2.1

房舍。業主特此向承租人及承租人租賃，在本租約的條款、契諾、條件及條款的規限下及受本租約的條款、契諾、條件及規定的利益下，租賃該處所，但不包括屋頂、外牆外面、公用樓梯、樓梯間及專供或共同服務於建築物其他部分的喉管、管道、導管、電線及附屬固定裝置(以及可能包含該等管道、導管、導管、電線或附屬固定裝置的任何區域，例如天花板以上或牆壁內的空間)，如承租人的空間少於任何樓層的整個可出租面積，則不包括該樓層的中心核心面積。

2.2

學期。除非按照下文的規定提前終止，否則將擁有並持有一個原始期限(“原始期限”)，自生效日期(即本租約的生效日期)開始，至到期日期結束。

2.3

擴展選項。A.承租人應有權將本租賃的期限再延長一次，延長期限為五(5)年，在本租賃的原始期限屆滿後立即開始(“延期期限”)，前提是已滿足下列各項條件：

2.4

第一要約權。*在本租約的原定租期內，承租人在本租約日期後可供租賃的RoFo空間(定義見下文)享有一次性優先要約權，但須受下列條款及條件的規限。

3.1

房東的工作。業主應自費安排完成展品B和C所要求的工作(統稱為“業主工作”)。房東作品的第一部分如本租約附件附件B所述(“最初的房東作品”)。房東作品的第二部分載於本租約附件附件C(“剩餘房東作品”)。房東應在本租約簽訂之日之後開始房東的工作，並理解房東應勤奮地關注初始房東工作的必要組成部分，以滿足上文第1.1節所述的初始房東工作目標日期，以便承租人開始租户的工作(定義如下)。房東S的工作應以良好和熟練的方式進行，使用良好的材料，並符合所有適用的建築法規。承租人同意，房東可以在未經承租人批准的情況下對此類工作進行合理必要或可取的任何更改，前提是迅速向承租人發出書面通知。雙方的意圖是，承租人可以在房東執行初始房東工作的同時開始承租人的工作(定義如下)，但有一項諒解，即房東工作的所有部分(包括最初房東的工作和剩餘的房東工作)和租客的工作可以同時進行，雙方同意，租户和房東應合理地相互配合，以促進此類工作。承租人希望在2016年12月31日之前搬進承租人打算用作實驗室空間的部分(“實驗室空間”)。在不耽誤房東工作(或其任何部分)實質完成的情況下，房東打算配合租户的努力，爭取獲得實驗室空間的臨時佔用證書，使租户能夠在該日期佔用實驗室空間。

3.2

承租人的工作。A.除上述第3.1節規定的業主工作外，承租人認為有必要或適宜進行的所有工作，均應由承租人自費並按照業主根據下文C段事先批准的計劃和規格進行(此類批准的工作在本文中稱為“承租人的工作”)。在初始業主的工作基本完成後，承租人的工作應按照本租約的所有條款和條件進行，包括但不限於第6.2.5節和作為E-L附件的《施工規程》和規程。

3.3

機械師的留置權。承租人特此賠償房東對與承租人工作相關的任何和所有機械師和其他留置權的責任。承租人應自費在收到針對房屋提出任何此類留置權的通知後十(10)個工作日內，促使解除或擔保所有此類留置權。如果承租人沒有在上述期限內解除或擔保任何此類留置權，則除任何其他權利或補救措施外，房東可以(但沒有義務)通過支付所聲稱的到期金額或通過押金或擔保訴訟來解除留置權，在任何情況下，如果房東選擇，則有權迫使訴訟取消該留置權，並支付有利於留置權的判決金額或連同利息、費用和津貼。業主如此支付的任何款項，以及業主因此而合理地招致的所有費用和支出，應構成額外租金，並由業主選擇從TI津貼中扣除或由租客應要求支付給業主。

3.4

我的津貼。(A)房東應向承租人提供相當於TI津貼的金額，用於承租人的工程建設。承租人應將TI津貼用於與承租人工作相關的硬建設成本和軟建設成本，包括建築、工程和建設管理成本。房東應分三(3)期支付TI津貼，如下所示：

(i)

在承租人完成50%(50%)的工作後，房東應支付承租人津貼的第一(1)期(“第一期”)，金額最高為承租人津貼的40%(40%)，由承租人的總承包商和為承租人的工作提供服務或提供材料的其他直接承包商和分包商(“付費發票”)提供的已付款發票證明。在承租人完成100%(100%)的工作後，房東應支付TI津貼的第二期(第二期)，金額最高為TI津貼的50%(50%)，由已支付的發票證明，但在任何情況下，第一期和第二期的總和不得超過1,244,250.00美元。第一期和第二期應在房東收到以下所有文件後三十(30)天內支付，並使房東合理滿意：

a.

承租人總承包商、分包商和到目前為止從事工作或提供材料的供應商對當前申請的有條件的留置權豁免(放棄任何和所有留置權和任何類型的留置權，直至申請適用的TI津貼分期付款之日)；

b.

以AIA文件G702的形式向承租人建築師申請付款的所有工程，

c.

承租人提交由承租人的建築師或工程師提交的書面聲明，説明(A)總成本是否有任何變化(如果有，更新後的總成本是多少)，以及(B)正在徵用付款的承租人的工作已按照批准的承租人的計劃完成，

d.

承租人總承包商、主要分包商的付款發票副本和證明承租人工程硬建築成本的供應品，如適用，以及承租人的建築師/工程師/項目經理和提供服務或供應材料的任何其他方的付款發票副本，以證明要求付款的軟成本，以及業主合理要求的任何其他信息或文件。

e.

關於第二期付款，承租人總承包商以及所有分包商和供應商對過去付款的無條件留置權。

(Ii)

房東應在房東收到以下所有文件後三十(30)天內支付第三期(第三期)也是最後一期TI津貼，金額相當於TI津貼的剩餘10%(10%)，並使房東合理滿意：

a.

承租人總承包商以及所有分包商和供應商無條件的最終放棄留置權；

b.

一(1)套以CAD文件和PDF格式表示的承租人工作竣工計劃，

c.

承租人總承包商、主要分包商和供應商支付的發票複印件，證明承租人申請付款的工程費用；

4.1

固定租金。(A)自租金開始之日起，租户承諾並同意以電子轉賬(或以下所述的其他方式，或房東不時以書面通知租客所指示的其他方式)向業主支付租金，按年固定租金費率，按每月固定租金費率(即年固定租金費率的L/12)等額分期付款，無需通知或要求，且不抵銷、減免、暫停、延期、減免或扣除，除非本合同另有明確規定，在該期限所包括的每個日曆月的第一天；而就起租日期後公曆月的任何部分而言，按該部分的首個租賃年度預付的税率計算。附加租金指根據本租約應支付給房東的除固定租金以外的所有款項，包括但不限於所有經營成本、税款、滯納金和利息。

4.2

額外租金。*自租金開始之日起，租户契諾並同意支付本節第4.2節所規定的房地的保險費、水電費、個人財產税及其按比例分攤的税費和運營成本，作為額外租金，詳情如下：

4.2.1

房地產税。承租人約定向房東支付作為額外租金的每個税期部分或全部包含在期限內的税款，承租人S百分比(見下文定義)。承租人應在每個歷月的第一天將估計的税款匯給房東，每月的估計金額足以在房東向負責徵收房地產税的任何政府當局支付房地產税時，向房東提供相當於房客根據可獲得的最新税務數據不時合理估計的税款百分比的金額。每月預估付款的初步計算應基於對租户在該納税年度的納税百分比的初步估計，以及應於8月1日、11月1日、2月1日和5月1日應向政府當局支付的季度付款，並應在確定開始日期時進行。如果任何納税年度的每月匯款總額大於承租人在該納税年度的納税百分比，房東應立即向承租人支付，或從承租人根據本第4.2.1款應支付的下一筆應計款項中扣除。差額；如果匯款總額低於承租人在該納税年度的納税百分比，承租人應至少在該納税年度內任何税款到期並應向政府當局支付的日期前十(10)天向房東支付差額(但無論如何不早於向承租人發出書面通知後十(10)個工作日，該通知應規定承租人納税百分比的計算方式)。本節在租約期滿或提前終止後繼續有效。

4.2.2

個人財產税。承租人應繳納對承租人在房屋內或之上的個人財產徵收、評估或徵收的所有税款。

4.2.3

運營成本。租户約定向房東支付房東在任何財政年度(“房東財政年度”)發生的房東運營成本的百分比(定義見下文)。承租人應在每個日曆月的第一天向房東匯出關於運營成本的估計付款，該月度金額足以在房東的財政年度結束時向房東提供相當於房東不時合理估計的運營成本的金額。最初的每月估計付款金額應等於房東財政年度租户運營成本的初始估計百分比的1/12。如上所述，在按月支付運營成本的年度結束時，如果每月匯款總額大於該年度的實際運營成本，房東應立即向租客支付差額，或從租客根據本第4.2.3款應支付的下一筆應計款項中扣除差額；如果此類匯款總額低於該年度的運營成本，租户應在房東向租户提供詳細的運營成本報表之日起二十(20)天內向房東支付差額。房東應按照公認的會計原則編制、分配和計算運營成本明細表。承租人在不到十二(12)個月的時間內到期並應支付的任何運營成本補償應按比例公平分配。本節在租約期滿或提前終止後繼續有效。

