由 TG 風險投資收購公司提交

根據1933年《證券法》第425條

主題公司：Flexi Group Holdings Ltd

委員會文件編號 001-269739

日期：2023 年 6 月 26 日

以下是一篇文章的文本，該文章於 2023 年 6 月 26 日發表在 Edge Malaysia（印刷版和在線（僅限付費））：

城市和國家

房地產很重要

成長為大
聯合導演Juhn Teo（左）和Erman Akinci將他們的業務Common Ground與另外兩個成功的品牌——來自香港的The Hive和The Cluster 合併後，談到了可能收購Flexi Group（現在是該地區最大的靈活辦公運營商之一）並發展業務。 Chai Vee Hoong 在第 4 頁上有這個故事。
靈活工作空間運營商關注區域增長
作者 柴怡紅

city.country@bizedge.com

靈活工作空間的存在時間比我們想象的要長，儘管這種趨勢直到2010年代才開始受到關注。我們很快就開始聽到關於靈活工作空間是否會繼續存在甚至接管傳統辦公室的對話。

兩位具有前瞻性思維的人——當時的GuocoLand (M) Bhd投資主管兼Tower REIT首席執行官的Juhn Teo和當時的Catcha集團業務發展董事 Erman Akinci於2017年辭職，創辦了一家名為Common Ground的聯合辦公公司。

快進到今天，Common Ground已與兩個區域品牌——來自香港的Hive和來自澳大利亞的The Cluster——合併，創建了The Flexi Group，這是亞太地區最大的靈活工作空間運營商之一。該集團共在八個國家擁有 43 個場館，為各種規模的企業提供各種靈活的辦公解決方案，從初創企業到大型企業。Common Ground 在馬來西亞、泰國和菲律賓有 20 個場館。

在參觀了第一個 Common Ground 場地——位於吉隆坡白沙羅高地 Wisma UOA Damansara II 的個時尚而現代的頂層公寓空間之後 — 城市與國家 與Flexi Group的董事Teo和Erman坐下來接受獨家採訪。

“早在Covid-19之前，我們就一直在尋找有機增長的方法。我們在整個地區看到了巨大的機遇，不只是東南亞，還有亞太地區 [以及]。因此，我們花了好幾年時間與該地區的其他幾家運營商討論某種合併，” Teo 説。

他補充説，去年的合併很有道理。“ Hive 在七個國家，我們在三個國家，它的大小和我們差不多，旅程也差不多。那是在我們沒有進入的國家，反之亦然，所以從地理足跡的角度來看，以及擁有一個吸引不同客户羣的不同品牌而言，這很有意義。”

The Hive 是一箇中端品牌，在香港、澳大利亞、新加坡、臺灣、泰國和越南的住宅、郊區、中央商務區 (CBD) 或中央商務區邊緣地區的歷史建築或 B 級建築中運營，而 Common Ground 是一箇中高端品牌，在馬來西亞、菲律賓、和泰國的中央商務區和中央商務區邊緣地區設有辦公室。The Cluster是一個高級品牌，在墨爾本中央商務區的A級或A+級辦公樓設有辦公室。

“The Hive吸引了創意公司、初創企業和中小企業（中小型企業），而Common Ground則具有更廣泛的吸引力，從技術和專業服務等行業的初創企業和中小企業到使用我們的企業解決方案的大型跨國公司。它們是兩個非常互補的品牌。至於The Cluster，該品牌是更精緻、更高檔的產品，定價更高，” Teo説。

“我們的多品牌戰略使我們能夠瞄準具有不同定價、建築、位置和辦公室規模偏好的多個客户羣。它還使我們能夠與所有資產類別的房東合作，從A +級辦公室到具有歷史特色的建築，” 他補充説。

此外，埃爾曼説，此次合併將使他們能夠躍升到投資者感興趣的規模。“不管我們是否進行了合併，我們的意圖都是發展這項業務。整個Covid-19的經歷實際上使許多實力不那麼強的運營商望而卻步，我們發現，憑藉我們的輕資產戰略，該業務要強大得多，基本上也很強大，但規模還不夠大，無法進行私募股權投資。

“這就是促使我們走向合併的原因，因為如果我們要超越一家不錯的可愛小企業，我們需要快速擴大規模，而的唯一方法就是找到一個規模足夠的人並與他們合併，他們看到了這種策略的邏輯。”

