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成員2022-03-310001593222首席信息官:業績受限股票單位成員2022-03-310001593222US-GAAP:非控股權益成員2022-12-310001593222US-GAAP:家長會員2022-12-310001593222US-GAAP:累積的其他綜合收入成員2022-12-310001593222US-GAAP:留存收益會員2022-12-310001593222US-GAAP:額外實收資本會員2022-12-310001593222美國通用會計準則:普通股成員2022-12-310001593222美國公認會計準則:優先股成員2022-12-310001593222美國公認會計準則:優先股成員2023-03-310001593222美國通用會計準則:普通股成員2023-03-310001593222US-GAAP:額外實收資本會員2023-03-310001593222US-GAAP:留存收益會員2023-03-310001593222US-GAAP:累積的其他綜合收入成員2023-03-310001593222US-GAAP:家長會員2023-03-310001593222US-GAAP:非控股權益成員2023-03-310001593222US-GAAP:限制性股票單位 RSU 成員2022-12-310001593222首席信息官:業績受限股票單位成員2022-12-310001593222US-GAAP:限制性股票單位 RSU 成員2023-03-310001593222首席信息官:業績受限股票單位成員2023-03-310001593222US-GAAP:額外實收資本會員2023-06-300001593222US-GAAP:留存收益會員2023-06-300001593222US-GAAP:累積的其他綜合收入成員2023-06-300001593222US-GAAP:家長會員2023-06-300001593222US-GAAP:非控股權益成員2023-06-300001593222US-GAAP:限制性股票單位 RSU 成員2023-06-300001593222首席信息官:業績受限股票單位成員2023-06-300001593222美國公認會計準則:優先股成員2022-06-300001593222美國通用會計準則:普通股成員2022-06-300001593222US-GAAP:額外實收資本會員2022-06-300001593222US-GAAP:留存收益會員2022-06-300001593222US-GAAP:累積的其他綜合收入成員2022-06-300001593222US-GAAP:家長會員2022-06-300001593222US-GAAP:非控股權益成員2022-06-300001593222US-GAAP:限制性股票單位 RSU 成員2022-06-300001593222首席信息官:業績受限股票單位成員2022-06-30iso421:USDxbrli: purexbrli: 股票UTR: 年iso421:USDxbrli: 股票

目錄
 
 
美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
 
 
表單
10-Q
 
 
(Mark One)
根據1934年《證券交易法》第13條或第15(d)條提交的季度報告
在截至的季度期間 6月30日 2023
或者
 
根據1934年《證券交易法》第13條或第15(d)條提交的過渡報告
在過渡期內
                    
                    
委員會檔案編號:
001-36409
 
 
市政辦公室房地產投資信託基金
(註冊人的確切姓名如其章程所示)
 
 
 
馬裏蘭州
 
98-1141883
(州或其他司法管轄區)
 
(美國國税局僱主
公司或組織的)
 
證件號)
伯拉德街 666 號
3210 套房
温哥華, 公元前
V6C 2X8
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼,包括區號:(604)
806-3366
 
 
根據該法第12(b)條註冊的證券:
 
每個班級的標題
 
交易品種
 
註冊的每家交易所的名稱
普通股,面值0.01美元
6.625% A 系列累積可贖回優先股,每股面值 0.01 美元
 
CIO
cio.pra
 
紐約證券交易所
紐約證券交易所
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告,以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。是的☒ ☐ 沒有
用複選標記表示註冊人是否以電子方式提交了法規第 405 條要求提交的所有交互式數據文件
S-T
(本章第 232.405 節)在過去 12 個月(或註冊人必須提交此類文件的較短期限)。☒是的不是 ☐
用複選標記表示註冊人是否是大型加速申報者、加速申報者
非加速
申報人、小型申報公司或新興成長型公司。參見《規則》中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義
12b-2
《交易法》。
 
大型加速過濾器      加速過濾器  
       
非加速過濾器
     規模較小的申報公司  
       
         新興成長型公司  
如果是新興成長型公司,請用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第 13 (a) 條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則 ☐
用複選標記指明註冊人是否為空殼公司(定義見規則)
12b-2
《交易法》)。是的 ☐沒有
註冊人流通的普通股數量,面值為0.01美元
7 月 31 日
,2023 年是 39,938,451.
 
 


目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
表格季度報告
10-Q
截至2023年6月30日的季度
目錄
 
第一部分財務信息
     1  
第 1 項。財務報表
     1  
截至2023年6月30日和2022年12月31日的簡明合併資產負債表
     1  
截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的簡明合併運營報表
     2  
截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的簡明合併綜合收益表
     3  
截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的權益變動簡明合併報表
     4  
截至2023年6月30日和2022年6月30日止六個月的簡明合併現金流量表
     5  
簡明合併財務報表附註
     6  
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
     16  
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
     26  
第 4 項。控制和程序
     26  
第二部分。其他信息
     28  
第 1 項。法律訴訟
     28  
第 1A 項。風險因素
     28  
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
     28  
第 3 項。優先證券違約
     28  
第 4 項。礦山安全披露
     28  
第 5 項。其他信息
     28  
第 6 項。展品
     29  
簽名
     30  

目錄
第一部分:財務信息
第 1 項。財務報表
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明合併資產負債表
(未經審計)
(以千計,面值和股票數據除外)
 
    
6月30日

2023
   
十二月三十一日
2022
 
資產
                
不動產
                
土地
   $ 193,524     $ 199,537  
建設和改進
     1,189,789       1,215,000  
租户改善
     146,633       139,365  
傢俱、固定裝置和設備
     689       689  
    
 
 
   
 
 
 
       1,530,635       1,554,591  
累計折舊
     (197,062     (175,720
    
 
 
   
 
 
 
       1,333,573       1,378,871  
    
 
 
   
 
 
 
現金和現金等價物
     38,350       28,187  
限制性現金
     14,307       16,075  
應收租金,淨額
     48,971       44,429  
遞延租賃成本,淨額
     21,058       21,989  
收購的租賃無形資產,淨額
     49,876       55,438  
其他資產
     31,313       29,450  
    
 
 
   
 
 
 
總資產
   $ 1,537,448     $ 1,574,439  
    
 
 
   
 
 
 
負債和權益
                
負債:
                
債務
   $ 678,380     $ 690,099  
應付賬款和應計負債
     30,625       35,753  
遞延租金
     7,956       9,147  
租户租金押金
     7,142       7,040  
收購的租賃無形負債,淨額
     8,422       9,150  
其他負債
     16,035       20,076  
    
 
 
   
 
 
 
負債總額
     748,560       771,265  
    
 
 
   
 
 
 
承付款和或有開支(注9)
             
股權:
                
6.625% A 系列優先股,$0.01每股面值, 5,600,000授權股份, 4,480,000截至2023年6月30日和2022年12月31日已發行並未償還
     112,000       112,000  
普通股,$0.01面值, 100,000,000授權股份, 39,938,45139,718,767截至2023年6月30日和2022年12月31日已發行和流通的股票
     399       397  
額外
付費
首都
     436,733       436,161  
留存收益
     235,705       251,542  
累計其他綜合收益
     3,726       2,731  
    
 
 
   
 
 
 
股東權益總額
     788,563       802,831  
非控制性
對財產的興趣
     325       343  
    
 
 
   
 
 
 
權益總額
     788,888       803,174  
    
 
 
   
 
 
 
負債和權益總額
   $ 1,537,448     $ 1,574,439  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
隨附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分
.
 
1

目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明合併運營報表
(未經審計)
(以千計,每股數據除外)
 
    
三個月已結束
6月30日
   
六個月已結束
6月30日
 
    
2023
   
2022
   
2023
   
2022
 
租金和其他收入
   $ 44,604     $ 45,498     $ 90,562     $ 90,350  
運營費用:
                                
物業運營費用
     17,246       16,836       34,966       33,325  
一般和行政
     3,668       3,614       7,433       7,070  
折舊和攤銷
     15,768       15,701       31,072       31,516  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
運營費用總額
     36,682       36,151       73,471       71,911  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
營業收入
     7,922       9,347       17,091       18,439  
利息支出:
                                
合同利息支出
     (7,981     (5,982     (15,953     (11,729
遞延融資成本和債務公允價值的攤銷
     (323     (302     (647     (614
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
       (8,304     (6,284     (16,600     (12,343
處置不動產的淨(虧損)/收益
     (134              (134     21,658  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
淨(虧損)/收入
     (516     3,063       357       27,754  
減去:
                                
歸屬於的淨收益
非控制性
對財產的興趣
     (164     (164     (333     (335
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
歸屬於本公司的淨(虧損)/收益
     (680     2,899       24       27,419  
優先股分配
     (1,855     (1,855     (3,710     (3,710
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
歸屬於普通股股東的淨(虧損)/收益
   $ (2,535   $ 1,044     $ (3,686   $ 23,709  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
每股普通股的淨(虧損)/收益:
                                
基本
   $ (0.06   $ 0.02     $ (0.09   $ 0.54  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
稀釋
   $ (0.06   $ 0.02     $ (0.09   $ 0.53  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
已發行普通股的加權平均值:
                                
基本
     39,938       43,632       39,906       43,593  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
稀釋
     39,938       44,482       39,906       44,445  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
宣佈的每股普通股股息分配
   $ 0.10     $ 0.20     $ 0.30     $ 0.40  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
隨附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分
.
 
2

目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明綜合收益表
(未經審計)
(以千計)
 
    
三個月已結束
6月30日
   
六個月已結束
6月30日
 
    
2023
   
2022
   
2023
   
2022
 
淨(虧損)/收入
   $ (516   $ 3,063     $ 357     $ 27,754  
其他綜合收入:
                                
未實現的現金流對衝收益
     3,749       450       2,284       2,064  
重新歸類為利息支出的金額
     (812     63       (1,289     203  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
其他綜合收入
     2,937       513       995       2,267  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
綜合收入
     2,421       3,576       1,352       30,021  
減去:
                                
歸因於的綜合收益
非控制性
對財產的興趣
     (164     (164     (333     (335
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
歸屬於公司的綜合收益
   $ 2,257     $ 3,412     $ 1,019     $ 29,686  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
隨附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分
.
 
