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附件10.48

特拉梅爾克羅公司

商業租賃協議

特拉華州有限合夥企業WALSTIB，L.P.

地主

和

PHARMAFAB，Inc.

租客

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目錄

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i

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II

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三、

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詞彙表

本租約中的下列術語在與這些術語相對的段落中定義。

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四.

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WALSTIB，L.P.

特拉華州的有限合夥企業

工業多租户租賃

1.基本規定(“基本規定”)。

1.1.雙方：本租約日期為1999年6月__日，由特拉華州有限合夥企業WALSTIB L.P.(“房東”)和德克薩斯州公司(“租户”)PHARMAFAB，Inc.(統稱為“雙方”，或單獨為“一方”)簽訂。

1.2.房產：位於德克薩斯州大草原市河濱商務中心(B樓)360號樓(以下簡稱“樓”)的一部分，如附件A所示(“樓”)。該大廈位於工業中心，俗稱360上海濱江商務中心(以下簡稱“工業中心”)。承租人應擁有公共區域的非專有權利(如下文第2.3段所定義)，但無權使用大樓的屋頂外牆或公用設施通道或工業中心內的任何其他建築。房屋、建築物、公共區域、它們所在的土地以及所有其他建築物及其改進在本協議中統稱為“工業中心”。

1.3.期限：自1999年7月15日起至2006年7月31日止的期間(“期限”)，受下述第3.2節(“生效日期”)規定的限制。

1.4.基本租金：最初為每月28,930.00美元，可按下文所述調整(“基本租金”)。第一期基本租金為28,930.00美元，應在簽訂本租約時支付。*基本租金如下：

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1.5.承租人的營業費用份額(“承租人份額”)：

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1.6.租户每月預付租金：以下是根據本租約的規定向業主支付的預估月租金。這一估計是在租賃開始時做出的，並根據本租賃的規定進行調整：

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1.7.保證金：$38000.00(“保證金”)。

1.8.許可使用：製造、儲存和分銷藥品(“許可使用”)。

1.9.擔保人：布魯斯·K·蒙哥馬利和達琳·瑞安。

1.10.附件和展品：隨附下列附件和展品，均為本租約的一部分：

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1.11.租金支付地址：在房東另行通知之前，租户應支付給房東的所有款項應支付給特拉華州有限責任合夥企業WALSTIB，L.P.，地址如下：

特拉梅爾克羅達拉斯/沃斯堡

H東大道801號，101號套房

德克薩斯州阿靈頓郵編：76011

2.處所、停車場及公用地方。

2.1.讓我來。房東特此將房屋出租給租客，租客特此根據本租約中規定的所有條款、契諾和條件向房東出租房屋。*本租約所載或可能用於計算基本租金及/或營運開支的任何面積報表均為業主與租客雙方同意為合理的近似值，不論實際面積是多是少，基本租金及租客所佔份額均不受修訂。

2.2.公共區域.定義“公共區域”是指業主不時為工業中心的房東、租户和其他租户及其各自的僱員、供應商、託運人、租户、承包商和受邀者提供和指定的所有區域和設施以及工業中心外部邊界線內的所有區域和設施，以及廠房內的內部公用設施通道。

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2

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2.3.公共區域-承租人的權利。為了承租人及其僱員、供應商、發貨人、承包商、客户和受邀者的利益，房東特此授予承租人在本租期內與其他有權使用公共區域的人共同享有的非專有權利，只要房東根據本租約條款或任何關於工業中心使用的規則和法規或契諾、條件和限制的條款保留的任何權利、權力和特權除外。

2.4.公共領域--規章制度。房東應擁有公共區域的專屬控制權和管理權，並有權根據第16.19段的規定，不時建立、修改、修改和執行有關公共區域的合理規則和條例。

2.5.公共區域發生變化。房東有權隨時由房東自行決定：

(a)根據業主合理的商業判斷，對公共區域進行業主認為適當的更改，包括但不限於車道、入口、停車位、停車區、上落客貨區、出入口、出口、交通方向、園林區、人行道和公用設施跑道的位置、大小、形狀和數量的更改；但該等更改不得導致租客不得進入該處所或毗鄰該處所的停車區或裝載區，而在任何情況下，業主須盡合理努力，儘量減少公用地方的任何該等改變會妨礙或幹擾進入該處所的程度，包括使用毗鄰該處所的停車位及裝載區，以及使用進出該處所的車道。

(b)暫時關閉任何公共區域以進行維修，只要仍有合理通道可進入該場所即可；

(c)將工業中心邊界以外的其他土地指定為公共區域的一部分；

(d)為公共區域增加額外建築和改善設施；

(e)在對工業中心或其任何部分進行額外改善、維修或改建時使用公共區域；以及

(f)業主根據合理的商業判斷，在公共區域和工業中心內、向公共區域和工業中心或與公共區域和工業中心相關的地方作出和執行業主認為適當的其他行為和變更。

3.期限。

3.1.學期。本租約的開始日期、期滿日期和期限如第1.3段所述。

3.2.持球延遲。如果房東因任何原因不能在生效日期前將房屋的佔有權交付給租客，房東不承擔任何責任

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因此，這種不履行也不會影響本租賃的有效性或承租人在本租約項下的義務。*在此情況下，除非本合同另有規定，否則在業主將物業的佔有權移交給租客之前，承租人沒有義務支付租金或履行本租賃條款下承租人的任何其他義務。*租賃期應自(A)租客接管物業之日起計，或(B)在通知租客租賃改善工程(定義見租客改善附錄)基本完成(定義見租客改善附錄)後十(10)日內開始，而業主準備將物業之管有交付予租客。*如果在收到大草原城市的建築許可證後六十(60)天內仍未將物業的佔有權交付給承租人，並且該延遲不是由於承租人的行為、不作為或不作為所致，則承租人有權就超過該六十(60)天期間的每延遲一(1)天獲得一(1)天的租金減免(自生效之日起生效)。*如果在收到大草原城市的建築許可證後九十(90)天內仍未將物業的佔有權交付給承租人，並且該延遲不是由於承租人的行為、不作為或不作為所致，則承租人有權就超過九十(90)天期間的每延遲一天獲得兩(2)天的租金減免(自生效日期起生效)，作為其唯一補救措施。*如果在收到大草原城市的建築許可證後一百二十(120)天內仍未將物業的佔有權交付給承租人，且延遲不是由於承租人的行為、不作為或不作為所致，則承租人可在上述一百二十(120)天期限結束後十(10)天內以書面通知房東取消本租約，在這種情況下，雙方應被解除本租約項下的所有義務。如果房東在上述十(10)天內沒有收到租户的書面通知，租户取消本租約的權利將終止。-如果開始日期在1999年8月1日之後，且不是日曆月的第一天，則期限應結束，終止日期應為八十四(84)個月期間的最後一天，從期限的第一個完整日曆月的第一個完整日曆月的第一天開始。

3.3.開業日期證書。應房東的要求，租客應簽署並向房東交付一份填寫完整的證書(“開工日期證書”)，其格式為本合同附件中的附件B。

4.租金。

4.1.基本租金。承租人應在每個月的第一天或之前，提前向房東支付基本租金和根據本租賃條款承租人對房東的其他貨幣義務(該等其他貨幣義務在此稱為“額外租金”)，以美國的合法貨幣支付，不得抵銷或扣除。本合同期限內滿一個月的任何期間的基本租金和附加租金應根據所涉月份的實際天數按比例計算。基本租金和額外租金的支付應按房東在本合同中規定的地址支付，或支付給房東不時以書面形式指定給租客的其他人或其他地址。基本租金和附加租金統稱為“租金”。根據本租賃條款，承租人對房東的所有金錢義務均被視為租金。

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4.2.運營費用。承租人應在本合同期限內的每個月的第一天向房東支付除基本租金外，承租人應按照下列規定分攤的所有運營費用：

(a)“營運費用”指業主就工業中心、建築物及物業的所有權及營運所發生的一切費用，包括但不限於以下各項：

(I)在整潔、清潔、良好秩序和狀況下操作、維修、保養和更換公共區域，包括停車場、上落客貨區、垃圾區、道路、人行道、人行道、公園路、車道、園景區、橫條、保險槓、灌溉系統、排水系統、照明設施、柵欄和大門、外部標誌和租户名錄。

(2)為公共區域服務的水、氣、電、電話和其他公用事業。

(3)垃圾處理、清潔服務、除雪、財產管理和安保服務。

(Iv)為公用地方和建築物的保養、維修和更換而預留合理儲備。

(五)房地產税。

(六)業主根據本條例第(八)款維持的保險單的保費。

(七)環境監測和保險項目。

(Viii)按月攤銷公用地方及建築物的基本設施改善工程，雙方同意，任何一項基本設施改善工程的每月攤銷，應相等於該等基本設施改善工程的費用除以業主對該等改善工程的使用年限的估計所得的商數。

