管理層對財務業績的討論和分析

導言

該管理層對Brookfield Property Partners L.P.（“BPY”、“合夥企業” 或 “我們”）的討論和分析（“MD&A”）涵蓋了截至2023年6月30日和2022年12月31日的財務狀況以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的經營業績。本MD&A應與本報告其他地方包含的截至2023年6月30日的未經審計的簡明合併財務報表（“財務報表”）和相關附註一起閲讀，以及我們截至2022年12月31日的20-F表年度報告。

我們在本 MD&A 中披露了許多財務指標，這些指標是使用不符合國際會計準則理事會（“IFRS”）發佈的《國際財務報告準則》的方法計算和列報的。本MD&A中使用的非國際財務報告準則指標與最具可比性的國際財務報告準則指標進行核對或計算。我們利用這些衡量標準來管理我們的業務，包括用於績效衡量、資本配置和估值目的，我們認為在國際財務報告準則業績的補充基礎上提供這些績效指標有助於投資者評估我們的整體業績。不應將這些財務指標視為根據國際財務報告準則計算的類似財務指標的替代品。我們提醒讀者，這些非國際財務報告準則財務指標可能與其他企業披露的計算不同，因此可能無法與其他企業提出的類似指標進行比較。這些非國際財務報告準則財務指標與根據國際財務報告準則計算和列報的最直接可比財務指標的對賬情況（如適用）包含在本MD&A第17頁中。我們還提醒讀者，本MD&A可能包含前瞻性陳述，請參閲我們的 “關於前瞻性陳述的聲明” 的第28頁。

本MD&A包括截至2023年6月30日的三個月和六個月的財務數據，包括截至2023年8月11日的重要信息。

目標和財務亮點

列報基礎

該合夥企業的資本結構由五類合夥單位組成：普通合夥單位（“GP單位”）、有限合夥單位（“LP單位”）、可贖回/可交換合夥單位（“REU”）、運營合夥企業的特殊有限合夥單位（“特殊有限合夥單位”）和運營合夥企業的FV LTIP單位（“FV LTIP單位”）。此外，該合夥企業於2019年第一季度發行了A類累積可贖回永久優先單位，系列1，2019年第三季度發行了A類累積可贖回永久優先單位，系列2，在2020年第一季度發行了A類累積可贖回永久優先單位（“優先股單位”）。在本MD&A中，GP單位、LP單位、REU、Special LP Units和FV LTIP單位的持有人將被統稱為 “單位持有者”。有限合夥單位和REU在所有方面都具有相同的經濟屬性，唯一的不同是REU的持有人有權要求將其單位兑換為現金對價。如果布魯克菲爾德公司（或 “公司”）作為REU的持有人行使這一權利，我們的合夥企業有權自行決定以其有限合夥單位而不是現金一比一的方式滿足贖回請求。因此，作為REU的持有人，公司按每單位參與的收益和分配，相當於我們合夥企業LP單位的每單位參與額。但是，鑑於上述贖回功能以及它們是由我們的子公司發行的，我們將REU列為非控股權益的一部分。

2022年12月9日，公司通過布魯克菲爾德資產管理有限公司（“管理人”）通過安排計劃（“經理分配”）完成了其資產管理業務25％的分配。在經理分配之前，公司內部進行了重組，合夥企業贖回了合夥企業子公司發行的10億美元優先股，並通過發行合夥企業Brookfield子公司的D類初級優先股系列1和2從公司的間接子公司（“經理重組”）手中收購了幾家房地產基金的某些有限合夥企業（“LP”）權益和其他投資權益，淨對價為24.75億美元 BPY Holdings Inc. (”CanholdCo D 類初級優先股”），給公司。正如我們在2022年12月31日財務報表附註2中所討論的那樣，有限合夥企業權益和其他投資權益收購，包括收購的相關營運資金餘額，記為共同控制下的業務收購，合夥企業按賬面價值記錄因共同控制的實體之間轉移業務或子公司而確認的資產和負債。已付或收到的對價與轉移的資產和負債的賬面金額之間的差額記錄在權益的所有權變動中。2023年1月1日，通過發行無息票據，以5.88億美元的對價從公司的一家間接子公司手中又收購了一家房地產基金的有限責任公司權益。此次收購的資金以及隨後的5.3億美元募集資金來自向公司發行LP Units、Special LP Units和REU。在交易前後，該公司在BSREP IV投資中保留了相同的間接經濟權益。

除非另有説明，否則財務數據是按照《國際財務報告準則》使用會計政策編制的。除非另有規定，否則無論我們是否擁有每處房產的所有權益，所有運營和其他統計信息都以我們擁有投資組合中每處房產的100％為準。我們認為，這是評估投資組合中房產相對於彼此和市場上其他房產的表現的最合適依據。

除非另有説明，否則所有美元參考值均以百萬美元為單位。適用時標明加元（“C$”）、澳元（“A$”）、英鎊（“£”）、歐元（“€”）、巴西雷亞爾（“R$”）、印度盧比（“”）、人民幣（“C¥”）、韓元（“”）和阿拉伯聯合酋長國迪拉姆（“AED”）。

更多信息可在我們的網站 bpy.brookfield.com、www.sedarplus.ca 或 www.sec.gov 上獲得。

業務概述

我們是布魯克菲爾德公司對所有房地產戰略進行投資的主要工具。我們的目標是成為優質房地產的全球領先所有者和運營商。

核心辦公室

我們的多元化核心辦公投資組合包括8,800萬平方英尺，分佈在紐約、倫敦、迪拜、多倫多和柏林等世界領先商業市場的131處頂級辦公資產。我們的目標是通過該投資組合獲得核心+總回報。該投資組合中有一些我們最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們專注於全球一些最佳地點的高質量房地產資產，因為我們發現，在很長一段時間內，在整個經濟週期中，這些資產的表現都跑贏大盤。

核心零售

我們的核心零售投資組合包括1.1億平方英尺，分佈在美國109個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標還包括從該投資組合中獲得核心+總回報。與我們的Core Office投資組合類似，我們的核心零售投資組合中有獎盃資產，例如檀香山的Ala Moana Center和拉斯維加斯的時裝秀，它們共同代表了我們核心零售投資組合中歸屬於單位持有者的大部分股權。他們穩定且不斷增長的現金流確保我們可以獲得有吸引力的複合回報率。

LP 投資

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金的股權，這些基金的目標是在各個房地產領域具有運營上行空間的高質量資產，包括辦公、零售、多户住宅、物流、酒店、混合用途和其他另類房地產。我們的目標是從我們的有限合夥人投資組合中獲得機會主義的回報。這些投資有明確的持有期，通常從變現事件中確認的收益中產生大部分利潤，包括出售資產或資產組合，或全部投資的退出。因此，投資於我們的LP Investments的資本會隨着時間的推移而回收利用，因為現有基金會回報資本，我們將這些收益再投資於布魯克菲爾德贊助的未來基金。

自 2022 年 12 月 31 日以來，我們的投資策略沒有發生任何重大變化。有關我們投資策略的更詳細描述，請參閲標題為 “第 4.B 項” 的部分。“業務概覽” 見我們 2022 年 12 月 31 日的 20-F 表年度報告。

績效衡量

我們認為以下項目是我們當前和預期財務業績的重要驅動力：

•通過租賃空置空間和預租賃活躍開發項目來增加入住率；

•在市場條件允許的情況下，通過維持或提高我們的資產質量來提高租金；以及

•通過實現規模經濟和勤奮管理合同來降低運營成本。

我們還認為，關鍵的外部性能驅動因素包括以下內容的可用性：

•以有利於我們目標的成本和條件為基礎的債務資本；

•以合理的成本獲得優先股資本；

•符合我們戰略計劃的新房地產收購和其他投資；以及

•處置峯值資產或非核心資產的機會。

除了監測、分析和審查收益表現外，我們還審查了導致我們投資物業公允價值變化的舉措和市場狀況。這些公允價值變化加上收益，代表了歸屬於單位持有人權益的總回報率，是衡量我們相對於目標表現的重要組成部分。