3

目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明合併權益變動表
(未經審計)
(以千計)
 
 
 
數字
的股份

偏愛的
股票
 
 
首選
股票
 
 
數字

的股份
常見的
股票
 
 
常見
股票
 
 
額外
付費

首都
 
 
已保留
收入
 
 
累積的
其他
綜合的
收入
 
 
總計
股東會
公正
 
 
非控制性

興趣在
屬性
 
 
總計
公正
 
餘額——2022 年 12 月 31 日
    4,480     $ 112,000       39,718     $ 397     $ 436,161     $
 
 
251,542     $ 2,731     $ 802,831     $ 343     $ 803,174  
限制性股票獎勵補助和歸屬
    —         —         220       2       (535     (85     —         (618     —         (618
普通股股息分配已宣佈
    —         —         —         —         —         (7,988     —         (7,988     —         (7,988
宣佈優先股股息分配
    —         —         —         —         —         (1,855     —         (1,855     —         (1,855
捐款
    —         —         —         —         —         —         —         —         110       110  
分佈
    —         —         —         —         —         —         —         —         (235     (235
淨收入
    —         —         —         —         —         704       —         704       169       873  
其他綜合損失
    —         —         —         —         —         —         (1,942     (1,942     —         (1,942
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
餘額——2023 年 3 月 31 日
    4,480     $ 112,000       39,938     $ 399     $ 435,626     $ 242,318     $ 789     $ 791,132     $ 387     $ 791,519  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
                     
限制性股票獎勵補助和歸屬
    —         —                           1,107       (84     —         1,023       —         1,023  
普通股股息分配已宣佈
    —         —         —         —         —         (3,994     —         (3,994     —         (3,994
宣佈優先股股息分配
    —         —         —         —         —         (1,855     —         (1,855     —         (1,855
分佈
    —         —         —         —         —         —         —         —         (226     (226
淨(虧損)/收入
    —         —         —         —         —         (680     —         (680     164       (516
其他綜合收入
    —         —         —         —         —         —         2,937       2,937       —         2,937  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
餘額 — 2023 年 6 月 30 日
    4,480     $ 112,000       39,938     $ 399     $ 436,733     $ 235,705     $ 3,726     $ 788,563     $ 325     $ 788,888  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
 
 
 
數字
的股份

偏愛的
股票
 
 
首選
股票
 
 
數字

的股份
常見的
股票
 
 
常見
股票
 
 
額外
付費

首都
 
 
已保留
收入
 
 
累積的
其他
綜合的
(虧損)/收入
 
 
總計
股東會
公正
 
 
非控制性

興趣在
屬性
 
 
總計
公正
 
餘額——2021 年 12 月 31 日
    4,480     $ 112,000       43,554     $ 435     $ 482,061     $
 
 
275,502     $ (382   $ 869,616     $ 979     $ 870,595  
限制性股票獎勵補助和歸屬
    —         —         —         —         972       (68     —         904       —         904  
普通股股息分配已宣佈
    —         —         —         —         —         (8,711     —         (8,711     —         (8,711
宣佈優先股股息分配
    —         —         —         —         —         (1,855     —         (1,855     —         (1,855
捐款
    —         —         —         —         —         —         —         —         3       3  
分佈
    —         —         —         —         —         —         —         —         (254     (254
淨收入
    —         —         —         —         —         24,520       —         24,520       171       24,691  
其他綜合收入
    —         —         —         —         —         —         1,754       1,754       —         1,754  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
餘額——2022 年 3 月 31 日
    4,480     $ 112,000       43,554     $ 435     $ 483,033     $ 289,388     $ 1,372     $ 886,228     $ 899     $ 887,127  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
                     
限制性股票獎勵補助和歸屬
    —         —         171       2       1,020       (117     —         905       —         905  
回購普通股
    —         —         (395     (4     (4,996     —         —         (5,000     —         (5,000
普通股股息分配已宣佈
    —         —         —         —         —         (8,580     —         (8,580     —         (8,580
宣佈優先股股息分配
    —         —         —         —         —         (1,855     —         (1,855     —         (1,855
分佈
    —         —         —         —         —         —         —         —         (180     (180
淨收入
    —         —         —         —         —         2,899       —         2,899       164       3,063  
其他綜合收入
    —         —         —         —         —         —         513       513       —         513  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
餘額——2022 年 6 月 30 日
    4,480     $ 112,000       43,330     $ 433     $ 479,057     $ 281,735     $ 1,885     $ 875,110     $ 883     $ 875,993  
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
隨附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分
.
 
4


目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明合併現金流量表
(未經審計)
(以千計)
 
    
六個月已結束

6月30日
 
    
2023
   
2022
 
來自經營活動的現金流:
                
淨收入
   $ 357     $ 27,754  
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整:
                
折舊和攤銷
     31,072       31,516  
遞延融資成本和債務公允價值的攤銷
     647       614  
市價以上和低於市場租約的攤銷
     34       80  
直線租金/支出
     (4,795     (4,356
非現金
股票補償
     2,048       1,895  
銷售型租賃的收益
              43,549  
處置不動產淨虧損/(收益)
     134       (21,658
的變化
非現金
營運資金:
                
應收租金,淨額
     534       (4,109
其他資產
     (1,416     (764
應付賬款和應計負債
     (141     1,268  
遞延租金
     (1,032     (1,511
租户租金押金
     141       691  
    
 
 
   
 
 
 
經營活動提供的淨現金
     27,583       74,969  
    
 
 
   
 
 
 
投資活動的現金流:
                
增加不動產
     (17,826     (16,462
減少處置不動產的現金
     (4,051         
遞延租賃成本
     (1,927     (4,786
    
 
 
   
 
 
 
用於投資活動的淨現金
     (23,804     (21,248
    
 
 
   
 
 
 
來自/(流向)融資活動的現金流:
                
債務發行和清償成本
     (236         
借款收益
     35,000       31,000  
償還借款
     (8,513     (30,941
支付給股東的股息分配
     (19,641     (21,132
回購普通股
              (5,000
分發至
非控制性
對財產的興趣
     (461     (434
為繳納限制性股票單位歸屬税而扣留的股份
     (1,643     (87
來自
非控制性
對財產的興趣
     110       3  
    
 
 
   
 
 
 
融資活動提供/(用於)融資活動的淨現金
     4,616       (26,591
    
 
 
   
 
 
 
現金、現金等價物和限制性現金的淨增長
     8,395       27,130  
現金、現金等價物和限制性現金,期初
     44,262       42,266  
    
 
 
   
 
 
 
現金、現金等價物和限制性現金,期末
   $ 52,657     $ 69,396  
    
 
 
   
 
 
 
現金、現金等價物和限制性現金的對賬:
                
現金和現金等價物,期末
     38,350       26,352  
限制性現金,期末
     14,307       43,044  
    
 
 
   
 
 
 
現金、現金等價物和限制性現金,期末
   $ 52,657     $ 69,396  
    
 
 
   
 
 
 
現金流信息的補充披露:
                
支付利息的現金
   $ 14,827     $ 10,850  
購買應付賬款中包含的不動產的增建物業
   $ 8,753     $ 10,301  
購買應付賬款中包含的遞延租賃費用
   $ 1,404     $ 2,926  
隨附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分
.
 
5

目錄
城市辦公室房地產投資信託基金有限公司
簡明合併財務報表附註
1。組織和業務描述
市政府房地產投資信託基金(以下簡稱 “公司”)在馬裏蘭州成立
d on
2013年11月26日
。開啟
2014年4月21日
,該公司完成了公司普通股的首次公開募股(“IPO”)。該公司將首次公開募股的淨收益捐給了馬裏蘭州的有限合夥企業市政房地產投資信託基金運營合夥企業(“運營合夥企業”),以換取運營合夥企業中有限合夥權益的普通單位(“普通單位”)。
公司在運營合夥企業中的權益使公司有權根據公司普通單位所有權的百分比分享運營合夥企業的分配和損益分配。作為運營合夥企業的唯一普通合夥人,公司擁有運營合夥企業的專有權力
合夥協議
管理和開展運營合夥企業的業務,但須獲得有限合夥人的有限批准和表決權。
根據經修訂的1986年《美國國税法》(“該法”),公司已選擇納税,並將繼續以使其有資格成為房地產投資信託基金(“REIT”)的方式運營。在獲得房地產投資信託基金資格的前提下,公司將被允許扣除支付給股東的股息分配,從而取消美國聯邦對公司層面此類分配所代表的收入徵税。房地產投資信託基金受許多組織和運營要求的約束。如果公司在任何應納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金,則公司將按正常公司税率對其應納税所得額繳納美國聯邦和州所得税,在2018年之前的年度中,公司將繳納任何適用的替代性最低税。
2。重要會計政策摘要
重要會計政策的編制基礎和摘要
隨附的未經審計的簡明合併財務報表由公司根據美國證券交易委員會(“SEC”)的規章制度和公認的美利堅合眾國會計原則(“US GAAP”)編制,管理層認為,包含公允地列報所涉期間的財務狀況、經營業績和現金流所必需的所有調整(包括正常的經常性調整)。根據美國公認會計原則編制財務報表要求管理層做出影響財務報表和附註中報告的金額的估計和假設。這些簡明的合併財務報表應與公司年度表格報告中包含的合併財務報表及其相關附註一起閲讀
10-K
截至2022年12月31日的財年。
在2023年第二季度,公司對190個辦公中心物業的拆分適用了以下可變利息實體(“VIE”)的會計政策。有關更多信息,請參閲附註3 — 房地產投資。
可變利息實體
如果公司確定自己是該實體的主要受益人,則公司將合併VIE。在評估VIE的會計核算時,公司會考慮VIE創建的目的、其參與的每項活動的重要性以及我們在那些在很大程度上決定該實體相對於其他經濟利益持有者的經濟表現的活動中的決策作用(如果有的話)。公司通過考慮該實體的經濟利益(無論其形式如何)(可能包括債務、股權、管理和服務費或其他合同安排)來確定獲得福利的權利(如果有)或承擔可能對VIE造成重大損失的義務。公司考慮其他相關因素,包括每個實體的資本結構、合同收益(虧損)權、公司利益相對於其他投資者的權益的從屬地位、或有付款以及其他可能具有經濟意義的合同安排。
 
6

目錄
最近的會計公告
2020年3月,財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了《會計準則更新》(“ASU”),確立了主題848,即促進參考利率改革對財務報告的影響
第 2020-04
(“ASU
2020-04”).
ASU
2020-04
為公司提供合同修改和套期會計指導的可選權宜之計和例外情況,以減輕與預計將終止的參考利率過渡相關的潛在會計負擔。對於受參考利率改革影響的合同,如果符合某些標準,公司可以選擇不在修改日期重新計量合同或重新評估先前的會計結論。公司還可以選擇各種可選的權宜之計,允許他們在滿足某些標準的情況下繼續對受參考利率改革影響的套期保值關係採用對衝會計。此外,2021年1月,財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學
第 2021-01 號
參考利率改革(話題 848)(“ASU
2021-01”).
ASU
2021-01
澄清了主題 848 的範圍,因此受折扣過渡影響的衍生品有明確的資格享受主題 848 中的某些可選權宜之計和例外情況。
ASU
2020-04
和 ASU
2021-01
可以在包括2020年3月12日在內的過渡期開始時適用,但是,該指南在2022年12月31日之前僅供選擇使用。2022 年 12 月,財務會計準則委員會發布了 ASU
第 2022-06 號,
參考利率改革(話題 848):推遲話題 848(“ASU”)的終止日期
2022-06”).
ASU
2022-06
將該指南的發佈日期修改為2024年12月31日。新標準有望適用於合同修改和套期保值關係,並可能隨着參考利率改革活動的進行而隨着時間的推移而被選中。在2023年第一季度,該公司將其基於倫敦銀行同業拆借利率的合同過渡到SOFR,並選擇將實際權宜之計應用於修改符合條件的債務合同和套期保值關係,作為現有合同的延續,而不是作為新合同。套期會計權宜之計的應用可以保持衍生品的列報方式與過去的列報方式一致,並且不會導致套期保值關係的去定。採用權宜之計並未對合並財務報表產生重大影響。該公司沒有剩餘的倫敦同業拆借利率合約。
3。房地產投資
不動產的處置
190 辦公中心
2023年5月15日,公司同意任命一名接管人接管190號辦公中心房產的所有權和控制權,原因是該物業中定義的違約事件
無追索權
貸款協議。鑑於接管人的任命,公司評估了是否應根據ASC 810——合併,對持有該物業的實體進行重新評估,以便作為VIE進行合併。
根據其分析,該公司得出結論,它不是VIE的主要受益人,因此自2023年5月15日起對該財產進行了拆分。該公司解散了房地產資產的賬面淨值為美元
35.7
百萬,抵押貸款 $
38.6 
百萬、現金和限售現金 $
4.0
 