(Ix)建築物的維護，包括但不限於粉刷、填塞和修理和更換建築物部件，包括但不限於屋頂、電梯、機械、系統以及火災探測和噴水滅火系統。

(X)如租客沒有維修處所，業主因維修而招致的任何開支。

(b)承租人未明確歸屬於房舍或建築物的運營費用份額(“公共區域運營費用”)應為第1.5(A)段所示的百分比。承租人應按第1.5(B)段所示的百分比分攤可歸因於該建築物的營運開支(“樓宇營運開支”)。業主應根據其合理的酌情決定權決定哪些運營費用是公共區域運營費用、建築運營費用或完全由租户承擔的費用。

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(c)第4.2(A)款規定的改善、設施和服務的納入，不應被視為對業主施加任何義務，要求業主進行上述改善或設施或提供這些服務。

(d)承租人應在基本租金到期的同一天按月預付第1.6段所述金額中承租人應承擔的估計運營費用份額。房東應在每個日曆年度結束後九十(90)天內向租户提交一份合理詳細的報表，説明租户在上一年發生的實際運營費用中所佔的份額。*如承租人根據第(4)(D)段於上一年度的估計付款超過上述報表上所示的承租人份額，則承租人應在下一次到期時將該多付款項計入承租人應承擔的運營費用份額。*如果承租人根據第4.2(D)段在上一年度的估計付款少於承租人在該報表上顯示的份額，承租人應在房東向租客交付該報表後十(10)天內向房東支付不足的金額。房東可隨時調整預計租客應承擔的運營費用數額，以反映房東對該年度此類費用的估計。

(e)儘管本協議有任何相反規定，承租人在2000年後的每個日曆年應支付的可控運營費用(定義見下文)不得大於(I)2000年可控運營費用總額和(Ii)乘以(A)乘以(B)2000年1月1日至進行該計算的年度1月1日之間已過去的完整日曆年數乘以(C)2000年可控運營費用總額之和。“就本租賃而言，術語”可控運營費用“是指房東合理控制範圍內的所有運營費用項目；因此，不包括房地產税、保險、水電費和房東無法合理控制的其他成本。可控經營費用的增長限額在任何續展或延長期間繼續存在，以2000年為基準年計算適用的限額。

(f)在給予業主三十(30)天的書面通知後，承租人可以在審計或檢查前一年內的任何時間段內檢查或審計業主與運營費用有關的記錄；但是，審計或檢查不得延伸至開始日期之前的任何時間段。*如承租人在年度營運開支報表送交承租人後三十(30)日內未能反對年度營運開支報表上的營運開支計算，則承租人將放棄反對有關年度營運開支計算的權利，而該報表所載營運開支的計算為最終決定。承租人的審核或檢查只能在業主合理指定的營業時間內進行。承租人應支付此類審計或檢查的費用，包括業主或建築物經理的員工用於此類檢查或審計的每小時100美元，以補償業主可分配給檢查或審計的間接費用，除非在有關時間段向承租人收取的總運營費用被確定為總誤差超過5%(5%)，在這種情況下，業主應支付審計費用。承租人在任何日曆年度內不得進行一次以上的檢查或進行審計。如果檢查或審計發現先前向租户收取的經營費用有誤，則房東應將多付的任何此類費用退還給租户，或租户應向房東支付任何

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在通知後三十(30)天內少付任何此類費用(視情況而定)。承租人應對每次此類審計或檢查的結果保密，不得使用任何第三方進行此類審計或檢查，但業主合理接受的獨立註冊會計師事務所除外，該獨立事務所與業主書面同意將此類審計或檢查的結果保密。

5.保證金。承租人應在承租人簽署本合同時向房東交存第1.7段規定的保證金，以保證承租人忠實履行本租賃項下的承租人義務。如果租客未能支付基本租金或額外租金或本租約(定義見第13.1段)下的其他違約，房東可使用保證金支付房東應支付的任何金額，或償還或賠償房東因此而可能遭受或招致的任何責任、成本、費用、損失或損害(包括律師費)。承租人應應要求向房東支付如此使用或使用的金額，以便將保證金恢復到第1.7段所述的金額。房東不應被要求將全部或部分保證金與其一般賬户分開保存。房東應在本合同期滿或提前終止時以及租客騰出房屋後，將房東未使用或使用的保證金部分退還給租客。保證金的任何部分不得被視為以信託形式持有、計息或作為承租人根據本租賃支付的任何款項的預付款。

6.使用。

6.1.允許的用途。承租人只可為第1.8段所述的準許用途而使用及佔用該處所。承租人不得造成任何滋擾，不得允許排放任何令人不快的噪音或氣味，不得遭受任何浪費，或使用房產的任何行為違反任何法律或條例，或會使業主的任何保險無效，或會增加業主承保的任何保險的保費，這些保險通常由與工業中心相當的物業的業主承保。承租人不得在房屋、建築或公共區域內維修、保養或修理車輛。承租人不得將食品、託盤、桶或任何其他材料存放在房屋外。

6.2.危險物質。

(a)可報告的使用需要徵得同意。本租約所稱危險物質，是指其存在、性質、數量和/或存在、使用、製造、處置、運輸、溢出、釋放或影響的任何產品、物質、化學物質、材料或廢物，其本身或與預計將在場所內的其他材料結合在一起，是：(一)對公眾健康、安全或福利、環境或場所有潛在危害；(二)受到任何政府當局的監管或監測；或(Iii)根據任何適用的法規或普通法理論，作為房東對任何政府機構或第三方的潛在責任的基礎。有害物質包括但不限於碳氫化合物、石油、汽油、原油或其任何產品或副產品。房東承認並同意承租人在正常業務過程中(統稱為“承租人的產品”)將使用該場所生產、儲存和分銷藥品和相關材料(其中一些可能含有有害物質)。*本租約中包含的任何內容均不得解釋為禁止承租人將承租人的產品帶到房屋內；但是，承租人必須遵守所有適用的

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對承租人產品的要求。除承租人的產品外，未經房東事先書面同意，承租人不得產生、擁有、儲存、使用、運輸或處置有害物質：(I)需要任何政府當局的許可或需要向任何政府當局提交報告、通知、登記或商業計劃的有害物質；或(Ii)任何適用要求向進入或佔用房屋或鄰近物業的人發出通知的危險物質。此外，承租人不得在工業中心安裝或使用地上或地下儲罐。

(b)通知房東的義務。如果承租人知道危險物質違反適用要求位於建築物或建築物內、地下或周圍，承租人應立即向房東發出書面通知，並附上有關該危險物質存在、溢出、釋放、排放或暴露的任何聲明、報告、通知、登記、申請、許可證、商業計劃、許可證、索賠、行動或程序的副本，或從任何政府當局或私人收到的陳述、報告、通知、登記、申請、許可、行動或程序的副本。承租人不得違反適用要求，導致或允許任何有害物質在房屋內、之上、地下或周圍(包括但不限於通過管道或衞生下水道系統)泄漏或釋放。

(c)賠償。承租人應賠償、保護房東、業主的關聯公司、貸款人以及上述人員、董事、股東、合作伙伴、僱員、經理、獨立承包商、律師和代理人(“房東實體”)和房屋，使其不因承租人的僱員、代理人、承包商或受邀者或承租人的僱員、代理人、承包商或被邀請人帶來或涉及任何有害物質而產生或涉及的任何損害、責任、判決、費用、索賠、留置權、費用、罰款、許可證損失和律師費及諮詢費造成損害。承租人根據第6.2(C)款承擔的義務應包括但不限於，承租人造成或遭受的任何污染或傷害對人身、財產或環境的影響，以及調查(包括諮詢費和律師費和測試)、移除、補救、恢復和/或減少或其中涉及的任何污染的費用。承租人在第6.2(C)款項下的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

6.3.租户遵守要求的情況。承租人應自負費用和費用，全面、勤勉和及時地遵守所有“適用要求”，本租約中使用的術語是指所有法律、規則、法規、條例、指令、契諾、地役權和記錄限制、許可證、任何適用的火災保險承保人或評級局的要求，以及業主工程師和/或顧問的建議，以任何方式與房產有關(包括但不限於以下事項：(I)工業衞生；(Ii)房產上、內、下或周圍的環境條件，包括土壤和地下水條件；以及(Iii)正在生效或以後可能生效的任何有害物質的使用、產生、製造、生產、安裝、維護、移除、運輸、儲存、泄漏或釋放)。承租人應在收到業主書面要求後五(5)天內，向業主提供證明承租人遵守任何適用要求的所有文件和信息的副本，並應在收到後立即以書面形式通知業主任何威脅或實際的索賠、通知、傳票、警告、投訴或報告，這些索賠、通知、傳票、警告、投訴或報告與承租人或物業未能遵守任何適用要求有關或涉及。

