附錄 99.1
Seritage Growth Properties公佈了2023年第二季度
紐約——2023年8月14日——全國零售、住宅和混合用途物業的所有者和開發商Seritage Growth Properties（紐約證券交易所代碼：SRG）（“公司”）今天公佈了截至2023年6月30日的三個月和六個月的財務和經營業績。
“我們繼續在戰略上取得進展，以最大限度地提高股東的價值。自2022年3月啟動銷售計劃以來，我們已經以約14億美元的總收益出售了127處房產，並償還了9.6億美元的定期貸款。我們的快速去槓桿化消除了6,720萬美元的還本付息、2190萬美元的全資空置或非收入產出物業的負利潤，以及處置的合資企業資產的鉅額年度套利和開發成本。今年迄今為止，我們已經出售了54處全資、合併或合資房產，總收益為6.546億美元。此外，我們有超過2億美元的資產，要麼是簽訂合同的，要麼是已接受的報價。我們計劃繼續使用多餘的銷售收益來減少公司的定期貸款餘額。在銷售活動的同時，我們將繼續通過租賃、開發和授權活動為計劃在後期出售的房產增加資產價值。” 首席執行官兼總裁Andrea L. Olshan説。
促銷亮點：
財務要點：
在截至2023年6月30日的三個月中：
其他亮點
1
銷售活動
下表提供了有關公司處置活動的更多信息。第一張表提供了截至 2023 年 8 月 11 日的處置信息。第二張表格提供了截至2023年8月11日按市場、房地產類型和交易規模劃分的投資組合狀況的最新信息。
截至2023年8月11日的銷售進展 (1) (2) |
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
穩定了 |
數字 |
帽子 |
|
2023 年銷售額 |
2024 年及以後的銷售額 |
總收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起關閉 |
2 |
7.2% |
|
2 |
- |
$ |
36,650 |
|
|
已簽訂合同-沒有 DD |
2 |
7.5% |
|
2 |
- |
$ |
48,200 |
|
|
根據合同-在 DD 中 |
1 |
6.6% |
|
1 |
- |
$ |
5,200 |
|
|
PSA Neg. /已接受報價 |
1 |
7..4% |
|
1 |
- |
$ |
34,000 |
|
|
總計 |
6 |
7.3% |
|
6 |
- |
$ |
124,050 |
|
|
剩餘的穩定銷售包裹 |
3 |
|
|
- |
3 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
部分穩定 |
數字 |
帽子 |
|
2023 年銷售額 |
2024 年及以後的銷售額 |
總收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起關閉 |
5 |
7.3% |
|
5 |
- |
$ |
102,450 |
|
|
已簽訂合同-沒有 DD |
2 |
5.8% |
|
1 |
1 |
$ |
43,500 |
|
|
根據合同-在 DD 中 |
- |
不適用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
PSA Neg. /已接受報價 |
- |
不適用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
總計 |
7 |
6.8% |
|
6 |
1 |
$ |
145,950 |
|
|
剩餘部分穩定的銷售包裹 |
5 |
|
|
2 |
3 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
護墊 |
數字 |
帽子 |
|
2023 年銷售額 |
2024 年及以後的銷售額 |
總收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起關閉 |
2 |
5.7% |
|
2 |
- |
$ |
7,015 |
|
|
已簽訂合同-沒有 DD |
1 |
9.8% |
|
1 |
- |
$ |
2,450 |
|
|
根據合同-在 DD 中 |
1 |
5.5% |
|
1 |
- |
$ |
2,727 |
|
|
PSA Neg. /已接受報價 |
1 |
6.1% |
|
1 |
- |
$ |
4,000 |
|
|
總計 |
5 |
6.4% |
|
5 |
- |
$ |
16,192 |
|
|
剩餘的 Pad 銷售包裹 |
- |
|
|
- |
- |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
合資企業 |
數字 |
PSF |
|
2023 年銷售額 |
2024 年及以後的銷售額 |
總收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起關閉 |
7 |
$ |
101.47 |
