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估值會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-07-012022-09-300001138118cbre: 估值會員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員2022-07-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：貸款服務會員CBRE：諮詢服務部門成員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：貸款服務會員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員US-GAAP：運營部門成員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：房地產開發服務會員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：房地產開發服務會員2022-07-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-07-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：公司和對賬項目會員2022-07-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：設施管理成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：設施管理成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：項目管理成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：項目管理成員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢租賃成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：諮詢租賃成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：諮詢銷售成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：諮詢銷售成員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：物業管理成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：公司和對賬項目會員CBRE：物業管理成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：物業管理成員2023-01-012023-09-300001138118cbre: 估值會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118cbre: 估值會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：貸款服務會員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：貸款服務會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員US-GAAP：運營部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：房地產開發服務會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地產開發服務會員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：公司和對賬項目會員2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：設施管理成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：設施管理成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：項目管理成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：項目管理成員2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢租賃成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：諮詢租賃成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：諮詢銷售成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：諮詢銷售成員2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：物業管理成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：公司和對賬項目會員CBRE：物業管理成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：物業管理成員2022-01-012022-09-300001138118cbre: 估值會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118cbre: 估值會員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：商業抵押貸款發放會員2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：貸款服務會員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：貸款服務會員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員US-GAAP：運營部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：投資管理物業管理經紀人和其他專業服務會員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員CBRE：房地產開發服務會員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地產開發服務會員2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：諮詢服務部門成員2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：運營部門成員CBRE：全球工作場所解決方案分部成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地產投資板塊成員US-GAAP：運營部門成員2022-01-012022-09-300001138118CBRE：公司和對賬項目會員2022-01-012022-09-30cbre: 分段0001138118國家：美國2023-07-012023-09-300001138118國家：美國2022-07-012022-09-300001138118國家：美國2023-01-012023-09-300001138118國家：美國2022-01-012022-09-300001138118國家:GB2023-07-012023-09-300001138118國家:GB2022-07-012022-09-300001138118國家:GB2023-01-012023-09-300001138118國家:GB2022-01-012022-09-300001138118CBRE：所有其他國家會員2023-07-012023-09-300001138118CBRE：所有其他國家會員2022-07-012022-09-300001138118CBRE：所有其他國家會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE：所有其他國家會員2022-01-012022-09-300001138118CBRE: Telford消防安全補救會員2023-09-300001138118CBRE: Telford消防安全補救會員2022-12-310001138118CBRE: Telford消防安全補救會員2023-01-012023-09-300001138118CBRE: emmaegiamartinomember2023-07-012023-09-300001138118CBRE: emmaegiamartinomember2023-09-30

美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-Q
☒根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年9月30日
或者
☐根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在從 _______________ 到 _______________ 的過渡期內
委員會檔案編號 001-32205
CBRE_green.jpg
世邦魏理仕集團有限公司
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
___________________________________________________________
特拉華94-3391143
（公司或組織的州或其他司法管轄區）（美國國税局僱主識別號）
麥金尼大道 2100 號, 1250 套房, 達拉斯, 德州
75201
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(214) 979-6100
（註冊人的電話號碼，包括區號）
_____________________________________________________________________________________
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，每股面值0.01美元“世邦魏理仕”紐約證券交易所

用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。是的  ☒沒有☐
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。是的  ☒沒有☐
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器☒加速過濾器☐
非加速過濾器☐規模較小的申報公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。☐
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的☐沒有☒
截至2023年10月23日，已發行的A類普通股數量為 304,792,801.

目錄

表格 10-Q
2023年9月30日
目錄
第一部分 — 財務信息
頁面
第 1 項。
財務報表（未經審計）
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合併資產負債表
1
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表
2
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併綜合收益表
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月的合併現金流量表
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併權益表
6
合併財務報表附註
8
第 2 項。
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
26
第 3 項。
關於市場風險的定量和定性披露
54
第 4 項。
控制和程序
55
第二部分 — 其他信息
第 1 項。
法律訴訟
56
第 1A 項。
風險因素
56
第 2 項。
未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
56
第 5 項。
其他信息
57
第 6 項。
展品
58
簽名
59

目錄
第一部分 — 財務信息
第 1 項。財務報表
世邦魏理仕集團有限公司
合併資產負債表
（未經審計）
（千美元，股票數據除外）
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
資產
流動資產：
現金和現金等價物$1,252,101 $1,318,290 
限制性現金100,963 86,559 
應收賬款，減去可疑賬款備抵金美元103,654和 $92,354在
分別為2023年9月30日和2022年12月31日
5,707,977 5,326,807 
倉庫應收款1,010,659 455,354 
合同資產407,652 391,626 
預付費用324,493 311,508 
應收所得税179,653 81,528 
其他流動資產343,114 557,009 
流動資產總額9,326,612 8,528,681 
不動產和設備，扣除累計折舊和攤銷後的美元1,520,669和 $1,386,261在
分別為2023年9月30日和2022年12月31日
851,739 836,041 
善意4,961,501 4,868,382 
其他無形資產，扣除累計攤銷額 $2,097,149和 $1,915,725在
分別為2023年9月30日和2022年12月31日
2,064,321 2,192,706 
經營租賃資產998,733 1,033,011 
對未合併子公司的投資（以美元計）920,655和 $973,635按公允價值計算為
分別為2023年9月30日和2022年12月31日）
1,316,395 1,317,705 
非流動合同資產95,418 137,480 
正在開發的房地產431,817 172,253 
應收非當期所得税71,526 51,910 
遞延所得税資產，淨額332,424 265,554 
其他資產，淨額1,236,931 1,109,666 
總資產$21,687,417 $20,513,389 
負債和權益
流動負債：
應付賬款和應計費用$2,901,451 $3,078,781 
應付薪酬和員工福利1,285,717 1,459,001 
應計獎金和利潤共享1,180,446 1,691,118 
經營租賃負債238,904 229,591 
合同負債263,093 276,334 
應繳所得税161,808 184,453 
短期借款：
倉庫信貸額度（為美國政府贊助企業承諾購買的貸款提供資金）994,119 447,840 
循環信貸額度673,000 178,000 
其他短期借款4,795 42,914 
短期借款總額1,671,914 668,754 
長期債務的當前到期日— 427,792 
其他流動負債163,311 226,170 
流動負債總額7,866,644 8,241,994 
長期債務，扣除當前到期日2,795,855 1,085,712 
非流動經營租賃負債1,059,631 1,080,385 
應繳的非當期所得税30,428 54,761 
非當期納税負債141,255 148,806 
遞延所得税負債，淨額268,086 282,073 
其他負債1,064,629 1,013,926 
負債總額13,226,528 11,907,657 
承付款和意外開支— — 
股權：
世邦魏理仕集團公司股東權益：
A 類普通股；$0.01面值； 525,000,000授權股份； 304,750,283和 311,014,160股份
分別於2023年9月30日和2022年12月31日發行和未償還
3,048 3,110 
額外的實收資本— — 
累計收益8,724,653 8,832,943 
累計其他綜合虧損(1,043,685)(982,780)
世邦魏理仕集團公司股東權益總額7,684,016 7,853,273 
非控股權益776,873 752,459 
權益總額8,460,889 8,605,732 
負債和權益總額$21,687,417 $20,513,389 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
1
目錄
世邦魏理仕集團有限公司
合併運營報表
（未經審計）
（千美元，股票和每股數據除外）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
成本和支出：
收入成本6,396,824 5,934,490 18,582,733 17,740,668 
運營、行政和其他1,058,043 1,080,316 3,355,758 3,335,131 
折舊和攤銷149,161 142,136 465,038 453,527 
資產減值— — — 36,756 
成本和支出總額7,604,028 7,156,942 22,403,529 21,566,082 
處置房地產的收益5,417 1,746 17,738 200,564 
營業收入269,435 374,350 613,234 1,268,239 
來自未合併子公司的權益（虧損）收入(13,361)233,972 120,817 396,011 
其他收入（虧損）13,628 7,844 21,714 (13,529)
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
註銷已清償債務的融資成本— 1,862 — 1,862 
所得税準備金前的收入231,496 594,347 646,162 1,597,558 
所得税準備金30,551 142,667 113,991 259,691 
淨收入200,945 451,680 532,171 1,337,867 
減去：歸屬於非控股權益的淨收益10,392 5,041 23,322 11,609 
歸屬於世邦魏理仕集團公司的淨收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益：
歸屬於世邦魏理仕集團的每股淨收益$0.62 $1.40 $1.64 $4.07 
每股基本收益的加權平均已發行股數307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
攤薄後的每股收益：
歸屬於世邦魏理仕集團的每股淨收益$0.61 $1.38 $1.62 $4.01 
攤薄後每股收益的加權平均已發行股數312,221,133 324,742,584 313,944,855 330,558,314 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
2
目錄
世邦魏理仕集團有限公司
綜合收益合併報表
（未經審計）
（千美元）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
淨收入$200,945 $451,680 $532,171 $1,337,867 
其他綜合損失：
外幣折算損失(145,168)(329,794)(71,489)(714,973)
金額從累計其他綜合虧損重新歸類為扣除税款的利息支出110 113 331 328 
可供出售債務證券的未實現持有（虧損）收益，扣除税款(467)(1,313)106 (5,160)
其他，扣除税款1,400 127 6,957 127 
其他綜合損失總額(144,125)(330,867)(64,095)(719,678)
綜合收入56,820 120,813 468,076 618,189 
減去：歸屬於非控股權益的綜合（虧損）收益(18,836)(54,312)20,132 (125,645)
歸屬於世邦魏理仕集團公司的綜合收益$75,656 $175,125 $447,944 $743,834 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
3
目錄
世邦魏理仕集團有限公司
合併現金流量表
（未經審計）
（千美元）

九個月已結束
9月30日
20232022
來自經營活動的現金流：
淨收入$532,171 $1,337,867 
為將淨收入與經營活動提供的淨現金（用於）進行核對而進行的調整：
折舊和攤銷465,038 453,527 
融資成本攤銷3,887 6,537 
與抵押貸款還本付息權、貸款銷售溢價和其他資產的出售相關的收益(78,816)(132,938)
處置房地產資產的收益(17,738)— 
資產減值— 36,756 
已實現和未實現（收益）淨虧損，主要來自投資(3,757)29,046 
可疑賬款準備金12,701 11,501 
股權獎勵的淨薪酬支出73,016 123,812 
來自未合併子公司的股權收益(120,817)(396,011)
未合併子公司的收益分配188,886 369,511 
出售抵押貸款的收益7,081,001 10,696,971 
抵押貸款的發放(7,610,859)(10,559,591)
倉庫信貸額度增加（減少）546,279 (100,937)
收到的租户優惠7,760 9,140 
購買股權證券(10,739)(15,779)
出售股權證券的收益9,833 27,387 
在建不動產（增加）減少(269)59,116 
應收賬款、預付費用和其他資產（包括合同和租賃資產）的增加(227,619)(375,359)
應付賬款和應計費用以及其他負債（包括合同和租賃負債）的減少(293,364)(132,424)
減少薪酬和應付員工福利以及應計獎金和利潤分成(668,781)(375,180)
應收/應付淨所得税增加(164,526)(129,514)
其他經營活動，淨額(96,667)(128,629)
經營活動提供的（用於）淨現金(373,380)814,809 
來自投資活動的現金流：
資本支出(211,267)(160,996)
收購業務，包括收購的淨資產和商譽，扣除收購的現金(170,211)(60,131)
對未合併子公司的繳款(105,407)(322,127)
未合併子公司的分配27,873 46,720 
收購和開發不動產資產(103,251)— 
處置不動產資產的收益55,599 — 
投資 VTS— (100,432)
其他投資活動，淨額(30,465)(6,783)
用於投資活動的淨現金(537,129)(603,749)
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
4
目錄
世邦魏理仕集團有限公司
合併現金流量表（續）
（未經審計）
（千美元）

九個月已結束
9月30日
20232022
來自融資活動的現金流量:
循環信貸額度的收益3,836,000 283,000 
償還循環信貸額度(3,341,000)— 
優先定期貸款的收益748,714 — 
償還優先貸款(437,497)— 
房地產應付票據的收益60,149 25,904 
償還房地產應付票據(38,648)(22,514)
發行所得的收益 5.950% 優先票據
975,253 — 
回購普通股(645,869)(1,404,394)
收購業務（收購之日起三個多月後為收購支付的現金）(126,589)(31,525)
為支付股權獎勵税而回購的單位(53,857)(35,162)
非控制性利息出資1,992 1,293 
非控股權益分配(1,504)(740)
其他籌資活動，淨額(70,821)(28,583)
由（用於）融資活動提供的淨現金906,323 (1,212,721)
貨幣匯率變動對現金和現金等價物以及限制性現金的影響(47,599)(315,069)
現金和現金等價物以及限制性現金的淨減少(51,785)(1,316,730)
期初的現金和現金等價物以及限制性現金1,404,849 2,539,781 
期末的現金和現金等價物以及限制性現金$1,353,064 $1,223,051 
現金流信息的補充披露：
在此期間支付的現金用於：
利息$127,829 $68,878 
所得税支付，淨額$383,408 $507,557 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
5
目錄
世邦魏理仕集團有限公司
合併權益表
（未經審計）
（千美元）

世邦魏理仕集團股東
A 級
常見的
股票		額外
付費
首都		累積的
收入		累積的
其他
綜合損失		非-
控制
利益		總計
截至 2023 年 6 月 30 日的餘額$3,109 $12,510 $9,011,227 $(928,788)$795,579 $8,893,637 
淨收入— — 190,553 — 10,392 200,945 
股權獎勵的淨薪酬支出— 34,220 — — — 34,220 
為支付股權獎勵税而回購的單位— — (3,640)— — (3,640)
回購普通股(62)(46,730)(469,269)— — (516,061)
外幣折算損失— — — (115,940)(29,228)(145,168)
金額從累計其他綜合虧損重新歸類為扣除税款的利息支出— — — 110 — 110 
可供出售債務證券的未實現持有虧損，扣除税款— — — (467)— (467)
來自非控股權益的出資— — — — 248 248 
對非控股權益的分配— — — — (106)(106)
其他1 — (4,218)1,400 (12)(2,829)
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$3,048 $— $8,724,653 $(1,043,685)$776,873 $8,460,889 

世邦魏理仕集團股東
A 級
常見的
股票		額外
付費
首都		累積的
收入		累積的
其他
綜合損失		非-
控制
利益		總計
截至2022年6月30日的餘額$3,221 $— $9,084,358 $(951,569)$758,974 $8,894,984 
淨收入— — 446,639 — 5,041 451,680 
股權獎勵的淨薪酬支出— 41,490 — — — 41,490 
為支付股權獎勵税而回購的單位— (321)— — — (321)
回購普通股(51)(32,829)(375,431)— — (408,311)
外幣折算損失— — — (270,441)(59,353)(329,794)
金額從累計其他綜合虧損重新歸類為扣除税款的利息支出— — — 113 — 113 
可供出售債務證券的未實現持有虧損，扣除税款— — — (1,313)— (1,313)
來自非控股權益的出資— — — — 580 580 
對非控股權益的分配— — — — (370)(370)
其他1 (8,340)173 127 (1,055)(9,094)
2022 年 9 月 30 日的餘額$3,171 $— $9,155,739 $(1,223,083)$703,817 $8,639,644 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
6
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世邦魏理仕集團有限公司
合併權益表（續）
（未經審計）
（千美元）

世邦魏理仕集團股東
A 級
常見的
股票		額外
付費
首都		累積的
收入		累積的
其他
綜合損失		非-
控制
利益		總計
截至2022年12月31日的餘額$3,110 $— $8,832,943 $(982,780)$752,459 $8,605,732 
淨收入— — 508,849 — 23,322 532,171 
股權獎勵的淨薪酬支出— 73,016 — — — 73,016 
為支付股權獎勵税而回購的單位— (16,622)(37,235)— — (53,857)
回購普通股(76)(46,730)(583,504)— — (630,310)
外幣折算損失— — — (68,299)(3,190)(71,489)
金額從累計其他綜合虧損重新歸類為扣除税款的利息支出— — — 331 — 331 
可出售債務證券的未實現持有收益，扣除税款— — — 106 — 106 
來自非控股權益的出資— — — — 1,992 1,992 
對非控股權益的分配— — — — (1,504)(1,504)
其他14 (9,664)3,600 6,957 3,794 4,701 
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$3,048 $— $8,724,653 $(1,043,685)$776,873 $8,460,889 
世邦魏理仕集團股東
A 級
常見的
股票		額外
付費
首都		累積的
收入		累積的
其他
綜合損失		非-
控制
利益		總計
截至2021年12月31日的餘額$3,329 $798,892 $8,366,631 $(640,659)$830,924 $9,359,117 
淨收入— — 1,326,258 — 11,609 1,337,867 
股權獎勵的淨薪酬支出— 123,812 — — — 123,812 
為支付股權獎勵税而回購的單位— (35,162)— — — (35,162)
回購普通股(168)(872,992)(537,323)— — (1,410,483)
外幣折算損失 — — — (577,719)(137,254)(714,973)
金額從累計其他綜合虧損重新歸類為扣除税款的利息支出— — — 328 — 328 
可供出售債務證券的未實現持有虧損，扣除税款— — — (5,160)— (5,160)
來自非控股權益的出資— — — — 1,293 1,293 
對非控股權益的分配— — — — (740)(740)
其他10 (14,550)173 127 (2,015)(16,255)
2022 年 9 月 30 日的餘額$3,171 $— $9,155,739 $(1,223,083)$703,817 $8,639,644 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
7
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世邦魏理仕集團有限公司
合併財務報表附註
（未經審計）

