美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單
註冊股東的認證報告
管理投資公司
《投資公司法》檔案編號 811‑21465
（章程中規定的註冊人的確切姓名）
東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房
賓夕法尼亞州拉德諾 19087
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
約瑟夫·史密斯，總裁兼首席執行官
世邦魏理仕全球房地產收益基金
東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房
賓夕法尼亞州拉德諾 19087
（服務代理的名稱和地址）
註冊人的電話號碼，包括區號：1‑877‑711‑4272
財政年度結束日期：12月 31
報告期日期：2023年6月30日
管理投資公司應在向股東轉交根據1940年《投資公司法》（17 CFR 270.30e‑1）第30e‑1條要求轉交給股東的任何報告後的10天內使用N‑CSR表格向委員會提交報告。委員會可以在其監管、披露審查、檢查和決策職責中使用N‑CSR表格上提供的信息。
註冊人必須披露N‑CSR表格中規定的信息，委員會將公開這些信息。除非表格顯示當前有效的管理和預算辦公室（“OMB”）控制號，否則註冊人無需對N‑CSR表格中包含的信息收集做出迴應。請就信息收集負擔估算的準確性以及任何減輕負擔的建議向華盛頓特區西北第五街450號美國證券交易委員會祕書提出評論意見 20549-0609。監察員辦公室已根據《美國法典》第 44 篇第 3507 節的許可要求對收集的信息進行了審查。
| 第 1 項。 | 向股東報告。 |
| (a) | 隨函附上世邦魏理仕全球房地產收益基金（“信託”）股東報告。 |
半年度報告
世邦魏理仕全球房地產
收入基金
2023
目錄
世邦魏理仕全球房地產收益基金（未經審計）
| 重要信息 |
2 | |||
| 致股東的信 |
3 | |||
| 費用和開支 |
8 | |||
| 其他信息-投資目標、政策和風險 |
9 | |||
| 財務報表 | ||||
| 投資組合 |
16 | |||
| 資產負債表 |
19 | |||
| 運營聲明 |
20 | |||
| 淨資產變動表 |
21 | |||
| 現金流量表 |
22 | |||
| 財務要聞 |
23 | |||
| 財務報表附註 |
25 | |||
| 補充信息 |
32 | |||
| 行政 |
36 | |||
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 1 |
重要信息
世邦魏理仕全球房地產收益基金（以下簡稱 “信託”）根據美國證券交易委員會下達的豁免令行事，並經其董事會（“董事會”）批准，採取了管理分配政策，目的是在每年內通過儘可能相等的定期分配和任何必要的特別分配進行分配，金額接近信託在該年度的應納税所得額總額外加，如果董事會願意，則全部或部分資本信託基金在年內從投資組合公司獲得的資本收益和回報。
為了推進其政策，信託基金每月向普通股股東分配固定金額的每股普通股，目前為0.06美元。董事會可酌情決定不時更改此金額。為了將信託的月度分配維持在穩定的水平，董事會認識到，信託的部分分配可能被描述為資本回報，尤其是在信託的投資組合證券蒙受損失的時期。在這種情況下，董事會不一定會減少信託的分配，但會密切關注其可持續性，認識到虧損可能會逆轉，在隨後的時期，投資組合證券的收益可能會導致需要進行補充分配，而信託基金力求最大限度地減少這種分配。在考慮可持續性時，董事會可以考慮已被資本損失結轉抵消的已實現收益，以計算應納税所得額。因此，信託的分配水平將獨立於其在特定時期內的表現，但信託基金預計其分配將與其一段時間內的表現相關。特別是，信託基金預計，隨着時間的推移，其淨資產價值（“NAV”）的分配率將與其總資產淨值回報率相關。信託的總資產淨值回報率列於財務摘要表。
股東不應從當前分配金額或信託管理分配政策的條款中得出有關信託投資表現的任何結論。董事會可以在不事先通知股東的情況下修改或終止保單。股東應注意，由於各種原因，管理式分配政策可能會發生變更或終止。通過擁有投資組合證券，信託面臨的風險包括但不限於投資組合公司持有的房地產價值下降、與總體和當地經濟狀況相關的風險以及投資組合公司的虧損。經濟衰退可能會對房地產市場和信託基金投資的房地產公司產生重大不利影響，這可能導致信託基金無法實現其投資目標，並危及管理分配政策的持續性。有關與投資信託相關的風險的更全面描述，請參閲信託的招股説明書。
所表達的觀點代表了世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司（“CBREIM”）的觀點，這些觀點可能會發生變化，不打算作為投資建議或對未來業績的保證。本材料僅供參考。它無意作為對任何特定投資的認可。所述信息來自專有和非專有來源，這些來源未經獨立驗證的準確性或完整性。儘管CBREIM認為這些信息是準確和可靠的，但我們不對其完整性、準確性或可靠性主張或承擔任何責任。未來預期、預測、估計、預測和其他前瞻性陳述的陳述基於CBREIM在發表此類聲明時的觀點。因此，此類陳述本質上是推測性的，因為它們所依據的假設可能涉及已知和未知的風險和不確定性。此處對特定證券的任何討論都不應被視為購買或出售任何這些證券的建議。不應假設對所討論的任何證券的投資已經或將是有利可圖的。實際結果、表現或事件可能與此類陳述中表達或暗示的結果存在重大差異。投資房地產證券涉及風險，包括潛在的本金損失。房地產股票所面臨的風險與直接擁有房地產相關的風險相似。集中於房地產證券的投資組合可能會經歷價格波動和其他與非多元化相關的風險。儘管股票可能比大多數債務證券具有更大的長期增長潛力，但它們的波動性通常更高。國際（非美國）投資可能涉及因貨幣價值的不利波動、普遍接受的會計原則的差異或其他國家的經濟或政治不穩定而造成資本損失的風險。過去的表現並不能保證未來的業績。FINRA合規服務：Foreside Fund Services, LLC。
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 2 |
致股東的信
約瑟夫·史密斯
Kenneth S. Weinberg
喬納森·米尼曼
親愛的股東：
我們很高興發佈世邦魏理仕全球房地產收益基金（“信託”）2023年半年度報告。
績效考核
全球房地產股在上半年上漲了1.0％（“1H2023”），表現低於同期上漲15.4％的整個股票市場。1 在2023年的大部分時間裏，全球房地產股的投資者一直在攀登 “憂慮之牆”，其中包括利率走向、通貨膨脹步伐、全球經濟的強勁、美國的債務上限談判以及美國辦公行業的疲軟對商業房地產和房地產股意味着什麼。隨着時間的推移，這些擔憂正在得到解決。全球經濟仍然強勁，因此，2023年全球經濟衰退的可能性正在降低。通貨膨脹正在緩和。在美國債務上限談判中達成了妥協。最後，儘管許多市場的寫字樓行業基本面仍面臨挑戰，但以美國寫字樓為重點的房地產股佔我們房地產證券基準的比例不到5％2因此對公開交易的商業房地產股票指數表現沒有重大影響。
在 1H2023 期間，北美是表現最好的地區，其次是亞太地區和歐洲。普通股的表現低於優先股。
截至2023年6月30日的全球房地產市場表現
| 1H2023 | CY2022 | |||
| 區域 | ||||
| 北美2 | 4.6% | -25.6% | ||
| 歐洲2 | -6.1% | -40.7% | ||
| 亞太地區2 | -4.9% | -11.4% | ||
| 全球房地產普通股3 | 1.0% | -25.1% | ||
| 美國房地產投資信託基金優先股4 | 9.2% | -20.8% | ||
| 80/20 全球普通股和美國優先股的混合體5 | 2.7% | -24.1% |
在 1H2023 期間，該信託的淨資產價值（“NAV”）回報率為1.0％，低於80/20全球普通股和優先股組合的2.7％的回報率。儘管普通股選擇和行業配置對 1H2023 的影響是積極的，但信託基金對錶現優於表現的優先股的權重不足減損了相對錶現。我們認為，鑑於我們的普通股市場繼續以折扣估值定價，優先股的減持頭寸是有道理的。在 1H2023 中，美國是絕對和相對貢獻最強的國家，回報率為4.6％。我們在數據中心、住宅和存儲領域的風險敞口是最大的絕對貢獻者。相對而言，由於股價表現不佳，加上基本面的加速為我們提供了一個有吸引力的切入點，我們在 1H2023 中大幅增加了對數據中心行業的敞口。鑑於我們在併購目標Life Storage的定位上，我們在 1H2023 中的存儲風險敞口也是一個積極的貢獻，而Public Storage則將Life Storage推向市場。Extra Space Storage最終成為收購該公司的出價最高者。我們對淨租賃和辦公領域的配置權重不足是相對錶現的兩個重要因素。在亞太地區，東急不動產控股公司通過超出基準的REOC在日本的股票選擇是相對錶現積極的主要貢獻者。在歐洲地區，歐洲大陸的股票選擇推動了相對跑贏大盤。我們增持的一隻有助於相對錶現的股票是高質量的零售業主克萊皮埃爾，在 1H2023 中上漲了11％。與美國一樣，房東的零售運營環境相當健康，零售股的價格仍然非常有吸引力。
2023年4月，信託成功完成了可轉讓供股發行（“發行”），籌集了1.176億美元的額外資金。此次發行的主要目標之一是增強信託的分配和資產淨值升值潛力，我們認為這筆資金是在有利的市場條件下籌集的。在本次發行結束後的幾個月中，我們的投資組合管理團隊耐心地將資金投資於我們認為其估值具有歷史吸引力且高於總回報潛力的證券。
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 3 |
信託根據美國證券交易委員會（SEC）的豁免令行事，採用管理分配政策，根據該政策，信託的每月定期分配可能包括收入和已實現的資本收益（如適用）。信託可能支付超過基金投資公司應納税所得額和已實現淨收益的分配。這筆超額將是從基金資產中分配的資本的回報。根據其分配政策，並經董事會（董事會）批准，該信託基金在 1H2023 期間的總分配額為每股0.36美元。截至6月30日，每年的總分配額為0.72美元，相當於5.23美元股價的13.8％，淨資產淨值為12.2％第四, 2023.6董事會繼續定期審查信託基金的分配水平和維持其分配的能力。
信託基金繼續利用槓桿，目標是向股東提供漸進式更高的分配。6月30日，該信託基金的槓桿率為30％第四，2023年，較截至12月31日的32％略有下降st, 2022.
