附錄 99.1

Piedmont Office Realty Trust宣佈完成優先票據發行並公佈2023年第二季度業績

—上調財報電話會議以提供最新消息—

亞特蘭大，2023年7月20日——主要位於美國主要Sunbelt市場的A類辦公物業的所有者Piedmont Office Realty Trust, Inc.（“Piedmont” 或 “公司”）（紐約證券交易所代碼：PDM）今天宣佈，其運營合作伙伴Piedmont Operting Partnership, LP已完成發行2028年到期的本金總額為9.25％的優先無抵押票據（“2028年票據”）。），被標準普爾評為BBB，被穆迪評為Baa2。本次發行的淨收益將用於為公司對其2024年到期的未償還無抵押優先票據（“2024年票據”）的待定要約提供資金。

此外，該公司公佈了截至2023年6月30日的季度業績，如下所示，並將第二季度財報電話會議改期為美國東部時間今天下午5點，以便向分析師和投資者提供有關再融資活動、季度業績和修訂後的指導方針的實時更新。

皮埃蒙特總裁兼首席執行官布倫特·史密斯在評論再融資活動時説：“隨着我們最新的無抵押票據發行的完成，我們現在已經解決了公司原定於2023年和2024年到期的所有債務。儘管極度波動和經濟不確定性加劇給融資市場帶來壓力，但此次發行還是成功的，這大大減少了新的無抵押發行和抵押貸款發放，尤其是辦公領域的抵押貸款。在自全球金融危機以來最具挑戰性的商業房地產市場中以如此規模籌集債務資本，這證明瞭皮埃蒙特資產負債表的實力和信貸價值。”史密斯繼續説：“在運營方面，季度業績繼續表明我們的租賃渠道具有彈性，租賃面積超過58萬平方英尺，留存率約為70％，現金租金高出14％以上。此外，在過去幾個季度的成功基礎上，向新租户租賃了24萬平方英尺的面積。我們資本充足、靈活的資產負債表以及對中小型企業的戰略重點繼續推動租賃的成功。如今，該管道仍然強勁，第三季度已有約25萬平方英尺的租賃記錄在案，我們繼續預計，到2023年底，我們的租賃量將達到約87％。”

截至2023年6月30日的三個月亮點：

財務業績：

•截至2023年6月30日的三個月，適用於皮埃蒙特的淨虧損為200萬美元，而截至2022年6月30日的三個月，適用於皮埃蒙特的淨收入為800萬美元。

•2023年第二季度攤薄後每股核心FFO為0.45美元，而2022年第二季度的攤薄後每股核心FFO為0.50美元。攤薄後每股減少0.05美元，幾乎完全歸因於2023年第二季度利息支出增加960萬美元，即攤薄每股0.08美元，部分被房地產淨營業收入與2022年第二季度相比的持續增長所抵消。

租賃：

•該公司在第二季度完成了約58.1萬平方英尺的租賃交易，其中40％以上（約23.6萬平方英尺）用於新租户租賃。

•2023年第二季度執行的平均規模租賃約為12,000平方英尺，加權平均租賃期限約為六年。

•本季度完成的兩份最大的租約都是針對亞特蘭大Galleria的新租户的：

◦截至2036年，一家保險公司在Galleria 300租賃了約70,000平方英尺的面積；以及

◦截至2035年，一家獨户住宅的業主經營者在Galleria 600租賃了約51,000平方英尺的面積。

•在截至2023年6月30日的季度中，空置一年或更短的空間的租賃的現金和應計制租金分別增長了約14％和20％。

•公司計劃在2023年剩餘時間內的租賃到期時間不到其年化租賃收入的3％。

•在2023年第二季度，Same Store NOI-現金基礎增長了0.2％，原因是新租約開始或減免到期的新租約開始超過2023年前六個月到期的租約。在截至2023年6月30日的三個月中，按應計制計算的同店淨收入與去年同期相比下降了3.7％。減少的原因是，與前一時期相比，我們在本期的總租賃百分比有所下降；由於最近的租賃活動，運營費用減免項下的租賃增加；以及已執行但尚未開始的租賃增加。

•截至2023年6月30日，公司已執行約130萬平方英尺的空置空間租約尚未開始或正在減免租金，相當於未來的額外年度現金收入約為3,700萬美元；因此，公司繼續估計，按現金和應計基礎計算，Same Store NOI將在2023年每年增長約1-3％。

