創新工業地產 1 創新 INDUSTRIAL PROPERTIES 紐約證券交易所：IIPR INNOVATIVEINDUSTRIALPROPERTIES.COM 公司演示文稿 發佈時間：2023 年 8 月 4 日

Innovative Industrial Properties 2 前瞻性陳述 本演示文稿和我們的相關評論包括受風險和不確定性影響的 “前瞻性陳述”（根據1995年《私人證券訴訟改革法》、經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的含義）。特別是，與我們的資本資源、投資組合 業績和經營業績有關的陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們關於運營資金的預期增長以及預期的市場和監管狀況 、我們的戰略方向、股息率和政策、人口統計、運營業績、計劃和目標的陳述均為前瞻性陳述。前瞻性陳述涉及許多 風險和不確定性，您不應依賴它們來預測未來事件。前瞻性陳述取決於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能不正確或不精確， 我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件會如上所述的那樣發生（也不保證它們會發生）。你可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述 ，例如 “相信”、“期望”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“估計” 或 “預期” 或這些詞語和 短語或類似單詞或短語的否定詞。您還可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。除其他外，以下因素可能導致實際業績和 未來事件與前瞻性陳述中提出或設想的結果存在重大差異：我們的資產租賃違約率；我們的資產組合集中和 租户數量有限；受監管的大麻市場的估計增長和不斷演變的市場動態；對受監管的大麻設施的需求；通貨膨脹動態；我們改善財務報告內部控制的能力，包括我們無法補救確定了重大弱點，以及與這些努力相關的成本和時間；疫情對我們、我們的 業務、租户或整個經濟的影響；戰爭和其他敵對行動，包括烏克蘭衝突；我們的業務和投資戰略；我們的預計經營業績； 美國或州政府的行動和舉措以及政府政策的變化以及這些行動、舉措和政策的執行和影響，包括大麻根據聯邦 法律，仍然是非法的；合適的可用性受監管的大麻行業的投資機會；我們對競爭和潛在租户替代融資來源的理解；某些州預期的 醫療用途或成人用大麻合法化；公眾對受監管大麻的看法發生了變化；訴訟事務對我們的潛在影響，包括責任增加和 保險成本；我們的某些租户在我們的設施中種植、加工和/或分發成人用大麻可能帶來的額外風險；州美國的經濟 總體上或特定地理區域；經濟趨勢和經濟復甦；我們獲得股權或債務資本的能力；目標資產的融資利率；我們的負債水平， 這可能會減少可用於其他業務目的的資金並降低我們的運營靈活性；債務工具中的契約，這可能會限制我們的靈活性並對我們的財務狀況產生不利影響 ；我們維持投資級信用評級的能力；價值變動資產；我們的預期資產組合；我們的預期投資； 我們的資產與用於為此類投資提供資金的借款之間的利率不匹配；利率和資產市值的變化；任何利率或其他套期保值策略在多大程度上可以保護我們免受利率波動的影響，也可能無法保護我們免受利率波動的影響；政府法規、税法和税率、會計指導及類似事項的影響和變化；我們維持我們作為 房地產投資資格的能力用於美國聯邦所得税目的的信任；我們維持我們的能力根據1940年《投資公司法》豁免註冊；合格人員的可用性； 以及我們行業的市場趨勢、利率、房地產價值、證券市場或整體經濟。 此處包含的風險並不詳盡，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。此外，我們在最新的 10-K表年度報告和隨後的10-Q表季度報告中討論了許多重大風險。這些風險仍然與我們的業績和財務狀況有關。此外，我們在競爭激烈且瞬息萬變的環境中運營。新的風險因素不時出現，管理層無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對 我們業務的影響，也無法評估任何因素或因素組合在多大程度上可能導致實際業績與任何前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異。我們發表的任何前瞻性 聲明都只涉及我們發表聲明的日期。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、 未來事件還是其他原因。提醒股東和投資者，在評估我們的文件和報告中提供的信息 時，不要過度依賴此類前瞻性陳述。 本演示文稿中包含市場和行業數據。所有這些信息基本上都是從內部研究、公開文件、其他獨立發佈的行業來源以及第三方編寫的 市場研究中獲得的。我們認為，這些內部研究、公開文件、其他獨立發佈的行業消息來源和第三方編寫的市場研究是可靠的。 但是，這些信息可能被證明是不準確的。對此類信息的準確性不作任何陳述或擔保。本演示文稿中顯示的所有金額均未經審計。這不是 要約出售或招攬購買創新工業地產公司的證券。任何出售要約或招標購買創新工業地產公司的證券只能通過 為此目的批准的招股説明書提出。

