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2029年7月2023-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 2029年7月2023-01-012023-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2023-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2023-01-012023-06-300001035443是：A4.70不安全高級NotesPayableMember2023-06-300001035443是：A4.70不安全高級NotesPayableMember2023-01-012023-06-300001035443是：A4.90不安全高級NotesPayableMember2023-06-300001035443是：A4.90不安全高級NotesPayableMember2023-01-012023-06-300001035443是：A3.375不安全高級節點可支付成員2023-06-300001035443是：A3.375不安全高級節點可支付成員2023-01-012023-06-300001035443是：A200不安全老年人或NotesPayable成員2023-06-300001035443是：A200不安全老年人或NotesPayable成員2023-01-012023-06-300001035443是：A1875不安全高級節點可支付成員2023-06-300001035443是：A1875不安全高級節點可支付成員2023-01-012023-06-300001035443是：A295不安全高級NotesPayableMembers2023-06-300001035443是：A295不安全高級NotesPayableMembers2023-01-012023-06-300001035443是：A475不安全高級注意事項成員2023-06-300001035443是：A475不安全高級注意事項成員2023-01-012023-06-300001035443是：A4.85不安全高級通知可支付成員2023-06-300001035443是：A4.85不安全高級通知可支付成員2023-01-012023-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2023-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2023-01-012023-06-300001035443是：A300不安全高級NotesPayableMember2023-06-300001035443是：A300不安全高級NotesPayableMember2023-01-012023-06-300001035443是：A355不安全高級通知可支付成員2023-06-300001035443是：A355不安全高級通知可支付成員2023-01-012023-06-300001035443是：A515不安全高級節點可支付成員2023-06-300001035443是：A515不安全高級節點可支付成員2023-01-012023-06-300001035443美國公認會計準則：不安全債務成員2023-06-300001035443是：SecuredNotesPayableMaturingOn111926成員是：A99CoolidgeAvenueMember2023-06-300001035443美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-01-012023-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2023-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2023-01-012023-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2023-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張成員2023-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張成員2023-01-012023-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張成員2023-04-012023-06-300001035443Are:TotalIssuanceOfUnsecuredSeniorNotesInFeb2023Member2023-02-012023-02-280001035443Are:TotalIssuanceOfUnsecuredSeniorNotesInFeb2023Member2023-02-280001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2023-03-310001035443US-GAAP：LineOfCreditMemberUs-gaap:SecuredOvernightFinancingRateSofrOvernightIndexSwapRateMember2023-01-012023-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2023-04-012023-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2022-09-220001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2023-01-012023-03-310001035443US-GAAP：LineOfCreditMemberUs-gaap:SecuredOvernightFinancingRateSofrOvernightIndexSwapRateMember2023-01-012023-03-310001035443美國-GAAP：商業紙張成員SRT：最小成員數2023-01-012023-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張成員SRT：最大成員數2023-01-012023-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張成員美國公認會計準則：次要事件成員2023-07-240001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedDecember2021Member2023-06-300001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedDecember2021Member2023-01-012023-06-3000010354432023-01-012023-03-3100010354432022-05-01

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格：10-Q

(標記一)

☒ 根據《證券條例》第13或15(D)節的季度報告

1934年《交換法》

截至本季度末2023年6月30日

或

☐根據《證券條例》第13或15(D)節的規定提交過渡報告

根據1934年頒佈的《外匯交易法》

由_至_的過渡期

佣金文件編號1-12993

亞歷山大房地產股票公司。

(註冊人的確切姓名載於其章程)


馬裏蘭州						95-4502084
(述明或其他司法管轄權公司或組織)						(國際税務局僱主身分證號碼)

北歐幾裏德大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101

(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(626) 578-0777

(註冊人的電話號碼，包括區號)

不適用

(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

根據《交易法》第12(B)條登記的證券：


每個班級的標題	交易代碼	註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元	是	紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13節或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒*不是。☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規則要求提交和發佈的每個交互數據文件。是☒*不是。☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

☒

規模較小的報告公司。

☐

加速的文件管理器

☐

新興成長型公司：

☐

非加速文件服務器

☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐編號：☒

截至2023年7月14日，173,028,216普通股已發行，每股票面價值為0.01美元。


		頁面
第一部分--財務信息

第1項。	財務報表(未經審計)

	截至2023年6月30日和2022年12月31日的合併資產負債表	1

	截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的合併財務報表：

	合併業務報表	2

	綜合全面收益表	3

	合併股東權益和非控股權益變動表	4


	截至2023年6月30日和2022年6月30日止六個月合併現金流量表	8

	合併財務報表附註	10

第二項。	管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析	43

第三項。	關於市場風險的定量和定性披露	115

第四項。	控制和程序	116

第II部分--其他資料

第1A項。	風險因素	117

第五項。	其他信息	120

第六項。	展品	121

簽名		122

詞彙表

本文件中可能使用的下列縮略語或首字母縮略語應具有以下相鄰含義：


ASU			會計準則更新
自動取款機			在市場上
CIP			在建工程
易辦事			每股收益
ESG			環境、社會與治理
FASB			財務會計準則委員會
FDIC			美國聯邦存款保險公司
FFO			運營資金
公認會計原則			美國公認會計原則
美國國税局			美國國税局
合資企業			合資企業
LEED®			能源和環境設計領域的領先地位
NAREIT			全美房地產投資信託協會
NAV			資產淨值
紐交所			紐約證券交易所
房地產投資信託基金			房地產投資信託基金
RSF			可出租平方英尺/英尺
美國證券交易委員會			美國證券交易委員會
SF			平方英尺/英尺
SoDo			西雅圖市中心以南的子市場
軟性			有擔保的隔夜融資利率
索瑪			舊金山灣區市場以南的子市場
美國			美國
VIE			可變利息實體

第一部分--財務信息

項目1.財務報表(未經審計)

亞歷山大房地產股權公司。

合併資產負債表

(單位：千)


	2023年6月30日		2022年12月31日
	(未經審計)
資產
房地產投資	$	31,178,054	$	29,945,440
對未合併房地產合資企業的投資	37,801		38,435
現金和現金等價物	924,370		825,193
受限現金	35,920		32,782
租户應收賬款	6,951		7,614
遞延租金	984,366		942,646
遞延租賃成本	520,610		516,275
投資	1,495,994		1,615,074
其他資產	1,475,191		1,599,940
總資產	$	36,659,257	$	35,523,399

負債、非控制性權益和股權
應付有擔保票據	$	91,939	$	59,045
應付無抵押優先票據	11,091,424		10,100,717
無擔保高級信用額度和商業票據	—		—
應付賬款、應計費用和其他負債	2,494,087		2,471,259
應付股息	214,555		209,131
總負債	13,892,005		12,840,152

承付款和或有事項

可贖回的非控股權益	52,628		9,612

亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益：
普通股	1,709		1,707
額外實收資本	18,812,318		18,991,492
累計其他綜合損失	(16,589)		(20,812)
亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益’	18,797,438		18,972,387
非控制性權益	3,917,186		3,701,248
總股本	22,714,624		22,673,635
總負債、非控制性權益和權益	$	36,659,257	$	35,523,399

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併業務報表

(以千為單位，每股除外)

(未經審計)


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
收入：
租金收入	$	704,339	$	640,959	$	1,392,288	$	1,253,513
其他收入	9,561		2,805		22,407		5,316
總收入	713,900		643,764		1,414,695		1,258,829

費用：
租賃業務	211,834		196,284		418,767		377,612
一般和行政	45,882		43,397		94,078		84,328
利息	17,072		24,257		30,826		53,697
折舊及攤銷	273,555		242,078		538,857		482,737
房地產減值準備	168,575		—		168,575		—
提前清償債務損失	—		3,317		—		3,317
總費用	716,918		509,333		1,251,103		1,001,691

未合併房地產合營企業收益中的權益	181		213		375		433
投資損失	(78,268)		(39,481)		(123,379)		(279,800)
房地產銷售收益	214,810		214,219		214,810		214,219
淨收入	133,705		309,382		255,398		191,990
可歸因於非控股權益的淨收入	(43,768)		(37,168)		(87,599)		(69,345)
亞歷山大房地產股權公司S股東的淨收入	89,937		272,214		167,799		122,645
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益	(2,677)		(2,934)		(5,283)		(4,134)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的淨收入	$	87,260	$	269,280	$	162,516	$	118,511

Alexandria Real Estate Equities，Inc.S普通股股東每股淨收益：
基本信息	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74
稀釋	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

綜合全面收益表

(單位：千)

(未經審計)


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	133,705	$	309,382	$	255,398	$	191,990
其他全面收益(虧損)
外幣換算未實現收益(虧損)：
期內產生的未實現外幣折算收益(虧損)	3,947		(6,124)		4,223		(4,557)
外幣折算未實現收益(虧損)，淨額	3,947		(6,124)		4,223		(4,557)

其他全面收益(虧損)合計	3,947		(6,124)		4,223		(4,557)
綜合收益	137,652		303,258		259,621		187,433
減去：非控股權益的綜合收益	(43,768)		(37,168)		(87,599)		(69,345)
亞歷山大房地產股權公司S股東的全面收入	$	93,884	$	266,090	$	172,022	$	118,088

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併股東權益和非控股權益變動表

(千美元)

(未經審計)


	亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益’
	數量：普普通通股票	普普通通庫存		其他內容實收資本		保留收益		累計其他綜合損失		非控制性利益		總計權益		可贖回非控制性利益
截至2023年3月31日的餘額	170,859,704	$	1,709	$	18,902,821	$	—	$	(20,536)	$	3,757,911	$	22,641,905	$	44,862
淨收入	—	—		—		89,937		—		43,567		133,504		201
其他全面收入合計	—	—		—		—		3,947		—		3,947		—
非控股權益的貢獻和出售	—	—		4,946		—		—		194,704		199,650		—
非控制性權益的分配和贖回	—	—		—		—		—		(71,230)		(71,230)		(201)
轉讓非控制性權益	—	—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766

根據股票計劃發行	14,343	—		29,670		—		—		—		29,670		—
與股權獎勵淨額結算有關的税項	(4,269)	—		(501)		—		—		—		(501)		—
普通股宣佈的股息(美元1.24每股)	—	—		—		(214,555)		—		—		(214,555)		—
超額收入分配的重新分類	—	—		(124,618)		124,618		—		—		—		—
截至2023年6月30日的餘額	170,869,778	$	1,709	$	18,812,318	$	—	$	(16,589)	$	3,917,186	$	22,714,624	$	52,628

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併股東權益和非控股權益變動表

(千美元)

(未經審計)


	亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益’
	數量：普普通通股票	普普通通庫存		其他內容實收資本		保留收益		累計其他綜合損失		非控制性利益		總計權益		可贖回非控制性利益
截至2022年3月31日的餘額	161,408,296	$	1,614	$	16,934,094	$	—	$	(5,727)	$	3,241,023	$	20,171,004	$	9,612
淨收入	—	—		—		272,214		—		36,967		309,181		201
其他綜合損失合計	—	—		—		—		(6,124)		—		(6,124)		—
非控股權益的貢獻和出售	—	—		113,020		—		—		96,721		209,741		—
非控制性權益的分配和贖回	—	—		(111)		—		—		(61,522)		(61,633)		(201)
根據股票計劃發行	73,282	1		26,740		—		—		—		26,741		—
與股權獎勵淨額結算有關的税項	(25,532)	—		(3,816)		—		—		—		(3,816)		—
普通股宣佈的股息(美元1.18每股)	—	—		—		(192,570)		—		—		(192,570)		—
超額分配的收入的重新分類	—	—		79,644		(79,644)		—		—		—		—
截至2022年6月30日的餘額	161,456,046	$	1,615	$	17,149,571	$	—	$	(11,851)	$	3,313,189	$	20,452,524	$	9,612

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併股東權益和非控股權益變動表

(千美元)

(未經審計)


	亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益’
	數量：普普通通股票	普普通通庫存		其他內容實收資本		保留收益		累計其他綜合損失		非控制性利益		總計權益		可贖回非控制性利益
截至2022年12月31日的餘額	170,748,395	$	1,707	$	18,991,492	$	—	$	(20,812)	$	3,701,248	$	22,673,635	$	9,612
淨收入	—	—		—		167,799		—		87,197		254,996		402
其他全面收入合計	—	—		—		—		4,223		—		4,223		—
非控股權益的貢獻和出售	—	—		23,945		—		—		270,722		294,667		35,250
非控制性權益的分配和贖回	—	—		—		—		—		(134,215)		(134,215)		(402)
轉讓非控制性權益	—	—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766

根據股票計劃發行	208,929	2		65,452		—		—		—		65,454		—
與股權獎勵淨額結算有關的税項	(87,546)	—		(12,469)		—		—		—		(12,469)		—
普通股宣佈的股息(美元2.45每股)	—	—		—		(423,901)		—		—		(423,901)		—
超額收入分配的重新分類	—	—		(256,102)		256,102		—		—		—		—
截至2023年6月30日的餘額	170,869,778	$	1,709	$	18,812,318	$	—	$	(16,589)	$	3,917,186	$	22,714,624	$	52,628

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併股東權益和非控股權益變動表

(千美元)

(未經審計)


	亞歷山大房地產股權公司‘S股東權益’
	數量：普普通通股票	普普通通庫存		其他內容實收資本		保留收益		累計其他綜合損失		非控制性利益		總計權益		可贖回非控制性利益
截至2021年12月31日的餘額	158,043,880	$	1,580	$	16,195,256	$	—	$	(7,294)	$	2,834,096	$	19,023,638	$	9,612
淨收入	—	—		—		122,645		—		68,943		191,588		402
其他綜合損失合計	—	—		—		—		(4,557)		—		(4,557)		—
非控股權益的貢獻和出售	—	—		526,635		—		—		501,972		1,028,607		—
非控制性權益的分配和贖回	—	—		(111)		—		—		(91,822)		(91,933)		(402)
普通股發行	3,220,000	32		646,284		—		—		—		646,316		—
根據股票計劃發行	293,187	3		57,597		—		—		—		57,600		—
與股權獎勵淨額結算有關的税項	(101,021)	—		(18,464)		—		—		—		(18,464)		—
普通股宣佈的股息(美元2.33每股)	—	—		—		(380,271)		—		—		(380,271)		—
超額收入分配的重新分類	—	—		(257,626)		257,626		—		—		—		—
截至2022年6月30日的餘額	161,456,046	$	1,615	$	17,149,571	$	—	$	(11,851)	$	3,313,189	$	20,452,524	$	9,612

附註是這些合併財務報表的組成部分。


亞歷山大房地產股權公司。合併現金流量表 (單位：千) (未經審計)
	截至6月30日的六個月，
	2023		2022
經營活動：
淨收入	$	255,398	$	191,990
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷	538,857		482,737
房地產減值準備	168,575		—
房地產銷售收益	(214,810)		(214,219)
提前清償債務損失	—		3,317
未合併房地產合營企業收益中的權益	(375)		(433)
未合併房地產合資企業的收益分配	1,649		2,289
貸款費用攤銷	7,368		6,339
債務折價(保費)攤銷	592		(157)
攤銷收購的高於和低於市價的租賃	(46,425)		(30,675)
遞延租金	(62,526)		(69,387)
股票補償費用	31,978		28,368
投資損失	123,379		279,800
經營性資產和負債變動情況：
租户應收賬款	1,152		306
遞延租賃成本	(56,367)		(115,601)
其他資產	4,735		(6,893)
應付賬款、應計費用和其他負債	30,863		(27,661)
經營活動提供的淨現金	784,043		530,120

投資活動：
房地產銷售收入	592,630		375,379
房地產的附加物	(1,812,241)		(1,377,589)
購買房地產	(233,317)		(2,182,699)
託管保證金的變動	13,663		138,440
對未合併房地產合資企業的投資	(332)		(336)
未合併的房地產合資企業的資本返還	—		471
對非房地產投資的補充	(103,839)		(140,093)
非房地產投資的銷售和分配	109,335		90,228
用於投資活動的現金淨額	$	(1,434,101)	$	(3,096,199)


亞歷山大房地產股權公司。合併現金流量表 (單位：千) (未經審計)
	截至6月30日的六個月，
	2023		2022
融資活動：
應付有擔保票據的借款	$	32,550	$	15,973
償還應付有擔保票據的借款	—		(906)
對有擔保應付票據失效的賠償	—		(198,304)
發行無擔保優先應付票據所得款項	996,205		1,793,318
從無擔保高級信用額度借款	375,000		1,180,000
償還無擔保高級信貸額度的借款	(375,000)		(1,180,000)
根據商業票據計劃發行的收益	1,705,000		7,410,000
償還商業票據計劃下的借款	(1,705,000)		(7,530,000)
貸款費用的支付	(10,113)		(17,596)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款	(12,521)		(15,264)
發行普通股所得款項	—		646,316
普通股股息	(418,477)		(371,547)
非控股權益的貢獻和出售	299,531		1,029,134
對非控股權益的分配和購買	(134,617)		(92,224)
融資活動提供的現金淨額	752,558		2,668,900

外匯匯率變動對現金及現金等價物的影響	(185)		(386)

現金、現金等價物和限制性現金淨增加	102,315		102,435
期初的現金、現金等價物和限制性現金	857,975		415,227
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金	$	960,290	$	517,662

補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金	$	4,030	$	25,915
房地產本期新增應計建築	$	495,807	$	517,909
房地產合資夥伴的資產出資	$	33,250	$	—
向合資夥伴發行非控股權	$	(33,250)	$	—
使用權資產	$	—	$	17,978
租賃責任	$	—	$	(17,978)

附註是這些合併財務報表的組成部分。

亞歷山大房地產股權公司。

合併財務報表附註

(未經審計)

1. 陳述的組織和基礎

亞歷山大房地產股票公司(紐約證券交易所代碼：ARE)，標準普爾500指數®生命科學房地產投資信託基金，自1994年成立以來，一直是生命科學房地產利基市場的先驅。Alexandria是合作生命科學、AgTech和先進技術園區的卓越所有者、運營商和開發商，這些園區位於AAA創新集羣所在地，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。其中約有825租户，亞歷山大港總市值為#美元30.6億美元，並在北美擁有74.9截至2023年6月30日，10億SF。在這份Form 10-Q季度報告中使用的“公司”、“Alexandria”、“Are”、“We”、“Us”和“Our”是指Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其合併子公司。隨附的未經審計的合併財務報表包括Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其合併子公司的賬目。所有重大的公司間餘額和交易都已被沖銷。

我們已根據公認會計準則並符合美國證券交易委員會的規則和規定編制了隨附的中期合併財務報表。我們認為，本文所列中期綜合財務報表反映了公平列報中期綜合財務報表所需的所有正常經常性調整。過渡期的經營結果不一定代表截至2023年12月31日的年度的預期結果。這些未經審計的綜合財務報表應與經審計的綜合財務報表及其附註一起閲讀，這些附註包括在我們截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K中。在綜合財務報表附註中提及我們的總市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、面積、租賃數量或入住率，以及從這些價值得出的任何金額，都不在我們獨立註冊會計師事務所審查的範圍內。

2. 重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，當情況表明需要重新考慮時，我們會根據合併會計準則評估並非由我們全資擁有的每個法人實體。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權，以及我們因參與管理每個部分擁有的實體而向我們支付的費用。要屬於合併指南的範圍，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而建立的法律結構；這種實體可以是合夥、有限責任公司或公司等形式；以及

•我們在法人實體中擁有可變權益--即契約性質的可變權益，如股權所有權，或隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的其他財務權益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，例如成本或權益會計方法。如果一家實體確實符合上述兩項標準，我們將根據可變權益模型(如果該法人實體符合以下任何特徵才有資格成為VIE)或根據非VIE的所有其他法人實體的投票模式對該實體進行合併評估。

具有下列三個特徵之一的法人實體被確定為VIE：

1)如果沒有額外的附屬財政支助，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；

2)設立具有非實質性表決權的實體(即該實體剝奪了多數經濟利益持有人(S)的表決權)；

3)股權持有人作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。如果股東不具備以下任何一項條件，他們就符合這一標準：

•通過投票權或類似權利，指導對實體的經濟業績影響最大的活動的權力，具體表現為：

•實體日常活動管理的實質性參與權；或

•對負責重大決策的一方的實質性罷免權利；

•承擔實體預期損失的義務；或

•獲得實體預期剩餘收益的權利。

2.報告重要會計政策摘要(續)

我們的房地產合資企業由有限合夥企業或有限責任公司組成。對於結構為有限合夥或有限責任公司的實體，我們對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的股權合夥人)是否缺乏控股權的評估包括對有限合夥人或非管理成員(非控股股權持有人)是否既缺乏實質性參與權又缺乏實質性啟動權的評估，定義如下：

•參與權使非控股股東有能力指導在正常業務過程中做出的對實體經濟業績最重要的財務和經營決策。

•退出權允許非控股股東在沒有理由的情況下罷免普通合夥人或管理成員。

如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都滿足，包括股權持有人因為缺乏實質性參與權和實質性啟動權而缺乏控股權的特徵，我們得出結論認為該實體是VIE，並在可變利率模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是基於權力和利益的定性分析。如果我們同時擁有權力和利益，我們就合併VIE--也就是説，(I)我們有權指導VIE的活動，從而最大限度地影響VIE的經濟表現(權力)，以及(Ii)我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大影響的利益。只要我們確定自己是主要受益者，我們就會合並VIE。有關符合VIE資格的特定合資企業的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們將使用權益會計方法對我們的投資進行核算。

投票模式

如果一家法人實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一項(即，股本不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權)，我們將根據投票模式對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們確定我們直接或間接擁有超過50%的有投票權股份，而其他股權持有人沒有實質性的參與權，我們就合併了實體。有關符合投票模式評估資格的特定合營企業的資料，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

預算的使用

根據公認會計原則編制合併財務報表時，我們需要做出估計和假設，以影響資產、負債和權益的報告金額；截至合併財務報表日期的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計大相徑庭。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。如果符合以下任何一項標準，所收購的一套綜合資產和活動將不符合業務資格：

•收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中；或

•綜合的一套資產和活動至少缺乏一種投入和一個實質性進程，這些投入和實質性進程共同大大有助於創造產出的能力(即在交易前後產生的收入)。

在下列情況下，收購的過程被認為是實質性的：

•該流程包括一支有組織的員工隊伍(或包括一份獲得的合同，該合同提供與一名有組織員工的聯繫)，該員工在執行流程方面具有技能、知識和經驗；

•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，不能替換該過程；或者

•這一過程被認為是獨一無二的或稀有的。

2.報告重要會計政策摘要(續)

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購不符合企業的定義，因為幾乎所有的公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式存在的實質性過程，而在沒有重大成本、努力或延誤的情況下，無法替換這些資產。在評估所獲得的服務或管理合同時，我們會考慮所提供服務的性質、合同相對於類似獨立合同的條款，以及在評估所獲得的合同是否構成實質性程序時是否有可供比較的供應商。

對取得的不動產的確認

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。

對於作為企業合併入賬的房地產或實質房地產的收購，我們將收購對價(不包括收購成本)按收購日的公允價值分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益和先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，如租户關係、收購的就地租賃，以及與我們作為出租人的就地租賃相關的有利無形資產。負債包括與我們作為出租人的原地租賃相關的不良無形資產。此外，對於吾等為承租人的收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關使用權資產，並進行調整，以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。轉讓的對價相對於取得的淨資產的公允價值的任何超額(赤字)都計入商譽(討價還價購買收益)。與業務合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般而言，我們預計收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義，因為幾乎所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中。資產收購的會計模式類似於企業合併的會計模式，不同之處在於收購對價(包括收購成本)按相對公允價值基礎分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。因此，資產收購不會導致確認商譽或廉價購買收益。與購置不動產或實質不動產(如法律和其他第三方服務)有關的增量和外部直接購置費用被資本化。

我們行使判斷，以確定用於在其組成部分之間分配所收購房地產的購買價格的關鍵假設。由於適用於每個組成部分的有用折舊和攤銷年限，以及相關折舊和攤銷費用在我們的綜合經營報表中的確認，對本年度收購物業的各個組成部分的對價分配可能會對我們的淨收入產生影響。我們在利用現有的可比市場信息來評估相對公允價值時採用判斷。我們根據現有的可比市場信息評估有形和無形資產及負債的相對公允價值，包括估計重置成本、租金和最近的市場交易。此外，我們可以使用估計現金流預測，利用適當的貼現率和資本化率。對未來現金流的估計基於多個因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購的有形資產的價值是基於我們在“就好像空置”的基礎上對公允價值的估計。收購原址租約的價值包括假設租賃期內的估計成本，以及收購原址租賃收購日在市況下執行類似租約所產生的其他成本。如果在原地租賃的不可取消租賃期限之後存在討價還價的固定費率續訂選擇權，我們將評估無形因素，例如承租人經營的行業的商業條件、物業所在地區的經濟條件以及承租人在續訂期限內轉租物業的能力，以確定承租人續簽的可能性。當吾等確定有合理保證將行使該等廉價購買選擇權時，吾等會考慮釐定該等租賃的無形價值及其相關攤銷期間的選擇權。當收購構成被收購實體控制權的變更時，我們也確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%權益的收購中的任何非控股權益。

折舊及攤銷

分配給建築物和建築改善、土地改善、租户改善和設備的價值按直線折舊。就樓宇及樓宇改善工程而言，我們按土地租約年期或其估計使用年限中較短的一項進行折舊，但不得超過40好幾年了。土地改良在其估計使用年限內折舊，不得超過20好幾年了。租户的改善工程按其各自的租賃期限或估計使用年限折舊，而設備則按租賃期限或其估計使用年限中較短的一項折舊。使用權資產的價值在每個相關租賃的剩餘期限內按直線攤銷。取得的原址租約價值及

2.報告重要會計政策摘要(續)

相關有利無形資產(即獲得的高於市價的租賃)在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產，並在相關租賃的剩餘條款中作為租金收入在我們的綜合經營報表中減少攤銷。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即低於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在相關租賃的剩餘期限內作為租金收入的增加在我們的綜合經營報表中攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括建設前成本、利息、財產税、保險以及與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的其他成本。需要資本化開發、重新開發、前期建設和建設成本，同時為資產的預期用途做準備的活動正在進行中。我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。在項目基本完成並準備投入預期用途後發生的成本在發生時計入費用。如果開發、再開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和某些其他成本將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

房地產銷售

當銷售計劃的下列所有標準均已滿足時，財產被歸類為待售財產：(I)有權批准行動的管理層承諾制定出售財產的計劃；(Ii)財產在目前的狀況下可立即出售，但僅限於通常和習慣的條款；(Iii)正在進行的尋找買家的計劃，以及完成出售計劃所需的其他行動已經啟動；(Iv)財產的出售很可能並預計在年內完成。一年(V)該物業正積極推介，以按其目前公平價值而言屬合理的價格出售；及。(Vi)完成出售計劃所需的行動顯示，不太可能對該計劃作出重大修改或撤回該計劃。資產折舊在財產被指定為待售財產時停止。有關其他詳情，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註15-“分類為待出售的資產”。

如果出售物業代表對我們的業務或財務業績有(或將會有)重大影響的戰略轉變，例如(I)主要業務線、(Ii)主要地理區域、(Iii)主要權益法投資或(Iv)實體的其他主要部分，則物業的營運，包括任何直接應歸屬於該物業的利息開支，在我們的綜合營運報表中被分類為非持續營運，而所呈列的所有過往期間的金額則由持續營運重新分類為非持續營運。個別財產的處置一般不代表戰略轉移，因此通常不符合將其歸類為非連續性業務的標準。

我們根據與非客户簽訂的合同所產生的非金融資產取消確認的會計準則確認房地產銷售的損益。我們的普通產出活動包括在我們的經營物業中向租户出租空間，而不是銷售房地產。因此，房地產銷售(其中我們是賣方)有資格作為與非客户的合同。在我們與非客户的交易中，我們應用了與我們確認與客户合同產生的收入的方法一致的某些確認和計量原則。資產的解除確認是基於控制權的轉移。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，那麼我們將評估合同中承諾的每一件商品或服務，以確定它是代表單獨的履約義務、構成擔保還是防止控制權轉移。如果商品或服務被認為是單獨的履約義務，當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分將被確認為收入。

出售部分權益的收益或損失的確認還取決於我們是否保留該物業的控股權或非控股權。如吾等於出售完成後保留該物業的控股權，吾等將繼續按賬面價值反映該資產，並就出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權，並就收到的代價與按賬面價值計算的部分權益之間的差額確認額外繳入資本。相反，如果我們在完成出售房地產的部分權益後保留非控股權益，我們將確認收益或損失，就像100%出售了資產一樣。

2.報告重要會計政策摘要(續)

長期資產減值準備

在每個季度末之前和之後，我們會審查我們所有長期資產的當前活動和業務狀況的變化，以確定是否存在任何需要進行減值分析的觸發事件或減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。

將持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、為發展而持有的土地、與我們作為承租人的經營租約相關的使用權資產以及無形資產，在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史經營及/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場因素的重大波動。我們基於眾多因素評估預期未貼現現金流，包括但不限於建築成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括在考慮多種結果的情況下采用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記，以將資產的賬面金額降至其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期間將資產的賬面價值降至其估計處置價值。我們可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的財產的折舊。

我們對被分類為持有待售的物業使用持有待售減值模型，這與持有並使用的減值模型不同。根據持有待售減值模式，若歸類為持有待售的長期資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於要求在歸類為持有待售時確認減值費用的長期資產是可能的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還擁有11加拿大的房產。我們在美國運營的子公司的功能貨幣是美元。外國子公司的本幣作為其本位幣。我們海外子公司的資產和負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。我們海外子公司的收入和費用賬目是按所列期間的加權平均匯率換算的。換算產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。

只要一項外國投資符合被歸類為持有待售的標準，我們就會根據持有待售減值模式評估該投資的可回收性。如果投資的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定一項投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值和與該投資相關的任何累計未實現外幣折算調整。

在累計其他全面收益(虧損)中歸類的適當數額的匯率損益，在出售我們的投資或在我們的投資完全或基本上完全清算時變現時，重新分類為淨收益(虧損)。

投資

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們評估每一項投資，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不是控制力。我們評估我們持有的投資等於或大於20%，但小於或等於50%的被投資人有投票權的股票，並假定我們有這種能力。對於我們持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3%至5%時，這種能力就存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否有董事會席位或我們是否參與了政策制定過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。如果我們確定我們有這樣的能力，我們將按照權益會計方法核算投資，如下所述。

2.報告重要會計政策摘要(續)

按權益法入賬的投資

根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據被投資人報告的我們應佔的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值調整投資的賬面價值。有關我們按權益法入賬的投資的更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

不符合權益會計法的投資

對於我們認為我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們根據其是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，對每項投資進行核算，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對非上市公司的投資

本公司於公允價值難以確定的私人持股實體的投資包括(I)報告每股資產淨值的私人持股實體的投資及(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資入賬如下：

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，作為一種實際的權宜之計，使用資產淨值按公允價值列報，公允價值的變化在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們使用有限合夥公司報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們知道有信息表明，有限合夥公司報告的每股資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告每股淨資產淨值的私人實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在我們的綜合經營報表中將變化歸類為投資收益(虧損)。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內進行的股權交易，包括隨後的股票發行或與同一發行人相關的其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配偏好和我們所持投資的轉換權。

2.報告重要會計政策摘要(續)

權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

我們監控權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體的投資，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，對這些投資進行評估：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；

(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；

(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合業務表中確認已實現和未實現的損益，在綜合業務表中歸類為投資收益(虧損)。未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；

(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；

(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及

(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指出售投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現損益代表我們在被投資方報告的已實現損益中所佔的份額。減值為已實現虧損，按經調整的成本基準計算，並指將未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值及權益法投資(如減值被視為非暫時性減值)減至其估計公允價值的費用。

收入

下表提供了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的合併總收入詳細信息(以千為單位)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約	$	695,019	$	629,359	$	1,372,441	$	1,232,872
直接融資型和銷售型租賃(1)	650		787		1,298		1,807
受租賃會計準則約束的收入	695,669		630,146		1,373,739		1,234,679
受收入確認會計準則約束的收入	8,670		10,813		18,549		18,834
租金收入	704,339		640,959		1,392,288		1,253,513
其他收入	9,561		2,805		22,407		5,316
總收入	$	713,900	$	643,764	$	1,414,695	$	1,258,829

(1)本公司於2022年5月完成出售銷售類型租賃的房地產資產，此後再無銷售類型租賃。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月內，受租賃會計準則約束的收入總計為695.71000萬美元和300萬美元1.430億美元，分別代表97.4%和97.1分別佔我們總收入的1%。在截至2023年6月30日的三個月和六個月內，我們的總收入還包括18.2百萬美元，或2.6%和$41.0百萬美元，或2.9%，分別以其他會計準則為準。我們的其他收入主要包括截至2023年6月30日的三個月和六個月期間賺取的管理費和利息收入。有關本公司收入來源的詳細討論，請參閲本附註2內的“租賃會計”一節及本附註2內的“確認與客户簽訂合約所產生的收入”一節。

2.報告重要會計政策摘要(續)

