附件10.51

租契的第三項修訂

第三項租約修正案(“修正案”)於2003年_

背景：

A.	Walstib，L.P.(“Walstib”)與德克薩斯州一家公司PharmaFab，Inc.(“PharmaFab”)簽訂了該商業租賃協議，日期為1999年6月29日左右，生效日期為1999年10月25日(可能已修訂和轉讓)，涉及位於德克薩斯州塔蘭特縣大草原城市Riverside Business Center 360 Riverside Business Center的某些物業(“物業”)，如租約中更詳細地描述。

B.	根據日期為1999年6月29日或大約1999年6月29日、自1999年7月1日起生效的某些租賃轉讓，PharmaFab將其在租賃中的權利、所有權和權益轉讓給承租人。

C.	Walstib及承租人根據日期為二零零二年九月一日生效的若干租賃第一修正案(“第一修正案”)修訂租約，據此物業由工業中心B座100室(“100室”)約44,000平方英尺的空間擴展至包括工業中心A座100室(“A座空間”)約50,000平方尺的額外面積，而Bruce K.Montgomery則獲解除租約保證。

D.	根據租約，房東繼承了沃爾斯蒂布的權益。

E.	業主及租客根據日期為2003年9月4日的租約臨時修正案，以短期方式修訂租約。

F.	房東和租客希望進一步修改租約，如下所述，包括但不限於，免除達琳·M·瑞安對租約的任何擔保。

協議：

因此，現在，考慮到上述情況，並出於其他良好和有價值的對價--這些對價的收據和充分性已得到承認--雙方同意如下：

1.	大寫術語。*所有大寫的術語在此未作其他定義，應具有經修訂的租約中所給出的含義。

2.	重新安置。自下述各自生效日期起，A棟空間將遷至北2940號駭維金屬加工360 B棟400套房(“套房400空間”)，面積約20,170平方英尺；北2940棟駭維金屬加工360，B棟200號樓空間約33,112平方英尺(“200套房空間”)，總空間約53,282平方英尺。

租約將終止於A棟空間[除截至Suite 400生效日期(下文定義)的到期和未償債務外]租户將於2003年9月9日(“Suite 400生效日期”)從A棟空間搬遷到Suite 400空間。

在騰出A棟空間時，承租人應按照租約條款交出該空間，就A棟空間而言，猶如租約已到期。租户獨自承擔從A棟空間搬遷的所有費用。

B號樓200號套房的當前租户SmartMail，LLC(“SmartMail”)於200號樓的當前租户騰出200號套房的日期(“200號套房生效日期”)後5天內，在本修正案第10段所述的符合條件的情況下，該房產應被視為包括200號套房空間。自Suite 200生效日期起及之後，“處所”一詞應被視為指總共約97,282平方英尺的Suite 100空間、Suite 200空間和Suite 400空間，所有這些都在本合同附件A中進行了更全面的描述。

3.	學期。經修訂的租約將於二零一零年十一月三十日(“到期日”)屆滿。

4.	基地租賃公司。自Suite 400生效之日起，每月基本租金支付如下：

400 Space套房。從Suite 400生效日期到Suite 200生效日期之前的一段時間內，Suite 400空間的月基本租金為19,867.45美元。從Suite 200生效之日起至2004年5月9日，Suite 400 Space的基本租金優惠。*此後，Suite 400空間的每月基本租金如下：

5/9/04 - 4/30/09$16,505.78

5/1/03 - 11/30/10$18,774.91

200 Space套房。從Suite 200生效日期到其五週年之前的日期，Suite 200空間的每月基本租金為21,633.17美元。從Suite 200生效五週年起至到期日止，Suite 200空間的每月基本租金為23,702.67美元。

100 Space套房。Suite 100空間的月度基本租金如下：

9/1/03 - 10/31/04	$28,930.00
11/1/04 - 10/31/05	$35,126.67
11/1/05 - 11/30/10	$36,593.33