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6.4.檢查；遵守法律。除了房東的環境監測和保險計劃(其成本包括在運營費用中)外，房東和房產的任何抵押貸款、信託契約或土地租賃的持有人(“貸款人”)有權在緊急情況下隨時進入房產，否則有權在合理時間進入房產，以檢查房產的狀況，並核實租户是否遵守本租約和所有適用要求。業主有權聘請與此相關的專家和/或顧問，就承租人在房屋內或從房屋內安裝、操作、使用、監測、維護或移除任何有害物質向業主提供建議。房東或貸款人對房屋進行的任何檢查(緊急情況下除外)應符合聯邦食品和藥物管理局(FDA)的任何適用要求或承租人為遵守FDA的要求而強加的任何要求。*任何此類檢查的費用和開支應由提出要求的一方支付，除非違反適用要求的行為已經存在或即將發生，或者政府當局要求或下令進行檢查。在這種情況下，承租人應應要求向房東或房東的貸款人(視情況而定)償還此類檢查的費用和費用。

6.5.現有的環境條件。在簽訂本租約之前，業主已向租客提交了一份關於業主委託的建築物的環境報告(“環境報告”)。業主向承租人聲明，截至本合同簽訂之日，業主對除《環境報告》中披露的事項外的任何影響物業的環境事項並無實際瞭解。

7.保養、修理、固定附着物及改裝。

7.1.承租人的義務。在符合第7.2段(業主的義務)、第第9段(損壞或毀壞)和第14段(譴責)的規定下，承租人應在任何時候，由承租人自負費用和費用，使房屋及其每一部分保持良好的狀態、狀況和維修(無論需要維修的部分或維修方法對租户來説是否合理或容易獲得，也無論是否因租户的使用、該部分的要素或年限而需要進行此類維修)，包括：所有專門為房屋提供服務的設備或設施，如供暖、通風和空調(“暖通空調”)、管道、電氣、照明設施、鍋爐、燃燒或非燃燒的壓力容器、消防水龍帶接頭(如果在建築物內)、固定裝置、內牆、外牆內表面、天花板、地板、窗户、門、平板玻璃和天窗，但不包括根據下文第7.2段由業主負責的任何物品。-供暖、通風和空調系統應由租户自費操作，並應根據租户簽訂的維護服務合同，由租户自負費用進行維護；但此類維護合同下的服務和承包商的範圍應得到業主的合理批准。承租人應負責清除房屋附近人行道上的冰雪。承租人的義務應包括在必要時進行修復、更換或更新，以保持房屋及其所有或部分改善工程處於良好狀態、狀況和維修狀態。房東應給予承租人任何可轉讓的保修，包括承租人根據本合同負責的房屋服務的設備。

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7.2.房東的義務。在符合第6段(使用)、第7.1段(承租人的義務)、第9段(損壞或毀壞)和第14段(譴責)的規定下，業主應自費，且不受第4.2段的補償，應保持良好狀態，狀況良好，並修復大樓外的基礎和公用事業系統。房東應保持公共區域和建築物屋頂的良好狀態、狀況和維修，並根據第4.2段的規定進行報銷。業主有義務保持公共區域的良好秩序、狀況和維修，包括但不限於，保持公共區域內的車道和停車區有足夠的路面鋪設，保持這些停車區有足夠的條紋，併為公共區域提供足夠的排水。

7.3.改裝。未經業主事先書面同意，承租人不得在或安排在房產內、上、下或周圍進行任何更改或裝置，而業主不得無理拒絕同意。儘管如上所述，承租人在六(6)個月內進行的任何一次或一系列相關更改中，只要不(A)涉及穿透建築物屋頂或建築物內的任何承重牆或外玻璃窗，(B)不影響建築物的任何結構元素，(C)影響建築物任何外牆或承重內牆的配置或位置，或(D)影響建築物內的任何機械繫統(包括但不限於，大樓內的電力和管道系統)。

7.4.投降/復闢。承租人應在租賃期的最後一天結束或任何較早的終止日期之前交出房產，並保持清潔和無雜物，並處於良好的運行狀態、狀況和維修狀態，但普通磨損除外。*在不限制上述一般性的情況下，承租人應拆除所有個人財產、行業固定裝置和地腳螺栓，對所有樓層進行修補，並使所有燈光處於良好的運行狀態。

8.保險；彌償。

8.1.保費的繳付。業主根據本條第8款維護的保單的保費成本應為本款第4.2款規定的公共區域運營費用。在本租賃期限之前或之後開始的保單期間的保費應按比例與相應的開始日期或期滿日期重合。

8.2.承租人的保險。

(a)承租人在租賃期內應以其全部費用和費用維持下列保險，以防止因承租人經營和使用租賃的房產而引起的索賠或與之相關的索賠。

(I)商業一般賠償責任，每次事故的最低限額為1,000,000美元；人身傷害、人身傷害和財產損失的一般賠償總額為2,000,000美元。*如果房東要求，酒類責任保險將包括在內。

(2)具有法定限額和僱主責任的工傷賠償保險，每次人身傷害或疾病事故限額為1,000,000美元。

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(3)汽車賠償責任，包括所有擁有、非擁有和租用的車輛，每次事故的人身傷害和財產損失限額為1,000,000美元。

(Iv)按完全重置成本計算的任何租户改善或改善及企業個人財產的所有損失風險的財產保險，不含共同保險罰金條款；以及業務中斷保險，其責任限額相當於至少約六(6)個月的收入損失。

(b)承租人應在首次入住前向房東提交所有保險證書，反映所需保險的證據；此後每年提交。

(c)第8.2款規定的所有保險：(I)應是主要的和非分擔的，(Ii)應規定利益的可分割性，(Iii)應由獲準在房產所在州開展業務的保險公司發行，並由Best‘s Key Rating Guide評級為A：VII或更好，(Iv)應批註包括房東和房東可能不時指定的其他個人或實體作為額外被保險人(僅限商業一般責任)，以及(V)應批註至少提前三十(30)天通知所述額外保險人取消保險或保險發生重大變化。

8.3.房東保險。房東可以，但沒有義務維持所有風險，包括地震和洪水，工業中心內建築物的保險，商業一般責任保險和其他由房東認為適當的責任或危險。房東保險的金額和承保範圍由房東隨時自行決定，並以房東選擇的免賠額為準。業主有權減少或終止任何保險或承保範圍。任何此類保險的保費應為公共區域運營費用。

8.4.放棄代位權。在法律允許的範圍內，在不影響本協議規定的保險提供的保險範圍的情況下，房東和租客均放棄因房東或租客可能對另一方實際承擔或根據本合同規定承擔的財產保險而提出的任何和所有索賠而向另一方索賠的權利，但以從該保險範圍實現的收益為限。

8.5.賠償。根據第8.6節的規定，承租人應賠償房東、其繼承人、受讓人、代理人、僱員、承包商、合作伙伴、董事、高級職員和關聯公司(統稱“受補償方”)，使其免受因承租人未能履行其在本合同項下的契諾而產生的所有罰款、訴訟、損失、費用、責任、索賠、要求、行為和判決，並使其不受損害。(B)因任何損失(定義見下文)而向任何受償方追討或向任何受償方提出申索，但該等損失是由承租方或任何其他人士根據或在承租方明示或默示的邀請或許可下進入處所而造成的；。(C)因承租方佔用或使用而引起或因在處所內發生的任何事情而引起的損失；或(D)承租方所蒙受、向任何受償方追討或向任何受償方索償的損失，不論業主疏忽是否導致該等損失或損害。但是，如果這種損失、損害或傷害是由於房東或其任何正當行為的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，承租人對受賠償方的這種賠償不適用。

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授權代理或員工。對於本租賃終止前產生的任何索賠或責任，第8.5款的規定在本租賃終止後繼續有效。

