附錄 10.1

246 組，LC DBA 北角十字路口

有氧診斷控股有限公司

商業租賃-商業地產

本租賃協議由246 GROUP, LC.（以下簡稱房東）於 2023 年 7 月 20 日簽訂並簽署 ，就本租約而言，該公司的地址是愛荷華州愛荷華城斯特吉斯角大道 52 號，CARDIO DIAGNOS HOLDINGS, INC.，地址為芝加哥西蘇必利爾街 311 號，444 套房，伊利諾伊州 60654，以下簡稱租户。

1. 前提和期限。考慮到此處預留的租金以及其中包含的協議和條件， 由租户保留和履行的協議和條件，房東特此向租户和租户租賃位於愛荷華州約翰遜縣愛荷華城北道奇街 2545 號 愛荷華州愛荷華城 SUITE D 的商業大樓的以下部分：

大約 5060 (M/L) 平方米FT. 被描述為愛荷華州愛荷華城北道奇 街 2545 號 D 套房

包括其中的改進及其所屬的所有權利、地役權和附屬物 ，更具體地説，包括可能在 “附錄 A” 上顯示的空間和房屋，任期為五 (5) 年零四 (4) 個月，從 租賃期第一天前一天的午夜開始，即8月1日，2023 年，租賃期最後一天的午夜結束，租期應在 2028 年 11 月 31 日，條件是租户因此支付租金，以其他方式履行在本租約中提供。

2.出租。租户同意從2023年12月1日起每月向房東支付8,505.00美元的總租金（每年102,060.00美元）作為上述房屋的租金，基於每平方英尺15.00美元的初始基本租金和按比例分配的財產税（估計為每月1,277.65美元或每年每平方英尺3.03美元）的額外租金 ，建築保險（估計 為每平方英尺63.25美元）每月或每年每平方英尺0.15美元），公共區域維護成本（估計為每月838.60美元或每平方英尺每年1.99美元），其中包括草坪、種植和停車場的外部維護區域、公共設施（外部照明和室外水） 和垃圾清理。每平方英尺年租金5.17美元的額外租金應適用於租賃的前12個月，此後每年調整一次 。租金應通過直接存入房東指定的賬户支付。在當月 5 日之後收到的租金 將處以5％的罰款。

3.佔用。租户於 2023 年 8 月 1 日獲準入住，用於 完成必要的租户改進。租户應承擔所有公用事業，並遵守本租約中與保險有關的 第11和12段。

4.存款。租户應在簽訂租約時投標0.00美元的押金，由房東持有 作為本協議的擔保，並出價8,505.00美元作為2023年12月第一個月的租金， 應在簽訂租約時到期。

5.房舍的使用。租户承諾並同意在本租約 期限內僅將租賃場所用於醫學實驗室和辦公空間。

6.安靜的享受。房東承諾，其在上述場所的房產是 在 246 GROUP, LC 中，租户在支付此處預留的租金並履行租户按照本租約的規定簽訂的所有協議 時，應而且可以和平地擁有、持有和享受已消失的房屋，免受房東或任何其他人或法律實體的騷擾、 驅逐或幹擾

7。公用事業。租户應支付各種類型和描述的所有公用事業 ，費用由租户承擔，包括電、煤氣、水、下水道和電話。

8.房舍的保養和維護。

(a) 房東的照顧和撫養責任。房東將對屋頂、地板的 結構部分、牆壁和房屋的其他結構部分進行良好的維修。

(b) 租户的照顧和撫養責任。除非本租約附錄 “B” 上可能列出 ，否則租户將自行裝修室內裝飾。租户將真誠地努力不允許 或允許房舍因租户、其代理人、員工、客户或受邀者的任何行為或疏忽而損壞或貶值。 租户應自費維護租賃場所內部（包括內部 牆壁）照明、燈泡和管道、所有管道和下水道系統、所有電氣和佈線系統以及所有供暖、通風、 和空調系統的良好秩序和狀態。此外，租户全權負責平板玻璃窗、 外門和外部標牌的維修、維護和更換。租户將自費安裝和維護地板覆蓋物和牆布。除非事先獲得房東 或Northpoint Crossing公寓業主協會（如適用）的書面批准，租户不得改造或改造租賃場所的外部或結構部分。

