EX-99.2

展品99.2


		前瞻性陳述

這些補充信息包含符合聯邦證券法的前瞻性陳述。您可以通過使用與歷史事件無關的“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“計劃”和類似的表述來識別這些陳述。您在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素，在某些情況下，這些因素是我們無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。這些因素包括但不限於以優惠條件簽訂新租約或續簽租約的能力；對租户財務狀況的依賴；我們可能失去主要租户或主要租户可能受到市場和經濟狀況不利影響的風險，包括通脹和利率上升；寫字樓房地產行業的趨勢，包括遠程辦公、靈活的工作時間、開放的工作場所和電話會議；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；利率的波動以及融資的成本和可用性；我們的合資夥伴履行義務的能力；這些風險和不確定性包括：本地、國內和國際經濟和市場狀況的影響以及通脹和利率上升對這些市場狀況的影響；收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響；未來任何大流行、地方性或傳染性疾病爆發對美國、地區和全球經濟以及我們租户的財務狀況和經營業績的負面影響；監管變化，包括税收法律和法規的變化；以及其他風險和不確定性，這些風險和不確定性在我們向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳細描述。我們沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

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		目錄


		頁面
公司簡介		4

研究報道		5

精選財務信息
	導向	6
	財務亮點	7
	合併資產負債表	8
	合併損益表	9
	選擇損益表數據	10
	營運資金(“FFO”)	11
	可供分配的資金(FAD)	12
	房地產未計利息、税項、折舊及攤銷之利潤(“EBITDARE”)	13
	淨營業收入(“NOI”)	14 - 16
	相同的商店結果	17 - 20
	合併的合資企業	21 - 26
	未合併的合資企業	27 - 32
	房地產相關基金	33 - 38
	資本結構	39
	債務分析	40
	債務到期日	41

選定的屬性數據
	投資組合摘要	42 - 43
	同一商店的租賃佔有率	44 - 45
	頂級租户和行業多元化	46
	租賃活動	47 - 48
	租約期滿	49 - 51
	收付實現制資本支出	52 - 53


定義		54 - 55

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		公司簡介

派拉蒙集團公司(“派拉蒙”或“公司”)是一家完全集成的房地產投資信託公司，擁有、運營、管理、收購和重新開發位於紐約和舊金山選定的中央商務區子市場的高質量A級寫字樓物業。派拉蒙專注於通過利用其資產的搶手位置和成熟的物業管理能力來吸引和留住高質量的租户，從而實現其投資組合價值的最大化。

管理


阿爾伯特·貝勒	董事長、首席執行官、總裁
威爾伯·帕斯	首席運營官、首席財務官兼財務主管
彼得·布林德利	常務副祕書長總裁，房地產業主管
蓋奇·約翰遜	高級副總裁，總法律顧問兼祕書長
埃爾梅琳達·伯貝裏	首席會計官高級副總裁

董事會


阿爾伯特·貝勒	董事，董事會主席
託馬斯·阿姆布魯斯特	董事
馬丁·巴斯曼	董事，首席獨立董事，董事，提名和公司治理委員會主席
卡琳·克萊恩	董事
彼得·林曼	董事，審計委員會主席
凱瑟琳娜·奧託-伯恩斯坦	董事
馬克·帕特森	董事
齋藤仁	董事
保拉·薩特	董事
格雷格·賴特	薪酬委員會主席董事

公司信息


公司總部	投資者關係	證券交易所上市	交易符號
1633百老匯，1801套房	郵箱：ir@pgre.com	紐約證券交易所	PGRE
紐約州紐約市，郵編：10019	(212) 492-2298
(212) 237-3100

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		研究報道(1)


卡米爾·邦內爾	託馬斯·凱瑟伍德	史蒂夫·薩克瓦
美銀美林	BTIG	Evercore ISI
(646) 855-5042	(212) 738-6140	(212) 446-9462
郵箱：camille.bonnel@bofa.com	郵箱：tcatherwood@btig.com	郵箱：steve.sakwa@evercoreisi.com

迪倫·布爾津斯基	維克拉姆·馬爾霍特拉	羅納德·卡姆登
綠街顧問	瑞穗證券美國公司	摩根士丹利
(949) 640-8780	(212) 282-3827	(212) 296-8319
郵箱：dburzinski@greenstreet.com	郵箱：vikram.Malhotra@mizuhogroup.com	郵箱：ronald.kamdem@mganstanley.com

布萊恩·海克	安德魯·羅西瓦奇
富國銀行	沃爾夫研究
(443) 263-6529	(646) 582-9250
郵箱：blaine.hek@well sfargo.com	郵箱：arosivach@wolferesearch.com

(1)

除獨立研究公司Green Street Advisors外，根據First Call Corporation的説法，上述股票分析師均為發表了有關本公司的研究材料並被列為研究本公司的分析師。請注意，該等分析師對本公司業績所作的任何意見、估計或預測，並不代表本公司或其管理層的意見、估計或預測。通過以上引用，本公司並不暗示其認可或贊同任何該等分析師提出的任何信息、結論或建議。

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		制導

(未經審計，以千為單位，不包括平方英尺，百分比和每股金額)


				2023年全年
(稀釋後每股金額)				低			高
			普通股股東應佔淨虧損估計	$	(0.28	)	$	(0.24	)
			我們在房地產折舊和攤銷中的份額		1.01			1.01
			與未合併的合資企業有關的非現金房地產減值損失		0.11			0.11
			估計核心FFO(1)(2)	$	0.84		$	0.88

	運營假設：
		租賃活動(平方英尺)			600,000			900,000
		年末PGRE在同一家商店的租賃份額為%(2)			89.2	%		90.2	%
		PGRE在同一門店現金NOI中的份額下降(2)			(6.1	%)		(4.1	%)
		PGRE在同一門店NOI中的份額下降(2)			(4.7	%)		(2.7	%)

	財務假設(按股計算)：
		估計淨虧損		$	(64,300	)	$	(55,300	)
			折舊及攤銷		235,000			235,000
			一般和行政費用		61,000			59,000
			利息和債務支出，包括遞延融資成本的攤銷		147,000			145,000
			扣除所得税後的手續費和其他收入		(30,500	)		(31,500	)
			與未合併的合資企業有關的非現金房地產減值損失		24,800			24,800
		噪聲(2)			373,000			377,000
			直線租金調整和高於和低於市場的租賃收入，淨額		(5,500	)		(6,500	)
		現金NOI(2)		$	367,500		$	370,500


與先前假設/指導意見的對賬：			財務假設							運營假設
			噪音問題(2)				FFO(2)每小時分享			同一家商店租賃%(2)			同一家商店現金NOI(2) 生長			同一家商店噪聲(2) 生長
	第一季度假設/指導的中點		$	389,000			$	0.92			91.3	%		(4.0	%)		(2.0	%)
		摩根大通/SVB證券交出/終止空間的影響		(19,600	)	(3)		(0.08	)		(0.6	%)		(0.8	%)		(1.4	%)
		百老匯1633號租户終止租約的影響		5,600				0.02			(1.0	%)		(0.3	%)		(0.3	%)
	第二季度假設/指導的中點		$	375,000			$	0.86			89.7	%		(5.1	%)		(3.7	%)

(1)

我們正在更新我們2023年全年的估計核心FFO指引，該指引根據美國公認的會計原則(“GAAP”)與上文估計的每股稀釋後普通股股東應佔淨虧損進行了核對。普通股股東每股攤薄後應佔淨虧損的估計不是一個預測，只是為了滿足美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的披露要求。除了如上所述，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率和我們2023年7月31日發佈的收益新聞稿中提到的事件的收益影響的假設，以及我們計劃在2023年8月1日的電話會議上參考的其他事件。這些估計不包括未來可能的物業收購或處置，或房地產相關基金投資的已實現和未實現損益對經營業績的影響。不能保證我們的實際結果不會與上述估計值有實質性差異。

(2)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(3)

這包括(I)非現金直線應收租金撇賬合共1,390萬美元及(Ii)下半年租金收入減少合共570萬美元，一如我們在提交給美國證券交易委員會的2023年7月7日的8-K表中披露的那樣。

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		金融亮點

(未經審計，以千計，每股金額除外)


			截至三個月								截至六個月
選定的財務數據			2023年6月30日			2022年6月30日			2023年3月31日		2023年6月30日			2022年6月30日
	普通股股東應佔淨(虧損)收入		$	(47,538	)	$	(360	)	$	1,729	$	(45,809	)	$	3,011
		每股-基本和稀釋後	$	(0.22	)	$	(0.00	)	$	0.01	$	(0.21	)	$	0.01

	可歸因於普通股股東的核心FFO(1)		$	38,666		$	53,633		$	56,174	$	94,840		$	108,211
		每股-稀釋後	$	0.18		$	0.24		$	0.26	$	0.44		$	0.49

	PGRE在現金NOI中的份額(1)		$	92,897		$	95,516		$	94,615	$	187,512		$	191,734
	PGRE在NOI中的份額(1)		$	84,764		$	101,518		$	101,277	$	186,041		$	197,466


同店現金NOI(1)	更改百分比			同一家商店噪聲(1)	更改百分比
截至2023年6月30日的三個月與2022年6月30日		(4.7	%)	截至2023年6月30日的三個月與2022年6月30日		(5.0	%)
截至2023年6月30日的前六個月與2022年6月30日		(2.3	%)	截至2023年6月30日的前六個月與2022年6月30日		0.9	%

投資組合統計(在PGRE的份額)


	自.起
	2023年6月30日			2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日
租賃%(1)		89.6	%		89.8	%		91.3	%		91.4	%		91.4	%


租用的同一商店%(1)	更改百分比			租用的同一商店%(1)	更改百分比
2023年6月30日與2023年3月31日		(0.2	%)	2023年6月30日與2022年6月30日		(1.8	%)
2023年6月30日與2022年12月31日		(1.7	%)

公共共享數據


		截至三個月
股價：		2023年6月30日			2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日
	高	$	4.92		$	6.74		$	6.86		$	7.95		$	11.04
	低	$	4.10		$	3.90		$	5.48		$	6.00		$	7.08
	結賬(期末)	$	4.43		$	4.56		$	5.94		$	6.23		$	7.23

每股普通股股息		$	0.035		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775
普通股年化股息		$	0.14		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31
股息率(收盤價)			3.2	%		6.8	%		5.2	%		5.0	%		4.3	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

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		合併資產負債表

(未經審計，以千計)


			2023年6月30日			2022年12月31日
資產：
	房地產，按成本價計算：
		土地	$	1,966,237		$	1,966,237
		建築物和改善措施		6,199,074			6,177,540
				8,165,311			8,143,777
		累計折舊和攤銷		(1,377,917	)		(1,297,553	)
	房地產，淨值			6,787,394			6,846,224
	現金和現金等價物			434,751			408,905
	受限現金			72,680			40,912
	應收賬款和其他應收款			13,692			23,866
	房地產相關基金投資			66,606			105,369
	投資於未合併的房地產相關基金			5,270			3,411
	對未合併的合資企業的投資			398,677			393,503
	遞延應收租金			346,583			346,338
	遞延費用，淨額			113,271			120,685
	無形資產，淨額			79,558			90,381
	其他資產			49,497			73,660
總資產			$	8,367,979		$	8,453,254

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額		$	3,842,669		$	3,840,318
	循環信貸安排			-			-
	應付賬款和應計費用			113,449			123,176
	應付股息和分派			8,188			18,026
	無形負債，淨額			31,960			36,193
	其他負債			23,700			24,775
總負債				4,019,966			4,042,488

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權			3,507,480			3,592,291
	在以下方面擁有非控股權益：
		合併後的合資企業		407,647			402,118
		房地產綜合相關基金		183,988			173,375
		運營夥伴關係		248,898			242,982
總股本				4,348,013			4,410,766

負債和權益總額			$	8,367,979		$	8,453,254

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		合併損益表

(未經審計，以千計，每股金額除外)


		截至三個月										截至六個月
		2023年6月30日				2022年6月30日			2023年3月31日			2023年6月30日				2022年6月30日
收入：
	租金收入(1)	$	165,506			$	177,243		$	181,713		$	347,219			$	347,165
	手續費及其他收入(1)		7,156				8,274			6,761			13,917				22,037
總收入			172,662				185,517			188,474			361,136				369,202

費用：
	運營中		71,078				67,814			70,309			141,387				134,475
	折舊及攤銷		62,627				57,398			58,888			121,515				113,022
	一般和行政		16,224				16,706			14,623			30,847				32,351
	交易相關成本		63				159			128			191				276
總費用			149,992				142,077			143,948			293,940				280,124

其他收入(支出)：
	房地產相關基金投資收益(虧損)		(42,644	)	(2)		-			3,550			(39,094	)	(2)		-
	未合併的房地產相關基金的收益(虧損)		32				155			(178	)		(146	)			325
	未合併的合資企業的虧損		(28,402	)	(3)		(4,416	)		(5,762	)		(34,164	)	(3)		(9,529	)
	利息和其他收入，淨額		2,967				796			2,925			5,892				1,027
	利息和債務支出(1)		(36,879	)			(35,578	)		(36,459	)		(73,338	)			(69,855	)
所得税前收入(虧損)			(82,256	)			4,397			8,602			(73,654	)			11,046
	所得税費用		(573	)			(359	)		(288	)		(861	)			(886	)
淨(虧損)收益			(82,829	)			4,038			8,314			(74,515	)			10,160
減去可歸因於非控制的淨(收益)損失 *中國在以下方面的利益：
	合併後的合資企業		(5,351	)			(4,779	)		(5,641	)		(10,992	)			(8,204	)
	房地產綜合相關基金		37,301				352			(823	)		36,478				1,368
	運營夥伴關係		3,341				29			(121	)		3,220				(313	)
普通股股東應佔淨(虧損)收入		$	(47,538	)		$	(360	)	$	1,729		$	(45,809	)		$	3,011
	每股稀釋後股份	$	(0.22	)		$	(0.00	)	$	0.01		$	(0.21	)		$	0.01