4.2.4

保險。承租人應自費作為額外租金，從承租人出於任何目的首次佔用房產之時起，在整個租期內購買和維持以下保障房東的保險：

4.2.4.1

商業一般責任保險和商業超額責任保險，在“遵循格式”的基礎上和/或總括地指定房東、租客和房東的管理代理人以及任何承保人作為承保人，或在主要和非分擔的基礎上通知承保人的任何抵押權人，其金額在條款開始時應至少等於第1.1節中規定的限額；並且，在期限內，應不時地規定更高的限額，如有的話，如有的話，該更高的限額應在房產位於與房產相似的物業上並用於類似用途的區域內；工傷保險和工人補償保險，法定限額覆蓋在僱員受僱、工作和居住的州的房屋內工作的所有承租人；僱主責任保險，最低限額為每次意外事故，最低限額為50萬美元(50萬美元)；每名僱員，最低限額為50萬美元(50萬美元)；每名僱員，最低限額為疾病造成的人身傷害；以及50萬美元(50萬美元)的保單限額，其中包括疾病造成的身體傷害。

4.2.4.2

特殊風險財產保險，通常包括承保範圍擴大的背書，涵蓋所有租户的傢俱、傢俱、固定裝置和設備以及租户的工作，以及業務中斷保險，額外支付費用。

4.2.4.3

所有自有、租賃、非自有和租用車輛的汽車責任保險。每起事故的最低責任限額為100萬美元(1,000,000.00美元)，包括人身傷害和財產損失的綜合單一限額，並將房東列為主要和非繳費基礎上的額外投保人。

4.2.4.4

所有此類保單應從負責任的公司獲得，其保單評級為A-或更好；X或更好，如最新一期《最佳關鍵評級指南》所述，這些公司有資格在馬薩諸塞州開展業務，並在馬薩諸塞州信譽良好。承租人同意在保單期滿前至少三十(30)天向房東提供證明所有此類保險並證明續保的證書。如果本合同所要求的任何保單被取消，承租人應至少提前三十(30)天書面通知房東。如任何此等保險是以一攬子保險單的形式提供，則保險單須為該處所分配特定及足夠的承保金額。

4.2.4.5

任何一方就建築物、房產或其內的傢俱、陳設、固定裝置或設備或其改動或改善而承保的所有保險、工人賠償保險，以及所有責任保險，不論是否需要，均須包括將另一方指定為被保險人的一方，或拒絕保險人以代位方式取得針對另一方的追償權利的條款，但以被保險人在損失或傷害發生前已放棄該等權利為限，這樣的規定可能是有效的，而不會使其無法從有資格在房舍所在州開展業務的負責任公司那裏獲得保險。每一方均有權獲得包含此類規定的任何保險單的證書。每一方特此放棄由包含上述條款的保險保護的對另一方的所有損失或傷害的賠償權利，但保留任何超過此類保險所賠償金額的損失或傷害的權利。承租人不得根據房產上所攜帶的任何保險獲得保險，該保險應包括所有承租人的改進(包括承租人的工作)、參與損失調整或獲得保險收益的任何權利，並應請求立即同意

4.2.4.6

除上述要求外，承租人僱用的所有承包商應按照法定要求維護工人補償保險，僱主責任限額不低於1,000,000美元，商業一般責任(包括完整的運營保險)、汽車責任和遵循保護傘或超額責任保險的金額至少等於第1.1節規定的限額。所有此類保單，除工傷補償外，均應註明為租户、房東和房東的管理代理人以及任何抵押權人提供額外的保險地位，並以主要和非供款為基礎。所有政策應予以背書，提供有利於房東和租客的代位權豁免。承租人應在承租人開始工作和承租人承包商未來進行的任何更改之前，向房東提交證明該承保範圍的證書。承租人還應將房東和承租人的承包商列為承租人建築商風險保單的承保人。

4.2.5

公用事業。A.自起租之日起，承租人應與適用的公用事業公司簽訂合同，並直接向適用的公用事業公司支付在物業內提供或消費的電話服務和單獨計量的天然氣的所有成本和費用。

4.3

逾期繳交租金。如果房東支付了任何固定租金或其他到期款項的分期付款

4.4

信用證。-承租人在履行本租賃項下的義務時，應按照下列條款和條件，在整個租期內以信用證擔保：

4.4.1

信用證金額.(A)在承租人簽署和交付本租約的同時，承租人應向房東提交一份不可撤銷的備用信用證(“原始信用證”)，該信用證應(I)以本租約所附附件H的形式(“信用證”)或業主可接受的其他格式，(Ii)由硅谷銀行或另一家可在馬薩諸塞州波士頓出示的合理令房東滿意的商業銀行出具，(Iii)金額相當於信用證金額，以及(Iv)至少1年的期限。受制於以下第4.4.2節的規定。信用證正本、任何附加信用證(S)信用證(定義見下文)和代開信用證(S)信用證(定義見下文)在本文中統稱為“信用證”。

4.4.2

續期信用證.每份信用證應根據信用證表格倒數第二段自動續期，但承租人應被要求在信用證有效期限屆滿前30天或之前，向業主交付一份新的信用證(“替代信用證”)，滿足第4.4.1節規定的原信用證的要求，如果開證行(“開證行”)發出其選擇不續期的通知。

4.4.3

抽籤以解決違約問題.如果固定租金、額外租金或根據本合同應支付給房東的任何其他款項逾期未付，或房東代表租户付款，或房客未能履行本租約項下的任何義務，或租客在本租約項下違約，在所有適用的通知和補救期限屆滿後，房東有權在此後的任何時間從信用證中提取糾正此類違約所需的金額。如果房東開出任何此類信用證，租户應在書面要求之日起30天內，向房東交付一份滿足原信用證要求的額外信用證(“額外信用證”)，但額外信用證的金額應為所提取的金額。

4.4.4

支付損害賠償金.此外，如果(I)本租賃因承租人在適用的補救期限屆滿後違約而終止，和/或(Ii)本租賃在破產或其他債權人-債務人程序中被拒絕，則房東有權在此後任何時間從信用證中提取足以支付承租人因該終止或拒絕(視情況而定)而應支付的任何和所有損害賠償的金額。如果發生破產或其他債權人-債務人對承租人提起訴訟的情況，信用證的所有收益應被視為首先用於支付房東在提起此類訴訟之前的所有時期應支付的租金和其他費用。

4.4.5

開證行.如果開證行破產，或者如果房東合理地認為開證行陷入財務困境或面臨破產風險，或者如果開證行被聯邦存款保險公司(或任何繼承者或類似實體)接管或託管，或者如果開證行指定了受託人、接管人或清算人，則信用證應被視為不符合本節第4.4款的要求，承租人應在房東書面通知的十(10)個工作日內：向房東交付符合第4.4節要求的替代信用證，或者，房東自行決定，租户應在該五天內以信用證金額向房東交付現金，房東應將其作為“擔保收益”(定義如下)持有，並受以下第4.4.6節的規定管轄。

4.4.6

因未能交付替代信用證而開具的匯票.如果承租人未能及時向房東交付替代信用證，則房東有權在此後的任何時間，在不通知租客的情況下，以房東的名義提取信用證並將其收益(“擔保收益”)保留在銀行賬户中，房東可以在相同的情況下，出於同樣的目的提取和使用擔保收益，就像擔保收益是信用證一樣。在房東申請任何此類擔保收益後，租户應在提出書面要求後30天內，向房東提交一份額外的信用證，金額為如此申請的擔保收益。

4.4.7

可轉讓性.房東有權就(I)房東出售或轉讓建築物，或(Ii)增加、刪除或修改信用證下的任何受益人而轉讓其在信用證或任何擔保收益項下的實益權益，並且信用證應在其表面上明確説明其可由房東、其繼承人和受讓人轉讓。承租人同意在任何租賃年度按要求向業主支付為實現首次轉讓而收取的所有費用和費用，作為額外租金，業主應支付在該租賃年度進行任何其他轉讓的費用。

4.4.8

信用證期末退還.在租期屆滿後45天內，如果房東以前沒有動用過房東持有的任何信用證或擔保收益，房東應將信用證或擔保收益返還給租户，前提是此時租户在本租賃項下的任何義務沒有持續違約。

5.1.1

暖氣和空調。*根據上文第4.2.5節的規定，為房屋配備單獨計量的燃氣和直接費用的暖氣和空調(保留隨時更換能源或熱源的權利)，足以將房屋維持在舒適的温度(遵守所有與供暖有關的聯邦、州和地方法規)。暖氣和空調温度將由租户根據房屋內的恆温器進行控制。