•截至2023年6月30日，該公司的租賃百分比從2023年3月31日的86.1％小幅增長至86.2％。該公司預計，其年終租賃百分比約為87％。

資產負債表：

•在截至2023年6月30日的三個月中，公司利用1.7億美元的現金和手頭投資及其6億美元的信貸額度，償還了3.5億美元的到期無抵押優先票據。截至2023年6月30日，信貸額度的未償餘額為2億美元。

ESG 和運營：

•公司發佈了2022年ESG報告，該報告可在www.piedmontreit.com/ESG/年度ESG報告中以電子方式獲得。

•該公司續訂了其涵蓋51處管理物業的全部1700萬平方英尺投資組合的WELL Health-Safety評級。

•位於明尼蘇達州明尼阿波利斯的US Bancorp中心獲得了國際年度傑出建築（“TOBY”）獎。

•亞特蘭大廣場的所有五處房產，以及位於弗吉尼亞州阿靈頓的4250家北費爾法克斯物業都獲得了LEED金牌認證，使獲得LEED認證的投資組合比例達到64％。

•公司將2023-24學年華盛頓特區霍華德大學和喬治亞州亞特蘭大的莫爾豪斯學院基於財務需求的獎學金計劃增加到六名學生。

2023 年指導方針

公司正在更新其先前發佈的截至2023年12月31日的年度指導方針，以反映利率的持續上升，並具體反映與發行上述2028年票據本金總額為4億美元相關的額外利息支出的淨影響，以及與公司待定要約有關的未償還的2024年票據本金總額中的3億美元預計會被清償的淨影響，具體如下：

2024年票據的規定利率與2028年新票據的規定利率之間存在約5％的差異，將導致每年的利息支出增加約2,020萬美元。

本指南基於截至本新聞稿發佈之日管理層掌握的信息，反映了管理層對當前市場狀況的看法。本指導方針假設公司購買公司任何及所有未償還的2024年票據的待定要約按預期完成，並且公司根據要約回購了2024年票據本金總額為4億美元中的3億美元。上述指引中不包括投機性收購或處置。隨着此類交易的發生，以及利率影響是否與當前假設不同，公司將在全年調整指導方針。

請注意，實際業績可能與這些估計存在重大差異，由於未來任何處置的時機、大量租賃的開始和到期、減免期、維修和維護費用、資本支出、資本市場活動、季節性一般和管理費用、應計的潛在基於績效的薪酬支出、一次性收入或支出事件、公司待定要約的實際結果以及其他因素，每個季度都可能在收付實現制和應計制上波動在下文 “前瞻性陳述” 中進行了討論。

非公認會計準則財務指標

為了補充根據美國公認會計原則（“GAAP”）編制的公司財務業績的列報，本新聞稿和隨附的截至2023年6月30日的季度補充信息包含某些未按照公認會計原則編制的財務指標，包括FFO、Core FFO、AFFO、Same Store NOI（現金和應計制）、EBIT 和核心息税折舊攤銷前利潤。定義和

這些非公認會計準則指標與其最具可比性的GAAP指標的對賬情況包含在下文和隨附的季度補充信息中。

本新聞稿及隨附的季度補充財務信息中包含的每項非公認會計準則指標作為分析工具都有侷限性，不應單獨考慮，也不能替代根據公認會計原則計算的公司業績分析。此外，由於並非所有公司都使用相同的計算方法，因此公司在本新聞稿中提出的非公認會計準則指標以及隨附的季度補充信息可能無法與包括其他房地產投資信託基金在內的其他公司披露的標題相似的指標相提並論。鑑於其當時的業務，公司還可能不時更改本新聞稿中包含的任何非公認會計準則指標的計算方法以及隨附的補充財務信息。

電話會議信息

Piedmont已將其第二季度財報電話會議和音頻網絡直播改期為美國東部時間2023年7月20日星期四下午 5:00。電話會議的直播、僅限收聽的音頻網絡直播可在公司網站 http://investor.piedmontreit.com/news-and-events/events-calendar 上觀看。對於計劃積極參與電話會議的分析師，美國和加拿大的參與者的撥入號碼為 (888) 506-0062，國際參與者的撥入號碼為 (973) 528-0011。參與者訪問代碼為 442973。電話會議的重播將持續到2023年8月3日，美國和加拿大的參與者可撥打 (877) 481-4010，國際參與者撥打 (919) 882-2331，然後撥打會議識別碼48684。電話會議結束後，公司網站投資者關係部分還將提供網絡直播重播。在網絡直播和電話會議期間，公司的管理團隊將審查最近的再融資活動、2023年第二季度的業績、更新的指導方針，並進行問答期。