(1)

詳情請參閲第10頁。

(2)

包括派拉蒙集團房地產基金X(“基金X”)持有的夾層貸款投資的未實現虧損。詳情請參閲第35頁和第37頁。

(3)

包括我們在與華爾街60號相關的非現金房地產減值損失中的份額。詳情見第29頁和第31頁。

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		選擇損益表數據

(未經審計，以千計)


		截至三個月								截至六個月
租金收入：		2023年6月30日				2022年6月30日		2023年3月31日		2023年6月30日			2022年6月30日
	物業租賃	$	156,015			$	158,519	$	158,463	$	314,478		$	315,441
	租客報銷		13,270				12,462		14,458		27,728			24,994
	直線式租金調整		(7,511	)	(1)		5,790		7,756		245	(1)		4,001
	高於和低於市價租賃的攤銷，淨額		1,448				315		1,036		2,484			673
	租賃終止收入		2,284				157		-		2,284			2,056
租金總收入		$	165,506			$	177,243	$	181,713	$	347,219		$	347,165

(1)

包括合共13,906美元的非現金直線應收租金撇賬，包括(I)與交出的摩根大通業務有關的7,343美元撇賬及(Ii)與終止的SVB Securities租約有關的6,563美元撇賬。


			截至三個月						截至六個月
費用和其他收入：			2023年6月30日		2022年6月30日		2023年3月31日		2023年6月30日		2022年6月30日
	資產管理		$	2,326	$	3,087	$	2,175	$	4,501	$	5,972
	物業管理			1,831		2,103		1,862		3,693		4,322
	收購、處置、租賃和其他			819		784		520		1,339		7,668
	手續費總收入			4,976		5,974		4,557		9,533		17,962
	其他(主要是停車收入和租户要求的服務，
		包括清潔和加班供暖和製冷)		2,180		2,300		2,204		4,384		4,075
總費用和其他收入			$	7,156	$	8,274	$	6,761	$	13,917	$	22,037


		截至三個月						截至六個月
利息和債務支出：		2023年6月30日		2022年6月30日		2023年3月31日		2023年6月30日		2022年6月30日
	利息支出	$	35,340	$	34,039	$	34,921	$	70,261	$	66,778
	遞延融資成本攤銷		1,539		1,539		1,538		3,077		3,077
利息和債務支出合計		$	36,879	$	35,578	$	36,459	$	73,338	$	69,855

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		FFO

(未經審計，以千計，不包括每股和每股金額)


			截至三個月									截至六個月
			2023年6月30日			2022年6月30日			2023年3月31日			2023年6月30日			2022年6月30日
淨(虧損)收入與FFO和核心FFO的對賬：
	淨(虧損)收益		$	(82,829	)	$	4,038		$	8,314		$	(74,515	)	$	10,160
	房地產折舊和攤銷(包括我們的份額
		未合併的合資企業)		72,096			67,235			68,431			140,527			133,060
	我們應計非現金房地產減值損失的份額與 **未合併的合資企業			24,734			-			-			24,734			-
	FFO(1)			14,001			71,273			76,745			90,746			143,220
	可歸因於以下方面的非控股權益的FFO減少：
		合併後的合資企業		(14,889	)		(13,945	)		(15,175	)		(30,064	)		(26,460	)
		房地產綜合相關基金		37,295			346			(830	)		36,465			1,355
	派拉蒙集團運營夥伴的FFO			36,407			57,674			60,740			97,147			118,115
	可歸因於經營合夥企業非控股權益的FFO減少			(2,390	)		(4,352	)		(3,961	)		(6,351	)		(9,920	)
	普通股股東的FFO(1)		$	34,017		$	53,322		$	56,779		$	90,796		$	108,195
	每股稀釋後股份		$	0.16		$	0.24		$	0.26		$	0.42		$	0.49

	FFO		$	14,001		$	71,273		$	76,745		$	90,746		$	143,220
	非核心項目：
		對供款(分配)的收益中權益的調整 **未合併的合資企業		(1,301	)		168			(1,322	)		(2,623	)		(415	)
		合併已實現和未實現損益的調整新基金和未合併的房地產相關基金投資		45,686			(29	)		1,335			47,021			18
		其他淨額(包括銷售的税後淨收益或虧損) (包括位於One Steuart Lane的住宅公寓單元)		659			671			2,537			3,196			2,050
	核心FFO(1)			59,045			72,083			79,295			138,340			144,873
	可歸因於以下方面的非控股權益的核心FFO減少：
		合併後的合資企業		(14,889	)		(13,945	)		(15,175	)		(30,064	)		(26,460	)
		房地產綜合相關基金		(2,773	)		(128	)		(4,027	)		(6,800	)		(287	)
	派拉蒙集團運營合作伙伴的核心FFO			41,383			58,010			60,093			101,476			118,126
	可歸因於經營合夥企業非控股利益的核心FFO較少			(2,717	)		(4,377	)		(3,919	)		(6,636	)		(9,915	)
	普通股股東的核心FFO(1)		$	38,666		$	53,633		$	56,174		$	94,840		$	108,211
	每股稀釋後股份		$	0.18		$	0.24		$	0.26		$	0.44		$	0.49

已發行加權平均股份對賬：
	加權平均流通股			217,003,931			222,971,886			216,563,108			216,784,737			220,888,664
	稀釋證券的影響			11,089			26,594			53,912			31,669			41,355
	稀釋後每股FFO和核心FFO的分母			217,015,020			222,998,480			216,617,020			216,816,406			220,930,019

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 11 -


		淡出

(未經審計，以千計)


				截至三個月									截至六個月
				2023年6月30日			2022年6月30日			2023年3月31日			2023年6月30日			2022年6月30日
核心FFO與FAD的對賬：
	核心FFO			$	59,045		$	72,083		$	79,295		$	138,340		$	144,873
	增加(減去)調整(包括我們的份額 ((未合併的合資企業)到達FAD：
		直線式租金調整			7,515			(5,977	)		(7,691	)		(176	)		(4,319	)
		高於和低於市價租賃的攤銷，淨額			(2,239	)		(1,128	)		(1,838	)		(4,077	)		(2,325	)
		遞延融資成本攤銷			1,779			1,935			1,893			3,672			3,884
		基於股票的薪酬費用攤銷			4,214			4,142			5,117			9,331			10,704
		維護資產的支出			(20,117	)		(13,065	)		(5,662	)		(25,779	)		(24,293	)
		第二代租户改進
			銷售和租賃佣金		(6,548	)		(16,474	)		(12,538	)		(19,086	)		(30,765	)
	時尚(1)				43,649			41,516			58,576			102,225			97,759
	不太流行歸因於以下方面的非控股權益：
		合併後的合資企業			(10,351	)		(7,757	)		(7,033	)		(17,384	)		(19,102	)
		房地產綜合相關基金			(2,773	)		(205	)		(4,084	)		(6,857	)		(448	)
	派拉蒙集團運營合作伙伴帶來的FAD				30,525			33,554			47,459			77,984			78,209
	不那麼流行歸因於非控股權益 --中國運營夥伴關係				(2,004	)		(2,532	)		(3,095	)		(5,099	)		(6,646	)
	普通股股東的FAD(1)(2)			$	28,521		$	31,022		$	44,364		$	72,885		$	71,563

	普通股宣佈的股息			$	7,606		$	17,485		$	16,834		$	24,440		$	34,463

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

可歸因於普通股股東的FAD不一定表明未來FAD金額，這是由於租户改善和租賃佣金的支付時間相對於產生此類成本的租賃所收到的租金的波動。

- 12 -


		EBITDARE

(未經審計，以千計)


			截至三個月									截至六個月
			2023年6月30日			2022年6月30日			2023年3月31日			2023年6月30日			2022年6月30日
對淨(虧損)收入與EBITDARE和 *調整後的EBITDARE：
	淨(虧損)收益		$	(82,829	)	$	4,038		$	8,314		$	(74,515	)	$	10,160
	增加(減去)調整(包括我們的份額 (未合併的合資企業)將達到EBITDARE 預測和調整後的EBITDARE：
		折舊及攤銷		72,096			67,235			68,431			140,527			133,060
		利息和債務支出		42,746			41,882			43,673			86,419			82,794
		我們所佔的非現金房地產減值損失與中國成立了一家未合併的合資企業		24,734			-			-			24,734			-
		所得税費用		580			366			293			873			906
	息税前利潤(1)			57,327			113,521			120,711			178,038			226,920
	可歸因於以下方面的非控股權益的EBITDAR減少：
		合併後的合資企業		(22,730	)		(21,830	)		(23,012	)		(45,742	)		(42,167	)
		房地產綜合相關基金		37,665			(409	)		(2,036	)		35,629			(513	)
	PGRE在EBITDARE中的份額(1)		$	72,262		$	91,282		$	95,663		$	167,925		$	184,240


	EBITDARE		$	57,327		$	113,521		$	120,711		$	178,038		$	226,920
	加上(減去)調整以得出調整後的EBITDAR：
		年收益中的權益調整(分配自) *對一家未合併的合資企業的貢獻		(1,301	)		168			(1,322	)		(2,623	)		(415	)
		合併和未合併的EBITDAR **房地產相關基金投資		42,507			(264	)		(3,224	)		39,283			(540	)
		其他淨額(包括銷售的税後淨收益或虧損) (包括位於One Steuart Lane的住宅公寓單元)		814			(145	)		1,235			2,049			34
	調整後的EBITDAR(1)			99,347			113,280			117,400			216,747			225,999
	調整後EBITDAR減少可歸因於以下方面的非控股權益：
		合併後的合資企業		(22,730	)		(21,830	)		(23,012	)		(45,742	)		(42,167	)
	PGRE在調整後EBITDARE中的份額(1)		$	76,617		$	91,450		$	94,388		$	171,005		$	183,832

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 13 -


		噪音

(未經審計，以千計)


				截至三個月									截至六個月
				2023年6月30日			2022年6月30日			2023年3月31日			2023年6月30日			2022年6月30日
淨(虧損)收入與NOI和現金NOI的對賬：
	淨(虧損)收益			$	(82,829	)	$	4,038		$	8,314		$	(74,515	)	$	10,160
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			62,627			57,398			58,888			121,515			113,022
		一般和行政			16,224			16,706			14,623			30,847			32,351
		利息和債務支出			36,879			35,578			36,459			73,338			69,855
		所得税費用			573			359			288			861			886
		房地產相關基金投資的損失(收益)			42,644			-			(3,550	)		39,094			-
		來自未合併合資企業的NOI(不包括 (注：One Steuart Lane)			10,720			11,585			10,381			21,101			22,819
		未合併的合資企業的虧損			28,402			4,416			5,762			34,164			9,529
		費用收入			(4,976	)		(5,974	)		(4,557	)		(9,533	)		(17,962	)
		利息和其他收入，淨額			(2,967	)		(796	)		(2,925	)		(5,892	)		(1,027	)
		其他，淨額			31			4			306			337			(49	)
	噪聲(1)				107,328			123,314			123,989			231,317			239,584
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(22,564	)		(21,796	)		(22,712	)		(45,276	)		(42,118	)
	PGRE在NOI中的份額(1)			$	84,764		$	101,518		$	101,277		$	186,041		$	197,466

	噪音			$	107,328		$	123,314		$	123,989		$	231,317		$	239,584
	更少：
		直線租金調整(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		7,515			(5,977	)		(7,691	)		(176	)		(4,319	)
		高於和低於市價租賃的攤銷，淨額
			(包括我們在未合併的合資企業中的份額)		(2,239	)		(1,128	)		(1,838	)		(4,077	)		(2,325	)
	現金NOI(1)				112,604			116,209			114,460			227,064			232,940
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(19,707	)		(20,693	)		(19,845	)		(39,552	)		(41,206	)
	PGRE在現金NOI中的份額(1)			$	92,897		$	95,516		$	94,615		$	187,512		$	191,734

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 14 -


		噪音

(未經審計，以千計)


				截至2023年6月30日的三個月
				總計			紐約			舊金山			其他
淨(虧損)收入與NOI和現金NOI的對賬：
	淨(虧損)收益			$	(82,829	)	$	(28,032	)	$	653		$	(55,450	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			62,627			38,281			23,092			1,254
		一般和行政			16,224			-			-			16,224
		利息和債務支出			36,879			23,436			12,684			759
		所得税支出(福利)			573			5			(101	)		669
		房地產相關基金投資虧損			42,644			-			-			42,644
		來自未合併合資企業的NOI(不包括One Steuart Lane)			10,720			3,404			7,256			60
		未合併的合資企業的虧損			28,402			24,981			3,078			343
		費用收入			(4,976	)		-			-			(4,976	)
		利息和其他收入，淨額			(2,967	)		(519	)		(210	)		(2,238	)
		其他，淨額			31			-			-			31
	噪聲(1)				107,328			61,556			46,452			(680	)
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(22,564	)		(2,743	)		(19,821	)		-
	截至2023年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額			$	84,764		$	58,813		$	26,631		$	(680	)
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額			$	101,518		$	69,065		$	34,252		$	(1,799	)


