1 工業物流地產信託基金 2023 年第二季度財務業績和補充信息 2023 年 7 月 25 日附錄 99.2309 新澤西州伯靈頓 Dulty's Lane 633,836 平方英尺 ILPT 所有權 100%

22023 年第二季度財報返回目錄季度業績工業物流地產信託基金公佈 2023 年第二季度財務業績... 4 2023 年第二季度亮點... 5 財務關鍵財務數據... 7 簡明合併收益表（虧損）... 8 簡明合併資產負債表... 9 債務摘要... 10 債務到期日表... 11 槓桿比率和覆蓋率... 12 資本支出摘要... 自 2023 年 1 月 1 日以來的 13 筆房產收購和處置... 14 投資組合信息同樣的房產業績... 16 入住和租賃摘要... 17 租户集中度和信用特徵... 18 個投資組合租賃到期和重置時間表... 19 個關鍵財務數據——按投資組合劃分... 20 個合資企業合併合資企業-Mountain Industrial REIT LLC... 22 合併合資企業——財務信息... 23-24 合併合資企業——投資組合信息... 25 未合併合資企業——The工業基金房地產投資信託基金有限責任公司... 26 附錄公司簡介和研究範圍... 28 治理信息... 29 非公認會計準則財務衡量標準和某些定義... 30-32 NOI 和現金基礎 NOI 的計算和對賬... 33 NOI 與相同財產淨收入的對賬以及相同財產現金基礎 NOI 的計算... 34 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利息税折舊攤銷前利潤的計算... 35 FFO、標準化 FFO 和 CAD 的計算... 36-37 關於前瞻性陳述的警告 38 目錄本演示文稿中的所有金額均未經審計。有關本文檔中使用的術語，請參閲非公認會計準則財務指標和某些定義。交易符號：普通股：ILPT 投資者關係聯繫董事 Stephen Colbert (617) 231-3223 scolbert@ilptreit.com 公司總部馬薩諸塞州華盛頓街 255 號牛頓廣場 300 號套房 02458-1634

32023年第二季度收益簡報返回目錄季度業績

42023年第二季度財報返回目錄 “我們仍然對ILPT高質量投資組合的持續需求以及工業房地產基本面走強感到鼓舞。我們在第二季度完成了200萬平方英尺的租賃，包括租金重置，加權平均租金比之前同一空間的租金高出30％。由於沒有短期債務到期日，99.1％的佔用投資組合主要租賃給投資等級的租户，我們將繼續專注於通過投資組合中的嵌入機會來提高ILPT的業績。”工業物流地產信託基金總裁兼首席運營官耶爾·達菲宣佈2023年第二季度財務業績馬薩諸塞州牛頓市（2023年7月25日）：工業物流地產信託基金（納斯達克股票代碼：ILPT）今天公佈了截至2023年6月30日的季度財務業績。股息ILPT已宣佈，截至2023年7月24日營業結束時，其普通股的季度分配為每股0.01美元。這筆分配將在2023年8月17日左右支付。電話會議討論ILPT第二季度業績的電話會議將於美國東部時間2023年7月26日星期三上午10點舉行。可以撥打 (877) 418-4826 或 (412) 902-6758（如果從美國和加拿大以外的地方撥打電話）參加電話會議；不需要密碼。撥打 (412) 317-0088，重播將持續一週；重播密碼為 6832934。電話會議的直播音頻網絡直播也將在ILPT的網站www.ilptreit.com上以僅限收聽的模式播出。電話會議結束後，存檔的網絡直播將在ILPT的網站上重播。未經ILPT事先書面同意，嚴禁以任何方式進行轉錄、錄音和轉播。關於工業物流地產信託基金工業物流地產信託基金（納斯達克股票代碼：ILPT）是一家房地產投資信託基金（REIT），專注於擁有和租賃高質量的分銷和物流物業，以滿足不斷增長的電子商務需求。截至2023年6月30日，ILPT的投資組合包括413處房產，佔地約6,000萬平方英尺，位於39個州。截至2023年6月30日，ILPT的年化租金收入中約有77％來自投資級租户、投資級實體子公司的租户或夏威夷土地租賃。ILPT由美國領先的另類資產管理公司RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理，截至2023年6月30日，管理的資產約為360億美元，在購買、出售、融資和運營商業房地產方面擁有超過35年的機構經驗。ILPT 總部位於馬薩諸塞州牛頓市。欲瞭解更多信息，請訪問 www.ilptreit.com。

52023年第二季度財報返回目錄投資組合更新 • 投資組合佔用率增長至99.1％，同比增長40個基點。• 簽訂了20份總面積為1,967,000平方英尺的租約，租金上漲了29.6％。• 夏威夷基本面持續強勁，租賃面積為855,171平方英尺，GAAP租金上漲了41.7％。• 來自投資級租户和夏威夷土地的穩定現金流加權平均租期為8.4年（按年化收入計算）。財務業績 • 歸屬於普通股股東的淨虧損為2580萬美元，攤薄每股虧損0.40美元。• 歸屬於普通股股東的正常化FFO為760萬美元，攤薄後每股虧損為0.12美元。• 本季度的租金增長被運營支出的增加部分抵消，導致同類房地產現金基淨收入與上一季度相比下降了3.5％。上一季度；但是，不包括以下340萬美元註銷的影響與2022年期間記錄的租賃終止相關的市場租賃負債，相同房產的淨收入增長了0.5％。處置活動 • 截至2023年7月25日，ILPT已簽訂協議，出售位於三個州的三處全資房產，總出租面積為76.2萬平方英尺，總銷售價格為6,530萬美元，不包括交易成本。在償還了與其中兩處房產相關的債務後，ILPT從這些出售中獲得的估計淨收益約為2,040萬美元。融資活動 • 2023年5月，ILPT的合併合資企業獲得了9,100萬美元的純息抵押貸款，由四處房產擔保，固定利率為6.25％，到期日為2030年6月。部分收益用於償還ILPT合併合資企業的四筆未償抵押貸款，未償本金餘額總額為3,590萬美元。2023 年第二季度亮點

62023年第二季度財報返回目錄財務

72023年第二季度財報返回目錄（以千美元計，每股數據除外）截至截至2023年6月30日的三個月 3/31/2023 12/31/2022 6/30/2022 6/30/2022 6/30/2023 精選損益表數據：資本化：租金收入 108,043 美元 110,258 美元 106,339 美元 103,215$ 107,222 普通股總額（期末）) 65,697,959 淨虧損 (36,580) 美元 (35,546) 美元 (41,759) 美元 (83,974) 美元 (151,321) 收盤價（期末）3.30 美元歸屬於普通股股東的淨虧損 (25,828) 美元 (24,809) 美元 (31,043) 美元 (45,627) 美元 (143),539) 股票市值（期末）216,803 美元 NOI 84,424 美元 84,473 美元 83,598 美元 81,013 美元 86,894 美元 86,894 美元債務（本金餘額）4,334,755 美元 80,827 美元 80,441 美元 79,931 美元 79,949 美元調整後總市值 4,551,558 美元 dare 81,331 美元 80,712 美元 79,213 美元 76,072 美元 80,811 美元 FFO 歸屬於普通股股東 7,375 美元 7,916 美元 5,440 美元 (10,134) 美元 (2,001) 流動性：歸屬於普通股股東的正常化 FFO 7,594 美元 5,440 美元 14,873 美元 28,302 現金及現金等價物 71,695 加元歸屬於加元常見股東 9,803 美元 10,182 美元 4,748 美元 8,290 美元 19,481 總流動性 71,695 美元歸屬於普通股股東的連續四季度加元 33,023 美元 42,701 美元 55,675 美元 77,104 美元 94,657 美元每股普通股數據（基本和攤薄）：歸屬於普通股股東的淨虧損 (0.40) 美元 (0.38) 美元 (0.70) $ (2.20) 歸屬於普通股股東的 FFO 美元 0.11$ 0.12$ 0.08$ (0.16) $ (0.03) 歸屬於普通股股東的正常化 FFO 0.12$ 0.12$ 0.08$ 0.23$ 0.43 加元歸屬於普通股股東 0.15$ 0.16$ 0.07$ 0.13$ 0.30 滾動歸屬於普通股股東的四季度加元 0.51 美元 0.65 美元 0.85 美元 1.45 美元股息：每股支付的年化股息 0.04 美元 0.04 美元 0.04 美元 1.32 年化股息收益率（期末）1.2% 1.3% 1.2% 0.7% 9.4% 歸屬於普通股股東的年化標準化 FFO 派息率 8.3% 8.3% 12.5% 4.3% 76.7% 加元歸屬於普通股股東的派息率 6.7% 6.3% 14.3% 7.7% 110.0% 滾動四季度加元歸屬於普通股股東派息率 7.8% 6.2% 4.7% 3.4% 91.0% 精選資產負債表數據：合計總資產 5,997,715 美元 5,939,557 美元 5,949,633 美元 5,962,116 66,704 總資產 5,662,080 美元 5,634,976 美元 5,719,635 美元 5,955,838 總負債 4,400,791 美元 4,345,395 美元 4,358,525 美元 20,904 總淨資產 1,261,289 美元 1,286,175 1,330,771 1,361,510 1,34,934 美元關鍵財務數據