租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方當事人(出租人)必須持有已確定的資產；

(Ii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內從使用資產中獲得實質上的所有經濟利益；以及

(Iii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用所確定的資產。

如果我們是承租人，我們將我們的租賃分類為融資租賃或經營性租賃，如果我們是出租人，我們將我們的租賃分類為銷售型、直接融資或經營性租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃(作為承租人)還是銷售型或直接融資租賃(作為出租人)：

(i)租賃期結束時，所有權從出租人轉移給承租人；

(Ii)購買選擇權合理地肯定會被行使；

(Iii)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；

(Iv)租賃付款的現值基本上等於或超過標的資產的全部公允價值；或

(v)標的資產是專門資產，預計在租賃期結束時沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何一項標準，我們將租賃計入融資型、銷售型或直接融資型租賃。如果我們不符合任何標準，我們將該租約作為經營性租賃進行會計處理。

如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則該租賃被計入銷售型租賃。如果風險和報酬在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，則租賃被視為直接融資租賃，這通常通過存在承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保來表明。

這一分類將確定租約的確認方法：

•對於經營性租賃，如果我們是出租人，我們將以直線方式在租賃期內確認租金收入，如果我們是承租人，我們將確認租金運營費用。

•對於銷售型租賃或直接融資租賃，我們採用實際利息法確認租賃期間的租金收入，而對於融資租賃，我們確認租賃運營費用。

•在銷售型租賃或直接融資租賃開始時，如果我們確定租賃物業的公允價值低於其賬面價值，我們將在租賃開始時立即確認銷售虧損。如果公允價值超過租賃的賬面價值，銷售類型租賃的收益將在租賃開始時確認。對於直接融資租賃，收益在租賃開始時遞延，並在租賃期內攤銷。

出租人會計

籤立租約的費用

我們將初始直接成本資本化，這些成本僅代表租賃的增量成本，如果沒有獲得租賃，就不會產生這些成本。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，如固定員工薪酬、談判租賃條款的税收或法律建議，以及其他成本，都計入已發生的費用。

經營租約

我們採用單一成分會計政策對租賃合同收入進行會計核算。這項政策要求我們在滿足兩個標準的情況下，按基礎資產類別，將與每份租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分(S)作為單一組成部分進行核算：

(i)租賃部分和非租賃部分(S)的轉讓時間和方式相同；以及

(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金付款，即根據我們的租賃到期的預定租金金額，以及或有租金付款。非租賃部分主要包括在我們的三重淨租賃結構下代表租金運營費用償還的租户收回，包括物業税、保險、公用事業、維修和維護以及公共區域費用的收回。

2.報告重要會計政策摘要(續)

如果租賃組成部分為主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分進行會計處理。相反，如果非租賃組成部分為主要組成部分，則該租賃項下的所有收入將按照收入確認會計準則入賬。我們的經營性租賃符合單一組成部分會計核算的條件，並且我們每一份租賃中的租賃組成部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則對我們的經營租賃的所有收入進行會計處理，並在我們的綜合經營報表中將這些收入歸類為租金收入。

於物業可供承租人用作預定用途及承租人擁有或控制租賃資產的實際用途之日起，我們開始確認與營運租賃有關的租金收入。與經營租賃項下的固定租金支付有關的租金收入按直線基準按各自的經營租賃條款確認。我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。目前收到但在未來期間確認為收入的金額在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。

與浮動付款相關的租金收入包括收回租户和或有租金付款。收回租户款項，包括公用事業、維修及保養、公用地方開支、房地產税及保險及其他營運開支的補償，於產生適用開支及產生補償我們的責任期間確認為收入。與其他可變付款相關的租金收入在相關或有事項剔除後確認。

我們評估從我們的租户那裏收取我們每個經營租賃的未來租賃付款的情況。如果我們確定可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們確定不可能收回，我們會確認調整，以降低我們的租金收入。此外，如果我們不希望全額收取未來的租賃費，我們可能會在投資組合層面(而不是個人層面)確認一般津貼。

對於我們認為不可能收回未來租賃付款的每份租約，我們停止以直線方式確認租金收入，並將收入確認限制為從承租人收取的付款。我們不會恢復對這些租約的租金收入的直線確認，直到我們確定與這些租約相關的未來付款可能可以收回。

我們還記錄了與遞延租金餘額有關的一般津貼，預計在整個租賃期內不會全額收取投資組合一級(而不是個人一級)的遞延租金餘額。在截至2023年6月30日的六個月內，我們錄得總計$1.0從一般免税額餘額中扣除1,000,000美元。截至2023年6月30日，我們的一般津貼餘額總計為美元21.41000萬美元。

直接融資型和銷售型租賃

與直接融資及銷售型租賃有關的租金收入按實際利率法於租賃期內確認。在租賃開始時，我們在合併資產負債表中將一項資產記錄在其他資產中，這代表我們在租賃中的淨投資。這項初始淨投資是通過將租賃應佔的未來租賃付款總額的現值與物業的估計剩餘價值減去與我們的直接融資租賃相關的任何未賺取收入確定的。在租賃期內，租賃投資增值，租賃淨投資產生恆定的定期回報率。這些租賃的收入在我們的綜合經營報表中被歸類為租金收入。隨着租賃費的收到，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

我們根據現行預期信貸損失標準評估我們在直接融資和銷售型減值租賃中的淨投資。有關詳情，請參閲本行未經審計綜合財務報表附註2內的“信貸損失準備”一節。

作為出租人，如果滿足以下兩個標準，我們將在租賃開始日將不依賴於指數或費率的可變租賃付款歸類為經營租賃：

(i)根據現行租賃標準，該租賃將被歸類為銷售型租賃或直接融資租賃；

(Ii)銷售型租賃或直接融資租賃分類將導致租賃開始時的銷售虧損。

我們不會終止確認相關資產，也不會在租賃開始時確認虧損，但會在相關資產的使用年限內繼續折舊。

2.報告重要會計政策摘要(續)

承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。於租賃開始日期(或如租賃作為房地產收購的一部分而收購)，吾等須確認一項負債，以對該等經營租賃項下我們未來的責任及相應的使用權資產作出會計處理。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。未來租賃付款的現值是使用各自的剩餘租賃期限和相應的估計遞增借款利率為每個經營租賃計算的，該遞增借款利率是我們估計我們將不得不支付的利率，該利率將在類似期限內以抵押方式借款，金額相當於租賃付款。隨後，租賃負債通過將租賃開始日確定的貼現率應用於期初的租賃負債餘額而增加，並減去期間支付的款項。我們將經營租賃負債分類為應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債。

使用權資產按相應的租賃負債計量，該負債按初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的任何其他對價進行調整，以及反映收購租賃與收購時的市場條款相比有利或不利條款的調整。隨後，使用權資產在租賃期內按直線攤銷。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。

確認與客户簽訂合同所產生的收入

我們根據收入確認會計準則確認與與客户的合同交易相關的收入，不包括受上文“租賃會計”部分討論的租賃會計準則約束的收入。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。客户被提供給客户的商品或服務是由公司的普通產出活動產生的，而非客户被提供的是公司正常產出活動之外的非金融資產。

我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交換中有權獲得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的範圍內的可變對價，(Iv)將交易價格分配到合同中的履約義務，以及(V)在我們滿足履約義務時確認收入。

我們確定合同履行義務，並根據對商品和服務的控制權轉移給客户的時間，確定收入是在某個時間點確認還是在一段時間內確認。我們在將貨物或服務轉移給客户之前，會考慮我們是否對貨物或服務進行控制，以確定我們是否應該以委託人或代理人的身份考慮這一安排。如果我們確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認了交易中預期的對價總額。如果我們只是安排而不是控制轉移給客户的商品或服務，那麼我們就被認為是交易的代理人，我們確認了我們有權在交換中保留的淨對價金額。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月的綜合經營報表中，符合收入確認會計標準並歸類為租金收入的總收入包括$8.7百萬美元和美元18.5100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。短期停車收入不符合單一組成部分會計政策，如本附註2內“租賃會計”一節的“出租人會計”小節所述，原因是同一租賃協議內我們的停車服務義務及相關租賃組成部分的轉讓時間及模式有所不同。當提供服務並履行履行義務時，我們根據收入確認會計準則確認短期停車收入，這通常發生在某個時間點。

對租户信用質量的監控

在每份租約期間，我們透過(I)監察獲國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審閲可公開提供或根據適用租約須向我們提交的租户的財務報表，(Iii)監察有關我們的租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監察租賃付款的及時性，以監察租户的信貸質量及任何相關的重大變動。

2.報告重要會計政策摘要(續)

信貸損失準備

我們必須估計和確認以攤餘成本和某些其他工具計量的大部分金融資產的終身預期虧損，而不是已發生的虧損，包括貿易和其他應收賬款(不包括經營租賃產生的應收賬款)、貸款、持有至到期的債務證券、銷售類型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資，以及表外信貸敞口(如貸款承諾)。對這種預期損失的確認，即使預期的信用損失風險很小，通常也會導致更早地確認信用損失。對經營租賃付款的可收集性的評估以及對基於此評估的租賃收入調整的確認，受我們未經審計的綜合財務報表本附註2前面“租賃會計”一節中討論的租賃會計準則所管轄。

於每個報告日期，我們會重新評估我們的直接融資和銷售型租賃以及我們的應收貿易賬款的總投資淨額的信貸損失準備。如有必要，我們確認對預期信貸損失的當前估計進行信貸損失調整，這在我們的綜合經營報表中被歸類為租賃業務。有關詳情，請參閲本公司未經審核綜合財務報表附註5-“租賃”。

所得税

我們是根據《國內收入守則》(以下簡稱《守則》)組織和運作的REIT。根據《守則》，房地產投資信託基金至少90每年向股東支付其REIT應納税所得額的百分比(不包括淨資本利得)，並滿足某些其他條件，其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些聯邦、外國、州和地方税。我們分發100%的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。除了我們的REIT申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和當地的納税申報單。我們在美國、加拿大、中國、中國和其他國際地點的司法管轄區備案。我們的納税申報單在2017年至2022年期間在不同的司法管轄區接受例行審查。

員工和非員工基於股份的支付

我們實施了一項全實體範圍的會計政策，以説明員工和非員工在發生基於股票的獎勵時被沒收的情況。作為這一政策的結果，我們確認了基於股份的獎勵的費用，以及基於時間的歸屬條件，而不會減少估計沒收的費用。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於業績條件獎勵，我們繼續評估達到這些條件的可能性。與沒收獎勵相關的費用將在沒收發生時沖銷。所有基於股票支付獎勵支付的不可沒收股息最初被歸類為留存收益，只有當基礎獎勵被沒收時才重新歸類為薪酬成本。我們的員工和非員工股票獎勵在授予之日按公允價值計算，並在受贈人所需的服務期內予以確認。

遠期股權出售協議

我們根據有關金融工具和衍生工具的會計指引對我們的遠期股權銷售協議進行會計核算。截至2023年6月30日，我們的任何遠期股權出售協議均不被視為負債，因為它們沒有體現回購我們股票的義務，也沒有體現發行貨幣價值主要是固定的、隨我們股票公允價值以外的其他東西變化或與我們的股票相反變化的可變數量股票的義務。吾等亦評估該等協議是否符合衍生工具及套期保值指引範圍的例外情況，並根據以下評估得出結論，該等協議可歸類為股權合約：(I)除與本公司股票價格及營運有關的市場外，並無任何協議的或有行使基於可觀察市場或指數；及(Ii)並無任何結算條款禁止該等協議與本公司股票掛鈎。

擔保證券的發行人和擔保人子公司

一般來説，母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人財務報表，除非它有資格獲得披露例外。如果母實體符合以下標準，則有資格獲得披露例外：

(i)子公司發行人或擔保人是母公司的合併子公司，並且

(Ii)該附屬公司發行註冊證券，該證券為：

•與母公司共同及各別發行，或

•母公司提供全面、無條件的擔保。

符合上述準則的母公司可在綜合財務報表內或在項目2的“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”一節內呈列摘要財務資料(“替代披露”)。吾等評估該準則並決定我們符合披露例外情況，使我們可提供替代披露；因此，我們在項目2的“管理層對財務狀況及營運結果的討論及分析”一節內呈報替代披露。

2.報告重要會計政策摘要(續)

權益法投資的分配

本公司採用“分配性質”方法，在合併現金流量表中釐定從權益法投資(包括我們的未合併房地產合資企業及權益法非房地產投資)收到的現金分配的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基本活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這一方法所需的信息，我們將被要求在追溯的基礎上應用“累積收益”方法作為會計變更。根據累計收益法，在確認的收益中，不超過累計權益金額的分配被歸類為經營活動的現金流入，超過該數額的分配被歸類為投資活動的現金流入。

受限現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與受限現金分開列報。然而，我們在核對合並現金流量表中顯示的期初和期末總額時，將限制性現金與現金和現金等價物一起計入。當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和限制性現金項目時，我們根據需要提供合併資產負債表和合並現金流量表之間的對賬。我們還披露了與重大受限現金餘額有關的限制的性質。

最近的會計聲明

2022年6月30日，FASB發佈了一份ASU，澄清了受合同銷售限制的股權證券的公允價值計量指南。目前，一些實體對其股權證券投資的價格實行折扣，但受合同銷售限制，而另一些實體則不這樣做。這一更新消除了實踐中的多樣性，澄清了不允許承認與合同銷售限制有關的折扣。我們在受合同銷售限制的上市實體中持有某些股權投資。我們不承認這種折扣；因此，採用這一準則不會對我們的合併財務報表產生影響。這一更新不會改變現有的基於份額薪酬的衡量指南的應用。根據這一新準則的披露要求，我們的綜合財務報表的腳註將包含與受合同銷售限制的股權證券相關的增量披露，包括(I)該等股權證券在資產負債表中反映的公允價值，(Ii)相應限制的性質和剩餘期限，以及(Iii)可能導致限制失效的任何情況。會計準則將於2024年1月1日起對我們生效，並允許儘早採用。

3.鼓勵房地產投資

截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們對房地產的綜合投資，包括我們未經審計的合併財務報表附註15--“歸類為待售資產”中所述被歸類為持有待售的房地產資產，包括以下內容(以千計)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
出租物業：
土地(與出租物業有關)	$	4,568,668	$	4,284,731
建築和建築改進	19,056,860		18,605,627
其他改進	2,974,944		2,677,763
出租物業	26,600,472		25,568,121
發展和重建項目	9,220,247		8,715,335
房地產總投資--北美	35,820,719		34,283,456
減去：累計折舊-北美	(4,642,665)		(4,349,780)
房地產淨投資--北美	31,178,054		29,933,676
房地產淨投資--亞洲	—		11,764
房地產投資	$	31,178,054	$	29,945,440

收購

在截至2023年6月30日的六個月裏，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：


		平方英尺
市場	物業數量	未來發展	積極發展/重建	為未來發展/重建而運作	購進價格(1)






加拿大	1	—	—	247,743	$	100,837
其他	2	715,000	110,717	10,000	71,103
截至2023年3月31日的三個月	3	715,000	110,717	257,743	171,940

其他	—	374,349	—	—	54,000
截至2023年6月30日的三個月	—	374,349	—	—	54,000






截至2023年6月30日的六個月	3	1,089,349	110,717	257,743	$	225,940	(1)

(1)代表我們收購的合同購買總價，這與我們未經審計的綜合現金流量表中的房地產購買不同，原因是付款時間、成交成本以及其他收購調整，如租金和費用的比例分配。

根據吾等對每項收購的評估，吾等確定與每項收購有關的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，或與一幅沒有營運的地塊有關連。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被記為資產購置。於上述每項交易中，吾等將各項收購之總代價分配至按相對公允價值收購之個別資產及負債。

在截至2023年6月30日的六個月內，我們收購了三購買總價為$的物業225.9百萬美元。關於我們的收購，我們記錄了總計$的就地租賃資產11.3我們作為出租人所承擔的百萬美元及低於市價的租賃負債合計$5.9百萬美元。截至2023年6月30日，我們在截至2023年6月30日的六個月內收購的原地租賃和低於市場的租賃的剩餘總攤銷期限和加權平均攤銷期限為2.5好幾年了。

3.增加房地產投資(續)

房地產資產出售及減值準備

在截至2023年6月30日的六個月內，我們完成的房地產資產部分權益的處置和銷售包括以下內容(以千美元為單位)：


									房地產銷售收益		高於/(低於)賬面價值的對價(1)
屬性	子市場/市場	銷售日期	售出的權益		RSF	銷售價格
225、231、266和275第二大道以及780和790紀念道	128號公路和劍橋/內郊/大波士頓	6/13/23	100	%	428,663	$	365,226		$	187,225	不適用
託裏派恩斯北路11119號	Torrey Pines/聖地亞哥	5/4/23	100	%	72,506	86,000			27,585		不適用
						451,226			214,810		不適用

格羅夫街275號	128號公路/大波士頓	6/27/23	100	%	509,702	109,349			(2)		不適用
其他						42,092			—		不適用

部分利息出售(3):
唐恩中心大道9625號	大學城中心/ 聖地亞哥	6/21/23	20.1	%	163,648	32,261			不適用		$	15,553
Necco街15號	海港創新區/大波士頓	4/11/23	18	%	345,995	66,108			不適用		(7,761)
						$	701,036	(4)	$	214,810	$	7,792

(1)與出售我們保留控制權並因此繼續鞏固的房地產資產的部分權益有關。我們確認了收到的對價和在額外實收資本中出售的部分權益的賬面價值之間的差額，沒有在收益中確認收益或損失。

(2)請參閲下面的“減值費用”部分，瞭解與本次交易相關確認的減值費用的相關信息。

(3)有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註4-“合併和未合併房地產合資企業”中的“出售部分權益”部分。

(4)代表我們銷售的合同銷售總價，這不同於我們合併現金流量表中“投資活動”和“融資活動”項下的房地產銷售收益和非控制權益的貢獻和銷售，這主要是由於付款時間、結算成本和其他銷售調整，如租金和費用的比例分配。

減值費用

在截至2023年6月30日的六個月內，我們確認的減值費用總額為168.6百萬美元，主要包括以下幾項：

2020年1月，我們收購了一家三-建設辦公園區聚合509,702RSF位於格羅夫街275號，位於我們的128號公路子市場。在我們收購時，校園已全部被佔用，加權平均剩餘租期為6.1好幾年了。我們原本打算在收購的原址租約到期後，通過重建將校園改建為實驗室空間。

自我們收購以來，宏觀經濟環境和對辦公空間的需求大幅惡化。於2023年4月，當符合分類為持有待售的標準時，我們確認了一項房地產減值費用，總額為$138.9100萬美元，將我們在這個園區的投資減少到其估計的公允價值減去銷售成本。於2023年6月，我們確認額外減值調整為#美元6.5100萬美元，將這項資產的賬面價值減少到其更新的公允價值減去出售成本。這些減值費用合計為$145.4百萬美元在我們的綜合經營報表中被歸類為房地產減值。我們於2023年6月完成出售，沒有在收益中確認任何收益或損失。

此外，在截至2023年6月30日的三個月內，我們確認了一項房地產減值費用，總額為$17.11000萬美元將全面減記我們的賬面價值一在亞洲的剩餘財產。

4.成立合併和未合併的房地產合資企業

我們不時簽訂合資協議，通過這些協議，我們擁有擁有、開發和經營房地產的房地產實體的部分權益。截至2023年6月30日，我們的房地產合資企業持有以下物業：


	屬性	市場	子市場	我們的所有權權益(1)
聯合房地產合資企業(2):
	賓尼街50號和60號	大波士頓	劍橋/近郊		34.0	%
	賓尼街75/125號	大波士頓	劍橋/近郊		40.0	%
	賓尼街100號和225號以及第三街300號	大波士頓	劍橋/近郊		30.0	%
	柯立芝大道99號	大波士頓	劍橋/近郊		75.0	%
	Necco街15號	大波士頓	海港創新區		67.3	%	(3)
	其他合資企業	大波士頓	–		60.9	%
	亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣(4)	舊金山灣區	觀瀾灣		25.0	%
	歐文斯街1450號	舊金山灣區	觀瀾灣		46.4	%	(5)
	601、611、651、681、685和701網關大道	舊金山灣區	南舊金山		50.0	%
	門户大道751號	舊金山灣區	南舊金山		51.0	%
	東格蘭德大道211號和213號	舊金山灣區	南舊金山		30.0	%
	福布斯大道500號	舊金山灣區	南舊金山		10.0	%
	亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷	舊金山灣區	南舊金山		46.2	%
	3215 Merryfield行	聖地亞哥	託裏·派恩斯		30.0	%
	亞歷山大港的校園點(6)	聖地亞哥	大學城中心		55.0	%
	光明道5200號	聖地亞哥	大學城中心		51.0	%
	唐恩中心大道9625號	聖地亞哥	大學城中心		30.0	%
	亞歷山大的SD Tech(7)	聖地亞哥	索倫託·梅薩		50.0	%
	太平洋科技園	聖地亞哥	索倫託·梅薩		50.0	%
	夏令嶺科學園(8)	聖地亞哥	索倫託·梅薩		30.0	%
	東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號	西雅圖	聯合湖畔		30.0	%
	德克斯特大道北400號	西雅圖	聯合湖畔		30.0	%
	美沙街800號	西雅圖	聯合湖畔		60.0	%

未合併的房地產合資企業(2):
	第三街1655號和1725號	舊金山灣區	觀瀾灣		10.0	%
	1401/1413研究大道	馬裏蘭州	洛克維爾		65.0	%	(9)
	研究大道1450號	馬裏蘭州	洛克維爾		73.2	%	(9)
	西迪克曼街101號	馬裏蘭州	貝爾茨維爾		57.9	%	(9)

(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了我們在合併框架下的合資企業的分類。

(2)除上市的房地產合資企業外，各合夥人在北美的另外兩家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，而我們在北美的另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。

(3)我們的所有權權益預計將下降到57%作為我們的合資夥伴之一，隨着時間的推移，將承擔完成該項目的剩餘成本。

(4)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。

(5)我們合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75%，因為我們的合作伙伴將支付剩餘成本，以便隨着時間推移完成項目。

(6)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及4110、4135、4155、4161、4224和4242校園點院。

(7)包括Scranton Road 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9808、9855和9868以及Barnes Canyon Road 10055、10065和10075。

(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(9)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合資夥伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。

我們的合併政策在我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”一節中描述。合併會計具有很高的技術性，但其框架主要是基於對合資企業財務利益的控制。我們一般通過合同權利(無論我們的所有權利益如何)合併屬於我們控制的法人實體的合資企業(即，我們有權指導對其經濟表現影響最大的合資企業的活動)，並且我們通過分配收益或虧損以及向我們支付的可能對合資企業具有重大意義的費用來確定我們有利益(“VIE模式”)。

4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

當我們通過投票權擁有控股財務權益並且我們的投票權權益大於50%時，我們通常也會合併合資企業(“投票權模式”)。有些合資企業的投票權權益不同於所有權權益。對於不符合權益會計方法下的合併標準的合資企業，我們通過確認我們應佔的收益和虧損來進行會計處理。

下表顯示了我們在合併框架下的房地產合資企業的分類：

屬性(1)

整合模式

有表決權的權益

合併分析

結論

賓尼街50號和60號

VIE模型

在VIE模式下不適用

已整合

賓尼街75/125號

我們有：

賓尼街100號和225號以及第三街300號

柯立芝大道99號

(i)

指導合營企業開展對其經濟業績影響最大的活動的權力；

Necco街15號

其他合資企業(大波士頓)

亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣

歐文斯街1450號

601、611、651、681、685和701網關大道

門户大道751號

東格蘭德大道211號和213號

(Ii)

可能對合資企業有重大影響的好處。

福布斯大道500號

亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷

3215 Merryfield行

亞歷山大港的校園點

光明道5200號

因此，我們是每個VIE的主要受益者

唐恩中心大道9625號

亞歷山大的SD Tech

太平洋科技園

夏令嶺科學園

東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號

德克斯特大道北400號

美沙街800號

1401/1413研究大道

我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。

權益會計法

研究大道1450號

西迪克曼街101號

第三街1655號和1725號

投票模式

不超過50%

我們的投票權是50%或更少。

(1)除上市的房地產合資企業外，各合夥人在北美的另外兩家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，而我們在北美的另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。

出售部分權益

我們在上文概述的合併框架下對我們的每一家房地產合資企業進行了評估，並在我們未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”部分進一步詳細説明。在完成每一次部分權益出售後，我們繼續整合每一處物業。因此，我們將部分權益的出售計入股權交易，收到的對價與出售的部分權益的賬面價值之間的差額在額外繳入資本中確認，沒有收益或虧損在收益中確認。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“合併”部分。有關我們於截至2023年6月30日止六個月內已完成的房地產資產部分權益處置及銷售的摘要，請參閲我們未經審核的綜合財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”一節。

4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

Necco街15號

截至2023年3月31日，我們在Necco街15號的投資項目正在積極發展345,995RSF位於我們的海港創新區子市場，由一家合併的房地產合資企業持有，其中90%歸我們所有，並且10由我們現有的合資夥伴擁有%的股份。

2023年4月，一位投資者收購了一家20我們Necco Street 15號物業的%權益，其中包括18我們出售的%權益和a2我們現有合作伙伴出售的%權益。產品的銷售價格18我們出售的%權益為$66.1百萬美元，以及7.8收到的對價與我們出售的部分權益的賬面價值之間的100萬差額被確認為對額外實收資本的調整。出售完成後，吾等於合併房地產合營公司的擁有權權益為72%，我們現有合夥人和新合夥人的非控股權益為8%和20%。我們希望我們的新合資夥伴隨着時間的推移為項目的建設提供資金，並從以下方面增加其在合資企業中的所有權20%至37%.

唐恩中心大道9625號

截至2023年3月31日，我們在唐恩中心大道9625號的投資163,648RSF位於我們的大學城中心子市場，是在一家合併的房地產合資企業中持有的，其中50.1%歸我們所有，並且49.9%的股份由合資夥伴擁有。

2023年6月，一位投資者收購了一家70我們9625 Towne Centre Drive物業的%權益，該物業包括一個20.1由我們和a出售的部分權益49.9我們以前的合資夥伴出售了它完全和唯一持有的%的權益。支付的對價是基於商定的價值#美元。160.5一百萬美元買下了整棟房子。我們的銷售價格的一部分20.1我們出售的部分權益為$32.3百萬美元，以及15.6超過我們出售的部分權益賬面價值的對價被確認為對額外實收資本的調整。出售完成後，我們在合資企業中的所有權為30%.

其他合資企業

在截至2023年3月31日的三個月內，我們收購了兩項物業和權利合計515,000RSF在我們的大波士頓市場有發展機會，購買價格總計為$58.9百萬美元。在完成這些收購後，我們與當地一家房地產運營商成立了一家房地產合資企業，收購了一家39.1在該合資企業中的%權益，以換取額外應得權利和其他建造前資產的貢獻，總捐款為#美元37.6百萬美元，包括總計#美元的非現金捐款33.3百萬美元。我們的合作伙伴貢獻的權利增加了合資企業的總髮展機會715,000*RSF。我們的合作伙伴可以選擇要求我們兑換$35.3從2024年1月開始，按貢獻價值計算其所有權權益的100萬美元。因此，截至2023年6月30日，我們合作伙伴的這部分所有權權益在我們未經審計的綜合資產負債表中被歸類為可贖回的非控股權益。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註14-“非控股權益”。

合併的VIE資產負債表信息

我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，並在我們的財務報表中進行合併。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建設支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。

下表彙總了我們截至2023年6月30日和2022年12月31日的綜合VIE的資產負債表信息(單位：千)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
房地產投資	$	7,309,072	$	6,771,842
現金和現金等價物	229,598		246,931
其他資產	693,908		684,487
總資產	$	8,232,578	$	7,703,260

應付有擔保票據	$	91,290	$	58,396
其他負債	492,603		430,615
總負債	583,893		489,011
可贖回的非控股權益	43,016		—
亞歷山大房地產股權公司S的股權份額	3,688,483		3,513,001
非控股權益的股權份額	3,917,186		3,701,248
負債和權益總額	$	8,232,578	$	7,703,260

4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

在決定是否彙總綜合VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的相似性質。由於特徵的相似性，我們在彙總的基礎上列報這些實體的資產負債表信息。我們合併的VIE的資產都沒有限制其用於償還VIE的特定義務的限制。我們合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以獲得我們的一般信貸，我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變權益，除了我們在柯立芝大道99號的房地產合資企業中，VIE的擔保建設貸款由我們擔保。欲瞭解更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

未合併的房地產合資企業

我們對未合併VIE的最大敞口僅限於我們在每個VIE中的投資。截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們在未合併房地產合資企業中的投資根據我們綜合資產負債表中的權益會計法入賬，包括以下內容(以千計)：


屬性	2023年6月30日		2022年12月31日
第三街1655號和1725號	$	12,256	$	12,996
研究大道1450號	5,839		5,625
西迪克曼街101號	8,787		8,678
其他	10,919		11,136
	$	37,801	$	38,435

下表列出了截至2023年6月30日我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款的關鍵條款(以千美元為單位)：


					利率(1)	100%				我們的份額
未合併的合資企業	到期日		規定的匯率			總承諾		債務餘額(2)
1401/1413研究大道		12/23/24	2.70%		3.31%	$	28,500	$	28,244	65.0%
第三街1655號和1725號		3/10/25	4.50%		4.57%	600,000		599,293		10.0%
西迪克曼街101號		11/10/26	SOFR+1.95%	(3)	7.11%	26,750		13,107		57.9%
研究大道1450號		12/10/26	SOFR+1.95%	(3)	7.17%	13,000		6,383		73.2%
						$	668,250	$	647,027

(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。

(2)代表截至2023年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。

(3)這筆貸款適用於固定的SOFR下限利率0.75%.

5.簽訂新的租約

有關為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃的租賃會計準則的信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

我們作為出租人的租約

截至2023年6月30日，我們擁有414屬性聚合41.1百萬運營RSF定位D在關鍵集羣，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。我們專注於在AAA創新集羣地點開發A/A+類物業，我們認為這些物業非常適合生命科學、AgTech和技術實體租用。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。截至2023年6月30日，a我們作為出租人的所有租賃被歸類為經營性租賃，但以下情況除外一直接融資租賃。我們的租約描述如下。

經營租約

截至2023年6月30日，我們的414物業須遵守營運租賃協議。二在這些屬性中，表示二地塊，須遵守租賃協議，每份協議均載有選擇權，讓承租人可在自下列日期起計的每個30天期間，按公平市價向吾等購買標的資產。15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日。剩餘的租賃期與每個二地塊%s是69.4年份。我們的租約通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期的選項。某些經營租賃包含提前終止選擇權，要求提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款數額足夠大，租户認為行使罰款在經濟上是不利的。根據我們的運營租賃協議條款，未來將收到的租賃付款，不包括費用報銷，自2023年6月30日起生效，概述如下(以千為單位)：


年	金額
2023	$	868,669
2024	1,868,268
2025	1,875,562
2026	1,829,926
2027	1,740,320
此後	11,955,082
總計	$	20,137,827

有關我們的自有房地產資產的更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註3-“房地產投資”，這些資產是我們的經營租賃項下的基礎資產。

直接融資租賃

截至2023年6月30日，我們擁有一直接融資租賃協議，淨投資餘額為#美元39.7百萬美元，用於剩餘租約的停車結構任期69.4好幾年了。承租人有權在每個30天從下列日期開始的期間15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日.

