Office Properties Income Trust 2023 年第二季度財務業績和補充信息 2023 年 7 月 26 日華盛頓特區附錄 99.2

2023 年第二季度 2 目錄季度業績 Office Properties Income Trust 公佈 2023 年第二季度財務業績... 4 2023 年第二季度亮點... 5 2023 年第二季度業績... 6 財務關鍵財務數據... 8 簡明合併資產負債表... 9 簡明合併收益表（虧損）... 10 債務摘要... 11 債務到期日表... 12 槓桿率、覆蓋率和公共債務契約... 13 資本支出摘要和重要重建信息... 14 房地產收購和處置信息自 2023 年 1 月 1 日起... 15 項對未合併合資企業的投資... 16 個投資組合信息摘要相同物業業績... 18 入住和租賃摘要... 19 租户多樣性和信用特徵... 20 名租户佔年化租金總收入的 1% 或更多... 21 租約到期時間表... 22 附錄公司簡介和研究報道... 24 治理信息... 25 非公認會計準則財務指標和某些定義... 26 NOI 和現金基礎 NOI 的計算和對賬... 28 對賬以及計算相同房產淨收益和相同財產現金基準NOI... 29 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算... 30 FFO、標準化 FFO 和 CAD 的計算... 31 關於前瞻性陳述的警告... 32 關於合併的重要附加信息... 33 個交易符號：普通股：OPI 優先無抵押票據 2050 年到期：OPINL 投資者關係聯繫人：Kevin Barry，董事 (617) 219-1410 kbarry@opireit.com ir@opireit.com 公司總部：華盛頓街 255 號牛頓廣場二號，牛頓 300 號套房，馬薩諸塞州 02458-1634 www.opireit.com 本演示文稿中的所有金額均未經審計。除非另有説明，否則本演示文稿中提供的所有數據均不包括三處房產，這些房產由兩家未合併的合資企業擁有，其中OPI擁有51％和50％的權益，這些房產由兩家未合併的合資企業擁有。有關這些合資企業和相關抵押貸款票據的信息，請參閲第16頁。有關本演示文稿中使用的術語，請參閲非公認會計準則財務指標和某些定義。

2023年第二季度 3返回目錄季度業績

2023年第二季度 4返回目錄 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST公佈2023年第二季度財務業績 “我們的第二季度業績反映了我們業務關鍵舉措的執行，導致每股正常化FFO超過了上一季度，達到了我們的指導區間的最高水平。投資組合佔用率同比增長120個基點至90.6％，部分原因是71.3萬平方英尺的租賃面積，這是自疫情爆發以來我們最強勁的季度。強勁的租賃活動輔之以3.7％的租金彙總率和超過10年的加權平均租賃期限，這與我們的在建預測一致。我們感到鼓舞的是，我們物業的利用率超過了全國趨勢，這證明瞭我們的投資組合地域多元化。其他亮點包括我們在華盛頓特區馬薩諸塞大道20號的42.7萬平方英尺的混合用途重建項目已基本完成，以及自5月以來我們完成了超過1.08億美元的抵押貸款，以支持我們與Diversive Healthcare Trust的合併，這兩者都標誌着OPI激動人心的里程碑。”馬薩諸塞州牛頓市總裁兼首席運營官克里斯托弗·比洛託（2023年7月26日）。辦公地產收益信託基金（納斯達克股票代碼：OPI）今天公佈了截至2023年6月30日的季度財務業績。截至2023年7月24日營業結束時，OPI已宣佈向登記在冊的股東派發每股0.25美元的普通股季度股息。這筆股息將在2023年8月17日左右支付。電話會議討論OPI第二季度業績的電話會議將於美國東部時間2023年7月27日星期四上午10點舉行。可以撥打 (877) 328-1172 或 (412) 317-5418（如果從美國和加拿大以外的地方撥打電話）參加電話會議；不需要密碼。撥打 (412) 317-0088，重播將持續一週；重播密碼為 4046494。電話會議的直播音頻網絡直播也將在OPI的網站www.opireit.com上以僅收聽模式播出。電話會議結束後，存檔的網絡直播將在OPI的網站上重播。未經 OPI 事先書面同意，嚴禁以任何方式進行轉錄、錄音和轉播。關於 Office Properties Income Trust OPI 是一家全國性房地產投資信託基金，專注於在特定以增長為導向的美國市場擁有和租賃高質量的辦公和混合用途物業。截至2023年6月30日，OPI約63％的收入來自投資等級的租户。截至2023年6月30日，OPI擁有並租賃了155處房產，佔地約2,080萬平方英尺，位於30個州和華盛頓特區。2023年，OPI連續第六年被評為能源之星® 年度合作伙伴。OPI由美國領先的另類資產管理公司RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理，截至2023年6月30日，管理的資產約為360億美元，在購買、出售、融資和運營商業房地產方面擁有超過35年的機構經驗。OPI 總部位於馬薩諸塞州牛頓市。欲瞭解更多信息，請訪問 opireit.com。

2023年第二季度 5返回目錄2023年第二季度重點財務業績 • 淨虧損1,220萬美元，合每股虧損0.25美元。• 正常化FFO為5,370萬美元，合每股1.11美元。投資組合更新 • 租賃了713,000平方英尺，加權平均租期為10.3年。• 合併入住率提高到90.6％，同比增長120個基點，連續增長10個基點。投資活動 • 在第二季度，OPI出售了兩處佔地約20.7萬平方英尺的房產，總銷售價格為770萬美元，不包括交易成本。• 馬薩諸塞大道20號的重建已基本完成，這是一處位於華盛頓特區的混合用途A類辦公/酒店物業，可出租面積約為42.7萬平方英尺 • 截至2023年7月25日，OPI已簽訂協議，出售一處包含約8萬蘭特的房產每平方英尺，銷售價格為1,050萬美元，不包括交易成本。流動性和融資活動 • 2023年6月，OPI使用手頭現金和OPI循環信貸額度下的借款償還了一張抵押貸款票據，該房產的未償本金餘額為5,000萬美元，年利率為3.7％。• 2023年6月，OPI行使了將其循環信貸額度的到期日延長六個月至2024年1月31日的選擇權。• 截至2023年6月30日，OPI的年利率為3.7％ 2520萬美元的現金及現金等價物以及循環信貸額度下可供借款的5.1億美元。• 7月2023年，由OPI的一處未合併合資物業擔保的抵押貸款的到期日延長了三年，其中OPI擁有50％的權益，其利率與延期前的利率相同。與多元化醫療信託基金（DHC）合併 • 正如先前宣佈的那樣，OPI和DHC於2023年4月11日簽訂了協議和合並計劃，根據該協議和計劃，DHC將與OPI合併併入OPI，OPI在合併或合併中繼續作為倖存實體。合併須經OPI和DHC股東的批准以及其他慣常成交條件。• 在第二季度，OPI開始實施其與多元化醫療信託基金（DHC）合併的融資戰略，完成了四筆本金餘額總額為1.081億美元的抵押貸款。這些抵押貸款的淨收益用於償還OPI循環信貸額度下的未償還款項。OPI的3.68億美元過渡承諾也減少了類似的金額。

2023 年第 2 季度 6返回目錄 2023 年第二季度業績加利福尼亞州福爾鬆（以千美元計，每股和每平方英尺數據除外）截至6月30日的三個月，2023年財務業績淨虧損 (12,242) 美元 (16,056) 每股淨虧損 (0.25) 美元 (0.33) 正常化 FFO 58,923 美元每股 1.11 美元 Same Property Casy NOI 80,259 美元 83,347 三個月截至三個月的租賃活動2023年6月30日新租和續訂租賃的租賃活動（可出租平方英尺）713,000 加權平均租金變動（按可出租平方英尺計算）3。7% 加權平均租賃期限（按可出租平方英尺計算）10.3 年租賃優惠和資本承諾（每個租賃年度每平方英尺）5.53 美元截至百分比租賃 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2022 年 6 月 30 日所有房產 90.6% 90.5% 89.4% 相同房產 94.4% 94.3% 95.4%