82023年第二季度收益簡明合併收益表（虧損）截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2022 2023年租金收入 108,043 美元 107,222 美元 218,301 美元 178,597 費用：房地產税 15,100 13,275 31,567 22,711 其他運營費用 8,519 7,053 17,837 13,825 折舊和攤銷 44,825 909 42,699 90,366 65,577 一般和管理 8,131 9,709 16,038 15,786 房地產減值損失 254 100747 254 100747 總支出 76,913 173,483 156,062 218,646 利息和其他收入 1,797 354 2,943 832 利息支出（包括分別為6,721美元、34,448美元、13,434美元和54,769美元的債務發行成本、溢價和折扣的淨攤銷）（71,846）（77,548）（142,617）（118,547）房地產銷售損失 — (10) (974) (10) 股權損失證券 — (9,450) — (5,758) 提前清償債務造成的損失 (359) — (359) (828) 未合併合資企業所得税支出和收益權益前的虧損 (39,278) (152,915) (78,768) (164,360) 所得税支出 (45) (16) (62) (85) 收益權益未合併合資企業 2,743 1,610 610 6,704 3,337 淨虧損 (36,580) (151,321) (72,126) (161,108) 歸屬於非控股權益的淨虧損 10,752 7,782 21,489 11,055 歸屬於普通股股東的淨虧損 (25,828) 美元 (143,539) 美元 (50,637) 美元 (150,053) 加權平均普通股已發行股票——基本和攤薄後65,369 65,221 65,339 65,217 每股普通股數據（基本和攤薄）：歸屬於普通股股東的淨虧損 (0.40) 美元 (2.20) 美元 (0.77) 美元 (2.30) 其他數據：一般和管理費用/總資產（期末）0.1% 0.2% 0.3% 0.3% 租金收入中包含的非現金直線租金調整 3,355 美元 3,220 美元 7,117 美元 4,376 租金收入中包含租賃價值攤銷 242 美元 3,695 美元 512 美元 4,015 租金收入中包含租賃終止費 $— 30$ — 30 美元（金額以千計，百分比數據和每股數據除外）佛羅裏達州坦帕市佛羅裏達礦業大道8411號 174,975 平方英尺 ILPT 所有權：61%

92023年第二季度收益報告返回目錄簡明合併資產負債表2022年6月30日12月31日資產房地產：土地 1,112,598 美元 1,117,779 美元建築物和改善 4,031,041 4,058,329 房地產總額，總計 5,143,639 5,176,108 累計折舊（330,879）（273,467）房地產總額，淨值4,812,779 60 4,902,641 待售房產資產 37,261 — 投資未合併的合資企業 129,082 124,358 收購的房地產租約，淨額 267,889 297,445 現金及現金等價物 71,695 48,261 限制性現金 138,673 92,519 應收租金，分別包括87,797美元和80,710美元的直線租金 110,638 107,011 其他資產，淨資產 94,082 103,931 總資產 5,662,080 美元 5,676,166 負債和股權抵押貸款和應付票據，淨值 4,301,276 美元 4,244,501 所持房產負債待售 31 — 應付賬款和其他負債 73,916 73,547 假設的房地產租賃債務，淨額 20,420 22,523 應付關聯人 5,148 4,824 總負債 4,400,791 4,345,395 承付款和意外開支權益：股權歸屬於普通股股東：受益權益普通股，面值0.01美元：已授權1億股；已發行和流通的65,697,959和6568,145股分別為657 656 額外支付的資本 1,015,138 1,014,201 累計淨收益 66,548 117,185 累計普通股分配（364,533）（363,221）總計歸屬於普通股股東的權益 744,297 790,724 歸屬於非控股權益的總權益 516,992 540,047 總權益 1,261,289 1,330,771 合計負債和權益 5,662,080 美元 5,676,166 美元（千美元，每股數據除外）佛羅裏達州 27200 西南 127 大道 Homestead 237,756 平方英尺 ILPT 所有權：100%

102023年第二季度收益報告返回目錄 (1) 利率截至2023年6月30日，反映利率上限的影響（如適用）。(2) 本金餘額不包括與這些債務相關的未攤銷債務發行成本。截至2023年6月30日，未償債務總額，包括總額為33,479美元的未攤銷債務發行成本，為4,301,276美元。(3) 123.5萬美元的浮動利率貸款的初始到期日為2024年10月9日，有三種為期一年的延期選擇，但須滿足某些條件，並要求按有擔保隔夜融資利率（SOFR）的年利率支付利息，加權平均溢價為 3.93%。ILPT還購買了截至2024年10月的利率上限，SOFR行使利率等於2.25％。當前的利率反映了該利率上限的影響。（4）Mountain JV是Mountain Industrial REIT LLC，這是ILPT的合併合資企業，ILPT擁有61％的股權。有關更多信息，請參閲第 22-25 頁。(5) 這筆14萬美元的浮動利率貸款的原始到期日為2024年3月9日，有三年、一年的延期選項，並且要求按SOFR的年利率加上2.77％的溢價支付利息。Mountain JV還購買了截至2024年3月的利率上限，SOFR行使率等於3.40％。當前的利率反映了這個利率上限的影響。按利率擔保的實體類型的當前利息本金到期年限 (1) 餘額 (2) 到期日 ILPT 浮動利率——僅限利息 (3) 69 大陸和 35 個夏威夷房產 6.18% 1,235,000$ 1,235,000 $1,235,000 1.3 ILPT 固定利率——僅利息 186 夏威夷房產 4.31% 650,000 5.6 ILPT 固定利率——僅利息 17 個大陸房產 4.42% 700,000 3/9/2029 32 700,000 8.7 Mountain JV (4) 浮動利率——僅限利息 (5) 82 內地房產 6.17% 1,400,000 3/9/2024 1,400,000 0.7 Mountain JV (4) 固定利率-僅限利息四處內地房產 6.25% 91,000 6/10/2030 91,000 7.0 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 3.67% 12,042 5/1/2031 — 7.8 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 4.02% 29797 10/1/2033 — 10.3 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 4.13% 41,636 11/1/2033 — 10.3 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 3.10% 25,310 6/1/2035 — 11.9 Mountain JV (4) 固定利率-攤銷一處大陸房產 2.95% 40,759 1/2036 — 12.5 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 4.27% 44,991 11/1/2037 — 14.4 Mountain JV (4) 固定利率——攤銷一處大陸房產 3.25% 50,684 1/2038 — 14.5 總額/加權平均債務 5.46% 4,334,755 美元 4,076,000 美元 3.7 債務摘要（以千美元計）截至2023年6月30日