(c) 租户不得非法使用。租户不得非法使用 場所，並同意遵守所有關於租户 使用房屋的城市、州和聯邦法規、法令和法律的所有有效法規。

9。(a) 在 期結束時交出房屋——拆除固定裝置。

租户同意，在本租約終止後，它將以良好和乾淨的狀態交出租賃的 房屋，但普通磨損和折舊的影響除外，或者租户沒有過錯或責任的損壞 。

(b) 在本租約、續訂或 續訂期滿時，如果租户沒有違約，租户可以拆除該租户在租賃的 場所安裝的任何固定裝置或設備，前提是該租户修復因拆除而造成的任何和所有損失。

(c) 暫時擱置。在本租約 期限到期之日之後，繼續佔有，包括租户續訂或延期，再加上房東 收到指定的租金（且雙方沒有就延長本租約或簽訂新租約達成書面協議），將構成本租約的逐月 延期。租户在此 “持有” 期內的入住應按租約到期時基本租金 的115％收取。

10。轉讓和轉租。未經房東書面許可，本租約的任何轉讓或 房屋或其任何部分的轉租，均應根據房東的選擇，使 的租金成為租賃期限的剩餘部分，一次性支付。不得不合理地拒絕給予此類書面許可。

11。保險。

(a) 房東和租户將各自在 處所的財產權益及其相關責任，以及房屋內的個人財產，合理地投保危險和人員傷亡保險； 即火災和通常在擴大保險範圍內的物品；租户將從相應的保險公司那裏獲得並向房東交付大意如此的證明 。此類保險應根據雙方的權益 支付給他們，但特此轉讓租户在保險收益中的份額，並將其支付給房東，以擔保租户當時到期和欠房東的租金 或其他債務。

(b) 租户不會採取或不採取任何會使任何 保險無效或提高房東根據法律或本租約條款擁有或應擁有留置權的租户 房屋或任何個人財產的房地產改善的現行保險費率的行為。

(c) 除非在本租約中附有特殊條款 ，否則不得放棄代位權。

(d) 租户還同意遵守愛荷華州保險 服務局的建議，負責並立即支付上述場所和 所屬建築物保險費率的任何增加，就像目前的租金一樣，這是由於租户使用房屋 與本文所設想和同意的不同 所導致的風險或危險增加。

12。賠償和責任保險。除非房東因建築物的屋頂和結構部分而產生的任何疏忽 ，否則租户將保護、補償房東 ，使房東 免受任何事故或其他事件造成或由此產生的任何損失、成本、損害和費用，無論是在租賃房屋內、之上還是周圍，或造成任何人或財產的傷害和/或損害，或直接或間接歸因於租户或任何通過以下方式提出索賠的人的租賃、使用或佔用，或其任何部分或在 租户下。租户進一步承諾並同意，它將自費為一家或多家獲準在愛荷華州開展業務的責任公司購買和維持意外傷害和責任保險 ，任何一次 事件的金額均不少於200萬美元，總額為400萬美元，保護房東免受因任何 個人或任何屬於任何個人或任何財產的傷害而提出的索賠、損失、費用或費用由於此類傷亡、事故或在已消亡的場所內或附近發生的人員或個人在其任期內。上述保單的證書或副本，註明房東的姓名，並在取消前提前十五 (15) 天通知房東，應在本租約期限開始之日 之日起二十 (20) 天內交付給房東。