1.    演示基礎
本10-Q表季度報告（季度報告）的讀者應參考特拉華州的一家公司世邦魏理仕集團公司（在這些財務報表中可能被稱為 “公司”、“我們” 和 “我們的”）截至2022年12月31日止年度的經審計的財務報表和合並財務報表附註，這些報表和附註包含在我們的 2022年10-K表年度報告（2022年年度報告）,向美國證券交易委員會（SEC）提交，也可以在我們的網站（www.cbre.com）上查閲，因為我們在本季度報告中省略了某些腳註披露，這些披露將與此類經審計的財務報表中包含的內容基本重複。您還應參閲我們合併財務報表附註中的附註2 “重要會計政策”2022 年年度報告進一步討論我們的重要會計政策和估計。
與當前宏觀經濟狀況相關的注意事項
隨着各國央行自2022年以來迅速提高利率，宏觀經濟環境仍然充滿挑戰。高利率環境以及對利率將在更長時間內保持較高水平的預期，加上2023年初的大型銀行倒閉和持續的經濟不確定性，限制了商業房地產的信貸可用性。可用性更低、更昂貴的債務資本對我們的資本市場（抵押貸款發放和房地產銷售）業務產生了顯著影響，使房地產收購和處置更難融資。類似的因素也會影響我們投資管理和開發業務中資產和基金貨幣化的時機和價值，以及我們為開發項目籌集新債務資本的能力。
財務報表編制
隨附的合併財務報表是根據適用於10-Q表季度報告的規則編制的，包括中期財務報表列報所需的所有信息和腳註，但不包括美國（美國）普遍接受的會計原則或一般公認會計原則（GAAP）要求的所有披露。我們認為，所有公允列報所必需的調整（包括正常的經常性調整，除非另有説明）都包括在內。根據公認會計原則編制財務報表需要我們對未來的事件做出估計和假設，例如全球宏觀經濟狀況的疲軟和銀行系統的壓力，包括可用性更低、更昂貴的債務資本。這些估算值和基本假設會影響報告的資產、負債、收入和支出金額。此類估算包括商譽、無形資產和其他長期資產、房地產資產、應收賬款、合同資產、經營租賃資產、對未合併子公司的投資以及計算所得税、退休和其他離職後福利時使用的假設等的價值。這些估計和假設是基於我們的最佳判斷。我們使用歷史經驗和其他因素持續評估我們的估計和假設，包括對當前經濟環境的考慮，並在事實和情況決定時調整這些估計和假設。由於無法精確確定未來的事件及其影響，實際結果可能與這些估計值有很大差異。由於經濟環境的持續變化，這些估計數的變化將反映在未來各期的財務報表中。
2.    新的會計公告
近期會計公告尚待通過
2022年6月，金融準則委員會 (FASB) 發佈了《會計準則更新》(ASU) 2022-03，”公允價值計量（主題 820）：受合同銷售限制的股權證券的公允價值計量s。”議題820 “公允價值計量” 指出，報告實體在衡量公允價值時應考慮資產或負債的特徵，包括對出售資產或負債的限制，前提是市場參與者將這些特徵考慮在內，而決定的關鍵是以公允價值計量的資產或負債的記賬單位。主題820對衡量股權證券公允價值時記賬單位的指導意見相互矛盾，這導致在衡量股權證券公允價值時是否應考慮禁止出售股權證券的合同限制的影響方面，實踐中存在差異。為了解決這個問題，亞利桑那州立大學的修正案明確規定，對出售股權證券的合同限制不被視為股權證券記賬單位的一部分，因此在衡量公允價值時不予考慮。亞利桑那州立大學引入了新的披露要求，向投資者提供有關限制的信息，包括限制的性質和剩餘期限。這個
8
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世邦魏理仕集團有限公司
合併財務報表附註（續）
（未經審計）
指導方針對2023年12月15日之後開始的財政年度以及這些財政年度內的過渡期有效。我們正在評估該指引將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響，但預計不會產生重大影響。
2023 年 3 月，財務會計準則委員會發布了 ASU 2023-01 “租賃（主題842）：共同控制安排。”此次更新要求，與普通控制租賃相關的租賃權益改善應在共同控制組租賃權益改善的使用壽命內攤銷（無論租賃期限如何），如果承租人不再控制標的資產的使用，則通過調整權益記作共同控制下的實體之間的轉移。此次更新還為私營公司和非營利實體提供了一種實用的權宜之計，即使用共同控制安排的書面條款和條件來確定租約是否存在以及該租約的分類和會計。本指南對2023年12月15日之後開始的財政年度以及這些財政年度內的過渡期有效。我們正在評估該指南將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響，但預計不會產生重大影響。
2023 年 3 月，財務會計準則委員會發布了 ASU 2023-02，“投資——權益法和合資企業（主題323）：使用比例攤銷法對税收抵免結構中的投資進行會計處理。”此更新允許選擇會計來核算税收股權投資，無論從哪個税收抵免計劃獲得所得税抵免，如果滿足某些條件，則使用比例攤銷法。本指南對2023年12月15日之後開始的財政年度以及這些財政年度內的過渡期有效。我們正在評估該指南將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響，但預計不會產生重大影響。
3.    倉庫應收賬款和倉庫信用額度
我們的全資子公司世邦魏理仕資本市場公司（CBRE Capital Markets）是聯邦住房貸款抵押貸款公司（Freddie Mac）批准的多家庭計劃Plus Seller/Servicer，也是經批准的聯邦全國抵押貸款協會（Fannie Mae）聚合和談判交易賣方/服務商。此外，世邦魏理仕資本市場的全資子公司世邦魏理仕多家庭資本公司（CBRE MCI）是經批准的房利美委託承保與服務（DUS）賣方/服務商，世邦魏理仕資本市場的全資子公司世邦魏理仕HMF, Inc.（CBRE HMF）是美國住房和城市發展部（HUD）批准的非監管聯邦住房管理局（FHA）第二章抵押貸款，一家經批准的多家庭加速處理（MAP）貸款機構和經批准的政府全國抵押貸款協會（Ginnie Mae）抵押貸款支持證券（MBS）發行人。根據這些安排，在通過倉庫信貸額度的收益發放貸款之前，我們要麼獲得房地美或房利美的合同貸款購買承諾，要麼獲得經確認的遠期交易承諾，發行和購買房利美或金妮美MBS將由貸款擔保。倉庫信貸額度通常在一定時間內償還 一個月房地美或房利美購買貸款的時期，或者房利美或金妮美MBS和解後，我們保留服務權。貸款按現行市場利率提供資金。我們為所有倉庫應收賬款選擇公允價值選項。截至2023年9月30日和2022年12月31日，隨附的合併資產負債表中包含的所有倉庫應收賬款要麼已承諾由房地美收購，要麼已確認發行和購買房利美或金妮美抵押貸款支持證券的遠期交易承諾，這些證券將由標的貸款擔保。
我們的倉庫應收賬款的結轉情況如下（千美元）：
2022 年 12 月 31 日的期初餘額$455,354 
抵押貸款的發放7,610,859 
收益（貸款銷售溢價）19,611 
出售抵押貸款的收益：
出售抵押貸款(7,061,390)
以現金收取貸款銷售的保費(19,611)
出售抵押貸款的收益(7,081,001)
倉庫應收賬款中包含的抵押貸款還本付息權淨增加5,836 
截至2023年9月30日的期末餘額$1,010,659 
9
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合併財務報表附註（續）
（未經審計）
下表彙總了我們截至2023年9月30日和2022年12月31日的倉庫信貸額度（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
貸款人當前
成熟度		定價最大值
設施
大小		攜帶
價值		最大值
設施
大小		攜帶
價值
摩根大通銀行，北卡羅來納州（摩根大通）12/15/2023
每日浮動利率抵押隔夜融資利率 (SOFR) 利率加 1.60%，SOFR 調整率為 0.05%
$1,335,000 $841,189 $1,335,000 $330,509 
摩根大通（商業貸款活動）12/15/2023
每日浮動利率 SOFR 利率加上 2.75%，SOFR 調整率為 0.05%
15,000 — 15,000 — 
Fannie Mae Multifamily Ason as Pooled Plus 協議和 Multifamily Ason Ash As Pooled Plus 協議可取消
隨時
每日一個月倫敦銀行同業拆借利率+ 1.45%，設倫敦銀行同業拆借利率下限
的 0.25%
650,000 55,697 650,000 — 
北卡羅來納州道明銀行（道明銀行） (1)
7/15/2024
每日浮動利率 SOFR 利率 1.30%，SOFR 調整率為 0.10%
600,000 24,532 800,000 — 
北卡羅來納州美國銀行（BoFA） (2)
5/22/2024
每日浮動利率 SOFR 利率加上 1.25%，SOFR 調整率為 0.10%
350,000 72,701 350,000 115,206 
BoFA (3)
5/22/2024
每日浮動利率 SOFR 利率 1.25%，SOFR 調整率為 0.10%
250,000 — 250,000 — 
MUFG 聯合銀行，N.A.（聯合銀行） (4)
— — 200,000 2,125 
$3,200,000 $994,119 $3,600,000 $447,840 
_______________________________
(1)自2022年7月15日起，該融資機制進行了修訂，修訂後的利率為每日浮動利率SOFR加上浮動利率 1.30%，SOFR 調整率為 0.10%，到期日為2023年7月15日。自2023年7月15日起，該融資機制已續訂並修訂，最高本金總額為美元300.0百萬，未承諾的 $300.0百萬臨時信貸額度，到期日為2024年7月15日。截至2023年9月30日，未承諾的美元300.0百萬臨時信貸額度未被使用。
(2)自2023年9月1日起，該融資機制進行了修訂，向下修正的每日浮動利率為SOFR plus 1.25%，SOFR 調整率為 0.10%，到期日為2024年5月22日。
(3)自2023年9月1日起，該融資機制進行了修訂，向下修正的每日浮動利率為SOFR plus 1.25%，SOFR 調整率為 0.10%，到期日為2024年5月22日。
(4)該設施已於 2023 年 6 月 27 日到期，未續訂。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的最高收入為美元1.2數十億的未償信貸本金倉庫額度。
4.    可變利率實體 (VIE)
我們在某些VIE中持有可變權益，主要集中在我們的房地產投資板塊，由於確定我們不是主要受益人，因此未進行合併。我們以股權共同投資和費用安排的形式參與這些實體。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們與未合併的VIE相關的最大虧損風險敞口如下（千美元）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
對未合併子公司的投資$163,483 $152,762 
共同投資承諾62,907 83,835 
最大損失敞口$226,390 $236,597 
10
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世邦魏理仕集團有限公司
合併財務報表附註（續）
（未經審計）
5.    公允價值測量
FASB ASC的主題820將公允價值定義為在衡量之日市場參與者之間的有序交易中出售資產或為轉移負債而獲得的價格。主題820還建立了三級公允價值層次結構，對用於衡量公允價值的投入進行優先排序。這種層次結構要求實體最大限度地使用可觀察的輸入，並最大限度地減少不可觀察的輸入的使用。用於衡量公允價值的三個投入水平如下：
•級別 1 — 活躍市場中相同資產或負債的報價。
•第 2 級 — 第 1 級中包含的報價以外的其他可觀察投入，例如活躍市場中類似資產和負債的報價；非活躍市場中相同或相似資產和負債的報價；或可觀察到或可以由可觀察到的市場數據證實的其他投入。
•第 3 級 — 由很少或根本沒有市場活動支持且對資產或負債的公允價值具有重要意義的不可觀察的投入。這包括某些定價模型、折扣現金流方法和使用大量不可觀察投入的類似技術。
與我們披露的估值技術和投入相比，用於制定經常性公允價值衡量標準的估值技術和投入沒有重大變化 2022 年年度報告，但下述情況除外。
下表列出了截至2023年9月30日和2022年12月31日經常按公允價值計量的資產和負債的公允價值（千美元）：
截至2023年9月30日
使用以下方法衡量和記錄的公允價值
第 1 級第 2 級第 3 級總計
資產
可供出售的債務證券：
美國國債$12,152 $— $— $12,152 
美國聯邦機構發行的債務證券— 10,966 — 10,966 
公司債務證券— 45,410 — 45,410 
資產支持證券— 1,382 — 1,382 
可供出售的債務證券總額12,152 57,758 — 69,910 
股權證券38,561 — — 38,561 
對未合併子公司的投資128,919 — 446,291 575,210 
倉庫應收款— 1,010,659 — 1,010,659 
其他資產— — 25,213 25,213 
按公允價值計算的總資產$179,632 $1,068,417 $471,504 $1,719,553 
截至2022年12月31日
使用以下方法衡量和記錄的公允價值
第 1 級第 2 級第 3 級總計
資產
可供出售的債務證券：
美國國債$6,164 $— $— $6,164 
美國聯邦機構發行的債務證券— 8,249 — 8,249 
公司債務證券— 44,091 — 44,091 
資產支持證券— 3,201 — 3,201 
可供出售的債務證券總額6,164 55,541 — 61,705 
股權證券33,724 — — 33,724 
對未合併子公司的投資160,093 — 460,540 620,633 
倉庫應收款— 455,354 — 455,354 
其他資產— — 14,452 14,452 
按公允價值計算的總資產$199,981 $510,895 $474,992 $1,185,868 
有 不截至2023年9月30日和2022年12月31日，經常性以公允價值計量的負債。
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合併財務報表附註（續）
（未經審計）
我們可供出售的債務證券的公允價值衡量標準來自獨立的定價服務，這些服務利用可觀察的市場數據，其中可能包括報價市場價格、交易商報價、市場利差、現金流、美國國債收益率曲線、交易水平、市場共識預付款速度、信用信息以及該工具的條款和條件。
股票證券通常按估值當天最後公佈的銷售價格進行估值，如果在估值日沒有出售，則按該日的買入價和賣出價的平均值進行估值。上面的表格不包括我們的 $122.7對某些非公開實體的百萬資本投資，因為它們是計量備選方案下的非有價股權投資，定義為成本減值減值。這些投資包含在隨附的合併資產負債表的 “其他淨資產” 中。
倉庫應收賬款的公允價值主要根據已經鎖定的收購價格計算。截至2023年9月30日和2022年12月31日，附帶的合併資產負債表中包含的所有倉庫應收賬款要麼已承諾由房地美收購，要麼已確認發行和購買房利美或金妮美抵押貸款支持證券的遠期交易承諾，這些證券將由標的貸款擔保（見附註3）。這些資產在公允價值層次結構中被歸類為二級，因為絕大多數投入都很容易觀察。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，使用資產淨值對未合併子公司的公允價值投資為美元345.4百萬和美元353.0分別是百萬。這些投資屬於實際權宜之計規則，不要求將其納入公允價值層次結構，因此被排除在上表之外。
下表列出了使用大量不可觀察的投入（第三級）（千美元）定期按公允價值計量的資產和負債的對賬：
對未合併子公司的投資其他資產
截至2023年6月30日的餘額$452,887 $23,535 
轉入（出）— — 
公允價值淨變動(6,596)900 
購買/添加— 778 
截至2023年9月30日的餘額$446,291 $25,213 
截至2022年12月31日的餘額$460,540 $14,452 
轉入（出）(230)— 
公允價值淨變動(14,019)4,400 
購買/添加— 6,361 
截至2023年9月30日的餘額$446,291 $25,213 
上表中包含的公允價值淨變動在淨收益中報告如下：
使用不可觀察輸入的資產/負債類別合併運營報表
對未合併子公司的投資來自未合併子公司的股權收益
其他資產（負債）其他收入（虧損）
下表列出了截至目前某些三級工具用於經常性公允價值衡量的大量不可觀察的投入的信息 2023年9月30日:
估值技術不可觀察的輸入範圍加權平均值
對未合併子公司的投資折扣現金流折扣率24.5 %— 
蒙特卡羅波動性
40.0% - 68.0%
41.8 %
無風險利率
4.54% - 4.65%
折扣收益率25.0 %— 
其他資產折扣現金流折扣率24.5 %— 
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（未經審計）
有 不截至2023年9月30日的三個月和九個月中記錄的資產減值費用或調整。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中，沒有記錄其他重要的非經常性公允價值衡量標準。
FASB ASC Topic 825， “金融工具”要求披露有關金融工具的公允價值信息，無論是否在隨附的合併資產負債表中確認。我們的金融工具如下：
•現金和現金等價物 和限制性現金— 這些餘額包括現金和現金等價物以及到期日少於三個月的限制性現金。由於這些工具的短期到期，賬面金額接近公允價值。
•應收賬款，減去可疑賬款備抵金— 由於其短期性質，公允價值近似賬面價值。
•倉庫應收款— 這些餘額按公允價值結算。主要價值來源要麼是房地美的合同購買承諾，要麼是已確認的發行和購買房利美或Ginnie Mae MBS的遠期交易承諾（見注3）。
•對未合併子公司的投資— 如上所述，這些投資的一部分按公允價值記賬。它包括我們在公共和非公共實體的股權投資和相關權益。我們對Altus Power Inc.（Altus）普通股的所有權被視為第一級，並使用活躍市場的報價以公允價值計量。我們對Altus調整股份的所有權以及我們對Industrious和某些其他非控股權投資的投資被視為第三級，這些投資是使用蒙特卡羅和貼現現金流以公允價值計量的。Altus普通股和配套股的估值取決於其股價，股價可能會波動，並會因各種市場條件而大幅波動。
•可供出售的債務證券— 這些投資主要由我們的全資自保公司持有，按其公允價值計值。
•股票證券— 這些投資主要由我們的全資自保公司持有，按其公允價值計值。
•其他資產/負債 — 表示與循環融資相關的無準備金承付款的公允價值。估值基於貼現現金流技術，其重要輸入是未來預期現金流的數量和時間、市場可比數據和復甦假設。它還包括大約 $10對非公有實體進行數百萬美元的投資。
•短期借款 — 其中大部分餘額代表我們全資子公司世邦魏理仕資本市場的倉庫信貸額度以及循環信貸額度下的未償金額。由於這些工具的短期性質和可變利率，公允價值近似於賬面價值（見附註3和7）。
•高級定期貸款 — 根據來自第三方銀行（屬於公允價值層次結構的第二級）的信息，我們的優先定期貸款（包括A批歐元計價定期貸款和2023年7月發行的以美元計價的定期貸款）的估計公允價值約為美元726.5百萬，實際賬面價值為 $735.2截至 2023 年 9 月 30 日，百萬人。上述優先定期貸款用於償還先前的歐元定期貸款，該貸款的公允價值為美元424.6百萬美元，賬面價值為 $427.8截至2022年12月31日為百萬美元。上述賬面價值已扣除未攤銷的債務發行成本（見附註7）。
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（未經審計）
•高級票據— 根據交易商的報價（屬於公允價值層次結構的第 2 級），我們的估計公允價值 5.950% 優先票據為 $944.3截至 2023 年 9 月 30 日，百萬人。我們的實際賬面價值 5.950扣除未攤銷的債務發行成本和折扣後的優先票據百分比總額為美元973.3截至 2023 年 9 月 30 日，百萬人。我們的估計公允價值 4.875% 優先票據為 $583.8百萬和美元595.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元。我們的實際賬面價值 4.875扣除未攤銷的債務發行成本和折扣後的優先票據百分比總額為美元597.2百萬和美元596.4截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元。我們的估計公允價值 2.500% 優先票據為 $387.3百萬和美元396.8截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元。我們的實際賬面價值 2.500扣除未攤銷的債務發行成本和折扣後的優先票據百分比總額為美元490.1百萬和美元489.3截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別為百萬美元（見附註7）。
•房地產應付票據-截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們的房地產應付票據的賬面價值為美元27.9百萬和美元52.7分別是百萬。這些應付票據不是世邦魏理仕集團公司的追索權，只是對持有房地產資產且是應付票據主要債務人的單一用途實體的追索權。這些借款要麼是固定利率，要麼是浮動利率，利差加到市場指數上。儘管根據此類貸款的條款與當前市場狀況或借款實體特有的其他因素，我們的房地產應付票據的某些部分的公允價值可能與其賬面價值不同，但我們認為應付票據的公允價值與其賬面價值沒有顯著差異。
6.    對未合併子公司的投資
對未合併子公司的投資按權益會計法入賬。我們在權益法投資中的投資所有權百分比各不相同，通常從 1.0% 至 50.0%. 下表顯示了按權益法會計和公允價值期權（千美元）對未合併子公司的投資構成：
投資類型2023年9月30日2022年12月31日
房地產投資（項目和基金）
$671,005 $622,826 
對 Altus 的投資：
A 類普通股 (1)
128,919 160,093 
校準份額 (2)
38,763 59,530 
小計167,682219,624
其他 (3)
477,708 475,256
對未合併子公司的總投資$1,316,395 $1,317,705 
_______________
(1)世邦魏理仕舉行 24,556,012和 24,554,201截至目前Altus A類普通股的股份 2023年9月30日 分別是 2022 年 12 月 31 日和 12 月 31 日。
(2)配對股，也稱為 B 類普通股，將自動轉換為 AltusA類普通股以達到某些總回報門檻為基礎 Altus截至相關計量日的A類普通股 七財年 y合併後的幾年。截至2023年3月31日（第二次測量日期）， 201,250對齊份額自動轉換為 2,011A類普通股，世邦魏理仕有權持有 1,811股份。
(3)包括我們對Industrious和其他非公有實體的投資。
使用權益法核算的實體的合併簡明財務信息如下（千美元）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
收入$785,513 $688,584 $5,443,017 $1,916,277 
營業收入241,717 280,290 3,810,488 745,676 
淨（虧損）收入 (1)
(464,499)937,221 107,347 3,889,302 
_______________
(1)淨（虧損）收入中包括未合併投資基金投資的已實現和未實現收益和虧損，以及出售房地產項目投資於未合併子公司的已實現收益和虧損。這些已實現和未實現的收益和虧損不包括在收入和營業收入中。
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（未經審計）
7.    長期債務和短期借款
長期債務
長期債務包括以下內容（千美元）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
優先定期貸款
$737,626 $427,792 
5.950扣除未攤銷折扣後的2034年到期優先票據百分比
975,482 — 
4.8752026年到期的優先票據百分比，扣除未攤銷的折扣
598,736 598,374 
2.500扣除未攤銷折扣後的2031年到期的優先票據百分比
494,015 493,476 
長期債務總額2,805,859 1,519,642 
減去：長期債務的當前到期日— 427,792 
減去：未攤銷的債務發行成本10,004 6,138 
扣除當前到期日的長期債務總額$2,795,855 $1,085,712 
我們與第三方貸款機構維持信貸額度，並將其用於各種目的。2023 年 7 月 10 日，世邦魏理仕集團有限公司、世邦魏理仕服務有限公司（世邦魏理仕服務）和世邦魏理仕服務的全資子公司 Relam Amsterdam Holdings B.V. 成立了一家新的公司 5 年優先無抵押信貸協議（2023年信貸協議）將於2028年7月10日到期，該協議再融資並取代了2022年信貸協議（如下所述）。2023年信貸協議規定了優先無抵押定期貸款信貸額度，包括 (i) A批以歐元計價的定期貸款，本金總額為歐元366.5百萬和 (ii) A批以美元計價的定期貸款，本金總額為美元350.0百萬元，兩者都需要從2024年12月31日開始按季度支付本金，並持續到2028年7月10日到期。2023年信貸協議下的定期貸款收益用於償還2022年信貸協議下所有剩餘未償還的優先定期貸款、相關費用和開支的支付以及其他一般公司用途。我們進行了交叉貨幣互換，以對衝與該交易相關的外幣敞口。截至2023年9月30日，衍生資產的公允價值並不重要。