5.1.2

電力。*向房屋提供租户單獨分表並直接向房東支付的租户燈光、插座和暖通空調系統的電力，以及由租户在與房屋相關的其他方面使用的電力。如果承租人需要超出正常辦公用電量用於承租人的許可用途，則如果(I)根據房東的合理判斷，業主的設施不足以滿足該等額外要求，或(Ii)如果這種過度使用將導致建築公用事業系統的額外負擔和業主因此而承擔的額外費用，(A)租户應應要求償還房東上述額外費用，或(B)房東應書面要求並由租户自費提供和安裝該等額外電線、管道、饋線、合理地需要配電盤和附屬設備來滿足租户的這種額外要求(如果房東當時可以使用這些配電盤和附屬設備的話)，但這些配電盤和附屬設備應得到適用法律和保險法規的許可，不得對建築物造成永久性損壞或傷害，或造成或造成危險或危險狀況，或需要過度或不合理的改動或維修。

5.1.3

水。為普通的清潔、廁所和廁所設施提供水。

5.1.4

火警警報。維護基地大樓的火災警報系統。

5.1.5

修理。*除第5.1.5款另有明確規定外，以及本租約的其他部分，包括下文第6.1.3節，對建築物的屋頂、外牆、樓板和其他結構部件(統稱為建築結構)、物業的公共區域(包括但不限於為建築物服務的停車區)、設施以及基礎建築的管道、電力、供暖、建築物的通風和空調系統(統稱為“基本建築系統”)，以保持良好的維修和狀況(不包括租户安裝的設備和根據本條例第6.1.3節規定由租户進行的維修，以及因租户、其傭人、代理人、客户、承包商、僱員、受邀者或持牌人的任何行為或疏忽而造成的維修或更換)。

5.1.6

園林綠化；除雪；垃圾清除。*提供景觀美化和地面維護服務，並在正常營業時間內清除積雪。房東還應從大樓的共用垃圾箱中撿拾垃圾(但不能從任何其他位置)。

5.2

中斷。房東對上述任何公用事業服務的失敗或中斷，或因損壞、事故、罷工、修理、無法獲得用品、勞動力或材料或房東無法控制的任何其他原因而導致的物業內或周圍的狀況，以及在任何情況下對租户造成的任何間接或後果性損害，不承擔任何責任或責任；

5.3

外部服務。如果承租人希望在房東提供的服務之外為房屋提供外部服務，則承租人安裝和/或使用此類服務應事先獲得房東的書面批准(“外部服務”包括但不限於清潔服務、電視、所謂的“罐頭音樂”服務、保安服務、餐飲服務等。)如果業主批准安裝和/或使用此類服務，則該安裝和使用應由承租人承擔全部費用、風險和費用。

6.1

平權契約。租客在租期內以及租客佔用該房產或其任何部分後的任何時間(之前或之後)的任何時間內的契諾：

6.1.1

履行義務。*迅速履行本租賃所載承租人的所有義務；並在到期時支付固定租金和額外租金以及根據本租賃條款應由承租人支付的所有費用、差餉和其他款項。

6.1.2

使用。*僅將物業用於許可用途，並不時採購承租人使用物業所需的所有許可證、許可和批准(包括但不限於承租人開始將物業用於許可用途所需的任何特殊許可證、許可和/或批准以及任何許可證、許可和批准)，費用由承租人自理。對於承租人可根據本第6.1.2節或本條款任何其他規定申請的任何許可證或許可證或批准，承租人應在向政府當局提交申請書之時或之前提供房東的申請書副本。

6.1.3

維修和保養。除非本租約明確要求業主這樣做，否則必須保持物業的整潔，並對物業、任何管道、供暖、電力、通風和空調系統，以及為物業提供服務並由租户安裝的任何專門的生命安全系統進行所有例行和普通維修，以保持其良好的工作狀態、外觀和狀況(視情況需要而定)，合理使用和磨損以及因火災或不可避免的傷亡而造成的損壞除外；於合約期內，因承租人的工作或承租人或代表承租人所作的任何其他改動或改善而對樓板作出任何必需的修葺；保持樓宇門窗的所有玻璃(大廈外牆的玻璃除外)完整及狀況良好，其玻璃的品質與受傷或破碎的玻璃相同；以及在因承租人或承租人的傭工、僱員、代理人、受邀者或持牌人誤用、疏忽或不當行為或其他原因而需要時，作出一切所需的維修，而修葺及更換的質量及級別須與原來的工程相同。對於任何專門的生命安全系統，承租人應與業主合理滿意的承包商簽訂服務合同，規定對該系統進行定期維護、測試和檢查。承租人應向房東提供該服務合同的副本，以及該承包商的任何報告以及房東合理要求的與此相關的任何其他文件。(業主如因租客失責並事先通知租客，可選擇進行所有該等清潔及保養，並作出任何該等修葺或修理，或修理因租客的財產移入或移出建築物，或因安裝或移走傢俱或其他財產，或因租客或租客的傭工、僱員、代理人、承建商、顧客、顧客、受邀請人或持牌人誤用、疏忽或不當行為而對建築物或處所造成的任何損壞或損壞。

6.1.4

遵守法律。*根據任何法律或條例或任何公共當局的任何命令或規定，對該處所進行所有維修、改建、增建或更換；保持該處所配備所需的所有安全裝置；並遵守所有政府當局關於分區、建築、消防、衞生和適用於該房產的其他法規、法規、條例或法律的命令和法規，但只要任何此類法律、法規、命令或法規的有效性應由租户本着善意並通過適當的法律程序提出質疑，租户可以推遲遵守，前提是租户首先向業主提供適當的擔保或擔保，防止因此而造成的任何損失、成本或費用。儘管有上述規定，但由於承租人對房屋的特定用途，或承租人或為承租人進行的任何工作、更改或改善而不需要，則業主應負責按照本第6.1.4款的要求對建築結構和建築系統進行所有此類維修、更改、增加或更換，其費用應計入符合本租賃條款的運營成本中。

6.1.5

賠償。賠償、辯護業主及其代理人(包括但不限於業主的管理代理人)、合夥人、高級職員、董事、成員、受託人、受益人、股東和僱員(統稱為“業主關聯方”)，使其免受任何和所有索賠、要求、債務、處罰、罰款、和解、損害、損失、費用或開支，這些索賠、要求、責任、懲罰、罰款、和解、損害、損失、費用或承租人或承租人(包括但不限於承租人的所有顧客、僱員及客户)、承租人或透過承租人或承租人提出申索的任何人士的疏忽作為或遺漏或故意的不當行為，或因承租人違反其在本租約下的義務，或因或基於在處所內所做的任何事情，除非該疏忽、過失或故意不當行為是由業主或業主關聯方的嚴重疏忽、過失或故意不當行為造成的。因上述原因，承租人應賠償房東及房東關聯方

6.1.6

房東有權進入。*允許業主及其代理人在合理時間進入並檢查物業，向貸款人、股權投資者和購買者及潛在貸款人、股權投資者和買家以及任何其他擁有合法商業利益的各方(準租户除外)展示物業，並對物業進行維修，並在本租約期滿前的最後六(6)個月內，在合適的地方張貼物業可供使用的通知，並向潛在租户展示物業。除緊急情況外，房東應至少提前24小時通知租客任何此類進入，房東應盡商業上合理的努力，儘量減少對租客在房產內運營的任何干擾。房東應與租客合理合作，以便除緊急情況外，租客代表可陪同該等人士進入該房屋。

6.1.7

個人財產的風險由租户承擔。所有傢俱、固定附着物、設備、物品及各類財產，以及所有經由租客、透過租客或在租客之下提出申索的人的性質及類別，在本租契有效期內，或在租客或任何在租客下提出申索的人佔用處所期間，可能在處所內的所有傢俱、固定附着物、設備、物品及財產，均須由租客獨自承擔風險及危險；如因火、水、雨或水管、蒸汽管或其他喉管、花灑、照明裝置或其他因盜竊、任何其他租客的作為或不作為而引致的全部或部分損毀或損壞，或由於任何其他原因，上述損失或損害的任何部分不得由房東承擔或承擔，除非房東在任何情況下都不得因法律禁止的範圍內的任何傷害、損失、損害或責任而獲得賠償、使其無害或免除對租客或任何其他人的任何責任。

6.1.8

支付房東的強制執行費用。*按要求支付業主因成功履行本租賃項下的任何義務或補救本租賃項下的任何違約而產生的費用，包括合理的律師費，如第8.4節所規定的。

6.1.9

投降吧。-在本租約期滿或更早終止時：交出該租約的所有鑰匙；拆除該租約中的所有行業固定裝置和個人財產；向房東提交加蓋印章的建築圖則，以顯示該租約已交出(如果租户在開始租約日期後沒有進行任何安裝，這可能是初步計劃)；拆除業主可能要求的由業主進行的安裝(包括計算機和電信佈線和佈線，應理解為，如果承租人將佈線和佈線保留在可用狀態，業主雖然有權要求拆除，但不太可能要求拆除，在任何情況下包括壓實器和氮氣罐，包括任何相關設備，這些術語在下文第6.2.4節中定義)和所有承租人的標誌，包括立面標誌和紀念碑標牌；修復因搬遷造成的所有損壞，並交出房屋(包括承租人所做的所有安裝和改進，但行業固定裝置和房東要求承租人拆除的上述裝置或改善除外)、掃帚清潔，以及按照本租約的規定承租人有義務保持和維護房產的同樣良好的秩序和維修。任何沒有如此移走的財產應被視為被遺棄，如果房東選擇，則視為房東的財產，可由房東以房東決定的方式保留或移走和處置，租客應向房東支付完成移走所產生的全部費用和開支，以及

