附錄 99.2

2023 年第三季度醫療財產信託季度補充報告

2023 年第三季度公司概述公司信息 3 財務信息淨收入與運營資金的對賬 6 債務摘要 7 債務到期日和債務指標 8 投資組合信息租賃和貸款到期日附表 9 按資產類型、運營商、州和國家分列的總資產和收入 10 租金覆蓋範圍 13 投資和開發項目摘要 15 財務報表合併收益表 16 封面上：Diginity 合併資產負債表 17 對未合併房地產合資企業的投資 18 投資未合併運營實體 19 附錄非公認會計準則 對賬 20 前瞻性陳述前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致公司或未來事件的實際業績或未來事件與 或此類前瞻性陳述所依據的結果存在重大差異，包括但不限於：標準化每股FFO；預期派息率；預計出售目前租給 Prospect Medical Holdings 的三家康涅狄格州醫院；金額和時間 br}收購或處置醫療保健房地產或其他投資（如果有）；息税折舊攤銷前利潤淨負債；投資組合多元化；資本市場狀況；債務安排的償還；有關因某些醫院運營的所有權權益而給 公司帶來的額外收入以及此類收入的時間的聲明；未來股息的支付（如果有）；完成額外債務安排和額外投資；國內和國際 經濟、商業、監管、房地產和其他市場條件-tions；公司運營的競爭環境；公司商業計劃的執行；融資風險；公司維持 房地產投資信託基金地位的能力；收購和開發風險；潛在的環境和其他負債；健康危機的潛在影響；訴訟的風險和不確定性；租户/借款人無法控制的其他事件以及 對我們的相關影響；以及影響整個房地產行業的其他因素或部分醫療保健房地產。有關可能影響業績的因素的進一步討論，請參閲 截至2022年12月31日止年度的公司10-K表年度報告的風險因素部分，該部分由公司隨後提交的10-Q表季度報告和其他美國證券交易委員會文件進行了更新。除非聯邦 證券法另有要求，否則公司沒有義務更新本報告中的信息。封面上：Diginity HealthMesa，亞利桑那州。下圖：亞利桑那州尊嚴健康錢德勒。

公司概述 Medical Properties Trust, Inc. 是一家自籌資金的房地產投資信託基金，成立於2003年，旨在收購和開發 淨租賃的醫院設施。自從在阿拉巴馬州伯明翰成立以來，該公司已發展成為全球最大的醫院房地產所有者之一。MPT的融資模式促進了收購和資本重組， 允許醫院運營商釋放其房地產資產的價值，為設施改進、技術升級和其他運營投資提供資金。截至2023年9月30日。441處房產 55家運營商約44,000張牀位美國 州 31 個州 10 個國家注意：以上數字截至2023年9月30日，不包括剩餘四處澳大利亞房產的出售。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 3

MPT 官員 Edward K. Aldag，Jr.董事長、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁兼首席財務官 J. Kevin Hanna 高級副總裁、財務總監兼首席會計官 Rosa H. Hooper 運營高級副總裁兼祕書 Larry H. Portal 高級副總裁、首席執行官高級顧問 Charles R. Lambert 副總裁、財務主管兼資本市場董事總經理 R. Lucas Savage 副總裁、董事會總部全球收購主管小愛德華 ·K· 阿爾達格G. Steven Dawson R. Steven Hamner Caterina A. Mozingo Emily W. Murphy 伊麗莎白 N. Pitman D. P邁克爾·斯圖爾特 C. 雷諾茲·湯普森，第三醫療地產信託公司。城市中心大道 1000 號，阿拉巴馬州伯明翰 501 號套房 35242 (205) 969-3755 (205) 969-3756（傳真） www.medicalpropertiestrust.com 醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第三季度 4

投資者關係 Drew Babin Tim Berryman 企業傳播高級董事總經理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com 投資者關係董事總經理 (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com Transer Agent 證券交易所上市和交易代碼高級無抵押債務評級 Equiniti Trust Company, LLC 紐約證券交易所 (NYSE)：MPW Moodys：Ba1 Standard & 窮人：BB+ 英國蘇利斯醫院，由 NHS 運營。https://equiniti.com/us醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 5