8.6.免除業主的法律責任。對於因傷亡、盜竊、火災、第三者或任何其他原因(包括因建築物任何部分的修理或改動，或因任何其他原因而造成的損失，包括建築物任何部分的修理或改動，或因任何其他原因造成的損失)，造成任何一人或多人的傷亡，或任何財產的損壞、盜竊、毀壞、損失或失去使用的不便(“損失”)，房東不對租户或通過租客或由租客提出索賠的人承擔責任，不論是任何一方的疏忽(重大疏忽除外)造成了該等損失的全部或部分，房東和租客均放棄就任何財產的任何損壞或被盜、毀壞、損失或失去使用而對另一方提出的任何索賠，只要這些索賠是由房東和租客根據其維持的承保建築物、房產、房東或租客的固定裝置、個人財產、租賃改進或業務的保險單投保的，或根據本條款要求免責方投保的，無論該損失是由另一方的疏忽或過失造成的；然而，房東的免責聲明不適用於房東在其保險下維持的任何可扣除金額。每一方應促使其保險承運人背書所有適用的保單，放棄承運人在代位求償或其他情況下對另一方的追償權利。

8.7.房東違反租約。上文第8.5節或第8.6節中包含的任何內容均不得解釋為限制承租人因業主違反本租約而可能獲得的違約補救措施(然而，雙方同意，在任何情況下，此類補救措施應受制於本租約的其他適用條款，包括但不限於本租約第16.4節)。

9.損壞或毀壞。

9.1.終止權。如果房屋有任何損壞，承租人應立即向業主發出書面通知。此後，房東應向租户發送書面通知(“預計時間通知”)，説明業主建築師確定的預計時間段，即修復此類損壞將嚴重幹擾租户在房屋內的業務活動。*在符合第9.2段規定的情況下，如果業主建築師認為預計時間通知中所述的房屋損壞會對租户在物業內的業務運作造成嚴重幹擾，且持續時間超過九十(90)天，則承租人可在收到估計時間通知後十(10)天內發出業主書面通知終止本租約，終止通知應在向業主提交終止通知後三十(30)天內生效。*如果預計時間通知指出，修復損壞將不會連續九十(90)天以上幹擾承租人在物業內的業務行為，但這種修復實際上幹擾承租人在物業內的業務處理超過九十(90)天(不包括不可抗力事件造成的延誤)，則承租人可在該九十(90)天期限(實質時間)屆滿後十(10)天內通過向房東發送書面通知來終止本租約，終止通知應在將終止通知送達房東後三十(30)天內生效。這種終止不應成為承租人履行根據本合同條款終止後仍然有效的契約的藉口。*租金應根據在對行為造成重大幹擾的期間內的幹擾程度按比例降低

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承租人在房屋內的業務。根據本條款取消租金和承租人的終止權應是房東未能保持良好秩序、狀況和維修大樓、大樓屋頂、大樓外公用系統、公共區域和暖通空調的基礎和外牆的唯一補救措施。

9.2.承租人造成的損害。如果房屋或建築物的損壞是由於承租人或承租人的任何代理人、僱員、客户、受邀者或承包商的任何行為或不作為(“承租人行為”)造成的，則承租人根據第9.1段享有的終止權不適用。*承租人應及時修復因承租人法案造成的任何損壞。房東可自行選擇修復因租客行為造成的任何損壞，費用由租户承擔。承租人應繼續支付本合同項下到期的所有租金和其他款項，並對房東因《承租人法案》可能遭受的所有損害承擔責任。

10.房地產税。

10.1.房地產税的繳納。房東應支付在本租賃期間到期和應付的不動產税，除第10.3段另有規定外，任何該等金額應按照第4.2段的規定計入運營費用。*計入營業費用的不動產税額應充分考慮對工業中心有效的任何税收減免，以便承租人獲得任何此類税收減免的利益的比例份額。

10.2.房地產税的定義。這裏所説的房地產税，是指任何政府機關或業主協會對工業中心或業主在工業中心的任何權益徵收的任何形式的税收或評估，一般的、特殊的、普通的或非常的。*不動產税包括(A)任何取代或補充上述任何“不動產税”的税項或收費，(B)業主協會或類似實體對工業中心徵收的任何收費或評估，以及(C)業主因抗議或抗辯所徵收的任何評估或任何税率而招致的任何費用、開支或成本(包括律師費、專家費等)。*在本租賃期限之前或之後開始的納税年度的房地產税應按比例與相應的開始日期或期滿日期相吻合。

10.3.其他改進。運營費用不應包括其他租户或房東為其他租户獨佔而對工業中心進行的改造所產生的不動產税。儘管有第10.1段的規定，但承租人應在根據第4.2段支付運營費用時向房東支付因承租人對房產進行改善或應承租人的要求而評估的任何房地產税增加的全部費用。

10.4.聯合評估。如果該建築物沒有單獨評估，則分配給該建築物的不動產税應基於該建築物和與該建築物相關的土地的評估價值相對於評估的税收地塊內包括的所有土地和改善工程的總評估價值(已商定承租人應負責支付分配給該建築物的租户份額，如《基本條款》第1.5(B)節所述)。在沒有明顯錯誤的情況下，房東對建築物的房地產税分配對房東和租户具有約束力。

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10.5.租户的財產税。承租人應在拖欠之前支付因承租人的裝修、固定裝置、傢俱、設備和承租人在房屋內或工業中心內儲存的所有個人財產而評估和徵收的所有税款。

11.公用事業。承租人應直接支付提供給房屋的所有水電費和服務，包括但不限於電力、暖通空調、電話、保安、燃氣和房屋清潔，以及由此產生的任何税收。

12.轉讓及分租。

12.1.須徵得房東同意。

(a)除下文第12.1(C)段另有規定外，未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、按揭或以其他方式轉讓、(統稱“轉讓”)或分租承租人在本租約或物業中的全部或任何部分權益，而業主的同意不得被無理拒絕。確定同意是否合理的相關標準包括但不限於，建議的受讓人或分租人的信用記錄、以前業主的參考資料、對房產或公共區域的任何改變或加強使用，以及《國税法》及其頒佈的有關房地產投資信託基金的規定施加的任何限制。*任何轉讓或轉租不應免除承租人在本合同項下的義務。承租人不得(I)轉租或轉讓或訂立其他安排，使轉租人或受讓人根據轉租或受讓人根據轉租人或受讓人的業務活動所得的收入或利潤，支付全部或部分金額；(Ii)直接或間接(通過適用《國税法》(以下簡稱《守則》)第856(D)(5)節規定的推定所有權規則)將房產轉租或轉讓給房東擁有權益的任何人；或(Iii)以任何其他方式轉租或轉讓本租約，而該轉租或轉讓可能導致業主根據本租約收取的任何部分或任何轉租不符合守則第856(D)節所指的“不動產租金”，或可能導致業主收到的任何其他收入未能符合守則第856(C)(2)節所述的收入。本12.1節的規定適用於任何轉租人的任何進一步轉租。

(b)租户控制權的變更應構成需經房東同意的轉讓。為此目的，累計轉讓承租人百分之二十五(25%)或以上的投票權或管理控制權應構成控制權的變更。

(c)儘管有第12.1(A)段的規定，房東同意，在生效日期後的十二(12)個月期間，租户可將本租約轉讓給一家名為Pfab LP的有限責任合夥企業(將命名為Pfab LP)，其中合夥人(一般和有限)是由PharmaFab，Inc.、Bruce K.Montgomery或Darlene Ryan(或兩者的組合)擁有或控制的實體。但是，承租人應立即將轉讓通知房東。此類轉讓不得解除承租人在本租約項下的義務或解除Bruce K.Montgomery或Darlene Ryan作為承租人在本租約項下的義務的義務。*應房東的要求，租客應(I)促使受讓人簽署一份令房東合理滿意的文書，證明

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受讓人承擔承租人在本租約項下的所有義務，以及(Ii)促使本租約的每一擔保人簽署對其擔保書的批准。

12.2.租金調整。如果在任何允許轉讓或轉租的生效日期，本租約的剩餘期限不到三(3)年，房東可以在轉讓或轉租之日終止本租約，但條件是承租人履行了根據本條款終止的那些契諾。

13.違約；補救。

13.1.默認值。下列事件之一的發生應構成承租人方面的違約事件(“違約”)：

(a)承租人放棄該房屋；

(b)在房東向租客遞交書面通知後三(3)天內不支付本租約項下任何一期基本租金、額外租金或任何其他到期應付款項；但是，如果租客拖欠基本租金、額外租金或本租約項下任何其他款項的拖欠時間超過三(3)天，且房東已不止一(1)次根據第13.1(B)款向租客發出書面通知，則違約應立即發生，無需房東事先書面通知租客。