|
7 |
- |
$ |
114,675 |
|
已簽訂合同-沒有 DD |
1 |
$ |
97.82 |
|
1 |
- |
$ |
25,964 |
|
根據合同-在 DD 中 |
- |
不適用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
PSA Neg. /已接受報價 |
1 |
$ |
43.53 |
|
1 |
- |
$ |
8,139 |
|
總計 |
9 |
$ |
94.01 |
|
9 |
- |
$ |
148,778 |
|
剩餘的合資企業銷售包裹 |
7 |
|
|
1 |
6 |
|
|
||
非創收活動 |
數字 |
PSF |
|
每英畝 |
|
持有成本 |
|
2023 年銷售額 |
2024 年及以後的銷售額 |
總收益 |
|
||||
自 2023 年 3 月 31 日起關閉 |
11 |
$ |
76.19 |
|
$ |
754 |
|
$ |
(5,809 |
) |
11 |
- |
$ |
102,997 |
|
合同已簽訂——沒有 DD (3) |
3 |
$ |
19.60 |
|
$ |
417 |
|
$ |
(822 |
) |
3 |
- |
$ |
13,137 |
|
根據合同-在 DD 中 |
2 |
$ |
69.73 |
|
$ |
890 |
|
$ |
(602 |
) |
2 |
- |
$ |
18,952 |
|
PSA Neg. /已接受報價 |
4 |
$ |
24.28 |
|
$ |
259 |
|
$ |
(1,241 |
) |
3 |
1 |
$ |
16,100 |
|
總計 |
20 |
$ |
51.13 |
|
$ |
601 |
|
$ |
(8,474 |
) |
19 |
1 |
$ |
151,186 |
|
剩餘的非創收銷售包裹 |
18 |
|
|
|
|
|
|
5 |
13 |
|
|
||||
2
|
截至 |
截至2023年8月11日的2023年銷售預測 |
截至 2023 年 8 月 11 日，2024 年及以後的銷售預測 |
||||||
類別 |
銷售組合 |
已售出 |
已簽訂合同-沒有 DD |
已簽訂合同-在 DD 中 |
PSA Neg. /已接受報價 |
管道 |
已簽訂合同-沒有 DD |
PSA Neg. /已接受報價 |
管道 |
門户市場 |
11 |
1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
10 |
主要市場 |
44 |
20 |
5 |
2 |
1 |
4 |
1 |
- |
11 |
二級市場 |
35 |
24 |
1 |
2 |
2 |
2 |
- |
1 |
3 |
三級市場 |
17 |
9 |
2 |
- |
3 |
2 |
- |
- |
1 |
市場構成總計 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
多租户零售 |
32 |
23 |
2 |
- |
1 |
1 |
1 |
- |
4 |
總理 |
10 |
1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
9 |
住宅 |
5 |
3 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
2 |
其他未合併實體 |
13 |
6 |
1 |
- |
1 |
1 |
- |
- |
4 |
非核心資產 |
47 |
21 |
5 |
4 |
4 |
6 |
- |
1 |
6 |
物業類型總計 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
低於 1000 萬美元 |
60 |
31 |
5 |
3 |
5 |
7 |
- |
1 |
8 |
1000 萬至 3000 萬美元 |
28 |
19 |
2 |
1 |
- |
1 |
- |
- |
5 |
3000 萬美元至 5000 萬美元 |
11 |
2 |
1 |
- |
1 |
- |
1 |
- |
6 |
超過 5,000 萬美元 |
8 |
2 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
6 |
交易總規模 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
(1) 2023年和2024年的銷售預測基於公司的最新預測和假設，但公司警告説，實際業績可能存在重大差異。
(2) 包括Seritage目前預測的部分和全部資產交易。截至2023年1月1日，該公司持有97處房產的權益。目前預計其中9處房產將分成兩筆或更多筆單獨的交易出售，這可能會發生變化，因此目前的投資組合總數為107筆交易。
投資組合
下表彙總了截至2023年6月30日按計劃用途劃分的公司房產：
（以千計，租約數量和麪積數據除外）
計劃用量 |
|
總計 |
|