根據2023年信貸協議，以歐元計價的借款的利率等於（i）適用百分比加（ii）我們的選擇，即（1）適用利息期的歐元銀行同業拆借利率或（2）參照每日簡單歐元短期利率（ESTR）確定的利率。根據2023年信貸協議以美元計價的借款，其利率等於 (i) 適用百分比，加 (ii) 由我們選擇，即 (1) 適用利息期的SOFR期限利率加上 10基點或 (2) 基準利率由 (x) 最優惠利率、(y) 聯邦基金利率加上 1% 的 1/2 和 (z) 芝加哥商品交易所集團基準管理有限公司公佈的利息期為一個月的 (A) 定期SOFR利率之和以及 (B) 1.00%。2023 年信貸協議下的適用借款利率參照我們的信用評級（定義見 2023 年信貸協議）確定。截至 2023 年 9 月 30 日，我們有 (i) 美元387.12023 年信貸協議下未償還的百萬歐元定期貸款借款（利率為 1.25% 加上歐元銀行同業拆借利率) 和 (ii) $348.12023 年信貸協議下未償還的百萬美元定期貸款借款（利率為 1.35扣除未攤銷的債務發行成本後的百分比加定期限SOFR），包含在隨附的合併資產負債表中。
2023年信貸協議下的定期貸款借款由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務提供優先擔保。
2023年信貸協議還要求我們將合併息税折舊攤銷前利潤（定義見2023年信貸協議）與合併利息支出的最低覆蓋率保持在 2.00x 以及總債務減去可用現金與合併息税折舊攤銷前利潤（定義見2023年信貸協議）的最大槓桿比率為 4.25x（對於完成合格收購（定義見2023年信貸協議）後的前四個完整財政季度， 4.75x) 截至每個財政季度末。此外，2023年信貸協議還包含其他慣常的肯定和負面契約以及違約事件。截至2023年9月30日，我們遵守了該協議下的契約。
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（未經審計）
2022年信貸協議是一項高級無抵押信貸額度，由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司擔保。2022 年信貸協議規定了歐元400.0百萬美元定期貸款將在2023年12月20日到期時全額支付。A $3.15本應於2024年3月4日終止的十億循環信貸額度，包括獲得信用證和週轉貸款的能力，此前是根據該協議提供的，取而代之的是新的美元3.5十億 5 年高級無抵押循環信貸協議於2022年8月5日簽署（如下所述）。2023年信貸協議下的定期貸款收益用於償還2022年信貸協議下所有剩餘的未償貸款，當時，2022年信貸協議已全額償還並終止。
2023年6月23日，世邦魏理仕服務發行了美元1.0本金總額為十億美元 5.9502034 年 8 月 15 日到期的優先票據百分比（ 5.950% 優先票據），價格等於 98.174他們面值的百分比。這個 5.950% 優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其所有當前和未來的次級債務，但在為此類債務提供擔保的資產價值的範圍內，實際上次於其當前和未來的有擔保債務（如果有）。那個 5.950% 優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。應計利率為 5.950每年百分比，是 每半年支付一次 2 月 15 日和 8 月 15 日每年的，從 2024年2月15日。這個 5.950%senior 票據可在2034年5月15日當天或之後按我們的選擇全部或部分兑換，贖回價格為 100該日本金的百分比，加上應計和未付利息（如果有），但不包括贖回日期。在2034年5月15日之前的任何時候，我們可以以等於 (1) 中較高者的贖回價格贖回全部或部分票據 100待贖回票據本金的百分比以及 (2) 贖回截至2034年5月15日的剩餘計劃本金和利息支付之日的現值總和，假設票據於2034年5月15日到期，每半年按等於美國國債利率的調整後利率折現至贖回日 40基點減去截至贖回之日的應計利息，再加上截至贖回之日的應計和未付利息（如果有）。
2021 年 3 月 18 日，世邦魏理仕服務發行了 $500.0本金總額為百萬 2.5002031年4月1日到期的優先票據百分比（ 2.500% 優先票據），價格等於 98.451他們面值的百分比。這個 2.500% 優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其所有當前和未來的次級債務。那個 2.500% 優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。應計利率為 2.500每年百分比，每半年在每年的4月1日和10月1日發放一次。
2015 年 8 月 13 日，世邦魏理仕服務發行了 $600.0本金總額為百萬 4.8752026 年 3 月 1 日到期的優先票據百分比（ 4.875% 優先票據），價格等於 99.24他們面值的百分比。這個 4.875% 優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其所有當前和未來的次級債務。那個 4.875% 優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。應計利率為 4.875每年百分比，每半年支付一次，分別於每年的3月1日和9月1日支付。
管理我們的契約 5.950% 優先票據， 4.875% 優先票據和 2.500優先票據百分比 (1) 包含限制性契約，這些契約除其他外，限制了我們為擔保債務的資產設立或允許留置權、進行銷售/回租交易以及進行合併或合併的能力，以及 (2) 要求世邦魏理仕集團和任何為2023年信貸協議或循環信貸協議提供擔保的國內子公司對票據進行優先聯合和單獨擔保。契約還包含其他慣常的肯定和否定契約以及違約事件。截至2023年9月30日，我們遵守了債務工具下的契約。
短期借款
循環信貸協議
2022 年 8 月 5 日，我們進入了一個新的 5 年優先無抵押循環信貸協議（“循環信貸協議”）。循環信貸協議規定了向世邦魏理仕服務提供的優先無抵押循環信貸額度，容量為 $3.5十億美元，到期日為2027年8月5日。借款利息為 (i) 世邦魏理仕服務的期權，要麼是 (a) 芝加哥商品交易所集團基準管理有限公司公佈的適用利息期的定期SOFR利率，或 (b) 基準利率參照 (1) 富國銀行確定的最優惠利率，(2) 聯邦基金利率加上1％的1/2，以及 (3) 芝加哥商品交易所基準管理局公佈的定期SOFR利率之和 (x) 利息期限為一個月和 (y) 1.00% 加 (ii) 10基點，再加上 (iii) 等於適用利率的利率（對於基於期限SOFR利率的借款， 0.630% 至 1.100%，如果是基於基準利率的借款， 0.0% 至 0.100在每種情況下，百分比均參照我們的債務評級（定義見循環信貸協議）確定。適用的利率還受循環信貸協議中規定的與實現某些可持續發展目標相關的某些增加和/或減少的影響。
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（未經審計）
循環信貸協議要求我們根據循環信貸額度承諾的總金額（無論是已使用還是未使用）支付費用。此外，循環信貸協議還包括信用證的容量不超過美元300.0總共百萬。
循環信貸協議還要求我們將合併息税折舊攤銷前利潤（定義見循環信貸協議）與合併利息支出的最低覆蓋率保持在 2.00x 以及總債務減去可用現金與合併息税折舊攤銷前利潤（定義見循環信貸協議）的最大槓桿比率為 4.25x（對於完成合格收購（定義見循環信貸協議）後的前四個完整財政季度， 4.75x) 截至每個財政季度末。此外，循環信貸協議還包含其他慣常的肯定和負面契約以及違約事件。截至2023年9月30日，我們遵守了該協議下的契約。
截至2023年9月30日，美元673.0根據循環信貸協議，未償還數百萬美元。 沒有截至2023年9月30日，信用證尚未兑現。信用證是在正常業務過程中籤發的，將減少我們根據循環信貸協議可以借入的金額。
特納和湯森德循環信貸額度
Turner & Townsend 有循環信貸額度，容量為英鎊120.0百萬英鎊的額外手風琴選項20.0百萬將於 2027 年 3 月 31 日到期。截至2023年9月30日， 不該循環信貸額度下的未償還款項。
倉庫信用額度
世邦魏理仕資本市場與第三方貸款機構有倉庫信貸額度，目的是為將要轉售的抵押貸款提供資金，並與房利美達成融資安排，目的是向房利美出售某些已關閉的多户住宅貸款的一定比例。這些倉庫系列僅向世邦魏理仕資本市場追索權，並由我們相關的倉庫應收賬款擔保。有關其他信息，請參見注釋 3。
8.    租賃
我們是辦公空間租賃合同和租賃車輛合同的承租人。有時，我們會為房地產投資信託領域的開發項目簽訂地租約。這些安排佔我們租賃負債和使用權資產的很大一部分。我們會監控我們的服務安排，以評估它們是否符合租賃的定義。
與我們的租賃相關的補充資產負債表信息如下（千美元）：
類別分類9月30日
2023		十二月三十一日
2022
資產
正在運營經營租賃資產$998,733 $1,033,011 
融資其他資產，淨額97,133 91,028 
租賃資產總額$1,095,866 $1,124,039 
負債
當前：
正在運營經營租賃負債$238,904 $229,591 
融資其他流動負債32,797 33,039 
非當前：
正在運營非流動經營租賃負債1,059,631 1,080,385 
融資其他負債64,881 58,094 
租賃負債總額$1,396,213 $1,401,109 
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（未經審計）
與我們的運營和融資租賃相關的補充現金流信息和非現金活動如下（千美元）：
九個月已結束
9月30日
20232022
為換取新的經營租賃負債而獲得的使用權資產$115,898 $108,649 
為換取新的融資租賃負債而獲得的使用權資產37,065 21,331 
經營租賃使用權資產的其他非現金（減少）增加 (1)
(6,818)37,741 
融資租賃使用權資產的其他非現金（減少）增加 (1)
(2,168)5,444 
_______________________________
(1)使用權資產中的非現金活動源於租賃修改/重新計量和終止.
9.    承付款和或有開支
我們是因我們的正常業務過程而引起的或可能發生的許多未決訴訟或威脅訴訟的當事方。我們認為，超過合併財務報表中應計負債金額的任何損失都不太可能很大，但訴訟本質上是不確定的，如果一個或多個問題在特定時期內得到解決，其金額大大超過我們的預期，則有可能對我們的合併財務報表產生重大不利影響。
2008年1月，世邦魏理仕資本市場的全資子公司世邦魏理仕MCI根據房利美的委託承保和服務貸款人計劃（DUS計劃）與房利美簽訂協議，為擁有五套或更多單元的多户住宅提供融資。根據DUS計劃，世邦魏理仕MCI在未經房利美事先批准的情況下發放、承保、關閉和提供貸款，而且通常需要分擔DUS計劃下發放的貸款損失的三分之一。世邦魏理仕MCI已為未償本金餘額為$的貸款提供了資金41.1截至2023年9月30日，為十億美元，其中美元37.5億美元受此類損失分擔安排的約束。根據與房利美的協議，世邦魏理仕MCI必須根據房利美製定的公式存入現金儲備或其他可接受的抵押品，以便在發生虧損時提供足夠的資本。截至2023年9月30日和2022年12月31日，世邦魏理仕MCI的收入為美元140.0百萬和美元113.0根據該儲備金安排分別開具了100萬張信用證，並記錄了約為美元的負債68.1百萬和美元65.1分別為百萬美元，用於支付其根據此類安排承擔的貸款損失擔保義務。房利美在DUS計劃下的追索權僅限於世邦魏理仕MCI的資產，其資產總額約為美元981.8百萬（包括 $529.2截至2023年9月30日，數百萬筆倉庫應收賬款，其中絕大部分以倉庫信貸額度抵押，因此房利美無法持有）。
世邦魏理仕資本市場參與了房地美的多户小額餘額貸款（SBL）計劃。根據SBL計劃，世邦魏理仕資本市場有某些回購和損失補償義務。如果違約發生在發放後的前12個月內，並且此類貸款之前沒有進行證券化，則我們可能有義務回購世邦魏理仕資本市場發放的任何SBL貸款，該貸款在寬限期後的120天內仍處於違約狀態。此外，世邦魏理仕資本市場可能對不超過... 的損失負責 10任何未證券化並在12個月回購期後違約的SBL貸款原始本金的百分比。世邦魏理仕資本市場必須存入現金儲備或其他可接受的抵押品，以便在債務觸發時提供足夠的資本。截至2023年9月30日和2022年12月31日，世邦魏理仕資本市場均公佈了美元5.0根據這種儲備金安排，發放了百萬張信用證。
我們的未償信用證總額為 $236.4截至 2023 年 9 月 30 日，不包括與子公司某些保險計劃下的未償索賠準備金相關的信用證以及與運營租賃相關的信用證，我們的合併資產負債表上已經累積了未償負債。世邦魏理仕資本市場的信用證總額為 $145.0截至2023年9月30日，前幾段中提到的百萬美元佔美元的大部分236.4截至該日為止有百萬張未償信用證.剩餘的信用證主要由我們在正常業務過程中執行，並在每份相應協議結束時到期。
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（未經審計）
我們的擔保總額為 $198.4截至2023年9月30日，不包括與養老金負債、合併負債和其他債務相關的擔保，這些債務已經計入合併資產負債表，不包括與運營租賃相關的擔保。那個 $198.4百萬主要代表我們在正常業務過程中執行的擔保，包括對我們在海外業務中的管理和供應商合同的各種擔保，這些合同在每份相應協議到期時到期。
此外，截至2023年9月30日，我們已經為第三方發放了許多與開發項目有關的無追索權分割、竣工和預算擔保。這些擔保在我們的行業中司空見慣，是由我們在房地產投資業務的正常過程中提供的。無追索權分拆擔保通常要求我們的項目實體借款人不得犯下特定的不當行為，如果這些行為發生，我們可能對此類實體的全部或部分債務或貸款人遭受的其他損害負責。竣工和預算擔保通常要求我們在規定的時間範圍內和/或在規定的預算內完成相關項目的建設，如果超過此類時間範圍或預算，我們可能會承擔完成的成本。儘管無法保證，但我們預計這些擔保不會造成任何實質性損失。
我們的房地產投資部門戰略的一個重要部分是將我們的資本投資於與客户的某些房地產投資。對於我們的投資基金，我們通常共同投資最多 2.0特定基金股票的百分比。截至2023年9月30日，我們的未來承諾總額為美元116.9與共同投資基金相關的百萬美元。此外，我們通過自己的賬户對房地產開發項目進行選擇性投資，或與客户共同投資，最高可達 50作為未合併房地產項目委託人的項目權益的百分比。我們有未到位的資本承諾為 $200.7百萬和美元95.5截至2023年9月30日，合併項目和未合併項目分別為百萬美元。
另請參閲附註14，瞭解特爾福德消防安全補救條款。
10.    所得税
我們的合併所得税準備金為美元30.6截至2023年9月30日的三個月中為百萬美元，而所得税準備金為美元142.7截至2022年9月30日的三個月中為百萬美元。$ 的減少112.1百萬主要與收入減少有關。我們的有效税率降至 13.2截至2023年9月30日的三個月的百分比從 24.0截至2022年9月30日的三個月的百分比。
我們的合併所得税準備金為美元114.0截至2023年9月30日的九個月中為百萬美元，而準備金為的所得税 $259.7截至2022年9月30日的九個月中為百萬美元。$ 的減少145.7百萬美元主要與收益減少有關，但被法人實體重組導致的2022年一次性税收優惠所抵消。我們的有效税率提高到 17.6截至2023年9月30日的九個月中，百分比從 16.3截至2022年9月30日的九個月的百分比。
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們的有效税率與美國聯邦法定税率不同 21.0％主要歸因於美國的州税、有利的永久賬面税差異以及包括在不同司法管轄區申報納税在內的離散税收優惠。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，該公司的未確認税收優惠總額為美元402.6百萬和美元391.4分別是百萬。$的增加11.2百萬美元來自未確認的税收優惠總額的累計，被由於各個税務管轄區的時效到期而發放的未確認税收優惠總額所抵消。
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（未經審計）
11.    每股收入和股東權益
歸屬於世邦魏理仕集團公司股東的基本和攤薄後每股收益的計算如下（千美元，股票和每股數據除外）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
每股基本收入
歸屬於世邦魏理仕集團股東的淨收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益的加權平均已發行股數307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
歸屬於世邦魏理仕集團公司股東的基本每股收益$0.62 $1.40 $1.64 $4.07 
攤薄後的每股收益
歸屬於世邦魏理仕集團股東的淨收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益的加權平均已發行股數307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
或有可發行股票的稀釋效應4,366,615 4,914,815 4,228,399 4,852,814 
攤薄後每股收益的加權平均已發行股數312,221,133 324,742,584 313,944,855 330,558,314 
歸屬於世邦魏理仕集團股東的攤薄後每股收益$0.61 $1.38 $1.62 $4.01 
在截至2023年9月30日的三個月和九個月中， 326,762和 345,108，分別將偶然可發行的股票排除在攤薄後每股收益的計算之外，因為將其包括在內會產生反稀釋作用。
在截至2022年9月30日的三個月和九個月中， 1,506,140和 1,369,162，分別將偶然可發行的股票排除在攤薄後每股收益的計算之外，因為將其包括在內會產生反稀釋作用。
2021 年 11 月 19 日，我們的董事會批准了一項回購不超過 $ 的計劃2.0我們的 A 類普通股超過 10 億美元 五年（2021 年的計劃）。2022年8月18日，我們的董事會批准了額外的 $2.0十億美元，使該計劃下的授權回購總額達到美元4.0十億。在截至2023年9月30日的三個月中，我們回購了 6,213,921我們普通股的平均價格為 $83.03每股使用手頭現金，總計為美元515.92021 年計劃下的百萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們回購了 7,582,094我們普通股的平均價格為 $83.11每股使用手頭現金，總計為美元630.22021年計劃下的百萬美元。截至 2023 年 9 月 30 日，我們的收入約為1.52021年計劃下剩餘的容量為10億美元。在截至2022年9月30日的三個月中，我們回購了 5,094,577使用手頭現金購買我們的普通股，總計為美元408.3百萬。在截至2022年9月30日的九個月中，我們回購了 16,783,086使用手頭現金購買我們的普通股，總計為美元1.4十億。
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（未經審計）
12.    與客户簽訂合同的收入
我們根據FASB ASC主題向客户核算收入，”與客户簽訂合同的收入”（主題 606）。當承諾服務的控制權移交給我們的客户時或將其作為控制權轉移給我們的客户時，收入即被確認，其金額反映了我們期望為換取這些服務而有權獲得的對價。
分類收入
下表按服務類型和/或細分市場對與客户簽訂的合同收入進行了細分（千美元）：
截至2023年9月30日的三個月
諮詢的
服務		全球
工作場所
解決方案		房地產
投資		公司、其他和淘汰合併
話題 606 收入：
設施管理$— $3,843,347 $— $— $3,843,347 
項目管理— 1,805,340 — — 1,805,340 
諮詢租賃827,498 — — — 827,498 
諮詢銷售369,819 — — — 369,819 
物業管理464,958 — — (3,849)461,109 
估價163,101 — — — 163,101 
商業抵押貸款發放 (1)
36,903 — — — 36,903 
貸款服務 (2)
19,445 — — — 19,445 
投資管理— — 136,797 — 136,797 
開發服務— — 66,475 — 66,475 
話題 606 收入1,881,724 5,648,687 203,272 (3,849)7,729,834 
超出主題 606 收入的範圍：
商業抵押貸款發放69,882 — — — 69,882 
貸款服務61,227 — — — 61,227 
開發服務 (3)
— — 7,103 — 7,103 
超出主題 606 範圍的總收入131,109 — 7,103 — 138,212 
總收入$2,012,833 $5,648,687 $210,375 $(3,849)$7,868,046 
截至 2022 年 9 月 30 日的三個月
諮詢的
服務		全球
工作場所
解決方案		房地產
投資		公司、其他和淘汰合併
話題 606 收入：
設施管理$— $3,671,930 $— $— $3,671,930 
項目管理— 1,171,809 — — 1,171,809 
諮詢租賃989,615 — — — 989,615 
諮詢銷售600,527 — — — 600,527 
物業管理458,292 — — (5,732)452,560 
估價177,198 — — — 177,198 
商業抵押貸款發放 (1)
59,149 — — — 59,149 
貸款服務 (2)
13,869 — — — 13,869 
投資管理— — 146,695 — 146,695 
開發服務— — 95,142 — 95,142 
話題 606 收入2,298,650 4,843,739 241,837 (5,732)7,378,494 
超出主題 606 收入的範圍：
商業抵押貸款發放71,276 — — — 71,276 
貸款服務63,875 — — — 63,875 
開發服務 (3)
— — 15,901 — 15,901 
超出主題 606 範圍的總收入135,151 — 15,901 — 151,052 
總收入$2,433,801 $4,843,739 $257,738 $(5,732)$7,529,546 
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（未經審計）
截至2023年9月30日的九個月
諮詢的
服務		全球
工作場所
解決方案		房地產
投資		公司、其他和淘汰合併
話題 606 收入：
設施管理$— $11,210,057 $— $— $11,210,057 
項目管理— 5,202,414 — — 5,202,414 
諮詢租賃2,350,103 — — — 2,350,103 
諮詢銷售1,134,971 — — — 1,134,971 
物業管理1,409,357 — — (11,700)1,397,657 
估價508,433 — — — 508,433 
商業抵押貸款發放 (1)
93,861 — — — 93,861 
貸款服務 (2)
55,106 — — — 55,106 
投資管理— — 435,614 — 435,614 
開發服務— — 243,587 — 243,587 
話題 606 收入5,551,831 16,412,471 679,201 (11,700)22,631,803 
超出主題 606 收入的範圍：
商業抵押貸款發放174,149 — — — 174,149 
貸款服務182,395 — — — 182,395 
開發服務 (3)
— — 10,678 — 10,678 
超出主題 606 範圍的總收入356,544 — 10,678 — 367,222 
總收入$5,908,375 $16,412,471 $689,879 $(11,700)$22,999,025 
截至 2022 年 9 月 30 日的九個月
諮詢的
服務		全球
工作場所
解決方案		房地產
投資		公司、其他和淘汰合併
話題 606 收入：
設施管理$— $11,292,738 $— $— $11,292,738 
項目管理— 3,264,762 — — 3,264,762 
諮詢租賃2,732,045 — — — 2,732,045 
諮詢銷售1,936,073 — — — 1,936,073 
物業管理1,375,156 — — (12,751)1,362,405 
估價554,879 — — — 554,879 
商業抵押貸款發放 (1)
214,333 — — — 214,333 
貸款服務 (2)
41,710 — — — 41,710 
投資管理— — 454,816 — 454,816 
開發服務— — 297,635 — 297,635 
話題 606 收入6,854,196 14,557,500 752,451 (12,751)22,151,396 
超出主題 606 收入的範圍：
商業抵押貸款發放221,345 — — — 221,345 
貸款服務194,691 — — — 194,691 
開發服務 (3)
— — 66,325 — 66,325 
超出主題 606 範圍的總收入416,036 — 66,325 — 482,361 
總收入$7,270,232 $14,557,500 $818,776 $(12,751)$22,633,757 
_______________________________
(1)我們通過與第三方貸款機構聯繫為借款人安排融資來賺取費用。此類費用屬於主題 606 的範圍。
(2)從我們不持有抵押貸款服務權的服務合同中獲得的貸款服務費屬於主題 606 的範圍。
(3)範圍外開發服務的收入表示出售主題842範圍內銷售型租賃轉讓的利潤。
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合併財務報表附註（續）
（未經審計）
合同資產和負債
我們的合約資產總額為 $503.1百萬 ($)407.7其中一百萬是當前的）和 $529.1百萬 ($)391.6截至2023年9月30日和2022年12月31日，其中100萬個）分別是當前的。
