附錄 99.1

-8655

用於立即發佈

欲瞭解更多信息，請聯繫：

曼迪·霍根

(805) 981-8655

LTC公佈2023年第二季度業績

並討論了最近的活動

加利福尼亞州西湖村，2023年7月27日——主要投資於老年人住房和醫療保健物業的房地產投資信託基金LTC Properties, Inc.（紐約證券交易所代碼：LTC）（“LTC” 或 “公司”）今天公佈了截至2023年6月30日的第二季度經營業績。


	三個月已結束
	6月30日
	2023		2022

	（未經審計）

普通股股東可獲得的淨收益	$	6,028	$	54,065
攤薄後的每股普通股收益	$	0.15	$	1.36
歸屬於普通股股東的NAREIT運營資金（“FFO”）	$	27,178	$	25,350
NAREIT 攤薄後每股普通股 FFO	$	0.66	$	0.64
歸屬於普通股股東的FFO，不包括非經常性項目	$	27,178	$	24,491
可供分配的資金（“FAD”）	$	27,935	$	26,779
FAD，不包括非經常性項目	$	27,935	$	25,598

2023 年第二季度財務業績受以下因素影響：

●

由於在2023年第一季度收購了11個輔助生活和記憶護理社區，並在2022年第三季度收購了三個熟練護理中心，融資應收賬款產生的利息收入增加。根據美國公認會計原則（“GAAP”），這些收購記為融資應收賬款；

●

2023年第一季度和2022年第二季度因抵押貸款發放而產生的抵押貸款利息收入增加；

●

由於2023年第一季度還清了兩筆夾層貸款，利息和其他收入減少；

●

利息支出增加主要是由於LTC循環信貸額度的未償餘額增加和利率上升，以及2022年第二季度發行了7,500萬美元的優先無抵押票據；以及

●

由於正在就可能出售這兩個社區進行談判，記錄了1,210萬美元的減值損失，以將兩個輔助生活社區的賬面價值降至其估計的公允價值。其中一處房產不產生收入，另一處房產的租金最低。

在2023年第二季度，LTC完成了以下交易：

●

正如先前宣佈的那樣，向一家價值5,410萬美元的合資企業出資4,500萬美元，用於購買俄亥俄州一個擁有242個單元的獨立生活、輔助生活和記憶護理園區。該校園建於2019年至2022年之間，現在由目前的LTC運營商Encore Senior Living（“Encore”）運營。賣方是LTC的合資夥伴，可以選擇在第三和第四個租賃年度購買校園，退出內部收益率為9.75％。租賃期限為 10 年

LTC對合資投資的配置的初始收益率為8.25％。LTC承諾在新租約下為210萬美元的租賃激勵措施提供資金。預計每年的租金約為390萬美元；

●

正如先前宣佈的那樣，發放了1,650萬美元的抵押貸款，由伊利諾伊州一家熟練的護理中心擔保。該中心建於2010年，並於2021年進行了翻新，擁有150張牀位，現在由目前的LTC運營商Ignite Medical Resorts運營。貸款期限為五年，利率為8.75％；

●

如先前披露的那樣，以490萬美元的價格出售了佛羅裏達州一個70個單元的輔助生活社區；

●

以200萬美元的價格出售了位於新澤西州的39個單元的輔助生活社區；

●

簽訂協議，以1150萬美元的價格出售賓夕法尼亞州的兩個輔助生活社區，共有130個單元。此次出售預計將於2023年第三季度完成。因此，公司預計這些非創收資產的出售收益將達到約520萬美元；

●

正如先前披露的那樣，LTC同意將抵押貸款的到期利息推遲至2023年5月至9月，最多150萬美元，即每月最多30萬美元，這筆抵押貸款由位於密歇根州的15個熟練護理中心擔保，由Prestige Healthcare運營。LTC在2023年第二季度推遲了60萬美元的利息支付，並於2023年7月推遲了30萬美元的利息支付；

●

在2023年第二季度向之前提供減免租金的同一運營商提供了64.5萬美元的減免租金，並在2023年7月提供了21.5萬美元的減免租金。LTC已同意在2023年底之前每月提供高達21.5萬美元的租金減免；

●

正如先前宣佈的那樣，已將位於伊利諾伊州、俄亥俄州和密歇根州的八個輔助生活社區的投資組合過渡到Encore。LTC同意在2023年第二季度向該投資組合的前運營商提供援助，作為過渡的一部分，LTC獲得了130萬美元的遞延租金的還款，相當於2023年4月和5月的93.4萬美元遞延租金以及2022年提供的31.6萬美元的未記錄遞延租金。與Encore簽訂的為期兩年的新租約下的現金租金基於雙方商定的公平市場租金，從租約的第四個月（2023年9月）開始；

