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目錄

 

財報發佈

3

財務要聞

8

合併運營報表/股份和單位數據

9

合併資產負債表

10

非公認會計準則財務指標的對賬

11

非公認會計準則財務指標

14

其他關鍵定義

15

投資組合統計

S-1

淨營業收入的組成部分/同店投資組合物業運營支出的組成部分

S-3

多户同店投資組合 NOI 貢獻百分比

S-4

多家庭同店投資組合比較

S-5

多户住宅開發管道/多户住宅租賃社區/多户住宅內部重建管道

S-8

2023 年收購活動（截至 2023 年 9 月 30 日）/2023 年處置活動（截至 2023 年 9 月 30 日）

S-9

截至2023年9月30日的債務和債務契約

S-9

2023年指導意見/2023年每股普通股收益與核心FFO和核心每股AFFO對賬指引

S-11

信用評級/普通股/投資者關係數據

S-12

 

 

2

 

 

財報發佈

MAA 公佈 2023 年第三季度業績

田納西州日耳曼敦，2023年10月25日/PRNewswire/ — 中美洲公寓社區有限公司（MAA）（紐約證券交易所代碼：MAA）今天公佈了截至2023年9月30日的季度經營業績。

2023 年第三季度經營業績

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

普通股每股收益——攤薄

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股運營資金（FFO）——攤薄

 

$

2.16

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股核心FFO——攤薄

 

$

2.29

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.18

 

FFO和Core FFO與MAA普通股股東可獲得的淨收入的對賬，以及對FFO和Core FFO組成部分的討論，可以在本新聞稿的稍後部分找到。每股FFO——攤薄後的每股FFO和攤薄後的核心FFO——包括攤薄後的普通股和單位。

董事長兼首席執行官埃裏克·博爾頓表示：“在公寓住房持續強勁需求的支持下，第三季度的業績超出了我們的預期。穩定的就業條件，加上向我們市場的持續積極移民趨勢以及歷史最低的居民遷離，共同推動了穩健的需求。目前，新公寓供應的交付正在影響與新入住居民相關的租金增長表現，我們預計這種壓力將持續幾個季度。新公寓的開工量已開始下降，我們預計，隨着市場吸收當前的開發渠道，租賃條件將支持2024年底租金的更高增長。MAA獨特的多元化投資組合，加上強大的運營平臺和資產負債表，完全有能力應對當前的新供應渠道，並尋求正在出現的新增長機會。”

亮點

•
2023年第三季度，MAA的同店投資組合收入與去年同期相比增長了4.1％，每單位平均有效租金增長了4.5％，而平均實際入住率則高達95.7％。
•
2023年第三季度，MAA的同店投資組合物業運營支出和淨營業收入（NOI）與去年同期相比分別增長了4.7％和3.7％。
•
截至2023年9月30日，在過去的12個月中，居民流失率保持在45.2％的低水平，這得益於與購買單户住宅相關的搬遷率處於歷史最低水平。
•
截至2023年第三季度末，MAA有五個社區正在開發中，建成後相當於1,970個單元，預計總成本為6.427億美元，估計還有2.964億美元有待資助。
•
截至2023年第三季度末，MAA有兩個最近完工的開發社區處於租賃狀態。預計一個社區將在2023年第四季度穩定下來，一個社區將在2024年第三季度穩定下來。
•
MAA在2023年第三季度完成了2,258套公寓的重建，平均租金比未裝修的單元增長了約7％。
•
2023年第三季度末之後，MAA收購了位於亞利桑那州鳳凰城市場的323套多户住宅社區。
•
MAA的資產負債表仍然強勁，截至2023年9月30日，淨負債/調整後的息税折舊攤銷前利潤率為3.4倍，在MAALP的無抵押循環信貸額度下，合併現金和可用容量為14億美元。

同店投資組合經營業績

為了確保報告與前幾個時期具有可比性，Same Store Portfolio包括了MAA擁有並在去年年初保持穩定的房產。截至2023年9月30日的三個月和九個月的同店投資組合業績與去年同期相比彙總如下：

 

 

截至 2023 年 9 月 30 日的三個月 vs 2022

 

截至 2023 年 9 月 30 日的九個月與 2022 年的對比

 

 

收入

 

開支

 

NOI

 

每單位平均有效租金

 

收入

 

開支

 

NOI

 

每單位平均有效租金

同店營業增長

 

4.1%

 

4.7%

 

3.7%

 

4.5%

 

7.6%

 

6.7%

 

8.2%

 

8.7%

包括Same Store NOI在內的NOI與MAA普通股股東可獲得的淨收益的對賬以及對NOI組成部分的討論，將在本新聞稿的稍後部分中找到。

3

 

截至2023年9月30日的三個月和九個月的同店投資組合運營統計數據彙總如下：

 

 

截至2023年9月30日的三個月

 

截至2023年9月30日的九個月

 

2023年9月30日

 

 

每單位平均有效租金

 

 

平均實際佔用率

 

每單位平均有效租金

 

 

平均實際佔用率

 

居民流失率

同店運營統計數據

 

$

1,690

 

 

95.7%

 

$

1,673

 

 

95.6%

 

45.2%

2023年第三季度生效的新租約和續訂租約的同店投資組合租賃定價與之前的租賃價格相比上漲了1.6％，這得益於續訂租約的5.0％上漲了5.0％，向新入住的居民租約下降了2.2％。

在截至2023年9月30日的九個月中，新租和續訂租約的同店投資組合租賃價格混合計算，與之前的租賃相比上漲了2.9％，這得益於續訂租約上漲6.4％，向新入住的居民租約下降了0.8％。

開發和租賃活動

截至2023年第三季度末，MAA在建開發社區摘要如下（千美元）：

 

 

 

截至的單位

 

 

截至的開發成本

 

 

預期的項目

 

總計

 

 

2023年9月30日

 

 

2023年9月30日

 

 

按年份劃分的竣工量

 

發展

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

預期

 

 

消費

 

 

預期

 

 

 

 

項目 (1)

 

 

總計

 

 

已送達

 

 