	噪音			$	107,328		$	61,556		$	46,452		$	(680	)
	添加(減去)調整以得出現金NOI：
		直線租金調整(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		7,515			5,110			2,667			(262	)
		攤銷高於市價和低於市價的租賃，淨額(包括
			我們在未合併的合資企業中的份額)		(2,239	)		(730	)		(1,509	)		-
	現金NOI(1)				112,604			65,936			47,610			(942	)
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(19,707	)		(2,880	)		(16,827	)		-
	截至2023年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額			$	92,897		$	63,056		$	30,783		$	(942	)
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額			$	95,516		$	68,154		$	29,191		$	(1,829	)

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 15 -


		噪音

(未經審計，以千計)


				截至2023年6月30日的六個月
				總計			紐約			舊金山			其他
淨(虧損)收入與NOI和現金NOI的對賬：
	淨(虧損)收益			$	(74,515	)	$	(22,194	)	$	13,740		$	(66,061	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			121,515			77,448			41,574			2,493
		一般和行政			30,847			-			-			30,847
		利息和債務支出			73,338			46,558			25,266			1,514
		所得税支出(福利)			861			5			(78	)		934
		房地產相關基金投資虧損			39,094			-			-			39,094
		來自未合併合資企業的NOI(不包括One Steuart Lane)			21,101			6,767			14,275			59
		未合併的合資企業的虧損			34,164			25,001			6,372			2,791
		費用收入			(9,533	)		-			-			(9,533	)
		利息和其他收入，淨額			(5,892	)		(961	)		(644	)		(4,287	)
		其他，淨額			337			-			-			337
	噪聲(1)				231,317			132,624			100,505			(1,812	)
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(45,276	)		(5,366	)		(39,910	)		-
	截至2023年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額			$	186,041		$	127,258		$	60,595		$	(1,812	)
	截至2022年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額			$	197,466		$	136,268		$	64,890		$	(3,692	)


	噪音			$	231,317		$	132,624		$	100,505		$	(1,812	)
	添加(減去)調整以得出現金NOI：
		直線租金調整(包括我們的未合併份額
			合資企業)		(176	)		2,086			(2,322	)		60
		攤銷高於市價和低於市價的租賃，淨額(包括
			我們在未合併的合資企業中的份額)		(4,077	)		(1,050	)		(3,027	)		-
	現金NOI(1)				227,064			133,660			95,156			(1,752	)
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(39,552	)		(5,658	)		(33,894	)		-
	截至2023年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額			$	187,512		$	128,002		$	61,262		$	(1,752	)
	截至2022年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額			$	191,734		$	136,267		$	59,099		$	(3,632	)

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 16 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)


同店現金NOI(1)			截至2023年6月30日的三個月
			總計			紐約				舊金山		其他
	截至2023年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額		$	92,897		$	63,056			$	30,783	$	(942	)
		租賃終止收入		(2,055	)		(2,055	)			-		-
		收購/重新開發和其他，淨額		948			6		(2)		-		942
	PGRE在截至三個月的同店現金NOI中所佔份額
		2023年6月30日	$	91,790		$	61,007			$	30,783	$	-


		截至2022年6月30日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額		$	95,516		$	68,154			$	29,191		$	(1,829	)
	租賃終止收入		(157	)		(157	)			-			-
	收購/重新開發和其他，淨額		989			(619	)	(2)		(221	)		1,829
PGRE在截至三個月的同店現金NOI中所佔份額
	2022年6月30日	$	96,348		$	67,378			$	28,970		$	-


(減少)PGRE在同店現金噪聲中的份額增加		$	(4,558	)	$	(6,371	)		$	1,813		$	-
%(減少)增加			(4.7	%)		(9.5	%)			6.3	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

包括我們在可歸因於華爾街60號的現金NOI中的份額，該公司因重建而“停業”。

- 17 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)


同一家門店NOI(1)			截至2023年6月30日的三個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2023年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額		$	84,764		$	58,813			$	26,631		$	(680	)
		租賃終止收入		(2,055	)		(2,055	)			-			-
		直線應收租金的非現金核銷		13,906			6,563		(2)		7,343	(2)		-
		收購/重新開發和其他，淨額		686			6		(3)		-			680
	PGRE在截至三個月的同店NOI中所佔份額
		2023年6月30日	$	97,301		$	63,327			$	33,974		$	-


		截至2022年6月30日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額		$	101,518		$	69,065			$	34,252		$	(1,799	)
	租賃終止收入		(157	)		(157	)			-			-
	收購/重新開發和其他，淨額		1,057			(521	)	(3)		(221	)		1,799
PGRE在截至三個月的同店NOI中所佔份額
	2022年6月30日	$	102,418		$	68,387			$	34,031		$	-


PGRE在同一門店噪聲中的份額下降		$	(5,117	)	$	(5,060	)		$	(57	)	$	-
減少百分比			(5.0	%)		(7.4	%)			(0.2	%)

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

代表與我們紐約投資組合中終止的美洲大道1301號的SVB證券租約以及我們舊金山投資組合中放棄的前街一號的摩根大通空間相關的沖銷。

(3)

包括我們在可歸因於華爾街60號的NOI中的份額，該公司因重建而“停止服務”。

- 18 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)


同店現金NOI(1)			截至2023年6月30日的六個月
			總計			紐約				舊金山		其他
	截至2023年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額		$	187,512		$	128,002			$	61,262	$	(1,752	)
		租賃終止收入		(2,055	)		(2,055	)			-		-
		收購/重新開發和其他，淨額		1,701			(51	)	(2)		-		1,752
	PGRE在截至六個月的同店現金NOI中所佔份額
		2023年6月30日	$	187,158		$	125,896			$	61,262	$	-


		截至2022年6月30日的六個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額		$	191,734		$	136,267			$	59,099		$	(3,632	)
	租賃終止收入		(1,875	)		(1,875	)			-			-
	收購/重新開發和其他，淨額		1,738			(1,673	)	(2)		(221	)		3,632
PGRE在截至六個月的同店現金NOI中所佔份額
	2022年6月30日	$	191,597		$	132,719			$	58,878		$	-

(減少)PGRE在同店現金噪聲中的份額增加		$	(4,439	)	$	(6,823	)		$	2,384		$	-
%(減少)增加			(2.3	%)		(5.1	%)			4.0	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

包括我們在可歸因於華爾街60號的現金NOI中的份額，該公司因重建而“停業”。

- 19 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)


同一家門店NOI(1)			截至2023年6月30日的六個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2023年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額		$	186,041		$	127,258			$	60,595		$	(1,812	)
		租賃終止收入		(2,055	)		(2,055	)			-			-
		直線應收租金的非現金核銷		13,906			6,563		(2)		7,343	(2)		-
		收購/重新開發和其他，淨額		1,765			(47	)	(3)		-			1,812
	PGRE在截至六個月的同店NOI中所佔份額
		2023年6月30日	$	199,657		$	131,719			$	67,938		$	-


		截至2022年6月30日的六個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額		$	197,466		$	136,268			$	64,890		$	(3,692	)
	租賃終止收入		(1,875	)		(1,875	)			-			-
	直線應收租金的非現金核銷		306			306				-			-
	收購/重新開發和其他，淨額		2,065			(1,406	)	(3)		(221	)		3,692
PGRE在截至六個月的同店NOI中所佔份額
	2022年6月30日	$	197,962		$	133,293			$	64,669		$	-

PGRE在同一門店噪聲中的份額增加(減少)		$	1,695		$	(1,574	)		$	3,269		$	-
增加(減少)百分比			0.9	%		(1.2	%)			5.1	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

代表與我們紐約投資組合中終止的美洲大道1301號的SVB證券租約以及我們舊金山投資組合中放棄的前街一號的摩根大通空間相關的沖銷。

(3)

包括我們在可歸因於華爾街60號的NOI中的份額，該公司因重建而“停止服務”。

- 20 -


		合併合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日
		合併總數		1633		同一個市場		300使命
		合資企業		百老匯		廣場		街道
PGRE所有權				90.0%		49.0%		31.1%
資產：
	房地產，淨值	$	3,325,697	$	1,697,715	$	1,156,161	$	471,821
	現金和現金等價物		160,880		65,940		50,192		44,748
	受限現金		1,317		78		1,239		-
	應收賬款和其他應收款		5,192		2,258		2,323		611
	遞延應收租金		204,890		102,504		77,971		24,415
	遞延費用，淨額		46,399		23,211		16,242		6,946
	無形資產，淨額		45,376		37,615		6,791		970
	其他資產		11,252		1,794		8,079		1,379
總資產		$	3,801,003	$	1,931,115	$	1,318,998	$	550,890

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	2,490,920	$	1,243,611	$	974,309	$	273,000
	應付賬款和應計費用		54,655		17,479		27,563		9,613
	無形負債，淨額		19,558		12,926		6,225		407
	其他負債		4,745		123		4,589		33
總負債			2,569,878		1,274,139		1,012,686		283,053

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		823,478		590,806		150,159		82,513
	非控制性權益		407,647		66,170		156,153		185,324
總股本			1,231,125		656,976		306,312		267,837

負債和權益總額		$	3,801,003	$	1,931,115	$	1,318,998	$	550,890

- 21 -


		合併合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)


		截至2022年12月31日
		合併總數		1633		同一個市場		300使命
		合資企業		百老匯		廣場		街道
PGRE所有權				90.0%		49.0%		31.1%
資產：
	房地產，淨值	$	3,364,482	$	1,718,436	$	1,167,906	$	478,140
	現金和現金等價物		139,579		60,556		41,396		37,627
	受限現金		1,316		78		1,238		-
	應收賬款和其他應收款		9,997		8,340		984		673
	遞延應收租金		197,658		105,880		67,377		24,401
	遞延費用，淨額		49,485		24,696		17,255		7,534
	無形資產，淨額		50,553		41,197		8,175		1,181
	其他資產		6,228		655		5,105		468
總資產		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	2,489,902	$	1,243,112	$	973,790	$	273,000
	應付賬款和應計費用		61,407		19,682		33,297		8,428
	無形負債，淨額		21,936		13,949		7,491		496
	其他負債		5,803		1,185		4,563		55
總負債			2,579,048		1,277,928		1,019,141		281,979

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		838,132		613,203		142,315		82,614
	非控制性權益		402,118		68,707		147,980		185,431
總股本			1,240,250		681,910		290,295		268,045

負債和權益總額		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

- 22 -


		合併合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日的三個月
		合併總數			1633			同一個市場			300使命
		合資企業			百老匯			廣場			街道
總收入		$	104,119		$	50,394		$	41,321		$	12,404
總運營費用			35,089			18,785			12,122			4,182
淨營業收入(1)			69,030			31,609			29,199			8,222
折舊及攤銷			(28,747	)		(14,197	)		(10,671	)		(3,879	)
利息和其他收入，淨額			715			505			164			46
利息和債務支出			(22,386	)		(9,702	)		(10,193	)		(2,491	)
所得税前收入			18,612			8,215			8,499			1,898
所得税優惠(費用)			96			(5	)		128			(27	)
淨收入		$	18,708		$	8,210		$	8,627		$	1,871

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	12,186		$	7,389		$	4,220		$	577
	新增：管理費收入		1,171			419			192			560
	PGRE在淨收入中的份額		13,357			7,808			4,412			1,137
	新增：房地產折舊及攤銷		19,209			12,777			5,229			1,203
	FFO/核心FFO(1)	$	32,566		$	20,585		$	9,641		$	2,340

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	6,522		$	821		$	4,407		$	1,294
	減去：管理費支出		(1,171	)		(419	)		(192	)		(560	)
	可歸因於非控股權益的淨收入		5,351			402			4,215			734
	新增：房地產折舊及攤銷		9,538			1,420			5,442			2,676
	FFO/核心FFO(1)	$	14,889		$	1,822		$	9,657		$	3,410

(1)

我們對這些措施的定義見第54頁。

- 23 -


		合併合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2022年6月30日的三個月
		合併總數			1633			同一個市場			300使命
		合資企業			百老匯			廣場			街道
總收入		$	98,465		$	48,779		$	37,114		$	12,572
總運營費用			32,153			18,382			10,142			3,629
淨營業收入(1)			66,312			30,397			26,972			8,943
折舊及攤銷			(27,849	)		(14,066	)		(9,710	)		(4,073	)
利息和其他收入，淨額			99			49			33			17
利息和債務支出			(22,389	)		(9,705	)		(10,193	)		(2,491	)
所得税前收入			16,173			6,675			7,102			2,396
所得税費用			(1	)		(1	)		-			-
淨收入		$	16,172		$	6,674		$	7,102		$	2,396

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	10,227		$	6,009		$	3,475		$	743
	新增：管理費收入		1,166			423			186			557
	PGRE在淨收入中的份額		11,393			6,432			3,661			1,300
	新增：房地產折舊及攤銷		18,683			12,658			4,759			1,266
	FFO/核心FFO(1)	$	30,076		$	19,090		$	8,420		$	2,566