房東和租客同意簽署並交付一份備忘錄，一旦確定了實際日期和租金。

5.	運營費用。承租人應在適用的生效日期為該部分承擔承租人應承擔的物業每部分的運營費用，並按租約的規定支付。承租人在工業園區和大樓的運營費用份額按每平方英尺計算，方法是將廠房(或其適用部分)的平方英尺數除以工業園或大樓的總平方英尺(視情況而定)。從Suite 400生效日期到Suite 200生效日期之前的一天，房東估計租户的運營費用份額如下：

(a)工業園29.90%

(b)建築業56.49%

在Suite 200生效之日，房東估計租户的運營費用份額如下：

(a)工業園45.33%

(b)建築業85.64%

優先購買權。

如果在租賃期內，B座300套房可供租賃，而業主與第三方簽訂了涵蓋任何該等空間(“第一拒絕空間”)的所有基本條款(統稱為“第三方條款”)的意向書，則業主應向租户交付一份通知(“第一拒絕通知”)，提出根據第三方條款(“ROFR條款”)將第一拒絕空間出租給租户。*僅在本第6段中使用的可供租賃的術語意味着第一拒絕空間既不受以下條件的制約：(I)受截至本修正案之日存在的第三方的任何權利的約束，包括但不限於先前授予的第一通知權、擴張權、延長權、租賃選擇權或其他先前授予的權利；或(Ii)受其當前租户在全州範圍內續簽的約束，無論該續期是否根據截至本修正案之日其租約中規定的續訂選項。

承租人可選擇在承租人收到首次拒絕通知書之日起5個營業日內向業主遞交通知(“迴應通知書”)，以根據ROFR條款租用首次拒絕空間。如果(I)房東沒有在5個工作日內收到回覆通知，或(Ii)在回覆通知中，承租人選擇不根據ROFR條款租賃第一拒絕空間，則承租人被視為放棄其租賃第一拒絕空間的權利，並且承租人根據本第6款沒有進一步的權利。然而，儘管有前述規定，如果房東沒有簽署第一拒絕空間的租約，

任何第三方，在與第三方條款中規定的不超過5%的經濟條件下，則本第6款以及雙方在本條款下的權利和義務將全部恢復。

如果承租人及時發出響應通知，選擇根據ROFR條款租賃優先空間，則房東應立即準備並向租户提交一份根據ROFR條款在房屋中增加第一拒絕空間的租約修正案，該修正案的形式將與本修正案基本相似。房東和租客應在此後5個工作日內簽署並交付該修改。

房東沒有義務向租客提供優先拒絕空間，如果租客在租約下違約，則房東沒有義務向租户提供優先拒絕空間，租户也不得行使其租賃優先空間的選擇權，否則房東根據本款有義務通知租户。

第一修正案第7款中規定的第一要約權在此予以刪除，不再具有效力和效力。

7.	保證金；解除擔保。籤立本修正案後，承租人應按業主根據租約第5條增加的保證金$48,706.56交存總保證金$86,706.57。押金應由業主按租約規定持有和運用。*業主簽署本修正案後，Darlene M.Ryan將自動被視為解除，而無需採取任何進一步行動，並且不再根據她之前簽署的與租賃相關的擔保，包括但不限於日期為1999年6月29日的某些租賃擔保和日期為2002年9月1日的某些租賃擔保，而不承擔任何進一步的責任。進一步確認並同意，根據第一修正案的條款，布魯斯·K·蒙哥馬利之前已被免除了他之前就租賃簽署的任何和所有擔保，包括但不限於日期為1999年6月29日的某些租賃擔保。

對房產的驗收。承租人接受包括200號和400號套房在內的房舍，且房東根據附件B規定的義務，沒有義務改善、維修、恢復或翻新房舍。承租人對物業的任何部分的佔用是確鑿的證據，表明承租人：(A)接受該物業的該部分適合於其租賃目的；(B)接受該物業的該部分處於良好且令人滿意的狀況；(C)放棄該物業的任何缺陷；以及(D)在向其提供了檢查和測量該物業的每一部分的機會後，同意本修正案中規定的平方英尺數字對於所有目的都是準確的、具有約束力的和決定性的。*房東或任何其他業主實體均未就廠房或工業中心任何其他部分作出任何明示或默示的陳述或保證，租客亦未放棄，包括但不限於有關樓宇或工業中心的任何其他部分是否適合或適合進行承租人業務的任何陳述或保證。房東明確承認、約定並同意，儘管有本第8段或第13段的條款，相反，本第8段的任何規定均不免除房東根據租約承擔的任何義務，包括但不限於，租約第7.2段和租約第16.17段。

