附錄 10.1

租賃協議

第 I 部分-基本租賃 信息

本租賃協議（“租賃”） 由Bridgeway Development Corporation（“房東”） 和Lipella Pharmicals Inc.（“租户”）於2023年7月26日簽訂和執行。

本租約由以下 兩部分組成：第一部分規定了本租約中定義的條款（以及租約下的某些義務），有時被稱為 “基本租賃信息”；第二部分提供本租約的條款和條件， 有時被稱為 “租賃條款和條件”。第 I 部分和第 II 部分統稱為 這個 “租賃”。本第一部分——基本租賃信息中未另行定義的大寫術語應具有租賃第二部分中提供的 的含義。

自上述日期起，房東和租户已要求其正式授權的官員和 代理人簽署租約的第一部分，以昭信守，並打算 受法律約束。

租賃協議

第 II 部分-租賃條款 和條件

1. 租賃房屋。房東特此向租户租賃，租户根據本租約中規定的條款 和條件接受房東的此類租約，這些房屋在基本租賃信息中確定。

2. 房屋狀況。房屋應由房東交付給租户，租户特此以 “原樣” “WHERE IS” 的條件接受房屋 ，並承認房東沒有義務更改、改善、 裝飾或以其他方式為租户入住做好準備。租户承認，除了第7節所述的房東改善外，房東和房東的任何代理人 都沒有就房屋或 的狀況做出任何陳述、保證或契約，或者明示或暗示。

3. 術語。租户應在基本租賃信息中規定的期限內擁有和持有房屋，從 開始之日開始，到期日晚上 11:59 結束，兩者均如基本租賃信息中所述。如果期限 在日曆月的第一天以外的某一天開始或到期，則該月的租金（如下所定義）應按三十（30）天的月份按比例分配。

4. 保證金：

4.1 金額：租户應在偶數日期之前向出租人付款，並應向出租人存入00.00美元的保證金，作為支付租賃房屋損失或拖欠租金的保證金。

4.2 按原始金額維持費：如果使用或保留上述保證金的全部或任何部分，租户 應根據要求立即向出租人存入已申請或保留的金額，直到租户始終擁有 ，並按上述方式向出租人存入上述保證金的全部金額。如果出租人 沒有按照本文的規定使用上述金額，則在本租賃協議或任何續訂協議到期後，可退還給租户，並附上任何未付的 利息。但是，據瞭解，根據本租賃協議，保證金不應被視為最後一個月的租金 ，除非得到出租人的批准，否則不得這樣使用。保證金應存入 計息賬户，如果出租人沒有根據本協議支出，則應在租約到期時向租户支付保證金。

4.3 轉發地址：根據1951年《出租人和租户 法》第 512 條的規定，在本租約 協議終止或出租人交出並接受租賃房屋後，租户應以書面形式向出租人提供轉發地址，第 68 頁 P.S. 250.512。不這樣做，只要房東能夠合理地確定租户的地址，就不能免除房東退還擔保 押金的義務。

5.租金。

5.1 基本租金。房屋的年基本租金（“基本租金”）應如基本租賃 信息中所述。租户應在期限內每個日曆月的第一天 提前按基本租賃信息中規定的每月分期支付基本租金；但是，前提是期限第一個月的基本租金應在本租約簽署後支付 。

5.2 額外租金。除基本租金外，租户還應支付租户根據本租約支付的所有款項或其他費用作為額外租金（“額外租金”），無論本租約 中是否明確指定為額外租金。除非此處另有規定 ，否則所有額外租金均應與每月基本租金分期付款一起支付。

5.3 付款方式。根據本租約應支付的基本租金和額外租金（統稱 “租金”）應以美利堅合眾國的合法貨幣支付，恕不另行通知或要求，也不得扣除、辯護、 反訴、抵消或減免。租金應按照基本租約 信息中指定的租金地址或房東根據本租約規定的通知程序通知租户的其他地址向房東支付。

5.4 拖欠款項的利息。如果在到期日後的十 (10) 個工作日內未支付任何租金， 租户應為此類拖欠款項支付利息，從拖欠款的原始到期日起直到全額支付， 的利率（“利率”）等於 (a) 每月 (a) 百分之五 (5%) 或 (b) 適用法律允許的最高利率 中較小者已全額支付。本節不得解除租户按本文規定的時間和方式支付租金的義務 。房東接受利息並不構成放棄 租户對上述拖欠款項的違約，也不妨礙房東行使 可供房東使用的任何其他權利或補救措施。與執行本租約 有關的任何判決也應按利率計算利息。

6. 税費、水電費和其他責任。

6.1 房東和租户的意圖是，在本協議期限內 擁有和運營本協議所述房屋的所有費用應由租户作為本協議下的額外租金支付，但不包括房東同意 支付的任何其他款項，如本文所述。

6.2 公用事業費。租户應直接與Verizon或Comcast簽訂電話和互聯網服務合同，並直接與Duquesne Light簽訂電力服務合同 。煤氣、水和污水由房東支付。

6.3 公用事業和服務的可用性。房東表示，房東將在租賃開始時或之前在租賃場所提供電、煤氣、電話、水和衞生污水處理服務，費用由房東承擔 。 租户承認，房東在 期限內對公用事業服務的任何中斷或不足不承擔任何責任，除非完全由房東、其員工或代理人的重大過失或故意不當行為造成。在這方面 ，房東不保證向房屋提供的任何服務不會中斷。由於事故、維修、改造、改善或房東無法合理控制的任何原因，服務可能會中斷 。任何此類中斷 均不得使房東對租户承擔損害賠償責任，也不得構成推定驅逐或賦予租户減免租金的權利 ，除非同樣的情況完全是由房東、其僱員或代理人的重大過失或故意不當行為造成的。