如上所述，為了衡量我們對照這些目標的業績並衡量我們的經營業績，我們重點關注非國際財務報告準則指標，包括淨營業收入（“NOI”）、運營資金（“FFO”）、公司FFO和歸屬於單位持有人權益。我們在第 17 頁定義了這些非公認會計準則指標。

財務報表分析

審查合併財務業績

在本節中，我們將回顧截至2023年6月30日和2022年12月31日以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的財務狀況和合並業績。有關我們的運營業績和財務狀況的更多詳細信息載於第8頁開始的 “細分市場業績” 部分。

以下收購和處置影響了我們截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的合併業績。除非另有説明，否則收益代表歸屬於房產的銷售價格：

Q2 2023

•我們在沒有失去控制的情況下出售了美國兩項辦公資產的部分權益，淨收益約為2.05億美元。

•我們在沒有失去控制的情況下出售了加拿大三項辦公資產的部分權益，淨收益約為4.05億加元（3.06億美元）。

•我們以約1.57億美元的價格在美國收購了一筆多户住宅資產。

Q1 2023

•我們在美國以大約4億美元的價格收購了五項物流資產。

•我們通過發行無息票據從該公司的一家間接子公司（“收購外國投資”）手中收購了Brookfield Strategic Real Estate Partners（“BSREP”）IV擁有的外國投資中23％的有限責任公司權益（“收購外國投資”）。隨後進行了與BSREP IV美國投資和外國投資相關的5.3億美元資本呼叫。收購外國投資和資本募集的對價由向公司發行有限合夥單位、特殊有限合夥單位和REU提供資金。

Q4 2022

•公司通過經理人分配，完成了其資產管理業務25％的分配。在經理分配之前，公司內部進行了重組，我們贖回了BPY子公司發行的10億美元優先股，並通過向公司發行CanHoldCo D類初級優先股，以24.75億美元的淨對價從公司的間接子公司收購了幾家房地產基金的某些有限責任公司權益和其他投資權益。

•我們在BSREP II基金中以約34億英鎊（40億美元）的價格出售了英國學生住房資產組合。

•我們在美國以約1.92億美元的價格出售了三套多户住宅資產。

Q3 2022

•我們在美國以約2.31億美元的價格出售了兩處多户住宅資產。

•由於我們的權益稀釋，我們取消了對Brookfield Premier Real Estate Partners Australia（“BPREP-A”）的投資。在交易之前，我們的權益已合併，現在反映為金融資產。

Q2 2022

•我們以約4.69億美元的價格出售了BSREP II基金在美國的11項多户住宅資產。

•向貸款人轉讓了一家購物中心，以償還3.61億美元的未償債務。

•我們收購了合資夥伴對兩處物業的增量權益，使我們在每個購物中心的所有權達到100％。在收購這兩項資產之前，我們的合資企業權益是按權益法核算的。這兩項資產現已合併。

•我們以約2.94億英鎊（3.6億美元）的價格出售了英國的辦公資產。

Q1 2022

•我們以約37億美元的價格出售了BSREP I基金在美國的三倍淨租賃資產組合。

•我們以約15億美元的價格出售了BSREP II基金在美國的酒店資產組合。

為了對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月進行以下比較討論，上述交易被稱為投資活動。

經營業績

截至2023年6月30日的三個月，淨（虧損）為4.58億美元，而去年同期的淨收入為5.2億美元。減少的主要原因是我們核心辦公室板塊的股權記賬投資虧損份額為2.49億美元，利率上升導致的利息支出增加，直接招待費用增加2.27億美元，商業地產支出增加8,600萬美元，與經理重組和收購外國投資有關的某些有限責任公司權益，以及5800萬美元的公允價值損失。由於這些交易，商業地產收入增加2.5億美元，酒店收入增加2.66億美元，部分抵消了這些下降。

截至2023年6月30日的六個月中，淨（虧損）為8.52億美元，而去年同期的淨收入為22.12億美元。減少的主要原因是我們核心辦公室板塊的股權記賬投資虧損份額為2.39億美元，利息支出增加，直接招待費用增加4.37億美元，商業地產支出增加2.11億美元，與經理重組和收購外國投資有關的某些有限責任公司權益以及1.11億美元的公允價值損失。商業地產收入增加5.14億美元，酒店收入增加4.88億美元，這部分抵消了這些下降，這些收入來自與經理重組相關的某些有限合夥人權益的重組以及所得税的追收。

商業地產收入和直接商業地產支出

在截至2023年6月30日的三個月中，商業地產收入與去年同期相比增加了2.31億美元，這是由於經理重組和收購外國投資的收入分別為1.39億美元和1.11億美元，部分被我們有限合夥投資的房地產處置所抵消，導致與去年同期相比減少了4,700萬美元。

在截至2023年6月30日的三個月中，直接商業地產支出與去年同期相比增加了1億美元。2023年的利潤率為61.0％，與2022年相比下降了0.9％。

在截至2023年6月30日的六個月中，商業地產收入與去年同期相比增長了4.62億美元，這是由於經理重組和收購外國投資的收入分別為2.86億美元和2.27億美元，部分被我們有限合夥投資的房地產處置所抵消，導致與去年同期相比減少了1.28億美元。

在截至2023年6月30日的六個月中，直接商業地產支出與去年同期相比增加了2.18億美元。2023年的利潤率為60.7％，與2022年相比增長了1.5％。

酒店收入和直接招待費用

在截至2023年6月30日的三個月中，酒店收入與去年同期相比增加了2.87億美元。增長歸因於經理重組和外國投資收購，分別出資2.2億美元和4,600萬美元，以及酒店業的持續復甦。

截至2023年6月30日的三個月，直接招待費用增至5.25億美元，而去年同期為2.77億美元。由於經理重組和收購外國投資分別為1.81億美元和4,600萬美元，某些有限責任公司權益的重組所產生的額外支出推動了這一增長。

在截至2023年6月30日的六個月中，酒店收入與去年同期相比增加了5.39億美元。增長歸因於經理重組和外國投資收購，分別出資4.13億美元和7500萬美元，以及酒店業的持續復甦。我們的LP Investments投資組合的處置活動部分抵消了這些增長，這導致與去年同期相比減少了3100萬美元。

截至2023年6月30日的六個月中，直接招待費用增至10.33億美元，而去年同期為5.65億美元。增長是由經理重組和收購外國投資導致的某些有限責任公司權益的額外支出分別為3.49億美元和8700萬美元所致。這些增長被我們的LP Investments投資組合的處置活動部分抵消，與去年同期相比減少了2400萬美元。

投資和其他收入以及投資和其他支出

投資和其他收入包括管理費、租賃費、開發費、利息收入和其他非租金收入。在截至2023年6月30日的三個月中，投資和其他收入增加了6,600萬美元，這是由於經理重組和收購外國投資導致某些有限責任公司權益的收入分別增加了9500萬美元和1400萬美元，但部分被我們的核心辦公室板塊減少的2700萬美元所抵消，這主要歸因於澳大利亞開發項目產生的收入減少。

在截至2023年6月30日的三個月中，投資和其他支出減少了2500萬美元，這主要是由於澳大利亞的開發成本降低。

在截至2023年6月30日的六個月中，投資和其他收入減少了2.31億美元，這主要是由於去年處置了多户住宅開發待售資產，我們的LP Investments板塊減少了2.55億美元，但由於經理重組和收購外國投資分別為1.15億美元和1400萬美元，某些有限合夥權益的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的六個月中，投資和其他支出減少了1.95億美元，這主要是由於去年處置了多户住宅開發待售資產，我們的LP Investments板塊減少了1.51億美元，以及由於澳大利亞的開發成本降低，我們的核心辦公板塊減少了4,400萬美元。

利息支出

在截至2023年6月30日的三個月中，利息支出增加了5.51億美元，這是由於經理重組和收購外國投資分別貢獻了1.58億美元和1.76億美元、本年度利率環境上升以及資產級融資和公司提款對某些有限責任公司權益進行了重組。