百萬美元和淨流動負債為
 $
1.0
百萬。在截至2023年6月30日的三個月中,公司確認的分拆虧損為美元
0.1
百萬,已包含在公司簡明的合併運營報表和現金流量表中處置房地產的淨虧損/收益中。
維斯塔湖波因特
期間
2022年第一季度,Lake Vista Pointe物業的唯一租户行使了購買該建築物的租賃選擇權,公司與租户簽署了買賣協議。在租户行使選擇權時,公司根據ASC 842(租賃)重新評估了租賃的分類,並決定應將租賃從經營租賃重新歸類為銷售型租賃。此次重新分類導致銷售收益為 $
21.7
扣除處置相關成本後的百萬美元。2022年6月15日,該公司以總銷售價格出售了位於德克薩斯州達拉斯的Lake Vista Pointe房產
43.8
百萬。
 
7

目錄
4。租賃無形資產
s
截至2023年6月30日和2022年12月31日,租賃無形資產和承擔的租賃義務的價值由以下內容組成(以千計):
 
    
租賃無形資產
   
租賃無形負債
 
2023年6月30日
  
上方

市場
租賃
   
到位

租賃
   
租賃
佣金
   
總計
   
下面
市場
租賃
   
下面
市場
地面
租賃
   
總計
 
成本
   $ 18,786     $ 77,066     $ 33,491     $ 129,343     $ (14,968   $ (138   $ (15,106
累計攤銷
     (9,823     (51,444     (18,200     (79,467     6,630       54       6,684  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
     $ 8,963     $ 25,622     $ 15,291     $ 49,876     $ (8,338   $ (84   $ (8,422
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
     
    
租賃無形資產
   
租賃無形負債
 
2022年12月31日
  
上方

市場
租賃
   
到位

租賃
   
租賃
佣金
   
總計
   
下面
市場
租賃
   
下面
市場
地面
租賃
   
總計
 
成本
   $ 18,793     $ 78,720     $ 34,123     $ 131,636     $ (15,682   $ (138   $ (15,820
累計攤銷
     (9,069     (49,772     (17,357     (76,198     6,618       52       6,670  
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
     $ 9,724     $ 28,948     $ 16,766     $ 55,438     $ (9,064   $ (86   $ (9,150
    
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
未來五年租賃無形資產的估計攤銷費用總額及總額如下(以千計):
 
2023
   $ 4,248  
2024
     6,687  
2025
     6,517  
2026
     6,204  
2027
     5,217  
此後
     12,581  
    
 
 
 
     $ 41,454  
    
 
 
 
5。債務
2023年1月5日,該公司調整了其無抵押信貸額度(“無抵押信貸額度”)的借款利率和$50從倫敦銀行同業拆借利率到每日簡單SOFR的百萬定期貸款。該公司運用了參考利率改革指導下可用的實際權宜之計,並將修改視為現有合同的延續。
下表彙總了截至2023年6月30日和2022年12月31日的負債(千美元):
 
財產
  
6月30日

2023
 
  
十二月三十一日
2022
 
  
利率為
6月30日

2023
(1)
 
 
成熟度
 
無抵押信貸額度
(3)(5)
   $  205,713      $  200,500        SOFR +1.40 %
(2)
 
    2025 年 11 月  
定期貸款
(4)
     50,000        50,000        SOFR +1.35 %
(2)
 
    2024 年 9 月  
定期貸款
(5)
     25,000                  SOFR +2.10 %
(2)
 
    2026 年 1 月  
使命之城
     46,430        46,859        3.78     2027 年 11 月  
峽谷公園
(6)
     39,306        39,673        4.30     2027 年 3 月  
圓點
     39,118        39,440        4.49     2028 年 9 月  
SanTan
(7)
     31,794        32,140        4.56     2027 年 3 月  
情報中心
     30,991        31,297        4.65     2025 年 10 月  
四輪摩托車
     30,600        30,600        4.20     2028 年 9 月  
2525 McKinnon
     27,000        27,000        4.24     2027 年 4 月  
玻璃鋼收藏
     26,401        26,784        3.10     2023 年 9 月  
格林伍德大道
     21,129        21,396        3.15     2025 年 12 月  
 
8

目錄
財產
  
6月30日

2023
 
十二月三十一日
2022
 
利率為
6月30日

2023
(1)
 
成熟度
 
喀斯喀特站
(8)

  20,989     21,192     4.55   2024 年 5 月  
5090 N. 40 St
    20,592     20,810     3.92   2027 年 1 月  
AmberGlen
     20,000     20,000     3.69   2027 年 5 月  
中央費爾温德
     16,051     16,273     3.15   2024 年 6 月  
FRP 匠心驅動器
(9)
     16,014     16,165     4.44   2024 年 12 月  
Carillon Point
     14,562     14,773     3.10   2023 年 10 月  
190 辦公中心
(10)
            38,894     4.79   2025 年 10 月  
本金總額
     681,690     693,796              
遞延融資費用,淨額
     (3,428   (3,887            
未攤銷的公允價值調整
     118     190              
    
 
 
 
 
 
             
總計
   $ 678,380
$ 690,099              
    
 
 
 
 
 
             
 
(1)
所有利率均為固定利率,無抵押信貸額度和定期貸款除外,如下文腳註3、4和5所述。
(2)
截至2023年6月30日,每日簡單SOFR利率為 5.09%.
(3)
無抵押信貸額度下的借款的利率等於每日簡單SOFR利率加上介於兩者之間的差額 135235基點取決於公司的合併槓桿率。2023年2月9日,公司簽訂了為期三年的利率互換,名義金額為美元140百萬,自2023年3月8日起生效,有效將借款利率的SOFR部分固定為美元140百萬美元的無抵押信貸額度。截至2023年6月30日,無抵押信貸額度為美元205.7抽到的百萬美元和一美元4.2百萬張信用證,用於滿足抵押貸款人的託管要求。無抵押信貸額度將於2025年11月到期,在滿足某些條件後,公司可以選擇延長12個月。無抵押信貸額度要求公司將固定費用覆蓋率維持在不低於 1.50x.
(4)
美元以下的借款50百萬定期貸款的利率等於每日簡單SOFR利率加上介於兩者之間的差額 135225基點取決於公司的合併槓桿率。借款利率的SOFR部分實際上由一美元固定50百萬利率互換。
(5)
2023年1月5日,公司對以下內容進行了第二次修訂
其經修訂和重述的信貸協議,
日期為2021年11月16日的無抵押信貸額度(經修訂後的 “經修訂和重述的信貸協議”),簽訂了為期三年的美元25百萬美元定期貸款,將其授權借款總額從美元增加350百萬到美元375百萬。美元以下的借款25百萬定期貸款的利率等於每日簡單SOFR利率加上利潤率為 210基點。除了定期貸款,公司還簽訂了為期三年的利率互換,名義金額為美元25百萬,實際上固定了定期貸款借款利率的SOFR部分。
(6)
抵押貸款的預期還款日期(“ARD”)為2027年3月1日。最終的預定到期日可以延長至ARD之後的5年。如果貸款未按ARD還清,則貸款的利率應調整為 (i) 初始利率加上兩者中較大者 200基點或(ii)彭博市場數據服務機構公佈的五年期 “逃亡” 國債收益率 plus 450基點。
(7)
在2023年第二季度,還本付息覆蓋率(“DSCR”)和
d
ebt
y
SanTan的收益契約沒有得到滿足,這引發了從2023年第二季度開始的 “現金大掃期”。截至2023年6月30日,該物業的限制性現金總額為美元4.7百萬。
(8)
2023年第一季度,Cascade Station貸款開始了 “現金大掃期”,原因是
不續期
大樓內主要租户的租賃空間。截至2023年6月30日,該物業的限制性現金總額為美元1.5百萬。
(9)
截至2022年9月30日,FRP Ingenuity Drive的DSCR協議尚未得到滿足,這引發了從2022年第四季度開始的 “現金大掃期”。截至2023年6月30日,DSCR仍未得到滿足。截至2023年6月30日和2022年12月31日,該物業的限制性現金總額為美元3.0百萬和美元2.6分別是百萬。
(10)
2023 年第二季度,
無追索權
由於任命了一名接管人接管190號辦公中心財產的所有權和控制權,因此解散了與190個辦公中心財產相關的債務。截至解除合併之日的貸款餘額為 $38.6百萬。
截至2023年6月30日,計劃償還的債務本金如下(以千計):
 
2023
   $ 43,835  
2024
     107,728  
2025
     260,288  
2026
     29,416  
2027
     176,303  
此後
     64,120  
    
 
 
 
     $ 681,690  
    
 
 
 
 
9

目錄
6。金融工具的公允價值
公允價值衡量標準基於市場參與者在對資產或負債進行定價時將使用的假設。用於衡量公允價值的投入的層次結構如下:
Level 1 輸入——相同資產或負債在活躍市場上的報價

第 2 級輸入 — 相同資產和負債的活躍市場報價以外的可觀察輸入
第 3 級輸入-不可觀察的輸入
2023 年 1 月,公司修改了 $50百萬利率互換,從倫敦銀行同業拆借利率過渡到每日簡單SOFR。該公司應用了參考利率改革指導方針下可用於套期保值關係的實用權宜之計,該指導方針保留了衍生品的列報方式與過去的列報保持一致,並且不會導致套期保值關係的去名。根據修訂後的利率互換,公司將支付約為的固定利率 1.17每年名義金額的百分比,按月支付,每日領取浮動利率——簡單的SOFR付款。
2023 年 1 月,公司簽訂了名義金額為 $的利率互換25百萬。根據利率互換,公司將支付大約為的固定利率 3.90每年名義金額的百分比,按月支付,每日領取浮動利率——簡單的SOFR付款。
2023 年 2 月,公司簽訂了名義金額為 $的利率互換140百萬。根據利率互換,公司將支付大約為的固定利率 4.19每年名義金額的百分比,按季度支付,每日領取浮動利率——簡單的SOFR付款。
利率互換的公允價值已被歸類為二級公允價值衡量標準。
利率互換已被指定為現金流對衝資格,並已按公允價值在簡明合併資產負債表上確認,列在其他資產和其他負債中。被指定為現金流套期保值的衍生品公允價值變動所產生的收益和虧損作為其他綜合收益/(虧損)的一部分列報,並重新歸類為對衝預測交易影響收益期間的收益。
下表彙總了截至2023年6月30日和2022年12月31日的公司衍生金融工具(以千計):
 
