2023 年第三季度財務業績 Apollo 商業房地產金融有限公司 2023 年 10 月 2023 年 9 月 30 日附錄 99.2

本演示文稿可能包含符合經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 前瞻性陳述，此類陳述旨在受該法案提供的安全港 的保護。前瞻性陳述存在重大風險和不確定性，其中許多風險和不確定性難以預測，通常超出管理層的控制範圍。這些前瞻性陳述可能包括有關Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc.（“公司”、“ARI”、“我們” 和 “我們的”）業務可能或假設的未來業績、財務狀況、流動性、 經營業績、計劃和目標的信息。在本演示文稿中使用 “相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“計劃”、“繼續”、“打算”、 “應該”、“可能” 或類似表達方式時，旨在識別前瞻性陳述。有關以下主題的陳述可能具有前瞻性： 冠狀病毒（“COVID-19”）疫情的宏觀和微觀經濟影響；利率和通貨膨脹率上升；我們行業、房地產價值、債務證券市場或整體經濟的市場趨勢；ARI的業務和投資戰略；ARI 的 經營業績；ARI獲得和維持融資安排的能力；未來資金未到位的時間和金額承諾；以及股本回報率、投資收益率和與投資 房地產資產相關的風險，包括商業狀況和總體經濟的變化。前瞻性陳述基於管理層對未來業績的信念、假設和預期，同時考慮了ARI目前獲得的所有信息 。前瞻性陳述不是對未來事件的預測。這些信念、假設和期望可能會由於許多可能的事件或因素而發生變化，而ARI並不知道所有這些事件或因素。其中一些 因素在 “風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析” 中進行了描述，這些因素包含在ARI截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向證券交易委員會（“SEC”）提交的其他文件中，這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。如果發生變化，ARI的業務、財務狀況、流動性和 經營業績可能與ARI的前瞻性陳述中表述的結果存在重大差異。任何前瞻性陳述僅代表其發表之日。隨着時間的推移，新的風險和不確定性會出現， 管理層無法預測這些事件或它們可能如何影響急性呼吸道感染。除非法律要求，否則ARI沒有義務也不打算更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是 其他原因。本演示文稿包含有關ARI財務業績的信息，這些業績是根據美國普遍接受的會計原則 （“GAAP”）以外的方法計算和列報的，包括可分配收益和每股可分配收益。請參閲第21頁，瞭解 “可分配收益” 的定義以及適用的GAAP財務指標與第20頁所述的 非公認會計準則財務指標的對賬情況。本演示文稿可能包含統計數據和其他數據，這些數據在某些情況下是從第三方服務提供商提供的信息中獲得或彙編而成的。ARI 不對此類信息的準確性、合理性或完整性作出 明示或暗示的陳述或保證。過去的表現並不代表性，也不能保證未來的回報。指數表現和收益率數據僅用於 説明目的，由於波動性、信用或其他因素（例如證券的數量和類型）等原因，在用於比較或其他目的時會受到限制。指數不受管理，不收取任何費用 或支出，假設收益再投資，不採用槓桿或賣空等特殊投資技巧。任何此類指數都不能代表ARI任何投資的未來業績。除非上下文另有要求，否則本演示文稿中提及的 “阿波羅” 是指阿波羅環球管理公司及其子公司，而本演示文稿中提及的 “經理” 是指阿波羅環球管理公司的間接子公司 ACREFI Management, LLC。前瞻性陳述和其他披露

金額反映了在已實現投資淨虧損和債務清償後的已實現收益之前的可分配收益 包括截至2023年9月30日服務商持有的貸款收益1.76億美元現金用於償還我們在2023年10月到期的可轉換票據見第21頁的 腳註 ARI 亮點股息覆蓋率1.1倍普通股季度末流動性4.8億美元現金和可用槓桿擔保債務安排為利息上升帶來的持續利好影響 利率 99% 由浮動利率貸款構成的投資組合百分比強勁的可分配收益1、攤薄後每股普通股可分配收益0.37美元