6.1.10

規章制度。*遵守附件E中所列的規章制度，以及業主此後制定的所有合理的規章制度和對大樓所有租户普遍適用的規定，並已通知租户；對於大樓其他租户未能遵守該等規章制度，業主不對租户負責。承租人應促使在房屋和大樓內或附近代表承租人進行工作的所有各方遵守作為E-L附件的《施工規則》和規定。

6.1.10.1

狗友好型建築.*如果承租人已根據本條例第2.4節行使優先認購權，並租賃整棟大樓，並且在任何適用的管理當局的所有法律、法規或規定以及業主保險公司的任何條款或限制的約束下，則即使本合同或規章制度中有任何相反規定，承租人的員工應被允許允許他們的寵物狗(“承租人的寵物狗”)在正常營業時間陪伴他們進入建築物。承租人應賠償、保護房東，使其免受因承租人的寵物狗引起或與之相關的任何和所有人員和財產的意外、損壞、傷害或損失而引起的任何和所有索賠、費用、費用或訴訟。承租人應為房東及其管理代理人的利益，按房東合理要求的金額和類型投保。

6.1.11

禁止反言證書。*在房東提出不少於十(10)天的事先書面請求後，簽署、確認並向房東交付一份書面聲明，該聲明可以是作為附件F的形式，也可以是與之合理類似的其他形式，或者是房東不時提供的其他形式，以證明以下所有或任何一項：(I)本租約未經修改且完全有效；(Ii)本租期是否已經開始，並根據本協議規定支付固定租金和額外租金，如果是，支付日期；(Iii)是否據承租人目前所知，業主不履行本租約的任何條款，(Iv)承租人是否接受對房產的管有，(V)承租人是否根據本租約向房東提出任何索賠，如果有，其性質和索賠的金額，如果有，(Vi)據承租人目前的實際瞭解，是否存在任何抵銷或抗辯，以阻止承租人履行本租賃條款的任何部分，及(Vii)業主可合理要求提供有關租約或物業的進一步資料。該處所的任何準買家或承按人，或該按揭的任何準承讓人，均可依賴依據本款第6.1.11款交付的任何該等陳述。承租人還應向業主提供業主可能合理要求的財務信息，以提供給房產的任何抵押權人或潛在買家；但應僅要求承租人提供在商業上合理的財務信息。如果承租人未能在規定的期限內交付禁止反言證書，並且在房東提出第二次書面請求後，這種失敗持續了五(5)天，則承租人有義務在提出要求後二十(20)天內向房東支付額外租金，從最初10天期限屆滿後的第二天開始至承租人實際交付禁止反言書之日起，每一天承租人未能交付所請求的禁止反言證書的費用為每天500.00美元。

6.1.12

房東的費用是不合理的。*應房東的要求，及時償還房東因租客根據本協議提出的所有同意或批准請求而產生的所有合理法律費用。

6.2

消極的契約。租客在租期內以及租客佔用該房產或其任何部分的進一步時間(之前或之後)的任何時間內均有契諾：

6.2.1

轉讓和轉租。A.不得轉讓、轉讓、抵押或質押本租約或分租(其條款應被視為包括授予特許權和許可證等)全部或任何部分，或允許本租約或在此設立的租賃地或根據本租約產生的任何其他權利全部或部分轉讓、轉讓、質押或抵押，無論是自願、非自願還是通過法律的實施，或允許佔用

(i)

受讓人或轉租人只能將房屋用於許可的用途；

(Ii)

關於轉租，在轉租後，本文所述的最初承租人至少佔據該房屋可出租樓面面積的百分之二十五(25%)；

(Iii)

建議的受讓人或分租客具有房東合理接受的資產淨值和信譽；

(Iv)

建議分租客須繳交的租金總額不少於該處所當時的分租市值租金；及

(v)

建議的受讓人或分租客當時並不是大廈或公園的租客，也不是業主在過去六個月內就租用大廈或公園內的空間的可能性而與之打交道的實體。

(Vi)

建議的受讓人或轉租人提供關於本租約中規定的愛國者法案條款的陳述和擔保。

(i)

承租人特此將承租人在所有租金中的所有權益和因承租人在此之前或以後從所有或部分房產的任何分租中產生的收入轉讓給房東，房東可以收取該等租金和收入，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但除非本租約另有規定，否則在承租人根據本租約發生違約之前，承租人可以收取、收取和享受根據該分租產生的租金。業主不得因此或任何其他將該分租契轉讓給業主，或因向分租客收取租金而被視為因租客未能履行及履行租客在該分租下對該分租客的任何義務而對該分租客負上法律責任。承租人特此不可撤銷地授權並指示任何此類分租人在收到房東的書面通知後，向房東支付分租項下到期和到期的租金和其他費用。分租客應依據房東的任何此類陳述和要求，並應向房東支付該等租金和其他費用，而沒有任何義務或權利詢問是否存在這種違約行為，即使租客向

(Ii)

如果承租人在履行本租約項下的義務時違約，導致本租約終止，房東可選擇並無任何義務要求任何轉租人委託房東，在這種情況下，房東應在行使該選擇權之時至該轉租期滿期間承擔該分租契下的分租業主的義務；但房東不應對該分租客支付給租客的任何預付租金或保證金或該分租下的任何其他先前的違約或違反承租人的行為負責。

6.2.2

令人討厭。*不得損害、污損或以其他方式損害房產；不得造成任何滋擾；不得在房產內使用任何自動售貨機(用於向承租人員工銷售商品的機器除外)或易燃液體或化學品(除非符合本租約第11條的規定)，不得允許任何烹飪達到需要特殊排氣的程度；也不得排放任何令人不快的噪音或氣味；也不得製造、允許或遭受任何廢物；不得將房產用於任何不當、令人反感或違反任何法律或條例的行為，或將使業主S的任何保險無效，也不得進行任何拍賣、火災、停業或破產出售。

6.2.3

故意遺漏的。

6 2.4

樓層負荷：重型設備。*不得在房屋的任何樓面上施加超過該樓面設計承重且法律允許的每平方英尺面積的樓面荷載。造成振動或噪音的商業機器和機械設備應由租户在業主事先批准的足以吸收和減輕此類振動和噪音的環境中放置和維護，費用由租户承擔，這樣在房產外的任何合理的人都不會受到此類振動和噪音的幹擾。承租人不得將任何安全、重型機械、重型設備、貨運或固定附着物移入或移出房產，除非按照業主就每一種情況授權的方式和時間。

6.2.5

安裝、改建或增加。不得在未經業主事先書面同意的情況下，僅根據業主事先批准的圖則和規格，在房屋內、屋面、天花板或地板上進行任何安裝、改動或增建，也不得在牆壁、隔板、天花板或地板上打洞，或安裝或修改任何鎖或安全裝置，這些批准不得被無理地扣留、拖延或附加條件。房東應向租户發出合理詳細的通知，説明房東對任何擬議的安裝、更改或增加可能存在的任何異議或顧慮。房東不應被視為

A.

在不放棄本節第6.2.5節第一段規定的情況下，承租人有權安裝、維護、維修、更換和操作硬紙板和垃圾壓實機(“壓路機”)，其容量和大小須經業主事先合理批准(且不超過適用的當地建築法規當時允許的容量)，並須經業主合理事先批准(“壓路機區域”)。如果壓路機位於為大樓服務的停車區內或使其無法使用，則應從承租人的停車位中扣除第2.1節所述的費用。承租人應及時修復因安裝該等設施而對建築物或土地造成的任何損壞。如果業主合理地要求，承租人不得在壓路機區域安裝壓路機，除非業主(如有要求，則為伯靈頓鎮)事先批准安裝和篩選的方式、計劃和規格。如果這樣的安裝將導致業主為建築物投保的保險費增加，則承租人應承擔增加的責任，作為本合同項下的額外租金。壓路機的安裝、維護和操作應由承租人自行承擔成本和費用，並應根據所有適用的法律和適用的政府當局的要求(如有必要，包括伯靈頓鎮的場地規劃批准)進行，承租人應在安裝前獲得與此相關的所有政府許可、執照和批准(並應向房東提供副本)。承租人應單獨負責保持壓路機區域的整潔、清潔和良好的秩序、狀況和外觀，並應安排定期提貨以取回由壓路機壓實的物品。

B.