112023年第二季度收益報告返回目錄 (1) 本金餘額不包括與這些債務相關的未攤銷債務發行成本。截至2023年6月30日，未償債務總額，包括總額為33,479美元的未攤銷債務發行成本，為4,301,276美元。（2）ILPT合併合資企業的140萬美元浮動利率貸款將於2024年3月到期，有三種為期一年的延期選擇。有關該合資企業的更多信息，請參閲第22-25頁。(3) 1,23.5萬美元的浮動利率貸款將於2024年10月到期，但有三種為期一年的延期選擇。債務到期日表 (1)（千美元）截至2023年6月30日（Th ou sa nd s）1,235,000 美元 1,235,000 美元 1,812 美元 18,114 美元 18,794 美元 19,495 美元 20,989 美元 671,777 美元 113,595 美元 22,413 753 63,784 美元合併合資企業擔保浮動利率債務 2023 年 63,784 美元 24 2025 2026 2027 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 之後是 0 美元 500,000 美元 100 萬美元 1,500,000 美元 2,500,000 美元 2,500,000 美元 3,000,000 美元 (2) (3) 7409 Magi Drive Hanahan，南卡羅來納州 91,776 平方英尺 ILPT 所有權：100% (3) (2)

122023年第二季度財報返回目錄截至2023年6月30日的三個月 3/31 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 6/30/2022 年 6 月 30 日槓桿比率：淨負債/總資產 68.8% 69.7% 69.7% 69.9% 65.1% 淨負債/房地產資產賬面總價值 72.2% 72.6% 73.7% 淨負債/總市場 90.6% 92.3% 92.1% 89.5% 74.7% 有擔保債務/總資產 76.6% 76.0% 75.6% 75.6% 75.1% 74.7% 浮動利率債務/淨負債 63.9% 63.7% 63.5% 63.2% 69.4% 覆蓋率：淨負債/年化調整後息税折舊攤銷12.7x 12.8x 13.7x 12.4x 調整後的 ebitDare /利息支出 1.1x 1.1x 1.1x 0.8x 1.0x 槓桿比率和覆蓋率 4000 Principio Parkway North East，馬裏蘭州 1,194,744 平方英尺 ILPT 所有權：100%

132023 年 6 月 30 日止三個月的收益簡報 2023 年 6 月 30 日返回目錄（千美元）2023 年 3 月 31 日 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30 日租户改善和租賃成本 2,498 美元 2,369 美元 2,302 美元 2,627 建築改善 1,283 370 2,292 376 經常性資本支出 3,781 2,490 3,594 3,003 開發、重建和其他活動 3,870 2,521 1,322 4,980 7,077 資本支出總額 7,651 美元 4,931 美元 7,912 美元 8,574 美元 10,080 資本支出摘要密蘇裏州堪薩斯城國會大道 10551N 158,417平方英尺 ILPT 所有權：61%

142023年第二季度收益報告返回目錄自2023年1月1日以來的房地產收購和處置處置：ILPT自2023年1月1日以來一直沒有處置任何房產。收購：自2023年1月1日以來，ILPT沒有收購任何房產。

152023年第二季度收益報告返回目錄投資組合信息

162023 年第二季度財報返回目錄（千美元和平方英尺）截至截至2023 年 6 月 30 日止的三個月以及截至2023 年 6 月 30 日的六個月內 6/30/2023 年 6 月 30 日房產（期末）409 409 285 285 平方英尺 59,207 59,185 33,440% 租賃 99.1% 99.1% 3% 租金收入 106,469 美元 106,118$ 110,729$ 107,732 NOI $83,154$ 86,133$ 85,765$ 84,444 NOI% 變動 (3.5%) 1.6% 現金基礎 NOI 79,182$ 80,436$ 77,944 現金基礎 NOI% 變動 0.5% 同一個房產業績 945印第安納州黎巴嫩紀念碑大道 962,500 平方英尺 ILPT 所有權：22%

172023 年第二季度收益演示文稿返回目錄（以千美元和平方英尺為單位，每平方英尺數據除外）截至截至截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月以及截至 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 6 月 30 日/2022 6/30/2023 物業 413 413 413 412 413 總平方英尺 59,983 5983 83 59,983 59,962 59,983 平方英尺租賃 59,415 59,193 59,420 59,420 59,420 59,060 59,415 租賃百分比 99.1% 99.1% 99.2% 99.1% 租賃活動（Sq.Ft.)：新租約 494 36 188 543 2,652 530 續訂 1,091 1,107 1,142 1,082 2,198 租金重置 382 — 36 — 138 382 到期 (1,370) (1,382) (1,502) (3,733)% GAAP 租金變動：新租約 36.5% 51.4% 20.3% 280.7% 104.7% 37.7% 續約 25.5% 13.9% 17.8% 26.1% 29.1% 18.5% 租金重置 29.9% —% 33.2% —% 37.2% 29.9% 加權平均值（按平方英尺計算）29.6% 15.1% 18.75% 61.3% 23.00% 租賃成本和特許權承諾 (3)：新租約 2,920 美元 160 美元 782 美元 3,025 美元 3,080 續訂 975 1,777 4,248 992 2,945 2,752 總計 3,895$ 1,9375,030 美元 4,562 美元 5,970 美元 5,832 美元每平方米的租賃成本和特許權承諾Ft. (4)：新租約 5.91 美元 4.44 美元 4.16 美元 6.58 美元 1.14 美元 5.81 續約 0.89 美元 1.60$ 3.71$ 0.87$ 2.72$ 1.25 總計 2.46 美元 1.69 美元 3.77 美元 2.71 美元 1.60$ 2.14 按平方計算的加權平均租賃期限英尺（年份）：新租約 11.6 18.0 6.5 7.4 28.3 12.0 續約 7.7 8.6 8.2 3.7 9.1 8.1 合計 8.9 8.9 8.9 8.9 每平方米的租賃成本和特許權承諾每年 ft. (3) (4)：新租約 0.51 美元 0.25$ 0.64$ 0.89$ 0.48 續約 0.12$ 0.19$ 0.45$ 0.24$ 0.30$ 0.15 總計 0.28$ 0.19$ 0.47$ 0.55$ 0.07$ 0.24 (1) 本租賃摘要基於所示期間簽訂的租約。(2) 不包括自有房產由ILPT的未合併合資企業提供。(3) 包括為租賃支出和優惠所做的承諾，例如租户改善、租賃佣金、租户報銷和免費租金。(4) 金額按加權平均租賃期限每年每平方英尺計算租賃平方英尺。佔用和租賃摘要 (1) (2)

182023年第二季度收益簡報返回目錄截至2023年6月30日租户信用特徵佔年化租金收入的百分比投資等級為 18.3% 投資級子公司評級母實體 38.5% 其他租賃的夏威夷土地 20.4% 小計投資等級評級，母公司和其他租賃的夏威夷土地 77.2% 其他未評級或非投資級別 22.8% 100.0% 租户集中度和信用特徵 200 Orange Point Drive Lewis Center，俄亥俄州 125,5 060 平方英尺 ILPT 所有權：100%佔年化租金總收入的1％或以上的租户佔年化租賃總數的百分比佔租金總額的百分比租户States Properties Sq.英尺租賃的平方米英尺收入 1 聯邦快遞公司/聯邦快遞地面包裹系統公司各種（34 個州）82 13,060 22.0% 29.6% 2 Amazon.com Services, Inc./ Amazon.com Services LLC AL、印第安納州、俄克拉荷馬州、南卡羅來納州、田納西州 8 4,539 7.6% 6.8% 3 Home Depot 美國喬治亞州 2 956 1.6% 4 UPS 供應鏈解決方案公司新罕布什爾州 3 794 1.3% 6% 5 Restoration Hardware, Inc. MD 1 1,195 2.0% 1.5% 6 Servco Pacific, Inc. HI 7 629 1.1% 1.4% 7 美國輪胎分銷商有限公司, 洛杉磯、內布拉斯加、紐約、俄亥俄州 5 722 1.2% 8 Par Pacific Holdings Inc. HI 3 3,148 5.3% 1.2% 9 TD SYNNEX Corporation OH 2 939 1.6% 1.1% 10Berkshire Hathaway Inc. GA 1 832 1.4% 1.0% 114 26,814 45.1% 47.7%（以千美元和平方英尺為單位）