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	5,945		$	665		$	3,627		$	1,653
	減去：管理費支出		(1,166	)		(423	)		(186	)		(557	)
	可歸因於非控股權益的淨收入		4,779			242			3,441			1,096
	新增：房地產折舊及攤銷		9,166			1,408			4,951			2,807
	FFO/核心FFO(1)	$	13,945		$	1,650		$	8,392		$	3,903

(1)

我們對這些措施的定義見第54頁。

- 24 -


		合併合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日的六個月
		合併總數			1633			同一個市場			300使命
		合資企業			百老匯			廣場			街道
總收入		$	206,068		$	99,536		$	81,293		$	25,239
總運營費用			69,027			37,637			23,413			7,977
淨營業收入(1)			137,041			61,899			57,880			17,262
折舊及攤銷			(57,480	)		(28,378	)		(21,331	)		(7,771	)
利息和其他收入，淨額			1,561			917			387			257
利息和債務支出			(44,567	)		(19,301	)		(20,284	)		(4,982	)
所得税前收入			36,555			15,137			16,652			4,766
所得税優惠(費用)			75			(5	)		127			(47	)
淨收入		$	36,630		$	15,132		$	16,779		$	4,719

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	23,291		$	13,617		$	8,214		$	1,460
	新增：管理費收入		2,347			826			385			1,136
	PGRE在淨收入中的份額		25,638			14,443			8,599			2,596
	新增：房地產折舊及攤銷		38,408			25,541			10,453			2,414
	FFO/核心FFO(1)	$	64,046		$	39,984		$	19,052		$	5,010

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	13,339		$	1,515		$	8,565		$	3,259
	減去：管理費支出		(2,347	)		(826	)		(385	)		(1,136	)
	可歸因於非控股權益的淨收入		10,992			689			8,180			2,123
	新增：房地產折舊及攤銷		19,072			2,837			10,878			5,357
	FFO/核心FFO(1)	$	30,064		$	3,526		$	19,058		$	7,480

(1)

我們對這些措施的定義見第54頁。

- 25 -


		合併合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2022年6月30日的六個月
		合併總數			1633			同一個市場			300使命
		合資企業			百老匯			廣場			街道
總收入		$	195,088		$	99,374		$	71,886		$	23,828
總運營費用			63,607			36,722			20,253			6,632
淨營業收入(1)			131,481			62,652			51,633			17,196
折舊及攤銷			(55,836	)		(28,486	)		(19,206	)		(8,144	)
利息和其他收入，淨額			124			46			59			19
利息和債務支出			(44,564	)		(19,304	)		(20,278	)		(4,982	)
所得税前收入			31,205			14,908			12,208			4,089
所得税費用			(6	)		(2	)		(2	)		(2	)
淨收入		$	31,199		$	14,906		$	12,206		$	4,087

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	20,662		$	13,417		$	5,977		$	1,268
	新增：管理費收入		2,333			838			386			1,109
	PGRE在淨收入中的份額		22,995			14,255			6,363			2,377
	新增：房地產折舊及攤銷		37,580			25,638			9,411			2,531
	FFO/核心FFO(1)	$	60,575		$	39,893		$	15,774		$	4,908

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	10,537		$	1,489		$	6,229		$	2,819
	減去：管理費支出		(2,333	)		(838	)		(386	)		(1,109	)
	可歸因於非控股權益的淨收入		8,204			651			5,843			1,710
	新增：房地產折舊及攤銷		18,256			2,848			9,795			5,613
	FFO/核心FFO(1)	$	26,460		$	3,499		$	15,638		$	7,323

(1)

我們對這些措施的定義見第54頁。

- 26 -


		未合併的合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日
				712第五			市場		55秒		111條水線
		總計		大道			中心		街道		街道			其他(1)

PGRE所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			五花八門
資產：
	房地產，淨值	$	1,962,354	$	217,965		$	619,518	$	354,952	$	146,102			623,817
	現金和現金等價物		99,102		29,009			30,146		17,836		1,869			20,242
	受限現金		114,489		5,476			11,209		-		1,714			96,090
	應收賬款和其他應收款		4,630		2,853			750		370		524			133
	遞延應收租金		32,358		17,942			4,883		4,222		2,939			2,372
	遞延費用，淨額		13,522		8,874			2,795		872		981			-
	無形資產，淨額		59,545		-			8,825		8,592		2,017			40,111
	待售住宅共管單位(2)		317,818		-			-		-		-			317,818
	其他資產		37,441		444			22,319		670		418			13,590
總資產		$	2,641,259	$	282,563		$	700,445	$	387,514	$	156,564		$	1,114,173

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	1,738,958	$	298,376		$	410,173	$	186,989	$	159,234		$	684,186
	應付賬款和應計費用		52,774		8,494			9,799		4,119		4,096			26,266
	無形負債，淨額		7,644		-			1,053		5,612		979			-
	其他負債		4,027		174			1,331		449		249			1,824
總負債			1,803,403		307,044			422,356		197,169		164,558			712,276


總股本			837,856		(24,481	)		278,089		190,345		(7,994	)		401,897

負債和權益總額		$	2,641,259	$	282,563		$	700,445	$	387,514	$	156,564		$	1,114,173

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

代表位於One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓單元的成本。

- 27 -


		未合併的合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)



		截至2022年12月31日
				712第五			市場		55秒		111條水線
		總計		大道			中心		街道		街道			其他(1)

PGRE所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			五花八門
資產：
	房地產，淨值	$	2,377,084	$	212,002		$	627,169	$	359,405	$	149,653		$	1,028,855
	現金和現金等價物		140,818		28,335			38,918		15,322		3,950			54,293
	受限現金		111,722		5,472			-		-		2,431			103,819
	應收賬款和其他應收款		4,830		3,642			453		326		17			392
	遞延應收租金		31,372		17,921			5,422		3,507		2,992			1,530
	遞延費用，淨額		13,026		9,566			1,430		951		1,079			-
	無形資產，淨額		69,599		-			14,363		10,980		2,583			41,673
	待售住宅共管單位(2)		322,232		-			-		-		-			322,232
	其他資產		37,826		189			22,651		211		1,564			13,211
總資產		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	1,834,916	$	298,186		$	408,967	$	186,909	$	158,666		$	782,188
	應付賬款和應計費用		47,302		5,620			10,768		3,264		4,262			23,388
	無形負債，淨額		10,972		-			2,331		7,327		1,314			-
	其他負債		3,481		176			232		246		244			2,583
總負債			1,896,671		303,982			422,298		197,746		164,486			808,159


總股本			1,211,838		(26,855	)		288,108		192,956		(217	)		757,846

負債和權益總額		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

代表位於One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓單元的成本。

- 28 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)



		截至2023年6月30日的三個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他(1)
總收入		$	44,246		$	12,188		$	14,201		$	8,061		$	3,132		$	6,664		(2)
總運營費用			24,990			5,726			7,295			3,436			1,922			6,611		(2)
淨營業收入(3)			19,256			6,462			6,906			4,625			1,210			53
折舊及攤銷			(17,713	)		(2,865	)		(7,548	)		(4,034	)		(2,172	)		(1,094	)
利息和其他收入，淨額			783			241			317			155			5			65
利息和債務支出			(17,915	)		(2,674	)		(3,522	)		(1,856	)		(2,884	)		(6,979	)
房地產減值損失(4)			(455,893	)		-			-			-			-			(455,893	)
所得税前收入(虧損)			(471,482	)		1,164			(3,847	)		(1,110	)		(3,841	)		(463,848	)
所得税費用			(19	)		-			(1	)		(14	)		-			(4	)
淨(虧損)收益		$	(471,501	)	$	1,164		$	(3,848	)	$	(1,124	)	$	(3,841	)	$	(463,852	)

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(27,107	)	$	582		$	(2,579	)	$	(496	)	$	(1,883	)	$	(22,731	)
	減去：遞增基數調整		(2,596	)		-			-			(3	)		-			(2,593	)
	減去：#年收益中的股本調整 *從未合併的合資企業獲得收入分配		1,301			(582	)		-			-			1,883			-
	PGRE的淨虧損份額		(28,402	)		-			(2,579	)		(499	)		-			(25,324	)
	新增：房地產折舊及攤銷		9,469			1,433			5,057			1,782			1,065			132
	新增：房地產減值損失(四)		24,734			-			-			-			-			24,734
	FFO(3)		5,801			1,433			2,478			1,283			1,065			(458	)
	增加：#年收益中的股本調整 *從未合併的合資企業獲得收入分配		(1,301	)		582			-			-			(1,883	)		-
	添加：其他非核心項目		244			-			-			-			-			244
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		352			-			-			-			-			352
	核心FFO(3)	$	5,096		$	2,015		$	2,478		$	1,283		$	(818	)	$	138

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(444,394	)	$	582		$	(1,269	)	$	(628	)	$	(1,958	)	$	(441,121	)
	新增：房地產折舊及攤銷		10,840			1,432			2,491			2,255			1,107			3,555
	新增：房地產減值損失(四)		431,159			-			-			-			-			431,159
	FFO(3)		(2,395	)		2,014			1,222			1,627			(851	)		(6,407	)
	添加：其他非核心項目		4,625			-			-			-			-			4,625
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		3,058			-			-			-			-			3,058
	核心FFO(3)	$	5,288		$	2,014		$	1,222		$	1,627		$	(851	)	$	1,276

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(4)

代表與華爾街60號相關的非現金房地產減值損失。

- 29 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)



		截至2022年6月30日的三個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他(1)
總收入		$	85,960		$	10,657		$	14,604		$	7,539		$	3,862		$	49,298		(2)
總運營費用			52,293			4,971			6,931			3,366			1,802			35,223		(2)
淨營業收入(3)			33,667			5,686			7,673			4,173			2,060			14,075
折舊及攤銷			(23,508	)		(2,692	)		(7,982	)		(4,049	)		(1,855	)		(6,930	)
利息和其他收入(虧損)，淨額			58			16			10			(9	)		(4	)		45
利息和債務支出			(16,335	)		(2,674	)		(3,407	)		(1,856	)		(1,589	)		(6,809	)
所得税前收入(虧損)			(6,118	)		336			(3,706	)		(1,741	)		(1,388	)		381
所得税費用			(14	)		-			(1	)		(12	)		(1	)		-
淨(虧損)收益		$	(6,132	)	$	336		$	(3,707	)	$	(1,753	)	$	(1,389	)	$	381

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(4,151	)	$	168		$	(2,487	)	$	(789	)	$	(681	)	$	(362	)
	減去：遞增基數調整		(97	)		-			-			(3	)		-			(94	)
	減去：#年收益中的股本調整從一家未合併的合資企業獲得分銷		(168	)		(168	)		-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(4,416	)		-			(2,487	)		(792	)		(681	)		(456	)
	新增：房地產折舊及攤銷		9,837			1,346			5,348			1,789			909			445
	FFO(3)		5,421			1,346			2,861			997			228			(11	)
	增加：#年收益中的股本調整從一家未合併的合資企業獲得分銷		168			168			-			-			-			-
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		512			-			-			-			-			512
	核心FFO(3)	$	6,101		$	1,514		$	2,861		$	997		$	228		$	501

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(1,981	)	$	168		$	(1,220	)	$	(964	)	$	(708	)	$	743
	新增：房地產折舊及攤銷		13,799			1,346			2,634			2,263			946			6,610
	FFO(3)		11,818			1,514			1,414			1,299			238			7,353
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		774			-			-			-			-			774
	核心FFO(3)	$	12,592		$	1,514		$	1,414		$	1,299		$	238		$	8,127

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 30 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日的六個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他(1)
總收入		$	86,224		$	24,407		$	28,286		$	15,925		$	6,339		$	11,267		(2)
總運營費用			49,691			11,555			14,621			6,912			4,004			12,599		(2)
淨營業收入(虧損)(3)			36,533			12,852			13,665			9,013			2,335			(1,332	)
折舊及攤銷			(35,478	)		(5,655	)		(15,113	)		(8,149	)		(4,476	)		(2,085	)
利息和其他收入，淨額			1,492			496			634			280			24			58
利息和債務支出			(33,361	)		(5,319	)		(6,987	)		(3,713	)		(5,654	)		(11,688	)
房地產減值損失(4)			(455,893	)		-			-			-			-			(455,893	)
所得税前收入(虧損)			(486,707	)		2,374			(7,801	)		(2,569	)		(7,771	)		(470,940	)
所得税費用			(30	)		-			(3	)		(19	)		(2	)		(6	)
淨(虧損)收益		$	(486,737	)	$	2,374		$	(7,804	)	$	(2,588	)	$	(7,773	)	$	(470,946	)

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(34,151	)	$	1,187		$	(5,234	)	$	(1,133	)	$	(3,810	)	$	(25,161	)
	減去：遞增基數調整		(2,636	)		-			-			(5	)		-			(2,631	)
	減去：#年收益中的股本調整 *從未合併的合資企業獲得收入分配		2,623			(1,187	)		-			-			3,810			-
	PGRE的淨虧損份額		(34,164	)		-			(5,234	)		(1,138	)		-			(27,792	)
	新增：房地產折舊及攤銷		19,012			2,828			10,126			3,598			2,194			266
	新增：房地產減值損失(四)		24,734			-			-			-			-			24,734
	FFO(3)		9,582			2,828			4,892			2,460			2,194			(2,792	)
	增加：#年收益中的股本調整 *從未合併的合資企業獲得收入分配		(2,623	)		1,187			-			-			(3,810	)		-
	添加：其他非核心項目		244			-			-			-			-			244
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		2,761			-			-			-			-			2,761
	核心FFO(3)	$	9,964		$	4,015		$	4,892		$	2,460		$	(1,616	)	$	213