運營資金淨收益對賬（未經審計）（金額以千計，每股數據除外）FFO 信息：歸屬於MPT普通股股東的淨收益 收益收益中參與證券份額淨收益，減去截至9月30日的三個月收益中分紅證券份額 2022年9月30日2022年9月30日折舊和攤銷 96,280 99,296 580,000 484 300,731 房地產出售虧損（收益）20 (68,795) (209) (536,788) 房地產減值費用3,750 55,8549 來自運營的資金 216,449 美元 252,006 美元 742,301 美元 805,979 美元 805,979 註銷未開票租金和其他 52,742 35,587 150,576 35,259 其他減值（追回）費用-(19,450) 37,434 (14,575) 訴訟和其他 2,75912,987股票薪酬調整 1,75912,9879 243-(3,120) (966) 非現金公允價值調整 (46,815) (3,597) (42,562) (12,563) 税率變動及其他 7,726 (164,535) 6,901 債務再融資和未用融資 （收益）成本 (862) 17 (46) 9,452 來自運營的標準化資金 225,516 美元 272,516 美元 289 美元 733,035 美元 829,487 美元 Share-基於薪酬債務成本攤銷租金延期，運營和融資租賃的淨直線租金收入 調整後的每股攤薄後運營資金數據：淨收益，減去收益中分紅證券份額 0.19 美元 0.37 美元 0.18 美元 1.74 折舊和攤銷 0.16 0.16 0.97 0.50 房地產出售虧損（收益）-(0.90) 房地產減值費用 0.01 0.09 運營資金 0.36 美元 0.42 美元 1.24 美元 1.34 註銷未開具賬單的租金和其他減值（恢復）費用訴訟和其他股份-基於薪酬的調整非現金公平 價值調整税率變動和其他債務再融資和未用融資（收益）成本正常化運營資金基於股份的薪酬債務成本攤銷租金延期、運營和 融資租賃的淨直線租金收入運營調整後資金注：（A）上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在未合併合資企業的此類收入/支出中所佔的份額。這些金額包含在合併損益表上股權收益欄中的所有股權活動 中。(B) 關注房地產行業的投資者和分析師使用運營資金（FFO）作為 補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降的假設，它主要根據GAAP折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，後者假設 房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預測的減少。我們根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）提供的定義計算 FFO，該定義代表淨收益（虧損）（根據 和 GAAP 計算），不包括房地產銷售收益（虧損）和房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，包括與就地租賃無形資產相關的攤銷，以及 未合併合夥企業和聯營企業調整後的淨收益（虧損）企業。除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了標準化FFO，即針對與意外或非核心事件或活動相關的項目調整FFO，或者 會計變動，如果不予注意，將使與前一時期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義降低。我們認為，使用FFO，再加上所需的GAAP演示文稿，可以提高投資者對我們經營業績的理解，而使用標準化FFO可以使我們的經營業績與前幾個時期和其他公司的比較更有意義。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的 補充指標，但不應將其視為衡量我們經營業績的替代指標，因為這些衡量標準既沒有反映折舊和攤銷成本，也沒有反映維持我們房產運營業績的 資本支出和租賃成本（如果有的話）水平，這可能是可能對我們的業績產生重大影響的重大經濟成本的操作。不應將FFO和標準化FFO 視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）作為我們經營業績的指標的替代方案，也不應將經營活動現金流（根據公認會計原則計算）作為我們流動性指標的替代方案。 我們通過從標準化FFO（i）直線租金、（ii）基於非現金股份的薪酬支出和（iii）遞延融資成本的攤銷中減去或加上來計算調整後的運營資金（AFFO）。AFFO 是 一種運營衡量標準，我們使用它來更多地根據租金收入的收入而不是應計收入以及某些其他調整來分析我們的經營業績。我們認為這是一個重要的衡量標準，因為我們的 基礎設施類資產通常需要長期租約，基本租金的合同每年上漲，從而確認了大量租金收入，這些收入要等到未來時期才能計費/收取。我們對AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的AFFO或類似標題的衡量標準相提並論。不應將AFFO視為作為我們經營業績指標的淨收入（根據公認會計原則計算）的替代方案，也不應將AFFO視為衡量我們流動性指標的 經營活動現金流（根據公認會計原則計算）的替代方案。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 6