補充信息

截至2023年6月30日止期間的季度補充信息可在公司網站www.piedmontreit.com的 “投資者關係” 部分下查閲。

關於皮埃蒙特辦公室房地產信託基金

Piedmont Office Realty Trust, Inc.（紐約證券交易所代碼：PDM）是主要位於美國主要Sunbelt市場的高質量A類辦公物業的所有者、經理、開發商、再開發商和運營商。目前，其約50億美元的投資組合包括約1700萬平方英尺。該公司是一家完全整合、自我管理的房地產投資信託基金（REIT），其每個市場均設有當地管理辦事處，標準普爾全球評級（BBB）和穆迪（Baa2）評為投資級。皮埃蒙特是 2023 年能源之星年度合作伙伴。欲瞭解更多信息，請參閲 www.piedmontreit.com。

前瞻性陳述

本新聞稿中包含的某些陳述構成經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的前瞻性陳述。公司打算將所有這些前瞻性陳述納入前瞻性安全港條款

《證券法》第27A條和《交易法》第21E條（如適用）中包含的聲明。此類信息受某些已知和未知的風險和不確定性的影響，這可能會導致實際結果與預期結果存在重大差異。因此，此類陳述無意保證公司在未來時期的業績。此類前瞻性陳述通常可以通過公司使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“期望”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續” 或表示對未來事件或趨勢的預測或不僅與歷史問題相關的類似單詞或短語。本新聞稿中此類聲明的例子包括到2023年底公司的辦公物業組合租賃率是否為87％；以及公司估計的截至2023年12月31日止年度的每股淨收入/（虧損）、折舊、攤銷、核心FFO和核心FFO、租賃活動、租賃百分比以及同店淨收入的估計增長。這些陳述基於皮埃蒙特管理層的信念和假設，而這些信念和假設反過來又基於發表聲明時獲得的信息。

以下是可能導致公司實際業績及其預期與公司前瞻性陳述中描述的業績和預期存在重大差異的一些因素：

•經濟、監管、社會經濟（包括在家辦公）、技術（例如Metaverse、Zoom等）以及其他影響房地產市場、辦公部門或一般商業辦公空間使用模式的變化，或者影響我們主要經營或年化租賃收入高度集中的市場；

•競爭對我們續訂現有租約或以與現有租約相似的條件轉租空間的努力的影響；

•租約終止、租賃違約、租賃合同或租户財務狀況的變化，尤其是我們的大型主要租户的租約終止；

•我們的長期資產或由此產生的商譽的減值費用；

•我們的房地產戰略和投資目標的成功，包括我們成功實施重建和開發戰略或確定和完成合適的收購和資產剝離的能力；

•房地產投資的流動性不足，包括經濟變化，例如利率上升，這可能會影響我們目標房產的買家/賣家數量，以及房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）所受的監管限制，以及由此產生的阻礙我們快速應對房產表現不利變化的能力；

•與我們收購和處置房產相關的風險和不確定性，其中許多風險和不確定性在收購或處置時可能尚不清楚；

•開發和施工延遲，包括供應鏈中斷的可能性，以及由此導致的成本和風險增加；

•未來在我們擁有財產的任何主要大都市地區發生恐怖主義、內亂或武裝敵對行動，或者未來對我們的任何財產或租户的網絡安全攻擊；

•與發生網絡事件或我們的網絡安全缺陷相關的風險，這些風險可能會導致我們的運營中斷、機密信息的泄露或損壞和/或我們的業務關係受損，從而對我們的業務產生負面影響；

•遵守政府法律法規的成本，包括對辦公樓業主施加的環境標準；

•未投保的損失或超過我們的保險範圍的損失，以及我們無法以合理的成本獲得足夠的保險；

•與直接管理政府租户佔用的房產相關的額外風險和成本，例如政治環境的潛在變化、聯邦或州的減少

為我們的政府租户提供資金，或者在州或聯邦政府關閉或休假期間，政府租户違約的風險增加；

•公開市場的價格和交易量大幅波動，包括我們在普通股上市的交易所；

•與產生抵押貸款和其他債務相關的風險，包括貸款機構資本儲備要求的變化以及公共債券市場利率的迅速上升，可能會影響我們為房地產融資或為現有債務再融資的能力，或者顯著增加運營/融資成本；