13。火災和傷亡——房舍被部分摧毀。

(a) 如果租賃場所受到部分破壞或損壞， 這是業務幹擾，也就是説，這阻礙了正常的業務運營，並且損壞在發生後的九十 (90) 天內可以合理修復，則本租約不得終止，但在業務幹擾期間，租賃場所的租金應減少 。如果發生部分破壞，房東應在損壞發生後的九十 (90) 天內修復此類損失，除非由於天災、分子、公敵、罷工、騷亂、起義、政府 監管、城市法令、勞動力、物資或交通短缺或其他房東無法合理控制的原因而無法這樣做。

(b) 分區。如果 該房產所在的城市或市政當局的分區法令使房東無法通過勤奮而及時的努力獲得必要的許可證，無法進行修復和/或 重建，使租户無法在這些房屋上開展業務，則應將這種部分破壞視為下一段所規定的全部銷燬 。

(c) 徹底銷燬商業用途。如果包括停車場在內的租賃場所遭到破壞或損壞 （如果停車區是本租約標的物的一部分），導致租户 無法在該房屋或當時正在使用的房屋的合法用途上開展業務，而且 無法在九十（90）天內修復損壞 ，則房東或租户可以選擇終止本租約。在這種情況下，此種終止 應受一方在銷燬後的二十 (20) 天內向另一方發出書面通知的影響。租户應在發出此類通知後的十 (10) 天內交出所有權，雙方應免除本協議下的所有未來義務， 租户僅在銷燬之日按比例支付租金。如果本租約終止，房東可以選擇， 可以根據其意願和需求進行重建或不重建。

14。譴責。

(a) 裁決的處置。如果主管當局譴責或佔用全部或任何部分已消失的房屋 用於任何公共或準公共用途或目的，則各方都有權將 應付給它的任何裁決保留為自己的財產。或者，如果由於譴責而作出了全部裁決，則每個 方都有權在上述裁決中獲得公平合理的比例。

(b) 租賃終止日期。如果整個廢棄的房屋都被判處死刑或佔領，則房東不對租户承擔任何責任，除非租户的權利如上文第13（a）段所述。

15。租約終止和租户違約。

(a) 到期時或收到違約通知時終止。

本租約將在到期期後終止；或者，如果本 租約以書面形式明確規定了任何期權或期權，如果租户行使了任何此類期權，則本租約 將在期權期限或條款到期時終止。根據本租約的條款和規定，如果租户 違約或租户 違約，房東可以選擇取消和沒收本租約，前提是 但是，除非下文 15 (b) 另有規定，否則在任何此類取消和沒收之前，房東應向租户發出書面通知，指明 違約或違約，並聲明本租約將被取消和沒收在發出此類通知後十 (10) 天，除非 此類違約或違約行為在此類通知中得到補救寬限期。（見下文第16段。）作為額外的可選程序或 作為上述程序的替代方案（均不排除其他程序），房東可以按照下文第16段的規定行事，前提是。

(b) 租户破產或破產。如果租户 被裁定為破產，或者由於任何 破產或破產程序或其他法律運作而導致租户租賃權益的司法出售或其他轉讓，但不是由於死亡，並且在房東向租户發出通知後的十 (10) 天內，此類破產、司法出售或轉讓 尚未撤銷或撤銷 事件，房東可以在發出十 (10) 天的 書面通知後，選擇立即終止本租約，重新進入上述場所房東對租户，均在適用法律允許的範圍內。

(c) 在上文 (a) 和 (b) 中，對任何違約的豁免不構成對任何後續違約或違約的放棄 。

(d) 房東在 租户違約時接受鑰匙、做廣告和重新租賃，僅應解釋為房東為減輕損失所做的努力，而不是終止本租約的協議。

16。任何一方都有權彌補對方的任何違約。如果 任何一方在履行或遵守本 租賃的任何條款、契約或條件時違約，並且這種違約在一方向另一方發出書面通知後持續三十 (30) 天，則 受侵者，除了現在或以後法律規定的所有其他補救措施外，可以但不必履行該條款，盟約 或條件，或彌補此類違約，任何預付款均應根據要求立即償還，並按每年 9% 的 利率償還預付款日期。