金額反映了在已實現的投資淨虧損和債務清償後的已實現收益之前的可分配收益 不包括與以美元以外貨幣計價的貸款相關的貨幣套期保值的遠期積分收益反映每股賬面價值（不包括一般 CECL 補貼和折舊）14.74美元乘以已發行普通股包括現金、服務商持有的貸款收益以及我們有擔保債務安排的可用槓桿率1.76億美元現金用於在到期時還清我們的 可轉換票據2023 年 10 月參見第 21 頁腳註摘要業績第三季度財務業績貸款組合資本化普通股股東可獲得的淨收益為 4,300 萬美元，或普通股攤薄後每股收益0.30美元 可分配收益1，5,300萬美元，或攤薄後每股普通股0.37美元 2023 年第三季度申報普通股股息為每股 0.35 美元，這意味着股息收益率為 15.0%，貸款組合總額為 8.35 美元 0 億美元，獲得 unlevered 全押收益率6，b 為 8.9%，首次抵押貸款為 95%，浮動利率為 99%，加權平均風險評級為 3.1 否第三季度記錄的特定CECL補貼今年迄今為止已為兩筆浮動利率抵押貸款的再融資提供1.74億美元 貸款總額為3.42億美元，第三季度為9,700萬美元年初至今已從貸款還款中獲得10億美元，第三季度為2.86億美元包括年初至今由辦公物業擔保的貸款的2.1億美元收益 包括來自的1.4億美元收益截至本季度末的貸款銷售額，普通股賬面總值為21億美元c截至季度末的貸款銷售額為4.8億美元，佔總額為4.8億美元流動性以 99.7% 的價格回購了我們的1000萬美元可轉換票據。後續事件 2023年10月，我們按面值償還了1.76億美元可轉換票據的剩餘本金

金額反映了投資已實現淨虧損和債務清償後的已實現收益之前的可分配收益 包括遠期貨幣合約和利息套期保值的未實現淨虧損，以及與遠期積分本金外部影響 相關的遠期貨幣合約的已實現收益包括可轉換票據消滅的已實現收益見第21頁的腳註每股可分配收益1、a 1、每股賬面價值9 BVPS CECPS Post-General CECL 備抵和折舊一般 CECL 備抵和折舊每股賬面價值 0.35 美元9 向前滾動 8 b c a 每股可分配收益季度股息

參見第 21 頁腳註投資組合 活動和 REO 概述與自有房地產相關的債務扣除了 400 萬美元的遞延融資成本；與布魯克林開發項目相關的最高融資承諾為 3.88 億美元包括分別與華盛頓特區酒店和亞特蘭大酒店相關的折舊費用為 600 萬美元和 120 萬美元，REO 概述 8 季度第三季度貸款組合活動（百萬美元）a 第三季度還款的總收益 2.86 億美元 4 筆交易中全額還款 1.7 億美元 1.16 億美元 部分還款包括：4,500 萬美元來自與我們在紐約曼哈頓一處超豪華待售住宅物業擔保的貸款相關的公寓銷售所得 3,500 萬美元辦公物業擔保的貸款收益償還資金9,700萬美元 附加資金5 華盛頓特區布魯克林開發區酒店繼續受益於強勁的休閒和團體需求；按淨現金流計算，業績仍高於新冠疫情之前的水平。繼續在紐約布魯克林開發帶有零售 部分的多户住宅大廈。級別以上的工作於 2023 年 9 月開始。繼續談判購買和銷售協議。房地產銷售預計將於2023年第四季度完成。亞特蘭大酒店 b

5,147 美元 (56%) 2.8 倍債務與權益比 比率10 適用基準利率和信用利差調整的加權平均利率加上美元利差：+2.45% /英鎊：+1.99% /歐元：+1.65% /瑞典克朗：+1.50% 我們的擔保信貸額度不包含基於資本市場的按市值計值 條款由九個擔保信貸額度交易對手、一個循環信貸額度和一個私人證券組成折算反映了每股賬面價值（不包括一般CECL補貼和折舊）乘以 已發行普通股基於有擔保債務交易對手的最大可用預付款利率參見第 21 頁的腳註資本結構概述（百萬美元）資本結構構成保守資本管理策略 ~ 71% 加權 平均可用預付款利率8.05億美元未抵押房地產資產3 1.4倍固定費用承保範圍11 2,084 美元（23%）有擔保債務a、b、c 普通股賬面價值可轉換票據 — 2023 年 10 月已償還優先股 1,271 美元 (15%) 優先票據 500 美元 (6%) 定期貸款 B 771 美元 (9%) 169 美元 (2%) 與擁有的房地產相關的債務 165 美元 (2%) 176 美元 (2%) 公司債務到期可轉換票據 2023 年 10 月償還的定期貸款定期貸款優先票據