2023 年第二季度 7返回目錄財務

2023 年第二季度 8返回目錄截至截至2023 年 6 月 30 日止三個月的目錄 3/31 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30 日 6/30/2023 精選資產負債表數據：資本總額：總資產 4,633,357 美元 4,591,512 美元 4,507,422 美元 4,578,277 美元普通股總額（期末）48,587,650 總資產 4,027,568 美元 4,007,007 美元 3,979,977 美元 3,968,986 美元 4,062,658 收盤價（期末）7.70 總負債 2,691,613 美元 2,593,642 美元 2,562,821 美元（期末）374,125 美元股票市值（期末）374,125 美元總計股東權益 1,335,955 美元 1,359,641 美元 1,386,335 美元 1,406,165 美元 1,415,450 美元 1,415,450 債務（本金餘額）2,560,120 總市值 2,934,245 美元精選損益表數據：租金收入 133,997 美元 137,922 美元 137,683 美元 141,316 美元流動性：淨收入（虧損）12,242 美元（4142）美元（4142）美元（442）46) 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) 現金及現金等價物 25,212 美元 NOI 85,720 美元 83,772 美元 84,617 美元 85,546 美元 92,416 750,000 美元無抵押循環信貸額度下的可用性 510,000 調整後的 ebitDare 81,013 美元 79,479 美元 79,957 美元 86,422 美元 O 42,532$ 49,528$55,186 美元 53,802 美元 58,622 總流動性 535,212 美元 53,713 美元 53,713 美元 52,746 美元 54,495 美元 53,802 美元 58,923 加元 15,782 美元 31,178 美元 9,800 美元 28,072 美元 37,823 連續四個季度加元 84,832 美元 106,873 美元 159,701 美元 162,550 美元 355 每股普通股數據（基本和攤薄）：淨收益（虧損）美元 (0.25) $ (0.01) 0.13$ 0.35$ (0.33) FFO 0.88$ 1.02$ 1.11$ 1.21 歸一化 FFO 1.11$ 1.13$ 1.11$ 1.22 加元 0.33$ 0.65$ 0.78 連續四個季度加元 1.78 美元 76$ 2.21$ 2.62$ 3.30$ 3.36 股息：每股支付的年化股息在此期間 1.00 美元 2.20 美元 2.20 美元 2.20 美元 2.20 美元年化股息收益率（期末）13.0% 17.9% 16.5% 15.7% 11.0% 年化標準化 FFO 派息率 22.5% 50.5% 48.7% 45.1% 滾動四季度加元派息率 (1) 56.8% 99.5% 84.0% 66.7% 65.5%（千美元，每股數據除外）關鍵財務數據（1) 反映在此期間每股支付的年化股息佔每股普通股滾動四季度加元的百分比。

2023 年第二季度 9返回目錄 2023 年 6 月 30 日 12 月 31 日資產房地產物業：土地 809,590 美元 821,238 建築物和改善 3,225,963 3,114,836 房地產總額，總計 4,035,553 3,936,074 累計折舊（605,789）（561,458）房地產總額，淨資產3,429,764 3,374,616 待售房產 11,731 2,516 未合併合資企業的投資 37,367 35,129 收購的房地產租約，淨額 318,975 369,333 現金及現金等價物 25,212 12,249 限制性現金 610 — 應收租金 110,599105,639 遞延租賃成本，淨額 82,691 73,098 其他資產，淨額 10,619 7,397 總資產 4,027,568 美元 3,979 美元負債和股東權益無抵押循環信貸額度 240,000 美元 195,000 美元優先無抵押票據，淨額 106,365 49,917 待售房產負債 28 73 個應付賬款以及其他負債 134,425 140,151 欠關聯人 6,232 6,469 假設的房地產租賃債務，淨額 12,887 14,157 負債總額 2,691,613 2,593,642 承付款和意外開支股東權益：普通股實益權益，面值0.01美元：2億股已授權，48,587,650股和48,565,644股已發行和流通股票，486 486 額外繳納資本 2,620,691 2,619,532 累計淨收入 156,918 169,606 累計普通股分配（1,442,140）（1,403,289）股東權益總額 1,335,955 1,386,335 總負債和股東權益 4,027,568 美元 3,979,977 簡明合併資產負債表（千美元，每股數據除外）加利福尼亞州薩克拉門託

2023 年第二季度 10返回目錄截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2022 2022 年租金收入 133,997 美元 141,316 美元 266,419 美元 288,670 費用：房地產税 15,901 16,583 31,234 33,228 公用事業費用 5,742 5,820 13,685 其他運營費用 26,634 26,697 534 53,691 53,685 860 折舊和攤銷 51,601 57,536 103,293 118,005 房地產減值損失 — 4,773 — 21,820 收購和交易相關成本 (1) 11,181 224 14,399 224 一般和管理 5,785 783 11,710 12,789 總支出 116,844 118,516 226,329 252,611 出售房地產收益（虧損）（2,305）（11,637）243（9,488）利息和其他收入 337 16 501 17 利息支出（包括分別為2,327 美元、2,366 美元、4,532 美元和 4,770 美元的債務溢價、折扣和發行成本的淨攤銷）（26,525）（26,525）（2625）（2625）（2625）（2625）（2625）（,515) (51,756) (53,954) 提前清償債務造成的損失 — (77) — (77) 所得税（支出）收益和被投資人淨虧損中的權益（11,340）（15,413）（10,922）（27,443）所得税（支出）收益（211）190（241）（341）被投資人淨虧損中的權益（691）) (833) (1,525) (1,679) 淨虧損 (12,242) 美元 (16,056) 美元 (12,688) 美元 (29,463) 加權平均已發行普通股（基本和攤薄）48,354 48,249 48,246 每股普通股金額（基本和攤薄）：淨虧損 (0.25) 美元 (0.33) 美元 (0.61) 其他數據：一般和管理費用/總資產（期末）0.14% 0.17% 0.29% 0.31% 租金收入中包含的非現金直線租金調整 4,256 美元 2,775 美元 8,429 美元 5,461 租金收入中包含租賃價值攤銷 61 美元 (233) 140 美元 (576) 租賃終止費包含在租金收入中 1,485 美元 2,175 美元 1,584 美元 7,117 美元其他運營費用中包含的非現金攤銷 (2) 121 美元 121 美元 242 美元一般和管理費用中包含的非現金攤銷 (2) 151 美元 151 美元 302 美元 302 美元（金額以千計，每股數據除外）(1) 收購和交易相關成本包括與 OPI 評估潛在收購、處置和其他戰略交易，包括與OPI即將與DHC合併和相關交易有關的成本。(2) OPI 已記錄a 負債，即出於會計目的的估計公允價值超過了OPI在2015年6月為其先前對RMR Group Inc.（RMR Inc.）普通股的投資支付的價格。該負債將在2035年12月31日之前按直線分期攤銷，作為業務管理費支出和物業管理費支出的分配削減，後者分別包含在一般費用以及行政和其他運營費用中。簡明合併收益表（虧損）

