演示。

除非我們在當前到期日之前至少60天通過掛號信、掛號信或隔夜快遞服務向貴方發出通知，本信用證將不會超過當時的到期日，否則本信用證將自動延長一年，不作任何修改。在任何情況下，本信用證不得自動超過_[插入最終到期日期]。如果我們發出這種不延期通知，您可以向我們出示您簽署並註明日期的上述(B)項聲明，如下所示。

所有付款要求應在工作日向我們的辦公室(“銀行辦公室”)提交所需的文件，地址：硅谷銀行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，電子郵件：Global Trade Finance。在本信用證中，“營業日”是指除星期六、星期日或法律授權或要求加利福尼亞州的銀行機構關閉的日子以外的任何日子。

傳真演示也是允許的。如果受益人希望完全以傳真方式在本信用證項下提示，則無需發送本信用證的正本和修改件(如有)。每一份傳真應撥打：(408)496-2418或(408)969-6510；並根據同期電話通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球貿易融資。上述電話通知的缺席不應影響我們履行任何付款要求的義務。

本信用證可轉讓一次或多次，但每次只能轉讓給作為受讓人的一名受益人，且最高金額不得超過當時的可用金額，前提是此類轉讓符合當時適用的法律法規，包括但不限於美國財政部和美國商務部的法規。在轉讓時，信用證正本和修改正本)，如果有，必須在信用證中註明的我們的地址提交給我們，並附上我們作為證據“B”的轉讓表。簽署轉讓書的人的簽名和頭銜的正確性必須由受益人銀行核實。但受益人可向開證行提供證明簽字人有權代表受益人簽署轉讓票據的替代單據，如任職證書或開證行可能合理滿意的其他單據，以代替這種銀行認證。申請人需支付本信用證項下轉讓金額的1/4的1/4的轉讓費(最低250.00美元)。支付任何轉讓費和/或任何轉讓費不應成為轉讓的先決條件。每一筆轉賬都應由我們的

本信用證匯票中所列的所有條款均經開證人同意。如果申請人和硅谷銀行之間在本信用證匯票和信用證申請書的格式上有任何差異，則以本信用證的格式為準。

在信用證背面背書，我們將把如此背書的信用證正本寄給受讓人。如果是本信用證項下的任何轉讓，匯票和任何必要的聲明必須由受讓人簽署，如果受益人的名字出現在本備用信用證中，受讓人的名字將自動被取代。

如果本信用證項下開具的任何指示要求通過向您在另一家銀行的賬户轉賬的方式付款，我們將僅通過FED電匯向受美國監管的銀行支付此類款項，並且我們和/或該其他銀行可以依賴此類指示中指定的帳號，即使該帳號標識的個人或實體與預期收款人不同。

本信用證受國際商會第590號出版物《國際備用慣例》(ISP98)的約束。

如果您對這筆交易有任何疑問，請聯繫Evelio BARAIRO，電話：(408)654-3035，請始終引用我們的信用證編號。SVBSF_。

本信用證匯票中所列的所有條款均經開證人同意。如果申請人和硅谷銀行之間在本信用證匯票和信用證申請書的格式上有任何差異，則以本信用證的格式為準。

不可撤銷備用信用證編號_

附件A

轉讓表格的格式

以下籤署的受益人在上述信用證項下提取的所有權利，直至上述轉讓之日的可用金額為止。

通過本轉讓，下述受益人在該信用證中的所有權利均轉讓給受讓人。受讓人應享有作為受益人的唯一權利，包括對任何修訂的唯一權利，無論是增加或擴展或其他修訂，也無論是現在存在的還是以後做出的。所有修改應直接通知受讓人，無需獲得以下受益人的同意或通知。

隨函寄回該信用證正本，我們要求您（1）在該信用證的背面背書轉讓，並將其與您的客户轉讓通知一起直接轉發給受讓人，或（2）根據轉讓信用證的基本條款和條件向受讓人簽發替換信用證（在這種情況下，轉讓的信用證將不再具有任何效力）。

本信用證匯票中所列的所有條款均經開證人同意。如果申請人和硅谷銀行之間在本信用證匯票和信用證申請書的格式上有任何差異，則以本信用證的格式為準。

附件G

危險物品儲存區

附件H

一般儲存區

證物一

DAS規格

設計服務

小區覆蓋-運營商的設計開發(DD)(設計)

初始設計提交給承運商以供反饋和批准。包括路徑、冒口圖、只讀存儲器和IBWAVE。

小區覆蓋的施工文件(CD)-承運人(設計)

在DD方案獲得批准後，將準備最終的施工方案。所有安裝細節，計算和建造所需的細節將包括在內

設計管理-承運人(設計)