截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們在直接融資租賃中的總淨投資組成部分彙總如下表(以千為單位)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
直接融資租賃總投資	$	254,259	$	255,186
減去：直接融資租賃的非勞動收入	(211,697)		(212,995)
減去：信貸損失準備金	(2,839)		(2,839)
直接融資租賃淨投資	$	39,723	$	39,352

截至2023年6月30日，我們與直接融資租賃相關的估計信用損失為$2.8百萬美元。在截至2023年6月30日的6個月內，不需要對估計的信貸損失餘額進行調整。有關詳情，請參閲本公司未經審計綜合財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中的“信貸損失準備”一節。

5.未簽訂租約(續)

截至2023年6月30日，根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款概述如下表(以千為單位)：


年	總計
2023	$	936
2024	1,919
2025	1,976
2026	2,036
2027	2,097
此後	245,295
總計	$	254,259

租金收入

我們的租金收入包括與我們的房地產租賃協議有關的收入，其中主要包括以下租賃會計準則和收入確認會計準則下的收入(單位：千)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約	$	695,019	$	629,359	$	1,372,441	$	1,232,872
直接融資型和銷售型租賃(1)	650		787		1,298		1,807
受租賃會計準則約束的收入	695,669		630,146		1,373,739		1,234,679
受收入確認會計準則約束的收入	8,670		10,813		18,549		18,834
租金收入	$	704,339	$	640,959	$	1,392,288	$	1,253,513

(1)本公司於2022年5月完成出售銷售類型租賃的房地產資產，此後再無銷售類型租賃。

我們的收入受收入確認會計準則約束，並歸類於租金收入，主要包括短期停車場收入，而這些收入在租賃會計準則下不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註2-“重大會計政策摘要”中的“收入”和“確認與客户合同產生的收入”部分。

剩餘價值風險管理策略

我們的租約不保證標的資產的剩餘價值。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：(I)評估每個潛在的房地產收購，以確定其是否滿足我們的業務目標，即主要投資於可用空間有限的高需求市場，(Ii)直接管理我們的租賃物業，進行頻繁的物業檢查，在潛在的維護問題出現之前主動解決這些問題，並及時解決任何發生的問題，以及(Iii)仔細選擇我們的租户，並在各自的租賃期限內監控他們的信用質量。

我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。其中一些租約有權在符合某些條件時延長或終止合同條款。租約沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保證。

我們確認一項使用權資產(在我們的綜合資產負債表中被歸類為其他資產)和一項相關負債(在我們的綜合資產負債表中被歸類為應付賬款、應計費用和其他負債)，以計入我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下的未來債務。請參閲本公司未經審計綜合財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中“租賃會計”一節的“承租人會計”小節。

5.未簽訂租約(續)

截至2023年6月30日，剩餘合同付款的現值總計為美元859.1根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期選擇權，386.5百萬美元。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計為$535.3百萬美元。截至2023年6月30日，我們作為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為42年，加權平均貼現率為4.6%。加權平均貼現率是基於每一次租賃的估計增量借款利率，這是我們估計在類似期限內以抵押為基礎借款時必須支付的利率，金額與租賃付款相同。

截至2023年6月30日的地面租賃義務包括38在我們的物業中，約佔9佔我們物業總數的%。不包括一2036年到期的土地租約與一賬面淨值為$的經營性財產6.1百萬截至2023年6月30日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為30至99數年，包括我們有理由肯定會行使的延期選擇權。

我們是承租人的不可撤銷經營租賃項下的未來租賃付款與截至2023年6月30日未經審計的綜合資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬如下表所示(以千為單位)：


年	總計
2023	$	10,721
2024	22,664
2025	23,800
2026	21,843
2027	21,999
此後	758,083
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額	859,110
貼現的效果	(472,565)
經營租賃負債	$	386,545

承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的土地和寫字樓租賃有關。土地租約通常需要支付固定的年度租金，還可能包括升級條款和續簽選項。我們與辦公室租賃相關的經營租賃義務的剩餘期限最高可達12年，不包括延期選項。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月裏，我們作為承租人的運營租賃成本如下(以千計)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
經營租賃毛成本	$	11,815	$	8,846	$	21,272	$	17,494
資本化租賃成本	(3,297)		(922)		(4,218)		(1,852)
我們作為承租人的經營租約的費用	$	8,518	$	7,924	$	17,054	$	15,642

截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日止六個月，我們作為承租人的未經審計綜合現金流量表中已支付並歸類為經營活動的金額為18.0百萬美元和美元39.7分別為100萬美元。減少額主要涉及#美元。26.3在截至2022年3月31日的三個月內，與執行土地租約續期有關的付款百萬美元二在我們的大斯坦福次市場的物業。

6.限制現金、現金等價物和限制性現金

截至2023年6月30日和2022年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容(以千為單位)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
現金和現金等價物	$	924,370	$	825,193
受限現金：
為房地產收購託管的資金	30,002		30,112
其他	5,918		2,670
	35,920		32,782
總計	$	960,290	$	857,975

7.增加投資。

按權益法入賬的投資

根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據被投資人報告的我們應佔的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值調整投資的賬面價值。

截至2023年6月30日，我們擁有九對有限合夥企業的投資總額為$73.8為每個投資者保留特定所有權賬户的100萬個，這些賬户按權益法入賬。我們對其中每一項的所有權權益九投資超過5%。

不符合權益會計法的投資

對上市公司的投資

對非上市公司的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

7.擴大投資(續)

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；

(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；

(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合業務表中確認已實現和未實現的損益，在綜合業務表中歸類為投資收益(虧損)。未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；

(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；

(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及

(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

對報告資產淨值的私人持股實體投資的資金承諾

我們承諾為大約$376.8百萬美元，用於我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資。我們的資金承諾在接下來的不同日期到期。12年的加權平均到期日為8.4年份截至2023年6月30日。這些投資不能由我們贖回，但我們可以在這些投資的整個期限內從這些投資中獲得分配。我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資通常預期初始條款超過10三年了。預計清算這些投資的加權平均剩餘期限為5.6截至2023年6月30日。

7.擴大投資(續)

下表彙總了我們截至2023年6月30日和2022年12月31日的投資(單位：千)：


	2023年6月30日
	成本		未實現收益		未實現損失		賬面金額
上市公司	$	201,526	$	58,748	$	(109,382)	$	150,892
報告NAV的實體	470,731		218,001		(11,361)		677,371
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體	105,605		96,529		(1,224)		200,910
未出現明顯價格變化的實體	393,065		—		—		393,065
按權益法入賬的投資	不適用		不適用		不適用		73,756
總投資	$	1,170,927	$	373,278	$	(121,967)	$	1,495,994


	2022年12月31日
	成本		未實現收益		未實現損失		賬面金額
上市公司	$	210,986	$	96,271	$	(100,118)	$	207,139
報告NAV的實體	452,391		315,071		(7,710)		759,752
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體	100,296		95,062		(1,574)		193,784
未出現明顯價格變化的實體	388,940		—		—		388,940
按權益法入賬的投資	不適用		不適用		不適用		65,459
總投資	$	1,152,613	$	506,404	$	(109,402)	$	1,615,074

對截至2023年6月30日仍持有資產淨值的私人持股實體的投資的累計損益(已實現和未實現)合計為收益$6.1100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整96.51.9億美元，向下調整，總計$1.2百萬美元，減值總額為$89.2百萬美元。

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月，我們的投資虧損包括以下內容(以千計)：


	截至6月30日的三個月，					截至6月30日的六個月，
	2023			2022		2023			2022
已實現(虧損)收益	$	(371)	(1)	$	28,647	$	20,373	(1)	$	51,761
未實現虧損	(77,897)			(68,128)		(143,752)			(331,561)
投資損失	$	(78,268)		$	(39,481)	$	(123,379)		$	(279,800)

(1)包括2300萬美元的減值，主要與對不報告資產淨值的私人實體的三項非房地產投資有關。

在截至2023年6月30日的6個月內，對未報告截至2023年6月30日仍持有資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為虧損$23.32000萬美元，其中包括上調總額為1美元3.81000萬美元及向下調整和減值，總計$27.1百萬美元。

在截至2022年6月30日的6個月中，對截至2022年6月30日仍持有的未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為虧損$7.6100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整12.21000萬美元及向下調整和減值，總計$19.81000萬美元。

截至2023年6月30日、2023年6月和2022年6月，與仍持有的投資(不包括按權益會計法核算的投資)有關的未實現虧損合計為美元47.61000萬美元和300萬美元300.6在截至2023年和2022年6月30日的六個月中，分別為100萬美元。

截至2023年6月30日的六個月，我們的投資虧損還包括279我們權益法投資收益中的千元權益。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2--“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

8.收購其他資產

下表彙總了截至2023年6月30日和2022年12月31日的其他資產構成(單位：千)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
收購的就地租約	$	524,456	$	615,638
遞延補償計劃	38,402		33,534
遞延融資成本--無擔保高級信貸額度	34,680		31,747
存款	6,940		20,805
傢俱、固定裝置和設備	24,102		23,186
直接融資租賃淨投資	39,723		39,352
應收票據	15,518		19,875
經營性租賃使用權資產	535,331		558,255
其他資產	89,094		80,724
預付費用	20,387		28,294
物業、廠房和設備	146,558		148,530
總計	$	1,475,191	$	1,599,940

9.公允價值計量的準則

我們提供有關所有可實際估計其公允價值的金融工具的公允價值信息。我們採用公允價值層次來計量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次區分了從獨立於報告實體的來源獲得的數據和報告實體自身關於市場參與者假設的假設。這一層次由三個大的層次組成，如下：(1)相同資產或負債在活躍市場上的報價(第1級)；(2)其他重大可觀察到的投入(第2級)；以及(3)重大不可觀測投入(第3級)。重要的其他可觀察到的投入可以包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及該資產或負債可觀察到的投入，如利率、匯率和收益率曲線。重大的不可觀察的投入通常基於一個實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動。在公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平是基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要作出判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

按公允價值經常性計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按層級按公允價值經常性計量的資產(以千計)。截至2023年6月30日和2022年12月31日，沒有按公允價值經常性基礎計量的負債。此外，還有不是在截至2023年6月30日的六個月內，按公允價值經常性計量的資產在公允價值層次結構中的第三級或從第三級轉移。


			公允價值計量使用
描述	總計		中國報價：活躍的房地產市場對於完全相同的資產 (1級)		意義重大其他可觀測輸入 (2級)		意義重大看不見輸入量 (3級)
對上市公司的投資：
截至2023年6月30日	$	150,892	$	150,892	$	—	$	—
截至2022年12月31日	$	207,139	$	207,139	$	—	$	—

我們對上市公司的投資代表公允價值易於確定的投資，並按公允價值列賬，公允價值變動在我們的綜合財務報表中歸類為投資收入。我們還持有對私人持股實體的投資，包括(I)報告資產淨值的投資和(Ii)不報告資產淨值的投資，如下所述。

9.公允價值計量報告(續)

我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，使用資產淨值作為實際權宜之計，按公允價值列賬，公允價值的變化歸類為淨收益。截至2023年6月30日和2022年12月31日，報告資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值總計為美元。677.41000萬美元和300萬美元759.8分別為2.5億美元和2.5億美元。根據公允價值會計準則的要求，這些投資被排除在上述公允價值層次結構之外。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值來估計我們在有限合夥企業中的每項投資的公允價值。因此，我們在報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值的確定通常不涉及重大估計、假設或判斷。

按公允價值非經常性基礎計量的資產和負債

下表列出了截至2023年6月30日和2022年12月31日在公允價值體系內按級別按公允價值非經常性計量的資產(單位：千)。這些投資是在2018年1月1日至2023年6月30日期間的不同時間進行衡量的。


			公允價值計量使用
描述	總計		中國報價：活躍的房地產市場對於完全相同的資產 (1級)		意義重大其他可觀測輸入 (2級)(1)		意義重大看不見輸入量 (3級)(2)
對不報告資產淨值的私人持股實體的投資
截至2023年6月30日	$	215,443	$	—	$	200,910	$	14,533
截至2022年12月31日	$	212,262	$	—	$	193,784	$	18,478

(1)這些金額是指我們對價格有明顯變化的私人實體的股權投資的賬面總額，這些投資包括在#美元的投資餘額中。1.510億美元1.6截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們未經審計的合併資產負債表中分別為10億美元。欲瞭解更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

(2)這些金額包括在私人持股實體的投資中，但沒有明顯的價格變化，餘額總計為#美元。393.1百萬美元和美元388.9截至2023年6月30日和2022年12月31日，分別在我們未經審計的合併財務報表的附註7-“投資”中披露。前述結餘為未經審核綜合財務報表附註2“主要會計政策摘要”中“投資”一節所述的計量替代指引中所述、並未報告資產淨值的私人持有實體投資的賬面金額。

我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收益中確認變化。這些投資是根據同一發行人相同或相似投資的有序交易中可見的價格變化進行調整的。在另一筆可觀察到的交易發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對不報告資產淨值的私人實體的投資的公允價值的確定不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對不報告資產淨值的私人持股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

公允價值估計通常採用估值技術，其中包括反映貼現現金流分析的收益法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場法。在某些情況下，我們可能會對一項特定投資使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計其公允價值。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註3-“房地產投資”和附註15-“歸類為待售資產”。

現金及現金等價物、限制性現金、承租人應收賬款、存款、應收票據、應付賬款、應計費用及其他短期負債的賬面價值接近其公允價值。

我們的有擔保應付票據和無擔保優先票據的公允價值以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃的未償還金額是使用廣泛接受的估值技術估計的，包括使用其他重要的可觀察信息進行貼現現金流分析，例如關於類似條款、到期日和信用評級的貼現和借款利率的現有市場信息。由於我們金融工具的估值是基於這些類型的估計，如果我們的估計不被證明是準確的，我們金融工具的實際公允價值可能會有很大差異。此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

9.公允價值計量報告(續)

截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們的有擔保應付票據和無擔保優先應付票據的賬面和估計公允價值，以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償還金額，包括得出估計的公允價值層次內的水平，如下(以千為單位)：


	2023年6月30日
	賬面價值		公允價值層次結構						估計公允價值
			中國報價：活躍的房地產市場對於完全相同的資產 (1級)		意義重大其他可觀測輸入 (2級)		意義重大看不見輸入量 (3級)
負債：
應付有擔保票據	$	91,939	$	—	$	91,461	$	—	$	91,461
應付無抵押優先票據	$	11,091,424	$	—	$	9,256,835	$	—	$	9,256,835
無擔保高級信用額度	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
商業票據計劃	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—


	2022年12月31日
	賬面價值		公允價值層次結構						估計公允價值
			中國報價：活躍的房地產市場對於完全相同的資產 (1級)		意義重大其他可觀測輸入 (2級)		意義重大看不見輸入量 (3級)
負債：
應付有擔保票據	$	59,045	$	—	$	58,811	$	—	$	58,811
應付無抵押優先票據	$	10,100,717	$	—	$	8,539,015	$	—	$	8,539,015
無擔保高級信用額度	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
商業票據計劃	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—

10. 有擔保和無擔保優先債務

下表彙總了截至2023年6月30日我們的未償債務和各自的本金餘額(以千美元為單位)：


	聲明：費率		利率(1)			到期日(2)		截至12月31日期間的剩餘本金付款，															未攤銷(遞延融資成本)、(折扣)/溢價
債務								2023		2024		2025		2026		2027		此後			本金				總計
應付有擔保票據
大波士頓(3)	SOFR+2.70	%	8.08	%		11/19/26		$	—	$	—	$	—	$	92,266	$	—	$	—		$	92,266	$	(976)	$	91,290
舊金山灣區	6.50	%	6.50			7/1/36		30		32		34		36		38		479			649		—		649
有擔保債務加權平均利率/小計			8.07					30		32		34		92,302		38		479			92,915		(976)		91,939

無擔保高級信用額度和商業票據計劃(4)	(4)		不適用		(4)	1/22/28	(4)	(4)		—		—		—		—		—		(4)	—		—		—
應付無抵押優先票據	3.45	%	3.62			4/30/25		—		—		600,000		—		—		—			600,000		(1,621)		598,379
應付無抵押優先票據	4.30	%	4.50			1/15/26		—		—		—		300,000		—		—			300,000		(1,266)		298,734
無擔保優先應付票據-綠色債券	3.80	%	3.96			4/15/26		—		—		—		350,000		—		—			350,000		(1,387)		348,613
應付無抵押優先票據	3.95	%	4.13			1/15/27		—		—		—		—		350,000		—			350,000		(1,825)		348,175
應付無抵押優先票據	3.95	%	4.07			1/15/28		—		—		—		—		—		425,000			425,000		(1,943)		423,057
應付無抵押優先票據	4.50	%	4.60			7/30/29		—		—		—		—		—		300,000			300,000		(1,359)		298,641
應付無抵押優先票據	2.75	%	2.87			12/15/29		—		—		—		—		—		400,000			400,000		(2,676)		397,324
應付無抵押優先票據	4.70	%	4.81			7/1/30		—		—		—		—		—		450,000			450,000		(2,611)		447,389
應付無抵押優先票據	4.90	%	5.05			12/15/30		—		—		—		—		—		700,000			700,000		(5,901)		694,099
應付無抵押優先票據	3.375	%	3.48			8/15/31		—		—		—		—		—		750,000			750,000		(5,309)		744,691
無擔保優先應付票據-綠色債券	2.00	%	2.12			5/18/32		—		—		—		—		—		900,000			900,000		(8,345)		891,655
應付無抵押優先票據	1.875	%	1.97			2/1/33		—		—		—		—		—		1,000,000			1,000,000		(8,408)		991,592
無擔保優先應付票據-綠色債券	2.95	%	3.07			3/15/34		—		—		—		—		—		800,000			800,000		(8,364)		791,636
無擔保優先應付票據-綠色債券	4.75	%	4.88			4/15/35		—		—		—		—		—		500,000			500,000		(5,636)		494,364
應付無抵押優先票據	4.85	%	4.93			4/15/49		—		—		—		—		—		300,000			300,000		(3,044)		296,956
應付無抵押優先票據	4.00	%	3.91			2/1/50		—		—		—		—		—		700,000			700,000		10,168		710,168
應付無抵押優先票據	3.00	%	3.08			5/18/51		—		—		—		—		—		850,000			850,000		(11,798)		838,202
應付無抵押優先票據	3.55	%	3.63			3/15/52		—		—		—		—		—		1,000,000			1,000,000		(14,331)		985,669
應付無抵押優先票據	5.15	%	5.26			4/15/53		—		—		—		—		—		500,000			500,000		(7,920)		492,080
無擔保債務加權平均利率/小計			3.65					—		—		600,000		650,000		350,000		9,575,000			11,175,000		(83,576)		11,091,424
加權平均利率/總利率			3.69	%				$	30	$	32	$	600,034	$	742,302	$	350,038	$	9,575,479		$	11,267,915	$	(84,552)	$	11,183,363

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

(2)反映我們控制的任何擴展選項。

(3)代表我們位於柯立芝大道99號的合併房地產合資企業持有的擔保建築貸款，我們擁有75.0%的利息。截至2023年6月30日，這家合資企業擁有103.0根據現有的貸款人承諾，可提供100萬美元。利率自SOFR+起下調2.70在某些租賃、建設和金融契約里程碑完成後，隨着時間的推移，SOFR+2.10%。

(4)請參閲下一頁的“50億美元無擔保優先信貸額度”和“20億美元商業票據計劃”。

10.美國有擔保和無擔保的優先債務(續)

下表彙總了截至2023年6月30日，我們的有擔保和無擔保優先債務以及我們的無擔保優先信用額度和商業票據計劃下的未償還金額(以千美元為單位)：


	固定利率債務			可變利率債務									加權平均
													利息			剩餘期限 (單位：年)
							總計				百分比		費率(1)
應付有擔保票據	$	649		$	91,290		$	91,939			0.8	%	8.07	%		3.5
應付無抵押優先票據	11,091,424			—			11,091,424				99.2		3.65			13.5
無擔保高級信用額度和商業票據計劃	—			—			—			(2)	—		不適用		(2)	4.6	(3)
總計/加權平均數	$	11,092,073		$	91,290		$	11,183,363			100.0	%	3.69	%		13.4	(3)
佔總債務的百分比	99.2		%	0.8		%	100		%

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用有關的費用/收入。

(2)截至2023年6月30日，我們擁有不是我們的無擔保高級信用額度的未償還餘額和不是未償還的商業票據。

(3)我們使用無擔保高級信用額度的到期日來計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們的未償還商業票據的到期日，我們的債務的綜合加權平均到期日is 13.4好幾年了。在截至2023年6月30日的六個月內出售的商業票據，其到期加權平均收益率為5.16%，其加權平均到期日為13幾天。

應付無抵押優先票據

2023年2月，我們機會性地發行了美元1.010億無擔保優先應付票據，加權平均利率為4.95%，加權平均到期時間為21.2好幾年了。無抵押優先票據包括#美元。500.0百萬美元4.752035年到期的綠色無擔保優先票據百分比和美元500.0百萬美元5.152053年到期的無擔保優先票據的百分比。

$5.010億無擔保高級信用額度

2023年6月，我們修訂了無擔保優先信貸額度，將可供借款的總承諾增加到#美元。5.010億美元4.0十億美元。截至2023年6月30日，我們的無擔保高級信用額度的總承諾為5.010億美元，利率為SOFR加碼0.835%。除了借款成本外，無擔保的高級信貸額度還需繳納每年0.14%，以未償還承諾總額為基礎。基於我們達到某些年度可持續發展目標的能力，利率和資助費利率也可上調或下調，最高可達四利率基點和最高一關於設施費率的基點。

在截至2023年3月31日的三個月內，我們實現了某些年度可持續發展目標，正如我們的無擔保高級信貸額度協議所描述的那樣，該協議將借款利率降低了四一年期SOFR加碼基點0.835%，來自SOFR PLUS0.875%，並將設施費用降低了一基點為0.14自%0.15%。截至2023年6月30日，我們擁有不是我們無擔保高級信用額度的未償還餘額。

$2.0十億美元商業用紙計劃

我們的商業票據計劃為我們提供了發行高達$2.0數十億美元的商業票據，以短期固定利率計息，期限一般為30天數或更少，最長到期日為397自簽發之日起計天數。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於根據我們的商業票據計劃發行的任何未償還票據的最低未支取借款能力。我們將發行票據所得款項淨額用作一般營運資金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性地開發、重新開發或收購物業。在截至2023年6月30日的六個月內出售的商業票據，其到期加權平均收益率為5.16%，其加權平均到期日為13幾天。截至2023年6月30日，我們擁有不是未償還的商業票據。

2023年7月，根據我們的商業票據計劃，我們可以不時發行的總金額增加到$2.510億美元2.0十億美元。

10.美國有擔保和無擔保的優先債務(續)

利息支出

下表彙總了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的利息支出(單位：千)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
產生的利息	$	108,746	$	92,459	$	209,570	$	179,662
資本化利息	(91,674)		(68,202)		(178,744)		(125,965)
利息支出	$	17,072	$	24,257	$	30,826	$	53,697

11.包括應收賬款、應計費用和其他負債

下表彙總了截至2023年6月30日和2022年12月31日的應收賬款、應計費用和其他負債的組成部分(單位：千)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
應付賬款和應計費用	$	366,357	$	389,741
應計建造	666,872		624,440
獲得的低於市價的租約	370,822		417,656
有條件資產報廢債務	54,920		52,723
遞延租金負債	16,765		18,321
經營租賃負債	386,545		406,700
未賺取的租金和租户保證金	500,952		449,622
其他負債	130,854		112,056
總計	$	2,494,087	$	2,471,259

截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們的有條件資產報廢義務負債主要包括與我們的某些物業相關的土壤和地下水修復負債。我們的一些物業可能含有石棉或可能受到其他危險或有毒物質的影響，在某些情況下，這些物質需要補救。我們聘請獨立環境顧問在我們的物業進行第一階段或類似的環境評估。這種類型的評估通常包括現場檢查、訪談和公共記錄審查；石棉、含鉛油漆和模具調查；地下采樣；以及其他測試。當有條件資產報廢債務(包括石棉)的公允價值可以合理估計時，我們確認該負債的公允價值。此外，環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔可能因我們的租户作為其在我們酒店運營的一部分對危險物質和廢物的日常處理而產生的責任。到目前為止，這些對我們物業的評估和調查尚未發現我們認為會對我們的業務和財務報表產生重大不利影響的任何額外的環境責任，或者需要在我們的綜合財務報表中進行額外的披露或確認。

12. 每股收益

吾等不時訂立遠期股權出售協議，於未經審核綜合財務報表附註13“股東權益”中討論。我們在計算每股收益時考慮了遠期股權出售協議造成的潛在攤薄。於開始時，該等協議對基本每股收益的計算並無影響，因為在結算前不會交付任何股份。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按該等普通股已發行期間的加權計算，計入基本每股收益的分母。為確定結算前一段時間內遠期股權出售協議造成的攤薄，我們使用庫存股方法計算加權平均已攤薄流通股的數量。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵計入參與證券，並使用兩級法將這些證券計入每股收益的計算。我們的遠期股權出售協議不是參與證券，因此不包括在使用兩類法計算每股收益中。在兩級法下，我們根據普通股股東對已宣佈(或累計)的股息和未分配收益的參與權，獨立使用每一類季度迄今和年初至今已發行的加權平均股份，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵。

下表核對了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的基本和稀釋每股收益計算的分子和分母(以千為單位，每股金額除外)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	133,705	$	309,382	$	255,398	$	191,990
可歸因於非控股權益的淨收入	(43,768)		(37,168)		(87,599)		(69,345)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益	(2,677)		(2,934)		(5,283)		(4,134)
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子-亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的淨收入	$	87,260	$	269,280	$	162,516	$	118,511

基本每股收益加權平均普通股流通股分母	170,864		161,412		170,824		159,814
遠期股權出售協議的稀釋效應	—		—		—		—
稀釋後每股收益的分母--已發行普通股的加權平均股份	170,864		161,412		170,824		159,814
Alexandria Real Estate Equities，Inc.S普通股股東每股淨收益：
基本信息	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74
稀釋	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74

13. 股東權益

普通股交易

根據我們尚未完成的遠期股權出售協議，我們有能力發行總計6991000股普通股，並獲得約#美元的淨收益102.81000萬美元。在截至2023年6月30日的六個月內，我們沒有根據我們的自動取款機計劃發行任何新股，包括任何用於結算截至2022年12月31日的遠期股權協議的股票。此外，我們的自動櫃員機計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘金額總計為$141.9截至2023年6月30日，為1.2億美元。

分紅

在截至2023年3月31日的三個月內，我們宣佈普通股的現金股息總額為$209.32000萬美元，或美元1.21每股。2023年4月，我們支付了截至2023年3月31日的三個月普通股的現金股息。

在截至2023年6月30日的三個月內，我們宣佈普通股的現金股息總額為$214.62000萬美元，或美元1.24每股。2023年7月，我們支付了截至2023年6月30日的三個月普通股的現金股息。

累計其他綜合損失

截至2023年6月30日止六個月，亞歷山大房地產股權公司S股東應佔累計其他綜合虧損的變動主要是由於未實現淨收益#美元。4.21000萬美元用於與我們在加拿大的業務相關的外幣兑換。

普通股、優先股和超額股票授權

我們的憲章授權發佈400.0百萬股普通股，其中170.9截至2023年6月30日，已發行和已發行股票達100萬股。我們的憲章還授權發行最多100.0百萬股優先股，無其中截至2023年6月30日已發行和未償還的債券。此外,200.0授權發行百萬股“超額股票”(在我們的章程中有定義)，無其中截至2023年6月30日已發行和未償還的債券。

14.收購非控股權益

非控制性權益是指我們在某些實體中擁有控股權的第三方權益。截至2023年6月30日，這些實體擁有65物業，包括在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據各自的經營協議進行分配。在截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月裏，我們分發了134.6百萬美元和美元92.1分別向我們的合併房地產合資夥伴支付1000萬美元。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。我們將實體中的這些所有權權益歸類為合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制性權益。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。如果可贖回的非控股權益的金額低於資產負債表日的最高贖回價值，則將該金額調整為最高贖回價值。隨後贖回價值的下降只有在之前的增長已被確認的範圍內才被確認。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。

15.被歸類為持有待售資產的資產

截至2023年6月30日，我們擁有二專業人士地產和一宗地塊聚合168,414RSF在我們的合併財務報表中被歸類為持有待售。有關出售以前被歸類為持有待售的房地產資產的其他信息，r請參閲本公司未經審核綜合財務報表附註3“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”一節。

處置被歸類為持有待售的物業並不代表對我們的業務或財務業績產生重大影響的戰略轉變，因此不符合被歸類為非連續性業務的標準。我們的財產一旦被歸類為待售財產，我們就停止折舊。有關更多信息，請參閲附註2--“重大會計政策摘要”中“房地產投資”一節的“房地產銷售”小節。

以下是截至2023年6月30日和2022年12月31日我們的房地產投資的淨資產摘要，這些投資在各自的日期被歸類為持有待售(以千為單位)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
總資產	$	58,412	$	117,197
總負債	(2,775)		(2,034)
累計其他綜合收益合計	2,404		898
歸類為持有待售的淨資產	$	58,041	$	116,061

16. 後續事件

商業票據項目升級

2023年7月，根據我們的商業票據計劃，我們可以不時發行的總金額增加到$2.510億美元2.0十億美元。

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

前瞻性陳述

本季度報告10-Q表格中包含的某些信息和陳述，包括但不限於包含“預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“目標”或“將”等詞語的陳述，或這些詞語或類似詞語的否定；構成《1933年證券法》(經修訂)第27A節和《1934年證券交易法》(經修訂)第21E節所指的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含或預期的結果大不相同，包括但不限於：

•經營因素，例如與市場預期或與我們的競爭對手相比，我們的業務未能成功運營，我們無法在需要時獲得資本或在需要時為債務到期日進行再融資，和/或未能保持我們作為REIT的聯邦税收地位；

•市場和行業因素，如生命科學、農業技術和技術行業和/或我們的租户的不利發展；

•政府因素，如聯邦、州、地方和/或外國政府政策、法律和/或資金水平造成的任何不利影響；

•全球因素，如不利的經濟、社會、政治、金融、信貸市場和/或銀行狀況；

•持續的新冠肺炎大流行對全球、國家和地方的不確定影響；以及

•其他因素，如氣候變化、網絡入侵和/或法律、法規和財務會計準則的變化。

這份風險和不確定性清單並非詳盡無遺。關於可能影響我們的風險因素的其他信息包括在“項目1A”下。在截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K和本季度報告Form 10-Q的各個章節中，“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。這份10-Q表格季度報告的讀者也應該閲讀我們提交給美國證券交易委員會的其他公開文件，以進一步討論這些因素。

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為REIT徵税，用於聯邦所得税。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(紐約證券交易所代碼：ARE)一個標準普爾500指數®公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生積極和持久的影響。作為1994年成立以來生命科學房地產利基市場的先驅，Alexandria是協作式生命科學、AgTech和先進技術園區的卓越所有者、運營商和開發商，這些園區位於AAA創新集羣地點，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和Research Triangle。作為約825個租户的值得信賴的合作伙伴，Alexandria截至2023年6月30日的總市值為306億美元，在北美的資產基礎為7490萬瑞士法郎，其中包括4110萬瑞士法郎的運營物業和530萬瑞士法郎的A/A+級物業在建，940萬瑞士法郎的短期和中期開發和再開發項目，以及1910萬瑞士法郎的未來開發項目。Alexandria在開發A/A+級物業方面有着長期和可靠的記錄，這些物業聚集在生命科學、農業科技和先進技術園區，為我們的創新租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。亞歷山大還通過我們的風險投資平臺為變革性的生命科學、農業食品技術、氣候創新和技術公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和勤奮的承保使我們能夠吸引高質量和多樣化的租户基礎，從而帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

截至2023年6月30日：

•投資級或上市大盤股租户佔我們年總租金收入的49%；

•我們約96%的租約(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，約3.0%是固定的或基於消費者物價指數或其他指數編制的指數；

•我們約93%的租約(按年度租金收入計算)是三重淨額租約，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公用面積費用和其他運營費用(包括增加的費用)；以及

•我們約94%的租約(按年度租金收入計算)用於重新收回資本支出(如暖通空調維護和/或更換、屋頂更換和停車場重新鋪設)，我們認為這些支出通常由房東在傳統寫字樓租賃中承擔。

我們的主要業務目標是基於一個多方面的內部和外部增長平臺，實現長期資產價值和股東回報的最大化。我們戰略的一個關鍵要素是我們對位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和先進技術園區的A/A+類物業的獨特關注。這些關鍵的校園地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學、農業技術和技術實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產、生命科學、農業技術和技術關係，以確定和吸引新的和領先的租户，並尋找更多創造價值的房地產。

執行摘要

經營業績


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
Alexandria普通股股東的淨收入-稀釋後：
以百萬計	$	87.3	$	269.3	$	162.5	$	118.5
每股	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74
來自Alexandria普通股股東的運營資金--經調整稀釋：
以百萬計	$	382.4	$	338.8	$	756.1	$	663.4
每股	$	2.24	$	2.10	$	4.43	$	4.15

有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中的“運營資金和調整後的可歸因於亞歷山大港房地產股權公司S普通股股東的運營資金”。

運營卓越、行業領先的REIT，擁有約825名租户的高質量/多樣化客户基礎，支持不斷增長的收入、穩定的現金流和強勁的利潤率


投資級或上市大盤股租户每年實際租金收入總額的百分比	49		%

租户數量持續增長：
截至2023年6月30日的租户應收賬款	$	7.0		百萬
2023年7月截至本報告日期收取的租户租金和應收賬款	99.7		%
截至本報告日期的截至2023年6月30日的三個月的租户租金和應收賬款	99.9		%

截至2023年6月30日北美營業物業入住率	93.6		%
調整後EBITDA利潤率	70		%	(1)

加權-截至2023年6月30日的平均剩餘租賃期限：
前20名租户	9.4			年份
所有租户	7.2			年份

(1)截至2023年6月30日的三個月。

截至2023年6月30日止三個月及六個月的租賃量及租金持續強勁增長，加權平均年期分別為13.0年及9.5年。

•在截至2023年6月30日的三個月內，租賃活動繼續保持穩健，租賃量總計130萬RSF，其中77%來自我們約825名租户的客户羣。

•截至2023年6月30日的六個月，年化租賃量為510萬RSF，與COVID前穩健的租賃量一致。


	2023年6月30日
	截至三個月	截至六個月
總租賃活動(簡寫為RSF)	1,325,326	2,548,753
租賃續約和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)	1,052,872	2,172,910
租金上調	16.6%	35.1%
租金增加(現金收付制)	8.3%	17.9%