已租用

 

 

總計

 

 

迄今為止

 

 

剩餘的

 

 

2023

 

 

2024

 

 

2025

 

 

5

 

 

 

1,970

 

 

 

182

 

 

 

130

 

 

$

642,700

 

 

$

346,264

 

 

$

296,436

 

 

 

—

 

 

 

3

 

 

 

2

 
(1)
其中三個開發項目目前正在租賃或預計將在2023年第四季度開始租賃。

在2023年第三季度，MAA為當前和計劃中的項目（包括預開發活動）提供了4,700萬美元的成本。MAA預計，在未來18至24個月內，將在目前擁有或簽訂合同的四到六塊地塊上啟動多户住宅開發項目。

截至2023年第三季度末，MAA租賃社區的總單位、實際佔用率和成本摘要如下（千美元）：

總計

 

 

截至2023年9月30日

 

租賃

 

 

總計

 

 

物理

 

消費

 

項目 (1)

 

 

單位

 

 

佔用率

 

迄今為止

 

 

2

 

 

 

690

 

 

60.1%

 

$

150,071

 
(1)
其中一個租賃項目預計將在2023年第四季度穩定下來。

目前預計目前正在租賃或預計將在2023年第四季度開始租賃的五個社區的平均穩定NOI收益率為6.7％。

收購活動

2023 年 10 月，MAA 以約 1.02 億美元的價格收購了位於亞利桑那州鳳凰城市場的 323 個單元的多户住宅社區，目前正在出租。

物業重建和重新定位活動

截至2023年第三季度末，MAA的室內重建計劃和智能家居技術計劃摘要如下：

 

 

截至2023年9月30日

 

 

 

 

 

單位

 

 

單位

 

 

平均成本

 

 

平均值增加

 

 

剩餘單位

 

 

已完成

 

 

已完成

 

 

每單位

 

 

每單位的有效租金

 

 

預計將完成

 

 

QTD

 

 

年初至

 

 

年初至

 

 

年初至

 

 

直到 2023 年 12 月 31 日

重建

 

 

2,258

 

 

 

5,464

 

 

$

6,190

 

 

$

101

 

 

900 - 1,500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

智能家居

 

 

413

 

 

 

20,943

 

 

$

1,425

 

 

$

20

 

 (1)

500 - 1,000
(1)
租約續約、選擇加入或單位週轉後的預計增長。

自該計劃於2019年第一季度啟動以來，截至2023年9月30日，MAA已在其公寓社區投資組合的92,000多個單元中完成了智能家居技術（單元入口鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監控）的安裝。

4

 

在2023年第三季度，MAA繼續其房地產重新定位計劃，以升級和重新定位部分公寓社區的便利設施和公共區域，從而實現更高或高於市場的租金增長。在截至2023年9月30日的九個月中，這五個活躍項目預計將實現平均8％的收益率。五個項目中有兩個已經完成，其餘項目預計將於2023年第四季度完成。另外六個項目預計將於2023年第四季度啟動。在截至2023年9月30日的九個月中，MAA在該項目上花費了970萬美元。截至2023年9月30日，對於所有已完成且全部或部分重新定價的項目，MAA的平均成本收益率約為15％。

資本支出

MAA截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月的資本支出和可供分配資金（FAD）摘要如下（百萬美元，每股數據除外）：

 

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

核心 FFO

 

$

274.9

 

 

$

259.5

 

 

$

820.4

 

 

$

733.5

 

經常性資本支出

 

 

(36.4

)

 

 

(38.7

)

 

 

(85.4

)

 

 

(84.3

)

核心調整後的 FFO（Core AFFO）

 

 

238.5

 

 

 

220.8

 

 

 

735.0

 

 

 

649.2

 

重建、增加收入、商業和其他資本支出

 

 

(47.5

)

 

 

(47.0

)

 

 

(156.3

)

 

 

(132.9

)

時尚

 

$

191.0

 

 

$

173.8

 

 

$

578.7

 

 

$

516.3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股核心FFO——攤薄

 

$

2.29

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.18

 

每股核心AFFO——攤薄

 

$

1.99

 

 

$

1.86

 

 

$

6.14

 

 

$

5.47

 

FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD與MAA普通股股東可獲得的淨收入的對賬情況，以及對FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD組成部分的討論，可以在本新聞稿的後面找到。

資產負債表和融資活動

截至2023年9月30日，在MAALP的無抵押循環信貸額度下，MAA的合併現金和可用容量為14億美元。MAALP指的是Mid-America Apartments, L.P.，這是MAA的運營合作伙伴關係。

2023年第三季度為普通股和非控股權益支付的股息和分配為1.678億美元，而去年同期為1.483億美元。

截至2023年9月30日的資產負債表亮點彙總如下（以十億美元計）：

債務總額與調整後總資產之比 (1)

 

淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤 (2)

 

未償債務總額

 

 

平均有效利率

 

固定利率債務佔總債務的百分比

 

債務總額平均到期年限

 

27.3%

 

3.4x

 

$

4.4

 

 

3.4%

 

100.0%

 

 

7.2

 
(1)
如MAALP發行的債券的契約所定義。
(2)
調整後的息税折舊攤銷前利潤是針對截至2023年9月30日的過去十二個月期間計算的。

淨負債與無抵押應付票據和有擔保應付票據的對賬以及調整後的息税折舊攤銷前利潤與淨收入的對賬，以及對淨負債和調整後息税折舊攤銷前利潤組成部分的討論，可以在本新聞稿的稍後部分找到。

連續宣佈派發第119個季度普通股股息

MAA宣佈了連續第119個季度普通股股息，該股息將於2023年10月31日支付給2023年10月13日的登記持有人。目前的年度股息率為每股普通股5.60美元。未來分紅的時間和金額將取決於實際運營現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年《美國國税法》房地產投資信託基金條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。

2023 年收益和同店投資組合指南

MAA正在更新其之前的2023年普通股每股收益、每股核心FFO和每股核心AFFO的指導方針，以及其對2023年房地產收入、房地產運營支出和同店投資組合淨收益增長的預期。