截至2023年6月30日的六個月中，利息支出增加了11.18億美元，這是由於經理重組和收購外國投資分別貢獻了3.03億美元和3.73億美元，導致某些有限合夥人權益的重組，本年度利率環境的上升以及資產層面的融資和公司提款，部分被4,600萬美元的處置活動所抵消。

一般和管理費用

截至2023年6月30日的三個月中，一般和管理費用與去年同期相比增加了1.18億美元。增長是由於經理重組和收購外國投資公司對某些有限責任公司權益進行了重組，分別出資1.03億美元和3000萬美元，部分被處置活動所抵消。

截至2023年6月30日的六個月中，一般和管理費用與去年同期相比增加了2.18億美元。增長是由於經理重組和收購外國投資公司對某些有限責任公司權益進行了重組，這兩筆資金分別出資1.67億美元和6700萬美元，部分被處置活動所抵消。

公允價值（虧損）收益，淨額

公允價值（虧損）淨收益包括商業地產和開發項目的估值收益（虧損），以及金融工具和衍生品的按市值計價調整以及處置以外幣計價的資產的外幣收益（虧損）。雖然我們使用管理層根據我們的政策編制的估值來衡量和記錄我們的商業地產和開發項目，但外部評估和市場可比數據（如果有）用於支持我們的估值。

我們以公允價值衡量所有投資物業，包括在權益核算投資中持有的投資物業。估值是在資產負債表日期編制的，這些價值的變化在損益表中被確認為損益。我們的估值通常由在相應行業、地域和資產類型方面具有適當專業知識的內部投資專業人員在個人物業層面上編制。我們利用他們在房地產估值方面的廣泛專業知識和經驗，通過參與收購和處置、與貸款人談判以及與機構私募基金投資者的互動而積累。

我們每年都會對多處房產進行外部評估，以支持我們的估值過程和其他業務目的。我們將這些外部評估的結果與我們內部準備的價值進行比較，並在出現重大差異時進行調和。在截至2023年6月30日的三個月中，我們獲得了51處核心辦公物業的外部評估，總房地產價值為180億美元。這些外部評估在管理層估值的1％以內。我們的歷史處置進一步為我們的估值提供了支持，因為我們的收縮價格通常與國際財務報告準則價值相當。

自 2022 年 12 月 31 日以來，我們的估值方法沒有重大變化。有關我們的投資物業和酒店物業估值方法的更多詳細信息，請參閲我們的2022年20-F表年度報告。

截至2023年6月30日的三個月，我們的核心辦公室板塊的公允價值虧損淨額為2.96億美元。這些虧損是由貼現率和資本化率擴張推動的，部分被最新現金流假設的收益所抵消。截至2023年6月30日的六個月中，核心辦公室板塊的公允價值虧損淨額為4.34億美元。如上所述，這些虧損是由於貼現率和資本化率擴張所致，但美國、英國和澳大利亞最新現金流假設的收益部分抵消了這些損失。截至2022年6月30日的六個月中，核心辦公室板塊的公允價值淨收益為8,800萬美元。這些收益是由美國某項資產按市值計價的租金以及加拿大和英國某些資產的現金流假設改善所推動的。

截至2023年6月30日的三個月，我們的核心零售板塊的公允價值淨收益為3200萬美元。這些收益主要是由最新的現金流假設推動的。截至2023年6月30日的六個月中，核心零售板塊的公允價值虧損淨額為300萬美元。這些虧損主要是由於最新的市場假設，部分被更新的租賃和現金流假設的收益所抵消。截至2022年6月30日的六個月中，核心零售板塊的公允價值淨收益為1.5億美元。這些收益是由最新的現金流假設推動的。

截至2023年6月30日的三個月，我們的LP Investments板塊的公允價值淨收益為1.7億美元。公允價值收益主要是由2022年有條件收購印度辦公資產的公允價值收益所推動的，該收購於本季度結束。美國某些物流資產的最新租賃假設以及位於美國的部分多户住宅資產的最新估值指標也為這些收益做出了貢獻。截至2023年6月30日的六個月中，我們的LP Investments板塊的公允價值淨收益為2.98億美元。這些收益主要是由位於美國和巴西的部分物流、學生住房、多户住宅和辦公資產的最新估值指標和租賃假設以及印度確認的收益所推動的，如上所述。截至2022年6月30日的六個月中，我們的LP Investments板塊的公允價值淨收益為9.18億美元，這主要是由我們的學生住房投資組合和辦公投資組合的公允價值收益以及美國人造住房投資組合的資本化率壓縮所推動的。

在權益入賬投資淨收益中所佔份額

我們最重要的股權投資是英國的金絲雀碼頭、紐約的曼哈頓西部、夏威夷的阿拉莫阿納中心、拉斯維加斯的時裝秀、拉斯維加斯的大運河購物中心以及我們在巴西的零售合資企業的權益。

在截至2023年6月30日的六個月中，我們以約1.01億美元的價格出售了紐約中城辦公大樓的99％權益，現在反映為金融資產，而我們在紐約布萊恩特公園辦公大樓的13％權益以約8300萬美元的價格出售。

截至2023年6月30日的三個月和六個月中，我們在股權記賬投資淨虧損中所佔份額分別為1.98億美元和1.74億美元，與去年同期相比，分別減少了6.17億美元和9.73億美元。本年度收益下降的主要原因是最新市場假設和處置活動導致的公允價值損失。去年收購了我們的合資夥伴在某些核心零售物業中的權益，這也是造成下降的原因。由於這些收購，我們停止了按權益法對這些資產進行會計核算，現在合併了這些房產。最近完工的開發項目的收益部分抵消了這一下降。

所得税支出

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，該合夥企業的所得税支出與去年同期相比有所下降，這主要是由於税前收入減少、某些子公司的税率變化以及遞延所得税資產確認的收益增加。

財務狀況和關鍵指標表

截至2023年6月30日，我們的總資產為1299.7億美元，而截至2022年12月31日為1.125.16億美元。這174.54億美元的增長主要是由於收購外國投資、年內其他收購活動以及外幣折算對某些有限責任公司權益進行了重組，部分被上一年度與出售學生住房資產和財產處置相關的分配所抵消。

下表顯示了從2022年12月31日到2023年6月30日期間投資物業的變化：

(1) 財產處置代表出售當日的賬面價值。

(2) 有關收購外國投資的更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註28 “關聯方”。

商業地產是商業、經營、產生租金的物業。商業地產從2022年底的660.67億美元增加到2023年6月30日的792.61億美元。增長的主要原因是該期間收購外國投資和其他收購活動和資本支出，但部分被資產重新歸類為待售資產、財產處置和公允價值損失所抵消。有關更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註3 “投資物業”。

商業開發項目包括商業地產開發用地、密度權和相關基礎設施。截至2023年6月30日，開發用地和基礎設施的總公允價值為42.77億美元，比2022年12月31日的餘額增加了17.59億美元。增長的主要原因是收購外國投資和其他收購活動，以及我們的核心辦公室和有限合夥人投資的資本支出，部分被本年度投入運營的辦公資產所抵消。有關更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註3 “投資物業”。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日我們權益記賬投資變動的展期情況：

(1) 有關收購外國投資的更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註28 “關聯方”。

自2022年12月31日以來，股票記賬投資減少了6,800萬美元，這主要是由於我們的LP Investments內部的處置以及股權記賬投資淨收益份額的減少，部分被收購外國投資和外幣折算的積極影響所抵消。有關更多信息，請參閲我們2023年第二季度財務報表附註4 “權益記賬投資”。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日不動產、廠房和設備變動的展期情況：

(1) 有關收購外國投資的更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註28 “關聯方”。

(2) 包括4.31億美元的使用權資產（2022年12月31日為3.93億美元）。

自2022年12月31日以來，不動產、廠房和設備增加了9.03億美元，這主要是由於收購外國投資、我們的LP Investments內部的收購以及外幣折算的積極影響，部分被折舊和處置活動所抵消。有關更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註5 “不動產、廠房和設備”。不動產、廠房和設備主要包括我們的酒店資產，這些資產在每年12月31日使用折舊重置成本方法進行重估。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日持有待售資產變動的展期情況：