2023 年第二季度 11返回目錄固定利率與浮動利率債務固定 90.6% 浮動 9.4% 票面利率 (1) 利率 (2) 本金餘額到期日到期年份到期無抵押浮動利率債務：750,000 美元無抵押循環信貸額度 (3) (4) 6.600% 240,000 美元 240,000 美元 0.6 無抵押固定利率債務：2024 年到期的優先無抵押票據 4.250% 4.250% 404% 350,000 2024 年 5 月 15 日 350,000 0.9 2025 年到期的優先無抵押票據 4.500% 4.521% 650,000 650,000 2025 年 2 月 1 日 650,000 1.6 2026 年到期的優先無抵押票據 2.650% 2.815% 300,000000 3.0 2027 年到期的優先無抵押票據 2.400% 2.541% 350,000 2027 年 2 月 1 日 35,000 3.6 2031 到期的優先無抵押票據 3.450% 3.550% 40,000 10/15/2031 400,000 8.3 2050 到期的優先無抵押票據 6.375% 162,000 162,000 27.0 小計/加權平均 3.825% 3.918% 2,212,000 5.1 抵押貸款債務——E中的一處房產新澤西州 Wing 8.272% 8.272% 42,700 7/700 7/208 42,700 5.0 抵押貸款債務——弗吉尼亞州斯特林的一處房產 8.139% 8.139% 26,340 7/2028 26,340 5.0 抵押貸款債務——馬裏蘭州蘭多弗的一處房產 7.210% 7.210% 30,680 7/1/2033 28,909 10.0 抵押貸款債務——加利福尼亞州聖何塞的一處房產 7.305% 7.305% 8,400 7/1/2033 8,400 10.0 小計/加權平均值 7.863% 7.863% 108,120 106,349 6.8 總額/加權平均值 4.255% 4.336% 2,560,120 美元 2,558,349 4.7 參見下一頁附註。截至2023年6月30日，有抵押債務與無抵押債務無抵押 95.8% 有抵押債務 4.2% 債務摘要（千美元）

2023 年第二季度 12返回目錄 $ — 350,000 650,000 美元 350,000 美元 562,000 美元 240,000 美元 108,120 美元無抵押固定利率債務無抵押固定利率債務 2023 2024 2025 2026 2027 2028 此後 0 萬美元 400 萬美元 600 萬美元年度無抵押固定利率債務擔保固定利率債務總負債百分比 2023 美元 — $ — $ — —% 2024 240,000 350,000 — 590,000 23.0% 2025 — 650,000 — 650,000 — 650,000 25.4% 2027 — 350,000 — 350,000 13.7% 2028 及之後 — 562,000 108,120670,120 26.2% 本金總餘額 240,000 美元 2,212,000 美元 108,120 美元 2,560,120 100.0% 佔本金餘額總額的百分比 9.4% 86.4% 4.2% 100.0% 債務到期時間表截至2023年6月30日（千美元）(1) 反映了合同條款中規定或根據合同條款確定的利率。(2) 包括按市值計價會計對某些抵押貸款和折扣的影響優先無抵押票據的溢價。不包括債務發行成本攤銷的影響。(3) OPI必須按擔保隔夜融資利率（SOFR）的利率支付利息，外加溢價，截至2023年6月30日，溢價為每年145個基點。OPI還支付貸款費，即截至2023年6月30日，其循環信貸額度下的貸款承諾總額為每年30個基點。利率溢價和貸款費都可能根據OPI信用評級的變化進行調整。所列利率為截至2023年6月30日的利率，不包括30個基點的貸款費。2023年6月，OPI行使了將其循環信貸額度的到期日延長六個月的選擇權，至2024年1月31日。(4) 在某些情況下，管理OPI循環信貸額度的信貸協議下的最大總借款可用性可能會提高到195萬美元。(5) 代表截至2023年6月30日OPI循環信貸額度的未償金額（如果有）。(5)

2023年第二季度 13返回目錄截至2023年6月30日的三個月，槓桿率、覆蓋率和公共債務契約截至2023年3月31日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 6/30/2022 槓桿比率：淨負債/總資產 54.7% 53.8% 53.4% 淨負債/房地產資產賬面總價值 48.9% 48.2% 49.4% 有擔保債務/總資產 2.7% 1.2% 1.3% 1.8% 1.8% 浮動利率債務/淨負債 9.5% 9.9% 8.0% 5.6% 9.2% 覆蓋率：調整後 ebitDare /利息支出 3.1x 3.2x 3.2x 3.3x 淨負債/滾動四個季度調整後ebitDare (1) 7.9x 7.7x 7.3x 7.0x 7.1x 公共債務契約：債務總額/調整後總資產（最高 60.0%）48.4% 47.9% 47.6% 48.4% 有擔保債務/調整後總資產（最大 40.0%）2.0% 1.0% 1.4% 可用於還本付息/還本付息的合併收入（最低 1.502x）3.0x 3.4% 3.2x 3.4倍未支配資產總額/無抵押債務（最低150.0％）206.2% 208.6% 210.2% 209.5% 204.9% (1) 截至2023年6月30日的三個月，淨負債/年化調整後息税折舊攤銷比率為7.9倍。亞利桑那鳳凰城

2023 年第二季度 14返回截至2023 年 6 月 30 日的三個月目錄表 2023 年 3 月 31 日 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30 日租賃相關費用 28,252 美元 13,041 美元 24,776 美元 17,297 美元 16,131 建築改善 5,355 4,523 8,702 經常性資本支出 33,607 17,623 599 25,899 82 20,833 開發、重建和其他活動 40,435 49,471 44,552 36,811 40,302 資本支出總額 74,042 美元 67,094 美元 86,651 美元 62,693 美元 61,135 期間 20,840 20,932 21,890 21,851 22,716 平均每平方英尺的建築物改善在此期間 0.26$ 0.22$ 0.82$ 0.39$ 0.21 資本支出摘要和重要重建信息（以千美元和平方英尺為單位，每平方英尺數據除外）地址位置平方英尺ft.% 預租估算項目成本 (1) 總成本預計完工 (2) 馬薩諸塞大道 20 號 (3) 華盛頓特區 427 54% 227,000 美元 177,165 基本完工 351、401、501 華盛頓州西雅圖埃利奧特大道 300 28% 162,000 97,727 2023 年第四季度重大重建項目總計 727 美元 389,000 美元 274,892 截至6月30日，重大重建項目總計 727 美元 389,892 2023 (1) 預計項目成本包括與實現穩定佔用率相關的未來預計租賃相關成本，這些費用將在預計完工日期之後產生. (2) 預計完工日期可能取決於各種因素，包括何時與租户簽署租賃協議。因此，實際完工日期可能會有所不同。(3) 截至2023年6月30日，該項目所做的物理改善已基本完成。OPI預計在基本完工後將產生額外的租賃相關成本。資本支出摘要阿拉巴馬州蒙哥馬利

2023 年第 2 季度 15返回目錄收購：OPI 自 2023 年 1 月 1 日以來一直沒有收購任何房產。處置:出售日期地點房產數量平方米.英尺總銷售價格每平方米的總銷售價格2023 年 6 月 1 日弗吉尼亞州里士滿 3 89 美元 5,350 美元 60.11 4/28/2023 亞利桑那州鳳凰城 1 107 4,900 45.79 6/30/2023 伊利諾伊州弗農山 1 100 2,825 28.25 總計 5 296 美元 13,075 美元 44.17 自 2023 年 1 月 1 日以來的房地產收購和處置信息（美元和平方英尺）伊利諾伊州芝加哥