我們的合同負債總額為 $269.5百萬 ($)263.1其中一百萬是當前的）和 $284.3百萬 ($)276.3截至2023年9月30日和2022年12月31日，其中100萬個）分別是當前的。在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們確認的收入為美元27.8百萬和美元228.8截至2022年12月31日的合同負債餘額中包含的百萬美元。大部分合同負債在90天內確認為收入。
13.    細分市場
我們圍繞以下方面組織運營並公開報告我們的財務業績： 三全球業務板塊：（1）諮詢服務；（2）全球工作場所解決方案和（3）房地產投資。此外，我們還有 “公司、其他和淘汰” 板塊。我們的公司部門主要包括執行官和某些其他中央職能的公司總部費用。我們跟蹤我們在 “其他” 的戰略性非核心非控股權投資，該業務被視為運營板塊，並與公司一起報告，因為它不符合作為單獨應報告的細分市場列報的彙總標準。這些活動未分配給其他業務部門。公司和其他業務還包括與分部間收入相關的沖銷。
分部營業利潤（SOP）是向首席運營決策者（CODM）報告的衡量標準，用於做出有關向每個細分市場分配資源和評估每個細分市場的業績的決策。分部營業利潤是指扣除淨利息支出、註銷已清償債務的融資成本、所得税、折舊和攤銷以及資產減值前的收益，包括歸屬於非控股權益的金額，以及與以下內容相關的調整：與相關收入時間保持一致的某些附帶利息激勵性薪酬支出、該期間出售的在特爾福德收購中收購的房地產資產（購買會計）的公允價值調整、與之相關的成本法律實體重組、效率和成本削減舉措、整合和其他與收購有關的成本，以及與特爾福德消防安全補救工作相關的條款。該指標不包括公司間接費用的影響，因為這些成本在公司和其他項下報告。
按細分市場分列的財務信息彙總如下（千美元）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
收入
諮詢服務$2,012,833 $2,433,801 $5,908,375 $7,270,232 
全球工作場所解決方案5,648,687 4,843,739 16,412,471 14,557,500 
房地產投資210,375 257,738 689,879 818,776 
公司、其他和淘汰賽 (1)
(3,849)(5,732)(11,700)(12,751)
總收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
分部營業利潤
諮詢服務$277,225 $423,802 $862,400 $1,410,113 
全球工作場所解決方案251,269 219,406 713,606 640,438 
房地產投資6,615 59,458 171,244 501,028 
應報告的分部營業利潤總額$535,109 $702,666 $1,747,250 $2,551,579 
_______________________________
(1)抵銷額是指與其他運營部門進行交易的收入。參見附註 12。
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合併財務報表附註（續）
（未經審計）
應申報的分部營業利潤總額與淨收入的對賬情況如下（千美元）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
歸屬於世邦魏理仕集團公司的淨收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
歸屬於非控股權益的淨收益10,392 5,041 23,322 $11,609 
淨收入200,945 451,680 532,171 $1,337,867 
增加（減少）淨收入的調整：
折舊和攤銷149,161 142,136 465,038 453,527 
資產減值— — — 36,756 
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
註銷已清償債務的融資成本— 1,862 — 1,862 
所得税準備金30,551 142,667 113,991 259,691 
附帶利息激勵補償（逆轉）支出以與相關收入的產生時間保持一致(8,570)(6,161)(2,050)9,200 
公允價值調整對在特爾福德收購中收購的同期出售的房地產資產（收購會計）的影響— (1,300)— (4,447)
與法人重組有關的成本3,650 893 3,649 12,814 
整合和其他與收購相關的成本5,858 7,716 60,436 24,046 
與提高效率和降低成本舉措相關的成本4,224 18,929 144,781 18,929 
與特爾福德消防安全補救工作相關的條款 (1)
— 9,479 — 46,984 
公司損失和其他損失（收入），包括沖銷111,084 (85,192)319,631 303,049 
應報告的分部營業利潤總額$535,109 $702,666 $1,747,250 $2,551,579 
______________
(1)有關其他信息，請參見注釋 14。
我們的CODM沒有按細分市場提供總資產信息，因此，不按細分市場衡量或分配總資產。因此，我們尚未按細分市場披露任何資產信息。
地理信息
下表中的收入是根據提供服務的國家/地區分配的（千美元）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
收入
美國$4,274,409 $4,320,235 $12,630,108 $12,887,747 
英國1,100,462 970,307 3,151,875 3,002,798 
所有其他國家2,493,175 2,239,004 7,217,042 6,743,212 
總收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
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目錄
世邦魏理仕集團有限公司
合併財務報表附註（續）
（未經審計）
14.     特爾福德消防安全補救措施
2023年3月16日，Telford Homes與英國政府簽訂了一項具有法律約束力的協議，根據該協議，Telford Homes將（1）負責在過去 30 年中在英格蘭建造的所有高度為 11 米或以上的建築物（範圍內的建築物）上開展或資助與某些生命至關重要的消防安全問題相關的自我修復工程，以及（2）從政府贊助的建築安全基金（BSC）中撤出Telford Homes開發的建築。SF) 和鋁複合材料 (ACM) 資金或報銷政府資金用於修復範圍內的建築物。
隨附的合併資產負債表包括約為美元的估計負債185.1百萬和美元185.9截至2023年9月30日和2022年12月31日，分別有100萬人與修復工作有關。截至2023年9月30日，餘額有所減少，這主要是由於外匯匯率的變動以及今年迄今為止所做工作產生的某些微不足道的成本。我們做到了 不在截至2023年9月30日的九個月中，不記錄任何額外準備金，因為上述餘額仍然是我們對與整體修復工作相關的潛在損失的最佳估計。隨着評估範圍內的建築物、與利益相關方（自由持有人和租賃持有人）商定補救範圍以及每棟建築物所需的修復工作招標，潛在責任和受影響建築物的數量可能會發生變化，預計所有這些都將導致漫長的過程。我們將在獲得新信息後繼續對其進行評估，並相應地調整我們的估計負債。
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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析（MD&A）旨在從管理層的角度向財務報表的讀者提供有關我們的財務狀況、經營業績、流動性以及可能影響未來業績的某些其他因素的敍述。本世邦魏理仕集團截至2023年9月30日的三個月和九個月的10-Q表季度報告（季度報告）中的MD&A應與我們的合併財務報表和包含在我們中的相關附註一起閲讀2022年10-K表年度報告（2022年年度報告）以及本季度報告其他地方包含的未經審計的財務報表.
此外，本季度報告中非歷史事實陳述的陳述和假設是1933年《證券法》第27A條或1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，均經修訂，特別包括關於我們的計劃、戰略和前景以及對下一季度及以後行業增長估計的陳述。有關這些前瞻性陳述的重要信息，請參閲下文 “關於前瞻性陳述的警示説明” 標題下的討論。
概述
世邦魏理仕集團是特拉華州的一家公司。除非另有説明或上下文另有要求，否則提及 “世邦魏理仕”、“公司”、“我們” 和 “我們的” 是指世邦魏理仕集團公司，包括其所有合併子公司。
根據2022年的收入，我們是全球最大的商業房地產服務和投資公司，在租賃、房地產銷售、租户外包和估值業務方面處於全球市場領先地位。截至2022年12月31日，該公司擁有約11.5萬名員工（不包括特納和湯森控股有限公司的員工），為100多個國家的客户提供服務。
我們為房地產投資者和租户提供服務。對於投資者而言，我們的服務包括資本市場（房地產銷售和抵押貸款發放）、抵押貸款銷售和服務、物業租賃、投資管理、物業管理、估值和開發服務等。對於租户而言，我們的服務包括設施管理、項目管理、交易（物業銷售和租賃）和諮詢服務等。我們以以下品牌名稱提供服務：“世邦魏理仕”（房地產諮詢和外包服務）；“世邦魏理仕投資管理”（投資管理）；“Trammell Crow Company”（主要在美國開發）；“Telford Homes”（英國開發）；以及 “特納和湯森德控股有限公司”（特納和湯森，項目管理）。
我們從穩定的經常性來源（大型多年投資組合和按項目合同）以及包括交易佣金在內的週期性、非經常性來源獲得收入。我們的收入結構越來越傾向於穩定的收入來源，尤其是租户外包，與十年或更長時間前相比，我們對週期性房地產銷售和租賃交易收入的依賴減少了。我們相信，在投資者和租户越來越傾向於在國內和全球範圍內購買基於賬户的綜合服務之際，我們完全有能力抓住可觀且不斷增長的市場機遇份額。
2022 年，我們從高度多元化的客户羣中創造了收入，其中超過 95% 的客户 財富100 家公司。自 2006 年以來，我們一直是標準普爾 500 指數的公司，目前排名第 #135 位 財富 500。在Lipsey公司的調查中，我們連續22年被評為最受認可的商業房地產品牌。我們還連續十年被Ethisphere Institute評為全球最具商業道德的公司，並連續四年入選道瓊斯世界可持續發展指數（包括2022年，這是該排名公佈的最近一年），並連續四年入選彭博性別平等指數。
隨着各國央行自2022年以來迅速提高利率，宏觀經濟環境仍然充滿挑戰。高利率環境和對利率將在更長時間內保持較高水平的預期，加上2023年初的大型銀行倒閉和持續的經濟不確定性，限制了商業房地產的信貸可用性。可用性更低、更昂貴的債務資本對我們的資本市場（抵押貸款發放和房地產銷售）業務產生了顯著影響，使房地產收購和處置更難融資。類似的因素也會影響我們投資管理和開發業務中資產和基金貨幣化的時機和價值，以及我們為開發項目籌集新債務資本的能力。
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目錄
關鍵會計政策與估計
我們的合併財務報表是根據美國普遍接受的會計原則（GAAP）編制的，該原則要求我們做出影響申報金額的估計和假設。這些估計和假設基於歷史經驗以及我們認為合理的其他因素。實際結果可能與這些估計值不同。我們認為，以下關鍵會計政策代表了在編制合併財務報表時使用更重要的判斷和估計的領域。有關此類關鍵會計政策的討論，包括收入確認、業務合併、商譽和其他無形資產、所得税、意外開支以及對未合併子公司的投資——公允價值期權，可以在我們的 2022 年年度報告。截至2023年9月30日，這些政策和估計沒有實質性變化。
新的會計公告
參見本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）附註2。
季節性
在典型的一年中，我們收入的很大一部分是季節性的，投資者在逐季度比較我們的財務狀況和經營業績時應牢記這一點。從歷史上看，我們的收入、營業收入、淨收入和來自運營活動的現金流往往在第一季度最低，在第四季度最高。由於重點是在年底之前完成銷售、融資和租賃交易，收入、收益和現金流通常集中在第四個日曆季度。利率的急劇上升和 “長期更高” 的利率環境，加上銀行業的壓力和經濟的不確定性，可能導致季節性偏離歷史模式。
通脹
2023年，我們的業務繼續受到高通脹的影響。最值得注意的是，一些中央銀行通過快速提高利率來降低高通脹率的舉措急劇增加了債務資本的成本並限制了其可用性，導致銷售和融資交易活動顯著下降，並影響了我們投資管理和開發業務中資產貨幣化的時機。此外，整個經濟體價格水平的上漲要求我們增加薪酬支出以留住頂尖人才，而我們的開發業務則承擔了更高的建築材料投入成本。另一方面，我們認為，通過提高價格的能力，有時是通過服務合同中的條款，我們的部分業務在一定程度上不受通貨膨脹的影響。該公司繼續監測通貨膨脹、貨幣政策變化以應對通貨膨脹以及對我們業務的潛在不利影響。
影響可比性的項目
當你閲讀我們的財務報表和本季度報告中包含的信息時，你應該考慮到，我們已經經歷了並將繼續經歷一些重大趨勢和不確定性，這些趨勢和不確定性影響了我們的財務狀況和經營業績，這使得根據我們的歷史業績預測我們的未來表現變得困難。我們認為，以下重大趨勢和不確定性對於瞭解我們歷史收益和現金流的可變性以及未來可能出現的持續波動至關重要。
宏觀經濟狀況
經濟趨勢和政府政策直接影響全球和區域商業房地產市場以及我們的運營。其中包括整體經濟活動和就業增長，對辦公室就業增長、利率水平和利率變化、信貸成本和可用性以及税收和監管政策的影響特別敏感。經濟疲軟或衰退、利率大幅上升、財政不確定性、就業水平下降、商業房地產需求減少、房地產價值下降、全球資本或信貸市場中斷、地緣政治事件或公眾對其中任何事件可能發生的看法，都將對我們的業務表現產生負面影響。
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薪酬是我們最大的支出，我們的資本市場和租賃專業人員通常以佣金和/或獎金的方式獲得報酬，這與他們的收入產出相關。因此，我們薪酬成本結構固有的可變性在一定程度上緩解了在困難的市場條件下對我們營業利潤率的負面影響，例如Covid-19疫情嚴重時期的環境或當前的高利率環境和緊張的銀行業。此外，當負面經濟狀況特別嚴重時，我們已果斷地採取行動降低運營支出以改善財務業績。我們從 2022 年開始了此類成本削減工作，並在 2023 年繼續進行。此外，我們的合同收入的增加主要是由於租户外包業務的增長，我們認為這筆合同收入應部分抵消宏觀經濟惡化可能對我們業務其他部分產生的負面影響。我們還認為，通過戰略性地將業務擴展到資產類型、客户、地域和業務領域，我們極大地提高了業務的彈性。儘管如此，不利的全球和區域經濟趨勢將對我們的合併業務表現和財務狀況構成重大風險。
收購和投資的影響
我們歷來大量利用戰略收購來增加和增強全球服務能力。填補收購在加強我們的服務方面也發揮了關鍵作用。填補性收購通常是補充我們現有平臺的區域或專業公司，或者是獨立的關聯公司，在某些情況下，我們持有少量股權。
在2023年的前九個月中，我們完成了11項填補收購，其中包括諮詢服務領域的5項收購和全球工作場所解決方案領域的6項收購，總額為2.167億美元的現金和遞延對價。2022年，我們在諮詢服務板塊完成了七項填補收購，在全球工作場所解決方案板塊完成了四項收購，總計現金和延期對價為2.058億美元。
我們相信，戰略收購可以顯著降低在目標市場或業務領域獲得有意義的競爭地位或擴大我們的能力所需的成本、時間和資源。但是，總的來説，大多數收購最初會對我們的營業收入和淨收入產生不利影響，這是與交易相關的支出，包括遣散費、租賃終止、交易和遞延融資成本，以及與整合收購業務並將其財務和會計系統整合到我們自己的業務相關的成本和費用。
我們的收購結構通常包括未來時期的延期和/或或有收購對價，這些對價取決於時間的推移或某些業績指標和其他條件的實現。截至2023年9月30日，我們的應計遞延購買和或有對價共計4.956億美元，包含在本季度報告第1項所附合並資產負債表的 “應付賬款和應計費用” 和 “其他長期負債” 中。
國際業務
我們開展很大一部分業務，並在美國境外僱用大量員工。因此，我們在全球開展業務時面臨風險。我們的投資管理業務管理着大量以歐元和英鎊計價的資產，以及在歐洲的相關收入和收益。此外，我們的全球工作場所解決方案部門以歐元和英鎊等外幣獲得了可觀的收入和收益。今年，我們的業務受到美元兑這些貨幣和其他外幣升值的影響。外幣匯率的進一步波動可能會繼續使我們的資產管理規模、收入和收益產生相應的變化。
我們的業務可能會受到利率快速變化和高水平、獲得債務資本或流動性限制的機會減少、總體宏觀經濟狀況的下滑、監管或金融市場的不確定性或意想不到的幹擾（例如Covid-19等公共衞生危機）以及烏克蘭和中東戰爭等地緣政治事件（或認為可能發生此類幹擾）的影響。
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在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們約有45.6％和45.0％的收入是以外幣進行的。下表列出了我們從最重要的貨幣（千美元計）中獲得的收入：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
美元$4,276,666 54.4 %$4,320,235 57.4 %$12,641,769 55.0 %$12,887,747 56.9 %
英鎊1,100,462 14.0 %970,307 12.9 %3,151,875 13.7 %3,002,798 13.3 %
歐元745,552 9.5 %690,675 9.2 %2,125,266 9.2 %2,085,971 9.2 %
加元285,277 3.6 %297,266 3.9 %865,100 3.8 %940,042 4.2 %
澳元222,384 2.8 %196,313 2.6 %632,974 2.8 %558,456 2.5 %
印度盧比165,229 2.1 %129,506 1.7 %478,280 2.1 %376,992 1.7 %
中國元125,395 1.6 %127,952 1.7 %371,877 1.6 %367,875 1.6 %
日元113,932 1.4 %84,702 1.1 %342,986 1.5 %297,604 1.3 %
瑞士法郎110,282 1.4 %96,821 1.3 %307,144 1.3 %289,394 1.3 %
新加坡元98,508 1.3 %90,069 1.2 %294,092 1.3 %258,129 1.1 %
其他貨幣 (1)
624,359 7.9 %525,700 7.0 %1,787,662 7.7 %1,568,749 6.9 %
總收入$7,868,046 100.0 %$7,529,546 100.0 %$22,999,025 100.0 %$22,633,757 100.0 %
_______________________________
(1)在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，大約有45種和46種貨幣分別佔我們收入的7.9％和7.7％。在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，大約有47種和48種貨幣分別佔我們收入的7.0％和6.9％。
儘管我們在全球開展業務，但我們以美元報告業績。因此，美元的走強或疲軟將對我們報告的業績產生積極或負面影響。例如，我們估計，如果英鎊兑美元的匯率在截至2023年9月30日的九個月中上漲10％，則淨影響將是税前收入減少350萬美元。如果在截至2023年9月30日的九個月中，歐元兑美元的匯率上漲10％，則淨影響將是税前收入增加1,010萬美元。這些假設計算估計了將結果轉換為美元的影響，但不包括對美元兑其他貨幣變動10％可能對我們的國外業務產生的影響的估計。
外幣匯率的波動可能會導致我們投資管理業務的收入和收益以及資產管理規模的相應波動，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。由於我們面臨的貨幣風險敞口不斷變化，以及貨幣匯率的波動，我們無法預測匯率波動對未來經營業績的影響。此外，貨幣相對於美元的波動可能會使對我們報告的經營業績進行逐期比較變得更加困難。除其他外，我們的國際業務還受到地緣政治事件和不斷變化的監管環境的影響，這些事件影響了貨幣市場，因此也可能對我們未來的財務狀況和經營業績產生不利影響。我們會定期監控這些風險和相關成本，並評估為此類風險和成本特別重大的國外商業活動分配的適當監督量。
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運營結果
下表列出了根據我們截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表得出的項目（千美元）：
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
收入：
淨收入：
設施管理$1,454,840 18.5 %$1,281,525 17.0 %$4,289,292 18.7 %$3,807,804 16.8 %
物業管理444,369 5.6 %439,125 5.8 %1,344,789 5.9 %1,321,669 5.8 %
項目管理776,503 9.9 %674,671 9.0 %2,277,134 9.9 %1,970,850 8.7 %
估價163,101 2.1 %177,198 2.4 %508,433 2.2 %554,879 2.5 %
貸款服務80,672 1.0 %77,744 1.0 %237,501 1.0 %236,401 1.0 %
諮詢租賃827,498 10.5 %989,615 13.1 %2,350,103 10.2 %2,732,045 12.1 %
資本市場：
諮詢銷售369,819 4.7 %600,527 8.0 %1,134,971 4.9 %1,936,073 8.6 %
商業抵押貸款發放106,785 1.4 %130,425 1.7 %268,010 1.2 %435,678 1.9 %
投資管理136,797 1.7 %146,695 1.9 %435,614 1.9 %454,816 2.0 %
開發服務73,578 0.9 %111,043 1.5 %254,265 1.1 %363,960 1.6 %
公司、其他和淘汰(3,849)0.0 %(5,732)(0.1)%(11,700)(0.1)%(12,751)(0.1)%
淨收入總額4,430,113 56.3 %4,622,836 61.3 %13,088,412 56.9 %13,801,424 60.9 %
直通成本也被確認為收入3,437,933 43.7 %2,906,710 38.7 %9,910,613 43.1 %8,832,333 39.1 %
總收入7,868,046 100.0 %7,529,546 100.0 %22,999,025 100.0 %22,633,757 100.0 %
成本和支出：
收入成本6,396,824 81.3 %5,934,490 78.8 %18,582,733 80.8 %17,740,668 78.4 %
運營、行政和其他1,058,043 13.4 %1,080,316 14.3 %3,355,758 14.6 %3,335,131 14.7 %
折舊和攤銷149,161 1.9 %142,136 1.9 %465,038 2.0 %453,527 2.0 %
資產減值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %36,756 0.2 %
成本和支出總額7,604,028 96.6 %7,156,942 95.0 %22,403,529 97.4 %21,566,082 95.3 %
處置房地產的收益5,417 0.1 %1,746 0.0 %17,738 0.1 %200,564 0.9 %
營業收入269,435 3.4 %374,350 5.0 %613,234 2.8 %1,268,239 5.6 %
來自未合併子公司的權益（虧損）收入(13,361)(0.2)%233,972 3.1 %120,817 0.5 %396,011 1.7 %
其他收入（虧損）13,628 0.2 %7,844 0.1 %21,714 0.1 %(13,529)(0.1)%
扣除利息收入的利息支出38,206 0.5 %19,957 0.3 %109,603 0.5 %51,301 0.1 %
註銷已清償債務的融資成本— 0.0 %1,862 0.0 %— 0.0 %1,862 0.0 %
所得税準備金前的收入231,496 2.9 %594,347 7.9 %646,162 2.8 %1,597,558 7.1 %
所得税準備金30,551 0.4 %142,667 1.9 %113,991 0.5 %259,691 1.1 %
淨收入200,945 2.6 %451,680 6.0 %532,171 2.3 %1,337,867 6.0 %
減去：歸屬於非控股權益的淨收益10,392 0.1 %5,041 0.1 %23,322 0.1 %11,609 0.1 %
歸屬於世邦魏理仕集團公司的淨收益$190,553 2.4 %$446,639 5.9 %$508,849 2.2 %$1,326,258 5.9 %
核心 EBITDA$435,602 5.5 %$605,839 8.0 %$1,471,714 6.4 %$2,256,494 10.0 %
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目錄
根據美國普遍接受的會計原則（GAAP），淨收入、按收入利潤率計算的分部營業利潤、按淨收入利潤率計算的分部營業利潤和核心息税折舊攤銷前利潤不屬於確認衡量標準。在分析我們的經營業績時，投資者應在根據公認會計原則計算和列報的最直接可比財務指標之外使用這些衡量標準，而不是作為替代指標。我們通常使用這些非公認會計準則財務指標來評估經營業績和其他自由裁量目的。我們認為，這些衡量標準可以更全面地瞭解正在進行的業務，增強當前業績與前期的可比性，並可能有助於投資者分析我們的財務業績，因為它們消除了可能掩蓋我們業務基本表現和相關趨勢的特定成本和費用的影響。由於並非所有公司都使用相同的計算方法，因此我們對淨收入和核心息税折舊攤銷前利潤的列報可能無法與其他公司的類似指標相提並論。

