A.

特拉華州有限合夥企業Walstib，L.P.和德克薩斯州公司PharmaFab，Inc.(PharmaFab)簽訂了該商業租賃協議，日期為1999年6月29日左右，生效日期為1999年10月25日(原始租賃)，涉及位於德克薩斯州塔蘭特縣大草原市駭維金屬加工360號工業綜合體中B號樓(原始租賃)100號套房中約44,000平方英尺的某些物業，如原始租賃(工業中心)中更詳細地描述的那樣。

B.

根據日期為1999年6月29日左右、將於1999年7月1日生效的某些租賃轉讓，PharmaFab將其在原始租賃中的權利、所有權和權益轉讓給了德克薩斯州的有限合夥企業Pfab LP。

C.

Walstib及PLP根據日期為2002年9月1日生效的若干《租賃第一修正案》(《第一修正案》)修訂了原租約，據此(I)原有物業擴大至工業中心A座100室(A棟樓)增加約50,000平方尺；及(Ii)Bruce K.Montgomery獲解除租賃保證。

D.

根據租約，房東繼承了沃爾斯蒂布的權益。

E.

業主及規劃地產商根據2003年9月4日的租約臨時修訂(第二次修訂)，以短期方式進一步修訂原有租約。

F.

業主和PLP根據2003年10月1日的《租約第三修正案》(第三修正案)進一步修訂了原始租約，根據該修正案，(I)將A棟樓的房產搬遷到該樓的200和400號套房，從而使該房產的定義(如原租約中所定義並經第三修正案修訂)包括(1)該大樓100號和200號套房中約77,112平方英尺的空間(統稱為100號套房空間)和(2)該大樓400號套房中約20,170平方英尺的空間(統稱為400號套房空間)，(二)達琳·M·瑞安解除了她的租賃擔保。

G.

2007年6月22日，租户更名為Neos Treateutics，LP。

H.

業主和租客根據該《租賃第四修正案》(第四修正案)進一步修訂了原租約，自2009年5月1日起生效，從而延長了Suite 100 Space的租期。原租約，經第一次修訂

I.

房東和租客希望進一步修訂租約，以延長400號套房空間的租約期限，並按下文所述修改租約的某些條款，但不包括其他方面。

1.

大寫術語。*所有大寫的術語在此未作其他定義，應具有經修訂的租約中所給出的含義。

2.

學期。*現將Suite 400 Space的使用期限延長至2019年12月31日(到期日)。因此，根據《第四修正案》和本修正案，整個房舍(包括100號套房和400號套房)的使用期在期滿之日屆滿。

3.

基本租金。自2010年3月1日(“生效日期”)至到期日，僅就Suite 400空間應付的基本租金如下：

4.

對房產的驗收。除非本修正案另有明確規定，否則承租人接受房屋的現狀，房東沒有義務改善、維修、恢復或翻新房屋。承租人承認，除本修正案或租賃另有明確規定外，房東或房東的任何代理人均未就廠房或工業中心的任何其他部分作出任何陳述或擔保，包括但不限於關於廠房或工業中心的任何其他部分是否適合或適合於承租人開展業務的任何陳述或擔保。*本第4款中的任何規定均不得否定或減少業主根據經修訂的租約承擔的維修或恢復義務。

5.

運營費用。自生效日起至到期日止，租户應分攤的營業費用如下：

6.

完工--離開辦公場所。房東同意向租户提供500,000.00美元的完工津貼，用於支付與房屋翻新相關的費用。*承租人將完成工作，並根據本修正案附件A的規定申請津貼。

7.

允許的用途。自簽約之日起，本租約第1.8節特此刪除，代之以：

8.

優先購買權。根據《第三修正案》第6節的規定，建築物300號套房的優先購買權(I)在本修正案延長的期限內保持十足效力，以及(Ii)承租人可根據《第三修正案》第6節在延長的期限內行使。

9.

可選擇擴展。*《第四修正案》第13條規定的延期選擇權(I)仍然完全有效，(Ii)應包括並適用於整個房舍(包括Suite 400 Space)。

10.

經紀業務；相互賠償。

a.

承租人保證，除CB Richard Ellis，Inc.和Jackson&Cooksey，Inc.(統稱為Brokers)外，它從未與任何與本修正案的談判或執行有關的經紀人或代理人進行交易。承租人應賠償、辯護並使房東不受所有費用、開支、律師費或任何經紀人或代理人要求的佣金或其他補償或費用的其他責任，經紀人或代理人除外，通過、通過或低於承租人索賠關於本修正案，

b.

房東保證，除經紀人外，它沒有與任何經紀人或代理人進行任何與本修正案的談判或執行有關的交易。房東應就任何經紀人或代理人(包括經紀人)根據本修正案提出索賠的所有費用、費用、律師費或其他佣金或其他賠償或費用要求賠償、辯護並使租户不受損害。

c.

任何支付給經紀人的經紀佣金由房東根據房東和經紀人之間的單獨協議條款支付。

11.

無偏移。承租人特此向房東表示，據承租人所知，截至本修訂之日，承租人對全部和

12.

衝突。如與租賃條款有衝突，以本修正案的條款為準。

13.

標題。*本修正案中各段落的標題或説明僅為方便起見，不得采取行動，也不得暗示採取行動限制或擴大各段落內容的解釋和意圖。

14.

約束效應。*本修正案對雙方及其各自的繼承人和受讓人的利益具有約束力並應符合其利益(但對受讓人的提及不應被視為對承租人轉讓的同意)。

15.

