Brandywine 房地產信託基金公佈第二季度業績

Narrows 2023 指南

賓夕法尼亞州費城，2023年7月25日——Brandywine Realty Trust（紐約證券交易所代碼：BDN）今天公佈了截至2023年6月30日的三個月和六個月期間的財務和經營業績。

管理層評論

Brandywine Realty Trust總裁兼首席執行官Gerard H. Sweeney表示：“我們在2023年商業計劃方面繼續取得出色進展，根據我們指導的中點，實現了89％的投機收入目標。”“租户仍然偏愛高質量的建築物和房東，這使我們的投資組合受益，包括按應計和現金計算的按市值計算的正增長17.6％和5.8％。按應計制和現金收付制計算，我們的同一門店投資組合實現了6.2％和6.6％的正淨營業增長。我們的科羅拉多405號項目現已100％出租，幷包含在我們的核心投資組合中。我們積極的開發項目繼續取得進展，計劃在本季度晚些時候在肯尼迪國際機場3025號開設Avira住宅單元，這突顯了這一點。我們還完成了商業廣場物業的5年期抵押貸款，從而在2023年到期日方面取得了進展。基於我們在2023年商業計劃方面的穩步進展，我們將FFO區間從每股1.12美元縮小至1.20美元，縮小至每股1.14美元至1.18美元。”

第二季度亮點

財務業績

•普通股股東淨虧損：1,290萬美元，合每股（0.08美元）。

•運營資金（FFO）：4,960萬美元，攤薄後每股0.29美元。

投資組合業績

•核心投資組合：89.4％已佔用，91.1％已出租。我們的費城中央商務區和賓夕法尼亞州郊區段租賃率為95.4％，佔用率為93.8％，按應計制計算，佔我們年初至今淨資產淨值的74.6％。

•簽署的新租約和續訂租約：全資56.8萬平方英尺和96.9萬平方英尺，包括我們的合資企業。

•按市值計價的租金：按應計制/現金計算上漲17.6％/5.8％

•同店淨營業收入：按應計制增長6.2％，按現金計算增長6.6％

•租户留存率：71%

最近的交易活動

合資企業和開發活動

•2023年6月2日，我們通過新的2.2億美元抵押貸款，為商業廣場合資企業的抵押貸款債務進行了再融資。新的抵押貸款的全額固定利率為每年7.7875％，將於2028年6月到期。在這筆融資交易中，該公司向商業廣場風險投資公司出資5,050萬美元，以換取額外的股權和代表合資企業支付貸款結算費用。由於我們的股權出資，我們的所有權從70％增加到78％。

處置活動

•截至2023年6月30日，該公司已達成協議，以5,330萬美元的價格將位於德克薩斯州奧斯汀的一處辦公物業出售給一家非關聯第三方。該公司已確定有可能完成出售，並在合併資產負債表上將該物業歸類為待售。此次出售受慣例成交條件的約束。

2023 年金融/資本市場活動

•截至2023年6月30日，我們的6億美元無抵押循環信貸額度沒有未償餘額。

•截至2023年6月30日，我們手頭有3,210萬美元的現金及現金等價物。

截至2023年6月30日的三個月和六個月期間的業績

2023年第二季度分配給普通股的淨虧損總額為1,290萬美元，攤薄每股虧損0.08美元，而2022年第二季度的淨收益為450萬美元，攤薄後每股虧損0.03美元。

2023年第二季度可供普通股和單位使用的FFO總額為4,960萬美元，攤薄每股0.29美元，而2022年第二季度為6,050萬美元，攤薄每股0.35美元。我們2023年第二季度的派息率（普通股分配0.19美元/攤薄後每股0.29美元的FFO）為65.5％。

2023年前六個月分配給普通股的淨虧損總額為1,820萬美元，攤薄每股虧損0.11美元，而2022年前六個月的淨收益為1,050萬美元，攤薄後每股虧損0.06美元。