(c)承租人或任何擔保人為債權人的利益進行的一般轉讓；

(d)承租人或任何擔保人提出自願破產呈請，提出自願安排呈請，提出自願或非自願的重組呈請，或由承租人的債權人或擔保人提出非自願呈請；

(e)接管、扣押或以其他司法方式扣押房屋或房屋上所有或實質上所有承租人的資產；

(f)承租人沒有按照第8.2段的要求維護保險；

(g)承租人違反第6.2段規定的契諾的任何行為；

(h)未能履行本協議項下的任何承租人的契諾、協議或義務(但在本段落第(13.1)段中規定為違約事件的，應受該等其他段落管轄)，在房東向租客發出書面通知後10天內繼續不履行，但如果租客已盡合理努力糾正這種不履行，並且即使合理努力也不能在十(10)天內糾正，則承租人不應根據本分段違約，除非租客此後沒有努力並持續地進行補救直至完成；以及

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(i)承租人在本租賃的任何擔保項下的義務的任何擔保人違約，或試圖否認或撤銷任何此類擔保。

13.2.補救措施。如果承租人違約，房東應得到本合同附件《承租人違約時房東的補救措施》中規定的補救措施。

13.3.滯納金。承租人特此承認，承租人逾期向房東支付租金和本租約項下到期的其他款項將導致房東產生本租約未考慮的費用，其確切金額將非常難以確定。*此類成本包括但不限於加工費和會計費。因此，如果房東或房東指定人在房租到期後10天內未收到房東或房東指定人支付的房租分期付款或其他款項，則房客應向房東支付相當於該逾期金額5%的滯納金，而無需通知租户。雙方特此同意，該滯納金是對房東因租户逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。房東接受這種滯納金在任何情況下都不構成對租客拖欠該逾期款項的放棄，也不阻止房東行使本協議授予的任何其他權利和補救措施。

14.譴責。如果該房產或其任何部分是在徵用權下被接管或在行使該權力的威脅下出售(本文中所有這些都被稱為“譴責”)，本租約應自撤銷當局取得所有權或管有之日起終止，以最先發生的為準。*如果超過10%(10%)的房屋建築面積或超過25%(25%)的公共區域被指定為租户停車，承租人可以選擇在房東向租户發出書面通知後十(10)天內(或如果沒有通知，則在處罰機關接管後十(10)天內)終止本租約，自處罰機關接管之日起。*如承租人未按前述規定終止本租約，則本租約對物業的剩餘部分將保持十足效力及作用，惟基本租金須按物業的可出租樓面面積與物業的可出租樓面總面積的比例相同比例遞減。如果不適用於房產的任何部分，則不得降低基本租金。根據徵用權取得全部或部分房產的任何賠償或在行使該權力的威脅下支付的任何款項均為業主的財產，但租户應有權獲得單獨支付給租户的任何補償，以補償租户的搬遷費用和/或租户貿易固定裝置的損失。如果本租約未因該判決而終止，房東應在其在判決事項中的遣散費淨額範圍內，修復因該判決而對房屋造成的任何損壞。承租人應負責支付超過完成維修所需的遣散費淨額的任何金額。

15.禁止反言證書及財務報表。

15.1.禁止反言證書。每一方(本文中稱為“答辯方”)應在另一方(“請求方”)發出書面通知後10天內簽署、確認並在其能夠如實提交的範圍內向請求方交付禁止反言

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本文件所附形式的證書，加上請求方合理要求的補充資料、確認書或陳述。

15.2.財務報表。如果房東希望融資、再融資或出售大樓、工業中心或其任何部分，租户和所有擔保人應向房東指定的任何潛在貸款人或買家提供貸款人或買家合理要求的租户和擔保人的財務報表，包括但不限於租户過去3年的財務報表。*所有此類財務報表應由房東和該貸款人或買家以保密方式收到，並僅用於本協議規定的目的。

16.其他契諾及條文。

16.1.可分性。經有管轄權的法院裁定，本租約的任何條款無效，不影響本租約任何其他條款的有效性。

16.2.逾期債務利息。房東在到期後10天內未收到本合同項下到期的任何款項，房東應自到期之日起按12%(12%)的年利率計息，但不得超過法律允許的最高利率，此外還要支付第13.3段規定的滯納金。

16.3.關鍵時刻。在履行本租賃項下各方應履行或遵守的所有義務方面，時間至關重要。

16.4.房東責任。承租人及其繼承人和受讓人不得針對業主在工業中心的權益以外的任何資產主張或強制執行任何違反本租約的索賠。承租人同意僅關注此類權益，以履行本租約項下對房東的任何責任或索賠。*在任何情況下，業主(該術語應包括但不限於業主的任何普通或有限合夥人、受託人、受益人、高級管理人員、董事或股東)均不對任何此類責任承擔個人責任。

16.5.沒有事先或其他協議。本租賃包含雙方就本租賃中提到的任何事項達成的所有協議，並取代所有口頭、書面、先前或同時達成的協議或諒解。

16.6.通知要求。本租賃要求或允許的所有通知應以書面形式發出，並可親自遞送(親手或通過信使或快遞服務)，或可通過普通、掛號或掛號郵件或美國郵政特快專遞發送，預付郵資，或在正常營業時間通過傳真發送，如果以第16.6段規定的方式送達，應視為已發出足夠通知。本租約上一方簽字旁邊註明的地址應為該方用於遞送或郵寄通知的地址。任何一方可通過書面通知另一方指定不同的通知地址，但在承租人接管房產時，該房產應構成承租人的地址，用於向承租人郵寄或交付通知。本合同項下要求或允許給予業主的所有通知的副本應同時發送給業主此後不時通過書面通知租户指定的一方或多方。

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16.7.通知日期。任何以掛號信或掛號信寄出的通知，如要求回執，應視為在收據卡片上顯示的投遞日期發出，或如果沒有顯示投遞日期，則視為已在收據卡片上加蓋郵戳。如果通過普通郵件發送，通知應被視為在按本協議要求填寫地址並預付郵資後48小時內發出。由美國特快專遞或隔夜快遞遞送的保證次日遞送的通知，應視為在向美國郵政服務或快遞遞送後24小時發出。如果任何通知是通過傳真或類似方式發送的，在電話或傳真確認其發送後，該通知應被視為已送達或交付，前提是副本也通過專人遞送或隔夜遞送或掛號信交付。如果在星期六、星期日或法定節假日收到通知，應視為在下一個工作日收到通知。

16.8.免責聲明。房東或租客對另一方違約的放棄不應被視為放棄違約方隨後的任何違約或放棄本合同的任何其他條款、契諾或條件。

16.9.留宿。在本租約期滿或提前終止後，承租人無權保留對物業或其任何部分的佔有權。*如果租客在業主同意下繼續持有：(A)應支付的基本租金應增加至緊接到期或更早終止前一個月適用的基本租金的150%(150%)；(B)租客的佔有權應在業主發出三十(30)天通知後終止；以及(C)本租賃的所有其他條款和條件應繼續適用。這裏包含的任何內容都不應被解釋為房東同意租户的任何保留。承租人應賠償、辯護並使房東免受任何和所有索賠、要求、訴訟、損失、損害、義務、費用和開支，包括但不限於房東因承租人在本租約期滿或提前終止時未能按照本租約的規定交出房產而招致或遭受的律師費。

16.10.累積補救。本協議項下的任何補救或選擇不應被視為排他性的，但在可能的情況下，應與所有其他法律或衡平法補救措施累積。

16.11.具有約束力；法律的選擇。本租約對雙方、其遺產代理人、繼承人和受讓人具有約束力，並受房屋所在國家的法律管轄。本合同雙方就本租約提起的任何訴訟，應在房屋所在縣提起。

16.12.房東。本租約中包含的契約和義務僅在業主、其繼承人和受讓人各自擁有工業中心權益的期間內和就其各自的所有權期間對業主、其繼承人和受讓人具有約束力。如果該所有權轉讓給工業中心，房東(如果隨後發生任何轉讓或轉讓，則當時的出讓人)應同時從轉讓或轉讓之日起及之後免除房東的所有責任，而無需任何其他文書或協議，有關房東履行本租約中所載任何契諾或義務的所有責任應在此後履行。

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16.13.律師費和其他費用。如果任何一方提起訴訟或訴訟以強制執行本協議的條款或宣佈本協議項下的權利，任何此類訴訟的勝訴方(如下文所定義)應有權獲得合理的律師費。“勝訴方”一詞應包括但不限於實質上獲得或挫敗所尋求救濟的一方。房東有權獲得準備和送達違約通知以及與之相關的諮詢所產生的律師費、費用和開支，無論隨後是否就該違約或由此導致的違約啟動了法律訴訟。承租人應按要求償還房東因承租人在本合同項下提出的所有同意或批准請求而產生的一切合理的法律、工程和其他專業服務費用。