投資組合回顧
根據房地產類型和地理位置，信託基金的投資仍保持良好的多元化。6 月 30 日第四，該信託的投資組合約95％投資於普通股證券（65％投資於美洲，20％在亞太地區，10％投資於歐洲），其中5％的投資組合投資於美國房地產公司的優先股。
| 截至 2023 年 6 月 30 日的地理曝光度 |
截至2023年6月30日的行業風險敞口 | |
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| 資料來源：截至2023年6月30日的世邦魏理仕投資管理公司。 | ||
地域和行業多元化未經審計。列出的百分比基於託管信託資產，其中包括借款。餅圖中的百分比將與投資組合中的百分比不同，因為投資組合的數字是使用信託的淨資產計算的。
市場展望
我們認為，與私募市場房地產相比，房地產股超賣且估值極具吸引力。我們預計，2023年和2024年上市房地產的收益和股息將持續增長。房地產股可以提供高於平均水平且不斷增長的股息收益率、受通脹保護的收益增長，並且在通貨膨脹率高於平均水平的時期有跑贏大盤的歷史。我們認為，此時向上市房地產投入資金的投資者有可能獲得有吸引力的絕對和相對長期的總回報。
目前，全球房地產投資信託基金的交易價格比資產淨值估計值或所擁有房地產的估計私募市場價值有吸引力的折扣。從歷史上看，當房地產投資信託基金的估值與資產淨值相比大幅折扣時，投資者就會從買入該空間中受益。我們認為，與私人房地產市場相比，上市房地產的價格具有吸引力，與固定收益市場和整個股票市場相比，價格合理。
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 4 |
全球房地產資產淨值溢價/折扣
估計的淨資產價值是根據僅限個人房地產投資信託基金的股票計算得出的，然後是公司的研究團隊，被視為可投資。全球、國家和行業資產淨值保費折扣是使用世邦魏理仕投資管理公司的專有模型的簡單平均值計算得出的。截至2023年6月30日，世邦魏理仕投資管理公司認為的信息可能會發生變化，不打算作為對未來事件的預測、對未來業績的保證或投資建議。所討論的預測和任何因素都不代表未來的投資表現。
此外，經濟格局繼續表現出温和的增長，我們認為，鑑於住宅、工業、存儲、數據中心和實驗室空間等領域的巨大定價能力和內在的有機增長，可以實現中個位數的正收益增長率。我們認為，房地產收益將保持比普通股票更具彈性。在全球範圍內，我們的分析師涵蓋了近500只房地產股。我們目前估計，2023年收益增長約為3％，大多數主要市場的收益均為正增長，而2024年的收益增長預期接近5％。我們認為，低於收益的增長將推動全球股息的實質性增長。我們預計2023年的股息增長將超過10％。
按地區分列的全球房地產收益增長預測
| 日本 | 加拿大 | 英國。 | 澳大利亞 | 美國 | 新加坡 | 續。歐洲 | 香港 中國特別行政區 |
全球 平均值 |
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| ∎ 2022 |
9.3% | 4.1% | 10.6% | 16.7% | 11.6% | 23.3% | 12.8% | -4.2% | 11.1% | |||||||||||||||||||||||||||
| ∎ 2023f |
6.2% | 4.1% | 4.0% | 3.7% | 3.4% | 1.5% | -3.6% | -4.0% | 2.9% | |||||||||||||||||||||||||||
| ∎ 2024f |
4.0% | 5.8% | 5.2% | 3.3% | 5.7% | 2.3% | -0.7% | 2.7% | 4.8% | |||||||||||||||||||||||||||
資料來源：截至2023年6月30日的世邦魏理仕投資管理公司。“F” 指 “預測”。美國酒店業2022年和2023年的收益增長以2023/2019年和2022/2019年的複合年增長率為代表。2024年代表2024/2023年。由於疫情導致2020年酒店業出現負增長，全球平均值不包括美國酒店業2022年和2023年的增長率。收益增長預測是根據美國塔樓和個股的FFO增長計算得出的，然後是公司的研究團隊，被認為是可投資的。全球、國家和行業 FFO 增長是使用加權平均值計算的。預測是世邦魏理仕投資管理公司的觀點，該預測可能會發生變化，並不打算作為對未來業績或投資建議的保證。預測並不代表未來的投資表現。
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 5 |
我們認為房地產股息收益率仍然具有吸引力。上市房地產的股息收益率產生的當前收入仍然是該行業具有吸引力的投資特徵。
我們擁有一個平衡良好的證券投資組合，這些證券已經過篩選，以評估其增長前景以及其商業模式、資產、資產負債表和管理團隊的質量。我們對以合理估值提供這些品質的房地產類型、地區和股票持樂觀態度。在美國，我們是超重的購物中心、塔樓、倉庫、出租的單户住宅、人造住房、酒店、工業和醫療保健。在日本，我們更喜歡以極具吸引力的相對估值提供收益增長和彈性的中型股多元化J-REIT，並選擇致力於改善公司治理的日本REOC。在香港，我們是偏向商業和非全權零售的多元化公司。在澳大利亞，我們更喜歡工業、零售和一些精選的多元化公司。在英國，我們偏愛存儲行業，也偏愛價格誘人的多元化公司。在歐洲大陸，我們對零售、辦公和精選多元化公司持積極偏見。
我們認為，在這個時候，當投資者有難得的機會以有吸引力的估值投資上市房地產時，主動管理可以提供巨大的相對回報潛力。我們認為，我們的 “信息優勢” 和嚴格使用我們專有的分析工具將使我們能夠隨着時間的推移在各種市場環境中採取被動策略。展望未來，我們認為我們的投資組合完全有能力實現相對跑贏大盤的表現。
感謝您一直以來的信心和信心。
真誠地，
世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司
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| 約瑟夫·史密斯，CFA 投資組合經理 總裁兼首席執行官 |
Kenneth S. Weinberg，CFA 投資組合經理 |
Jonathan D. Miniman，CFA 投資組合經理 |
腳註：
| 1. | 以富時EPRA Nareit發達指數衡量的全球房地產股——上半年淨回報率為1.0％。以摩根士丹利資本國際公司世界指數（美元）衡量的整個市場上半年的回報率為+ 15.4％。 |
| 2. | 富時EPRA Nareit發達指數——淨值的區域分配是根據世邦魏理仕投資管理公司的分類確定的。北美地區的表現不包括美國房地產投資信託基金優先股，僅代表富時EPRA Nareit發達指數中的美國普通股——淨值。 |
| 3. | 由富時EPRA Nareit發達指數——淨值代表。該指數是一個非管理的市場加權指數，由發達市場的房地產公司組成，成分公司的息税折舊攤銷前利潤（扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益）中有75％以上來自相關的房地產活動，計算時扣除預扣税。 投資者不能直接投資指數。 |
| 4. | 以摩根士丹利資本國際房地產投資信託基金優先指數為代表，該指數是美國股票和美國混合房地產投資信託基金髮行的某些交易所交易優先證券的優先股市值加權指數。 投資者不能直接投資指數。 |
| 5. | 由以下指數的每日加權平均值表示：80％的富時EPRA Nareit開發指數——淨值和20％的摩根士丹利資本國際優先指數。投資者不能直接投資指數。 |
| 6. | 信託基金目前支付的分配額超過其淨投資收入和資本收益，這可能會帶來資本回報。如果不這樣做，分發率本來會更低。每次分配的估計構成，包括任何資本回報，將提供給登記在冊的股東，也可在www.cbreim.com上查閲。分配的税收特徵的最終決定將在1099表格DIV上作出，併發送給股東。 |
重要的披露和風險信息
必須在招股説明書之前或附上招股説明書。
所表達的觀點代表了世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司（“CBREIM”）的觀點，這些觀點可能會發生變化，不打算作為投資建議或對未來業績的保證。本材料僅供參考。它無意作為對任何特定投資的認可。所述信息來自專有和非專有來源，這些來源未經獨立驗證的準確性或完整性。儘管CBREIM認為這些信息是準確和可靠的，但我們不對其完整性、準確性或可靠性主張或承擔任何責任。未來預期、預測、估計、預測和其他前瞻性陳述的陳述基於CBREIM在發表此類聲明時的觀點。因此，此類陳述本質上是推測性的，因為它們所依據的假設可能涉及已知和未知的風險和不確定性。此處對證券的任何討論都不應被視為購買或出售任何這些證券的建議。不應假設對所討論的任何證券的投資已經或將是有利可圖的。實際結果、表現或事件可能與此類陳述中表達或暗示的結果存在重大差異。投資房地產證券涉及風險，包括潛在的本金損失。房地產股票面臨與房地產直接所有權相關的風險。集中於房地產證券的投資組合可能會經歷價格波動和其他與非多元化相關的風險。雖然股票可能提供
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 6 |
與大多數債務證券相比，它們的長期增長潛力更大，但波動性通常更高。國際（非美國）投資可能涉及因貨幣價值的不利波動、普遍接受的會計原則的差異或其他國家的經濟或政治不穩定而造成資本損失的風險。 過去的表現並不能保證未來的業績。
基金持有量和行業配置可能會發生變化。有關持股的完整清單，請參閲投資明細表部分。
由 Foreside Funds 服務分發
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 7 |
作為基金的股東，您需要承擔兩種成本：（1）交易成本，包括購買和出售基金份額時支付的經紀佣金，以及（2）持續成本，包括管理費和其他基金費用。以下支出示例旨在幫助您瞭解投資基金的持續成本（以美元計），並將這些成本與投資其他基金的持續成本進行比較。
表中的示例基於在六個月期初投資的1,000美元投資，並在整個期間（2023年1月1日至2023年6月30日）持有。
實際開支
下表的第一行提供了有關實際賬户價值和實際支出的信息。您可以使用此行中的信息以及您的投資金額來估算在此期間支付的費用。只需將您的賬户價值除以1,000美元（例如，8,600美元的賬户價值除以1,000美元=8.6），然後將結果乘以 “期間內支付的費用” 標題下第一行中的數字，即可估算出您在此期間在賬户上支付的費用。
用於比較目的的假設示例
下表第二行根據基金的實際支出比率和假設的每年扣除費用5％的回報率（這不是基金的實際回報）提供了有關假設賬户價值和假設支出的信息。假設的賬户價值和費用不得用於估算該期間實際的期末賬户餘額或您支付的費用。您可以使用這些信息來比較投資本基金和其他基金的持續成本。為此，請將這個5％的假設示例與其他基金股東報告中出現的5％的假設示例進行比較。
請注意，表格中顯示的費用僅用於突出您的持續成本，並不反映任何交易成本。因此，表中的第二行僅在比較持續成本時很有用，並不能幫助您確定擁有不同基金的相對總成本。此外，如果將這些交易成本包括在內，您的成本會更高。
| 起始賬户 價值 |
結算賬户 價值 |
按年計算 支出比率 |
已支付的費用 在此期間 |
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| 2023年1月1日 | 2023年6月30日 | 每 1,000 美元(1) | ||||||||||||||
| 世邦魏理仕全球房地產收益基金 |
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| 實際的 |
$ | 1,000.00 | $ | 989.60 | 3.68 | % | $ | 18.15 | ||||||||
| 假設（扣除費用前的回報率為5％） |
$ | 1,000.00 | $ | 1,006.55 | 3.68 | % | $ | 18.31 | ||||||||
| (1) | 支出等於基金的年化支出比率，乘以該期間的平均賬户價值，再乘以181（最近六個月的天數），然後除以365。 |
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 8 |
其他信息——投資目標、政策和風險（未經審計）
投資目標
該信託基金的主要投資目標是高流動收入。信託的次要投資目標是資本增值。信託的投資目標和某些投資政策被認為是基本的，未經股東批准不得更改。無法保證信託的投資目標一定會實現。
投資政策
信託基金的政策是將其投資集中在房地產行業，而不是任何其他行業。在正常的市場條件下，信託將把其總資產的幾乎全部（不少於80％）投資於創收的全球 “房地產股票證券”。房地產股票證券包括普通股、優先證券、權證和房地產公司發行的可轉換證券，例如房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）。在正常市場條件下，信託基金將投資主要在發達國家的公司的房地產股票證券。但是，信託基金最多可以將其總資產的15％投資於註冊於新興市場國家的公司的房地產股票證券。在正常的市場條件下，信託基金預計將在包括美國在內的至少三個國家進行投資。