HetNet將在設計過程中提供持續支持，為運營商和最終用户提供必要的信息，以確保設計能夠被雙方接受。包括：電話會議、EMF報告、運營商要求和對iBWave設計的更改、iBWave認證。

建設管理部門

建築管理-承運人(工程)

為確保部署的系統取得成功，HetNet將定期與有關各方進行協調。在此期間，任何安裝問題都將得到解決，HetNet將為安裝團隊提供與項目相關的運營商的材料清單、設計或要求方面的任何問題支持。HetNet將根據需要提供FCC和製造商認證，以滿足主要安裝人員的要求。

建設管理，包括Verizon，AT&T和TMO的合同談判，以擴大他們的網絡覆蓋範圍，包括車庫。

安裝工程範圍

騎手

擴展選項附加功能

此延期選擇權附加條款(“延期附加條款”)附於業主與租客之間的租約，併成為該租約的一部分。本續約條款所載之協議具有與本租約所載相同之效力及效力。若本延展附加條款與本租賃條款不一致，則以本延展附加條款為準。

1.擴展選項。房東特此授予租客一(1)選擇權(“延期選擇權”)，將租期延長五(5)年(“選擇權期限”)，該選擇權只能通過租客向業主遞交如下規定的書面行使通知(定義見下文)方可行使。在適當行使延期期權後，租賃期限應延長至期權期限。儘管如上所述，根據業主的選擇，除業主根據租約可獲得的法律或衡平法上的任何其他補救措施外，如果在租户交付行使通知(定義如下)之日起，延期選擇權不被視為正確行使：租户在所有適用的通知和補救期限之後仍拖欠租約。延期選擇權是原始承租人(或任何關聯受讓人)的個人選擇，只有在原始承租人(或任何關聯受讓人，但不包括承租人在租賃中的權益的任何其他受讓人、分承租人或其他受讓人)在租户交付行使通知之日佔用整個物業的情況下，才可行使延期選擇權。

2.可選租金。承租人於期權期限內應支付的年度基本租金(“期權租金”)應等於：(I)租户於初始租賃期限最後一年應支付的年度基本租金；或(Ii)南舊金山市場可比寫字樓/實驗室的公平市場租金。本文所使用的“公平市場租金”指的是租户在期權期限開始時，將在與期權期限相當的期限內將在大小、位置(包括景觀)和質量上可比的非轉租空間租賃給房產的年度基本租金，該可比空間位於該大樓、項目中的其他現有建築以及舊金山南部地區的其他可比一流生物科技大樓中，考慮到在期權期限內該等可比空間(包括但不限於，為該等相若空間提供的任何租客改善津貼，而該等租客改善津貼的數額，將於期權期限開始時考慮租客改善物業的樓齡、質素及佈局，並考慮到物業內現有的改善措施特別適合租客而釐定)。租賃的所有其他條款和條件將在整個期權期限內適用；但在任何情況下，承租人不得選擇將租賃期限延長至上文第1節所述的期權期限之後。

3.行使選擇權。承租人應行使延期選擇權，如果有的話，只能以下列方式行使：(I)承租人應在初始租賃期限屆滿前不遲於十五(15)個月或不少於十二(12)個月向業主交付書面通知(“利息通知”)，説明承租人可能有興趣行使延期選擇權；(Ii)業主在收到租户的通知後，應至少在初始租賃期限屆滿前十(10)個月向租户交付通知(“期權租金通知”)，説明期權租金；及(Iii)如租客欲行使延期選擇權，租客應於收到選擇權租金通知後60天或之前，向業主遞交書面通知(“行使通知”)，行使延期選擇權。承租人如未能於上述指定的適用交付日期或之前交付利息通知或行使通知，應視為構成承租人放棄延期選擇權。

4.期權租金的釐定。如果承租人在其向房東發出的行使通知中及時和適當地反對房東最初確定的選項期限的公平市場租金，則房東和租客應真誠地嘗試就公平市場租金達成一致。如果房東和租客未能在租户發出行使通知後三十(30)天內(“外部協議日期”)達成協議，則雙方應在外部協議日期後十五(15)個工作日內向另一方提交一份關於公平市場租金的單獨書面決定，該等決定應根據下文第4.1至4.6條的規定提交仲裁。租户或房東未能在該十五(15)個工作日內提交公平市場租金的書面決定，應最終被視為對方在該十五(15)個工作日內提交的公平市場租金的批准。

