附錄 99.2

MPT 醫療地產信託基金 2023 年第二季度季度補充季度

3 公司概述公司信息 3 財務信息 6 淨收入與運營資金的對賬 6 債務摘要 7 債務到期日和債務指標 8 投資組合信息租賃和貸款到期日附表 9 9 按資產類型、運營商、州和國家劃分的總資產和收入 10 租金覆蓋範圍 13 投資和開發項目摘要 15 財務 報表合併收益表 16 合併資產負債表 17 未合併房地產合資企業投資 18 未合併運營投資Entities 19 附錄——非公認會計準則對賬 20 前瞻性 陳述前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致公司的實際業績或未來事件與此類前瞻性 陳述中表達的或基礎的業績存在重大差異，包括但不限於：標準化每股 FFO；預期派息率；收購或處置醫療保健房地產或其他投資的金額和時間（如果有）；ebitDare 的淨負債; 投資組合多樣化; 資本市場狀況；償還債務安排；有關公司因某些醫院運營的所有權權益而獲得額外收入的報表；支付未來 股息（如果有）；完成額外債務安排和額外投資；國內和國際經濟、商業、監管、房地產和其他市場狀況；公司運營的競爭環境； 公司商業計劃的執行; 融資風險;公司出於聯邦所得税目的維持其房地產投資信託基金地位的能力；收購和開發風險；潛在的環境和其他負債； 健康危機的潛在影響；訴訟的風險和不確定性；租户/借款人無法控制的其他事件以及對我們的相關影響；以及影響房地產行業，尤其是醫療保健房地產的其他因素。有關可能影響業績的因素的進一步討論，請參閲公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告的 “風險因素” 部分，該部分已由 公司隨後提交的10-Q表季度報告和其他美國證券交易委員會文件進行了更新。除非聯邦證券法另有要求，否則公司沒有義務更新本報告中的信息。補充一攬子計劃中的某些信息 可能會根據期末之後完成的交易和待定交易的完成進行調整，包括Prime Healthcare於2023年7月回購三家醫院、預計出售目前租給Prospect Medical Holdings的三家 康涅狄格州醫院，以及預計出售我們澳大利亞投資組合的其餘部分。調整基於我們認為合理的現有信息和假設。不能 保證會發生任何待處理的交易。封面及下方：亞利桑那州綜合醫院——亞利桑那州梅薩。

公司概述 MPT Medical Properties Trust, Inc. 是一家自明智的房地產投資信託基金，成立於 2003 年，旨在收購和開發 淨租賃的醫院設施。自在阿拉巴馬州伯明翰成立以來，該公司已發展成為世界上最大的醫院房地產所有者之一。MPT的融資模式促進了收購和資本重組， 允許醫院運營商釋放其房地產資產的價值，為設施改進、技術升級和其他運營投資提供資金。截至 2023 年 6 月 30 日。444 處房產 55 家運營商 ~44,000 張牀位 3I 美國各州 IO 國家醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第二季度 3

MPT 軍官 Edward K. Aldag, Jr.R. Steven Hamner Emmett E. McLean J. Kevin Hanna Rosa H. Hooper Larry H. Portal Charles R. Lambert R. Lucas Savage 董事長、總裁兼首席執行官執行副總裁、首席財務官兼首席財務官高級副總裁 運營副總裁兼助理祕書高級副總裁、首席執行官兼首席執行官高級顧問（未如圖）資本市場總董事副總裁兼全球負責人左翼收購： Charles R. Lambert、Emmett E. McLean、R. Lucas Savage、Edward K. Aldag, Jr.、R. Steven Hamner、Rosa H. Hooper 和 J. Kevin Hanna（未如圖：Larry H. Portal）。董事會 Edward K. Aldag, Jr.G. Steven Dawson R. Steven Hamner Caterina A. Mozingo Emily W. Murphy 伊麗莎白 N. PitmanMichael G. Stewart C. Reynolds Thompson，III 公司總部醫療地產信託公司。城市中心大道 1000 號，阿拉巴馬州伯明翰 501 號套房 35242 (205) 969-3756（傳真）www.medicalpropertiestrust.com 醫療地產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 4

投資者關係公司傳播高級董事經理 Drew Babin (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com Tim Berryman 投資者關係董事經理 (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 轉讓代理 Equiniti Trust Company, LLC 紐約布魯克林第 15 大道 6201 號 11219 https://equiniti.com/us 證券交易所上市和交易代碼新 紐約證券交易所 (NYSE)：MPW MPW 在紐約證券交易所上市高級無抵押債務評級：Ba1 Standard & Poors：BB+ Klinik Heidelberg，德國，由 ATOS 運營。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 5

