附錄 99.2

內部化各方

（Global Net Lease Advisors LLC、Insenciality Retail Advisors, LLC、Global Net Lease

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的合併財務報表

內部化各方

合併財務報表的內容

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月

內部化各方

合併財務狀況表

（未經審計）

隨附的附註是這些合併財務報表不可分割的一部分 。

內部化各方

合併運營報表

（未經審計）

隨附的附註是這些合併財務報表不可分割的一部分 。

內部化各方

權益變動（赤字）合併報表

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月

（未經審計）

隨附的附註是這些合併財務報表不可分割的一部分 。

內部化各方

合併現金流量表

（未經審計）

隨附的附註是這些合併財務報表不可分割的一部分 。

內部化各方

合併財務報表附註

（未經審計）

（以千計，除非另有説明）

注1-組織

Global Net Lease Advisors， LLC，必需零售顧問有限責任公司（統稱為 “顧問”），Global Net Lease Properties, LLC， LLC（統稱為 “物業經理”，包括 “內部化各方”）的子公司 AR Global Investments LLC（“AR Global”）的子公司 Lease, Inc.（“GNL”）和 The Nessionity Retail REIT, Inc.（“RTL”）（每份外部資產管理協議 都是 “諮詢協議”，每份協議均為 “諮詢協議”物業管理協議（a “物業管理協議”）。

AR Global是Bellevue Capital Partners（“Bellevue”）的全資子公司 。

GNL 是馬裏蘭州的一家公司， 是一家面向美國（“美國”）聯邦所得税目的的外部管理的房地產投資信託基金（“REIT”） ，專注於收購和管理全球多元化的戰略位置商業房地產投資組合。GNL 投資商業地產，重點是售後回租交易和關鍵任務的單一租户淨租賃資產。

RTL也是馬裏蘭州的一家公司， 也是一家外部管理的房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要位於美國的以服務為導向的傳統零售和分銷相關商業房地產的多元化投資組合。RTL的資產主要包括淨租賃的獨立單租户物業和主要由 電力中心和生活方式中心組成的多租户零售物業組合。

2023 年 5 月 23 日，GNL、Global 淨租賃運營合夥企業、L.P.、特拉華州有限合夥企業（“GNL OP”）、RTL、必需零售房地產投資信託基金運營 合夥企業、特拉華州有限合夥企業（“RTL OP”）、馬裏蘭州有限責任公司 Osmosis Sub I, LLC（“REIT Merger Sub”）），特拉華州有限責任公司、GNL OP（“OP Merger Sub”）的全資子公司Osmosis Sub II, LLC簽訂了合併協議和計劃（“合併協議”）。 根據合併協議的條款和條件，在合併生效時（“房地產投資信託基金合併生效時間”）， RTL將與房地產投資信託基金合併子公司併入房地產投資信託基金合併子公司，房地產投資信託基金合併子公司繼續作為 GNL（“房地產投資信託基金合併”）的全資子公司，OP Merger Sub 將與 RTL OP 合併併入 RTL OP 繼續作為倖存實體 （“OP 合併”，以及房地產投資信託基金合併的 “合併”）。GNL和RTL還簽訂了一項協議 ，通過與GNL和RTL的顧問 和物業經理進行一系列合併，將內部化各方的諮詢和財產管理職能內部化，稱為 “內部化”。

2023年6月4日，RTL、GNL、 顧問、物業管理公司和AR Global與 Blackwells Capital LLC（“Blackwells Capital”）、Blackwells Onshore I LLC（“Blackwells Onshore”）、Jason Aintabi （與布萊克威爾資本和布萊克威爾陸上，“布萊克威爾集團”）簽訂了合作協議和發行協議（“協議”）、Related Fund Management, LLC（“相關”）、 Jim Lozier 和 Richard O'Toole（與關聯方和洛齊爾先生合稱 “關聯方”，與 Blackwells 各方合稱 “Blackwells/關聯方”）。