承租人同意，在本租賃期滿或提前終止時，承租人應根據本合同第6.1.9節的規定，自費拆除壓路機，並迅速修復和恢復因拆除而造成的任何損壞。如果租户在本租約期滿後沒有將壓路機移走，則如果房東這樣選擇，它將成為房東的財產，如果房東這樣選擇，房東應將其移走，並向租户收取移走費用，包括因移走而導致的修復費用(如果有)。

C.

承租人應賠償業主，為業主辯護，使業主免受因安裝、維護、操作和維修壓路機對任何人和財產造成的事故、損壞、傷害或損失而引起的任何和所有索賠、費用或訴訟，除非是由於業主、其代理人、員工和承包商的過失或疏忽造成的。承租人應為房東及其管理代理人的利益，按房東合理要求的金額和類型購買保險。

D.

安裝和操作壓實機的權利屬於本文中指定的初始承租人Desktop Metal，Inc.的個人權利，不得轉讓給除許可受讓方以外的任何其他方。

A.

在不放棄本節第6.2.5節第一段規定的情況下，承租人有權安裝、維護、維修、更換和操作氮氣罐(“氮氣罐”)，其容量和大小須經業主事先合理批准(且不得大於適用的當地建築法規當時允許的容量)，安裝、維護、維修、更換和操作氮氣罐的區域須經業主合理事先批准(“氮氣罐區域”)。承租人應及時修復因安裝該等設施而對建築物或處所造成的任何損壞。未經業主(如有要求，伯靈頓鎮)事先批准安裝方式、計劃和規格，承租人不得在氮氣罐區域安裝氮氣罐，如業主要求，應安裝消音材料和/或改裝。如果這樣的安裝將導致業主為建築物投保的保險費增加，則承租人應承擔增加的責任，作為本合同項下的額外租金。氮氣罐的安裝、維護和操作應由承租人自行承擔成本和費用，並應根據所有適用的法律和適用的政府當局的要求(如有必要，包括伯靈頓鎮的現場規劃批准)進行，承租人應在安裝前獲得與此相關的所有政府許可、執照和批准(並應向房東提供副本)。

B.

承租人同意，在本租賃到期或提前終止時，承租人應根據本合同第6.1.9節的規定，自費拆除氮氣罐，並立即修復和恢復因拆除而造成的任何損壞。如果租客在本租約期滿後沒有這樣移走氮氣罐，那麼，如果房東選擇這樣做，它將成為房東的財產，如果房東選擇這樣做，房東應將其移走，並向租户收取移走費用，包括與移走相關的修復費用(如果有)。

C.

承租人應對因氮氣罐的安裝、維護、操作和維修對任何人和財產造成的事故、損壞、傷害或損失而引起的任何和所有索賠、費用、開支、費用或訴訟向業主進行賠償、辯護並使其不受損害，除非是由於業主、其代理人、僱員和承包商的過失或疏忽所致。承租人應為房東及其管理代理人的利益，按房東合理要求的金額和類型購買保險。

D.

氮氣罐的安裝和運行權屬於本文中指定的初始承租人Desktop Metal，Inc.的個人權利，不得轉讓給除許可受讓方以外的任何其他方。

6.2.7

有徵兆。未經房東事先書面批准，不得油漆或放置任何標誌或放置從房屋外部可見的任何窗簾、百葉窗、遮陽篷、天線或類似物。儘管有上述規定，承租人仍有權(A)在建築物外立面安裝一個識別標誌(“正面標誌”)，以及(B)在建築物的紀念碑標誌的每一側安裝一個面板(“紀念碑標誌板”)，經雙方同意，並且每個此類標誌的所有方面(包括但不限於標誌和紀念碑標誌板的大小和位置)必須首先得到業主的批准(該同意不得被無理扣留、附加條件或拖延)，每個這樣的標誌都必須符合西北公園標誌政策(承租人在此確認收到該政策)。所有標牌，包括但不限於立面標牌和紀念碑標牌，均須遵守並必須遵守

6.2.8

帕金斯和存儲公司。*不允許在房舍外儲存任何材料；也不允許使用停車區臨時或永久存放卡車；也不允許將房舍用於任何習慣於重型卡車運輸的用途。

7.1

終止。如果房屋或建築物或其任何重要部分被任何公共當局佔用或用於任何公共用途，或因火災或傷亡或任何公共當局的行動而被摧毀或損壞，則本租約可在業主的選擇下終止。即使房東的全部權益可能已被剝離，該選擇仍可通過房東在取得或死亡之日起六十(60)天內通知租客的方式作出。如果(A)房屋在最初的期限內因火災或傷亡或公共當局的行為而被嚴重摧毀或損壞，並且業主選擇的獨立建築師或工程師合理地認為，不能在維修或恢復工作開始之日起三百(300)天內修復或恢復，和/或(B)收回的保險淨收益或因該等取得、破壞或損壞而判給的損害賠償金不足以使房東根據下文第7.2節的條款恢復房屋，並且房東選擇不恢復房屋，則本租賃可在選擇承租人時終止，該選擇應在上述情況(A)中建築師或工程師的意見提供給各方後三十(30)天內通知業主(X)，以及(Y)在房東通知承租人上述(B)中所述情況的十(10)天內，該通知應規定終止的生效日期，該通知不得早於租户終止通知日期後三十(30)天或不超過六十(60)天。業主應盡力在事故發生後四十五(45)天內向承租人提交建築師的意見(或關於所判給的收益/損害賠償不足以及業主選擇不進行恢復的聲明)。

7.2

修復。如果房東沒有選擇終止，本租約將繼續有效，保留租金的合理比例應根據房產遭受的損害的性質和程度暫停或減少，直到業主將房產或其剩餘部分置於適當的使用狀態，房東約定，在收回的保險淨收益或因這種取得、破壞或損壞而判給的損害賠償允許的範圍內，業主應以合理的努力做到這一點，並受當時存在的分區和建築法律或條例的約束。保險淨收益或賠償“是指此類保險或損害賠償的總額減去房東因收取保險或損害賠償而發生的合理費用，包括但不限於法律和評估服務的費用和支出。儘管本協議有任何相反規定，但如果房東在修復工程開始之日起三百(300)天內仍未修復房屋(受本條款第10.5節的約束)，且該未修復不是租客延誤所致，則房客有權通過向房東發出終止通知來終止本租約，該通知自發出通知之日起三十(30)天屆滿後生效；然而，如果房東在上述30天期限屆滿前已完成修復，則該終止將被視為無效。

7.3

獎品。無論法律規定的賠償形式如何，在任何情況下，要求損害賠償或賠償的所有權利都應屬於房東。承租人特此授予房東獲得損害賠償金的所有權利和契諾，以交付房東可能不時要求的進一步轉讓。本條例所載任何條文均不得解釋為阻止承租人在任何取消承租權的訴訟中就搬遷費用提出索賠，但該等行動不得影響

8.1

違約事件(A)如果承租人在履行其支付固定租金、額外租金或根據本合同應支付房東的任何其他款項的義務時違約，並且如果這種違約將在房東發出指定該違約的書面通知後十(10)天內持續十(10)天，或者如果在房東向租客發出指定任何其他違約或違約的書面通知後三十(30)天內，承租人沒有開始努力糾正如此規定的一項或多項違約，或者此後沒有努力進行此類糾正直至完成，或(B)如果承租人進行任何轉讓，違反了本租約第6.2.1節的規定，或(C)如果承租人或承租人的任何擔保人為債權人的利益進行任何轉讓，或(D)如果承租人的租賃權益在執行時應被收取，或(E)如果針對承租人的租賃權益或承租人的其他財產(包括所述租賃權益)提出留置權或其他非自願產權負擔，但在此後三十(30)天內仍未解除，或(F)如果承租人或承租人的任何擔保人根據當時有效的任何破產法或法規的任何規定提交了清算或重組或安排的請願書，或(G)如果根據任何破產法或法典的任何條款對租客或租客的任何擔保人提出非自願請願書，而該非自願請願書在此後三十(30)天內未被駁回，則在任何此類情況下，房東及其代理人和傭人可合法地補充而不是減損對任何先前違反契諾的任何補救辦法，立即或在其後的任何時間，在沒有要求或通知的情況下，通過法律程序，以整體名義進入和進入該處所或其任何部分，並收回與業主以前的屋苑相同的處所或其任何部分，驅逐租客和通過租客或租客提出索賠的人，並移走其財物，而不被視為犯了任何形式的非法侵入罪，也不損害本可用於拖欠租金或先前違反契諾的任何補救辦法，及/或業主可藉向租客發出書面終止通知而終止本租契，而本租契將於如上所述入夥之日終止。或在發出通知後的第三(3)天，完全和完全地視為該日期是本租賃期限最初確定的到期日期。承租人將遷出並將房屋交還給房東，但仍應承擔本合同規定的責任。承租人特此放棄對房屋的所有法定權利(包括但不限於根據任何現行或未來法律授予的贖回權，只要此類權利可以合法放棄)。業主無須通知租客而可存放租客的財物及任何透過租客或租客提出申索的人的財物，費用及風險由租客自行承擔；如業主選擇將該等財物公開拍賣或私下出售，則可將該等財物的淨收益用於支付租客欠業主的所有款項(如有的話)，並將餘款(如有的話)付給租客。本8.1節規定的任何終止或收回均不解除承租人或任何承租人在本租約項下的責任和義務，所有這些責任和義務在任何此類終止或收回後仍然有效。