Innovative Industrial Properties 3 成立於 2016 年我們是 紐約證券交易所（紐約證券交易所代碼：IIPR）上第一家也是唯一一家向受監管的大麻行業提供 房地產資本的上市公司 為什麼 IIPR 成立 美國大麻運營商需要任務 的關鍵設施來優化環境並符合 許可還有分區要求 對 Capital 的巨大需求 美國大麻運營商對資本的需求巨大 為增長提供資金 快速採用of 州合法化 截至2023年8月，40個州和 華盛頓特區已將用於醫療用途的大麻 合法化，23 個州和 華盛頓特區已將成人用大麻 合法化 大型且不斷增長的 行業 到2027年，受監管的大麻銷售額將增長到450億美元，將近 是2022年監管銷售額的兩倍 260億美元 (1) 有限獲得 融資 由於聯邦禁令而且是一個 新興行業，美國大麻運營商 歷來需要為增長提供資金 稀釋形式的資本 沒有其他形式的融資 (1) 來源：BDSA 合法大麻市場預測（2023 年 6 月）。 (2) 資料來源：2023年美國大麻報告，新前沿數據，全國州議會會議（www.ncsl.org），截至2023年6月。

創新工業地產 4 我們的商業模式和收益 結構化長期現金流 • 通常，初始租賃期為 15-20 年（傳統工業租賃約為 5 年） • 租賃通常受母公司 擔保的約束，涵蓋全美國 資本高效租賃結構 • 目標租賃為 100% 三淨值 ⚬ 租賃期間沒有經常性資本支出 term ⚬ 租户支付的所有財產費用， 包括資本維修和更換 初始租金很高產量每年增加 我們與 國家許可的 大麻運營商密切合作 提供非稀釋性 資本 促進租户的 增長計劃 執行銷售回租 並改善種植、 加工和零售 物業

創新工業地產 5 按年份劃分的租户數量 (5) 按年份劃分的房產 數量 第 1 年 4 9 14 17 19 19 2016 2017 2019 2021 2021 6 6/30 1 4 8 18 26 30 2017 2019 2020 2022 6/30 Capital 由 年 ($) (1) 30.0M 3M 167.4M 690.0M 1.3B 2.0B 2.3B 2.4B 2016 2017 2018 2019 2021 2022 6/30 截至 2023 年 6 月 30 日的 IIPR 注意：除非另有説明，否則數據截至 2023 年 6 月 30 日。 (1) 承諾/投資資本總額包括 (1) 房產投資總額（包括購買價格和向租户償還的施工資金和裝修費用（如果有），但不包括交易成本）以及（2）償還某些租户和賣方完成房產施工和改善的額外承諾總額。不包括我們向開發商提供的2300萬美元貸款承諾，用於在加利福尼亞建造受監管的大麻種植和加工設施，以及買方就我們在南加州處置四處房產的投資組合而向我們發出的賣方融資票據。 (2) 運營投資組合定義為 (a) 已租賃或 (b) 尚未租賃但已準備好用於預期用途的所有財產。運營投資組合包括正在開發或重建的大約100萬平方英尺。 (3) 反映了2023年7月14日支付的每股1.80美元的年化普通股股息。根據當時存在的條件，申報或支付股息的決定完全由我們的董事會自行決定，並且無法保證在任何時間段內以任何 金額宣佈或支付股息。 (4) 在運營投資組合適用的基本租金分階段實施期到期後，根據基本租金和管理費對剩餘租賃期進行加權計算得出的加權平均租賃期限。 (5) 每個 “租户” 代表租户的母公司，母公司已為其提供公司擔保。母公司可能在IIP的物業中擁有多個租户子公司。包括加州一處預租和待開發物業的一位租户。 24億美元 總計 已投入/ 投資資本 (1) 108 處房產 （經營 投資組合-103）(2) 8100 萬英尺 運營投資組合 (2) 19 個州 2023 年第二季度年化 股息 (3) 7,650 萬美元 2023 年第二季度總收入 14.9 年 加權 平均租約 長度 (4) 1 5 11 45 65 102 108 2016 2017 2019 2020 2022 6/30