財務信息（截至2023年9月30日）（金額以千美元計）債務摘要債務工具利率類型利率餘額 2026 年信貸額度循環利率 (A) 可變 5.358% 6.934% 1,354,294 美元 2027 年定期貸款變量 7.116% 200,000 2.550% 2023 年到期票據（3.6 億英鎊）(A) 固定 2.550% 439,399 2024 年澳元定期貸款（4.7 億澳元）) (A) 固定 (B) 2.850% 302,445 2024 英鎊定期貸款 貸款（1.05 億英鎊）(A) 固定 5.250% 127,907 3.325% 2025 年到期票據（5 億歐元）(A) 固定 3.325% 528,650 2025 年到期的定期貸款（7 億英鎊）(A) 固定 (C) 2.349% 853,930 0.993% 2026 年到期票據（5000 億歐元）M) (A) 固定 0.993% 528,650 5.250% 2026 年到期票據固定 5.250% 500,000 2.500% 2026 年到期票據（5 億英鎊）(A) 固定 2.500% 609,950 5.000% 2027 年到期票據固定 5.000% 1,400,000 3.692% 2028 年到期票據（6 億英鎊）(A) 固定 3.692% 2029 年到期票據固定 4.625% 900,000 3.375% 2028 年到期票據（英鎊）3.5億) (A) 固定 3.375% 426,965 3.500% 2031 年到期票據固定 3.500% 1,300,000 美元 10,204,130 美元債務發行成本和折扣 (47,051) 加權平均利率 4.041% 10,157,079 美元利率類型佔總額的百分比 債務可變 15% 固定 85% (A) 截至9月30日轉換為美元的非美元計價債務，2023。(B) 我們達成了利率互換交易，自2019年7月3日起生效，以固定貸款的基準浮動利率 。2023年3月10日，該利率上升至2.850％。(C) 我們達成了利率互換交易，自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023年3月10日，利率 上升至2.349％。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 7

財務信息（截至2023年9月30日）（金額以千美元計）債務到期日優先無抵押年度定期貸款/循環貸款 票據總債務佔2023年總額的百分比 439,399 美元 439,399 美元 4.3% 2024430,352 430,352 4.2% 2025 528,650 853,930 1,382,580 13.6% 2026 1,638,600 1,354,60 1,354,60 294 2,992,894 29.3% 2027 1,400,000 200,000 1600,000 15.7% 2028 731,940731,940 7.2% 2029 900,000,000,88% 2030 426,965426,965 4.2% 按當地貨幣劃分的債務優先無抵押定期貸款/循環票據債務總額佔美國總額的百分比 4100,000 美元 11.400 美元 5,240,000 美元 51.3% 美國王國 2,208,254 1,075,769 3,284,023 32.2% 澳大利亞 302,445 302,445 3.0% 歐洲 1,057,300 320,362 1,37,662 13.5% 債務指標調整後的淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：截至2023年9月30日的三個月調整後淨負債 9,322,609 美元 ebitDare 1,381,360 調整後淨負債 ebitDare 1,381,360 調整後淨負債調整後的年化息税折舊攤銷前利潤比率6.7倍調整後淨負債9,322,609美元交易調整後年化息税折舊攤銷前利潤1,375,360 調整後淨負債與交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤比率 6.8 倍槓桿比率： 無抵押債務 10,076,223 美元有擔保債務127,907 債務總額10,204,130美元總資產 (A) 20,320,105 財務槓桿 50.2% 利息覆蓋率：利息支出資本化利息債務成本攤銷總利息 ebitDare 利息覆蓋率調整後息税折舊比率 (A) 總資產等於總資產加上累計折舊和攤銷。其他非公認會計準則財務指標的對賬見附錄。醫療 房地產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 8

投資組合信息租賃和貸款到期日表 (A)（千美元金額）到期年限 (B) 2023 (E) 2024 2025 2026 2028 2029 2029 2030 2031 2032 此後佔基本租金/利息總額的百分比 100% 90% 87.7% 80% 60% 40% 30% 20% 10% 0% 1.4% 0.2% 1.5% 0.5% 0.4% 5.3% (A) 附表包括租賃和抵押貸款貸款。 (B) 租賃/貸款到期基於租賃/貸款的固定期限，不考慮我們協議中規定的潛在續訂或其他選項。(C) 反映所有房產，包括屬於合資企業的房產， 不包括空置房產（約佔總資產的0.2％），以及五個正在開發的設施。(D) 代表截至期末按年計算的合同基本租金/利息收入（包括外幣匯率 ），但不包括租户回收、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和遞延收入）。(E) 歸類為待售的房產顯示將在本年度到期， 包括先前出租給Healthscope的四處設施，這些設施已於2023年10月出售。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 9