192023 年第二季度收益演示文稿返回目錄累計百分比累計佔租賃總租賃總額的百分比年化年化平方英尺平方英尺租金收入租金收入租金收入期/年租金收入到期租金收入期/年租户到期即將到期 2023 年 1 月 1 日到期 19 1,162 2.0% 2.0% $8,916 2.1% 2024 43 6,058 2% 12.2% 30777 7.2% 9.3% 2025 35 4,802 8.1% 20.3% 28,423 6.6% 15.9% 2026 26 3,853 6.5% 26.8% 26,588 6.2% 22.1% 2027 37 8,694 14.6% 41.4% 52,197 12.2% 34.3% 2028 37 5,831 9.8% 51.2% 42,076 9.8% 44.1% 2029 21 4,194 7.1% 58.3% 21,382 5.0% 49.1% 2030 16 2,519 4.2% 64.0% 2031 17 3,265 5.5% 59.9% 2032 37 3,615 6.1% 35,9% 322 8.2% 68.1% 此後 109 15,422 25.9% 100.0% 137,179 31.9% 100.0% 總計 397 59,415 100.0% 加權平均剩餘租賃期限（年）7.3 8.4 投資組合租賃到期和重置時間表（千美元和平方英尺）截至2023年6月30日，新澤西州達靈頓大道725號 167,424 平方英尺 ILPT 所有權：100% 2023-2028 年 7 月 1 日以及 2023 年 12 月 31 日 2024 2025 2026 2027 此後夏威夷房產的下一次定期租金重置：重置平方英尺 3,342 — 144 204 154 86 2,754% (1) —% 0.9% 1.2% 0.9% 0.9% 16.7% 年化租金收入 21,363 美元 — 1,144 美元 960 美元 1,307 美元 781 美元 17,171% (1) —% 1.0% 0.6% 14.3% (1) 百分比基於夏威夷地產的租賃平方英尺和夏威夷地產的年化租金收入。

202023 年第二季度收益報告返回目錄（以千美元和平方英尺為單位，每平方英尺數據除外）主要財務數據——按投資組合劃分截至2023年6月30日的三個月 ILPT 全資房產 Mountain Industrial ILPT 夏威夷大陸房地產投資信託基金有限責任公司 (1) 其他 (2) 合併所有權% 100% 100% 61% 房產 226 92 318 94 1 413 Sqft. 16,729 22,209 38,938 20,981 64 59,983 入住率 98.4% 99.0% 99.0% 99.2% 99.1% 精選資產負債表數據：總資產 714,659 美元 1,868,573 美元 2,583,232 美元 3,197,071 美元 217,412 美元 5,997,715 總債務（本金）1,862,930 美元 1,997,930 美元 722,070$ 2,585,000 美元 1,749,755 美元 — 4,334,755 美元精選損益表數據：租金收入 30,382 美元 36,003 美元 66,385 美元 41,207 美元 451 美元 108,043 美元淨收入（虧損）8,861 美元（21,295）美元（12,434）美元（27,363）美元 3,217 美元（36,580）歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）8,861美元（21,295）美元（12,434）美元（16,687）美元3,293$ (25,828) NOI 22,619$ 29,000$ 51,619$ 32,474$ 331$ 84,424 現金基礎 NOI 20,365 美元 28,805 美元 49,170 美元 31,352$ 305$ 80,827 調整後息税折舊攤銷前利息 21,573 美元 26,269 美元 47,842 美元 29,575 美元 3,914$ 81,331 歸屬於普通股股東的正常化 FFO 9,588 美元（4,394）美元 5,194 美元 213 美元 2,187 美元 7,594 加元歸屬於普通股股東 8,001 美元 2,224 美元 10,225 美元（2,632 美元）2,210 美元 9,803 主要比率：年化現金基礎淨資產淨值/總資產 11.4% 6.2% 7.6% 3.9% 5.4% 0 x 16.4 x 13.5 x 13.7 x 12.7 x Select季度租賃活動：租賃活動（平方英尺）：855 428 1,283 684 — 1,967% GAAP 租金變化（按平方英尺加權平均值）：41.7% 38.3% 40.6% 6.2% —% 29.6% 按平方英尺計算的加權平均租賃期限（年份）：11.2 4.9 7.6 6.9 — 7.3 (1) 除歸屬於普通股股東的衡量標準外，該合資企業的金額為100％，而不是ILPT的相應份額。列報的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業獨立財務信息中反映的金額相提並論。(2) 除歸屬於普通股股東的衡量標準外，其他包括位於新澤西州、ILPT擁有67％所有權權的一處合併內地房產的100％；任何公司資產和負債，包括ILPT對其未合併合資企業的股權投資；以及為刪除該合資企業而進行的調整非-資產負債表和損益表數據中山地工業房地產投資信託有限責任公司的控股權。

212023年第二季度收益報告返回目錄合資企業

222023年第二季度收益簡報返回目錄合併合資企業——Mountain Industrial REIT LLC（以千美元和平方英尺為單位）合資企業投資：ILPT 合資企業所有權數量演示文稿物業 States Feet Mountain Industrial REIT LLC 61% 合併94 27 20,981（1）金額代表該合資企業佔100％，而不是ILPT的相應份額。列報的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業獨立財務信息中反映的金額相提並論。(2) 截至2023年6月30日，ILPT根據其在合併合資企業的所有權百分比計算的債務餘額本金中所佔的比例為1,067,351美元。除某些限制外，所有債務均不得訴諸ILPT。截至2023年6月30日，Mountain Industrial REIT LLC資產負債表ILPT合併合資企業的資產負債表信息 (1) 2023年6月30日2022年12月31日資產房地產：房地產總額，總額為2,837,501美元 2,836,538 累計折舊（104,537）（65,732）房地產總額，淨收購的房地產租約 2,732,964 2,770,806 7,996 194,266 現金、現金等價物和限制性現金 135,925 87,659 其他資產，淨值 45,649 47,717 總資產 3,092,534 美元 3,100,448 負債抵押貸款和應付票據，淨額 (2) 1,737 美元，802$ 1,687,050 其他負債 38,000 38,347 負債總額 1,775,802 美元 1,725,397 歸屬於非控股權益的權益總額 (39%) 516,992 美元 540,047

232023年第二季度收益簡報返回目錄合併合資企業——合併合資企業的財務信息運營信息 (100%) (1) 合併合資企業的按比例運營信息（ILPT 股份）(2) 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2022 2023 2023 2023 LLC 2022 山地工業房地產投資信託基金租金收入 41,207 美元 39,07 美元 222$ 84,273$ 54,008$ 25,137$ 23,926$ 51,407$ 32,944 房地產税 5,934 4,450 12,999 6,044 3,6192,715 7,929 3,687 其他運營費用 2,799 2,365 5,877 3,739 1,707 1,443 3,585 2,281 折舊和攤銷 27,348 29,016 54,925 40,820 16,681 17,505 24,900 一般和行政 4,027 4,155 8,118 2,456 2,535 4,418 總計支出 40,108 39,986 81,919 56,205 24,463 24,393 49,971 34,286 利息和其他收入 1,128 — 1,815 — 688 — 1,107 — 利息支出 (29,197) (19,138) (57,669) (26,066) (17,810) (11,674) (35,178) (15,900) 銷售損失房地產 — — (974) — — (594) — 所得税支出和權益前的虧損未合併合資企業的收益 (26,970) (19,902) (54,474) (28,263) (16,448) (12,141) (33,229) (17,242) 提前清償債務造成的損失 (359) — (359) — (219) — (219) — 所得税支出 (34) (48) (48) (20) (29) (29) (29) 淨虧損 (27,363) 美元 (19,950) 美元 (54,881) $ (28,311) $ (16,687) $ (12,170) $ (33,477) $ (17,271) 淨虧損 (27,363) 美元 (19,950) 美元 (54,881) 美元 (28,311) 美元 (16,687) $ (12,170) $ (33,477) $ (17,271) 另外：折舊和攤銷 27,348 29,016 54,925 40,820 16,681 17,700 33,505 24,900 另外：房地產銷售虧損 — — 974 —— — 594 — 運營資金 (15) 9,066 1,018 12,509 (6) 5,530 622 7,629 另外：提前清償債務造成的損失 359 — 359 — 219 — 219 — 運營正常化資金 344 美元 9,066 美元 1,377 美元 12,509 美元 213 美元 5,530 美元 841 美元 7,629（千美元，百分比數據和每股數據除外）（以千美元計，百分比數據和每股數據除外）（1) 金額表示該合資企業的比例為100％，而不是ILPT的相應份額。列報的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業獨立財務信息中反映的金額相提並論。(2) 有關合併合資企業按比例分配運營信息的更多信息，請參閲第31頁。