持續強勁的淨營業收入和內部增長

•總收入：

•截至2023年6月30日的三個月為7.139億美元，增長10.9%，而截至2022年6月30日的三個月為6.438億美元。

•截至2023年6月30日的六個月為14億美元，增長12.4%，而截至2022年6月30日的六個月為13億美元。

•截至2023年6月30日的三個月的淨營業收入(收付實現制)摺合成年率為18億美元，比截至2022年6月30日的三個月增加了178.3美元，增幅為11.1%。關於我們的淨營業收入與淨營業收入(收付實現制)的對賬，請參閲本項目2“非公認會計準則的計量和定義”一節中的“淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率”。

•同物業淨營業收入增長：

•截至2023年6月30日止三個月及截至2022年6月30日止三個月分別為3.0%及4.9%。

•截至2023年6月30日的六個月的3.4%和6.5%(現金基礎)，與截至2022年6月30日的六個月相比。

•我們96%的租約包含約3%的合同年租金上漲。

亞歷山大的銀行辛迪加繼續支持我們的世界級品牌、差異化的商業模式和實驗室空間市場主導地位

•2023年6月，我們將無擔保高級信貸額度下可供借款的總承諾從40億美元增加到50億美元。超額認購增加了1.7倍，我們增加了一個新的銀行關係。

持續強勁和靈活的資產負債表，剩餘債務期限為13.4年，在2025年前沒有債務到期日

•投資級信用評級在所有上市的美國REITs中排名前10%。

•63億美元的流動性。

•在2025年前沒有債務到期日。

•13.4年加權平均剩餘債務期限。

•我們99.2%的債務是固定利率的。

•淨債務和優先股與調整後EBITDA的比率為5.2倍，與我們公司歷史上第二低水平持平，截至2023年6月30日的三個月的固定費用覆蓋率為4.7倍。

•總債務和優先股與總資產之比為27%。

•從2023年7月1日到2026年，現有房地產合資夥伴預計將出資13億美元，為建設提供資金。

持續強勁和不斷增加的股息，重點是在股息用於再投資後保留來自經營活動的大量淨現金流

•截至2023年6月30日的三個月宣佈的普通股股息為每股普通股1.24美元，截至2023年6月30日的12個月普通股股息總計為每股4.84美元，比截至2022年6月30日的12個月增加了24美分，漲幅為5%。

•截至2023年6月30日的股息收益率為4.4%，這是根據2023年6月30日的收盤價113.49美元和截至2023年6月30日的三個月宣佈的年化股息每股1.24美元計算的。

•截至2023年6月30日的三個月的股息支付率為55%。

•從2019年至2023年6月30日的三個月，每股股息按年率計算平均增長6%。

專注於從我們的資產回收計劃中獲取價值

我們2023年18.5億美元的資本計劃專注於通過出售非核心物業和/或不屬於我們的大型園區戰略的物業，包括(以百萬計)：


	於2023年6月30日完成		預計於2023年下半年完成
處置資本化率高的物業的100%權益	$	603	$	—
戰略性部分權益銷售	98		—
已簽署意向書或買賣協議的已簽署和待決交易	—		175
正在進行其他有針對性的非核心處置	—		874
2022年期間簽訂的遠期股權出售協議的收益	—		100
已完成和待定事務處理	$	701	$	1,149
2023年總基建計劃	$1,850

外部增長和房地產投資

Alexandria的高租賃價值創造管道從截至2023年6月30日的三個月開始提供5800萬美元的年度增量淨運營收入，並推動未來的年度增量淨運營收入總計6.05億美元。


(百萬美元)	增量年度淨營業收入		RSF	項目租賃百分比
投入使用(1):
截至2023年3月31日的三個月	$	23	453,511	100	%
截至2023年6月30日的三個月	58		387,076	100	%
截至2023年6月30日的六個月	$	81	840,587	100	%

預計將投入使用並穩定下來(2):
2023年下半年	$	150	1,175,382	99	%
2024	127		1,842,713	90
2023年下半年至2024年第四季度	277		3,018,095	94

2025年第一季度至2026年第二季度	328		3,695,763	43
	$	605	6,713,858	70	%	(3)

(1)在最近交付的項目的初始免費租金燒掉後，預計其年度淨營業收入(現金收付制)將增加3800萬美元，加權平均燒掉三個月。

(2)有關更多詳情，請參閲本項目2內的“新A級/甲+發展及重建物業：現有項目”一節。

(3)我們的價值創造項目約77%的租賃RSF來自我們的客户基礎。

強有力的資產負債表管理

截至2023年6月30日的關鍵指標

•總市值306億美元。

•194億美元的總股本，在美國所有上市的REITs中排名前10%。

2023年6月30日

2023年第四季度年化目標

按年率計算的季度

往後12個月

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

5.2x

5.4x

小於或等於5.1x

固定收費覆蓋率

4.7x

4.9x

4.5x至5.0x

重大資本活動

•2023年6月，我們修改了無擔保優先信貸額度，將可供借款的總承諾從40億美元增加到50億美元，同時保持現有的借款利率和到期日。

•2023年7月，我們將商業票據計劃下可能不時發行的總金額從20億美元增加到25億美元。

投資

•截至2023年6月30日：

•我們的非房地產投資總計15億美元。

•我們合併資產負債表中的未實現收益為2.513億美元，包括未實現收益總額373.3美元和虧損總額122.0美元。

•截至2023年6月30日的三個月的投資虧損為7830萬美元，其中包括7790萬美元的未實現虧損和重新分類，以及371000美元的已實現虧損。

•截至2023年6月30日的6個月，投資虧損123.4美元，其中包括143.8美元的未實現虧損和重新分類，以及2,040萬美元的已實現收益。

其他主要亮點

NAREIT投資者關懷金獎獲得者

憑藉卓越的股東溝通和報告，我們獲得了大盤股REIT類別的2023年NAREIT Investor CARE(卓越通信和報告)金獎。我們最近的獎項是我們連續第六個NAREIT投資者關懷獎、我們的第七個金獎以及自2015年以來的第八個整體獎項的令人印象深刻的里程碑，使我們成為擁有最多金獎的股票REIT。這些認可直接歸功於我們世界級團隊在維護最高級別的透明度、誠信和對股東的責任方面的卓越運營。

行業和ESG領導力：催化和引領積極變革，造福人類健康和社會

•2023年6月，亞歷山大市發佈了我們的2022年ESG報告，其中強調了我們在ESG領域的長期和持續領導地位。該報告詳細介紹了我們的脱碳戰略的進展情況，以及我們在生命科學房地產資產基礎上應對氣候變化的路線圖。它還展示了亞歷山大的全面努力，通過建築環境和其他方面，包括通過我們富有遠見的社會責任倡議，促進我們的員工、租户、當地社區和世界的健康、健康、安全和生產力。ESG值得注意的舉措和成就包括：

•我們繼續通過制定創新的温室氣體減排戰略來進一步實現淨零排放，其中包括通過電氣化、能效和可再生電力減少我們房地產資產運營的排放。

•我們已積極採取措施，將電氣化納入我們的一些發展項目，包括亞歷山大中心的哈里特·塔布曼路230號®為我們南舊金山子市場的生命科學-米爾佈雷園區。

•我們尋找機會利用替代能源，如地熱能。在我們的大波士頓地區，我們賓尼街325號的開發項目--Moderna的新總部和核心研發部門--被設計為劍橋最可持續發展的實驗室建築，而我們的Necco街15號項目是禮來公司最先進的低碳實驗室建築。賓尼街325號和Necco街15號的目標是分別將化石燃料的使用量減少92%和74%。

•我們還繼續增加可再生電力的消耗。隨着我們新的太陽能發電購買協議將於2024年在我們的大波士頓地區生效，假設亞歷山大支付的公用事業賬户的使用量達到2022年的水平，大波士頓地區消耗的電力將100%來自可再生電力。

•正在為兩個項目尋求零能源認證：賓尼街325號，目標是LEED零能源認證，旨在成為劍橋最可持續的實驗室建築；以及南舊金山子市場的Gateway Boulevard 685，它被指定為零能源就緒，即將獲得ILFI零能源認證。

•在我們的Lake Union子市場，Alexandria獲得了2023年BOMA太平洋西北Toby(年度傑出建築)獎，該獎項由Alexandria Mega園區在Eastlake生命科學東湖大道1165號的企業設施類別中獲得。Toby獎表彰和表彰商業建築的質量，獎勵優秀的建築管理。

(1)反映了亞歷山大的當前得分以及截至2023年6月30日彭博專業服務公司提供的富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。

(2)反映了亞歷山大的當前得分和截至2023年6月30日ISS網站上可獲得的富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。

上圖中反映的2022年環境數據得到了DNV商業保障美國公司的獨立有限保證。DNV的獨立保證聲明可在Www.are.com/esg.html.

(1)2025年亞歷山大直接管理的運營中建築在同類基礎上相對於2015年基線的環境目標。碳減排目標與我們的範圍1和範圍2排放有關。

(2)2025年亞歷山大間接和直接管理的運營中建築的環境目標。

運營總結

歷史上相同的財產
淨營業收入增長

歷史租金增長率：
續訂/轉租的空間

邊距(2)

有利的租賃結構(3)

運營中

調整後的EBITDA

協作生命科學、農業科技和高級技術園區所有者和運營者的戰略租賃結構

70%

增加現金流

租金按年上升的租約百分比

96%

穩定的現金流

加權平均租賃條款
已籤立租約的數量

三倍的百分比

淨租賃

93%

降低資本支出負擔

8.4年

8.6年

用於重新收回資本支出的租賃百分比

94%

2019年上半年至23年上半年

2014年至23年上半年

淨債務和優先股

調整後的EBITDA(4)

固定收費覆蓋率(4)

關於更多細節，請參閲本項目2中的“相同屬性”和“非公認會計準則的衡量和定義”。“非公認會計準則計量和定義”包含“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬。

(1)10年平均值代表截至2013年12月31日至2022年的年度平均值。

(2)表示截至2023年6月30日的三個月的百分比。

(3)按截至2023年6月30日生效的年度租金收入計算的百分比。

(4)按年率計算的季度。關於更多細節，請參閲本項目2“非公認會計準則措施和定義”一節中“淨債務和優先股與調整後EBITDA之比”和“固定費用覆蓋率”的定義。


長期穩定的現金流來自優質多樣的租户

REIT行業領先的租户客户羣
投資級或上市大盤股租户

90%						49%
Are的前20名租户年租金收入(1)						佔ARE年總租金收入的比例(1)

長期租賃條款
9.4年						7.2年
前20名租户						所有租户
加權平均剩餘期限(2)


租户數量持續增長(3)

99.9%
截至以下三個月 2023年6月30日

99.7%
2023年7月

(1)代表截至2023年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非公認會計準則的衡量和定義”一節。

(2)基於截至2023年6月30日有效的年度租金總收入。

(3)表示截至本報告日期收取的每個指定期間的應收賬款總額的部分。


在AAA地區擁有高質量和多樣化的客户羣

行業結構約為825個租户(1)

		行業	年租金收入(4)每個RSF
		生命科學產品、服務和設備	$	42.39
		跨國製藥公司	$	60.88
		公共生物技術-批准或上市的產品	$	60.29
		機構(學術/醫學、非營利組織和美國政府)	$	57.74
		公共生物技術--臨牀前階段還是臨牀階段	$	69.46
		私營生物技術	$	81.49
		投資級或大盤股技術	$	35.89
		未來用途的變化(2)	$	40.63
		其他(3)	$	34.39
ARE年租金收入的百分比(4)

過去10年96%的可靠歷史入住率(5)從… AAA地區對A/A+級物業的需求歷來強勁

AAA級位置	跨關鍵位置的入住率



ARE年租金收入的百分比(4)

代表截至2023年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非公認會計準則的衡量和定義”一節。

(1)在截至2023年6月30日的三個月中，我們的租户數量從850多個租户下降到約825個租户，這主要是由於處置了非核心物業和/或不是我們大型園區戰略不可或缺的物業。

(2)代表目前針對未來用途變化的空間產生的年度租金收入，包括覆蓋土地遊戲項目產生的年度租金收入總額的1.1%。這些租約的加權平均剩餘年期為3.8年。

(3)我們的“其他”租户佔我們每年租金收入的3.0%，包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司，以及與零售相關的租户(佔我們年度租金收入的不到1.0%)。

(4)代表截至2023年6月30日有效的年度租金收入。

(5)代表過去10年截至每年12月31日和截至2023年6月30日北美運營物業的平均入住率。

(6)最近在2021年或2022年收購的物業中有2.2%的獲得性空置率，主要代表租賃機會。

租賃

下表總結了我們在酒店的租賃活動：


	截至三個月			截至六個月		截至的年度
	2023年6月30日			2023年6月30日		2022年12月31日
	包括直線租金		收付實現制	包括直線租金	收付實現制	包括直線租金	收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
租金變動	16.6%	(2)	8.3%	35.1%	17.9%	31.0%	22.1%
新費率	$37.70		$36.43	$50.61	$48.51	$50.37	$48.48
到期率	$32.32		$33.65	$37.47	$41.15	$38.44	$39.69
RSF	1,052,872			2,172,910		4,540,325
租户改善/租賃佣金	$36.65			$26.31		$27.83
加權平均租期	13.0年			9.5年		5.0年

已開發/重新開發/以前空置的出租空間(3)
新費率	$64.23		$61.04	$57.44	$54.78	$73.46	$64.04
RSF	272,454			375,843		3,865,262
加權平均租期	10.8年			10.6年		11.8年

租賃活動彙總(合計)：
新費率	$43.15		$41.49	$51.62	$49.44	$60.98	$55.64
RSF	1,325,326			2,548,753		8,405,587
加權平均租期	12.2年			9.7年		8.1年

租約期滿(1)
到期率	$37.57		$34.47	$40.93	$41.86	$37.41	$38.06
RSF	1,520,468			3,533,295		6,572,286

租賃活動包括我們在北美投資的物業的100%結果。

(1)不包括截至2023年6月30日和2022年12月31日的月度租賃，分別為82,025 RSF和266,292 RSF。在截至2023年6月30日的12個月內，我們給予平均每年0.5個月的免費租金優惠。

(2)在截至2023年3月31日的三個月中，Alexandria的租賃率增長是由位於大波士頓、舊金山灣區和西雅圖市場的空間的續租和轉租推動的。截至2023年6月30日的三個月，亞歷山大市的租賃率增長是由西雅圖、馬裏蘭州和研究三角市場的空間續簽和再租賃推動的。租賃續約和轉租空間的季度租金增長可能會因任何季度簽訂的少量租約或混合租約(按子市場或物業)而嚴重扭曲。

(3)有關項目總成本的更多信息，請參閲本項目2中的“新A/A+開發和再開發物業：管道摘要”一節。

合同租賃期滿摘要

下表彙總了截至2023年6月30日我們酒店合同租賃到期的信息：


年			RSF		百分比佔用的RSF			年租金收入 (按RSF)(1)			總數的百分比年租金收入
	2023	(2)		1,160,920		3.0	%		$	43.23		2.5	%
	2024			3,475,475		9.1	%		$	49.80		8.7	%
	2025			3,509,688		9.2	%		$	48.72		8.6	%
	2026			2,643,585		6.9	%		$	51.68		6.8	%
	2027			2,777,021		7.3	%		$	54.66		7.6	%
	2028			4,617,753		12.1	%		$	51.68		12.0	%
	2029			2,484,172		6.5	%		$	51.69		6.4	%
	2030			2,655,426		6.9	%		$	56.77		7.6	%
	2031			3,220,036		8.4	%		$	53.59		8.6	%
	2032			1,168,527		3.1	%		$	56.45		3.3	%
此後				10,545,063		27.5	%		$	52.79		27.9	%

(1)表示截至2023年6月30日的有效金額。

(2)不包括截至2023年6月30日總計82,025 RSF的按月租賃。

下表按市場列出了截至2023年6月30日我們在北美的租賃到期信息，包括2023年剩餘時間和2024年全年：


	2023年合同租賃到期(以RSF為單位)											年租金收入 (按RSF)(4)
市場	租賃		談判/ 期待		面向未來開發/ 重建項目(1)			剩餘即將到期的租約(2)		總計(3)

大波士頓	38,652		21,675		111,294		(5)	48,508		220,129		$	72.90
舊金山灣區	24,056		16,214		—			180,804		221,074		48.17
紐約市	—		—		—			500		500		不適用
聖地亞哥	171,422		—		54,664			58,358		284,444		32.14
西雅圖	113,073		11,332		—			85,083		209,488		34.10
馬裏蘭州	8,138		89,831		—			84,140		182,109		30.41
研究三角	3,646		—		—			16,260		19,906		32.01
德克薩斯州	—		—		—			—		—		—
加拿大	13,321		—		—			2,484		15,805		28.13
非集羣/其他市場	—		4,354		—			3,111		7,465		58.48
總計	372,308		143,406		165,958			479,248		1,160,920		$	43.23
即將到期的租約百分比	32	%	12	%	14	%		42	%	100	%

	2024年合同租賃到期(RSF)											年租金收入 (按RSF)(4)
市場	租賃		談判/ 期待		面向未來開發/ 重建項目(1)			剩餘即將到期的租約(2)		總計

大波士頓	84,964		—		412,946			491,848		989,758		$	65.73
舊金山灣區	35,798		22,923		107,250			551,988		717,959		61.92
紐約市	—		—		—			362,718		362,718		56.63
聖地亞哥	—		37,413		580,021		(6)	229,409		846,843		28.67
西雅圖	28,051		6,230		50,552			206,042		290,875		23.30
馬裏蘭州	—		10,055		—			34,864		44,919		21.65
研究三角	75,346		6,672		—			103,124		185,142		47.58
德克薩斯州	—		—		—			—		—		—
加拿大	—		—		—			6,786		6,786		23.53
非集羣/其他市場	—		—		—			30,475		30,475		65.94
總計	224,159		83,293		1,150,769			2,017,254		3,475,475		$	49.80
即將到期的租約百分比	6	%	2	%	33	%		59	%	100	%

(1)包括主要與最近收購物業有關的租賃到期，包括i)分別於2023年及2024年到期的111,294個RSF及466,248個RSF，目標為未來重建項目，並預計於短期內動工；及ii)54,664個RSF及684,521個RSF，分別於2023年及2024年到期，目標為未來發展，預計短期內不會展開垂直建設。我們預計在租約期滿後拆卸這些擬作未來發展用途的建築物，並在開始建造地上建築物改善工程之前展開建造前的工作，包括權利、許可、設計、工地工程及其他活動。未來發展項目的展開將視市場情況和租賃情況而定。所有重建和發展目標空間的2023年和2024年加權平均合同租賃到期日(按年租金收入加權)分別為2023年7月1日和2024年7月18日。有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多細節，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節中“房地產投資--目前租賃物業的價值創造平方英尺”的定義。

(2)2023年和2024年剩餘的最大合同租賃到期分別為55,751 RSF和97,702 RSF，在我們的觀瀾子市場。

(3)不包括截至2023年6月30日總計82,025 RSF的按月租賃。

(4)表示截至2023年6月30日的有效金額。

(5)代表我們的分威子市場公園徑401號的111,294 RSF，這是一個近期的重建項目。

(6)包括在我們大學城中心子市場的Alexandria巨型校園在Campus Point的495,192個RSF，目標是未來的發展，待定的市場條件和租賃。

前20名租户

排名前20的租户90%的年租金收入來自投資級

或上市交易的大盤股租户(1)

我們的物業租賃給高質量和多樣化的租户羣體，截至2023年6月30日，沒有個人租户佔我們有效的年度租金收入的3.5%以上。下表列出了根據截至2023年6月30日有效的年度租金收入(除平均市值金額外，以千美元為單位)與我們在北美的20個最大租户簽訂的租賃信息：


		剩餘租期(1) 年(以年為單位)			集料 RSF	每年一次租賃收入(1)		年度租金收入總額的百分比(1)		投資級信用評級		平均市值(1) (以十億計)

	租客									穆迪	標普(S&P)
1	百時美施貴寶公司		6.5		951,172	$	69,343	3.5	%	A2	A+	$	151.0
2	Moderna公司		13.3		908,436		51,934	2.6		—	—	$	59.5
3	禮來公司		5.8		743,267		49,746	2.5		A2	A+	$	339.2
4	武田藥品株式會社		6.5		549,760		37,432	1.9		Baa2	BBB+	$	47.6
5	Alphabet公司		3.4		654,423		36,809	1.8		AA2	AA+	$	1,349.0
6	Illumina公司		7.1		890,389		36,204	1.8		Baa3	BBB	$	32.9
7	270Bio公司(2)		10.2		312,805		33,617	1.7		—	—	$	0.5
8	哈佛大學		6.5		391,625		31,889	1.6		AAA級	AAA級	$	—
9	諾華製藥		5.1		447,831		30,976	1.5		A1	AA-	$	209.0
10	雲軟件集團公司		3.7	(3)	292,013		28,537	1.4		—	—	$	—
11	優步技術公司		59.2	(4)	1,009,188		27,727	1.4		—	—	$	61.8
12	羅氏		6.1		417,011		27,026	1.3		AA2	AA型	$	262.0
13	阿斯利康		5.7		456,266		25,132	1.3		A3	A	$	207.0
14	賽諾菲		7.5		267,278		21,444	1.1		A1	AA型	$	121.0
15	輝瑞。		1.3	(5)	405,066		21,421	1.1		A1	A+	$	251.6
16	紐約大學		8.6		218,983		21,056	1.0		AA2	AA-	$	—
17	麻省理工學院		5.9		246,725		20,504	1.0		AAA級	AAA級	$	—
18	波士頓兒童醫院		13.3		269,816		20,066	1.0		AA2	AA型	$	—
19	美國政府		6.8		313,778		19,586	1.0		AAA級	AA+	$	—
20	默克公司		10.8		300,930		18,913	0.9		A1	A+	$	262.0
	總計/加權-平均值		9.4	(4)	10,046,762	$	629,362	31.4	%

年度租金收入和RSF包括我們在北美管理的每一處物業的100%。

(1)基於截至2023年6月30日有效的年度租金總收入。有關我們計算未合併房地產合營企業的年度租金收入及平均市值的方法，請參閲本項目2內“非公認會計原則措施及定義”一節的“年度租金收入”及“投資級或上市大額租户”的定義。

(2)截至2023年3月31日，270 Bio，Inc.3.399億美元現金、現金等價物和有價證券。

(3)包括最近收購的一處物業的一份租約，該物業有未來開發和重新開發的機會。與Cloud Software Group，Inc.(前身為TIBCO Software，Inc.)簽訂的租約在我們買下房子的時候已經就位了。

(4)包括(I)第三街1455及1515號土地的土地契約(兩幢樓宇合共422,980 RSF)及(Ii)第三街1655及1725號(兩幢樓宇合共586,208 RSF)的土地契約，由吾等持有10%擁有權的未合併房地產合營公司擁有。年度租金收入以我們綜合物業的年度租金收入及我們未合併房地產合資企業的年度租金收入份額的100%呈列。關於更多細節，請參閲腳註1。不包括土地租賃，截至2023年6月30日，我們最大的20個租户的加權平均剩餘租期為7.3年。

(5)主要涉及我們紐約市次市場的一座寫字樓，總規模為349,947 RSF，正在考慮以目前的條件出售出租，或根據市場條件和租賃情況，可能被開發或重新開發為實驗室空間。

物業的位置

我們酒店的位置多樣化，分佈在許多生命科學、農業技術和技術集羣市場。下表列出了截至2023年6月30日，我們在北美每個市場有效的RSF總額、物業數量和年租金收入(千美元，不包括RSF金額)：


	RSF							物業數量	年租金收入
市場	運營中	發展	重建項目		總計	佔總數的百分比			總計		佔總數的百分比		每個RSF(1)
大波士頓	10,638,208	1,435,071	1,187,368	(2)	13,260,647	29	%	76	$	715,148	35	%	$	72.69
舊金山灣區	7,813,406	728,734	300,010		8,842,150	19		68	452,282		23		65.25
紐約市	1,270,019	—	—		1,270,019	3		5	91,369		5		80.96
聖地亞哥	7,956,010	171,102	—		8,127,112	17		90	320,656		14		43.42
西雅圖	2,831,272	311,631	178,129		3,321,032	7		45	111,634		6		41.47
馬裏蘭州	3,513,817	537,061	47,395		4,098,273	9		51	117,969		6		35.19
研究三角	3,871,551	88,038	—		3,959,589	9		40	113,684		6		31.15
德克薩斯州	1,841,499	—	84,331		1,925,830	4		15	52,707		3		30.08
加拿大	834,968	—	217,798		1,052,766	2		11	13,345		1		18.31
非集羣/其他市場	382,961	—	—		382,961	1		11	16,404		1		52.69
持有待售物業	168,414	—	—		168,414	—		2	421		—		不適用
北美	41,122,125	3,271,637	2,015,031		46,408,793	100	%	414	$	2,005,619	100	%	$	53.09
		5,286,668

(1)每個RSF的年度租金收入不包括從租户那裏收到的費用回收，例如，在截至2023年6月30日的12個月裏，聖地亞哥每個RSF約為22美元，紐約市每個RSF約為35美元。截至2023年6月30日，我們約93%的租賃是三重淨租賃。

(2)主要涉及我們位於西爾萬路40、50和60號和温特街840號的654,953個RSF積極重建項目。這一大型園區項目預計將吸引大波士頓128號公路子市場的需求。

北美地區入住率摘要

下表列出了截至以下日期，我們在每個北美市場的運營物業以及運營和重新開發物業(不包括待售物業)的入住率：


	運營屬性						營運及重建物業
市場	6/30/23		3/31/23		6/30/22		6/30/23		3/31/23		6/30/22
大波士頓	92.5	%	92.8	%	95.0	%	83.2	%	81.8	%	84.7	%
舊金山灣區	95.5		95.9		95.8		91.9		92.3		92.6
紐約市	88.9		89.2		97.3		88.9		89.2		92.2
聖地亞哥	92.8		94.2		96.3		92.8		94.2		96.3
西雅圖	95.1		96.0		97.2		89.5		90.4		90.4
馬裏蘭州	96.2		95.7		97.6		94.9		94.2		94.2
研究三角	94.3		92.7		93.5		94.3		92.7		84.5
德克薩斯州	95.1		89.8		78.4		91.0		83.7		69.9
小計	93.8		93.9		95.1		89.8		89.1		89.3
加拿大	87.3		86.8		76.8		69.2		68.8		76.8
非集羣/其他市場	81.3		79.7		76.7		81.3		79.7		76.7
北美	93.6	%	93.6	%	94.6	%	89.2	%	88.5	%	89.0	%

房地產投資

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A/A+級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業期間確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和先進技術園區。這些項目的重點是提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供其重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的施工前活動是為了使物業為其預期用途做好準備，包括在地上建築改善施工開始之前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動。

截至2023年6月30日，我們對房地產的投資包括以下內容(以千美元為單位)：


			發展和重建
			積極建設和近期建設				未來的機會取決於市況及租賃
	運營中		在建70%租賃/談判中		承諾近期71%租賃(1)		近期		中級術語		未來		小計		總計
平方英尺
運營中	41,122,125		—		—		—		—		—		—		41,122,125
新A/A+開發及再開發物業	—		5,286,668		1,427,190		3,064,003		6,038,906		22,254,262		38,071,029		38,071,029
目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺(2)	—		—		—		(577,542)		(539,276)		(3,222,186)		(4,339,004)		(4,339,004)
總面積	41,122,125		5,286,668		1,427,190		2,486,461		5,499,630		19,032,076		33,732,025		74,854,150

房地產投資
截至2023年6月30日的賬面總價值(3)	$	26,600,472	$	4,184,334	$	565,424	$	684,990	$	1,351,244	$	2,434,255	$	9,220,247	$	35,820,719

(1)代表近期項目，預計將在2023年6月30日後的未來三個季度內開工建設。

(2)有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多細節，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節中的“房地產投資--目前租賃物業的價值創造平方英尺”。

(3)結餘不包括累計折舊及吾等於未合併房地產合營公司所持有物業的成本基礎份額，該等物業於綜合資產負債表中被分類為未合併房地產合營公司的投資。

收購

截至2023年6月30日的6個月，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：


屬性	子市場/市場	購買日期	物業數量	運營中入住率		平方英尺			購進價格
						通過開發和收購進行收購重建機會(1)
						未來發展	積極發展/重建	為未來發展/重建而運作				總計(2)

截至2023年6月30日的6個月：
加拿大	加拿大	1/30/23	1	100	%	—	—	247,743		247,743	$	100,837
其他	五花八門		2	100		1,089,349	110,717	10,000		1,210,066		125,103
			3	100	%	1,089,349	110,717	257,743		1,457,809	$	225,940

(1)我們預期在建築工程展開後，會提供未來發展和重建項目的估計總成本和有關收益。

(2)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所提供的面積包括目前正在運營的具有未來開發或重新開發機會的建築的RSF。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”部分中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”。

處置和出售部分權益

在截至2023年6月30日的六個月內，我們完成的房地產資產部分權益的處置和銷售包括以下內容(千美元，按RSF金額除外)：


屬性	子市場/市場	銷售日期	售出的權益			RSF	資本化率			資本化率 (收付實現制)			銷售價格			每個RSF的銷售價格
截至2023年6月30日的6個月：
價值獲取、資產處置和資產回收不是我們的大型園區戰略的組成部分
225、266和275第二大道以及780和790紀念道(1)	128號公路和劍橋/內郊/大波士頓	6/13/23	100	%		428,663	5.0	%	(1)	5.2	%	(1)	$	365,226		$	852
託裏派恩斯北路11119號(2)	Torrey Pines/聖地亞哥	5/4/23	100	%		72,506	4.4	%	(2)	4.6	%	(2)	86,000			$	1,186
格羅夫街275號(3)	128號公路/大波士頓	6/27/23	100	%		509,702	不適用			不適用			109,349			不適用
其他													42,092
													602,667		(4)
戰略性部分權益銷售
Necco街15號(5)	海港創新區/大波士頓	4/11/23	18	%	(5)	345,995	6.6	%		5.4	%		66,108			$	1,626
唐恩中心大道9625號(6)	大學城中心/ 聖地亞哥	6/21/23	20.1	%		163,648	4.2	%		4.5	%		32,261			$	981
													98,369
													701,036
待定：
公園路421號(7)	芬威/大波士頓		(7)			(7)							155,000
已簽署意向書或買賣協議的已簽署和待決交易													20,000
待處理總數和根據已簽署的意向書或買賣協議													175,000
													876,036
正在進行其他有針對性的非核心處置													873,964
2023年處置和出售部分權益(中間價)													$	1,750,000

2023年制導射程						$1,650,000 – $1,850,000

(1)我們根據截至2023年6月30日的三個月的淨營業收入和淨營業收入(現金收付制)計算資本化率。這包括可供重新開發的空置。出售完成後，我們確認了總計1.872億美元的房地產銷售收益。

(2)我們根據截至2023年3月31日的三個月的淨營業收入和淨營業收入(現金收付制)計算資本化率。完成出售後，我們確認了總計2760萬美元的房地產銷售收益。

(3)在截至2023年6月30日的三個月內，我們確認了1.454億美元的房地產減值費用，以將我們的投資減少到當前的公允價值減去銷售成本。

(4)在截至2023年6月30日的三個月內完成的處置的年度淨營業收入為3240萬美元，加權平均處置日期為2023年6月13日(按年化計算，以截至2023年6月30日的三個月的淨營業收入加權)。

(5)代表一個在建的開發項目，總RSF為345,995 RSF，其中97%出租給禮來公司，用於禮來基因醫學研究所。2023年4月，一位投資者獲得了這家合資企業20%的權益，其中包括我們出售的18%的權益和我們現有合作伙伴出售的2%的權益。出售完成後，吾等於合併房地產合營公司的所有權權益為72%，現有及新合夥人的非控股權益分別為8%及20%。我們保留了對這家房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固它。我們出售的18%權益的售價為6610萬美元，或每股RSF 1,626美元，資本化率分別為6.6%和5.4%(現金基礎)。我們預計我們的新合資夥伴將出資約1.3億美元，隨着時間的推移為項目的建設提供資金，並將其在合資企業中的所有權權益從20%增加到37%。

(6)一名投資者收購了該合併房地產合資公司70.0%的權益，該權益由吾等出售的20.1%權益及吾等前合資夥伴持有的49.9%權益組成。我們的那部分銷售價格是3,230萬美元，或每股RSF 981美元，代表資本化率F 4.2%和4.5%(收付實現制)，基於截至2023年6月30日的三個月的淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)。我們保留了對這家房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一物業。這筆交易的對價超過賬面價值1,560萬美元。

(7)表示在Park Drive 421號的660,034個RSF近期開發項目中268,023個RSF的處置。這筆交易的收益將幫助我們為該項目剩餘的392,011 RSF提供資金。該項目預計將於今年晚些時候開始垂直建設，並於2026年完工。買方將為與其268,023 RSF相關的項目成本提供資金，這些成本不包括在我們預計的建設支出中。我們將開發和運營已完成的項目，並將在未來三年賺取開發費。

