附錄 10.1 馬薩諸塞州劍橋第一街 60 號 02141 特拉華州有限責任公司西北劍橋房地產所有者有限責任公司作為房東與特拉華州公司 PRIME MEDICINE, INC. 作為租户簽訂的租賃協議

i 租賃協議目錄 1.基本租賃信息... 1 2.租賃補助。... 4 3.任期和開始日期.... 5 4.出租。... 6 5.遵守法律; 使用... 7 6.信用證。... 9 7.建築服務.... 9 8.改動... 11 9.維修和保養... 13 10.房東進入。... 14 11.轉讓和轉租.... 14 12.通知。... 16 13.賠償和保險.... 16 14.傷亡傷害。... 19 15.譴責。... 20 16.默認事件。... 20 17.責任限制... 23 18.等一下。... 24 19.交出房舍.... 24 20.從屬地位; 禁止反言證書.... 24 21.其他。... 25

1 租賃協議本租賃協議（本 “租約”）自2021年11月22日（“生效日期”）由特拉華州有限責任公司NW CAMBRIDGE PROPERTY OWNER LLC（“房東”）和特拉華州公司 PRIME MEDICINE, INC.（“租户”）簽訂和簽訂。1.基本租賃信息。1.01 “建築物” 是指位於馬薩諸塞州劍橋第一街60號的建築物。“建築物的可出租建築面積” 約為22萬平方英尺。1.02 “房產” 是指建築物及其所在地塊，如本租約附錄 A-1 中更具體地描述的那樣。1.03 “房屋” 是指本租約附錄 A-2 中顯示的區域。該場所由建築物的第三（3）、四（4）和五（5）層組成，包括租户在化學品儲存區域中的按比例份額，以及附錄 “A-2” 中描述的建築物第一（1）樓的指定 “控制區域”。1.04 “房屋的可出租建築面積”：約148,941平方英尺的可出租平方英尺，其中包括租户的按比例份額大樓內不時可供大廈租户使用的區域，包括化學品儲存區和屋頂；以及可供建築物租户使用的頂層公寓區域。1.05 “房東繳款”：38,724,660.00 美元 1.06 “學期開始日期”：見第 3.01 節。1.07 “租金開始日期”：期限開始日期後十 (10) 個月到期後的日期，受房東延遲（如下定義）和不可抗力事件的影響。1.08 “期限到期日”：第 120 天的最後一天租金開始日期之後的整個日曆月。1.09 “基本租金”：期內年基本租金每月基本租金租賃年度 1*：18,617,625.00 1,551,468.75 租賃第 2 年：19,176,153.80 1,598,012.82 租賃第 3 年：19,751,438.40 1,645,953.20 租賃第 4 年：20,343,981.50 1,695,331.79

2 租賃第 5 年：20,954,301.00 1,746,191.75 租賃第 6 年：21,582,930.00 1,798,577.50 租賃年度 7：22,230,417.90 1,852,534.82 租賃年度 8：22,897,330.40 1,908,250.30 1,965,354.19 租賃年度：24,29771.19 7.80 2,024,314.82 *根據下文第4.01節，房東應部分免除每月基本租金，並在前四（4）個月內部分減免每月基本租金，總額為4,733,437.50美元，用於支付該期間應付的第一筆基本租金。如上所述，第一個 “租賃年度” 應從租金開始之日開始，並在租金開始之後的第12個完整日曆月的最後一天結束，隨後的每個租賃年度應指初始租期內第一個租賃年度之後的每個連續十二（12）個日曆月。注意：如果租户要租賃屋頂頂層公寓的任何部分，則基本租金或房東繳款不得增加，除非租户租賃的租金超過其相應份額，則應增加基本租金以反映此類額外的頂層公寓空間。應進一步允許租户使用其在屋頂、頂層公寓、自行車區、淋浴、儲藏室、發電機或其他設備和/或類似空間中可供建築物租户使用的部分中的比例份額，詳見下文第 2.02 節。1.10 “租户的比例份額” 應指67.7％，因為該百分比可能會不時調整以反映房屋或建築物的變化。1.11 其他條款：見附錄 F 1。停車場 2.危險物質 3.屋頂權利 4.負面條件 1.12 “保證金” 是指最初金額等於 13,125,000.00 美元的信用證，如本協議第 6 節和附錄 G 所規定。前提是租户在任何時候都沒有出現過金錢違約，也沒有在本租約下出現任何其他違約，(i) 在初始租户工作基本完成並簽發租約後，該金額應減少到等於10,208,333.33美元的金額

3 入住證明，以及 (ii) 在租金開始之日三（3）週年之際，該金額應減少到等於4,780,680.63美元的金額。1.13 “經紀人”：世邦魏理仕1.14 “允許使用”：受適用法律（定義見下文）的約束，包括適用的劍橋市分區規則和條例，以及此處規定的條款，總辦公室、研發、實驗室、vivarium 且不超過租户在與此類研究相關的製造業建築佔地面積（定義見《劍橋分區法》）中所佔的比例份額以及開發活動，包括但不限於cGMP生產適合人類使用和商業分銷用途的生物材料。儘管本租約中有任何相反的規定，但在任何情況下，租户均不得使用或佔用房屋或其任何部分，房東也不得使用或允許使用或佔用建築物的任何其他部分，其方式包括符合或被描述為除BSL1或BSL2以外的任何實驗室生物安全等級（“BSL”）的活動。1.15 “通知地址”：致房東：對於租户：西北劍橋 Property Owner LLC c/o Northwood Investors LLC 科羅拉多州丹佛市 Wazee Street 1819 號 80802 收件人：附上副本至：Anchor Line Partners, LLC 馬薩諸塞州波士頓郵局廣場 36 樓 02109 Attn.Andrew J. Maher 副本至：Nutter、McClennen & Fish，LLP 155 馬薩諸塞州波士頓海港大道 02210 收件人：Michael F. Burke，Esq.任期開始日期之前：馬薩諸塞州劍橋市伊利街21號 02139 收件人：首席執行官基思·戈特斯迪納，辦公場所入住後：馬薩諸塞州劍橋第一街 60 號 02139 注意：首席執行官基思·戈特斯迪納兩次副本都寄到同一個地址，收件人：總法律顧問凱倫·布朗，也是：Eckert Seamans Cherin & Mellott, LLC，波士頓 16 樓 MA 02110 注意：Stuart A. Offner 電子郵件：soffner@eckertseamans.com 1.16 “工作日” 是每週的週一至週五，元旦除外，總統紀念日、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節（“假期”）。房東可以指定其他假期，這些假期通常為建築物所在區域的其他辦公樓所認可。“建築物服務時間” 為工作日的上午 8:00 至下午 6:00。

4 1.17 其他定義條款：其他大寫術語應具有以下租約及其附錄中規定的含義。除非另有説明，否則本租約中提及的編號部分應視為指本租約中帶編號的章節。1.18 附錄：以下附錄和附件已納入本租約併成為本租約的一部分：附錄 A-1（財產描述）附錄 A-2（房屋大綱和位置）附錄 B（費用和税收）附錄 C（工作信）附錄 D（開工信）附錄 E（建築規則和條例）附錄 F（附加條款）附錄 G（信用證）附錄 H（SNDA 表格）附錄 I（選項）附錄 DC（交貨條件）2.租賃補助。2.01 處所。房東特此將房屋出租給租户，租户特此向房東租賃房屋。房舍不包括外牆、公共樓梯和樓梯間、電梯和電梯井、風扇房、電氣和電話間、看門人壁櫥、貨運電梯前庭以及為建築物其他部分（專門或共用）以及建築物其他公共區域（定義見下文）服務的管道、管道、管道、電線和附屬固定裝置。如果房屋包括任何樓層的整個可出租區域，則位於該整層樓層的公共走廊、電梯大廳和洗手間設施應被視為房屋的一部分。如果房東和租户同意在頂層公寓或建築物一樓增加房屋空間，則該空間的基本租金應按與初始房屋相同的可出租平方英尺費率確定。2.02 附屬權利。在期限內，租户應擁有 (A) 共同使用的非排他性權利（但須遵守房東不時制定的任何普遍適用於建築物租户和其他用户的合理規則）：(a) 公共大廳、走廊、樓梯、租户電梯、租户貨運或服務電梯以及建築物的臨時或永久裝載平臺，以及管道、管道、管道、管道與其他房舍共用的電線、電線和附屬儀表及設備；(b) 公共車道和進入建築物所必需的人行道；(c) 如果房屋包括少於任何樓層的全部可出租建築面積，則位於該樓層的公共走廊、電梯大廳和洗手間設施；以及 (d) 租户、其他建築物租户和房東（統稱為 “公共區域”）不時指定用於一般用途的所有其他區域或設施，以及 (B) 專有權存儲空間、頂層公寓、發電機位置和其他區域的使用量不超過租户的比例份額在房舍外，供建築物租户在房東和租户就初始租户工作計劃共同商定的地點使用。公共區域還可能包括位於物業外的區域、設施（包括停車設施）和便利設施，這些區域受互惠協議或其他協議約束，使該物業和其他物業（“REA”）受益，這些物業（“REA”）被指定為建築物和其他受REA約束的房產的租户和用户提供一般非獨家使用和便利。

5 3.學期和開始日期。3.01 學期。本租約的 “期限” 應從 (a) 2022年8月1日上午12點01分開始，(b) 以下日期（“期限開始日期”）：根據附錄C，基礎建築工程的實質性完成日期（定義見附錄C），前提是租户應提前不少於30天收到該日期的通知。本租約的期限應在第 1 節規定的期限到期日晚上 11:59 結束，除非根據本租約的規定提前終止。在確定學期開始日期後，房東和租户應立即簽署並交付附錄D（“開學信”）所附的開學信。3.02 初始租户工作。如本文所用，“初始租户工程” 是指在房屋內或周圍進行的所有改建（定義見第 8 節），基本建築工程基本完成後，首先需要使房屋處於適合租户使用和居住的狀態，包括但不限於本協議附表C-3所附基礎建築矩陣 “租户” 責任欄中列出的租户想要的任何工作（“責任矩陣”）。房東和租户應共同協調與合作，使初始租户工作按照附錄C和隨附的責任矩陣的規定進行，附錄C和責任矩陣應由房東和租户共同商定，以最大限度地減少對基礎建築工程進行的任何延誤或幹擾，最大限度地減少對初始租户工程進行的任何延誤或幹擾。在遵守附錄C明確規定的房東義務的前提下，租户應以良好的狀態和配置租賃房屋，以允許租户進行本協議所設想的租户改進。在本租約中，“房東延遲” 是指由於以下原因或導致租户根據本第 3.02 節要求完成工程的任何延遲：(i) 房東或其代理人、工程師、建築師或承包商的任何延誤和/或違約，(ii) 房東或其任何代理人、工程師、建築師或承包商對租户履行租户改善工程的任何干擾，(iii) 任何延遲房東在批准計劃時；(iv) 基礎建築工程中的任何錯誤或遺漏；或 (v) 任何其他房東或房東的任何代理人、工程師、建築師或承包商的作為或不作為導致初始租户工程延遲完成。3.03 交付。儘管有相反的情況，但附錄C中描述的房東基礎建築工程應以良好的和工人般的方式完成，使租户感到合理滿意，使用質量一流、無留置權且符合所有政府要求和法規的新材料。房東應盡商業上合理的努力，在房東的基礎建築工程在2022年8月1日或之前基本完成的情況下，交付房屋的所有權。就本租約而言，“基本完成” 一詞是指附錄 “DC” 中規定的 “交付條件” 已得到滿足。如果房東未能在 2022 年 11 月 1 日（“外部交付日期”）之後的三十（30）天內向租户交付房屋的所有權，前提是租户應已獲得初始租户工程的建築許可證（除非租户因為基礎建築工程未充分完成而無法獲得此類建築許可證，在這種情況下，租户應準備好開始初始租户工程），則此外還有學期開始日期和租金的延遲生效日期，租户有權獲得基本租金抵免，相當於生效日期延遲到外部交付日期之後每延遲一 (1) 天的免費基本租金，以及生效日期延遲超過九十 (90) 天后每延遲二 (2) 天的免費基本租金。儘管有上述任何相反的情況，但如果房東未能在房產後的一百八十（180）天內將房屋的所有權移交給租户