Innovative Industrial Properties 6 投資組合概述 IIPR 在美國各地擁有地域多元化的房產組合 州多元化 (1) PA IL MI CA 紐約佛羅裏達州俄亥俄州馬裏蘭州其他總計 12.8% 12.8% 11.7% 8.0% 4.4% 3.7% 10.1% 58% 公共與私人 (1) 58% public vs Private br} 注意：除非另有説明，否則數據截至 2023 年 6 月 30 日。 (1) 佔承諾/投資資本總額的百分比。% 基於州多元化投資組合的總投資組合。所有其他百分比基於租賃的運營投資組合。見第5頁腳註 (1)。 (2) “MSO” 代表多州運營商，這意味着租户（或擔保人）在多個州開展大麻業務。“SSO” 代表單州運營商，這意味着租户（或擔保人）在單一州進行大麻業務。 (3) “工業” 反映用於或預計用於受監管的大麻種植、加工和/或分銷活動的設施，其中可能包括工業和/或温室空間。 物業類型 (1) 3% 零售 91% 工業 (3) 6% 工業 /零售 運營商類型 (1) (2) 89% MSO 11% SSO

Innovative Industrial Properties 7 增長記錄 和盈利能力 注意：千美元。 (1) “淨營業收入 (NOI)” 在公司合併收益表中報告為總收入減去財產支出。 (2) “複合年增長率” 代表相關指標的複合年化增長率。 (3) “G&A” 在公司的合併收益表中列為 “一般和管理費用”。 (4) 請參閲公司向美國證券交易委員會提交的適用定期報告，瞭解運營資金（“FFO”）和調整後的運營資金（“AFFO”）（均為補充的非公認會計準則財務指標）的定義，以及FFO和AFFO與歸屬於普通股股東的GAAP淨收入的對賬。 2,352 美元 9,727 美元 34,992 982 美元 98,078 美元 174,984 美元 2017 2018 2019 2020 2022 年同比 AFFO (2) (4) 同比 G&A 佔總收入的百分比 (1) (3) 5,610 美元 6,375 美元 9,818 美元 14,182 美元 22,9520 美元 89.0% 44.4% 22.6% 12.7% 11.5% 14.5% 2017 2018 2019 2022 G&A G&A 同比 NOI 的百分比 FFO (2) (4) 520 $8,262 $30,722 92,403 $154,436 210,736 2017 2019 2022 年同比淨營業收入 (NOI) (1) (2) 6,302 美元 14,342 美元 43,352 美元 111,944 美元 200,108 美元 265,839 2017 2018 2019 2021 2022

創新工業地產 8 2% 1% (3%) 10% 9% 3% 19% 48% 1 年複合增長率 3 年複合增長率 房地產投資信託基金 (2) 標普 500 IIPR 每股普通股股息 (1) 4% (2%) (2%) 8% 1% 10% 1% 25% 53% 1 年複合年增長率 3 年複合增長率 5 年複合增長率 房地產投資信託基金 (2) 標準普爾 500 IIPR（攤薄） 每股歸屬於普通股股東的淨收益 (1) 截至2023年8月2日標準普爾 (1) Per Capital IQ Pro 的最新數據。S&P Capital IQ Pro 不包括每個指數的異常值。見第7頁腳註 (2)。 (2) 房地產投資信託基金指數由富時NAREIT美國房地產指數系列的成分數據組成，該指數可在全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）網站上找到，代表美國各地上市的房地產投資信託基金。 (3) 計算為基本租金和物業管理費超過合同基本租金和該期間到期的物業管理費。包括用於支付租金的保證金。2022年第三季度、2022年第四季度和2023年第一季度分別包括與未支付租金有關的 保證金中約220萬美元、54.1萬美元和310萬美元。2023年第一季度還包括與先前披露的Holistic Industries, Inc.（“Holisic”）對加利福尼亞房產和密歇根州房產的修正案有關的約110萬美元保證金， 必須在未來十二個月內償還。2023年第二季度包括與Holiscal Wellness of Massacal Wellness, LLC先前披露的與Holiscal Wellness of Massacal Wellness, LLC相關的150萬美元保證金，所有這些都需要在未來十二個月內償還。 300 萬美元 7,330 萬美元 1.674 億美元 6.90 億美元 13億美元 20億美元 23 億美元 23億美元 100% 100% 100% 100% 99% 97% 98% 2016 2018 2019 2020 2022 6/30 投資資本 % 租金收取 歷史租金收取（運營投資組合）(3)