我們在2023年前六個月可用於普通股和單位的FFO總額為1.004億美元，攤薄後每股0.58美元，而2022年前六個月為1.208億美元，攤薄每股收益為0.70美元。我們在2023年上半年的派息率（普通股分配0.38美元/攤薄後每股0.58美元的FFO）為65.5％。

運營和租賃活動

在2023年第二季度，我們的71處同店物業淨營業收入（NOI）（不包括終止收入和其他收入項目）按應計制增長了6.2％，按現金計算增長了6.6％，這些物業在2023年6月30日和2022年6月30日均佔用了89.4％。

我們租賃了約56.8萬平方英尺的面積，並於2023年第二季度開始佔地20.7萬平方英尺。第二季度的入住活動包括11.4萬平方英尺的續約、73,000平方英尺的新租約和20,000平方英尺的租户擴建。我們還有22.4萬平方英尺的新租賃已執行，計劃於2023年6月30日之後開始。

我們在核心投資組合中的第二季度租户保留率為71％，2023年第二季度的淨吸納面積為18,000平方英尺。第二季度租金增長了17.6％，因為我們的續訂租金增長了13.0％，新的租賃/擴建租金增長了30.1％，所有這些都是按應計制計算的。

截至2023年6月30日，我們的核心投資組合包括72處房產，佔地1,280萬平方英尺，佔用率為89.4％，截至2023年7月19日，我們現在的租賃率為91.1％（反映了2023年6月30日之後開始的新租約）。

分佈

2023年5月25日，我們的董事會宣佈每股普通股0.19美元的季度股息分配，該股息已於2023年7月20日支付給截至2023年7月6日的登記股東。

2023 年收益和 FFO 指引

根據目前的計劃和假設，並視美國證券交易委員會文件中更全面描述的風險和不確定性，由於預計折舊和攤銷費用將增加，我們將2023年每股虧損預期從每股（0.15美元）-（0.07美元）縮小至每股0.16美元-（0.12美元），我們將2023年FFO預期從攤薄後每股1.12美元至1.20美元縮小至1.14美元至1.18美元攤薄後的份額。本指南僅供參考，可能會發生變化。以下是2023年FFO的計算與攤薄後每股收益的對賬表：

我們的 2023 年 FFO 關鍵假設與上一季度相比保持不變，包括：

•年終核心入住率：90-91%；

•年終核心租賃範圍：91-92%；

•租金增長（應計）：11-13％；

•租金增長（現金）：4-6％；

•同一家門店（累計）NOI 增長區間：0-2%；

•同店（現金）淨資產收益增長區間：2.5-4.5％；

•投機性收入目標：1,700萬至1,900萬美元，實現1,610萬美元；

•租户保留率範圍：49-51％；

•財產收購活動：無；

•房地產銷售活動：1億至1.25億美元；目前正在協議中出售5,330萬美元

•合資活動：我們在商業廣場合資企業中的所有權從70％增加到78％；

•開發開始：無；

•融資活動：2.45億美元有抵押融資（已完成）；7,000萬美元的2年期無抵押定期貸款（已完成）；2.2億美元的有擔保融資為商業廣場（已完成）和賓夕法尼亞州拉德諾普魯士國王路155號的建築貸款（進行中）；

•股票回購活動：無；

•年度收益和攤薄後每股FFO基於1.740億股全面攤薄後的加權平均普通股。

關於 Brandywine 房地產信託基金

Brandywine Realty Trust（紐約證券交易所代碼：BDN）是美國最大的、上市的、提供全方位服務的綜合房地產公司之一，其核心業務是費城和奧斯汀市場。作為房地產投資信託基金（REIT），我們擁有、開發、租賃和管理以城市、市中心和交通為導向的投資組合，截至2023年6月30日，包括162處房產和2280萬平方英尺，其中不包括待售資產。我們的目標是通過我們的專業知識、我們建立的關係、我們生活和工作的社區以及我們共同建設的歷史，塑造、聯繫和激勵我們周圍的世界。欲瞭解更多信息，請訪問 www.brandywinerealty.com。