8.2

補救措施。A.在終止或收回的情況下，承租人承諾按時支付業主固定租金、額外租金和本租約中承租人有義務支付的所有其他款項，並以相同的方式、相同的程度和同時支付，猶如本租約未被終止一樣。在根據前一句計算承租人應支付的金額時，承租人應記入本節第8.2節中作為補償支付給房東的任何金額，以及房東通過重新出租房產而獲得的任何租金的淨收益，扣除房東與此類重新出租相關的所有費用，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、合理的律師費，以及為重新出租準備房產的費用。

8.3

累積的補救措施。業主根據本租約享有的任何及所有法律和衡平法上的權利和補救，應是累積的，不得被視為相互牴觸，在法律允許的範圍內，任何兩項或兩種以上的此類權利和補救可以同時行使。

8.4

房東有權解決違約問題。房東可以，但沒有義務，在任何時候，在沒有通知的情況下，糾正租客在本租約下的任何違約；只要房東這樣選擇，房東為補救違約而產生的所有費用和開支，包括合理的律師費，應應要求作為額外租金支付給業主，並從業主付款之日起至租客付款之日，連同其合法利息一起支付。

8.5

免除失責的效力。房東對任何行為或不作為的任何同意或許可，否則將違反本合同的任何契諾或條件，不得以任何方式持有或解釋(除非明確聲明)以損害本合同任何契諾或條件的持續義務，或在其他情況下，除具體情況外，允許類似的行為或不作為。

8.6

沒有豁免等。房東未能就違反本租約的任何契約或條件尋求補救，或未堅持嚴格履行本租約的任何條款，均不應被視為放棄此類違反，亦不得阻止原本構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果。房東在明知本租約的任何條款被違反的情況下收取租金，不應被視為放棄房東的違約行為。未經同意或

8.7

沒有一致和滿意。房東接受低於固定租金、額外租金或當時到期的任何其他費用的金額，不得被視為不是由於該等租金或費用的最早到期分期付款，也不得被視為同意或滿足任何支票或付款作為租金或其他費用的支票或信件上的任何背書或聲明，房東可接受此類支票或付款，但不損害房東收回該等分期付款餘額或尋求本租約任何其他補救措施的權利。

9.1

按揭持有人的權利。本協議所稱抵押包括證明其他自願留置權或產權負擔的抵押、信託契據或其他類似文書，以及其修改、合併、延期、續期、更換和替代。“持有人”一詞是指抵押權人，以及抵押的任何一個或多個其後的持有人。在抵押權持有人為止贖的目的進入並佔有該財產之前，該持有人應僅擁有為保持本租約的完整性所必需的業主權利作為抵押。在進入和佔有該財產以止贖的目的時，該持有人享有房東的一切權利。任何該等按揭持有人均無須以承按人或承讓人的身分履行業主的任何義務，或因沒有履行業主的任何義務而負上損害賠償責任，除非與直至該持有人為止贖的目的而進入和接管該財產。一旦出於止贖的目的進入，該持有人應負責履行房東的所有義務，符合第10.4節的規定，並受益於第10.4節的規定，但任何止贖程序的中止應被視為根據上述規定向財產的權益所有者轉讓。

9.2

優先於或從屬於抵押的租賃。雙方同意，承租人在本租約下的權利和利益應(I)服從或從屬於任何現有或未來的一項或多項按揭，以及根據該等按揭及所有墊款而作出的任何及所有墊款，並受制於其持有人在該處所或該處所所屬的任何財產中的權益，前提是房東向租客發出通知，選擇將租客在本租約下的權利及權益置於該等按揭之下或從屬於該等按揭；或(Ii)在任何現有或未來的按揭或按揭之前，如房東向租客發出通知，選擇給予租客在本租約下的權利及利益優先；在上述選擇中的任何一種情況下，在房東通知後，租户在本租約下的權利和利益應被視為從屬於或優先於上述一項或多項抵押(視屬何情況而定)，無論任何一項或多項此類抵押的籤立或記錄時間(前提是，在本租賃從屬於任何未來的抵押的情況下，只要承租人沒有違約，其持有人同意不幹擾承租人的佔有)。承租人同意，在房東提出不少於十(10)天的事先書面要求後，將簽署、確認並交付房東認為必要或適宜的任何和所有文書，以實施或通知此類從屬或優先事項。承租人還同意，如果在任何時間未能籤立、確認和交付房東要求的任何此類文書，房東除了可以獲得的任何其他補救措施外，還可以簽署、確認和交付作為事實受權人的文書。

10.1

一方向另一方發出的通知。-本合同規定或允許的所有通知應以書面形式發出，如果通知給租户，則應寫在租户的原始通知地址或租户最後以書面通知方式指定的其他地址；如果通知房東，則應以業主的原始通知地址或房東最後以書面通知給租户的其他地址為地址。任何通知於收到或拒收時，如已預付郵資、以掛號信或掛號信、要求寄回收據，或在下一個營業日以專人或專人送達該地址時，均視為已妥為發出。

10.2

安靜的享受。房東同意，在承租人支付租金並履行並遵守其方面要履行和遵守的協議、條件和其他規定後，承租人應且可以在本租約期限內和平、安靜地擁有、持有和享用房產，而不受房東或根據房東提出索賠的任何人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的條款。

10.3

租約不得錄製。承租人同意不會記錄本租約。雙方應應任何一方的要求，以適用法規允許的形式(如果有)簽署並交付本租約的通知或簡短格式。承租人特此不可撤銷地指定房東為承租人的事實代理人(該任命在本租約期限終止後仍有效)，並具有完全的替代權，以承租人的名義簽署、確認和交付終止租賃通知，如果承租人在提出要求後10天內未能籤立、確認或交付終止租賃通知，或向房東發出書面通知，説明承租人拒絕交付該終止租賃通知的原因。

10.4

房東責任的限制。本租契所用的“業主”一詞，就業主須履行的契諾或義務而言，僅限於指有關物業當時的一名或多於一名業主，如該物業的所有權發生任何轉讓或轉讓，則業主(如其後發生任何轉讓或轉易，則為當時的授予人)自轉讓或轉易發生之日起及之後，應同時獲免除及免除業主在履行本租契所載的任何契諾或義務方面的所有法律責任，而無須另行訂立任何文書或協議，以履行本租契所載的任何契諾或義務。本租契所載有關業主的契諾及義務，僅在業主、其繼承人及受讓人各自相繼擁有該批租權益或費用(視屬何情況而定)的期間內及就該等期間對業主、其繼承人及受讓人具有約束力。承租人、其繼承人和受讓人不得針對業主在物業及其租金、問題和利潤中的權益以外的任何資產主張或強制執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該權益以滿足根據本租賃向業主提出的任何責任或索賠，並特別同意，在任何情況下，業主(包括但不限於業主的任何普通或有限合夥人、受託人、受益人、高級管理人員、董事、經理、成員或股東)均不對任何此類責任承擔個人責任。

10.5

不可抗力。*在本合同任何一方被要求作出任何行為的情況下，由於天災、戰爭、內亂、火災、洪水或其他傷亡、勞工困難、勞動力、材料或設備短缺、政府規定、異常惡劣天氣或該當事人無法合理控制的其他原因(上述任何原因在本合同中被稱為“不可抗力”)造成的延誤不應計入確定工作應完成的時間，無論是

10.6

房東違約。房東不應被視為在履行本協議項下的任何義務時違約，除非房東未能履行該等義務，並且在租客向房東(以及承租人已收到通知的所有抵押權人)發出書面通知，説明房東所稱違約的性質後，該違約應持續三十(30)天或合理需要的額外時間以糾正任何此類違約。儘管本協議有任何規定，房東在任何情況下都不對租客或通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的任何人承擔任何特殊的、間接的、附帶的或後果性的損害或任何利潤損失的責任。承租人無權因房東在本合同項下的任何違約而終止本租約，也無權因任何此類違約而抵消或反索償本合同項下的任何到期租金。

10.7

經紀業務。承租人保證並聲明，除NAI Hunneman(“經紀”)外，其未與任何與本租約完成有關的經紀人打交道，如果發生任何經紀索賠，除非經紀人根據先前與承租人的交易向業主提出索賠，承租人同意為其辯護，並就任何此類索賠對業主進行賠償並使其不受損害。