截至2023年6月30日，持有的待售資產包括愛爾蘭的六項辦公資產、美國的四項購物中心、美國的四項辦公資產、美國的一項酒店資產、巴西的一項多户住宅資產，因為該合夥企業打算在未來12個月內將這些資產的控股權出售給第三方。有關更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註10 “待售”。

下表彙總了債務變化的組成部分，包括與融資活動現金流量有關的變化：

(1) 有關收購外國投資的更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註28 “關聯方”。

我們的債務負債，不包括與待售資產相關的債務債務，從2022年12月31日的585.62億美元增加到2023年6月30日的667.98億美元。這一增長是由收購外國投資以及外幣折算的積極影響推動的，部分被償還債務所抵消。在本期內，我們將與待售資產相關的7.7億美元債務重新歸類為與待售資產相關的負債。有關更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註11 “債務義務”。

截至2023年6月30日，總權益為473.37億美元，比2022年12月31日的餘額增加了56億美元。增長的主要原因是作為收購外國投資的一部分發行的股票，該投資貢獻了55.09億美元，而外匯折算的影響被該期間的淨虧損和分配部分抵消。

截至2023年6月30日，其他人在運營子公司和物業中的權益為230.68億美元，較2022年12月31日的180.84億美元餘額增加了49.84億美元，這是由於收購外國投資以及外幣折算的積極影響，部分被去年以來的處置所抵消。

下表總結了我們的主要經營業績：

每個季度的收入各不相同，這要歸因於商業和其他創收資產的收購和處置、入住率的變化（包括強制關閉）以及按市場淨租金計算的租賃活動的影響。此外，由於外匯匯率和季節性的變化，收入也會波動。季節性主要影響我們的零售資產，其中第四季度的表現與假日季相比表現更強勁。此外，與夏季和秋季相比，我們的北美酒店資產在冬季和春季的表現通常更強，而我們的歐洲酒店資產在夏季表現最強。在此期間，我們淨收入的波動還受到房地產公允價值的影響，以反映市場狀況或房地產現金流推動的估值指標的變化。

分段表現

我們的業務分為四個運營部門，包括核心辦公室、核心零售、有限合夥人投資和企業。

下表按細分市場列出了FFO：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

下表按細分市場列出了公司FFO（“CFFO”）：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

下表顯示了截至2023年6月30日和2022年12月31日按細分市場劃分的單位持有人應佔權益：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

核心辦公室

概述

我們的多元化核心辦公投資組合包括8,800萬平方英尺，分佈在紐約、倫敦、迪拜、多倫多和柏林等世界領先商業市場的131處頂級辦公資產。我們的目標是通過該投資組合獲得核心+總回報。該投資組合中有一些我們最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們專注於全球一些最佳地點的高質量房地產資產，因為我們發現，在很長一段時間內，在整個經濟週期中，這些資產的表現都跑贏大盤。

經營業績摘要

下表顯示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月我們核心辦公室板塊的FFO、CFFO和淨收入：

截至2023年6月30日的三個月，我們的核心辦公室板塊的FFO為700萬美元，而去年同期為9500萬美元。這一下降是由我們的可變債務利率提高導致的利息支出增加所推動的

債務，再加上美國和英國的融資活動導致的債務增加，以及主要由於處置活動而導致的股票記賬投資收益減少，但公允價值收益的增加部分抵消了這一點。

截至2023年6月30日的六個月中，核心辦公室板塊的FFO為2400萬美元，而去年同期為2.34億美元。這一下降歸因於上述變動，以及美國和英國的費用收入減少。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，CFFO分別減少了8300萬美元和2.07億美元，這主要歸因於上述FFO的變動。

截至2023年6月30日的三個月中，淨收入（虧損）與2022年同期相比減少了7.93億美元，至5.11億美元。下降是由於貼現率和資本化率擴張導致的英國公允價值損失導致的股票記賬投資的淨虧損份額增加，以及某些物業的貼現率和資本化率擴張也推動了美國的公允價值損失。

截至2023年6月30日的六個月中，淨收入（虧損）與2022年同期相比減少了12.93億美元，至5.93億美元。減少是上述變動的結果，部分被所得税的降低所抵消。

關鍵運營指標

下表列出了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月，我們的核心辦公室投資組合的關鍵運營指標：

(1) 未合併財產的NOI按比例列報，代表單位持有人在財產中的權益。有關核心辦公室領域NOI關鍵組成部分的描述，請參閲下文 “非國際財務報告準則指標的協調——核心辦公室”。

(2) 包括我們物業的可租賃辦公室和零售面積。

(3) 按每平方英尺計算的租賃年化現金租金，包括租户費用報銷，減去該空間產生的運營費用，但不包括直線租金或免費租金攤銷的影響。

(4) 使用標準化外匯匯率，使用2023年6月30日的匯率。

在截至2023年6月30日的三個月中，我們合併物業的淨收入與去年同期相比降至2.47億美元，這主要是由於租約到期以及我們的BPREP-A投資的解體，外幣折算的積極影響部分抵消了這一點。

在截至2023年6月30日的三個月中，我們按比例列報的未合併物業的淨收入增加到2.7億美元，而去年同期為2.42億美元，這是由於開發項目自去年開始運營。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日核心辦公室板塊投資物業的變化：

截至2023年6月30日，商業地產總額為215.05億美元，而截至2022年12月31日為221.29億美元。下降的主要原因是將房產重新歸類為待售資產、該期間的公允價值損失，部分被資產投入運營所抵消，外幣折算的積極影響以及美國資本支出的增加。

從2022年12月31日到2023年6月30日，商業開發項目減少了6.09億美元。減少的主要原因是資產投入運營，部分被增量資本支出所抵消。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日期間核心辦公室板塊的權益記賬投資的變化：

自2022年12月31日以來，股票賬户投資減少了2.12億美元，至2023年6月30日的83.35億美元。這一下降是由淨收益、處置活動和分配中所佔份額的減少所推動的，部分被外幣折算的積極影響所抵消。

自2022年12月31日以來，債務減少了11.2億美元，至2023年6月30日的131.46億美元。減少的主要原因是處置活動導致的債務償還，部分被外幣折算的積極影響所抵消。

積極發展

下表總結了截至2023年6月30日，我們的核心辦公室領域積極發展的範圍和進展情況：

(1) 扣除穩定期間獲得的NOI。

(2) 按我們在每項開發項目中的所有權按比例提出。

我們的開發項目包括主要位於倫敦和紐約等高增長市場的著名大型項目。對於辦公開發項目，我們通常希望在啟動項目之前獲得錨租約。我們監控我們積極開發的範圍和進度，並在預算範圍內按時完成項目方面有着良好的記錄。我們最近在紐約、倫敦、多倫多、珀斯和迪拜等主要市場完成了辦公大樓，並在紐約完成了兩個城市多户住宅開發項目。我們目前的辦公和重建項目平均預租率為74％，而且總體上都在按時間和預算進行跟蹤。

核心零售

概述

我們的核心零售投資組合包括1.1億平方英尺，分佈在美國109個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標還包括從該投資組合中獲得核心+總回報。與我們的Core Office投資組合類似，我們的核心零售投資組合中有獎盃資產，例如檀香山的Ala Moana Center和拉斯維加斯的時裝秀，它們共同代表了我們核心零售投資組合中歸屬於單位持有者的大部分股權。他們穩定且不斷增長的現金流確保我們可以獲得有吸引力的複合回報率。

經營業績摘要

下表顯示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月我們的核心零售板塊的FFO、CFFO和淨收入：

在截至2023年6月30日的三個月中，核心零售板塊的FFO收入為7600萬美元，而去年同期為1.88億美元。下降的原因是利率環境上升導致的利息支出增加，以及我們的股票記賬投資收入份額降低，但零售業務持續復甦導致的收益增加部分抵消了這一點。

在截至2023年6月30日的六個月中，核心零售板塊的FFO收入為1.78億美元，而去年同期為3.56億美元。減少是上面討論的變動造成的。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，CFFO分別減少了6,600萬美元和1.28億美元，這主要歸因於上述FFO變動，但交易成本的降低部分抵消了這一點。