17。機械師的留置權。但是，無論是租户還是任何由租户主張或 根據租户提出索賠的人，都無權在上述 處所、其中的任何建築物或改善項目上或租户的租賃權益申請或放置任何機械師的留置權或其他任何種類或性質的留置權，特此通知 ，任何可能提供任何材料、服務或勞動力的承包商、分包商或其他任何人對於任何建築物，改善、改造、 維修或其任何部分，應隨時獲得或有權獲得任何留置權，併為了進一步的安全

房東、租户承諾並同意事先向任何可能提供或同意提供任何此類材料、服務或勞動力的承包商和分包商發出實際通知 。

18。權利累積。本租約中規定的任何一方的各種權利、權力、選擇 和補救措施應解釋為累積性的，其中任何一方均不得排斥其他人，也不得排除法律允許任何一方的任何權利、補救措施或優先權，並且在任何違約情況下，都不得影響或損害任何一方尋求任何其他公平或法律補救措施的權利 在任何方面都沒有得到補救、不滿意或未出院。

19。通知和要求。除非任何一方 以書面形式將不同的地址通知另一方，否則應在本租約第一頁指定的相應地址向本租約各方發出本租約中規定的通知 。在不影響以書面形式通知一方或 提出要求或其他通信的任何其他方法的前提下，此類消息在發送時應視為根據本租約的條款發出，地址為上面指定的 ，郵費已預付，通過掛號信或掛號郵件，要求退貨收據，由美國郵政發送，因此 存放在美國郵箱中。

20。約束繼承人和受讓人並使之受益的規定。此處包含的每個 契約和協議均應延伸至各自的繼承人、繼承人、管理人、遺囑執行人 和受讓人，並對其具有約束力；除非本租約的任何部分以共同租賃形式持有，則權益繼承人應是 倖存的共同租户。

21。改為書面形式。除非由 雙方正式簽署並交付給房東和租户的書面文書，否則房東或租户保留或履行的本租約中的任何契約、條款、條款或 條件均不得以任何方式修改、免除或放棄。本租約包含 雙方的全部協議。

22。施工。此處的單詞和短語，包括此處的確認， 應根據上下文解釋為單數或複數，並解釋為陽性、女性或中性性別。

23。停車。租户將與其他租户共享房東擁有的土地上 租賃房屋周圍的車道和停車設施。根據本租約先前條款 ，重鋪路面或更換停車區的費用 由房東負責，不包含在租户的維護義務中。

24。續訂選項。租户可以選擇將租賃期限連續延長三 (3) 期，每期五 (5) 年。每個續訂期的租金應根據從即將到期的租賃期開始起適用於租金的 所有城市消費者的CPI指數（如果有的話）進行調整，而 即將到期的租賃期限到期前180天。

25。標牌。除非本租約中另有説明，否則從 建築物外部可見的所有標牌（包括但不限於塔架、建築物表面、外牆玻璃和公共 場地上的標誌）都必須得到房東的批准，符合公寓協會章程和愛荷華市的標誌條例。

26。房東改善。在各方簽署本租約並且 租户向房東支付第一個月的租金後，房東應按照附錄 “A” 上的 對租賃房屋進行改進。

27。租户改進。租户應根據附錄 B 所附的 Apex Construction Company, Inc. 2023 年 6 月 8 日提案（“提案”）的規定，在很大程度上符合計劃和規格對房屋 進行改善。房東應 向租户提供一次性租户改善補貼，金額不超過每可出租平方英尺 50美元房舍的最高補貼為253,000.00美元（“租户改善補貼”），用於支付與 相關的費用租户改進。在任何情況下，房東都沒有義務為房東不同意 或超過租户的租户改善費用繳款