7。 結構更換、維護和除雪。

a. 房東應自費進行所有必要的更換和維修，以維護位於房屋內的建築物的屋頂、承重 牆和地基狀況良好（“結構工程”），前提是 由於租户的疏忽而不需要進行此類結構工程。房東應保持停車區和進入 場所的良好狀態，並負責清除停車場的積雪和碎片。如果存在緊急情況， 根據租户對結構工程的合理商業判斷，租户有權在必要時採取最少的糾正措施 緩解緊急情況，費用由房東承擔。

b. 租户的一般義務。在不違反上述規定的前提下，租户應自費進行所有 維修、維護和更換，以維護房屋及其每個部分處於良好和適當的工作狀態， 包括但不限於維修、維護和更換窗户（被租户損壞）、門、架空門、地板、 其他結構構件、暖通空調設備和系統、廢物處理和管道系統及固定裝置、電話 以及電纜服務和固定裝置、室內煤氣和電力服務和固定裝置，以及所有其他機械元件和建築系統 為房屋內部提供服務，由租户作為租户建造房屋的一部分進行安裝。

c. 清潔狀態。租户應根據本租約期內不時生效的任何合理規章制度，將房屋保持在清潔、衞生、有序和安全的狀態 ，以令房東合理滿意，費用由租户承擔。租户應提供必要的合理害蟲滅絕措施，以保持 房屋免受昆蟲、害蟲和任何其他害蟲的侵害。在執行本協議時，房東應在清潔、衞生、 和安全的條件下交付房屋的所有權。

8. 改動。

8.1 需要同意。除非第 8.2 節另有規定或根據上文第 7 節的要求，否則 房東未經 房東同意，租户 不得對房屋進行任何改動、增建或改進（“租户改建”），不得不合理地拒絕同意。考慮到擬議租户變更的性質 ，房東 可以施加房東認為適當的合理條件作為其同意的一部分，包括但不限於要求租户向房東提供擔保，以支付 與此類工作、保險以及此類工作所必需的計劃、説明和許可證副本 相關的所有費用。房東已批准最初的租户變更，這些計劃和規格已由房東 和租户之間簽署（“初始租户變更”）。

8.2 允許的租户變更。滿足以下每個條件的租户變更（“允許的 租户變更”）無需徵得房東的同意：（i）不會對房屋的結構完整性 或為房屋提供服務的系統或其運營產生不利影響，（ii）從房屋外部看不見 以及

(iii) 完成的總費用為 10,000 美元或更少。 租户沒有義務在本租約終止時取消允許的租户改動，包括初始租户 變更，但應移除貿易固定裝置、傢俱和架子等物品。允許租户在建築物外部（房東和租户共同商定的位置）和樓梯間安裝用於 尋路的標牌。

9。 一般施工/維護程序。

9.1 性能質量。本協議第 7、8 和 11 節下的所有承諾均應以良好和工人般的方式履行 ，僅使用與修理、替換或改裝的材料質量和完整性至少相同的材料 ，並按照所有正式成立的機構 或對房屋擁有管轄權的政府機構的所有適用法律、法規、法令和要求以及任何具有管轄權的承銷商委員會的要求提供 br} 其中。

9.2 計劃事先批准。關於除允許的租户變更以外的結構工程和租户變更， 在計劃獲得房東批准之前，不得進行任何工作。除非房東在向房東交付完整 {10) 個工作日內以書面形式反對擬議的計劃（其中以合理的 具體説明房東反對的原因），否則不得不合理地拒絕或推遲批准 br} 為此制定了一套計劃。就此類批准而言，房東保留要求每位進行此類結構工程或租户變更的承包商提交機械師 留置權豁免的權利，或者要求每位此類承包商繳納 機械師或材料人的留置權保證金、履約和/或完工保證金。關於需要建築許可證的允許租户變更 ，在租户通知房東租户將 進行此類允許的租户變更之前，不得進行任何工作，該通知合理詳細地描述了允許的租户變更的範圍。 租户向房東交付租户建築許可證申請的副本應被視為符合上述 對允許租户變更範圍的描述。考慮到租户 工作的性質，在適用的情況下，租户應在租户工作完成後的合理的 時間內向房東提供所有租户工程的竣工計劃和規格的副本。

9.3 承包商。每位承包商應購買承包商的責任保險，該保險將房東作為額外的 保險，承保人身傷害的金額視房東所做的工作而定 合理確定。租户應在 任何租户在房屋上施工之前，提供房東可以接受的此類保險的證據。

9.4 機械師留置權。租户應支付應租户要求提供的與房屋有關的人工、服務、材料、用品和設備 的所有應付款項。如果根據租户訂購或據稱訂購的勞動、服務材料、 供應設備或類似物品，針對房屋或房東在房屋中的權益提交或記錄機械師、材料工或其他留置權（或 提交此類留置權的意向通知），並且該留置權構成 房屋費用或其他所有權或房東在房屋中的權益的抵押權，租户應就所有承包商的任何機制留置權向房東或房東的任何貸款人提供賠償，租户應安排此類留置權在申請此類留置權後的十 (10) 天內解除記錄。如果此類留置權未在上述十 (10) 天期限內解除，則房東有權 通過向留置權人付款、向具有管轄權的法院存入替代擔保、擔保或房東選擇的其他 方式；上述解除的全部費用，包括支付給留置人的款項，作為債券管理人或其他擔保 ，以及生效費用租户應根據要求向房東 支付同樣的費用，包括房東的律師費。租户應根據要求向房東提供承包商的宣誓書、全部和最終的留置權豁免 以及已收據的賬單，這些賬單涵蓋了租户 或應租户 的要求在廢棄房屋內或周圍花費和使用的所有勞動力和材料。

9.5 房東的批准和審查報銷。通過批准任何租户工作申請（包括 計劃），房東並不明確或隱含地承諾或保證租户的工作或計劃和規格 因此是準確、安全或充分的，或者它們符合任何適用的法律、法令、建築規範、分區 要求等法規，房東對任何承包商的批准也不得被視為對任何承包商資格的認可 這樣的承包商。租户應全權負責確定上述內容的充分性和充分性，並獲得 所有必要的許可證和政府批准，包括租户工作完成後的佔用證書， 如果房屋所在的市政當局有要求。租户應向房東償還房東因審查租户工作同意申請 而產生的 費用（包括任何工程、建築或法律費用），但初始租户變更除外。