10.8

適用法律和解釋：合併；陪審團審判。本租約應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並根據其解釋，如果本租約的任何條款在任何程度上無效，則本租約的其餘部分不受影響。本租約及隨附的展品構成業主與租客之間有關物業及建築物的所有契諾、承諾、協議及諒解，除本租約所述外，雙方之間並無任何口頭或書面的契諾、承諾、協議或諒解。業主或業主代理人均不受任何有關該房產、該建築物或該物業的陳述的約束，除非在此明確規定，而且所有口頭或書面陳述均應被視為併入本租約。本租約中包含的幾篇文章和章節的標題僅為方便起見，不得在解釋本租約時考慮。在業主提出或針對業主提出的任何訴訟、法律程序或申索中，租客應並在此放棄陪審團審判，該等訴訟、法律程序或申索涉及因本租約、業主與租客或租客對物業的使用或佔用的關係而引起的任何事宜或以任何方式與本租約有關的事宜。除非與上下文相牴觸，否則本租約中出現的“房東”和“租客”一詞應被解釋為指以上所述的人及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，以及通過或通過他們提出索賠的人。如果有一個以上的個人或實體被指定為承租人，本租賃對承租人施加的義務應是連帶的。

10.9

同意。對於本租約中規定或被認為規定房東不得無理扣留或無理拖延任何同意或批准的任何條款，承租人無權提出任何索賠，承租人特此明確放棄任何損害賠償索賠，但應理解並同意，承租人對此的唯一補救措施應是針對具體履行義務的訴訟。

10.10

權威。如果承租人是公司、合夥或有限責任公司，承租人特此聲明並保證：(I)承租人是正式成立的公司、合夥企業或有限責任公司(視情況而定)，有資格在馬薩諸塞州聯邦開展業務；(Ii)簽署本租約的人被正式授權代表上述公司(S)、合夥企業(S)或有限責任公司簽署和交付本租約；(Iii)承租人的章程或其他文件授權承租人簽訂本租約。

10.11

對應者。本租約在房東簽署並交付之前無效，並可簽署多份副本，每份均視為正本，但所有副本應構成一份相同的文書。本租約簽名原件的任何傳真或其他電子傳輸，應視為與簽署和交付原件具有同等的法律效力

10.12

美國愛國者法案。承租人代表、認股權證和契諾，承租人或其任何合作伙伴、高級管理人員、董事、成員或股東、受讓人或分租户(I)均未被列入由財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)根據第13224號、第66 FED號行政命令維護的特別指定國民和受阻人士名單。註冊49079(9月2001年10月25日)(“命令”)和《美國愛國者法》第三章(公法第107-56號(2001年10月26日))的所有適用條款；(2)被列入美國商務部維持的被拒絕人員名單和實體名單；(3)被列入美國國務院維持的恐怖分子名單和被取消律師資格的當事人名單；(4)被列入《古巴資產管制條例》第31 C.F.R.第515部分所界定的任何“指定國民”名單或資格；(V)被列入由美國國務院、美國商務部或任何其他政府機構維護的任何其他可公開獲得的恐怖分子、恐怖組織或毒品販子名單上，或根據該命令、外國資產管制處的規則和條例(包括但不限於《與敵貿易法》，載於《美國最高法院判例彙編》第50卷附件)。1-44；《國際緊急經濟權力法》，《美國法典》第50編，第1701-06節；《伊拉克制裁法》未廢除的條款，Publ。第101-513號法律公告；《聯合國參與法》，第22《美國法典》第2349 AS-9節；《古巴民主法案》，第22《美國法典》，第6001-10節；《古巴自由和民主團結法》，第18《美國法典》，第2332d和233節；《外國毒品頭目指定法》，Publ。第106-120和107-108號，均可不時修改)；或任何授權立法或其他行政命令中關於該命令的任何其他適用要求(該命令和該等其他規則、法規、立法或命令統稱為該命令)；(Vi)從事該命令所禁止的活動；或(7)因涉及洗錢或上游犯罪、洗錢、販毒、與恐怖主義有關的活動或其他洗錢上游罪行或與《銀行保密法》有關的指控或與《銀行保密法》有關的指控而被定罪、抗辯、起訴、傳訊或拘留的人(《美國法典》第31編第5311節等)。序號)。

10.13

執行和交付。本租約僅在房東和租客簽署本租約並將簽署的副本交付給租客後才生效並具有約束力。

10.14

律師費。如果本租賃雙方之間發生任何訴訟，敗訴方應支付勝訴方合理的法律費用，以及合理的自付費用和費用。

11.1

不放行有害物質。承租人與承租人訂立契約，並同意不在房屋和物業內、屋內、樓下或物業內使用、釋放、處置、製造、儲存或運輸任何有害材料(下文定義)，除非符合任何對危險材料或物業擁有司法管轄權的政府當局頒佈並可能修訂的任何及所有法律、法規、條例或命令(統稱為“法律要求”)，以及除在承租人的正常業務過程中使用的危險材料外，但僅符合所有適用的法律要求和業主的任何合理要求(如圍欄或其他上鎖的圍欄的要求)。承租人應遵守關於承租人在其業務運營中使用的危險材料和所有化學品和易燃物質(無論以何種形式)的所有政府報告要求，並應向房東提交所有此類報告的副本。在本租賃期限內，如果在房屋或物業內或其上發生危險物質釋放或釋放威脅，承租人應自費執行任何和所有適用法律要求所要求的行動，以評估、遏制、移除或迴應此類釋放或釋放威脅；但是，承租人在本租約項下的工作或行動應事先獲得房東的批准，不得無理拒絕批准。危險材料“一詞是指根據任何適用的地方、州或聯邦法律和/或根據其通過的條例或出版物定義或分類為”危險材料“、”危險廢物“、”危險物質“、”有毒物質“、”危險污染物“、”有毒污染物“、污染物或”油“的任何和所有材料，包括但不包括

11.2

危險物質放行須知。承租人應及時以書面形式將承租人或其業務活動引起或涉及的所有有害物質泄漏、泄漏或釋放威脅，以及承租人從任何政府當局或第三方收到的關於房屋或財產上存在或懷疑存在危險物質、危險物質從房屋或財產遷移或疑似遷移到其他財產、或危險材料從其他財產遷移或疑似遷移到房屋或財產的所有通知、命令、罰款或任何形式的通信通知業主。

11.3

房東有權檢查。房東、其高級職員、僱員、承包商和代理人有權但無義務檢查房屋區域，以確定租户是否遵守CERCLA、RCRA、21C章、2IE章以及其他州和聯邦環境法律或根據上述任何一項頒佈的經修訂的法規。房東應盡合理努力盡量減少對租客業務的幹擾，但不對由此造成的任何干擾負責，前提是房東已採取這種合理努力。房東應合理配合租客，除緊急情況外，租客代表可陪同進入房屋進行檢查的人員(S)。

11.4

房東的審計權。承租人應允許房東、其僱員及其代理人(包括其環境顧問)在租期內不時進入房屋的所有區域，以便在正常營業時間內或在經雙方同意的其他時間或在發生環境緊急情況時進行環境評估或檢查。如果房東行使本節第11.4條規定的權利，房東應盡合理努力將對租客業務的幹擾降至最低，但不對由此造成的任何干擾負責，前提是房東已採取這種合理努力。房東應合理配合租客，除緊急情況外，租客代表可陪同進入房屋進行審計的人員(S)。

11.5

租户審計。在本租賃期限內，業主有權隨時要求承租人租用，在這種情況下，承租人應自費聘請一名令業主滿意的環境顧問，在房屋和/或物業進行環境評估、檢查和/或採樣，以確定在租賃期限內是否釋放了有害物質。

11.6

補救措施。如果根據上述第11.4或11.5節進行的評估、檢查或採樣，或任何其他評估、檢查或採樣顯示，承租人或其員工、代理人或承包商釋放或威脅釋放危險材料，則承租人應自費採取業主和任何政府當局要求的所有補救和/或響應行動，此後，承租人應迅速恢復受此類補救和/或響應行動破壞或影響的任何區域。

11.7

承租人報告要求：管理和安全計劃。承租人已向房東提交了一份清單，其中列明瞭截至開工日期，承租人在正常業務過程中將在物業內使用或儲存的材料、物質和化學品。該清單附於本租約，並作為附件I併入本租約，承租人應每六(6)個月向業主提供一份更新清單，任何新增清單均須經業主批准，不得無理扣留或拖延。在本租約簽訂之日起三十(30)天內，承租人應編制並向業主和業主的環境顧問提交一份所謂的《化學品管理和設施安全計劃》。承租人應按照該計劃中規定的程序和做法在場所內經營其業務，並應及時補救任何違反本條規定的做法、程序或條件，費用由承租人承擔，或房東或其顧問合理判斷，隨着時間的推移會違反本條第11條的規定。

11.8

賠償。承租人同意賠償房東不因承租人、其員工、代理人或承包商自本租賃之日起及之後使用、釋放、威脅釋放、持有、搬運、運輸、儲存或處置有害材料而產生的一切索賠、責任、損失或損害，包括但不限於根據任何聯邦、州或當地法律、要求和法規承擔的責任，或對建築物或財產的任何系統的損害。第11.8節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

1.

建築物內或建築物周圍的人行道、入口、通道、走廊、前廳、大廳或樓梯不得被租户阻擋。

2.

承租人不得將物品放置在玻璃隔板、門或窗上，以免影響建築物走廊或建築物外部的外觀。

3.