財務信息淨收入與運營資金的對賬（未經審計）（金額以千計，每股數據除外） 截至2023年6月30日的六個月截至2023年6月30日 2022年6月30日 FFO 信息：歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收入$ (42,037) 189,597 美元 (9,243) 821,278 美元參與 證券在收益中的份額 (469) (345) (984) (747) 淨（虧損）收入，減去參與證券在收益中的份額 (42,506) 189,252 美元 (10,227) 820,531 美元折舊和攤銷 382,244 101,976 484,204 201,435 出售 房地產 (167) (16,355) (229) (467,993) 房地產減值費用 52,104 運營資金 339,571 美元 274,873 美元 525,852 美元 553,973 美元註銷（收回）未開票租金和其他95,642 1,943 135,268 (328)) 其他 減值費用 4,875 訴訟和其他 2,502 10,228 基於股份的薪酬調整 (4,363) (966) (4,363) (966) 非現金公允價值調整 8,374 (943) 4,253 (866) 税率變動和其他 (157,230) (825) (164,535) (825) 債務再融資和未用融資成本 816 619 816 9,435 來自運營的正常化資金 285,312 美元 274,701 美元 507,519 美元 557,198 美元基於股份的薪酬 10,800 11,075 22,629 22,879 債務成本攤銷 5,203 4,560 10,324 10,173 租金延期，來自運營和財務租賃的淨租金收入 2,380 (3,327) 4,793 (7,043) (60,825) (74,757) (123,414) (152,090) 調整後的運營資金 242,870 美元 212,252 421,851 421,851 美元攤薄每股 股票數據：淨（虧損）收入，減去收益中的參與證券份額 (0.07) 0.32 美元 (0.02) 1.37 美元折舊和攤銷 0.64 0。17 0.81 0.33 出售房地產收益 (0.03) (0.78) 房地產減值費用 0.09 運營資金 0.57 美元 0.46 美元 0.88 美元 0.92 註銷（收回）未開票租金和其他 0.16 0.23 其他減值費用訴訟和其他 0.01 基於股票的薪酬調整非現金公允價值調整 0.01 (0.01) 税率變動和其他 (0.26) (0.26) (0.26) (0.26) 27) 債務再融資和未用融資成本 0.02 正常化運營資金 0.48$ 0.46$ 0.85$ 0.93 基於股份的薪酬 0.02 0.02 0.04 0.04 債務成本攤銷 0.01 0.02 0.02 租金延期，淨額 (0.01) (0.01) 運營和融資租賃 (0.10) (0.13) (0.21) (0.26) 調整後的運營資金 0.41 美元 0.35 美元 0.70 美元 0.72 美元注意：(A) 上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）tization）包括我們在未合併的合資 合資企業的此類收入/支出中所佔的份額。這些金額包含在合併損益表中 “股權收益” 欄中我們所有股權活動中。(B) 關注房地產行業的投資者和分析師使用 運營資金（FFO）作為補充績效衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降的假設，主要根據公認會計原則折舊和 房地產資產攤銷的影響進行調整，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而下降是可以預見的。我們根據全國房地產投資信託協會（Nareit）提供的定義計算 FFO，該定義代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售收益（虧損）和房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，包括與 就地租賃無形資產相關的攤銷，以及對未合併的合夥企業和聯合合夥企業進行調整後的折舊和攤銷企業。除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了標準化的FFO，它調整了與 意外或非核心事件或活動或會計變更相關的項目FFO，如果沒有註明，這些項目將使與前一時期的業績和市場預期進行比較對投資者和分析師的意義降低。我們認為，使用FFO，再加上 所需的公認會計原則陳述，可以增進投資者對我們經營業績的理解，而使用標準化FFO使我們的經營業績與前期和其他公司的比較更有意義。儘管 FFO 和 歸一化 FFO 是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且廣泛使用的補充指標，但不應將其視為衡量我們經營業績的替代指標，因為這些衡量標準既沒有反映折舊 和攤銷成本，也不能反映為維持房產運營業績而支付的資本支出和租賃成本（如果有的話），這可能是巨大的經濟成本，可能會對我們的業績產生重大影響 的操作。不應將FFO和標準化FFO視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）作為我們經營業績指標的替代方案，也不應被視為運營活動現金流（按照 GAAP 計算）作為流動性指標的替代方案。我們通過減去或加上標準化FFO（i）直線租金、（ii）基於非現金份額的薪酬支出以及（iii）遞延 融資成本的攤銷來計算調整後的運營資金（AFFO）。AFFO是一種運營衡量標準，我們更多地根據租金收入的收益（而不是應計收入）以及某些其他調整來分析我們的運營業績。我們認為這是一項重要的 衡量標準，因為我們的基礎設施類資產通常需要長期租賃，合同基本租金逐年上漲，從而確認了大量租金收入，這些收入要等到 未來時期才能計費/收取。我們對AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的AFFO或類似標題的指標相提並論。不應將AFFO視為淨收入（根據公認會計原則計算）作為我們 運營業績指標的替代方案，也不應將AFFO視為運營活動現金流（根據公認會計原則計算）的替代方案，作為我們流動性的指標。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 6