•我們的信用評級下調可能會對我們的業務和財務狀況產生重大不利影響，並將引發2028年票據的利率上調；

•未來發行債務或股權證券對我們普通股價值的影響；

•與通貨膨脹和通貨膨脹率持續上升相關的額外風險和成本，包括可能出現衰退，這可能會對我們的運營、租户的運營及其支付租金的能力產生負面影響；

•與環境和監管問題相關的不確定性；

•由於可能對重要供應鏈和國際貿易產生負面影響的地緣政治發展、終止或威脅終止現有國際貿易協定，或者對進出口商品徵收關税或報復性關税，直接或間接導致我們租户的財務狀況發生變化；

•我們目前或可能成為訴訟對象的任何訴訟的後果；

•與擁有特定行業（例如石油和天然氣、酒店、旅遊、聯合辦公等）租户佔用的房產相關的額外風險和成本，包括啟動期間和經濟衰退期間的違約風險；

•影響房地產投資信託基金和整個房地產的税法的變化，以及我們根據經修訂的1986年《美國國税法》（“守則”）繼續獲得房地產投資信託基金資格的能力，或其他可能對我們的股東產生不利影響的税法變更；

•我們內部控制和程序的未來有效性；

•實際或受威脅的公共衞生流行病或疫情，例如 COVID-19 疫情，以及政府和私人為應對此類健康危機而採取的措施，可能會對我們的業務運營和財務業績產生重大不利影響；

•我們與租户租賃相關資產或未來設立任何其他儲備金相關的總儲備金是否充足；以及

•其他因素，包括第 1A 項中描述的風險因素。截至2023年3月31日和2023年6月30日的季度10-Q表季度報告的風險因素，以及截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告第1A項下討論的風險因素。

提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本新聞稿發佈之日。公司無法保證本新聞稿中包含的任何此類前瞻性陳述的準確性，公司也不打算公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

研究分析師/機構投資者聯繫人：

埃迪·吉爾伯特

770-418-8592

research.analysts@piedmontreit.com

股東服務/過户代理服務聯繫人：

Computershare,

866-354-3485

investor.services@piedmontreit.com

(1) 不包括非房地產資產的折舊。

(2) 與租户改善、租賃佣金和建築資本相關的經常性資本支出，這些支出並不能逐步增強標的資產的創收能力。收購時空置空間產生的租户改善、租賃佣金、建築資本和延期租賃激勵措施、空置超過一年的空置空間的租賃成本、收購後不久就到期的新收購物業的空間租賃成本、與建築物擴建相關的改善以及提高建築物租賃費率或改變物業基礎分類（例如從B類房產改為A類房產）的翻新，不包括在內這個措施。

(3) 包括庫存股法下的潛在稀釋，如果我們剩餘的未歸屬和潛在的股票獎勵歸屬並導致額外的已發行普通股，則會發生這種稀釋。在計算截至2023年6月30日的三個月和六個月中適用於Piedmont的攤薄後每股淨虧損時，不包括此類股票，因為它們將減少每股虧損。

(1) 其他投資包括我們對活躍的、停止使用的重建和開發項目、土地以及最近完成的重建和開發項目的投資。佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的經營業績包含在本細列項目中。

(1) 其他投資包括我們對活躍的重建和開發項目、土地以及最近完成的重建和開發項目的投資，這些項目的部分運營費用在本報告期或上一報告期內資本化。佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的經營業績包含在本項中。

*定義：

運營資金（“FFO”）：公司根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）目前的定義計算FFO。NAREIT目前將FFO定義為淨收益/（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及某些房地產資產和實體的投資的減值減記，前提是減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值的下降，以及對這些資產的適當調整核對合資企業的項目（如果有）。根據歷史成本核算和有用壽命估計，在相似條件下相同資產的所有者之間，這些調整可能會有所不同。FFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。該公司認為，FFO作為一項補充績效衡量標準對投資者有幫助，因為它排除了折舊、攤銷和房地產銷售損益的影響，所有這些都基於歷史成本，這隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值。該公司還認為，FFO可以幫助促進各時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績的比較。但是，其他房地產投資信託基金可能無法根據NAREIT的定義定義對FFO的定義，或者對當前NAREIT定義的解釋可能與公司不同；因此，公司對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