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(452,586	)	$	1,187		$	(2,570	)	$	(1,455	)	$	(3,963	)	$	(445,785	)
	新增：房地產折舊及攤銷		19,102			2,827			4,987			4,556			2,282			4,450
	新增：房地產減值損失(四)		431,159			-			-			-			-			431,159
	FFO(3)		(2,325	)		4,014			2,417			3,101			(1,681	)		(10,176	)
	添加：其他非核心項目		4,625			-			-			-			-			4,625
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		7,533			-			-			-			-			7,533
	核心FFO(3)	$	9,833		$	4,014		$	2,417		$	3,101		$	(1,681	)	$	1,982

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(4)

代表與華爾街60號相關的非現金房地產減值損失。

- 31 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)



		截至2022年6月30日的六個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他(1)
總收入		$	162,062		$	20,708		$	28,966		$	15,398		$	7,606		$	89,384		(2)
總運營費用			94,801			10,850			13,436			6,292			3,688			60,535		(2)
淨營業收入(3)			67,261			9,858			15,530			9,106			3,918			28,849
折舊及攤銷			(50,406	)		(5,346	)		(15,995	)		(8,636	)		(3,722	)		(16,707	)
利息和其他收入(虧損)，淨額			16			4			3			(22	)		(9	)		40
利息和債務支出			(33,933	)		(5,346	)		(6,767	)		(3,713	)		(3,160	)		(14,947	)
所得税前虧損			(17,062	)		(830	)		(7,229	)		(3,265	)		(2,973	)		(2,765	)
所得税費用			(43	)		-			(3	)		(34	)		(4	)		(2	)
淨虧損		$	(17,105	)	$	(830	)	$	(7,232	)	$	(3,299	)	$	(2,977	)	$	(2,767	)

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨虧損	$	(9,772	)	$	(415	)	$	(4,850	)	$	(1,465	)	$	(1,459	)	$	(1,583	)
	減去：遞增基數調整		(172	)		-			-			(6	)		-			(166	)
	減去：#年收益中的股本調整從一家未合併的合資企業獲得分銷		415			415			-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(9,529	)		-			(4,850	)		(1,471	)		(1,459	)		(1,749	)
	新增：房地產折舊及攤銷		20,038			2,673			10,717			3,814			1,824			1,010
	FFO(3)		10,509			2,673			5,867			2,343			365			(739	)
	增加：#年收益中的股本調整從一家未合併的合資企業獲得分銷		(415	)		(415	)		-			-			-			-
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		1,774			-			-			-			-			1,774
	核心FFO(3)	$	11,868		$	2,258		$	5,867		$	2,343		$	365		$	1,035

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨虧損	$	(7,333	)	$	(415	)	$	(2,382	)	$	(1,834	)	$	(1,518	)	$	(1,184	)
	新增：房地產折舊及攤銷		30,540			2,673			5,278			4,828			1,898			15,863
	FFO(3)		23,207			2,258			2,896			2,994			380			14,679
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		3,061			-			-			-			-			3,061
	核心FFO(3)	$	26,268		$	2,258		$	2,896		$	2,994		$	380		$	17,740

(1)

代表百老匯1600號、華爾街60號(因重建而停止服務)、德國奧德中心和斯圖亞特巷一號。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 32 -


		房地產相關基金-資產負債表

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日							截至2023年6月30日
		合併基金
		總計				住宅			總計
		合併基金		基金X		發展基金			未合併資金(1)
PGRE所有權				13.0%		7.4%			五花八門
資產：
	現金和現金等價物	$	20,304	$	357	$	19,947		$	191,040
	應收賬款和其他應收款		134		-		134			-
	房地產相關基金投資(二)		66,606		66,606		-			214,401
	對未合併的合資企業的投資		115,902		-		115,902	(3)		-
	其他資產		16		16		-			422
總資產		$	202,962	$	66,979	$	135,983		$	405,863

負債：
	應付賬款和應計費用	$	120	$	86	$	34		$	-
	其他負債		6		4		2			87
總負債			126		90		36			87

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		18,848		8,709		10,139			5,270
	合營企業合夥人權益		183,988		58,180		125,808			400,506
總股本			202,836		66,889		135,947			405,776

負債和權益總額		$	202,962	$	66,979	$	135,983		$	405,863

(1)

代表派拉蒙集團房地產基金VII，LP(“基金VII”)、派拉蒙集團房地產基金VII-H，LP(“基金VII-H”)和派拉蒙集團房地產基金VIII，LP(“基金VIII”)。

(2)

主要用於夾層貸款的投資。

(3)

代表住宅發展基金在One Steuart Lane的35.0%所有權權益。

- 33 -


		房地產相關基金-資產負債表

(未經審計，以千計)


		截至2022年12月31日							截至2022年12月31日
		合併基金
		總計				住宅			總計
		合併基金		基金X		發展基金			未合併資金(1)
PGRE所有權				13.0%		7.4%			五花八門
資產：
	現金和現金等價物	$	3,551	$	199	$	3,352		$	29,076
	應收賬款和其他應收款		3,650		-		3,650			-
	房地產相關基金投資(二)		105,369		105,369		-			232,295
	對未合併的合資企業的投資		77,961		-		77,961	(3)		-
	其他資產		3,632		201		3,431			342
總資產		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

負債：
	應付賬款和應計費用	$	85	$	34	$	51		$	-
	其他負債		248		14		234			91
總負債			333		48		285			91

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		20,455		13,766		6,689			3,411
	合營企業合夥人權益		173,375		91,955		81,420			258,211
總股本			193,830		105,721		88,109			261,622

負債和權益總額		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

(1)

代表基金七、基金七-H和基金八。

(2)

主要用於夾層貸款的投資。

(3)

代表住宅發展基金在One Steuart Lane的35.0%所有權權益。

- 34 -


		房地產相關基金-經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日的三個月										截至2023年6月30日的三個月
		合併基金
		總計							住宅			總計
		合併基金			基金X(1)				發展基金			未合併基金(2)
淨投資收益		$	3,048		$	3,048			$	-		$	1,967
已實現淨虧損			(1,224	)		(1,224	)			-			-
未實現(虧損)淨收益			(44,468	)		(44,468	)	(3)		-			514
房地產相關基金投資收益(虧損)			(42,644	)		(42,644	)			-			2,481
未合併的合資企業的虧損			(358	)		-				(358	)		-
利息和其他收入，淨額			449			-				449			-
所得税前收入(虧損)			(42,553	)		(42,644	)			91			2,481
所得税費用			-			-				-			-
淨(虧損)收益		$	(42,553	)	$	(42,644	)		$	91		$	2,481

PGRE的份額
所有權		總計			13.0%				7.4%			總計
	淨(虧損)收益	$	(5,551	)	$	(5,553	)		$	2		$	32
	新增：管理費收入		299			299				-			-
	PGRE在淨(虧損)收入中的份額		(5,252	)		(5,254	)			2			32
	新增：房地產折舊及攤銷		-			-				-			-
	FFO(4)		(5,252	)		(5,254	)			2			32
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		26			-				26			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		5,950			5,950				-			(6	)
	核心FFO(4)	$	724		$	696			$	28		$	26

合營企業合夥人股份
所有權		總計			87.0%				92.6%			總計
	淨(虧損)收益	$	(37,002	)	$	(37,091	)		$	89		$	2,449
	減去：管理費支出		(299	)		(299	)			-			-
	合資夥伴應佔淨(虧損)收入		(37,301	)		(37,390	)			89			2,449
	新增：房地產折舊及攤銷		6			-				6			-
	FFO(4)		(37,295	)		(37,390	)			95			2,449
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		326			-				326			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		39,742			39,742				-			(508	)
	核心FFO(4)	$	2,773		$	2,352			$	421		$	1,941

(1)

2022年12月12日之前，基金X按權益法核算。2022年12月12日之後，我們將我們在基金X的持股比例提高到13.0%，並開始將基金X合併到我們的合併財務報表中。

(2)

代表基金七、基金七-H和基金八。

(3)

主要是指基於協商交易價格的夾層貸款投資的未實現虧損。

(4)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 35 -


		房地產相關基金-經營業績

(未經審計，以千計)


		截至三個月
		2022年6月30日			截至2022年6月30日的三個月
					總計
		綜合基金(1)			未合併資金			基金X			其他(2)
淨投資收益		$	-		$	3,473		$	1,170		$	2,303
已實現淨虧損			-			(1,960	)		-			(1,960	)
未實現淨虧損(收益)			-			(1,053	)		986			(2,039	)
房地產相關基金投資收益(虧損)			-			460			2,156			(1,696	)
未合併的合資企業的虧損			(518	)		-			-			-
利息和其他收入，淨額			109			-			-			-
淨(虧損)收益		$	(409	)	$	460		$	2,156		$	(1,696	)

PGRE的份額
所有權		7.4%			總計			8.2%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(57	)	$	155		$	178		$	(23	)
	新增：房地產折舊及攤銷		-			-			-			-
	FFO(3)		(57	)		155			178			(23	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		38			-			-			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		-			(29	)		(81	)		52
	核心FFO(3)	$	(19	)	$	126		$	97		$	29

合營企業合夥人股份
所有權		92.6%			總計			91.8%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(352	)	$	305		$	1,978		$	(1,673	)
	減去：管理費支出		-			-			-			-
	合資夥伴應佔淨(虧損)收入		(352	)		305			1,978			(1,673	)
	新增：房地產折舊及攤銷		6			-			-			-
	FFO(3)		(346	)		305			1,978			(1,673	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		474			-			-			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		-			3,042			(905	)		3,947
	核心FFO(3)	$	128		$	3,347		$	1,073		$	2,274

(1)

代表住宅發展基金。

(2)

代表基金七、基金七-H和基金八。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 36 -


		房地產相關基金-經營業績

(未經審計，以千計)


		截至2023年6月30日的六個月										截至2023年6月30日的六個月
		合併基金
		總計							住宅			總計
		合併基金			基金X(1)				發展基金			未合併基金(2)
淨投資收益		$	7,709		$	7,709			$	-		$	5,541
已實現淨虧損			(1,224	)		(1,224	)			-			-
未實現淨虧損			(45,579	)		(45,579	)	(3)		-			(16,888	)
房地產相關基金投資虧損			(39,094	)		(39,094	)			-			(11,347	)
未合併的合資企業的虧損			(2,774	)		-				(2,774	)		-
利息和其他收入，淨額			612			-				612			-
所得税前虧損			(41,256	)		(39,094	)			(2,162	)		(11,347	)
所得税費用			(1	)		-				(1	)		-
淨虧損		$	(41,257	)	$	(39,094	)		$	(2,163	)	$	(11,347	)

PGRE的份額
所有權		總計			13.0%				7.4%			總計
	淨虧損	$	(5,349	)	$	(5,091	)		$	(258	)	$	(146	)
	新增：管理費收入		570			570				-			-
	PGRE的淨虧損份額		(4,779	)		(4,521	)			(258	)		(146	)
	新增：房地產折舊及攤銷		-			-				-			-
	FFO(4)		(4,779	)		(4,521	)			(258	)		(146	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		205			-				205			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		6,094			6,094				-			218
	核心FFO(4)	$	1,520		$	1,573			$	(53	)	$	72

合營企業合夥人股份
所有權		總計			87.0%				92.6%			總計
	淨虧損	$	(35,908	)	$	(34,003	)		$	(1,905	)	$	(11,201	)
	減去：管理費支出		(570	)		(570	)			-			-
	合營夥伴應佔淨虧損		(36,478	)		(34,573	)			(1,905	)		(11,201	)
	新增：房地產折舊及攤銷		13			-				13			-
	FFO(4)		(36,465	)		(34,573	)			(1,892	)		(11,201	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		2,556			-				2,556			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		40,709			40,709				-			16,670
	核心FFO(4)	$	6,800		$	6,136			$	664		$	5,469

(1)

2022年12月12日之前，基金X按權益法核算。2022年12月12日之後，我們將我們在基金X的持股比例提高到13.0%，並開始將基金X合併到我們的合併財務報表中。

(2)

代表基金七、基金七-H和基金八。

(3)

主要是指基於協商交易價格的夾層貸款投資的未實現虧損。

(4)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 37 -


		房地產相關基金-經營業績

(未經審計，以千計)


		截至六個月
		2022年6月30日			截至2022年6月30日的六個月
					總計
		綜合基金(1)			未合併資金			基金X			其他(2)
淨投資收益		$	-		$	8,545		$	3,361		$	5,184
已實現淨虧損			-			(2,269	)		-			(2,269	)
未實現(虧損)淨收益			-			(3,315	)		777			(4,092	)
房地產相關基金投資收益(虧損)			-			2,961			4,138			(1,177	)
未合併的合資企業的虧損			(1,787	)		-			-			-
利息和其他收入，淨額			215			-			-			-
所得税前收入(虧損)			(1,572	)		2,961			4,138			(1,177	)
所得税費用			(2	)		-			-			-
淨(虧損)收益		$	(1,574	)	$	2,961		$	4,138		$	(1,177	)