截至2023年6月30日的三個月，淨收入為1.25億美元，而去年同期的收入為3.15億美元，這是由於上述變動以及與去年同期相比的公允價值收益降低。

截至2023年6月30日的六個月中，淨收入為1.41億美元，而去年同期的收入為6.07億美元，原因是上述變動，以及與上一年度公允價值收益和股權記賬投資淨虧損份額相比，本年度的公允價值虧損。本年度的公允價值損失主要是由於最新的市場假設。

關鍵運營指標

下表列出了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月我們的核心零售投資組合的關鍵運營指標：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

(2) 投資組合總可出租平方英尺代表總可租賃面積

我們合併後的物業的淨收入基本保持一致。在截至2023年6月30日的三個月中，NOI增至2.4億美元，而2022年同期為2.39億美元。

在截至2023年6月30日的六個月中，與2022年同期相比，我們未合併物業的淨收入略有下降至1.77億美元，這主要是由於去年，包括兩個購物中心的淨收入增加，這兩家購物中心的淨收入來自我們在去年從合資夥伴手中收購的增量權益，以及由於購物中心滿負荷運營，部分被超額租金和租金百分比的增加所抵消。

下表顯示了2022年12月31日至2023年6月30日核心零售板塊投資物業的變化：

商業地產增加了4,700萬美元，達到194.85億美元，這主要是由於資本支出和資產投入運營，但部分被資產重新歸類為待售資產所抵消。

下表顯示了截至2023年6月30日的六個月中，我們的合夥企業在核心零售板塊的股權記賬投資的展期情況：

 

（百萬美元）			2023年6月30日
股權入賬投資，年初			$	9,674
增補			52
資本的處置和返還			(63)
在權益入賬投資淨收益中所佔份額			125
分佈			(8)
權益入賬投資，期末			$	9,780

股票賬户投資增加了1.06億美元，達到97.8億美元，這主要是由於股權記賬投資和增發的淨收益所佔的份額，部分被出售所抵消。

債務減少了1100萬美元，至128.23億美元，這主要是由於資產水平和定期債務的償還。

LP 投資

概述

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金的股權，這些基金的目標是在各個房地產領域具有運營上行空間的高質量資產，包括辦公、零售、多户住宅、物流、酒店、三重淨租賃、學生住房和人造住房。我們的目標是從我們的有限合夥人投資組合中獲得機會主義的回報。

該合夥企業對布魯克菲爾德贊助的以下房地產機會基金感興趣：

•BSREP I——對BSREP I的31％權益，BSREP I是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第11個年頭，已全額投資並正在執行變現。

•BSREP II——BSREP II持有26％的權益，BSREP II是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第8個年頭，已全額投資並正在執行變現。

•BSREP III——BSREP III持有7％的權益，BSREP III是一家機會主義房地產基金，目標總回報率為20％；該基金已進入第6個年頭。

•BSREP IV——BSREP IV持有23％的權益，BSREP IV是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第二個年頭。

•兩隻增值多户型基金的混合權益為32％，目標是總回報率為25％。這些基金尋求通過收購和開發投資於地理上多元化的美國多户住宅物業投資組合。

•一系列房地產債務基金的混合權益為31％，這些基金旨在投資由戰略地點的房地產擔保的商業房地產債務。

儘管在每種情況下，我們在這些基金中的經濟利益都不到50％，但我們整合了通過LP Investments持有的幾個投資組合，特別是BSREP I、BSREP II和BSREP IV，作為普通合夥人的公司監督，再加上我們通過有限合夥人權益獲得投資的可變回報敞口，使我們能夠控制投資。我們不整合

我們在BSREP III中的權益作為我們7％的無表決權權益並不能為我們提供對投資的控制權，因此被記為金融資產。

經營業績摘要

與我們的核心投資組合不同，我們的有限合夥投資有明確的持有期，通常大部分利潤來自變現事件，包括出售資產或資產組合或整個投資的退出。變現事件的收益和持有期內獲得的FFO收益相加代表了我們投資於這些基金的資本收益，一旦由布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金分配，就會為再投資提供流動性。

下表顯示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月中，我們的LP Investments板塊的FFO、CFFO和淨收入：

在截至2023年6月30日的三個月中，FFO減少了8000萬美元，這主要是由於經理重組和收購外國投資使FFO分別減少了2,800萬美元和900萬美元，收購了某些有限責任公司權益，處置活動和認購設施的臨時借款，部分被交易導致的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的六個月中，FFO減少了1.75億美元，這主要是由於經理重組和收購外國投資使FFO分別減少了7200萬美元和2000萬美元，收購了某些有限責任公司權益，處置活動和認購設施的臨時借款，部分被交易導致的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，由於上述FFO變動，CFFO減少了9100萬美元和1.94億美元。

由於上述原因，截至2023年6月30日的三個月中，淨（虧損）收入增加了1.39億美元，但部分被本期的公允價值收益所抵消，原因是印度自2022年起有條件收購於本季度結束，更新了美國部分物流資產的租賃假設，以及更新了位於美國的部分多户住宅資產的估值指標。

截至2023年6月30日的六個月中，淨（虧損）收入減少了11.1億美元。前一時期包括我們在韓國的人造住房投資組合和混合用途資產的重大公允價值收益。如上所述，本年度我們對位於美國和巴西的部分物流、學生住房、多户住宅和辦公資產的更新估值指標和租賃假設以及印度的有條件收購獲得了適度的公允價值收益。本年度還受益於所得税的降低。

企業

某些金額分配給我們的公司分部，因為這些活動不應用於評估我們其他分部的經營業績。

經營業績摘要

下表顯示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月我們公司板塊的FFO、CFFO和淨（虧損）：

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，FFO分別虧損1.91億美元（2022年——虧損1.57億美元）和3.79億美元（2022年——虧損3.31億美元）。公司FFO包括利息支出以及一般和管理費用。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，投資和其他收入分別增加了9000萬美元和1.09億美元，這是由於經理重組導致某些公司權益的重組，費用收入分別增加了8,800萬美元和1.05億美元。

在截至2023年6月30日的三個月中，利息支出總額為9600萬美元（2022年至6800萬美元），這反映了2500萬美元（2022年至2500萬美元）的資本證券利息支出和7100萬美元（2022年至4300萬美元）的信貸額度的利息支出

和公司債券。在截至2023年6月30日的六個月中，利息支出總額為1.96億美元（2022年至1.39億美元），這反映了5000萬美元（2022年至4900萬美元）的資本證券利息支出以及1.46億美元（2022年至9000萬美元）的信貸額度和公司債券的利息支出。

FFO的另一個組成部分是一般和管理費用。在截至2023年6月30日的三個月中，一般和管理費用包括5000萬美元的管理費和股權增強費（2022年為5700萬美元）以及1.06億美元（2022年至1500萬美元）的其他公司成本。在截至2023年6月30日的六個月中，一般和管理費用包括9,900萬美元的管理費和股權增強費（2022年為1.14億美元）以及1.69億美元（2022年至2700萬美元）的其他公司成本。截至上一季度的最後一天，管理費按以下金額總和的1.05％的年化費率計算：（1）核心辦公室、核心零售和公司板塊的單位持有人應佔權益；（ii）Canholdco B類普通股的賬面價值。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，我們還分別記錄了9,800萬美元和3500萬美元的所得税回收額（2022年——所得税為800萬美元和2500萬美元），這主要是由於税前收入減少以及某些子公司的税率變化。

截至2023年6月30日，Canholdco B類普通股的賬面價值為16.2億美元（2022年12月31日為17.59億美元）。

流動性和資本資源

我們努力保持一定的流動性水平，以確保我們能夠在投資機會出現時參與其中，並更好地抵禦經濟環境突然的不利變化。我們的主要流動性來源包括現金、未提取的承諾信貸額度、建築設施、經營活動產生的現金流以及獲得公共和私人資本提供者的渠道。此外，我們組織我們的事務，通過融資和共同投資者參與，促進長期資產的貨幣化。