10。 處所的標誌和外觀。

在不違反適用的分區要求的前提下， 租户可以自費安裝和維護一個外部識別標誌，其外觀應為房東和租户雙方 所接受。租户應自費獲得這種 標誌的所有必要許可證或政府批准。

11。 使用和遵守法律。

11.1 允許的用途。租户只能將房屋用於基本租賃信息 中規定的允許用途及其附帶用途。租户不得允許將房屋用於任何非法目的或以任何可能損壞房屋任何部分的方式。

11.2 保險風險。租户不得開展任何活動或允許進行任何活動，也不得在房屋內或周圍放置任何會以任何方式提高房屋火災保險或其他保險費率的設備 。

11.3 遵守適用法律。租户應遵守房舍所在的聯邦政府、州和市的所有適用法律、法規、法令和指令 ，以及在本租約期內生效的所有司法命令和任何消防承保人委員會（或任何其他行使類似職能的機構）的要求 ，包括但不限於與危險物質（下文定義）有關的法律、法規、法令和指令 安全與健康，以及 1990 年的《美國殘疾人法》，如不時修訂，以及對其要求的所有法規或司法 解釋。除結構工程外，租户應自費履行 為實現此類合規性而產生或必要的任何行為或義務。在本租約期間，租户應始終維持 並遵守任何政府機構或機構為租户 佔用或運營場所而要求的所有許可證、執照或其他授權。

11.4 危險物質。

a. 租户應遵守現已存在或以後頒佈的所有適用的環境法律、命令、法規、法令和指令（“環境法”），並應由租户自行承擔因使用場所而產生或為實現此類合規而產生的任何行為或 義務。房東應自付 履行任何行為或義務，以遵守所有環境法，但 租户在本協議下承擔的義務除外。

b. 租户不得安排或允許將房屋的任何部分用於生產、儲存、存放或處置 危險物質，也不得允許在房屋上放置或放置危險物質。儘管 有上述禁令，但租户承認其儲存危險物質（稀釋劑、油漆、膠水、清漆等），包括 列出的含有尿素甲醛的石化產品和飾面，以及始終完全符合環境法的使用、保存和儲存 ，包括將危險物質存放在符合法規的易燃櫃中。 此處使用的 “危險物質” 是指在本租約期限內根據環境法在任何時候被宣佈為危險、 有毒、危險或污染物質的所有物質或污染物，包括但不限於石棉、多氯聯苯 (PCB)、尿素甲醛、泡沫隔熱材料以及石油產品和副產品。

c. 租户應立即將租户根據任何環境法得知的對房屋的任何實際或威脅留置權通知房東 。租户應自行承擔費用和費用，立即解除和撤銷 因租户違反任何環境法而產生的任何留置權，此類行動應在租户首次收到此類留置權或違規通知後的三十 (30) 天內完成，或者 (1) 強制糾正此類違規行為的政府 機構要求更短的時間內，或 (2) 防止任何此類留置權持有人強迫房屋的出售。

11.5 已保留。

11.6 房東的詢問和檢查。租户應迅速準確地以書面形式迴應房東就租户在本租約下的義務或房屋使用提出的所有詢問 （包括但不限於文件請求）。房東和房東僱用的任何授權代理人或承包商可以隨時進入房屋， 在房東認為合理必要的情況下檢查房屋並進行測試，以確定 租户遵守了本租約，但房東沒有義務這樣做。除非房東自行決定 存在緊急情況，否則房東應至少提前一天將任何此類檢查或測試通知租户 ，並在可行範圍內，以最大限度地減少對租户業務的不合理幹擾 的方式進行任何此類檢查或測試。除非確定租户不遵守本租約，否則此類調查和檢查的費用應由房東支付，在這種情況下，此類費用應完全由租户在房東提出要求後 十 (10) 個工作日內作為額外租金支付，之後將適用利率利息。

11.7 違規通知。租户應立即通知房東涉嫌在房屋內犯下的任何違反任何適用法律的行為，並應將與房屋狀況或適用法律遵守情況有關的任何書面通信、投訴、引文 或其他通知（“行動通知”）的副本轉交給房東。租户 應立即迴應任何行動通知，糾正租户造成的任何違反適用法律的行為，並駁回因其活動而對租户或房屋提起的任何法律 訴訟，令房東滿意。但是，在採取 相同行動之前，租户應向房東提出其預期的行動方針，並且只有在房東批准 same 的情況下才能進行，這不應被視為房東保證此類行動是適當的，也不能對房東施加任何責任，也不得不合理地扣留這些責任。但是，在任何情況下，未經房東同意，租户 不得采取任何治療措施，除非 (a) 嚴格遵守保護人類 健康、環境或地下水質量的最嚴格的相關標準；或 (b) 不需要記錄在案的通知或持續的機構控制或監測。

11.8 賠償。除非保險所涵蓋的範圍以及為了擴大租户在 第 15 條下的義務，但不限於該條款，租户應賠償、辯護（由房東選擇的法律顧問），並使 房東和房東的關聯公司（下文定義）免受任何法律或衡平法損失 人身傷害（包括死亡）或房屋損害（不動產或個人）、責任、罰款、處罰罰款和費用（包括但不限於 ）、調查和補救費用、私下支付的款項訴訟權或解決索賠、律師費、 顧問費和專家費）以及因租户未能履行 規定的義務而導致或造成的任何情況無法使用房屋的損失 所造成的損失。

11.9 生存。本第 11 節的規定將在本 租約的預定到期或提前終止後繼續有效，而且，除了履行特此要求的義務外，租户還應繼續支付租金，儘管本 租約可能已經終止，直到租户完成了本協議規定的所有義務。

12。 保險。

12.1 房東保險。房東應以商業合理的金額和商業合理的免賠額為房屋提供保險，不包括租户 租賃權改善（即帶有經批准的標準擴展承保範圍認可的標準火災和危險保險）。房東還應在期限內向公認的責任保險公司購買全面的通用 責任保險，承保限額不少於一 Million，No/Dollars (1,000,000.00) 的合併單一限額。