賬面價值 80 億美元 貸款數量 49 不包括與以美元以外的貨幣計價的貸款相關的遠期積分收益加權平均貸款價值比（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV；不包括風險評級為 5 的貸款其他房地產類型包括停車場（3％）、大篷車公園（3％）和城市預開發（1％）零售物業類型包括：奧特萊斯中心（6％））、零售配送倉庫（5%）、城市零售（3%）和生活方式中心（3%）參見第 21 頁上的 腳註貸款組合概述抵押品多元化12 貸款頭寸12 W/A 貸款組合的無限制全額收益率6,12，a 8.9% W/A 剩餘的全面延期期限12,14 2.4 年 W/A 投資組合風險評級12 3.1 W/A 投資組合 貸款與價值比12、b 57% 發放年份12 c d

紐約市 21% 西部 7% 中西部 7% 東南 7% 東北 6% 意大利 5% 英國 31% 西班牙 4% 德國 5% 瑞典 3% 抵押品多元化其他地區包括西南地區 (2%)、中大西洋 (1%) 和其他 (1%) 其他房地產類型包括停車場 (3%)、大篷車 公園 (3%) 和城市預開發 (1%) 注意：地圖未顯示百分比等於 2% 或更低的地點見腳註第 21 頁貸款組合概述（續）b a 8 8 8,13

W/A 風險評級12 3.1 不包括一筆 筆貸款，該貸款包括位於德國不同城市的辦公、工業和零售物業類型。加權平均貸款價值比（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV普通CECL補貼總額參見第21頁的 腳註辦公貸款組合概述貸款數量 a 9 貸款首次抵押貸款 99% W/A 貸款對價值12，b 50% 賬面價值 c 帶有第三方次級債務的14億美元定位貸款 3筆貸款發放Vintage12 已全面延長 到期日12,14

使用遠期貨幣 合約進行套期保值被以當地貨幣計價的擔保債務安排所抵消 30% 70% ARI完全有能力應對外匯匯率的波動，這是因為我們已採取多項風險緩解措施來構建非美國貸款組合併為其提供資金， 相關的擔保融資機制緩解外匯風險有擔保債務安排以當地貨幣構建，從而減少了外國貸款淨資產的外匯敞口。截至2023年9月30日， 淨權益佔外幣計價賬面價值總額的百分比為29％，即11億美元，佔外國貸款組合總額的70％有擔保債務融資的外國貸款的加權平均預付款 外國貸款的淨權益和淨利息收入通過遠期貨幣合約進行經濟套期保值，2023年第三季度外匯匯率變動帶來270萬美元的已實現收益（本地/美元）英鎊：9% 歐元：8% 瑞典克朗：2% FX 同比變化緩解外匯風險（單位：百萬美元）基於具有擔保債務融資的首批抵押貸款賬面價值的加權平均預付款賬面價值包括所有以外國 貨幣計價的商業抵押貸款和次級貸款，包括或不包含擔保債務融資。代表截至2023年9月30日的季度外國貸款未實現收益（虧損）的淨變動（1.42億美元）和相應的外國擔保債務安排的9,900萬美元。 代表截至2023年9月30日止年度外國貸款未實現收益（虧損）的淨變動（500萬美元）和相應的100萬美元外國擔保債務安排。分別代表截至2023年9月30日的季度和年度遠期 合約未實現收益（虧損）的淨變化，不包括經濟上對衝外幣利息的遠期貨幣合約的收益（虧損）

注意：假設在 某些情況下，未來將針對當前未融資的抵押貸款進行融資。扣除預期的擔保信貸額度預付款後，無法保證未來會發生針對目前尚未融資的抵押貸款的融資。反映截至2023年9月30日，各基準利率 的增量上漲（SOFR 1個月：5.32％，EURIBOR 3.95％，SONIA ON：經複利調整後為5.20％）參見第21頁的腳註貸款到期日和未來融資概況淨利息收入敏感度 基準利率17，b 按淨權益分列的全面延期貸款到期日和預期未來資金14,15,16（百萬美元）a

參見第 21 頁的腳註 Senior 貸款組合（第 1 頁，共 3 頁）14

優先貸款投資組合（第 2 個，共 3 個）參見第 21 頁上的 腳註 18 19 14

包括寫字樓、 工業和零售物業類型的投資組合參見第 21 頁的腳註優先貸款投資組合（共 3 個）a 8,12 14

參見第 21 頁的腳註次級貸款投資組合 19 18,19 8,12 8,12,14 8 14

附錄合併資產負債表 表合併運營報表 GAAP 淨收益與可分配收益的對賬

包括2023年和2022年分別在擔保債務安排下作為抵押品認捐的7,203,350美元和7,482,658美元。包括2023年和2022年分別在擔保債務安排下作為抵押品認捐的213,139美元和191,608美元。扣除 2023年和2022年分別為220,305美元和159,724美元的CECL津貼，分別包括19.3萬美元和133,500美元的特定CECL津貼以及27,305美元和26,224美元的通用CECL津貼。包括與2023年和2022年商業 抵押貸款、次級貸款和其他貸款資產的無準備金承諾相關的3,972美元和4,347美元的一般CECL補貼，淨額分別為2023年和2022年。合併資產負債表