    
名義價值
    
生效日期
    
到期日
    
公允價值

資產/(負債)
 
  
2023年6月30日
    
2022年12月31日
 
利率互換
   $ 50,000        2019 年 9 月        2024 年 9 月      $ 2,305      $ 2,731  
利率互換
     25,000        2023 年 1 月        2026 年 1 月        341            
利率互換
     140,000        2023 年 3 月        2025 年 11 月        1,080            
    
 
 
                      
 
 
    
 
 
 
     $ 215,000                        $ 3,726      $ 2,731  
    
 
 
                      
 
 
    
 
 
 
在截至2023年6月30日的六個月中,約為美元1.3由於從掉期交易對手處收到的付款,已實現的百萬收益被重新歸類為利息支出。在截至2022年6月30日的六個月中,約為美元0.2由於向互換交易對手付款,百萬已實現的損失被重新歸類為利息支出。
現金、現金等價物、限制性現金、應收租金、應付賬款和應計負債
該公司估計,由於這些工具的相對短期性質,公允價值接近賬面價值。
 
10

目錄
未按公允價值計值的金融工具的公允價值
除應付的固定利率抵押貸款外,公司金融工具的賬面金額接近其公允價值。公司根據貼現現金流分析確定其應付固定利率抵押貸款的公允價值,該貼現率接近於相似到期工具的當前借款利率。在此基礎上,公司已確定這些工具的公允價值為美元380.3百萬和美元420.7百萬(相比之下,賬面價值為美元401.0百萬和美元443.3截至2023年6月30日和2022年12月31日,分別為百萬)。因此,應付抵押貸款的公允價值被歸類為三級公允價值衡量標準。
7。關聯方交易
行政服務協議
在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月中,該公司的收入為美元0.2百萬和美元0.3分別為Second City Real Estate II Corporation、Clarity Real Estate Ventures GP、Limited Partnersh
8。租約
出租人會計
該公司專注於收購、擁有和運營高質量的辦公物業,出租給穩定和多元化的租户羣。我們的物業有提供全方位服務的總租賃和淨租約,通常被歸類為運營租賃。與此類租賃相關的租金收入在剩餘的租賃期限內按直線方式確認。該公司的總收入包括租賃下提供的固定基礎租金和可變付款,其中主要包括租户對租約規定的某些物業運營費用的報銷。
公司確認了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的運營租賃的固定和可變租賃付款,具體如下(以千計):
 
 
  
三個月已結束

6月30日
 
  
六個月已結束

6月30日
 
 
  
2023
 
  
2022
 
  
2023
 
  
2022
 
已修復 支付mens
   $ 37,571      $ 38,309      $ 76,484      $ 76,628  
變量 支付mens
     6,742        6,180        13,485        12,620  
    
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
 
     $  44,313      $ 44,489      $ 89,969      $ 89,248  
    
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
 
公司於2023年5月15日停止確認190號辦公中心物業的租金租賃收入(參見附註3)。公司確認的利息收入為
$0.6百萬美元和可變租賃付款 $0.2在截至2022年6月30日的三個月和六個月中,Lake Vista Pointe物業的銷售型租賃為百萬美元。
截至2023年6月30日,公司將收到的未來最低租賃付款
不可取消
未來五年及以後的經營租賃如下(以千計):
 
2023
   $ 62,936  
2024
     124,703  
2025
     112,593  
2026
     101,868  
2027
     85,094  
此後
     230,167  
    
 
 
 
     $ 717,361  
    
 
 
 
 
11

目錄
公司的租賃可能包括各種條款,例如定期增加租金、續訂選項和終止選項。公司的大多數租賃包括明確的租金上漲,而不是基於指數或未知費率的可變付款。
承租人會計
作為承租人,公司擁有地面和辦公室租約,這些租賃被歸類為運營和融資租賃。截至2023年6月30日,這些租約的剩餘條款為
t
o
65
年,加權平均剩餘租期為
50
年份。
使用權
資產和租賃負債已包含在公司簡明合併資產負債表上的其他資產和其他負債中,如下所示(以千計):
 
    
2023年6月30日
    
2022年12月31日
 
用的
資產 — 手術g 租約
   $ 12,720      $ 12,935  
租賃責任 — 操作的租賃
   $ 8,675      $ 8,802  
用的
資產 — 融資租賃
   $ 9,934      $  10,054  
租賃責任 — 融資租賃
   $ 1,511      $ 1,475  
租賃負債是在開始之日根據未來租賃付款的現值計量的。該公司的運營場地租賃之一包括根據消費者物價指數(“CPI”)的上漲在租賃期內增加租金支付額。在衡量經營租賃負債時,沒有對消費者價格指數的變化進行估計。由於公司的大多數租賃不提供隱性利率,因此公司根據生效日期的可用信息使用增量借款利率來確定未來付款的現值。該公司使用的加權平均折扣率為 6.2在確定其租賃負債方面的百分比。貼現率來自公司對公司信貸質量的評估,並進行了調整,以反映擔保借款、估計的收益率曲線和長期利差調整。
使用權
資產包括任何預付的租賃款項,不包括任何租賃激勵措施和產生的初始直接成本。最低租賃付款的租賃費用在租賃期內按直線法確認。如果有理由確定公司將行使延長或終止租賃的期權,則租賃條款可能包括延長或終止租賃的選項。
截至2023年6月30日的三個月和六個月的經營租賃支出 w
a
s $0.2百萬和美元0.5分別為百萬。截至2022年6月30日的三個月和六個月的經營租賃費用w
a
s $0.3百萬和美元0.5分別為百萬。截至2023年6月30日的三個月和六個月的融資租賃費用 w
a
s $0.1百萬和美元0.2分別為百萬。截至2022年6月30日的三個月和六個月的融資租賃費用w
a
s $0.1百萬和美元0.2分別是百萬。
截至2023年6月30日,公司作為承租人支付的未來五年及以後的運營和融資租賃的最低租賃款額如下(以千計):
 
    
正在運營
租賃
    
融資
租賃
 
2023
   $ 266      $ 4  
2024
     770        7  
2025
     770        8  
2026
     724        8  
2027
     587        8  
此後
     26,563        6,938  
    
 
 
    
 
 
 
未來最低租賃付款總額
     29,680        6,973  
折扣
     (21,005      (5,462
    
 
 
    
 
 
 
總計
   $ 8,675      $ 1,511  
    
 
 
    
 
 
 
 
12

目錄
9。承諾和意外開支
根據某些租户租約,公司有義務為租户改善和基礎租賃物業的擴建提供資金。
根據與環境保護有關的各種聯邦、州和地方法律、法令和法規,房地產的現任或前任所有者或經營者可能要承擔清除或修復從、在、在、下方或財產中處置、儲存、生成、釋放、製造或排放的某些危險或有毒物質的費用。因此,公司可能要承擔與其以前或目前擁有的任何物業的任何潛在環境補救措施相關的費用。
公司認為,它在所有重大方面都遵守了所有有關危險或有毒物質的聯邦、州和地方法令和法規。管理層沒有意識到任何其認為會對公司的財務狀況或經營業績產生重大不利影響的環境責任。管理層不知道,如果出售、處置或放棄任何或所有房產,公司會產生重大環境成本。但是,無法保證會有這樣的情況
不合規,
將來不會出現責任、索賠或支出。
公司不時捲入訴訟和其他糾紛,這些糾紛發生在正常業務過程中。截至2023年6月30日,管理層認為,這些事項不會對公司的財務狀況或經營業績產生單獨或總體上的重大不利影響。
10。股東權益
股票回購計劃
2020年3月9日,公司董事會(“董事會”)批准了一項股票回購計劃,授權公司回購不超過美元100其已發行普通股的百萬股。2020年7月,公司完成了2020年3月的完整股票回購計劃。2020年8月5日,董事會批准了一項額外的股票回購計劃,授權公司額外回購總金額不超過美元50其已發行普通股中的百萬股。2022年9月,公司完成了2020年8月的完整股票回購計劃。2023年5月4日,董事會批准了一項額外的股票回購計劃(“回購計劃”),授權公司回購不超過美元50其已發行普通股或A系列優先股中的百萬股。根據股票回購計劃,可以不時使用各種方法回購股票,其中可能包括公開市場交易、私下談判交易或其他方式,所有這些方法都符合美國證券交易委員會的規則和其他適用的法律要求。
回購的普通股將被歸類為授權股票和未發行股票。公司將其回購的普通股成本,包括產生的直接成本,認定為股東權益的減少。回購普通股所產生的股東權益的這種削減將首先用於減少普通股與回購普通股相關的面值,其次是減少額外資金
付費
資本是指回購的普通股的購買價格超過面值的金額。
在截至2023年6月30日的六個月中回購的股票。在截至2022年6月30日的六個月中,公司完成了回購 394,833其普通股的價格約為 $5.0百萬。
普通股和普通單位分佈
開啟 2023年5月5日,董事會批准並宣佈現金股息分配為美元0.10截至2023年6月30日的季度期間每股普通股。股息是在季度末之後支付的 2023年7月21日致截至營業結束時的普通股股東和普通單位持有人 2023年7月7日,因此總付款額為美元4.0百萬。
 
13

目錄
優先股分配
開啟 2023年5月5日,董事會批准並宣佈現金股息分配為美元0.4140625公司每股 6.625百分比A系列優先股(“A系列優先股”),總金額為美元1.9截至2023年6月30日的季度期間為百萬美元。股息是在季度末之後支付的 2023年7月21日致截至營業結束時的A系列優先股登記持有人 2023年7月7日.
股權激勵計劃
公司為執行官、董事和某些人員制定了股權激勵計劃(“股權激勵計劃”)
非執行
員工,並經董事會批准
,適用於子公司及其各自的關聯公司。股權激勵計劃規定授予限制性普通股、限制性股票單位、幻影股、股票期權、股息等值權和其他基於股權的獎勵(包括授予運營合夥企業長期激勵計劃單位),但須視該計劃下可供發行的股票總數而定。股權激勵計劃由董事會薪酬委員會(“薪酬委員會”)管理。股權激勵計劃規定最多可發行 3,763,580普通股。如果根據股權激勵計劃授予的獎勵到期或終止,則受獎勵中任何部分約束的股份將在未行使或支付的情況下到期或終止,視情況而定,將再次可用於發放額外獎勵。
2020年1月27日,董事會和薪酬委員會各自批准了一種新形式的基於績效的限制性單位獎勵協議,該協議將用於根據股權激勵計劃授予基於績效的限制性股票單位獎勵(“績效限制性股票單位獎勵”)。
業績限制性股東獎基於公司普通股的總股東回報率(“TSR”) 三年自撥款當年1月1日起(“衡量期”)相對於其他美國辦公房地產投資信託基金公司(“同行集團”)的特定同業集團名單(“同行集團”)的股東總回報率的衡量期,截至授予當年的第一個交易日。 Performance RSU Awards的支出按以下浮動比例進行評估:TSR低於同行組第30個百分位將獲得50%的獎金;TSR在同行集團的第50個百分位將獲得100%的獎金;TSR等於或高於同行集團的第75個百分位將獲得150%的獎金。支出額在這些規定的百分位目標之間進行數學插值,最高不得超過 150%。根據股權激勵計劃,績效RSU獎勵的支出將以公司普通股的形式結算。歸屬條件滿足後,在適用的績效限制性股票單位獎勵期內,根據獲得的公司普通股數量確定和支付等值股息,其金額等於衡量期內每個年度計量期內宣佈的公司普通股的所有定期和特別股息。
2023 年第一季度,在 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日的衡量期內,根據股東總回報率達到或高於 2020 年同行集團第 75 個百分位的目標,頒發的績效 RSU 獎勵為授予的目標股份數量的 150%。
下表彙總了截至2023年6月30日的三個月和六個月中股權激勵計劃下的獎勵活動:
 