我們運營現金流的主要來源來自合併後的物業以及合資安排中的房產。這些來源產生了相對穩定的現金流，為我們提供了向優先單位持有人支付運營費用、還本付息和股息的資源。現金用於投資活動，為收購、開發或重建項目以及經常性和非經常性資本支出提供資金。這些餘額可能會因與融資和投資活動有關的時間差異而波動。在截至2023年6月30日的六個月中，我們的運營現金流為8.52億美元，來自投資活動的現金流為10.41億美元，來自融資活動的現金流為6.25億美元。

我們主要在運營公司層面為資產融資，特定資產債務通常到期日很長，限制性契約很少，只能追索資產。我們努力保持審慎的債務水平，並努力在幾年內提高本金還款額。

下表彙總了我們在未來五年及之後按合同到期日分列的投資物業的擔保債務債務：

我們普遍認為，我們將能夠延長到期日、償還計劃於2023-2024年到期的大部分債務或為其再融資，但是，我們約有3％的債務是我們暫停合同還款的無追索權抵押貸款。我們目前正在與相應的債權人進行修改或重組討論。在某些情況下，這些談判可能會導致為這些貸款提供擔保的某些財產被轉讓給貸款人。

有關我們流動性和資本資源的進一步討論，請參閲我們截至2022年12月31日的20-F表年度報告。

風險和不確定性

我們業務的財務業績受到我們物業表現以及影響我們運營的特定行業和地理位置的各種外部因素的影響，包括：經濟增長、貨幣變化、通貨膨脹和利率（包括最近市場利率的大幅上漲）等宏觀經濟因素；監管要求和舉措；以及正常業務過程中出現的訴訟和索賠。

自2022年12月31日以來，我們的業務面臨的風險因素，包括租户信用風險、租賃展期風險和其他風險，沒有發生重大變化。有關我們業務面臨的風險因素的更詳細描述，請參閲標題為 “第 3.D 項” 的部分。“關鍵信息——風險因素” 見我們2022年12月31日的20-F表年度報告。

金融工具和金融風險

我們和我們的運營實體使用衍生和非衍生工具來管理金融風險，包括利率、大宗商品、股票價格和外匯風險。衍生合約的使用受成文的風險管理政策和批准的限額管轄。我們不會將衍生品用於投機目的。我們和我們的運營實體使用以下衍生工具來管理這些風險：

•外匯遠期合約，用於對衝加元、澳元、英鎊、歐元、人民幣、巴西雷亞爾、印度盧比和韓元計價的外國子公司和以外幣計價的金融資產的投資敞口；

•利率互換，以管理與計劃再融資和現有浮動利率債務相關的利率風險；

•利率上限以對衝某些浮動利率債務的利率風險；以及

•跨貨幣互換，用於管理現有浮動利率債務的利率和外幣匯率。

我們正在推進過渡計劃，以應對銀行同業拆借利率（“IBOR”）合同條款修正所產生的影響和影響，這些條款涉及浮動利率借款、利率互換、利率上限，並更新對衝名稱。英鎊隔夜平均指數（“SONIA”）取代了英鎊的倫敦銀行同業拆借利率（“£倫敦銀行同業拆借利率”），一週零兩個月的美元倫敦銀行同業拆借利率自2021年12月31日起終止。歐元短期利率（“歐元STR”）是在2021年作為歐元銀行同業拆借利率（“EURIBOR”）的替代方案發布的，儘管歐元銀行同業拆借利率仍可用於歐元貸款。目前預計，從2024年6月起，加拿大隔夜回購利率平均值（“CORRA”）將取代加元發行利率（“CDOR”）。由於修改了倫敦銀行同業拆借利率英鎊和美元倫敦銀行同業拆借利率參考的浮動利率借款、利率互換、利率上限以及更新套期保值名稱的合同條款，該合作伙伴關係已經解決了影響並實現了所需的變更。由於修改了CORRA提及的浮動利率借款、利率互換、利率上限的合同條款，以及更新對衝名稱，該合作伙伴關係正在敲定所需的變更。此次採用並未對合夥企業的財務報告產生重大影響。

自 2022 年 12 月 31 日以來，我們的財務風險敞口或風險管理活動沒有其他重大變化。有關我們金融風險敞口和風險管理活動的詳細描述，請參閲2022年12月31日20-F表年度報告中的附註32 “金融工具”，有關截至2023年6月30日的衍生金融工具的更多信息，請參閲2023年第二季度財務報表附註27 “金融工具”。

相關方

在正常運營過程中，合夥企業與關聯方進行交易。這些交易在合併財務報表中確認。這些交易以交換價值計量，並在合併財務報表中確認。該合夥企業的直系母公司是布魯克菲爾德房地產合夥人有限公司。該合夥企業的最終母公司是布魯克菲爾德公司。合夥企業的其他關聯方包括布魯克菲爾德公司的子公司和運營實體、根據權益法核算的某些合資企業和聯營企業，以及此類實體的高級管理人員及其配偶。

2022年12月9日，公司通過經理分配完成了其資產管理業務25％的分配。在經理分配之前，通過向公司發行CanHoldCo D類初級優先股，進行了經理重組，淨對價為24.75億美元。從公司間接子公司收購的有限責任公司權益和其他投資權益，包括收購的相關營運資金餘額，記為共同控制下的業務收購，如合夥企業截至2022年12月31日止年度的合併財務報表附註2所述，我們在該附註2中按賬面價值記錄因共同控制的實體之間轉移業務或子公司而確認的資產和負債。已付或收到的對價與轉移的資產和負債的賬面金額之間的差額記錄在權益的所有權變動中。

2023年1月1日，我們通過發行無息票據從公司的一家間接子公司手中收購了BSREP IV擁有的外國投資中23％的有限責任公司權益，對價為5.88億美元。2023年2月，BSREP IV的美國投資和外國投資進行了5.3億美元的追加資金。我們償還了無息票據，並通過向公司發行LP Units、Special LP Units和REU為資本募集提供了資金。在交易前後，該公司在BSREP IV投資中保留了相同的間接經濟權益。

2023年5月，BSREP IV投資進行了5.07億美元的募集資金。我們通過向公司發行LP Units、Special LP Units和REU為募集資金提供了資金。

2023年6月，我們將六項Core Office資產的部分權益出售給了布魯克菲爾德再保險有限公司（“BN Re”），其中包括美國三項資產的部分權益，淨收益約為3.06億美元，在加拿大的三項資產，淨收益約為4.05億加元（3.06億美元）。

附加信息

關鍵會計政策、估計和判斷

估計值的使用

財務報表的編制要求管理層做出判斷、估計和假設，這些判斷和假設會影響報告的資產和負債金額、財務報表當日的或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和支出金額。我們的估計基於歷史經驗和其他各種假設，這些假設在當時情況下被認為是合理的。我們對這些估算值的持續評估結果構成了判斷資產和負債的賬面價值以及報告的收入和支出金額的基礎，這些收入和支出從其他來源不容易看出來。在不同的假設下，實際結果可能與這些估計值不同。

有關會計政策以及關鍵判斷和估計的更多參考，請參閲2022年12月31日合併財務報表附註2和附註2，財務報表重大會計政策信息摘要中包含的會計政策。

趨勢信息

如下所述，我們尋求通過持續的租賃活動增加辦公和零售物業活動的現金流。特別是，我們的運營低於歷史辦公室入住率，這為通過提高入住率擴大現金流提供了機會。短期內，圍繞租賃趨勢、市場利率以及在合夥企業預期時間範圍內退出投資的能力，仍然存在一些不確定性，合作伙伴關係將繼續監測和緩解這些不確定性。此外，我們預計在2023年和2024年將面臨大量的租約展期，這可能會在不久的將來限制我們這部分投資組合的FFO增長。我們對合作有機會提高入住率、租賃率和現金流的信念是基於對我們的業務和市場的假設，管理層認為在這種情況下這些假設是合理的。無法保證入住率、租賃率或現金流的增長。在最近不斷上升的利率環境中，也仍然存在一些不確定性，我們將繼續監測和減輕其對借貸成本和我們為現有債務再融資能力的影響。見 “關於前瞻性陳述和非國際財務報告準則指標使用的聲明”。