投資組合信息按資產類型劃分的總資產和收入（2023年9月30日）（以千美元計）資產類型總額 資產 (A) 佔總資產的百分比 2023 年第三季度收入 (B) 佔2023年第三季度收入的百分比普通急性護理醫院 194 美元 12,105,205 63.7% 25,821 美元 72.2% 行為健康設施 70 2,525,664 13.3% 55,695 15.7% 住院康復 設施 114 1,430,494 7.5% 31,783 8.9% 長期急性護理醫院 20 274,971 1.5% 5,146 1.5% 獨立急診室 43 232,572 1.2% 6,031 1.7% 其他總計-(C 2，435,976) 12.8% 按資產類型劃分的總資產收入 按資產類型劃分的總收入 1% 1% 13% 普通急性護理醫院行為健康設施 1% 2% 9% 8% 13% 64% 住院康復機構長期急性護理醫院獨立急診急救機構其他 16% 72% 按資產類型劃分的國內資產 按資產類型劃分的國內收入 2% 3% 2% 2% 15% 666% 普通急性護理醫院行為健康機構住院康復設施 10% 9% 8% 長期急診醫院 76% 獨立急診室/緊急護理設施其他注意： 對運營實體的投資是根據房地產的賬面總值按比例分配的。這種按比例分配可能會因時期而異。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。 (B) 反映了我們合併收益表中的實際收入，但一位租户的4,890萬美元直線租金和其他應收賬款儲備金除外。(C) 包括我們對PHP Holdings的6.84億美元投資。醫療 Properties Trust | 補充信息 | 2023 年第三季度 10

投資組合信息總資產最大的個人設施（2023年9月30日）運營商Steward Health Care Circle Health Priory Group Prospect Medical Holdings Lifepoint Behavior Health 50運營商最大的個人設施佔總資產的百分比（A）2.0％ 0.6％ 1.0％ 0.4％ 1.9％綜合物業級承保框架MPT投資於不動產 房地產，而不是租户的合併財務業績。每個設施都經過承保，這些特徵使基礎設施對任何經驗豐富、稱職的運營商都具有吸引力，而不僅僅是當前的租户。如果我們 正確承保了這些，那麼再加上我們的絕對淨主租賃結構，我們的房地產將對替代運營商具有吸引力，在極少數情況下，我們必須過渡。此類承保特徵包括：實物質量 競爭最大的個人設施投資約佔MPT投資組合人口統計和市場財務總資產和運營商收入的2％（2023年9月30日）（金額以千美元計）運營商財產總額 資產佔總資產的百分比 (A) 2023年第三季度收入 (B) 佔2023年第三季度收入的百分比管家醫療保健佛羅裏達州市場 36 1,356,050 美元 7.1% 29,968 美元 8.4% 得克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場 1,138,573 6.0% 20,659 5.8% 馬薩諸塞州市場 840,046 4.4% 6,525 1.8% 亞利桑那州市場 305,611 1.6% 9,413 2.7% 俄亥俄州/賓夕法尼亞州市場 122,318 0.7% 3,918 1.1% 猶他州市場 5,988 0.0% 181 0.1% Circle Health 36 2,043,689 10.8% 修道院集團 37 1,339,742 7.0% Prospect Medical Holdings 13 1,065,752 5.6% Lifepoint 行為健康 (C)) 19 806,350 4.2% 18,553 5.2% CommonSpirit Health 5 791,480 4.2% 29,355 8.3% 瑞士醫療網絡 17 683,991 3.6% 295 0.1% 中位數 81 645,025 3.4% 7,955 2.2% 歐內斯特健康 29 619,910 3.3% 18,225 5.1% Lifepoint Health 8 502,457 2.6% 15,063 4.2% 45 操作員 160 4,301924 22.7% 101,359 28.6% 其他2,435,976 12.8% 合計 441 美元 19,004,882 100.0% $355,476 100.0% 注意：對運營實體的投資是根據房地產的賬面總價值按比例分配的 。這種按比例分配可能會因時期而異。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 反映了我們合併的 收益表中的實際收入，但一個租户的4,890萬美元直線租金和其他應收賬款儲備金除外。(C) 前身為 Springstone。按美國各州和國家劃分的總資產和收入（2023年9月30日）（金額以千美元計） 美國各州和其他國家房地產總資產 (A) 佔總資產的百分比 2023 年第三季度收入 (B) 佔2023年第三季度收入的百分比德克薩斯州 51 2,009,435 10.6% 40,423 美元 11.4% 佛羅裏達州 9 1,356,050 7.1% 28,443 8.0% 加利福尼亞州 19 1,227,372 6.0% 4% 31,551 8.9% 馬薩諸塞州 10 844,804 4.5% 5,799 1.6% 猶他州 7 829,434 4.4% 30,559 8.6% 26 其他州 120 3,757,534 19.8% 101,953 28.7% 其他1,775,974 9.3% 美國 216 美元 11,800,603 62.1% 美元 238,728 67.2% 美國 216 美元 11,800,728 67.2% 美國王國 92$ 4,108,393 21.6% $90,655 25.5% 德國 85 716,959 3.8% 10,000 2.8% 瑞士 17 683,991 3.6% 295 0.1% 澳大利亞 4 290,321 1.5% 5,198 1.5% 西班牙 9 233,724 1.2% 2,101 0.6% 其他國家 18 510,889 2.7% 8,499 2.3% 其他660,002 225 3.5% 國際 7,204,279 美元 37.9% 116,748 美元 32.8% 總額注：對運營實體的投資是根據房地產的賬面總價值按比例分配的。這種按比例分配可能會因時期而異。 (A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 反映了我們合併收益表中的實際收入，但一個租户的4,890萬美元直線租金儲備金和其他應收賬款除外。 (C) 以前是 Springstone。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 11