FFO、Core FFO和Core AFFO是非公認會計準則財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本收益或虧損產生重大影響，這兩者合在一起通常佔普通股股東可用淨收入與FFO之間差額的大部分。正如本新聞稿後面的非公認會計準則財務指標定義中所討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託協會（NAREIT）的定義，而Core FFO代表FFO，經不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行了調整。MAA認為，Core FFO有助於瞭解經營業績，因為Core FFO不僅不包括房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還排除了某些本質上在不同時期內無法比較的項目，因此往往會掩蓋實際運營業績。

5

 

2023 年指南

 

之前的系列

 

上一個中點

 

 

修訂後的範圍

 

修訂後的中點

收益：

 

2023 年全年

 

2023 年全年

 

 

2023 年全年

 

2023 年全年

普通股每股收益——攤薄

 

5.04 美元至 5.32 美元

 

$5.18

 

 

4.36 美元至 4.52 美元

 

$4.44

每股核心FFO——攤薄

 

9.00 美元至 9.28 美元

 

$9.14

 

 

9.06 美元至 9.22 美元

 

$9.14

每股核心AFFO——攤薄

 

8.08 美元至 8.36 美元

 

$8.22

 

 

8.14 美元至 8.30 美元

 

$8.22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MAA 同店產品組合：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

房地產收入增長

 

5.50% 到 7.00%

 

6.25%

 

 

5.75% 至 6.75%

 

6.25%

房地產運營費用增長

 

5.30% 至 6.80%

 

6.05%

 

 

6.00% 到 7.00%

 

6.50%

淨資產收益增長

 

5.60% 至 7.10%

 

6.35%

 

 

5.50% 至 6.50%

 

6.00%

MAA預計，2023年第四季度的核心FFO將在每股2.21美元至2.37美元之間，中點為每股2.29美元。MAA不按季度預測普通股每股收益，因為MAA通常無法預測特定季度（而不是全年）內預測的收購和處置活動的時間。本版本的補充數據中提供了更多詳細信息和指導項目。

補充材料和電話會議

本新聞稿的補充數據可在MAA網站www.maac.com的 “投資者須知” 頁面上找到。MAA將於2023年10月26日中部時間上午9點舉行電話會議，進一步討論第三季度業績。電話會議電話號碼是 877-830-2597。您也可以通過訪問MAA網站www.maac.com的 “投資者專區” 頁面來參加電話會議的網絡直播。MAA向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件以中美洲公寓社區公司和中美洲公寓有限責任公司的註冊人名義提交。

關於 MAA

標普500指數公司MAA是一家房地產投資信託基金（REIT），專注於通過主要位於美國東南部、西南和中大西洋地區的優質公寓社區的所有權、管理、收購、開發和重建，為股東提供全週期和卓越的投資業績。截至2023年9月30日，MAA擁有16個州和哥倫比亞特區的101,987套公寓的所有權，包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA網站www.maac.com或通過 investor.relations@maac.com 聯繫投資者關係部，或郵寄至田納西州日耳曼敦波普勒大道6815號500套房MAA，收件人：投資者關係。

6

 

前瞻性陳述

本新聞稿的章節包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，涉及我們對未來時期的預期。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來相關的項目相關的陳述。此類前瞻性陳述包括但不限於有關預期經營業績和業績、房地產穩定、房地產收購和處置活動、合資活動、開發和裝修活動和其他資本支出、融資和融資活動的陳述，以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的陳述。諸如 “期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“預測”、“項目”、“假設”、“將”、“可能”、“應該”、“預算”、“目標”、“展望”、“前景”、“前景”、“機會”、“指導” 之類的詞語以及此類詞語和類似表達方式的變體識別此類前瞻性陳述。此類前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這些因素可能導致我們的實際業績、業績或成就與此類前瞻性陳述所表達或暗示的經營業績、財務狀況或計劃存在重大差異。儘管我們認為此處包含的前瞻性陳述所依據的假設是合理的，但任何假設都可能不準確，因此，本新聞稿中包含的此類前瞻性陳述可能並不準確。鑑於此處包含的前瞻性陳述固有的重大不確定性，不應將包含此類信息視為我們或任何其他人對此類陳述中描述的結果或條件或我們的目標和計劃將實現的陳述。

除其他外，以下因素可能導致我們的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述中表達或暗示的業績、業績或成就存在重大差異：

•
由於不利的經濟和市場條件、供應和/或需求的變化、競爭、未投保的損失、税收和住房法的變化或其他因素，無法產生足夠的現金流；
•
單一行業和部門投資固有的風險敞口；
•
房地產市場的不利變化，包括但不限於我們重要市場未來對多户住宅的需求範圍、我們未來可能尋求進入的新市場的壁壘、提高或收取租金的能力的限制、競爭、我們以優惠條件識別和完成有吸引力的收購或開發項目的能力、我們以可接受的條件及時完成任何計劃處置的能力，以及我們重新部署的能力將銷售收益以產生收益的方式進行投資豐厚的回報;
•
發展社區未能在預算範圍內完成，如果有的話，也未能如預期的那樣及時租用或取得預期的結果；
•
意想不到的資本需求；
•
通貨膨脹和其他因素導致的運營成本的重大變化，包括房地產税、公用事業和保險成本；
•
無法以合理的費率獲得適當的保險，或者根本無法獲得適當的保險，或者災難造成的損失超過了我們的保險範圍；
•
能夠以優惠利率獲得融資（如果有的話），或者在現有債務到期時為其再融資；
•
利率或資本化率的水平和波動性或資本市場狀況；
•
任何評級機構的行動對新債務融資的成本和可用性的影響；
•
影響美國或全球銀行業的不利事態發展的影響，包括可能導致經濟和市場持續波動或加劇的銀行倒閉和流動性問題，以及監管對策；
•
抵押貸款市場或其他因素的重大變化將導致單户住房或其他替代住房選擇，無論是自有住房還是租賃產品，成為更重要的競爭產品；
•
出於聯邦所得税的目的，能夠繼續滿足複雜的規則以維持我們作為房地產投資信託基金的地位，MAALP能夠滿足規則以維持其出於聯邦所得税目的的合夥企業地位，我們的應納税房地產投資信託基金子公司能夠出於聯邦所得税目的維持其地位，以及我們和我們的子公司在這些規則規定的限制範圍內有效運營的能力；
•
無法吸引和留住合格的人員；
•
網絡責任或因破壞我們或我們的服務提供商的信息技術系統或業務運營中斷而承擔的潛在責任；
•
環境污染的潛在責任；
•
我們所遵守的法律要求的變更或新的法律要求的施加，對我們的運營產生不利影響；
•
極端天氣和自然災害；
•
疾病爆發和其他公共衞生事件，以及聯邦、州和地方政府當局為應對此類疫情和事件而採取的措施；
•
氣候變化對我們的財產或運營的影響；
•
法律訴訟或集體訴訟；
•
對我們的行為或政策的負面新聞或社交媒體帖子所造成的聲譽損害的影響，無論是否有正當理由；
•
與許多聯邦、州和地方法律法規相關的合規成本；以及
•
在本新聞稿以及我們向美國證券交易委員會提交的報告或我們公開發布的其他文件中確定的其他風險。