改善津貼。租户在 2023 年 12 月 1 日之前向房東出示支持完成此類租户改善費用的慣常文件後，這些文件 的範圍和細節足以滿足在大樓 所在市場區域運營的商業建築貸款人的需求，其中應包括租户承包商的已付發票和留置權豁免的副本，房東應向租户 償還已完成租户的費用工作，最高不超過租户改善津貼的金額。超過租户改善津貼 的任何租户工作的所有費用均應由租户在到期時立即支付。在 2023 年 12 月 1 日之前未使用並向房東申請的 租户改善津貼的任何部分都將被沒收。

房東和租户承認，為了讓房東能夠全額攤銷和收回房東的租户改善補貼，必須有 的租金付款的十 (10) 年攤銷期。如果租户在 2023 年 11 月 1 日租金開始之日起至少十 (10) 年之前終止租約或未能續訂租約，則租户應在提前終止或不續訂日期後的三十 (30) 天內（如適用）向房東支付租户改善補貼的未攤銷部分。例如，假設租户改善補貼的最高為263,000.00美元，而租户在最初的五 (5) 年期限後終止了與房東的租約，則租户將在不續訂租約後的三十 (30) 天內向房東支付126,500美元，計算方法是26.3萬美元的租户改善補貼乘以5/10（分子是終止租賃或不續訂之前的租金支付年份 的部分其分母為10年）。

28。《美國殘疾人法》合規。房東應負責確保兩間完工的浴室 首次符合 ADA 規定。租户應對美國 殘疾人法案的所有剩餘遵守情況承擔全部責任。

29。房東的訪問權限。除非緊急情況適用，否則房東及其代表和員工 應有權完全進入房屋，以便查看房屋並向潛在購買者展示，並在向租户發出合理的 通知後進行必要的維修。

30。保留條款。如果本租約的任何條款被視為 無效，則雙方同意，其餘條款應被視為具有完全的效力和效力，就好像它們是在無效條款被刪除後雙方執行的 一樣。

31。環境盟約。本租約中傳達的利息受 環境盟約的約束。有關確切的語言，請參閲附錄 C。

32。承認公寓制度。租户承認並接受 租賃房屋作為公寓制度的一部分，並同意受該制度和協會附帶的規則和限制的約束。 有關規章制度，請參閲附錄 D。

為此，本協議雙方已在 中正式簽署了本租約，重複了上面寫的日期和年份。

附錄 A

房東 在租户入住之前將租賃空間準備為 “普通盒子”（描述如下：）

參見所附建築物 繪圖。 [附錄申報中省略了]

附錄 A — 建築圖（略）

附錄 B

Apex Construction 公司於 2023 年 6 月 8 日提出的提案

參見 接下來的兩頁

[附錄申報中省略了 ]

附錄 C

所轉讓的 租賃權益受2011年7月20日在約翰遜縣記錄員 辦公室記錄的環境盟約的約束，該契約記錄在第 4779 卷第 674 頁。

環境盟約包含以下活動和使用限制：

根據愛荷華州自然資源部第567條、《愛荷華州行政法典》（567 I.A.C. 135.2）、 以及隨後修訂的定義，不得在物業邊界內建造額外的封閉空間 （見環境盟約地圖的附帶區域）。 為了便於參考，封閉的空格是指， 'space 它可以充當受體或途徑，能夠對人類造成爆炸或吸入危險，包括 “爆炸性 受體” 和 “封閉的 空間”。爆炸受體是指這些規則（第 567 章 IAC 135）中指定的 並經過爆炸風險評估的受體。密閉空間是指這些 規則（第 567 章 IAC 135J）中指定的用於評估蒸氣吸入風險的受體。”封閉的 空間可能包括地下結構，例如帶有地下室的建築物、公用事業金庫以及暴風雨和衞生下水道。

附錄 D

的規則 和規定
北角十字路口公寓業主的
協會

構成對潛在銷售或租賃的幹擾，或 騷擾潛在買家或承租人的行為，包括但不限於以下任何一項：