6 在交貨日期（“Drop Dead Date”）之外，租户有權在租户延誤或不可抗力事件的延長前提下終止本租約，租户應有權在取消截止日期（同樣的延長）之後的任何時候通知房東來終止本租約，並且在發出此類通知後，租賃期應停止並結束，任何一方均不承擔進一步的責任或義務一方，除非在房東收到此類通知後的六十 (60) 天內，房東應將學期開始日期定為發生。通過佔有房屋，租户同意房屋狀況良好，狀況令人滿意，前提是所有要點清單項目都已完成，房東的所有責任和保證如附錄C所述，房東同意將與第三方簽訂的僅適用於房屋的協議產生的所有可轉讓建築擔保轉讓給租户，前提是房東也應保留執行該擔保的權利，房東應保護租户在所有此類擔保中的權益，並應不採取任何行動也不得實施使此類保證無效或無效的作為或不作為。除非此處另有規定，否則房屋交付或期限開始日期的任何延遲均不得導致房東承擔任何責任或違約，也不會影響本租約的任何條款或租户在交付房屋時接受房屋的義務。除非租户進入房屋進行規劃、設計和核實基礎建築工程的進展，否則未經房東許可，不得在學期開始日期之前佔有或進入房屋，否則不得允許租户在學期開始日期之前佔有或進入房屋。如果租户在期限開始日期之前佔有或進入房屋，則租户在期限開始日期之前佔有或進入房屋應受本租約條款和條件的約束；但是，除了租户使用或要求的服務費用外，租户無需在租户經房東批准獨自進入或佔有房屋的期限開始日期之前為任何此類佔有或進入支付租金進行改進或安裝傢俱的目的，設備或其他個人財產。3.04 完工擔保。房東向租户表示，房東的附屬公司已向房東的建築貸款機構提供了基本建築工程完成的擔保。租户理解並承認，租户不能強制執行此類擔保。4.租金。4.01 基本租金和額外租金。租户特此承諾並同意向房東支付 (a) 自租金生效之日起向房東支付所有基本租金（如第 1 節所規定）（但須遵守下文第 4.01 節的以下分段）和 (b) 從租金開始之日開始 (i) 租户按比例分攤的費用和税款（見本文所附附錄 B），以及 (ii) 該期限內到期的所有其他額外租金（統稱為 “出租”）。“額外租金” 是指租户根據本租約不時向房東支付的所有款項（不包括基本租金）。所有租金均應在不扣除任何抵消或扣除的情況下支付（本租約中明確規定的範圍除外）。儘管有上述規定，但房東仍免除付款，租户沒有義務支付總額為4,733,437.50美元的款項，適用於租金開始日期之後的第一筆基本租金，如第1.09. 4.02節規定的付款方式和時間所規定。基本租金和其他每月經常性的額外租金費用應在每個日曆月的第一天提前到期支付，恕不另行通知或要求。所有其他租金應在房東開具賬單後的三十（30）天內由租户到期並支付。租金應支付給房東不時為此目的指定的實體，並寄往房東不時指定的地址，租户應通過美利堅合眾國貨幣支付的充足支票或通過電子或電匯轉賬到房東不時指定的賬户支付。應考慮房東接受的租金低於全部租金金額，

7 除非房東另有規定，否則根據租户根據本協議應支付的最早債務的款項，無論租户在任何此類付款中包含或附帶任何相反的聲明。任期內任何部分月份的租金應按每日津貼按比例分配。租户應支付並承擔按租金徵收或計量的所有租金、銷售和使用税（但不包括所得税）（如果有的話）。付款附帶的支票或信函上的背書或陳述均不應被視為協議和滿意。5.遵守法律；使用。租户只能將房屋用於許可用途，不得將房屋用於或允許將房屋用於任何其他目的。租户應遵守任何市政或政府實體的所有法規、守則、法令、命令、規章制度，無論是現在還是稍後生效，包括但不限於《環境健康與安全法》（定義見附錄 F）和《美國殘疾人法》（“法律”），這些法規、法規、條例、命令、規章和條例，涉及租户業務運營以及位於該場所或專門為該場所提供服務的房屋和建築系統的使用、狀況、配置和佔用。在不限制上述規定的一般性的前提下，租户應全權負責遵守與租户實驗室和動物園用途運營有關的所有法律，以及與租户實驗室和動物園用途運營所使用或所需的設備、設施和改進有關的所有法律。租户承認並同意，vivarium的安裝應由租户自行承擔費用和費用，如附錄F所述。根據附錄F，vivarium只能在房東批准的計劃中顯示的場所部分運營，並應用於允許的動物（如下所定義）（“動物用途”）的生物醫學研究、開發、處理和測試。除小鼠、老鼠、斑馬魚和其他在馬薩諸塞州劍橋實驗室合法和慣常使用的動物（“允許的動物”）外，租户不得在其運營中使用任何動物。此外，租户應立即採取任何必要的合理行動，以解決因租户使用動物而產生的任何糾察或公共關係問題。僅允許使用允許的動物，但須遵守以下條件：(i) 所有研究、開發、處理和測試均應嚴格遵守所有適用的法律以及良好的科學和醫療慣例；(ii) 所有死去的動物、其任何部分或與之相關的任何廢物，均應嚴格遵守所有適用法律和良好的科學和醫療慣例，由租户自行承擔費用和費用；(iii) 否應允許氣味、噪音或任何類似的滋擾來自或滲透到動物園外；以及 (iv) 租户對動物園的使用不得幹擾其他租户或居住者安靜而安靜地使用和享受。不得不合理地拒絕、附帶條件或拖延與上述任何內容有關的房東許可。根據書面要求，租户在允許任何實際允許的動物進入場所之前，應購買並向房東交付使用和運營動物園所需的所有必要許可證和批准的副本，並應在期限內保持此類許可證和批准。租户應遵守適用的實驗室慣例（包括使用安全設備）和疾病控制與預防中心（“CDC”）制定的政策，在任何情況下，租户對場所的使用均不得超過不時對租户使用的 BSL-2 要求和協議。此外，租户應遵守所有良好生產規範（GMP），以遵守控制生物、藥品、醫療和其他類似產品製造和銷售授權和許可的機構建議的指導方針。租户應根據所有適用的環境、健康和安全法律儲存、使用和處置危險物質，並應遵守適用於處理、使用或處理的所有法律

8 任何危險材料的處置。房東還應遵守上述所有要求，並應使其適用於建築物的所有租户和居住者。此外，租户應自行承擔費用和費用，立即遵守與基礎建築物有關的任何法律（定義見下文），但前提是租户使用房屋（一般辦公用途除外）或租户對房屋進行或要求的任何改建而觸發的此類義務。“基礎建築” 應包括建築物的結構部分、公用洗手間、建築物的機械、電氣和管道系統以及位於房屋所在地板或樓層的建築物內部核心的設備。租户應立即向房東提供其收到的有關涉嫌違法行為的任何通知的副本。除非本協議另有規定，否則租户應全權負責獲得租户將房屋用於許可用途所需的所有運營許可證、執照和批准（不包括建造基礎建築工程所需的任何許可證、執照和批准，這應由房東負責）。如果租户需要獲得任何政府許可證或許可證才能在房屋內適當合法開展業務（包括但不限於使用和運營任何必需的廢水處理運營商許可證和動物園使用所需的所有許可證和批准），則租户應自行購買並保留該許可證，然後將其提交房東檢查。租户應始終在所有重大方面遵守每份此類許可證或許可證的條款和條件，費用由租户承擔。根據書面要求，租户應向房東提供租户使用所需的所有此類許可證、許可證和批准的副本，包括在期限內獲得或續訂的任何環境健康與安全許可證、執照和註冊的副本。在不限制上述規定一般性的前提下，如果適用法律要求，租户應申請、獲得、嚴格遵守馬薩諸塞州水資源管理局要求的任何排放許可證（“MWRA許可證”），並保持其有效性，這些許可證涵蓋租户在場所的業務運營中使用的任何危險材料和流程。根據書面要求，租户應在簽發此類MWRA許可證或對其進行任何修改後的十（10）個工作日內向房東提供每份此類MWRA許可證的副本，以及該MWRA許可證所要求的任何實驗室運營條件的書面描述和詳細指南。作為房東履行基礎建築工程的一部分，房東應根據任何MWRA許可將房屋與現有的基地建築pH值中和系統（“pH中和系統”）聯繫起來。在租户使用所需的範圍內，租户應從馬薩諸塞州聯邦獲得廢水處理運營商許可證。pH 中和系統的監測、維修和維護費用應按比例轉嫁給租户，具體取決於房屋的可出租建築面積佔與 pH 中和系統相關的所有租户佔用空間的總可出租建築面積的比例。租户不得超過建築物的標準密度限制。租户不得使用或允許使用房屋的任何部分或租户或任何一方在租户領導下或通過租户行事的任何一方安裝的任何設備，以產生令人反感的噪音、氣味或振動，並應防止產生有毒氣味、煙霧、振動、噪音、水或其他影響，這些影響構成滋擾或以其他方式嚴重幹擾房東或任何房東的安全或舒適大樓的其他居住者。租户應遵守附錄E所附建築物的規章制度以及房東不時通過的其他合理規章制度，包括進行改建的規章制度，前提是此類規章制度對大樓的所有租户統一執行。如果本租約的條款與規章制度之間存在任何衝突，則以本租約的條款為準。如果