財務信息（截至2023年6月30日）（金額以千美元計）債務摘要債務工具利率類型利率餘額 2026 credit Facility revolver (A) 浮動 4.855%-6.760% $1,211,708 2027 定期貸款變量 6.902% 200,000 2024 年到期票據 (4 億英鎊) (A) 固定 2.550% 508,120 2024 年澳元定期貸款 (B)) 2.850% 313,208 2024 英鎊定期貸款（1.05 億英鎊）(A) 固定 5.250% 133,191 3.325% 2025 年到期票據（5 億歐元）(A) 固定 3.325% 545,450 2025 英鎊定期貸款（7 億英鎊）(A) 固定 (C) 2.349% 889,210 0.993% 2026 年到期票據（5 億歐元）(A) 固定 0.993% 545,450 250% 筆記2026 年到期固定 5.250% 500,000 2.500% 2026 年到期票據（5 億英鎊）(A) 固定 2.500% 635,150 5.000% 2027 年到期票據固定 5.000% 1,400,000 3.692% 2029 年到期票據 4.625% 900,000 3.375% 票據 2030 年到期 (3.5 億英鎊) (A) 固定 3.375% 444,605 3.500% 2031年到期票據固定 3.500% 1,300,000 美元 10,288,272 債務發行成本和折扣 (50,714) 加權平均利率 3.930% $10,237,558 利率類型佔總債務的百分比固定 86% 可變 14% (A) 非美元計價債務 在2023年6月30日轉換為美元。(B) 我們簽訂了利率互換交易，自2019年7月3日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023年3月10日，該比率提高到2.850％。(C) 我們簽訂了 利率互換交易，自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023年3月10日，該比率提高到2.349％。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 7

財務信息（截至 2023 年 6 月 30 日）（金額以千美元計）債務到期年份優先無抵押票據期限 貸款/循環貸款總負債百分比 2023 美元 508,120 美元 4.9% 2024 446,399 4.3% 2025 545,450 889,660 14.0% 2026 1,211,708 1,211,708 28.0% 1% 2027 1,400,000 200,000 1,60,000 15.6% 2028 762,180 762,180 7.4% 2029 900,000 90,000 8.8% 2030 444,605 4.3% 2031 1,300,000 12.6% 總計 7,540,955 美元 2,747,317 美元 10,288,272 100.0% 本幣優先無抵押票據定期貸款/左輪手槍總負債百分比 美國總額 4,100,000 美元 930,000 美元 5,030,009% 英國 2,350,055 1,173,566 34.3% 澳大利亞 313,208 3.0% 歐洲 1,090,900 330,543 13.8% 總計 7,540,955 美元 2,747,272 美元 10,288,272 100.0% 截至2023年6月30日的三個月的指標調整後淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：調整後淨負債9,498,140美元調整後的年化息税折舊攤銷前利息 1,402,568 調整後淨負債與調整後的年化息税折舊攤銷前利潤比率 6.8 倍調整後淨負債 9,498,140 美元交易調整後的年化ebitDare 1,382,344 調整後的淨負債與交易調整後的年化 ebitDare 比率 6.9 倍槓桿率：無抵押債務 10,155,081 美元有擔保債務 133,191 總負債 10,288,272 美元 資產總額 (A) 20,455,540 金融槓桿 50.3% 利息覆蓋率：利息支出 104,470 美元資本化利息 2,834 美元債務成本攤銷 (4,082) 總利息 103,222 美元 ebitDare 293,730 利息覆蓋率 2.8 倍調整後 ebitDare 350,642 美元調整後的利息覆蓋率 3.4x (A) 總資產等於總資產加上累計折舊以及攤銷。其他非公認會計準則財務指標的對賬見附錄。醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第二季度 8

投資組合信息租賃和貸款到期日表 (A)（千美元金額）到期年限 (B) 總房產 (C) 基本 租金/利息 (D) 2023 年佔基本租金/利息總額的百分比 (E) 7 32,802 2.5% 2024 2 2,731 0.2% 2026 4 2,490 0.2% 2027 1 3,476 0.3% 2028 8 19,968 1.5% 2029 5 12,414 0.9% 2030 116,454 0.5% 2031 4 4,746 0.4% 2032 41 68,373 5.2% 此後 343 1,142,996 86.8% 433 1,316,411 100.0% 佔總基本租金/利息的百分比 100% 90% 80% 70% 50% 30% 10% 2.5% 0.2% 0.5% 0.5% 0.2% 0.5% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2%% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2028 2029 2030 2031 2032 此後 (A) 附表包括租賃和抵押貸款。(B) 租賃/貸款到期基於租賃/貸款的固定期限，不考慮我們的協議中規定的潛在續訂或其他選項。(C) 反映所有 物業，包括屬於合資企業的房產，但空置房產（約佔總資產的0.2％）和六個正在開發的設施除外。(D) 表示截至期末按年計算 的合同基礎租金/利息收入（包括外幣匯率），但不包括租户回收額、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和遞延收入）。(E) 歸類為待售的房產 顯示將在本年度到期，包括目前租賃給Healthscope的四個設施和Prime Healthcare在2023年7月回購的三個設施。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 9