Teo表示，合併後可能通過與曾氏集團風險投資公司（TGVC）合併在納斯達克上市是一種選擇。 “我們吸引了投資界的極大興趣，一旦我們研究了上市的好處，我們就會發現這是一個非常有説服力的選擇，符合業務的發展方向。這將使我們能夠通過股權和債務工具吸引不同類型的資本，這將有助於我們制定增長戰略。”

“我們的增長戰略之一是整合分散的靈活工作空間行業，” 埃爾曼插話説。“ 只有許多中小型運營商擁有不到六個場地，我們的戰略是通過與這些出色的運營商進行兼併和收購（M&A）來發展壯大，創建一家全球性公司，其品牌將允許在當地市場進一步實現差異化。

“我們的總體定位策略是場地深度。我們的目標是在每個城市運營至少10個場館，涵蓋多個品牌，以增加我們的市場機會百分比。”

位於吉隆坡的 Common Ground Bukit Bintang 是這個位於馬來西亞、泰國和菲律賓的中高檔品牌的 20 個場館之一

“早在Covid-19之前，我們就一直在尋找有機增長的方法。我們看到了整個地區的巨大機遇，不僅是東南亞，還有亞太地區 [以及]。”—Teo
資產之光一路走來

作為其增長戰略的一部分，Flexi Group將繼續通過低風險的房東合作伙伴關係採取輕資產的方法，為大型跨國公司（MNC）提供企業解決方案，同時以大型場地深度或由靈活的工作空間和廣泛的本地化場所組成的分散式網絡來構建其多品牌產品。

埃爾曼説：“在Covid期間，拯救我們的是輕資產模式和房東合作伙伴關係。”“改變的與其説是核心產品——我們還有我們的移動辦公桌、固定辦公桌和私人辦公室，不如説是大型跨國公司的大量興趣湧入。”

Flexi Group目前通過其完全靈活的產品（例如Corporate Flex解決方案和企業解決方案）為該地區一些最大的公司提供服務。前者使公司能夠在集團的所有地點和設施中為員工提供靈活的工作空間服務，而後者是為大型公司定製的設施，通常按批發價格和更長的租期完工。

“對於擁有六到十名員工的公司和擁有400名員工的跨國公司來説，情況大不相同。對於規模較小的團隊來説，基本產品還不錯，但是如果你要為一個 400 人的團隊提出價值主張，則需要另一種思維。而且我們能夠在大型公司中佔據一席之地的地方是，這種產品不一定能在經濟上與他們自己辦公競爭，” Erman 説。

“另一件事是能夠提供場地深度。一家擁有 400 名員工的公司並不在乎場地有多大，但是確實在乎距離和距離；管理層希望 [他們的員工]離那裏只有五分鐘的路程 [聯合辦公]場地，” 他補充説。

與傳統的租賃安排形成鮮明對比的是，靈活的工作空間運營商承擔裝修期間所需的全部裝修、擔保押金和運營資本的全部成本，Flexi Group 的輕資產模式基於通過管理或混合協議交易結構與房東建立合作伙伴關係，其中包含可變租金或利潤分成元素，房東通常為其提供70％至100％的資本支出在翻新和擴建期間需要場地的裝修和運營資金時期。Flexi Group 將負責空間的設計、建造和運營，以換取一定比例的總收入和利潤。

Teo説：“我們在這個策略上取得了很大的成功，當我們在合併後與房東或資產所有者交談時，這一點就顯而易見了。”“業務的癥結是一家房地產租賃業務。大多數（如果不是全部）的房東都認為，現在的世界是，他們建築物的至少一兩層必須是靈活的。他們已經明白，對更小、一口大小的辦公室的需求是非常真實的。因此，當我們提出與他們合作開發靈活辦公產品的想法，並推出三個不同的品牌時，這會使該產品更具吸引力，因為房東對自己的建築有自己的願景，而且將有一個適合他們願景的品牌，無論是價位、設計、佈局還是尺寸。三個中的每一個 [Flexi 集團]brands 服務於截然不同的細分市場。”

Teo説，值得注意的一點是，許多真正的房地產開發商已經開始在建築物內為靈活的辦公室分配空間。

“在一些比較成熟的房地產市場中，開發商已經為靈活的辦公運營商規劃了其建築的一部分。今年將開放的一些新場館，，比如曼谷、馬尼拉和澳大利亞... 一兩年前，我們在房東處於規劃階段時就開始了與房東的討論。這是我們在 2016 年和 2017 年從未見過的。我們現在鎖定的許多新場館的建築物仍處於施工階段。