還可能不時出現可能對我們的業務產生重大不利影響的新因素。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈之日後的事件、情況或預期變化。

 

7

 

財務要聞

 

以千美元計，每股數據除外

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

租金和其他財產收入

 

$

542,042

 

 

$

520,783

 

 

$

1,606,221

 

 

$

1,491,901

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MAA 普通股股東的可用淨收益

 

$

109,810

 

 

$

121,389

 

 

$

389,564

 

 

$

441,049

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NOI 總計 (1)

 

$

342,819

 

 

$

329,360

 

 

$

1,029,862

 

 

$

949,381

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股每股收益：(2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

稀釋

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股運營資金——攤薄：(2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FFO (1)

 

$

2.16

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.08

 

核心 FFO (1)

 

$

2.29

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.18

 

Core AFFO (1)

 

$

1.99

 

 

$

1.86

 

 

$

6.14

 

 

$

5.47

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股普通股申報的股息

 

$

1.4000

 

 

$

1.2500

 

 

$

4.2000

 

 

$

3.5875

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

股息/核心 FFO（攤薄）派息率

 

 

61.1

%

 

 

57.1

%

 

 

61.3

%

 

 

58.1

%

股息/Core AFFO（攤薄後）派息率

 

 

70.4

%

 

 

67.2

%

 

 

68.4

%

 

 

65.6

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合併利息支出

 

$

36,651

 

 

$

38,637

 

 

$

110,655

 

 

$

116,663

 

按市值計價的債務調整

 

 

—

 

 

 

(19

)

 

 

25

 

 

 

(90

)

債務折扣和債務發行成本攤銷

 

 

(1,501

)

 

 

(1,510

)

 

 

(4,562

)

 

 

(4,457

)

資本化利息

 

 

3,182

 

 

 

2,253

 

 

 

9,065

 

 

 

6,146

 

產生的利息總額

 

$

38,332

 

 

$

39,361

 

 

$

115,183

 

 

$

118,262

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

應付票據本金攤銷

 

$

124

 

 

$

352

 

 

$

854

 

 

$

1,043

 
(1)
以下項目的對賬及其各自組成部分的討論可以在本新聞稿的稍後部分找到：（i）MAA普通股股東的NOI與淨收益的對比；以及（ii）FFO、Core FFO和Core AFFO與MAA普通股股東可用的淨收益之比。
(2)
有關更多信息，請參閲 “份額和單位數據” 部分。

 

以千美元計，股價除外

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

總資產 (1)

 

$

16,107,421

 

 

$

15,543,912

 

房地產資產總額 (1)

 

$

15,878,181

 

 

$

15,336,793

 

債務總額

 

$

4,394,263

 

 

$

4,414,903

 

普通股和已發行單位

 

 

119,834,510

 

 

 

118,645,269

 

股票價格

 

$

128.65

 

 

$

156.99

 

賬面權益價值

 

$

6,321,622

 

 

$

6,210,419

 

市值淨值

 

$

15,416,710

 

 

$

18,626,121

 

淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤 (2)

 

3.4x

 

 

3.7x

 
(1)
總資產與總資產和房地產總資產與房地產資產淨額的對賬以及對其組成部分的討論將在本新聞稿的稍後部分找到。
(2)
調整後的息税折舊攤銷前利潤是根據每個列報日期的過去十二個月計算得出的。以下項目的對賬及其各自組成部分的討論可以在本新聞稿的稍後部分找到：（i）淨負債與無抵押應付票據和有擔保應付票據的比例；以及（ii）息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤與淨收益的比較。

 

8

 

合併運營報表

 

以千美元計，每股數據除外（未經審計）

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

租金和其他財產收入

 

$

542,042

 

 

$

520,783

 

 

$

1,606,221

 

 

$

1,491,901

 

費用：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

運營費用，不包括房地產税和保險

 

 

122,660

 

 

 

117,390

 

 

 

347,868

 

 

 

328,514

 

房地產税和保險

 

 

76,563

 

 

 

74,033

 

 

 

228,491

 

 

 

214,006

 

折舊和攤銷

 

 

146,702

 

 

 

136,879

 

 

 

424,175

 

 

 

404,761

 

物業運營費用總額

 

 

345,925

 

 

 

328,302

 

 

 

1,000,534

 

 

 

947,281

 

物業管理費用

 

 

16,298

 

 

 

16,262

 

 

 

50,317

 

 

 

48,429

 

一般和管理費用

 

 

13,524

 

 

 

12,188

 

 

 

43,329

 

 

 

44,091

 

利息支出

 

 

36,651

 

 

 

38,637

 

 

 

110,655

 

 

 

116,663

 

出售折舊不動產資產的損失（收益）

 

 

75

 

 

 

1

 

 

 

61

 

 

 

(131,963

)

出售不可折舊的房地產資產的收益

 

 

—

 

 

 

(431

)

 

 

(54

)