新A/A+開發及再開發物業

請參閲“非公認會計準則計量和定義”中的“淨營業收入”。關於本項目2內的其他細節及其與根據公認會計原則提出的最直接可比財務計量的對賬情況。

(1)我們在年度淨營業收入增量中的份額分別為2.37億美元和5.16億美元，主要從23季度至24季度和23季度至26季度開始。

(2)截至2023年6月30日。代表在建項目，總計530萬RSF，以及四個近期項目，總計140萬RSF，預計將在2023年6月30日後的未來三個季度開始建設。

新的A/A+級開發和再開發物業：最近交付

布魯克林大道201號

第一街140號

亞歷山大中心® 適用於高級

科技-蒙特維拉公園大道(1)

大波士頓/芬威

大波士頓/劍橋

西雅圖/博塞爾

451,967 RSF

325,346 RSF

35,847 RSF

100%入住率

醫學中心大道9601號和9603號(2)

世紀大道20400號

埃利斯道2400號，摩爾道40號，以及

亞歷山大大道14號TW(3)

8800科技森林廣場

馬裏蘭州/洛克維爾

馬裏蘭州/蓋瑟斯堡

研究三角/研究三角

德克薩斯州/大休斯頓

48,516 RSF

81,006 RSF

603,316 RSF

46,434 RSF

100%入住率

(1)圖為蒙特維拉公園大道3755號。

(2)圖像代表醫療中心大道9601號。

(3)圖為我們亞歷山大中心的埃利斯路2400號®為生命科學-達勒姆巨型校園。

新A/A+開發和重建物業：最近交付(續)

下表列出了截至2023年6月30日的六個月內投入使用的新A/A+類物業的價值創造開發和重新開發(以千美元為單位)：

23年上半年開始交付，年淨運營收入增加8100萬美元


物業/街市/街市	2Q23 交貨日期(1)	我們的所有權權益	RSF已投入使用			入住率(2)		項目總數			無槓桿收益率
			23年1月1日之前	1Q23	2Q23						總計			初步穩定			初步穩定(收付實現制)
									RSF	投資
發展項目
布魯克林大道201號/大波士頓/芬威	5/1/23	98.8%	340,073	107,174	4,720		451,967		100%		510,116	$	775,000		7.2	%		6.5	%



重建項目
140 First Street/大波士頓/劍橋	5/14/23	100%	—	—	325,346		325,346		100%		408,259	1,242,000			5.5			4.6
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/西雅圖/博塞爾	不適用	100%	—	35,847	—		35,847		100%		460,623	229,000			6.3			6.2
9601和9603醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾	不適用	100%	34,589	13,927	—		48,516		100%		95,911	67,000			7.4			6.5
20400世紀大道/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡	5/31/23	100%	50,738	19,692	10,576		81,006		100%		81,006	35,000			9.5			9.3
埃利斯路2400號，摩爾大道40號，亞歷山大大道14號/研究三角/研究三角	不適用	100%	326,445	276,871	—		603,316		100%		603,316	241,000			8.1			6.8
8800科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓	6/15/23	100%	—	—	46,434		46,434		100%		130,765	112,000			6.3			6.0
加權平均/總計	5/16/23		751,845	453,511	387,076		1,592,432				2,289,996	$	2,701,000		6.4	%		5.6	%

(1)表示截至2023年6月30日的三個月內發生的交付的平均交付日期，按年度租金收入加權。

(2)涉及截至最近一次交付時投入使用的運營RSF總額。

新A/A+開發和再開發物業：當前項目

賓利街325號

第一街140號

柯立芝大道99號

北畢架街500號及

金斯伯裏大道4號(1)

布魯克林大道201號

大波士頓/劍橋

大波士頓/
劍橋/近郊

大波士頓/芬威

462,100 RSF

78,546 RSF

320,809 RSF

248,018 RSF

58,149 RSF

100%租賃

36%租賃/談判

85%租賃/談判

98%租賃/談判

Necco街15號

希爾文道40、50及60號(2)

歐文斯街1450號(3)

門户大道651號

哈里特·塔布曼路230號

大波士頓/
海港創新區

大波士頓/128號公路

舊金山灣區/
觀瀾灣

舊金山灣區/
南舊金山

345,995 RSF

515,273 RSF

212,796 RSF

300,010 RSF

285,346 RSF

97%租賃/談判

-租賃/談判百分比

22%租賃/談判

100%租賃

(1)這張圖片代表的是我們位於查爾斯大學校園內的阿森納北比肯街500號。

(2)圖為Sylvan路50號。這一大型園區項目預計將吸引我們的128路線子市場的需求。我們目前正在營銷該空間的租賃，並正在與多家生命科學公司就該項目的一部分進行初步談判。

(3)Image代表一個單租户或多租户項目，用於擴展我們現有的大型園區，該項目將由我們的合資夥伴100%提供資金。我們目前正在營銷租賃空間，公開交易的生物技術和機構租户對我們有初步的興趣。

新A/A+發展及重建物業：現有項目(續)

門户大道751號

4155校園點院

東湖大道1150號

亞歷山大中心® 先進技術-蒙特維拉公園路(1)

舊金山灣區/
南舊金山

聖地亞哥/
大學城中心

西雅圖/萊克聯盟

西雅圖/博塞爾

230,592 RSF

171,102 RSF

311,631 RSF

178,129 RSF

100%租賃

99%租賃/談判

82%租賃/談判

達內斯敦路9810號和9820號

醫學中心大道9601號和9603號(2)

醫療中心大道9808號

喬治·瓦茨山路6040號
第二階段

8800科技森林廣場

馬裏蘭州/洛克維爾

研究三角/研究三角

德克薩斯州/大休斯頓

442,000 RSF

47,395 RSF

95,061 RSF

88,038 RSF

84,331 RSF

100%租賃

55%租賃/談判

100%租賃

36%租賃/談判

(1)圖為蒙特維拉公園大道3755號。

(2)圖像代表醫療中心大道9601號。

新A/A+發展及重建物業：現有項目(續)

下表列出了截至2023年6月30日我們新的A/A+級開發和重建物業在建以及預租/談判的近期項目摘要(以千美元為單位)：


物業/街市/街市		平方英尺			百分比					入住率(1)
	開發/修訂	服務中	CIP	總計	租賃		租賃/洽談			首字母		穩定下來
在建工程
2023年穩定
賓尼街325號/大波士頓/劍橋(2)	開發人員	—	462,100	462,100	100	%	100	%			2023	2023
140 First Street/大波士頓/劍橋	ReDev	329,713	78,546	408,259	100		100				2Q23	2023
布魯克林大道201號/大波士頓/芬威	開發人員	451,967	58,149	510,116	98		98				3Q22	2023
Necco街15號/大波士頓/海港創新區	開發人員	—	345,995	345,995	97		97				2023	2023
751 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部	開發人員	—	230,592	230,592	100		100				2023	2023
		781,680	1,175,382	1,957,062	99		99
2024年穩定
温特街840號/大波士頓/128號公路	ReDev	28,534	139,680	168,214	100		100				2024	2024
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山	開發人員	—	285,346	285,346	100		100				2024	2024
4155校園點法院/聖地亞哥/大學城中心	開發人員	—	171,102	171,102	100		100				2024	2024
1150 Eastlake大道東/西雅圖/Lake Union	開發人員	—	311,631	311,631	99		99				2023	2024
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/西雅圖/博塞爾	ReDev	282,494	178,129	460,623	82		82				1Q23	2024
達內斯敦路9820號/馬裏蘭州/羅克維爾	開發人員	—	250,000	250,000	100		100				2024	2024
達內斯敦路9810號/馬裏蘭州/羅克維爾	開發人員	—	192,000	192,000	100		100				2024	2024
9601和9603醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾	ReDev	48,516	47,395	95,911	100		100				4Q21	2024
醫療中心大道9808號/馬裏蘭州/羅克維爾	開發人員	—	95,061	95,061	37		55				2023	2024
6040 George Watts Hill Drive，二期/研究三角/研究三角	開發人員	—	88,038	88,038	100		100				2024	2024
8800科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓	ReDev	46,434	84,331	130,765	36		36				2Q23	2024
		405,978	1,842,713	2,248,691	90		91
		1,187,658	3,018,095	4,205,753	94		94
2025年及以後的穩定
柯立芝大道99號/大波士頓/劍橋/內郊	開發人員	—	320,809	320,809	36		36				2024	2025
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/ 劍橋/近郊	開發人員	—	248,018	248,018	85		85				2024	2025
Sylvan路40、50和60號/大波士頓/128號公路	ReDev	—	515,273	515,273	—		—		(3)		2024	2026
其他/大波士頓	ReDev	—	453,869	453,869	—		—				2024	2025
歐文斯街1450號/舊金山灣區/觀瀾灣	開發人員	—	212,796	212,796	—		—		(4)		2024	2025
651 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部	ReDev	—	300,010	300,010	15		22				2023	2025
加拿大	ReDev	32,992	217,798	250,790	73		73				2023	2025
		32,992	2,268,573	2,301,565	24		25		(5)

		1,220,650	5,286,668	6,507,318	69	%	70	%
(1)最初入住日期視租賃和/或市場情況而定。穩定的入住率可能因單一租户或多租户而異。多租户項目的入住率可能會在一段時間內增加。 (2)我們預計在2023年底交付這個開發項目。 (3)這一大型園區項目預計將吸引我們的128路線子市場的需求。我們目前正在營銷該空間的租賃，並正在與多家生命科學公司就該項目的一部分進行初步談判。 (4)代表一個單租户或多租户項目，用於擴展我們現有的大型園區，該項目將由我們的合資夥伴100%提供資金。我們目前正在營銷租賃空間，公開交易的生物技術和機構租户對我們有初步的興趣。 (5)這些項目專注於我們鄰近物業/校園現有租户的需求，也將滿足其他非亞歷山大市物業/校園的需求。

新A/A+發展及重建物業：現有項目(續)


物業/街市/街市		平方英尺			百分比
	開發/修訂	服務中	CIP	總計	租賃			租賃/洽談
預計在未來三個季度開工建設的近期項目
2025年及以後的穩定
公園大道401號和421號/大波士頓/芬威(1)	修訂/發展	111,294	392,011	503,305	10	%		10	%
Torrey Pines北路11255號和11355號/聖地亞哥/Torrey Pines	開發人員	—	309,094	309,094	100			100
Torrey Pines北路10931號和10933號/聖地亞哥/Torrey Pines	開發人員	—	299,158	299,158	100			100
4135校園點法院/聖地亞哥/大學城中心	開發人員	—	426,927	426,927	100			100
		111,294	1,427,190	1,538,484	71			71
總計		1,331,944	6,713,858	8,045,802	70	%	(2)	70	%

(1)不包括與預計將在Park Drive 421出售的268,023 RSF相關的估計面積。有關更多細節，請參閲本項目2中的“處置和出售部分權益”。

(2)與截至2023年3月31日的72%相比有所下降，原因是包括了我們在大波士頓公園大道401和421的近期項目。不包括這一新增項目，截至本報告日期，我們預計在未來三個季度開工建設的當前和近期項目總數有74%是租賃的。

新A/A+發展及重建物業：現有項目(續)


	我們的所有權權益		100%										無槓桿收益率
物業/街市/街市			服務中		CIP		完成的成本			總計為完成			初步穩定			初步穩定(收付實現制)

在建工程
2023年穩定
賓尼街325號/大波士頓/劍橋	100	%	$	—	$	639,273	$	251,727		$	891,000			8.5	%		7.2	%
140 First Street/大波士頓/劍橋	100	%	964,842		238,505		38,653			1,242,000				5.5	%		4.6	%
布魯克林大道201號/大波士頓/芬威	98.8	%	658,745		72,538		43,717			775,000				7.2	%		6.5	%
Necco街15號/大波士頓/海港創新區	67.3	%	—		427,610		139,390			567,000				6.7	%		5.5	%
751 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部	51.0	%	—		202,846		43,154			246,000				6.9	%		7.5	%
			1,623,587		1,580,772
2024年穩定
温特街840號/大波士頓/128號公路	100	%	13,648		119,940		74,412			208,000				7.5	%		6.5	%
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山	46.2	%	—		155,873		257,127			413,000				7.4	%		6.2	%
4155校園點法院/聖地亞哥/大學城中心	55.0	%	—		62,608		110,392			173,000				7.4	%		6.5	%
1150 Eastlake大道東/西雅圖/Lake Union	100	%	—		326,394		78,606			405,000				6.4	%		6.2	%
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/西雅圖/博塞爾	100	%	74,698		92,501		61,801			229,000				6.3	%		6.2	%
達內斯敦路9820號/馬裏蘭州/羅克維爾	100	%	—		84,001		92,999			177,000				6.3	%		5.6	%
達內斯敦路9810號/馬裏蘭州/羅克維爾	100	%	—		100,598		32,402			133,000				6.9	%		6.2	%
9601和9603醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾	100	%	31,290		19,214		16,496			67,000				7.4	%		6.5	%
醫療中心大道9808號/馬裏蘭州/羅克維爾	100	%	—		77,404		待定
6040 George Watts Hill Drive，二期/研究三角/研究三角	100	%	—		51,125		12,875			64,000				8.0	%		7.0	%
8800科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓	100	%	33,897		56,096		22,007			112,000				6.3	%		6.0	%
			153,533		1,145,754
2025年及以後的穩定(1)
柯立芝大道99號/大波士頓/劍橋/內郊	75.0	%	—		233,411		待定
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/ 劍橋/近郊	100	%	—		247,720		179,280			427,000				6.2	%		5.5	%
Sylvan路40、50和60號/大波士頓/128號公路	100	%	—		369,777		待定
其他/大波士頓	100	%	—		135,637
歐文斯街1450號/舊金山灣區/觀瀾灣	46.4	%	—		179,884
651 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部	50.0	%	—		245,559
加拿大	100	%	4,517		45,820		53,663			104,000				7.0	%		7.0	%
			4,517		1,457,808

			$	1,781,637	$	4,184,334	$	2,700,000	(2)	$	8,670,000	(2)
(1)我們預計將提供每個項目的總估計成本和相關收益，並在2025年及以後的幾個季度內實現穩定。 (2)數額四捨五入為最接近的1000萬美元，包括列為待定項目的初步估計數額。

新A/A+發展及重建物業：現有項目(續)


	我們的所有權權益		100%
物業/街市/街市			服務中		CIP			完成的成本			總計為完成

預計在未來三個季度開工建設的近期項目
2025年及以後的穩定								待定
公園大道401號和421號/大波士頓/芬威(1)	100	%	$	115,378	$	213,309
Torrey Pines北路11255號和11355號/聖地亞哥/Torrey Pines	100	%	—		139,472
Torrey Pines北路10931號和10933號/聖地亞哥/Torrey Pines	100	%	—		120,308
4135校園點法院/聖地亞哥/大學城中心	55.0	%	—		92,335

			115,378		565,424			1,680,000		(2)	2,360,000		(2)
總計			$	1,897,015	$	4,749,758		$	4,380,000	(2)	$	11,030,000	(2)
我們的投資份額(3)					$	4,080,000	(2)	$	3,750,000	(2)	$	9,720,000	(2)

(1)不包括與預計將在Park Drive 421出售的268,023 RSF相關的估計賬面價值。有關更多細節，請參閲本項目2中的“處置和出售部分權益”。

(2)數額四捨五入為最接近的1000萬美元，包括列為待定項目的初步估計數額。

(3)根據我們在發展或重建項目完成時的擁有權百分比，代表我們的投資份額。

新A/A+開發及再開發物業：管線摘要

下表彙總了截至2023年6月30日我們在北美的所有開發和再開發項目的關鍵信息(以千美元為單位)：


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					發展和重建					總計(1)
					積極建設和近期建設		未來的機會取決於市況及租賃
					在建中	近期承諾	近期	中級術語	未來

大波士頓
超大校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場一號/劍橋	100	%	$	639,273	462,100	—	—	—	—	462,100
賓利街325號
柯立芝大道99號/劍橋/內郊	75.0	%	233,411		320,809	—	—	—	—	320,809
超級校園：查爾斯/劍橋/內郊的阿森納	100	%	258,790		248,018	—	308,446	—	34,157	590,621
軍工廠街311號、北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號
超大校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場/劍橋	100	%	340,833		78,546	—	—	174,500	41,955	295,001
第一街140號和埃德温·H·蘭德大道100號
超大校園：亞歷山大中心®生命科學獎-芬威/芬威	(2)		285,847		58,149	392,011	111,294	—	—	561,454
布魯克林大道201號和公園大道401號和421號
Necco街15號/海港創新區	67.3	%	427,610		345,995	—	—	—	—	345,995
超大校園：Sylvan路40、50和60號、Gatehouse Drive 35號和温特街840號/128號公路	100	%	548,440		654,953	—	—	—	515,000	1,169,953
超大校園：阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號/劍橋/內郊	100	%	80,501		—	—	—	—	902,000	902,000
阿森納街446、458、500和550號
超大校園：亞歷山大港科技廣場®/劍橋	100	%	7,881		—	—	—	—	100,000	100,000
巨型園區：E街380號和420號/海港創新區	100	%	128,273		—	—	—	—	1,000,000	1,000,000
A街99號/海港創新區	100	%	51,130		—	—	—	—	235,000	235,000
Necco街/海港創新區10號	100	%	100,736		—	—	—	—	175,000	175,000
超大校園：Moderna一路/128路	100	%	25,470		—	—	—	—	1,100,000	1,100,000
總統大道215號/128號公路	100	%	6,808		—	—	—	—	112,000	112,000
其他創造價值的項目	(3)		282,673		453,869	—	190,992	—	1,132,549	1,777,410
			$	3,417,676	2,622,439	392,011	610,732	174,500	5,347,661	9,147,343
關於更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節“定義和協調”中的“巨型園區”的定義。 (1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。 (2)我們擁有布魯克林大道201號98.8%的權益，總RSF為58,149 RSF，目前正在建設中，我們在Park Drive 401和421號的近期開發項目中擁有100%的權益，總RSF為503,305。有關我們在Park Drive 421出售268,023 RSF的更多詳細信息，請參閲本項目2中的“處置和出售部分權益”。 (3)包括我們通過一家房地產合資企業擁有部分權益的物業。有關更多詳情，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					發展和重建						總計(1)
					積極建設和近期建設		未來的機會取決於市況及租賃
					在建中	近期承諾	近期	中級術語		未來
舊金山灣區
超大校園：亞歷山大中心®科學與技術-使命灣/使命灣	46.4	%	$	179,884	212,796	—	—	—		—	212,796
歐文斯街1450號
超大園區：亞歷山大市技術中心®-Gateway/南舊金山	(2)		473,752		530,602	—	—	—		291,000	821,602
651號和751號網關大道
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷/南舊金山	46.2	%	311,714		285,346	—	198,188	150,213		—	633,747
夏利達曼道230號，禤浩焯路201號和231號，羅林斯路6號和30號
超大校園：211(3), 213(3)，249、259、269和279東大大道/南舊金山	100	%	6,655		—	—	107,250	—		90,000	197,250
東格蘭德大道211號和269號
超大校園：亞歷山大中心® 生命科學--聖卡洛斯/大斯坦福	100	%	410,628		—	—	105,000	700,000		692,830	1,497,830
工業路960號，商業街987號和1075號，布蘭斯滕路888號
加州大道901號/大斯坦福	100	%	14,187		—	—	56,924	—		—	56,924
3825和3875費邊路/大斯坦福	100	%	141,816		—	—	—	250,000		228,000	478,000
超大校園：布盧克姆大街88號/索馬	100	%	367,628		—	—	—	1,070,925		—	1,070,925
超大園區：1122、1150和1178 El Camino Real/南舊金山	100	%	366,010		—	—	—	—		1,930,000	1,930,000
其他創造價值的項目	100	%	—		—	—	—	—		25,000	25,000
			2,272,274		1,028,744	—	467,362	2,171,138		3,256,830	6,924,074
紐約市
超大校園：亞歷山大中心®為生命科學-紐約市/紐約市	100	%	142,487		—	—	—	550,000	(4)	—	550,000
東42街219號/紐約市	100	%	—		—	—	—	579,947		—	579,947
			$	142,487	—	—	—	1,129,947		—	1,129,947
關於更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節“定義和協調”中的“巨型園區”的定義。 (1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。 (2)我們在總計300,010 RSF的651 Gateway Boulevard擁有50.0%的所有權權益，在總計230,592 RSF的751 Gateway Boulevard擁有51.0%的所有權權益。 (3)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多詳情，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。 (4)根據一項期權協議，我們目前正與紐約市就一座約550,000平方英尺的新樓未來選址的長期土地租賃進行談判。

新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					發展和重建					總計(1)
					積極建設和近期建設		未來的機會取決於市況及租賃
					在建中	近期承諾	近期	中級術語	未來

聖地亞哥
巨型校園：亞歷山大市/大學城中心附近的校園點	55.0	%	$	328,550	171,102	426,927	—	—	1,074,445	1,672,474
10010(2), 10140(2)，和10260校園點大道和4110,4135,4155,4161和4275(2)校園點球場
超大校園：亞歷山大廣場一號和亞歷山大北一號/Torrey Pines	100	%	313,323		—	608,252	—	125,280	—	733,532
託裏派恩斯北路10931、10933、11255和11355以及託雷亞納路10975和10995
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech	50.0	%	177,310		—	—	254,771	160,000	333,845	748,616
斯克蘭頓路9805號和巴恩斯峽谷路10065號和10075號
巨型校園：亞歷山大/索倫託梅薩的順序區	100	%	44,362		—	—	200,000	509,000	1,089,915	1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350和6450順序驅動器
亞歷山大/索倫託·梅薩的斯克裏普斯科學園	100	%	90,165		—	—	105,000	175,041	318,308	598,349
米安利大道10048號、10219號、10256號和10260號以及斯克裏普斯牧場大道10277號
巨型校園：大學區/大學城中心	100	%	153,026		—	—	—	937,000	100,000	1,037,000
9363、9373、9393和9625(3)傑內西大道8410-8750號，以及濱海廣場4282號
太平洋科技園/索倫託臺地	50.0	%	22,846		—	—	—	149,000	—	149,000
韋珀斯街9444號
超大校園：Illumina路5200號/大學城中心	51.0	%	17,264		—	—	—	—	451,832	451,832
4025、4031、4045和4075索倫託山谷大道/索倫託山谷	100	%	37,440		—	—	—	—	247,000	247,000
其他創造價值的項目	100	%	70,650		—	—	—	—	475,000	475,000
			$	1,254,936	171,102	1,035,179	559,771	2,055,321	4,090,345	7,911,718
關於更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節“定義和協調”中的“巨型園區”的定義。 (1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。 (2)我們在這處房產中擁有100%的權益。 (3)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多詳情，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					發展和重建					總計(1)
					積極建設和近期建設		未來的機會取決於市況及租賃
					在建中	近期承諾	近期	中級術語	未來
西雅圖
巨型校園：亞歷山大/聯合湖畔的東湖生命科學園區	100	%	$	326,394	311,631	—	—	—	—	311,631
東湖大道1150號
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/博塞爾	100	%	92,501		178,129	—	50,552	—	—	228,681
3301、3555和3755蒙特維拉公園路
超大校園：亞歷山大中心®生命科學-南湖聯盟/湖泊聯盟	(2)		411,958		—	—	1,095,586	—	188,400	1,283,986
德克斯特大道北601號和701號及美沙街800號
第四大道南830號和1010號/SoDo	100	%	56,062		—	—	—	—	597,313	597,313
超大校園：亞歷山大中心®適用於先進技術-峽谷公園/博塞爾	100	%	15,159		—	—	—	—	230,000	230,000
20號大道東南21660號
其他創造價值的項目	100	%	92,906		—	—	—	—	691,000	691,000
			994,980		489,760	—	1,146,138	—	1,706,713	3,342,611
馬裏蘭州
超大校園：亞歷山大中心®生命科學-Shady Grove/Rockville	100	%	300,659		584,456	—	—	258,000	38,000	880,456
醫療中心大道9603和9808以及達內斯敦路9810、9820和9830
			$	300,659	584,456	—	—	258,000	38,000	880,456
關於更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節“定義和協調”中的“巨型園區”的定義。 (1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。 (2)我們擁有合共414,986平方英尺的德克斯特大道北601號和701號的100%權益，以及美世大街800號合共869,000平方英尺的近期發展項目的60%權益。

新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值			平方英尺
						發展和重建					總計(1)
						積極建設和近期建設		未來的機會取決於市況及租賃
						在建中	近期承諾	近期	中級術語	未來
研究三角
喬治·瓦茨山道6040號，第二期/研究三角	100	%	$	51,125		88,038	—	—	—	—	88,038
超大校園：亞歷山大中心®先進技術/研究三角	100	%	94,015			—	—	180,000	—	990,000	1,170,000
戴維斯大道4號和12號
超大校園：亞歷山大中心®下一代藥物/研究三角	100	%	102,395			—	—	100,000	100,000	855,000	1,055,000
康沃利斯東路3029號
超大校園：亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/研究三角	100	%	171,567			—	—	—	150,000	2,060,000	2,210,000
摩爾路41號
亞歷山大大道120 TW，東NC駭維金屬加工54號2752號，南三角駕駛/研究三角10號	100	%	52,083			—	—	—	—	750,000	750,000
其他創造價值的項目	100	%	4,185			—	—	—	—	76,262	76,262
			475,370			88,038	—	280,000	250,000	4,731,262	5,349,300
德克薩斯州
8800科技森林廣場/大休斯頓	100	%	73,631			84,331	—	—	—	116,287	200,618
紅河街1020號/奧斯汀	100	%	9,327			—	—	—	—	177,072	177,072
其他創造價值的項目	100	%	131,366			—	—	—	—	1,694,000	1,694,000
			214,324			84,331	—	—	—	1,987,359	2,071,690

加拿大	100	%	45,820			217,798	—	—	—	371,743	589,541
其他創造價值的項目	100	%	101,721			—	—	—	—	724,349	724,349
截至2023年6月30日的管道總數			$	9,220,247	(2)	5,286,668	1,427,190	3,064,003	6,038,906	22,254,262	38,071,029

關於更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”一節“定義和協調”中的“巨型園區”的定義。

(1)總樓面面積包括4,339,004個目前正在運作的建築物的RSF，這些建築物將在未來開始建設時重新開發或由新的發展RSF取代。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。

(2)總賬面價值包括42億美元的在建項目，其中70%是租賃/談判項目。我們還預計在2023年6月30日之後的未來三個季度內，開始建設四個短期項目，總價值5.654億美元，其中71%是租賃的。

行動的結果

我們提供了項目的表格比較，無論是收益還是損失，這可能有助於從更高的層面瞭解我們的業績，併為我們截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K和我們隨後的Form 10-Q季度報告中包含的披露提供背景。我們相信，這樣的表格説明有助於投資者更好地瞭解公司層面作出的決定和開展的活動，這些決定和活動對我們不同時期的經營業績比較有重大影響。我們還相信，這一表格介紹將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的瞭解。出售房地產的損益和持有待售資產的減值與公司層面處置房地產的決定有關。提前清償債務的收益或損失與公司層面的融資決策有關，這些決策側重於我們的資本結構戰略。非房地產投資的重大已實現和未實現收益或虧損、房地產和非房地產投資的減值以及高管辭職導致的股票薪酬支出加速與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是公司層面的戰略性非房地產投資決策和外部市場狀況的結果。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因一般市場變化或我們無法控制的其他條件的變化而低於各自的賬面價值時的減值。本項目2進一步詳細説明瞭本期表格披露中包括的重大項目，無論是收益還是虧損。亞歷山大公司普通股股東在截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的淨收入中包括的主要項目以及相關的每股金額如下(除每股金額外，以百萬計)：


	截至6月30日的三個月，								截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022		2023		2022		2023		2022
	金額				每股--稀釋後				金額				每股--稀釋後
非房地產投資的未實現虧損	$	(77.9)	$	(68.1)	$	(0.46)	$	(0.42)	$	(143.8)	$	(331.6)	$	(0.84)	$	(2.07)
房地產銷售收益	214.8		214.2		1.26		1.33		214.8		214.2		1.26		1.34
非房地產投資減值準備	(23.0)		—		(0.13)		—		(23.0)		—		(0.13)		—
房地產減值準備	(168.6)		—		(0.99)		—		(168.6)		—		(0.99)		—
提前清償債務損失	—		(3.3)		—		(0.02)		—		(3.3)		—		(0.02)
總計	$	(54.7)	$	142.8	$	(0.32)	$	0.89	$	(120.6)	$	(120.7)	$	(0.70)	$	(0.75)

有關額外資料，請參閲本公司未經審計綜合財務報表的附註3-“房地產投資”及附註7-“投資”。

相同的屬性

除了對我們的運營結果進行評估外，我們還對我們的某些物業(稱為相同物業)的運營業績進行了評估。有關確定我們的相同物業組合的其他信息，請參閲本項目2“非GAAP衡量和定義”部分中的“相同物業比較”的定義。下表提供了截至2023年6月30日的三個月和六個月的相同物業的相關信息：


	2023年6月30日
	截至三個月	截至六個月
與上年同期相比，淨營業收入的百分比變化	3.0%	3.4%
淨營業收入(收付實現制)與上年同期相比的百分比變化	4.9%	6.5%
營業利潤率	70%	70%
相同物業的數量	336	303
RSF	34,655,179	31,191,131
入住率-本期平均值	94.0%	94.4%
入住率-同期與上一年的平均值	95.2%	95.4%

下表核對了截至2023年6月30日的六個月內相同物業的數量與總物業的比例：


開發項目-在建項目						屬性
布魯克林大道201號						1
Necco街15號						1
門户大道751號						1
賓利街325號						1
東湖大道1150號						1
達內斯敦路9810號和9820號						2
柯立芝大道99號						1
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號						2
醫療中心大道9808號						1
喬治·瓦茨山路6040號						1
歐文斯街1450號						1
哈里特·塔布曼路230號						1
4155校園點院						1
						15
開發-2022年1月1日後投入使用						屬性
825號和835號工業路						2
醫療中心大道9950號						1
3115 Merryfield行						1
戴維斯大道8號和10號						2
實驗室大道5號和9號						2
巴恩斯峽谷路10055號						1
霍伊特公園大道10102號						1
						10
重建項目-在建項目						屬性
温特街840號						1
醫學中心大道9601號和9603號						2
第一街140號						1
希爾文道40、50及60號						3
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路						6
門户大道651號						1
8800科技森林廣場						1
加拿大						4
其他						2
						21


重新開發-在以下地點投入使用 2022年1月1日						屬性
波特大道3160號						1
莫爾豪斯大道5505號						1
查爾斯河上的阿森納						11
第48大道30-02號						1
埃利斯路2400號、摩爾大道40號和亞歷山大大道14號						3
世紀大道20400號						1
						18
2022年1月1日之後的收購						屬性
山景大道3301、3303、3305和3307						4
科斯塔維德大道8505號和諾貝爾路4260號						2
225和235總統道						2
104TW Alexander Drive						4
漢普郡大街一號						1
交叉口校園						9
埃德温·H·蘭德大道100號						1
校園點徑10010號及10140號及校園點院4275號						3
軍工廠街446號和458號						2
門樓大道35號						1
三一大街1001號和紅河街1020號						2
其他						10
						41
未合併的房地產合資企業						4
持有待售物業						2
從相同屬性中排除的屬性總數						111
相同的屬性						303
截至2023年6月30日北美的總物業						414

截至2023年6月30日的三個月與截至2022年6月30日的三個月的業績比較

下表列出了截至2023年6月30日的三個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2022年6月30日的三個月的比較(以千美元為單位)。請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節，以瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則分別提出的最直接可比財務計量、租金收入和淨收入的核對。


	截至6月30日的三個月，
	2023		2022		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的屬性	$	442,476	$	425,709	$	16,767	3.9	%
不同的屬性	95,413		59,358		36,055		60.7
租金收入	537,889		485,067		52,822		10.9

相同的屬性	146,123		139,428		6,695		4.8
不同的屬性	20,327		16,464		3,863		23.5
租户恢復	166,450		155,892		10,558		6.8

租金收入	704,339		640,959		63,380		9.9

相同的屬性	225		262		(37)		(14.1)
不同的屬性	9,336		2,543		6,793		267.1
其他收入	9,561		2,805		6,756		240.9

相同的屬性	588,824		565,399		23,425		4.1
不同的屬性	125,076		78,365		46,711		59.6
總收入	713,900		643,764		70,136		10.9

相同的屬性	174,562		163,089		11,473		7.0
不同的屬性	37,272		33,195		4,077		12.3
租賃業務	211,834		196,284		15,550		7.9

相同的屬性	414,262		402,310		11,952		3.0
不同的屬性	87,804		45,170		42,634		94.4
淨營業收入	$	502,066	$	447,480	$	54,586	12.2	%

淨營業收入--相同物業	$	414,262	$	402,310	$	11,952	3.0	%
直線租金收入	(22,440)		(22,798)		358		(1.6)
攤銷已取得的低於市價的租約	(8,183)		(13,643)		5,460		(40.0)
淨營業收入--相同物業(收付實現制)	$	383,639	$	365,869	$	17,770	4.9	%