投資組合信息按資產類型劃分的總資產和收入（2023年6月30日）（以千美元計）資產類型資產總計 資產 (A) 2023 年第二季度收入佔總資產的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比普通急性護理醫院 197 $12,231,004 63.7% 234,917 (c) 69.6% 行為健康機構 70 2,591,314 13.5% 56,378 16.7% 住院康復 設施 114 1,457,603 7.6% 31,452 9.3% 長期急性護理醫院 20 275,843 1.4% 8,329 2.5% 獨立急診室 43 234,044 1.2% 6,319 1.9% 其他 2,414,567 (D) 12.6% 總計 444 $19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 按資產類型劃分的總資產 1% 1% 8% 13% 64% 普通急性護理醫院行為健康設施住院康復設施長期急性護理醫院獨立急性護理機構其他按資產劃分的總收入 類型 2% 9% 17% 70% 按資產類型劃分的國內資產 2% 2% 7% 8% 14% 67% 普通急性護理醫院行為健康設施長期住院康復設施急性護理醫院獨立急診室/緊急護理設施其他 4% 3% 10% 11% 72% 注意：對運營實體的投資是根據房地產的賬面總價值按比例分配的。此類按比例分配可能會因時期而異。(A) 反映我們合併 資產負債表上的總資產。(B) 在我們的合併收益表中反映實際收入。(C) 包括註銷約9500萬美元的直線租金應收賬款，這是Steward Health Care/CommonSpirit Health 交易的一部分，該交易於2023年5月1日結束。(D) 包括我們的PHP Holdings投資654,520美元。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 10

投資組合信息總資產——最大的個人設施（2023年6月30日）運營商 Steward Health Care Circle Health Priory Group Prospect Medical Holdings Lifepoint 行為健康 50 家運營商最大的個人設施佔總資產的百分比 (A) 2.0% 0.7% 1.0% 1.9% 最大的個人設施投資約佔MPT Investment 投資組合綜合房地產層面承保框架的2％，而不是合併財務業績的租户。每個設施的特點都經過承保，這些特徵使基礎設施對任何 經驗豐富、稱職的運營商具有吸引力，而不僅僅是當前的租户。如果我們正確地承保了這些內容，那麼再加上我們的絕對淨主租賃結構，我們的房地產將對替代運營商具有吸引力，在極少數情況下 必須過渡。此類承保特徵包括：物理質量競爭人口統計和市場財務總資產和按運營商劃分的收入（2023 年 6 月 30 日）（以千美元計）運營商房地產總資產 (A) 2023 年第二季度收入佔總資產的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比 Steward Health Care 36 佛羅裏達市場 1,366,453 7.1% $37,040 10.9% 德克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場 1,050,597 5.5% 23,932 7.1% 馬薩諸塞州市場 800,998 4.2% 7,291 2.1% 亞利桑那州 市場 308,513 1.6% 11,577 3.4% 俄亥俄州/賓夕法尼亞州市場 123,491 0.6% 4,737 1.4%猶他州市場 5,994 0.0% (84,878) (C) -25.0% Circle Health 36 2,141,517 11.2% 48,645 14.4% Priory Group 37 1,401,106 7.3% 26,930 8.0% Prospect Medical Holdings 13 1,045,844 5.5% 68,436 20.3% Lifepoint 行為健康 (D) 19 799,212 4.2% 19,068 5.7% CommonSpirit Health 5 796,778 74 4.1% 19,568 5.8% 瑞士醫療網絡 17 682,069 3.6% 1,345 0.4% 中位數 81 671,727 3.4% 7,469 2.2% 歐內斯特健康 29 616,350 3.2% 17,847 5.3% Prime Healthcare 12 567,516 3.0% 18,956 5.6% 45 運營商 159 411,647 22.4% 其他-2,414,567 6%--總計 444 美元 19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 注：對運營實體的投資是根據房地產的賬面總值按比例分配的 。此類按比例分配可能會因時期而異。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 反映我們合併收益表中的實際收入， 包括租户向我們償還的地面租賃收入和其他費用。(C) 包括一個 作為Steward Health Care/CommonSpirit Health交易的一部分，註銷了約9500萬美元的直線租金應收賬款，該交易於2023年5月1日結束。(D) 前身為斯普林斯通。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 11

投資組合信息按美國各州和國家劃分的總資產和收入（2023 年 6 月 30 日）（金額以千計）美國各州和其他 國家房地產總資產 (A) 2023 年第二季度收入佔總資產的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比得克薩斯州 52 1,940,872 10.1% 47,444 14.1% 佛羅裏達 9 1,366,453 7.1% 35,508 加利福尼亞州 19 1,211,953 32 6.3% 57,367 17.0% 猶他州 7 834,773 4.4% (64,288) (C) -19.1% 馬薩諸塞州 10 805,796 4.2% 6,605 2.0% 26 其他州 122 3,846,670 20.0% 136,538 40.5% 其他-1,699,686 8.9%-美國 219 美元 11,706,182 61.0% 219,174 65.0% 英國 92$ 4,301,199 22.4% $88,275 26.2% 德國 85 746,419 3.9% 9,517 2.8% 瑞士 17 682,069 3.5% 1,345 0.4% 澳大利亞 4 301,25 1.6% 8,498 2.5% 西班牙 9 232,037 1.2% 2,170 0.6% 其他國家 18 520,463 2.7% 8,416 2.5% 其他-714,463 881 3.7%--國際 225 美元 7,498,193 39.0% 118,221 35.0% 總計 444 美元 19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 注：對運營實體的投資是根據房地產的賬面總價值按比例分配的。此類按比例分配可能會因週期而異 。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 在我們的合併收益表中反映實際收入。(C) 包括註銷約9500萬美元的直線租金應收賬款，這是2023年5月1日完成的 Steward Health Care/CommonSpirit Health 交易的一部分。按國家劃分的總資產 4% 3% 1% 2% 3% 4% 22% 61% 美國英國德國瑞士澳大利亞西班牙其他國家其他國家按國家劃分的總收入 1% 1% 2% 2% 26% 6% 6% 4% 20% 德克薩斯州佛羅裏達加利福尼亞州猶他州馬薩諸塞州 26 其他州其他收入 14% 10% 17% -19% 2% 41% 醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 12