9 房屋或其任何部分位於多租户樓層上，租户應安排此類房屋中從這些樓層的公共區域可見的所有部分進行佈置、佈置和照明，使這些房屋始終處於允許用途的佔用狀態。儘管本租約中有任何相反的規定，但在期限內，租户有權按比例分配租户在MAQ守則（定義見下文）允許的最大允許化學品數量（包括使用和儲存中）中的份額，包括在建築物一樓的化學品儲存區，前提是租户必須保留其所需的所有許可證、許可證和批准。如本文所用，“MAQ Codes” 是指 780 CMR — 馬薩諸塞州建築法規第 9 版、527 CMR — 馬薩諸塞州綜合消防安全守則，以及 NEPA 45 — 化學品實驗室消防標準，2011 年版。租户應有權使用房屋任何樓層向租户提供的任何消防區域。6.信用證。在租户執行和交付本租約的同時，租户應以乾淨、不可撤銷的信用證的形式向房東交付保證金，金額如第 1 節所列，該押金應符合本協議所附附錄 G 的規定，也可由房東根據本租約的規定提取（此類信用證及其任何續訂或替換，在此稱為 “信用證”）。7。建築服務。7.01 建築服務。房東應向租户提供以下服務（其費用應包含在費用中，但單獨計量或支票計費的費用除外，所有這些費用均應由租户按下文規定單獨計量或支票計費）：(a) 在基地大樓洗手間使用的合理數量的冷熱水和合理數量的冷水；(b) 慣常的熱量和空氣季節性調節；(c) 每晚在公務室為公共區域提供標準清潔服務天數（承認並同意，根據本租約第 9.01 節，租户應全權負責房屋的所有清潔和清潔服務）；(d) 電梯服務；(e) 根據第 7.02 節的條款和條件供電；(f) 租户及其員工每天 24 小時/每週 7 天進入大樓，但須遵守本租約的條款以及此類保護服務或監控系統（如果有），正如房東可能不時強加的那樣，包括但不限於登錄程序和/或出示身份證；(g) 維護物業的外部區域，包括清掃、園林綠化和除雪；(h) 房東合理認為該物業必要或適當的其他服務。房東保證並表示，據房東所知，本租約所需的所有公用事業目前都可以在該場所購買。如果房舍的上述任何公用事業服務是單獨計量的，則租户應及時將此類服務的單獨費用直接支付給相應的公用事業公司。如果上述為房屋提供的任何公用事業服務（包括但不限於為房屋提供服務的空氣處理機組或其他暖通空調設備）或為房屋提供服務的任何其他設備，無論是單獨的還是共同的，均未由公用事業公司直接計入房屋，則租户應根據安裝的檢查儀的證據，向房東支付此類公用事業服務的費用（不加價），作為額外租金用於處所或為該處所服務的設備，或，根據房東建築工程師為有關空間和期限準備的合理分配，用於房舍或設備中不時沒有運行檢查表的任何部分。租户應根據房東不時估算的此類水電費並以書面形式提供給租户的金額，在每個月的第一天或部分月份提前支付根據本協議應付給房東的任何水電費，但須根據實際的檢查表讀數和公用事業費率進行定期對賬

10 個空格和句點有問題。如果允許租户將任何補充的暖通空調機組連接到建築物的冷凝器水迴路或冷卻水管線，則此類許可應以房東不時有足夠的剩餘容量為條件，這種連接和使用必須得到房東的合理批准和房東施加的合理限制，房東有權向租户收取合理的連接費和/或每月使用費，由房東合理確定。如果應租户的要求，房東或關聯或第三方服務提供商提供任何不是房東在本租約下明確義務的服務，包括但不限於根據下文第 9 節由租户負責的任何維修，則租户應向適用的服務提供商支付此類服務的費用外加合理的管理費。7.02 Tenant Electric。租户應作為額外租金向房東支付房屋（包括但不限於為房屋提供服務的空氣處理機組或其他暖通空調設備）的用電費用，如果適用，則由租户根據為房屋（或其任何適用部分或為房屋提供服務的設備）或房屋任何部分的檢查儀向房東支付單獨的費用（如果適用）或不時沒有的設備運營檢查表，基於房東建築工程師為相關空間和期限準備的合理分配。租户應根據房東不時估算的此類電費金額，在每個月的第一天或部分月的第一天提前支付本協議規定的電費，但須根據相關空間和期間的實際檢查表讀數和公用事業費率進行定期對賬。未經房東同意（不得不合理地拒絕、限制或延遲同意），租户對電力服務的使用不得超過房東根據建築物標準電氣設計負荷合理確定的每平方英尺建築物標準使用量，並應符合建築物的任何可持續發展倡議標準，包括本協議附錄F中規定的標準。房東有權通過普遍接受的方法來測量用電量，包括安裝分電錶和檢查表等測量設備，如果在生效日期之前沒有安裝這些設備，則應由房東出資安裝。如果確定租户在未單獨檢查計量的任何電力服務中，租户的用電量或期間的用電量足以使租户每月每可出租平方英尺的用電總成本大大超過房東合理認為的建築物標準水平，則租户應向房東支付額外租金，以支付此類超額用電的費用，如果適用，還應支付購買費用並安裝測量設備。儘管有上述規定，但如果公用事業公司不時直接向房屋計費任何電力服務，則租户應及時直接向適用的公用事業公司支付此類電力服務的單獨費用，如果房東不時提出要求，則提供此類公用事業公司發票的副本和此類付款的證據。儘管有上述任何相反的情況，但作為房東工作的一部分，房東應自費為房屋提供直接計量。7.03 服務中斷。房東因法律的適用、任何設備故障、維護、維修、改善或改建、公用事業中斷或不可抗力（定義見第 21.06 節）事件（統稱為 “服務故障”）而未能提供服務，也不應使房東對租户承擔責任，構成對租户的推定驅逐，導致減免租金，也不免除租户履行任何契約或協議的義務，除非在下一句中規定。如果在租户向房東發出書面通知後，房屋或房屋的很大一部分在連續七 (7) 個工作日內無法租用，這是房東合理控制的糾正服務失誤，那麼作為唯一的補救措施，租户有權在這七 (7) 個工作日之後的七個工作日結束後獲得根據本協議應付的租金減免在服務恢復當天。如果服務故障並未使整個房舍無法使用，則減免金額應公平

1 按比例分配。本節不適用於因下文第 14 節管轄的意外事故而導致的任何服務故障。7.04 保留。在不限制上述內容的普遍性的前提下，房東保留不時修改建築物或物業其他部分出入程序的組成部分，更改大廳服務員人數，或者制定、修改、補充或終止建築物的任何特定出入控制程序或設備的權利，無論是在工作時間內還是下班後，前提是任何此類變更都不會對租户在房屋的業務運營產生重大幹擾。房東不保證或保證任何此類系統或程序的有效性。租户明確否認房東就此做出的任何此類擔保、擔保或承諾，並承認不時生效的出入控制程序完全是為了方便租户，並不是為了保護房屋的安全，也不是為了保證房屋或房產內或周圍任何人的人身安全。租户應負責保護房屋的安全，包括但不限於租户根據第 8 條為房屋安裝門禁讀卡器或其他安全設備，以及限制或監控其員工或其他受邀者進出房屋。當任何獲得建築物出入卡的租户員工（或其他根據或通過租户行事的人）被解僱或以其他方式停止在場所工作時，租户應取回和銷燬該人的建築物出入卡，並根據大樓的標準程序，通知大樓的物業經理，應將該人從建築物出入卡的有效名單中刪除。8.變更 8.01 改動。租户有權在房屋內進行改造、維修、增建或改善或安裝任何電纜（統稱為 “改建”），但每次都必須獲得房東的書面同意，不得不合理地拒絕或推遲同意。“電纜” 是指並指由租户或根據租户或通過租户行事的任何一方安裝或專為其利益而安裝的任何電子、光纖、電話和數據電纜及相關設備。在開始進行任何改建之前，租户應向房東提供計劃和規格（如果房東要求，應採用 CAD 格式）；房東可以合理接受的承包商名稱（前提是房東可以指定與基礎建築和垂直電纜有關的特定承包商，如下文可能更全面地描述的那樣）；所需的許可證和批准；承包商和分包商的保險證據，房東合理要求的金額，並將房東指定為其他被保險人的代理建築物以及房東可能為此目的指定的其他其他被保險方（定義見第13條）；以及房東合理要求的任何履約擔保。房東應在五（5）個工作日內審查租户的計劃和規格並做出迴應，前提是初始租户工作的回覆期應受附錄C的約束。房東的任何不批准都應合理詳細地説明不批准的原因，並提供推薦的替代方案或解決方案（如果有）。如果租户在適用的時間段內沒有收到房東關於批准計劃和規格的回覆，則該請求將被視為已批准。房東可以指定特定的承包商來監督、安裝、維修、連接和拆除垂直電纜。所有電纜都必須用不乾膠塑料標籤（或用電線貼在電纜上的塑料標籤）清楚地標記，以顯示租户的姓名、套房號以及此類電纜的用途（i）在房屋外（特別是但不限於電氣室立管和任何公共區域），以及（ii）在該電纜的終點處。計劃和規格的變更也必須提交房東批准，不得不合理地拒絕、附帶條件或延遲批准。改建應使用房東合理批准的質量的材料以良好和工人般的方式建造，租户應確保任何改建都不會損害任何建築系統或房東履行本協議義務的能力。租户只能向房東償還房東因房東建築師進行任何必要的專業審查而產生的合理自付費用

12 如果需要，還有工程師在審查租户的任何改建計劃或初始租户工程時，而且，除非附錄 C 另有規定，否則房東不會對任何改建或初始租户工作收取管理或監督費。竣工後，租户應提供變更的 “竣工” 計劃（如果房東要求，採用CAD格式）、慣常的AIA竣工宣誓書、全部和最終的留置權豁免、受此類改建影響的空間的任何適用佔用證書，以及建築物施工規則和條例為關閉有關特定工程而要求的任何其他物品。房東對改建的批准不應被視為房東表示改建符合法律或不會對任何建築系統產生不利影響。如果任何改建需要對基礎建築、任何建築系統或任何公共區域進行任何改動，則此類變更應由租户自行承擔費用和費用，並由房東選擇由租户的承包商或房東聘請的承包商進行。儘管有上述規定，但任何符合以下所有標準（a “外觀改動”）的改建均無需徵得房東的同意：(a) 具有裝飾性質，例如繪畫、牆紙、懸掛照片和安裝地毯；(b) 從房屋或建築物的外部看不見；(c) 不會對基礎建築（定義見第 5 節）產生不利影響；以及 (d) 不需要建築許可證或其他政府批准。在適用的範圍內，外觀變更應受本第 8.03 節所有其他規定的約束。8.02 留置權。租户不得就租户、其分租人或根據租户行事或通過租户行事的任何其他方所做或據稱為租户、其分租人或通過租户行事的任何其他方所做或為其利益所做的任何工作或服務而安排或允許對房產、房屋或租户的租賃權益設定任何機械或其他留置權。租户應在房屋開始任何工程前至少十五（15）天通知房東，讓房東有機會在適用的情況下發布和記錄不承擔責任的通知。租户應在收到房東通知後的四十五（45）天內，通過和解、擔保或按照適用的留置權法規定的方式為留置權投保，完全解除任何此類留置權。如果租户未能在此期限內解除此類留置權，則根據本租約，租户將被視為違約，除了房東因租户違約而獲得的任何其他補救措施外，房東還可以選擇擔保、投保或以其他方式解除留置權。租户應向房東償還房東為解除此類留置權而支付的任何款項，包括但不限於合理的律師費。房東有權要求租户繳納與租户完成或據稱由租户完成或為租户利益完成的任何工作或服務有關的履約保證金或付款保證金。租户承認並同意，所有這些工作或服務都是為了租户的利益，而不是為了房東的利益。8.03 租賃權改進。除非本租約中明確規定，否則不時在房屋內進行的所有租賃權改善（統稱為 “租賃權改善”）應在期限結束時保留在房屋內，不向租户提供補償。房東可以在期限到期日前至少三十（30）天向租户發出書面通知，要求租户拆除任何租賃權改善或其他固定裝置，根據房東的合理判斷，這些設施的性質需要大大超過與標準辦公室裝修相關的拆除和維修費用（“必需的可拆除物品”），費用由租户承擔。必需的可拆卸物品應僅限於內部樓梯、私人浴室和淋浴間、金庫或其他通常在辦公室、實驗室或生命科學建築物中找不到的性質不尋常的物品。租户在申請批准擬議的變更時，可以書面要求房東告知租户該變更或其任何部分是否為必需的可拆除項目。在收到租户請求後的十 (10) 個工作日內，房東應以書面形式告知租户改建或其他改善的哪些部分是必需的可拆卸物品。租户應根據第 19 條在本租約到期或提前終止之前移走必需的可拆卸物品。如果這些物品被移走，則在到期日之後支付的費用