核心運營資金（“核心FFO”）：公司計算核心FFO的方法是從NAREIT定義的FFO開始，然後調整掉期和/或債務以及任何重要的非經常性項目的損益。核心FFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，作為衡量業績的補充指標，Core FFO對投資者有幫助，因為它排除了某些不經常或非經常性項目的影響，這些項目可能會造成顯著的收益波動，但與公司的核心業務運營沒有直接關係。因此，該公司認為，Core FFO可以幫助促進各期之間經營業績的比較，併為未來的盈利潛力提供更有意義的預測指標。其他房地產投資信託基金對核心FFO的定義可能與公司不同；因此，公司對核心FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

調整後的運營資金（“AFFO”）：公司計算AFFO的方法是從核心FFO開始，調整非增量資本支出，然後加回非現金項目，包括：非房地產折舊、直線租金和公允價值租賃調整、利息支出和薪酬支出的非現金部分，以及對合資企業進行類似調整（如果有）。AFFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，AFFO作為衡量我們進行增量資本投資能力的有意義的補充比較業績指標，對投資者有幫助。其他房地產投資信託基金對AFFO的定義可能與公司不同；因此，公司對AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

ebitdare：公司根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）目前的定義計算息税折舊攤銷前利潤。NAREIT目前將ebitdare定義為淨收入/（虧損）（根據公認會計原則計算），根據財產銷售的損益、減值損失、房地產資產折舊、房地產資產攤銷、利息支出和税收以及合資企業的相同調整進行了調整。根據歷史成本核算和有用壽命估計，在相似條件下相同資產的所有者之間，上述某些調整可能會有所不同。息税折舊攤銷前利潤是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司經營業績。公司認為，息税折舊攤銷前利潤作為一項補充績效衡量標準對投資者很有幫助，因為它提供了一種衡量公司持續經營業績的指標，而無需考慮非現金支出（例如折舊和攤銷）以及資本和資本結構支出（例如利息支出和税收）的影響。該公司還認為，ebitdare可以幫助促進不同時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績的比較。但是，其他房地產投資信託基金可能無法根據NAREIT的定義定義定義ebitdare，或者對當前NAREIT定義的解釋可能與公司不同；因此，公司對ebitdare的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

核心息税折舊攤銷前利潤：公司將核心息税折舊攤銷前利潤計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的淨收益/（虧損）（根據公認會計原則計算），並扣除不動產和其他重大不經常項目產生的任何減值損失、收益或虧損，這些項目會給我們的收益帶來波動，使我們難以確定核心持續業務產生的收益。核心息税折舊攤銷前利潤是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收入的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，核心息税折舊攤銷前利潤作為衡量業績的補充指標對投資者很有幫助，因為它提供了一種衡量公司持續經營業績的指標，而不考慮非現金支出（例如折舊和攤銷）以及不屬於公司業務正常日常運營的項目的影響。其他房地產投資信託基金定義核心息税折舊攤銷前利潤的方式可能與公司不同；因此，公司對核心息税折舊攤銷前利潤的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

房地產淨營業收入（“房地產淨營業收入”）：公司通過從核心息税折舊攤銷前利潤開始，根據一般和管理費用、與皮埃蒙特為其他組織開展的物業管理相關的收入以及公司的其他收入或支出項目，例如貸款投資的利息收入或進行非完成交易的成本進行調整，來計算房地產淨營業收入。公司可以按應計制或現金制提出這項衡量標準。如果按現金制列報，則無法收回賬户的非現金一般儲備金、直線租金和公允價值租賃收入的影響也被消除。房地產淨收益是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，該淨收入是衡量公司經營業績的標準。公司認為，房地產淨資產淨值作為衡量僅其房地產產生的收入的補充比較業績對投資者有幫助，而無需承擔公司的管理費用。其他房地產投資信託基金對房地產淨資產收益的定義可能與公司不同；因此，公司對房地產NOI的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。

同門店淨營業收入（“同一門店淨營業收入”）：公司將同門店淨營業收入計算為房地產淨利潤指數，歸因於在本年度和上一年度報告期內滿足以下標準的房產：（i）它們已擁有，（ii）它們未在開發/重建，（iii）未在開發/重建，（iii）其運營費用均未資本化。Sane Store NOI 還不包括歸屬於土地資產的金額。公司可以按應計制或現金制提出這項衡量標準。Same Store NOI是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收入的替代方案，以衡量公司經營業績。該公司認為，作為衡量同一組房產從一個時期到下一個時期產生的收入的補充比較業績指標，Smage Store NOI對投資者有幫助。其他房地產投資信託基金對Sane Store NOI的定義可能與公司不同；因此，公司對Sane Store NOI的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。