投資組合信息 TTM 息税折舊攤銷前利潤總額 (A) (B) 租金覆蓋率不包括所有CARES ACT補助金同比和連續季度 按房產類型分列的比較 EBITDARM Rent Covrage 4.00x 3.50x 2.50x 2.00x 2.8x 住院康復設施 1.9x 3.50x 2.8x 1.8x x 1.8x 1.8x 行為健康設施 2.5x 1.7x 1.7x 1.5x 長期急性護理醫院 2.5x 2.4 倍 2022 年第一季度總投資組合 TTM 2022 年第 4 季度 TTM 2023 年第一季度 TTM 注意：所有數據均基於過去十二個月的數據。對於過去十二個月內收購的房產，數據為從MPT收購到2023年3月31日之間的時間段 。(A) 息税折舊攤銷前利潤是指扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的設施層面收益。EBITDARM 包括正常的 GAAP 支出維護和維修成本。對於延長使用壽命或改善設施和設備以增加未來收入的資本化支出，息税折舊攤銷前利潤不起作用。這些類型的資本支出中的大多數都是融資的，不會立即產生現金影響 。MPT的租金不從屬於資本化支出。此外，息税折舊攤銷前利潤不代表房地產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。 在計算所提供的承保範圍時使用的息税折舊攤銷前利潤率數字基於MPT租户提供的財務信息。MPT 尚未獨立核實這些信息，但沒有理由相信這些信息在任何重大方面都不準確。TTM 承保範圍是根據租户財務報告中顯示的實際未經調整的息税折舊攤銷前利潤和支付給MPT的現金租金計算的，但下文所述除外。-租户收到的所有CARES法案補助金已從租户 報告的財務業績中刪除。-Prospect Medical Holdings和Prime Healthcare 2023年第一季度加利福尼亞設施的息税折舊攤銷前利潤已根據醫院質量保證下預計收到的金額進行了調整 Fee (HQAF) 計劃 8.所含金額來自加州醫院協會的當前模型，該模型尚未獲得CMS的批准。(B) 普通急性護理保險和投資組合總承保範圍不包括 Pipeline Health 設施，因為Pipeline Health 於 2022 年 10 月申請第 11 章破產，Healthscope 設施即將出售，賓夕法尼亞州和康涅狄格州的 Prospect Medical Holdings 因重組。醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第二季度 13

投資組合信息投資組合總計 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金覆蓋率不包括所有 CARES ACT 補助金 EBITDARM 租金保險：運營商 擁有物業級別報告的租户淨投資（以千計）(A) 主要物業類型 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金保險 2,434,365 General Acute 2.9x Priory Group 1,179,310 行為2.2倍中位數 591,196 IRF 1.7x Ernest Health {br 545,} 038 IRF/LTACH 2.2x Prospect Medical Holdings (B) 512,309 General Acute 1.0x Prime Healthcare (C) 467,515 General acute 4.0x Aspris 兒童服務 245,958 行為 2.2x ViHealthcare 242,751 IRF/LTACH 1.7x Surgery Partners 166,687 General Acute 7.8x Ardent Health Services 87,162 General Acute 6.7x 其他申報租户 635,510 各種 2.6 倍總計 7,107,801 美元 2.7 倍租户淨投資（以千計）(A) 主要房地產類型 TTM EBITDARM 租金覆蓋國際運營商 1 2,089,634 美元普通急性 2.2x 國內運營商 1 507,37 94 General Acute 0.9x 國內運營商 2 387,346 General acute/ltach 1.2x 國內運營商 3 773,888 行為 1.4x 總計 3,758,262 1.7 倍物業級報告不需要和/或 不可用租户淨投資（以千計）(A) 主要財產類型評論 CommonSpirit Health 796,774 General Acute 美國最大的非營利性醫療保健運營商之一；投資等級的瑞士醫療網絡 441,056 General Acute 瑞士第二大私立醫院集團 Ramsay Health Care UK 407,200 General Acute 全球最大的醫療保健運營商之一；家長擔保；投資等級評級 Pihlajalinna ,524 General Acute Finlands 領先的社會和醫療服務提供商 Saint Lukes-堪薩斯城 129,110General Acute Investment 評級為 NHS 89,413 英國普通急性單一付款人政府實體 Dignity Health 44,013 CommonSpirit 的普通急性部分； 家長擔保；投資等級為 30,078 葡萄牙最大的普通急性私立醫院系統，擁有 23 個設施和 75 年以上的運營歷史神經精神病醫院 27,106 家長行為擔保社區衞生系統 26,652 普通急性美國醫院運營商曆史其他租户 23,525 General Acute N/A 總計 2,235,451 美元以上數據表示大約佔MPT房地產投資總額（D）的87％：提供的所有數據均以 過去十二個月為基準。對於過去十二個月內收購的房產，數據為從MPT收購到2023年3月31日之間的時期。(A) 投資數字不包括股權投資、非房地產貸款、獨立的ER/Urgent 護理設施和正在開發的設施。(B) Prospect Medical Holdings的承保範圍僅包括(C) Prime Healthcare 的承保範圍包括Primes於2023年7月初回購三家設施後剩餘的設施。(D) 由於待售，Healthscope和康涅狄格州Prospect Medical Hold醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 14