淨收入等於總收入減去主要與為客户執行的分包供應商工作相關的成本，通常沒有利潤。按收入利潤率計算的細分市場營業利潤是通過將分部營業利潤除以收入來計算的，並提供了與同行相比的可比盈利衡量標準。按淨收入利潤率計算的細分市場營業利潤是通過將細分市場營業利潤除以淨收入來計算的，這是衡量該細分市場利潤率的更好指標，因為它不包括通常沒有利潤的直通收入的攤薄效應。
我們使用核心息税折舊攤銷前利潤作為公司經營財務業績的指標。核心息税折舊攤銷前利潤是指扣除歸屬於非控股權益的部分之前的收益、淨利息支出、註銷已清償債務的融資成本、所得税、折舊和攤銷、資產減值、與某些附帶利息激勵性薪酬支出相關的調整、該期間出售的在特爾福收購（購買會計）中收購的房地產資產的公允價值調整、與法人實體重組有關的成本、效率和成本削減計劃、整合和其他與收購有關的成本以及與特爾福德消防安全補救工作相關的條款。核心息税折舊攤銷前利潤不包括公允價值變動對某些與我們的業務領域沒有直接關係的非核心非控股權投資的影響，因為這些投資可能會在一段時間內大幅波動。我們認為，與業內其他公司相比，投資者可能會發現這些衡量標準有助於評估我們的經營業績，因為他們的計算通常消除了收購的影響，其中包括收購產生的商譽和無形資產的減值費用、融資和所得税的影響以及資本支出的會計影響。
核心息税折舊攤銷前利潤不打算作為自由現金流的衡量標準，供我們自由使用，因為它沒有考慮某些現金需求，例如税收和還本付息。該衡量標準也可能與我們的信貸額度和債務工具中根據類似標題的定義計算的金額不同，後者經過進一步調整以反映某些其他現金和非現金費用，並被我們用來確定其中的財務契約的遵守情況以及我們從事某些活動（例如承擔額外債務）的能力。在員工激勵薪酬計劃下衡量我們的經營業績時，我們還使用核心息税折舊攤銷前利潤作為重要組成部分。
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目錄
核心息税折舊攤銷前利潤計算方法如下（千美元）：
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
歸屬於世邦魏理仕集團公司的淨收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
歸屬於非控股權益的淨收益10,392 5,041 23,322 11,609 
淨收入200,945 451,680 532,171 1,337,867 
調整：
折舊和攤銷149,161 142,136 465,038 453,527 
資產減值— — — 36,756 
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
註銷已清償債務的融資成本— 1,862 — 1,862 
所得税準備金30,551 142,667 113,991 259,691 
附帶利息激勵補償（逆轉）支出以與相關收入的產生時間保持一致(8,570)(6,161)(2,050)9,200 
公允價值調整對在特爾福德收購中收購的同期出售的房地產資產（收購會計）的影響— (1,300)— (4,447)
與法人重組有關的成本3,650 893 3,649 12,814 
整合和其他與收購相關的成本5,858 7,716 60,436 24,046 
與提高效率和降低成本舉措相關的成本4,224 18,929 144,781 18,929 
與特爾福德消防安全補救工作相關的條款— 9,479 — 46,984 
戰略非核心投資的淨公允價值調整11,577 (182,019)44,095 7,964 
核心 EBITDA$435,602 $605,839 $1,471,714 $2,256,494 