創新工業地產 9 IIP 投資組合 2023 年第一季度 (3) 租户信息 投資總額 投資資本 (1) 調整後市場投資數量 mso # 租户 $% 平方英尺 (2) /平方英尺租賃收入息税折舊攤銷前利潤 (4) 資本化 (5)/SSO (6) 1 PharmacAnn 321,72 13.5% 688 467 11 Private Co.私人公司私人公司MSO 2 Ascend Wellness (AWH) 214,050 9.0% 624 343 4 4 114 $23 $127 $127 mso 3 Green Thumb Industries 176,800 7.4% 664 64 64 211 3 Private Co.私人公司私人公司MSO 5 Curaleaf 175,047 7.3% 578 303 8 336 73 2,236 MSO 6 Columbia Care 147,834 6.2% 588 251 12 16 189 MSO 7 Trulieve 146,503 6.1% 740 198 68 730 MSO 8 Holistic Industries 121,900 5.1% 336 5 Private Co.私人公司私人公司MSO 9 Cresco Labs 120,845 5.1% 379 319 5 194 29 511 MSO 10 4Front Ventures (7) 119,150 5.0% 488 244 4 30 4 98 MSO 排名前十的租户總計 1,718,951 70 美元 INVESTED CAPITAL 注意：截至6月30日的數據，2023 年，除非另有説明。 (1) 千美元，見第 5 頁腳註 (1)。 (2) 平方英尺（以千計）。 (3) 百萬美元，基於每家公司的公開證券申報和財報，可在www.sec.gov、www.sedar.com或每家公司的各自網站上查閲，截至2023年3月31日的季度。 (4) 調整後的息税折舊攤銷前利潤是該行業使用的非公認會計準則財務指標。有關調整後息税折舊攤銷前利潤與淨收入的對賬情況，請參閲每家公司的公開證券文件，可在www.sec.gov或www.sedar.com上查閲。 (5) 根據S&P Capital IQ Pro的數據，截至2023年6月30日，以百萬美元計。 (6) 參見第 6 頁腳註 (2)。 (7) 包括2022年1月以1,600萬美元的價格收購的一處房產，該房產不符合售後回租會計的要求，因此，該交易被確認為應收票據，幷包含在其他資產中，淨值出現在我們的合併資產負債表中。 排名前十的租户約佔公司投資資本的72％

Innovative Industrial Properties 10 資產負債表統計 440 萬美元 2023 2024 2026 2027 此後 2026 年到期的可交換優先票據資產負債表 債務概述 • 400 萬美元的 3.75% 可交換優先票據，2024 年 2 月 21 日到期 • 可兑換現金、普通股或組合（由IIP選擇） 無抵押優先票據： • 伊根·瓊斯的投資等級評級 BBB+，自 2021 年 5 月 25 日到期 • 3億美元的 5.50% 無抵押優先票據，2026 年 5 月 25 日到期 Capital結構 (2) 債務到期日概況 (3) 注意：除非另有説明，否則截至2023年6月30日。 (1) 根據管理2026年到期票據的契約計算，該契約包含在2021年5月25日向美國證券交易委員會提交的8-K表最新報告中。 (2) 截至 2023 年 6 月 30 日，每個 S&P Capital IQ Pro 的股價。 (3) 本金顯示在公司最新的季度文件中。 0.0B 30億美元 60億美元 9億美元 12億美元 15億美元 18億美元 21億美元 20B 20億美元優先股 1500 萬美元的優先股 總負債 12% >16x 債務 服務覆蓋範圍 Ratio (1) 在 2026 年之前沒有重大債務 到期 IIP 是槓桿率最低的公共房地產投資信託基金之一

Innovative Industrial Properties 11 許可、分區和 監管動態 建立種植、加工或藥房設施是一個 的多方面過程，存在重大障礙 • 受監管的大麻經營者必須 獲得該設施的適當許可 • 許可受州特定 計劃要求的驅使， br} 確定用於許可證批准的特定房地產 • 在許多州，競爭激烈的 流程，擁有價值很高的許可證 許可分區監管 • 基於 縣和 市兩級的分區和許可 要求，包括社區 支持 • 與地方 政府就許可和 批准進行了廣泛的談判 • 州和 地方層面受到嚴格監管，包括廣泛的 安全、消防、種子銷售 跟蹤、測試和其他 要求 • 當地消防和 安全定期檢查官員和大麻 當局確保合規

創新工業地產 12 承保與監測 • 利用現有的 行業動態知識評估 財務 預測 • 詳細審查 財務 報表、 戰略 計劃和 增長計劃 • 經驗豐富的 管理團隊 在所有權範圍內保持一致 } of the business 關於管理的詳細背景 籌集 資本的能力 詳細財務 承保 擔保和 保證金 持續監控 • 每季度評論 並要求提供 與 所有物業的財務和 持續運營有關的 信息 • 與 租户會面，討論運營 和財務 • 評估圍繞 租户潛在市場 戰略資本 籌集的宏觀環境 成功籌集資金的歷史 今天有 手頭上有 的現金餘額 • 租賃通常受母公司 公司的擔保 擔保 在美國 的運營 • 安全存款 存款較大 成熟租户的存款