●

根據公司的優先無抵押票據支付了400萬美元的定期本金；以及

●

根據公司的循環信貸額度借入了5,630萬美元。

2023年6月30日之後，LTC完成了以下交易：

●

向Galerie Living的子公司發放了1700萬美元的夾層貸款。夾層貸款用於對佐治亞州現有的130個單元的輔助生活、記憶護理和獨立生活園區進行資本重組，並另外建造89個單元。現有校園建於 2020 年，佔用率為 95%。貸款期限為五年，初始收益率為8.75％，內部收益率為12.0％；

●

根據公司的優先無抵押票據支付了1,720萬美元的定期本金；以及

●

根據公司的循環信貸額度借入了3,400萬美元。

電話會議信息

LTC將於太平洋時間2023年7月28日星期五上午8點（美國東部時間上午11點）舉行電話會議，就其截至2023年6月30日的季度業績和經營業績發表評論。可通過電話和互聯網進行電話會議。感興趣的各方可以通過以下方式參加實時電話會議：


網絡直播		www.ltcreit.com
美國免費電話		1-888-506-0062
國際號碼		1-973-528-0011
會議訪問碼		152241

此外，通話的音頻重播將在直播通話結束一小時後通過以下方式提供，直到 2023 年 8 月 11 日：


美國免費電話		1-877-481-4010
國際號碼		1-919-882-2331
會議號碼		48641

關於 LTC

LTC是一家房地產投資信託基金（REIT），主要通過銷售回租、抵押貸款融資、合資企業和結構性融資解決方案（包括優先股和夾層貸款）投資老年人住房和醫療保健物業。LTC的投資組合包括29個州的213處房產，擁有29個運營夥伴。根據其房地產投資總額，LTC的投資組合包括大約50％的老年人住房和50％的熟練護理物業。要了解更多信息，請訪問 www.ltcreit.com。

前瞻性陳述

本新聞稿包括不純粹是歷史性的，是經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”，包括有關公司對未來的期望、信念、意圖或戰略的陳述。除歷史事實外，本新聞稿中包含的所有陳述均為前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性。有關這些風險和不確定性的討論，請參閲LTC最新的10-K表年度報告、其隨後的10-Q表季度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他公開文件。本新聞稿中包含的所有前瞻性陳述均基於公司在本新聞稿發佈之日獲得的信息，LTC沒有義務更新此類前瞻性陳述。儘管公司管理層認為此類前瞻性陳述中反映的假設和預期是合理的，但無法保證這種預期會被證明是正確的。由於任何前瞻性陳述的風險和不確定性，公司取得的實際業績可能與任何前瞻性陳述存在重大差異。

（財務表見下文）

LTC PROPERTIES, INC

合併收益表

(未經審計，金額以千計，每股金額除外）


	三個月已結束				六個月已結束
	6月30日				6月30日
	2023		2022		2023		2022
收入：
租金收入	$	31,537	$	31,628	$	63,272	$	61,952
融資應收賬款的利息收入⁽¹⁾		3,830		—		7,581		—
抵押貸款的利息收入		11,926		10,097		23,170		19,733
利息和其他收入		953		1,299		3,723		2,126
總收入		48,246		43,024		97,746		83,811

費用：
利息支出		11,312		7,523		21,921		14,666
折舊和攤銷		9,376		9,379		18,586		18,817
減值損失		12,076		—		12,510		—
信貸損失準備金		187		305		1,918		659
交易成本		91		67		208		99
財產税支出		3,187		4,019		6,480		8,001
一般和管理費用		6,091		5,711		12,385		11,519
支出總額		42,320		27,004		74,008		53,761

其他營業收入：
出售房地產的淨收益		302		38,094		15,675		38,196
營業收入		6,228		54,114		39,413		68,246
未合併合資企業的收入		376		376		752		751
淨收入		6,604		54,490		40,165		68,997
分配給非控股權益的收入		(430)		(107)		(857)		(202)
歸屬於LTC Properties, Inc.的淨收益		6,174		54,383		39,308		68,795
分配給參與證券的收入		(146)		(318)		(293)		(407)
普通股股東可獲得的淨收益	$	6,028	$	54,065	$	39,015	$	68,388

普通股每股收益：
基本	$	0.15	$	1.37	$	0.95	$	1.74
稀釋	$	0.15	$	1.36	$	0.95	$	1.73

用於計算每股收益的加權平均股數
普通股:
基本		41,145		39,492		41,113		39,347
稀釋		41,232		39,665		41,200		39,520

每股普通股申報和支付的股息	$	0.57	$	0.57	$	1.14	$	1.14

(1)	代表通過售後回租交易進行收購所得的租金收入，但租約中包含購買選項。根據公認會計原則，這些房產必須作為融資應收賬款列報給我們合併資產負債表以及租金收入應列報為融資應收賬款的利息收入在我們的合併收益表.

