農田合作伙伴公司公佈2023年第二季度業績

FPI 通過出售資產表現出強勁的價值升值

丹佛，2023年7月26日（美國商業資訊）——Farmard Partners Inc.（紐約證券交易所代碼：FPI）（“FPI” 或 “公司”）今天公佈了截至2023年6月30日的三個月和六個月的財務業績。

精選亮點

在截至2023年6月30日的季度中，公司：

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記錄的淨收入為790萬美元，即普通股股東可獲得的每股收益為0.14美元，而2022年同期普通股股東的淨收入為300萬美元，合每股0.04美元；

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記錄的AFFO為（110萬美元），合每股（0.02美元），而2022年同期為110萬美元，合每股0.02美元；

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完成了17筆農場出售，總對價約為4,440萬美元，並確認了約1,110萬美元的出售總收益；

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完成了一次農場收購，總對價為890萬美元；

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維持1.319億美元的流動資金；以及

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以每股11.37美元的加權平均價格回購了4,136,946股普通股。

2023年6月30日之後，該公司：

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以每股12.22美元的平均價格又回購了116,593股普通股（年初至今回購總額為5,711,925股，平均價格為11.03美元）；以及

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完成了兩項部分農場處置，總對價約為270萬美元。

已確定的交易：

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FPI目前有11個農場簽訂了出售合同，總對價約為2200萬美元，出售總收益估計為900萬至1000萬美元；

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FPI計劃拍賣農場，收入估計在3 000萬至3 300萬美元之間；

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FPI正在就出售高達2600萬美元的額外農田進行深入談判，所有農田（包括已完成的銷售）今年迄今已確定的交易總額約為1.35億美元；以及

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一個農場根據合同以1,100萬美元的收購價格購買。

首席執行官評論

總裁兼首席執行官盧卡·法布里（Luca Fabbri）表示：“農田增值是我們投資策略的核心。2023年上半年，我們通過超過5000萬美元的農場銷售實現了可觀的收益，這為我們的股東提供了升值證據，並通過股票回購為股東創造了價值。2023年下半年，我們的目標是增加超過8000萬美元的農場銷售額，其收益將用於減少高成本債務。除了上述約1.35億美元的已確定交易外，我們還正在與潛在買家合作，在年底前完成更多銷售。根據房地產投資信託基金的税收規定，2023年我們農場銷售的資本收益水平可能會導致稍後宣佈額外分紅，該決定將基於實際業績、進一步的內部財務分析，並有待董事會批准。我們的拍賣和經紀渠道的交易量低於預期，這反映了整個行業的趨勢，再加上更高的利息支出，將影響我們的業績。儘管2023年面臨挑戰，但美國農業經濟仍然強勁，是全球糧食安全的支柱。”

財務和經營業績

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下表顯示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的財務和經營業績。

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	在結束的三個月裏						在結束的六個月中
（以千計）	6月30日						6月30日
財務業績：	2023		2022		改變		2023		2022		改變
淨收入	$	7,899	$	2,993	163.9	%	$	9,612	$	4,131	132.7	%
普通股股東可獲得的每股淨收益	$	0.14	$	0.04	250.0	%	$	0.15	$	0.05	200.0	%
AFFO	$	(1,131)	$	1,111	NM		$	419	$	3,266	(87.2)	%
每股加權平均普通股的 AFFO	$	(0.02)	$	0.02	NM		$	0.01	$	0.07	(85.7)	%
調整後的息税前利潤	$	5,400	$	5,758	(6.2)	%	$	12,487	$	12,518	(0.2)	%

經營業績：
總營業收入	$	11,584	$	12,357	(6.3)	%	$	24,256	$	26,247	(7.6)	%
營業收入	$	2,757	$	3,455	(20.2)	%	$	7,593	$	7,773	(2.3)	%
淨營業收入 (NOI)	$	8,176	$	8,966	(8.8)	%	$	17,720	$	19,462	(9.0)	%

NM = 沒有意義

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有關AFFO、調整後息税折舊攤銷前利潤和NOI的完整定義，以及本新聞稿附帶的財務表，瞭解淨收入與AFFO、調整後息税折舊攤銷前利潤和NOI的對賬，請參閲 “非公認會計準則財務指標”。

收購和處置活動

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在截至2023年6月30日的六個月中，公司收購了兩處房產，總對價為900萬美元。

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在截至2023年6月30日的六個月中，公司完成了19項財產處置，現金對價為5,150萬美元，出售總收益為1,290萬美元。