批准。經修改和修改的本租賃經雙方批准並確認為完全有效。

A.

計劃和規格：承租人應在執行日期後三十(30)天內向業主提交房屋改建的初步計劃和規格(“初始施工文件”)。-初始施工文件必須包括但不限於：

1.

一般附註頁

2.

拆遷圖則

3.

包含所有新改進的詳細信息的新施工計劃

4.

完工平面

5.

電氣、機械和衞浴平面圖

B.

承租人完成工作。承租人應按照施工文件的實質要求建造或安排承租人完成工程，費用和風險自負(房東償還工作津貼)。承租人應向業主批准的承租人完成工作的三個承包商徵求投標，承租人應從三個承包商中選擇一個。

C.

發放工作津貼。房東應向承租人支付承租人完成工作的實際費用，最高不超過工作津貼總額，如下：

1.

承租人應在每個月的15號左右(每個月的“提交日期”)向房東提交以下(“付款條件”)：(A)向承租人報銷特定部分工作津貼的請求(“付款”)，按行業顯示承租人完工工作的完成百分比時間表，具體描述自上一個提交日期以來完成的承租人完工工作部分(“完成工作”)(已完成工作應在AIA表格G-702--承包商的付款申請書或其等價物上彙總)，並證明：在業主合理滿意的情況下，與完工工程有關的付款金額；(B)已執行的、無條件的、可記錄的、令業主合理滿意的所有已完成工程的留置權豁免和釋放；(C)已完成工程的所有項目超過1,000美元的已支付收據；以及(D)業主合理要求的所有其他信息，包括承租人收到的與承租人完成工程有關的所有操作手冊和服務手冊的副本(如果有)。

2.

在每個提交日期(每個“報銷日期”)後30天內，如果承租人完全遵守上述C(1)段，房東應向承租人支付：(A)適用的支出減去10%的保留金(統稱為“保留費”)(除非承租人向其承包商、建築師、工程師等支付的款項已經反映了10%的保留金)，以及(B)工作津貼的任何剩餘可用部分的餘額(不包括保留費)。*房東最終支付的工作津貼(不包括保留費)將在必要時進行調整，使總保留額為可用工作津貼總額的10%。

3.

在每個提交日期後的五(5)個工作日內，房東將向租户發出書面通知，説明房東為處理租户的補償請求而合理要求的任何缺失或不完整的付款條件、信息或文件。*適用的報銷日期應自動延長五(5)個工作日，超過承租人提交遺失或不完整文件的通知期。此外，如果租客提出書面要求，房東可以不支付文件不完整的費用，只在雙方同意的報銷申請中雙方同意完成的部分立即付款，餘款將與租户下一個月的報銷請求一起支付，前提是租户提交所有丟失或不完整的文件。

4.

在承租人完工後30天內，如果承租人已完全遵守上文C(1)段中關於承租人完成所有工作的規定，房東應向承租人支付保留費。

5.

如果房東未能在到期時向租户支付全部或部分工作津貼，如果租户已完全遵守本C段的規定，則租户應將拖欠情況書面通知房東(“拖欠通知”)，房東應在收到拖欠通知後30天內糾正拖欠。*如果房東沒有在30天內解決房貸問題，租户可以選擇支付全部或部分到期款項，並以6%的年利率(但不超過適用法律允許的最高利率)抵消這些付款，作為下一期基本租金的到期分期付款。

D.

將軍。

1.

對施工文件的任何實質性更改必須在承租人承擔此類修改後的施工文件中反映的工作之前，首先提交業主審查和批准。

2.

承租人完成工作所使用的工藝和材料應具有最好的質量。業主對施工文件的任何批准不應以任何方式構成業主對施工文件的充分性或充分性的陳述或保證；此類批准僅應是業主對本合同所要求的與承租人有關的同意

3.

承租人應按照建築規則和規定，以最大限度地減少噪音和對工業中心租户的其他幹擾的方式完成承租人的工作，並應每天清除廠房內的所有垃圾和雜物。

4.

承租人完工後，承租人應立即將因承租人完工工程而損壞的工業中心區域恢復到施工開始前的狀態。

5.

承租人及其代理人和承包商進入房屋的任何行為應被視為符合本租約的所有條款、契約條款和條件。

6.

所有承包商、分包商、供應商、服務提供商、搬家公司和其他(“服務提供商”)在工業中心內為承租人執行任何類型的工作時，應(I)向業主可接受的公司投保下列保險，並(Ii)在進入工業中心前至少10天和此後每年向業主提供證明所需投保範圍的保險證書；

a.

按照最新的ISO CG 00 01(發生基礎)或其同等標準承保的商業一般責任保險，每次發生的最低限額為1,000,000美元，最低總限額為2,000,000美元，並且不將租賃排除在合同責任條款下的“保險合同”的定義之外；

b.

符合德克薩斯州法定要求的工人補償保險和僱主責任保險，金額不低於每次事故500,000美元的身體傷害/每個僱員500,000美元的疾病/500,000美元的疾病保單限額；

c.

因在工業中心、在工業中心上或在工業中心外擁有、維護或使用自有、非自有和租用的機動車而引起的索賠的商業汽車保險。*每次發生的最低限額必須為1,000,000美元；以及

d.

超額/傘狀責任保險，至少在“以下形式”(或主要)的基礎上投保，超過商業一般責任、僱主責任和商務車輛責任，在適用的情況下，每次事故和總計最低限額為3,000,000美元。