16.14.房東的通道；展示房屋；修理。業主和業主代理人有權在緊急情況下和在合理通知後的任何時間進入該房產，以便向潛在買家、貸款人或租户展示該房產，並對該房產或建築物進行業主合理認為必要的改動、維修、改善或增加。房東或房東代理人對房屋進行的任何檢查(緊急情況下除外)應符合FDA的任何適用要求或承租人為遵守FDA的要求而強加的任何要求。業主可在本合同期限的最後一百八十(180)天內的任何時間，在物業或建築物上或附近放置任何普通的“待售”標誌，並可在本合同期限的最後一百八十(180)天內的任何時間，在物業或建築物周圍放置任何普通的“待租賃”標誌。*房東的所有此類活動不應免除租金或對租户的責任。

16.15.有徵兆。承租人不得在房產或建築物的外部或其上放置任何標誌，但經業主事先書面同意，承租人可安裝(但不在屋頂上)為宣傳租客自己的業務而合理需要的標誌，只要該等標誌位於業主指定的位置，並符合標誌條例和業主為工業中心設立的標誌年齡標準。房東的招牌年齡標準作為證據C附於本文件。

16.16.終止；合併。除非房東另有書面説明，租客自願或以其他方式交出本租約、雙方終止或取消本租約，或房東因租客違約而終止本租約，應自動終止該房屋內的任何分租或較小的產業；但在任何此類退回、終止或取消的情況下，房東應有權選擇繼續任何一個或所有現有的分租。房東在任何此類事件發生後十(10)天內未通過書面通知任何此類較小權益的持有人作出相反的書面選擇，應構成房東的選擇，使此類事件構成此類權益的終止。

16.17.安靜的控球。在承租人支付物業的基本租金和額外租金，並履行承租人根據本租約須遵守和履行的所有契諾、條件和規定後，承租人應在符合本租約所有規定的情況下，在整個租約期限內安靜地擁有物業。

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16.18.從屬；委派；不擾民。

(a)從屬關係。本租約應受制於業主現在或以後在物業所屬的不動產上作出的任何土地租約、按揭、信託契據或其他質押或按揭(統稱“按揭”)，以及就其抵押而作出的任何及所有墊款，以及其所有續期、修改、合併、更換及擴展。承租人同意，任何持有任何按揭貸款的人均無責任、責任或義務履行本租約項下業主的任何義務。如果房東對任何此類義務違約，承租人應向任何貸款人(其名稱和地址以前已書面提供給房客)發出房東違約的通知。承租人不得對房東違約行使任何補救措施，除非房東和貸款人收到違約的書面通知，並且此後應經過一段合理的時間(不少於六十(60)天)，但違約仍未得到補救。如果任何貸款人選擇本租賃優先於其抵押的留置權，並就此向承租人發出書面通知，則本租賃應被視為先於該抵押。抵押權中有關處分抵押權和保險收益的規定，優先於本租賃中任何相反的規定。

(b)律師。在符合第16.18段第(C)節的不幹擾條款的情況下，承租人同意委託貸款人或任何其他因喪失抵押品贖回權而獲得房產所有權的當事人。如果發生止贖，新業主不應：(I)對任何前房東的任何行為或不作為或獲得所有權之前發生的事件承擔責任，(Ii)承租人可能對任何先前房東的任何抵銷或抗辯，或(Iii)對保證金或預付一個月以上租金的約束。

(c)不受幹擾。就業主在本租約簽訂後訂立的按揭而言，承租人對本租約的從屬地位須受按揭持有人的保證(“不幹擾協議”)所規限，只要本租約完全有效，且承租人在本租約下並無違約，則承租人不得幹擾租客對物業的管有。

(d)自動執行。第16.18段所載的協議將在不執行任何進一步文件的情況下生效；但是，如果房東或貸款人就房產的出售、融資或再融資提出書面請求，租户和房東應簽署合理需要的進一步書面文件，以單獨記錄本文規定的任何此類從屬或不從屬、委託和/或不幹擾協議。房東在此不可撤銷地擁有將本租賃從屬於抵押的全部權力。

16.19.租户融資。房東承認並同意，承租人可以將承租人在房產中擁有的個人、傢俱、貿易固定裝置和庫存的擔保權益授予機構貸款人。在授予該擔保權益後，房東應應承租人的要求，簽署一份附屬協議，並以本合同附件D的形式交付給承租人。

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16.20.規章制度。承租人同意其將遵守並促使其員工、供應商、託運人、客户、租户、承包商和受邀者遵守房東為公共區域的管理、安全、護理和清潔、車輛的停放和卸貨以及維護良好秩序以及為大樓和工業中心的其他居住者或租户及其受邀者提供便利而不時制定的所有合理規則和規定(“規章制度”)。對於工業中心其他租户不遵守上述規章制度，業主不對承租人負責；但前提是房東同意採取合理努力，試圖統一執行規章制度。

16.21.安全措施。承租人承認，本合同項下支付給房東的租金不包括警衞服務或其他安全措施的費用。房東沒有義務提供同樣的東西。承租人承擔保護房屋、承租人、其代理人和受邀者及其財產不受第三方行為影響的一切責任。

16.22.預訂部。房東保留授予房東認為必要的地役權和記錄地塊地圖的權利，只要這種地役權和地圖不合理地幹擾租户對房產的使用。承租人同意簽署房東合理要求的任何文件，以實現任何此類地役權或地圖。

16.23.衝突。本租賃的印刷條款與打字或手寫條款之間的任何衝突，應以打字或手寫條款為準。

16.24.出價。房東或房客、房東代理人或房客代理人準備本租約，並將其提交給租客或房東，不應視為租賃要約。本租約在各方簽署並交付之前不具有約束力。

16.25.修正案。本租約只能以書面形式修改，並在修改時由利害關係方簽署。

16.26.多個派對。除本合同另有明確規定外，如果不止一個個人或實體在本合同中被指名為承租人，則此等個人或實體的義務應由在本合同中被指名為承租人的所有個人或實體承擔連帶責任。

16.27.權威。每個代表房東或租客簽字的人都保證並聲明，她或她被授權簽署和交付本租約，並使其成為房東或租客的一項具有約束力的義務。

[簽名顯示在下面的頁面上]

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本租約雙方已在各自簽字的日期和地點簽訂本租約。

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事件中的房東補救附錄

租户違約的百分比

(德克薩斯州)

(a)在任何違約情況下，除根據本合同或適用要求給予房東的所有其他權利和補救措施外，房東還可採取下列任何行動：

(I)以書面方式通知承租人終止本租約，在此情況下，承租人應向房東支付以下款項：(A)截至終止日期為止，根據本租約應累計的所有未付逾期租金，(B)根據下文第(B)段應支付的所有金額，以及(C)相當於(1)承租人在剩餘期限內按現值折現支付的租金總額，年率等於《華爾街日報》西南版在本租約終止之日公佈的“最優惠租金”，減去(2)房東以同樣的折扣價確定的期間內該房產當時的公允租金價值；或

(Ii)在不終止本租約的情況下，在不通知租客或不通知租客的情況下，以及在沒有司法程序的情況下，終止租客對房產的佔有權並更換門鎖，在這種情況下，租户應向業主支付(A)截至終止佔有之日為止所有逾期未付的租金和根據本合同應累計的其他金額，(B)根據下文第(B)段不時到期的所有金額，以及(C)根據本條款規定租户在剩餘期限內支付的所有租金和其他款項，減去房東在此期間通過重新出租房產而收到的任何淨額。承租人無權獲得通過重新出租而獲得的超過本合同項下到期租金的任何對價。*房東在房屋內重入不影響租客在剩餘期限內根據本協議承擔的義務；相反，房東可不時對租客提起訴訟，以收取租客應支付的金額，而無需房東等待至租期屆滿。除非房東向租客發出書面通知，明確表示已選擇終止本租約，否則房東為排除或驅逐租客而採取的所有行動應被視為根據第(A)(Ii)段採取的行動。*如果業主選擇根據本條款第(A)(Ii)款繼續租賃，則其可隨時選擇根據上文第(A)(I)款終止本租約。房東和租客特此確認，如有任何衝突，本附錄的條款和規定將取代《德克薩斯州物權法》第93.002節。

(b)承租人應向房東支付房東在以下方面發生的一切合理費用和開支(包括法院費用和合理的律師費和開支)：(I)取得對房產的佔有權；(Ii)移走和存放租客或任何其他佔用人的財產；(Iii)為一個或多個新租户翻新、維修和改變房產；(Iv)如果租客被剝奪了房產，但本租約沒有終止，則重新出租全部或部分房產(包括經紀佣金、租户完工的合理費用，以及隨之而來的其他費用)，(V)履行承租人沒有履行的承租人義務，以及(Vi)強制執行或向房東提供其權利、補救和資源方面的建議。房東在違約發生後接受租金，不應放棄房東對違約的權利。房東在知道租客拖欠租金的情況下收取租金