租金收入

截至2023年6月30日止三個月的租金總收入增加6,340萬元或9.9%至704.3,000,000元，而截至2022年6月30日止三個月的租金總收入則為64,100,000元，這是租金收入及收回租户的增長所致，如下所述。

租金收入

截至2023年6月30日的三個月，總租金收入增加了5,280萬美元，增幅為10.9%，達到537.9美元，而截至2022年6月30日的三個月的總租金收入為485.1美元。這一增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加，這些租金收入與2022年4月1日後投入使用的200萬RSF開發和重建項目以及2022年4月1日後收購的13個運營物業總計160萬RSF相關。

截至2023年6月30日的三個月，我們同一物業的租金收入增加了1,680萬美元，增幅為3.9%，達到442.5美元，而截至2022年6月30日的三個月的租金收入為425.7美元。這一增長主要是由於自2022年4月1日以來租賃續約和轉租空間的租金上漲。

租户恢復

截至2023年6月30日的三個月，租户收回的金額增加了1,060萬美元，增幅為6.8%，達到166.5美元，而截至2022年6月30日的三個月的租户回收金額為155.9美元。這一增長是由於我們的非相同物業與我們的開發和重建項目投入使用以及在2022年4月1日之後收購的物業有關(如上文“租金收入”所述)，以及我們的相同物業與租户從更高的運營費用中收回相關，如下所述。

截至2023年6月30日止三個月，Same Properties的租户回收增加670,000,000美元，增幅4.8%至146.1,000,000美元，較截至2022年6月30日止三個月的139.4,000,000美元增加，主要是由於截至2023年6月30日止三個月的營運開支增加所致，詳見下文“租賃業務”一節所述。截至2023年6月30日，我們93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2023年6月30日的三個月，其他收入增加了680萬美元，增幅為240.9%，達到960萬美元，而截至2022年6月30日的三個月的其他收入為280萬美元。其他收入增加，主要是因為在截至2023年6月30日的三個月內，貨幣市場户口的平均利率上升至4.0%以上，而截至2022年6月30日的三個月的平均利率則不足1.0%，因此利息收入增加。

租賃業務

截至2023年6月30日的三個月的總租賃運營支出增加了1,560萬美元，增幅為7.9%，達到211.8美元，而截至2022年6月30日的三個月的總租賃運營支出為196.3美元。增加的部分原因是與我們的非相同物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和重新開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2023年6月30日的三個月，Same Properties的租金運營支出增加了1,150萬美元，增幅為7.0%，至174.6美元，而截至2022年6月30日的三個月，租金運營支出為163.1美元。增加的主要原因是：(1)維修和維護費用增加總計430萬美元，這主要是由於服務的時間安排和費率上升，(2)合同費用總計210萬美元，包括安保和看守服務，主要是由於費率增加；(3)財產保險費用增加，總計180萬美元，主要是由於保險費增加。

一般和行政費用

截至2023年6月30日的三個月，一般和行政費用增加了250萬美元，增幅為5.7%，達到4590萬美元，而截至2022年6月30日的三個月為4340萬美元。這一增長主要是由於繼續支持我們在多個市場的業務所需的服務成本增加，包括投入服務的開發和重新開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。在截至2023年6月30日、2023年6月和2022年6月的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為9.7%和9.8%。

利息支出

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：


	截至6月30日的三個月，
組件	2023			2022			變化
毛利	$	108,746		$	92,459		$	16,287
資本化利息	(91,674)			(68,202)			(23,472)
利息支出	$	17,072		$	24,257		$	(7,185)

平均未償債務餘額(1)	$	11,346,604		$	10,300,789		$	1,045,815
加權平均年利率(2)	3.8		%	3.6		%	0.2		%

(1)代表各自期間的平均未償債務餘額。

(2)表示年化產生的總利息除以各自期間的平均未償債務餘額。

與截至2022年6月30日的三個月相比，截至2023年6月30日的三個月的利息支出淨變化原因如下(以千美元為單位)：


組件	利率(1)			生效日期	變化
因下列原因引起的利息增加：
債項的發行：


2053年到期的5億美元無擔保優先票據		5.26	%	2023年2月	$	6,448
5億美元無擔保優先票據，2035年到期-綠色債券		4.88	%	2023年2月	5,959
應付擔保票據項下建築業借款增加		8.08	%		1,406
提高商業票據計劃和無擔保高級信貸額度的借款利率					1,781
其他利息增加					693






總利息的變動					16,287
資本化利息的增加					(23,472)
利息支出的總變動					$	(7,185)

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2023年6月30日的三個月的折舊和攤銷費用增加了3,150萬美元，增幅為13.0%，達到273.6美元，而截至2022年6月30日的三個月的折舊和攤銷費用為242.1美元。這一增長主要是由於投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業的額外折舊，如上文“租金收入”一節所述。

房地產減值準備

在截至2023年6月30日的三個月內，我們確認了總計1.686億美元的房地產減值費用，主要是為了將在此期間歸類為持有待售的128路子市場中一個三棟建築的寫字樓園區的賬面價值減少到其當前的公允價值減去銷售成本。有關詳情，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註3-“房地產投資”中的“出售房地產資產及減值費用”一節。

提前清償債務損失

在截至2022年6月30日的三個月內，我們確認了提前清償債務的損失330萬美元，包括與償還兩張應付擔保票據有關的預付款罰款和未攤銷貸款費用的註銷。

投資損失

在截至2023年6月30日的三個月中，我們確認了總計7830萬美元的投資虧損。這一虧損包括7,790萬美元的未實現虧損和重新分類，這是由於我們在報告淨資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值減少了4,730萬美元，以及在截至2023年6月30日的三個月中將前期確認的未實現收益重新分類為投資銷售的已實現收益。投資虧損還包括371000美元的已實現虧損，主要包括2300萬美元的減值費用，主要與三項不報告資產淨值的私人持股實體的非房地產投資有關，但被截至2023年6月30日的三個月內與銷售投資和分配相關的已實現收益所抵消。

在截至2022年6月30日的三個月內，我們確認了總計3950萬美元的投資虧損，其中包括6810萬美元的未實現虧損和2860萬美元的已實現收益。有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

房地產銷售收益

在截至2023年6月30日的三個月內，我們確認了與完成六項房地產處置相關的2.148億美元收益。在截至2023年6月30日的三個月的綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

在截至2022年6月30日的三個月內，我們確認了2.142億美元的收益，主要與完成14項房地產處置有關。在截至2022年6月30日的三個月的綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

有關本公司房地產銷售的更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”部分。

其他綜合收益

截至2023年6月30日的三個月的其他全面收益總額增加了1,010萬美元，未實現淨收益合計為390萬美元，而截至2022年6月30日的三個月的未實現淨虧損為610萬美元，主要與我們在加拿大的業務相關的外幣換算未實現收益有關。

截至2023年6月30日的6個月與截至2022年6月30日的6個月的業績比較

下表列出了截至2023年6月30日的六個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2022年6月30日的六個月的比較(以千美元為單位)。請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節，以瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則分別提出的最直接可比財務計量、租金收入和淨收入的核對。


	截至6月30日的六個月，
	2023		2022		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的屬性	$	807,428	$	775,081	$	32,347	4.2	%
不同的屬性	248,763		179,523		69,240		38.6
租金收入	1,056,191		954,604		101,587		10.6

相同的屬性	267,972		250,454		17,518		7.0
不同的屬性	68,125		48,455		19,670		40.6
租户恢復	336,097		298,909		37,188		12.4

租金收入	1,392,288		1,253,513		138,775		11.1

相同的屬性	351		446		(95)		(21.3)
不同的屬性	22,056		4,870		17,186		352.9
其他收入	22,407		5,316		17,091		321.5

相同的屬性	1,075,751		1,025,981		49,770		4.9
不同的屬性	338,944		232,848		106,096		45.6
總收入	1,414,695		1,258,829		155,866		12.4

相同的屬性	317,876		293,222		24,654		8.4
不同的屬性	100,891		84,390		16,501		19.6
租賃業務	418,767		377,612		41,155		10.9

相同的屬性	757,875		732,759		25,116		3.4
不同的屬性	238,053		148,458		89,595		60.4
淨營業收入	$	995,928	$	881,217	$	114,711	13.0	%

淨營業收入--相同物業	$	757,875	$	732,759	$	25,116	3.4	%
直線租金收入	(40,145)		(49,278)		9,133		(18.5)
攤銷已取得的低於市價的租約	(14,914)		(23,300)		8,386		(36.0)
淨營業收入--相同物業(收付實現制)	$	702,816	$	660,181	$	42,635	6.5	%

租金收入

截至2023年6月30日止六個月的租金總收入增加1.388億美元，或11.1%，至14億美元，而截至2022年6月30日的六個月則為13億美元，這是租金收入和租户回收增加的結果，如下所述。

租金收入

截至2023年6月30日的六個月，總租金收入增加了1.016億美元，增幅為10.6%，達到11億美元，而截至2022年6月30日的六個月的總租金收入為10億美元。這一增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加，這些租金收入與2022年1月1日後投入使用的400萬RSF開發和重建項目以及2022年1月1日後收購的41個運營物業合計420萬RSF有關。

截至2023年6月30日的六個月，我們同一物業的租金收入增加了3,230萬美元，增幅為4.2%，達到807.4美元，而截至2022年6月30日的六個月的租金收入為775.1美元。這一增長主要是由於自2022年1月1日以來租賃續約和轉租空間的租金上漲。

租户恢復

截至2023年6月30日的六個月，租户回收增加了3,720萬美元，增幅為12.4%，至3.361億美元，而截至2022年6月30日的六個月為298.9美元。這一增長的部分原因是與我們投入使用的開發和重新開發項目相關的非同一物業，以及在2022年1月1日之後獲得的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2023年6月30日止六個月，Same Properties的租户回收增加17,500,000美元至268.0,000,000美元，增幅為7.0%，而截至2022年6月30日止六個月則為250,500,000美元，主要是由於截至2023年6月30日止六個月的營運開支增加所致，詳情見下文“租賃業務”一節。截至2023年6月30日，我們93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月的其他收入分別為2240萬美元和530萬美元，主要包括各自期間的建築管理費和利息收入。其他收入的增長主要是由於與我們西雅圖市場的一家合資企業相關的530萬美元租賃費，以及我們從貨幣市場賬户賺取的平均利率在截至2023年6月30日的六個月內提高到4.0%以上而導致的利息收入增加，而截至2022年6月30日的六個月的利息收入不到1.0%。

租賃業務

截至2023年6月30日的六個月，總租賃運營支出增加了4,120萬美元，增幅為10.9%，至418.8美元，而截至2022年6月30日的六個月的總租賃運營支出為377.6美元。增加的部分原因是與我們的非相同物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和重新開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2023年6月30日的六個月內，Same Properties的租金運營費用增加了2,470萬美元，增幅為8.4%，至3.179億美元，而截至2022年6月30日的六個月的租金運營費用為2.932億美元。增加的主要原因是：(1)維修和保養費用共計700萬美元，主要是由於服務的時間安排和費率上漲；(2)合同費用共計280萬美元，包括安保和看守服務，主要是由於費率上漲；(3)財產保險費用共計280萬美元，主要是由於保險費上漲。

一般和行政費用

截至2023年6月30日的六個月，一般和行政費用增加了980萬美元，增幅為11.6%，達到9410萬美元，而截至2022年6月30日的六個月的一般和行政費用為8430萬美元。這一增長主要是由於年度薪酬增加以及繼續支持我們在多個市場的運營所需服務成本的增加，包括投入服務的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。在截至2023年6月30日、2023年6月和2022年6月的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為9.7%和9.8%。

利息支出

截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：


	截至6月30日的六個月，
組件	2023			2022			變化
毛利	$	209,570		$	179,662		$	29,908
資本化利息	(178,744)			(125,965)			(52,779)
利息支出	$	30,826		$	53,697		$	(22,871)

平均未償債務餘額(1)	$	11,001,895		$	10,188,517		$	813,378
加權平均年利率(2)	3.8		%	3.5		%	0.3		%

(1)代表各自期間的平均未償債務餘額。

(2)表示年化產生的總利息除以各自期間的平均未償債務餘額。

與截至2022年6月30日的六個月相比，截至2023年6月30日的六個月的利息支出淨變化，原因如下(以千美元為單位)：


組件	利率(1)			生效日期	變化
因下列原因引起的利息增加：
債項的發行：
10億美元無擔保優先應付票據		3.63	%	2022年2月	$	4,450
8億美元無擔保優先應付票據-綠色債券		3.07	%	2022年2月	2,974
2053年到期的5億美元無擔保優先票據		5.26	%	2023年2月	8,938
5億美元無擔保優先票據，2035年到期-綠色債券		4.88	%	2023年2月	9,671
應付擔保票據項下建築業借款增加		8.08	%		2,470
提高商業票據計劃和無擔保高級信貸額度的借款利率					3,052
其他利息增加					1,613
總加幅					33,168
利息因下列原因而減少：


償還應付有擔保票據		3.40	%	2022年4月	(1,787)
降低商業票據計劃和無擔保高級信貸額度下的平均未償還餘額					(1,473)
總減幅					(3,260)
總利息的變動					29,908
資本化利息的增加					(52,779)
利息支出的總變動					$	(22,871)

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2023年6月30日的六個月，折舊和攤銷費用增加了5,610萬美元，增幅為11.6%，至538.9美元，而截至2022年6月30日的六個月的折舊和攤銷費用為482.7美元。這一增長主要是由於投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業的額外折舊，如上文“租金收入”一節所述。

房地產減值準備

在截至2023年6月30日的六個月內，我們確認了總計168.6美元的房地產減值費用，主要是為了在歸類為持有待售後，將我們128號線子市場中一個三棟建築的寫字樓園區的賬面價值減少到其當前的公允價值減去銷售成本。詳情請參閲本報告第1項下未經審計綜合財務報表附註3-“房地產投資”中的“出售房地產資產及減值費用”一節。

提前清償債務損失

在截至2022年6月30日的六個月內，我們確認了提前清償債務的損失330萬美元，包括與償還兩張應付擔保票據有關的預付款罰款和未攤銷貸款費用的註銷。

投資損失

在截至2023年6月30日的六個月裏，我們確認了總計123.4美元的投資損失。這一虧損包括1.438億美元的未實現虧損和重新分類，這是由於我們在報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值減少了8510萬美元，以及在截至2023年6月30日的六個月中將前期確認的未實現收益重新分類為投資銷售的已實現收益。投資虧損還包括2,040萬美元的已實現收益，主要包括銷售收到的投資和分配的已實現收益，但被減值費用2300萬美元部分抵消，減值費用主要與未報告淨資產淨值的私人實體的三項非房地產投資有關。

在截至2022年6月30日的六個月中，我們確認了總計279.8美元的投資虧損，其中包括5,180萬美元的已實現收益和3.316億美元的未實現虧損。

有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註2-“重大會計政策摘要”中的“投資”部分。

房地產銷售收益

在截至2023年6月30日的六個月內，我們確認了與完成六項房地產處置相關的2.148億美元收益。在截至2023年6月30日的六個月的綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

在截至2022年6月30日的六個月內，我們確認了2.142億美元的收益，主要與完成14項房地產處置有關。在截至2022年6月30日的六個月的綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

有關本公司房地產銷售的更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”部分。

其他綜合收益

截至2023年6月30日的6個月的其他全面收入總額增加了880萬美元，未實現淨收益總計420萬美元，而截至2022年6月30日的6個月的未實現淨虧損為460萬美元，主要與我們在加拿大的業務相關的外幣換算未實現收益有關。

資本支出摘要

我們截至2023年6月30日的6個月的建築支出和截至2023年12月31日的本年度剩餘時間的預計支出包括以下內容(以千為單位)：


	截至2023年6月30日的六個月		截至2023年12月31日的年度預測中點
建築支出(1)	$	1,870,874	$	3,471,000	(2)
來自現有房地產合資企業的貢獻，截至2023年6月30日		(215,557)		(536,000)
總建築支出	$	1,655,317	$	2,935,000
制導距離			$2,785,000 – $3,085,000

(1)包括我們對與建築相關的未合併房地產合資企業的貢獻。

(2)包括預計的增收/重新定位資本支出和非增收資本支出1.47億美元和6000萬美元，

合併房地產合資企業中的合作伙伴為建設提供資金的預計出資

下表彙總了我們合併合資企業中合作伙伴到2026年為建設提供資金的預計資本貢獻(以千為單位)：


在我們現有的聯合房地產合資企業中來自合作伙伴的貢獻
預計計時	金額(1)
截至2023年9月30日的三個月和截至2023年12月31日的三個月	$	320,000
2024年至2026年	1,019,000
總計	$	1,339,000

(1)金額代表我們綜合建築支出的減少。

利息資本化

我們的建築支出包括資本化的利息。下表提供了截至2023年6月30日的六個月內資本化的關鍵利息類別：


	總資本化利息的百分比
價值創造管道：發展與再開發		87	%
規模較小的重建和重新定位資本項目		13
		100	%

下表提供了截至2023年6月30日我們價值創造渠道下的額外運營RSF類別，其中68%的RSF位於我們現有的巨型校園內：


	工程竣工後
	其他內容運營RSF	增長運營RSF

在建和承諾的近期項目(1)	6,713,858	82%
增值建設前：主要是大型園區授權、許可、設計和現場工作	27,018,167
價值創造管道：發展與再開發	33,732,025

(1)代表總計530萬RSF的在建項目和預計將在2023年6月30日後的未來三個季度開始建設的四個近期項目，總計140萬RSF，其中70%是租賃/談判，預計從2023年第三季度到2026年第二季度將產生6.05億美元的淨運營收入增量。

預測結果

根據我們對截至2023年12月31日的年度的現有市場狀況和其他假設的當前看法，我們提出了亞歷山大普通股股東每股收益稀釋、Alexandria普通股股東每股運營資金攤薄和Alexandria普通股股東每股運營資金攤薄的最新指引。下表還提供了Alexandria普通股股東稀釋後每股收益(根據GAAP提出的最直接可比性財務指標)、每股運營資金和調整後的每股運營資金、非GAAP指標以及我們在截至2023年12月31日的最新指導中包括的其他關鍵假設的對賬。不能保證實際數額不會大幅高於或低於這些預期。請參閲我們在本項目2中對“前瞻性陳述”的討論。


預計2023年每股收益和每股運營資金可歸因於Alexandria的普通股股東-攤薄	自7/24/23起		自2013年4月24日起		關鍵變化
每股收益(1)	2.72美元至2.78美元		2.21美元至2.31美元
房地產資產的折舊和攤銷		5.55		5.55
房地產銷售收益		(1.26)		—	(2)
不動產減值--租賃財產		0.98		0.81
分配未歸屬的限制性股票獎勵		(0.04)		(0.04)
每股運營資金(3)	7.95美元至8.01美元		8.53美元至8.63美元
非房地產投資的未實現虧損		0.84		0.39

非房地產投資減值準備		0.13		—	(2)
房地產減值準備		0.02		—


分配給未歸屬的限制性股票獎勵		(0.01)		(0.01)

調整後的每股運營資金(3)	8.93美元至8.99美元		8.91美元至9.01美元		中間價不變；區間收窄4美分
中點		$8.96		$8.96

(1)不包括2023年6月30日之後的未實現收益或虧損，這些收益或虧損要求在收益中確認，並經調整後不包括在每股運營資金中。

(2)有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註3“房地產投資”的“出售房地產資產及減值費用”一節。

(3)有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中的“運營資金和調整後的運營資金，可歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東”的定義。


關鍵假設(1) (百萬美元)	截至2023年7月24日				自2013年4月24日起
	低		高		低		高		關鍵變化

截至2023年12月31日北美運營物業的入住率	94.6%		95.6%		94.6%		95.6%		沒有變化
租賃續約和轉租空間：
租金上調	28.0%		33.0%		28.0%		33.0%
租金增加(現金收付制)	12.0%		17.0%		12.0%		17.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增加	2.0%		4.0%		2.0%		4.0%
淨營業收入增加(收付實現制)	4.0%		6.0%		4.0%		6.0%
直線租金收入	$	130	$	145	$	130	$	145
一般和行政費用	$	183	$	193	$	183	$	193
利息資本化	$	342	$	362	$	342	$	362
利息支出	$	74	$	94	$	74	$	94

(1)我們在上表中提出的假設受到一些變量和不確定性的影響，包括第一部分中作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定性；以及“項目1A”。我們在截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”和“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”，以及“項目1A”。本季度報告表格10-Q的“第二部分--其他信息”中的風險因素。

關鍵信用指標

截至2023年7月24日

自2013年4月24日起

關鍵變化

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-2023年第四季度摺合成年率

小於或等於5.1x

沒有變化

固定費用覆蓋率-2023年第四季度年化

4.5x至5.0x

合併和非合併房地產合資企業

我們為我們合併的房地產合資企業的非控股權益份額和我們在未合併的房地產合資企業的投資份額提供資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估計與我們的部分擁有實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每個合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估計的，以得出每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們不控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在所提交的每個組成部分中的比例份額。請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”以作進一步討論。


聯合房地產合資企業
物業/街市/街市	非控制性(1) 利息份額				運營RSF 100%
賓尼街50號和60號/大波士頓/劍橋/內郊		66.0	%			532,395
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋/內郊		60.0	%			388,270
賓尼街100號和225號和第三街300號/大波士頓/劍橋/內郊		70.0	%			870,106
柯立芝大道99號/大波士頓/劍橋/內郊		25.0	%			—	(2)
Necco街15號/大波士頓/海港創新區		32.7	%	(3)		—	(2)
其他合資企業/大波士頓		39.1	%			—	(2)
亞歷山大中心®科學和技術-使命灣/舊金山灣區/使命灣(4)		75.0	%			1,005,879
歐文斯街1450號/舊金山灣區/觀瀾灣		53.6	%	(5)		—	(2)
601, 611, 651(2)、681、685和701網關大道/舊金山灣區/ 南舊金山		50.0	%			785,444
751 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部		49.0	%			—	(2)
211(2)東格蘭德大道213號/舊金山灣區/舊金山南部		70.0	%			300,930
500福布斯大道/舊金山灣區/南舊金山		90.0	%			155,685
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷/舊金山灣區/南舊金山		53.8	%			—	(2)
3215 Merryfield Row/聖地亞哥/Torrey Pines		70.0	%			170,523
亞歷山大/聖地亞哥/大學城中心附近的校園點(6)		45.0	%			1,337,916
5200 Illumina路/聖地亞哥/大學城中心		49.0	%			792,687
9625 Towne Centre Drive/聖地亞哥/大學城中心		70.0	%			163,648
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(7)		50.0	%			877,103
太平洋科技園/聖地亞哥/索倫託·梅薩		50.0	%			544,352
夏令嶺科學園/聖地亞哥/索倫託·梅薩(8)		70.0	%			316,531
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號/西雅圖/萊克聯合		70.0	%			321,218
德克斯特大道北400號/西雅圖/聯合湖畔		70.0	%			290,754
美世大街800號/西雅圖/聯合湖畔		40.0	%			—	(2)

未合併的房地產合資企業
物業/街市/街市	我們的所有權份額(9)				運營RSF 100%
第三街1655號和1725號/舊金山灣區/觀瀾灣		10.0	%			586,208
1401/1413研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾		65.0	%	(10)		(11)
1450研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾		73.2	%	(10)		42,679
西迪克曼街101號/馬裏蘭州/貝爾茨維爾		57.9	%	(10)		135,423

(1)除上市的合併房地產合資企業外，各合資夥伴在北美的另外兩家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。

(2)表示當前正在建設或正在進行價值創造的物業。有關更多詳情，請參閲本項目2內“新A類物業+發展及重建物業”一節。

(3)非控股權益份額預計將增加到43%，因為隨着時間的推移，我們的合資夥伴之一將承擔完成該項目的剩餘成本。

(4)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。

(5)我們的合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75%，因為隨着時間的推移，我們的合作伙伴將為完成項目貢獻剩餘成本。

(6)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及4110、4135、4155、4161、4224和4242校園點院。

(7)包括Scranton Road 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9808、9855和9868以及Barnes Canyon Road 10055、10065和10075。

(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(9)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。

(10)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合資夥伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。

(11)代表與一家著名零售房地產開發商的合資企業，建立一個零售購物中心，總規模為84,837 RSF。

下表列出了截至2023年6月30日我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款的關鍵條款(以千美元為單位)：


	到期日		規定的匯率		利率(1)		100%				我們的份額
未合併的合資企業							總承諾		債務餘額(2)
1401/1413研究大道		12/23/24	2.70%		3.31	%	$	28,500	$	28,244	65.0%
第三街1655號和1725號		3/10/25	4.50%		4.57	%	600,000		599,293		10.0%
西迪克曼街101號		11/10/26	SOFR+1.95%	(3)	7.11	%	26,750		13,107		57.9%
研究大道1450號		12/10/26	SOFR+1.95%	(3)	7.17	%	13,000		6,383		73.2%
							$	668,250	$	647,027

(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。

(2)代表截至2023年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。

(3)這筆貸款的固定SOFR下限利率為0.75%。

下表列出了截至2023年6月30日以及截至2023年6月30日的三個月和六個月，我們的合併和未合併房地產合資企業的經營結果和財務狀況(以千為單位)：



	合併房地產合資企業中的非控股股權				我們的未合併份額房地產合資企業
	2023年6月30日				2023年6月30日
	截至三個月		截至六個月		截至三個月		截至六個月
總收入	$	101,344	$	203,312	$	2,682	$	5,399
租賃業務	(29,202)		(58,890)		(768)		(1,550)
	72,142		144,422		1,914		3,849
一般和行政	(350)		(817)		(34)		(66)
利息	(5)		(10)		(844)		(1,694)
房地產資產的折舊和攤銷	(28,220)		(56,398)		(855)		(1,714)

分配給可贖回非控股權益的固定回報(1)	201		402		—		—
	$	43,768	$	87,599	$	181	$	375

直線型租金和低於市場的租賃收入	$	4,133	$	8,834	$	297	$	583
運營資金(2)	$	71,988	$	143,997	$	1,036	$	2,089

(1)代表將合資企業收益分配給可贖回的非控股權益，主要是在我們的南舊金山子市場的一個物業中。這些可贖回的非控股權益從其投資中賺取固定回報，而不是參與物業的運營結果。

(2)請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“業務資金和經調整的可歸因於亞歷山大港房地產股權公司的S普通股股東”的定義，以瞭解根據公認會計準則列報的最直接可比財務計量的定義和對賬。


	截至2023年6月30日
	合併後的非控股權益份額房地產合資企業		我們的未合併份額房地產合資企業
房地產投資	$	3,696,860	$	117,715
Cash, cash equivalents, and restricted cash	129,240		6,488
其他資產	390,017		11,477
應付有擔保票據	(22,822)		(90,557)
其他負債	(223,481)		(7,322)
可贖回的非控股權益	(52,628)		—
	$	3,917,186	$	37,801

在截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月內，我們的合併房地產合資企業分別向我們的合資夥伴分配了總計1.346億美元和9210萬美元。有關其他資料，請參閲我們的綜合現金流量表及本報告第(1)項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

投資

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。下表彙總了我們的投資收益(虧損)和非房地產投資的組成部分(以千為單位)。欲知更多資料，請參閲本報告第1項下未經審計綜合財務報表附註7-“投資”。


	2023年6月30日
	截至三個月			截至六個月			截至2022年12月31日的年度
已實現(虧損)收益	$	(371)	(1)	$	20,373	(1)	$	80,435
未實現虧損	(77,897)		(2)	(143,752)		(2)	(412,193)		(3)
投資損失	$	(78,268)		$	(123,379)		$	(331,758)


	2023年6月30日									2022年12月31日
投資	成本			未實現收益		未實現虧損		賬面金額		賬面金額
上市公司	$	201,526		$	58,748	$	(109,382)	$	150,892	$	207,139
報告NAV的實體	470,731			218,001		(11,361)		677,371		759,752
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體	105,605			96,529		(1,224)		200,910		193,784
未出現明顯價格變化的實體	393,065			—		—		393,065		388,940
按權益會計法核算的投資	不適用			不適用		不適用		73,756		65,459
2023年6月30日	$	1,170,927	(4)	$	373,278	$	(121,967)	$	1,495,994	$	1,615,074

2022年12月31日	$	1,152,613		$	506,404	$	(109,402)	$	1,615,074


公共/私人混合(成本)						租户/非租户混合(成本)

(1)包括2300萬美元的減值，主要與對不報告資產淨值的私人實體的三項非房地產投資有關。

(2)包括4,730萬美元和8,510萬美元的未實現虧損，主要原因是我們在報告淨資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值下降，以及分別在截至2023年6月30日的三個月和六個月內將前期確認的未實現收益會計重新分類為我們銷售投資的已實現收益。

(3)包括2.742億美元的未實現虧損，主要原因是我們在上市公司的投資的公允價值減少，以及在截至2022年12月31日的一年中，將前期確認的未實現收益重新分類為我們出售投資的已實現收益的1.38億美元。

(4)佔截至2023年6月30日總資產的2.8%。

流動性


流動性			最低限度的未償還借款和顯著的可用性無擔保高級信用額度

$6.3B			(單位：百萬)





(單位：百萬)
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額	$	5,000
未完成的遠期股權出售協議(1)	103
Cash, cash equivalents, and restricted cash	960
剩餘的建築貸款承諾	103
對上市公司的投資	151
截至2023年6月30日的流動性	$	6,317

(1)代表在承銷商折扣後，根據遠期股權銷售協議未來結算69.9萬股普通股的預期淨收益。

我們預計將滿足某些長期流動性要求，如開發、重新開發、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非營收資本支出、預定債務到期日、向非控股權益分配、通過經營活動提供的現金淨額支付股息、定期資產出售、戰略性房地產合資企業、長期擔保和無擔保債務、我們無擔保優先信貸額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行，以及額外債務和/或股權證券的發行。

我們還期望繼續滿足我們的短期流動資金和資本要求，如本節所述，一般通過我們的營運資本和經營活動提供的淨現金。我們相信，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

有關我們與合同義務和承諾相關的流動資金要求的更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註5-“租賃”和附註10-“有擔保和無擔保優先債務”。

在接下來的幾年裏，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向開發和再開發項目和/或收購投資的非控制性權益支付股息和分配後，保留經營活動的現金流；

•保持可觀的資產負債表流動性；

•改善信用狀況和相對長期資金成本；

•保持多樣化的資本來源，包括經營活動提供的現金淨額、無擔保債務、擔保債務、選擇性房地產資產出售、戰略性房地產合資企業、非房地產投資銷售和普通股；

•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；

•對債務期限保持謹慎的階梯關係；

•維護可靠的信用指標；

•審慎管理浮動利率債務敞口；

•維持一個龐大的、未受限制的資產池，以提供財務靈活性；

•從經營活動提供的現金淨額中為普通股股息和非控股權益分配提供資金；

•按房地產總資產的百分比管理有紀律的價值創造項目；以及

•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

下表顯示了截至2023年6月30日，我們的無擔保高級信用額度下的可用性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額；未償還的遠期股權銷售協議；現金、現金等價物和限制性現金；我們擔保建築貸款下的可用性；以及對上市公司的投資(以千計)：


描述	規定的匯率	集料承付款		傑出的天平(1)		剩餘承付款/流動資金
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額	SOFR+0.835%	$	5,000,000	$	—	$	5,000,000
未完成的遠期股權出售協議(2)						102,781
Cash, cash equivalents, and restricted cash						960,290
剩餘的建築貸款承諾	SOFR+2.70%	$	195,300	$	91,290	103,034
對上市公司的投資						150,892
截至2023年6月30日的流動性						$	6,316,997

(1)代表截至2023年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。

(2)代表在承銷商折扣後，根據遠期股權銷售協議未來結算69.9萬股普通股的預期淨收益。

Cash, cash equivalents, and restricted cash

截至2023年6月30日和2022年12月31日，我們分別擁有10億美元和8.58億美元的現金、現金等價物和限制性現金。我們預計現有現金、現金等價物和限制性現金、經營活動提供的淨現金、房地產資產銷售收益、出售部分權益、戰略性房地產合資企業、非房地產投資銷售、我們無擔保高級信用額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行、無擔保優先應付票據的發行、我們擔保建築貸款項下的借款和普通股發行將繼續足以為我們的經營活動和投資和融資活動的現金承諾提供資金，例如定期季度股息、對非控制性權益的分配、預定的債務償還、收購和某些資本支出，包括與建築活動相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表彙總了截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月我們的現金流變化(單位：千)：


	截至6月30日的六個月，
	2023		2022		變化
經營活動提供的淨現金	$	784,043	$	530,120	$	253,923
用於投資活動的現金淨額	$	(1,434,101)	$	(3,096,199)	$	1,662,098
融資活動提供的現金淨額	$	752,558	$	2,668,900	$	(1,916,342)