 

 

(809

)

其他非運營支出（收入）

 

 

16,493

 

 

 

1,718

 

 

 

(3,966

)

 

 

19,248

 

所得税優惠前的收入（支出）

 

 

113,076

 

 

 

124,106

 

 

 

405,345

 

 

 

448,961

 

所得税優惠（費用）

 

 

209

 

 

 

1,256

 

 

 

(3,596

)

 

 

5,750

 

房地產合資活動之前的持續經營收入

 

 

113,285

 

 

 

125,362

 

 

 

401,749

 

 

 

454,711

 

來自房地產合資企業的收入

 

 

447

 

 

 

341

 

 

 

1,214

 

 

 

1,129

 

淨收入

 

 

113,732

 

 

 

125,703

 

 

 

402,963

 

 

 

455,840

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

 

3,000

 

 

 

3,392

 

 

 

10,633

 

 

 

12,025

 

股東可獲得的淨收入

 

 

110,732

 

 

 

122,311

 

 

 

392,330

 

 

 

443,815

 

向MAA 第一系列優先股股東分紅

 

 

922

 

 

 

922

 

 

 

2,766

 

 

 

2,766

 

MAA 普通股股東的可用淨收益

 

$

109,810

 

 

$

121,389

 

 

$

389,564

 

 

$

441,049

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股每股收益——基本：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股東可獲得的淨收益

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股每股收益——攤薄：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股東可獲得的淨收益

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

 

份額和單位數據

 

 

以千計的股份和單位

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

淨收益股份 (1)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加權平均普通股——基本

 

 

116,633

 

 

 

115,363

 

 

 

116,479

 

 

 

115,325

 

稀釋性證券的影響

 

 

78

 

 

 

205

 

 

 

134

 

 

 

267

 

加權平均普通股——攤薄

 

 

116,711

 

 

 

115,568

 

 

 

116,613

 

 

 

115,592

 

來自運營股份和單位的資金

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加權平均普通股和單位——基本

 

 

119,787

 

 

 

118,564

 

 

 

119,635

 

 

 

118,528

 

加權平均普通股和單位——攤薄

 

 

119,833

 

 

 

118,643

 

 

 

119,683

 

 

 

118,626

 

期末股份和單位

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

截至9月30日的普通股

 

 

116,687

 

 

 

115,448

 

 

 

116,687

 

 

 

115,448

 

截至9月30日，合作伙伴關係運營單位

 

 

3,148

 

 

 

3,196

 

 

 

3,148

 

 

 

3,196

 

截至9月30日的普通股和單位總數，

 

 

119,835

 

 

 

118,644

 

 

 

119,835

 

 

 

118,644

 
(1)
有關計算攤薄後普通股和每股普通股收益的更多信息，請參閲MAA截至2023年9月30日的三個月和九個月的10-Q表季度報告中的簡明合併財務報表附註，預計將於2023年10月26日左右向美國證券交易委員會提交。

 

9

 

合併資產負債表

 

千美元（未經審計）

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

資產

 

 

 

 

 

 

房地產資產：

 

 

 

 

 

 

土地

 

$

2,008,523

 

 

$

2,008,364

 

建築物和裝修及其他

 

 

13,252,746

 

 

 

12,841,947

 

開發和資本改善正在進行中

 

 

338,864

 

 

 

332,035

 

 

 

15,600,133

 

 

 

15,182,346

 

減去：累計折舊

 

 

(4,725,099

)

 

 

(4,302,747

)

 

 

10,875,034

 

 

 

10,879,599

 

未開發的土地

 

 

73,861

 

 

 

64,312

 

投資房地產合資企業

 

 

42,290

 

 

 

42,290

 

房地產資產，淨額

 

 

10,991,185

 

 

 

10,986,201

 

 

 

 

 

 

 

 

現金和現金等價物

 

 

161,897

 

 

 

38,659

 

限制性現金

 

 

13,440

 

 

 

22,412

 

其他資產

 

 

215,800

 

 

 

193,893

 

總資產

 

$

11,382,322

 

 

$

11,241,165

 

 

 

 

 

 

 

 

負債和權益

 

 

 

 

 

 

負債：

 

 

 

 

 

 

無抵押應付票據

 

$

4,034,153

 

 

$

4,050,910

 

有擔保的應付票據

 

 

360,110

 

 

 

363,993

 

應計費用和其他負債

 

 

666,437

 

 

 

615,843

 

負債總額

 

 

5,060,700

 

 

 

5,030,746

 

 

 

 

 

 

 

 

可贖回普通股

 

 

18,033

 

 

 

20,671

 

 

 

 

 

 

 

 

股東權益：

 

 

 

 

 

 

優先股

 

 

9

 

 

 

9

 

普通股

 

 

1,168

 

 

 

1,152

 

額外的實收資本

 

 

7,410,109

 

 

 

7,202,834

 

超過淨收益的累計分配

 

 

(1,285,428

)

 

 

(1,188,854

)

累計其他綜合虧損

 

 

(9,244

)

 

 

(10,052

)

MAA 股東權益總額

 

 

6,116,614

 

 

 

6,005,089

 

非控股權益-經營合夥企業

 

 

163,950

 

 

 

163,595

 

公司股東權益總額

 

 

6,280,564

 

 

 

6,168,684

 

非控股權益-合併後的房地產實體

 

 

23,025

 

 

 

21,064

 

權益總額

 

 

6,303,589

 

 

 

6,189,748

 

負債和權益總額

 

$

11,382,322

 

 

$

11,241,165

 

 

 

 

10

 

FFO、CORE FFO、CORE AFFO 和 FAD 與 MAA 普通股股東可用淨收入的對賬

 

金額以千計，每股和單位數據除外

 

截至9月30日的三個月

 

 

截至9月30日的九個月

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

MAA 普通股股東的可用淨收益

 

$

109,810

 

 

$

121,389

 

 

$

389,564

 

 

$

441,049

 

房地產資產的折舊和攤銷

 

 

145,278

 

 

 

135,023

 

 

 

419,532

 

 

 

399,366

 