信託基金最多可將其總資產的25％投資於全球房地產公司的優先證券。信託最多可以將其總資產的20％投資於評級低於投資等級或未被評級且被信託投資顧問認為具有同等質量的優先證券。就優先證券發行人支付利息和償還本金的能力而言，非投資級質量的優先證券被認為主要具有投機性特徵。投資級優質證券是指在投資時被穆迪投資者服務公司、標準普爾全球評級或惠譽評級評級評為最高四個等級以內的證券，或者信託的投資顧問認為具有同等質量的證券。儘管信託目前沒有這樣做的意圖，但它最多可以將其總資產的15％投資於在投資時流動性不足的證券和其他工具（即不容易上市的證券）。
信託基金將房地產公司定義為至少50％的收入來自商業、工業或住宅房地產的所有權、建造、融資、管理或出售，或者至少50％的資產投資於此類房地產的公司。房地產投資信託基金是一種常見的房地產公司，它彙集投資者的資金，主要投資於創收房地產或房地產相關貸款（例如抵押貸款）或其他權益。因此，房地產投資信託基金的收入通常來自租金或利息支付，並可能通過出售價值已升值的房產來實現資本收益。如果房地產投資信託基金符合經修訂的1986年《美國國税法》（“該法”）的多項要求，則不對分配給股東的收入徵税。因此，房地產投資信託基金支付的股息往往相對較高（與其他類型的公司相比），信託基金打算使用這些房地產投資信託基金的股息來實現其高流動收入的主要目標。
美國以外的全球房地產公司包括但不限於與房地產投資信託基金結構相似特徵的公司，其收入主要包括自有的、創收的房地產產生的租金，股息分配佔應納税淨收入的百分比很高（通常大於80％），債務水平通常較為保守，開發活動產生的收入通常有限。
信託可以以美國存託憑證（“ADR”）和歐洲存託憑證（“eDR”）的形式投資外國發行人的證券。
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 9 |
信託可能從事外幣交易，包括外幣遠期合約、期權、掉期和其他與其投資外國房地產股票證券相關的戰略交易。儘管本來不打算成為信託投資策略的重要組成部分，但信託可能會不時使用其他各種投資管理技術，這些技術也涉及某些風險和特殊考慮，包括進行利率交易和賣空。
信託基金將投資房地產股票證券，在這些證券中，股息分配需繳納由美國與各個外國簽訂的税收協定確定的預扣税。通常，信託基金將投資房地產股票證券，這些證券不包括在2003年《就業與增長税收減免調節法》確定的降低税率之內。
風險因素
該信託基金是一家多元化的封閉式管理投資公司，主要設計為長期投資，而不是交易工具。該信託並不是一個完整的投資計劃，而且由於所有投資都存在固有的不確定性，因此無法保證信託會實現其投資目標。即使考慮到信託股息和分配的再投資，您的普通股在任何時候的價值都可能低於您的投資。
一般房地產風險
由於信託基金將其資產集中於全球房地產行業，因此您對信託的投資將與全球房地產市場的表現密切相關。由於經濟、法律、文化或技術發展導致的空置率增加或租金下降，房地產價值可能會下降。由於房地產價值下跌、利率上升、公司管理不善或其他因素，房地產公司股票的價格可能會下跌。許多房地產公司利用槓桿，這會增加投資風險，並可能在利率上升時期對公司的運營和市場價值產生不利影響。
房地產投資的特定領域也存在特殊風險。
| – | 零售物業 零售物業受到經濟整體健康狀況的影響，並可能受到其他形式零售的增長、破產、租户離開或停止經營、人口變化導致的消費者需求變化、支出模式和租賃終止等因素的不利影響。 |
| – | 辦公物業 辦公物業受到經濟整體健康狀況以及其他因素的影響，例如租户經營的業務下滑、過時和缺乏競爭力。 |
| – | 酒店物業 除其他外，酒店物業的風險包括必須持續進行高水平的資本支出、競爭、收入增長可能無法抵消的運營成本增加、對商務和商務旅行者及旅遊業的依賴、燃料成本和其他差旅費用的增加以及總體和當地經濟狀況的不利影響。與許多其他商業地產相比，酒店物業往往對不利的經濟條件和競爭更加敏感。 |
| – | 醫療保健物業 醫療保健物業和醫療保健提供者受到多個重要因素的影響，包括聯邦、州和地方法律，這些法律涉及執照、認證、醫療充足性、藥品分銷、費率、設備、人員和其他與運營有關的因素、政府報銷計劃的持續收入可用性以及地方和地區競爭。任何醫療保健運營商不遵守政府法律和法規都可能影響其運營其設施或獲得政府報銷的能力。 |
| – | 多户住宅 多户住宅的價值和成功運營可能會受到許多因素的影響，例如房產的位置、管理團隊的能力、抵押貸款利率水平、競爭物業的存在、當地不利的經濟狀況、供過於求和租金控制法律或其他影響此類房產的法律。 |
| – | 社區購物中心 社區中心的房產取決於其租户，尤其是某些主要租户的成功運營和財務狀況，這些租户的破產可能會受到不利影響。在某些情況下，租户可能會在一箇中心租用很大一部分空間，而申請破產可能會造成巨大的收入損失。與商業房地產行業的其他行業一樣，社區中心也面臨環境風險和利率風險。他們還需要簽訂新的租約或以優惠條件續訂租約，以創造租金收入。社區中心物業可能會受到其房產所在地當地市場的變化以及國民經濟和市場狀況的不利變化的不利影響。 |
| – | 自助存儲屬性自助倉儲物業的價值和成功運營可能會受到多種因素的影響，例如管理團隊的能力、物業的位置、競爭物業的存在、交通模式的變化以及總體和當地經濟狀況對租金和入住率的不利影響。 |
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| – | 工業地產工業地產通常包括倉庫、倉庫、倉庫、工廠、物流和配送。空置率、租户組合、租賃期限、物業狀況和設計、重建機會和物業位置等因素可能會對工業地產的價值和運營產生不利影響。 |
| – | 塔樓公司近年來，手機信號塔和無線服務的需求不斷增長。但是，塔樓的所有者和運營商可能受環境法的約束，因此必須遵守這些法律，這些法律對清理現場或場外污染以及相關的人身傷害或財產損失規定了嚴格的連帶責任。 |
| – | 數據中心屬性數據中心設施存放着組織最關鍵和最專有的資產。因此，數據中心物業的運營取決於對技術相關房地產的需求以及可能對公司租賃、開發或續訂租賃的能力產生不利影響的全球經濟狀況。房地產估值下降和減值費用可能會對數據中心物業的收益和財務狀況產生不利影響。 |
| – | 淨租賃物業淨租賃物業要求租户（除租金外）為房產繳納財產税、保險和維護費。租户支付租金的能力、利率波動、空置率、物業位置、租賃期限只是可能影響淨租賃物業運營的幾種風險。 |
可能導致所有房地產投資風險的其他因素包括：
| – | 缺乏保險某些投資組合公司可能無法投保綜合責任、火災、洪水、地震延期保險和租金損失保險，或者現有的保險可能受各種保單規格、限額和免賠額的約束。如果發生任何類型的未投保損失，投資組合公司可能會損失對多處房產的投資以及來自這些房產的預期利潤和現金流，從而對信託的投資表現產生不利影響。 |
| – | 財務槓桿全球房地產公司的槓桿率可能很高，財務契約可能會影響全球房地產公司有效運營的能力。 |
| – | 環境問題在可能含有危險或有毒物質的不動產的所有權（直接或間接）、經營、管理和開發方面，投資組合公司可能被視為此類財產的所有者、經營者或責任方，因此可能要承擔搬遷或補救費用以及某些其他費用，包括政府罰款以及人身和財產傷害的責任。任何此類重大環境負債的存在都可能對任何此類投資組合公司的經營業績和現金流產生重大不利影響，因此，可用於分配信託股票的金額可能會減少。 |
| – | 最近發生的事件房地產的價值特別容易受到恐怖主義行為以及國內外條件其他變化的影響。 |
| – | 上帝的行為和地緣政治風險某些投資的表現可能會受到自然災害或其他不可預見和/或無法控制的事件（統稱為 “幹擾”）的影響，包括但不限於自然災害、突發公共衞生事件（包括COVID-19、SARS、H1N1/09流感、禽流感、其他冠狀病毒、埃博拉或其他現有或新的疫情或流行病的任何爆發或威脅）、恐怖主義、社會和政治分歧、國家地緣政治事件，以及國際政治環境以及其他不可預見和/或無法控制的事件，這些事件廣泛存在影響。這些幹擾可能會影響證券價格的水平和波動性以及任何投資的流動性。意想不到的波動可能會損害投資的盈利能力或導致其蒙受損失。世界各地的經濟和金融市場正變得越來越相互關聯，這增加了一個國家或地區的事件或狀況對其他國家或地區的市場或證券業參與者產生不利影響的可能性。 |
任何此類幹擾對信託基金的影響程度將取決於許多因素，包括此類幹擾的持續時間和範圍、實施的任何相關旅行建議和限制措施的程度、此類幹擾對整體供需、商品和服務、投資者流動性、消費者信心和經濟活動水平的影響，以及對重要的全球、區域和地方供應鏈和經濟市場的幹擾程度，所有這些都非常不確定，無法預測。中斷可能會對任何投資的價值和業績、顧問尋找、管理和剝離投資的能力以及顧問實現信託投資目標的能力產生重大不利影響，最終導致投資者蒙受重大損失。此外，長期中斷有可能嚴重影響顧問、信託基金及其投資組合的運營，甚至暫時或永久停止其運營。
| – | 房地產投資信託基金問題房地產投資信託基金受《守則》中一系列高度技術性和複雜性的條款的約束。信託基金有可能投資一家自稱是房地產投資信託基金但不符合房地產投資信託基金資格的房地產公司。如果出現任何意想不到的房地產投資信託基金資格，則所謂的房地產投資信託基金將需要繳納公司層面的税，從而大大降低信託基金對此類公司的投資回報。 |
股票市場風險您對普通股的投資的一部分是對信託擁有的股權證券的間接投資，幾乎所有股票都是在國內或國外的證券交易所或場外市場上交易的。與其他股票市場投資一樣，這些證券的價值可能會上漲或下跌，有時是快速且不可預測的。
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普通股風險儘管從歷史上看，普通股產生的平均回報率高於固定收益證券，但普通股的回報波動性也要大得多。不利事件，例如不利的收益報告，可能會壓低信託持有的普通股的價值。此外，普通股的價格對股票市場的總體走勢很敏感。股市下跌可能會壓低信託基金持有的普通股的價格。
外國證券風險儘管這不是信託目前的意圖，但信託可以將其總資產的100％投資於非美國發行人的房地產證券，或者以各種外幣或跨國貨幣單位計價的證券（“外國證券”）。此類投資涉及國內投資不涉及的某些風險。某些國外的證券市場不如美國的證券市場那麼發達、效率或流動性。因此，外國證券的價格經常波動。此外，信託基金將面臨與國外不利的政治和經濟發展相關的風險，這可能會導致信託在外國證券的投資中蒙受損失。信託基金可以在所謂的 “新興市場” 持有發行人的任何外國證券，這可能會帶來額外的風險。
外幣風險儘管信託將報告其淨資產價值並以美元支付股息，但外國證券通常是用外幣購買和支付利息。因此，當信託投資於外國證券時，它將面臨外幣風險，這意味着信託的淨資產價值可能會因外幣與美元之間的匯率變化而下降。由於外幣兑換受阻或其他原因，某些外國可能會限制外國證券發行人向境外的投資者支付本金和利息的能力。
新興市場風險信託基金可以投資位於 “新興市場” 或在 “新興市場” 開展大量業務的發行人的房地產股票證券。由於市場和經濟體欠發達，有些國家的政府和政府機構不夠成熟，投資於在新興市場國家註冊或開展大量業務的發行人投資外國證券的風險可能會加劇。這些風險包括市值和交易量高度集中在代表有限行業的少數發行人身上，以及投資者和金融中介機構高度集中；政治和社會不確定性；過度依賴出口，特別是初級商品出口，使這些經濟體容易受到商品價格變動的影響；基礎設施負擔過重，金融體系陳舊或不成熟；環境問題；法律制度不夠發達；以及監管不夠可靠服務和結算慣例。
槓桿風險通過使用債務來使用槓桿為增加普通股淨投資收益分紅創造了機會，但也給普通股持有人帶來了風險。信託基金的槓桿策略可能不會成功。槓桿會給普通股持有人帶來兩種主要的風險：
| – | 由於信託投資組合價值的變化，包括用槓桿收益購買的證券，完全由普通股持有人承擔，因此普通股的淨資產價值和市場價格可能出現更大的波動；以及 |
| – | 槓桿支出增加時普通股淨投資收入下降的可能性，要麼普通股淨投資收入因槓桿支出變化而波動的可能性。 |
小盤股風險信託基金可以投資小型公司的房地產股票證券，這可能會帶來額外的風險。小型公司股票的交易量可能較少，這意味着與大型公司股票相比，該股票的買入和賣出交易對股票價格的影響可能更大。規模較小的公司的業務範圍也可能較少，因此，與大型公司相比，任何一個業務領域的變化對小型公司股價的影響都可能更大。此外，小型公司股票的表現可能與大型公司股票在不同的週期中表現。因此，這些公司的股票可能比大公司股票（例如道瓊斯工業平均指數中的股票）更具波動性，有時表現也會有所不同。此外，與其他類型的公司相比，房地產投資信託基金相對較少。與許多工業和服務公司相比，即使是較大的全球房地產公司也往往是中小型公司。
優先證券信託可能投資於優先證券，這會帶來特殊風險，包括：
| – | 延期優先證券可能包括允許發行人自行決定將分配推遲到規定的期限的條款，而不會對發行人造成任何不利影響。如果信託擁有延期分配的優先證券，則可能要求信託出於納税目的報告收入，儘管它尚未收到此類收入。 |
| – | 從屬關係就優先於公司收益和清算付款而言，優先證券從屬於公司資本結構中的債券和其他債務工具，因此與更優先的債務工具相比，優先證券將面臨更大的信用風險。 |
| – | 流動性優先證券的流動性可能比許多其他證券（例如普通股或美國政府證券）低得多。 |
| – | 有限的投票權通常，優先證券持有人（例如信託）對發行公司沒有表決權，除非優先股股息拖欠了規定的期限，屆時優先證券持有人可以選出多名董事加入發行人董事會。通常，一旦支付了所有欠款，優先證券持有人就不再擁有投票權。就某些信託優先證券而言，持有人通常沒有投票權，除非 (i) 發行人未能在規定的時間內支付股息，或 (ii) 如果 |