我們相信，我們的全球規模和一流的運營平臺為我們提供了獨特的競爭優勢，因為我們能夠有效地將資金分配到回報最高的行業和地區。當資產負債表上的資產到期時，我們會積極回收這些資產，並將所得款項再投資於收益更高的投資策略，從而進一步提高回報。此外，由於我們穩定的投資組合規模和資產負債表的靈活性，我們的商業模式是自籌資金，不需要我們進入資本市場為我們的持續增長提供資金。

鑑於過去十年中出現的少量新辦公和零售開發項目，我們認為短期內有機會增加開發庫存，以應對我們在主要市場看到的需求。此外，我們還繼續重新定位和重建現有的零售物業，尤其是美國一些表現最好的購物中心。

我們的許多資產對利率敏感：如果沒有其他任何資產，長期利率的提高將增加合夥企業的利率支出，影響盈利能力，並通過降低資產預期產生的現金流的現值來降低這些資產的價值。提高利率可能會減少買家可能願意為我們的房產支付的金額，從而降低我們房產的市場價值，限制我們出售房產或獲得由我們的房產擔保的抵押貸款的能力。此外，在我們利用槓桿進行收購的範圍內，提高利率可能會有效地增加我們收購房產的成本，並可能導致收購價格的降低，因為我們將出價支付房產的金額減少到賣方可能無法接受的價格。儘管我們試圖管理利率風險，但無法保證我們將來會有效或根本對衝此類風險敞口。因此，將利率提高到高於我們根據歷史趨勢所預期的水平將對我們的現金流產生不利影響。

資產負債表外安排

我們沒有任何資產負債表外安排對我們的財務狀況、財務狀況變化、收入或支出、經營業績、流動性、資本支出或對投資者至關重要的資本資源產生或合理可能產生重大影響。

控制和程序

對財務報告的內部控制

在截至2023年6月30日的六個月中，我們的財務報告內部控制沒有發生任何變化，這些變化對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或者有理由可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。

非國際財務報告準則財務指標

為了衡量我們的經營業績，我們重點關注NOI、FFO、CFO、歸屬於單位持有人的淨收益和歸屬於單位持有人權益。其中一些績效指標不具有《國際財務報告準則》規定的標準化含義，因此可能與其他公司使用的類似指標不同。

•NOI：我們的商業地產業務收入減去折舊和攤銷影響前的直接商業地產支出（“商業地產NOI”），我們的酒店業務收入減去折舊和攤銷影響之前的直接酒店費用（“酒店業淨收益指數”）。

•FFO：扣除公允價值收益前的淨收益、房地產資產的淨額、折舊和攤銷以及所得税減去其他人在運營子公司及其財產中的非控股權益。在確定FFO時，我們包括我們在未合併的合夥企業、合資企業和聯營企業中佔FFO的比例以及與開發待售房產相關的收益（或虧損）。

•公司FFO：非房地產資產折舊和攤銷影響前的FFO、交易成本、與非投資性物業相關的收益（虧損）、股權記賬投資的估算利息以及合夥企業在BSREP III FFO中的份額。該合夥企業將其對BSREP III的投資記作金融資產，該基金的收入（虧損）未在合夥企業的業績中列報。根據國際財務報告準則，BSREP III的分配記為股息收入，從公司FFO列報的投資和其他收入中刪除，因為這些分配取決於處置等變現事件，而不是BSREP III中投資的基礎經營業績。

•歸屬於單位持有人的淨收益：歸屬於普通股單位、LP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP單位持有人的淨收入。

•歸屬於單位持有者的權益：歸屬於普通股單位、LP 單位、REU、Special LP 單位和 FV LTIP 單位持有人的權益。

淨資產收益是衡量我們影響物業運營業績的能力的關鍵指標。我們尋求通過積極管理和租賃我們的房產來增加NOI。由於NOI不包括房地產資產的折舊和攤銷，因此它提供了一種績效指標，與同比相比，該指標反映了入住率和租金率趨勢對運營的影響。我們在第18頁將NOI與淨收入進行了核對。

我們還認為 FFO 是衡量我們經營業績的重要指標。FFO是一項廣泛認可的衡量標準，證券分析師、投資者和其他利益相關方在評估房地產實體，尤其是那些擁有和經營創收房地產的實體時經常使用該衡量標準。我們對FFO的定義包括全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）對FFO的定義中概述的所有調整，包括排除出售投資物業的收益（或虧損）、追加與房地產資產相關的任何折舊和攤銷以及對未合併合夥企業和合資企業的調整。除了NAREIT規定的調整外，我們還進行了調整，以排除因根據國際財務報告準則進行報告而產生的任何未實現的公允價值收益（或虧損），以及由於我們的某些子公司結構為公司而不是房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）而產生的所得税。這些額外的調整導致了FFO衡量標準，該衡量標準與我們的合夥企業以房地產投資信託基金的形式組織時所產生的措施類似，該信託基金根據美國公認的會計原則（“美國公認會計原則”）確定淨收益，而美國公認會計原則是NAREIT定義所依據的組織類型。我們的FFO衡量標準將不同於其他適用NAREIT定義的組織，因為國際財務報告準則和美國公認會計原則報告框架之間的某些差異，主要與租賃終止和出售房地產產生的收入確認時間有關。由於FFO不包括公允價值收益（虧損），包括權益核算的公允價值收益（虧損）、出售投資物業的已實現收益（虧損）、房地產資產的折舊和攤銷以及所得税，因此它提供的績效指標與同比相比，反映了入住率、租金率、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供的視角無法從淨收入中直接顯而易見。我們不使用FFO作為衡量經營活動產生的現金流的指標。我們在第18頁將FFO與淨收入進行了核對，因為我們認為淨收入是最具可比性的衡量標準。

    

此外，我們認為Company FFO是證券分析師、投資者和其他利益相關方評估我們合作伙伴關係業績的有用衡量標準。公司FFO與上面討論的FFO類似，提供了一種績效衡量標準，反映了入住率、租金率、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響。此外，對公司FFO相對於FFO的調整使合作伙伴能夠通過調整非房地產組成部分來深入瞭解房地產運營的這些趨勢。我們在第18頁將淨收入與公司FFO進行了核對。

合夥企業使用歸屬於基金單位持有人的淨收益和歸屬於單位持有人權益來評估整個合夥企業的業績，因為每個單位持有人平等參與合夥企業的經濟。

非國際財務報告準則指標的對賬

正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，我們的合夥企業使用非國際財務報告準則指標來評估其運營業績。對衡量標準的分析以及與《國際財務報告準則》衡量標準的對賬載於下文。

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的淨（虧損）收入與NOI進行了對賬：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的FFO和公司FFO的淨（虧損）收入：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) 代表與為合夥企業在權益法下核算的商業開發份額融資相關的估算利息。

(4) BSREP III被視為金融資產，因此FFO的確認與收到的分配一致。因此，BSREP III的收益調整增加了我們在公司FFO中的相應份額。

非國際財務報告準則衡量標準的對賬——核心辦公室

下表將截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的淨收入與Core Office NOI進行了對賬：

(1) 如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和Hospitality NOI分別不包括直接商業地產支出和直接招待費中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

核心辦公室領域NOI的關鍵組成部分如下所示：

(1) 我們核心辦公室領域的酒店收入和直接酒店支出主要包括休斯敦艾倫中心附近一家酒店產生的收入和支出。

(2) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的Core Office淨收入與FFO和CFFO進行了對賬：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) 代表與為合夥企業在權益法下核算的商業開發份額融資相關的估算利息。

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月中，Core Office在股權記賬投資淨收益中所佔的份額：

(1) 其他主要包括合夥企業在利息支出、一般和管理費用以及未合併投資的投資和其他收入/支出中所佔的份額。

非國際財務報告準則指標的對賬——核心零售

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的淨收入與核心零售NOI：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