投資組合信息按國家劃分的總資產按國家劃分的總收入 1% 3% 1% 4% 4% 22% 62% 62% 美國英國德國 瑞士澳大利亞 1% 1% 2% 3% 26% 67% 西班牙其他國家按美國各州劃分的其他資產 9% 20% 4% 11% 11% 7% 7% 6% 5% 德克薩斯州佛羅裏達州加利福尼亞州馬薩諸塞州猶他州 26 其他州 29% 11% 8% 9% 1% 醫療財產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第三季度 12

投資組合信息總投資組合迅達息税折舊攤銷前利潤 (A) (B) 租金覆蓋率不包括同比所有CARES法案補助金和按房地產類型劃分的連續季度 比較注：所有數據均為過去十二個月的數據。對於在過去十二個月中購置的房產，數據為從MPT收購到2023年6月30日期間的數據。(A) 息税折舊攤銷前利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前 設施層面的收益。息税折舊攤銷前利潤包括正常的 GAAP 費用維護和維修成本。EBITDARM不適用於延長 使用壽命或改善設施和設備以增加未來收入的資本化支出。這些類型的資本支出大多是融資性的，不會立即產生現金影響。MPT 的租金不從屬於資本化支出。 此外，息税折舊攤銷前利潤不代表財產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。計算所列保險時使用的息税折舊攤銷前利潤數據基於MPT租户提供的財務 信息。MPT尚未獨立核實這些信息，但沒有理由認為這些信息在任何重要方面都是不準確的。除非下文另有説明，否則迅達保險是根據租户財務報告和支付給MPT的現金租金中顯示的未經調整的實際息税折舊攤銷前利潤 業績計算的。租户獲得的所有CARES法案補助金均已從租户在上述時間段報告的財務業績中刪除 期。加州醫院的息税折舊攤銷前利潤數據包括根據醫院質量保證費（HQAF）計劃8預計將收到的款項。HQAF的金額基於加州 醫院協會目前的支付模式，該模式尚未獲得CMS的批准。(B) 普通急性護理保險和投資組合總承保範圍不包括Pipeline Health設施，因為Pipeline Health於2022年10月申請了第11章破產，Healthscope 設施即將完成出售，以及Prospect Medical Holdings的設施待出售，以及Prospect Medical Holdings的賓夕法尼亞州設施，因為抵押貸款的利息尚未開始。醫療財產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第三季度 13

投資組合信息總投資組合迅達息税折舊攤銷前利潤不包括所有 CARES ACT 補助金息税折舊攤銷攤銷前利潤租金保險：運營商 擁有物業級別報告的運營商 淨投資租户管家醫療保健（以千計）(A) 2,411,887 美元主要財產類型一般急性 TTM 息税折舊攤銷前利潤保險 2.7x Priory Group 1,182,194 行為中位數 645,025 IRF Ernest Health 545,456 IRF/LTACH Prospect Medical Holdings (B) 512,316 General Acute Prime Healthcare 464,496 普通急性 Aspris 兒童服務 235,052 Beaviour Vibra HealthPartners 171,160 General Acute Ardent Health Services 86,415 普通急性其他申報租户 626,226 各種 2.1x 1.6x 1.6x 1.6x 1.6x 租户國際運營商 1 淨投資（以千計）(A) 1,994,162 美元主要房產類型普通急性 TTT M EBITDARM 租金保險 2.3 倍國內運營商 1 502,457 普通急性家庭運營商 2 383,859 General Acute/LTACH 國內運營商 3 774,335 行為 0.7x 1.5x 1.5 倍總計 3,654,813 美元 1.7 倍不要求和/或不可用 租户淨投資（以千計）(A) 主要物業類型評論美國最大的非營利性醫療保健運營商之一；CommonSpirit Health 791,480 美元普通急性投資評級瑞士醫療網絡 432,920 General Acute Ramsay Health Care UK 388,688 普通急性 Pihlajalinna 210,521 普通急性聖盧克堪薩斯城 128,098 普通急性 NHS 85,226 普通急性尊嚴 Health 43,727 普通急性 CUF 28,922 普通急性神經精神病學 醫院 26,965 行為社區衞生系統 26,410 普通急性其他租户22,055 General Acute 瑞士第二大私立醫院集團全球最大的醫療保健運營商之一；家長擔保；投資 級評級芬蘭領先的社會和醫療服務提供商英國領先的單一付款人政府實體屬於CommonSpirit；家長擔保；投資級評級 葡萄牙最大的私立醫院系統之一，擁有 24 個設施和 75 年以上的運營歷史家長擔保美國醫院運營商有大量運營歷史不詳總計 2,185,012 美元以上數據約佔MPT房地產投資總額（C）的87％ 注： 所有數據均為過去十二個月的數據。對於在過去十二個月中購置的房產，數據為從MPT收購到2023年6月30日期間的數據。(A) 投資數字不包括股權投資、非房地產 貸款、獨立急診室/緊急護理設施和正在開發的設施。(B) 展望醫療控股公司的承保範圍僅包括加利福尼亞的設施。(C) 由於銷售已完成，Healthscope 被排除在外，康涅狄格州 Prospect 因待售而被排除在外。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 14