根據協議條款： (1) 雙方之間在馬裏蘭州法院和紐約南區聯邦法院審理的所有未決訴訟，包括對美國第二巡迴上訴法院某些裁決的上訴，將被有偏見地駁回，雙方 將被禁止在未來提出任何索賠，除非執行協議條款；(2) Blackwells/Brackwells/BR} 提出的所有要求 GNL 董事會（“GNL 董事會”）和董事會調查的相關方 的 RTL 將被撤回 ，不再具有任何效力或效力，任何索取 GNL 賬簿和記錄的請求也將被終止或撤回；(3) Blackwells/Related 各方發起的代理競賽，包括提名持不同政見的董事名單和在 GNL 2023 年年度股東大會上供股東考慮的各種諮詢提案，將被終止或撤回；(4) Blackwells/關聯方將被禁止參加 (a) 在完成前或更早之前出售 GNL 普通股的任何股份，面值為 0.01 美元（“GNL 普通股”）終止 GNL 和 RTL 之間的擬議合併（“房地產投資信託基金合併”）以及相關的內部化合並，涉及GNL 收購 GNL 和 RTL（“內部化”）提供外部資產和財產管理職能的實體（“內部化”），然後通常僅在公開市場交易中參與 參與或行事除其他外，就任何代理人競賽或反對任何事宜的招標 與任何第三方保持一致董事會推薦、協議簽署 至 2033 年 6 月 4 日期間的任何其他激進活動或未經請求的收購競標，也稱為 “停頓期”；(5) Blackwells/關聯方同意親自出席 出席GNL 2023年年度股東大會以及停頓期內隨後的每一次年會 以及任何關於該任命的 GNL 股東特別會議、董事的選舉或罷免、房地產投資信託基金合併和 內部化，並在該會議上根據以下規定進行投票根據董事會對這些會議上任何提案的建議； 和 (6) 在GNL和RTL提交與房地產投資信託基金合併和內部化有關的聯合招股説明書/委託書 （“聯合委託書”）時，Blackwells各方已同意發佈一份新聞稿，宣佈支持 每筆交易。如果Blackwells/關聯方未能履行第 (5) 條規定的義務，他們將授予 不可撤銷的代理人，讓他在GNL的2023年年會和GNL召集的任何就房地產投資信託基金 合併和內部化進行投票的會議上進行投票。

附註2-重要會計政策摘要

編制所附合並財務報表時一貫適用的重要會計政策摘要如下：

演示基礎

隨附的 合併財務報表是根據 美利堅合眾國（“U.S. GAAP”）普遍接受的會計原則，按權責發生制編制的。

組合原理

隨附的 合併財務報表包括內部化締約方的賬目。所有公司間往來賬户和交易合併清除。 在確定內部化各方在合資企業中是否擁有控股財務權益以及合併 該實體的賬户的要求時，管理層會考慮其他合夥人或成員的所有權、決策權和合同權以及 實質性參與權等因素。

估算值的使用

編制符合美國公認會計原則的合併 財務報表要求管理層做出某些估計和假設，這些估計和假設會影響合併財務報表 之日報告的資產和負債金額以及或有資產和負債的披露 以及報告期內報告的收入和支出金額。因此，實際結果可能與這些估計數不同。 管理層對收入確認做出了重大估計。

現金和現金等價物

內部化締約方 通常將其現金和現金等價物餘額存放在金融機構開設的多個賬户中。每個賬户中的個人 賬户餘額由聯邦存款保險公司投保（最高 250 美元）。有時，餘額可能超過 聯邦保險限額。內部化各方在此類賬户中沒有遭受任何損失，並認為其不會承受 任何重大的現金信用風險。

內部化各方 將購買的所有原始到期日為90天或更短的高流動性工具視為現金等價物。

關聯方應收賬款

來自相關 方的應收賬款主要包括從RTL和GNL應收的報銷、管理費、激勵費和收購費。定期評估應收賬款 的可收回性。在合併的 運營報表中，被確定為無法收回的金額直接記入壞賬支出。

收入確認

內部化各方提供的服務的收入被確認為隨着時間的推移而獲得的收入，因為所提供的服務代表 隨着時間的推移而履行的履約義務。根據2014-09年會計準則更新《與客户簽訂合同的收入》（已編纂為ASC第606條），我們確定內部化方控制第三方為某些內部化 方客户提供的服務，因此按總額計算這些服務的成本和相關的報銷收入。有關該期間確認的收入，請參閲 注3。

交易費用

交易費用可以按照每個 GNL 和 RTL 的諮詢協議中的規定獲得 。內部化各方可能會根據投資的合同 購買價格收取收購費。內部化各方還可能根據處置的投資收益獲得處置費 。

資產管理費

根據每個GNL和RTL的諮詢協議的規定，可以在相應時期內賺取資產管理費 。AR Global可以選擇免除（不是 defer）每季度賺取的任何資產管理費的全部或部分。

物業管理費

物業管理費 是根據內部化各方擁有的實體管理的物業的總收入賺取的。內部化方 可以將其物業管理服務的履行分包給與其簽訂服務合同的第三方 ，並將其全部或部分物業管理費用支付給與之簽訂服務合同的第三方。