12.2。 租户保險。a. 責任。租户同意自費投保和維持 綜合一般責任保險，涉及租户對房屋的使用和佔用，承保限額 不少於一百萬，No/Dollars（1,000,000.00）的合併單一限額。租户應為房舍內的物品 （即個人財產、設備、固定裝置等）以及任何非建築標準的改善 投保自己的保險，金額為房產和固定裝置重置成本的百分百（100％），但免賠額不超過五千零零美元/美元（5,000.00美元）。

b. 工人補償/僱主責任。租户應購買工人補償保險，其中包含 法定限額，涵蓋租户的僱員和場所內的業務運營，以及僱主責任 保險，承保範圍不低於五十萬美元（500,000.00 美元）。

c. 汽車。對於所有自有、非自有和租用的車輛，租户應購買汽車責任保險，每次發生的保險限額不少於一百萬和 No/Dollars（$1,000,000）。

d. 保險形式。租户根據本第 12.2 條獲得的所有保險單均應由AM Best評級為 “A” 且有資格在賓夕法尼亞聯邦開展業務的公司 簽發。此外， 租户根據本租約條款持有的每份此類保險單均應規定根據本租約第 12.2 (e.) 條通過代位權免除對房東 的追償。此處要求的所有保單（不包括員工的 補償保單）均應指定房東，房東應將其他各方指定為額外被保險人，並應進一步規定 房東應提前三十 (30) 天收到任何此類保單的任何擬議取消、不續訂或重大變更的書面通知。租户獲得的所有保險單 的原件、經認證的保單副本或證書（由房東選擇）應提供給房東，以證明遵守本節。

e. 放棄代位權。租户特此放棄並應促使其保險公司放棄房東就房屋或其內容的任何和所有損失或損壞提出的索賠 ，這些損失或損壞由 保險單承保，或者本來可以由本租約要求的保單承保。

12.3。 相互釋放。儘管本租約中有任何相反的規定，但房東和租户特此免除另一方 對另一方或任何通過代位權或其他方式 就可保險有形財產的任何損失或損壞提出索賠的任何責任或責任，即使此類損失或損害是由另一方或該方可能負責的任何人的過失或疏忽造成的 ，但前提是，本新聞稿僅適用於任何損失或損害 且生效和生效發生在承保上述損失的一份或多份保險單 期間，應包含一項條款或認可，規定本免責聲明不得對上述 保險產生不利影響或損害，也不得損害被保險人根據該保險獲得賠償的權利。房東和租户均應在其火災 和擴展保險單中都有此類條款，如果有的話，不收取額外費用，如果有費用，則應通知另一方 方，在這種情況下，如果另一方同意支付此類額外費用，則應有該條款。在沒有任何此類 通知的情況下，就本小節而言，應假定該方的保險包含上述條款或 背書，不收取額外費用。

13。 火災或人員傷亡。

13.1 被保險的意外傷害險。

a. 如果根據本協議第12條投保的風險和自保對房屋造成損壞，房東應 將房屋修復到損壞之前的狀態，在收到租户關於損壞已發生的書面通知後進行合理的調度，但在房東收到 保險承運人和所有持有房屋抵押貸款的抵押貸款人確認有足夠的保險收益之前，沒有義務這樣做將可用於 修復或重建。如果房東沒有收到保險公司和任何自保的確認，並且任何抵押權人 和房東沒有自願修復房屋，則房東或租户可以終止本租約。

b. 如果房屋損壞使可用空間減少到50％以下，則任何一方都可以按照此處提供的方式 終止本租約，在這種情況下，所有租金都將減少，本租約自上述損壞發生之日起終止。租户應在租約發生後的三十 (30) 天內（“租户 通知期”）以書面形式通知房東其終止本租約的決定。租户未能在 租户通知期內向房東發出書面終止通知終止本租約，應最終解釋為租户同意繼續本租約；但是， 受房東在 發生後三十 (30) 天內向租户發出書面通知終止本租約的權利。如果雙方均未終止本租約，則房東應開始修復。

13.2 已保留。

13.3 抵押權人的權利。如果由涵蓋房屋的抵押貸款擔保的任何債務的持有人要求 將保險收益用於此類債務，而房東不進行維修，則房東或租户有權 在向房東提出書面要求後的三十 (30) 天內向租户發出書面終止通知，終止本租約，除非租户決定自行修復房屋。在這種情況下，本租約應在給另一方的通知中規定的日期終止 。

13.4 學期快要結束了。儘管本租約中有任何相反的規定，但在本租約期限的最後一年 （包括任何續約）發生損壞或破壞時，房東沒有任何 義務修復、重建或恢復房屋。在這種情況下，房東可以選擇終止 本租約，在這種情況下，租金將自上述損壞發生之日起減少。

14。 傑出域名。

14.1 終止權。如果房產的這一部分被任何政府機構或擁有譴責權的任何其他 機構或機構譴責或佔用，因為房東的合理決定；嚴重損害了租户對房屋的使用或佔用，或者房東履行本租約（“佔用”）規定的義務的能力， 則任何一方都有權終止本租約，自要求佔有之日起生效被 交給該當局。如果房東確定要進行收款，則房東應以書面形式通知租户。然後，任何一方 都有權在房東向租户發出收購通知 後三十 (30) 天內向另一方發出書面通知，終止本租約。租户或房東未能在上述 限制內發出終止通知應最終解釋為該方同意繼續本租約。

14.2 維修和租金調整。如果不進行收購，或者如果任何一方都沒有根據上文 14.1 小節終止本租約，則房東應立即將房屋恢復到此類譴責之前基本相同的狀態（減去在這種譴責中損失的 部分），基本租金應按比例減少 租户因上述譴責而被剝奪的房屋部分，此類調整自要求擁有之日起生效 交給譴責當局。

14.3 臨時譴責。如果此類譴責或佔用僅用於臨時用途，則本租約應繼續完全生效 ，租户應繼續遵守本租約的所有條款，除非由於這種臨時收購而使這種遵守變得不可能或不切實際。在臨時佔用 處所或其一部分的過程中，租金應減免，但以這種方式佔用的房屋或其一部分 變得無法維持的範圍和時間內。

14.4 譴責獎。租户無權獲得可能向 發放或房東獲得的與房屋或其任何部分損失有關的任何獎勵或獎勵的任何部分，租户特此將可能授予租户的 此類獎勵的任何份額分配給房東。儘管有上述規定，租户可以自行承擔費用和費用，對行使譴責權的公共當局提起獨立的 訴訟，以證明和確定租户 可能遭受的與租户業務和搬遷費用有關的任何損失，前提是任何此類補償都不會減少房東的 裁決。