PGRE的份額
所有權		7.4%			總計			8.2%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(206	)	$	325		$	341		$	(16	)
	新增：房地產折舊及攤銷		-			-			-			-
	FFO(3)		(206	)		325			341			(16	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		132			-			-			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		-			18			(64	)		82
	核心FFO(3)	$	(74	)	$	343		$	277		$	66

合營企業合夥人股份
所有權		92.6%			總計			91.8%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(1,368	)	$	2,636		$	3,797		$	(1,161	)
	減去：管理費支出		-			-			-			-
	合資夥伴應佔淨(虧損)收入		(1,368	)		2,636			3,797			(1,161	)
	新增：房地產折舊及攤銷		13			-			-			-
	FFO(3)		(1,355	)		2,636			3,797			(1,161	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		1,642			-			-			-
	減去：房地產的已實現和未實現虧損 *相關基金投資		-			5,566			(713	)		6,279
	核心FFO(3)	$	287		$	8,202		$	3,084		$	5,118

(1)

代表住宅發展基金。

(2)

代表基金七、基金七-H和基金八。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 38 -


		資本結構

(未經審計，以千為單位，不包括股份、單位和每股金額)


			截至2023年6月30日
債務：
	合併債務：
		應付票據及按揭(1)	$	3,858,000
		循環信貸安排		-
				3,858,000
	更少：
		非控股權益在合併債務中的份額(2)		(810,335	)
	添加：
		PGRE在未合併合資企業債務中的份額(3)		625,530
	PGRE在總債務中的份額(4)			3,673,195


		股份/單位		截至目前的股價
股本：		傑出的		2023年6月30日
	普通股		217,306,498	$	4.43		962,668
	業務夥伴關係單位		15,366,522		4.43		68,074
	總股本		232,673,020		4.43		1,030,742


總市值						$	4,703,937

(1)

代表根據各自債務協定到期的合同金額。

(2)

代表非控股權益在百老匯1633號、第一市場廣場及觀瀾街300號的債務份額。

(3)

代表我們在德國第五大道712號，市場中心，第二街55號，薩特街111號，百老匯1600號，華爾街60號和奧德中心的債務份額。

(4)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 39 -


		債務分析

(未經審計，以千計)


		債務總額						固定利率債務						可變利率債務
合併債務：		金額			費率			金額			費率			金額			費率
	百老匯1633號	$	1,250,000			2.99	%	$	1,250,000			2.99	%	$	-			-
	美洲大道1301號		860,000			3.76	%		500,000			2.46	%		360,000			5.56	%
	西52街31號		500,000			3.80	%		500,000			3.80	%		-			-
	第一市場廣場		975,000			4.03	%		975,000			4.03	%		-			-
	觀瀾街300號		273,000			3.65	%		273,000			3.65	%		-			-
	循環信貸安排		-			-			-			-			-			-
合併債務總額			3,858,000			3.58	%		3,498,000			3.37	%		360,000			5.56	%
非控制性權益份額			(810,335	)		3.78	%		(810,335	)		3.78	%		-			-
PGRE在合併債務中的份額		$	3,047,665			3.52	%	$	2,687,665			3.25	%	$	360,000			5.56	%

未合併的合資企業債務：
	第五大道712號	$	300,000			3.39	%	$	300,000			3.39	%	$	-			-
	市場中心		411,580			3.19	%		402,000			3.11	%		9,580			6.77	%
	第二街55號		187,500			3.88	%		187,500			3.88	%		-			-
	薩特街111號(1)		159,276			7.32	%		-			-			159,276			7.32	%
	百老匯1600號		98,000			3.45	%		98,000			3.45	%		-			-
	華爾街60號(2)		575,000			7.64	%		-			-			575,000			7.64	%
	奧德中心，德國		12,976			4.61	%		-			-			12,976			4.61	%
未合併債務總額			1,744,332			5.17	%		987,500			3.37	%		756,832			7.51	%
合資夥伴的份額			(1,118,802	)		5.79	%		(476,475	)		3.43	%		(642,327	)		7.54	%
PGRE在未合併債務中的份額		$	625,530			4.06	%	$	511,025			3.32	%	$	114,505			7.34	%

PGRE在總債務中的份額(3)		$	3,673,195			3.61	%	$	3,198,690			3.26	%	$	474,505			5.99	%


循環信貸安排契約：(4)		必填項	實際			債務構成(按PGRE的份額)：		金額		%
	總債務/總資產	*低於60%		44.5	%	**固息債：
	擔保債務/總資產	*低於50%		44.5	%		*綜合固定利率債務	$	2,687,665
	固定費用覆蓋範圍	*大於1.5倍	3.13x				*未合併的固定利率債務		511,025
	無擔保債務/無擔保資產	*低於60%		0.0	%		*PGRE在固定利率債務中的份額		3,198,690		87.1	%
	未支配權益承保範圍	*大於1.75倍	45.93x			**浮動利率債：
							*綜合可變利率債務		360,000
							*未合併浮動利率債務		114,505
							*PGRE在可變利率債務中的份額		474,505		12.9	%
							PGRE在總債務中的份額(3)	$	3,673,195		100.0	%

(1)

2023年4月28日，對貸款進行了修改，將期限延長至2024年5月1日。此外，由於該物業的入住率較低，該物業產生的持續現金流被劃入貸款人控制的現金管理賬户，從該賬户支付與財產有關的費用和支出，並將差額加入未償還貸款餘額。

(2)

這家擁有華爾街60號的合資企業發生了貸款違約，目前正在與貸款人就修改貸款進行談判。上述披露的利率不包括5.00%的增量違約率。

(3)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(4)

本節根據我們已提交給美國證券交易委員會的循環信貸安排協議的條款，提供截至2023年6月30日的比率。我們不會為任何其他目的或任何其他期間公佈這些比率和相關計算，也不打算讓這些措施以其他方式向投資者提供有關我們的財務狀況或經營結果的信息。投資者不應依賴這些措施，除非是為了考慮我們對循環信貸安排的遵守情況。

- 40 -


		債務到期日

(未經審計，以千計)


合併債務：		2023				2024			2025			2026			2027			此後			總計
	觀瀾街300號	$	273,000		(1)	$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	273,000
	第一市場廣場		-				975,000			-			-			-			-			975,000
	西52街31號		-				-			-			500,000			-			-			500,000
	美洲大道1301號		-				-			-			860,000			-			-			860,000
	百老匯1633號		-				-			-			-			-			1,250,000			1,250,000
	循環信貸安排		-				-			-			-			-			-			-
合併債務總額			273,000				975,000			-			1,360,000			-			1,250,000			3,858,000
非控制性權益份額			(188,097	)			(497,250	)		-			-			-			(124,988	)		(810,335	)
PGRE在合併債務中的份額		$	84,903			$	477,750		$	-		$	1,360,000		$	-		$	1,125,012		$	3,047,665


未合併的合資企業債務：
	華爾街60號	$	575,000			$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	575,000
	薩特街111號		-				159,276			-			-			-			-			159,276
	市場中心		-				-			411,580			-			-			-			411,580
	第二街55號		-				-			-			187,500			-			-			187,500
	第五大道712號		-				-			-			-			300,000			-			300,000
	奧德中心，德國		-				-			-			-			-			12,976			12,976
	百老匯1600號		-				-			-			-			-			98,000			98,000
未合併債務總額			575,000				159,276			411,580			187,500			300,000			110,976			1,744,332
合資夥伴的份額			(546,192	)			(81,231	)		(135,821	)		(104,831	)		(150,000	)		(100,727	)		(1,118,802	)
PGRE在未合併債務中的份額		$	28,808			$	78,045		$	275,759		$	82,669		$	150,000		$	10,249		$	625,530



PGRE在總債務中的份額(2)		$	113,711			$	555,795		$	275,759		$	1,442,669		$	150,000		$	1,135,261		$	3,673,195

加權平均利率			4.66	%			4.49	%		3.19	%		3.78	%		3.39	%		3.00	%		3.61	%

到期債務的百分比			3.1	%			15.1	%		7.5	%		39.3	%		4.1	%		30.9	%		100.0	%

(1)

這筆貸款2023年10月到期。我們正在探索為這筆貸款再融資的各種替代方案。

(2)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 41 -


		投資組合摘要-紐約

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


											年化租金(1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……裏面		離開
屬性		所有權			租賃(1)			佔用(1)			金額		平方英尺(2平方英尺)		服務		服務		總計		主要租户
百老匯1633號
	辦公室		90.0	%		100.0	%		100.0	%	$	183,776	$	81.17		2,272,771		-		2,272,771	安聯、摩根士丹利、華納音樂集團、工商銀行、
																					*Showtime Networks，New Mountain Capital，MongoDB，
																					Bleacher Report，Kasowitz，Benson，Torres&Friedman
	零售業/大區		90.0	%		96.6	%		96.6	%		10,833		65.63		253,609		-		253,609	*格什温劇院、戲劇劇院、春分、丁泰豐
			90.0	%		99.7	%		99.7	%		194,609		80.80		2,526,380		-		2,526,380
美洲大道1301號
	辦公室		100.0	%		79.5	%		70.0	%		99,510		84.89		1,695,600		-		1,695,600	*法國農業信貸銀行，諾頓·羅斯·富布賴特，科恩·雷茲尼克，
																					瑞士再保險、橡樹資本、ArentFox Schiff、
																					O‘Melveny&Myers律師事務所
	零售/便利設施中心		100.0	%		89.8	%		89.8	%		2,556		183.52		50,722		-		50,722	星巴克的海洋優質咖啡
			100.0	%		79.8	%		70.6	%		102,066		85.95		1,746,322		-		1,746,322
美洲的第1325大道
	辦公室		100.0	%		93.7	%		93.7	%		50,480		68.17		810,316		-		810,316	麥格勞山、奧爾山、沃爾斯基、希爾頓、Evercore
	零售		100.0	%		96.7	%		96.7	%		1,393		87.88		15,498		-		15,498	La Grande BouCherie
			100.0	%		93.8	%		93.8	%		51,873		68.47		825,814		-		825,814
西52街31號
	辦公室		100.0	%		96.4	%		92.8	%		64,387		93.55		742,139		-		742,139	Clifford Chance，Pillsbury Winthrop Shaw Pittman，
																					*Centerview Partners、Bracewell、普羅維登斯股權合作伙伴、
																					威爾遜·鬆西尼
	零售		100.0	%		97.8	%		97.8	%		4,875		109.61		25,913		-		25,913	Fogo de Chao，MoMA設計商店
			100.0	%		96.4	%		93.0	%		69,262		94.12		768,052		-		768,052
第三大道900號
	辦公室		100.0	%		82.4	%		75.4	%		30,872		71.43		575,196		-		575,196	高盛、資生堂、Tannenbaum Helpern Syracuse&
																					利特勒·門德爾森·赫施特里特
	零售		100.0	%		81.7	%		81.7	%		1,334		97.31		16,144		-		16,144	*美國銀行
			100.0	%		82.4	%		75.6	%		32,206		72.20		591,340		-		591,340
第五大道712號
	辦公室		50.0	%		83.0	%		77.9	%		43,027		120.62		457,581		-		457,581	*CVC Advisors，ABRDN，OMI Management，Riverstone Holdings，
																					*Pictet Asset Management
	零售		50.0	%		20.9	%		20.9	%		8,030		446.18		85,917		-		85,917	哈里·温斯頓
			50.0	%		73.2	%		68.9	%		51,057		136.21		543,498		-		543,498
百老匯1600號
	零售		9.2	%		100.0	%		100.0	%		10,551		312.04		25,693		-		25,693	*M&M的世界
華爾街60號(3)
	辦公室		5.0	%	不適用			不適用			不適用		不適用			-		1,625,483		1,625,483

	小計/加權平均數					90.2	%		86.6	%	$	511,624	$	85.84		7,027,099		1,625,483		8,652,582
	PGRE的份額					90.5	%		86.8	%	$	457,057	$	83.31		6,479,408		81,437		6,560,845

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

(3)

2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 42 -


		投資組合摘要-舊金山

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


											年化租金(1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……裏面		離開
屬性		所有權			租賃(1)			佔用(1)			金額		平方英尺(2平方英尺)		服務		服務		總計		主要租户
第一市場廣場
	辦公室		49.0	%		96.6	%		96.6	%	$	162,673	$	108.61		1,555,424		-		1,555,424	谷歌、Morgan Lewis&Bockius、Visa、
																					在資本集團、歐特克、花旗集團、
																					杜安·莫里斯，Thoma Bravo，PJT Partners
	零售		49.0	%		74.4	%		74.4	%		5,237		79.04		53,772		-		53,772	星巴克，STK牛排館，
																					One Market餐廳
			49.0	%		95.8	%		95.8	%		167,910		107.88		1,609,196		-		1,609,196
市場中心
	辦公室		67.0	%		79.5	%		79.5	%		53,923		92.07		737,990		-		737,990	優步、Mindspace、交通銀行、
																					克羅，梅耶爾·布朗，雷蒙德·詹姆斯，韋莫
	零售		67.0	%		65.0	%		65.0	%		575		112.37		5,950		-		5,950	亞馬遜
			67.0	%		79.4	%		79.4	%		54,498		92.20		743,940		-		743,940
觀瀾街300號
	辦公室		31.1	%		80.9	%		80.9	%		47,407		97.18		605,662		-		605,662	*歐特克、Glassdoor、Insta
	零售		31.1	%		88.5	%		88.5	%		2,948		66.34		49,172		-		49,172	春分
			31.1	%		81.4	%		81.4	%		50,355		94.66		654,834		-		654,834
One Front Street
	辦公室		100.0	%		91.6	%		91.6	%		51,998		89.85		633,111		-		633,111	*摩根大通、Coinbase、JLL、信諾
	零售		100.0	%		97.5	%		97.5	%		1,212		92.77		13,137		-		13,137	*摩根大通
			100.0	%		91.7	%		91.7	%		53,210		89.92		646,248		-		646,248
第二街55號
	辦公室		44.1	%		83.3	%		83.3	%		25,962		84.40		370,319		-		370,319	畢馬威、對講機、漣漪、英國
	零售		44.1	%		100.0	%		100.0	%		922		113.53		7,480		-		7,480	薩特西灣醫療中心，藍石巷
			44.1	%		83.7	%		83.7	%		26,884		85.09		377,799		-		377,799
薩特街111號
	辦公室		49.0	%		53.5	%		53.5	%		11,659		89.30		248,821		-		248,821	Turo，自然資源保護委員會
	零售		49.0	%		86.7	%		86.7	%		1,668		65.60		29,358		-		29,358	24小時健身
			49.0	%		57.0	%		57.0	%		13,327		85.42		278,179		-		278,179