242023年第二季度收益報告返回目錄合併合資企業——財務信息（續）合併合資企業的運營信息（100％）（1）合併合資企業的按比例運營信息（ILPT 股份）（2）截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2023 2022 2022 2022 2023 山地工業房地產投資信託有限責任公司正常化運營資金 3美元 44$ 9,066$ 1,377$ 12,509$ 213$ 5,530$ 841$ 7,629 加（減）：攤銷債務發行成本 4,133 4,304 8,253 5,928 2,521 2,625 5,034 3,616 租賃價值攤銷 (1,122) (1,271) (2,304) (1,746) (775) (1,405) (1,065) 經常性資本支出 (2,509) (773) (3,702) (1,197) (1,530) (2,258)) (730) 本金攤銷 (5,168) (5,379) (10,698) (7,161) (3,152) (3,281) (6,526) (4,368) 加元 (4,322) 5,947 美元 (7,074) 8,333 美元 (2,632) 3,627 美元 (4,314) 美元淨虧損 5,082 美元 (27,314) 363) $ (19,950) $ (54,881) $ (28,311) $ (16,687) $ (12,170) $ (33,477) $ (17,271) 另外：利息支出 29,197 19,138 57,669 26,066 17,810 11,674 35178 15,900 Plus：所得税支出 34 48 48 48 20 29 29 29 另外：折舊和攤銷 27,348 29,016 54,925 40,820 16,681 17,700 33,505 24,900 息税折舊及攤銷前利潤 29,216 28,252 561 38,723 17,233 235 23,558 另外：房地產銷售虧損 — 993 74 — — — 594 — ebitDare 29,216 28,252 58,735 38,623 17,824 17,233 35,829 23,558 另外：提前清償債務造成的損失 359 — 359 — 219 — 219 — 調整後的 ebitDare 29,575 美元 28,252 美元 59,094 美元 38,623$ 18,043$ 17,043$ 48$ 23,558（以千美元計，百分比數據和每股數據除外）(1) 金額代表該合資企業的比例為100％，而不是ILPT的相應份額。列報的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業獨立財務信息中反映的金額相提並論。(2) 有關合併合資企業按比例分配運營信息的更多信息，請參閲第31頁。

252023年第二季度財報返回目錄 GA：12.2% OH：10.5% TX：10.1% IN：8.4% NC：6.0% 佛羅裏達州：5.1% MI：4.7% 新澤西州：3.9% 伊利諾伊州：3.8% MS：3.6% KS：3.5% 16 其他州：28.2% 合併合資企業——投資組合信息（千美元）即將到期的租賃數量 1 4 8 10 13 7 39% 1.0% 2.6% 8.3% 5.2% 13.5% 10.4% 59.0% A nn ua ua liz ed r ev en ue e e xp ir 在 g 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日 2023 2025 2026 2027 2028 2029 之後 0 美元 10,000 美元 20,000 美元 30,000 美元 50,000 美元 60,000 美元 80,000 美元 100 美元，000 合資企業租賃到期時間表截至 2023 年 6 月 30 日，合併合資企業的主要租户佔合資企業聯邦快遞公司/聯邦快遞地面包裹系統公司年化租金租户收入的百分比 56.8% Amazon.com Services, Inc. 7.1% Home Depot U.S.A., Inc. 3.8% Berkshire Hathaway Inc.2.7% Techtronic Industries Company Limited. 2.5% Ulta Beauty, Inc. 1) (1) 基於截至2023年6月30日ILPT合併合資企業的年化租金收入總額。

262023年第二季度收益報告返回目錄未合併合資企業——工業基金房地產投資信託基金有限責任公司（千美元）截至2023年6月30日投資未合併的ILPT合資企業數量2023年6月30日工業基金房地產投資信託基金有限責任公司 22% 18 12 11,726 美元 129,082 截至2023年6月30日的六個月 2022 年租金收入 17,141 美元 16,738 美元 34,552 美元 34,026 房地產税 2,554 2,539 5,008 4,894 其他運營費用 1,761 1,919 3,922 4,360折舊和攤銷 8,004 8,303 16,250 16,653 一般和管理 821 1,020 1,806 1,882 總支出 13,140 13,781 26,986 27,789 利息和其他收入 151 (4) 215 (8) 利息支出 (5,325) (3,617) (10,522) (7,234) 所得税支出前虧損 (1,173) (664) (2,741) (1,005) 所得税支出 (4) (18) (9) (21) 淨虧損 (1,177) 美元 (682) 美元 (2,750) 美元 (1,026) 收到的分配 990 美元 1,322 美元 1,980 美元 2,642 當前到期本金餘額有擔保債務利率 (1) 日期 2023 年 6 月 30 日 (2) 應付抵押貸款票據（由一張抵押貸款票據擔保）佛羅裏達州的房產）(3) 3.60% 2023 年 10 月 1 日 56,980 美元抵押貸款應付票據（由四個州的六處房產擔保）(4) 5.30% 10/1/2027 123,700 應付抵押貸款票據（由八個州的11處房產擔保）(3) 3.33% 11/7/2029 35萬總額/加權平均值 3.82% 530,680 (1) 當前利率為截至2023年6月30日的利率，反映了利息利率在合同條款中規定或根據合同條款確定。(2) 反映由相應房產擔保的債務的全部餘額。(3) 抵押貸款債務在償還之前需要純息支付各自的到期日。(4) 123,700美元的純息浮動利率貸款要求在2027年10月1日之前按SOFR的年利率加上1.80％的溢價支付利息。工業基金房地產投資信託基金有限責任公司還購買了截至2025年10月的利率上限，SOFR行使利率等於3.50％。

272023年第二季度收益報告返回目錄附錄

282023年第二季度財報返回目錄公司簡介和研究報道公司：工業物流地產信託基金（納斯達克股票代碼：ILPT）是一家在美國各地擁有和租賃工業和物流物業的房地產投資信託基金。截至2023年6月30日，ILPT被納入111個市場指數，包括以下指數的1％以上：景順標普SmallCap高股息低波動率ETF INAV指數（XSHDIV）、彭博美國微型股房地產價格回報指數（BMICR）、彭博房地產投資信託基金小型股指數（BBRESMLC）和景順KBW高級收益股票房地產投資信託基金INAV指數（KBWYIV）。管理：ILPT由RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理。RMR是一家另類資產管理公司，專注於商業房地產和相關業務。截至2023年6月30日，RMR管理的房地產資產約為360億美元，合併後的RMR管理公司的年收入超過50億美元，擁有2,000多處房產和2萬多名員工。ILPT認為，由於RMR在房地產行業的管理深度和經驗，由RMR管理對ILPT來説是一種競爭優勢。ILPT還認為，RMR為其提供管理服務的成本低於自我管理時為類似質量的服務支付的成本。股票研究報道 B. Riley Securities, Inc. BofA Securities Bryan Maher Camille Bonnel bmaher@brileyfin.com camille.bonnel@baml.com (646) 885-5423 (416) 369-2140 BTIG JMP 證券託馬斯·凱瑟伍德·米切爾·日耳曼 tcatherwood@btig.com mgermain@jmpsecurities.com (212) 738-6140 (212) 906-3537 加拿大皇家銀行資本市場邁克爾·卡羅爾（440）715-2649 ILPT 緊隨其後的是本頁列出的分析師。michael.carroll@rbccm.com請注意，這些分析師對ILPT業績的任何看法、估計或預測均不代表ILPT或其管理層的觀點、預測或預測。ILPT的上述提法並不意味着其認可或同意這些分析師提供的任何信息、結論或建議。