截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月相比
我們報告稱，截至2023年9月30日的三個月，合併淨收入為1.906億美元，收入為79億美元，而截至2022年9月30日的三個月，合併淨收入為4.466億美元，收入為75億美元。
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，我們的合併收入增加了3.385億美元，增長了4.5％。收入增長的主要原因是全球工作場所解決方案（GWS）板塊的收入增長了16.6％，這要歸因於贏得了新客户、擴大了對現有客户的服務以及戰略性填補收購的貢獻。這一增長被我們的諮詢服務板塊下降17.3％所部分抵消，該板塊受到當前宏觀經濟狀況推動銷售和租賃收入下降的重大影響。這些因素也影響了我們的房地產投資（REI）板塊，該板塊在本季度收入下降了約18.4％，這主要是由於開發和建築收入減少以及投資管理激勵措施和交易費用降低。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入產生了1.1％的正面影響，這主要是受英鎊和歐元走強的推動，部分被阿根廷比索的疲軟所抵消。
在截至2023年9月30日的三個月中，我們的合併收入成本與2022年同期相比增加了4.623億美元，增長7.8％。這一增長主要是由於與我們的GWS部門收入增長相關的成本增加。由於佣金支出減少，諮詢服務板塊的收入成本下降以及房地產投資信託板塊全球開發業務收入成本的降低，部分抵消了這一點。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入成本產生了1.2％的負面影響。在截至2023年9月30日的三個月中，收入成本佔收入的百分比增至81.3％，而截至2022年9月30日的三個月中，收入成本佔收入的百分比為78.8％。這主要是由於我們的GWS板塊的收入增長，該板塊的毛利率通常較低，再加上我們的諮詢服務板塊（主要是銷售）的下降，該板塊的毛利率通常更高，從而增加了總收入成本佔收入的百分比，降低了整體毛利率。
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目錄
在截至2023年9月30日的三個月中，我們的合併運營、管理和其他費用與2022年同期相比減少了2,230萬美元，下降了2.1％。與2022年第三季度公司啟動成本削減計劃併產生員工離職費用相比，下降的主要原因是激勵性薪酬支出降低、某些全權支出有意收緊以及與重組相關的成本降低。這被GWS板塊為支持增長而增加的運營支出以及我們諮詢板塊中更高的法律和解費用和壞賬支出所部分抵消。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對運營、管理和其他費用總額產生了1.3％的負面影響。截至2023年9月30日的三個月，運營支出佔收入的百分比從截至2022年9月30日的三個月的14.3％降至13.4％，這主要是由於我們在諮詢服務和房地產投資信託領域的激勵性薪酬支出的可變性質以及我們的主動成本管理。
在截至2023年9月30日的三個月中，我們的合併折舊和攤銷費用與2022年同期相比增加了700萬美元，增長了4.9％。這種增長主要是由於公司繼續投資資本資產而進一步貶值。
截至2023年9月30日的三個月，我們記錄的未合併子公司的股權虧損為1,340萬美元，而截至2022年9月30日的三個月中，股權收入為2.34億美元。這主要是由於我們對Altus Power, Inc（Altus）的非核心戰略股權投資的公允價值調整與去年同期相比有所增加。
截至2023年9月30日的三個月，我們的其他合併收入為1,360萬美元，而去年同期為780萬美元。這主要是由於本季度諮詢服務板塊的某些輔助活動。
在截至2023年9月30日的三個月中，我們的合併利息支出（扣除利息收入）與2022年同期相比增加了1,820萬美元，增長了91.4％。這一增長主要是由於利率上升、循環信貸額度借款增加、第二季度發行新的優先票據以及今年第三季度借入新的優先貸款的影響。
截至2023年9月30日的三個月，我們的合併所得税準備金為3,060萬美元，而截至2022年9月30日的三個月，我們的所得税準備金為1.427億美元。1.121億美元的減少主要與收益的減少有關。截至2023年9月30日的三個月，我們的有效税率從截至2022年9月30日的三個月的24.0％降至13.2％。截至2023年9月30日的三個月，我們的有效税率與21.0％的美國聯邦法定税率不同，這主要是由於美國各州税、有利的永久賬面税差異以及包括在各個司法管轄區申報納税申報在內的離散税收優惠。
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月相比
我們報告稱，截至2023年9月30日的九個月中，合併淨收入為5.088億美元，收入為230億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，合併淨收入為13億美元，收入為226億美元。
與截至2022年9月30日的九個月相比，截至2023年9月30日的九個月中，我們的合併收入增長了3.653億美元，增長了1.6％。收入的增長反映了我們GWS部門的增長，該板塊增長了12.7％，這主要是由於贏得了新客户，擴大了對現有客户的服務，以及戰略性填補收購的貢獻。諮詢服務板塊的收入下降了14億美元，下降了18.7％，原因是鑑於當前的宏觀經濟狀況，除物業管理和貸款服務外，同期所有業務都與去年同期相比均有所下降。房地產投資信託板塊的收入下降了15.7％，這是由於開發和建築收入減少以及主要在國際開發市場的房地產銷售活動減少。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入產生了1.2％的負面影響，這主要是受英鎊、加元和澳元疲軟的推動。
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目錄
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的合併收入成本與2022年同期相比增加了8.421億美元，增長了4.7％。這一增長主要是由於增長導致我們的GWS細分市場相關的成本增加，但鑑於諮詢服務和房地產投資信託板塊的大部分收入組成部分成本的可變性，收入成本的降低部分抵消了這一增長。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入成本產生了1.2％的積極影響。在截至2023年9月30日的九個月中，收入成本佔收入的百分比增至80.8％，而截至2022年9月30日的九個月中為78.4％，這主要是由於增長構成從毛利率較高的諮詢服務板塊轉移到毛利率通常較低的GWS板塊。此外，與我們的成本降低和效率計劃相關的某些費用也導致了今年的收入成本增加。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的合併運營、管理和其他費用與2022年同期相比增加了2,060萬美元，增長了0.6％。增長的主要原因是 增加與截至2022年9月30日的九個月相比，支持GWS細分市場增長的總體支出、與效率和成本削減計劃相關的費用、在我們繼續探索各種資本配置機會時為我們提供支持的更高專業費用、某些法律和解費用以及更高的壞賬支出。與公司業績相關的總體激勵性薪酬支出的減少部分抵消了這一點。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總運營支出產生了1.1％的積極影響。截至2023年9月30日的九個月中，運營支出佔收入的百分比從截至2022年9月30日的九個月的14.7％小幅下降至14.6％，這主要是由於GWS板塊的收入增長超過了運營支出的增長。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的合併折舊和攤銷費用與2022年同期相比增加了1150萬美元，增長了2.5％。這一增長主要是由於加速了折舊支出，這是我們主要在2023年上半年採取的效率和成本削減計劃的一部分，以及對資本資產的持續投資，但由於去年資本市場貸款服務業務與貸款還款相關的攤銷速度加快，與2022年9月30日相比，攤銷費用與2022年9月30日相比有所減少，部分抵消了這一點。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們沒有記錄任何資產減值。在截至2022年9月30日的九個月中，我們的合併資產減值總額為3,680萬美元，其中1,040萬美元與我們退出俄羅斯諮詢服務業務有關，2640萬美元與Telford Homes房地產投資信託板塊的非現金商譽減值費用有關，原因是現金流和盈利能力下降。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們處置房地產的合併收益與2022年同期相比減少了1.828億美元，這是由於受經濟不確定性和更高利率的影響，去年房地產投資信託板塊合併交易的房地產銷售與今年相比大幅增長。
在截至2023年9月30日的九個月中，我們來自未合併子公司的合併股票收入與2022年同期相比減少了2.752億美元，下降了69.5％，這主要是受今年主要來自Altus的非核心投資組合（主要來自Altus）的股本回升減少和負公允價值調整所推動的。此外，與今年相比，我們在房地產投資信託板塊上公佈的與房地產銷售相關的股票收益有所增加。
截至2023年9月30日的九個月中，我們的合併利息支出（扣除利息收入）與2022年同期相比增加了5,830萬美元，增長了113.6％。這一增長主要是由於利率上升、循環信貸額度借款增加、第二季度發行新的優先票據以及今年第三季度優先貸款借款的影響。
截至2023年9月30日的九個月，我們的合併所得税準備金為1.14億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，所得税準備金為2.597億美元。1.457億美元的減少主要與收益減少有關，但被2022年法律實體重組帶來的一次性税收優惠所抵消。截至2023年9月30日的九個月中，我們的有效税率從截至2022年9月30日的九個月的16.3％提高到17.6％。在截至2023年9月30日的九個月中，我們的有效税率與21.0％的美國聯邦法定税率不同，這主要是由於美國的州税、有利的永久賬面税差異以及包括在各個司法管轄區申報納税申報在內的離散税收優惠。
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目錄
分段運營