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| 違約聲明發生並且仍在繼續。在這種情況下，信託優先證券持有人的權利通常包括有權任命和授權受託人根據與其運營公司的協議行使信託或特殊目的實體作為債權人的權利。 |
| – | 特殊兑換權在某些不同的情況下，優先證券的發行人可以在指定日期之前贖回證券。例如，對於某些類型的優先證券，聯邦所得税或證券法的變化可能會觸發贖回。與看漲準備金一樣，發行人的贖回可能會對信託持有的證券的回報產生負面影響。 |
| – | 新類型的證券不時地，包括信託優先證券在內的優先證券，過去和將來都可能提供具有本文所述以外的其他特徵。如果顧問認為投資這些證券符合信託的投資目標和政策，則信託基金保留投資這些證券的權利。由於這些工具的市場將是新的，因此信託基金可能很難以合適的價格和時間處置它們。除了流動性有限外，這些工具還可能帶來其他風險，例如價格的高波動。 |
流動性不足的證券信託基金最多可以將其總資產的15％投資於流動性不足的證券。流動性不足的證券是指不容易上市的證券，可能包括一些限制性證券，根據1933年《證券法》（“證券法”），這些證券如果沒有有效的註冊聲明，則不得向公眾轉售，或者如果未註冊，則只能通過私下談判的交易或根據註冊豁免進行出售。流動性不足的投資涉及的風險是，證券無法在信託所需的時間出售，也無法以接近信託賬面上持有證券的價值的價格出售。
評級較低的證券信託將不超過其總資產的20％投資於評級低於投資等級或未評級且被顧問認為具有同等質量的優先證券。
評級較低的證券的價值通常反映個別公司的發展，與評級較高的證券相比，對經濟變化的敏感度更高。低評級證券的發行人通常處於發展階段和/或參與重組或收購。這些公司的槓桿率通常很高（與股東權益相比有大量債務），可能沒有更傳統的融資方式，從而增加了與收購此類證券相關的風險。在某些情況下，與評級較低的證券有關的債務先行償還優先債務，這可能會限制信託在優先證券違約時全額收回本金或獲得利息支付的能力。因此，與評級較高證券的投資者相比，低評級證券的投資者在本金和利息支付方面的保護程度較低。
在經濟衰退、利率上升或衰退的長時期，評級較低的證券的發行人可能會遇到財務困境，可能導致收入不足以履行其本金和利息支付義務、實現預期的業務目標和獲得額外融資。經濟衰退還可能擾亂低評級證券的市場，並對發行人償還本金和利息的能力產生不利影響。如果信託持有的證券的發行人違約，則信託可能無法獲得應付的全額利息和本金，如果信託選擇尋求收回投資，則可能會產生額外費用。
利率風險利率風險是指固定收益投資（例如優先證券），以及在較小程度上支付股息的普通股（例如房地產投資信託基金普通股）因市場利率的變化而貶值的風險。當市場利率上升時，此類證券的市值通常會下降。信託基金對此類證券的投資意味着，如果市場利率上升，其普通股的淨資產價值和市場價格將趨於下降。由於目前市場利率接近多年來的最低水平，因此由於利率上升，信託投資組合價值下跌的風險大於正常水平。即使考慮到信託股息和分配的再投資，您的普通股在任何時候的價值都可能低於您的投資。信託利用槓桿，這會放大利率風險。
戰略交易出於一般的投資組合管理目的，信託可能會使用其他各種投資管理技術，這些技術也涉及某些風險和特殊考慮，包括進行套期保值和風險管理交易，包括利率互換和期權以及外幣交易。這些戰略交易將旨在管理信託證券投資組合的風險，但可能會限制有利的市場走勢帶來的收益。
通貨膨脹風險通貨膨脹風險是指隨着通貨膨脹降低貨幣價值，資產或投資收入的價值將來會降低的風險。隨着通貨膨脹率的上升，普通股和分配的實際價值可能會下降，優先股（如果有）的股息支付或任何借款的利息支付可能會增加。
通貨緊縮風險通貨緊縮風險是指由於較低的價格降低了利率和盈利能力，從而導致信託所擁有資產的分配減少，信託的股息將來可能會減少。
市場折扣風險封閉式管理投資公司的股票交易價格通常低於其淨資產價值。這種特徵是一種風險，與信託的淨資產價值可能因信託投資活動而下降的風險是分開的，對於預計在優先股發行後的相對較短的時間內出售股票的投資者來説，這種風險可能更大。投資者是否會在出售股票後實現收益或虧損將取決於
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不取決於信託的淨資產價值，而是完全取決於出售時股票的市場價格是高於還是低於投資者的股票購買價格。由於股票的市場價格將由市場股票的相對供求、總體市場和經濟狀況以及信託無法控制的其他因素等因素決定，因此我們無法預測股票的交易價格是等於、低於或高於淨資產價值，還是等於、低於或高於首次公開募股價格。
投資風險對信託的投資存在投資風險，包括您投資的全部本金可能蒙受損失。
反收購條款信託的經修訂和重述的協議和信託聲明（“協議和信託聲明”）包括可能限制其他實體或個人獲得信託控制權或將信託轉換為開放式狀態的能力的條款。這些條款可能剝奪普通股持有人以高於普通股當時市場價格或淨資產價值的價格出售普通股的機會。此外，如果信託發行優先股，則優先股的持有人將擁有投票權，這可能會剝奪普通股持有人的此類機會。
市場中斷風險美國或世界金融市場的混亂可能會影響利率、拍賣、二級交易、評級、信用風險、通貨膨脹和其他與普通股相關的因素。
集中風險信託基金將其資產的很大一部分（“集中物”）投資於特定的市場、行業、行業組、國家、地區、國家集團、資產類別或行業，通常比投資於更加多樣化的投資組合的投資組合所面臨的風險更大。此外，信託投資組合的價值更容易受到影響該特定市場、行業、地區或行業等任何單一經濟、市場、政治或監管事件的影響。這是因為，例如，特定市場、行業、地區或行業的發行人通常對特定的經濟、市場、監管或政治發展做出類似的反應。
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金融
聲明
投資組合（未經審計）
2023年6月30日
| 股份 | 市場價值 | |||||||||||||||
| 房地產證券* — 142.5% | ||||||||||||||||
| 普通股 — 134.7% | ||||||||||||||||
| 澳大利亞 — 5.4% | ||||||||||||||||
| 830,420 | 查特霍爾集團 | $ | 5,920,161 | |||||||||||||
| 1,525,133 | Dexus | 7,918,603 | ||||||||||||||
| 914,821 | 古德曼集團 | 12,221,647 | ||||||||||||||
| 2,931,273 | Mirvac 集團 | 4,409,719 | ||||||||||||||
| 1,848,334 | Scentre 集團 | 3,260,412 | ||||||||||||||
| 8,780,872 | 鄰裏中心 | 10,784,009 | ||||||||||||||
| 44,514,551 | ||||||||||||||||
| 比利時 — 2.2% | ||||||||||||||||
| 167,362 | Aedifica SA | 10,718,150 | ||||||||||||||
| 93,958 | Cofinimmo SA | 7,052,565 | ||||||||||||||
| 17,770,715 | ||||||||||||||||
| 加拿大 — 5.0% | ||||||||||||||||
| 176,498 | 加拿大公寓地產房地產投資信託基金 | 6,783,819 | ||||||||||||||
| 728,500 | 查特威爾退休公寓 | 5,213,599 | ||||||||||||||
| 939,900 | H&R 房地產投資信託基金 | 7,280,540 | ||||||||||||||
| 850,000 | RioCan 房地產投資信託基金 | 12,384,659 | ||||||||||||||
| 1,060,471 | Tricon 住宅公司 | 9,342,750 | ||||||||||||||
| 41,005,367 | ||||||||||||||||
| 法國 — 3.8% | ||||||||||||||||
| 674,037 | 南澳克萊皮埃爾 | 16,707,711 | ||||||||||||||
| 284,935 | Unibail-Rodamco-Westfi (a) | 14,968,110 | ||||||||||||||
| 31,675,821 | ||||||||||||||||
| 德國 — 0.7% | ||||||||||||||||
| 105,598 | LEG Immobilien SE (a) | 6,064,520 | ||||||||||||||
| 香港 — 5.5% | ||||||||||||||||
| 4,706,470 | 領展房地產投資信託基金 | 26,125,034 | ||||||||||||||
| 3,630,000 | 新世界發展公司有限公司 | 8,930,710 | ||||||||||||||
| 4,382,000 | 太古地產有限公司 | 10,769,635 | ||||||||||||||
| 45,825,379 | ||||||||||||||||
| 股份 | 市場價值 | |||||||||||||||
| 日本 — 13.1% | ||||||||||||||||
| 3,139 | Activia Properties | $ | 8,741,464 | |||||||||||||
| 7,321 | 永旺房地產投資株式會社 | 7,871,335 | ||||||||||||||
| 24,096 | 日本大都會基金投資公司 | 16,054,553 | ||||||||||||||
| 3,440 | 肯尼迪克斯辦公投資公司 | 8,246,861 | ||||||||||||||
| 10,619 | 拉薩爾Logiport 房地產投資信託基金 | 11,101,331 | ||||||||||||||
| 1,424,600 | 三井不動產有限公司 | 28,194,336 | ||||||||||||||
| 10,122 | Orix JREIT, Inc. | 12,423,584 | ||||||||||||||
| 2,685,592 | 東急不動產控股株式會社 | 15,295,806 | ||||||||||||||
| 107,929,270 | ||||||||||||||||
| 新加坡 — 4.9% | ||||||||||||||||
| 3,822,800 | 凱德置地騰飛房地產投資信託基金 | 7,683,168 | ||||||||||||||
| 11,760,444 | 凱德置地中國信託 | 8,863,674 | ||||||||||||||
| 9,348,612 | 凱德置地綜合商業信託基金 | 13,193,815 | ||||||||||||||
| 5,878,600 | 輝盛物流與商業信託基金 | 5,429,674 | ||||||||||||||
| 8,338,000 | 吉寶房地產投資信託基金 | 5,544,907 | ||||||||||||||
| 40,715,238 | ||||||||||||||||
| 西班牙 — 1.2% | ||||||||||||||||
| 1,142,990 | 梅林地產股份公司 | 9,776,500 | ||||||||||||||
| 瑞典 — 1.0% | ||||||||||||||||
| 891,381 | Castellum AB (a) | 8,495,984 | ||||||||||||||
| 瑞士 — 0.9% | ||||||||||||||||
| 68,681 | PSP 瑞士房地產股份公司 | 7,669,180 | ||||||||||||||
| 英國 — 4.1% | ||||||||||||||||
| 1,200,719 | 英國土地公司PLC (The) | 4,622,319 | ||||||||||||||
| 1,901,474 | 土地證券集團有限公司 | 13,880,854 | ||||||||||||||
| 829,603 | 安全存儲控股有限公司 | 8,954,485 | ||||||||||||||
| 2,668,000 | 超市收益房地產投資信託基金有限公司 | 2,476,118 | ||||||||||||||
| 2,696,061 | Tritax Big Box REIT PLC | 4,284,522 | ||||||||||||||
| 34,218,298 | ||||||||||||||||
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 16 |
投資組合（未經審計）續
| 股份 | 市場價值 | |||||||||||||||
| 美國 — 86.9% | ||||||||||||||||
| 178,107 | 亞歷山大房地產股票有限公司 | $ | 20,213,363 | |||||||||||||
| 93,273 | 美國鐵塔公司 | 18,089,366 | ||||||||||||||
| 372,093 | 公寓收益房地產投資信託基金公司 | 13,428,836 | ||||||||||||||
| 138,979 | AvalonBay 社區有限公司 | 26,304,555 | ||||||||||||||