建於 SF /Acreage (1) |
|
租賃的順豐速運 (1) (2) |
|
|
平均。佔地面積/場地 |
|
||
合併 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
多租户零售 |
|
8 |
|
1,299 平方英尺/130 英畝 |
|
|
948 |
|
|
|
16.3 |
|
住宅 (3) |
|
2 |
|
33 平方英尺/19 英畝 |
|
|
33 |
|
|
|
9.5 |
|
總理 |
|
4 |
|
228 平方英尺/69 英畝 |
|
|
156 |
|
|
|
17.2 |
|
非核心 (4) |
|
24 |
|
3,624 平方英尺/303 英畝 |
|
|
182 |
|
|
|
12.6 |
|
未合併 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
其他實體 |
|
8 |
|
626 平方英尺/130 英畝 |
|
|
152 |
|
|
|
16.2 |
|
住宅 (3) |
|
1 |
|
49 平方英尺/12 英畝 |
|
|
32 |
|
|
|
11.7 |
|
總理 |
|
3 |
|
158 平方英尺/57 英畝 |
|
|
106 |
|
|
|
19.0 |
|
(1) 平方英尺按公司按比例分配。
(2) 基於2023年6月30日簽署的租約。
(3) 平方英尺代表已建成的輔助零售空間，而面積代表零售面積和住宅面積。
(4) 代表公司先前指定出售的資產。
3
多租户零售
在截至2023年6月30日的三個月中，公司向其多租户零售物業投資了120萬美元。多租户零售投資組合中剩餘的資本支出主要包括租户改善。
下表彙總了截至2023年6月30日所有多租户零售簽署的租約，包括按公司比例分攤的未合併實體：
（以千計，租約數量和PSF數據除外） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
的數量 |
|
|
已租用 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
年度總基數 |
|
|
% 的 |
|
|
年度總收入 |
|
||||||
租户 |
|
租賃 |
|
|
GLA |
|
|
可租賃的 GLA |
|
|
租金（“ABR”） |
|
|
總ABR |
|
|
租用 PSF (“ABR PSF”) |
|
||||||
就地零售租約 |
|
|
38 |
|
|
|
784 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
19,126 |
|
|
|
85.9 |
% |
|
$ |
24.40 |
|
SNO 零售租賃 (1) (2) |
|
|
8 |
|
|
|
164 |
|
|
|
12.7 |
% |
|
|
3,146 |
|
|
|
14.1 |
% |
|
|
19.18 |
|
零售租賃總額 |
|
|
46 |
|
|
|
948 |
|
|
|
73.0 |
% |
|
$ |
22,272 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
23.49 |
|
(1) SNO = 已簽署的尚未開放的租約。 |
|
|||||||||||||||||||||||
(2) SNO GLA和租金包括2023年第二季度簽署的租户擴建協議，不算作租約。 |
|
|||||||||||||||||||||||
在截至2023年6月30日的三個月中，該公司簽署了一份新的租約和一項零售物業的租約擴建協議，總面積約為1.1萬平方英尺，平均基本租金為每平方英尺30.91美元。此外，該公司還開發了超過10萬平方英尺的租賃渠道。該公司擁有78.4萬平方英尺的租賃面積，約16.4萬平方英尺的已簽約但尚未開放。Seritage的多租户零售物業的總入住率為73.0％。截至2023年6月30日，還有大約35.1萬平方英尺可供出租。
（以千計，租約數量和PSF數據除外） |
|
的數量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
每年 |
|
|
||||
|
|
SNO 租賃 |
|
|
GLA |
|
|
ABR |
|
|
租用 PSF |
|
|
||||
截至2023年3月31日 |
|
|
9 |
|
|
|
159 |
|
|
$ |
3,085 |
|
|
$ |
19.40 |
|
|
已打開 |
|
|
(1 |
) |
|
|
(4 |
) |
|
|
(129 |
) |
|
|
32.25 |
|
|
已售出/已終止 |
|
|
(1 |
) |
|
|
(2 |
) |
|
|
(150 |
) |
|
|
75.00 |
|
|
已簽署 |
|
|
1 |
|
|
|
11 |
|
|
|
340 |
|
|
|
30.91 |
|
|
截至2023年6月30日 |
|
|
8 |
|
|
|
164 |
|