Innovative Industrial Properties 13 個種植室： • Mother room — 生產植物所需的具有 遺傳學的大型植物 • 克隆房 — 來自母植物的葉子被用來繁殖新植物 • 蔬菜室植物是 轉移到 花房，其中可能還包括分層 以提高工作效率 花房通常需要以下條件： • 温度和濕度維護 • 生長照明 • 生長介質或基質 • 灌溉和施肥控制系統 • 二氧化碳 • 機械通風 其他關鍵基礎設施注意事項： • 增強機械、電氣和管道基礎設施（“MEP”） • 大量的天花板間隙 • 水回收系統 • 應急電力系統 • 現場能源 generation 注意：僅用於説明目的；建築基礎設施的規格可能因物業而有很大差異。 內幕：種植和 加工設施 Mother Room Flower Room 施肥室 提取室 提取室方法： • 二氧化碳提取 • 乙醇提取 • 無溶劑提取 • 提取核心重點： • 安全 • 工作流程 • 可擴展性

創新工業地產 14 30億美元 350B 390億美元 440億美元 510億美元 570億美元 62B 62B 670億美元 71B 2022E 2023E 2023E 2028E 2029E 2030E 大麻是一個龐大的 而且正在成長中的行業 300億美元 350B 40B $440B 480 億美元 540億美元 540億美元 570億美元 580B 2022E 2023E 2026E 2026E 2028E 2029E 2030E 大麻 長期增長展望 710億美元 Legal Cannabis 到 2030 年銷售增長 相當於 11% 的複合年增長率 (1) 68% 美國 擁有 IIP 存在的州人口 (2) +9% 平均 5 年美國東部時間。 Cannabis IIP Property 自有 州 (3) Est 的銷售複合年增長率 預測美國潛在合法大麻 (1) Est.銷售預測美國當前合法大麻 (4) (1) 2023 年美國大麻報告，New Frontier Data，基於9個州表明成人使用大麻合法化的可能性很大，根據New Frontier Data，9個州可能在2030年之前將醫療用途合法化。 (2) 根據2020年美國人口普查數據。 (3) 根據 2023 年 mjBiz Factbook，第 11 版。使用了高端銷售估算值。 (4) 2023 年美國大麻報告，New Frontier Data，基於截至2023年3月已採用成人使用和/或醫療用途大麻計劃的現有州。

Innovative Industrial Properties 15 執行董事長 兼聯合創始人 執行董事長兼聯合創始人 BioMed Realty Trust（前身為紐約證券交易所代碼：BMR）的聯合創始人； 從 1998 年其前身 成立起一直擔任董事長兼首席執行官 • 高質量生命科學房地產投資信託基金 • 之前是公開交易的投資級房地產投資信託基金 共同創立的 Alexandria Real Estate Equities（紐約證券交易所代碼：ARE）於 1994 年，在 1998 年之前一直擔任總裁兼董事 • 投資租賃的辦公樓和實驗室給 生命科學和技術公司 IQHQ, Inc. 執行董事長 • 私營生命科學房地產公司 在美國和英國擁有 處的房產。 Alan Gold 在創辦專注於細緻入微、受監管行業的房地產公司方面有經驗。

Innovative Industrial Properties 16 SENIOR MANAGEMENT TEAM David Smith • 20+ years of finance and real estate experience • Former CFO of Aventine Property Group, Inc. CFO and Treasurer • 35+ years of legal and regulatory experience • Previously co-founded Iso Nano International, LLC Paul Smithers President, CEO and Co-Founder Ben Regin • 18+ years of real estate and accounting experience • Former Senior Associate, Investments and Asset Management at BioMed Realty CIO Catherine Hastings Ben Regin • 20+ years of accounting and real estate experience • Former VP, Internal Audit of BioMed Realty COO • Former VP, Corporate Legal of BioMed Realty • Former attorney at Latham & Watkins LLP Brian Wolfe VP, GC, and Secretary Andy Bui • Former Senior Director, Financial Reporting at BioMed Realty VP, Chief Accounting Officer • 20+ years legal experience representing real estate matters • Former attorney at Foley & Lardner LLP VP, Real Estate Counsel Tracie Hager Kelly Spicher • 30+ years of experience in property management • Former VP, Property Management at BioMed Realty VP, Asset Management