投資組合信息投資摘要（截至2023年9月30日的九個月）（金額以千計）運營商 地點投資 (A) 開始日期 PHP Holdings 加利福尼亞州 50,000 美元 2023 年第一季度中位數德國 77,230 Priory Group 英國 2023 年第二季度展望醫療控股加州 45,000 2023 年第二季度為 現有租户增資、開發和其他資金 (B) 各種 216,126 美元各種 445,000 美元 ,962 截至 2023 年 9 月 30 日的當前開發項目摘要（以千計）運營商位置承諾費用發生於2023 年 9 月 30 日預計開學日期 IMED 醫院 2023 年第四季度 44,848 美元 43,103 美元 Lifepoint 行為健康德克薩斯州 31,600 17,790 2024 年第一季度 IMED 醫院西班牙 36,280 13,775 2024 年第三季度 IMED 醫院 49,790 17,045 2025 年第一季度德克薩斯州管家醫療保健 169,408 90,445 美元 2026 年第二季度 331,945 美元 26$ 182,158 (A) 不包括交易成本，例如房地產轉讓和其他税款。金額假設截至投資日的匯率。(B) 反映了延長使用壽命或改善 上現有設施的正常資本增加，我們獲得的回報等於相應設施的租賃費率。這包括 10 多個設施和六個不同的運營商。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 15

截至截至九個月 個月的合併收益表（未經審計）（金額以千計，每股數據除外）截至2023年9月30日收入2023年9月30日2022年9月30日2022年9月30日租金賬單 229,306 美元 232,418 美元 724,954 美元 737,029 美元 737,029 美元直線租金 21,511 26,552 38,875 146,114 收入來自 融資租賃 26,066 51,011 107,729 154,660 利息和其他收入 29,693 42,358 122,624 124,562 總收入 306,576 352,339 994,182 1,162,365 支出利息 106,709 88,076 308,833 266,989 房地產折舊和攤銷 77,802 81,873 526,065 251,523 房地產相關 (A) 6,483 8,265 38,269 37,998 一般和管理 38,110 37,319 115,438 117,601 支出總額 229,104 215,533 988,605 674,111 出售房地產的其他收入（支出）（虧損）收益 (20) 68,795 209 536,788 房地產和其他減值（費用）追回（3,750）19,450（93,288）14,575 股本權益收益 11,264 11,483 34,840 33,606 債務再融資和未用融資收益（成本）862（17）46（9,452）其他（包括證券的公允價值調整）41，125 4,082 25,447 20,875 其他收益（支出）總額 49,481 103,793（32,746）596,392 所得税前收入（虧損）所得税（支出）福利淨收入歸屬於非控股權益的淨收入 歸屬於MPT普通股股東的淨收入 每股普通股收益基本和攤薄後歸屬於MPT普通股股東的淨收益0.19美元 0.37 美元 18 美元 1.74 加權平均未償還股票 598,444 598,980 598,980 598,980 598,828 股加權平均未償還攤薄後 598,553 599,339 598,406 599,099 股每股普通股申報的股息 599,099股份 0.15$ 0.29$ 0.73$ 0.87 (A) 包括截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中我們直接支付並由租户報銷的330萬美元和560萬美元的地租和其他費用（例如 財產税和保險），以及截至2023年9月30日和 2022年9月30日的九個月分別為2,860萬美元和3,020萬美元。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 16