| 791,471 | Brixmor 房地產集團有限公司 | 17,412,362 | ||||||||||||||
| 652,710 | Broadstone 網絡租賃公司 | 10,077,842 | ||||||||||||||
| 74,659 | 卡姆登房地產信託基金 | 8,128,125 | ||||||||||||||
| 258,236 | Crown Castle, Inc | 29,423,410 | ||||||||||||||
| 741,425 | CubeSmart | 33,112,041 | ||||||||||||||
| 82,914 | Equinix, Inc. | 64,999,601 | ||||||||||||||
| 76,610 | 艾塞克斯房地產信託有限公司 | 17,949,723 | ||||||||||||||
| 666,620 | Healthcare Realty Trust, Inc.， | 12,572,453 | ||||||||||||||
| 844,349 | Healthpeak 地產有限公司 | 16,971,415 | ||||||||||||||
| 454,631 | 哈德遜太平洋地產有限公司 | 1,918,543 | ||||||||||||||
| 74,291 | 凱悦酒店集團，A 級 | 8,512,263 | ||||||||||||||
| 418,300 | 獨立房地產信託公司 | 7,621,426 | ||||||||||||||
| 1,039,635 | Invition Homes, Inc | 35,763,444 | ||||||||||||||
| 1,003,594 | Macerich Co.（那個） | 11,310,504 | ||||||||||||||
| 316,068 | 國家存儲附屬信託基金 | 11,008,648 | ||||||||||||||
| 800,659 | 百樂酒店及度假村有限公司 | 10,264,448 | ||||||||||||||
| 515,041 | Pebblebrook 酒店信託基金 | 7,179,672 | ||||||||||||||
| 696,892 | Piedmont Office Realty Trust, Inc.，A 級 | 5,066,405 | ||||||||||||||
| 672,408 | Prologis, Inc. | 82,457,393 | ||||||||||||||
| 128,528 | 公共存儲 | 37,514,753 | ||||||||||||||
| 581,300 | 零售機會投資公司 | 7,853,363 | ||||||||||||||
| 505,000 | 雷克斯福德工業地產有限公司 | 26,371,100 | ||||||||||||||
| 77,754 | 小企業管理局通信公司，A 級 | 18,020,267 | ||||||||||||||
| 424,495 | 西蒙房地產集團有限公司 | 49,020,683 | ||||||||||||||
| 585,007 | Spirit Realty Capital, Inc | 23,037,576 | ||||||||||||||
| 262,148 | 太陽社區有限公司 | 34,199,828 | ||||||||||||||
| 股份 | 市場價值 | |||||||||||||||
| 1,408,200 | Sunstone 酒店投資有限公司 | $ | 14,250,984 | |||||||||||||
| 468,091 | Welltower, Inc. | 37,863,881 | ||||||||||||||
| 717,918,273 | ||||||||||||||||
| 普通股總數 | ||||||||||||||||
| （成本 1,354,403,585 美元） | 1,113,579,096 | |||||||||||||||
| 優先股 — 7.8% | ||||||||||||||||
| 美國 — 7.8% | ||||||||||||||||
| 245,403 | Digital Realty Trust, Inc.，J 系列，5.250% | 5,219,722 | ||||||||||||||
| 301,100 | Digital Realty Trust, Inc.，L 系列，5.200% | 6,491,716 | ||||||||||||||
| 282,200 | 聯邦房地產投資信託基金，C輪，5.000% | 6,064,478 | ||||||||||||||
| 405,900 | 國家存儲關聯公司信託基金，A輪，6.000% | 9,469,647 | ||||||||||||||
| 383,644 | Pebblebrook Hotel Trust，E 系列，6.375% | 7,116,596 | ||||||||||||||
| 541,950 | Pebblebrook Hotel Trust，F 系列，6.300% | 10,557,186 | ||||||||||||||
| 262,125 | Pebblebrook Hotel Trust，G 系列，6.375% | 4,901,737 | ||||||||||||||
| 143,517 | Rexford Industrial Realty, Inc.，B 系列，5.875% | 3,277,928 | ||||||||||||||
| 287,077 | 峯會酒店地產公司，E系列，6.250％ | 5,956,848 | ||||||||||||||
| 265,000 | Sunstone Hotel Investors, Inc.，H 系列，6.125% | 5,355,650 | ||||||||||||||
| 優先股總數 | ||||||||||||||||
| （成本 75,326,030 美元） | 64,411,508 | |||||||||||||||
| 總投資 — 142.5% | ||||||||||||||||
| （成本 1,429,729,615 美元） | 1,177,990,604 | |||||||||||||||
| 超過其他資產的負債 — (42.5)% | (351,579,873 | ) | ||||||||||||||
| 淨資產 — 100.0% | $ | 826,410,731 | ||||||||||||||
| * | 包括美國房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）和房地產運營公司（“REOC”），以及根據非美國國家法律成立的類似實體。 |
| (a) | 非創收擔保。 |
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 17 |
投資組合（未經審計）已完成
證券估值
以下是確定信託投資價值時使用的各種意見的摘要。這些投入分為三個大致層次。第 1 級包括在活躍市場中相同投資的報價。第二級包括其他重要的可觀察投入（包括類似投資的報價、利率、預還款速度、信用風險等）。第三級包括大量不可觀察的投入（包括信託基金自己在確定投資公允價值方面的假設）。為證券估值分配的水平可能並不表示與投資這些證券相關的風險或流動性。
以下是截至2023年6月30日使用的意見摘要。有關信託基金投資估值政策的信息，請參閲隨附的財務報表附註中附註2的證券估值部分。
| 資產 | 第 1 級 | 第 2 級 | 第 3 級 | 總計 | ||||||||||||
| 投資房地產證券 | ||||||||||||||||
| 普通股 |
||||||||||||||||
| 澳大利亞 |
$44,514,551 | $ - | $ - | $44,514,551 | ||||||||||||
| 比利時 |
17,770,715 | - | - | 17,770,715 | ||||||||||||
| 加拿大 |
41,005,367 | - | - | 41,005,367 | ||||||||||||
| 法國 |
31,675,821 | - | - | 31,675,821 | ||||||||||||
| 德國 |
6,064,520 | - | - | 6,064,520 | ||||||||||||
| 香港 |
45,825,379 | - | - | 45,825,379 | ||||||||||||
| 日本 |
107,929,270 | - | - | 107,929,270 | ||||||||||||
| 新加坡 |
40,715,238 | - | - | 40,715,238 | ||||||||||||
| 西班牙 |
9,776,500 | - | - | 9,776,500 | ||||||||||||
| 瑞典 |
8,495,984 | - | - | 8,495,984 | ||||||||||||
| 瑞士 |
7,669,180 | - | - | 7,669,180 | ||||||||||||
| 英國 |
34,218,298 | - | - | 34,218,298 | ||||||||||||
| 美國 |
717,918,273 | - | - | 717,918,273 | ||||||||||||
| 普通股總數 | 1,113,579,096 | - | - | 1,113,579,096 | ||||||||||||
| 優先股 |
||||||||||||||||
| 美國 |
64,411,508 | - | - | 64,411,508 | ||||||||||||
| 房地產證券投資總額 | $1,177,990,604 | $ - | $ - | $1,177,990,604 |
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 18 |
資產負債表（未經審計）
| 2023年6月30日 | ||||
| 資產 |
||||
| 按價值計算的投資（成本為1,429,729,615美元） |
$ | 1,177,990,604 | ||
| 現金和現金等價物 |
257,280 | |||
| 股息和應收利息 |
5,564,952 | |||
| 應收股息預扣回款 |
928,811 | |||
| 其他資產 |
103,826 | |||
| 總資產 |
1,184,845,473 | |||
| 負債 |
||||
| 應付信貸額度 |
353,676,800 | |||
| 應付信貸額度利息 |
1,658,790 | |||
| 購買的投資證券的應付款 |
1,460,736 | |||
| 應付的管理費 |
815,963 | |||
| 應付的股息和分配 |
260,629 | |||
| 現貨合約的未實現折舊 |
1,834 | |||
| 應計費用 |
559,990 | |||
| 負債總額 |
358,434,742 | |||
| 淨資產 |
$ | 826,410,731 | ||
| 淨資產構成 |
||||
| 每股面值0.001美元； |
||||
| 已授權的股票數量不限 |
||||
| 已發行和流通139,968,594股股票 |
$ | 139,969 | ||
| 額外的實收資本 |
1,055,325,553 | |||
| 可分配收益/（累計虧損） |
(229,054,791) | |||
| 淨資產 |
$ | 826,410,731 | ||
| 淨資產價值 |
||||
| （基於 |
$ | 5.90 | ||
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 19 |
運營報表（未經審計）
| 在結束的六個月中 2023年6月30日 |
||||
| 投資收益 |
||||
| 股息（扣除1,024,682美元的外國預扣税） |
$21,761,013 | |||
| 利息 |
4,255 | |||
| 總投資收入 |
21,765,268 | |||
| 開支 |
||||
| 信貸額度的利息支出 |
9,010,949 | |||
| 管理費 |
4,741,248 | |||
| 印刷和郵寄費 |
122,519 | |||
| 管理費 |
116,518 | |||
| 受託人的費用和開支 |
110,570 | |||
| 法律費用 |
100,683 | |||
| 託管費 |
92,329 | |||
| 保險費 |
81,102 | |||
| 紐約證券交易所上市費 |
59,261 | |||
| 審計和税費 |
44,629 | |||
| 轉賬代理費 |
26,182 | |||
| 雜項開支 |
75,543 | |||
| 支出總額 |
14,581,533 | |||
| 淨投資收益 |
7,183,735 | |||
| 投資、買入期權和外幣交易的已實現和未實現收益（虧損）淨額 |
||||
| 以下各項的已實現淨收益（虧損）： |
||||
| 投資 |
38,229,994 | |||
| 書面選項 |
518,033 | |||
| 外幣交易 |
(85,209) | |||
| 已實現淨收益總額 |
38,662,818 | |||
| 以下因素未實現增值（折舊）的淨變動： |
||||
| 投資 |