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以下條款不構成對違約的放棄，除非業主以書面形式提出並經業主簽字，否則業主對本租約任何條款的放棄不應被視為已作出。房東對任何違反或違反本條款任何條款的放棄，不應放棄房東在未來違反該條款或違反任何其他條款方面的權利。*如果房東根據本文授予的授權收回房產，則房東有權(A)保留和使用或(B)自費移走並儲存被租客視為遺棄在房產內的所有傢俱、固定裝置、設備或其他財產，包括在房東喪失抵押品贖回權或任何出租人或對其有留置權的第三方收回之前一直由房東擁有或租賃給租客的傢俱、固定裝置、設備或其他財產。業主可將該等傢俱、固定裝置、設備及其他財產的全部或任何部分的佔有權讓予任何向業主出示由承租人(或承租人的任何前身)籤立的文書副本的人(“申索人”)，授予申索人在各種情況下接管該等傢俱、固定裝置、設備或其他財產的權利，而業主無須調查該文書的真實性或合法性。房東在此聲明的權利是房東在法律或衡平法上擁有或可能擁有的任何和所有其他權利之外的權利，承租人同意房東在此授予的權利在商業上是合理的。

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WALSTIB，L.P.

特拉華州的有限合夥企業

工業多租户租賃

租户改善附錄

1.房東應按照經房東和租客雙方書面批准的計劃和規格(“計劃”)在房屋內建造租賃改進(“租賃改進”)。房東和租客將努力在1999年6月10日之前就最終計劃達成一致。承租人應負責編制最終圖則的費用以及與租賃改善有關的任何其他建築和設計費用(該等費用可從承租人津貼中支付，定義見下文)。

2.計劃經業主和租客批准後，房東應以競爭性方式將工程投標給房東和租客合理接受的至少三(3)個合格的總承包商。業主應與出價最低的投標人或業主與租客商定的其他投標人(“承包商”)簽訂合同，在房屋內建造租賃改進型建築；但是，如果最低出價(或房東與租客商定的其他出價)超過90萬美元(90萬美元)，房東和租客應修改計劃，使經修訂的計劃中反映的租賃改進型建築成本不超過90萬美元(900,000美元)。業主應促使承包商基本上按照批准的計劃，並以良好和熟練的方式利用所有新材料建造租賃改建。*根據與承包商簽訂的合同，承包商有義務獲得當地政府當局在建設租賃改善工程方面的必要許可和批准，並根據所有適用的法律、法規和法規建設租賃改善工程(明確同意承租人有責任將FDA的任何要求納入批准的計劃中)。*在施工期間，承租人應在合理時間內進入場地，以觀察工程進度和質量；但承租人在參觀場地時應始終遵守承包商的安全要求。承租人在租賃改進施工過程中提出的變更要求，應以書面形式提交房東，變更單須經房東和租客雙方書面批准。隨後，房東應準備書面變更令供租客審批，經租客與房東簽字後，授權房東對租賃改進進行此類變更。

3.租賃改善應被認為是“基本完成”，並準備交付給承租人的時候，房屋的佔用證書是從大草原城市的保證。在租賃改進基本完成時，業主、租户和承包商應巡視物業，以準備一份需要更正的項目的“檢查清單”。此後，承建租賃改建工程的建築師應出具基本完工證書，並附上“審批清單”。業主應促使承包商更正或完成《打孔單》上的項目

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在合理可行的情況下儘快，但在任何情況下不得遲於租賃改進基本完成之日起三十(30)天。

4.承租人應負責支付與租賃改進工程施工相關的所有費用，包括但不限於：(A)支付建築師的所有費用，包括專業費用和所有其他設計和規劃成本；(B)支付與租賃改進工程施工相關的人工和材料成本；(C)向Trammell Crow Dallas Fort支付相當於與租賃改進工程施工相關的所有設計、規劃和建築成本總和的4%(4%)的費用。*雙方理解並同意，以下定義的租户津貼可用於支付前一句(A)、(B)和(C)款所述的費用。

5.儘管本協議有任何相反規定，房東仍向租客發放79.2萬美元(792,000美元)的津貼(“租客津貼”)，用於上文第(4)段所述的租賃改善費用和其他費用。如果租賃改善的投標超過租户津貼，承租人應在房東與承包商簽訂施工合同之前向房東預付超出的金額，雙方商定，在租户交存的資金用於支付租賃改善的建設費用之前，應預付租户津貼。*如租賃改善設施的建造成本低於租户津貼，承租人可在開始實施日期後十二(12)個月內，將租户津貼中未使用的部分，用於在處所內額外建造或提升承租人在處所內完成工程的費用。如果租户津貼的任何部分在生效日期後十二(12)個月期滿後仍未使用，房東沒有義務將該未使用部分支付給租户或以其他方式允許租户從中受益。

6.承租人應與承包商合作，以促進租賃改進的高效和快速完成。承租人同意，在拖欠本合同項下的款項的情況下，包括但不限於根據上文第(5)段應支付的款項，業主除了在法律上或衡平法上的任何和所有其他補救措施外，對承租人享有與拖欠租賃下的租金時相同的權利和補救辦法。

7.雙方理解並同意，承租人造成的租賃改善工程的任何延遲不應延遲開工日期。*下列任何情況均應構成因承租人造成的延誤：(A)承租人未能編制初步計劃或承租人未能及時批准計劃；(B)因承租人更改計劃而導致的任何延誤；(C)因承租人要求提供材料、完工或安裝而導致的任何延誤；或(D)因承租人以其他方式導致的租賃改善工程建設的任何延誤。

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WALSTIB，L.P.

特拉華州的有限合夥企業

工業多租户租賃

擴展附錄的選項

延長附件的選擇權是1999年由特拉華州有限合夥企業WALSTIB L.P.和德克薩斯州公司PharmaFab，Inc.簽訂的租約的一部分，租約日期為1999年_

1.選擇擴展。房東特此授予承租人延長本租約期限的選擇權，自前一租期屆滿之日起計，以下期限(“選擇期”)開始：

第85-145個月“第一期”

145-205個月“第二期”

2.鍛鍊日期。就本附錄第5段而言：

(a)最早行使日期為適用選擇期開始之日之前12個月；以及

(b)最後行使日期是在適用選擇期開始之日之前9個月。

3.每月基本租金。選擇期內每個月的基本租金應為按照以下選擇(“租金調整選擇”)計算的金額。

[X]市值租金(“市值租金調整”)

4.行使選擇權的條件。承租人延長租期的權利受下列各項的限制：

(a)為了行使延期的選擇權，租户必須向房東發出選擇的書面通知，房東必須在最後行使日之前收到該通知，但不能早於最早行使日。*如果沒有發出和/或收到行使選擇權的適當通知，該選擇權應自動失效。所有選擇權(如果有多個)只能連續行使。如果不行使期權，將終止該期權和所有後續期權。承租人承認，由於不遲於最後行使日期知道租户是否會行使選擇權對房東來説很重要，租客未能在最後行使日期前通知業主將被最終推定為租户選擇不行使選擇權。

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(b)如果承租人違約，承租人無權行使選擇權(I)。或者(Ii)如果在緊接行使選擇權之前的十二(12)個月期間，發生了三(3)個或更多的違約，並且在任何適用的通知或寬限期內未得到糾正。不得因承租人因本段規定而無法行使期權而延長或延長行使期權的期限。

(c)除本附錄特別修改外，本租約的所有條款和條件均適用。

(d)選擇權是租户個人的，不能由租户以外的任何人轉讓或行使，並且只有在租户完全擁有該房產且無意此後轉讓或轉租的情況下才能行使。*僅就上一句而言，“承租人”一詞應包括承租人根據租約第(12.1)(C)節向其轉讓租約的任何實體。

5.租金調整的計算

(a)市值租金調整。在每一期權期間開始前四個月，如選定的租金調整方案為市值租金調整，雙方應真誠協商以確定期權期間的基本租金。*如果不能在30天內達成協議，則房東和租客應各自在不遲於選擇期開始前90天對選擇期內房產的公平市場租金作出合理確定，並根據下列規定將該確定以書面形式提交仲裁：

(I)不遲於選擇期開始前90天，業主和租客應各自選擇一名產業租賃經紀人擔任仲裁員。如此任命的兩名仲裁員應在不遲於選擇期開始前75天選擇第三名雙方都能接受的工業租賃經紀人作為第三名仲裁員。

(2)三名仲裁員應在不遲於選擇期開始前75天以多數票行事，確定選擇期內房舍的實際公平市場租金。多數仲裁員的決定對雙方當事人具有約束力。由仲裁員確定的最接近公平市場租金的業主或租客的公平市場租金的確定應為期權期間的基本租金。

(3)如果任何一方未能在本附錄要求的期限內指定仲裁員，則應由及時指定的仲裁員確定選擇期的基本租金。

(4)這種仲裁的全部費用應由其提交的公平市場租金未被選定的一方支付。

[簽名顯示在下面的頁面上]

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WALSTIB，L.P.