13 8.04 標牌。不得在窗户、門或建築物的其他部分塗上或粘貼任何標誌、廣告或通知，但房東最初以書面形式批准的顏色、大小、風格和位置的標誌、廣告或通知除外，不得不合理地拒絕、限制或推遲批准。房產入口處的所有租户身份、套房號和品牌均應事先獲得房東的書面批准，由房東自行但合理地自行決定，並應由房東使用建築物的標準圖形進行安裝，費用和費用由租户承擔。房東應自費在大樓所有現有租户名錄上向租户提供建築物標準標牌。儘管有上述規定，但在遵守所有適用的法律要求的前提下，租户有權按照房東和租户雙方商定的方式安裝外部標牌。任何其他租户均無權安裝外部標牌。如果將來租户的名稱或徽標發生變化，租户應能夠將外部標牌修改為先前與房東共同商定的類似規格，費用和費用由租户承擔。9.維修和維護。9.01 租户義務。租户應自行承擔費用和費用，對房屋進行所有維護和維修，這些維護和維修不是房東根據本租約承擔的明確責任，並保持房屋的良好狀況和維修，合理的磨損除外。租户的維修和維護義務包括但不限於維修：(a) 地板覆蓋物；(b) 內部隔板；(c) 門；(d) 消亡牆的內側；(e) 改建（如第 8 節所述）；(f) 補充空調機組、廚房，包括熱水器、管道和專門為房屋或其任何部分提供服務的類似設施，無論這些物品是由租户安裝還是目前存在在房屋內；以及 (g) 任何電纜。租户應在整個期限內維持任何此類補充空調機組或其他專門為房屋服務的特種設備的維護合同，並應房東的要求不時向房東提供此類維護合同的副本及其服務記錄的合理證據。租户或其承包商進行的所有維修和其他工作，包括涉及電纜的維修和其他工作，均應遵守上文第8.01節的條款。如果租户在收到房東通知後的十五（15）天內未能對房屋進行任何維修（儘管在緊急情況下無需通知），則房東可以進行維修，並且在提出要求後的三十（30）天內，租户應向房東支付合理的維修費用。房東沒有義務在房屋內或房舍內提供任何清潔、清潔或垃圾或廢物清理服務。租户應自行承擔費用和費用，按照大波士頓都會區類似建築物的實驗室和辦公空間清潔標準，或房東不時以書面形式合理確定的清潔標準，以整潔、一流的方式為房屋提供清潔和清潔服務，該承包商不得幹擾建築物的使用和運營或房東或其任何其他租户或居住者的財產。租户還應負責安排租户在場所運營的任何廢物（包括生物醫學、危險和實驗室廢物）和垃圾清理服務，費用由租户自行承擔。所有廢物（包括生物醫學、危險廢物和實驗室廢物）和垃圾清除均應使用持牌實驗室廢物處置公司按照適用的環境法律進行。所有普通垃圾（即不構成危險材料的非有機和非受控物質）可以存放在普通垃圾箱中，但所有生物醫學、危險和實驗室廢物和垃圾都應存放在場所內，並應每天清除。租户還應安排房東以書面形式合理批准的公司對房屋內或因租户使用房屋而導致的所有害蟲消滅工作交由房東合理批准的公司進行，並應在合理必要時或應房東的要求籤訂合同和使用害蟲滅絕服務。

14 9.02 房東的義務。房東應保持和維護良好的維修和工作狀態，並對 (a) 建築物的結構構件；(b) 為建築物提供服務的機械（包括暖通空調）、電氣、管道和消防/生命安全系統；（c）公共區域；（d）建築物的屋頂；（e）建築物的外窗；以及（f）為建築物提供服務的電梯和pH中和系統。房東應在大樓的裝卸碼頭提供和維護垃圾箱和/或壓實機，供租户使用和處置非危險/非受控物質。10.房東進入。房東可以進入房屋檢查、展示或清潔房屋，或者對房屋或建築物的任何部分進行維修、改建或增建，或協助進行維修、改建或增建。除非在緊急情況下或提供建築服務，否則房東應事先向租户提供合理的入場電子郵件或電話通知。對於在建築物服務時間內進行的任何此類非緊急工作，房東應盡合理努力不不不合理地幹擾租户對房屋的使用。如有合理的必要，房東可以暫時關閉全部或部分房屋以進行維修、改建和增建，前提是房東向租户提供合理的關閉書面通知，並且這種關閉不會不合理地幹擾租户對房屋的使用。房東的任何此類入境均不構成推定驅逐或賦予租户減免或減少租金的權利。11.轉讓和轉租。11.01 轉讓。除非與允許的轉讓（定義見第 11.04 節）有關，否則未經房東事先書面同意，租户不得轉讓、轉租、轉讓或抵押本租約中的任何權益，也不得允許任何第三方使用全部或任何部分房屋（在每種情況下，集體或單獨地 “轉讓” 給 “受讓人”），如果房東不這樣做，則不得不合理地拒絕、附帶條件或推遲同意行使第 11.02 條規定的收回權。雙方同意，如果擬議的受讓人 (a) 如果房東當時在建築物中有類似的空間可供出租，(i) 是建築物的居住者，或 (ii) 無論是否是建築物的居住者，在過去的6個月內一直在與房東討論建築物內空間的租賃問題，(b) 與佔用性質不相容，則不應被視為不合理地拒絕了房東的同意建築物或財產，或 (c) 將使房屋的使用將：(i) 違反任何授予建築物或物業的其他租户的專有權；（ii）要求對建築物進行任何實質性增建或改造，以符合建築法規或其他政府要求；或（iii）涉及違反本租約的許可使用條款。如果直接或間接控制租户有表決權股份/權利（通過在認可證券交易所上市的有表決權證券的所有權除外）的實體隨時發生變化，則此類所有權或控制權的變更應構成轉讓。除非租户的股票在全國認可的證券交易所公開交易（包括但不限於租户股票的首次和後續發行），除非本協議第11.04條明確允許，否則上述禁令包括因法律運作、合併、合併、重組、收購、轉讓或其他方式可能發生的任何轉讓、轉租或其他轉讓而導致租户的 “控制權” 發生的任何直接或間接變化租户的公司、所有權變更和/或專有結構，包括但不限於任何合夥企業合夥人的變更、任何有限責任公司的成員和/或經理的變更，和/或任何公司租户的任何已發行或流通股本的出售、質押或其他轉讓。就本協議而言，“控制權” 應被視為控制受控公司或其他商業實體的多數表決權益的能力。根據房東的選擇，任何違反本節的轉讓均應被視為租户違約，如第16.01條所述，房東應撤銷。在任何情況下，任何轉讓，包括允許的轉讓，均不得免除或免除租户和租户根據本租約承擔的任何義務

15 最初在本租約中命名的租户應繼續對租户履行本租約下的義務負主要責任，該租約不時修訂。11.02 Recapture。如果 (i) 擬議轉讓本租約或將全部或部分房屋轉租為全部或幾乎全部剩餘期限的轉租期限，或 (ii) 如果租户打算在確定受讓人或分租人之前就全部或幾乎全部剩餘期限向房東發出租約或轉租，則租户應在十五 (15) 個工作日內就此向房東發出通知在收到此類通知幾天後，房東可以通知租户，收回租户所在的房屋部分提議轉移。如果房東行使收回權，則本租約應自動修改（如果整個房屋被分配或轉租，則終止），刪除房屋的適用部分，自擬議的轉讓生效之日起生效，儘管房東可能會要求租户執行合理的修正案或其他反映這種減少或終止的文件。租户應向房東支付房東因此類請求的轉讓而產生的合理費用和律師費。如果租户應按照上文第 11.02 (ii) 節的規定提前通知租户打算轉讓或轉租，而房東當時沒有選擇收回，那麼在租户確定擬議的受讓人或分租人時，房東應再次有權收回此類擬議的交易，但房東必須在五 (5) 個工作日內向租户發出此類行使通知，從而行使該權利在租户向房東發出確認此類轉租人或受讓人的通知之後。11.03 流程。租户應向房東提供擬議受讓人（或者，在所有權或控制權變更的情況下，為擬議的新控股實體）提供財務報表、擬議轉租或其他轉讓文件的完整執行副本，以及房東可能合理要求的其他信息。在收到所需信息和文件後的十五 (15) 個工作日內，房東應：(a) 以房東合理指定的形式簽署同意協議，同意轉讓；或 (b) 合理地拒絕以書面形式同意轉讓，詳細説明不批准的原因。在此期限內未能批准或不批准將被視為批准。11.04 超額付款。如果 (i) 租户因轉讓獲得的所有租金和其他對價超過 (ii) 轉讓所涵蓋的房屋和期限部分應付給房東的租金（如果有），則租户應根據房東的選擇，在租户收到超額部分後不時向房東支付相當於超額部分百分之五十（50％）的款項；前提是確定任何超出部分時，租户可以從超額部分中扣除租户直接承擔的所有合理和慣常費用通過此類轉讓。如果租户違約，房東可以要求將所有轉租款直接支付給房東，在這種情況下，租户應獲得租金抵免，金額相當於房東收到的款項中租户的份額。11.05 允許轉讓。租户可以通過合併、合併或購買租户的全部或幾乎全部資產將本租約轉讓給租户的繼任者，或者未經房東同意，將本租約或全部或部分房屋轉租給關聯公司（定義見下文），前提是滿足以下所有條件（a “允許的轉讓”）：(a) 租户不得違約；(b) 轉租除外對於關聯公司，必須滿足淨資產測試（定義見下文）。租户應事先將此類轉讓通知房東，通知中應包括證明轉讓符合本協議規定的允許轉讓資格的信息和文件，並且上述每項條件均已得到滿足。如果房東要求，租户的繼任者應簽署商業上合理的假設協議並將其交付給房東。“關聯公司” 是指由租户控制、控制或與租户共同控制的實體。如果租户的繼任者（或者，在適用的轉讓之後，租户仍然是租户）的繼任者擁有根據公認會計計算的有形淨資產，則應視為 “淨資產測試” 已滿足