    
數字
的限制性單位
    
的數量
性能
RSU
 
截至 2022 年 12 月 31 日已發行
     428,320        307,500  
已授予
     198,022        214,888  
發行股息等價物
     9,485            
既得
     (216,520      (97,500
    
 
 
    
 
 
 
截至 2023 年 3 月 31 日已發放
     419,307        424,888  
發行股息等價物
     14,356            
    
 
 
    
 
 
 
截至 2023 年 6 月 30 日的未付款
     433,663        424,888  
 
14

目錄
下表彙總了截至2022年6月30日的三個月和六個月中股權激勵計劃下的獎勵活動:
 
    
數字
的限制性單位
    
的數量
性能
RSU
 
截至 2021 年 12 月 31 日尚未發表
     342,159        217,500  
已授予
     237,986        90,000  
發行股息等價物
     3,902         
    
 
 
    
 
 
 
截至 2022 年 3 月 31 日已發行
     584,047        307,500  
發行股息等價物
     7,451         
既得
     (177,812       
    
 
 
    
 
 
 
截至 2022 年 6 月 30 日未兑現
     413,686        307,500  
在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月中,公司向董事、執行官和某些人授予了以下限制性股票單位(“限制性股票單位”)和績效限制性股票單位獎
非執行
員工:
 
 
  
授予的單位
 
  
公允價值

(以千計)
 
  
加權平均值
授予公允價值
每股
 
 
  
RSU
 
  
性能
RSU
 
2023
     198,022        214,888      $ 3,729      $ 9.03  
2022
     237,986        90,000        5,753        17.54  
RSU 獎項將在撥款日期的前三個週年日每年分三次等額發放。RSU Performance Awards 將在最後一天頒發 三年測量週期。
在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月中,公司確認了限制性股票單位和績效限制性單位獎勵的淨薪酬支出如下(以千計):
 
 
  
RSU
 
  
性能
RSU
 
  
總計
 
2023
  
$
633
 
  
$
390
 
  
$
1,023
 
2022
  
 
652
 
  
 
340
 
  
 
992
 
在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月中,公司確認了限制性股票單位和績效限制性單位獎勵的淨薪酬支出如下(以千計):
 
 
  
RSU
 
  
性能
RSU
 
  
總計
 
2023
  
$
1,276
 
  
$
771
 
  
$
2,047
 
2022
  
 
1,251
 
  
 
645
 
  
 
1,896
 
 
15

目錄
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論和分析基於本季度表格報告中城市辦公室房地產投資信託基金公司的簡明合併財務報表及其相關附註,應與這些報表一起閲讀
10-Q
(此 “報告”)。
在本節中,除非上下文另有要求,否則提及 “我們”、“我們” 和 “我們的公司” 是指馬裏蘭州的一家公司 City Office REIT, Inc. 以及我們的合併子公司,包括馬裏蘭州有限合夥企業 City Office REIT Office Partnership L.P.,我們是該公司的唯一普通合夥人,在本節中將其稱為運營合夥企業,除非有明確規定上下文表明該術語僅指城市辦公室房地產投資信託基金, Inc.
關於前瞻性陳述的警示聲明
 
本報告,包括 “第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 包含歷史和前瞻性陳述。根據經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的含義,除歷史事實陳述外,所有陳述均為或可能被視為前瞻性陳述。我們使用了 “大約”、“預期”、“假設”、“相信”、“預算”、“考慮”、“繼續”、“可以”、“估計”、“預期”、“未來”、“打算”、“可能”、“展望”、“計劃”、“潛力”、“預測”、“項目”、“尋求”、“應該”、“目標”、“將” 等詞語用於識別本報告中前瞻性陳述的術語和短語。我們所有的前瞻性陳述都受到風險和不確定性的影響,這些風險和不確定性可能導致實際結果與我們的預期存在重大差異,包括:
 
   
辦公領域或我們運營所在市場的不利經濟或房地產發展;
 
   
利率上升、由此產生的融資或運營成本的任何增加、通貨膨脹的影響以及經濟增長停滯或經濟衰退;
 
   
地方、區域、國家和國際經濟狀況的變化,包括冠狀病毒病造成的變化
(“COVID-19”)
大流行病或任何未來的流行病或大流行病;
 
   
由於 “在家工作” 和混合工作政策在多大程度上得以延續
新冠肺炎
大流行病或任何未來的流行病或大流行病;
 
   
我們無法有效競爭;
 
   
如果有的話,我們無法向租户收取租金或以有吸引力的條款續訂租户的租約;
 
   
出於租賃目的對我們物業的需求和市場接受度,包括短期市場波動或長期趨勢導致辦公空間需求總體下降所致;
 
   
租金率下降或空缺率上升,包括由於持續不斷的租金減少或空缺率上升
新冠肺炎
大流行病或任何未來的流行病或大流行病;
 
   
我們未能獲得必要的融資或以優惠條件或根本無法進入資本市場;
 
   
收購機會可用性的變化;
 
   
合格人員的可用性;
 
   
我們無法按照我們預期的條款和時間成功完成房地產收購或處置,或者根本無法完成;
 
   
我們未能成功運營收購的財產和業務;
 
16

目錄
   
我們的業務、融資或投資策略或我們運營所在市場的變化;
 
   
我們未能產生足夠的現金流來償還未償債務;
 
   
與惡劣天氣條件和自然災害有關的環境不確定性和風險;
 
   
出於美國聯邦所得税的目的,我們未能維持我們作為房地產投資信託基金的資格;
 
   
政府的批准、行動和舉措,包括遵守環境要求的必要性;
 
   
涉及或影響我們的索賠和訴訟的結果;
 
   
金融市場波動;
 
   
房地產、税收和分區法以及其他立法和政府活動的變化,以及房地產税率和房地產投資信託基金總體税收的變化;以及
 
   
我們在新聞稿和向美國證券交易委員會提交的文件中描述的其他因素,包括但不限於我們的年度表格報告中描述的因素
10-K
截至2022年12月31日的年度中,標題為 “風險因素”、“管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 和 “業務” 的章節以及我們隨後向美國證券交易委員會提交的報告。
本報告中包含的前瞻性陳述基於歷史業績和管理層根據我們目前獲得的信息制定的當前計劃、估計和預期,並受不確定性和情況變化的影響。無法保證影響我們的未來事態發展會如我們所預期。由於上述因素、風險和不確定性,以及我們在新聞稿和向美國證券交易委員會提交的文件中描述的全球、地區或地方政治、經濟、商業、競爭、市場、監管和其他因素的變化,包括但不限於我們的年度表格報告中描述的因素,實際業績可能與這些預期存在重大差異
10-K
在截至2022年12月31日的年度中,標題為 “風險因素”,以及我們隨後向美國證券交易委員會提交的報告,其中許多是我們無法控制的。如果這些風險或不確定性中的一項或多項成為現實,或者我們的任何假設被證明是不正確的,我們的實際業績在重大方面可能與我們在這些前瞻性陳述中表達或暗示的有所不同。我們提醒您,您不應過分依賴我們的任何前瞻性陳述。我們在本報告中作出的任何前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日。可能導致我們的實際結果出現差異的因素或事件可能會不時出現,我們不可能全部預測。除非適用的證券法要求,否則我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述,無論是由於新信息、未來發展還是其他原因。
概述
公司
我們於 2013 年 11 月 26 日作為一家馬裏蘭州公司成立。2014 年 4 月 21 日,我們完成了普通股的首次公開募股。我們將首次公開募股的淨收益捐給了我們的運營夥伴關係,以換取運營合作伙伴關係中的普通單位。我們和我們的運營合夥企業均在首次公開募股和某些相關組建交易完成後開始運營。
收入基礎
截至2023年6月30日,我們擁有24處房產,包括58棟辦公樓,總淨可出租面積約為570萬平方英尺(“NRA”)。截至2023年6月30日,我們的房產租賃率約為85.6%。
 
17

目錄
辦公室租賃
從歷史上看,我們物業的大多數租賃都以提供全方位服務的總租賃或淨租賃為基礎,我們預計將來將繼續使用此類租約。提供全方位服務的總租賃通常有基準年度費用 “停止”,即我們支付一定金額的費用作為租金的一部分,而未來房地產運營費用的增加(超過基準年截止日期)則根據該租户在物業中的相應平方英尺向租户開具賬單。房地產運營費用反映在運營支出中;但是,在我們簡明的合併運營報表中,只有租户向租户收回的超過基準年截止日期的房地產運營費用增加才反映在租金和其他收入中的租户回收額中。在三重淨租約中,租户通常負責所有財產税和運營費用。因此,基本租金支付不包括任何運營費用,而是所有此類費用均向租户開具賬單或由租户支付。這種租賃類型的全部費用反映在運營費用中,報銷反映為租户的回收額。我們也是AmbergLen物業的收費簡單地面租賃的出租人。
可能影響我們的經營業績和財務狀況的因素
經濟環境與通貨膨脹
美國和全球的經濟狀況繼續動盪不定,這主要是由於通貨膨脹率上升。隨着通貨膨脹率繼續達到新高,它引發了一系列事件的連鎖反應,首先是美聯儲採取嚴厲的緊縮措施併發出信號,收益率曲線上的利率上升,公共股票和債務市場的波動和虧損,現在人們越來越擔心美國經濟可能陷入衰退。銀行和貸款部門尤其受到利率環境的影響。這種不斷變化的運營環境會影響我們的運營活動,因為:
 
   
鑑於不確定的經濟環境,商界領袖通常可能對做出大規模資本配置決定(例如簽訂新租約)保持沉默;
 