292023 年第二季度收益報告返回目錄治理信息董事會 Bruce M. Gans Lisa Harris Jones Matthew P. Jordan 首席獨立受託人獨立受託人獨立受託人管理受託人約瑟夫·莫雷亞·費蘭·亞當·波特諾伊獨立受託人董事會主席兼管理受託人 June S. Youngs 獨立受託人執行官 Yael Duffy Brian E. Donley 總裁兼首席運營官賓夕法尼亞州卡萊爾 5 Logistics Drive 090 平方英尺 ILPT 所有權：22%

302023年第二季度收益演示文稿返回目錄除非另有説明，否則本演示文稿中提供的所有數據均不包括18處房產，這些房產由一家未合併的合資企業擁有，ILPT擁有22％的股權，這些房產由一家未合併的合資企業擁有。有關該合資企業和相關抵押貸款票據的信息，請參閲第26頁。非公認會計準則財務指標：ILPT列出了美國證券交易委員會或美國證券交易委員會適用規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括歸屬於普通股股東的FFO、歸屬於普通股股東的正常化FFO、息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤、NOI、相同財產淨收益率、現金基礎淨收入和相同財產現金基礎NOI。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，不應被視為歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）或淨收益（虧損）的替代方案，以此作為ILPT經營業績的指標或衡量其流動性的指標。這些衡量標準應與ILPT簡明合併收益（虧損）表（虧損）中列報的歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）和淨收益（虧損）一起考慮。ILPT認為，這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）和淨收益（虧損）的適當補充指標。ILPT認為，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為通過排除某些歷史金額（例如折舊和攤銷費用）的影響，它們可以促進其在不同時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較，而就NOI和Cash Basis NOI而言，僅反映在房地產層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解ILPT房產的運營。NOI和Cash Basis NOI：淨營業收入（NOI）和現金基礎NOI的計算不包括淨虧損的某些組成部分，以便提供與ILPT房地產層面的經營業績更密切相關的業績。ILPT 計算第 33 頁所示的 NOI 和 Cash Basis NOI，以及第 34 頁所示的相同房產 NOI 和相同的房產 Cash Basis NOI。ILPT將NOI定義為其房地產租賃收入減去其房地產運營費用。NOI不包括其記錄為折舊和攤銷費用的資本化租户改善成本和租賃佣金的攤銷。ILPT將Cash Basis NOI定義為NOI，不包括非現金直線租金調整、租賃價值攤銷和租賃終止費（如果有）。ILPT使用NOI和Cash Basis NOI來評估個人和整個公司的房地產水平表現。ILPT計算相同房產NOI和相同房產的現金基礎淨收入與計算相應的NOI和Cash Basis NOI金額的方式相同，唯一的不同是ILPT在計算相同房產的淨收入和相同房產的現金基礎淨收入時僅包括相同的房產。其他房地產公司和房地產投資信託基金的NOI和Cash Basis NOI的計算方式可能與ILPT不同。歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO：ILPT計算歸屬於普通股股東的運營資金（FFO）和歸屬於普通股股東的標準化FFO，如第36頁所示。歸屬於普通股股東的FFO是根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）定義的基礎計算的，即歸屬於普通股股東的淨虧損，根據公認會計原則計算，不包括房地產減值損失、出售房地產的任何損益、未合併合資企業的收益權益以及任何已實現和未實現的股權證券收益或虧損，加上房地產折舊和合並房地產的攤銷在 FFO 中所佔的比例份額為未合併的合資財產減去歸因於非控股權益的FFO調整，以及目前不適用於ILPT的某些其他調整。在計算歸屬於普通股股東的標準化FFO時，ILPT對第36頁顯示的項目進行了調整，包括對未合併合資企業的類似調整（如果有）。歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO是ILPT董事會在確定向股東分配的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於維持ILPT作為房地產投資信託基金的納税資格的要求、管理其債務協議的限制、ILPT可獲得的債務和股權資本、其分配率佔ILPT普通股交易價格的百分比或股息收益率，以及ILPT與其他工業房地產投資信託基金的股息收益率相比的股息收益率、ILPT對其未來資本要求和經營業績的預期以及其償還債務的預期需要和可用現金。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO可能與ILPT不同。非公認會計準則財務指標和某些定義

312023年第二季度收益演示文稿返回目錄非公認會計準則財務指標和某些定義（續）可供分配的現金：ILPT計算可供分配的現金或加元，如第37頁所示。ILPT將加元定義為標準化FFO減去ILPT在未合併合資企業物業的標準化FFO中的比例份額，加上從ILPT未合併的合資企業獲得的運營現金流分配、經常性房地產相關資本支出、其他非現金和非經常性項目的調整、不在正常化FFO之外但以現金結算的某些金額，減去歸因於非控股權益的加元調整，以及目前不適用於ILPT的某些其他調整。加元是ILPT董事會在確定向ILPT股東分配金額時考慮的因素之一。其他房地產公司和房地產投資信託基金的加元計算方式可能與ILPT不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤：ILPT計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或房地產的息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤，如第35頁所示。ebitDare是根據Nareit定義的基準計算的，即息税折舊攤銷前利潤，包括ILPT在未合併合資物業中按比例分配的息税折舊攤銷前利潤，不包括出售房地產的損益、未合併合資企業的收益權益、房地產減值損失、任何已實現和未實現的股權證券損益，以及目前不適用於ILPT的某些其他調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，ILPT會根據第35頁顯示的項目進行調整。其他房地產公司和房地產投資信託基金的計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與ILPT不同。合併合資企業的Pro-Rata運營信息：ILPT認為，這份合資企業信息的財務報告為投資者提供了有用的信息，可以進一步瞭解其合併合資企業的財務業績，ILPT擁有61％的股權。根據公認會計原則，這些信息可能無法準確描述這些投資的影響。不應孤立地考慮按比例計算的信息，也不應將其作為ILPT根據公認會計原則編制的簡明合併財務報表的替代品。某些定義：年化股息收益率——年化股息收益率是指在適用時期內支付的年化股息除以相關時期末ILPT普通股的收盤價。年化租金收入——年化租金收入是截至2023年6月30日的年化合同租金，包括直線租金調整，不包括租賃價值攤銷，根據租户優惠進行了調整，包括免費租金和向租户償還的金額，以及租户的估計經常性費用報銷。建築物改造——建築物改造一般包括 (一) 更換陳舊建築構件的支出和 (ii) 延長現有資產使用壽命的支出。開發、重建和其他活動——開發、重建和其他活動通常包括（i）重新定位房產或（ii）帶來新收入來源的資本支出項目。股票研究報道——ILPT緊隨其後的是第28頁列出的分析師。請注意，這些分析師對ILPT業績的任何看法、估計或預測均不代表ILPT或其管理層的觀點、預測或預測。ILPT的上述提法並不意味着其認可或同意這些分析師提供的任何信息、結論或建議。