9.	完工--離開辦公場所。房東同意向租户提供301,036美元的完工津貼，用於支付與房屋翻新相關的費用。承租人特此放棄其可能擁有的對A棟建築空間進行的約250,000美元額外承租人改善的任何權利。承租人必須按照租約條款和本修正案附件B的規定完成所有承租人完工工作。

10.	偶然性。Suite 200 Space目前受業主作為Walstib和SmartMail(“SmartMail租賃”)的權益繼承人，於二零零零年二月二十五日簽訂的租約所限。此項修訂的效力取決於業主按令業主滿意的形式和實質簽署對SmartMail租賃的修訂，並將SmartMail遷往A座空間。如果業主和SmartMail在2003年10月2日或之前未能對SmartMail租約進行修訂，業主應以書面形式通知租户，本修訂即告終止，不再具有任何效力和效力。

11.	經紀業務；相互賠償。

承租人保證，除Trammell Crow Company和CB Richard Ellis(統稱為“經紀人”)外，其從未與任何經紀人或代理人就本修正案的談判或執行進行任何交易。承租人應賠償、辯護並使房東不受任何費用、開支、律師費或任何經紀人或代理人要求的佣金或其他補償或費用的其他責任，經紀人或代理人除外，通過、通過或低於承租人索賠關於本修正案。

房東保證，除經紀人外，它沒有與任何經紀人或代理人進行任何與本修正案的談判或執行有關的交易。房東應就任何經紀人或代理人(包括經紀人)根據本修正案提出索賠的所有費用、費用、律師費或其他佣金或其他賠償或費用要求賠償、辯護並使租户不受損害。

任何支付給經紀人的經紀佣金由房東根據房東和經紀人之間的單獨協議條款支付。

12.	無偏移。承租人特此向房東表示，據承租人所知，截至本修訂之日，承租人對租户根據租賃條款必須履行的每一項契約和義務的全額和及時付款和履行沒有任何抗辯或補償。

13.	衝突。如與租賃條款有衝突，以本修正案的條款為準。

14.	標題。*本修正案中各段落的標題或説明僅為方便起見，不得作為，也不得默示為限制或擴大各段落內容的解釋和意圖。

15.	約束效應。*本修正案對雙方及其各自的繼承人和受讓人的利益具有約束力並應符合其利益(但對受讓人的提及不應被視為對承租人轉讓的同意)。

16.	批准。經修改和修改的本租賃經雙方批准並確認為完全有效。

17.	確認延期選擇權。房東承認、約定並同意第一修正案第8段中規定的延期選擇權仍然完全有效，並適用於並將繼續適用於此處定義的房產。

自上文第一次寫明的日期起執行。

房東：


美國教師保險和年金協會，
一家紐約公司

發信人：
		打印名稱：
		因為它：

租户：

PFAB LP，
德克薩斯州的有限合夥企業

發信人：		PharmaFab德克薩斯有限責任公司，
		其普通合夥人

		發信人：
	打印名稱：		達琳·M·瑞安
	因為它：		獨家經理

附件B

至第三修正案：按租和按租出租

美國教師保險和年金協會作為房東，

和

PFAB LP，作為租户

承租人完成施工

A.	計劃和規格：承租人應至少在房屋改建開始前30天向業主提交房屋改建的完整初步計劃和規格(“初始施工文件”)。-初始施工文件必須包括但不限於：

一般附註頁

拆遷圖則

包含所有新改進的詳細信息的新施工計劃

完工平面

電氣、機械和衞浴平面圖

業主應在收到初始施工文件後15天內向承租人發出批准或不批准的通知。*任何反對意見都必須合理詳細地説明反對理由。如果承租人在15天內沒有收到業主不批准初始施工文件的通知，業主被視為批准初始施工文件。*如果業主不批准初始施工文件，承租人應對其進行修改，以符合業主的反對意見，並將修訂後的初始施工文件的完整副本提交給業主。