電話會議和音頻網絡直播

我們將在2023年7月25日星期二市場收盤後公佈第二季度財報，並將於美國東部時間2023年7月26日星期三上午9點舉行第二季度電話會議。要通過電話訪問電話會議，請訪問此處的鏈接，您將獲得詳細的撥號信息。電話會議的網絡直播也將在我們網站的投資者關係頁面www.brandywinerealty.com上播出。

展望未來 — 2023 年第三季度電話會議

我們預計將在市場收盤後於2023年10月24日星期二發佈2023年第三季度財報，並將於美國東部時間2023年10月25日星期三上午9點舉行2023年第三季度電話會議。我們希望在這些活動之前發佈新聞稿，以再次確認日期和時間並提供所有相關信息。

前瞻性陳述

本新聞稿包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的某些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述通常可以通過我們使用前瞻性術語來識別，例如 “意願”、“戰略”、“期望”、“尋求”、“相信”、“潛力” 或其他類似詞語。由於此類陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和突發事件，因此實際結果可能與此類前瞻性陳述所表達或暗示的對未來的預期、意圖、信念、計劃或預測存在重大差異。這些前瞻性陳述，包括我們的2023年指導方針和正在開發的項目的進展，基於我們管理層當前的信念和預期，本質上受重大的商業、經濟和競爭不確定性和突發事件的影響，其中許多難以預測且不在我們的控制範圍內。此類風險、不確定性和突發事件包括：與 COVID-19 和其他未來可能爆發的傳染病疫情對我們的財務狀況、運營業績和現金流以及租户的影響以及對經濟、房地產和金融市場的影響相關的風險；對辦公空間的需求減少和定價壓力，包括來自競爭對手的定價壓力，這可能會限制我們租賃空間或將租金設定在預期水平或可能導致租金不確定性下降；以及波動性在資本和信貸方面市場，包括減少資本可用性和增加成本的變化，或延遲收到我們計劃中的債務融資和再融資的變化；通貨膨脹和利率波動的影響，包括對我們計劃中的債務融資和再融資成本的影響；租户可能流失或破產或租户無法履行租金和其他租賃義務；收購和處置風險，包括意外負債和整合成本；延遲完工和成本超支與之相關的損失，我們的發展和重建；與合資夥伴的分歧；意想不到的運營和資本成本；未投保的傷亡損失和我們獲得足夠保險（包括恐怖行為保險）的能力；資產減值；我們對某些地理市場的依賴；政府法規、税法和税率的變化及類似事項；房地產投資信託基金資格合規的意外成本；以及網絡安全事件或其他技術中斷造成的成本和中斷。未來股息的申報和支付（包括時間和金額）由我們的董事會在考慮各種因素後自行決定，包括我們的財務狀況、歷史和預測的經營業績以及可用現金流，以及任何適用的法律和合同契約以及任何其他相關因素。我們董事會關於股息申報的做法可以隨時不時修改。有關可能影響我們的因素的更多信息以及此處包含的前瞻性陳述包含在我們向美國證券交易委員會提交的文件中，包括我們截至2022年12月31日止年度的10-K表格。除非法律要求，否則我們沒有義務更新或補充因後續事件而變得不真實的前瞻性陳述。

非公認會計準則補充財務指標

我們根據公認的會計原則（GAAP）計算財務業績。儘管FFO和NOI是非公認會計準則財務指標，但我們認為FFO和NOI的計算對股東和潛在投資者有幫助，是衡量房地產投資信託業績的廣泛認可的指標。在本新聞稿的最後，我們提供了非公認會計準則財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬表。

運營資金 (FFO)