我們圍繞三個全球業務部門組織運營並公開報告我們的財務業績：（1）諮詢服務；（2）全球工作場所解決方案和（3）房地產投資。
Advisory Services 在全球範圍內提供全面的服務，包括房地產租賃、資本市場（房地產銷售和抵押貸款發放）、抵押貸款銷售和服務、物業管理和估值。Global Workplace Solutions為房地產佔用者提供一整套基於合同的綜合外包服務，包括設施管理和項目管理。房地產投資包括全球提供的投資管理服務以及在美國、英國和歐洲大陸的開發服務。
我們還有企業和其他部門。公司主要由公司間接費用組成。其他包括來自戰略性非核心、非控股權投資的活動，被視為運營分部，但不符合作為單獨報告細分市場列報的彙總標準，因此與公司合併，作為公司和其他部門列報。它還包括與分部間收入相關的沖銷額。有關我們分部的更多信息，請參閲本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）附註13。
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目錄
諮詢服務
下表彙總了我們在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中諮詢服務業務板塊的經營業績（千美元）：
截至9月30日的三個月
截至9月30日的九個月
2023202220232022
收入：
淨收入：
物業管理$444,369 22.1 %$439,125 18.0 %$1,344,789 22.8 %$1,321,669 18.2 %
估價163,101 8.1 %177,198 7.3 %508,433 8.6 %554,879 7.6 %
貸款服務80,672 4.0 %77,744 3.2 %237,501 4.0 %236,401 3.3 %
諮詢租賃827,498 41.1 %989,615 40.7 %2,350,103 39.8 %2,732,045 37.6 %
資本市場：
諮詢銷售369,819 18.4 %600,527 24.7 %1,134,971 19.2 %1,936,073 26.6 %
商業抵押貸款發放106,785 5.3 %130,425 5.4 %268,010 4.5 %435,678 6.0 %
分部淨收入總額1,992,244 99.0 %2,414,634 99.3 %5,843,807 98.9 %7,216,745 99.3 %
直通成本也被確認為收入20,589 1.0 %19,167 0.7 %64,568 1.1 %53,487 0.7 %
分部總收入2,012,833 100.0 %2,433,801 100.0 %5,908,375 100.0 %7,270,232 100.0 %
成本和支出：
收入成本1,253,382 62.3 %1,501,276 61.7 %3,613,727 61.2 %4,368,039 60.1 %
運營、行政和其他496,641 24.7 %516,270 21.2 %1,517,565 25.7 %1,510,937 20.8 %
折舊和攤銷65,151 3.2 %72,867 3.0 %215,293 3.6 %227,170 3.1 %
資產減值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %10,351 0.1 %
成本和支出總額1,815,174 90.2 %2,090,413 85.9 %5,346,585 90.5 %6,116,497 84.1 %
處置房地產的收益3 0.0 %21 0.0 %6 0.0 %21 0.0 %
營業收入197,662 9.8 %343,409 14.1 %561,796 9.5 %1,153,756 15.9 %
來自未合併子公司的股權收益752 0.0 %3,514 0.1 %3,202 0.1 %14,775 0.2 %
其他收入11,102 0.7 %511 0.1 %15,157 0.3 %560 0.0 %
追加費用：折舊和攤銷65,151 3.2 %72,867 3.0 %215,293 3.6 %227,170 3.1 %
追加：資產減值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %10,351 0.1 %
調整：
與提高效率和降低成本舉措相關的成本2,558 0.1 %3,501 0.1 %66,952 1.1 %3,501 0.1 %
分部營業利潤和按收入利潤率計算的分部營業利潤$277,225 13.8 %$423,802 17.4 %$862,400 14.6 %$1,410,113 19.4 %
按淨收入利潤率計算的分部營業利潤13.9 %17.6 %14.8 %19.5 %
截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月相比
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，收入下降了4.21億美元，下降了17.3％。當前的宏觀經濟和財政環境給貸款環境帶來巨大壓力，使人們難以以合理的成本獲得資本，因此資本市場交易活動大幅下降。銷售收入下降了38.4％，抵押貸款發放收入下降了18.1％，租賃收入下降了16.4％。貸款環境的放緩也影響了評估收入，下降了8.0％。這被主要在美國的物業管理業務的温和增長以及更具合同性質的貸款服務收入所部分抵消。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入產生了0.3％的正面影響，這主要是歐元和英鎊的走強部分被澳元和日元的疲軟所抵消。
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目錄
截至2023年9月30日的三個月，收入成本與2022年同期相比下降了2.479億美元，下降了16.5％，這主要是由於我們的資本市場和租賃業務下滑導致佣金支出降低。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入成本產生了0.3％的負面影響。截至2023年9月30日的三個月，收入成本佔收入的百分比略有上升至62.3％，而2022年同期為61.7％。這主要是由於本季度利潤率較高的資本市場收入佔總收入的百分比與去年同期相比有所下降，總收入構成的變化以及物業管理和貸款服務的增長。
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，運營、管理和其他費用減少了1,960萬美元，下降了3.8％。下降的主要原因是我們在2022年下半年和2023年上半年執行的成本削減計劃取得了成果，以及為與預期的細分市場和公司業績保持一致而降低了激勵性薪酬支出。本季度某些法律和解費用和壞賬支出的增加部分抵消了這一點。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總運營支出產生了1.0％的負面影響。
對於公司保留還本付息權的抵押貸款的發放和出售，我們根據出售貸款之日保留的抵押貸款還本付息權（MSR）的公允價值記錄還本付息資產或負債。待售抵押貸款發放後，待保留的抵押貸款的公允價值將包含在預期貸款出售的預測收益中，併產生淨收益（反映在收入中）。初始記錄後，MSR進行攤銷（在攤銷費用內），並在隨附的合併資產負債表中按攤銷成本或其他無形資產的公允價值中較低者記賬。它們按預計將收到的服務收入的估計期內按比例攤銷。在截至2023年9月30日的三個月中，MSR為營業收入貢獻了2220萬美元的與發放和出售抵押貸款相關的確認收益，但被3540萬美元的相關無形資產攤銷所抵消。在截至2022年9月30日的三個月中，MSR為營業收入貢獻了3,470萬美元的與發放和出售抵押貸款相關的確認收益，但被相關無形資產攤銷的3,940萬美元所抵消。鑑於債務成本較高，MSR的下降與發放活動的減少有關。
在截至2023年9月30日的三個月中，諮詢服務板塊的折舊和攤銷費用與2022年同期相比減少了770萬美元，下降了10.6％。下降的主要原因是去年與資本市場貸款服務業務的貸款還款相關的加速攤銷，而本季度的活動卻微乎其微。
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月相比
截至2023年9月30日的九個月中，收入與截至2022年9月30日的九個月相比下降了14億美元，下降了18.7％，這是受除物業管理和貸款服務以外的所有業務線下降的推動。收入下降的主要原因是銷售額下降，下降了41.4％，商業抵押貸款發放收入下降了38.5％，租賃收入減少了14.0％，以及較低 估值收入是由每筆任務的收入減少和市場條件下的需求減少所推動的。當前的宏觀經濟環境繼續給貸款環境帶來巨大壓力，使人們難以以合理的成本獲得資本，因此資本市場活動大幅下降。物業管理收入增長了2.5％。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入產生了1.1％的負面影響，這主要是受日元、澳元和加元疲軟的推動。
截至2023年9月30日的九個月中，收入成本與2022年同期相比下降了7.543億美元，下降了17.3％，這主要是由於我們的薪酬結構可變，導致銷售和租賃收入減少導致佣金支出降低。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算也對總收入成本產生了1.1％的積極影響。截至2023年9月30日的九個月中，收入成本佔收入的百分比從截至2022年9月30日的九個月的60.1％增至61.2％。這是由於總收入構成的變化，在截至2023年9月30日的九個月中，高利潤資本市場收入佔總收入的百分比與去年同期相比有所下降，但物業管理和貸款服務以較低的利潤率增長所抵消。
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目錄
與截至2022年9月30日的九個月相比，截至2023年9月30日的九個月中，運營、管理和其他費用略有增加660萬美元，增長0.4％。與截至2022年9月30日的九個月相比，這一增長的主要原因是2023年上半年根據我們的效率和成本削減計劃產生的員工離職補助金和租賃退出費用增加、某些法律和解費用以及壞賬支出的增加，但為與預期的分部和公司業績保持一致而減少的激勵性薪酬支出部分抵消了這一增長。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算也對總運營支出產生了1.2％的積極影響。
在截至2023年9月30日的九個月中，MSR為營業收入貢獻了6,010萬美元的與發放和出售抵押貸款相關的確認收益，但被1.090億美元的相關無形資產攤銷所抵消。在截至2022年9月30日的九個月中，MSRs為營業收入貢獻了1.054億美元的與發放和出售抵押貸款相關的確認收益，但被1.251億美元的相關無形資產攤銷所抵消。鑑於債務成本較高，這種下降與發放活動減少有關。
折舊費用增加了410萬美元，增幅4.3％，這是由於2023年上半年與成本削減計劃相關的折舊費用增加。截至2023年9月30日的九個月中，攤銷費用與2022年同期相比減少了1,590萬美元，這主要是由於去年與資本市場貸款服務業務的貸款還款相關的攤銷速度加快。
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目錄
全球工作場所解決方案
下表彙總了我們在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中全球工作場所解決方案（GWS）運營板塊的經營業績（千美元）：
截至9月30日的三個月
截至9月30日的九個月
2023202220232022
收入：
淨收入：
設施管理$1,454,840 25.8 %$1,281,525 26.5 %$4,289,292 26.1 %$3,807,804 26.2 %
項目管理776,503 13.7 %674,671 13.9 %2,277,134 13.9 %1,970,850 13.5 %
分部淨收入總額2,231,343 39.5 %1,956,196 40.4 %6,566,426 40.0 %5,778,654 39.7 %
直通成本也被確認為收入3,417,344 60.5 %2,887,543 59.6 %9,846,045 60.0 %8,778,846 60.3 %
分部總收入5,648,687 100.0 %4,843,739 100.0 %16,412,471 100.0 %14,557,500 100.0 %
成本和支出：
收入成本5,103,834 90.3 %4,360,311 90.0 %14,843,627 90.4 %13,177,844 90.5 %
運營、行政和其他302,304 5.4 %281,783 5.8 %931,834 5.7 %776,131 5.3 %
折舊和攤銷66,937 1.2 %57,105 1.2 %196,057 1.2 %189,933 1.3 %
成本和支出總額5,473,075 96.9 %4,699,199 97.0 %15,971,518 97.3 %14,143,908 97.1 %
營業收入175,612 3.1 %144,540 3.0 %440,953 2.7 %413,592 2.9 %
來自未合併子公司的股權收益329 0.0 %645 0.0 %1,050 0.0 %1,108 0.0 %
其他收入867 0.0 %2,690 0.1 %2,776 0.0 %5,049 0.0 %
追加費用：折舊和攤銷66,937 1.2 %57,105 1.2 %196,057 1.2 %189,933 1.3 %
調整：
整合和其他與收購相關的成本5,858 0.1 %7,716 0.1 %21,305 0.1 %24,046 0.2 %
與提高效率和降低成本舉措相關的成本1,666 0.0 %6,710 0.1 %51,465 0.3 %6,710 0.0 %
分部營業利潤和按收入利潤率計算的分部營業利潤$251,269 4.4 %$219,406 4.5 %$713,606 4.3 %$640,438 4.4 %
按淨收入利潤率計算的分部營業利潤11.3 %11.2 %10.9 %11.1 %
截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月相比
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，收入增加了8.049億美元，增長了16.6％。GWS板塊的增長來自設施和項目管理服務領域的新老客户，特別是Turner & Townsend，以及來自填埋收購的捐款。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入產生了1.5％的正面影響，這主要是受英鎊和歐元走強的推動。
在截至2023年9月30日的三個月中，收入成本與2022年同期相比增加了7.435億美元，增長了17.1％，這得益於更高的直通成本和更高的專業薪酬以支持增長。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入成本產生了1.4％的負面影響。截至2023年9月30日的三個月，收入成本佔收入的百分比相對持平，為90.3％，而2022年同期為90.0％。
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，運營、管理和其他費用增加了2,050萬美元，增長7.3％。這一增長歸因於整體增長帶來的薪酬和相關收益的增加、與收購整合相關的費用以及收購實體的成本。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總運營支出產生了2.0％的負面影響。
39
目錄
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月相比
截至2023年9月30日的九個月中，收入與截至2022年9月30日的九個月相比增長了19億美元，增長了12.7％，這要歸因於新客户和擴大對現有客户的服務，主要是在項目管理領域，以及某些填充收購的增長。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入產生了1.3％的負面影響，這主要是受英鎊和加元疲軟的推動。
在直通成本增加和專業薪酬增加的推動下，截至2023年9月30日的九個月中，與2022年同期相比，收入成本增加了17億美元，增長了12.6％。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入成本產生了1.3％的積極影響。收入成本佔收入的百分比從截至2022年9月30日的九個月的90.5％小幅下降至截至2023年9月30日的九個月的90.4％，這主要是由於項目管理收入的增加，而利潤率通常更高。
與截至2022年9月30日的九個月相比，截至2023年9月30日的九個月中，運營、管理和其他費用增加了1.557億美元，增長了20.1％。增長是由於薪酬支出增加、為推動業務增長而對基礎設施進行某些投資、與整合戰略收購和填補收購相關的費用以及收購實體的成本。此外，根據我們的效率和成本削減計劃，GWS部門在2023年上半年產生了約5150萬美元的與員工離職福利、租約退出和合同終止費用相關的費用，而去年為670萬美元。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算也對總運營支出產生了1.6％的積極影響。
40
目錄
房地產投資
下表彙總了我們在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中房地產投資（REI）運營板塊的經營業績（千美元）：
截至9月30日的三個月
截至9月30日的九個月
2023202220232022
收入：
投資管理$136,797 65.0 %$146,695 56.9 %$435,614 63.1 %$454,816 55.5 %
開發服務73,578 35.0 %111,043 43.1 %254,265 36.9 %363,960 44.5 %
分部總收入210,375 100.0 %257,738 100.0 %689,879 100.0 %818,776 100.0 %
成本和支出：
收入成本42,822 20.4 %57,967 22.5 %132,780 19.2 %202,296 24.7 %
運營、行政和其他153,742 73.1 %194,480 75.5 %582,185 84.4 %747,687 91.3 %
折舊和攤銷2,964 1.4 %3,911 1.5 %12,345 1.8 %11,385 1.4 %
資產減值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %26,405 3.2 %
成本和支出總額199,528 94.9 %256,358 99.5 %727,310 105.4 %987,773 120.6 %
處置房地產的收益5,414 2.6 %1,725 0.7 %17,732 2.6 %200,543 24.5 %
營業收入（虧損）16,261 7.7  %3,105 1.2  %(19,699)(2.8) %31,546 3.9 %
來自未合併子公司的權益（虧損）收入(3,645)(1.7)%50,300 19.5 %159,589 23.1 %380,726 46.5 %
其他損失(395)(0.2)%(493)(0.2)%(398)(0.1)%(1,388)(0.2)%
追加費用：折舊和攤銷2,964 1.4 %3,911 1.5 %12,345 1.8 %11,385 1.4 %
追加：資產減值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %26,405 3.2 %
調整：
附帶利息激勵補償（逆轉）支出以與相關收入的產生時間保持一致(8,570)(4.1)%(6,161)(2.4)%(2,050)(0.3)%9,200 1.1 %
公允價值調整對在特爾福德收購（收購會計）中收購的同期出售的房地產資產的影響— 0.0 %(1,300)(0.5)%— 0.0 %(4,447)(0.5)%
與提高效率和降低成本舉措相關的成本— 0.0 %617 0.2 %21,457 3.1 %617 0.1 %
與特爾福德消防安全補救工作相關的條款— 0.0 %9,479 3.7 %— 0.0 %46,984 5.7 %
分部營業利潤和按收入利潤率計算的分部營業利潤$6,615 3.1 %$59,458 23.0 %$171,244 24.8 %$501,028 61.2 %
截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月相比
受全球房地產銷售下降以及開發和施工費用下降的影響，截至2023年9月30日的三個月，收入與截至2022年9月30日的三個月相比下降了4,740萬美元，下降了18.4％。此外，投資管理的激勵費收入大幅下降。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入產生了2.5％的正面影響，這主要是受英鎊走強的推動。
與截至2022年9月30日的三個月相比，截至2023年9月30日的三個月中，收入成本減少了1,510萬美元，下降了26.1％。收入成本佔收入的百分比為20.4％，而2022年同期為22.5％。這種下降主要是由於總收入構成的變化，收入增加來自沒有相關收入成本的投資管理業務。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總收入成本產生了4.1％的負面影響。
與2022年同期相比，截至2023年9月30日的三個月中，運營、管理和其他費用減少了4,070萬美元，下降了20.9％，這主要是由於與業務業績保持一致的激勵性薪酬支出有所減少。此外，我們在去年第三季度記錄了特爾福德的消防安全撥款950萬美元，而本季度沒有此類準備金。在截至2023年9月30日的三個月中，外幣折算對總運營支出產生了1.8％的負面影響。
41
目錄
截至2023年9月30日的三個月，我們記錄了來自未合併子公司的股權虧損約360萬美元，而2022年同期的股權收入為5,030萬美元。虧損主要是由於我們未合併的基金和項目的共同投資回報率降低。
截至2023年9月30日的三個月中，按產品類型劃分的資產管理規模展期如下（以十億美元計）：
資金獨立賬户證券總計
截至 2023 年 6 月 30 日的餘額$64.8 $72.9 $9.9 $147.6 
流入0.9 1.8 0.1 2.8 
流出(0.6)(0.9)(0.5)(2.0)
市場貶值(0.9)(2.5)(0.8)(4.2)
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$64.2 $71.3 $8.7 $144.2 
資產管理規模通常是指我們提供（或參與）監督、投資管理服務和其他建議的房地產和其他資產，通常包括房地產或貸款、證券投資組合以及對運營公司和合資企業的投資。我們的資產管理規模主要旨在反映我們在房地產市場的影響範圍，而不是確定管理費的基礎。我們管理的資產包括：
•我們的贊助基金或投資工具和客户賬户投資或向其提供融資的合資企業和其他實體全資擁有或持有的房地產和其他資產的公允市場總價值。來自投資者對我們贊助基金的承諾（但未注資）資金不包含在我們的資產管理規模的這一部分中。開發物業的價值包含在估計的完工成本中。就房地產運營公司而言，由公司控制的不動產的總價值（通常通過合資企業）包含在資產管理規模中；以及
•我們管理的證券投資組合的淨資產價值，包括我們的基金投資基金下對私人房地產基金的投資（可能由承諾但未被收回的資本組成）。
我們對資產管理規模的計算可能與其他資產管理公司的計算不同，因此，該指標可能無法與其他資產管理公司提出的類似指標相提並論。
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月相比
截至2023年9月30日的九個月中，收入與截至2022年9月30日的九個月相比下降了1.289億美元，下降了15.7％，這主要是由於房地產銷售下降以及開發服務業務領域的開發和施工管理費降低以及激勵費的降低。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入產生了1.0％的負面影響，這主要是受英鎊疲軟的推動。
與截至2022年9月30日的九個月相比，截至2023年9月30日的九個月中，收入成本下降了6,950萬美元，下降了34.4％。截至2023年9月30日的九個月中，收入成本佔收入的百分比為19.2％，而截至2022年9月30日的九個月中，這一比例為24.7％。這種下降的主要原因是總收入構成的變化，收入中來自沒有相關收入成本的投資管理業務的比例增加。某些英國建築項目的成本超支部分抵消了這一點。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總收入成本產生了1.5％的正面影響。
與2022年同期相比，截至2023年9月30日的九個月中，運營、管理和其他費用減少了1.655億美元，下降了22.1％，這主要是由於與業務業績保持一致的激勵性薪酬支出減少，以及去年記錄的與Telford消防和建築安全修復工作相關的估計準備金為4,700萬美元，而今年沒有此類準備金。在截至2023年9月30日的九個月中，與公司效率和成本削減計劃相關的2100萬美元費用部分抵消了這筆費用。在截至2023年9月30日的九個月中，外幣折算對總運營支出產生了0.8％的正面影響。
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目錄
在截至2023年9月30日的九個月中，由於我們對合資夥伴的股權淨銷售減少，我們來自未合併子公司的股權收入與2022年同期相比減少了2.211億美元，下降了58.1％。在截至2023年9月30日的九個月中，處置房地產的收益與2022年同期相比減少了1.828億美元。這主要是由於與截至2022年9月30日的強勁九個月相比，本期合併項目的開發銷售減少，當時我們進行了大量資產出售，主要是土地出售。
截至2023年9月30日的九個月中，按產品類型劃分的資產管理規模展期如下（以十億美元計）：
資金獨立賬户證券總計
截至2022年12月31日的餘額$66.2 $73.2 $9.9 $149.3 
流入2.7 5.4 0.9 9.0 
流出(2.4)(2.9)(1.5)(6.8)
市場貶值(2.3)(4.4)(0.6)(7.3)
截至 2023 年 9 月 30 日的餘額$64.2 $71.3 $8.7 $144.2 
我們在上面描述了我們如何計算 AUM。此外，如上所述，我們對資產管理規模的計算可能與其他資產管理公司的計算不同，因此，該指標可能無法與其他資產管理公司提出的類似指標相提並論。
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目錄
企業和其他
我們的企業部門主要由企業管理費用組成。其他包括來自戰略性非核心非控股權股權投資的活動，被視為運營部門，但不符合作為單獨應報告的分部列報的彙總標準，因此與我們的核心公司職能合併，並作為公司和其他部門列報。下表彙總了我們在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中核心企業和其他板塊的經營業績（千美元）：
截至9月30日的三個月 (1)
截至9月30日的九個月 (1)
2023202220232022
取消分部間收入$(3,849)$(5,732)$(11,700)$(12,751)
成本和支出：
收入成本 (2)
(3,214)14,936 (7,401)(7,511)
運營、行政和其他105,356 87,783 324,174 300,376 
折舊和攤銷14,109 8,253 41,343 25,039 
成本和支出總額116,251 110,972 358,116 317,904 
營業虧損(120,100)(116,704)(369,816)(330,655)
來自未合併子公司的權益（虧損）收入(10,797)179,513 (43,024)(598)
其他收入（虧損）2,054 5,136 4,179 (17,750)
追加費用：折舊和攤銷14,109 8,253 41,343 25,039 
調整：
整合和其他與收購相關的成本— — 39,131 — 
與法人重組有關的成本3,650 893 3,649 12,814 
與提高效率和降低成本舉措相關的成本— 8,101 4,907 8,101 
分部營運（虧損）利潤
$(111,084)$85,192 $(319,631)$(303,049)
_______________
(1)收入百分比的計算沒有意義，因此不包括在內。
(2)主要與分段間的淘汰有關。
截至2023年9月30日的三個月與截至2022年9月30日的三個月相比
核心企業
截至2023年9月30日的三個月，我們核心企業職能的運營、管理和其他費用約為1.051億美元，而截至2022年9月30日的三個月為8,780萬美元，增長了1,730萬美元，增長了19.8％。這是由於本季度與員工離職補助金相關的費用。此外，去年進入業務部門的某些職位今年被調至公司，導致薪酬支出略有從業務部門轉移到公司。
其他（非核心）
在截至2023年9月30日的三個月中，由於與投資Altus Power Inc.和某些非核心投資相關的不利公允價值調整，我們記錄了來自未合併子公司的股權虧損約1,080萬美元，而在截至2022年9月30日的三個月中，淨利好調整為1.795億美元，主要與Altus有關。
截至2023年9月30日的九個月與截至2022年9月30日的九個月相比
核心企業
截至2023年9月30日的九個月，我們核心企業職能的運營、管理和其他費用約為3.239億美元，與截至2022年9月30日的九個月相比增加了2450萬美元，增長了8.2％。這主要是由於與去年同期相比，同期產生的專業費用有所增加，當時我們正在探索各種資本配置機會以及與某些職位相關的薪酬支出
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目錄
去年進入業務領域，但今年轉入企業領域。去年增加的法律實體重組費用以及今年股票薪酬支出的減少部分抵消了這一點。
截至2023年9月30日的九個月中，其他收入約為500萬美元，而去年同期的虧損為1,130萬美元。這主要包括與我們的全資專屬保險公司擁有的未實現和已實現的股權收益/虧損以及可供出售的債務證券相關的淨不利活動。去年，這些市場調整處於淨不利地位。
其他（非核心）
在截至2023年9月30日的九個月中，我們的股權虧損約為4,300萬美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，由於與投資Altus Power Inc.相關的不利公允價值調整，虧損60萬美元，部分被某些其他非核心投資的收益所抵消。
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目錄
流動性和資本資源
我們相信，我們可以通過內部產生的現金流以及必要的循環信貸額度下的借款來滿足我們的營運資金和資金需求。我們對2023年的預期資本需求包括高達約3.135億美元的預期資本支出，扣除租户優惠。在截至2023年9月30日的九個月中，扣除獲得的租户優惠後，我們產生了2.035億美元的資本支出。截至2023年9月30日，我們與房地產投資板塊的共同投資基金相關的未來承諾總額為1.169億美元，其中1,100萬美元預計將在2023年到位。此外，截至2023年9月30日，我們承諾為房地產投資領域的合併和未合併項目分別提供2.07億美元和9,550萬美元的額外資金。截至2023年9月30日，我們的循環信貸額度（包括下文所述的循環信貸協議和特納和湯森德循環信貸額度）下有30億美元的可用借款，還有13億美元的現金和現金等價物。
2023年7月10日，世邦魏理仕集團有限公司、世邦魏理仕服務公司和世邦魏理仕服務的全資子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 簽訂了新的5年期優先無抵押信貸協議（2023年信貸協議）。2023年信貸協議規定了優先無抵押定期貸款信貸額度，包括（i）A部分以歐元計價的定期貸款，總本金額為3.665億歐元；（ii）A部分以美元計價的定期貸款，總本金額為3.5億美元。2023年信貸協議下的定期貸款收益用於償還2022年信貸協議下所有剩餘的未償貸款（如下所述）、相關費用和開支的支付以及其他一般公司用途。
從歷史上看，我們一直依靠內部產生的現金流和循環信貸額度來為我們的營運資金、資本支出和一般投資需求（包括戰略性填補收購）提供資金，並且沒有尋求其他外部融資來源來為這些需求提供資金。在沒有特殊事件或大規模戰略收購的情況下，我們預計我們的運營現金流和循環信貸額度將足以滿足我們在可預見的將來，至少在未來12個月的預期現金需求。鑑於薪酬是我們最大的支出，而且我們的銷售和租賃專業人員通常按與收入生產相關的佣金和/或獎金獲得報酬，因此我們薪酬成本結構固有的可變性在一定程度上緩解了困難市場條件的負面影響。此外，當負面經濟狀況特別嚴重時，我們果斷地降低運營支出以改善財務業績，然後隨着經濟狀況的改善，恢復了某些支出。我們可能會像過去一樣，尋求利用市場機會為現有債務工具再融資，使用我們認為有吸引力的利率、到期日和條款的新債務工具。我們還可能不時自行決定，通過要約、私下談判或公開市場交易或其他方式，購買、贖回或報廢我們現有的優先票據。
如上所述，我們認為，我們未來可能進行的任何重大收購都可能需要我們獲得額外的債務或股權融資。過去，我們能夠以我們認為合理的條件為重大交易獲得此類融資。但是，將來我們可能無法以優惠條件獲得收購融資，或者根本無法獲得收購融資。
除了與普通課程債務和承諾（例如經營租賃）相關的長期流動性需求外，我們的長期流動性需求通常由三個要素組成。首先是償還我們長期債務的未償和預期本金。如果我們的現金流不足以償還到期的長期債務，那麼我們預計我們需要為此類債務再融資或以其他方式修改其條款以延長到期日。如果有的話，我們無法保證這種再融資或修正案將以有吸引力的條件提供。
第二個長期流動性需求是償還與收購相關的債務。我們的收購結構通常包括未來時期的延期和/或或有收購對價，這些對價取決於時間的推移或某些業績指標和其他條件的實現。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們的應計延期收購對價分別為4.956億美元（其中3,280萬美元為流動負債）和5.743億美元（其中1.173億美元為流動負債），已包含在本季度報告第1項所附合並資產負債表的 “應付賬款和應計費用” 和 “其他長期負債” 中。
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目錄
2021年11月，我們董事會批准了一項計劃，要求公司在五年內回購高達20億美元的A類普通股，該計劃將於2021年11月19日生效（2021年計劃）。2022年8月，我們董事會又批准了20億美元，使2021年計劃下的授權回購總額達到40億美元。在截至2023年9月30日的三個月中，我們使用手頭現金回購了6,213,921股A類普通股，平均價格為每股83.03美元，總金額為5.159億美元。在截至2023年9月30日的九個月中，我們使用手頭現金回購了7,582,094股A類普通股，平均價格為每股83.11美元，總金額為6.302億美元。截至2023年9月30日，我們在2021年計劃下還有15億美元的剩餘容量。
我們的股票回購資金來自手頭現金，我們打算繼續用現有現金為未來的回購提供資金。如果我們認為我們的股票與其他自由裁量用途相比具有吸引力的投資，我們可以利用我們的股票回購計劃來繼續抵消股票薪酬計劃的影響，並且在更具機會主義的基礎上。未來任何回購的時機和實際回購金額將取決於多種因素，包括普通股的市場價格、總體市場和經濟狀況以及其他因素。
歷史現金流
經營活動
在截至2023年9月30日的九個月中，用於經營活動的淨現金總額為3.734億美元，而在截至2022年9月30日的九個月中，經營活動提供的淨現金為8.148億美元。主要驅動因素是與去年同期相比，這一時期的收入明顯降低。導致使用量增加的其他關鍵驅動因素如下：（1）與淨營運資金相關的淨流出；營運資金淨變化主要是由於與應付賬款和應計費用相關的流出增加，今年與淨獎金、薪酬和其他員工福利相關的流出增加，淨所得税應收賬款的變化，部分被應收賬款收取的延遲所抵消；（2）某些非現金費用（例如基於股份的薪酬支出）和資產減值），這兩者要麼導致去年的現金流入，今年沒有再次出現或低於去年，而且（3）出售股票證券的淨收益有所減少。與2022年同期相比，本期未合併子公司的淨權益分配有所增加，部分抵消了這些影響。
投資活動
截至2023年9月30日的九個月中，用於投資活動的淨現金總額為5.371億美元，與截至2022年9月30日的九個月相比減少了6,660萬美元。下降的主要原因是與截至2022年9月30日的九個月相比，對未合併子公司的淨捐款減少，以及去年對View the Space, Inc.（VTS）的淨投資今年沒有再次出現。與截至2022年9月30日的九個月相比，同期相比，與2022年相比，資本支出增加，戰略填補收購支出增加，以及與我們的房地產項目相關的淨流出，部分抵消了這一點。
融資活動
截至2023年9月30日的九個月中，融資活動提供的淨現金總額為9.063億美元，而截至2022年9月30日的九個月中，用於融資活動的淨現金為12億美元。流入量增加的主要原因是與去年同期相比，同期發行5.950％的優先票據淨收益為9.753億美元，回購活動減少，循環信貸額度的淨流入增加，以及發行新的優先定期貸款和償還先前的歐元定期貸款產生的淨流入。這被與收購相關的9,510萬美元流出增加所部分抵消，其中現金是在收購之日起90天后支付的，以及與我們的短期借款相關的淨流出。
47
目錄
債務
除了運營活動產生的現金外，我們還使用各種長期和短期融資安排為我們的運營提供資金。我們還使用多種資金來源，以避免過度依賴一個融資來源，並降低融資成本。
長期債務
2023年7月10日，世邦魏理仕集團有限公司、世邦魏理仕服務有限公司（世邦魏理仕服務）和世邦魏理仕服務的全資子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 簽訂了新的5年期優先無抵押信貸協議（2023年信貸協議），該協議將於2028年7月10日到期，該協議再融資並取代了2022年信貸協議（如下所述）。2023年信貸協議規定了優先無抵押定期貸款信貸額度，包括（i）A批以歐元計價的定期貸款，總本金額為3.665億歐元；（ii）A批以美元計價的定期貸款，本金總額為3.5億美元，均要求從2024年12月31日開始每季度償還本金，持續到2028年7月10日到期。2023年信貸協議下的定期貸款收益用於償還2022年信貸協議下所有剩餘未償貸款、支付相關費用和支出以及其他一般公司用途。我們進行了交叉貨幣互換，以對衝與該交易相關的外幣敞口。
根據2023年信貸協議，以歐元計價的借款的利率等於（i）適用百分比加（ii）我們的選擇，即（1）適用利息期的歐元銀行同業拆借利率或（2）參照每日簡單歐元短期利率（ESTR）確定的利率。根據2023年信貸協議以美元計價的借款，其利率等於（i）適用百分比，加（ii）由我們選擇，即（1）適用利息期的SOFR期限利率加上10個基點，或（2）基準利率參考（x）最優惠利率，（y）聯邦基金利率加 1% 的1/2和（z）（A）之和確定的基準利率芝加哥商品交易所集團基準管理有限公司公佈的定期SOFR利率，利息期為一個月，（B）1.00％。2023 年信貸協議下的適用借款利率參照我們的信用評級（定義見 2023 年信貸協議）確定。截至2023年9月30日，我們（i）2023年信貸協議下未償還的3.871億歐元定期貸款借款（利率為1.25％加上歐元同業拆借利率），以及（ii）2023年信貸協議下未償還的3.481億美元美元定期貸款借款（利率為1.35％加上定期SOFR），包含在隨附的合併資產負債表中。
2023年信貸協議下的定期貸款借款由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務提供優先擔保。
2023年信貸協議還要求我們將合併息税折舊攤銷前利潤（定義見2023年信貸協議）與合併利息支出的最低覆蓋比率維持在2.00倍，債務總額減去可用現金與合併息税折舊攤銷前利潤（定義見2023年信貸協議）的最大槓桿比率為4.25倍（對於完成合格收購（定義見2023年信貸協議）後的前四個完整財政季度，為4.755 x) 截至每個財政季度末。此外，2023年信貸協議還包含其他慣常的肯定和負面契約以及違約事件。截至2023年9月30日，我們遵守了該協議下的契約。
2022年信貸協議是一項高級無抵押信貸額度，由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司擔保。2022年信貸協議規定了4億歐元的定期貸款額度，該貸款將在2023年12月20日到期時全額支付。該協議先前提供了31.5億美元的循環信貸額度，其中包括獲得信用證和搖擺貸款的能力，該額度將於2024年3月4日終止，取而代之的是2022年8月5日簽訂的新的35億美元5年期優先無抵押循環信貸協議（如下所述）。2023年信貸協議下的定期貸款收益用於償還2022年信貸協議下所有剩餘的未償貸款，當時，2022年信貸協議已全額償還並終止。
2023年6月23日，世邦魏理仕服務發行了其5.950％的優先票據的本金總額為10億美元，價格等於其面值的98.174％。5.950％的優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其所有當前和未來的次級債務，但實際上從屬於其當前和未來的有擔保債務（如果有），但以擔保此類債務的資產價值為限。5.950％的優先票據由世邦魏理仕集團公司優先擔保。利率為每年5.950％，從2024年2月15日開始，每半年在每年的2月15日和8月15日支付。5.950％的優先票據總體上可由我們選擇兑換
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目錄
或部分地，在2034年5月15日當天或之後，贖回價格為該日本金的100％，外加向贖回之日（但不包括贖回日期）的應計和未付利息（如果有）。假設票據於2034年5月15日到期，折扣至贖回之日，我們可以在2034年5月15日之前的任何時候贖回全部或部分票據，贖回價格等於（1）待贖票據本金的100％和（2）到2034年5月15日之前剩餘的本金和利息的現值之和，兩者中較高者每半年按一次，調整後的利率等於美國國債利率加上40個基點，減去贖回之日的應計利息，再加上無論哪種情況，截至贖回之日的應計和未付利息（如果有）。
2021年3月18日，世邦魏理仕服務發行了本金總額為5億美元，即2031年4月1日到期的2.500％優先票據（2.500％的優先票據），價格相當於其面值的98.451％。2.500％的優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，由世邦魏理仕集團公司提供優先擔保。利息按每年2.500％的利率累計，從2021年10月1日開始，每半年拖欠一次，於每年的4月1日和10月1日支付。
2015年8月13日，世邦魏理仕服務發行了本金總額為6億美元，即2026年3月1日到期的4.875％的優先票據（4.875％的優先票據），價格相當於其面值的99.24％。4.875％的優先票據是世邦魏理仕服務的無抵押債務，由世邦魏理仕集團公司提供優先擔保。利息按每年4.875％的利率累計，每半年在3月1日和9月1日拖欠一次。
管理我們5.950％優先票據、4.875％優先票據和2.500％優先票據的契約包含限制性契約，這些契約除其他外，限制了我們對擔保債務的資產設定或允許留置權、進行出售/回租交易以及進行合併或合併的能力。
我們的2023年信貸協議由世邦魏理仕集團公司全額無條件擔保。 和世邦魏理仕服務。我們的循環信貸協議、5.950％的優先票據、4.875％的優先票據和2.500％的優先票據由世邦魏理仕集團全額無條件擔保。
世邦魏理仕集團公司（母公司）和世邦魏理仕服務（子公司發行人）的合併財務信息彙總如下（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
資產負債表數據：
流動資產$3,106 $8,628 
非流動資產11,066 13,002 
總資產$14,172 $21,630 
流動負債$704,058 $206,026 
非流動負債 (1)
2,749,091 1,804,975 
負債總額 (1)
$3,453,149 $2,011,001 
九個月已結束
9月30日
20232022
運營報表數據：
收入$— $— 
營業虧損(770)(1,787)
淨（虧損）收入(49,236)8,116 
_______________________________
(1)包括截至2023年9月30日和2022年12月31日分別向非擔保子公司支付的6.884億美元和7.193億美元的公司間應付貸款。世邦魏理仕集團與世邦魏理仕服務之間的所有公司間餘額和交易均已取消。
有關我們所有長期債務的更多信息，請參閲我們的第8項中列出的合併財務報表附註附註11 2022 年年度報告以及本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）的附註7。