“如果你看看香港，這是一個稍微成熟一點的商業房地產市場，那裏的房東已經採用了全面的管理模式，他們將支付空間的全部裝修和運營費用。我們將帶着我們的品牌、軟件和專業知識，為他們運營空間，並從收入和利潤中佔有一定比例。這是所有交易的一端，與酒店管理模式非常相似，” Teo解釋説。

Teo説，在馬來西亞，該集團的分支機構的商業模式主要是合資企業。“如果你贏了，我們就贏了，反之亦然。我們的命運息息相關。在上，我們看到很多房東的動機來自兩種主要心態。一個來自仍然有大量剩餘容量的開發商，這些建築物尚未被完全佔用；第二個來自房東和開發商，他們不斷拒絕對可容納 10 人或 2,000 平方英尺的較小空間的查詢，因為他們只有整層或半層可用。

“通過與 Flexi Group 合作簽訂合資協議，房東可以通過利用我們的社區發展計劃來提高租户的參與度和留存率；通過允許租户使用我們的合作空間（可能包括董事會會議室、播客工作室）來改善建築內的便利設施

繼續下一頁

Hive Carpenter在新加坡的場地... Hive 是Flexi Group的中端品牌，在香港、澳大利亞、新加坡、臺灣、泰國和越南的中央商務區或中央商務區邊緣地區運營。

“只有許多中小型運營商擁有不到六個場地，我們的戰略是通過與這些出色的運營商進行併購來發展壯大，創建一家全球性的公司，其品牌將允許在當地市場進一步實現差異化。” — Erman

香港灣仔的 The Hive

從上一頁開始

攝影工作室和市政廳區域；並從其資產中獲得更高的財務回報。”

擴張計劃

該集團將繼續通過與包括亞太地區、北美、中東和歐洲在內的全球運營商進行併購來實施整合戰略，以期在未來三年內將增長到100個地點。

張説：“我們有點像酒店業一樣將靈活辦公行業視為前進方向。”“二十年前，酒店業進行了大量整合和幾次合併，該行業比靈活的辦公行業稍微成熟一些。以萬豪國際和雅高集團為例。事實證明，他們的多品牌戰略非常富有成效。我們看到，擁有多品牌使更有利贏得宣傳，這就是為什麼隨着我們的成長，我們會繼續尋找更多品牌加入我們的平臺。”

擴張計劃的第一階段主要集中在東南亞。埃爾曼説：“那是我們的主場，我們將制定兩個關鍵策略。”“一個是進入新的市場或我們沒有太大實力的市場；例如，我們缺乏場地深度的市場。我們認為菲律賓非常令人興奮，工業經濟也非常強勁。”

該小組還將研究澳大利亞、印度尼西亞和新加坡。

Teo説：“我們正在與悉尼和珀斯的品牌進行討論，這兩個城市非常大，但在許多方面也得不到充分的服務。”“印度尼西亞可能是東南亞最後一個沒有業務的國家，所以我們正在那裏尋找機會，從雅加達開始。而且我們只有四個場館的新加坡，有很多可獲得的成果。”

在曼谷，該集團計劃開設更多的 Common Ground 場地。“我們現在在Central Group有兩個場館，並希望今年再有兩個潛在的機會。我們目前的地點之一位於中央世界，這是他們最大的購物中心，也是曼谷市中心最大的地標，” Teo 分享道。

“我們整個投資組合中最大的場地是Central Group，佔地約60,000平方英尺，位於曼谷一棟甲級辦公樓內。因此，我們的願景是繼續在辦公樓和購物中心開設 Common Ground 場地，不僅在曼谷，而且在泰國其他地區。”

中東是該集團開始討論的另一個市場。“迪拜、阿布扎比和沙特阿拉伯等地的需求量很大。那裏的許多開發商和房地產公司看到在這些地區建立基地的公司的興趣與日俱增。此外，他們的人口非常短暫，因為他們中的大多數是外國人和外籍人士，他們希望有一個靈活的形式，短期租約，所有東西都得到解決，而不是被五年的租約所束縛，” 他補充説。

挑戰與可持續發展

張説，就靈活辦公行業面臨的挑戰而言，主要挑戰之一是宏觀經濟學。“靈活的辦公行業是更廣泛的商業地產行業的一個子集，因此它對宏觀經濟非常敏感，就像租金確實會根據當時的經濟週期而在城市之間波動一樣。”