資產負債表

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截至2023年6月30日，該公司的未償債務總額為4.735億美元，而截至2022年12月31日，未償債務總額為4.395億美元。

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截至2023年6月30日，公司獲得的流動性為1.319億美元，分別包括1,120萬美元的現金（包括220萬美元的限制性現金）和1.207億美元的信貸額度下的未提取可用資金，而截至2022年12月31日，其信貸額度下的未提取可用現金為770萬美元和1.690億美元。

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在截至2023年6月30日的六個月中，公司以每股11.01美元的加權平均價格回購了5,595,332股普通股。

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截至2023年7月21日，按全面攤薄計算，該公司已發行50,074,329股普通股。

股息申報

公司董事會宣佈季度現金分紅為每股普通股和A類普通OP單位0.06美元。股息將於2023年10月16日支付給2023年10月2日登記在冊的股東和普通單位持有人。

2023 年收益指導和補充一攬子計劃

有關2023年收益指引，請參閲補充一攬子計劃的第15頁，可通過公司網站的投資者關係部分訪問。

電話會議信息

公司已定於 2023 年 7 月 27 日上午 11:00（美國東部時間）舉行電話會議，討論財務業績並提供公司最新情況。

撥打 1-888-660-6359 並使用會議 ID 2818086 即可通過電話進行實時通話。電話會議還將通過僅限收聽的直播網絡直播，可通過公司網站www.farmlandpartners.com的投資者關係部分觀看。

電話會議的重播將在活動結束後不久開始，直到 2023 年 8 月 6 日，撥打 1-800-770-2030 並使用播放 ID 2818086。網絡直播的重播也將在活動結束後的限定時間內在公司網站的投資者關係部分播出。

關於農田合作伙伴公司

Farmland Partners Inc. 是一家內部管理的房地產公司，擁有並尋求收購高質量的北美農田，並通過農場房地產向農民提供貸款。截至2023年6月30日，公司在20個州擁有和/或管理約190,200英畝土地，包括阿拉巴馬州、阿肯色州、加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裏達州、喬治亞州、伊利諾伊州、印第安納州、愛荷華州、堪薩斯州、堪薩斯州、堪薩斯州、堪薩斯州、密西西比州、內布拉斯加州、北卡羅來納州、俄克拉荷馬州、南卡羅來納州、德克薩斯州和弗吉尼亞州。此外，該公司還擁有俄亥俄州四家農業設備經銷商的土地和建築物，這些經銷商以John Deere品牌租賃給了Ag Pro。該公司擁有大約26種作物類型和100多個租户。出於美國聯邦所得税的目的，公司選擇作為房地產投資信託基金（REIT）徵税，從截至2014年12月31日的應納税年度開始。更多信息：www.farmlandpartners.com 或 (720) 452-3100。

前瞻性陳述

本新聞稿包括聯邦證券法所指的 “前瞻性陳述”，包括但不限於有關我們的前景和農業經濟前景、擬議和待處理的收購和處置、融資活動、農作物產量和價格以及預期租金的聲明。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“應該”、“可以”、“將”、“預測”、“潛力”、“繼續”、“期望”、“預期”、“未來”、“打算”、“計劃”、“相信”、“估計” 或類似的表達方式或其否定詞，以及未來時態的陳述。儘管公司認為此類前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設、信念和預期，但此類前瞻性陳述不是對未來事件的預測或對未來業績的保證，我們的實際業績可能與前瞻性陳述中提出的業績存在重大差異。可能造成這種差異的一些因素包括：烏克蘭持續的戰爭及其對世界農業市場、世界糧食供應、農業經濟和租户業務的影響；資本市場和公司普通股市場價格的普遍波動；公司業務戰略、可用性、條款和資本部署的變化；公司在到期時或之前以優惠條件為現有債務再融資的能力，或在到期前以優惠條件為現有債務再融資全部；合格人員的可用性；公司的變動的行業、利率或總體經濟；與農作物產量或農作物價格相關的不利發展；公司競爭的程度和性質；公司股票回購計劃下回購的時機、價格或金額（如果有）；根據合同完成收購或處置的能力；以及公司截至2022年12月31日的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分中描述的其他因素，以及公司向美國證券交易委員會提交的其他文件。此處提供的任何前瞻性信息僅在本新聞稿發佈之日發佈，公司沒有義務更新或修改任何前瞻性信息以反映假設的變化、意外事件的發生或其他情況。