	小計/加權平均數					86.6	%		86.6	%	$	366,184	$	97.78		4,310,196		-		4,310,196
	PGRE的份額					87.2	%		87.2	%	$	206,046	$	96.61		2,439,764		-		2,439,764

總計/加權平均數						88.8	%		86.6	%	$	877,808	$	90.50		11,337,295		1,625,483		12,962,778
PGRE的份額						89.6	%		86.9	%	$	663,103	$	87.08		8,919,172		81,437		9,000,609

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

- 43 -


		同一家商店的租賃佔有率

(未經審計)


				截至2023年6月30日						截至2023年3月31日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
屬性	所有權			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃百分比


紐約：
百老匯大街1633號		90.0	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		-	%
*位於美洲大道1301號		100.0	%		79.8	%		79.8	%		79.8	%		79.8	%		-	%
紐約--美洲第1325大道		100.0	%		93.8	%		93.8	%		94.4	%		94.4	%		(0.6	%)
**西52街31號		100.0	%		96.4	%		96.4	%		96.4	%		96.4	%		-	%
在第三大道900號附近		100.0	%		82.4	%		82.4	%		78.7	%		78.7	%		3.7	%
紐約第五大道712號		50.0	%		73.2	%		73.2	%		73.0	%		73.0	%		0.2	%
百老匯大街1600號		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
《華爾街60強》(2)		5.0	%	不適用				-	%	不適用				-	%		-	%
*加權平均					90.2	%		90.2	%		89.9	%		89.9	%		0.3	%
**增加了PGRE的份額					90.5	%		90.5	%		90.2	%		90.2	%		0.3	%

舊金山：
新一期商場廣場		49.0	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		-	%
北京國際市場中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		-	%
位於觀瀾街300號附近		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
第一前街一號		100.0	%		91.7	%		91.7	%		97.0	%		97.0	%		(5.3	%)
第二街55號		44.1	%		83.7	%		83.7	%		86.0	%		86.0	%		(2.3	%)
**薩特街111號		49.0	%		57.0	%		57.0	%		56.0	%		56.0	%		1.0	%
*加權平均					86.6	%		86.6	%		87.5	%		87.5	%		(0.9	%)
**增加了PGRE的份額					87.2	%		87.2	%		88.7	%		88.7	%		(1.5	%)

*加權平均					88.8	%		88.8	%		89.0	%		89.0	%		(0.2	%)
**增加了PGRE的份額					89.6	%		89.6	%		89.8	%		89.8	%		(0.2	%)

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 44 -


		同一家商店的租賃佔有率

(未經審計)


				截至2023年6月30日						截至2022年12月31日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
屬性	所有權			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃%(1)			租賃百分比


紐約：
百老匯大街1633號		90.0	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		-	%
*位於美洲大道1301號		100.0	%		79.8	%		79.8	%		88.1	%		88.1	%		(8.3	%)
紐約--美洲第1325大道		100.0	%		93.8	%		93.8	%		94.4	%		94.4	%		(0.6	%)
**西52街31號		100.0	%		96.4	%		96.4	%		93.0	%		93.0	%		3.4	%
在第三大道900號附近		100.0	%		82.4	%		82.4	%		79.3	%		79.3	%		3.1	%
紐約第五大道712號		50.0	%		73.2	%		73.2	%		73.9	%		73.9	%		(0.7	%)
百老匯大街1600號		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
《華爾街60強》(2)		5.0	%	不適用				-	%	不適用				-	%		-	%
*加權平均					90.2	%		90.2	%		91.7	%		91.7	%		(1.5	%)
**增加了PGRE的份額					90.5	%		90.5	%		92.1	%		92.1	%		(1.6	%)

舊金山：
新一期商場廣場		49.0	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		-	%
北京國際市場中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		-	%
位於觀瀾街300號附近		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
第一前街一號		100.0	%		91.7	%		91.7	%		97.0	%		97.0	%		(5.3	%)
第二街55號		44.1	%		83.7	%		83.7	%		86.0	%		86.0	%		(2.3	%)
**薩特街111號		49.0	%		57.0	%		57.0	%		59.4	%		59.4	%		(2.4	%)
*加權平均					86.6	%		86.6	%		87.8	%		87.8	%		(1.2	%)
**增加了PGRE的份額					87.2	%		87.2	%		88.9	%		88.9	%		(1.7	%)

*加權平均					88.8	%		88.8	%		90.2	%		90.2	%		(1.4	%)
**增加了PGRE的份額					89.6	%		89.6	%		91.3	%		91.3	%		(1.7	%)

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 45 -


		頂級租户和行業多元化

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


								PGRE所佔份額
					總計			總計			年化租金(1)				的百分比
前十大租户：				租賃	平方英尺			平方英尺					每平方		年化
截至2023年6月30日			屬性	期滿	佔有率(2)			佔有率(2)			金額		腳(2)		租金
	摩根大通銀行		One Front Street	6月-2025年		241,854			241,854		$	20,882	$	86.04		3.1	%
				2029年12月		76,999			76,999			8,015		104.09		1.2	%
				12月-2030年		25,157			25,157			2,389		94.41		0.4	%
						344,010			344,010			31,286		90.69		4.7	%
	高偉紳律師事務所		西52街31號	6月-2024年		328,543	(4)		328,543	(4)		29,839		90.81		4.5	%
	安聯全球投資有限責任公司		百老匯1633號	2031年1月		320,911			288,823			28,351		98.16		4.3	%
	諾頓·羅斯·富布賴特		美洲大道1301號	2032年3月		111,589			111,589			10,206		91.46		1.5	%
				9月-2034年		179,286			179,286			17,716		94.56		2.7	%
						290,875			290,875			27,922		93.37		4.2	%
	摩根士丹利公司		百老匯1633號	2032年3月		260,829			234,749			19,757		84.16		3.0	%
	WMG收購公司		百老匯1633號	2029年7月		288,250			259,428			17,866		68.24		2.7	%
		(華納音樂集團)
	Showtime Networks，Inc.		百老匯1633號	2026年1月		253,196			227,879			17,040		73.24		2.6	%
	谷歌，Inc.		第一市場廣場	2025年4月		339,833			166,518			16,226		97.03		2.4	%
	卡索維茨·本森·託雷斯		百老匯1633號	2024年5月		50,718			45,647			3,652		80.01		0.6	%
				2037年3月		152,676			137,410			10,994		80.01		1.7	%
						203,394			183,057			14,646		80.01		2.2	%
	優步技術公司		市場中心	2023年7月		234,783	(5)		157,305	(5)		14,331		91.10		2.2	%


		PGRE所佔份額
行業多元化：		平方英尺		佔有率			年化		的百分比
截至2023年6月30日		使用中		平方英尺			租金(1)		年化租金
	法律服務		1,778,529		22.9	%	$	157,597		23.8	%
	技術與媒體		1,681,337		21.7	%		139,993		21.1	%
	金融服務-商業和投資銀行業務		1,302,679		16.8	%		109,699		16.5	%
	金融服務，所有其他		1,119,792		14.5	%		106,566		16.1	%
	保險		437,152		5.6	%		41,591		6.3	%
	零售		167,477		2.2	%		18,342		2.8	%
	旅遊與休閒		206,823		2.7	%		13,848		2.1	%
	其他專業服務		120,001		1.5	%		10,879		1.6	%
	消費品		121,732		1.6	%		10,374		1.6	%
	其他		814,645		10.5	%		54,214		8.1	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

(3)

於2023年6月30日，我們與摩根大通訂立退回及假設協議，根據該協議，摩根大通(I)按照與First Republic相同的租賃條款，假設現有空間為344,010平方英尺，以及(Ii)退還剩餘的116,716平方英尺的空間，其中大部分(88,236平方英尺)根據2023年至2024年到期的租賃協議轉租給其他租户。

(4)

包括已預租給威爾遜·鬆西尼的105,756平方英尺，直到2041年3月。

(5)

包括76,667平方英尺(PGRE份額為51,366平方英尺)，已預租給Waymo，直至2028年7月。

- 46 -


		租賃活動(1)

(未經審計)


	總計			紐約			舊金山

截至2023年6月30日的三個月

租賃總面積為2平方英尺		71,847			59,781			12,066

PGRE在總租賃平方英尺中的份額：		57,404			53,087			4,317
初始租金(2)	$	78.14		$	73.92		$	130.00
加權平均租期(年)		10.6			11.3			1.1
租户改善和租賃佣金：
每平方英尺	$	128.47		$	138.57		$	4.32
每年每平方英尺	$	12.16		$	12.23		$	3.99
初始租金的百分比		15.6	%		16.5	%		3.1	%
租金優惠：
平均免租期(月)		11.0			11.8			1.0
每年平均免租期(月)		1.0			1.0			0.9

中國第二代空間：(2)
平方英尺		34,514			30,197			4,317
收付實現制：
初始租金(2)	$	82.72		$	75.96		$	130.00
先前上漲的租金(2)	$	85.38		$	80.55		$	119.15
百分比(減少)增加		(3.1	%)		(5.7	%)		9.1	%
公認會計準則基礎：
直線租金(2)	$	79.07		$	73.18		$	120.30
前直線租金(2)	$	76.09		$	72.34		$	102.34
增加(減少)百分比		3.9	%		1.2	%		17.6	%

(1)

租賃統計數據，除租賃的平方英尺外，僅代表辦公空間。

(2)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 47 -


		租賃活動(1)

(未經審計)


	總計			紐約			舊金山

截至2023年6月30日的六個月

租賃總面積為2平方英尺		267,481			178,748			88,733

PGRE在總租賃平方英尺中的份額：		227,737			172,054			55,683
*初始租金(2)	$	81.18		$	78.82		$	88.49
*加權平均租期(年)		12.4			14.9			4.7
包括租户改善和租賃佣金：
*/平方英尺	$	156.83		$	177.62		$	92.58
每平方英尺每平方英尺每年美元。	$	12.64		$	11.92		$	19.71
*		15.6	%		15.1	%		22.3	%
*租金優惠：
*平均免租期(以月為單位)		14.0			16.1			7.5
*年平均免租期(以月為單位)		1.1			1.1			1.6

中國第二代空間：(2)
*		178,396			122,713			55,683
現金基礎：現金基礎：
初始租金(2)	$	82.48		$	79.76		$	88.49
先前上漲的租金(2)	$	84.27		$	83.17		$	86.70
百分比(減少)增加		(2.1	%)		(4.1	%)		2.1	%
*：
直線租金(2)	$	79.60		$	78.55		$	81.89
前直線租金(2)	$	78.47		$	73.50		$	89.43
增加(減少)百分比		1.4	%		6.9	%		(8.4	%)

(1)

租賃統計數據，除租賃的平方英尺外，僅代表辦公空間。

(2)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 48 -


		租約到期--總投資組合

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


			總計		PGRE所佔份額
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租賃到期(2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月進行			9,472		7,016	$	797	$	-		0.1	%

	3Q 2023			210,746		144,846		13,336		92.24		2.0	%
	4Q 2023			131,596		107,188		8,884		82.68		1.3	%
	總計2023年			342,342		252,034		22,220		88.17		3.3	%

	1Q 2024			317,364		263,706		20,943		79.42		3.1	%
	2Q 2024			369,389		345,746		30,656		88.74		4.5	%
	剩餘的2024年			255,482		209,269		18,268		87.70		2.7	%
	總計2024年			942,235		818,721		69,867		85.46		10.3	%
		2025		1,601,948		1,070,367		96,379		90.01		14.1	%
		2026		1,385,875		952,831		84,257		86.09		12.4	%
		2027		295,868		219,152		19,721		89.80		2.9	%
		2028		313,800		237,465		19,621		82.72		2.9	%
		2029		606,124		528,050		40,515		82.30		6.0	%
		2030		611,972		515,491		46,979		91.18		6.9	%
		2031		582,186		512,682		50,018		94.06		7.3	%
		2032		896,767		631,917		59,084		93.50		8.7	%
	此後			2,480,595		2,243,401		171,388		82.01		25.1	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已入夥，並反映為在下一個季度到期。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 49 -


		租約到期-紐約

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


			總計		PGRE所佔份額
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租賃到期(2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月進行			2,596		2,421	$	485	$	-		0.1	%