補充報告措施

FFO和FAD是衡量房地產投資信託（“REIT”）財務業績的補充指標，美國公認會計原則（“GAAP”）未對其進行定義。投資者、分析師和公司使用FFO和FAD作為經營業績的補充指標。公司認為，FFO和FAD有助於評估房地產投資信託基金的經營業績。從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況而上升和下降，但根據公認會計原則，房地產資產的成本核算假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而下降是可以預見的。我們認為，通過排除歷史成本折舊的影響（這與評估當前業績的相關性可能有限），FFO和FAD便於比較不同時期之間的經營業績。有時，公司可能會將非經常性項目排除在FFO和FAD之外，以便投資者、分析師和我們的管理層能夠持續比較公司的經營業績，而不必考慮意外項目造成的差異。

根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）的定義，FFO是指普通股股東可獲得的淨收入（根據公認會計原則計算），不包括出售房地產的收益或虧損和折舊房地產的減值減值，加上房地產折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的損益。公司對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO相提並論，這些房地產投資信託基金沒有根據當前的NAREIT定義定義定義該術語，或者對當前NAREIT定義的解釋與公司的FFO不同；因此，在將我們公司的FFO與其他房地產投資信託基金的FFO進行比較時，應謹慎行事。

我們將FAD定義為FFO，不包括直線租金、租賃激勵攤銷、有效利息收入、未合併合資企業的遞延收入、非現金補償費用、資本化利息和非現金利息費用的影響。GAAP要求在租賃期限內平均確認與包含特定租金增長的非或有租賃相關的租金收入。這種方法導致租賃初期的租金收入高於實際收到的現金，從而形成了我們的合併資產負債表中包含的直線應收租金資產。在租賃期間的某個時候，根據其條款，現金租金支付超過了直線租金，這導致直線租金應收資產在剩餘的租賃期限內降至零。根據公認會計原則的要求，有效利率法是一種根據初始發放價值計算抵押貸款期限內的實際利率的技術。與直線租金的會計方法類似，實際利率高於抵押貸款初期的規定利率，從而產生了有效的應收利息資產，包含在我們合併資產負債表的應收利息細列項目中，當抵押貸款期間的某個時候規定的利率高於實際利率時，則降至零。FAD可用於分析現金流中可用於分配給股東的部分。投資者、分析師和公司使用FAD作為普通股息潛力的指標。FAD派息率代表普通股股東的年度分配，以FAD的百分比表示，便於比較房地產投資信託基金之間的股息覆蓋範圍。

雖然公司使用FFO和FAD作為我們運營產生的現金流和可供分配給股東的現金的補充績效指標，但這些衡量標準不能代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應被視為普通股股東可獲得的淨收入的替代方案。

FFO 和 FAD 的協調

下表將普通股股東可獲得的GAAP淨收入與歸屬於普通股股東和FAD的NAREIT FFO進行了對賬 （未經審計，金額以千計，每股金額除外）:


	三個月已結束					六個月已結束
	6月30日					6月30日
	2023		2022			2023			2022

普通股股東可獲得的GAAP淨收益	$	6,028	$	54,065		$	39,015		$	68,388
加：減值損失		12,076		—			12,510			—
加：折舊和攤銷		9,376		9,379			18,586			18,817
減去：出售房地產的淨收益		(302)		(38,094)			(15,675)			(38,196)
歸屬於普通股股東的 NAREIT FFO		27,178		25,350			54,436			49,009

添加：非經常性項目		—		(859)	⁽⁴⁾		262	⁽¹⁾		(436)	⁽⁶⁾
歸屬於普通股股東的FFO，不包括非經常性項目	$	27,178	$	24,491		$	54,698		$	48,573


歸屬於普通股股東的 NAREIT FFO	$	27,178	$	25,350			54,436			49,009
非現金收入：
增加：直線租金調整		423		293			888			527
加：租賃激勵措施的攤銷		230		206			439			602	⁽⁷⁾
減去：有效利息收入		(2,220)		(1,387)			(3,828)			(2,789)
淨非現金收入		(1,567)		(888)			(2,501)			(1,660)

非現金支出：
增加：非現金補償費用		2,137		2,012			4,225			3,937
加：信貸損失準備金		187		305			1,918	⁽²⁾		659
淨非現金支出		2,324		2,317			6,143			4,596

可供分配的資金 (FAD)	$	27,935	$	26,779			58,078			51,945

減去：非經常性收入		—		(1,181)	⁽⁵⁾		(1,570)	⁽³⁾		(1,181)	⁽⁵⁾
可供分配的資金 (FAD)，不包括非經常性項目	$	27,935	$	25,598		$	56,508		$	50,764