農田合作伙伴公司

合併資產負債表

截至 2023 年 6 月 30 日和 2022 年 12 月 31 日

（以千計）


	6月30日		十二月三十一日
	2023		2022
資產
土地，按成本計算	$	954,522	$	980,521
穀物設施		11,180		11,349
地下水		17,550		17,682
灌溉改進		49,861		50,097
改善排水系統		10,665		12,543
永久種植		51,054		50,394
其他		6,781		6,967
在建工程		12,821		14,810
按成本計算的房地產		1,114,434		1,144,363
減去累計折舊		(39,988)		(38,447)
房地產總額，淨額		1,074,446		1,105,916
存款		126		148
現金和現金等價物以及限制性現金		11,228		7,654
持有待售資產		30		33
貸款和融資應收賬款，淨額		21,978		21,921
使用權資產		509		325
延期發行成本		—		63
應收賬款，淨額		1,701		7,055
衍生資產		2,310		2,084
庫存		2,752		2,808
權益法投資		4,163		4,185
無形資產，淨額		2,045		2,055
善意		2,706		2,706
預付費和其他資產		1,381		3,196
總資產	$	1,125,375	$	1,160,149

負債和權益
負債
抵押貸款票據和應付債券，淨額	$	471,042	$	436,875
租賃責任		509		325
應付股息		3,011		3,333
應計利息		5,082		4,135
應計財產税		2,014		2,008
遞延收入		1,141		44
應計費用		6,877		9,215
負債總額		489,676		455,935

承付款和意外開支

運營合夥企業中的可贖回非控股權益，A系列優先單位		100,485		110,210

公平
普通股，面值0.01美元，授權5億股；截至2023年6月30日已發行和流通48,951,198股，截至2022年12月31日已發行和流通54,318,312股股票		475		531
額外實收資本		586,736		647,346
留存收益		11,368		3,567
累積分紅		(80,078)		(73,964)
其他綜合收入		3,512		3,306
運營合夥企業中的非控股權益		13,201		13,218
權益總額		535,214		594,004

總負債、運營合夥企業中可贖回的非控股權益和股權	$	1,125,375	$	1,160,149

農田合作伙伴公司

合併運營報表

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月

（除每股金額外，以千計）


	在已結束的三個月中				在已結束的六個月中
	6月30日				6月30日
	2023		2022		2023		2022
營業收入：
租金收入	$	9,389	$	9,196	$	19,077	$	18,741
租户補償		831		809		1,869		1,587
農作物銷售		515		1,150		875		1,845
其他收入		849		1,202		2,435		4,074
總營業收入		11,584		12,357		24,256		26,247

運營費用
折舊、損耗和攤銷		2,207		1,660		4,001		3,411
物業運營費用		2,428		2,058		4,610		4,013
銷售商品的成本		980		1,333		1,926		2,772
收購和盡職調查成本		—		—		14		62
一般和管理費用		2,904		3,004		5,510		6,108
法律和會計		281		816		526		2,072
其他運營費用		27		31		76		36
運營費用總額		8,827		8,902		16,663		18,474
營業收入		2,757		3,455		7,593		7,773

其他（收入）支出：
其他（收入）支出		75		(34)		64		(14)
權益法投資的（收益）損失		(5)		(8)		22		(15)
處置資產所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
其他支出總額		(5,146)		366		(2,032)		3,546

所得税支出前的淨收入		7,903		3,089		9,625		4,227

所得税支出		4		96		13		96

淨收入		7,899		2,993		9,612		4,131

歸屬於運營合夥企業中非控股權益的淨（收益）		(188)		(77)		(226)		(110)

歸屬於公司的淨收益		7,711		2,916		9,386		4,021

分配給未歸屬限制性股票的不可沒收分配		(27)		(16)		(43)		(31)
A 系列首選單位的分佈		(683)		(840)		(1,485)		(1,680)

Farmard Partners Inc. 普通股股東可獲得的淨收入	$	7,001	$	2,060	$	7,858	$	2,310

基本和攤薄後的每股普通股數據：
普通股股東可獲得的基本淨收入	$	0.14	$	0.04	$	0.15	$	0.05
普通股股東可獲得的攤薄後淨收益	$	0.12	$	0.04	$	0.15	$	0.05
基本加權平均已發行普通股		50,860		50,362		52,425		48,084
攤薄後的加權平均已發行普通股		59,112		50,362		52,425		48,084
每股普通股申報的股息	$	0.06	$	0.06	$	0.12	$	0.11