|
$ |
3,146 |
|
|
$ |
19.18 |
|
|
高級混合用途
該公司有三個主要的混合用途項目處於活躍的租賃/租户開放階段：佛羅裏達州的阿文圖拉、加利福尼亞州的聖莫尼卡和加利福尼亞州的聖地亞哥。截至2023年6月30日，該公司有20.5萬平方英尺的就地租賃面積（共享面積為10.9萬平方英尺），已簽訂但未開業的16.3萬平方英尺（共享面積為15.3萬平方英尺），17.5萬平方英尺可供出租（共享面積為12.4萬平方英尺）。
下表彙總了截至2023年6月30日Premier資產的所有已簽署租約，包括按公司比例分攤的未合併實體：
|
的數量 |
|
|
已租用 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
年度淨收入 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
年度淨收入 |
|
||||||
租户 |
租賃 |
|
|
GLA |
|
|
可租賃的 GLA |
|
|
基本租金 |
|
|
年租金 |
|
|
租用 PSF |
|
||||||
就地零售租約 |
|
24 |
|
|
|
47 |
|
|
|
12.1 |
% |
|
$ |
3,070 |
|
|
|
17.3 |
% |
|
$ |
65.32 |
|
就地辦公租賃 |
|
1 |
|
|
|
62 |
|
|
|
16.0 |
% |
|
|
4,220 |
|
|
|
23.8 |
% |
|
|
68.06 |
|
截至2022年3月31日的SNO零售租約 (1) |
|
22 |
|
|
|
111 |
|
|
|
|
|
|
8,679 |
|
|
|
|
|
|
78.19 |
|
||
已打開 |
|
(4 |
) |
|
|
(4 |
) |
|
|
|
|
|
(381 |
) |
|
|
|
|
|
95.25 |
|
||
截至 2023 年 6 月 30 日，SNO 的零售租約 (1) |
|
18 |
|
|
|
107 |
|
|
|
27.8 |
% |
|
|
8,298 |
|
|
|
46.9 |
% |
|
|
77.55 |
|
截至2022年3月31日的SNO辦公室租約 (1) |
|
3 |
|
|
|
46 |
|
|
|
|
|
|
2,109 |
|
|
|
|
|
|
45.85 |
|
||
已打開 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
||
截至 2023 年 6 月 30 日，SNO 的零售租約 (1) |
|
3 |
|
|
|
46 |
|
|
|
11.9 |
% |
|
|
2,109 |
|
|
|
11.9 |
% |
|
|
45.85 |
|
截至2023年6月30日，多元化租賃總額 |
|
46 |
|
|
|
262 |
|
|
|
67.8 |
% |
|
$ |
17,697 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
67.55 |
|
(1) SNO = 已簽署的尚未開放的租約 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
(2) 除租賃數量和PSF數據外，以千計 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
在截至2023年6月30日的三個月中，公司向其合併的主要開發和運營物業投資了1,540萬美元，向其未合併的主要實體又投資了300萬美元。
4
阿文圖拉
2023年第二季度，該公司繼續推進位於佛羅裏達州阿文圖拉的項目21.6萬平方英尺的辦公和零售租賃。該公司正在完成該資產的施工，並於2023年7月和8月向公眾開放了首批租户，佔地約26,000平方英尺，並將繼續滾動開放。
該公司的入住率為66.6％，有7.2萬平方英尺可供出租，其中3.2萬平方英尺正在租賃談判中，另外還有超過3.1萬平方英尺的租賃活動。有關公司在截至2023年6月30日的三個月中確認的位於佛羅裏達州阿文圖拉的開發物業減值的討論，請參閲下文 “減值” 部分。
財務摘要
下表彙總了公司截至2023年6月30日的三個月和六個月的財務業績：
（除每股金額外，以千計） |
|
三個月已結束 |
|
|
六個月已結束 |
|
||||||||||
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年6月30日 |
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年6月30日 |
|
||||
歸屬於Seritage的淨虧損 |
|
$ |
(96,932 |
) |
|
$ |
(111,980 |
) |
|
$ |
(160,143 |
) |
|
$ |
(165,410 |
) |
歸屬於Seritage的每股淨虧損 |
|
|
(1.73 |
) |
|
|
(2.56 |
) |