可報銷費用

內部化方 將所有報銷的費用包括在收入中，因為內部化各方是主要義務人，可以自由選擇供應商 ，並且承擔在獲得最終用户報銷之前向供應商付款的所有信用風險。Internalized 締約方主要從以下類別獲得費用報銷：

• 內部化各方代表GNL和RTL支付的費用；

• 內部化各方產生的收購費用，根據和 RTL 的諮詢協議的規定，這些費用可報銷；

• 內部化各方產生的組織和發行費用，根據每個 GNL 和 RTL 的諮詢 協議的規定，這些費用可報銷；

• 內部化各方因向每個 GNL 和 RTL 提供 運營和管理服務而產生的運營費用，可根據諮詢協議的規定報銷；

• 內部化各方產生的董事和高級管理人員責任保險費用，這些費用可按照 RTL 諮詢協議的規定報銷；。

租賃佣金收入

租賃委員會收入 是根據內部化各方擁有的實體管理的新房產的總收入獲得的。

贊助商的費用分配

AR Global向多個全資 或多數股權的諮詢實體提供服務，包括內部化各方，因此代表 AR Global 產生管理費用和員工福利。作為編制內部化各方財務報表的一部分，AR Global向每個內部化各方分配某些費用 。這些費用包括：工資、股息、福利、租金及相關費用、差旅及相關費用等。

被特別確定為屬於個人顧問的費用 直接向該顧問開具賬單，不包含在分配中。 此外，不包括應付給關聯方的成本以及AR Global因與標的產品的管理 無關的目的而產生的某些費用。薪酬、福利和管理費用根據員工的角色逐案分配。大多數員工都在使用一種產品，他們的工資和相關費用完全分配給該產品的顧問 。其他在不同顧問和/或 AR Global 之間分配時間的人將根據他們所做的工作進行分配。

所得税

根據《美國國税法》和 適用的州和地方税收法規，內部化各方的應納税所得額或損失必須在母公司的納税申報表 中申報。內部化各方作為直通實體的納税地位取決於其作為有限責任 公司的法律地位。因此，內部化各方無需採取任何税務頭寸即可獲得直通實體的資格。 因此，隨附的合併財務報表中沒有為任何聯邦、州或地方所得税編列任何準備金。

注3-關聯方

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月以及截至2022年6月30日和2023年6月30日的六個月中，關聯方的收入如下表所示 ：

截至2023年6月30日，與關聯方 相關的應收賬款如下表所示：

資產管理費

資產管理費可根據相應諮詢協議中規定的每個 GNL 和 RTL 資產的成本在相應時期內賺取。 內部化各方可以選擇免除（而不是推遲）每季度賺取的任何資產管理費的全部或部分。 內部化各方在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月中賺取的資產管理費金額如下， 在截至2022年6月30日和2023年6月30日的六個月中， 賺取的金額如下：

物業管理費

物業管理費 是按每份諮詢協議中概述的物業總收入的百分比賺取的。內部化各方在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月以及截至6月30日、 2023年和2022年6月30日的六個月中賺取了下述金額的財產 管理費，截至2023年6月30日，有相應的應收物業管理費：

在截至2022年6月30日和2023年6月30日的六個月中， 內部化各方沒有免除任何物業管理費。

可報銷的費用

內部化方 將所有報銷的費用包括在收入中，因為內部化各方是主要義務人，可以自由選擇供應商 ，並且在獲得每個 GNL 和 RTL 的報銷之前承擔向此類供應商付款的所有信用風險。Internalized 各方可以獲得相當於GNL和RTL每份諮詢協議中規定的投資合同購買價格的百分比的報銷 。在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月以及截至2022年6月30日和2023年6月30日的六個月中，內部化各方支付了以下金額 的可報銷費用，截至2023年6月30日，已記錄了相應的 應收賬款：

費用分配

內部化方 將所有報銷費用包括在收入中，因為 AR Global 是主要義務人，可以自由選擇供應商，而且 承擔在獲得最終用户報銷之前向供應商付款的所有信用風險。AR Global可能會獲得相當於諮詢 協議中規定的投資合同購買價格的百分比的收購費用的報銷 。

AR Global向GNL和RTL提供服務 ，因此代表內部化各方產生間接費用和員工成本。AR Global 產生的這些費用分配給內部化各方。在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三個月以及截至6月 30、2022年和2023年6月30日的六個月中， 30、2022年和2023年6月的六個月中， the AR Global代表內部化締約方產生的以下管理費用分配給了內部化締約方，這些費用包含在合併運營報表中：

注意 4-後續事件

內部化各方 評估了截至2023年8月2日發生的後續事件，也就是這些財務報表可供發佈的日期 。