EX-10.1

本附錄四（“附錄四”）自2023年5月11日起由加州有限責任公司WESCOVE VACAVILLE, LLC（以下簡稱 “出租人”）和特拉華州公司DURECT CORPORATION（以下簡稱 “承租人”）（以下簡稱 “承租人”）制定並簽訂；

鑑於出租人和承租人的前身簽訂了截至2008年4月23日的標準工業/商業多租户租賃——總租約，經附錄一、附錄二和附錄三（統稱 “租約”）修訂，根據該租約，出租人向承租人租賃了位於加利福尼亞州瓦卡維爾尤班克斯大道830號的大樓中約24,634平方英尺的辦公和倉庫空間 95688（“場所”），並在租約中進行了進一步的描述

因此，現在，考慮到上述情況，並出於其他有益和有價值的報酬，特此確認這些內容的收到和充足性，雙方特此商定如下：

出租人和承租人同意將房屋的到期日延長六十二（62）個月（“延長期限”）。特此對租約條款進行修改和修訂，規定到期日為2028年10月31日。

除了基本租金外，承租人還應根據租賃協議第4.2 (a)、(b)、(c)、(e) 和 (f) 節向出租人支付其在公共區域運營費用中的份額。租約第4.2 (d) 節已刪除，改為以下內容：“出租人應每年向承租人開具實際發票

在學期內每個日曆年結束後的120個日曆日內，公共區域的運營費用。承租人應在收到發票後30個日曆日內支付發票開具的金額。出租人的實際公共區域運營費用發票之前或附上一份合理詳細的報表，説明上一年度產生的實際公共區域運營費用以及承租人在此類公共區域運營費用中所佔份額的計算情況。

出租人同意向承租人提供不超過20,000.00美元的租户改善（TI）補貼。承租人同意，TI補貼只能用於以下項目：

如果承租人自行決定執行上述項目，則應僱用自己的持牌承包商/供應商，由出租人批准，並管理租户改善流程。承包商/供應商應直接向出租人提交發票，出租人將向持牌承包商/供應商支付不超過20,000.00美元的款項。承租人不會直接獲得任何TI的款項，因為其目的是將這筆錢用於購買上述物品；出租人直接向持牌承包商/供應商支付不超過20,000.00美元限額的任何金額均由承租人負責。承租人本人不得為上述 (a) 和 (b) 項的維修提供擔保，但應努力從進行維修工作的承包商/供應商那裏獲得保修。如果上述 (a) 和 (b) 項是結構性或資本支出問題，則應由出租人負責修復。

出租人同意修復B套房大廳發生的屋頂泄漏，費用由出租人承擔，如果泄漏源自鄰近的單元，則承租人不承擔此項維修責任，也不對鄰近的承租人承擔任何責任。

出租人同意更換A套件中一個無法運行的暖通空調單元，費用由出租人承擔。任何隨後需要更換的暖通空調都應根據租約第7.1（d）段解決。根據租約第7.1（b）段，承租人同意為所有暖通空調單元購買和維護一份服務合同，並向出租人提供副本，費用和費用由承租人承擔。

出租人和承租人同意，通過不少於一百八十（180）個日曆日向出租人發出書面通知，承租人將有一（1）個選擇權將租約再延長六十（60）個月。租賃費率應為公允市場價值（“FMV”）的100％。

出租人和承租人一致認為，高力國際的喬恩·奎克和喬·艾略特代表承租人。出租人同意在本附錄四執行後的30個日曆日內向高力國際支付相當於上文第2段所述合同價值的百分之二（2.0％）的經紀費。

除非本協議另有規定，否則租約應保持最初聲明的全部效力和效力，並特此予以批准和確認。如果租賃條款與租賃條款之間存在任何衝突

本附錄四，以本附錄四的條款為準。本附錄四不得更改、修改或口頭取消。

10.

本附錄四可以在多個對應方中執行，所有這些都應構成一份協議，簽名和確認頁可以從任何對應方中刪除，並附在任何其他對應方之後。

為此，雙方已促使本附錄四由各自的授權代表正式簽署，自上述第一份書面日期起生效。