出售折舊不動產資產的損失（收益）

 

 

75

 

 

 

1

 

 

 

61

 

 

 

(131,963

)

MAA在房地產合資企業房地產資產折舊和攤銷中所佔的份額

 

 

153

 

 

 

156

 

 

 

456

 

 

 

466

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

 

3,000

 

 

 

3,392

 

 

 

10,633

 

 

 

12,025

 

歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO

 

 

258,316

 

 

 

259,961

 

 

 

820,246

 

 

 

720,943

 

優先股嵌入式衍生品虧損 (1)

 

 

11,250

 

 

 

425

 

 

 

1,863

 

 

 

10,364

 

出售不可折舊的房地產資產的收益

 

 

—

 

 

 

(431

)

 

 

(54

)

 

 

(809

)

扣除税款的投資虧損（收益）(1) (2)

 

 

5,166

 

 

 

6,470

 

 

 

(603

)

 

 

31,036

 

傷亡相關費用（追償），淨額 (1) (3)

 

 

217

 

 

 

(7,046

)

 

 

588

 

 

 

(29,171

)

債務清償（收益）虧損 (1)

 

 

(57

)

 

 

47

 

 

 

(57

)

 

 

47

 

法律費用和和解，淨額 (1)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(1,600

)

 

 

535

 

COVID-19 相關成本 (1)

 

 

—

 

 

 

60

 

 

 

—

 

 

 

502

 

按市值計價的債務調整 (4)

 

 

—

 

 

 

19

 

 

 

(25

)

 

 

90

 

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO

 

 

274,892

 

 

 

259,505

 

 

 

820,358

 

 

 

733,537

 

經常性資本支出

 

 

(36,368

)

 

 

(38,669

)

 

 

(85,367

)

 

 

(84,343

)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心 AFFO

 

 

238,524

 

 

 

220,836

 

 

 

734,991

 

 

 

649,194

 

重建資本支出

 

 

(19,723

)

 

 

(23,773

)

 

 

(77,442

)

 

 

(77,280

)

增加收入的資本支出

 

 

(19,123

)

 

 

(16,172

)

 

 

(51,168

)

 

 

(39,100

)

商業資本支出

 

 

(2,104

)

 

 

(727

)

 

 

(4,540

)

 

 

(2,754

)

其他資本支出 (5)

 

 

(6,554

)

 

 

(6,363

)

 

 

(23,109

)

 

 

(13,773

)

歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD

 

$

191,020

 

 

$

173,801

 

 

$

578,732

 

 

$

516,287

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

已支付的股息和分配

 

$

167,766

 

 

$

148,301

 

 

$

501,620

 

 

$

406,226

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加權平均普通股——攤薄

 

 

116,711

 

 

 

115,568

 

 

 

116,613

 

 

 

115,592

 

FFO 加權平均普通股和單位——攤薄

 

 

119,833

 

 

 

118,643

 

 

 

119,683

 

 

 

118,626

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股每股收益——攤薄：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股東可獲得的淨收益

 

$

0.94

 

 

$

1.05

 

 

$

3.34

 

 

$

3.82

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股 FFO-攤薄

 

$

2.16

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.08

 

每股核心FFO——攤薄

 

$

2.29

 

 

$

2.19

 

 

$

6.85

 

 

$

6.18

 

每股核心AFFO——攤薄

 

$

1.99

 

 

$

1.86

 

 

$

6.14

 

 

$

5.47

 
(1)
包含在合併運營報表中的其他非營業支出（收入）中。
(2)
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月以及截至2022年9月30日的九個月中，分別扣除140萬美元、170萬美元和830萬美元的税收優惠後的投資虧損。在截至2023年9月30日的九個月中，扣除10萬美元的税收支出後，列報了投資收益。
(3)
在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，MAA確認收到的保險收益分別為720萬美元和2760萬美元，這些收益超過了與冬季風暴烏裏有關的傷亡損失。
(4)
包含在合併運營報表的利息支出中。
(5)
在截至2022年9月30日的三個月和九個月中，分別有70萬美元和200萬美元的企業相關資本支出不包括在其他資本支出中。

 

11

 

將淨營業收入與MAA普通股股東可用的淨收入進行對賬

 

以千美元計

 

三個月已結束

 

 

九個月已結束

 

 

 

9月30日
2023

 

 

6月30日
2023

 

 

9月30日
2022

 

 

9月30日
2023

 

 

9月30日
2022

 

淨營業收入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

同一家店 NOI

 

$

324,745

 

 

$

323,435

 

 

$

313,111

 

 

$

977,120

 

 

$

903,435

 

非同一家店和其他 NOI

 

 

18,074

 

 

 

17,378

 

 

 

16,249

 

 

 

52,742

 

 

 

45,946

 

NOI 總計

 

 

342,819

 

 

 

340,813

 

 

 

329,360

 

 

 

1,029,862

 

 

 

949,381

 

折舊和攤銷

 

 

(146,702

)

 

 

(138,972

)

 

 

(136,879

)

 

 

(424,175

)

 

 

(404,761

)

物業管理費用

 

 

(16,298

)

 

 

(16,091

)

 

 

(16,262

)

 

 

(50,317

)

 

 

(48,429

)

一般和管理費用

 

 

(13,524

)

 

 

(13,882

)

 

 

(12,188

)

 

 

(43,329

)

 

 

(44,091

)

利息支出

 

 

(36,651

)

 

 

(36,723

)

 

 

(38,637

)

 

 

(110,655

)

 

 

(116,663

)

出售折舊不動產資產的（虧損）收益

 

 

(75

)

 

 

(1

)

 

 

(1

)

 

 

(61

)

 

 

131,963

 

出售不可折舊的房地產資產的收益

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

431

 

 

 

54

 

 

 

809

 

其他非營業（支出）收入

 

 

(16,493

)

 

 

16,992

 

 

 

(1,718

)

 

 

3,966

 

 

 

(19,248

)

所得税優惠（費用）

 

 

209

 

 

 

(2,861

)

 

 

1,256

 

 

 

(3,596

)

 