14.5 抵押權人的權利。如果由涵蓋房屋的抵押貸款擔保的任何債務的持有人要求 將譴責所得款項用於此類債務，則房東有權在向房東提出書面要求後的三十 (30) 天內向租户發出書面終止通知，終止本租約。 在這種情況下，本租約應在房東給租户的通知中規定的日期終止。

15。 房東的無責任和賠償。

15.1 版本。租户特此同意，房東和房東的關聯公司對租户不承擔任何責任，特此 免除房東和房東的關聯公司因任何原因在 內或周圍以任何方式對任何人造成傷害（包括人身傷害 或死亡）或任何房屋（包括真實或個人房屋，無論是盜竊還是任何其他傷亡）而對租户承擔的所有責任，除非完全由重大過失造成或房東或房東關聯公司的故意不當行為 ，但不包括房東和房東的不當行為關聯公司應就任何此類損害或損失向租户負責 ，前提是租户因此獲得租户保險的補償，或者根據本租約要求租户承擔的保單 本應因此獲得賠償。但是，在任何情況下，房東或房東的 關聯公司均不對間接損害承擔責任。租户同意上述規定，並代表租户 和通過租户主張權利或利益的任何一方，包括但不限於租户的代理人、承包商、分包商、 員工、被許可人或受邀者（統稱為 “租户代理人”）發佈上述免責聲明。

15.2 賠償。除保險所涵蓋的範圍外，租户應賠償、辯護（由租户選擇的法律顧問 ）並使房東和房東的關聯公司免受在本租約期內可能因以下任何情況而對房東和/或房東關聯公司施加的 責任；(b) 租户或租户代理人使用房屋；(b)) 租户在 內、房屋內或周圍完成的任何工作（包括但不限於由於設計缺陷而導致的，材料、工藝或機械師 留置權）由租户或租户代理人或租户的代理人制造或在他們的指導下進行；(c) 在房屋內或房屋周圍發生的任何事故、傷害或損害（包括 人身傷害和死亡）或房屋（真實或人身），但如果完全是由房東和/或房東關聯公司的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，則不是；以及 (d) 任何失誤租户的一部分履行 或遵守本租約的任何條款。在不限制上述規定的一般性的前提下，租户在本協議下的義務應包括所有損害賠償、義務、罰款、專線、留置權、索賠、租户選擇的法律顧問的合理費用、 調查費用、補救費用以及房東或房東關聯公司產生的所有其他合理費用和費用。 租户在未事先獲得房東書面同意的情況下，不得解決或妥協根據本協議尋求賠償的任何此類責任 ， 不得不合理地拒絕。房東應賠償、捍衞租户並使租户免受租户在租約期內因房東 未能履行或遵守租約任何條款而造成的人身傷害或死亡或損失或損壞 或貿易固定裝置、設備、傢俱、庫存和個人財產的任何損失或損壞。

15.3 房東責任限制；房東關聯公司。房東和/或房東的 關聯公司對租户或由租户提出或通過租户提出索賠的任何人的責任應僅限於房東在房屋中的權益。上述 應是絕對的，無一例外。在本租約中使用時，“房東關聯公司” 一詞應指通過共同所有權與房東關聯的任何實體、房東的物業經理及其各自的高管、 董事、股權成員、員工、代理人、承包商和分包商。

15.4 生存。對於終止前發生的任何損壞、傷害、死亡或 索賠，無論何時提出此類索賠，本第 15 節在本租約終止後仍然有效。

16。 轉讓和轉租。

16.1 一般規定。

a. 租户未經房東事先書面同意，不得出售、轉讓、抵押或抵押房屋或其任何部分，也不得允許租户以外的任何一方佔用 房屋，房東可以自行決定拒絕 。同意一項或多項轉讓不得破壞或放棄本條款。就本租約而言，租户控股權的任何合併、 合併、出售或轉讓租户控股權（51％或以上，無論是在單筆交易 還是一系列交易中完成）或出售租户幾乎所有資產均應被視為本租約的轉讓。 本節中描述的所有上述事件均應視為 “轉讓”。

b. 如果需要房東的同意，租户應以書面形式向房東提交其請求以及關於 (1) 擬議受讓人的身份、業務和財務狀況、(2) 擬議轉讓的條款和條件、 和 (3) 該受讓人提議的房屋使用性質的通知，或。租户應提供房東 在做出決定時可能要求的更多信息。

c. 如果房東同意任何轉讓，則應向房東提供一份書面協議，證明該協議的形式和內容對房東來説是可以接受的 ，受讓人根據該協議承擔租户的所有義務。根據房東的選擇， 在進行任何轉讓時，(1) 向租户支付的超過本協議規定的應付租金的任何款項均應支付給房東，而無需房東 向租户申請同樣的租金；(2) 受讓人應將所有到期的租金或因此類轉讓而向租户支付的任何對價 直接匯給房東。上述規定應適用於任何轉讓，即使房東不同意， 但房東的申請不應被視為免除租户因未能獲得房東同意而承擔的責任 ，也不得被視為損害房東在本協議下的權利。

d. 任何轉讓均不得免除租户在本租約下的任何義務，未經房東 同意進行的任何所謂轉讓均應由房東選擇無效，並構成本租約規定的違約事件。房東對任何 轉讓的同意並不構成放棄對任何後續轉讓的此類同意的必要性。

e. 本租約中禁止租户轉讓的禁令應解釋為包括通過法律 、自願轉讓或為債權人的利益進行的轉讓，或者可能受到破產、 破產、查封、執行或其他司法程序或程序影響或完成的轉讓。如果任何此類轉讓應由租户作出或被視為由租户進行 ，或者如果租户自願提出破產或重組申請或安排申請 ，或者如果租户被裁定為破產或資不抵債，或者如果為租户或 其全部或大部分房屋指定了接管人，或者如果發生任何此類轉讓或轉讓業務或法律，那麼在任何 此類情況下，房東可以選擇通過書面通知租户立即終止本租約。

f. 租户應支付與 本協議要求的房東同意請求有關的所有費用和開支（包括合理的法律顧問費用）。

16.2 轉租。未經房東事先書面同意，租户不得轉租房屋或其任何部分，或者 允許租户以外的任何一方使用房屋。房東同意，不得不合理地拒絕其對任何轉租請求的同意 。同意一項或多項轉讓或轉租不得破壞或放棄本條款。經房東批准的分租人 應直接向房東承擔租户在本協議下的所有義務，但不免除租户 在本租約下的責任，儘管有此類轉租，租户仍將繼續。同意一項或多項轉租不得破壞 或放棄本條款。