參見《合併運營報表》第21頁的腳註

參見第21頁的腳註GAAP淨收益與可分配收益的對賬1

腳註可分配收益是 一項非公認會計準則財務指標，我們將其定義為普通股股東可獲得的淨收入，根據公認會計原則計算，並針對 (i) 基於股票的薪酬支出（如果持有人選擇淨股結算來支付所得税預扣額，則其中一部分可能以現金結算， 結算獎勵），（ii）任何未實現的收益或虧損或其他非現金項目（包括所擁有房地產的折舊和攤銷）包含在普通股股東可獲得的淨收入 中，（iii) 來自未合併合資企業的未實現收入，（iv）外幣收益（虧損），不包括（a）與利息收入相關的已實現收益/（虧損），以及（b）通過外幣套期保值實現的遠期積分收益/（虧損） ，（v）與根據公認會計原則將部分可轉換優先票據重新歸類為股東權益相關的非現金攤銷費用，以及 (vi)) 貸款損失和 減值準備金。有關GAAP淨收入與可分配收益的對賬情況，請參閲第20頁。截至2023年9月30日的 季度，扣除已實現投資淨虧損和每股債務清償後的已實現收益前的可分配收益。我們認為，在投資已實現淨虧損和債務清償後的已實現收益之前列報可分配收益以反映我們的經營業績對投資者很有用，因為（i）我們的 經營業績主要包括扣除借款和管理成本後的投資利息收入，這構成了我們的持續經營；（ii）這是與我們的每股分紅相關的有用因素，因為 這是分紅時的考慮因素之一確定的。我們認為，我們的投資者使用已實現投資淨虧損和債務清償已實現收益之前的可分配收益和可分配收益，或類似的 補充績效衡量標準，來評估和比較我們公司和同行的業績。代表沒有特定資產融資的貸款和房地產自有資產。根據我們的定期貸款B協議，我們必須將 總未抵押資產與同等負債總額的比率維持在至少 2. 50:1。未抵押資產包括未抵押貸款資產、現金、其他資產以及我們持有根據 回購義務融資的資產的實體的剩餘股權。反映了2023年10月27日的收盤價。季度附加資金代表截至2023年9月30日的季度之前承諾的資金。貸款組合的加權平均未付全入收益率基於 浮動利率貸款截至期末的適用基準利率，包括應計發放費、延期費和退出費。對於非美國交易，收益率不包括貨幣套期保值產生的增量遠期點數影響。其他包括 一般CECL津貼的變化、成本回收利息以及貸款成本和費用的增加。由於四捨五入，金額和百分比可能不足。普通股每股賬面價值等於普通股股東權益除以已發行普通股 。代表債務總額，減去服務商持有的現金和貸款收益除以股東權益總額，經調整後根據我們的契約將一般CECL補貼相加。固定費用覆蓋範圍為息税折舊攤銷前利潤 除以利息支出和優先股股息。基於貸款攤銷成本。CECL的一般津貼總額為2700萬美元。假設使用了所有擴展選項。無法保證所有或任何擴展選項都將被 行使。未來的融資日期和金額基於經理的估計，這些估計是根據經理當時獲得的最佳信息得出的。無法保證付款會根據這些 的估計進行或根本無法保證，這可能會影響我們的經營業績。不包括風險評級為5的貸款。對浮動利率借款利率的任何此類假設影響都沒有考慮到 在利率上升環境中可能發生的整體經濟活動任何變化的影響。此外，如果利率發生如此大幅度的變化，我們可能會採取行動進一步減少我們面臨的風險。但是，由於將要採取的具體行動及其可能產生的影響的不確定性，該分析假設我們的財務結構沒有變化。無法保證我們的財務結構不會發生變化。該分析僅包括美元 和英鎊基準利率的變動。這些貸款的攤餘成本扣除了記錄的特定CECL補貼。貸款由相同的財產擔保。