 

5,750

 

來自房地產合資企業的收入

 

 

447

 

 

 

382

 

 

 

341

 

 

 

1,214

 

 

 

1,129

 

歸屬於非控股權益的淨收益

 

 

(3,000

)

 

 

(3,969

)

 

 

(3,392

)

 

 

(10,633

)

 

 

(12,025

)

向MAA 第一系列優先股股東分紅

 

 

(922

)

 

 

(922

)

 

 

(922

)

 

 

(2,766

)

 

 

(2,766

)

MAA 普通股股東的可用淨收益

 

$

109,810

 

 

$

144,766

 

 

$

121,389

 

 

$

389,564

 

 

$

441,049

 

 

息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤與淨收益的對賬

 

 

以千美元計

 

三個月已結束

 

 

十二個月已結束

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年9月30日

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

淨收入

 

$

113,732

 

 

$

125,703

 

 

$

601,899

 

 

$

654,776

 

折舊和攤銷

 

 

146,702

 

 

 

136,879

 

 

 

562,412

 

 

 

542,998

 

利息支出

 

 

36,651

 

 

 

38,637

 

 

 

148,739

 

 

 

154,747

 

所得税（福利）支出

 

 

(209

)

 

 

(1,256

)

 

 

3,138

 

 

 

(6,208

)

EBITDA

 

 

296,876

 

 

 

299,963

 

 

 

1,316,188

 

 

 

1,346,313

 

出售折舊不動產資產的損失（收益）

 

 

75

 

 

 

1

 

 

 

(82,738

)

 

 

(214,762

)

調整以反映公司在未合併關聯公司的息税折舊攤銷前利潤中所佔的份額

 

 

340

 

 

 

341

 

 

 

1,349

 

 

 

1,357

 

息税前利潤

 

 

297,291

 

 

 

300,305

 

 

 

1,234,799

 

 

 

1,132,908

 

優先股嵌入式衍生品虧損 (1)

 

 

11,250

 

 

 

425

 

 

 

12,606

 

 

 

21,107

 

出售不可折舊的房地產資產的收益

 

 

—

 

 

 

(431

)

 

 

(54

)

 

 

(809

)

投資損失 (1)

 

 

6,547

 

 

 

8,197

 

 

 

5,322

 

 

 

45,357

 

傷亡相關費用（追償），淨額 (1) (2)

 

 

217

 

 

 

(7,046

)

 

 

(171

)

 

 

(29,930

)

債務清償（收益）虧損 (1)

 

 

(57

)

 

 

47

 

 

 

(57

)

 

 

47

 

法律費用和和解，淨額 (1)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

6,400

 

 

 

8,535

 

COVID-19 相關費用 (1)

 

 

—

 

 

 

60

 

 

 

73

 

 

 

575

 

調整後的息税前利潤

 

$

315,248

 

 

$

301,557

 

 

$

1,258,918

 

 

$

1,177,790

 
(1)
包含在合併運營報表中的其他非營業支出（收入）中。
(2)
在截至2022年9月30日的三個月以及截至2023年9月30日和2022年12月31日的十二個月中，MAA確認收到的保險收益分別為720萬美元、140萬美元和2900萬美元，這些收益超過了與冬季風暴烏裏相關的傷亡損失。

 

 

12

 

將淨負債與無抵押應付票據和有擔保應付票據的對賬

 

以千美元計

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

無抵押應付票據

 

$

4,034,153

 

 

$

4,050,910

 

有擔保的應付票據

 

 

360,110

 

 

 

363,993

 

債務總額

 

 

4,394,263

 

 

 

4,414,903

 

現金和現金等價物

 

 

(161,897

)

 

 

(38,659

)

1031 (b) 限制性現金中包含交易所收益 (1)

 

 

—

 

 

 

(9,186

)

淨負債

 

$

4,232,366

 

 

$

4,367,058

 
(1)
包含在合併資產負債表的限制性現金中。

總資產與總資產的對賬

 

以千美元計

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

總資產

 

$

11,382,322

 

 

$

11,241,165

 

累計折舊

 

 

4,725,099

 

 

 

4,302,747

 

總資產

 

$

16,107,421

 

 

$

15,543,912

 

 

 

房地產資產總額與房地產資產的對賬，淨額

 

以千美元計

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

房地產資產，淨額

 

$

10,991,185

 

 

$

10,986,201

 

累計折舊

 

 

4,725,099

 

 

 

4,302,747

 

現金和現金等價物

 

 

161,897

 

 

 

38,659

 

1031 (b) 限制性現金中包含交易所收益 (1)

 

 

—

 

 

 

9,186

 

房地產資產總額

 

$

15,878,181

 

 

$

15,336,793

 
(1)
包含在合併資產負債表的限制性現金中。

13

 

非公認會計準則財務指標

調整後的息税前利潤

在本新聞稿中，調整後的利息、所得税、折舊和攤銷前收益或調整後息税折舊攤銷前收益是針對不被視為MAA核心業務一部分的項目進行了進一步調整的息税折舊攤銷前利潤，例如與MAA I系列優先股嵌入式衍生品公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的損益、投資損益、與傷亡相關的（追回）費用，淨額，債務清償的收益或虧損，法律費用和和解，淨額和COVID-19 相關費用。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務業績的重要指標，因為調整後的息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種收入和支出項目。MAA對調整後息税折舊攤銷前利潤的計算可能與其他公司計算調整後息税折舊攤銷前利潤所使用的方法不同。調整後的息税折舊攤銷前利潤不應被視為淨收入作為經營業績指標的替代方案。

核心調整後運營資金（Core AFFO）

Core AFFO 由核心 FFO 減去經常性資本支出組成。由於歸屬於非控股權益的淨收益被加回來，因此在本新聞稿中使用Core AFFO時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的核心AFFO。不應將核心AFFO視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為Core AFFO是衡量運營業績的重要指標，因為Core AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。