17。 已保留。

18。 默認為租户。

18.1 默認事件。除了本租約其他部分中規定的違約或違約事件外， 發生以下任何情況均為租户的違約，除非此處有明確要求，否則每種情況均構成本協議下的 “違約事件”，恕不另行通知 ：

a. 租户應未能在到期日後的七 (7) 天內支付基本租金（無論是否為此提出了任何合法或正式的要求）；

b. 租户應在到期日後的五 (5) 天內未能支付額外租金，或者在 根據本租約的要求支付任何其他款項，但房東應允許租户在收到此類違約通知後的十五 (15) 天內糾正此類違約 ；

c. 租户應在房東發出書面通知後的十 (10) 天內違反或未能履行租户在此訂立的任何條款、條件、契約或協議（ 除外，不包括第 18.l (a) 和 (d)-(h) 小節規定的條款、條件、契約或協議）；

d. 已保留；

e. 租户應被裁定為破產人或在任何破產或破產程序中提出自願申請，或者如果任何破產或破產程序中的任何 非自願申請應在 自申請之日起六十 (60) 天內對租户提出，但未被租户解除；

f. 租户應在沒有 事先書面同意的情況下，為債權人的利益或普通法債權人的利益進行或同意轉讓；

g. 應為租户的全部或幾乎全部資產指定接管人或受託人；和/或

h. 租户應以欺詐債權人的方式進行轉讓。

18.2 補救措施。發生任何違約事件後，房東可以選擇追求 以下任何和所有權利和補救措施，恕不另行通知或要求：

a. 租賃終止。房東有權立即終止本租約以及租户在本協議下的所有權利， 在這種情況下，租户應立即將房屋交給房東。如果租户未能這樣做，房東可以在二十天 (20) 天書面通知後，進入並佔有房屋，驅逐或驅逐租户及其影響，而不必為此受到起訴或任何損害索賠，租户應向房東賠償房東 因此類終止而產生的所有費用和費用。此類租賃終止不應妨礙房東根據下文第18.2（b）條尋求租金加速的補救措施 ，租户同意放棄對尋求租金加速的房東的任何辯護 （如果基於租賃終止）。

b. 租金加速。租約終止後，房東有權加快租金，在這種情況下，租户 應對以下總額負責：(1) 終止時應計的任何未付租金，以及 (2) 本租約當時整個未到期期期限的基本租金，以及 本租約當時整個未到期期期限的額外租金的所有應付金額，這筆租金應在房東簽訂時能夠精確確定選擇收回加速租金， plus (3) 房東對所有其他應付額外租金金額的真誠估計在 本租約當時未到期的整個未到期期期限內，該租約無法像上述那樣精確確定（為此，對額外租金中任何此類組成部分 的估計值均不得低於違約事件發生前十二 (12) 個月內每個此類組成部分繼續以最高的月 利率或有效金額應付的金額）。 出於此類計算的目的，本租約的期限應為基本租賃信息中最初規定的期限以及任何已行使的續約期限，不考慮違約事件導致的期限提前終止。 租户還應支付任何其他必要的金額，以補償房東因租户 在本租約下未能履行租户在本租約下的義務而造成的所有損失，包括終止時間，除非本 節另有規定。在違約事件發生之日之前應計的租金應包括按利率計算的利息， 之後到期的加速租金應按利率累計利息，直到全額支付。

c. 緩解租金。

(1) 終止後，房東應盡商業上合理的努力重新租用房屋或其任何部分，以支付 的租金，並根據房東真誠地認為適當的條款（“減免 租金”），有權對任何新租户要求的房屋進行改建和改進，使房屋 處於一流的可出租狀態。如果房東不得支付相當於租户根據本協議應支付的全部租金的金額，加上房東因此類改建而產生的 費用，包括但不限於清潔、粉刷、維修 或改裝房屋的費用、廣告、經紀費、市政費用以及與此類重新租賃相關的準備和談判的律師費（“Relet 費用”）租户應繼續對房東根據本節遭受的所有損害負責 ，包括不承擔責任限制，緩解租金 與租金和重新租賃費用之間的任何差額。

(2) 如果房東在任何月份收到的減免租金部分低於租户在該月根據本協議應支付的租金 ，則租户應根據房東的要求 立即向房東支付此類缺口，該金額應從提出要求之日起按利率累計利息，直到全額支付。房東 有權按月提起訴訟，要求收取租金，但不影響房東在隨後任何一個月強制收取 租金的權利，或者根據房東的選擇，可以推遲到本租約期限到期， 在這種情況下，租户特此同意，在本租約期限預定 到期之日之前，訴訟理由不應被視為應計的。

d. 剝奪佔有權。本第 18 條的規定應自動用作退出通知（特此明確免除任何退出通知 ），房東可以在書面通知二十（20）天后通過法律程序繼續根據房屋所在司法管轄區 的法律收回所有權。

e. 自認擁有財產。

(1) 在本租約或本租約規定的交出期限屆滿後，任何 律師可以合法地作為租户以及所有由、通過租户或由租户提出索賠的人的律師出庭，並簽署協議 ，在任何主管法院對租户以及所有由、通過租户或根據租户提出索賠並承認判決的人 提起友好驅逐訴訟房東收回對房屋的所有權，對於 而言，本租約應是其充分的擔保，因此，如果房東願意，根據當時有效的民事訴訟規則，可以立即簽發佔有令或其他適當的 令狀，無需事先發出任何令狀或訴訟；但是， 如果在訴訟開始後出於任何原因，也應確定房屋 的所有權保留在租户中或歸還給租户，則房東有權在隨後的任何違約或違約時這樣做根據本租約的任何條款終止本租約 以提出一項或多項進一步的友好訴訟，或如上所述 規定了收回房屋所有權的行動，並承認了收回對房屋所有權的判決 。