   
由於利率和信貸利差的提高,我們的資本成本增加了,私募市場債務融資的安排難度要大得多;以及
 
   
由於潛在的業務裁員、裁員和行業放緩,留住和吸引新租户變得越來越具有挑戰性。
儘管經濟環境充滿挑戰,但越來越多的證據表明,許多企業已經或將要收緊政策
面對面
隨着經濟狀況惡化的工作政策。這些公司中有許多在大流行期間增加了員工隊伍,但沒有增加可用空間。我們預計這些因素將有助於至少部分抵消太空需求的衰退阻力。
新冠肺炎
我們的業務已經並將可能繼續受到影響
新冠肺炎
大流行的。此外,鑑於遠程和混合辦公趨勢不斷變化,我們的業務已經並將繼續受到租户在辦公空間需求方面的不確定性的影響
新冠肺炎
大流行。雖然我們在 2023 年第二季度的資產使用量仍低於
大流行前
級別,使用量逐年增加。在不久的將來,我們資產的使用情況取決於企業和個人關於恢復辦公空間使用率的決定,這是無法估計的。
租賃活動已經並將受到影響
新冠肺炎
除非租户提高其空間的利用率,否則疫情將持續下去。我們已經經歷過,我們預計新租賃將繼續放緩,而且現有租户的長期空間需求仍然存在不確定性。總體而言,這可能會減少我們預期的租金收入。此外,我們市場中的某些租户已經並將可能探索將其全部或部分租賃平方英尺轉租給其他租户或第三方的機會。雖然轉租通常不會影響向原始承租人收取款項的能力,也不會導致預期從主要租户那裏獲得的租金收入減少,但這種趨勢可能會降低我們向新租户租賃增量平方英尺的能力,可能會增加 “變黑” 的房產的平方英尺,如果租户確定其對平方英尺的長期需求低於最初的預期,可能會減少預期的租金收入,並可能影響租賃的定價和競爭力我們市場的辦公空間。
 
18

目錄
在當前的經濟和行業條件下,我們將繼續積極評估業務運營和戰略,以使自己處於最佳地位。
商業與戰略
我們專注於在我們的成長型市場中擁有和收購辦公物業,主要位於太陽帶。總體而言,我們的市場人口不斷增長,就業增長預測高於平均水平,有大量的政府辦公室,跨越多元化行業的大型國際、國內和區域僱主
低成本
業務運營和高品質生活中心。我們認為,這些特徵使我們的市場備受歡迎,向我們的地理足跡的國內淨移民人數普遍證明瞭這一點。我們利用管理層的市場特定知識和關係以及當地房地產和租賃經理的專業知識來尋找收購機會,我們認為這些機會將提供現金流穩定性和長期價值增值。
租金收入和租户回收率
我們的物業產生的淨租金收入將主要取決於我們維持當前租賃空間的佔用率以及租賃當前可用空間和租賃終止後可用的空間的能力。產生的租金收入還取決於我們維持或提高物業租金的能力。其中一個或多個因素的負面趨勢可能會對我們未來的租金收入產生不利影響。未來的經濟衰退或區域性衰退會影響我們的市場或子市場,或者租户行業的衰退,包括利率上升和美國經濟衰退的可能性增加,這些都會損害我們的續訂能力
重新出租
空間和租户履行租賃承諾的能力,例如租户破產,可能會對我們維持或提高物業租金的能力產生不利影響。此外,租金收入的增長還將部分取決於我們收購更多符合我們投資標準的房產的能力。
 
19

目錄
我們的房產
截至2023年6月30日,我們在達拉斯、丹佛、奧蘭多、鳳凰城、波特蘭、羅利、聖地亞哥、西雅圖和坦帕等大都市區擁有24處房產,包括58棟辦公樓,總面積約為570萬平方英尺。下表概述了截至2023年6月30日的投資組合。
 
大都會的
區域
 
財產
 
經濟
利息
   
NRA
(000s Square)
英尺)
   
到位
佔用率
   
年化基數
每平方米的租金
   
年化總額
每平方米的租金
(1)
   
按年計算
基本租金
(2)

($000s)
 
亞利桑那州鳳凰

(佔NRA的26.7%)
  方塊 23     100.0     307       94.5   $ 30.08     $ 32.37     $ 8,725  
    皮馬中心     100.0     272       47.2   $ 29.15     $ 29.15     $ 3,741  
    SanTan     100.0     267       47.0   $ 32.02     $ 32.02     $ 4,013  
    5090 N. 40
第四
St
    100.0     175       70.2   $ 34.60     $ 34.60     $ 4,255  
    駝背廣場     100.0     172       84.4   $ 34.55     $ 34.55     $ 5,027  
    四輪摩托車     100.0     163       92.3   $ 33.08     $ 33.42     $ 4,977  
    Papago Tech     100.0     163       88.7   $ 24.48     $ 24.48     $ 3,533  
佛羅裏達州坦帕

(18.5%)
  公園塔     94.8     478       89.2   $ 28.09     $ 28.09     $ 11,988  
    城市中心     95.0     244       91.6   $ 30.00     $ 30.00     $ 6,706  
    情報中心     100.0     204       100.0   $ 26.21     $ 26.21     $ 5,333  
    Carillon Point     100.0     124       100.0   $ 30.25     $ 30.25     $ 3,757  
科羅拉多州丹佛

(14.1%)
  丹佛科技     100.0     381       85.6   $ 24.48     $ 28.93     $ 7,799  
    圓點     100.0     272       90.6   $ 19.93     $ 34.80     $ 4,913  
    Superior     100.0     152       71.7   $ 18.62     $ 31.62     $ 2,033  
佛羅裏達州奧蘭多

(12.7%)
  佛羅裏達研究園     96.6     397       86.1   $ 26.03     $ 27.83     $ 8,802  
    中央費爾温德     97.0     168       88.6   $ 28.21     $ 28.21     $ 4,206  
    格林伍德大道     100.0     155       100.0   $ 24.75     $ 24.75     $ 3,837  
北卡羅來納州羅利

(8.7%)
  83 號區塊     100.0     495       83.5   $ 37.97     $ 38.20     $ 15,692  
俄勒岡州波特蘭

(5.8%)
  AmberGlen     76.0     203       100.0   $ 23.97     $ 27.17     $ 4,877  
    喀斯喀特站     100.0     128       100.0   $ 29.60     $ 31.51     $ 3,791  
德克薩斯州達拉斯

(5.0%)
  露臺     100.0     173       100.0   $ 38.99     $ 58.99     $ 6,731  
    2525 McKinnon     100.0     111       97.8   $ 30.50     $ 51.50     $ 3,323  
加利福尼亞州聖地亞哥

(4.9%)
  使命之城     100.0     281       80.1   $ 39.57     $ 39.57     $ 8,916  
華盛頓州西雅圖

(3.6%)
  峽谷公園     100.0     207       100.0   $ 23.86     $ 29.86     $ 4,934  
               
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
   
 
 
 
總計/加權平均值 — 2023 年 6 月 30 日
(3)
 
 
 
5,692
 
 
 
85.6
 
$
29.19
 
 
$
32.44
 
 
$
141,909
 
               
 
 
                           
 
 
 
 
(1)
每平方英尺的年化總租金包括對三重淨租約估計費用報銷額的調整。
(2)
年化基本租金的計算方法是,將截至2023年6月30日的月份的 (i) 租金(定義為減免前的現金租金)乘以(ii)12。
(3)
平均值根據物業的淨收入指數加權,並根據入住率進行了調整。
 
20

目錄
運營費用
我們的運營費用通常包括公用事業税、財產税和從價税、保險和場地維護成本。這些費用在租户基準年度(直到到期時重置基準年)的增加通常會轉嫁給我們提供全方位服務的總租賃物業的租户,通常由我們淨租賃物業的租户全額支付。
我們的市場狀況
我們運營所在市場的經濟或其他狀況的正面或負面變化,包括國家預算短缺、就業率、自然災害和其他因素,可能會影響我們的整體表現。儘管我們普遍預計太陽帶城市人口和經濟正增長的趨勢將持續下去,但我們無法預測這些趨勢是否會持續下去,尤其是在通貨膨脹和利率上升以及税收政策、財政政策和貨幣政策的潛在變化的情況下。此外,目前尚不確定且無法估計其潛在影響
新冠肺炎
疫情將影響我們市場對辦公空間的短期和長期需求。
關鍵會計政策與估計
中期簡明合併財務報表遵循的政策和程序與我們的年度表格報告中包含的截至2022年12月31日止年度的經審計合併財務報表中概述的政策和程序相同
10-K
截至2022年12月31日的財年,但我們選擇採用與參考利率改革(主題848)相關的實際權宜之計以及簡明合併財務報表附註2中概述的VIE政策的適用除外。
運營結果
截至2023年6月30日的三個月與截至2022年6月30日的三個月的比較
租金和其他收入。
租金和其他收入包括淨租金收入,包括停車、標牌和其他收入,以及向租户收回的運營成本和財產税。截至2023年6月30日的三個月,租金和其他收入減少了90萬美元,至4,460萬美元,下降了2%,而截至2022年6月30日的三個月為4,550萬美元。SanTan的收入減少了140萬美元,這是由於去年確認了終止費,以及由於租户提前離開,本期入住率降低。此外,2023年5月處置的190個辦公中心和2022年6月的Vista Pointe湖分別使收入減少了110萬美元和80萬美元。5090、Mission City和Pima Center的收入也分別下降了40萬美元、30萬美元和30萬美元,這是由於這些物業的入住率與去年同期相比有所下降。2021年12月收購了Bloc 83、Block 23和The Terraces,這抵消了這些下降,這些收購是第一代的
租賃
2022年,收入分別增加了120萬美元、40萬美元和20萬美元。此外,公園塔、Circle Point、City Center和FRP Collection的更高入住率使收入分別增加了60萬美元、50萬美元、30萬美元和20萬美元。與前一時期相比,其餘房產的租金和其他收入相對沒有變化。
運營費用
總運營費用。
總運營費用包括物業運營費用、一般和管理費用以及折舊和攤銷。截至2023年6月30日的三個月,總運營費用從截至2022年6月30日的三個月的3,620萬美元增加了50萬美元,增幅為1%,至3,670萬美元。其中,2021年12月收購了Bloc 83和Block 23,這兩家公司正在進行第一代
租賃
2022年,分別出資80萬美元和40萬美元。此外,公園大廈和市中心的總運營支出分別增加了40萬美元和20萬美元,這是由於與去年同期相比入住率增加相關的運營成本增加。SanTan的總運營支出減少了60萬美元,這抵消了這些增長,這是由於該物業的入住率與去年同期相比有所降低。此外,2023年5月處置的190個辦公中心和2022年6月的Vista Pointe湖分別使總運營支出減少了50萬美元和30萬美元。與前一時期相比,其餘物業的總運營費用相對沒有變化。
 