16項原則至少等於截至生效之日或轉讓前夕租户有形淨資產中較大者。如果在許可轉讓後的任何時候，獲得許可轉讓的關聯公司不再有資格成為原始租户的關聯公司，則此類事件應被視為受上文第 11.01、11.02 和 11.03 節規定的約束的轉讓。11.06 禁止事項。在不限制房東拒絕同意租户進行任何轉讓的權利的前提下，無論房東是否同意任何此類轉讓，租户或任何其他對房屋或其任何部分的擁有、使用或佔有權益的人均不得簽訂任何租賃、轉租、許可、特許權、轉讓或其他轉讓或協議，以佔有、使用或佔用房舍的全部或任何部分，其中規定了租金或其他付款全部或部分以使用情況、佔用率或利用率為基礎，任何個人或實體從如此租賃、使用或佔用的空間中獲得的淨收入或利潤，以及任何此類所謂的租賃、轉租、許可、特許權、轉讓或其他轉讓或協議，作為佔有、使用或佔用全部或任何部分房舍的任何權利或權益的轉讓，均屬絕對無效且無效。12.通知。所有要求、批准、同意或通知（統稱為 “通知”）均應以書面形式提出，並通過掛號、快遞或掛號信送達，要求退貨收據或要求美國郵政局確認送達，或者通過隔夜或當日快遞服務發送到第 1 節規定的當事方各自的通知地址。此外，如果建築物關閉（無論是由於緊急情況、政府命令還是任何其他原因），則在關閉期間，大樓的任何通知地址均不應被視為必需的通知地址，而且，除非租户向房東提供了替代的有效通知地址供在關閉期間使用，否則在此類關閉期間發送的任何通知都可以通過任何合理設計的實際方式發送，以確保預期的收件人收到。每份通知均應被視為在實際送達日期或拒絕交貨的日期之前收到，或者，如果租户在沒有提供新的通知地址的情況下撤出了房屋或租户的任何其他通知地址，則在通知以上述方式存入美國郵政或快遞服務後的三 (3) 個工作日內。任何一方都可以隨時通過向另一方發出新地址的書面通知來更改其通知地址（郵政信箱地址除外）。13.賠償和保險。13.01 賠償。除非房東或任何房東關聯方（定義見下文）的疏忽或故意不當行為所致，在適用法律允許的最大範圍內，租户應賠償、捍衞和使房東和房東關聯方免受所有責任、義務、損害、處罰、索賠、訴訟、成本、費用和開支，包括但不限於合理的律師費和其他專業費用（統稱為 “損失”），這可能是強加的、由其引起的或聲稱的任何第三方針對房東或任何房東關聯方，由房舍內發生的任何損害或傷害，或租户、其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人、高級職員、董事、僱員和代理人（“租户關聯方”）或任何租户的受讓人、承包商或被許可人的任何作為或不作為（包括違法）引起或與之相關的，根據本協議對租户的受讓人、承包商或被許可人進行賠償為避免疑問，還應包括由於租户未能保留而造成的損失，遵守或履行其任何義務，或者由於任何財產（包括但不限於任何房東關聯方的財產）或建築物內、建築物上或周圍發生的任何傷害（包括但不限於死亡）而造成的任何傷害或損壞，前提是此類傷害或損壞是由備用電源和補充組件的操作、維護、測試、加油或清潔造成的。在適用法律允許的最大範圍內，租户特此放棄對房東及其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人的所有索賠，並解除對房東及其受託人、經理、合夥人的所有索賠，

17 名高級管理人員、董事、員工、抵押權人（定義見第 20 條）和代理人（“房東關聯方”），處理與 (a) 不可抗力、(b) 第三方行為、(c) 任何水箱、水櫃、排水管或其他管道爆裂或泄漏，或 (d) 任何水箱、水櫃、排水管或其他管道不足或故障有關的任何人身傷害或死亡、財產損失或商業損失索賠任何安全或保護服務、人員或設備。在法律允許的最大範圍內，但不包括由租户的疏忽造成的範圍，房東同意賠償租户關聯方，使他們免受與本租約有關的所有第三方索賠，無論其性質如何，以及由房東關聯方的任何故意不當行為或疏忽引起的索賠。房東應支付租户關聯方產生的賠償金額。本賠償不得解釋為剝奪或減少任何租户關聯方在本租約或普通法下可能擁有的任何其他賠償權利或義務。上述賠償和免責協議應包括對租户關聯方因任何此類索賠或任何訴訟或訴訟及其辯護而產生的所有合理費用、費用和負債（包括但不限於合理的律師費和支出）的賠償。此外，如果因任何此類索賠而對一個或多個租户關聯方提起任何訴訟或訴訟，租户應立即將此事通知房東，房東應抵制房東保險公司任命的律師（如果此類索賠毫無保留地由保險承保）或租户關聯方合理滿意的律師代表租户關聯方提起訴訟或訴訟，併為其辯護。未經租户關聯方事先書面同意，租户關聯方不受任何此類索賠、訴訟或訴訟的任何妥協或和解的約束，前提是如果他們免除與此類索賠、訴訟或訴訟有關的所有責任，則無需此類同意。13.02 租户保險。租户應在整個期限內（以及租户或任何租户關聯方進入或佔用全部或任何部分房屋的期限之前或之後的任何其他時期）維持以下保險：(a) 商業一般責任保險，涵蓋因租户的運營和合同責任而造成的人身傷害、人身傷害和財產損失索賠，包括以前稱為廣泛形式的保險，最低主要限額為1,000美元每次發生 1,000 美元和 2 美元每年總額為 0000,000 美元，最低超額/雨傘限額為 5,000,000.00 美元。(b) 財產保險，涵蓋 (i) 租户的財產（定義見下文），以及（ii）房屋中的任何租賃權改善，無論是根據本租約或租户加入的任何先前租約或其他協議或其他協議（“租户保險改善”）由租户安裝或為租户的利益而安裝的。此類保險應寫在人身損失或損壞的特殊損失原因表上，全額重置成本價值（不超過合理的免賠額），不扣除承保物品的折舊，金額符合保險單的任何共同保險條款，並應包括火災或其他危險造成的損壞或其他損失，包括故意破壞和惡意惡作劇、盜竊、任何類型的水災，包括灑水器泄漏、爆裂或管道堵塞、爆炸、提供生意為期一年的中斷保險。(c) 法律要求的工人補償和僱主責任或其他類似保險。租户必須承擔的最低保險限額不應限制租户的責任。此類保險應 (i) 由A.M. Best 評級不低於A-VII的保險公司簽發；(ii) 其形式和內容為房東合理接受；以及 (iii) 規定，未經提前三十 (30) 天通知房東，不得取消或進行重大更改，除非未支付保費的情況可以提前十 (10) 天通知。租户的商業一般責任保險應 (a) 將房東、房東的管理代理人和房東指定的任何其他方（“其他被保險方”）列為額外被保險人；（b）是所有索賠的主要保險

18 根據該條款，並規定房東承保的任何保險均為超額保險，不向租户的保險繳款。房東應被指定為租户對任何租户保險改善的財產保險的損失收款人。租户應在期限開始之日當天或之前以及到期日前至少十五（15）天向房東交付租户保險公司的證書，表格上目前指定為 “ACORD 28”（商業財產保險證據）和 “ACORD 25-S”（責任保險證書）或同等表格。ACORD 25-S（或同等協議）附有認可，將額外被保險方列為額外被保險人，對租户的保險公司具有約束力，並應明確要求保險公司在保單終止或重大變更前至少三十（30）天以書面形式通知每個額外被保險方，但未支付保費的情況可以提前十（10）天發出通知。儘管有上述規定，但如果根據當時的保險業慣例，無法合理地獲得保險公司事先通知房東取消或重大變更適用保單的要求，則租户應將此類不可用性告知房東，而是應按照上述規定向房東發出任何此類取消或重大變更的通知。應房東的要求，租户應向房東交付第13.02條要求攜帶的保險單副本，以代替此類證書，證明額外被保險方被指定為額外被保險人。租户應維持本第 13.02 條要求租户承擔的增加的保險金額，以及房東可能合理要求的其他類型和金額的保險，涵蓋房屋和租户在房屋內的運營，但不得超過與建築物相當及其附近的建築物的房東當時要求的保險金額和類型。13.03 租户的財產。租户和所有通過租户提出索賠的人（包括但不限於附錄 F 所定義的租户的屋頂設備）的所有傢俱、固定裝置、設備和其他個人財產和財物，這些設備可能不時位於房屋或建築物的其他地方，也可能在建築物的其他地方（統稱為 “租户的財產”）在法律允許的最大範圍內由租户自行承擔風險，並應由租户在整個過程中投保期限（以及租期之前或之後的任何其他時期，租户或根據第 13.02 條，任何租户關聯方進入或佔用全部或任何部分（房屋），費用由租户承擔。租户的財產明確包括初始租户工程和所有改建，包括所有實驗室固定裝置和設備、商業固定裝置和設備，包括但不限於為場所安裝的任何安全或訪問控制系統、文件櫃和機架、可拆卸隔間和隔板、廚房設備、計算機和相關設備、架空地板、補充冷卻設備、視聽和電信設備、非建築標準標牌以及其他租户設備裝置，每種情況都包括相關設備管道、電纜及其支架或安裝組件，以及與基礎建築系統的任何連接器，無論是安裝或固定在房屋內或周圍、建築物核心區域還是建築物的其他地方。13.04 房東保險。房東應在整個任期內向獲準在馬薩諸塞州開展業務的一家或多家公司投保並維持生效（i）建築物的意外傷害保險，金額等於建築物的全額重置成本（不包括地基，不包括初始租户的工程和改建），涵蓋直接人身損失或損壞的所有風險，以及所謂的 “擴展保險” 風險，房東應根據常規商業慣例確定的免賠額首先在大波士頓地區類別建築物，以及 (ii) 與建築物有關的商業一般責任保險，金額視房東不時認為必要或可取的金額而定。本協議要求房東維護的任何保險都可以以一攬子保單的形式維持，涵蓋建築物以及房東或房東關聯公司擁有的其他房產，前提是一攬子保單不降低或減少本文所要求的承保範圍。