特拉華州的有限合夥企業

工業多租户租賃

額外保證金附錄

本附加保證金附件是特拉華州有限合夥企業WALSTIB L.P.與德克薩斯州PharmaFab公司(租户)於1999年簽訂的租約的一部分，租約日期為1999年_

承租人同意向房東支付80,000.00美元的額外保證金，保證金可以定期存單或信用證的形式持有。*此類額外押金應在五(5)年後退還，除非在入住的頭五(5)年內發生了三(3)次或更多違約，且在任何適用的通知或寬限期內未得到糾正。如果額外保證金是以存單或信用證的形式存在，且房屋已售出，承租人應自費安排以買方名義重新簽發存單或信用證(視情況而定)。

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租賃擔保

鑑於特拉華州有限合夥企業WALSTIB，L.P.和德克薩斯州公司PharmaFab，Inc.即將簽訂一份日期為_

鑑於，布魯斯·K·蒙哥馬利和達琳·瑞安(各自都是“擔保人”)在承租人中擁有經濟利益；

鑑於，如果擔保人不簽署並交付本租賃保函給房東，房東將不會簽署本租約。

因此，現在，考慮到房東簽下上述租約，並作為房東簽下租約的物質誘因：

1.擔保人特此共同、個別、無條件及不可撤銷地保證租客迅速支付租客根據租約應支付的所有租金及所有其他款項，並保證租客忠實及迅速履行租客須遵守及履行的每項租約條款、條件及契諾。

2.未經擔保人同意或通知的情況下，租賃條款可由房東和租客或通過一系列行為進行修改，本擔保應保證經如此修改的租賃的履行。租約可由房東或房東的任何受讓人轉讓，無需徵得擔保人的同意或通知。

3.本擔保不得因業主未能或延遲執行業主在租賃下的任何權利或補救措施而被解除、修改或影響，無論是根據租賃條款、法律還是衡平法。

4.不需要向擔保人發出違約通知。*以下籤署人的擔保是一種持續擔保，根據該擔保，房東可在租客違約或違約後立即針對租客和/或任何擔保人(或每名擔保人)提起訴訟，或強制執行業主根據租約條款或法律或衡平法對租客可能擁有的任何權利。

5.房東有權在承租人違約或違約後向本合同項下的任何擔保人(或每個擔保人)提起訴訟，而無需首先對承租人提起訴訟，也無需事先通知或要求承租人或任何擔保人。

6.每個擔保人在此放棄(A)接受本擔保的通知，(B)要求付款、提示和抗議，(C)要求房東對租客或任何其他擔保人或任何其他對房東負有責任的個人或實體提起訴訟的任何權利，(D)要求房東對任何違約適用其根據租賃持有的任何保證金或其他擔保的權利，(E)要求房東在向擔保人提起訴訟之前根據任何其他補救措施進行訴訟的任何權利，以及(F)任何代位權。

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7.各擔保人特此將承租人現有或未來欠擔保人的全部債務作為租約和本擔保項下對房東的債務的抵押物。

8.如果擔保人已婚，該擔保人明確同意對其單獨的財產有追索權，以履行本協議項下的所有義務。如保證人不止一人，則各保證人在本合同項下的義務應是連帶的。

9.承租人在租約項下籤署和交付禁止反言證書和財務報表的義務，應被視為也要求每個擔保人履行並提供相同的義務。

10.“房東”是指租賃合同中所列的房東，以及房東的繼承人和受讓人。只要業主在租約、租賃物業或其租金、問題及利潤中的權益須受任何按揭、信託契據或抵押轉讓所規限，則擔保人對業主權益的收購不影響擔保人根據本保證所承擔的持續責任，而該責任仍應為該按揭、信託契據或轉讓契據下的承按人、受益人、受託人或受讓人及其繼承人和受讓人的利益而繼續有效。

11.“承租人”一詞是指租約中指定的承租人以及承租人的繼承人和受讓人。

12.如果房東根據本合同對擔保人提起任何訴訟，以履行擔保人的義務，敗訴方應向勝訴方支付合理的律師費，該律師費由法院確定。

13.三(3)年後，如果承租人沒有發生租約中所描述的未治癒的違約，則本協議下擔保人的總責任應限制在連帶基礎上的金額為380,000.00美元(即Bruce K.Montgomery在本協議下的責任應限制在380,000美元，Darlene Ryan在本協議下的責任應限制在380,000美元，但房東根據本擔保可以向擔保人追回的最高總金額應限制為380,000美元)。如果在租户入住的第五(5)年期滿時，租約項下未發生未治癒的違約情況，則本擔保應終止。雙方同意，如果在任何適用的寬限期或治療期屆滿後，租約項下發生違約，房東可以保持本擔保的效力為條件，接受任何違約的補救。

於1999年6月_日籤立。

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附件A

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房產示意圖

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附件B

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生效日期備忘錄

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承租人特此接受本租約所要求的條件。

租約開始日期為_。

租約的到期日為_。

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附件C

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標牌標準

根據第16.15段，承租人可以安裝以下描述的標誌，但在拆除該標誌後，承租人應對建築物進行所有維修和維護(即修補洞、紋理、油漆等)。

該項目的標識標準應包括貼在每個建築入口中心的單個跑道上的內部照明通道字母。*跑道將位於天窗正上方的頂面帶上，跑道最大長度為40英尺，高度為8英寸。*複印件的高度應限制為30英寸，背面塗有5英寸的油漆。賽道和回程的顏色將由業主指定，以及電氣規格。承租人在遷出房屋時，應將跑道表面更換為其原始狀態。

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附件D

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從屬協議

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房東從屬協議

鑑於WALSTIB，L.P.(下稱“業主”)是下列處所(下稱“處所”)的擁有人及/或出租人，而該處所是根據業主與租客於1999年_

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鑑於，Summit National Bank，N.A.(“貸款人”)已經或即將向租户提供貸款，併為獲得此類貸款，租户已經或將向貸款人授予租户所擁有並位於房屋內的個人財產、傢俱、貿易固定裝置和存貨的擔保權益，如本文件所附附件“A”(“財產”)所述；以及

鑑於，該財產的全部或部分可不時位於該處所內，或可全部或部分附連於該處所。

因此，現在，為了並考慮到本公約所載的各項公約，茲商定如下：

1.除本協議中的限制外，房東對現在或將來位於房產內或房產內的房產可能擁有的任何和所有留置權、債權或其他權利，均服從於貸款人的利益。

2.除非承租人是美國法典第11條規定的訴訟程序中的債務人，在本文規定的從屬範圍內，房東同意，在事先書面通知房東後，貸款人通過其授權代表或代理人，可在三(3)天后進入貸款人和房東雙方同意的任何時間進入房產，以檢查、維修或移走房產，房東同意不妨礙或阻止貸款人採取任何此類行動；但本條例並不免除貸款人的責任，而貸款人亦同意對因任何該等進入或移走而對處所造成的任何及所有損害負責。貸款人同意賠償房東，並使其免受因房產移出房產而引起的任何和所有索賠。

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3.在房東通知貸款人租客違約，並且房東已通知貸款人房東根據房東與租客之間的租約尋求了哪種補救措施後十(10)個工作日內，貸款人必須將貸款人的選擇通知房東：

(a)在選舉後十(10)個工作日內將財產從房產中移走；或

(b)經房東批准，將房產保留一段時間，由房東和貸款人共同決定，並向房東支付租約中規定的使用房產的租金。

4.根據本協議發出的任何通知，無論是否已收到，均應視為已寄往下列地址的美國郵件、預付郵資、掛號信、要求回執：

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5.本協議對房東和貸款人的繼承人、代理人、繼承人和受讓人的利益具有約束力。

6.適用法律：本房東從屬協議應受德克薩斯州法律管轄並根據該州法律解釋。

[簽名和確認出現在以下頁面上]

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於19_年_月_日簽署。

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確認

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本文書已於19_年_月_日由_

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