運營核心資金（Core FFO）

核心 FFO 表示調整後的 FFO 不屬於 MAA 核心業務運營的項目，例如與 MAA I 系列優先股中嵌入式衍生品的公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的損益、投資損益、扣除税款、意外傷害相關（追回）費用、淨額、債務清償收益或虧損、法律成本和結算、淨額、COVID-19 相關成本，marmary 按市值計算的債務調整和其他非核心項目.由於歸屬於非控股權益的淨收益被加回來，因此在本新聞稿中使用Core FFO時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO。儘管MAA對核心FFO的定義可能與業內其他定義相似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。不應將核心FFO視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。MAA認為，Core FFO有助於瞭解其不同時期之間的核心經營業績，因為它刪除了某些項目，這些項目本質上在不同時期內無法比較，因此往往會掩蓋實際運營業績。

EBITDA

在本新聞稿中，利息、所得税、折舊和攤銷前的收益（EBITDA）由淨收益加上折舊和攤銷、利息支出和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務業績的重要指標，因為息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種支出項目。不應將息税折舊攤銷前利潤視為淨收入作為經營業績指標的替代方案。

息税前利潤

就本新聞稿中的計算而言，房地產的利息、所得税、折舊和攤銷前收益（eBitDare）由息税折舊攤銷前利潤（EbitDare）組成，該息税折舊攤銷前利潤根據出售折舊資產的損益進行了進一步調整，以及為反映MAA在未合併子公司的息税折舊攤銷前份額而進行的調整。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務績效的重要指標，因為息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種支出項目。儘管MAA對eBitDare的定義符合NAREIT的定義，但它可能與其他公司用來計算息税折舊攤銷前利潤的方法不同。作為經營業績的指標，不應將eBitDare視為淨收入的替代方案。

可供分配的資金 (FAD)

FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、房地產收購、與管理層預計將由保險收益償還的重大意外傷害損失相關的資本支出以及與公司相關的資本支出。由於歸屬於非控股權益的淨收益是回加的，因此在本新聞稿中使用FAD時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD。不應將FAD視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務績效的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、支出和資本支出的能力。

運營資金 (FFO)

FFO代表MAA普通股股東可獲得的淨收入（根據公認會計原則計算），不包括處置經營物業的損益和資產減值，加上房地產資產的折舊和攤銷、歸屬於非控股權益的淨收入以及合資企業的調整。由於歸屬於非控股權益的淨收益是回加的，因此在本新聞稿中使用FFO時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO。儘管MAA對FFO的定義符合NAREIT的定義，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與其他公司相提並論。不應將FFO視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於瞭解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預見的下降。

總資產

總資產代表總資產加上累計折舊。MAA認為，總資產可以用作評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預測的下降。

14

 

非公認會計準則財務指標（續）

房地產資產總額

房地產總資產代表房地產資產，淨額加上累計折舊、現金和現金等價物以及限制性現金中包含的1031（b）交易所收益。MAA認為，房地產總資產可以用作評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預測的下降。

淨負債

淨負債是指無抵押應付票據和有擔保應付票據減去限制性現金中包含的現金和現金等價物以及1031（b）交易所收益。MAA認為，淨負債是評估其債務狀況的有用工具。

淨營業收入 (NOI)

淨營業收入代表該期間持有的所有房產的租金和其他財產收入減去不包括折舊和攤銷的總房地產運營費用，不包括折舊和攤銷，無論其待售狀態如何。不應將NOI視為MAA普通股股東可用淨收益的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產經營業績無關的項目來衡量房地產績效的核心業務。

非同一家店和其他 NOI

Non-Same Store and Other NOI表示在此期間歸類為非同一門店和其他投資組合的所有房產的租金和其他物業收入減去不包括折舊和攤銷的總房地產運營費用，不包括折舊和攤銷。Non-Same Store 和其他NOI包括與颶風有關的所有風暴相關費用。不應將Non-Same Store和其他NOI視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案。MAA認為，Non-Same Store和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產運營業績無關的項目來衡量房地產績效的核心運營。

同一家店 NOI

Same Store NOI表示在此期間歸入同一門店投資組合的所有房產的租金和其他物業收入減去不包括折舊和攤銷的總房地產運營費用。Same Store NOI 不包括與颶風相關的風暴相關費用。不應將Same Store NOI視為MAA普通股股東可獲得的淨收益的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產經營業績無關的項目來衡量房地產績效的核心運營。

其他關鍵定義

每單位平均有效租金

每個單位的平均有效租金等於在用單位租賃優惠加上空置單元的現行市場價格之後除以單元總數後的平均租金總額。租賃優惠代表對當前市場價格的折扣。MAA認為，平均有效租金是評估平均價格的有用指標。它不代表每單位收取的實際租金收入。

平均實際佔用率

平均實際佔用率代表適用時期內每日實際佔用率的平均值。

開發社區

在獲得所有在開發單元的佔用證書之前，社區仍被認定為開發項目。一旦所有單元交付並可供入住，社區就會進入Lease-Up社區投資組合。

租賃社區

在租賃期間獲得的新收購和新開發的社區將保留在Lease-Up社區的投資組合中，直到穩定下來。在90天內達到90％的平均實際佔用率時，社區被認為是穩定的。

非同一家店和其他投資組合

Non-Same Store and Other Portfolio包括最近收購的社區、正在開發或租賃中的社區、已處置或確定待處置的社區、遭受重大傷亡損失的社區、不符合Same Store Portfolio定義要求的穩定社區、零售物業和商業地產。

居民流失率

居民營業額是指截至報告季度末的連續十二個月內，不包括同一門店投資組合中的轉賬，佔到期租約的百分比。

同一家商店的投資組合

MAA會在每個日曆年開始時或根據重大交易或事件的需要審查其同一家門店的投資組合。如果社區是在去年年初擁有並穩定下來的，則社區通常會被添加到同一家商店的投資組合中。在90天內達到90％的平均實際佔用率時，社區被認為是穩定的。已獲MAA董事會批准處置的社區不在同一家門店投資組合中。遭受重大傷亡損失的社區也被排除在同一家門店的投資組合之外。

聯繫人：MAA 投資者關係，866-576-9689（免費電話），investor.relations@maac.com

15