核心零售領域NOI的關鍵組成部分如下所示：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的核心零售淨收入與FFO和CFFO進行了對賬：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月中，核心零售在股權記賬投資淨收益中所佔的份額：

(1) 其他主要包括合夥企業在利息支出、一般和管理費用以及未合併投資的投資和其他收入/支出中所佔的份額。

非國際財務報告準則指標對賬——LP Investments

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的淨收益（虧損）與LP Investments NOI：

			截至6月30日的三個月						截至6月30日的六個月
（百萬美元）			2023			2022			2023			2022
淨（虧損）收入			$	168		$	29		$	(39)		$	1,071
加（扣除）：
所得税（福利）支出			(147)			6			(114)			154
投資和其他收入			(54)			(46)			(142)			(397)
利息支出			658			233			1,320			471
折舊和攤銷費用 (2)			97			60			200			134
投資和其他費用			—			—			53			204
一般和管理費用			74			47			170			93
公允價值（收益），淨值			(170)			109			(298)			(918)
權益記賬投資淨虧損（收益）的份額			36			(15)			60			(14)
總淨營收率 (1)			$	662		$	423		$	1,210		$	798

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的LP Investments淨收入與FFO和CFFO進行了對賬：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) BSREP III被視為金融資產，因此FFO的確認與收到的分配一致。因此，BSREP III的收益調整增加了我們在公司FFO中的相應份額。

非國際財務報告準則指標的對賬——企業

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的公司淨虧損與歸屬於單位持有者的淨虧損進行了對賬：

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的公司淨虧損與FFO和CFFO：

(1) 已扣除非控股權益。

子公司公開發行人

Brookfield Property Split Corp.（“BOP Split Corp.”）成立的目的是發行優先股，並擁有該合夥企業對布魯克菲爾德辦公地產公司（“BOPI”）普通股的部分投資。根據安排計劃的條款，可轉換為BPO普通股的已發行BPO類別AAA優先股G、H、J和K系列的持有人可以在某些條件下將其股票兑換為BOP Split優先股。BOP Split 高級優先股在多倫多證券交易所上市，並於 2014 年 6 月 11 日開始交易。BOP Split 發行的所有股票均可由持有人隨時收回以換取現金。

關於2016年7月完成的內部重組，該合夥企業及其某些關聯實體同意為BPO的所有AA類優先股和根據BPO2009年12月8日契約發行的BPO的所有債務證券提供擔保。

2018年4月，該合夥企業成立了兩家子公司，即布魯克菲爾德房地產金融ULC和Brookfield Property Preferred Equity Inc.，分別作為債務和優先證券的發行人。該合夥企業及其某些關聯實體已同意為這些實體發行的證券提供擔保。

(1) 包括歸屬於LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP單位的淨收入。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

(1) 包括歸屬於LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP單位的淨收入。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

(1) 包括歸屬於LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP單位的淨收入。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

全新 LP 首選單位保障

Brookfield Property Property Preferred L.P.（“New LP”）的創建是為了發行BPY優先單位，清算優先權為每單位25.00美元（“新有限合夥人優先單位”）。合夥企業、運營合夥企業和多個控股實體（Brookfield BPY BPY Holdings Inc.（“CanHoldCo”）、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY Bermuda Holdings II Limited、BPY Bermuda Holdings II Limited、BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Holdings VI 有限公司）。每個擔保人的擔保優先於所有次級擔保人的債務。

根據美國證券交易委員會第S-X條例第13-01條，下表提供了新有限合夥企業和新有限合夥企業擔保實體的合併財務摘要信息：

（百萬美元） 截至2022年12月31日的財年															合併擔保實體
收入-來自非擔保子公司															$	450
股息收入——來自非擔保子公司															827
營業利潤															804
淨收入															943

    

截至2023年6月30日的六個月中，該合夥企業及其控股子公司的總收入為45.67億美元。

截至2023年6月30日的期間，該合夥企業及其控股子公司的總資產為1299.7億美元（2022年12月31日為1.125.16億美元）。

關於前瞻性陳述和非國際財務報告準則指標使用的聲明

本MD&A，特別是 “目標和財務亮點——業務概述” 和 “其他信息——趨勢信息”，包含適用證券法律法規所指的 “前瞻性信息”。前瞻性陳述包括本質上具有預測性、取決於或涉及未來事件或條件的陳述，包括有關我們的運營、業務、財務狀況、預期財務業績、業績、前景、機會、優先事項、目標、目標、持續目標、戰略和展望以及本財年及後續時期的北美和國際經濟展望的陳述，包括 “預期”、“預期”、“計劃”、“相信” 等詞語, “估計”, “尋求”, “打算””、“目標”、“項目”、“預測”、“可能” 或其否定版本以及其他類似表達方式，或未來或條件動詞，例如 “可能”、“將”、“應該”、“將” 和 “可能”。

儘管我們認為前瞻性陳述和信息所表達或暗示的我們預期的未來業績、業績或成就基於合理的假設和預期，但讀者不應過分依賴前瞻性陳述和信息，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中許多因素是我們無法控制的，這可能導致我們的實際業績、業績或成就與預期的未來業績、業績或成就存在重大差異由此類前瞻性陳述和信息所表達或暗示。

可能導致實際業績與前瞻性陳述所設想或暗示的結果存在重大差異的因素包括但不限於：包括當地房地產狀況在內的房地產所有權和運營所附帶的風險；我們開展業務所在國家的總體經濟、政治和市場因素的影響或意外影響；簽訂新租賃或以優惠條件續訂租約的能力；商業競爭；對租户財務狀況的依賴；用債務為我們融資商業；金融市場的行為，包括利息和外匯匯率的波動；房地產開發或再開發的不確定性；全球股票和資本市場以及這些市場中股權和債務融資和再融資的可得性；與我們的保險範圍相關的風險；國際衝突和包括恐怖行為在內的其他事態發展可能產生的影響；潛在的環境負債；税法變化和其他税收相關風險；對管理人員的依賴；流動性不足投資；完成收購併將其有效整合到現有業務中的能力以及從中獲得預期收益的能力；運營和聲譽風險；災難性事件，例如地震、颶風或流行病/流行病；以及我們在向加拿大和美國證券監管機構提交的文件中不時詳述的其他風險和因素（如適用）。

我們警告説，上述可能影響未來業績的重要因素清單並不詳盡。在依賴我們的前瞻性陳述或信息時，投資者和其他人應仔細考慮上述因素以及其他不確定性和潛在事件。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何可能由新信息、未來事件或其他原因引起的前瞻性陳述或信息，無論是書面還是口頭。

企業信息

公司概況

Brookfield Property Partners是全球最大的商業房地產公司之一，合併資產總額約為1300億美元。我們是商業地產資產的領先所有者、運營商和開發商，擁有多元化的投資組合，包括優質辦公和零售物業，以及多户住宅、物流、酒店、學生住房和人造住房資產。更多信息可在 bpy.brookfield.com 上獲得。

Brookfield Property Partners是布魯克菲爾德公司（紐約證券交易所：BN；多倫多證券交易所：BN）的子公司更多信息可在 www.brookfield.com 上查閲。

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Brookfield Property Partners歡迎單位持有人、媒體代表和其他有關各方的詢問。與投資者關係或媒體查詢有關的問題可以致電 855-212-8243 聯繫投資者關係部的 Rachel Nappi，也可以發送電子郵件至 bpy.enquiries@brookfield.com。單位持有人有關分配、地址變更和單位證書的問題應直接聯繫合夥企業的過户代理機構AST Trust Company，如下所列。

AST 信託公司（加拿大）

郵寄方式：郵政信箱 4229

A 站

安大略省多倫多，M5W 0G1

電話：(416) 682-3860；(800) 387-0825

傳真：(888) 249-6189

電子郵件：inquiries@astfinancial.com

網站：www.astfinancial.com/ca

通信

Brookfield Property Partners維護着一個名為bpy.brookfield.com的網站，該網站提供我們發佈的報告、新聞稿、法定文件、單位和分配信息以及有關我們優秀首選單位的摘要信息。

我們維持投資者關係計劃，並努力及時回覆詢問。