(24,920,534) | |||
| 以外幣計價的資產和負債 |
(38,373) | |||
| 未實現折舊的淨變動合計 |
(24,958,907) | |||
| 投資、買入期權和外幣交易的已實現和未實現淨收益 |
13,703,911 | |||
| 運營導致的淨資產淨增加 |
$20,887,646 | |||
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 20 |
淨資產變動表
| 對於 已結束六個月 2023年6月30日 （未經審計） |
對於 年底 2022年12月31日 |
|||||||
| 運營產生的淨資產變動 |
||||||||
| 淨投資收益 |
$7,183,735 | $23,011,947 | ||||||
| 投資、買入期權和外幣交易的已實現淨收益 |
38,662,818 | 67,530,538 | ||||||
| 投資未實現折舊以及以外幣計價的資產和負債的淨變動 |
(24,958,907) | (494,527,416) | ||||||
| 運營導致的淨資產淨增加（減少） |
20,887,646 | (403,984,931) | ||||||
| 普通股分配 |
||||||||
| 來自可分配收益的分配 |
(46,180,636) | (81,613,345) | ||||||
| 普通股分配總額 |
(46,180,636) | (81,613,345) | ||||||
| 資本份額交易 |
||||||||
| 出售股票的收益 |
117,591,843 | – | ||||||
| 普通股的發行成本計入實收資本 |
(1,898,934) | – | ||||||
| 股本交易淨增額 |
115,692,909 | – | ||||||
| 淨資產淨增加（減少） |
90,399,919 | (485,598,276) | ||||||
| 淨資產 |
||||||||
| 期初 |
736,010,812 | 1,221,609,088 | ||||||
| 期末 |
$826,410,731 | $736,010,812 | ||||||
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 21 |
現金流量表（未經審計）
| 在已結束的六個月中 2023年6月30日 |
||||
| 來自經營活動的現金流 |
||||
| 運營導致的淨資產淨增加 |
$20,887,646 | |||
| 調整調整運營產生的淨資產增加額與用於經營活動的淨現金 |
||||
| 未實現的投資升值/折舊變動淨額 |
24,920,534 | |||
| 已實現的投資淨收益 |
(38,229,994) | |||
| 買入期權的已實現淨收益 |
(518,033) | |||
| 購買證券的成本 |
(349,971,327) | |||
| 出售證券的收益 |
253,881,195 | |||
| 通過書面期權收到的保費 |
545,959 | |||
| 為關閉書面期權而付款 |
(27,926) | |||
| 出售投資證券的應收賬款減少 |
9,936,848 | |||
| 股息和應收利息的增加 |
(979,280) | |||
| 股息預扣所得款增加應收回款 |
(397,181) | |||
| 現貨合約未實現升值減少 |
1,557 | |||
| 其他資產減少 |
15,836 | |||
| 購買投資證券的應付賬款增加 |
1,460,736 | |||
| 應付管理費增加 |
30,373 | |||
| 現貨合約未實現折舊增加 |
1,834 | |||
| 信貸額度應付利息增加 |
263,959 | |||
| 應計費用增加 |
194,150 | |||
| 用於經營活動的淨現金 |
(77,983,114) | |||
| 來自融資活動的現金流： |
||||
| 為普通股支付的現金分配 |
(46,120,169) | |||
| 出售股票的收益 |
117,591,843 | |||
| 普通股的發行成本計入實收資本 |
(1,898,934) | |||
| 信貸額度借款收益 |
301,769,300 | |||
| 信貸額度借款付款 |
(293,301,900) | |||
| 融資活動提供的淨現金 |
78,040,140 | |||
| 現金淨增加 |
57,026 | |||
| 年初的現金和現金等價物 |
200,254 | |||
| 年底的現金和現金等價物 |
$257,280 | |||
| 補充披露 |
||||
| 信用額度借款支付的利息 |
$8,746,990 | |||
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 22 |
財務要聞
| 對於 六個月 已結束 6月30日 2023 （未經審計） |
對於 年末 十二月三十一日 2022 |
對於 年末 十二月三十一日 2021 |
對於 年末 十二月三十一日 2020 |
對於 年末 十二月三十一日 2019 |
對於 年末 十二月三十一日 2018 |
|||||||||||||||||||
| 在此期間未償還的每股經營業績 | ||||||||||||||||||||||||
| 期初資產淨值 | $6.31 | $10.48 | $8.11 | $8.86 | $7.55 | $8.99 | ||||||||||||||||||
| 投資業務收入 | ||||||||||||||||||||||||
| 淨投資收益(1) |
0.06 | 0.20 | 0.22 | 0.17 | 0.16 | 0.19 | ||||||||||||||||||
| 投資、買入期權和外幣交易的已實現和未實現收益（虧損）淨額 |
0.11 | (3.67) | 2.75 | (0.32) | 1.75 | (1.03) | ||||||||||||||||||
| 來自投資業務的總額 | 0.17 | (3.47) | 2.97 | (0.15) | 1.91 | (0.84) | ||||||||||||||||||
| 普通股交易 | ||||||||||||||||||||||||
| 配股對淨資產價值的稀釋效應(2) |
(0.21) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 發行費用由實收資本支付 |
(0.01) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 普通股交易總額 | (0.22) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 普通股分配 | ||||||||||||||||||||||||
| 淨投資收益 |
(0.36) | (0.21) | (0.08) | (0.21) | (0.30) | (0.17) | ||||||||||||||||||
| 已實現淨收益 |
– | (0.49) | (0.52) | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 資本回報 |
– | – | – | (0.39) | (0.30) | (0.43) | ||||||||||||||||||
| 向普通股股東分配的總額 | (0.36) | (0.70) | (0.60) | (0.60) | (0.60) | (0.60) | ||||||||||||||||||
| 期末淨資產價值 | $5.90 | $6.31 | $10.48 | $8.11 | $8.86 | $7.55 | ||||||||||||||||||
| 市場價值，期末 | $5.23 | $5.73 | $9.79 | $6.88 | $8.02 | $6.16 | ||||||||||||||||||
| 總投資回報(3) | ||||||||||||||||||||||||
| 資產淨值 | (1.04)% | (33.97)% | 37.88% | (0.74)% | 25.74% | (9.75)% | ||||||||||||||||||
| 市場價值 | (2.78)% | (35.54)% | 52.66% | (5.52)% | 40.87% | (15.52)% | ||||||||||||||||||
| 比率和補充數據 | ||||||||||||||||||||||||
| 期末適用於普通股的淨資產（千） | $826,411 | $736,011 | $1,221,609 | $945,194 | $1,032,890 | $880,636 | ||||||||||||||||||
| 期末未償借款（優先證券）（千美元） | $ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
||||||||||||||||||
| 每 1,000 美元的資產覆蓋率(4) | $ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
||||||||||||||||||
| 適用於以下普通股的平均淨資產比率： | ||||||||||||||||||||||||
| 淨支出 |
3.68%(5) | 2.29% | 1.46% | 1.53% | 1.57% | 1.54% | ||||||||||||||||||
| 淨支出，不包括信貸額度的利息 |
1.41%(5) | 1.39% | 1.24% | 1.26% | 1.16% | 1.17% | ||||||||||||||||||
| 淨投資收益 |
1.81%(5) | 2.49% | 2.37% | 2.25% | 1.89% | 2.30% | ||||||||||||||||||
| 投資組合週轉率 | 22.18% | 53.88% | 78.44% | 72.50% | 44.97% | 70.38% | ||||||||||||||||||
| (1) | 基於平均已發行股數。 |
| (2) | 從2023年3月31日到2023年6月4日，按5天平均市場價格的5％折扣發行的股票 |
| (3) | 總投資回報不反映經紀佣金。假設股息和分配按信託股息再投資計劃下獲得的價格進行再投資。淨資產價值（“NAV”）的總回報是假設在分配當日按資產淨值進行再投資後計算的。 |
| (4) | |
| (5) | 按年計算。 |
見財務報表附註
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 23 |
財務附註
報表（未經審計）
財務報表附註（未經審計）
| 1 | 基金組織 |
世邦魏理仕全球房地產收益基金（“信託”）是一家多元化、封閉式管理投資公司，於2003年11月6日以特拉華州法定信託形式成立，並根據經修訂的1940年《投資公司法》在美國證券交易委員會（“SEC”）註冊。信託是一家投資公司，因此遵循財務會計準則委員會（“FASB”）會計準則編纂主題946金融服務-投資公司的投資公司會計和報告指南。世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司（“顧問”）是信託的投資顧問。該顧問是世邦魏理仕集團有限公司（“世邦魏理仕”）的多數股權子公司，由其高級管理團隊部分擁有。該信託基金於 2004 年 2 月 18 日開始運營。
| 2 | 重要的會計政策 |
以下會計政策符合美國公認的會計原則（“美國公認會計原則”），並由信託基金一貫遵守。
證券估值
信託普通股的淨資產價值將根據信託投資組合證券和其他資產的價值計算。信託計算每股普通股淨資產價值的方法是，從信託的總資產（信託持有的證券價值加上現金和/或其他資產，包括應計但尚未收到的股息）中減去信託的負債（包括應計費用、應付股息和信託的任何借款）和任何已發行優先股的清算價值，然後將結果除以信託已發行普通股總數。每股普通股的淨資產價值將在紐約證券交易所（“紐約證券交易所”）的每個工作日常規交易時段（通常為美國東部標準時間下午 4:00）收盤時確定。
為了確定信託的淨資產價值，主要在交易所或報告同期交易價格的類似受監管市場上交易的現成可交易的投資組合資產（包括普通股、優先股和期權）按確定該價值的工作日此類資產的最後出售價格進行估值，除非下文另有説明。如果當天沒有賣出，則按該日收盤價和賣出價的平均值對證券進行估值。外國證券的估值基於其交易的主要市場的報價，並使用當前匯率從當地貨幣折算成美元。
在遠期外幣合約未平倉期間，合約價值的變化被認定為未實現的升值或貶值，方法是將該合約每天交易結束時的市場價值記入市場，以反映該合約的市場價值。不容易獲得市場報價或上述估值程序被認為不反映公允價值的證券和其他資產的估值方式旨在反映其根據信託董事會（“董事會”）批准的程序確定的公允價值。
超過60天到期的短期證券按當前市場報價估值。在60天或更短時間內到期的短期證券按攤銷成本估值，該成本近似於市場價值。
美國公認會計原則為公允價值計量提供了指導。根據該標準，公允價值被定義為信託在主體市場或在沒有本金市場的情況下與獨立買家及時進行交易時出售投資或支付轉移負債所獲得的價格，這是該投資或負債最有利的市場。它確立了公允價值的單一定義，創建了三級層次結構，作為根據用於估值信託投資的投入來衡量公允價值的框架，並要求進一步披露公允價值。