322023年第二季度收益演示文稿返回目錄房地產資產的賬面總價值——房地產資產的賬面總價值是按成本計算的房地產資產，加上折舊和收購價格分配前的某些收購相關成本（如果有），減去減值減記（如果有）。ILPT所有權——提及ILPT對其合資企業擁有的房產的所有權百分比反映了ILPT對合資企業的所有權百分比。ILPT全資地產——ILPT全資物業由ILPT全資擁有的318處房產組成，包括226座建築物、可出租地塊和地役權，其中包含約1,670萬平方英尺的可出租面積，主要是位於夏威夷州瓦胡島或夏威夷投資組合的工業用地，以及位於其他34個州或大陸投資組合的92處房產，包含約2,220萬平方英尺的可出租面積。本陳述中包含的有關內地投資組合和夏威夷投資組合的信息包括每個投資組合中由房地產擔保的債務的某些利息支出分配，以及根據每個投資組合中房地產的總資產價值對一般和管理費用的某些分配。ILPT認為，為這些投資組合提供的信息有助於投資者深入瞭解這些投資組合的財務業績。投資級租户——投資級租户包括投資級租户、投資級評級母實體的子公司以及其他在夏威夷租賃的土地。租賃平方英尺——租賃的平方英尺是根據截至2023年6月30日的現有租約進行的，包括（i）正在裝修供居住的空間（如果有），以及（ii）已租賃但未佔用的空間，或租户提供轉租的空間（如果有）。租賃成本-租賃成本包括與租賃相關的成本，例如經紀佣金和租户激勵。Mountain Industrial REIT LLC——Mountain Industrial REIT LLC在大陸擁有94處房產，佔地約2100萬平方英尺，位於27個州。ILPT擁有該合資企業61％的股權。ILPT根據公認會計原則在其財務報表中合併了該合資企業的100％股份。淨負債-淨負債等於債務總額減去現金。非現金利息支出-非現金利息支出包括債務折扣溢價、發行成本和利率上限的攤銷。GAAP 租金的百分比變化——GAAP 租金的百分比變化是與之前對相同空間收取的租金相比的百分比變化。租金包括估計的經常性費用報銷，不包括租賃價值攤銷。相同的空間代表相同的土地面積和建築面積（空置空間的租賃費率基於同一空間的最新租金）。累計四季度加元-表示截至相應季度結束日期的前十二個月期間的加元。相同房產——在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月中，相同的房產NOI和Cash Basis NOI基於ILPT截至2023年6月30日擁有且自2022年4月1日以來持續擁有的房產，不包括截至2023年6月30日歸類為待售的兩處房產以及未合併的合資企業擁有的房產。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月中，相同的房產NOI和Cash Basis NOI基於ILPT截至2023年6月30日擁有且自2022年1月1日以來持續擁有的房產，不包括截至2023年6月30日被歸類為待售的兩處房產以及未合併的合資企業擁有的房產。平方英尺——當為新租户重新測量或重新配置空間時，或者將土地租賃轉換為建築物租賃時，需要進行適度的調整。租户改善——租户改善包括用於改善租户空間的資本支出或直接向租户支付的用於改善空間的金額。總資產-總資產是總資產加上累計折舊。總市值——總市值是債務總額加上適用期末ILPT普通股的市值。非公認會計準則財務指標和某些定義（續）

332023 年 6 月 30 日第 2 季度收益演示文稿返回目錄截至2023 年 6 月 30 日止六個月的 NOI 和現金基礎 NOI（千美元）的計算和對賬 3/31 2023 年 12 月 31 日 2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日淨收入和現金基礎 NOI 的計算：租金收入 108,043 美元 110,258 美元 103,339 美元 103,339 美元 215 美元 107,222 美元 218,301 美元 178,597 美元房地產税 (15,100) (16,467) (14,164) (13,749) (13,275) (31,567) (22,711) 其他運營費用 (8,519) (9,318) (8,577) (8,453) (7,053) (17,837) (13,825) NOI 88 4,424 84,473 83,598 81,013 86,894 168,897 142,061 租金收入中包含的非現金直線租金調整 (3,355) (3,762) (3,368) (3,794) (3,220) (7,117) (4,376) 租金收入中包含租賃價值攤銷 (242) (279) (250) (3,695) (4,015) 租金收入中包含租賃終止費 — — (20) — (30) — (30) Cash Basis NOI 80,827 美元 80,441 美元 79,931$ 76,969$ 161,268$ 133,640 淨虧損與 NOI 和現金基礎淨虧損的對賬：淨虧損 (36,580) 美元 (35,546) 美元 (41,759) $ (83,974) $ (151,321) $ (72,126) $ (161,108) 收益淨值未合併的合資企業 (2,743) (3,961) (444) (3,297) (1,610) (6,704) (3,337) 所得税（福利）支出 45 17 (68) 28 16 62 85 未合併合資企業所得税支出和收益權益前的虧損 (39,278) (39,490) (42,271) (87,243) (152,915) (78,768) (164,360) 提前清償債務造成的損失 359 — — 21,370 — 359 828 利息和其他收入 (1,797) (1,146) (763) (1,068) (354) (2,943) (832) 利息支出 71,846 70771 765 89,748 142,617 118,547 房地產銷售損失財產 — 974 — — 10 974 10 股權證券損失 — —— — 9,450 — 5,758 一般和管理 8,131 7,907 7,981 9,110 9,709 16,038 15,786 收購和其他交易相關成本 — — 586 — — — 房地產減值損失 254 — — 100747 254 100747 折舊和攤銷 44,909 457 48,886 42,699 9066 699 5,577 NOI 84,424 84,473 83,598 81,013 86,894 168,897 142,061 非現金直線租金調整包含在租金收入 (3,355) (3,762) (3,368) (3,794) (3,220) (7,117) (4,376) 租金收入中包含租賃價值攤銷 (242) (270) (279) (250) (3,695) (512) (4,015)租金收入中包含租賃終止費 — — (20) — (30) — (30) Cash Basis NOI 80,827 美元 80,441 美元 79,931 美元 76,969 美元 79,949 美元 161,268 美元 133,640 996 Paragon Way Rock Hill，南卡羅來納州 945,023 平方英尺 ILPT 所有權：100%

342023 年第二季度收益演示文稿返回目錄 NOI 與同一房產 NOI 的對賬和相同房產現金基礎淨收入的計算（千美元）截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2022 2022 2022 年 NOI 與同一物業 NOI 的對賬：租金收入 108,043 美元 107,222 美元 218,597 美元 178,597 美元（311,275）（33 1,567) (22,711) 其他運營費用 (8,519) (7,053) (17,837) (13,825) NOI 84,424 86,894 16897 142,061 減去：未包含在同一房產業績中的房產淨值 (1,270) (761) (83,132) (57,617) 相同房產 NOI 83,154 美元 86,133 美元 85,765 美元 84,444 計算相同房產現金基礎淨值：相同房產 NOI 83,154 美元 86,133 美元 85,765 美元 84,444 減去：租金收入 (3,362) (3,228) (5,049) (2,662) 租賃中包含的非現金直線租金調整價值攤銷包含在租金收入中 (242) (3,693) (280) (3,808) 租金收入中包含的租賃終止費 — (30) — (30) 相同房產現金基準淨收入 79,550 美元 79,182 美元 80,436 美元 77,944 22525 堪薩斯州奧拉西西 313,763 平方英尺 ILPT 所有權：61%

352023 年第二季度收益報告返回目錄截至2023 年 6 月 30 日止六個月的息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤（千美元）的計算 3/31 2023 年 9 月 30 日/2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日淨虧損 (36,580) 美元 (35,546) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 美元 (81,759) 3,974) $ (151,321) $ (72,126) $ (161,108) 另外：利息支出 71,846 70771 71,765 89,739 773 77,548 142,617 118,547 另外：所得税支出（福利）45 17 (68) 28 16 62 85 加：折舊和攤銷 44,909 457 46,886 42,619 99 90,366 65,577息税折舊攤銷前利潤 80,220 80,699 76,824 54,312 (31,058) 160,919 23,101 房地產減值損失 254 — — 100747 254 100,747 房地產出售虧損 — 974 — 10 974 10 未合併合資企業收益淨值 (2,743) (3,961) (444) (3,297) (1,610) (6,704) (3,337) 來自未合併合資企業的 ebitDare 股份 2,674 2,613 2,432 2,483 2,476 5,287 5,034 股權證券損失 — — — 9,450 — 5,758 ebitDare 80,405 80,498 80,015 160,730 131,313 另外：收購和其他交易相關成本 — — — 586 — — — 再加上：將軍和以普通股支付的管理費用 (1) 567 387 401 618 796 954 1,202 另外：提前清償債務造成的損失 359 — — 21,370 — 359 828 調整後的 ebitDare 81,331 美元 80,712 美元 79,213 美元 76,072 美元 80,811 美元 162,043 美元 (1) 金額代表對 ILPT 受託人的股權補償和 RMR 的官員和某些其他員工。