2023 年第 2 季度 16返回目錄未合併合資企業：合資企業 OPI 所有權 OPI 投資物業數量地點 sq.英尺入住率加權平均剩餘租期 (1) Prospersity Metro Plaza 51% 18,810 2 弗吉尼亞州費爾法克斯 329 76.6% 3.0 年 1750 H 街，西北 50% 18,557 1 華盛頓特區 115 45.4% 9.9 年總/加權平均值 37,367 3 444 68.5% 4.5 年 (1) 租賃期限根據年化租金收入加權。(2) 包括利率保護的影響並按市值計值。(3) 反映OPI根據其在適用合資企業的所有權百分比計算的本金債務餘額中所佔的比例份額；所有債務都不能追索給我們。(4)抵押貸款要求在2024年12月之前支付純息貸款，屆時貸款需要在到期日之前支付本金和利息。(5) 2023年7月，這筆抵押貸款的到期日以相同的利率延長了三年。(6) 反映了OPI根據其在各自合資企業的所有權百分比計算的經營業績中所佔的比例份額。(7) 包括利息支出，扣除其他收入。(8) OPI 未合併的合資企業按條款直線報告租金收入各自的租約；因此，租金收入包括非現金直線租金調整。租金收入還包括租户向未合併的合資企業支付的費用報銷、税收上漲、停車收入、服務收入和其他固定和可變費用，以及無形租賃資產和負債的非現金攤銷的淨影響。未合併合資企業的投資截至2023年6月30日（美元和平方英尺，千美元）經營業績——未合併合資企業：(6) 截至2023年6月30日的三個月中，截至2023年6月30日的六個月中，繁榮新都會廣場 H街1750號，西北Total Prosperty Plaza 1750 H 街，西北總權益虧損 (191) 美元 (500) 美元 (691) $ (427) $ (427) $ (1,098) $ (1,525) 折舊和攤銷 662 206 868 1,340 358 1,698 其他費用，淨額 (7) 165 149 314 407 297 704 NOI 636 (145) 491 1,320 (443) 877 租賃價值攤銷包含在租金收入中 (8) (1) — (1) (2) — (2) 租金收入中包含的非現金直線租金調整 (8) (66) (125) (191) (134) (163) (297) Cash Basis NOI 569 美元 (270) 美元 299 美元 1,184 美元 (606) 美元 578 美元 OPI 支付的繳款 $ — (1,500) $ — $ (3,763) $ (3,763) 未償還未合併債務：合資企業 OPI 所有權利率 (2) 到期日本金餘額年化還本金餘額 OPI 本金餘額份額 (3) 繁榮新城廣場 (4) 51% 4.090% 12/1/2029 $50,045$ 45,500西北 H 街 1750 (5) 50% 3.690% 8/1/2027 32,000 1,181 32,000 16,000 總計/加權平均值 3.934% 82,000 美元 3,226 美元 77,246 美元 41,500

2023 年第二季度 17返回目錄投資組合信息

2023 年第二季度 18返回截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月目錄 6/30/2022 年 6 月 30 日 2023 年 6 月 30 日房產（期末）148 148 148 148 可出租平方英尺 19,591 19,541 19,541% 租金 94.4% 95.4% 95.4% 租金收入 133,467 美元 262,958 美元 5,335$ 264,307 相同房產 NOI 86,194 美元 88,285 美元 170,553 美元 175,041 美元 175,041 美元 80,259 美元 83,347 美元 166,134 美元 166,232 同等房產 NOI% 保證金 64.6% 66.2% 相同房產現金基礎淨利潤率 62.9% 65.8% NOI%變動 (2.4%) (2.6%) 相同房產現金基礎淨收入百分比變動 (3.7%) (3.7%) 摘要相同房產業績（千美元和平方英尺）德克薩斯州休斯頓

2023 年第 2 季度 19返回截至截至截至2023 年 6 月 30 日止的三個月及截至 2023 年 6 月 30 日止六個月的目錄 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 31 日 9/30/2022 6/30/2022 6/30/2023 房產（期末）(1) 155 155 155 可出租平方英尺 (1) 20,784 20,895 21,491 20,784 百分比租賃 90.6% 90.5% 90.6% 90.7% 89.4% 90.6% 租賃活動（平方英尺）：新租約 196 91 3 223 126 287 續約 517 112 702 383 553 629 總計 713 203 705 606 679 916% GAAP 租金變動：(2) 新租約 6.1% (16.8%) 0.0% (2.8%) 續約 2.7% 8% (19.7%) (7.1%) 0.2% 4.0% (3.7%) 合計 3.7% (18.5%) (6.7%) 21.6% 4.9% (3.4%) 按平方計算的加權平均租賃期限英尺（年份）：新租約 8.9 7.2 5.0 9.9 8.4 續約 10.8 6.4 10.1 10.1 總計 10.3 6.8 10.1 10.1 7.2 9.5 租賃成本和特許權承諾：新租約 15,894 美元 4,995 美元 213 33,957 美元 11,199 美元 20,889 續約 24,744 60,076 26,176 28,496 總計 40,896 美元 638 美元 8,747 美元 60,289 美元 43,013 美元 37,369 美元 49,385 每平方米的租賃成本和特許權承諾Ft.：新租約 81.10 美元 55.17 美元 92.00 美元 152.13 美元 89.01$ 72.91 續約 47.87 美元 33.52 美元 85.55 美元 23.66 美元 47.36 美元 45.32 總計 57.01 美元 43.20 美元 85.57 美元 70.98 美元 53.95 美元每平方米租賃成本和特許權承諾每年：新租約 9.08 美元 7.67 美元 18.40 美元 15.33 美元 10.79 美元 8.70 續約 4.42 美元 5.20 美元 8.44 美元 4.27 美元 5.05 美元 4.51 總計 5.53 美元 6.37 美元 8.46 美元 9.92 美元 6.00 美元 5.66 (1) 包括 2022 年 12 月 31 日之前收取的一塊可出租地塊。(2) 以前對相同租金收取的差額百分比空間，或者，如果是空置空間，則按購置之日建築物中類似空間的市場租金費率。租金包括支付給我們的估計經常性費用報銷，不包括租賃價值攤銷，扣除租賃優惠。佔用率和租賃摘要（以千美元和平方英尺為單位，每平方英尺數據除外）此租賃摘要基於在指定時段內輸入的租約。

2023年第二季度 20返回目錄投資等級 62.9% 非投資等級 6.7% 未評級佔年化租金收入總額的 30.4% 租户信貸特徵 (4) (3) 截至2023年6月30日，租户行業租户多元化和信貸特徵 (1) 政府總數：34.8% (1) (1) 包括州政府和直轄市。美國政府：19.6% 其他政府：8.9% 政府承包商：6.3% 房地產和金融：16.5% 科技與通訊：15.4% 法律和其他專業服務：11.9% 製造業和運輸：10.5% 生命科學與醫療：3.1% 食品：2.7% 酒店業：2.2% 能源服務：1.2% 其他：1.7% (1) 伊利諾伊州芝加哥