21

目錄
物業運營費用。
物業運營費用主要包括建築物公共區域和維護費用、保險、財產税、物業管理費以及某些無法從租户那裏收回的費用,其中大部分與維持空置空間外觀和適銷性所需的成本有關。在正常業務過程中,房地產支出會波動並受到各種因素的影響,包括但不限於入住率、天氣、公用事業成本、維修、維護和
再租賃
成本。截至2023年6月30日的三個月,房地產運營費用從截至2022年6月30日的三個月的1,680萬美元增加了40萬美元,增幅為2%,至1,720萬美元。其中,2021年12月收購了Bloc 83、Block 23和The Terraces,這些收購正在進行第一代
租賃
2022年,分別出資30萬美元、30萬美元和10萬美元。此外,Park Tower的物業運營費用增加了30萬美元,這是由於與去年同期相比入住率增加相關的運營成本增加。2023年5月的190個辦公中心和2022年6月的Vista Pointe湖的處置抵消了這些增長,分別減少了30萬美元和30萬美元的房地產運營支出。與前一時期相比,其餘物業的運營費用相對沒有變化。
一般和行政。
一般和管理費用包括上市公司報告成本以及我們的管理團隊和董事會的薪酬,以及
非現金
基於股票的薪酬支出。截至2023年6月30日的三個月,一般和管理費用從上一期間公佈的360萬美元增加了10萬美元,增幅為1%,至370萬美元。一般和管理費用增加主要是由於股票薪酬支出增加。
折舊和攤銷。
截至2023年6月30日的三個月,折舊和攤銷額從2022年同期公佈的1,570萬美元增加了10萬美元,增幅為0.4%,至1,580萬美元。在增長額中,Bloc 83的折舊和攤銷費用增加了50萬美元,與租賃成本有關。抵消了這一增長,我們的SanTan物業的折舊和攤銷費用減少了50萬美元,這主要是由於與該物業提前終止租賃相關的去年記錄的租户相關資產的攤銷速度加快。與去年相比,其餘財產的折舊費用相對沒有變化。
其他支出(收入)
利息支出。
截至2023年6月30日的三個月,利息支出從截至2022年6月30日的三個月的630萬美元增加了200萬美元,增長了32%,至830萬美元。增長主要歸因於提款金額的增加和浮動利率債務的利率上升。
處置不動產淨虧損。
在2023年第二季度,該公司
準許
由於190辦公中心財產貸款協議中定義的違約事件,任命一名接管人接管該物業的所有權和控制權。鑑於接管人的任命,公司於2023年5月解散了持有該財產及相關資產和負債的實體。在截至2023年6月30日的三個月中,公司確認分拆虧損10萬美元。
截至2023年6月30日的六個月與截至2022年6月30日的六個月的比較
租金和其他收入。
租金和其他收入包括淨租金收入,包括停車、標牌和其他收入,以及向租户收回的運營成本和財產税。截至2023年6月30日的六個月中,租金和其他收入增長了30萬美元,至9,060萬美元,而截至2022年6月30日的六個月為9,030萬美元。其中,2021年12月收購了Bloc 83、Block 23和The Terraces,這些收購正在進行第一代
租賃
2022年,收入分別增加了250萬美元、100萬美元和40萬美元。公園大廈、Circle Point、FRP Collection和City Center的更高入住率也使收入分別增加了150萬美元、90萬美元、60萬美元和40萬美元。抵消了這些增長,SanTan的收入減少了290萬美元,這是由於去年確認了終止費,以及由於租户提前離開,本期入住率降低。此外,2022年6月的Vista Pointe湖和2023年5月的190辦公中心的處置也分別減少了190萬美元和90萬美元的收入。由於該物業的入住率減少,皮馬中心、米申城和5090的收入也分別減少了80萬美元、50萬美元和50萬美元。與前一時期相比,其餘房產的租金和其他收入略高。
 
22

目錄
運營費用
總運營費用。
總運營費用包括物業運營費用、一般和管理費用以及折舊和攤銷。截至2023年6月30日的六個月中,總運營支出從截至2022年6月30日的六個月的7,190萬美元增加了160萬美元,增幅為2%,至7,350萬美元。其中,2021年12月收購了Bloc 83、Block 23和The Terraces,這些收購正在進行第一代
租賃
2022年,分別出資120萬美元、90萬美元和30萬美元。此外,Park Tower、FRP Collection、City Collection、City Center和Circle Point的總運營支出分別增加了80萬美元、40萬美元、30萬美元和30萬美元,這是由於與去年同期相比入住率增加相關的運營成本增加。一般和管理費用也增加了30萬美元,這主要是由於工資和股票薪酬支出增加。SanTan的總運營支出減少了120萬美元,這抵消了這些增長,這是由於該物業的入住率與去年同期相比有所降低。2022年6月對Lake Vista Pointe和2023年5月190辦公中心的處置也使總運營支出分別減少了80萬美元和50萬美元。此外,由於與收購的租賃無形資產相關的攤銷費用現已全部攤銷,Mission City和Papago Tech的折舊和攤銷分別比上期減少了50萬美元和40萬美元。與前一時期相比,其餘物業的總運營支出略高。
物業運營費用。
物業運營費用包括
主要地
建築物公共區域和維護費用、保險、財產税、物業管理費以及某些無法向租户收回的費用,其中大多數與維持空置空間的外觀和適銷性所必需的成本有關。在正常業務過程中,物業支出會波動,並受到各種因素的影響,包括但不限於入住率、天氣、公用事業成本、維修、維護和
再租賃
成本。截至2023年6月30日的六個月中,房地產運營費用從截至2022年6月30日的六個月的3,330萬美元增加了170萬美元,增幅為5%,至3,500萬美元。其中,2021年12月收購了Bloc 83、Block 23和The Terraces,這些收購正在進行第一代
租賃
2022年,分別出資50萬美元、50萬美元和20萬美元。此外,Park Tower、FRP Collection、City Collection、City Center和Mission City的房地產運營費用分別增加了60萬美元、30萬美元、10萬美元和10萬美元,這是由於與去年同期相比入住率增加相關的運營成本增加。2022 年 6 月的 Lake Vista Pointe 和 2023 年 5 月的 190 Office Center 的處置抵消了這些增長,使物業運營費用減少了60萬美元和
0.4 
分別為百萬。與前一時期相比,其餘物業的房地產運營費用略高。
一般和行政。
一般和管理費用包括上市公司報告成本以及我們的管理團隊和董事會的薪酬,以及
非現金
基於股票的薪酬支出。一般和
行政的
截至2023年6月30日的六個月中,支出從報告的710萬美元增加了30萬美元,增長了5%,至740萬美元
相同的
這段時間在 2022 年。一般和管理費用增加主要是由於工資和股票薪酬支出增加。
折舊和攤銷。
截至2023年6月30日的六個月中,折舊和攤銷額從2022年同期公佈的3,150萬美元減少了40萬美元,下降了1%,至3,110萬美元。在這筆減少中,我們的SanTan房產為減少額貢獻了100萬美元,這主要是由於與該物業提前終止租賃相關的去年記錄的租户相關資產的攤銷速度加快。同樣促成減少的是,Mission City和Papago Tech的折舊和攤銷減少了美元
0.5 
前一時期分別為100萬美元和40萬美元,因為與收購的租賃無形資產相關的攤銷費用現已全部攤銷。Bloc 83、Block 23和Circle Point產生的與租賃成本相關的折舊和攤銷費用分別高達70萬美元、30萬美元和30萬美元,抵消了這些減少。與去年相比,其餘財產的折舊費用相對沒有變化。
 
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目錄
其他支出(收入)
利息支出。
截至2023年6月30日的六個月中,利息支出從截至2022年6月30日的六個月的1,230萬美元增加了430萬美元,增幅為34%,至1,660萬美元。增長主要歸因於提款金額的增加和浮動利率債務的利率上升。
處置房地產的淨虧損/收益。
在2023年第二季度,由於該物業貸款協議中定義的違約事件,公司同意任命一名接管人接管190處辦公中心房產的所有權和控制權。鑑於接管人的任命,公司在本季度解散了持有該財產以及相關資產和負債的實體。在截至2023年6月30日的六個月中,公司確認分拆虧損10萬美元。去年,Lake Vista Pointe物業的唯一租户行使了購買該建築物的租賃選擇權,我們與租户簽署了買賣協議。在租户行使選擇權時,我們根據ASC 842(租賃)重新評估了租賃的租賃分類,並決定應將租賃從經營租賃重新歸類為銷售型租賃。在扣除處置相關成本後,這一重新分類導致銷售收益為2,170萬美元。Lake Vista Pointe 的房產於 2022 年 6 月出售。
現金流
截至2023年6月30日的六個月與截至2022年6月30日的六個月的比較
截至2023年6月30日和2022年6月30日,現金、現金等價物和限制性現金分別為5,270萬美元和6,940萬美元。
經營活動產生的現金流。
截至2023年6月30日的六個月中,經營活動提供的淨現金減少了4,740萬美元,至2760萬美元,而2022年同期為7,500萬美元。減少的主要原因是截至2022年6月30日的六個月中與Lake Vista Pointe相關的銷售型租賃收入。
投資活動的現金流。
截至2023年6月30日的六個月中,用於投資活動的淨現金增加了260萬美元,至2380萬美元,而2022年同期為2,120萬美元。用於投資活動的現金增加主要歸因於截至2023年6月30日的六個月中,處置與190 Office Center相關的房地產的現金減少。
來自融資活動的現金流。
截至2023年6月30日的六個月中,融資活動提供的淨現金增加了3,120萬美元,至460萬美元,而2022年同期用於融資活動的淨現金為2660萬美元。融資活動提供的現金增加主要歸因於截至2023年6月30日的六個月中,借款淨收益增加。此外,截至2022年6月30日的六個月中,普通股的回購增加了前一時期用於融資活動的現金。
流動性和資本資源
流動性和資本資源分析
截至2023年6月30日,我們擁有約3,840萬美元的現金及現金等價物以及1,430萬美元的限制性現金。
2018年3月15日,公司就無抵押信貸額度簽訂了信貸協議,規定承付高達2.5億美元的款項,其中包括一項手風琴功能,允許公司在遵守慣例條款和條件的前提下借入高達5億美元的貸款。2019年9月27日,公司簽訂了為期五年的5000萬美元定期貸款,將其在公司無抵押信貸額度下的授權借款從2.5億美元增加到3億美元。2021年11月16日,公司簽訂了經修訂和重述的信貸協議,將授權借款總額從3億美元增加到3.5億美元。2023年1月5日,公司對經修訂和重述的無抵押信貸額度信貸協議進行了第二次修訂,並簽訂了為期三年的2500萬美元定期貸款,將其授權借款總額從3.5億美元增加到3.75億美元。無抵押信貸額度將於2025年11月到期,在滿足某些條件後,公司可以選擇延長12個月。截至2023年6月30日,我們的無抵押信貸額度下有約2.057億美元的未償還額度,還有一張420萬美元的信用證,用於滿足抵押貸款機構的託管要求。
 