362023 年第二季度收益簡報返回目錄截至2023 年 6 月 30 日止六個月的 FFO、標準化 FFO 和加元（美元和股票以千計，每股數據除外）的計算 3/31 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日/2022 年 6 月 30 日 2023 年 6 月 30 日歸屬於普通股股東的淨虧損 (25,828) 美元 (24,809) 美元 (3,809) 美元 (3,809) 美元 (3,809) 美元 (3,809) 美元 (3,809) 美元 (1,043) $ (45,627) $ (143,539) $ (50,637) 美元 (150,053) 折舊和攤銷 44,909 457 46,886 48,519 42,699 90,366 65,577 未合併合資企業收益權益 (2,743) (3,961) (444) (3,297) (1,610) (6,704) (3,337) 股權證券損失 — — — 9,450 — 5,758 未合併合資企業的 FFO 股份 1,502 1,468 1,291 1,678 1,676 2,970 3,437 房地產減值損失 254 — — 100747 100,747 房地產銷售虧損 — 974 — — 10 974 10 FFO 調整歸因於非控股權利息 (10,719) (11,213) (11,250) (11,407) (11,434) (21,932) (16,038) 歸屬於普通股股東的 FFO 7,375 7,916 5,440 (10,134) (2,001) 15,291 6,101 提前清償債務造成的損失 359 — — 21,370 — 359 828 收購，交易相關和某些其他融資成本 (1) — — 32,016 303 — 48,976 歸因於非控股權益的正常化 FFO 調整 (140) — — (28,379) — (140) — 歸屬於普通股股東的正常化 FFO 7,594 美元 5,440 美元 14,873 美元 28,302 美元 15,510 美元 55,905 (1) 三個月的金額截至2022年6月30日和2022年9月30日的主要是債務發行成本，記錄為與某些融資相關的利息支出，以及根據公認會計原則支出的其他交易相關成本。

372023 年 6 月 30 日止六個月的收益演示文稿返回目錄（美元和股票以千計，每股數據除外）截至2023 年 6 月 30 日止六個月的三個月 3/31 2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日/2022 年 6 月 30 日歸屬於普通股股東的正常化 FFO 7,594 美元 7,916 美元 5,440 美元 14,873 美元 15,510 美元 55,905 加（減）：非現金利息支出 12,861 12,853 13,123 4,658 4,806 25,714 6,710 非現金收入 (3,597) (4,032) (3,647) (4,044) (6,915) (7,629) (8,391) 非現金支出 567 387 401 618 796 1,202 經常性資本支出 (3,781) (2,410) (6,590) (3,594) (3,003) (6,191) (6,474) 本金攤銷 (5,168) (5,479) (5,479) (10,698) (7,161) 來自未合併合資企業的 FFO 股份 (1,502) (1,468) (1,299) 1) (1,678) (1,676) (2,970) (3,437) 未合併合資企業的分配 990 990 1,320 1,320 1,322 1,980 2,642 加元調整歸屬於非控股權益 1,839 1,476 1,471 1,566 1,228 1,641 加元 9,803 美元 10,182 美元 8,290 美元 19,985 美元 $42,637 加權平均普通股票已發行股票——基本和攤薄後 65,369 65,309 65,307 65,250 65,221 65,339 65,217 每股普通股數據（基本和攤薄）：歸屬於普通股股東的淨虧損 (0.40) 美元 (0.38) 美元 (0.48) $ (0.70) $ (2.30) 歸屬於普通股股東的 FFO 0.11 美元 0.12 美元 0.08$ (0.16) $ (0.03) $0.23$ 0.09 歸屬於普通股股東的正常化 FFO 0.12$ 0.08$ 0.23$ 0.43$ 0.24$ 0.86 加元歸屬於普通股股東 0.15$ 0.16$ 0.13$ 0.30$ 0.31$ 0.65 FFO、標準化 FFO 和 CAD 的計算（續）

382023年第二季度收益演示文稿返回目錄關於前瞻性陳述的警告本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 之類的詞語以及這些或類似表達式的否定或衍生物。這些前瞻性陳述包括以下陳述：對ILPT房產的需求；工業房地產基本面走強；ILPT認為其投資組合存在的機會；ILPT的處置活動；ILPT的Mountain合資公司將行使延長其14億美元浮動利率貸款到期日的選擇權的隱含假設；以及其資本支出計劃和承諾。前瞻性陳述反映了ILPT當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致ILPT的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的未來預期業績、業績或成就存在重大差異。可能導致其實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示存在重大差異的一些風險、不確定性和其他因素包括但不限於以下內容：ILPT的能力及其租户在不利的市場和經濟條件下運營的能力，例如利率上升或持續的高利率、高通貨膨脹、勞動力市場挑戰、公共股權和債務市場的混亂和波動、商業房地產的挑戰房地產行業一般在工業和物流領域，地緣政治不穩定和經濟衰退或衰退；對工業和物流物業的需求；ILPT降低槓桿率、創造現金流和利用按市值計價租賃機會的能力；ILPT具有成本效益地籌集和平衡債務或股權資本使用的能力；ILPT支付債務利息和本金的能力；ILPT保持足夠流動性的能力；ILPT的租户能力以及向ILPT支付租金義務的意願；ILPT有能力成功競爭租約，當ILPT續訂或延長租約、簽訂新租約或重置ILPT在夏威夷的房產租金時，其實現的租金的可能性會增加；ILPT的租户是否會續訂或延長租約，或者ILPT能否以與現有租賃條款一樣優惠的條件獲得替代租户；ILPT租户的信貸質量；擔保的變化來自ILPT房產的現金流；ILPT維持其物業高入住率的能力；其租户和地理位置集中、租户可能違約租約；全球供應鏈狀況和新興技術的變化；工業和物流部門以及ILPT租户的業務對維持彈性供應鏈的關鍵程度以及ILPT的業務將因此受益；ILPT向股東支付分配款以及增加或維持此類分配金額的能力；ILPT收購實現ILPT目標回報的房產的能力；ILPT 有能力以同樣的價格出售房產目標；ILPT審慎地開展併成功完成其物業的擴建和翻新項目並實現這些項目的預期回報的能力；ILPT有能力出售其現有合資企業的額外股權或向其出資更多房產，或者建立額外的房地產合資企業，或者吸引合資企業並從其現有的合資企業或ILPT可能建立的任何房地產合資企業中受益；ILPT的能力成功管理它的經理 RMR；ILPT 的經理根據經修訂的1986年《美國國税法》，房地產投資信託基金的納税資格；聯邦或州税法的變化；氣候變化或其他原因導致的環境法或其解釋或執行的變化，或者ILPT產生環境修復費用或其他負債；ILPT的預期資本支出和租賃成本，以及ILPT房產開發、重建或重新定位的風險和不確定性，包括通貨膨脹造成的風險和不確定性，成本超支、供應鏈挑戰、勞動力短缺、施工延誤或無法獲得必要的許可證，以及ILPT能夠以有針對性的回報租賃這些物業的空間；商業房地產行業內部的競爭，特別是ILPT房產所在市場的工業和物流物業的競爭；遵守和修改聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；對ILPT的業務及其滿足複雜規則的能力施加的限制 PT 將保持其資格出於美國聯邦所得税的目的，作為房地產投資信託基金徵税；利率上限的交易對手不履行義務以及續訂或更換利率上限的成本；與ILPT關聯方（包括其管理受託人、RMR和其他相關人員）的實際和潛在利益衝突；恐怖主義行為、疫情或其他重大不利的公共衞生安全事件或狀況、戰爭或其他敵對行動、供應鏈中斷、氣候變化或其他人為或自然災害超出ILPT的控制範圍; 以及其他事項.這些風險、不確定性和其他因素並不詳盡，應與ILPT定期申報中包含的其他警示聲明一起閲讀。ILPT向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件中包含的其他信息，包括ILPT定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能與ILPT在本演示文稿中的前瞻性陳述存在差異的重要因素。ILPT向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。您不應過分依賴ILPT的前瞻性陳述。除非法律要求，否則ILPT不打算因新信息、未來事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陳述。