投資組合信息投資摘要（截至2023年6月30日的六個月）（金額以千計）運營商地點 投資 (A) 開始日期 PHP Holdings California 2023 年第一季度中位數德國 77,230 2023 年第二季度 Prospect Medical Holdings California 25,000 2023 年第二季度為現有 租户增資、開發和其他融資 (B) 各種 117,749 美元 327,549 美元 85 截至2023年6月30日的當前開發項目摘要（金額以千計）截至6月30日產生的運營商位置承諾成本，2023 年預計開始日期 Ernest Health 南卡羅來納州 $22,400$ 18,077 2023 年第三季度 IMED 醫院西班牙 46,273 41,109 2023 年第三季度 Lifepoint 行為健康 31,600 11,422 2024 年第一季度 IMED 醫院西班牙 51,372 14,849 2025 年第一季度德克薩斯州管家醫療保健 169,408 57,08 98 2026 年第二季度 358,487 美元 153,387 美元 (A) 不包括房地產轉讓和其他税收等交易成本。金額假設為投資日的匯率。(B) 反映了延長使用壽命或改善現有 設施的正常資本增加，我們獲得的回報等於相應設施的租賃費率。這包括 10 多個設施和六個不同的運營商。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 15

財務報表截至2023年6月30日的六個月合併收益表（未經審計）（金額以千計，每股數據除外）截至2023年6月30日的六個月 2022年6月30日2022年6月30日收入租金賬單247,491美元 241,209 美元 495,648 美元 504,611 直線租金 (39,329) 58,518 17,562 收入來自融資租賃 68,468 51,873 81,663 103,649 利息和其他收入 60,765 48,626 92,93182,204 總收入 337,395 400,226 687,606 810,026 費用利息 104,470 87,730 202124 178,913 房地產折舊還有攤銷 364,403 84,334 448,263 169,650 房地產相關 (A) 24,676 21,135 31,786 29,733 一般和行政 35,604 38,858 77,328 80,282 總開支 529,153 232,057 759,501 458,578 其他收入（支出）房地產銷售收益 167 16,355 229 467,998 93 房地產和 其他減值費用--(89,538) (4,875) 股權收益 12,224 14,785 23,576 22,123 債務再融資和未用融資成本 (816) (619) (816) (9,435) 其他（包括證券公允價值調整）(10,512) 2,031 (15,678) 16,793 其他總計收入（支出）1,063 32,552（82,227）492,599（虧損）所得税前收入（190,695）200,721（154,122）844,047 所得税優惠（支出）148,262（10,657）144,719（22,036）淨（虧損）收入（42,433）190,064（9,403） 822,03 011 歸屬於的淨虧損（收入） 非控股權益 396 (467) 160 (733) 歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收入（42,037）美元 189,597 美元（9,243）美元每股普通股收益 821,278 美元——歸屬於MPT普通股股東的基本和攤薄後淨（虧損）收益（0.07）美元 0.32 美元（0.02）美元 1.37 美元加權平均已發行基本股份 598,344 598,827 598,323 598,751 股加權平均已發行股票——攤薄 598,344 599,026 598,323 598,979 每股普通股申報的股息 0.29 美元 0.29 美元 0.58 美元 0.58 (A) 包括2,110萬美元和1,830萬美元的地面租賃以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月，我們直接支付的其他費用（例如財產税和保險）和租户報銷的 ，以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月分別為2530萬美元和2460萬美元。醫療地產信託 | 補充 信息 | 2023 年第二季度 16