|
|
(2.85 |
) |
|
|
(3.79 |
) |
NOI 總計 |
|
|
2,996 |
|
|
|
10,602 |
|
|
|
6,099 |
|
|
|
21,095 |
|
在截至2023年6月30日的季度中：
總淨收入包括：
（以千計） |
|
截至6月30日的三個月 |
|
|||||
合併財產 |
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
多租户零售 |
|
$ |
3,920 |
|
|
$ |
3,936 |
|
總理 |
|
|
(402 |
) |
|
|
(163 |
) |
住宅 |
|
|
(57 |
) |
|
|
— |
|
非核心 |
|
|
(1,331 |
) |
|
|
(1,044 |
) |
已售出 |
|
|
(138 |
) |
|
|
5,828 |
|
總計 |
|
|
1,992 |
|
|
|
8,557 |
|
未合併的屬性 |
|
|
|
|
||||
住宅 |
|
|
194 |
|
|
|
84 |
|
總理 |
|
|
306 |
|
|
|
(96 |
) |
其他合資企業 |
|
|
504 |
|
|
|
2,057 |
|
總計 |
|
|
1,004 |
|
|
|
2,045 |
|
NOI 總計 |
|
$ |
2,996 |
|
|
$ |
10,602 |
|
截至2023年6月30日，公司手頭現金為1.378億美元，其中包括1,290萬美元的限制性現金。公司預計將利用這些流動性來源，以及未來的銷售和/或潛在的債務和資本市場交易，來償還其融資義務併為其運營和開發活動提供資金。出售資產、合夥企業以及信貸或資本市場交易所獲得的資金取決於各種條件，無法保證此類交易一定會完成。有關我們流動性狀況的更多信息，包括我們的持續經營分析，請參閲第一部分第1項和標題為 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 部分中包含的合併財務報表附註，每份附註均載於我們的10-Q表季度報告。
減值
在截至2023年6月30日的季度中，由於開發和施工成本上漲以及市場狀況惡化，公司確認其位於佛羅裏達州阿文圖拉的開發物業減值1.015億美元。根據公認會計原則，減值是由於資產的賬面價值超過了估計持有期內未貼現的現金流。減值金額是通過對預計現金流進行折扣並將賬面價值減記為貼現的當前公允價值來確定的。
公司將繼續評估其投資組合，包括其發展計劃和持有期，這可能會導致未來時期的額外減值。
5
分紅
2023年2月15日，公司董事會宣佈每股A系列優先股派發0.4375美元的優先股股息。優先股息於2023年4月17日支付給2023年3月31日的登記持有人。
2023年4月27日，公司董事會宣佈每股A系列優先股派發0.4375美元的優先股股息。優先股息於2023年7月14日支付給2023年6月30日的登記持有人。
2023年7月23日，公司董事會宣佈每股A系列優先股派發0.4375美元的優先股股息。優先股息將於2023年10月13日支付給2023年9月30日的登記持有人。
公司董事會預計在定期貸款機制全額償還之前不會宣佈其普通股的分紅。
戰略審查
在2022年10月24日的2022年年度股東大會上，Seritage的股東批准了公司的出售計劃。隨着公司執行銷售計劃，戰略審查過程仍在進行中，公司對尋求價值最大化的替代方案（包括可能出售公司）持開放態度。無法保證該進程能否成功。
市場更新
正如公司此前披露的那樣，由於各種因素，公司以及整個商業房地產市場經歷了並將繼續經歷越來越具有挑戰性的市場狀況。這些條件已經適用並將繼續對我們的所有資產施加下行定價壓力。在決定是否以及何時交易公司的每項剩餘資產時，公司將考慮各種因素，包括但不限於買方世界的廣度、宏觀經濟狀況、融資的可用性和成本，以及持有資產所需的公司、運營和其他資本支出。如果這些充滿挑戰的市場狀況持續下去，那麼我們預計它們將影響我們資產的出售計劃收益以及向股東分配的金額和時間。
D&O 保險訴訟
2021年3月2日，公司在特拉華州法院對昆士蘭保險公司、Endurance American Insurance Company、Allianz Global Risks US Insurance Company和Continental Casualty Company提起訴訟，這三家公司都是公司（“D&O保險公司”）的D&O保險提供商。由於某些D＆O保險公司拒絕支付與西爾斯破產訴訟辯護相關的某些費用和開支，該公司的訴訟除其他外尋求宣告性救濟和金錢賠償。2022年第四季度，公司與兩家D&O保險公司達成和解協議，總收益為1,270萬美元。在截至2023年3月31日的三個月中，公司與另外兩家D&O保險公司達成和解協議，總收益為1160萬美元。在截至2023年3月31日的三個月中，公司獲得了380萬美元，在截至2023年6月30日的三個月中獲得了780萬美元，這在合併運營報表中記錄在利息和其他收入中。
補充報告
補充報告將在公司網站的 “投資者” 部分公佈， www.seritage.com.