19 13.05 放棄代位權。在不違反第14條的前提下，各方放棄並應讓其保險承運人放棄對方追回任何財產損失或損壞的權利，這些損失或損壞本應由保險承保人承保（或者，如果本來可以承保）。就本第 13.05 節而言，一方保險的任何可免賠額或自保留款均應被視為受有效且可收取的保險單的承保範圍並可由該方收回。14.傷亡損失。14.01 傷亡。如果房屋的全部或任何部分因火災或其他人員傷亡而無法使用或無法進入房屋或公共區域（統稱為 “傷亡者”），房東應迅速安排房東選擇的總承包商向房東提供一份書面估計，説明使用標準工作方法基本完成房屋和任何公共區域的維修和修復所需的時間（“完工” 估計”）。房東應立即將竣工估算的副本轉交給租户。如果竣工估算表明，房屋或提供進入房屋所必需的任何公共區域在維修開始之日起一（1）年內無法出租，則任何一方都有權在租户收到竣工估算後的十（10）天內向另一方發出書面通知終止本租約。但是，如果傷亡是由租户或任何租户關聯方的疏忽或故意不當行為造成的，則租户無權終止本租約。此外，房東在意外事故發生之日起九十 (90) 天內通知租户，有權終止本租約：(1) 房屋遭到重大損壞，在意外事故發生之日後剩餘不到兩 (2) 年的期限；(2) 任何抵押權人要求將保險收益用於償還抵押貸款債務或 (3) 建築物的重大損失或房產不在房東根據本租約條款必須維護的保險範圍內。如果任何一方因本第 14 條規定的任何傷亡而終止本租約，則租户應向房東（通過轉讓或其他方式）向房東支付根據第 13.02 (b) 節所述保單支付或應付給租户的保險收益；但是，從租户實際收到的任何此類收益中，租户有權保留相當於未攤銷部分的金額（租户為履行合同而支付的硬成本在初始期限內攤銷（按直線計算）初始租户工程（不包括房東的繳款）和任何變更。14.02 恢復。如果本租約未終止，則房東應迅速而勤奮地修復房屋和公共區域，但保險調整或其他房東無法合理控制的事項會有合理的延遲，但須遵守以下規定。除了法律要求的修改或房東認為可取的對公共區域進行任何其他修改外，恢復的條件應與事故發生之前基本相同。儘管有第13.04條的規定，租户應在收到房東通知後，將根據租户保險應支付給租户的與初始租户工程和任何改建有關的所有財產保險收益轉讓或背書給房東（或房東指定的任何一方）；前提是維修的估計費用超過房東從租户保險公司獲得的保險收益金額，則租户應在房東開始維修之前向房東支付此類維修的超額費用。在提出要求後的十五（15）天內，租户還應向房東支付在對初始租户工程和改建進行維修期間確定的任何額外費用。在任何情況下，房東用於修復房屋和公共區域的支出均不得超過房東收到的保險收入。房東對因傷亡或其維修而給租户帶來的任何不便或對租户的業務造成的任何損害概不負責。如果租户沒有違約，則在房屋的全部或重要部分因意外事故而無法租用的任何時間內，房屋中無法租用且未被租户使用的部分的租金應減免。儘管有上述規定，房東仍可以

20 選擇，要求租户進行初始租户工程的修復工作或任何變更，在這種情況下，租户應負責進行修復工作（包括租户根據房東根據第 8 條批准的計劃可能希望對其進行的任何修改），前一句規定的租金減免期不得超過努力恢復現有租賃權改善所需的時間。15.譴責。如果房屋的任何重要部分根據法律被佔用或譴責用於任何公共或準公共用途，則任何一方均可終止本租約（“佔用”）。如果收購建築物或房產的任何部分會對房東運營建築物其餘部分的盈利能力產生重大不利影響，房東也有權終止本租約。終止方應在首次收到接受通知後的四十五 (45) 天內向另一方提供書面終止通知。終止應自任何授予譴責當局佔有權或賦予其法定所有權的命令生效之日起生效。如果本租約未終止，則應適當調整基本租金和租户的按比例份額，以反映建築物或房屋平方英尺的任何減少。所有因收取而獲得的補償均應為房東的財產。租户明確放棄獲得補償或收益的權利，但是，租户可以單獨就租户的財產和租户的合理搬遷費用提出索賠，前提是提出索賠不會減少房東的賠償金額。如果只有部分房屋需要接受收購併且本租約沒有終止，則房東將盡合理的努力，將房屋的剩餘部分恢復到收購前的狀態。16.默認事件。16.01 默認。除了本租約中特別描述的任何其他違約外，在任何適用的補救期或寬限期之後，以下每一次都應為 “違約”：(a) 如果租户在該到期日後持續十 (10) 天（“貨幣違約”），則租户未能在到期時支付租金的任何部分（“貨幣違約”）；(b) 租户（金錢違約除外）未能遵守任何條款、條款、條件或契約在本租約中，如果在向租户發出書面通知後的三十 (30) 天內未能糾正故障，但是，如果租户未能這樣做在這三十 (30) 天期限內無法合理地解決合規問題，只要租户在這三十 (30) 天內開始補救並努力尋求補救措施以完成補救，租户就應有合理必要的額外時間來糾正失敗；(c) 租户在未經房東要求批准或以其他方式違反本租約第 11 條的情況下進行或允許轉讓；(d) 租賃財產是通過程序佔用或法律的運作；(e) 如果接管人、監護人、保管人、破產受託人或類似官員是由具有管轄權的法院任命，負責管理租户或任何擔保人的全部或任何部分財產，但此類任命在此後的九十 (90) 天內未解除，或 (f) 租户的違約行為超出了與房東就建築物或物業簽訂的任何其他租約或協議規定的任何通知和補救期。此外，如果房東在任何十二（12）個月內兩次向租户發出租户未能遵守本租約任何具體條款的通知，則房東可以選擇在十二（12）個月內隨後違反該條款的任何行為均構成租户的違約，無需上面規定的任何進一步通知或補救期。根據本節發送的所有通知均應滿足法律要求的任何通知，而不是對法律要求的任何通知的補充。16.02 補救措施。發生任何違約後，房東可以立即或之後的任何時候，通過終止通知、入境或法律規定的任何其他手段選擇終止本租約，並可以按照本文的規定收回對房屋的所有權。通過通知、入境或法律規定的任何其他手段終止協議後，如果是通過通知或入境終止協議，房東有權立即根據法律規定收回所有權

來自租户的房屋以及通過租户或根據租户提出索賠的人的21個。終止本租約和收回房屋不影響房東為拖欠租金或先前違反本租約條款而可能採取的任何補救措施。租户放棄任何以進一步補救或贖回為性質的退出和公平權利的法定通知，租户同意，房東終止本租約後，房東有權根據本租約條款重新進入和佔有。房東可以在不另行通知的情況下存儲租户的個人財產（以及任何根據租户提出索賠的人的財產），費用和風險由租户承擔，或者，如果房東願意，房東可以在向租户發出通知三十（30）天后在公開拍賣或拍賣中出售此類個人財產，並將淨收益用於最早分期支付的租金或其他欠房東的費用。租户同意，房東發出的指控任何違約的通知應由房東選擇（此類選擇權的行使應通過在該通知中包含 “退出通知” 一詞來表示），構成法定退出通知。如果房東行使選擇權，根據本協議將違約通知指定為法定退出通知，則此處規定的任何寬限期應與任何法定通知期同時生效。16.03 費用報銷。如果根據本第 16 條終止本租約，租户應向房東償還因終止而產生的所有合理費用，包括但不限於根據本租約向租户收取應付款項所產生的所有費用（包括合理的律師費、訴訟費用等）；房東在試圖重新拆除房屋或部分房屋時產生的所有費用（包括廣告、經紀佣金、租户津貼、準備空間的費用等）); 那都是房東的向租户提供的房屋工作津貼的未攤銷費用；以及房東因終止而需要的所有其他合理支出。租户的報銷應在房東通知已發生費用後立即到期支付，無論費用是在終止之前還是之後支付。16.04 損害賠償。房東可以在終止合同後的六（6）個月內通過書面通知租户選擇一次性付款來補償租金損失，該付款相當於當時根據本租約在剩餘期限內根據本租約支付的租金和額外費用的現值減去當時的公平市場租金總額和在剩餘期限內應支付的房屋額外費用（如果低於租金和應付的額外費用）下），截至當天的估計值終止, 同時考慮到對空缺率和重新租賃房地所需時間的合理預測.（為了計算下文所述的一次性付款計算本應支付的租金，根據第 4 節計算的最後一整年的額外租金應視為此後每年的恆定。在計算現值時應使用美聯儲的貼現率（或等效率）。）如果雙方無法就公平市場租金達成協議，則應根據任何一方的要求，將此事提交給美國仲裁協會馬薩諸塞州波士頓辦事處，並由一名仲裁員根據該協會的規則提出仲裁申請，該仲裁員應是具有至少十年波士頓市中心主要辦公樓評估師經驗的MAI評估師。當事各方同意，仲裁員的裁決應是決定性的，對他們具有約束力。如果在期限結束時，房東從房屋實際獲得的租金低於上述估計的公平市場租金總額，則租户應立即向房東支付此類差額。如果房東沒有按照上文第 16.04 節的規定做出選擇，租户應在每月月底向房東支付一筆本應包含在租金中的款項來補償房東的租金損失，相當於根據本租約支付的租金（即本應每月確定的基本租金和額外租金）超過房東從房屋實際獲得的租金在該月份（視為衍生的租金金額應為實際金額減去任何其中一部分歸因於第16.03條所述的房東的重新安置費用，租户尚未根據該條款償還這些費用）。

22 房東可以在根據第 16 條第 04 節的任何規定終止合同後的六 (6) 個月內和全額收回之前，通過書面通知租户，選擇追回損失、補償和房東根據本第 16.04 條上述規定全額收回應付的款項，作為賠償金，租户隨後應支付相當於 (i) 基本租金和額外租金金額的金額任何類型的應計和未付款，以及 (ii) 作為違約賠償金，相當於一年的基本租金租約終止前根據本租約應支付的費率。法律對房東施加的任何在租約終止後重新出租房屋的義務均應遵守房東的合理要求，即按照房東可能不時認為適當的條件租賃給高質量租户，並以和諧的方式開發建築物，包括適當的用途、租户、建築面積和租賃條款等，房東沒有義務將房屋歸還給房東或任何一方其附屬公司可能希望租用大樓內的其他可用空間. 16.05 治療性行動。如果租户拖欠了本租約規定的任何非金錢義務，則房東在發出合理通知並有機會糾正或對此類所謂的違約提出異議後，有權但沒有義務履行任何此類義務。租户應根據要求向房東償還此類履約費用，並支付相當於房東完成工作成本的百分之四（4％）的管理費。16.06 破產索賠。此處的任何內容均不得限制或損害房東因終止而在破產、破產、安排或重組程序中證明和獲得的金額等於需要證明損害賠償的訴訟時有效的法規或法律允許的最高金額的權利，無論金額是否大於、等於或小於房東遭受的損失或損害的金額。16.07 Late 費用和費用。如果租户在本協議規定的到期日起五（5）天內沒有支付任何租金，則租户應向房東支付相當於未付金額百分之二（2％）的滯納金，並在到期日後的三十（30）天內根據本協議第21.04條支付逾期金額的利息。儘管有上述規定，但在徵收上述2％的滯納金之前，房東在任何十二（12）個月內首次拖欠租金的違約通知後，租户有權獲得十（10）天的寬限期。此外，租户應就租户銀行出於任何原因退回的任何支票向房東支付合理的費用。16.08 執法費用。租户應向房東支付租户在履行本租約下租户未能遵守的任何義務時產生的合理費用和費用，包括合理的律師費，作為額外租金。16.09 General。收回或重新進入房屋的全部或任何部分不得免除租户在本租約下的責任和義務。房東的任何權利或補救措施均不得排斥任何其他權利或補救措施，每項權利和補救措施均應是累積性的，並且是房東現在或之後根據法律或衡平法可獲得的任何其他權利和補救措施的補救措施之外的補救措施。在不限制上述條款的普遍性的前提下，除了本租約中規定的其他補救措施外，房東還有權通過法院命令限制違反、企圖或威脅違反本租約或適用法律的任何條款，或強制具體履行任何此類條款的法令。