(1)	代表以下 (2) 和 (3) 的淨值。

(2)	包括與作為應收融資的121,321美元收購相關的1,832美元信貸損失準備金和61,900美元的抵押貸款發放準備金。

(3)	代表與兩筆夾層貸款的還款相關的預付款費用和退出內部收益率。

(4)	下面 (5) 部分被2022年第二季度與發放兩筆抵押貸款相關的信貸損失準備金（322美元）所抵消。

(5)	代表因出售74個單元的輔助生活社區而收到的租賃終止費。

(6)	從上面看 (5) 部分被與2022年第二季度發放兩筆抵押貸款和2022年第一季度發放25,000美元夾層貸款（572美元）相關的信用損失準備金（572美元）和下文（7）所抵消。

(7)	包括與已關閉的房產和租賃終止相關的173美元的租賃激勵餘額註銷。

（FFO 和 FAD 的對賬將在下一頁繼續）

FFO 和 FAD 的協調（續）

下表繼續了普通股股東可獲得的GAAP淨收入與歸屬於普通股股東和FAD的每筆NAREIT FFO（未經審計，金額以千計，每股金額除外）之間的對賬：


	三個月已結束				六個月已結束
	6月30日				6月30日
	2023		2022		2023		2022

每股歸屬於普通股股東的NAREIT基本FFO	$	0.66	$	0.64	$	1.32	$	1.25
歸屬於普通股股東的NAREIT攤薄後每股FFO	$	0.66	$	0.64	$	1.32	$	1.24

歸屬於普通股股東的NAREIT攤薄後FFO	$	27,324	$	25,350	$	54,729	$	49,009
用於計算 NAREIT 攤薄後歸屬於普通股股東的每股 FFO 的加權平均股數		41,489		39,665		41,454		39,520


歸屬於普通股股東的攤薄後FFO，不包括非經常性項目	$	27,324	$	24,491	$	54,991	$	48,573
用於計算歸屬於普通股股東的每股攤薄後FFO（不包括非經常性項目）的加權平均股數		41,489		39,665		41,454		39,520


攤薄後的 FAD	$	28,081	$	26,779	$	58,371	$	51,945

用於計算攤薄後每股FAD的加權平均股數		41,489		39,665		41,454		39,520


攤薄後的 FAD，不包括非經常性項目	$	28,081	$	25,598	$	56,801	$	50,764
用於計算每股攤薄後FAD（不包括非經常性項目）的加權平均股數		41,489		39,665		41,454		39,520

LTC PROPERTIES, INC

合併資產負債表

（金額以千計，每股除外）


	2023年6月30日		2022年12月31日
資產	（未經審計）		（已審計）
投資：
土地	$	124,901	$	124,665
建築物和裝修		1,286,615		1,273,025
累計折舊和攤銷		(393,449)		(389,182)
經營性房地產物業，淨額		1,018,067		1,008,508
扣除累計折舊後的待售房產：2023-3,691美元；2022-2,305美元		6,053		10,710
不動產投資，淨額		1,024,120		1,019,218
應收賬款融資，⁽¹⁾扣除信用損失準備金：2023年—1,981美元；2022年—768美元		196,075		75,999
扣除信用損失準備金後的應收抵押貸款：2023-4,761美元；2022-3,930美元		471,978		389,728
房地產投資，淨額		1,692,173		1,484,945
扣除信用損失準備金後的應收票據：2023-463美元；2022-589美元		45,949		58,383
對未合併合資企業的投資		19,340		19,340
投資，淨額		1,757,462		1,562,668

其他資產：
現金和現金等價物		7,026		10,379
與循環信貸額度相關的債務發行成本		1,925		2,321
應收利息		50,593		46,000
應收直線租金		20,815		21,847
租賃激勵措施		1,360		1,789
預付費用和其他資產		19,061		11,099
總資產	$	1,858,242	$	1,656,103

負債
循環信貸額度	$	326,350	$	130,000
扣除債務發行成本後的定期貸款：2023-417美元；2022-489美元		99,583		99,511
扣除債務發行成本後的優先無抵押票據：2023-1,364 美元；2022-1,477 美元		527,456		538,343
應計利息		3,870		5,234
應計費用和其他負債		41,368		32,708
負債總額		998,627		805,796

公平
股東權益：
普通股：面值0.01美元；已授權6萬股；已發行和流通股票：2023—41,409；2022—41,262		413		412
超過面值的資本		935,427		931,124
累計淨收入		1,583,968		1,544,660
累計其他綜合收益		8,568		8,719
累積分佈		(1,703,710)		(1,656,548)
LTC Properties, Inc. 股東權益總額		824,666		828,367
非控股權益		34,949		21,940
權益總額		859,615		850,307
負債和權益總額	$	1,858,242	$	1,656,103

(1)	代表通過售後回租交易進行的收購，但租約中包含購買選項。根據公認會計原則，這些房產必須作為融資應收賬款列報給我們合併資產負債表.