2023 年第 2 季度 21返回目錄租户信用評級 Sq.佔租賃面積的英尺百分比英尺年化租金收入佔年化租金總收入的百分比 1 美國政府投資等級 3,815 20.3% $105,836 19.6% 2 Alphabet Inc. (谷歌) 投資等級 386 2.0% 22,119 4.1% 3 Shook、Hardy & Bacon L.P. 未評級 596 3.2% 19,216 3.5% 4 IG Investments Holdings LLC 未評級 338 1.8% 17,293 3.2% 5 加利福尼亞州投資等級 519 2.8% 16,205 3.0% 6 美國銀行公司投資等級 577 3.1% 15,911 2.99% 7 馬薩諸塞州聯邦投資等級 311 1.6% 12,260 2.3% 8 泰森食品公司 (1) 投資等級 248 1.3% 11,954 2.2% 9CareFirst Inc. 未評級 207 1.1% 11,622 2.1% 10 諾斯羅普·格魯曼公司投資等級 337 1.8% 10,795 2.0% 11 索尼斯塔國際酒店公司 (2) 未評級 230 1.2% 10,745 2.0% 12 康普控股公司非投資等級 228 1.2% 9,582 1.8% 13 Sonoma Biotherapeutics, Inc. (3) 未評級 107 0.6% 8,032 1.5% 14 州佐治亞州投資等級 308 1.6% 7,345 1.4% 15 PNC 銀行投資等級 441 2.3% 6,927 1.3% 16 Micro Focus International plc 非投資級 215 1.1% 6,836 1.3% 17 Compass Group plc 投資等級 267 1.4% 6,697 1.2% 18 ServiceNow, Inc. 投資等級 149 0.8% 6,675 1.2% 19 Allstate Insurance Co.投資等級 468 2.5% 6,484 1.2% 20 自動數據處理公司投資等級 289 1.5% 6,196 1.1% 21 Church & Dwight Co., Inc. 投資等級 250 1.3% 6,043 1.1% 22 Leidos Holdings Inc. 投資等級 159 0.8% 5,950 1.1% 23 Primerica, Inc. 投資等級 344 1.8% 5,737 1.1% 336,460 62.2% 截至2023年6月30日，佔年化租金總收入1％或以上的租户（千美元和平方英尺）（1）2023年7月，OPI收到了泰森食品公司的通知，該公司行使了終止其對OPI擁有的房產的租賃的選擇權在規定的租約到期日2028年1月31日之前，在伊利諾伊州芝加哥自2025年1月1日起生效。OPI將獲得約860萬美元的提前終止費。(2) 2021年6月，OPI與索尼斯塔國際酒店公司（Sonesta）簽訂了為期30年的租約。該租約涉及將OPI在華盛頓特區擁有的房產重建為混合用途，而Sonesta的租約涉及該物業的酒店部分。OPI於2023年6月基本完成了重建，Sonesta的租約預計將於2023年8月開始。（3）2022年8月，OPI與Sonoma Biotherapeutics, Inc.簽訂了大約10年的租約。該租約位於華盛頓州西雅圖的OPI擁有的一處房產，目前正在進行重建。租賃期限預計將於2023年第四季度開始。

2023 年第 2 季度 22返回目錄年份 (1) 到期租賃平方英尺的租賃數量即將到期的租賃平方英尺的百分比到期的總租賃平方英尺的百分比到期的年化租金收入總額的百分比到期 2023 年到期的年化租金總收入的百分比 45 1,476 7.8% 7.8% $48,939 9.0% 2024 52 2,739 9.0% 70,0% 366 13.0% 22.0% 2025 39 2,091 11.1% 33.4% 47,557 8.8% 30.8% 2026 38 1,494 7.9% 41.3% 40,395 7.5% 2027 36 2,059 10.9% 52.2% 52,515 9.7% 2028 21 998 5.3% 57.5% 45，552 8.4% 56.4% 2029 25 988 5.2% 62.7% 28,854 5.3% 61.7% 2030 27 895 4.8% 67.5% 25,821 4.8% 66.5% 2031 16 906 4.8% 72.3% 25,546 4.7% 71.2% 2032 之後 54 5,188 27.7% 100.0% 總計 353 18,834 100.0% $541,291 100.0% 加權平均剩餘租賃期限（以年為單位）6.0 6.4 (1) 租賃到期年份根據當前合同條款確定。租賃到期時間表截至2023年6月30日（美元和平方英尺，以千計）德克薩斯州普萊諾

2023 年第 2 季度 23返回目錄附錄

2023年第二季度 24返回目錄該公司：截至2023年6月30日，OPI被納入161個市場指數，佔以下指數的1％以上：BI北美辦公室房地產投資信託基金估值同行（BROFFRTV）、彭博房地產投資信託基金中型股指數（BBREMIDC）、景順KBW高級收益股票房地產投資信託基金INAV指數（KBWYIV）、景順標準普爾SmallCap低波動率ETF AV指數（XSLVIV）和Hoya Capital高股息收益率指數（GTR）（RIET）。管理：OPI 由 RMR 集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理。RMR是一家另類資產管理公司，專注於商業房地產和相關業務。RMR主要為上市房地產公司、私人控股的房地產基金和與房地產相關的運營企業提供管理服務。截至2023年6月30日，RMR管理的房地產資產約為360億美元，合併後的RMR管理公司的年收入超過50億美元，擁有2,000多處房產和2萬多名員工。OPI認為，由RMR管理對OPI來説是一種競爭優勢，因為RMR在房地產行業的管理深度和經驗。OPI還認為，如果OPI是自我管理的，RMR為其提供管理服務的成本低於OPI為類似質量的服務支付的費用。公司簡介和研究報道股票研究報道 B. Riley Securities, Inc. BofA Securities Bryan Maher Camille Bonnel bmaher@brileyfin.com camille.bonnel@bofa.com (646) 885-5423 (416) 369-2140 摩根士丹利加拿大皇家銀行資本市場 Rannald Kamdem Michael Carroll ronald.kamdem@morganstanley.com michael.carroll@rbccm.com (212) 296-8319 (440) 715-2649 評級機構和發行人評級穆迪投資者服務公司標普全球 Ranjini Venkatesan Alan Ziggsan man sei (212) 553-3828 (416) 507-2556 評分：Ba3 評分：BB Ranjini.Venkatesan@moodys.com alan.zigman@spglobal.com分析師緊隨其後的是OPI，其信用由本頁列出的評級機構進行評級。請注意，這些分析師或機構對OPI業績的任何看法、估計或預測均不代表OPI或其管理層的觀點、預測或預測。OPI的上述提法並不意味着其認可或同意這些分析師或機構提供的任何信息、結論或建議。

2023 年第二季度 25返回目錄喬治亞州亞特蘭大治理信息董事會 Donna D. Fraiche Barbara D. Gilmore John L. Harrington 獨立受託人獨立受託人 William A. Lamkin Elena B. Poptodorova Jeffrey P. Somers 獨立受託人首席獨立受託人 Mark A. Talley Jennifer B. Clark Adam D. Portnoy 獨立受託人董事會主席兼管理受託人執行官克里斯托弗·比洛託馬修·布朗總裁兼首席運營官首席財務官官員兼財務主管