對於一級投入，信託基金使用活躍市場中未經調整的資產或負債報價，頻率和交易量足以提供定價信息，作為公允價值的最可靠證據。
信託基金的二級估值技術包括除第一級報價以外的其他投入，這些投入可以直接或間接地觀察到資產或負債。第 2 級可觀察的輸入可能包括類似資產和負債的報價
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 25 |
財務報表附註（未經審計）續
活躍的市場或相同或相似資產或負債的報價，這些市場不活躍，交易量很少，價格不是最新的，或者報價隨着時間的推移或市場參與者之間的差異很大。可以觀察到的第二級資產或負債的輸入包括利率、收益率曲線、預還款速度、信用風險和類似負債的違約率等因素。
對於三級估值技術，信託使用無法觀察的輸入，這些輸入反映了市場參與者在對資產或負債進行定價時預計將使用的假設。不可觀察的投入用於衡量公允價值，前提是無法觀察到的投入，並且是根據當時情況下可用的最佳信息制定的。在開發不可觀察的投入時，使用市場參與者的假設，前提是這些假設可以合理獲得，而無需花費過多的成本和精力。
該信託上市優先股投資的主要第三方定價供應商是英國《金融時報》Interactive Data（“IDC”）。如果有收盤價，信託將獲得收盤價來估值優先股投資，在這種情況下，由於使用了未經調整的報價，因此該投資將被歸類為1級。當上市優先股投資沒有收盤價時，IDC將得出評估的平均價格（買入價和賣出價評估之間的中點），由於估值中使用了其他可觀察的投入，因此此類投資將被歸類為二級。IDC評估中使用的因素包括交易活動、雙向市場的存在以及其他相關的市場數據。
根據前面提到的信託公允價值程序，股票證券（包括交易所交易證券和受監管的開放式投資公司）和交易所交易的衍生品（即期貨合約和期權）通常被歸類為公允價值層次結構中的一級證券。固定收益證券、非交易所交易衍生品和貨幣市場工具通常被歸類為公允價值等級制度中的二級證券。沒有此類報價或報價似乎不可靠的投資，按公允價值估值，由受託人根據受託人制定的程序並在其全面監督下確定。這些估值通常被歸類為公允價值層次結構中的二級或三級證券。
截至2023年6月30日的期間，信託的公允估值方法沒有重大變化。
外幣轉換
信託的賬簿和記錄以美元保存。外幣金額在以下基礎上折算成美元：
| (i) | 投資證券、其他資產和負債的市場價值——按當前匯率計算； |
| (ii) | 購買和出售投資證券、收入和支出——按此類交易相應日期的現行匯率。 |
儘管信託的淨資產按每個財政年度末的外匯匯率和市場價值列報，但信託基金並未將因外匯匯率變化而產生的部分經營業績與財政年度末持有的長期證券市場價格變化所產生的波動區分開來。同樣，信託基金沒有將外匯匯率變動的影響與本財年出售的投資組合證券的市場價格變化所產生的波動區分開來。因此，已實現的外匯損益將計入報告的投資交易已實現淨損益。
外幣交易的已實現淨損益是指持有外幣所產生的淨外匯損益、證券交易交易的交易日和結算日之間實現的貨幣損益，以及信託賬簿上記錄的股息、利息和國外預扣税金額與信託賬簿上記錄的股息、利息和國外預扣税金額之間的差額
實際收到或支付的美元等值金額。按年終匯率對以外幣計價的資產或負債（投資除外）進行估值所產生的未實現貨幣損益淨額反映為投資和外幣未實現增值或貶值淨額的一部分。
外國證券和貨幣交易可能涉及某些通常與國內證券交易無關的考慮和風險，因為除其他因素外，可能出現政治或經濟不穩定，或者政府對外國證券市場的監督和監管水平。
遠期外幣合約
信託可以簽訂遠期外幣合約，以對衝其持有的外國投資組合的外幣匯率變動敞口，對衝某些以以下單位計價的信託買入和賣出承諾
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財務報表附註（未經審計）續
外幣和用於投資目的。遠期外幣合約是承諾在未來某個日期按議定的遠期匯率買入或賣出外幣。原始合約與此類合約平倉之間的差額所產生的損益將計入外幣交易的已實現淨損益。
出於財務報告的目的，未平倉遠期外幣合約價值的波動被信託記錄為未實現的升值和貶值。
信託的託管人將把無法用於投資的現金或其他流動資產存入信託的單獨賬户，其價值至少等於信託根據與頭寸套期保值簽訂的遠期外幣合約承諾的總金額。
風險可能來自交易對手可能無法滿足合同條款，以及外幣相對於美元的價值出現意想不到的變動。面值或合約金額（以美元計）反映了信託基金在該特定貨幣合約中的總風險敞口。截至2023年6月30日，該信託基金未持有任何遠期外匯合約。
選項
信託可以購買或出售（寫入）在國家證券交易所或場外（“場外交易”）市場上市的證券和證券指數的期權，以此作為獲得額外回報或對衝信託投資組合價值的一種手段。
證券期權是一種合約，它賦予期權持有者以特定的行使價或 “行使價” 從期權作者那裏買入（如果是看漲期權）或賣給（看跌期權）該期權所依據的證券的權利，以換取溢價。證券期權的作者在行使期權時有義務在支付行權價後交付標的證券（對於看漲期權），或者在標的證券交割時支付行使價（對於看跌期權）。
證券期權交易存在多種風險。作為擔保看漲期權的撰寫者，信託基金在期權有效期內放棄了從涵蓋看漲期權的證券市值上漲中獲利的機會，該漲幅高於看漲期權的溢價和行使價之和，但如果標的證券價格下跌，則保留了虧損的風險。期權的作者無法控制何時可能被要求履行其作為期權作者的義務。期權作者一旦收到行權通知，就無法進行收盤購買交易以終止其在期權下的義務，並且必須以行使價交付標的證券。截至2023年6月30日，該信託未持有任何期權合約。
證券交易和投資收益
證券交易按交易日記錄。證券交易的已實現損益按已確定的成本入賬。股息收入記錄在除息日。從房地產投資信託基金投資中獲得的分配在除息日記為股息收入，發行人通知此類分配的性質後可重新歸類。歸屬於資本回報的股息部分按證券的成本基礎入賬。在賺取相關收入時，國外股息的預扣税在扣除可收回金額後入賬。股息收入中包含的非現金股息（如果有）按所收到證券的公允市場價值入賬。利息收入，包括原始發行折扣的增加（如適用）和短期投資折扣的增加，均按應計制入賬。
股息和股東分配
淨投資收入的股息（如果有）按月申報和支付。普通股股東的收益分紅和資本收益分配記錄在除息日。如果信託的已實現資本收益淨額（如果有的話）可以被資本虧損結轉所抵消，則信託的政策是不分配此類收益。
2008年8月5日，信託基金根據美國證券交易委員會下達的豁免令行事，並經董事會批准，通過了一項管理分配政策，根據該政策，信託基金打算每月定期向普通股股東進行現金分配，按每股普通股的固定金額表示。這種管理分配政策允許信託基金每年最多十二次將長期資本收益納入其分配。實際上，董事會將該政策視為通過向股東支付穩定和可預測的現金分配來進一步支持信託股票市場價格的潛在手段。
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財務報表附註（未經審計）續
目前的月度分配率為每股0.06美元。信託基金繼續根據持續的經濟和市場狀況評估其每月分配政策，並可能在未來改變每月分配的金額。
估算值的使用
根據美國公認會計原則編制財務報表要求管理層做出影響財務報表之日報告的資產和負債金額以及報告年度報告的支出金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計值不同。
| 3 | 衍生工具 |
截至2023年6月30日的期間，衍生工具對信託運營報表的影響如下：
未計入套期保值工具的衍生品
| 已實現收益 | ||||
| 股權風險 |
||||
| 書面選項 |
$518,033 | |||
截至2023年6月30日的期間，書面期權的月末平均名義價值為6,170,000美元。
| 4 | 風險集中 |
在正常市場條件下，信託的投資將集中在創收普通股證券、優先股、可轉換證券和不可轉換債務證券上，這些公司發行的收入大部分來自商業、工業和/或住宅房地產的所有權、建造、融資、管理和/或出售。由於影響全球各個房地產行業的經濟、法律、文化、地緣政治或技術發展，這些公司的證券價值可能會波動。
| 5 | 投資管理協議和其他協議 |
根據顧問與信託基金之間的投資管理協議，顧問負責信託投資組合的日常管理，包括為信託買入和賣出證券，以及投資研究。信託通過每月拖欠的費用來支付投資諮詢服務和設施，年利率等於信託管理資產平均每日價值的0.85％，再加上應付給淨資產的信貸額度，再加上顧問代表信託產生的某些直接和分配費用。在截至2023年6月30日的期間，該信託產生了4,741,248美元的管理費，其中815,963美元應在期末支付。
該信託基金與紐約梅隆銀行（“BNYM”）簽訂了多份服務協議。根據服務協議，BNYM將為信託提供託管、基金會計和某些管理服務。作為託管人，BNYM負責信託資產的保管。作為管理人，BNYM負責維護信託證券和現金的賬簿和記錄。
Computershare是信託的過户代理人，因此負責為信託提供過户代理服務。
| 6 | 投資組合證券 |
在截至2023年6月30日的期間，買入和賣出交易（不包括短期證券）分別為351,053,973美元和251,673,022美元。這些購買和銷售交易金額與現金流量表中披露的金額不同，這主要是由於將股息從普通收益重新定性為資本和資本收益的回報。
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財務報表附註（未經審計）續
| 7 | 聯邦所得税 |
根據經修訂的1986年《美國國税法》（以下簡稱 “該法”），信託基金打算選擇成為受監管的投資公司，並有資格獲得受監管的投資公司的待遇。受監管的投資公司通常不為其分配的收入和收益繳納聯邦所得税。信託基金打算滿足《守則》規定的日曆年分配要求，以避免徵收4％的消費税。
信託基金必須評估在準備信託納税申報表的過程中採取或預計採取的税收狀況，以確定税收狀況是否 “更有可能” 由適用的税務機關維持。如果認為税收狀況不符合可能性很大的門檻，則信託將在運營報表中將所得税和相關利息及罰款確認為税收支出。在截至2022年12月31日的年度中，信託沒有產生任何所得税、利息或罰款。管理層分析了信託基金在所有開放納税年度（自成立以來）在聯邦、州和地方所得税申報表中的納税狀況，得出的結論是，信託的財務報表中不需要為聯邦、州和地方所得税編列經費。
信託基金區分基於税收和財務報告的股息，只有超過税基收益和利潤的分配才在財務報表中作為資本納税申報表列報。財務報表與税收收入和利潤之間的收入確認或分類差異導致財務報表暫時超額分配，在資產負債表中被歸類為可分配收益或淨資產構成中的累計虧損。
為了在資產負債表上列報超過面值的實收資本和總可分配收益/（累計虧損），以更接近其税收特徵，對額外實收資本和可分配收益總額進行了某些調整。在截至2022年12月31日的年度中，由於分配給外國合夥企業投資的某些項目在賬面和税收方面的待遇不同，調整是將額外的實收資本減少22美元，可分配收益增加22美元。這些改敍並未影響經營業績和淨資產。
截至2022年12月31日，該信託沒有資本虧損結轉。
10月31日之後和當前應納税年度內發生的某些資本和合格年末虧損被視為在信託下一個應納税年度的第一個工作日產生。在截至2022年12月31日的年度中，信託沒有發生此類損失。
2023年用於税收目的的分配來源的最終決定將在信託財年結束後作出，並將於2024年2月通過1099‑DIV表格向股東報告。
在截至2022年12月31日的年度中，淨資產變動表所反映的已支付分配的納税性質分別為普通收入24,667,447美元（包括短期淨資本收益）和56,945,898美元的長期資本收益（均反映在淨資產變動表中作為可分配收益的分配）。在截至2021年12月31日的年度中，淨資產變動表中反映的已支付分配的納税性質分別為普通收入9,882,488美元（包括短期淨資本收益）和60,071,809美元的長期資本收益（均反映在淨資產變動表中作為可分配收益的分配）。
截至2022年12月31日，淨資產的税收組成部分信息如下：
| 的成本 為以下目的投資 税收目的 |
税收總額 未實現 感謝 |
税收總額 未實現 貶值 |
淨税 未實現 欣賞 投資 |
淨税 未實現 感謝 論國外 貨幣 |
遲到資格 普通年份 損失 |
符合條件的職位—— 十月首都 延期 |
未分配 普通的 收入 |
未分配 長期 資本收益/ （累積 資本損失） | ||||||||
| $1,298,126,318 | $21,690,101 | $(251,225,407) | $(229,535,306) | $(10,851) | $0 | $0 | $20,029,505 | $5,754,851 |
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財務報表附註（未經審計）已完成
| 8 | 借款 |
信託基金可以從BNYM獲得高達4億美元的擔保信貸額度用於借款。該安排下的借款按聯邦基金利率加75個基點計息。截至2023年6月30日，該信託的信貸額度有353,676,800美元的借款。
截至2023年6月30日的期間，平均每日借款額為326,183,997美元，平均利率為5.50％。截至2023年6月30日的期間的最高未償金額為368,712,000美元。在此期間，該信託基金在所有181天內都有信貸額度下的借款。
| 9 | 首都 |
2004年，該信託基金以15.00美元的價格發行了1.01億股普通股。關於信託的股息再投資計劃（“DRIP”），該信託在截至2023年6月30日的期間和截至2022年12月31日的年度中分別沒有發行普通股。