財務報表合併資產負債表（金額以千計，每股數據除外）資產房地產資產土地、建築物 和改善、無形租賃資產和其他融資租賃投資待售房地產抵押貸款房地產資產總投資累計折舊和攤銷房地產資產淨投資 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日（未經審計）(A) 現金和現金等價物 340,058 235,665 68 應收利息和租金，淨額 195,559 167,035 直線租金應收賬款 788,761787,166 投資未合併房地產 合資企業 1,461,725 1,497,903 對未合併運營實體的投資 1,843,847 1,444,872 其他貸款 263,471 227,839 其他資產 558,291 57,990 美元總資產 19,004,882 美元 19,658,000 美元負債和股權負債債務，淨額 10,157,079 美元 10,268,412 應付賬款和應計費用 375,888 621,324 遞延收入 32,280 27,727 對租户的債務和其他租賃負債 154,218 146,130 總負債 10,719,465 11,063,593 股票優先股，面值0.001美元。授權10,000股；無已發行普通股，面值0.001美元。授權75萬股股票；截至2023年9月30日已發行和未償還的598,444股以及截至2022年12月31日的597,476股其他 實收資本留存（赤字）收益累計其他綜合虧損醫療財產信託公司股東權益非控股權益總權益總額19,004,882美元19,658,000（A）財務來自上一年度經審計的財務報表。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 17

財務報表對未合併房地產合資企業的投資（截至2023年9月30日的三個月）（未經審計）（金額以千美元計）房地產總額現金累計折舊和攤銷其他資產總資產債務（第三方）其他負債權益和股東貸款總負債和股東貸款不動產 房地產合資企業的總負債和權益 MPT 份額 50% 70% 50% 45% 合計 436,930 美元 432,919 美元 431,919 美元 224 美元 82,327 美元 53,325 美元 1,461,725 美元 MEDIAN (C) 瑞士醫療網絡 (D) Steward Health Care (E) Policlinico di Monza (F)) HM Hospitales (G) 按比例分配的總收入 (B) 支出：房地產相關的 32,537 美元 820 美元 17,704 美元 485 美元 34,604 美元 201 美元 4,456 美元 867 美元 3,809 美元 42,809 美元 49,905 美元 1,302 利息 13,026 5,291 17,250538 美元 17,250538 美元 ,105 19,084 房地產折舊和攤銷 11,305 8,698 10,307 1,050 2,069 33,429 18,429 18,350 一般和管理 494 292 99 (169) 12 728 422 出售房地產所得税的收益 1,276 430 293 1,999 1,999 1,071 總支出 26,921 美元 15,857 美元 27,857 美元 1,748 美元 2,954 美元 74,676 美元 40,229 美元淨收入 5,616 美元 2,508 美元 6747 美元 2,708 美元 855 美元 18,434 美元 9,676 美元 MPT 房地產合資企業 50% 70% 50% 45% 股權收益2,808美元 1,756 美元 3,374 美元 1,354 美元 9,676 美元 (H) (A) 包括 雙方股東的2.97億歐元貸款。(B) 包括460萬美元的直線租金收入。(C) MPT管理的合資企業由71家擁有的德國設施組成，這些設施已全部出租。(D) 代表Infracore的所有權， 擁有並租賃瑞士所有17個設施。(E) MPT管理着由八家擁有的馬薩諸塞州醫院設施組成的合資企業，這些設施是根據主租賃完全租賃的。(F) 代表 已全部租賃的八個意大利設施的所有權。(G) 代表兩個已完全租賃的西班牙設施的所有權。(H) 從我們的Lifepoint Behavior Health股票投資的回報率和Aevis 股權投資獲得的股息（130萬美元）中不包括160萬美元，減去股權投資成本的攤銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 18

