附錄 10.1

租約的第三次修正案

這份第三次租賃修正案（本 “修正案”） 日期為本30年^第四2023年6月日（“生效日期”）由特拉華州有限責任公司COBALT PROPCO 2020, LLC和特拉華州的一家公司 前身為I-Therapeitix, Inc.（“租户”）簽訂。

目擊者：

鑑於作為房東的房東（作為 CCC Investors LLC 的利益繼承人 ）和作為租户的租户，是截至 2009 年 8 月 31 日的某份租約的當事方，受截至 2009 年 12 月 29 日的特定生效日期備忘錄、2014 年 4 月 25 日的某些租賃第一修正案以及截至 2017 年 10 月 10 日的某些租賃第二修正案的影響（統稱為 “租賃”），對於第一個 (1) 上包含大約 20,445 平方英尺的可出租平方英尺（“房屋”）的某些房屋 ^st) 這座名為馬薩諸塞州貝德福德克羅斯比大道 36 號的建築物（“大樓”）的 層。

鑑於，租賃期限目前 計劃於 2023 年 7 月 31 日到期。

鑑於雙方希望：(i) 將 租賃期限再延長五 (5) 年，從 2023 年 8 月 1 日開始，到 2028 年 7 月 31 日到期，以及 (ii) 在某些其他方面修改租約，全部如下所述。

因此，現在，考慮到此處包含的 共同契約和條件以及其他良好而有價值的對價，特此 確認這些契約和條件的收到和充足性，雙方協議如下：

協議

1.大寫的 術語。除非此處另有明確規定，否則此處所有大寫術語的含義應與 Lease 中規定的含義相同。

2.延期 期限。特此將租賃期限延長五 (5) 年，從2023年8月1日（“延期 期限開始日期”）開始，到2028年7月31日結束（“延期”）。經特此修訂的租約 的所有條款和規定均適用於租户在延期期間和延期期間對房屋的租賃，除非此處另有明確規定 。

3.房屋狀況 。房屋以 “原樣” 狀態在延期內出租給租户，房東沒有陳述 或擔保，也沒有義務追溯或預期提供任何建築補貼或租户改善補貼或款項， 或在其中進行任何施工以供租户佔用，或者以其他方式為租户的入住做同樣的 準備。

4.修正案。 特此對租約進行如下修訂：

a. 房東。 自生效之日起，在租約中標題為 “參考頁面” 的部分中，特此修改其中定義 “房東” 一詞的小節，全文如下：

b. 房東的 地址。自生效之日起，在租約中標題為 “參考頁面” 的部分中，特此修改其中定義 “房東地址” 一詞的 小節，全文如下：

c. 電匯 説明和/或租金支付地址。自生效之日起，在租約中標題為 “參考 頁面” 的部分中，特此修改其中定義 “電匯指令和/或房屋租金支付地址” 一詞的小節，全文如下：

d. 每年 租金和每月分期付租金。自延期生效之日起，在租約中標題為 “參考 頁面” 的部分中，將 “年租金和每月分期付租金” 一詞的定義小節 修改為如下：

*包括估計每平方英尺12.89美元的基準年開支 和基準年税。

** 儘管有上述任何相反的規定，租户 仍應根據本租約的條款和規定 支付其公用事業、租户在 2023 年 8 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日期間（“延期年度租金減免期”）的按比例分攤的費用和税款；前提是，如果發生貨幣違約事件，則在延期期間減少年租金 定期年度租金減免期應立即終止，租户有義務全額支付每月租金減免期原本應在延期年度租金減免期內到期的租金分期付款 ，費率為每月124,186.34美元。

e. 基本 年。自延期生效之日起，在租約中標題為 “參考頁面” 的部分中，定義了 “基準年（費用）” 和 “基準年（税收）” 這兩個術語的 小節全部刪除 ，取而代之的是以下內容：

5.2023 年 7 月租金減免 。儘管有相反的情況，但為了激勵租户簽訂本修正案，房東 特此同意放棄租户支付2023年7月到期的每月年租金和額外租金 的義務，前提是當時不存在金錢違約事件。儘管有上述規定，租户 仍有義務支付2023年7月該場所的所有公用事業費用。

6.沒有 進一步擴展。儘管有相反的情況，房東和租户承認並同意，延期期構成 租户行使租約下唯一的延期選擇權，租户無權將期限延長到延期 期限之後。自生效之日起，特此刪除租約的第40條（延期選項）全部刪除， 不再具有任何效力或效力。

7。經紀人。 房東和租户特此向對方聲明並保證，除Newmark（“經紀人”）外，他們都沒有就本修正案的採購 與任何房地產經紀人或代理人打過交道。對於除經紀人以外的任何房地產經紀人或代理人就本修正案的採購而要求的任何賠償、佣金或費用，租户應賠償房東並使房東免受 的任何費用、費用或責任（包括訴訟費用和合理的律師費）。房東應賠償 並使租户免受與購買本修正案有關的任何補償、 佣金或費用（包括訴訟費用和合理的律師費），並使租户免受損害。

8.生效 日期。雙方同意，本修正案應自生效之日起及之後生效，不得在 之前的任何時間段內生效。如果本修正案包含旨在在 生效日期之前的時間段內修改租約的措辭，則此類措辭僅用於澄清目的，不應被視為改變了雙方在 方面的義務。在任何情況下，本修正案均不得解釋為在房東擁有房產之前的任何一段時間內對房東施加任何責任。

9。批准租賃條款 。除非本修正案中另有明確修訂、修改和規定，否則租户和房東每個 特此批准租賃的所有條款、契約和條件，這些條款、契約和條件應被視為 已納入此處併成為本修正案的一部分，並將繼續具有全部效力和效力。

10。整個 修正案。本修正案包含雙方就本協議標的達成的所有協議，並取代雙方先前就該標的物達成的所有 交易。

11。具有約束力的 修正案。本修正案對本修正案各方及其各自的繼承人 和受讓人具有約束力，並應確保其利益。

12。管轄 法律。本修正案應受財產所在州的法律管轄。

13。權威。 房東和租户各自向對方保證，代表其執行本修正案的人有或有權這樣做 ，而且這種執行使該方完全有義務遵守本修正案的所有條款和條款。

14。可分割性。 如果根據適用於本修正案條款的現行或未來 法律，本修正案的任何條款或條款被認定為非法、無效或不可執行，那麼在這種情況下，本修正案的其餘部分 不會因此受到影響，取而代之的是本修正案中每一項非法、無效或不可執行的條款或條款， 此類條款或條款應在司法上解釋和解釋為在實質和內容上與此類非法、無效的條款或條款相似 或不可執行的條款或條款，如其上下文所合理暗示的那樣，因此此後合法、有效和可執行。

15。沒有 預訂。提交本修正案供審查或簽署不存在偏見，也不構成保留、 選項或要約，本修正案在所有各方執行和交付之前生效。

16。同行。 本修正案可以在兩個或多個對應方中同時執行，每個對應方應被視為原件，但 合起來構成同一個文書。此外，在 本修正案中，可以使用電子郵件簽名代替原始簽名。房東和租户打算受電子郵件文件上簽名的約束，知道另一方將 依賴通過電子郵件發送的簽名，因此放棄對基於 簽名形式執行本修正案條款的任何抗辯。

[下一頁上的簽名]

自上面寫的第一天和年份起，房東和租户 已密封執行了本修正案，以昭信守。