4.1業主及租客各自委任一(1)名仲裁員，該仲裁員的專業資格為獨立的房地產經紀人，與租客或業主之間並無持續關係，且在截至委任之日止的五(5)年期間內，一直活躍於市場範圍內一流寫字樓的租賃業務。仲裁員的決定應僅限於房東或租客提交的公平市場租金是否更接近仲裁員所確定的實際公平市場租金的問題，並考慮到上文第2節規定的與此相關的要求。每名此類仲裁員應在外部協議日期後十五(15)天內指定。

4.2如此指定的兩(2)名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員被任命之日起三十(30)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員應符合上文所述的最初兩(2)名仲裁員的資格標準。

4.3三(3)名仲裁員應在任命第三名仲裁員後三十(30)天內就業主或租客提交的公平市場租金中哪一個更接近實際公平市場租金做出決定，並應選擇公平市場租金這一較接近的決定，並將此通知業主和租户。

4.4三(3)名仲裁員中多數人的裁決對房東和租客具有約束力。

4.5如果房東或租客在上述4.1節規定的期限內未能指定仲裁員，則其中一方指定的仲裁員應作出決定，並通知房東和租客，該仲裁員的決定對房東和租客具有約束力。

4.6如果兩(2)名仲裁員未能在上文第4.2節規定的期限內就第三名仲裁員達成一致並指定第三名仲裁員，則雙方應相互選擇第三名仲裁員。如果房東和租客在上文第4.2節所述的十五(15)天期限後十(10)個工作日內未能就第三名仲裁員達成一致，則任何一方在事先至少五(5)天以私人和非司法身份向另一方發出書面通知後，均可請求聖馬特奧縣高級法院主審法官任命第三名仲裁員。在指定第三名仲裁員後，仲裁員小組應在三十(30)天內就是否使用房東或租户提交的公平市場租金做出決定，並應將此通知房東和租户。

附件B

轉租房屋

附件C

儲物

危險物品儲存區

一般儲存區

附件D

評估過程

如果承租人選擇根據評估程序確定延長期的公平市場租金，則評估應按如下方式進行：

A.轉租承租人應在根據轉租合同第3.C款提供的轉租人公平市場租金確定書交付後三十(30)天內提出書面評估要求，並在書中指明代表其擔任評估師的人的姓名和地址。評估師應具備房地產評估師資格(並應是評估協會(MAI)或任何類似後續組織的成員)，至少具有十(10)年的專業經驗，並應熟悉加利福尼亞州舊金山南部一流生命科學空間的租賃價值。轉租承租人未能及時提出適當的要求和指定進行評估，應構成放棄其權利。在評估要求送達後十五(15)天內，轉讓人應向轉租人發出通知，指明轉讓人指定的代表其擔任評估師的人的姓名和地址，該人應具有同樣的資格。

轉讓人的評估師和轉租人的評估人應在選定轉讓人的評估師後不遲於十五(15)天內會面。在該會議上，兩(2)名評估師應嘗試確定轉租房屋在延長期內的公平市場租金。如果兩(2)評估師在初次會議上就公平市場租金達成一致，該協議將是決定性的並對雙方具有約束力，評估師應以雙方簽署的簡單信函形式立即將該協議規定的金額通知雙方。如果兩(2)名評估師無法就公平市場租金達成一致，他們應在評估師會議後十(10)日內以簡單信函的形式向雙方提交一份對公平市場租金的獨立評估。

C.鑑定人應任命第三名鑑定人，該鑑定人應是一名稱職和不偏不倚的人，其資質類似於上文(A)分項對前兩名鑑定人的要求。如果他們在十五(15)天期限屆滿後七(7)天內不能就任命達成一致，則應任何一方的申請，由當時的聖馬特奧縣主審法官指定第三名評估師。

D.三(3)名評估師應在最後一位評估師選出後十五(15)天內會面。在該會議上，三(3)名評估師應嘗試通過至少兩(2)名評估師的協議來確定公平市場租金。如果兩(2)名或更多的評估師在初次會議上就公平市場租金達成一致，該協議將是決定性的，並對本協議雙方具有約束力，協議評估師應以簡單的信件形式由協議評估師簽署，立即將該協議規定的金額通知雙方。如果兩(2)名評估師無法就公平市場租金達成一致，所有評估師應在最終評估師任命後三十(30)天內，以簡單信函的形式向雙方提交一份公平市場租金的獨立評估。然後，雙方應通過三(3)次評估的平均值來確定公平市場租金；但在計算平均值時，任何與中間評估相差超過10%(10%)的高或低評估都不應被考慮在內。

E.如果任何評估師未能、拒絕或無能力行事，其繼任者應由指定該評估師的一方指定，但如果是第三名評估師，其繼任者的任命方式應與任命第三名評估師的方式相同。雙方支付各自鑑定人的費用，雙方分擔第三人的費用和費用。

附件E

FF&E