財務報表對未合併運營實體的投資（金額以千計）運營實體投資框架 MPT 的醫院專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會主義投資。收購較大的房地產交易通常需要被動投資。現金 支付給前所有者而不是租户，只有少數例外。運營商經過審查，這是我們整體承保流程的一部分。獲得鉅額回報和有機增長的潛力。其中某些投資 使我們有權享受慣常的少數人權利和保護。除了我們的投資外，沒有額外的營業虧損敞口。包括歐內斯特健康和嘉佩樂醫療在內的成功投資的良好記錄。運營商投資作為2023年9月30日的 所有權權益結構 PHP Holdings 684,418 美元 49.0% 包括Prospect的管理式醫療業務PHP Holdings的49％股權權益以及可轉換為PHP Holdings的貸款。根據公允價值期權法 ，這兩種工具在2023年第三季度實現了3000萬美元的收益。Steward Health Care 362,589 N/A國際合資企業230,153 49.0％的貸款，其收益支付給了Stewards前私募股權發起人， 由Steward的股權擔保，最初的回報率為4％，外加Steward在七年內價值增長的37％。包括我們49％的股權所有權權益和為投資精選國際 醫院業務而提供的貸款。該貸款的利率為7.5％，由國際合資企業的剩餘股權擔保，並由其他股權所有者擔保。瑞士醫療網絡 171,334 8.9% Priory Group 157,547 9.9% Steward Health Care 125,862 9.9% Aevis 79,738 4.6% Aspris 15,996 9.2% Lifepoint 行為健康 11,093 20.9% 包括我們的被動股權益以及作為銀團貸款機制一部分的3700萬瑞士法郎貸款。為了完成 2021年對35個設施的收購，我們進行了9.9％的被動股權投資和貸款，其收益支付給了前所有者。這筆貸款的利率是浮動的。包括我們的被動股權益。我們 最初投資的1.5億美元收益直接支付給了Stewards前私募股權發起人和其他股東。包括我們在公共醫療投資公司Aevis的被動股權益。我們最初的投資為4,700萬瑞士法郎，按季度按市值計價。包括我們在Aspris的被動股權所有權，Aspris是Priorys教育和兒童服務業務的分拆公司。為了完成2021年對18個行為設施的收購，我們進行了股權投資和貸款，其收益支付給了前所有者。由於Lifepoints於2023年2月收購了Springstone（現為Lifepoint Behavior Health）的多數股權， 貸款和相關利息（約2.05億美元）已全額支付。我們繼續持有Lifepoint行為健康的少數股權。未合併經營實體的投資總額佔總資產的百分比 10% 90% 醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 19

附錄非公認會計準則對賬調整後的淨負債/年化息税折舊攤銷前利潤（未經審計）（金額以千計）調整後的息税折舊攤銷前利潤 對賬淨收益追加：利息所得税折舊和攤銷房地產出售虧損房地產減值費用調整以反映MPT在未合併房地產合資企業中未計息税折舊攤銷前利潤份額 (A) 2023年第三季度息税折舊攤銷前利潤基於股份的薪酬註銷未發票租金和其他訴訟及其他債務再融資和未用融資收益非現金公允價值調整Prospect Medical Holdings調整2023年第三季度調整後 季度中期投資活動的息税折舊攤銷前利潤調整後截至2023年9月30日的三個月調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的淨負債對賬截至2023年9月30日的債務總額為10,157,079美元減：截至2023年9月30日 現金（340,058）減：截至2023年9月30日，用於在建建築物改善和在建工程的現金（C) (494,412) 調整後淨負債 9,322,609 美元關注房地產行業的投資者和分析師 利用淨負債（債務減去現金）以息税折舊攤銷前利潤作為衡量槓桿的指標，它顯示假設淨負債和息税折舊攤銷前利息税折舊攤銷前利潤保持不變，我們需要多少年才能償還債務。在我們的計算中，我們從Nareit定義的息税折舊攤銷前Dare開始，即扣除利息支出、所得税支出、折舊和攤銷前的淨收益、處置折舊財產的虧損/收益、減值損失以及為反映我們在未合併的房地產合資企業中在息税折舊攤銷前所佔份額而進行的調整。然後，我們根據非現金股票薪酬、非現金公允價值調整和其他項目調整息税折舊攤銷前利潤進行調整，這些項目將使我們的經營業績與前期和其他公司進行比較更有意義， 得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們將淨負債調整為在建建築物改善和在建施工提供資金，但我們還沒有收到租金，從而得出調整後的淨負債。我們根據該期間完成的 投資和資本交易的影響調整後的息税折舊攤銷前利潤進行調整，前提是此類交易在期初已經完成/資金充足，從而得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管衡量標準為非公認會計準則，但我們認為 調整後淨負債、調整後息税折舊攤銷前利潤和交易調整後息税折舊攤銷前利潤對投資者和分析師很有用，因為它們可以更及時地瞭解我們的信貸質量，並且可以將我們在不同時期之間的信用實力與 其他房地產公司進行比較，而不會受到本質上不同時期無法比較的項目的影響。(A) 僅包括來自未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額中未償還的部分，因為我們 在調整後的淨負債額度中不包括未合併的房地產合資企業中的任何淨負債。我們認為，需要進行這種調整，以適當反映息税折舊攤銷前利潤與淨負債之間的關係。(B) 反映了我們季度中期投資、出售和貸款回報對整個季度 的影響。(C) 不包括正在進行但尚未產生現金回報但在完成後將產生回報的開發和資本改善項目。醫療 房地產信託 | 補充信息 | 2023 年第三季度 20

醫療地產信託基金 1000 城市中心大道，阿拉巴馬州伯明翰 501 套房 35242 (205) 969-3755 紐約證券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫人：企業傳播高級董事總經理德魯·巴賓 (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或投資者關係董事總經理蒂姆·貝裏曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com