農田合作伙伴公司

非公認會計準則指標的對賬

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月


	在截至6月30日的三個月中				在截至6月30日的六個月中
（除每股金額外，以千計）	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131
處置資產所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
折舊、損耗和攤銷		2,207		1,660		4,001		3,411
FFO	$	(954)	$	1,318	$	727	$	3,547

基於股票的薪酬和激勵		506		601		965		1,243
利率互換終止的遞延影響		—		32		198		94
與房地產相關的收購和盡職調查成本		—		—		14		62
優先股和股票的分配		(683)		(840)		(1,485)		(1,680)
AFFO	$	(1,131)	$	1,111	$	419	$	3,266

AFFO 每股攤薄後加權平均股數據：

AFFO 加權平均普通股		52,454		51,985		54,002		49,739

Farmard Partners Inc. 普通股股東可獲得的淨收入	$	0.14	$	0.04	$	0.15	$	0.05
運營合夥企業中可贖回的非控股權益和非控股權益的收入		0.01		0.02		0.04		0.04
折舊、損耗和攤銷		0.04		0.03		0.07		0.07
基於股票的薪酬和激勵		0.01		0.01		0.02		0.02
處置資產所得（收益）		(0.21)		(0.06)		(0.24)		(0.08)
優先股和股票的分配		(0.01)		(0.02)		(0.03)		(0.03)
每股攤薄後加權平均股數 AFFO	$	(0.02)	$	0.02	$	0.01	$	0.07


	在結束的三個月裏				在結束的六個月中
	6月30日				6月30日
（以千計）	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
所得税支出		4		96		13		96
折舊、損耗和攤銷		2,207		1,660		4,001		3,411
處置資產所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
息税前利潤	$	4,894	$	5,157	$	11,508	$	11,213

基於股票的薪酬和激勵		506		601		965		1,243
與房地產相關的收購和盡職調查成本		—		—		14		62
調整後的息税前利潤	$	5,400	$	5,758	$	12,487	$	12,518

農田合作伙伴公司

非公認會計準則指標的對賬

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月


	在截至6月30日的三個月中				在截至6月30日的六個月中
（以千美元計）	2023		2022		2023		2022
營業收入：
租金收入	$	9,389	$	9,196	$	19,077	$	18,741
租户補償		831		809		1,869		1,587
農作物銷售		515		1,150		875		1,845
其他收入		849		1,202		2,435		4,074
總營業收入		11,584		12,357		24,256		26,247

物業運營費用		2,428		2,058		4,610		4,013
銷售商品的成本		980		1,333		1,926		2,772
NOI		8,176		8,966		17,720		19,462

折舊、損耗和攤銷		2,207		1,660		4,001		3,411
收購和盡職調查成本		—		—		14		62
一般和管理費用		2,904		3,004		5,510		6,108
法律和會計		281		816		526		2,072
其他運營費用		27		31		76		36
其他（收入）支出		75		(34)		64		(14)
權益法投資的（收益）損失		(5)		(8)		22		(15)
處置資產所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
所得税支出		4		96		13		96
淨收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131

非公認會計準則財務指標

公司認為，以下非公認會計準則指標作為衡量其業績的關鍵補充指標對投資者有用：FFO、NOI、AFFO、ebitDare和調整後的息税折舊攤銷前利潤。這些非公認會計準則財務指標應與淨收入或虧損一起考慮，但不能作為衡量公司經營業績的淨收入或虧損的替代方案。根據公司的計算，FFO、NOI、AFFO、ebitDare和調整後的ebitDare可能無法與其他未與公司完全定義此類術語的公司相提並論。

FFO

公司根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）制定的標準計算FFO。NAREIT將FFO定義為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括出售折舊運營物業的收益（或虧損），加上與房地產相關的折舊、損耗和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷），以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的收益（或虧損）。管理層將FFO列為補充績效衡量標準，因為它認為FFO對投資者有利，以此作為衡量公司運營業績的起點。具體而言，在排除與房地產相關的折舊和攤銷以及出售與經營業績無關或不代表經營業績的可折舊運營物業的損益時，FFO提供了一種績效衡量標準，該衡量標準與同比比較可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。公司還認為，作為衡量房地產投資信託基金表現的廣泛認可指標，投資者將使用FFO作為將公司的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，其他股票房地產投資信託基金可能無法像公司那樣按照NAREIT的定義計算FFO，因此，公司的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。