財務報表合併資產負債表（金額以千計，每股數據除外）2023年6月30日2022年12月31日（未經審計）(A) 資產房地產資產土地、建築物和改善、無形租賃資產及其他 13,133,651 美元 13,862,415 融資租賃投資 1,231,652 1,691,323 待售房地產 401,125-抵押貸款總投資 299,326 364,101 房地產資產 15,065,754 15,917,839 累計折舊和攤銷 (1,251,165) (1,193,312) 房地產資產淨投資 13,814,589 14,724,527現金及現金等價物 324,050 235,668 利息和 應收租金，淨額 177,643 167,035 直線租金應收賬款 779,584 787,166 對未合併房地產合資企業的投資 1,487,118 1,497,903 對未合併運營實體的投資 1,812,150 1,444,872 其他貸款 199,360 227,839 其他資產 609,839 881 572,990 總資產 19,204,375 美元 19,658,000 美元負債和權益負債債務，淨額 10,237,558 美元 10,268,412 應付賬款和應計費用 444,926 621,324 遞延收入 49,766 2727 對租户的債務以及其他租賃負債 157,411 146,130 總負債 10,889,661 11,063,593 股權優先股，面值0.001美元。授權10,000股；無已發行股票——普通股，面值0.001美元。已授權 75萬股；已發行和流通——截至2023年6月30日為598,344股，截至2022年12月31日為597,476股 598 597 額外實收資本 8,547,835 8,535,140 留存（赤字）收益（241,301）116,285 累計其他綜合收益（虧損）6,680（59,184）醫療地產信託公司股東合計 8,313,812 8,592,838 非控股權益 902 1,569 總權益 8,314,714 8,594,407 負債和權益總額 19,204,375 美元 19,658,000 (A) 財務來自上一年度經審計的財務數據聲明。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 17

財務報表對未合併房地產合資企業的投資（截至2023年6月30日的三個月） （未經審計）（金額以千美元計）MEDIAN (C) 瑞士醫療網絡 (D) Steward Health Care (E) Policlinico di Monza (F) HM Hospitales (G) MPT Pro Rata 股票總額 1,920,112 美元 1,510,313 美元 1,677,513 美元 87 美元 182,854 美元 369,344 美元 5,660,210$ 3,113,700 現金 40,227 5,162 17,001 19,773 4,226 86,389 44,016 累計折舊和攤銷 (217,853) (128,908) (53,801) (27,593) (253,711)) 其他資產78,600 172,923 104,063 9,191 5,312 370,089 219,363 總資產 $ 1,821,086$ 1,559,490$ 1,745,188$ 351,289 美元 5,658,070 美元 3,123,368 美元（第三方）711,121 美元 752,323 美元 886,293 美元-140,293 美元 698$ 2,490,435$ 1,388,647 其他負債 144,544 177,519 89,047 13,828 89,179 433,117 247,603 股權和 股東貸款 965,421 (A) 629,648 89,89 121,412 2,734,518 總負債和權益 1,821,086 美元 1,557,086 美元 9,490$ 1,745,188$ 181,017$ 351,289$ 5,658,070$ 3,123,368 MPT 在房地產合資企業中的份額 50% 70% 50% 45% 總計 482,710 美元 440,754 美元 425,424 美元 83,595 美元 54,635 美元 1,487,118 中位數 (C) 瑞士醫療網絡 (D) Steward Health Care (E) Policlinico di Monza (F) HM Hospitales (G) 總收入 (B) 32,498 美元 17,426 美元 38,772 美元 4,805$ 3,783$ 97,284$ 51,938 費用：房地產相關的 1,018 美元 40 美元 4,244 美元 897 美元 37 美元 6,236 美元 3,124 利息 12,898 4,824 17,168-554 354 18,659 房地產折舊和攤銷 11,317 8,306 1,046 2,060 33,282 通用和 管理 773 323 117 (34) 15 1,194 661 出售房地產收益房地產----------所得税 1,283 657-287 2,227 1,230 總開支 27,289 美元 14,397 美元 31,835$ 1,909$ 2,953$ 41,923 淨收入 5,209 美元 3,029 美元 6,937$ 2 ,896$ 830$ 18,901$ 10,015$ venture 50% 70% 50% 50% 45% 股權收益2,605美元 2,121 美元 3,468 美元 1,448 美元 373$ 10,015 (H) (A) 包括大約 2.95 億歐元的股東貸款。 (B) 包括450萬美元的直線租金收入。(C) MPT管理的合資企業 71家擁有的德國設施已全部出租。(D) 代表 Infracore 的所有權，該公司擁有 並租賃了所有 17 個瑞士設施。(E) MPT管理的由八家擁有的馬薩諸塞州醫院設施組成的合資企業，這些設施根據主租約全部出租。(F) 代表八個意大利設施的所有權，這些設施已完全租用 。(G) 代表西班牙兩處已全部租賃的設施的所有權。(H) 不包括我們的Lifepoint行為健康股票投資回報和Aevis股權 投資獲得的股息（190萬美元）中的220萬美元，減去股權投資成本的攤銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 18