23 17。責任限制。17.01 房東的責任。租户不時同意只考慮房東在大樓中的權益，以滿足根據本協議或與租賃有關的任何其他文書（包括雙方之間的任何單獨協議以及房東交付的任何通知或證書）對房東提出的任何索賠，而不考慮房東的任何其他財產或資產。如果房東不時轉讓其在建築物（或包括房屋在內的部分建築物）中的權益，則每次此類轉讓後，租户在履行本協議（或任何相關文書）規定的所有義務時，應僅考慮每位房東受讓人在建築物中的權益。房東的義務對房東或任何繼任者的任何直接或間接合作夥伴（或成員、受託人或受益人）不具有約束力，但僅對房東或該繼任者在大樓中的權益具有約束力，特別商定，房東、房東權益的任何繼任持有人、不時持有房東權益的任何信託的任何受益人，也不是任何此類受託人，也不是任何成員、經理、合夥人、董事或股東，也不是房東的管理層代理人應根據本協議承擔個人責任。17.02 租金轉讓。(a) 關於房東對房東在本租約中的權益的任何轉讓，或根據本租約應支付的租金，無論是有條件的還是其他的，租户同意，房東執行抵押貸款以及此類抵押貸款持有人接受抵押貸款不得被視為該持有人對房東在本租約下承擔任何義務的承擔，除非該持有人通過通知向房東發出通知租户，特別是以其他方式選擇，除上述情況外，只有在該持有人的抵押貸款被取消抵押品贖回權並接管房屋後，該持有人才被視為承擔了本協議規定的房東的義務。(b) 在任何情況下，如果買方收購房東在房產中的全部權益，同時將房東在房產中的全部權益租還給賣方，則不得被視為根據法律或其他方式承擔房東在本協議下的義務，但租户在履行房東在本協議下的義務時只能依靠該賣方——承租人及其不時的所有權繼承人。在任何此類情況下，本租約應受該買方租約的約束並從屬於該購買者的租約。無論出於何種目的，該賣方——承租人及其所有權繼承人均為本協議規定的房東，除非該買方——出租人擔任房東的地位。(c) 除本第 17.02 節 (b) 段另有規定外，如果房東轉讓房產所有權，則房東應完全免除對本協議下所有契約和義務的履行和遵守。租户特此同意簽訂可能不時要求的協議或文書，以確認上述內容。17.03 房東違約。如果租户聲稱房東違約了房東在本租約下的任何義務，租户同意通過掛號信向任何抵押權人（定義見第20條）提供送達房東的任何違約通知的副本，前提是在此通知之前，租户已收到書面通知（無論是通過租賃轉讓通知、要求執行禁止反言信還是其他方式）任何此類抵押權人的地址。租户進一步同意，如果房東未能在法律規定的時間內或本租約或向房東發出的通知中可能規定的額外時間內糾正此類違約，則該抵押權人應在房東本可以糾正此類違約的最後日期後的三十 (30) 天內允許但沒有義務糾正此類違約，但任何違約除外

24 起健康或安全緊急情況，在這種情況下，房東應立即糾正此類違約行為。如果此類違約無法在這三十 (30) 天期限內得到糾正，則該抵押權人應有必要的額外時間來糾正此類違約，前提是該抵押權人在這三十 (30) 天期限結束之前已經開始並正在努力尋求抵押權人能夠實施此類補救措施所必需的抵押貸款下的補救措施，在這種情況下，租户對此無權違約，而該抵押權人正在努力尋求這種補救措施和補救措施。在任何情況下，房東或任何房東關聯方均不對租户因任何原因造成的利潤損失、業務損失或間接或特殊或後果性或懲罰性損害承擔責任。18.等一下。如果租户在本租約到期或提前終止時未能交出全部或任何部分房屋，則在租約到期或終止後對全部或任何部分房屋的任何此類佔用應為受苦租賃的佔用。到期或終止後的任何此類佔用均受本租約所有條款和規定的約束，唯一的不同是，除了租户的税收和開支份額外，租户還應為此類滯留的前兩 (2) 個月支付一筆款項（按月計算，扣留期間的部分月份不扣減），等於扣留前一個月應付的基本租金的150％，之後等於200％ 扣留前一個月到期的基本租金。在本租約到期或提前終止後，租户的延期或租户的付款均不得解釋為延長租約期限或阻止房東通過簡易訴訟或其他方式立即收回對房屋的所有權，並且在任何此類延期期內，租户應被視為遭受痛苦的租户。此外，如果由於此類滯留，由於租户未能及時騰出全部或部分房屋，房東無法將空間所有權移交給新租户或業主，為新租户進行改進，或者房東以其他方式遭受損害或損失，則租户應對房東因滯留而遭受的所有合理損害和損失向房東負責。19.交出房屋。在本租約或租户根據本租約擁有權到期或提前終止時，租户應從房屋中移走所有租户的財產，根據第8.03條移走所有必需的可拆卸物品（如果有），拆除租户或代表租户安裝的所有標牌，退出房屋並將其交給房東，掃帚清理乾淨，狀況良好，維修完好，普通磨損和損壞除外。租户應修復因安裝或拆除租户的財產、必需的可拆卸物品或租户的標牌而造成的任何損壞。如果租户在本租約期限到期後（或在本租約提前終止或租户根據本租約擁有權後的兩（2）天內）未能移走租户的任何財產，也沒有按照本租約的規定將房屋恢復或修復到本租約規定的必要狀態，則房東有權但沒有義務拆除和儲存租户的財產和/或進行此類修復或維修，費用由租户承擔處所。房東對租户財產的價值、保存或保管不承擔任何責任，租户應根據要求向房東支付由此產生的合理費用和存儲費。如果租户未能在收到通知後的三十（30）天內將租户的財產從房屋或倉庫中移走，房東可以認為租户的全部或任何部分財產已被廢棄，房東可以選擇將租户財產的所有權歸房東，或者房東可以以房東認為適當的任何方式處置租户的財產。20.從屬地位；禁止反言證書。20.01 抵押貸款的從屬地位。本租約現在和將來都受房屋、建築物或物業的任何抵押貸款、信託契約、債務擔保契約、地面租賃或其他留置權的約束和從屬關係，以及所有續訂、修改、再融資，

25 及其延期（統稱為 “抵押貸款”）。從抵押貸款中受益的一方應被稱為 “抵押權人”。本條款應自行運作，但應房東或抵押權人的要求，租户應以抵押權人的標準形式執行有利於抵押權人的從屬協議，並根據租户的要求進行商業上合理的修改，以抵押權人接受的建築物其他類似租約。作為替代方案，任何抵押權人都有權隨時將其抵押貸款置於本租約之後。根據要求，租户應免費委託房東在本租約中權益的任何繼承人。如果抵押權人行使抵押貸款下的權利，租户可以選擇向抵押權人或其繼任者提起訴訟。在執行本租約的同時，或根據租户可能不時提出的要求，房東同意以抵押權人的標準形式從現有抵押權人那裏獲得附錄H（“SNDA”）所附抵押權人的從屬關係、不幹擾和委託協議，前提是此類SNDA中沒有任何內容可以使抵押權人或任何新房東免於兑現任何抵押權人或任何新房東的抵消或減免此前根據本租約的條款發生或應計（視情況而定），儘管同樣的原因是前房東的行為，並進一步規定，如果在抵押權人或任何新房東根據本租約繼承房東權益之日，租户尚未收到根據本租約中規定的明確條款和條件應付給租户的任何津貼（包括房東的供款）的全額補貼（包括房東的供款），則租户將繼續獲得同樣的津貼，如果此後，抵押權人或任何新房東未能支付同樣的津貼根據本租約的條款，租户將有權抵消租金根據本租約，不時向租户支付或存入此類津貼的全額款項。此外，房東同意向租户提供有利於未來抵押權人租户的SNDA，其形式與附錄H或該抵押權人的標準表格基本相同，前提是該表格包含基本相同的實質性條款。20.02 修改租約。如果任何抵押權人要求對本租約進行非實質性修改，這種修改不會增加租户的成本或開支，也不會以任何其他方式對租户在本租約下的權利和義務產生重大不利影響，則租户同意可以對本租約進行如此修改，並同意執行合理要求的任何文件，並在提出要求後的十（10）個工作日內將其交付給房東。應房東或任何抵押權人的要求，租户同意執行本租約的簡短形式，並在提出要求後的十（10）個工作日內將其交付給房東。20.03 Estoppel 證書。租户應在收到書面請求後的十五（15）天內，執行並交付一份商業上合理的禁止反言證書，發給房東和房東合理要求的任何各方，例如建築物的現任或潛在抵押權人或購買者。但不限於，此類禁止反言證書可能包括關於本租約狀況的證明，據租户所知，該租約下的任何特定義務、是否存在任何已知的違約行為、當時到期應付的租金金額以及迄今為止已支付的任何房東供款餘額。20.04 租户信息。除非租户的財務報表公之於眾，否則應房東不時提出合理要求，租户應向房東提供租户最近一個財年和財季的財務報表。財務報表應由租户的首席財務官編制和認證。此類財務報表應根據保密協議提供，其形式應由房東和租户為此目的合理商定。21.其他。21.01 建築面積的測量。房東和租户規定並同意，最初租賃給租户的房屋的可出租建築面積應最終被視為符合第 1 節的規定，建築物的可出租建築面積與截至當日第 1 節的規定相同