2023年第二季度 26返回目錄非公認會計準則財務指標OPI列出了美國證券交易委員會（SEC）適用規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括NOI、現金基礎NOI、相同財產淨盈利率、相同財產現金基礎淨值、息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤、FFO、標準化FFO和CAD。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，不應被視為淨收益（虧損）的替代方案，以此作為OPI經營業績的指標或衡量OPI流動性的指標。這些衡量標準應與OPI簡明合併收益表（虧損）中列報的淨收益（虧損）一起考慮。OPI認為，這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益（虧損）的適當補充指標。OPI認為，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為通過排除某些歷史金額（例如折舊和攤銷費用）的影響，它們可以促進OPI在不同時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較，就NOI而言，Cash Basis NOI、Same Property NOI和Same Property Casis NOI僅反映房地產層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層理解 OPI 屬性的運營。NOI 和 Cash Basis NOI 淨營業收入（NOI）和現金基礎NOI的計算不包括淨收益（虧損）的某些組成部分，以便提供與OPI房地產層面的經營業績更密切相關的業績。OPI 計算第 28 頁所示的 NOI 和 Cash Basis NOI，以及第 29 頁所示的相同物業淨收入和相同物業現金基礎淨值。OPI將NOI定義為OPI的房地產租賃收入減去OPI的房地產運營費用。NOI不包括OPI記錄為折舊和攤銷費用的資本化租户改善成本和租賃佣金的攤銷。OPI將Cash Basis NOI定義為NOI，不包括非現金直線租金調整、租賃價值攤銷、租賃終止費（如果有）以及其他運營費用中包含的非現金攤銷。OPI計算相同房產淨收入和相同物業現金基礎淨收入的方式與OPI計算相應的NOI和Cash Basis NOI金額的方式相同，唯一的不同是OPI在計算相同房產淨收入和相同財產現金基礎NOI時僅包括相同的房產。OPI 使用 NOI、Cash Basis NOI、Same Property NOI 和 Same Property Cash Basis NOI 來評估個人和全公司的房地產水平表現。其他房地產公司和房地產投資信託基金的NOI、Cash Basis NOI、Same Property NOI和Same Property Casis NOI的計算方式可能與OPI不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前OPI計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產息税折舊攤銷前利潤，或調整後的息税折舊攤銷前利潤，如第30頁所示。ebitDare是根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）定義的基準計算的，即息税折舊攤銷前利潤，不包括出售房地產的損益、房地產資產減值損失以及為反映OPI在其未合併合資企業中的息税折舊攤銷前利潤份額而進行的調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，OPI僅在第四季度對第30頁顯示的項目進行調整，包括業務管理激勵費（如果有的話），而不是根據公認會計原則將其確認為支出的季度，因為它們的季度波動性不一定表明OPI的核心經營業績，而且在日曆年末知道確定此類費用的所有意外情況時，是否需要支付此類業務管理激勵費。其他房地產公司和房地產投資信託基金的計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與OPI不同。FFO 和 Norgamized FFO OPI 計算來自運營（FFO）和標準化 FFO 的資金，如第 31 頁所示。FFO是根據Nareit定義的基準計算的，即根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），加上合併財產的房地產折舊和攤銷以及OPI在未合併合資物業的房地產折舊和攤銷中所佔的比例份額，但不包括房地產資產的減值費用和出售房地產的任何損益，以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算標準化FFO時，OPI對第31頁顯示的其他項目進行了調整，僅在第四季度包括業務管理激勵費（如果有），而不是根據公認會計原則將其確認為支出的季度，因為它們的季度波動率不一定表明OPI的核心經營業績，而且在日曆年年底知道確定此類費用的所有意外情況時，是否需要支付此類業務管理激勵費。FFO和標準化FFO是OPI董事會在確定向OPI股東分配的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於維持OPI作為房地產投資信託基金的納税資格的要求、OPI信貸協議和公共債務契約的限制、OPI的債務和股權資本的可用性、OPI對其未來資本要求和經營業績的預期以及OPI對償還債務的預期現金需求和可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金的計算FFO和標準化FFO可能與OPI不同。可供分配的現金 OPI 計算可供分配的現金或 CAD，如第 31 頁所示。OPI將加元定義為標準化FFO減去與房地產相關的經常性資本支出，並根據其他非現金和非經常性項目以及不在標準化FFO中但以現金結算的某些金額進行了調整。加元是OPI董事會在確定向OPI股東分配金額時考慮的因素之一。其他房地產公司和房地產投資信託基金的加元計算方式可能與OPI不同。非公認會計準則財務指標和某些定義

2023年第二季度 27返回目錄調整後的總資產和未抵押資產總額包括根據公認會計原則在減值減記前計算的房地產資產的原始成本（如果有），不包括折舊和攤銷、應收賬款和無形資產。年化股息收益率等於該期間支付的每股年化股息除以期末OPI普通股的收盤價。年化租金收入是根據截至2023年6月30日的租賃協議使用OPI租户的年化合同基礎租金計算得出的，加上直線租金調整和向OPI支付的估計經常性費用報銷，不包括租賃價值攤銷。建築物改造通常包括更換陳舊建築構件的支出和延長現有資產使用壽命的支出。上限利率表示 (x) 年直線租金收入（不包括高於和低於市場租金攤銷的影響），基於收購當日的現有租約，減去截至收購之日的估計年度房地產運營費用（不包括折舊和攤銷費用）與（y）收購購買價格的比率。可用於還本付息的合併收入是運營收益，不包括利息支出、折舊和攤銷、資產減值損失、提前清償債務的損益、出售房地產的損益和未合併合資企業收益中的權益，包括OPI未合併合資企業的分配（如果有），與報告期內的還本付息一起確定。開發、重建和其他活動通常包括重新定位房產或帶來新收入來源的資本支出項目。GAAP 是美國公認的會計原則。房地產資產的賬面總價值是按成本計算的房地產物業，加上折舊和購買價格分配前的某些收購成本（如果有），減去減值減記（如果有）。總銷售價格等於合同總價，不包括交易成本。投資級租户包括：（a）投資等級的租户；（b）擁有投資等級評級母實體的租户，這些實體為租户的租賃義務提供擔保；和/或（c）擁有投資等級評級母實體的租户，不擔保租户的租賃義務。截至2023年6月30日，繳納年化租金收入53.1％的租户被評為投資等級（或其還款義務由投資等級評級的母公司擔保），截至2023年6月30日，額外繳納年化租金收入9.8％的租户是投資級母公司的子公司（儘管這些母公司不承擔支付租金的責任）。租賃相關成本通常包括用於改善租户空間的資本支出或為改善租户空間而直接支付給租户的金額，以及與租賃相關的成本，例如經紀佣金和租户激勵。租賃平方英尺基於截至2023年6月30日的現有租約，包括（i）根據OPI的租賃協議（如果有）為租户居住而裝修的空間，以及（ii）租賃但未被佔用或由租户提供轉租的空間（如果有）。當為新租户重新測量或重新配置空間時，平方英尺的測量值可能會發生變化。租賃成本和特許權承諾包括對租賃支出和優惠的承諾，例如租户改善、租賃佣金、租户補償和免費租金。淨負債是債務總額減去現金。租賃百分比包括 (i) 根據OPI的租賃協議（如果有）正在裝修供入住的空間，以及（ii）截至測量之日租用但租户尚未佔用或正在提供轉租的空間（如果有）。收購價格代表總收購價格，包括假設債務（如果有），不包括與收購相關的成本以及收購價格調整和分配。可出租平方英尺代表截至測量日期可供租賃的總平方英尺。當為新租户重新測量或重新配置空間時，平方英尺的測量值可能會發生變化。累計四季度加元表示截至相應季度結束日期的前十二個月期間的加元。截至2023年6月30日的三個月中，相同的房產基於OPI自2022年4月1日以來持續擁有的房產；不包括歸類為待售的房產和正在進行重大重建的房產（如果有），以及兩家未合併的合資企業擁有的三處房產，其中OPI擁有51％和50％的權益。截至2023年6月30日的六個月中，相同的房產基於OPI自2022年1月1日以來持續擁有的房產；不包括歸類為待售的房產和正在進行重大重建的房產（如果有），以及兩家未合併的合資企業擁有的三處房產，其中OPI擁有51％和50％的權益。相同房產現金收付基NOI百分比的利潤率等於相同物業現金收付基準租金收入的百分比。現金收付制租金收入不包括非現金直線租金調整、無形租賃資產和負債的非現金攤銷的淨影響以及租賃終止費（如果有）。相同房產淨收入百分比的利潤率是相同物業淨收入佔相同房產租金收入的百分比。債務總額代表截至報告日的未償本金餘額。總資產是總資產加上累計折舊。加權平均剩餘租賃期限是根據年化租金收入加權後的年平均剩餘租賃期限。非公認會計準則財務指標和某些定義（續）