經營活動

經營活動所提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用水平、我們租約的租金比率、租金的收繳情況和向租户收回營運費用的情況、發展和重建項目完成的時間，以及收購和出售營運物業的時間。截至2023年6月30日的6個月，經營活動提供的淨現金增加了253.9美元，達到784.0美元，而截至2022年6月30日的6個月，淨現金為530.1美元。增長主要是由於自2022年1月1日以來：(I)我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流，(Ii)創收收購，以及(Iii)租賃續約和轉租空間的租金上漲。

投資活動

截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月，投資活動中使用的現金包括以下內容(以千為單位)：


	截至6月30日的六個月，				增加(減少)
	2023		2022
投資活動的現金來源：
房地產銷售收入	$	592,630	$	375,379	$	217,251
非房地產投資的銷售和分配	109,335		90,228		19,107
託管保證金的變動	13,663		138,440		(124,777)
未合併的房地產合資企業的資本返還	—		471		(471)
	715,628		604,518		111,110
現金用於投資活動的情況：
購買房地產	233,317		2,182,699		(1,949,382)
房地產的附加物	1,812,241		1,377,589		434,652
對未合併房地產合資企業的投資	332		336		(4)
對非房地產投資的補充	103,839		140,093		(36,254)
	2,149,729		3,700,717		(1,550,988)

用於投資活動的現金淨額	$	1,434,101	$	3,096,199	$	(1,662,098)

與截至2022年6月30日的六個月相比，截至2023年6月30日的六個月投資活動中使用的淨現金減少，主要是由於用於購買房地產的現金減少，但增加用於房地產補充的現金被部分抵消。有關其他資料，請參閲本公司未經審計綜合財務報表第1項下的附註3-“房地產投資”。

融資活動

截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的六個月，融資活動提供的現金流包括以下內容(以千為單位)：


	截至6月30日的六個月，
	2023		2022		變化
應付有擔保票據的借款	$	32,550	$	15,973	$	16,577
償還應付有擔保票據的借款	—		(906)		906
對有擔保應付票據失效的賠償	—		(198,304)		198,304
發行無擔保優先應付票據所得款項	996,205		1,793,318		(797,113)
從無擔保高級信用額度借款	375,000		1,180,000		(805,000)
償還無擔保高級信貸額度的借款	(375,000)		(1,180,000)		805,000
根據商業票據計劃發行的收益	1,705,000		7,410,000		(5,705,000)
償還商業票據計劃下的借款	(1,705,000)		(7,530,000)		5,825,000
貸款費用的支付	(10,113)		(17,596)		7,483
與債務相關的變化	1,018,642		1,472,485		(453,843)

非控股權益的貢獻和出售	299,531		1,029,134		(729,603)
對非控股權益的分配和購買	(134,617)		(92,224)		(42,393)
發行普通股所得款項	—		646,316		(646,316)
普通股股息	(418,477)		(371,547)		(46,930)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款	(12,521)		(15,264)		2,743
融資活動提供的現金淨額	$	752,558	$	2,668,900	$	(1,916,342)

資本資源

我們預計，截至2023年12月31日的一年，我們的主要流動資金需求將通過下表所示的多種資金來源來滿足。我們不能保證我們的資金來源和用途不會大大高於或低於這些預期。我們對2023年主要資金來源和用途的指導範圍中點的主要更新包括：

•在截至2023年6月30日的三個月裏，我們通過出售非核心物業和/或與我們的巨型校園戰略無關的物業的100%權益，而不是為我們正在進行的開發項目之一尋找新的房地產合資合作伙伴，來實現我們的戰略目標。

•這導致(I)出售和出售部分權益的收益增加了2.25億美元，以及(Ii)我們在建設支出中的份額增加了2.1億美元，因為這筆金額以前預計將由未來的合資夥伴提供資金。

•修正後的2023年部分權益處置和出售指導區間的中值為17.5億美元。

•修訂後的2023年建設支出指導區間中值為29億美元。在扣除房地產合資夥伴的貢獻之前，2023年的總建築支出與我們之前的預測保持不變，為35億美元。有關更多細節，請參閲本項目2內的“資本支出彙總表”。


資本的主要來源和用途 (單位：百萬)	中點						2023年指南
	自2013年4月24日起		關鍵變化		自7/24/23起		射程				中點		某些已完成的項目
資金來源：
增量債務	$	650	$	(15)	$	635	$	560	$	710	$	635
截至2022年12月31日以現金形式持有的2022年超額債券資本	300		—		300		300		300		300		$	300	(1)
分紅後經營活動提供的現金淨額	375		—		375		350		400		375
處置和出售部分權益	1,525		225		1,750		1,650		1,850		1,750		$	701	(2)
截至2022年12月31日未完成的遠期股權銷售協議的未來結算	100		—		100		100		100		100		$	100	(3)
預計在2023年12月31日持有的超額現金前的資本來源總額	$	2,950	$	210	$	3,160	$	2,960	$	3,360	$	3,160
預計於2023年12月31日持有的現金(4)	$	275	$	—	275		125		425		275
資本來源總額							$	3,085	$	3,785	$	3,435
資本的用途：
施工	$	2,725	$	210	$	2,935	$	2,785	$	3,085	$	2,935
收購	225		—		225		175		275		225		$	235
資本使用總額	$	2,950	$	210	$	3,160	$	2,960	$	3,360	$	3,160
遞增債務(包括上文)：
發行無擔保優先應付票據							$	1,000	$	1,000	$	1,000	$	1,000	(5)
無擔保高級信用額度、商業票據和其他							(440)		(290)		(365)
淨增量債務							$	560	$	710	$	635

(1)代表2022年12月31日以現金形式持有的超額2022年債券資本收益3.0億美元，我們用這些資金來減少2023年的債務資本需求。

(2)除了已完成的交易外，截至本報告日期，我們還有一些待完成的交易需要簽署意向書或買賣協議，總額為1.75億美元。

(3)代表未完成的遠期股權銷售協議，根據我們在2022年期間簽訂的ATM計劃，出售6.99億股普通股，預計將在2023年下半年結算。有關其他資料，請參閲本報告第(1)項下未經審計綜合財務報表附註13-“股東權益”。

(4)代表預計在2023年12月31日以現金形式持有的2023年債券資本收益超額，這將減少我們2024年的債務資本需求。

(5)代表2023年2月發行的10億美元無擔保優先應付票據。有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審計綜合財務報表的附註10-“有擔保及無擔保優先債務”。

上表中資本來源和用途背後的主要假設包括有利的房地產和資本市場環境、我們核心運營物業的表現、當前和未來開發和重建項目的租賃和交付，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途會受到一些變數和不確定因素的影響，包括第一部分中討論的“前瞻性陳述”和“項目1A”。本公司截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”以及“項目1A”。本季度報告表格10-Q的“第二部分--其他信息”中的風險因素。我們預計將按季度更新我們對資本來源和使用的預測。

資金來源

分紅後經營活動提供的現金淨額

我們預計，在截至2023年12月31日的一年中，在支付普通股股息和向非控股權益分配後，我們將保留3.5億至4.0億美元的經營活動淨現金流。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。在截至2023年12月31日的一年中，我們預計我們最近交付的項目、預計將交付的高度預租的價值創造項目，以及來自相同物業和最近收購的物業的貢獻將有助於增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們預計，由於最近投入使用的項目在最初的免租期即將結束時開始支付合同租金，合同短期內年度淨營業收入(現金收付制)將增長3800萬美元。關於2023年6月30日終了六個月經營活動提供的現金流量的討論，請參閲本項目2“流動性”一節中的“現金流量”小節。

債務

我們預計2023年剩餘時間我們的資本需求的一部分來自房地產處置、出售部分權益、戰略房地產合資企業、結算我們未償還的遠期股權銷售協議、手頭現金、我們商業票據計劃下的發行、我們無擔保優先信貸額度下的借款以及我們擔保建築貸款下的借款。

2023年6月，我們修改了無擔保優先信貸額度，將可供借款的總承諾從40億美元增加到50億美元。截至2023年6月30日，我們的無擔保優先信貸額度總計承諾50億美元，利率為SOFR加0.835%。除借貸成本外，無抵押優先信貸額度還須按未償還承諾總額收取每年0.14%的融資費。基於我們實現某些年度可持續發展目標的能力，利率和貸款費率也可相對於利率上調或下調最多4個基點，而貸款費率最多調整1個基點。

在截至2023年3月31日的三個月內，我們實現了某些年度可持續發展目標，如我們的無擔保高級信貸額度協議所述，該協議將一年期的借款利率降低了4個基點，從SOFR加0.835%，從SOFR加0.875%，並將貸款費用從0.15%降低了一個基點，至0.14%。截至2023年6月30日，我們的無擔保高級信貸額度沒有未償還餘額。

我們建立了一個商業票據計劃，使我們能夠發行最多20億美元的商業票據，期限通常為30天或更短，自發行之日起最長為397天。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於我們商業票據計劃下任何未償還餘額的最低未支取借款能力。我們使用該計劃下的借款來滿足短期資本需求。根據我們的商業票據計劃發行的票據在商業票據市場上按慣例出售。它們通常以低於面值的價格發行，代表發行時由市場狀況決定的到期收益率。如果我們無法以與無擔保優先信貸額度相同或更優惠的條款發行商業票據或對未償還商業票據進行再融資，我們預計將在無擔保優先信貸額度下借款。在截至2023年6月30日的六個月內出售的商業票據以5.16%的加權平均到期收益率發行。截至2023年6月30日，我們的商業票據計劃下沒有未償還票據。

2023年7月，我們將商業票據計劃下可能不時發行的總金額從20億美元增加到25億美元。有關其他資料，請參閲本公司未經審計綜合財務報表附註16-“後續事項”。

2023年2月，我們機會性地發行了10億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為4.95%，加權平均期限為21.2年。無抵押優先票據包括5.00億美元、2035年到期的4.75%綠色無擔保優先票據和5.00億美元、2053年到期的5.15%無擔保優先票據。

下表列出了截至2023年6月30日的三個月和六個月的平均未償債務和加權平均利率(以千美元為單位)：



	平均未償債務				加權平均利率
	2023年6月30日				2023年6月30日
	截至三個月		截至六個月		截至三個月		截至六個月
長期固定利率債務	$	11,171,607	$	10,922,407	3.64	%	3.60	%
短期可變利率無擔保高級信用額度和商業票據計劃債務	178,744		132,529		5.45		5.43
混合平均利率	11,350,351		11,054,936		3.67		3.62
與無擔保優先信貸額度有關的貸款費用、攤銷費用和年度貸款費用	不適用		不適用		0.10		0.11
總計/加權平均數	$	11,350,351	$	11,054,936	3.77	%	3.73	%

房地產處置、出售部分權益和發行普通股

我們預計將繼續專注於有紀律地執行精選的房地產銷售。未來的銷售將提供重要的資本來源，為即將進行的和最近完成的機會性收購以及我們高度租賃的創造價值的開發和重新開發項目提供部分資金，併為增長提供大量資本。我們還可能考慮額外出售核心A/A+類物業和/或開發項目的部分權益。2023年，我們預計房地產處置、出售部分權益和發行普通股的規模在18億美元到20億美元之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的EBITDA金額而變化。

作為房地產投資信託基金，我們通常要對房地產資產銷售的淨收益徵收100%的税，美國國税局將其描述為“禁止交易”。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。不過，除非我們符合某些“避風港”要求，否則房地產資產出售是否屬“禁止交易”，將視乎出售的事實和情況而定。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這種“避風港”的要求。請參閲“第1A項。有關“禁止交易”税的更多信息，請參閲我們截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K中的“風險因素”。

普通股交易

根據我們尚未完成的遠期股權出售協議，我們有能力發行總計69.9萬股普通股，並獲得約1.028億美元的淨收益。在截至2023年6月30日的六個月內，我們沒有發行股票來結算我們的未償還遠期股權協議。此外，截至2023年6月30日，我們自動取款機計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘金額總計1.419億美元。

其他來源

根據我們目前提交給美國證券交易委員會的貨架登記聲明，我們可以提供普通股、優先股、債務和其他證券。我們可根據我們的需要和市場情況，不時酌情發行這些證券，包括在必要時，以平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有我們在財務報表中合併的房地產合資企業的權益。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建設支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。從2023年7月1日至2026年12月31日，我們預計將從現有房地產合資夥伴那裏獲得總計13億美元的出資，為建設提供資金。在截至2023年12月31日的一年中，來自現有合資夥伴的非控股權益的貢獻預計將總計536.0美元。

資本的用途

資本支出摘要

我們資本的主要用途之一與物業的開發、重建、前期建設和建設有關。我們目前有價值創造管道中的項目，總計530萬RSF的A/A+級物業在建，940萬RSF的近期和中期開發和重新開發項目，以及1910萬SF的未來開發項目在北美。我們產生與開發、重新開發、前期建設和其他建設活動相關的資本化建設成本。我們還產生額外的資本化項目成本，包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、重新開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本，這些成本是為資產的預期用途做準備所必需的活動正在進行期間。有關資本開支的更多資料，請參閲本項目2內“房地產投資”一節的“新A/A+發展及重建物業：現行項目”及“資本開支摘要”小節。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，在此期間，為資產的預期用途準備資產的必要活動正在進行。截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月的資本化利息分別為1.787億美元和1.26億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為房地產投資。資本化利息的增加與加權平均利率從截至2022年6月30日的六個月的3.41%提高到2023年的3.73%，以及我們的加權平均資本化建築成本從截至2022年6月30日的六個月的73億美元增加到2023年的94億美元有關。

財產税、房地產保險和間接項目成本，如建築管理、法律費用和寫字樓成本，明顯與開發或建設中的項目有關，在資產進行準備其預期用途的活動期間發生的資本化。截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的6個月，與開發、重建、前期和建設項目相關的工資和其他間接成本分別為5030萬美元和4390萬美元，房產税、房地產保險和間接項目成本分別為6300萬美元和4520萬美元。

與2022年同期相比，截至2023年6月30日的6個月的資本化成本增加，主要是因為我們2023年正在建設和預建活動的創造價值的管道項目比2022年增加。施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，與資產相關的利息、税收、保險和某些其他直接和間接項目成本將計入已發生的費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

我們的開發、再開發和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。例如，如果我們的開發、再開發和建築活動減少了10%，而間接項目成本(包括利息和工資)沒有相應的下降，那麼截至2023年6月30日的六個月，總支出將增加約2920萬美元。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按或有支付。我們被要求將與成功租賃交易相關的初始直接成本資本化，該等交易直接由租賃交易產生並對租賃交易至關重要，如果該租賃交易沒有成功執行，我們就不會產生這些成本。在截至2023年6月30日的六個月內，我們將初始直接租賃總成本資本化為4870萬美元。無論租賃結果如何，我們為談判或安排租賃而產生的成本，如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都在發生時計入費用。

收購

有關吾等收購的資料，請參閲本報告第1項下附註3-“房地產投資”及附註4-“合併及未合併房地產合營企業”內的“收購”部分，以及本項目2內“房地產投資”部分的“收購”小節。

分紅

在截至2023年、2023年和2022年6月30日的六個月內，我們分別支付了4.185億美元和371.5美元的普通股股息。與截至2022年6月30日的六個月相比，在截至2023年6月30日的六個月中，我們普通股支付的股息增加了4690萬美元，這主要是由於我們的自動取款機計劃下的普通股發行和遠期股權出售協議的結算導致2022年1月1日之後發行的普通股數量增加，部分原因是相關股息從截至2022年6月30日的六個月支付的每股普通股2.30美元增加到2023年6月30日止六個月的每股普通股2.42美元。

應付有擔保票據

截至2023年6月30日的應付擔保票據由三張票據組成，由兩項財產擔保。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為8.07%。截至2023年6月30日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為2.735億美元。截至2023年6月30日，我們的應付擔保票據，包括未攤銷貼現和遞延融資成本，分別包括約6.49億美元的固定利率債務和9130萬美元的未對衝可變利率債務。

無擔保優先應付票據和無擔保優先信貸額度

截至2023年6月30日，我們在無擔保優先票據項下的主要財務契約的要求和實際業績如下：

契約率(1)

要求

2023年6月30日

總負債與總資產之比

小於或等於60%

28%

有擔保債務與總資產之比

小於或等於40%

0.2%

合併EBITDA(2)到利息支出

大於或等於1.5倍

18.7x

未擔保總資產價值與無擔保債務之比

大於或等於150%

345%

(1)所有契約比率標題均採用各自債務協定中所界定的條款。

(2)綜合EBITDA的計算是基於我們的貸款協議中包含的定義，不能直接與交易所法案47226號版本中所述的EBITDA的計算進行比較。

此外，契約條款(其中包括)限制本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.及本公司附屬公司(I)完成合並，或合併或出售本公司全部或幾乎所有資產，以及(Ii)產生若干有擔保或無擔保債務的能力。

截至2023年6月30日，我們無擔保優先信貸額度下的主要財務契約的要求和實際業績如下：

契約率(1)

要求

2023年6月30日

槓桿率

小於或等於60.0%

27.3%

擔保債務比率

小於或等於45.0%

0.2%

固定收費覆蓋率

大於或等於1.50x

4.24x

無擔保權益覆蓋率

大於或等於1.75x

28.01x

(1)所有契約比率標題都使用信貸協議中定義的條款。

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率計算的，包括付息日期和預定到期日。截至2023年6月30日，我們99.2%的債務是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

土地租賃義務

經營租賃協議

截至2023年6月30日的地面租賃義務包括對我們38處物業的租賃，約佔我們物業總數的9%。不包括2036年到期的一份土地租約，該土地租約與截至2023年6月30日賬面淨值為610萬美元的一處運營物業有關，我們的土地租賃義務的剩餘租期約為30至99年，包括我們合理確定將行使的可用延期選擇權。

截至2023年6月30日，我們作為承租人的土地和辦公租賃協議下的剩餘合同付款總額分別為8.309億美元和2820萬美元。我們被要求確認使用權資產和相關負債，以説明我們作為承租人的經營租賃安排下的未來義務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。使用權資產相當於相應的營運租賃負債，按初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價，以及反映收購租賃與收購時市場條款相比有利或不利條款的調整而調整。截至2023年6月30日，我們的經營租賃協議下剩餘的合同付款總額為8.591億美元，包括我們合理確定將行使的延期期權，現值為3.865億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2023年6月30日，我們為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為42年，加權平均貼現率為4.6%。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計5.353億美元。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註2“主要會計政策摘要”的“租賃會計”一節。

承付款

截至2023年6月30日，根據合同，根據租賃條款進行開發、重新開發和改善的物業建設的剩餘總成本約為24億美元。此外，根據一項協議，我們可能需要產生與我們未來開發項目相關的建築成本，總計643,331 RSF，根據該協議，我們的交易對手可以選擇以雙方同意的條款執行未來的租賃協議。

我們預計這些債務的付款將在一到三年內進行，受資本規劃不時調整的影響。我們可能有能力停止某些項目的建設，這將導致我們的承諾減少。此外，我們還有信用證和履約義務的合計3000萬美元主要與建築項目和預期收購有關。

我們承諾為與我們的非房地產投資相關的大約413.4美元提供資金。這些資金承諾主要與我們對私人持股實體的投資有關，這些實體報告資產淨值並在未來12年的不同日期到期，截至2023年6月30日的加權平均到期時間為8.4年。

暴露在環境責任之下

在收購我們所有物業的過程中，我們已獲得第一階段環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估並無披露任何我們相信會對我們的財務狀況或整體營運業績產生重大不利影響的環境責任，亦不知道自第一階段環境評估完成以來已發生的任何重大環境責任。此外，我們提供污染法律責任保險政策，涵蓋我們幾乎所有物業的某些環境損失。

外幣折算損益

下表列出了亞歷山大房地產股權公司S股東在截至2023年6月30日的六個月內應佔其他綜合虧損的變化，這主要是由於我們在加拿大的房地產投資的外匯匯率變化(以千為單位)。我們在處置這些資產時，將未實現的外幣折算損益重新歸類為淨收益。


	總計
截至2022年12月31日的餘額	$	(20,812)

改敍前的其他全面收入	4,223
其他綜合收益淨額	4,223

截至2023年6月30日的餘額	$	(16,589)

通貨膨脹率

截至2023年6月30日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。我們約96%的租賃(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金上漲要麼是固定的(一般在3.0%至3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數。因此，我們認為我們的現金流或房地產業務的收益不會受到通脹的重大風險。然而，一段時期的通貨膨脹可能會導致我們可變利率借款的成本增加，包括我們的無擔保優先信用額度和商業票據計劃下的借款，發行無擔保優先應付票據，以及我們擔保建築貸款下的借款，以及我們未合併的房地產合資企業持有的擔保貸款。

此外，請參閲“第1A項。本季度報告10-Q表格中的“第二部分-其他信息”中的風險因素，用於討論通貨膨脹可能直接或間接對我們的業務構成的風險。

100

發行人和擔保人子公司彙總財務信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“發行人”)出售了根據1933年證券法(經修訂)登記的某些債務證券，這些債券由發行人的間接100%擁有的子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人子公司”)全面無條件擔保。發行人的其他附屬公司，包括但不限於擁有其實質全部房地產的附屬公司(統稱為“合併非擔保人附屬公司”)，將不會為該等證券提供擔保，包括由有限責任公司部分或100%擁有的附屬公司。以下摘要財務信息在合併的基礎上提供了截至2023年6月30日和2022年12月31日的資產負債表信息，以及截至2023年6月30日和2023年6月30日的六個月以及截至2022年12月31日的年度的經營業績和全面收益。下文提供的信息不包括在綜合基礎上得出信息所需的刪除。在列報財務報表摘要時，權益會計方法已應用於(I)發行人於擔保附屬公司之權益、(Ii)擔保附屬公司於經合併非擔保附屬公司之權益及(Iii)經合併非擔保附屬公司於擔保附屬公司之權益(如適用)，即使所有該等附屬公司均符合根據公認會計原則須予合併之規定。所有資產和負債已分配給發行人和擔保人子公司，通常基於法人所有權。

下表彙總了截至2023年6月30日和2022年12月31日、截至2023年6月30日的六個月以及截至2022年12月31日的發行人和擔保人子公司的財務信息。提供的金額不代表我們的總合並金額(以千為單位)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
資產：
Cash, cash equivalents, and restricted cash	$	592,824	$	465,707
其他資產	116,869		107,287
總資產	$	709,693	$	572,994

負債：
應付無抵押優先票據	$	11,091,424	$	10,100,717
無擔保高級信用額度和商業票據	—		—
其他負債	469,693		466,369
總負債	$	11,561,117	$	10,567,086


	截至2023年6月30日的六個月		截至2022年12月31日的年度
總收入	$	25,968	$	33,052
總費用	(128,169)		(277,647)
淨虧損	(102,201)		(244,595)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益	(5,283)		(8,392)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東應佔淨虧損	$	(107,484)	$	(252,987)

截至2023年6月30日，我們的414處物業中有402處由REIT的全資合併子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.間接持有。

關鍵會計估計

請參閲我們截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K，以討論我們與收購房地產確認、長期資產減值、租户信用質量監測和信貸損失準備相關的關鍵會計估計。

101

非GAAP衡量標準和定義

本節包含某些非公認會計準則財務指標的其他信息，以及我們使用這些補充業績指標的原因，並認為它們為投資者提供了有用的信息，以及本報告中使用的其他術語的定義。

運營資金和調整後的運營資金歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值隨着時間的推移而遞減。為了克服房地產價值和房地產資產的歷史成本核算之間的差異，NAREIT理事會設立了運營基金，作為一種改進的計量工具。自引入以來，運營資金已成為股權REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們相信，營運資金作為衡量股權REIT業績的額外指標，對投資者有所幫助。此外，我們相信，經調整後的營運資金可讓投資者在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、非我們所能控制的市場狀況波動所產生的差異、或其他可能不能代表我們物業經營業績的其他公司活動而確認的差異。

NAREIT理事會發布的2018年白皮書(“NAREIT白皮書”)將運營資金定義為淨收益(根據公認會計準則計算)，不包括房地產銷售的損益、房地產減值以及經營性房地產資產的折舊和攤銷，並對我們在合併和未合併的合夥企業和房地產合資企業中所佔份額進行了調整。減值是指當可回收期間的公允價值因一般市場情況的變化而低於賬面價值且不一定反映物業於相應期間的經營表現時的資產減值。

我們根據NAREIT白皮書計算的運營資金經調整後作為運營資金計算，不包括非房地產投資實現的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現收益或損失、提前清償債務的收益或損失、重大終止費、由於高管辭職而加速的股票薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響，以及此類項目可分配給我們的非既得限制性股票獎勵的金額。我們使用兩類方法計算可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵的金額。在兩級法下，我們通過應用每個季度迄今和年初至今期間各自的加權平均流通股，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵。這可能會導致季度迄今和年初至今數額總和的差異。無論是運營資金還是調整後的運營資金，都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)作為財務業績指標的替代選擇，或運營活動現金流量(根據GAAP確定)作為流動性衡量標準的替代方案，也不能表明我們現金需求的資金可用性，包括我們的分配能力。

下表將截至2023年6月30日的三個月和六個月的淨收入與非控股權益所佔合併房地產合資企業的運營資金份額以及我們在未合併房地產合資企業中的份額進行了核對(以千為單位)：



	合併房地產合資企業中的非控股股權				我們的未合併份額房地產合資企業
	2023年6月30日				2023年6月30日
	截至三個月		截至六個月		截至三個月		截至六個月
淨收入	$	43,768	$	87,599	$	181	$	375
房地產資產的折舊和攤銷	28,220		56,398		855		1,714

運營資金	$	71,988	$	143,997	$	1,036	$	2,089

102

下表顯示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股東應佔的淨收入(調整後)，以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的相關每股相關金額(單位為千，不包括每股金額)，這是根據公認會計準則提出的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併的房地產合資企業中所佔的份額，以及Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股東攤薄後的運營資金和相關的每股金額。由於四捨五入，每股金額可能不會相加。


	截至6月30日的三個月，					截至6月30日的六個月，
	2023			2022		2023		2022
可歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東的淨收入-基本和稀釋後收益	$	87,260		$	269,280	$	162,516	$	118,511
房地產資產的折舊和攤銷	270,026			238,565		532,150		475,725
合併房地產合資企業折舊和攤銷的非控制性份額	(28,220)			(26,418)		(56,398)		(50,099)
我們在未合併的房地產合資企業中的折舊和攤銷份額	855			934		1,714		1,889
房地產銷售收益	(214,810)			(214,219)		(214,810)		(214,219)
不動產減值--租賃財產	166,602		(1)	—		166,602		—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	(872)			—		(2,220)		—
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的運營資金-攤薄(2)	280,841			268,142		589,554		331,807
非房地產投資的未實現虧損	77,897			68,128		143,752		331,561
非房地產投資減值準備	22,953		(3)	—		22,953		—
房地產減值準備	1,973			—		1,973		—
提前清償債務損失	—			3,317		—		3,317
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	(1,285)			(778)		(2,164)		(3,264)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的運營資金--經調整後攤薄	$	382,379		$	338,809	$	756,068	$	663,421

(1)有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註3-“房地產投資”內的“出售房地產資產及減值費用”一節。

(2)根據NAREIT理事會制定的標準計算。

(3)主要涉及對不報告資產淨值的私人持有實體的三項非房地產投資。

103


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
(每股)	2023		2022		2023		2022
可歸因於亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的每股淨收益-稀釋後	$	0.51	$	1.67	$	0.95	$	0.74
房地產資產的折舊和攤銷	1.42		1.32		2.80		2.68
房地產銷售收益	(1.26)		(1.33)		(1.26)		(1.34)
不動產減值--租賃財產	0.98		—		0.98		—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	(0.01)		—		(0.02)		—
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東每股運營資金-攤薄	1.64		1.66		3.45		2.08
非房地產投資的未實現虧損	0.46		0.42		0.84		2.07
非房地產投資減值準備	0.13		—		0.13		—
房地產減值準備	0.02		—		0.02		—
提前清償債務損失	—		0.02		—		0.02
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	(0.01)		—		(0.01)		(0.02)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東每股運營資金--經調整後攤薄	$	2.24	$	2.10	$	4.43	$	4.15

加權平均已發行普通股-稀釋後(1)	170,864		161,412		170,824		159,814

(1)有關更多信息，請參閲本節第2項中“加權平均已發行普通股--攤薄”的定義。

104

調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為在一致的基礎上評估期間間比較的補充手段。調整後的EBITDA按扣除利息、税項、折舊及攤銷前的收益(“EBITDA”)計算，不包括股票補償費用、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售收益或虧損、房地產減值以及重大終止費用。調整後的EBITDA還不包括由我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益或虧損和減值。這些非房地產投資金額在我們的綜合經營報表中被歸類到總收入之外。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資相關的投資和融資決策、我們的資本結構、資本市場交易以及非我們控制之外的市場狀況波動所導致的差異而確認的差異。例如，我們排除了提前清償債務的收益或損失，以允許投資者獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們相信，對房地產銷售的減值和損益、非房地產投資的重大減值和已實現損益以及重大終止費用的影響進行調整後，投資者可以在一致的基礎上評估不同時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異，這些投資和融資決策可能不能代表我們物業的經營業績。

此外，我們認為，剔除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用，有利於投資者比較我們在不同時期的業務活動，而不會受到我們無法控制的市場力量造成的波動。調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或未來對資本支出或合同承諾的要求。雖然調整後的EBITDA是一項相關的業績衡量標準，但它並不代表根據公認會計準則計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代指標。

為了計算調整後的EBITDA利潤率，我們將調整後的EBITDA除以我們綜合經營報表中顯示的總收入。我們相信，這一補充業績衡量標準為投資者提供了有關我們經營活動盈利能力的額外有用信息。

下表將根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標淨收入與調整後的EBITDA進行核對，並計算截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的調整後EBITDA利潤率(以千美元為單位)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	133,705	$	309,382	$	255,398	$	191,990
利息支出	17,072		24,257		30,826		53,697
所得税	2,251		2,089		3,382		5,660
折舊及攤銷	273,555		242,078		538,857		482,737
股票補償費用	15,492		14,340		31,978		28,368
提前清償債務損失	—		3,317		—		3,317
房地產銷售收益	(214,810)		(214,219)		(214,810)		(214,219)
非房地產投資的未實現虧損	77,897		68,128		143,752		331,561
房地產減值準備	168,575		—		168,575		—
非房地產投資減值準備	22,953		—		22,953		—
調整後的EBITDA	$	496,690	$	449,372	$	980,911	$	883,111

總收入	$	713,900	$	643,764	$	1,414,695	$	1,258,829

調整後EBITDA利潤率	70%		70%		69%		70%

105

年度租金收入

年度租金收入是指根據GAAP計算的年化固定基礎租金義務，用於與我們的運營RSF相關的期末有效租賃。*年度租金收入使用我們綜合物業的年度租金收入的100%以及我們在未合併房地產合資企業的年度租金收入中的份額來公佈。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們合併物業的RSF的100%和我們在未合併房地產合資企業中持有的物業的RSF份額的總和來計算的。截至2023年6月30日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。每年的租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。從租户收回的與這些運營費用相關的金額，連同基本租金，在我們的綜合運營報表中歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據物業出售日期前一個季度的淨營業收入和淨營業收入(現金收付制)(不包括租賃終止費用)或近期預期淨營業收入計算的。

資本化利息

我們將利息成本作為正在進行的開發或重新開發項目以供其預期用途的活動期間的項目成本，前提是該資產已支出且已產生利息成本。開發或重新開發項目所需的活動包括施工前活動，如權利、許可、設計、現場工作，以及地上建築改善工程施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為項目的預期用途做準備所需的活動，與該項目相關的利息成本將計入已發生的費用。

現金利息

現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。利息支出是根據公認會計準則計算和列報的最直接可比的財務計量，其與現金利息的對賬，請參考本節第2項中“固定費用覆蓋率”的定義。

A/A+級物業和AAA級位置

A/A+類物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。A/A+類物業的年租金一般比其他類似類別的物業高。

AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。

合同中與積極發展和重建項目有關的建築成本

包括(I)迄今已發生的成本，(Ii)根據總承建商的保證最高價格(“GMP”)建造合約或其他固定合約而完成的剩餘成本，以及(Iii)我們已籤立的租約所承諾的最高租户改善津貼。總承包商的GMP合同或其他固定合同減少了我們對第三方承包商和供應商的建築材料、勞動力和服務成本的敞口，除非超支是由於不可抗力事件或合同涵蓋的工作範圍的變化等原因造成的。

106

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A/A+級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業期間確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和先進技術園區。這些項目通常專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目一般包括對通用設施和可重複使用設施的基礎開發。重新開發項目包括將辦公、倉庫和外殼空間的使用永久改變為實驗室、農業技術或技術空間。除非市場對高品質的A/A+物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有取得大量預租空間的情況下，展開新的A/A+級實驗室、AgTech和科技空間的地上建設新開發項目。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

開發、再開發和前期建設支出還包括以下成本：(I)使某些收購的物業達到市場標準的金額和/或收購過程中確定的其他成本(通常在收購後兩年內)和(Ii)將空間永久轉換為高度靈活、隨時可入住的實驗室空間，以促進前景看好的早期和成長期生命科學公司的增長。

增加收入和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變財產用途的支出，包括通過將資產質量從B類提高到A/A+類。