承租人不得在建築物內浪費電力或水。所有供暖和空調設備的調節和調整應由業主的代理人或員工完成(但承租人應通過恆温器控制房屋內的温度)。

4.

如果承租人使用房屋導致建築物的保險費高於正常水平，則承租人應獨自承擔增加的費用。

5.

任何車輛(非機動單車、滑板車和滑板除外)或任何種類的動物(除第6.1.10.1款所準許者外)不得帶進或飼養在處所內或附近。承租人可以攜帶非機動自行車、滑板車和滑板進入房屋，但承租人應對這些物品造成的任何損壞承擔全部責任。在任何情況下，不得騎自行車、滑板車和/或滑板進入或進入處所內(雙方商定，應攜帶或步行進入處所)。在拍賣前，建築物內的任何空間不得用作出售任何種類的商品或用作儲存該等商品。

6.

承租人應與房東合作，將火災和相關危險造成的損失和風險降至最低。

7.

除其設計和建造的用途外，水廁、洗手間及其他水管固定附着物不得作其他用途，亦不得在其內放置掃地、垃圾、破布、酸或類似物質。因誤用固定裝置造成的一切損失應由承租人承擔。

8.

房東保留制定、修改和執行合理的停車規則和法規的權利，前提是這些規則和義務不會削弱租户在租賃項下的權利。

9.

業主保留隨時撤銷、更改或放棄為建築物規定的任何規則或規例的權利，並在其判斷為為了建築物的最佳利益及租户的最佳利益而認為必要、適宜或適當時，施加額外的合理規則或規例，而任何有利於一名租客的任何規則或規例的更改或豁免，不得視為對任何其他租户有利的更改或豁免，前提是該等規則及規例不會減少租客在租約下的權利。對於任何其他租户在規定的任何時間不遵守或違反任何規章制度或規定，房東不對任何租户負責。

10.

承租人承認該建築已被指定為無煙建築。承租人在任何時候都不得允許其代理人、員工、承包商、客人或受邀者在大樓內吸煙，或在指定地點以外的大樓外直接吸煙。

11.

大樓的正常營業時間為週一至週五上午7：00至下午6：00，不包括大樓關閉的節假日。承租人應被允許在正常營業時間以外進入和佔用房屋，包括週末和節假日(前提是房東沒有義務確保這種進入)。

1.

所有工作應符合所有適用的州法律，並符合伯靈頓鎮的所有要求和規範以及業主管理機構(“建築物管理”)的指導方針。該大樓正在運行，必須採取額外的注意和預防措施，以避免服務中斷。

2.

承租人的總承包商(“承包商”)及其分包商的保險證書必須在任何工程開始前至少七(7)天提交。

3.

承包商必須在施工前至少一(1)周與業主的項目管理團隊安排一次施工前會議。會議材料應包括詳細的日程安排；主管、承包商和分包商的地址和電話號碼；許可證複印件；當前保險的證明(包括所有分包商)；以及任何承包商捲入勞資糾紛的通知。

4.

承包商人員僅允許在正常貿易工作時間內以及正常貿易時間前後30分鐘的時間內安裝和取走工具等。

5.

對噴水滅火系統、消防系統、拆除、取心和任何其他類似類型工作的測試必須通過建築管理與[   ]提前幾天通知。正常營業時間為週一至週五上午8點至下午6點；週六上午8點至下午1點。大樓內任何系統的工作均應與大樓管理部門協調。

6.

不允許在主大廳或任何公共區域存放任何物品。承包商應負責將主大廳和任何其他公共區域保持清潔狀態。承包商將承擔清理被遺棄的髒區的費用。垃圾不能存放在任何公共區域。

7.

通過主大廳的送貨必須以專業的方式進行。地板保護是必需的。公共區域內不允許存放任何物品。承包商有責任將任何公共區域保持清潔狀態。承包商將承擔清理被遺棄的髒區的費用。垃圾不能存放在任何公共區域。

8.

裝貨碼頭必須提前預訂，不能僅供承包商使用。

9.

承包商應按照建築管理部門的要求，提供厚重的防塵塑料屏障和/或外觀合適的臨時牆。

10.

應在入口處提供可走動的墊子。

11.

未經建築管理部門書面請求並獲得書面許可，不得切斷或中斷向租户提供的任何公用設施(電力、供水和管道)或服務。

12.

如果在任何工作中需要使建築物火災報警點離線，則此類服務的費用將由承包商支付，並需要事先獲得建築物管理部門的批准。

13.

如果任何工作範圍需要進入另一個租户的空間，租户和/或承包商必須通知房東。經業主批准的，應在業主代表的監督下進行。上述監督費用應由承包商承擔。

14.

只有在事先得到業主的書面同意後，才允許進入大樓的屋頂(業主的同意不得無理拒絕，但可能會受到業主的限制)。

15.

大樓的所有區域都實行“禁煙政策”。

16.

承包商將負責日常清理廢棄的食物、牛奶和軟飲料容器等。不得使用建築垃圾容器。

17.

施工人員不得在大堂或大樓前用餐，也不得聚集在大廳或大樓前。

18.

除業主指定給承包商的空間外，施工人員不得使用建築物內的任何空地。

19.

工作現場將不會有無線電。

20.

所有工人都必須穿襯衫、鞋子和長褲。

21.

走廊地毯、牆面覆蓋物、花崗巖和大理石需要用泥石板、地毯、塑料流道或襯墊保護，以免損壞。

22.

公共場所、走廊、衞生間、大堂等，使用後必須立即清潔。承包商使用的洗手間將指定給承包商使用。承包商人員不得使用其他洗手間。

23.

禁止在鋪着地毯的區域或公共大堂吸煙、進食或打開食物容器。不會有大喊大叫或喧鬧的活動，也不允許或容忍酒精或受管制的物質。受到這種影響或擁有這種東西的個人將被起訴。

24.

未經建築經理事先明確批准，承包商不得張貼任何標誌，該標誌可能會因任何原因而被扣留。

25.

承包商應在任何工程開始前向建築管理部門提供所有許可證的副本。

26.

承包商應在不受勞資糾紛幹擾的情況下完成工作，並與其他行業協調一致。

27.

業主在商業上的合理決定權可能會更改《建築規則》和《條例》。

28.

業主保留禁止任何不遵守本施工規則和規定的承包商進入本建築的權利。

1.

以下籤署人是該租約(“租約”)下的租客(“租客”)，該租約日期為20月20日，由業主(“業主”)及兩者之間的業主(“業主”)及以下籤署人作為租客，涵蓋位於馬薩諸塞州馬薩諸塞

2.

本租約作為附件A附於本文件，(I)構成簽字人與業主之間關於房產的完整協議，(Ii)是簽字人與影響房產的房東之間的唯一租約，及(Iii)未經任何方面的修改、更改、更改或修訂，但(如無如此註明)除外：

3.

除下文所述外，以下籤署人已接受並於本合同簽訂之日入住該房屋，而業主須根據租約條款作出的所有改善工程(如有的話)均已完成，業主須支付的所有建築津貼均已支付。此外，簽署人未與房東或房東的任何代理人、代表或僱員就免費租金、部分租金、租金退還或任何其他類型的租金或其他經濟誘因或優惠達成協議，除非(如無協議，請註明)：

(1)

租賃期從2010年4月20日開始(或計劃開始)，將於2008年8月20日到期；

(2)

該房產的固定租金已支付給幷包括美元，20%；

(3)

根據租約支付的固定租金按年率計算為元；以及

(4)

根據租約，租户目前應支付的額外租金金額估計為美元，按比例計算為20%，並已通過20,000美元的對賬。

4.

(I)據租客目前實際所知，租約並無任何一方違約，(Ii)在租約完全有效的情況下，(Iii)租約規定的範圍內，根據租約應支付的租金正在累算，(Iv)根據租客目前實際所知，在租約或其他情況下，簽署人並無抵押權、留置權或抵銷(及任何信貸或扣減申索)，(V)據租客目前實際所知，租客無權向房東索要任何抵押、租金、清潔或其他押金，除非(如無)：

5.

自租賃之日起，根據美國、任何其他司法管轄區的任何州的破產、重組、安排、暫停或類似法律，沒有任何針對簽署人的訴訟，無論是自願的還是非自願的。

6.

承租人未將承租人租賃權益的全部或任何部分轉租、轉讓、質押或以其他方式轉讓，但下列規定除外：

7.

租户和房東都沒有為終止租約而採取任何行動，也沒有發出或收到任何通知，據租户目前的實際情況，租户無權終止租約，除非(如果沒有，請註明)：

8.

承租人無權選擇或優先購買物業的全部或任何部分(或物業所屬的房地產)，亦無任何權利或權益(除租約所載者外)與物業或物業的任何權利或權益有關。承租人無權續訂或延長租賃期限或擴建房屋，除非(如果沒有，請註明)：

9.

簽名人承認，本合同所列各方在以房東在該房產中的權益作擔保的貸款中，或在與該房產所屬財產的收購有關的貸款中，依賴本禁止反言證書和本文所載信息的準確性。