2023 年第二季度 28返回截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月目錄表 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 6/30/2022 6/30/2023 6/30/2022 年 6/30/2022 NOI 和現金基礎 NOI 的計算：租金收入 133,997 美元 132,422 美元 137,922 美元 137,683 美元 141,316 美元 266,419 美元 288,670 美元運營物業費用 (48,277) (48,650) (43,305) (52,137) (48,900) (96,927) (99,773) NOI 85,720 83,772 84,617 82,416 169,492 18897 非現金直線租金調整包含在租金收入 (4,256) (4,173) (3,604) (1,77) (1,77) (1,77) (1,77) (1,77) 65) (2,775) (8,429) (5,461) 租賃價值攤銷包含在租金收入中 (61) (79) 195 204 233 (140) 576 租金收入中包含的租賃終止費 (1,485) (99) (176) (83) (2,175) (1,584) (7,117) 房地產運營費用中包含的非現金攤銷 (1) (121) (121) (121) (121) (242) Cash Basis NOI 79,776 97 美元 79,300 美元 80,911 美元 83,781 美元 87,578 美元 159,097 美元 176,653 淨收益（虧損）與 NOI 的對賬：淨收益（虧損）(12,242) 美元 (446) 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) 美元 (12,688) 美元 (29,463) 投資淨虧損淨值 tees 691 834 878 952 833 1,525 1,679 所得税支出（收益）211 30 (161) 90 (190) 241 341 所得税前收入（虧損）支出（收益）和被投資人淨虧損中的權益（11,340）418 7,107 18,006（15,413）（10,922）（27,443）（收益）提前清償債務造成的損失 — — (759) — 77 — 77 利息支出 26,525 25,231 24,557 24,969 26,515 51,756 53,954 利息和其他收入 (337) (164) (144) (56) (16) (501) (17) (收益) 房地產出售虧損 2,305 (2,548) (3,564) (16,925) 11,637 (243) 9,488 一般和行政 5,785 5,7925 6,564 7,083 11,710 12,789 收購和交易相關成本 11,181 3,218 68 — 224 14,399 224 房地產減值損失 — — — 4,773 — 21,820 折舊和攤銷 51,601 51,692 52,971 52,988 536 103,293 118,005 NOI 85,720 846 82,416 169,492 18897 非現金物業運營費用中包含的攤銷 (1) (121) (121) (121) (121) (242) (242) 租金收入中包含的租賃終止費 (1,485) (99) (176) (83) (2,175) (1,584) (7,117) 租金收入中包含租賃價值攤銷 (61) (79) 195 204 233 (140) 576 非現金直線租金調整包含在租金收入 (4,256) (4,173) (3,604) (1,765) (2,775) (8,429) (5,461) 現金基礎淨收入 79,797 美元 79,300 美元 80,911 美元 83,781 美元 87,578 美元 159,097 美元 176,653 (1) OPI 記錄了用於會計目的的公允估計價值的負債超過了OPI在2015年6月為其之前對RMR Inc.普通股的投資支付的價格。該負債的一部分將在2035年12月31日之前按直線攤銷，以減少物業管理費支出，該費用包含在物業運營費用中。NOI 和現金基礎淨收入的計算和對賬（千美元）

2023 年第二季度 29返回截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月目錄 6/30/2022 年 6/30/2023 年 6/30/2022 年 6 月 30 日 NOI 與同一物業 NOI 的對賬：租金收入 133,997 美元 141,316 美元 266,419 美元 288,670 美元房地產運營費用 (48,277) (96,927) (99,773) NOI 85,720 92,416 169,492 188,897 減去：未包含在同一房產中的房產淨收入結果 474 (4,131) 1,061 (13,856) 相同房產 NOI 86,194 美元 88,285 美元 170,285 美元 170,285 美元 175,041 同房產現金基礎計算 NOI：相同房產 NOI 86,194 美元 88,285 美元 170,553 美元041 加：租金收入中包含的租賃價值攤銷 (61) 200 (148) 448 減去：租金收入中包含的非現金直線租金調整 (4,281) (2,861) (8,471) (5,674) 租金收入中包含的租賃終止費 (1,485) (2,175) (1,584) (3,382) 物業運營費用中包含的非現金攤銷 (1) (108) (102)) (216) (201) 相同財產現金基礎NOI 80,259 美元 83,347 美元 160,134 美元 166,232 美元 (1) OPI 記錄了用於會計目的的估計公允價值超過 OPI 為前者支付的價格的負債2015 年 6 月投資了 RMR Inc. 普通股。該負債的一部分將在2035年12月31日之前按直線攤銷，以減少物業管理費支出，該費用包含在其他運營費用中。相同房產淨收入和相同房產現金基礎NOI（千美元）的對賬和計算，弗吉尼亞州里士滿

2023 年第二季度 30返回截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月目錄表 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日/2022 6/30/2022 6/30/2023 6/30/2022 淨收入（虧損）(12,242) 美元 (446) 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) 美元 (12,688) $ (29,463) 加上 (減): 利息支出 26,525 25,231 24,557 24,969 26,515 51,756 53,954 所得税支出（福利）211 30 (161) 90 (190) 241 341 折舊和攤銷 51,601 51,571 5888 57,988 573 103,293 118,005 息税折舊及攤銷前利潤 66,095 76,357 97 97 5,011 67,805 142,602 142,837 增加（減去）：房地產減值損失— — — — 4,773 — 21,820（收益）房地產出售虧損 2,305（2,548）（3,564）（16,925）11,637（243）9,488 未合併合資企業虧損中的權益 691 834 878 833 1,525 1,679 ebitDare 691 74,79 9,671 79,038 85,048 143,884 175,875 加（減）：收購和交易相關成本 11,181 3,218 68 — 224 14,399 224 以普通股支付的一般和管理費用 (1) 741 476 499 919 1,217 1,487（收益）提前清償債務造成的損失 — — (759) — 77 — 77調整後的息税折舊攤銷前利潤 81,013 美元 78,487 美元 79,479 美元 79,957 美元 86,422 美元 159,500 美元 177,663 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算（千美元）(1) 金額代表OPI受託人、OPI高管和RMR某些其他員工的基於權益的薪酬。

2023 年第二季度 31返回截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月目錄表 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日/2022 6/30/2022 6/30/2023 6/30/2022 淨收入（虧損）(12,242) 美元 (446) 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) 美元 (12,688) $ (29,463) 加上 (減): 折舊和攤銷：合併房產 51,601 51,692 51,571 52,988 57,536 103,293 118,005 未合併的合資房產 868 830 789 775 732 1,498 1,494 房地產減值損失 — — — 4,773 — 21,820（收益）出售房地產虧損 2,305 (2,548) (1664) (1664) ,925) 11,637 (243) 9,488 FFO 42,532 49,528 55,186 53,802 58,802 58,622 92,060 121,344 加（減）：收購和交易相關成本 11,181 3,218 68 — 224 14,399 224（收益）提前清償債務造成的損失 — — (759) — 77 Nortimated FFO 53,713 52,73 546 53,802 58,923 106,459 121,645 加（減）：非現金支出 (1) (2,157) (1,902) (1,464) (640) (192) (4,059) (657) 未合併合資企業的分配 — — — — 51 折舊和攤銷——未合併的合資企業 (868) (830) (789) (775) (732) (732) (1,698) (1,494) 淨虧損中的權益被投資者 691 834 878 952 833 1,679 非現金直線租金調整包含在租金收入 (4,256) (4,173) (3,604) (1,765) (2,775) (8,429) (5,461) 租金收入中包含的租賃價值攤銷 (61) (79) 195 204 233 (140) 576 債務溢價、折扣和發行成本的淨攤銷 2,327 2,205 2,188 2,176 2,366 4,532 4,770 經常性資本支出 (33,607) (17,623) (42,099) (25,882) (20,833) (51,230) (32,280) 加元 15,782 美元 31,178 美元 9,800 美元 28,072 美元 37,823 美元 46,960$ 88,829 加元已發行股份（基本股和稀釋）48,354 48,336 48,334 48,286 48,249 48,249 48,345 48,246 每股普通股金額（基本和攤薄）：淨收益（虧損）美元 (0.25) 美元 (0.01) 0.13 美元 0.35$ (0.33) $ (0.61) FFO 0.88$ 1.14$ 1.90$ 2.52 標準化 FFO 1.11$ 1.09$ 1.13$ 1.11$ 1.22$ 2.52 加元 0.33$ 0.65$ 0.65$ 0.58$ 0.78$ 0.97$ 1.84 (1) 非現金支出包括基於權益的薪酬、為利息支出資本化而記錄的調整以及用於會計目的的估計公允價值金額的負債攤銷超過了OPI在2015年6月為其之前對RMR Inc.普通股的投資支付的價格。該負債將在2035年12月31日之前按直線分期攤銷，作為業務管理費支出和物業管理費支出的分配削減，後者分別包含在一般費用以及行政和其他運營費用中。FFO、標準化 FFO 和 CAD 的計算（金額以千計，每股數據除外）