經批准的初始施工文件稱為“施工文件”，承租人根據施工文件進行的所有工作稱為“承租人完工工作”。. 業主對施工文件的批准並不保證施工文件符合適用法律。

B.	承租人完成工作。承租人應支付所有承租人完成工作的實際成本(定義如下)。*在承租人完工後45天內，並向房東提交(I)標明“已支付”的收據和發票；(Ii)承租人完工工程各方(包括但不限於總承包商)執行的留置權解除；

完成承租人任何部分工作的材料工人和其他供應商，或提供與此相關的任何材料，以及(Iii)建築師的基本完工證書，房東將補償承租人完成部分工作，最高金額為301,036.00美元(“工作津貼”)。“實際成本”一詞是指所有人工和材料的成本以及與承租人完工工程有關的所有硬成本和軟成本，加上承租人完工工程所有硬成本的4%的建築服務費。

承租人應按照施工文件的實質要求建造或安排承租人完成工程，費用和風險自負(房東償還工作津貼)。承租人應允許房東隨時進入房屋，檢查承租人完成的工作。房東沒有義務檢查租户完成的工作。業主未對承租人完工工程進行檢查是承租人完工工程符合施工文件或任何適用法律的保證。

將軍。

對施工文件的任何更改必須在承租人承擔此類修改後的計劃中反映的工作之前，首先提交業主審查和批准。

承租人完成工作所使用的工藝和材料應具有最好的質量。*業主對圖則的任何批准不應以任何方式構成業主對圖則的充分性的陳述或保證；此類批准僅應是業主對租户按照租賃條款下的計劃完成工作可能需要的同意。

承租人應按照建築規則和規定，以最大限度地減少噪音和對工業中心租户的其他幹擾的方式完成承租人的工作，並應每天清除廠房內的所有垃圾和雜物。

承租人完工後，承租人應立即將因承租人完工工程而損壞的工業中心區域恢復到施工開始前的狀態。

所有承包商、分包商、供應商、服務商、搬家公司和其他在工業中心為承租人執行任何類型工作的人應購買以下所列公司的保險，房東可以接受：

商業一般責任保險(ISO Form CG00010798或其同等標準)，以“事故”為基礎，每次事故的最低限額為1,000,000美元；人身傷害、人身傷害和財產損失的總金額為3,000,000美元。*如果房東要求，酒類責任保險將包括在內。

具有法定限額的工人賠償保險和僱主對身體傷害或疾病的每次事故限額為1,000,000美元的責任。

汽車責任涵蓋所有擁有、非擁有和租用的車輛，每起事故的人身傷害和財產損失限額為1,000,000美元。

承租人應向房東，Do Trammell Crow Company(“經理”)，2200Ross Avenue，Suite3700，Do Tallas，Texas 75201，注意：Betty Venator，正式簽署的所有保險證書(ACORD Form 27，根據需要進行修改以涵蓋責任保險)和額外的、令房東合理滿意的投保背書(採用ISO Form2026或其同等格式，未經修改)，此後每年提交，反映所需承保範圍的證據。

根據本協議規定的所有保險，(I)應為主要和非供款保險，(Ii)應規定利益的可分割性，(Iii)應由在房產所在州獲得經營許可且被Best‘s Key Rating Guide評為A：IX或更高評級的保險公司發行，(Iv)應批註包括房東和房東不時指定的其他個人或實體，作為不受限制的額外保險人(僅限商業一般責任)，以及(V)應被批註為至少提前30天通知所述額外保險人取消保險或重大保險變更。*每項政策必須得到認可，以放棄針對房東、其高級管理人員、董事、員工、代理人、合夥人和受讓人的任何代位權。