財務報表對未合併運營實體的投資（以千計）運營實體投資框架 MPT 的醫院專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會主義投資。通常需要被動投資才能獲得更大的房地產交易。現金支付給 以前的所有者，而不是租户，只有少數例外。作為我們整體承保流程的一部分，運營商將接受審查。鉅額回報和有機增長的潛力。其中某些投資使我們有權獲得傳統的少數羣體權利 和保護。除我們的投資外，沒有額外的營業虧損敞口。成功投資的良好記錄，包括Ernest Health和Capella Healthcare。截至2023年6月30日，運營商投資所有權益結構 PHP Holdings 654,520 49.0％ 包括Prospect的管理式醫療業務PHP Holdings的49％股權所有權以及可轉換為PHP Holdings的5.86億美元貸款。該貸款的利率為8％，可轉換為 PHP Holdings的股權。Steward Health Care 362,586 N/A 貸款的收益已支付給Stewards前私募股權發起人，由Steward的股權擔保，初始現金回報率為4％，外加 Steward在七年內價值增長的37％。國際合資企業 230,153 49.0% 包括我們 49% 的股權所有權和為投資部分國際醫院運營而發放的貸款。該貸款的利率為7.5％， 由國際合資企業的剩餘股權擔保，並由其他股權所有者擔保。Priory Group 163,619 9.9% 為了完成2021年對35個設施的收購，我們進行了9.9％的被動股權投資和一筆貸款， 的收益支付給了前所有者。這筆貸款的利率是浮動的。Swiss Medical Network 162,194 10.0% 包括我們的被動股權益，以及作為銀團貸款 融資一部分的4,500萬瑞士法郎貸款。Steward Health Care 125,862 9.9% 包括我們的被動股權益。我們最初投資1.5億美元的收益直接支付給了Stewards的前私募股權發起人和其他股東。Aevis 79,121 4.6% 包括我們在公共醫療投資公司Aevis的被動股權益。我們最初的4,700萬瑞士法郎投資是 按市場計價每季度。Aspris 16,005 9.9% 包括我們在Aspris的被動股權益，Aspris是 Priorys教育和兒童服務業務線的分拆公司。Lifepoint行為健康 10,767 20.9% 為了完成2021年對18家行為設施的收購，我們進行了股權投資和貸款，其收益已支付給前所有者 。由於Lifepoints於2023年2月收購了Springstone的多數股權，貸款和相關利息（約2.05億美元）已全額支付。我們繼續持有Lifepoint行為健康的少數股權 權益。Caremax 7,323 9.9% 包括我們在公共醫療服務提供系統Caremax的被動股權益。我們最初的投資是 按市場計價每季度。對未合併運營實體的投資總額為1,812,150美元，佔總資產的百分比 99% 91% MEDICAL PROPERTIES TRUST | 補充信息 | 2023 年第二季度 19

附錄- 非公認會計準則對賬截至2023年6月30日的三個月調整後的淨負債/年化息税折舊攤銷前利息（未經審計）（金額 以千計）調整後的息税折舊攤銷對賬淨虧損 (42,433) 加上：利息 104,470 所得税 (148,262) 折舊和攤銷 367,955 房地產銷售收益 (167) 調整 反映 MPT 在未分配的eVered 中所佔的份額來自未合併房地產合資企業 (A) 12,167 2023 年第二季度 ebitDare 293,730 美元股票薪酬 6,437 註銷未開票租金和其他 95,642 起訴訟和其他 2,502 筆債務再融資和未用融資成本 816 非現金公允價值調整 8,374 Prospect Medical Holdings 調整 (56,859) 2023 年第二季度調整後 ebitDare 350,642 1,402,568 美元季度中期投資活動調整 (B) (5,056) 2023 年第二季度交易調整後 ebitDare 345,586 1,382,344 美元 2023 年 6 月 30 日調整後淨負債對賬總額為 10,237,558 美元減去：截至2023年6月30日的現金 (324,050) 減去：截至2023年6月30日為在建建築物改善和在建施工提供的現金 (C) (415,368) 調整後淨負債 9,498,140 美元投資者關注房地產行業 的分析師利用ebitDare的淨負債（債務減去現金）來衡量槓桿率，該槓桿率顯示假設淨負債和ebitDare保持不變，我們需要多少年才能償還債務。在我們的計算中，我們從Nareit定義的 開始，即扣除利息支出、所得税支出、折舊和攤銷、處置折舊財產的虧損/收益、減值損失和調整後的淨收入，以反映我們在未合併的 房地產合資企業中的ebitDare份額。然後，我們會根據非現金股份的薪酬、非現金公允價值調整和其他項目對息税折舊攤銷存款進行調整，這些項目將使 我們的經營業績與前期和其他公司進行比較更有意義，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們根據為在建建築物改善和在建施工提供資金的現金來調整淨負債，我們尚未收到租金 以得出調整後的淨負債。我們根據該期間完成的投資和資本交易的影響調整調整後的息税折舊攤銷前利潤，假設此類交易在期初已完成/資金充足，以得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管是非公認會計準則衡量標準，但我們認為調整後的淨負債、調整後的息税折舊攤銷前利潤和交易調整後的息税折舊攤銷前利潤對投資者和分析師很有用，因為它們可以更及時地瞭解我們的信貸質量，並允許比較不同時期之間以及與其他房地產公司的信用實力，而不會受到不同時期之間不可比的項目的影響。(A) 僅包括 來自未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額的未償還部分，因為我們已將未合併房地產合資企業的任何淨負債排除在調整後的淨負債額度中。我們認為，為了適當地反映ebitDare與淨負債之間的關係，需要進行這種調整。(B) 反映了我們在季度中期的投資、出售和貸款回報對整個季度的影響。(C) 不包括正在進行但尚未產生現金回報但完成後將產生回報的開發和 資本改善項目。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第二季度 20

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