	3Q 2023			13,830		6,916		706		100.08		0.1	%
	4Q 2023			89,532		79,222		5,967		75.04		1.3	%
	總計2023年			103,362		86,138		6,673		77.05		1.4	%

	1Q 2024			164,631		151,832		11,105		73.10		2.3	%
	2Q 2024			295,889		290,818		25,612		88.04		5.4	%
	剩餘的2024年			174,724		164,175		13,398		82.06		2.8	%
	總計2024年			635,244		606,825		50,115		82.68		10.5	%
		2025		409,295		349,150		31,694		90.66		6.7	%
		2026		679,523		614,630		49,446		76.74		10.4	%
		2027		168,077		152,924		13,034		85.02		2.7	%
		2028		109,460		93,462		6,519		69.57		1.4	%
		2029		532,721		489,977		37,024		81.51		7.8	%
		2030		407,764		397,048		34,710		87.47		7.3	%
		2031		499,875		454,278		44,537		94.04		9.4	%
		2032		492,354		455,927		38,714		84.91		8.1	%
	此後			2,296,044		2,159,647		162,739		81.09		34.2	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已入夥，並反映為在下一個季度到期。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 50 -


		租約到期-舊金山

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)


			總計		PGRE所佔份額
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租賃到期(2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月進行			6,876		4,595	$	312	$	-		0.2	%

	3Q 2023			196,916		137,930		12,630		91.84		6.2	%
	4Q 2023			42,064		27,966		2,917		104.41		1.4	%
	總計2023年			238,980		165,896		15,547		93.96		7.6	%

	1Q 2024			152,733		111,874		9,838		88.00		4.7	%
	2Q 2024			73,500		54,928		5,044		92.52		2.5	%
	剩餘的2024年			80,758		45,094		4,870		108.05		2.4	%
	總計2024年			306,991		211,896		19,752		93.45		9.6	%
		2025		1,192,653		721,217		64,685		89.70		31.5	%
		2026		706,352		338,201		34,811		102.91		17.0	%
		2027		127,791		66,228		6,687		100.86		3.3	%
		2028		204,340		144,003		13,102		91.29		6.4	%
		2029		73,403		38,073		3,491		91.69		1.7	%
		2030		204,208		118,443		12,269		103.59		6.0	%
		2031		82,311		58,404		5,481		94.18		2.7	%
		2032		404,413		175,990		20,370		115.75		9.8	%
	此後			184,551		83,754		8,649		103.39		4.2	%

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已被佔用，並反映為下一個季度即將到期的空間。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 51 -


		收付實現制資本支出

(未經審計，以千計)


	截至2023年6月30日的三個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出(包括我們在未合併合資企業中的份額)：(1)
維護資產的支出	$	20,117		$	16,004		$	3,778		$	335
第二代租户改進		4,319			2,917			1,402			-
第二代租賃佣金		2,229			1,715			514			-
資本支出總額		26,665			20,636			5,694			335
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(1,841	)		(78	)		(1,763	)		-
PGRE在總資本支出中的份額	$	24,824		$	20,558		$	3,931		$	335

重建支出(包括我們在未合併的合資企業中的份額)：(1)
其他	$	6,675		$	6,675		$	-		$	-
重建總開支		6,675			6,675			-			-
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		-			-			-			-
PGRE在重建總支出中的份額	$	6,675		$	6,675		$	-		$	-

	截至2022年6月30日的三個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出(包括我們在未合併合資企業中的份額)：(1)
維護資產的支出	$	13,065		$	10,955		$	2,056		$	54
第二代租户改進		12,294			5,426			6,868			-
第二代租賃佣金		4,180			3,489			691			-
資本支出總額		29,539			19,870			9,615			54
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(5,085	)		(638	)		(4,447	)		-
PGRE在總資本支出中的份額	$	24,454		$	19,232		$	5,168		$	54

重建支出(包括我們在未合併的合資企業中的份額)：(1)
電梯現代化	$	867		$	863		$	4		$	-
其他		515			448			67			-
重建總開支		1,382			1,311			71			-
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(48	)		-			(48	)		-
PGRE在重建總支出中的份額	$	1,334		$	1,311		$	23		$	-

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 52 -


		收付實現制資本支出

(未經審計，以千計)


	截至2023年6月30日的六個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出(包括我們在未合併合資企業中的份額)：(1)
維護資產的支出	$	25,779		$	19,992		$	5,431		$	356
第二代租户改進		15,147			5,680			9,467			-
第二代租賃佣金		3,939			2,271			1,668			-
資本支出總額		44,865			27,943			16,566			356
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(7,274	)		(298	)		(6,976	)		-
PGRE在總資本支出中的份額	$	37,591		$	27,645		$	9,590		$	356

重建支出(包括我們在未合併的合資企業中的份額)：(1)
其他	$	9,793		$	9,793		$	-		$	-
重建總開支		9,793			9,793			-			-
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		-			-			-			-
PGRE在重建總支出中的份額	$	9,793		$	9,793		$	-		$	-

	截至2022年6月30日的六個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出(包括我們在未合併合資企業中的份額)：(1)
維護資產的支出	$	24,293		$	20,074		$	4,160		$	59
第二代租户改進		25,376			14,503			10,873			-
第二代租賃佣金		5,389			4,641			748			-
資本支出總額		55,058			39,218			15,781			59
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(6,758	)		(1,361	)		(5,397	)		-
PGRE在總資本支出中的份額	$	48,300		$	37,857		$	10,384		$	59

重建支出(包括我們在未合併的合資企業中的份額)：(1)
電梯現代化	$	1,964		$	1,928		$	36		$	-
其他		2,832			2,698			134			-
重建總開支		4,796			4,626			170			-
可歸因於合併後合資企業中非控股權益的金額減少		(123	)		(12	)		(111	)		-
PGRE在重建總支出中的份額	$	4,673		$	4,614		$	59		$	-

(1)

關於我們對這一措施的定義，請參見第54頁。

- 53 -


		定義

我們在這份補充經營和財務數據報告中使用並展示了各種非公認會計準則的衡量標準。以下部分包含這些措施的定義，描述了我們對它們的使用，並提供了為什麼我們認為它們有意義的信息。其他房地產公司可能會使用不同的方法來計算這些衡量標準，因此，我們對這些衡量標準的陳述可能無法與其他房地產公司進行比較。這些非GAAP措施不應被視為替代，只應與根據GAAP列報的財務信息一起考慮，並作為其補充。

運營資金(“FFO”)是對我們業績的補充衡量。FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)採用的定義提出的。NAREIT將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，經調整後不包括房地產資產的折舊和攤銷、某些房地產資產的減值損失以及出售某些房地產資產或某些房地產資產控制權變更的收益或虧損，包括我們在未合併合資企業的此類調整中所佔份額。FFO通常用於房地產行業，以幫助投資者和分析師比較房地產公司的業績，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移以可預測的方式減少，而不是根據現有的市場狀況波動。FFO不是用來衡量現金流或流動性的。普通股股東應佔FFO指公司應佔普通股股東的FFO份額，計算方法為從FFO中減去FFO在合併合資企業、房地產相關基金和經營合夥企業中的非控股權益份額。

來自運營的核心資金(“核心FFO”)是衡量我們經營業績的另一種指標，它針對某些我們認為提高了我們跨時期FFO可比性的其他項目進行了FFO的調整。在適用的情況下，核心FFO不包括某些項目的影響，包括交易相關成本和調整、房地產相關基金投資的已實現和未實現損益、利率互換的未實現損益、遣散費和提前清償債務的損益，以反映我們房地產投資組合和業務的核心FFO。在未來，我們還可能將其他我們認為有助於投資者比較我們業績的項目排除在Core FFO之外。核心FFO的目的不是衡量現金流或流動性。普通股股東應佔核心FFO指公司應佔普通股股東的核心FFO份額，計算方法為從核心FFO中減去核心FFO在合併合資企業、房地產相關基金和經營合夥企業中的非控股權益份額。

可供分配的可用資金(“FAD”)是衡量我們經營業績的一項補充指標，按核心FFO計算，該指標經(I)維持資產的資本開支、(Ii)租户改善及第二代租賃產生的租賃佣金、(Iii)直線租金調整、(Iv)高於及低於市價租賃的攤銷、(V)基於股票的薪酬支出攤銷及(Vi)遞延融資成本攤銷調整後計算。FAD通常與經營活動的現金流一起用於房地產行業，作為衡量從經營中產生現金的能力，以及為現金需求提供資金和向股東分配資金的能力。FAD提供了有關我們經營業績的信息，否則這些信息是無法獲得的，這對投資者和分析師評估我們的經營業績很有用。此外，儘管FAD不打算作為一種流動性指標，因為它不會對營運資本的變化進行調整，但我們相信FAD可能會為投資者和分析師提供有用的補充信息，涉及我們從運營中產生現金的能力以及我們向股東進行分配的能力。此外，我們相信FAD經常被投資者和分析師用來評估我們作為REIT的表現。普通股股東應佔FAD指公司應佔普通股股東的FAD份額，計算方法是從FAD中減去合併合資企業、房地產相關基金和經營合夥企業中非控股權益的FAD份額。

扣除利息、税項、折舊及攤銷前的房地產收益(“EBITDARE”)是對我們經營業績的補充衡量。EBITDARE是根據NAREIT採用的定義提出的。NAREIT將EBITDARE定義為GAAP淨收益(虧損)，調整後不包括利息支出、所得税、折舊和攤銷費用、出售折舊房地產資產的淨收益和折舊房地產減值損失，包括我們在未合併合資企業的此類調整中的份額。EBITDARE提供了有關我們的經營業績的信息，這些信息本來是無法獲得的，可能有助於投資者評估我們產生和償還債務的能力。EBITDAR不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為我們現金流或流動性的衡量標準。我們亦會呈列PGRE於EBITDARE中的份額，該份額代表我們的合併及非合併合資企業所產生的EBITDARE份額，基於我們在相關資產中的擁有百分比。

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		定義--續

調整後EBITDAR是一項補充措施，通過調整EBITDAR來計算，以消除房地產相關基金業績、利率互換的未實現損益、交易相關成本、提前清償債務的損益以及某些其他項目的影響，這些項目可能會因期間而異。調整後的EBITDARE提高了跨期間EBITDAre的可比性。在未來，我們還可能從調整後的EBITDARE中排除我們認為可能有助於投資者比較我們的業績的其他項目。我們還列示了PGRE的調整後EBITDARE份額，這是我們根據我們在基礎資產中的百分比所有權產生的由我們的合併和非合併合資企業產生的調整後EBITDARE份額。

淨營業收入(“NOI”)是用來衡量我們物業的經營表現。NOI由租金收入(包括物業租金、租户補償和租賃終止收入)和某些其他與物業相關的收入減去運營費用(包括與物業相關的費用，如清潔、安全、維修和保養、公用事業、物業管理和房地產税)組成。我們還提出了現金NOI，它從NOI、直線租金調整和高於和低於市場的租賃攤銷中扣除，包括我們在未合併合資企業的此類調整中的份額。此外，我們根據我們在標的資產中的持有量百分比，列示PGRE於合併及未合併合資企業的NOI及現金NOI份額。我們在內部使用NOI和現金NOI作為業績衡量標準，並認為它們為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它們只反映在房地產層面發生的收入和支出項目。

同一門店NOI用於衡量我們在本期和之前的報告期內以類似方式擁有的紐約和舊金山投資組合中物業的經營業績，並基於我們在標的資產中的百分比代表合併和非合併合資企業的同一門店NOI。同一商店NOI也不包括租賃終止收入、因經營租賃產生的應收賬款減值以及某些其他可能因期間而異的項目。我們還提出了相同的商店現金NOI，其中排除了非現金項目的影響，如直線租金調整和攤銷高於和低於市場的租賃。

PGRE在總債務中的份額代表我們在合併和未合併合資企業中的債務份額，基於我們在標的資產中的所有權百分比。我們認為，PGRE在總債務中的份額為投資者提供了有關我們財務狀況的有用信息，因為它包括我們在未合併合資企業中的債務份額，並不包括我們合作伙伴在合併合資企業中的非控股債務份額。

年化租金是指期末每月基本租金加上根據租賃條款增加的租金，乘以12。

租賃百分比代表已租賃的平方英尺的百分比，包括尚未開始的已簽署租約。

相同店鋪租賃百分比指本公司於本期間及前一報告期以類似方式擁有的物業的租賃平方英尺百分比，包括尚未開始的已簽署租賃，且未歸類為非持續經營。

已佔用百分比代表我們已開始根據公認會計準則開始租金收入的空間的百分比。

初始租金代表每平方英尺的加權平均現金起租，不包括免費租金或定期上調租金。

前期上漲租金是指到期時每平方英尺的加權平均現金基礎租金(包括報銷)。

第二代空間是指在本期(1)原定期滿之前租賃的空間，或(2)空置時間不到12個月的空間。

資本支出包括維護資產、租户改善津貼和租賃佣金的支出。維持資產的支出包括維持當期收入的資本支出。第二代租户改進和租賃佣金代表在租賃第二代空間時產生的租户改進和租賃佣金。第一代租賃成本及其他資本支出包括收購當年及收購時計劃於其後兩年完成的資本支出，以及租户改善及已空置超過十二個月的租賃空間的租賃佣金。重新開發支出包括與物業開發相關的硬成本和軟成本，以使其準備好供預期用途。

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