非公認會計準則財務指標
公司提到了NOI和Total NOI，這些財務衡量標準包括對美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）的調整。
NOI和NOI總額都不是以下衡量標準：(i) 代表公認會計原則所定義的運營現金流；(ii) 表示可用於滿足所有現金流需求（包括分配能力）的現金；（iii）作為衡量流動性的現金流的替代方案；或（iv）在評估公司的經營業績時應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案。本新聞稿附帶的表格中提供了這些指標與公司認為最具可比性的相應公認會計原則指標的對賬情況。
6
淨營業收入（“NOI”）和NOI總額
NOI的定義是房地產運營收入減去房地產運營支出。其他房地產公司可能使用不同的方法來計算NOI，因此公司對NOI的描述可能無法與其他房地產公司相提並論。該公司認為，NOI提供了有關Seritage、其財務狀況和經營業績的有用信息，因為它僅反映了房地產層面的收入和支出項目。
該公司還使用Total NOI，其中包括其在未合併房產中的比例份額。鑑於公司對根據公認會計原則使用權益法核算的未合併房產的所有權，這種陳述形式提供了對整個公司的財務業績和狀況的見解。
該公司還認為，NOI和總NOI是衡量其經營業績的有用補充指標，因為它在NOI中排除了解僱費收入等可變項目，以及直線租金和租賃無形資產攤銷等非現金項目。
前瞻性陳述
本文件包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢以及與非歷史事實有關的類似表達。在某些情況下，你可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “可能”、“應該”、“期望”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測” 或 “潛力”，或者這些詞語和短語的負面或類似的單詞或短語，這些詞語或短語是預測或表示未來事件或趨勢，不完全與歷史問題有關。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性、假設和突發事件，其中許多是公司無法控制的，這可能會導致實際業績與任何前瞻性陳述中表達的結果存在顯著差異。可能導致或導致此類差異的因素包括但不限於：零售、房地產和總體經濟狀況的下降；COVID-19 疫情對公司租户和業務的影響、收入、現金流、經營業績、財務狀況、流動性、前景、償還公司債務的能力以及向股東支付股息和其他分配的能力；與重建活動有關的風險；租金開始時的意外情況租約；租賃條款公司應遵守的債務和其他法律要求；未能在預計的時間範圍內或根本沒有達到預期的佔用率和/或租金水平；持續的負運營現金流對公司為運營和持續發展提供資金的能力的影響；公司獲得或獲得足夠融資來源以滿足公司流動性需求的能力；公司作為運營公司的歷史相對有限；以及環境、健康、安全和土地使用法律法規。有關這些風險以及其他適用風險、假設和不確定性的更多討論，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的文件中包含的 “風險因素” 和前瞻性陳述披露，包括公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及隨後的任何10-Q表格。儘管公司認為其預測和假設是合理的，但公司警告説，實際業績可能存在重大差異。公司希望前瞻性陳述僅在規定的時間內發表，除非法律要求，否則不承諾在獲得更多信息後對其進行更新或修改。
關於 Seritage 增長屬性
Seritage主要從事美國各地零售和混合用途物業的所有權、開發、重建、管理和租賃。截至2023年6月30日，該公司的投資組合包括50處房產的權益，包括約680萬平方英尺的總可租賃面積（“GLA”）或定製租賃面積，約157英畝待開發或正在開發以及約360萬平方英尺或約303英畝待處置。該投資組合包括由38處全資房產（此類房產，“合併房產”）持有的約520萬平方英尺的GLA和由12個未合併實體持有的170萬平方英尺的GLA（此類房產，“未合併房產”）。
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Seritage 增長特性
(212) 355-7800
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7
Seritage 增長特性
合併資產負債表
（以千計，股票和每股金額除外）
（未經審計）
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年12月31日 |
|
||
資產 |
|
|
|
|
|
|
||
投資房地產 |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
134,291 |
|
|
$ |
172,813 |
|
建築物和裝修 |
|
|
356,952 |
|
|
|
463,616 |
|
累計折舊 |
|
|
(43,369 |
) |
|
|
(57,330 |
) |
|
|
|
447,874 |
|
|
|
579,099 |
|
在建工程 |
|
|
128,931 |
|
|
|
185,324 |
|
房地產淨投資 |
|
|
576,805 |
|
|
|
764,423 |
|
持有待售房地產 |
|
|
98,084 |
|
|
|
455,617 |
|
對未合併實體的投資 |
|
|
301,493 |
|
|
|
382,597 |
|
現金和現金等價物 |
|
|
124,850 |
|
|
|
133,480 |
|
限制性現金 |
|
|
12,904 |
|
|
|
11,459 |
|