我們根據全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO相提並論，這些房地產投資信託基金不按照NAREIT的定義計算FFO，或者對NAREIT定義的解釋與我們不同的房地產投資信託基金報告的FFO。NAREIT將FFO定義為扣除非控股權益的淨收益（虧損），不包括出售折舊經營財產的收益（虧損）、折舊合併房地產的減值損失、未合併房地產企業和特別項目投資的減值損失（根據公認會計原則計算）；加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷），以及未合併合資企業的類似調整後的淨收益（虧損）。淨收入是我們認為與FFO最直接可比的GAAP指標，包括折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、特別項目和非控股權益。為了便於清楚地瞭解我們的歷史經營業績，應將FFO與本新聞稿其他地方包含的財務報表中列出的淨收入（根據GAAP確定）一起進行審查。FFO不代表來自經營活動的現金流（根據公認會計原則確定），不應被視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此作為我們財務業績的指標，也不應被視為衡量我們流動性的經營活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金，包括我們向股東分配現金的能力。我們通常認為每股FFO和FFO是理解和理解的有用衡量標準

比較我們的經營業績，因為通過排除與出售先前折舊的運營房地產資產相關的損益、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷（根據歷史成本會計和使用壽命估計，情況相似資產的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以幫助投資者將公司房地產在報告期內的經營業績與其他公司的經營業績進行比較。

淨營業收入 (NOI)

NOI（應計制）是一項財務指標，等於普通股股東可獲得的淨收入，是最直接可比的公認會計原則財務指標，加上公司一般和管理費用、折舊和攤銷、利息支出、運營合夥企業的非控股權益以及提前清償債務造成的損失，減去利息收入、開發和管理收入、財產處置收益、已終止業務的銷售收益，收入來自未合併的合資企業和房地產合夥企業的非控股權益。在某些情況下，我們還以現金為基礎列報NOI，在消除了租金直線和延期市場無形攤銷的影響之後，即NOI。我們提供的NOI可能無法與其他房地產投資信託基金報告的NOI相提並論，後者對NOI的定義不同。不應將NOI視為衡量我們業績的淨收益的替代方案，也不應將其視為衡量公司流動性或分配能力的現金流的替代方案。我們認為，NOI是評估我們物業經營業績的有用指標，因為它將某些部分排除在普通股股東可獲得的淨收入中，以便提供與房地產運營業績更密切相關的業績。我們在內部使用NOI來評估運營部門的業績，並就資源分配做出決策。我們得出的結論是，NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它僅反映了房地產層面產生的收入和支出項目，以及入住率、租金率、運營成本的趨勢以及未開發的收購和開發活動對運營的影響。

相同的商店屬性

在我們對NOI的分析中，特別是為了使不同時期NOI的比較有意義，重要的是要提供我們在所介紹的每個時期內在役和擁有的房產的信息。我們指在我們提供的最早期限開始之前收購或投入使用的房產，直至最近一個時期結束為止，將其列為Same Store Properties。因此，Same Store Properties不包括在最近期限結束之前交付或處置的最早期限開始後投入使用、收購、重新定位、持有待售或正在開發或重建的房產。因此，在收購房產後，該房產至少需要一年零四分之一的時間才能包含在Same Store Properties中。

核心投資組合

我們的核心投資組合由我們的全資物業組成，不包括目前正在開發、重新開發或重新授權的任何房產。

BRANDYWINE 房地產信託基金

合併資產負債表

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

合併運營報表

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

運營資金

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

同店運營——第二季度

（未經審計，以千計）

  

截至2023年6月30日，公司擁有的76處房產中，截至2023年6月30日和2022年6月30日的整整三個月，共擁有71處房產（“同店物業”），淨可出租面積為126.18億平方英尺。截至2023年6月30日，有1處房產最近竣工，4處房產正在開發/重建中。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月期間，同店物業的平均入住率分別為89.4％和89.4％。下表列出了 Same Store Properties 的收入和支出信息：

BRANDYWINE 房地產信託基金

同樣的門店運營 — 六個月

（未經審計，以千計）

截至2023年6月30日，公司擁有的76處房產中，在截至2023年6月30日和2022年6月30日的整六個月中，共有71處房產（“同店物業”），淨可出租面積為126.18億平方英尺。截至2023年6月30日，有1處房產最近竣工，4處房產正在開發/重建中。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月期間，同店物業的平均入住率分別為89.4％和88.7％。下表列出了 Same Store Properties 的收入和支出信息：