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短期借款

2022年8月5日，我們簽訂了新的5年期優先無抵押循環信貸協議（“循環信貸協議”）。循環信貸協議規定向世邦魏理仕服務提供優先無抵押循環信貸額度，容量為35億美元，到期日為2027年8月5日。

循環信貸協議要求我們根據循環信貸額度承諾的總金額（無論是已使用還是未使用）支付費用。此外，循環信貸協議還包括信用證總額不超過3億美元。

截至2023年9月30日，循環信貸協議下的未償還款額為6.730億美元。截至2023年9月30日，沒有未償還的信用證。截至2023年10月23日，循環信貸協議下的未償還額為5.33億美元。信用證是在正常業務過程中籤發的，將減少我們根據循環信貸協議可以借入的金額。

此外，特納和湯森德根據2022年3月31日的信貸協議維持1.2億英鎊的循環信貸額度，另外還有2,000萬英鎊的手風琴期權。截至2023年9月30日，該循環信貸額度下沒有未償還的款項。

有關我們所有短期借款的更多信息，請參閲我們所含項目8中列出的合併財務報表附註的附註5和11 2022 年年度報告以及本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）的附註3和7。

我們還與某些第三方貸款機構保持倉庫信貸額度。見本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）附註3。
資產負債表外安排
我們沒有我們認為可能對我們的財務狀況、流動性或經營業績產生重大當前或未來影響的資產負債表外安排。我們的資產負債表外安排在本季度報告第1項中列出的合併財務報表附註（未經審計）附註9中進行了描述，並以引用方式納入此處。
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關於前瞻性陳述的警示説明
本季度報告包含經修訂的1933年《證券法》第27A條、《證券法》和經修訂的1934年《證券交易法》或《交易法》第21E條所指的前瞻性陳述。本季度報告中使用 “預期”、“相信”、“可以”、“應該”、“提議”、“繼續”、“估計”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“預測”、“項目”、“將” 等詞語以及類似的術語和短語來識別前瞻性陳述。除此處包含的歷史信息外，本季度報告中涉及的事項均為前瞻性陳述。這些陳述涉及基於未來結果預測和尚無法確定的金額估計的分析和其他信息。這些陳述還涉及我們的未來前景、發展和業務戰略。
這些前瞻性陳述是根據我們的管理層對影響我們的未來事件的預期和信念作出的，受與我們的運營和業務環境相關的不確定性和因素的影響，所有這些都難以預測，其中許多是我們無法控制的。這些不確定性和因素可能導致我們的實際業績與這些前瞻性陳述中表達或暗示的事項存在重大差異。
以下因素是可能導致實際結果與前瞻性陳述存在重大差異的因素之一，但不僅限於這些因素：
•總體經濟、政治和監管狀況的混亂以及重大的公共衞生事件，尤其是在我們業務可能集中的地區或行業領域；
•證券、資本或信貸市場的波動性或不利發展，利率上升以及影響美國境內外房地產資產價值的狀況；
•房地產投資表現不佳或其他對客户作出房地產或長期合同承諾的意願以及房地產投資資本的成本和可用性產生負面影響的條件；
•外匯波動和貨幣限制、貿易制裁以及進出口和轉讓定價規則的變化；
•我們在全球範圍內競爭的能力，或者在對我們重要的特定地理市場或業務領域競爭的能力；
•我們識別、收購和整合增值業務的能力；
•與我們可能收購的業務相關的成本和潛在的未來資本要求；
•我們可能收購的公司帶來的整合挑戰；
•失業率上升和商業活動普遍放緩;
•商業不動產服務的定價和風險承擔趨勢;
•不同房地產類型的資本化率顯著變化的影響；
•減少公司對外包來滿足商業房地產需求的依賴，這將影響我們的收入和經營業績；
•客户採取行動，限制項目支出和減少外包人員配置；
•我們有能力進一步實現收入模式的多元化，以抵消商業房地產行業的週期性經濟趨勢；
•我們吸引新租户和投資者客户的能力；
•我們留住主要客户和續訂相關合同的能力；
•我們有能力利用我們的全球服務平臺來最大限度地提高和維持長期現金流；
•我們繼續投資我們的平臺和客户服務產品的能力；
•我們維持開支紀律的能力；
•顛覆性商業模式和技術的出現；
•負面宣傳或損害我們的品牌和聲譽；
•第三方未能遵守服務級別協議或監管或法律要求；
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•我們的投資管理業務維持和增長所管理的資產併為我們的投資者實現預期的投資回報的能力，以及如果我們不這樣做，可能發生的任何潛在的相關訴訟、負債或聲譽損害；
•我們管理淨收益和現金流波動的能力，這可能是由於我們的投資計劃表現不佳造成的，包括我們作為委託人參與房地產投資；
•世邦魏理仕資本市場有能力定期修改或以令人滿意的條件替換其倉庫信貸額度協議；
•美國GSE的貸款活動下降，監管部門對此類活動的監督以及我們來自商業房地產抵押貸款市場的抵押貸款服務收入；
•由於亞洲、非洲、俄羅斯、東歐和中東，由於這些地區的政治不穩定程度，美國和國際法律和監管環境（包括與反腐敗、反洗錢、貿易制裁、關税、貨幣管制和其他貿易管制法律有關的變化）；
•訴訟及其對我們的財務和聲譽風險；
•我們在房地產諮詢和物業管理活動方面的負債敞口，以及我們以可接受的條件獲得足夠保險的能力；
•我們留住、吸引和激勵關鍵人員的能力；
•我們管理與我們的規模相關的組織挑戰的能力；
•我們在開發服務業務中承擔的擔保責任或因施工缺陷而產生的負債；
•歷史上習慣的季節性模式的變化導致我們的業務表現不如預期；
•我們在債務工具下的槓桿作用以及其中對我們承擔額外債務的能力的有限限制，以及信用評級下調可能增加我們的借貸成本；
•我們和我們的員工執行和適應信息技術戰略和趨勢的能力；
•網絡安全威脅或其他對我們信息技術網絡的威脅，包括潛在的資產或敏感信息被盜用、數據損壞或運營中斷；
•我們遵守與全球運營相關的法律和法規的能力，包括房地產許可、税收、勞動和就業法律法規、消防和安全建築要求和法規，以及數據隱私和保護法規、ESG 事宜以及美國和其他國家的反腐敗法律和貿易制裁；
•適用的税務或會計要求的變化；
•我們無法實施和維持對財務報告的有效內部控制；
•實施新的會計規則和準則或我們的商譽和無形資產減值的影響；
•我們對我們無法控制的公司的股權投資的表現；以及
•本10-Q表季度報告其他地方描述的其他因素包括 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析——關鍵會計政策”、“市場風險的定量和定性披露” 和第二部分第1A項 “風險因素” 標題下或如我們所述 2022 年年度報告，特別是在第二部分第1A項 “風險因素” 中，或者如我們向美國證券交易委員會（SEC）提交的其他文件和報告中所述。
前瞻性陳述僅代表截至陳述發表之日。您不應過分依賴任何前瞻性陳述。除非適用的證券法要求，否則我們沒有義務更新前瞻性陳述以反映實際業績、假設變化或影響前瞻性信息的其他因素的變化。如果我們確實更新了一份或多份前瞻性陳述，則不應推斷出我們將對這些陳述或其他前瞻性陳述進行更多更新。有關這些風險和其他風險和不確定性的其他信息包含在我們向美國證券交易委員會提交的其他定期文件中。
投資者和其他人應注意，我們定期使用我們的投資者關係網站公佈財務和其他重要信息（https://ir.cbre.com）、SEC 文件、新聞稿、公開電話會議和網絡直播。我們用這些
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分銷渠道，用於與我們的投資者和公眾就我們的公司、我們的服務和其他感興趣的項目進行溝通。我們網站上包含的信息不屬於本季度報告或我們向美國證券交易委員會提交的其他文件的一部分。
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第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
本節中的信息應與我們第二部分第7A項 “關於市場風險的定量和定性披露” 中與利率和非美元匯率變化相關的市場風險信息一起閲讀 2022 年年度報告.
我們的市場風險敞口主要包括與我們的國際業務相關的外幣匯率波動以及債務利率的變化。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限以及使用衍生金融工具來管理此類風險。我們適用財務會計準則委員會（FASB）會計準則編纂（ASC）主題 815， “衍生品和套期保值，”在核算衍生金融工具時。在所有情況下，我們都將衍生金融工具視為風險管理工具，因此不將衍生品用於交易或投機目的。
匯率
我們的國外業務使我們面臨外匯匯率波動的影響。這些波動可能會影響我們的現金收入和付款的價值，即我們的本位（報告）貨幣，即美元。參見關於國際行動的討論，該討論包含在項目2中。“管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”，標題為 “影響可比性的項目——國際運營”，並以引用方式納入此處。2023年7月10日，我們進行了交叉貨幣互換，以有效對衝與當日執行的新歐元計價定期貸款相關的外幣敞口。
利率
我們通過使用固定利率和浮動利率債務的組合來管理利息支出。從歷史上看，我們簽訂了利率互換協議，試圖對衝利率變化導致的未來利息支付的可變性。截至2023年9月30日，我們沒有任何未完成的利率互換協議。
截至2023年9月30日，我們的優先定期貸款的估計公允價值約為7.265億美元。根據交易商的報價，截至2023年9月30日，我們5.950％的優先票據、4.875％的優先票據和2.500％的優先票據的估計公允價值分別為9.443億美元、5.838億美元和3.873億美元。
我們利用敏感度分析來評估對浮動利率債務的潛在影響。如果截至2023年9月30日，我們未償浮動利率債務的利率提高100個基點，則在截至2023年9月30日的九個月中，額外利息成本的淨影響將是税前收入減少1,060萬美元，用於經營活動的現金增加1,060萬美元。
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第 4 項。控制和程序
披露控制和程序
經修訂的1934年《證券交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條要求我們對截至本季度報告所涉期末的披露控制和程序的有效性進行評估，我們有一項披露政策來推動這一目標。該評估旨在確保所有公司披露在所有重要方面都是完整和準確的。該評估還旨在確保收集美國證券交易委員會報告中需要披露的所有信息並傳達給管理層，以便及時就所需的披露做出決定，並在美國證券交易委員會規則和表格規定的時間內記錄、處理、彙總和報告。任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證。我們的首席執行官兼首席財務官負責監督和參與本次評估，並由我們的披露委員會成員提供協助。我們的披露委員會由總法律顧問、首席會計官、重要業務領域的高級管理人員和其他精選員工組成。
我們進行了必要的評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序（由《證券交易法》第13a-15（e）條定義）自2023年9月30日起生效，以在合理的保證水平上實現其目標。
財務報告內部控制的變化
在截至2023年9月30日的財季中，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何對我們對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。
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第二部分 — 其他信息

第 1 項。法律訴訟

正如我們之前披露的那樣，我們的法律訴訟沒有重大變化 2022 年年度報告.

第 1A 項。風險因素

正如我們之前披露的那樣，我們的風險因素沒有重大變化 2022 年年度報告.

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
在截至2023年9月30日的三個月中，公開市場股票回購活動如下（以千美元計，每股金額除外）：
時期總計
的數量
股份
已購買		平均值
已支付的價格
每股		總數
購買的股票百分比
作為其中的一部分
公開宣佈
計劃或計劃
根據計劃或計劃可能購買的股票的大致美元價值 (1)
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日1,625,061 $85.08 1,625,061 
2023 年 8 月 1 日至 2023 年 8 月 31 日2,982,626 83.34 2,982,626 
2023 年 9 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日1,606,234 80.38 1,606,234 
6,213,921 $83.03 6,213,921 $1,485,637 
_______________________________
(1)2021年11月，我們董事會批准了一項計劃，要求公司在五年內回購高達20億美元的A類普通股，該計劃將於2021年11月19日生效（“2021年計劃”）。2022年8月，我們董事會根據該計劃額外批准了20億美元，使2021年計劃的總授權金額達到40億美元。在2023年第三季度，我們根據2021年計劃共回購了5.159億美元的普通股。表中剩餘的15億美元代表截至2023年9月30日可在2021年計劃下回購股票的金額。
我們的股票回購計劃不要求我們收購任何特定數量的股票。根據該計劃，可以通過私下談判和/或公開市場交易回購股票，包括根據符合《交易法》第10b5-1條的計劃。我們的股票回購資金來自手頭現金，我們打算繼續用現有現金為未來的回購提供資金。如果我們認為我們的股票與其他自由裁量用途相比具有吸引力的投資，我們可以利用我們的股票回購計劃來繼續抵消股票薪酬計劃的影響，並且在更具機會主義的基礎上。未來任何回購的時機和實際回購金額將取決於多種因素，包括普通股的市場價格、總體市場和經濟狀況以及其他因素。
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目錄
第 5 項。其他信息
在截至2023年9月30日的三個月中，我們的 首席財務官, Emma E. Giamartino, 訂立了規則 10b5-1 交易計劃（“交易計劃”），出售公司A類普通股的股票。該交易計劃旨在滿足規則10b5-1（c）的肯定抗辯條件。
下表提供了有關賈馬蒂諾女士交易計劃的某些信息。
姓名計劃通過日期根據該計劃可以出售的最大股票數量計劃到期日期
Emma E. Giamartino2023年8月1日
最多 11,680
2024年8月30日
交易計劃下的交易可能不早於2023年11月13日開始，並將於上述適用日期和交易計劃中所有股票出售之日中較早者結束。賈馬蒂諾女士的交易計劃是在授權交易期內通過的，當時她沒有重要的非公開信息。賈馬蒂諾女士交易計劃下的交易將通過向美國證券交易委員會提交的144表格和表格4文件公開披露。
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目錄
第 6 項。展品
以引用方式納入
展品編號展品描述表單SEC 文件編號展覽申報日期隨函提交
3.1
經修訂和重述的世邦魏理仕集團公司註冊證書
8-K001-322053.105/23/2018
3.2
世邦魏理仕集團公司經修訂和重述的章程
8-K001-322053.102/17/2023
10.1
截至2023年7月10日，世邦魏理仕集團公司、世邦魏理仕服務公司、貸款方Relam Amsterdam Holdings B.V. 與作為行政代理人的富國銀行全國協會簽訂的信貸協議
8-K001-3220510.107/10/2023
10.2
Relam Amsterdam Holdings B.V.、世邦魏理仕服務公司、世邦魏理仕集團和富國銀行全國協會作為行政代理人簽訂的擔保協議，日期為2023年7月10日
8-K001-3220510.207/10/2023
22.1
世邦魏理仕集團公司註冊債務的子公司發行人和擔保人
X
31.1
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的 1934 年《證券交易法》第 13a-14 (a) 條對首席執行官進行認證
X
31.2
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的 1934 年《證券交易法》第 13a-14 (a) 條對首席財務官進行認證
X
32
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18篇第1350節對首席執行官和首席財務官進行認證
X
101.INS行內 XBRL 實例文檔（實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在行內 XBRL 文檔中）X
101.SCH內聯 XBRL 分類擴展架構文檔X
101.CAL內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔X
101.DEF內聯 XBRL 分類法擴展定義鏈接庫文檔X
101.LAB內聯 XBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔X
101.PRE內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接庫文檔X
104封面交互式數據文件（格式為 Inline XBRL，包含在附錄 101 中）X

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目錄
簽名
根據經修訂的1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
世邦魏理仕集團有限公司
日期：2023 年 10 月 27 日
/s/ EMMA例如IAMARTINO
Emma E. Giamartino
首席財務官（首席財務官）
日期：2023 年 10 月 27 日
/s/ LINDSEY S. CAPLAN
Lindsey S. Caplan
首席會計官（首席會計官）
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