租户和其他應收賬款，淨額 |
|
|
22,188 |
|
|
|
41,495 |
|
租賃無形資產，淨額 |
|
|
1,524 |
|
|
|
1,791 |
|
預付費用、遞延費用和其他資產，淨額 |
|
|
30,119 |
|
|
|
50,859 |
|
總資產 (1) |
|
$ |
1,167,967 |
|
|
$ |
1,841,721 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
負債和股東權益 |
|
|
|
|
|
|
||
負債 |
|
|
|
|
|
|
||
定期貸款額度，淨額 |
|
$ |
549,965 |
|
|
$ |
1,029,754 |
|
應付賬款、應計費用和其他負債 |
|
|
56,320 |
|
|
|
89,368 |
|
負債總額 (1) |
|
|
606,285 |
|
|
|
1,119,122 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
承付款和或有開支（注9） |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
股東權益 |
|
|
|
|
|
|
||
A類普通股面值0.01美元；授權1億股； |
|
|
562 |
|
|
|
561 |
|
A系列優先股面值0.01美元；授權股票1,000萬股； |
|
|
28 |
|
|
|
28 |
|
額外的實收資本 |
|
|
1,360,718 |
|
|
|
1,360,411 |
|
累計赤字 |
|
|
(800,674 |
) |
|
|
(640,531 |
) |
股東權益總額 |
|
|
560,634 |
|
|
|
720,469 |
|
非控股權益 |
|
|
1,048 |
|
|
|
2,130 |
|
權益總額 |
|
|
561,682 |
|
|
|
722,599 |
|
負債和權益總額 |
|
$ |
1,167,967 |
|
|
$ |
1,841,721 |
|
(1) 公司的合併資產負債表包括合併可變權益實體（“VIE”）的資產和負債。參見注釋 2。截至2023年6月30日，合併資產負債表包括與我們的合併VIE相關的以下金額，不包括運營合夥企業：330萬美元的土地、280萬美元的建築和改善、（80）萬美元的累計折舊以及其他細列項目中包含的230萬美元其他資產。截至2022年12月31日，公司的合併資產負債表包括與我們的合併VIE相關的以下金額，不包括運營合夥企業：660萬美元的土地、390萬美元的建築和改善、（100）萬美元的累計折舊以及其他細列項目中包含的400萬美元其他資產。 |
|
|||||||
8
Seritage 增長特性
合併運營報表
（以千計，每股金額除外）
（未經審計）
|
|
三個月已結束 |
|
|
六個月已結束 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租金收入 |
|
$ |
5,517 |
|
|
$ |
29,418 |
|
|
$ |
5,935 |
|
|
$ |
58,502 |
|
管理費和其他費用收入 |
|
|
367 |
|
|
|
286 |
|
|
|
629 |
|
|
|
2,107 |
|
總收入 |
|
|
5,884 |
|
|
|
29,704 |
|
|
|
6,564 |
|
|
|
60,609 |
|
費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
物業運營 |
|
|
5,196 |
|
|
|
10,801 |
|
|
|
13,381 |
|
|
|
21,833 |
|
房地產税 |
|
|
2,170 |
|
|
|
6,425 |
|
|
|
3,707 |
|
|
|
14,575 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
4,151 |
|
|
|
10,669 |
|
|
|
8,715 |
|
|
|
22,603 |
|
一般和行政 |
|
|
10,099 |
|
|
|
11,093 |
|
|
|
22,319 |
|
|
|
20,185 |
|
訴訟和解 |
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
支出總額 |
|
|
21,616 |
|
|
|
73,988 |
|
|
|
48,122 |
|
|
|
114,196 |
|
出售房地產的淨收益 |
|
|
33,488 |
|
|
|
68,031 |
|
|
|
45,880 |
|
|
|
67,016 |
|
出售未合併實體權益的收益 |
|
|
7,323 |
|
|
|
— |
|
|
|
7,323 |
|
|
|
— |
|
房地產資產減值 |
|
|
(104,467 |
) |
|
|
(109,343 |
) |
|
|
(107,043 |
) |
|
|
(110,334 |
) |
未合併實體的虧損權益 |
|
|
(13,698 |
) |
|
|
(33,720 |
) |
|
|
(50,070 |
) |
|
|
(66,796 |
) |
利息和其他收入 |
|
|
9,869 |
|
|
|
99 |
|
|
|
15,454 |
|
|
|
110 |
|
利息支出 |
|
|
(12,528 |
) |
|
|
(22,663 |
) |
|
|
(27,730 |
) |
|
|
(45,251 |
) |
所得税前虧損 |
|
|
(95,745 |
) |
|
|
(141,880 |
) |
|
|
(157,744 |
) |
|
|
(208,842 |
) |
所得税福利（準備金） |