AFFO

公司通過調整FFO來計算AFFO，以排除公司認為無法反映公司持續經營業績可持續性的收入和支出，包括但不限於與房地產相關的收購和盡職調查成本、股票薪酬和激勵措施、利率互換終止的遞延影響以及對公司優先單位的分配。

1999年NAREIT對FFO的定義確立後生效的GAAP會計和報告規則的變更導致FFO中納入了許多與公司經營業績可持續性無關的項目。因此，除FFO外，公司還公佈了全面攤薄後的每股AFFO和AFFO，這兩者都是非公認會計準則的衡量標準。管理層認為，AFFO對投資者來説是一個有用的補充業績指標，因為它比FFO更能反映公司的運營業績。AFFO無意代表該期間的現金流或流動性，只是為了進一步衡量公司的經營業績。但是，即使是AFFO也無法正確掌握現金收入的時機，尤其是在根據與新收購的農場有關的租賃協議簽訂的全年租金支付方面。管理層認為，全面攤薄後的每股AFFO是GAAP每股收益的補充指標。每股AFFO，經過全面攤薄，可以進一步瞭解如何將公司的經營業績分配給特定時間點的潛在已發行股份。管理層認為，AFFO是衡量房地產投資信託基金運營的廣泛公認指標，提出AFFO將使投資者能夠評估公司與其他房地產投資信託基金相比的表現。但是，其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算經過全面攤薄的每股AFFO和AFFO，因此，經過全面攤薄的公司每股AFFO和AFFO可能並不總是與其他房地產投資信託基金計算的每股AFFO和AFFO金額相提並論。全面攤薄後的每股AFFO和AFFO不應被視為淨收益（虧損）或每股收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不應被視為衡量公司流動性的每股淨收益（虧損）收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不表示可用於為公司的現金需求（包括其分配能力）提供資金的資金。

息税折舊攤銷前利潤（ebitdare）

公司根據NAREIT在2017年9月的白皮書中制定的標準計算房地產（“ebitDare”）的利息税折舊和攤銷前收益。NAREIT將ebitDare定義為淨收入（根據公認會計原則計算），不包括利息支出、所得税、折舊和攤銷、處置折舊財產的收益或損失（包括控制權變更後的損益）、因關聯公司折舊財產價值下降而對摺舊財產和未合併關聯公司投資的減值減記，以及為反映該實體在未計入的息税折舊攤銷中所佔的比例而進行的調整合並關聯公司。eBitDare是用於評估公司經營業績的關鍵財務指標，但不應將其解釋為營業收入、運營活動現金流或淨收入的替代方案，在每種情況下，均根據公認會計原則確定。公司認為，ebitDare是一種有用的績效衡量標準，通常會被公司行業的分析師和投資者廣泛使用。但是，儘管息税折舊攤銷存款是公司各行各業廣泛使用的績效衡量標準，但公司認為它並不能正確反映公司的業務運營業績，因為它包括非現金支出和經常性調整，這些調整是更好地瞭解公司業務運營業績所必需的。因此，除了息税折舊攤銷前利潤外，管理層還使用調整後的息税折舊攤銷前利潤，這是一項非公認會計準則衡量標準。

公司通過調整某些項目的息税折舊攤銷前利潤來計算調整後的息税折舊攤銷前利潤，例如股票薪酬和激勵措施以及與房地產相關的收購和盡職調查成本，這些項目是公司認為了解其經營業績所必需的。公司認為，調整後的息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了有關公司持續經營業績的有用補充信息，如果將其與淨收入和息税折舊攤銷前利潤一起考慮，則有利於投資者對公司經營業績的理解。但是，ebitDare和調整後的ebitDare作為分析工具存在侷限性，不應單獨考慮，也不應將其作為對根據公認會計原則報告的公司業績的分析的替代品。

在前幾個時期，公司公佈了息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤。根據NAREIT的建議，從公司公佈截至2018年3月31日的三個月業績開始，公司報告息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤，代替息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤。

淨營業收入 (NOI)

公司將淨營業收入（NOI）計算為總營業收入（租金收入、租户補償、農作物銷售和其他收入）減去房地產運營費用（直接財產費用和房地產税），減去銷售商品成本。由於淨營業收入不包括一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷、收購相關支出、其他收入和虧損以及特殊項目，因此它提供了一種績效衡量標準，與同比比較時，它反映了與擁有和租賃農田房地產直接相關的收入和支出，從淨收入中可以看出來並不明顯。但是，不應將淨營業收入視為衡量公司財務業績的替代指標，因為它不反映一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷成本、其他收入和虧損。