自2023年3月9日起，登記在冊的股東每持有信託股份將獲得一項權利。這些權利允許持有人以每五份權利獲得一股的費率認購信託的額外普通股。2023年4月14日，由於供股，信託基金額外發行了23,378,100股普通股，發行價為每股5.03美元。該價格是按2023年3月31日至2023年6月4日的5天平均市場價格的5％折扣計算得出的。此次發行產生的總收益為117,591,843美元，減去1,898,934美元的發行費用，淨收益為115,692,909美元。由於股票的發行低於淨資產價值，該信託的淨資產價值在增發當天每股下降0.22美元。
截至2023年6月30日，該信託基金的已發行普通股為139,968,594股，面值為每股0.001美元。截至2023年6月30日，該顧問不擁有任何已發行普通股。
截至2023年6月30日，該信託沒有已發行拍賣利率優先股。
| 10 | 賠償 |
信託基金簽訂的合同包含各種賠償。信託基金在這些安排下的風險尚不清楚。但是，信託基金以前沒有根據這些合同提出索賠或損失，也沒有目前的索賠或損失。
| 11 | 後續事件 |
就財務報表而言，在資產負債表日期之後但在財務報表發佈之前發生的事件或交易被歸類為已確認或未確認。自2023年6月30日以來，信託基金於2023年7月31日支付了2023年7月份每股0.06美元的分配。
從期末到這些財務報表的發佈，沒有發生其他值得注意的事件。
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補充
信息
（未經審計）
補充信息（未經審計）
受託人
世邦魏理仕全球房地產收益基金的受託人及其在過去五年中的主要職業：
| 姓名、地址和年齡 | 任期 和長度 服務時間(1) |
標題 | 期間的主要職業 過去五年 |
的數量 中的投資組合 信任情結 由監督 受託人 |
擔任過的其他董事職務 由受託人提供 | |||||
| 受託人： | ||||||||||
| T. Ritson Ferguson(2) 東蘭開斯特大道 555 號 120 套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：64 |
自成立以來已有 3 年了 | 受託人 | 沃頓商學院房地產中心高級研究員（2022年起）；TRF3 Advisors董事總經理（自2022年起）；世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司獨立投資委員會成員（2022年起）；世邦魏理仕投資管理上市不動產有限責任公司副主席（2021年）兼首席執行官兼聯席首席投資官（1995-2020年）；世邦魏理仕全球投資者首席執行官、首席投資官兼全球首席投資官（2013年）5—2019) | 1 | 杜克大學管理層 公司 (杜馬克) （自 2018 年起） | |||||
| 中原明日香 東蘭開斯特大道 555 號 120 套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：67 |
自成立以來已有 3 年了 | 受託人 | Incompass Labs 聯合創始人（自 2022 年起）；賓夕法尼亞大學沃頓商學院 Zell-Lurie 房地產中心副主任（自 1999 年起）；賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產實踐教授（自 1999 年起）；Triton Atlantic Partners 合夥人（自 2009 年起） | 1 | 賴斯管理公司（自2022年起）；康卡斯特公司（自2017年起） | |||||
| 約翰 ·R· 巴索爾森 東蘭開斯特大道 555 號 120 套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：78 |
3 年/19 年 | 受託人/審計委員會財務專家 | 凱旋集團高級副總裁、首席財務官兼財務主管兼董事（1993—2007 年）（已退休） | 1 | Berwyn Cornerstone 基金、Berwyn 收益基金和伯温基金（2013-2016 年） | |||||
| Leslie E. Greis 東蘭開斯特大道 555 號 120 套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：64 |
3 年/ 4 年1⁄2年份 | 受託人 | 鵬瑞利資本顧問有限責任公司創始人兼管理成員（自2003年起） | 1 | AIM Mutual, Inc.（2016）、Kinefac Corporation（自 2009 年起） |
| 2023 年半年度報告世邦魏理仕全球房地產收益基金 | 機密和專有 | 32 |
補充信息（未經審計）續
| 姓名、地址和年齡 | 任期 和長度 服務時間(1) |
標題 | 期間的主要職業 過去五年 |
的數量 中的投資組合 信任情結 由監督 受託人 |
擔任過的其他董事職務 由受託人提供 | |||||
| Heidi Stam 東蘭開斯特大道 555 號 120 套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 66 歲 |
3 年/3 年 |
受託人 | 董事總經理兼總經理 總法律顧問 萬家集團有限公司 (2005—2016)（已退休） |
1 | 橋樑建造者信託基金（自2022年起）， 愛德華瓊斯貨幣市場基金（自2022年起） 美國證券交易委員會投資者諮詢委員會（2017—2021 年）；美國金融監管局國家裁決委員會（2017—2021 年） |
| (1) | 每位受託人的任期為三年，與他或她所屬的受託人類別相同。作為第一類受託人的弗格森先生和斯塔姆女士目前的任期將在信託基金2023年年度股東大會上屆滿。作為二級受託人，中原先生目前的任期將在信託的2024年年度股東大會上屆滿。作為第三類受託人，格雷斯女士目前的任期將在信託基金2025年年度股東大會上屆滿。Bartholdson先生已通知董事會，他打算在任期結束後從董事會退休，因此不會在2025年年度股東大會上競選連任。 |
| (2) | 根據經修訂的1940年《投資公司法》（“1940年法案”）的定義，弗格森先生被視為信託的利害關係人，因為他曾在顧問任職，並於2022年1月1日開始擔任顧問的外部顧問。 |
軍官
世邦魏理仕全球房地產收益基金的官員及其在過去五年中的主要職業：
| 姓名、地址、年齡和在註冊官員任職的職位： | 服役時長 | 過去五年的主要職業和其他隸屬關係 | ||
| 約瑟夫·史密斯 東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：55 總裁兼首席執行官 |
自 2022 年以來1 | 世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司（前身為世邦魏理仕歌樂證券有限責任公司）的首席投資官（自2021年起）和聯席首席投資官（自2011年起） | ||
| 喬納森·A·布洛姆 東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：46 首席財務官 |
自 2006 年以來 | 世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司（前身為世邦魏理仕歌樂證券有限責任公司）首席運營官（自2021年起）、首席財務官兼運營總監（自2011年起） | ||
| 張傑夫 東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房 賓夕法尼亞州拉德諾 19087 年齡：49 首席合規官兼祕書 |
自 2023 年起2 | 世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司首席合規官（自2023年起）；有限責任公司第一象限首席合規官（2012-2022年） |
| 1 | 自2022年1月1日起，史密斯先生擔任信託總裁兼首席執行官；他繼續擔任信託投資組合經理。 |
| 2 | 自2023年1月1日起，張先生開始擔任首席合規官兼信託祕書。 |
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補充信息（未經審計）續
附加信息
附加信息聲明包括有關受託人的其他信息。此信息可根據要求免費提供，請撥打以下免費電話號碼：1‑888‑711‑4272。
根據顧問的代理投票政策和程序，信託基金已將信託有表決權的證券的投票權委託給信託顧問。您可以致電 1‑888‑711‑4272 獲取這些政策和程序的副本。這些政策也可以在美國證券交易委員會的網站上找到 (http://www.sec.gov)。
有關信託基金在截至12月31日的最近12個月期間如何投票選出投資組合證券代理人的信息（如果適用）也可免費獲得，也可應要求致電信託基金1‑888‑711‑4272或訪問委員會網站 http://www.sec.gov 上的信託表格N‑PX。
該信託基金在N-PORT表格上向美國證券交易委員會提交了每個財年第一和第三季度的完整投資組合持有時間表。文件副本可通過訪問美國證券交易委員會網站www.sec.gov獲得。也可以在華盛頓特區的委員會公共參考室查看和複製提交的表格。有關公共參考室運營的信息可致電 (800) SEC-0330 獲取。
從2022年1月1日起，根據美國證券交易委員會通過的法規的允許，除非您特別要求紙質副本，否則信託股東報告的紙質副本將不再通過郵寄方式發送。取而代之的是，報告將在網站上公佈，每次發佈報告時，您都會收到郵件通知，並提供訪問報告的網站鏈接。
您可以選擇免費接收未來所有紙質報告。如果您通過金融中介機構（例如經紀人）持有股票，則可以通知中介機構您希望繼續收到股東報告的紙質副本。如果您是股票的註冊所有者，則應聯繫信託的過户代理。
股息再投資計劃（未經審計）
根據信託的股息再投資計劃（“計劃”），信託的股東將自動登記，所有股息和資本收益分配由北卡羅來納州Computershare Trust Company（“計劃代理人”）根據該計劃再投資於信託的股份。您可以通過發送書面指示或通過以下地址聯繫作為股息支付代理人的北卡羅來納州Computershare Trust Company來選擇不參與本計劃並以現金形式獲得所有股息。參與本計劃完全是自願的，可以在分紅記錄日期之前聯繫計劃代理人隨時終止或恢復，無需支付罰款；否則，此類終止或恢復將對隨後宣佈的任何股息或其他分配生效。未參與本計劃的股東將獲得所有以現金支付的分配，並由計劃代理人直接郵寄給登記在冊的股東（如果股票以街頭或其他被提名人的名義持有，則寄給被提名人），計劃代理人是股東管理本計劃的代理人。
在信託宣佈分紅或決定進行資本收益分配後，計劃代理人將根據下述情況為參與者賬户收購股票，要麼是（i）通過從信託收到未發行但已授權的股票（“新發行的股票”），或（ii）通過公開市場購買。如果在股息支付日，資產淨值等於或低於每股市場價格加上估計的每股費用，其中包括計劃代理人必須支付的任何適用經紀佣金（此處將該條件稱為 “市場溢價”），則計劃代理人將代表參與者將股息金額投資於新發行的股票。存入每位參與者賬户的新發行股票數量將通過將股息的美元金額除以股票發行當日的資產淨值來確定。但是，如果資產淨值低於支付日市場價格的95％，則股息的美元金額將除以支付日市場價格的95％。如果在股息支付日，資產淨值大於每股市值加上估計的每股費用（此處稱為 “市場折扣”），則計劃代理人將把股息金額投資於代表公開市場購買的參與者收購的股票。
計劃代理人處理股息和分配再投資的費用將由信託支付。但是，每位參與者將按比例支付每股費用（目前為每股0.03美元），即所產生的經紀佣金
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補充信息（未經審計）已結束
關於計劃代理人與股息和分配再投資有關的公開市場收購。每股費用包括計劃代理人需要支付的任何適用的經紀佣金。股息和分配的自動再投資不會免除參與者因此類股息或分配而可能應繳的任何聯邦所得税。
信託保留修改或終止本計劃的權利。本計劃不向參與者直接收取服務費；但是，信託基金保留修改本計劃以納入參與者應支付的服務費的權利。通過計劃代理人要求出售股票的參與者需支付2.50美元的銷售費和每股0.15美元的費用。每股費用包括計劃代理人需要支付的任何適用的經紀佣金。與該計劃有關的所有信件均應直接發送給北卡羅來納州Computershare Trust Company的計劃代理人，郵政信箱43006，羅得島州普羅維登斯02940-3006，電話號碼：(866) 221‑1580，網站：www.computershare.com/investor。
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行政
受託人委員會
T. Ritson Ferguson
中原明日香
約翰 ·R· 巴索爾森
Leslie E. Greis
Heidi Stam
軍官
約瑟夫·史密斯 — 總裁兼首席執行官
喬納森·A·布洛姆 — 首席財務官
Jeff Chang — 首席合規官兼祕書
投資顧問
世邦魏理仕投資管理上市實物資產有限責任公司
東蘭開斯特大道 555 號，120 號套房
賓夕法尼亞州拉德諾 19087
888‑711‑4272
管理員和託管人
紐約梅隆銀行
紐約、紐約
轉賬代理
計算機共享
廣州，
馬薩諸塞
法律顧問
摩根、劉易斯和博基烏斯律師事務所
華盛頓特區
獨立註冊會計師事務所
KPMG LLP
賓夕法尼亞州費城
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