|
|
38 |
|
|
|
(203 |
) |
|
|
51 |
|
|
|
(228 |
) |
淨虧損 |
|
|
(95,707 |
) |
|
|
(142,083 |
) |
|
|
(157,693 |
) |
|
|
(209,070 |
) |
歸屬於非控股權益的淨虧損 |
|
|
— |
|
|
|
31,328 |
|
|
|
— |
|
|
|
46,110 |
|
歸屬於Seritage的淨虧損 |
|
$ |
(95,707 |
) |
|
$ |
(110,755 |
) |
|
$ |
(157,693 |
) |
|
$ |
(162,960 |
) |
優先股息 |
|
|
(1,225 |
) |
|
|
(1,225 |
) |
|
|
(2,450 |
) |
|
|
(2,450 |
) |
歸屬於Seritage普通股股東的淨虧損 |
|
$ |
(96,932 |
) |
|
$ |
(111,980 |
) |
|
$ |
(160,143 |
) |
|
$ |
(165,410 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
歸屬於Seritage A類的每股淨虧損 |
|
$ |
(1.73 |
) |
|
$ |
(2.56 |
) |
|
$ |
(2.85 |
) |
|
$ |
(3.79 |
) |
歸屬於Seritage A類的每股淨虧損 |
|
$ |
(1.73 |
) |
|
$ |
(2.56 |
) |
|
$ |
(2.85 |
) |
|
$ |
(3.79 |
) |
加權平均A類普通股 |
|
|
56,173 |
|
|
|
43,677 |
|
|
|
56,116 |
|
|
|
43,656 |
|
加權平均A類普通股 |
|
|
56,173 |
|
|
|
43,677 |
|
|
|
56,116 |
|
|
|
43,656 |
|
9
淨虧損與 NOI 和 NOI 總額的對賬（以千計）
|
|
截至6月30日的三個月 |
|
|
截至6月30日的六個月 |
|
||||||||||
NOI 和 NOI 總額 |
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
淨虧損 |
|
$ |
(95,707 |
) |
|
$ |
(142,083 |
) |
|
$ |
(157,693 |
) |
|
$ |
(209,070 |
) |
解僱費收入 |
|
|
— |
|
|
|
(92 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(369 |
) |
管理費和其他費用收入 |
|
|
(367 |
) |
|
|
(286 |
) |
|
|
(629 |
) |
|
|
(2,107 |
) |
折舊和攤銷 |
|
|
4,151 |
|
|
|
10,669 |
|
|
|
8,715 |
|
|
|
22,603 |
|
一般和管理費用 |
|
|
10,099 |
|
|
|
11,093 |
|
|
|
22,319 |
|
|
|
20,185 |
|
訴訟和解 |
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
未合併實體的虧損權益 |
|
|
13,698 |
|
|
|
33,720 |
|
|
|
50,070 |
|
|
|
66,796 |
|
出售未合併實體權益的收益 |
|
|
(7,323 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,323 |
) |
|
|
— |
|
出售房地產的淨收益 |
|
|
(33,488 |
) |
|
|
(68,031 |
) |
|
|
(45,880 |
) |
|
|
(67,016 |
) |
房地產資產減值 |
|
|
104,467 |
|
|
|
109,343 |
|
|
|
107,043 |
|
|
|
110,334 |
|
利息和其他收入 |
|
|
(9,869 |
) |
|
|
(99 |
) |
|
|
(15,454 |
) |
|
|
(110 |
) |
利息支出 |
|
|
12,528 |
|
|
|
22,663 |
|
|
|
27,730 |
|
|
|
45,251 |
|
（福利）所得税準備金 |
|
|
(38 |
) |
|
|
203 |
|
|
|
(51 |
) |
|
|
228 |
|
直線租金 |
|
|
3,796 |
|
|
|
(3,599 |
) |
|
|
14,638 |
|
|
|
(4,320 |
) |
高於/低於市場的租金費用 |
|
|
45 |
|
|
|
56 |
|
|
|
93 |
|
|
|
121 |
|
NOI |
|
$ |
1,992 |
|
|
$ |
8,557 |
|
|
$ |
3,578 |
|
|
$ |
17,526 |
|
未合併的實體 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
未合併實體的淨營業收入 |
|
|
1,301 |
|
|
|
2,267 |
|
|
|
2,959 |
|
|
|
4,113 |
|
直線租金 |
|
|
(294 |
) |
|
|
(228 |
) |
|
|
(440 |
) |
|
|
(556 |
) |
高於/低於市場的租金費用 |
|
|
(3 |
) |
|
|
6 |
|
|
|
2 |
|
|
|
12 |
|
NOI 總計 |
|
$ |
2,996 |
|
|
$ |
10,602 |
|
|
$ |
6,099 |
|
|
$ |
21,095 |
|
10