這裏有 26 個。因擴建而導致的房屋可出租建築面積的任何變更均應最終被視為符合附錄一（如果有）中任何適用的擴建條款（如果有）或房東和租户此後就此類擴建簽署的任何修正案（如果有）中的規定。由於傷亡、譴責等原因而導致的房屋可出租建築面積的任何其他變化均應根據最初用於確定有關空間規定的可出租建築面積的測量標準確定。由於傷亡、譴責等原因而對建築物可出租建築面積的任何變更均應由房東根據房東建築師提供的面積計算結果不時確定，這些決定應是決定性的。除非參考文獻另有明確規定，否則本租約中提及的建築面積測量值和平方英尺應指可出租建築面積。21.02 租賃通知。未經房東事先書面同意，租户不得記錄本租約或任何備忘錄或通知；但是，前提是房東同意以法定形式記錄本租約的備忘錄或通知，費用和費用由租户承擔。如果本租約在期限到期之前終止，則應房東的要求，雙方應簽署、交付和記錄一份承認本租約終止日期的文書，如果租户在房東提出要求後未能在十（10）天內執行和交付該文書，則租户以其名義和代表房東指定其事實律師執行該文書。21.03 管理法律等本租約應根據建築物所在州或聯邦的法律解釋和執行，房東和租户特此不可撤銷地同意該州或聯邦的管轄權和適當地點。本租約包含房東和租户之間關於房屋的所有協議和諒解，並取代了他們之間先前就此達成的所有書面和交易，包括所有租賃提案、意向書和其他文件。任何一方均不依賴本租約中未包含的任何保證、聲明或陳述。如果本租約的任何條款或條款在任何程度上無效或不可執行，則本租約的其餘部分不受影響。本租約只能通過本租約各方簽署的書面文件進行修改。所有權僅為方便起見，不應被視為租賃的一部分。如果使用 “根據租户行事的人” 或 “根據租户提出索賠的人” 或類似短語，則這些人應包括分租人、分租人和被許可人，以及租户或其他各方的所有員工、代理人、獨立承包商和受邀者。在一般規定中列舉的具體例子或所含內容不應解釋為對一般規定的限制。如果租户被授予任何延期期權、擴張期權或其他權利或選擇權，則該權利或選擇權的行使（及其通知）必須不可撤銷才能生效，時間始終是行使此類權利或選擇權的關鍵；如果租户聲稱限制任何期權的行使或以任何方式修改其條款，則授予的期權將無效，所謂的行使將無效。除非此處另有説明，否則本協議要求的任何同意或批准均可由需要其同意或批准的一方自行決定給予或拒絕。此處的任何內容均不得解釋為在委託人與代理人、合夥人或合資企業的房東與租户之間建立關係，也不得解釋為在房東和租户以外的任何關係之間建立關係。如果有多個租户，或者如果租户由多個當事方或實體組成，則對租户施加的義務應是所有此類各方和實體的共同義務，構成租户的任何個人或實體提出的任何要求或要求均應視為由所有這些個人或實體提出，向構成租户的任何個人或實體發出的通知應被視為已發給所有這些個人和實體。本租約中包含的租户契約是獨立的，不是依賴性的，租户特此放棄任何相反的法規或司法法律的好處。租户支付租金的義務不得被解除或受到現在或以後適用於房屋的任何法律或法規，或對租户使用的任何其他限制，或（除非本租約中明確規定）任何意外傷害或承擔，或者房東未能履行此處包含的任何契約或任何其他事件；也不得解除或減免補救措施

27 本租約中對房東違反或未能履行本租約下任何義務的明確規定應默示或在法律上適用。21.04 利息。如果任何一方未能支付本協議規定的任何到期金額，並且這種不履行將在另一方發出通知後的十五（15）天內持續十五（15）天，則未付的到期金額應按照《華爾街日報》最優惠利率加上支付之日的百分之四（4％）計息。21.05 陳述。租户和房東雙方向對方陳述和保證並同意，代表代表代表方執行本租約的每個人都有權代表該方這樣做，組成該方、可能擁有或控制該方、可能由該方或其關聯公司或其任何各自的合夥人、成員、股東或其他股權所有者及其各自的僱員擁有或控制的實體或個人，高級職員、董事、代表或代理人不是，也永遠不會(i) 違反任何與恐怖主義或洗錢有關的法律，或 (ii) 根據財政部外國資產管制辦公室 (“OFAC”) 的規定限制與美國個人或實體開展業務的個人或實體（包括外國資產管制處為識別恐怖嫌疑分子而特別指定國民和被封鎖人員名單或美國財政部外國資產辦公室公佈的最新名單上點名的個人或實體）在其官方網站上控制，http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN-List/Pages/default.aspx 或任何替代網站或此類名單的其他替代官方出版物），或根據任何法規、行政命令（包括 2001 年 9 月 24 日封鎖財產和禁止與犯下、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令，即第 13224 號行政命令），或其他政府行動，租户不得將本租約轉讓給、與之簽訂合同或以其他方式參與任何交易或交易，也不得以其他方式與之相關聯此類人員或實體。21.06 放棄陪審團審判；無其他豁免。房東和租户特此放棄在任何基於違反本租約的訴訟中接受陪審團審判的權利。任何一方未能在違約發生後立即宣佈違約，任何一方拖延對違約採取行動，或者房東在知道租户違約的情況下接受租金，均不構成對違約的放棄，也不構成禁止反言。向房東或房東的物業經理交付鑰匙不得作為本租約的終止或房屋的交出。21.07 時間段。每當規定房東或租户採取行動的時限（支付保證金或租金除外）時，由於罷工、天災、勞動力或物資短缺、戰爭、恐怖行為、流行病、內亂和履約方無法合理控制的其他原因，採取此類行動的期限應延長實際延遲履行的天數（“武力不可抗力”）。21.08 財產的轉讓。房東有權不時全部或部分轉讓和轉讓其在本租約以及建築物和財產中的所有權利和義務。轉讓後，房東應免除本協議規定的任何其他義務，租户同意僅向房東利益的繼任者來履行此類義務，前提是根據自願第三方轉讓（但不作為取消抵押品贖回權或代替契約而產生的非自願轉讓的一部分）的任何繼任者應自轉讓之日起承擔房東在本租約下的義務。21.09 提交。向租户提交本租約或其部分或全部條款的摘要以供審查，並不構成對房屋的保留或選擇權或租賃要約，也不會對房屋或其中其他事項產生任何法律義務，除非和

28 直到房東和租户簽署和交付本租約，並獲得有權批准本租約的建築物任何抵押貸款持有人的批准。21.10 Broker。租户表示，作為與本租約有關的經紀人、代理人或發現者，它已直接與經紀人（如第1節所述）打交道。租户應賠償房東和房東關聯方免受任何其他聲稱代表租户參與本租約的經紀人、代理人或發現者的所有索賠。房東應賠償租户和租户關聯方免受任何聲稱代表房東參與本租約的經紀人、代理人或發現者的所有索賠。房東的任何代理人或僱員就本租約或任何後續的修正或修改或任何其他與本租約相關的文件提供的任何援助已經或將要作為對租户的妥協，只是為了代表房東完成交易，而不是作為租户的代理人完成交易。21.11 Survival。本期限的到期，無論是隨着時間的推移、終止還是其他原因，均不得免除任何一方在本租約到期或終止之前應計或在本租約到期或終止後可能繼續累積的任何債務。21.12 安靜享受。在有效和適用的範圍內，本租約受所有地役權、限制、協議和記錄抵押權的約束。房東承諾，租户在支付租金和履行本租約中的租户義務時，應和平、安靜地擁有、持有和享受房屋，房東或根據房東提出索賠的人不提出任何索賠，但須遵守本租約的所有條款和規定、法律規定以及本租約所屬或可能從屬的記錄權。該盟約取代了任何其他所謂的安靜享受盟約，無論是明示的還是暗示的。本契約僅在房東及其繼承人各自擁有建築物期間對房東及其繼承人具有約束力。21.13 保留。本租約不授予任何在建築物上空或周圍進行照明或空中飛行的權利。房東將本租約中未特別授予租户的任何和所有權利排除在外，並完全保留給自己。房東保留在房東認為適當的情況下對房產、建築物和公共區域進行更改的權利。只要本租約要求房東提供慣常服務或以合理的方式行事（無論是在支付費用、制定規則或法規、提供批准或同意，還是履行任何其他行為方面），本租約也應被視為規定，此類服務是習慣性還是合理的，應參照 (i) 在面積、年齡、等級、質量和位置上與建築物相似的建築物所有者的做法來確定，以及 (ii) 由房東選擇，已經或正在準備獲得，獲得美國綠色建築委員會能源與環境設計領導力（LEED）評級體系或類似評級體系的認證。21.14 房地產投資信託基金條款。租户和房東打算讓租户向房東支付的所有款項均符合 “不動產租金” 的資格，否則不構成 “不相關的營業應納税所得額” 或 “不允許的租户服務收入”，所有這些都符合經修訂的1986年《美國國税法》（“守則”）第856（d）條和據此頒佈的美國財政部條例（“條例”）的含義。如果房東認為本租約下的任何應付金額有可能不符合 “不動產租金” 的資格，或者以其他方式構成《守則》和《條例》第 856 (d) 條所指的不允許的租户服務收入，則租户同意 (a) 與房東合作，簽訂房東認為必要的修正案或修正案，將本租約下的所有應付金額定為 “不動產租金”，以及 (b) 許可 (並應要求以書面形式確認) 轉讓的有義務根據租賃提供某些服務，並應要求與提供此類服務的各方簽訂直接協議（應包括但不限於房東的應納税房地產投資信託基金子公司）。儘管有上述規定，但不得要求租户根據前述規定採取任何行動

如果此類行動會導致 (i) 租户在本租約下承擔的額外責任超過最低限度，或 (ii) 根據本租約向租户提供的建築運營或服務的質量或水平的負面變化超過微不足道的負面變化，則為29句（包括以書面形式確認根據該協議轉讓服務）。為避免疑問：(A) 如果租户沒有以書面形式確認上文 (b) 條所述的轉讓（雙方同意，只要符合上文 (i) 和 (ii) 條中的標準，租户不得不合理地拒絕、限制或推遲此類確認），則不得免除房東根據本租約對如此分配的服務的責任；以及 (B) 本節中的任何內容均不得限制或否則會影響房東將其在本租約中的全部權益作為租約的一部分轉讓給任何一方的能力轉讓房東在大樓的所有權益。21.15 執行。本租約可以在一個或多個對應方中籤署，如果由各方簽署，則構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是原始協議的簽署人或同一對應方的簽署人，前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽名的副本。通過電子郵件傳輸已簽署的租賃副本的pdf副本應被視為等同於原件的交付，無論如何，任何一方都應根據要求立即向另一方提供原始簽名。 [以下頁面上的簽名]

30 截至上述本租約的生效日期，房東和租户已在兩個或更多對應方中作為馬薩諸塞州的密封文書籤署了本租約。房東：NW CAMBRIDGE PROPERTY OWNER LLC，特拉華州一家有限責任公司：_/s/ Shiva Viswanathan _____________ 姓名：Shiva Viswanathan 職務：Shiva Viswanathan 職務：特拉華州有限責任公司西北劍橋房地產所有者有限責任公司作者：_/s/ Keith Gottesdiener__________ 姓名：Andrew Maher 職務：經理租户：特拉華州公司 PRIME MEDICINE, INC. 作者：_/s/ Keith Gottesdiener__________ 姓名：Keith Gottesdiener 職稱：總裁兼首席執行官