(2) 在任何友好的驅逐行動中，房東應首先安排提交由房東或代理其行事的人 撰寫的宣誓書，説明授權作出判決所必需的事實，如果在此類訴訟中提交了本租約的真實副本 ，則無需將原件作為委託令、任何法院規則、習慣或慣例提交 儘管情況恰恰相反。如果房東應根據議會法案 和《民事訴訟規則》提起訴訟以收回所有權，無論是在租約期滿或提前終止本租約時，還是出於未支付租金或 任何其他原因，則租户放棄獲得經修訂的1951年《房東和租户法》 （或任何類似或繼承法）可能要求的任何搬遷通知的權利，並同意二十 (20)) 如果法定規定了更長的期限 ，則通知天數即可。

f. 放棄兑換權。如果本租約終止，或者租户在違約事件發生後被驅逐或被剝奪，租户特此明確放棄 任何現行或未來法律授予的任何和所有贖回權。

g. 房東移除內容。租約合法終止後，房東有權重新進入 處所，將所有人員和物品帶出房屋。房東移走的所有物品可以存放在公共倉庫 或其他地方，費用由租户承擔；前提是房東 打算這樣做的通知後20天內不得移走任何物品，並且租户未能在上述20天內移走此類物品。

h. 出售 租户的財產。房東可以在公開或私下出售房東根據上述條款收回的租户貨物 的全部或任何部分，無論是否出售此類物品。在任何此類 出售中，除非法律另有禁止，否則房東或其受讓人可以購買。任何此類處置的收益，減去 與佔有、持有和出售租户商品相關的任何和所有費用（包括律師費），首先應從該類 出售所得的收益以及根據本協議應付給房東的款項的餘額中支付。任何盈餘應支付給租户或按法律要求支付給租户 ，租户應對任何缺陷負責。就此而言，房東應根據貨物 所在州編纂的《統一商法典》的規定向有擔保方提供的所有補救措施。

18.3 沒有豁免。房東對違反此處包含的任何契約、條件或協議的任何行為的豁免均不構成對此類契約、條件或協議的放棄，也不得視為對任何後續違反此類契約、條件或協議的放棄。租户支付的款項或 房東收到的少於此處規定的每月租金分期付款的金額均不得視為租金賬户 以外，租金支付支票所附的任何支票或信函上的任何背書或陳述也不得被視為協議 和滿足，房東可以在不影響房東收回此類租金餘額 或收取任何其他租金餘額的權利的情況下接受此類支票或付款本租約中提供的補救措施。房東在租户拖欠款項時收到的款項應按房東的決定使用 。房東不得重新進入，也不得將房東接受租户的鑰匙視為 接受本租約的交出。

18.4 房東有權糾正租户的違約。每當租户拖欠本協議所要求的任何款項 或採取本協議要求租户支付或完成的任何行為時，房東可以在提前五 (5) 天通知租户 的情況下，支付此類款項或代表租户採取此類行動，但無須這樣做。 房東為履行租户義務而產生的所有費用，包括但不限於支付因租户失敗或違規而可能處以的任何罰款或罰款 ，應由租户在 房東提出報銷要求後的十 (10) 個工作日內作為額外租金支付（除非此處另有明確規定），之後應按利率收取利息 。房東支付此類款項或採取此類行動不得糾正或免除租户的這種 違約，也不能阻止房東行使房東可用的任何其他補救措施。

18.5 收款費用。如果租户在本租約下違約，如果房東諮詢律師或收款機構 以收取租户應付的任何款項或其他與租户履行本租約有關的款項，租户 無論是否提起訴訟，都應在房東提出報銷要求後的十 (10) 個工作日內向房東償還合理的法律顧問費用和法庭費用 （如果有）（除非另有明確規定 此處提供，之後將按利率收取利息。如果房東根據租約違約，而且 如果租户就房東在本協議下的表現諮詢了律師，則房東應向租户償還合理的 法律顧問費用。

19。 租約終止時投降。在本租約預定到期或提前終止後，租户應 立即向房東交出房屋以及所有建築設備、機械、為房屋提供服務的機械和其他 系統的替代品、租户的工作，包括租户的貿易固定裝置、 傢俱、架子等物品以外的任何固定裝置，但房東在終止時可能以書面形式允許或要求租户 移走的物品除外這份租約。租户歸還房屋的狀況應與本租約開始時交付給租户的房屋 基本相同，接受合理的磨損，並受租户改動 和其他允許的工作的約束。

20。 等着。如果租户在本租約的預定到期或提前終止 時不立即交出房屋，那麼，除了房東可以為租户違約提供的所有補救措施外，由於這種 持有 ，租户應隨意成為租户，其價格是本租約期限最後一個月應付的基本租金的兩倍（2倍）以及根據本租約期限到期的所有額外租金租户根據本租約的條款、條件、契約和協議騰出房屋，否則 , 但根據其條款已過期的條款除外.租户 還應向房東賠償房東因租户扣留而遭受的所有損失（無論是經房東同意還是 未經房東同意），租户應向房東賠償任何其他租户或潛在租户 因租户持有房屋而延遲向其他租户或潛在租户 交付房屋所有權而對房東提出的所有索賠。

21。 從屬關係、不幹擾和訴訟。

21.1 禁止反言證書。在房東提出要求後的十 (10) 個工作日內，租户應以可記錄的形式提供禁止反言 證書，證明（如果是這樣的話）本租約已完全生效， 沒有辯護或抵消權，或者説明租户所主張的內容，以及房東 合理要求的其他信息。租户未能在要求的時間內提交此類陳述應成為租户 證明本租約完全有效、沒有辯護或抵消的確鑿證據，以及房東合理要求的其他信息 的確鑿證據。

21.2 委託書。 租户應委託房屋的任何抵押權人或購買者。

21.3 從屬地位。本協議項下的租户權利從屬於任何抵押貸款或抵押貸款的留置權，或任何其他融資或再融資方法產生的 留置權，或現在或以後對房屋所屬的 土地生效的任何地面租約、為其擔保而提供的所有預付款，以及所有續訂、延期或修改 ，前提是此後作出的任何此類租約包含不幹擾房屋的條款租賃。無論本節的自營條款 如何，如果潛在的抵押權人或地面出租人要求租户簽署從屬協議，只要此類從屬關係語言包含非幹擾性語言，租户應立即這樣做 。