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目錄
2020年2月26日,公司和運營合夥企業與KeyBanc Capital Markets Inc.、Raymond James & Associates, Inc.、BMO Capital Markets Corp.、Robc Capital Markets, LLC.、B. Riley FBR, Inc.、D.A. Davidson & Co. 和 Janney Montgomery Scott, Inc.(“銷售代理人”)分別簽訂了股權分配協議(統稱 “協議”),根據這些協議,公司可根據這些協議通過作為代理人的銷售代理不時發行和出售多達1500萬股普通股和最多100萬股A系列優先股或校長(“自動櫃員機計劃”)。2021年5月7日,公司向D.A. Davidson & Co. 發出了終止協議的通知,該通知於2021年5月7日生效。在截至2023年6月30日的六個月中,該公司沒有根據ATM計劃發行任何普通股或A系列優先股。
在考慮了效果之後
新冠肺炎
疫情對我們的合併業務造成影響,我們可能會履行某些房地產級抵押貸款中的某些財務契約。對於有財務契約的抵押貸款,貸款人對契約失敗的補救措施將是要求託管資金,以履行我們未來的債務償還義務。
截至2023年6月30日,我們三筆抵押貸款的貸款機構已選擇有權將房地產現金流引入貸款人控制的受限現金賬户,為房地產運營提供資金,直到達到某些門檻。截至2023年6月30日,這三處房產的限制性現金總額為920萬美元。
我們的短期流動性要求主要包括運營費用和其他與我們的財產相關的支出、向有限合夥人的分配以及向有資格獲得房地產投資信託基金地位的股東的分配、資本支出以及可能的收購。我們預計將通過運營提供的淨現金和利用現有現金建立的儲備來滿足我們的短期流動性需求。我們還有更多來源,例如我們的公開募股(包括自動櫃員機計劃)的收益,以及抵押貸款和無抵押信貸額度下的借款。
我們的長期流動性需求主要包括償還到期債務、收購房地產所需的資金以及
非經常性的
資本改善。我們預計通過運營產生的淨現金、長期有擔保和無抵押債務以及股票和債務證券的發行來滿足我們的長期流動性需求。我們也可能為房地產收購提供資金和
非經常性的
在長期融資之前,使用我們的無抵押信貸額度進行資本改善。
我們認為,我們可以獲得多種資本來源來為我們的長期流動性需求提供資金,包括產生額外債務和發行額外的股權證券。但是,我們無法向您保證情況現在或將來如此。我們承擔額外債務的能力取決於許多因素,包括我們的槓桿程度、利率、未抵押資產的價值以及貸款人可能施加的借貸限制。我們進入股票資本市場的能力也取決於許多因素,包括房地產投資信託基金的總體市場狀況和市場對我們的看法。
合同義務和其他長期負債
下表提供了截至2023年6月30日我們承諾的信息,包括合同義務下的任何擔保承諾或最低承諾。該表沒有反映可用的債務延期選項。
 
    
按期間到期付款
(以千計)
 
合同義務
  
總計
    
2023
    
2024-2025
    
2026-2027
    
超過
5 年
 
抵押貸款的本金還款
   $ 681,690      $ 43,835      $ 368,016      $ 205,719      $ 64,120  
利息支付
(1)
     85,845        15,237        52,645        15,880        2,083  
與租户相關的承諾
     12,013        12,013        —          —          —    
租賃義務
     36,653        270        1,555        1,327        33,501  
  
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
 
總計
   $ 816,201      $ 71,355      $ 422,216      $ 222,926      $ 99,704  
  
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
    
 
 
 
 
(1)
我們的無抵押信貸額度下浮動利率借款的合同利息是根據2023年6月30日的餘額和利率計算的。我們的定期貸款和部分無抵押信貸額度的合同利息是根據固定借款利率中SOFR部分的利率互換利率計算的。
 
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目錄
通脹
基本上,我們所有的辦公室租賃都規定了房地產税和運營支出的上漲。此外,大多數租約規定了固定的年度租金增長。我們認為,這些合同租金上漲和支出上漲可能至少部分抵消了通貨膨脹的增加。但是,正如本報告其他部分所討論的那樣,較長的通貨膨脹期可能會影響我們的現金流或收益,或影響我們的借款。
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
我們未來的收入、現金流和與金融工具相關的公允價值取決於現行市場利率。市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而蒙受損失的風險。我們使用衍生金融工具來管理或對衝與借款相關的利率風險。我們不將衍生品用於交易或投機目的,僅根據主要金融機構的信用評級和其他因素與其簽訂合同。我們已經根據主要金融機構的信用評級和其他因素與它們簽訂了合同,而且我們只會簽訂合同。有關我們的衍生品的更多信息,請參閲本報告第1項中的簡明合併財務報表附註6。
我們預計,所有與我們相關的倫敦銀行同業拆借利率設置將在2023年6月30日之後停止公佈或不再具有代表性。倫敦銀行同業拆借利率和有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)之間的差異,加上建議的利差調整,可能導致利息成本高於倫敦銀行同業拆借利率仍然可用時的利息成本,這可能會對我們的業績產生重大不利影響。儘管SOFR是替代參考利率委員會建議的替代利率,但貸款機構也有可能選擇替代替代利率,這些利率可能與倫敦銀行同業拆借利率相似,或者在其他方面可能導致我們的借貸成本更高。在2023年第一季度,我們基於倫敦銀行同業拆借利率的借款和5000萬美元的利率互換已過渡到SOFR。
我們目前認為我們的利率敞口適中,因為截至2023年6月30日,我們約有6.16億美元(佔90.4%)的債務具有固定利率,或者將利率互換考慮在內實際上是固定利率,6,570萬美元(佔9.6%)為浮動利率。6.16億美元的固定利率債務包括5000萬美元的定期貸款、2500萬美元的定期貸款和1.4億美元的無抵押信貸額度,我們對其進行了利率互換。利率互換實際上固定了借款利率中的SOFR部分,直到債務到期。SOFR增加1%將導致截至2023年6月30日的未償債務的年度利息成本增加70萬美元,這將降低我們未償債務的公允價值,並增加與未來債務發行或無抵押信貸額度下的借款相關的利息成本。SOFR降低1%將使截至2023年6月30日的未償債務的年度利息成本減少70萬美元,並將增加我們未償債務的公允價值,並降低與未來債務發行或無抵押信貸額度下的借款相關的利息成本。
利率風險金額是我們管理層根據公司資本結構得出的估計,是通過考慮假設利率對我們金融工具的影響來確定的。這些分析沒有考慮該環境中可能發生的整體經濟活動任何變化的影響。我們可能會採取行動進一步減輕我們受利率變動影響的風險。但是,由於將要採取的具體行動及其可能產生的不確定性,這些分析假設我們公司的財務結構沒有變化。
第 4 項控制和程序
評估披露控制和程序
根據最新的評估,公司首席執行官兼首席財務官確定公司的披露控制和程序(定義見規則)
13a-15 (e)
15d-15 (e)
根據1934年《證券交易法》(經修訂),自2023年6月30日起生效。
 
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目錄
管理層關於財務報告內部控制的報告
在本報告所涉期間,我們的財務報告內部控制沒有發生任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
 
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目錄
第二部分。其他信息
第 1 項。法律訴訟
我們和我們的子公司不時成為因正常業務過程而引起的訴訟的當事方。截至2023年6月30日,管理層認為任何此類訴訟都不會對我們的財務狀況或經營業績產生單獨或總體上的重大不利影響。
第 1A 項。風險因素
沒有。
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
沒有。
第 3 項。優先證券違約
沒有。
第 4 項。礦山安全披露
不適用。
第 5 項其他信息
在截至2023年6月30日的三個月中,公司沒有董事或高管 採用要麼 終止a “規則
10b5-1
交易安排” 或
“非規則
10b5-1
交易安排”,每個術語的定義見法規第408(a)項
S-K。
2023 年 8 月 2 日,董事會批准並通過了《公司第三次修訂和重述章程》(“經修訂和重述的章程”)。修正案涉及與《上市規則》有關的事宜
14a-19
根據《交易法》。除其他外,經修訂和重述的章程:
 
   
加強與股東提名董事有關的披露和程序要求,包括 (i) 要求任何提交董事提名通知的股東陳述該股東是否打算根據《上市規則》徵求代理人以支持公司提名人以外的董事候選人
14a-19
根據《交易法》,(ii) 要求該提名股東應公司的要求提供合理證據,證明規則的某些要求
14a-19
已經滿意,(iii) 如果該股東未能遵守規則的要求,則允許公司無視為該股東提名人徵求的代理人或選票
14a-19
以及 (iv) 根據美國證券交易委員會通過的通用代理規則,納入其他技術變更;
 
   
澄清允許股東通過根據公司制定的程序提交的代理人進行投票,前提是該委託書 (i) 由該股東或其代理人以適用法律允許的方式執行,(ii) 符合馬裏蘭州法律和公司經修訂和重述的章程,(iii) 根據公司規定的程序提交;(iii) 根據公司制定的程序提交;
 
   
明確公司董事會可以決定可以通過遠程通信方式舉行股東大會;
 
   
概述在股東大會休會時宣佈股東大會續會的日期、時間和地點的程序;以及
 
   
其他技術和行政方面的變更和改進,包括與股東大會程序有關的變更和改進。
 
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目錄
以上對經修訂和重述章程的描述並不完整,其完整性參照第三修訂章程和重述章程的全文,該章程作為附錄3.2提交,並納入此處的參考文獻。
第 6 項。展品
 
展覽
數字
  
描述
    3.1    經修訂和補充的 City Office REIT, Inc. 的修正和重述條款(參照公司年度表格報告附錄3.1納入) 10-K於 2018 年 3 月 1 日提交)。
    3.2    市政府房地產投資信託基金公司的第三次修訂和重述章程,自2023年8月2日起生效。†
    4.1    City Office REIT, Inc. 的普通股證書(參照公司表格註冊聲明附錄4.1合併) S-11/A於2014年2月18日向委員會提交)。
    4.2    代表6.625%A系列累積可贖回優先股的證書表格,每股面值0.01美元(參照公司表格註冊聲明附錄4.1納入) 8-A於2016年9月30日向委員會提交)。
  31.1    首席執行官根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條進行認證。†
  31.2    首席財務官根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條進行認證。†
  32.1    根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18章第1350條對首席執行官進行認證。†
  32.2    根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18章第1350條對首席財務官進行認證。†
101.INS    內聯 XBRL 實例文檔†
101.SCH    內聯 XBRL 架構文檔†
101.CAL    內聯 XBRL 計算鏈接庫文檔†
101.LAB    內聯 XBRL 標籤鏈接庫文檔†
101.PRE    內聯 XBRL 演示文稿鏈接庫文檔†
101.DEF    內聯 XBRL 定義鏈接庫文檔†
104    封面頁交互式數據文件(格式為 Inline XBRL 幷包含在附錄 101 中)†
   隨函提交。
 
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目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求,註冊人已正式促使下列簽署人代表其簽署本報告,並獲得正式授權。
市政辦公室房地產投資信託基金
日期:2023 年 8 月 3 日
 
  來自:  
/s/詹姆斯·法拉爾
    詹姆斯法拉爾
   
首席執行官兼董事
   
(首席執行官)
日期:2023 年 8 月 3 日
 
  來自:  
/s/Anthony Maretic
    安東尼·馬雷蒂奇
   
首席財務官、祕書兼財務主管
   
(首席財務官兼首席會計官)
 
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