非增收資本支出是指維持穩定物業當前收入所需的成本，包括續訂和轉租空間的相關成本。

固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是代表調整後EBITDA與固定費用比率的非公認會計準則財務指標。我們相信，這一比率對投資者是有用的，可以作為我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充衡量標準。現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。

下表將利息支出(根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標)與現金利息和固定費用進行核對，並計算截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的固定費用覆蓋率(以千美元為單位)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
調整後的EBITDA	$	496,690	$	449,372	$	980,911	$	883,111

利息支出	$	17,072	$	24,257	$	30,826	$	53,697
資本化利息	91,674		68,202		178,744		125,965
貸款費用攤銷	(3,729)		(3,236)		(7,368)		(6,339)
債務(貼現)保費攤銷	(304)		(267)		(592)		157
現金利息和固定費用	$	104,713	$	88,956	$	201,610	$	173,480

固定費用覆蓋率：
-年化期間	4.7x		5.1x		4.9x		5.1x
-往績12個月	4.9x		5.1x		4.9x		5.1x

107

總資產

總資產的計算方式為截至2023年6月30日和2022年12月31日的總資產加上累計折舊(單位：千)：


	2023年6月30日		2022年12月31日
總資產	$	36,659,257	$	35,523,399
累計折舊	4,646,833		4,354,063
總資產	$	41,306,090	$	39,877,462

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率的計算方法是穩定時淨營業收入的估計金額除以我們對物業的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與創造價值的項目相關的現金租金通常預計會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率(現金基礎)和完工時總成本的估計代表我們在項目開始時的初步估計。我們預計在項目完成後更新這些信息，或者如果預期項目收益率或成本有重大變化，則更早更新。

•初步穩定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租期(S)(S)期間的任何租金優惠，按直線計算。

•初步穩定收益(收付現制)反映初步租金優惠(如有)屆滿後穩定日期的現金租金，以及我們對物業的總現金投資。

投資級或上市大盤股租户

據彭博社專業服務公司報道，投資級或上市大盤股租户是指在截至2023年6月30日的12個月中，日均市值超過100億美元的投資級評級或上市公司。穆迪投資者服務公司和S全球評級公司的信用評級反映了租户母實體的信用評級，不能保證租户的母實體在租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信用質量和相關的重大變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化，不會立即反映在12個月平均水平上，可能會導致他們被排除在這一衡量標準之外。

房地產投資-我們的新A/A+開發和重建項目的價值創造渠道佔總資產的百分比

下表顯示了截至2023年6月30日，我們的新A/A+開發和重建項目的價值創造管道佔總資產的百分比：


	百分比總資產
70%的在建項目已租賃/談判		10%
預計在未來三個季度開工建設的近期項目71%租賃		1%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)		8%
土地		3%

(1)包括具有正在產生或能夠產生運營現金流的現有建築的項目。還包括與現有運營校園相關的開發權。截至2023年6月30日，這些項目總計佔年度租金收入總額的1.1%，並被包括在我們的行業組合圖表中，作為未來用途變化的目標。有關更多信息，請參閲本項目2中的“AAA地區的高質量和多樣化客户羣”部分。

108

房地產投資.目前在租賃物業中創造價值的面積

下表中顯示的面積被歸類為截至2023年6月30日的運營。這些新購入物業的租約期滿或空置空間，代表我們有意在市場情況和租賃情況下，開始首次將非實驗室用地改建為實驗室用地，或展開未來的地面發展計劃：


	開發/修訂	租賃期滿的RSF目標為發展和重建
房地產/子市場		2023	2024	此後(1)	總計
近期項目：
阿森納街311號/劍橋/內郊	ReDev	—	308,446	—	308,446
公園大道/芬威401號	ReDev	111,294	—	—	111,294
東格蘭德大道269號/舊金山南部	ReDev	—	107,250	—	107,250
3301蒙特維拉公園大道/博塞爾	ReDev	—	50,552	—	50,552
		111,294	466,248	—	577,542
中期項目：
埃德温·H·蘭德大道100號/劍橋	開發人員	—	104,500	—	104,500
東42街219號/紐約市	開發人員	—	—	349,947	349,947
Torreana路10975號和10995號/Torrey Pines	開發人員	—	84,829	—	84,829
		—	189,329	349,947	539,276
未來項目：
446、458、500和550阿森納街/劍橋/內郊	開發人員	—	—	392,583	392,583
380號和420號E街/海港創新區	開發人員	—	—	195,506	195,506
其他/大波士頓	ReDev	—	—	167,549	167,549
1122和1150 El Camino Real/南舊金山	開發人員	—	—	375,232	375,232
3875費邊路/大斯坦福	開發人員	—	—	228,000	228,000
工業路960號/大斯坦福	開發人員	—	—	110,000	110,000
亞歷山大市/大學城中心附近的校園點	開發人員	—	495,192	—	495,192
亞歷山大/索倫託·梅薩的順序區	開發/修訂	—	—	684,866	684,866
米安利大道10256號/索倫託梅薩	開發人員	54,664	—	—	54,664
第四大道南830號/SoDo	開發人員	—	—	42,380	42,380
其他/西雅圖	開發人員	—	—	102,437	102,437
紅河街1020號/奧斯汀	ReDev	—	—	126,034	126,034
加拿大	ReDev	—	—	247,743	247,743
		54,664	495,192	2,672,330	3,222,186
		165,958	1,150,769	3,022,277	4,339,004

(1)包括截至2023年6月30日的空置面積。

109

合資企業財務信息

我們列報與我們的房地產合資企業相關的資產負債表組成部分和經營業績信息，這些信息沒有或打算根據公認會計準則列報。我們列出某些財務項目的比例如下：(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，由我們通過合同權利或多數投票權控制，但我們擁有少於100%的股份，我們將非控股權經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出每個財務項目的累計非控股權份額；及(Ii)對於吾等不控制及不合並而由合營夥伴共同或透過合約權或多數投票權共同控制的每個房地產合營企業，吾等將我們的經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出吾等在呈交的每個組成部分中所佔的比例。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律要求。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股權持有人在發生資本事件時(如出售或再融資)或在清算情況下可獲得的收益。股權持有人通常只有在所有債務、優先分配和債權得到償還或滿足後，才有權對合資企業的任何剩餘現金擁有各自的合法所有權。

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。公佈這些信息提供了一個合併財務報表無法立即獲得的視角，可以補充我們對合並業績中包括的合資企業資產、負債、收入和費用的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分僅限於作為一種分析工具，因為整體經濟所有權利益並不代表我們對我們合資企業的每一項資產、負債或運營結果的法定債權。此外，合資企業財務信息可能包括與我們不控制的未合併的房地產合資企業有關的財務信息。我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績和我們的總資產和負債，合資企業的財務信息應該與我們的綜合經營報表和資產負債表一起審查。合資公司的財務信息不應被視為我們的合併財務報表的替代方案，我們的合併財務報表是根據公認會計原則提出和編制的。

超大園區

巨型校園是由大約100萬個RSF或更多的RSF組成的集羣校園，包括運營的、積極的開發/重新開發，以及預計將被拆除的土地RSF不包括運營的RSF。下表對我們截至2023年6月30日的年度租金收入進行了核對(以千為單位)：


	年租金收入
超大園區	$	1,510,039
非巨型園區	495,580
總計	$	2,005,619

超大校園年租金收入佔總租金收入的百分比	75		%

分紅後經營活動提供的現金淨額

分紅後經營活動提供的現金淨額包括對非控股權益分配的扣除。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

淨債務和調整後EBITDA的優先股是一個非公認會計準則的財務指標，我們認為這對投資者是有用的，作為評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務和優先股等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股的總和。關於調整後EBITDA的計算，請參閲本項目2本節中“調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤”的定義。

110

下表對債務與淨債務和優先股的比率進行了核對，並計算了截至2023年6月30日和2022年12月31日調整後EBITDA的比率(以千美元為單位)：


	2023年6月30日			2022年12月31日
應付有擔保票據	$	91,939		$	59,045
應付無抵押優先票據	11,091,424			10,100,717
無擔保高級信用額度和商業票據	—			—
未攤銷遞延融資成本	80,663			74,918
現金和現金等價物	(924,370)			(825,193)
受限現金	(35,920)			(32,782)
優先股	—			—
淨債務和優先股	$	10,303,736		$	9,376,705

調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度	$	1,986,760		$	1,846,936
-往績12個月	$	1,895,336		$	1,797,536

淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比：
-按年率計算的季度	5.2		x	5.1		x
-往績12個月	5.4		x	5.2		x

淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表將淨收益與淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)進行核對，並計算截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的營業利潤率(以千美元為單位)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
淨收入	$	133,705	$	309,382	$	255,398	$	191,990

未合併房地產合營企業收益中的權益	(181)		(213)		(375)		(433)
一般和行政費用	45,882		43,397		94,078		84,328
利息支出	17,072		24,257		30,826		53,697
折舊及攤銷	273,555		242,078		538,857		482,737
房地產減值準備	168,575		—		168,575		—
提前清償債務損失	—		3,317		—		3,317
房地產銷售收益	(214,810)		(214,219)		(214,810)		(214,219)
投資損失	78,268		39,481		123,379		279,800
淨營業收入	502,066		447,480		995,928		881,217
直線租金收入	(29,335)		(27,362)		(62,526)		(69,387)
攤銷已取得的低於市價的租約	(24,789)		(16,760)		(46,425)		(30,675)
淨營業收入(收付實現制)	$	447,942	$	403,358	$	886,977	$	781,155

淨營業收入(收付實現制)--年化	$	1,791,768	$	1,613,432	$	1,773,954	$	1,562,310

淨營業收入(以上)	$	502,066	$	447,480	$	995,928	$	881,217
總收入	$	713,900	$	643,764	$	1,414,695	$	1,258,829
營業利潤率	70%		70%		70%		70%

111

淨營業收入是一項非公認會計原則財務指標，按淨收入計算，是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比較的財務指標，不包括我們未合併房地產合資企業的收益中的權益、一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的損益、房地產銷售的收益或虧損，以及投資收益或虧損。我們相信，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在物業層面發生的收入和費用項目。我們相信，淨營業收入是投資者評估我們綜合房地產資產經營業績的有用指標。現金基礎淨營業收入是經調整的淨營業收入，以剔除GAAP要求的直線租金和收購的高於和低於市場的租賃收入調整的攤銷的影響。我們認為，現金基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的額外指標對投資者有幫助，因為它消除了直線租金收入和收購的高於和低於市場的租賃的攤銷。

此外，我們認為淨營業收入對投資者來説是有用的，作為我們綜合物業的業績衡量標準，因為當比較不同時期時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，這提供了一個不能立即從淨收益或虧損中顯現出來的視角。淨營業收入可以通過計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資來衡量我們物業的初始穩定收益。淨營業收入從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與我們物業的運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面的經營業績的可比性。由於我們不將房地產減值視為物業層面的運營費用，因此在計算淨營業收入時不計入房地產減值。房地產減值涉及我們資產價值的變化，並不反映與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指將資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這是由於在公司層面做出的與上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資有關的投資決策造成的。因此，我們不認為這些活動是我們房地產資產在物業層面的經營業績的指標。我們對淨營業收入的計算還不包括某些融資決策變化產生的費用，例如提前清償債務造成的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。在確定淨營業收入中包括的物業運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，如公用事業、維修和維護；與土地租賃有關的租金支出；承包服務，如清潔、工程和環境美化；財產税和保險；以及物業級別的工資。一般和行政費用主要包括會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、辦公室租金和辦公用品，這些都是公司辦公室管理的一部分。我們計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該與我們綜合經營報表中列報的淨收益或虧損一起審查。淨營業收入不應被視為衡量我們業績的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為衡量我們的流動性或分配能力的現金流的替代方案。

經營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括截至期末的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的，因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。對於我們投資的所有物業，包括我們合併和非合併房地產合資企業擁有的物業，我們計算物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期時間為100%。關於以年度租金收入為基礎的經營指標，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“年度租金收入”的定義。

112

相同的屬性比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變動，包括收購或出售的資產、投入發展或重建的物業，以及最近投入服務的發展或重建物業的變動，綜合租金總收入以及營運業績中的租金營運開支，可能會在不同時期出現重大變動。為了補充對我們在給定季度或年度期間的運營結果的評估，我們分析了在整個比較期間全面運營的所有合併物業的運營業績，稱為相同物業。我們分別公佈季度和年初至今的同一物業業績，以與美國證券交易委員會管理層在討論和分析我們的財務狀況和運營結果時所需的中期財務信息保持一致。該等物業與在呈列的最早可比季度或年初至今期間的第一天之後收購的物業、於比較期間內任何時間進行發展或重建的物業、未合併的房地產合營企業、分類為待售物業及法人實體(履行一般及行政職能的法人實體)分開分析，而不包括在相同的物業結果內。此外，如果有終止費，則不包括在相同物業的結果中。有關更多信息，請參閲本項目2“運作結果”一節中的“相同財產”小節。

穩定的入住日期

穩定入夥日期是指預計項目入住率達到95%或更高的預計日期。

租户恢復

承租人收回的收入包括償還房地產税、保險、公用事業、維修及保養、公用地方開支及其他營運開支，並於產生適用開支及產生承租人償還吾等責任的期間內賺取。

我們將租賃房地產資產所產生的租金收入和租户回收歸類到我們綜合經營報表的租金收入中。我們在本項目2“經營業績”小節的“截至2023年6月30日止三個月的業績與截至2022年6月30日止三個月的業績比較”一節中向投資者提供租金收入及租户復甦的單獨陳述，因為我們相信這會促進投資者對本公司經營業績的瞭解。我們相信，提交租户回收對投資者是有用的，作為我們收回三重租賃淨額下的運營費用的能力的補充指標，包括收回公用事業、維修和維護、保險、物業税、公共面積費用和其他運營費用，以及我們緩解運營費用組成部分的任何重大變化對淨收益的影響的能力。

下表對截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的租金收入和租户回收收入進行了核對(以千為單位)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
租金收入	$	704,339	$	640,959	$	1,392,288	$	1,253,513
租金收入	(537,889)		(485,067)		(1,056,191)		(954,604)
租户恢復	$	166,450	$	155,892	$	336,097	$	298,909

總股本

總股本等於普通股流通股乘以每期期末最後一個交易日的收盤價。

總市值

總市值等於總股本和總債務之和。

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比是一種非公認會計準則的財務衡量標準，我們認為這對投資者是有用的，因為它反映了在未支配財產水平上產生的收入和支出項目，因此可以作為我們的未擔保房地產資產運營結果的業績衡量標準。未支配淨營業收入來自持續經營業務中歸類的資產，截至提出收入的期間，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

113

下表彙總了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比(千美元)：


	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2023		2022		2023		2022
未支配淨營業收入	$	500,923	$	446,473	$	993,783	$	867,433
擔保淨營業收入	1,143		1,007		2,145		13,784
淨營業收入合計	$	502,066	$	447,480	$	995,928	$	881,217
未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比	100%		100%		100%		98%

加權平均已發行普通股-稀釋後

我們不時訂立資本市場交易，包括遠期股權銷售協議(“遠期協議”)，為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和重建項目的建設提供資金，並用於一般營運資金目的。當遠期協議尚未完成時，我們必須考慮庫存股方法下遠期協議的潛在稀釋效應。截至2023年6月30日，我們有未償還的遠期協議，總計出售69.9萬股普通股。有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表的附註13-“股東權益”。

在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月，用於計算每股收益的加權平均普通股流通股-攤薄後每股運營資金和每股運營攤薄資金-計算如下。還顯示了與限制性股票獎勵相關的加權平均未歸屬股票，用於計算以下每個時期可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額(以千為單位)：


	截至6月30日的三個月，		截至6月30日的六個月，
	2023	2022	2023	2022
每股收益的基本股份	170,864	161,412	170,824	159,814
遠期協議	—	—	—	—
稀釋後的每股收益	170,864	161,412	170,824	159,814

調整後的每股營運資金和每股營運資金的基本股份	170,864	161,412	170,824	159,814
遠期協議	—	—	—	—
經調整的每股營運資金和每股營運資金的攤薄股份	170,864	161,412	170,824	159,814

加權平均未歸屬限制性股票，用於分配調整後的淨收入、運營資金和運營資金	2,163	1,806	2,219	1,816

114

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是由許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率風險對我們業務的影響，我們可能會使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率交換合同。使用這些類型的工具來對衝我們對利率變化的部分敞口可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2023年6月30日，我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與我們未償債務相關的公允價值主要取決於普遍的市場利率。下表説明瞭假設利率下限為0%，利率變化1%對截至2023年6月30日的固定利率和可變利率債務的影響(以千為單位)：


可變利率債務對未來收益的年化影響：
税率上調1%	$	(923)
費率下降1%	$	923

對合並債務總額公允價值的影響：
税率上調1%	$	(717,677)
費率下降1%	$	817,973

這些金額是根據截至2023年6月30日的假設利率對我們借款的影響來確定的。這些分析沒有考慮到在這種環境下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響。此外，如果發生如此重大的變化，我們將考慮採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險。由於將採取的具體行動及其可能影響的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構不會發生變化。

股權價格風險

我們有股票價格市場風險敞口，因為我們持有上市公司和私人持股實體的股權投資。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在我們的綜合資產負債表中。我們對報告每股資產淨值的私人實體的投資按公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資按成本減去減值計量，並根據期內可見的價格變化進行調整。公共投資的公允價值變動、私人持股實體報告的每股資產淨值變動以及未報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察價格變化在我們的綜合經營報表中被歸類為投資收入。不能保證未來的價值下降不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭我們的股權投資價值變化10%將對截至2023年6月30日的收益產生的影響(以千為單位)：


股價風險：
公允價值增長10%	$	149,599
公允價值減少10%	$	(149,599)

115

外幣匯率風險

我們面臨着與我們在加拿大和亞洲運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們海外子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。轉換境外子公司資產負債表和經營報表所產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。當我們在這些業務中的投資被出售或部分出售時，或在投資完全或基本上完全清算時，損益將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭外幣相對於美元匯率變化10%將對我們未來的潛在收益以及基於我們截至2023年6月30日在美國以外的當前運營資產對外國子公司的淨投資的公允價值的影響(以千為單位)：


外幣匯率對未來潛在收益的影響：
税率上調10%	$	785
10%的降幅	$	(785)

外幣匯率對境外子公司淨投資公允價值的影響：
税率上調10%	$	32,793
10%的降幅	$	(32,793)

敏感性分析假設所有外幣匯率相對於美元都有平行變動；然而，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

我們對截至2023年6月30日的六個月的市場風險因素的敞口與上述風險因素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

項目4.控制和程序

對披露控制和程序的評價

截至2023年6月30日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在必要的時間段內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2023年6月30日，我們的披露控制和程序是有效的。

財務報告內部控制的變化

在截至2023年6月30日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能會對其產生重大影響。

116

第II部分--其他資料

第1A項。風險因素

除了本季度報告10-Q表中列出的信息外，我們還應仔細審查和考慮我們提交給美國證券交易委員會的其他報告和定期文件中包含的信息，包括但不限於“第1A項”中包含的信息。風險因素“在我們截至2022年12月31日的年度報告10-K表格中。這些風險因素可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

與標題“第1A項”中披露的風險因素相比，我們的風險因素沒有實質性變化。在截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K中，除以下更新外，風險因素：

運行因素

我們股票的每股價格可能會有很大波動。

我們普通股的每股市場價格可能會因各種因素而大幅波動，其中許多因素是我們無法控制的，包括但不限於：

•債務和/或股權資本的可獲得性和成本；

•我們資產負債表的狀況；

•實際或預期的資本需求；

•金融和銀行業的狀況；

•本公司季度經營業績或股息的實際或預期變化；

•債務到期日和其他合同義務的數額和時間；

•我們的淨收入、運營資金或指導的變化；

•發佈關於我們、我們的租户、房地產行業或生命科學、雅培和科技行業的研究報告和文章(或虛假或誤導性信息)；

•與其他債務或股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，房地產投資信託基金的一般聲譽及其股權證券的吸引力；

•股票和債券市場的總體狀況，包括固定收益證券利率的變化，這可能導致潛在股東要求從未來的股息中獲得更高的年度收益；

•我們分析師評級的變化；

•公司信用評級或債務或其他證券的信用評級發生變化；

•同類公司的市場估值變化；

•市場對我們未來產生的任何額外債務或募集的股權的不良反應；

•董事會和/或我們的主要管理人員的增加、離職或其他公告；

•機構股東的行動；

•新聞界或投資界的投機行為；

•賣空本公司普通股或相關衍生證券；

•恐怖活動對我們的證券交易市場造成不利影響，可能增加市場波動，並進一步侵蝕企業和消費者的信心和支出；

•政府監管行動和税法的變化；

•美國聯邦政府層面的財政政策或不作為，可能導致聯邦政府關門或對美國經濟產生負面影響；

•因市場普遍波動而引起的波動；

•銀行部門中斷或金融機構倒閉，我們可能與之有業務關係，也可能沒有業務關係；

•不利影響美國經濟和政治環境的全球市場因素；

•實現我們的10-K表格年度報告中所列的任何其他風險因素；以及

•一般的市場和經濟狀況。

這些因素可能會導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的財務狀況、運營結果、業務或前景如何。

117

賣空者可能從事旨在壓低我們普通股市場價格的操縱活動，這可能導致我們管理層的時間發生重大轉移，還可能導致相關的政府或監管調查或其他法律行動，以及其他影響。

賣空是指出售賣方並不擁有的證券，而是從第三方借入或打算借入的證券，目的是隨後購買價格較低的相同證券，然後返還給貸款人。因此，希望我們的普通股價格下跌符合賣空者的利益。在任何時候，賣空者可能會發布或安排傳播意在製造負面市場勢頭的觀點或描述。

賣空報告可能會增加發行人股價的波動性，並可能引發監管機構和政府的調查。例如，2023年6月，一家賣空者發佈了一份報告，其中包含對我們的業務和財務前景的某些負面和虛假指控。無論是非曲直，這些指控和虛假陳述可能會迅速傳播，並削弱人們對我們的業務、財務前景或聲譽的信心。因此，維護或加強我們的聲譽可能需要我們投入大量資源來駁斥不正確或誤導性的指控，採取或辯護相關的法律行動或其他活動，這些活動可能代價高昂、耗時或不成功。此外，任何來自政府組織或其他監管機構的潛在調查或正式調查，包括美國證券交易委員會的調查，都可能導致我們管理層的時間被實質性轉移，並可能對我們的業務和運營結果產生重大不利影響。

我們對通過合夥企業、有限責任公司和合資企業擁有的財產承擔風險和責任。

我們的組織文件沒有限制我們可以投資於非全資合夥企業、有限責任公司或合資企業的資金數額。合夥、有限責任公司或合資企業投資涉及某些風險，包括但不限於以下風險：

•非全資合夥企業、有限責任公司、合營企業破產，對合夥企業、有限責任公司、合營企業的責任承擔；

•我們可以與第三方分享重大決策的某些審批權；

•我們的合夥人可能會申請破產保護，或者無法支付他們應承擔的出資份額；

•我們的合夥人、會員或合資夥伴的經濟或其他商業利益或目標可能與我們的商業利益或目標不一致，這可能會影響我們租賃或轉租物業、經營物業或保持我們作為房地產投資信託基金的資格的能力；

•我們的合作伙伴、聯合會員或合資夥伴可能與破產或以其他方式倒閉的機構有銀行或金融關係，這可能會影響我們獲得資本的機會；

•根據我們與合作伙伴簽訂的協議條款，我們以有利條件出售權益的能力可能受到限制或限制；以及

•我們可能不會繼續擁有或經營該等關係背後的權益或資產，或可能需要以高於市價的價格購買該等權益或資產以繼續擁有該等權益或資產。

上述風險可能會對我們產生負面影響，或要求我們：

•如果我們的合作伙伴未能為其所需出資份額提供資金，或由於銀行部門的中斷而無法獲得資本，則提供額外資本；

•遇到嚴重的意外延誤，可能會阻礙重新開發活動或新建築的開始或完成；

•產生可能妨礙實現最初預期的收益或回報的額外費用；

•與我們的合資夥伴發生糾紛，可能導致任何一方的所有權權益或物業以低於估計公平市場價值的價格出售；

•提起訴訟或通過訴訟或仲裁解決與合作伙伴的分歧；以及

•由於我們的合作伙伴對我們的合資企業投資所採取的行動而遭受損失或低於最佳回報。

我們通常尋求保持對我們的合夥企業、有限責任公司和合資企業投資的控制，以使我們能夠實現我們的業務目標。然而，我們可能無法做到這一點，上述一個或多個事件的發生可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

118

我們的租户和風險投資主要集中在生命科學、農業科技和科技行業，這些行業的變化可能會對我們的租賃收入、非房地產投資的價值和我們的經營業績產生不利影響。

總體而言，我們的業務戰略是主要投資於生命科學、農業技術和科技行業租户使用的物業。通過我們的風險投資組合，我們還持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、農業技術和科技行業。如果生命科學、農業科技或科技行業受到經濟、金融或銀行危機的影響，或者如果這些行業從美國轉移到其他國家，我們的業務可能會受到不利影響。由於我們專注於行業，與我們擁有更多元化的租户和投資相比，這些行業內的事件可能會對我們的運營結果和向股東進行分配的能力產生更顯著的影響。此外，我們的一些物業可能更適合特定的生命科學、AgTech或科技行業租户，在我們能夠將空間重新出租給不在這些行業經營的租户之前，可能需要進行重大修改。一般來説，如果沒有大量的裝修費用，我們的物業可能不適合出租給傳統的寫字樓租户。

我們談判未來租賃的合同租金升級和實現租金上調的能力將取決於租賃談判和提出上調時的市場狀況以及對實驗室、農業技術和技術空間的需求。

生命科學、農業技術和技術行業的企業進行合併、收購或其他整合是很常見的。未來生命科學、亞博科技和技術實體的合併、收購或整合可能會降低我們租户和潛在租户的RSF要求，這可能會對實驗室、亞博科技和科技空間的需求以及我們未來來自租賃支付的收入和我們的運營業績產生不利影響。

我們的租户或這些行業內的風險投資也可能受到涉及與他們有業務關係的金融機構的危機的不利影響。2023年3月10日，當時美國第16大銀行、總部位於加利福尼亞州的硅谷銀行(SVB)被加州金融保護和創新部關閉，後者任命FDIC為破產管理人。SVB是一家為生命科學、技術和醫療保健等行業提供商業和私人銀行產品和服務的供應商。SVB現在是第一公民銀行的一個部門。

此外，2023年3月12日，紐約州金融服務部宣佈，它已經關閉了總部位於紐約的Signature Bank，並任命FDIC為接管人。我們尚未確定對Signature Bank有任何直接風險敞口。2023年5月1日，監管機構接管了第一共和銀行，並將其大部分資產和存款出售給了美國最大的銀行摩根大通。

雖然我們沒有銀行賬户，沒有向SVB或任何其他最近倒閉的金融機構領導的風險基金提供貸款，也沒有對其進行投資，但我們的一些租户和風險投資可能與這些實體有銀行或其他業務關係。儘管美聯儲、聯邦存款保險公司和財政部實施了保護措施，但如果我們的租户或風險投資無法從這些機構或任何其他未來可能倒閉的金融機構獲得現金或其他資本，他們的流動性、履行運營費用義務的能力和財務業績可能會受到不利影響。因此，這些租户可能無法支付我們的租金，或者我們的風險投資可能會貶值，這可能會對我們的財務業績產生負面影響。

此外，我們的一些經營租約要求租户提供保證金，以支付某些租賃義務。承租人通過租賃期限履行租賃義務的，押金退還給承租人。這些保證金的一部分採取信用證的形式，其中一些是由SVB和/或其關聯公司發行的。雖然第一公民銀行表示會繼續支持前SVB發出的信用證，但我們已與受影響的租户合作，以他們各自的租約所規定的其他可接受的保證金取代該信用證。然而，如果未來發生類似的銀行危機，不能保證我們能夠成功或及時地更換所有信用證，這可能會使我們面臨額外的風險，如果我們的租户無法履行他們的租賃義務。

我們目前或未來的一些租户可能還包括處於其生命週期的初創或成長階段的科技公司。市場對這些公司信心的波動或經濟、金融或銀行狀況的不利變化，如金融機構的倒閉，包括上述事件，可能會對這些公司的運營產生不成比例的影響。租户的財務狀況惡化可能導致我們無法向他們收取租金，從而可能對我們的經營業績產生負面影響。

119

我們在存款賬户中持有一部分現金和現金等價物，如果持有此類存款的金融機構倒閉，可能會受到不利影響。

我們在保險金融機構維護我們的現金和現金等價物。每個機構的綜合賬户餘額定期超過聯邦存款保險公司承保的250,000美元，因此，信用風險集中。與超過FDIC保險覆蓋範圍的金額有關。我們並無任何銀行户口、往來貸款或任何其他應付或來自SVB(現為第一公民銀行的分部)、Signature Bank或任何其他最近倒閉的金融機構的款項，亦無任何現金及現金等價物在銀行賬户上出現任何損失。然而，不能保證我們持有現金和現金等價物的金融機構不會倒閉，在這種情況下，我們可能會面臨損失或延遲訪問超過FDIC保險覆蓋範圍的全部或部分資金的風險，這可能會對我們的短期流動性、業務運營能力和財務業績產生不利影響。

上述任何一項或全部內容都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

項目5.其他信息

無在截至2023年6月30日的三個月內的任何時間，我們的高級管理人員或董事持有任何購買或出售我們證券的合同、指示或書面計劃，旨在滿足規則10b5-1(C)或任何“非規則10b5-1交易安排”的積極防禦條件。

120

項目6.展品

展品
數

展品名稱

以引用的方式併入：

提交日期

3.1*

公司修訂及重述章程，日期為1997年5月21日

表格10-Q

(1997年8月14日)

3.2*

公司改正證明書，日期為1997年6月20日

表格10-Q

(1997年8月14日)

3.3*

公司章程修正案，自2017年5月10日起施行

表格8-K

2017年5月12日

3.4*

公司章程修正案，自2022年5月18日起施行

表格8-K

2022年5月19日

3.5*

1999年6月9日與9.50%系列累計可贖回優先股有關的補充條款

表格10-Q

1999年8月13日

3.6*

2000年2月10日關於受《馬裏蘭州公司法》第3標題第8小標題規限的選舉的補充條款

表格8-K

二000年二月十日

3.7*

2000年2月10日與A系列初級參與優先股有關的補充條款

表格8-K

二000年二月十日

3.8*

2002年1月至18日與9.10%B系列累計可贖回優先股有關的補充條款

表格8-A

二00二年一月十八日

3.9*

2004年6月22日與8.375%系列C系列累計可贖回優先股有關的補充條款

表格8-A

2004年6月28日

3.10*

關於7.00%系列D系列累積可轉換優先股的補充文章，日期為2008年3月25日

表格8-K

2008年3月25日

3.11*

2012年3月12日與6.45%系列E系列累計可贖回優先股有關的補充文章

表格8-K

2012年3月14日

3.12*

補充條款，自2017年5月10日起生效，涉及重新分類的優先股

表格8-K

2017年5月12日

3.13*

修訂和重新制定公司章程(2018年7月27日修訂)

表格8-K

2018年8月2日

10.1

第二次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2023年6月28日，本公司作為借款人Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，Citibank，N.A.作為行政代理，以及貸款人和其他當事人

不適用

隨函存檔

22.1

本公司擔保子公司名單

不適用

隨函存檔

31.1

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對首席執行幹事的認證

不適用

隨函存檔

31.2

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對首席執行幹事的認證

不適用

隨函存檔

31.3

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對首席財務官的認證

不適用

隨函存檔

32.0

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節對主要執行幹事和首席財務官的認證

不適用

隨函存檔

101.1

以下材料來自公司截至2023年6月30日的季度報告Form 10-Q，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)截至2023年6月30日和2022年12月31日的綜合資產負債表(未經審計)，(Ii)截至2023年6月30日、2023年和2022年6月30日的三個月和六個月的綜合經營報表(未經審計)，(Iii)截至2023年6月30日、2023年和2022年6月30日的三個月和六個月的綜合全面收益表(未經審計)，(四)截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的股東權益和非控股權益綜合變動表(未經審計)；(五)截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月的合併現金流量表(未經審計)；及(六)合併財務報表附註(未經審計)

不適用

隨函存檔

104

封面交互數據文件-截至2023年6月30日的季度10-Q表格中本季度報告的封面採用內聯XBRL格式，幷包含在附件101.1中

不適用

隨函存檔

(*)以參考方式成立為法團。

121

簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已於2023年7月24日正式促使本報告由正式授權的以下籤署人代表其簽署。


			亞歷山大房地產股票公司。


			/S/喬爾·S·馬庫斯
			喬爾·S·馬庫斯執行主席 (首席行政主任)


			/S/彼得·M·莫利亞
			彼得·M·莫利亞首席執行官兼聯席首席投資官 (首席行政主任)


			/S/Dean A.Shigaga
			Dean A.Shigaga 總裁和首席財務官 (首席財務官)

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