2023 年第 2 季度 32返回目錄關於前瞻性陳述的警告本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 之類的詞語以及這些或類似表達式的否定或衍生物。除其他外，這些前瞻性陳述包括以下方面的陳述：合併以及合併後的實體的計劃和預期，包括OPI的相關融資戰略；OPI的運營趨勢；OPI的主要舉措；經濟和市場狀況；對辦公租賃空間的需求；OPI的未來租賃活動和渠道；OPI的槓桿水平和未來可能的融資；收購和處置；OPI的重建和建築活動和計劃；以及未來分配的金額和時間。前瞻性陳述反映了OPI當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致OPI的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的未來預期業績、業績或成就存在重大差異。可能導致OPI的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的業績存在重大差異的一些風險、不確定性和其他因素包括但不限於以下方面：OPI完成合並和交易的可能性，包括OPI和DHC獲得股東批准的能力，OPI獲得信貸協議修正或替換以及獲得所需的其他融資、同意或批准的能力與合併的關係，以及那個 OPI股東將從合併中受益；不斷上升或持續的高利率、通貨膨脹、勞動力市場挑戰、公共股權和債務市場的混亂和波動、商業房地產行業和我們經營的行業的狀況、地緣政治不穩定以及OPI及其租户的經濟衰退或衰退的影響；辦公空間利用率和需求的變化，包括遠程工作安排，可能在多大程度上影響OPI對辦公空間的需求財產；財務實力OPI的租户；開發、重建和重新定位活動的成本和時機的風險和不確定性，包括通貨膨脹、成本超支、供應鏈挑戰、勞動力短缺、施工延誤或無法獲得必要許可證的結果；OPI的租户是否會續訂或延長租約而不根據租約行使提前終止選擇權，或者OPI將以與先前租約一樣優惠的條件獲得替代租户；OPI 成功回收和部署資本的能力；OPI的租户支付租金或受到週期性經濟狀況或政府預算限制的負面影響的可能性；OPI向股東支付分配款以及維持或增加此類分配金額的能力；OPI以其理想的條件增加或維持其房產佔用率的能力；OPI在租約到期或續訂時增加租金的能力；OPI的租户和地域集中度；OPI管理資本支出的能力等有效運營成本並保持和提高其房產及其對租户的吸引力；OPI收購實現其目標回報的房產的能力；OPI以其目標價格出售房產的能力；OPI以具有成本效益的方式籌集和平衡其債務和股權資本使用的能力；OPI維持足夠流動性的能力，包括循環信貸額度下的借款可用性以及以其他方式管理槓桿的能力；OPI的信用評級；OPI 的經理 RMR 成功管理 OPI；OPI 的資格作為房地產投資信託基金徵税；聯邦或州税法的變化；商業房地產行業內部的競爭，尤其是在OPI房產所在的市場；遵守和修改聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；任何美國政府關閉或未能提高政府債務上限對OPI收取租金和支付其運營費用、債務和分配能力的影響及時瞭解股東；實際股東和潛在股東與OPI關聯方（包括其管理受託人、RMR、Sonesta和其他與之有關聯的人）的利益衝突；OPI滿足複雜規則的限制，以維持OPI作為房地產投資信託基金的税收資格，出於美國聯邦所得税目的；恐怖主義行為、疫情或其他公共衞生安全事件或條件的爆發或持續、戰爭或其他敵對行動、供應鏈的重大或長期中斷、氣候變化或其他情況 OPI無法控制的人為或自然災害; 以及其他事項.這些風險、不確定性和其他因素並不詳盡，應與OPI定期文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。OPI向美國證券交易委員會提交的文件中包含的信息，包括其定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能導致與本演示文稿中前瞻性陳述存在差異的重要因素。OPI向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。您不應過分依賴OPI的前瞻性陳述。除非法律要求，否則OPI不打算因新信息、未來事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陳述。

2023年第二季度 33返回目錄本財報可被視為有關OPI和DHC擬議合併的招標材料。關於擬議的合併，OPI在S-4表格上向美國證券交易委員會提交了一份註冊聲明，其中包含OPI和DHC的聯合委託書/招股説明書。2023年7月21日，美國證券交易委員會宣佈註冊聲明生效，OPI和DHC分別向美國證券交易委員會提交了註冊聲明，並開始向各自的股東郵寄最終的聯合委託書/招股説明書。涉及OPI和DHC的擬議交易將提交給OPI和DHC的股東，供他們在2023年8月30日舉行的特別股東大會上審議。在做出任何投票或投資決定之前，我們敦促投資者仔細閲讀註冊聲明、聯合委託書/招股説明書以及任何其他已提交或將向美國證券交易委員會提交的與合併有關的文件，或者以提及方式納入註冊聲明和聯合委託書/招股説明書，因為它們包含或將包含有關OPI、DHC和合並的重要信息。投資者還可以在美國證券交易委員會的網站（www.sec.gov）上免費獲得註冊聲明和聯合委託書/招股説明書以及其他相關文件（如果有的話）的副本。OPI向美國證券交易委員會提交的文件的其他副本可以在OPI的投資者關係網站www.opireit.com/investors上免費獲得，也可以致電1-617-219-1410與OPI投資者關係部門聯繫。除了聯合委託書/招股説明書外，OPI還向美國證券交易委員會提交年度、季度和當前報告以及其他信息。OPI向美國證券交易委員會提交的文件也可以通過商業文件檢索服務向公眾公開，也可以在美國證券交易委員會維護的網站www.sec.gov上查閲。不提供要約或招攬本財報僅供參考，不打算也不構成出售或認購或購買任何證券的要約，也不構成在任何司法管轄區就合併或其他方面徵求任何投票或批准，在證券法註冊或獲得資格之前，也不得在任何司法管轄區進行證券的出售、發行或轉讓，如果此類要約、招標或出售是非法的任何此類司法管轄權。除非通過符合經修訂的1933年《美國證券法》第10條要求的招股説明書，否則不得發行證券。招標OPI的參與者及其某些受託人和執行官、DHC及其某些受託人和執行官、RMR及其母公司及其各自的某些董事、高級管理人員和僱員可能被視為參與向OPI和DHC的股東徵求與合併有關的代理人。OPI和/或DHC向美國證券交易委員會提交的註冊聲明和聯合委託書/招股説明書中列出了有關這些受託人、執行官、董事、高級管理人員和僱員的某些信息及其直接和間接權益的描述。有關OPI受託人和執行官的信息也包含在OPI2023年年度股東大會的委託書中，該委託書於2023年4月6日向美國證券交易委員會提交。有關DHC受託人和執行官的信息也包含在2023年4月20日向美國證券交易委員會提交的DHC2023年年度股東大會的委託書中。上述文件的副本可按上述規定獲得。關於合併的重要附加信息