21.4 抵押權人的權利。如果房東根據本協議採取任何作為或不作為使租户有權取消或 終止本租約，或者要求全部或部分驅逐，則租户不得行使該權利 (a) 在向持有人發出此類作為或不作為的書面通知 之前，如果每份抵押貸款和地租的名稱和地址都應以書面形式提供給租户，(b) 在合理的補救期限之前，租户不得行使該權利此類作為或不作為應在 發出此類通知後過期。

22。 細分和地役權。租户對房屋的使用應受所有契約、條件、地役權 和限制的約束，這些契約、條件、地役權 以及現在或以後影響或抵押房屋所在土地的限制。房東保留 (a) 細分房屋所在土地的權利，(b) 修改房屋所在土地的邊界， (c) 在房屋所在的土地上授予地役權並將其部分專門用於公共用途；但是， 前提是 上述任何一項都不會對租户對房屋的使用產生重大幹擾。租户特此同意此類細分、邊界修改和/或授予或使用地役權，並同意根據房東 的要求不時向房東簽署、確認並向房東交付所有合理文件 或實現租户同意所必需的文書 。

23。 有限事實上的律師。如果租户未能在房東書面要求租户簽署 此類文書或證書後的十 (10) 個工作日內執行任何此類文書或證書以實現第 21.1、21.2、21.3、21.4 或 22 小節的意圖 ，則租户特此不可撤銷地任命房東為租户的事實律師，擁有全權 並有權以任何租户的名義執行和交付此類文書或證書。

24。 房東的安靜享受盟約。房東承諾，租户以及所有通過租户 提出索賠並根據本協議允許的人，應安靜而安靜地使用房屋，所有通過租户提出索賠並根據本租約允許 的人都不會違約本租約。

25。房東 進入權和租户續約。租户應在 期限到期或延長本租約的任何選擇權到期前六 (6) 個月向房東發出書面通知。在本期限的最後六 (6) 個月內 ，房東有權在房屋的任何部分放置標語或廣告牌，表明房屋 “待售” 或 “出租”，但此類標誌的大小和放置應不會對租户 的佔用造成重大幹擾。在本租約期間，房東和房東的代理人應在向租户發出合理通知後，在一天中的合理時間 獲準進入房屋參觀房屋，包括但不限於向潛在購買者、抵押貸款人、租户或承包商展示房屋的權利 。

26。 規章制度。在任期內的任何時候，租户均應遵守並促使其員工、承包商、 受邀者和被許可人遵守房東制定的所有規章制度，以及房東可能不時合理採用的修訂和補充 。

27。 租户年度報告。房東必須向某些政府機構和資金來源 報告該物業的總就業人數、霍姆伍德居民的就業人數和銷售總額。租户同意每年在 10 天書面通知後向 房東提供在該場所工作的員工總數（指全職和兼職工作）、 Homewood 居民的就業總人數和銷售總額。

28。 企業/合夥管理局。租户表示，代表租户執行本租約的人 已獲得簽訂本租約的正式授權，租户執行和完成本租約不違反任何章程、公司註冊證書、合夥協議或其他協議、命令、 判決、政府法規或租户加入或受其約束的任何其他義務的任何規定。

29。 經紀人。房東應支付與本次交易有關的所有房地產經紀人和代理商佣金。

30。 所有權變更。如果房屋被出售，或者其法定所有權或公平所有權 發生任何變化，則房東在本協議下的所有義務和權利應轉讓給該購買者或受讓人，房東的 義務將終止，房東應免除對租户的所有責任和責任。租户 應僅向該購買者或受讓人尋求履行上述義務或履行這些義務。受讓人的每個購買者 反過來應擁有類似的出售、轉讓和釋放特權。

31。 繼承者和分配者。本租約應為本租約各方及其各自的 繼承人、繼承人和允許的受讓人受益並具有約束力，前提是本租約項下的此類權利可以成功並根據本協議的條款 進行轉讓。

32。 注意。本租約要求或允許的所有通知、要求和通信僅在 書面形式（除非此處另有規定）時才有效，並應通過美國掛號郵件、要求退貨收據或隔夜 郵件發送，存放在全國認可的承運人，因此每種情況下都要預付郵費，並使用根據本協議指定的收件人地址 。通知應按基本租賃信息中列出的 地址或任何一方根據本 部分可能向另一方提供的其他地址發送給另一方。如此提供的任何通知均應被視為在 (a) 實際收到，或 (b) 通過掛號信郵寄後兩 (2) 個工作日送達，申請退貨收據，或 (c) 在向全國 認可的承運人存款後一 (1) 個工作日，以較早者為準。

33。 可分割性。如果具有管轄權的法院在任何程度上認定本租約的任何條款、契約、條款或其對任何人 或情況的適用無效、無效或不可執行，則本租約的其餘條款、契約、條件或條款，或其對任何個人或情況的適用， 仍應完全有效，不得受到任何影響，或無效。

34。 完整協議；適用法律和對管轄權的同意。本租約是房東和租户 的完整協議，應根據賓夕法尼亞州聯邦 的實體法而不是衝突法進行管轄、解釋和執行。租户和房東同意位於賓夕法尼亞州阿勒格尼縣 的聯邦和州法院對與本租約有關或提及本租約的任何訴訟擁有專屬管轄權和審判地。除非房東和租户簽署書面協議，否則不得修改或補充本租約 。

35。 合併和對應物。本第二部分和隨附的第一部分構成一份協議，可以 在任意數量的對應方中籤署，每份協議均為原件，所有這些協議共同構成對本協議各方具有約束力的協議 。

36。 放棄陪審團審判。在任何一方 就本租約、 房東與租户的關係、租户對房屋的使用和佔用以及任何傷害或損害索賠所產生或以任何方式與之相關的任何事項提起的任何訴訟、訴訟或反訴中，房東和租户均免除陪審團的審判。

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為了見證 ，為了受法律約束，房東和租户已促使本租約由其正式授權的官員 或代理人簽署，封存日期和年份。

附錄 A-1