附錄 99.3

獨立註冊會計師事務所的報告

致股東和董事會

世代收益地產有限公司

對財務報表的意見

我們已經審計了隨附的截至2022年12月31日止年度的Modiv投資組合收入和某些運營費用合併報表，以及合併財務報表的相關附註（統稱為 “財務報表”）。我們認為，財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允地列報了截至2022年12月31日止年度的Modiv投資組合的經營業績。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在上市公司會計監督委員會（美國）（“PCAOB”）註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規章制度，我們必須對公司保持獨立性。

我們的審計是根據PCAOB的標準和美利堅合眾國普遍接受的審計準則進行的。這些準則要求我們計劃和進行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報表是否存在因錯誤或欺詐造成的重大錯報。公司無須對其財務報告的內部控制進行審計，我們也沒有聘請對其進行審計。作為審計的一部分，我們需要了解財務報告的內部控制，但不是為了就公司對財務報告的內部控制的有效性發表意見。因此，我們沒有發表這樣的意見。

我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是錯誤還是欺詐所致，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查有關財務報表中數額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層採用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的總體列報情況。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

隨附的財務報表是為了遵守S-X法規第3-14條（包含在本Generation Inc.8-K表格中）的規定而編制的，並不是為了完整列報該物業的收入和支出。

關鍵審計事項

關鍵審計事項是本期財務報表審計中產生的事項，這些事項已告知或需要傳達給審計委員會，並且：(1) 與對財務報表至關重要的賬目或披露有關，(2) 涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。我們確定不存在任何關鍵審計問題。

/s/ maloneBailey，LLP

www.malonebailey.com

自2015年以來，我們一直擔任公司的審計師。

得克薩斯州休斯頓

2023年9月8日

收入和某些運營費用的合併報表

截至2023年6月30日的六個月和截至2022年12月31日的十二個月

所附附附註是這些未經審計的合併財務報表不可分割的一部分。

修改投資組合

收入和某些運營費用合併報表附註

截至2023年6月30日的六個月（未經審計）和截至2022年12月31日的十二個月

(1) 組織結構

2023年8月10日，Generation Income Properties, Inc.（以下簡稱 “公司”）及其運營合夥企業Generation Inc.及其某些關聯公司（統稱為 “Modiv”）簽訂了買賣協議（“購買協議”），根據該協議，GIP運營合夥企業從Modiv購買了由13處淨租賃物業組成的投資組合（“Modiv投資組合”），根據該協議，GIP運營合夥企業從Modiv購買了由13處淨租賃物業組成的投資組合（“Modiv投資組合”）”)。對Modiv投資組合的收購已於2023年8月10日完成。Modiv投資組合由十一（11）處零售物業和兩（2）處辦公物業組成。構成Modiv投資組合的房產分佈在七個州，總可出租面積約為20萬平方英尺，彙總如下：

為Modiv投資組合支付的收購價格為4200萬美元，其中不包括190萬美元的估計交易成本和支出，並視購買協議中規定的比例和抵免額而定。相當於3000萬美元收購價的金額以現金支付，1200萬美元以公司新發行的被指定為A系列可贖回優先股的優先股的股票支付。收購價格的現金部分由（i）手頭現金、（ii）山谷國民銀行（Valley”）新的2100萬美元有擔保債務融資，以及（iii）佛羅裏達州有限責任公司兼Loci Capital Partners（“LC2”）子公司 LC2-NNN Pref, LLC 的1,200萬美元優先股投資相結合。LC2的投資是GIP運營合夥企業的一家名為GIP VB SPE, LLC的特殊目的子公司，這是特拉華州的一家有限責任公司（“GIP SPE”），Modiv投資組合中的每處房產都被轉讓給了GIP SPE新成立的單獨特殊目的子公司。由於上述交易，GIP SPE成為公司多家間接子公司的控股公司，這些子公司持有Modiv投資組合中包含的房產，以及公司先前擁有的八處房產，這些房產已經通過向Valley的貸款融資。

(2) 演示基礎

隨附的收入和某些運營費用報表（“歷史摘要”）是為了遵守美國證券交易委員會（“SEC”）頒佈的S-X法規第3-14條的規定，該條要求在向美國證券交易委員會提交的某些文件中包含與房地產運營有關的某些信息。歷史摘要包括Modiv的歷史收入和運營支出，不包括利息支出、折舊和攤銷費用以及其他非經常性的所有者特定費用，這些費用可能無法與Modiv未來運營中反映的相應金額相提並論。

管理層認為，為公允列報此類歷史摘要所必需的所有調整都已包括在內。此類調整包括正常的經常性項目。

(3) 估算值的使用

按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表，要求管理層作出影響報告所述期間報告的收入和支出數額的估計和假設。實際結果可能與這些估計值不同。

(4) 重要會計政策

收入確認

Modiv Portfolio的運營包括投資組合中建築物租賃所賺取的租金收入，這些收入提供了非或有條件的年度租金上漲以及向租户收取的房地產税和某些運營費用。

租賃的租金收入是通過按租賃條款直線攤銷租賃付款總額來確認的。所有租賃均記作經營租約。

(5) 未來最低租金

每年應收的最低基本租金總額如下：

(6) 租户集中