例如，Teo説，自疫情高峯以來，該集團在馬來西亞庫存的平均月座位價格已經恢復。“自 MCO 以來，我們一直在上漲 [移動控制順序]已於 2021 年底結束。在週期的低谷期，我們的平均座位價格可能在 RM700 左右，但現在已經回升到到 RM800 再到 RM900。在Covid之前，我們的平均水平略高於1,000令吉，而且我們又回到了這個水平。”

埃爾曼指出，保持相關性是另一個挑戰。 “這需要一些創新元素，因為它是一個充滿活力的空間。這也是一個很難操作的空間。例如，我們仍在努力弄清楚其中一些大型公司想要什麼 —— 有些東西行得通，有些不行。我們仍在創新。”

儘管如此，Teo和Erman都看好行業的發展方向。

“商業房地產行業目前正在經歷的挑戰實際上是傳統辦公室租户不太瞭解他們想要什麼，也不願意承諾的環境的副產品。商業房地產之所以陷入困境，是因為其中許多大型跨國公司正在重新評估他們想如何使用自己的空間。這是我看到機會的地方，” 埃爾曼説。

他補充説，靈活的辦公空間也更加堅固一些。

“我們傾向於發現，隨着市場的調整，人們傾向於不想承諾更長的租約，因此無論如何他們都會轉向靈活性。因此，如果市場正在降温，企業佔用的空間更少，他們就不想簽署長期租約，” 他補充説。

Teo 説，可持續發展的證據也來自需求。“從我們與開發商和房東的對話來看，人們對更靈活的條款和更小的格式提出了需求，他們的數據表明，需求遠高於2017年我們剛開始進行這些討論時的需求。”

他説，當今工作環境日益混合的性質也促成了需求的巨大增長，尤其是大公司的需求。

“我們看到大型公司有意識地努力促進混合工作，將員工的便利放在首位。我們的一些著名租户是 GSK [前身為葛蘭素史克]還有 Al-Rajhi 銀行，我們正在為其提供大型企業解決方案。這些跨國公司在疫情之前就在那裏，但我們看到在COVID之後，有更多的客户湧入我們，以幫助滿足他們不斷變化的工作場所需求。”

兩人認為，靈活的辦公空間將繼續存在。

埃爾曼説：“上次我不得不向辦公室經理或開發人員解釋產品時，我什至無法告訴你，因為他們已經知道了。”“儘管和 Covid 一樣困難，但一線希望是它教育了整個行業瞭解我們的產品，現在我們不必應對那場教育他們的艱苦戰鬥。這就是為什麼我看漲。

“至於我們要在整個靈活的宇宙和不靈活的宇宙之間定居在哪裏，我們敢打賭，它將介於兩者之間。它永遠不會一直回到 [傳統的]辦公室，但它永遠不會變得靈活。我認為中間是它要進入的地方，我們對此沒問題，因為我們看到了在中間地帶建立行業的巨大機會。我們相信，隨着塵埃落定，現在行動迅速的人將最有能力在未來五到六年內利用，” 他總結道。

“挑戰在於宏觀經濟學和保持相關性”

The Cluster 在墨爾本中央商務區的高檔工作空間之一

* * * * *

以下內容未包含在上述文章中：

附加信息

這篇文章包含與Flexi Group Limited和TG Venture Acquision Corp. 之間的擬議交易有關的信息（”TGVC”）。本文件不構成出售或交換任何證券的要約，也不構成要約購買或交換任何證券，也不得在任何司法管轄區的證券法註冊或獲得資格之前非法的要約、出售或交換證券的要約、出售或交換。關於此處描述的交易，Flexi Group Holdings Ltd於2023年2月13日向F-4提交了註冊聲明（”註冊聲明”），經修訂，與美國證券交易委員會（”秒”）其中包括一份作為聯合招股説明書和委託書的文件，稱為委託書/招股説明書，TGVC、Flexi Group Holdings Ltd或其繼任實體可以向美國證券交易委員會提交其他相關材料。委託書/招股説明書將發送給TGVC和Flexi Group的所有股東。Flexi Group Holdings Ltd、TGVC或其繼任實體也將向美國證券交易委員會提交有關擬議交易的其他文件。在做出任何投票或投資決定之前，我們敦促投資者和Flexi Group和TGVC的股東閲讀註冊聲明、委託書/招股説明書以及與擬議交易有關的所有其他相關文件，因為它們將包含有關擬議交易的重要信息。

投資者和股東將能夠通過美國證券交易委員會維護的網站www.sec.gov免費獲得Flexi Group Holdings Ltd、TGVC或其任何繼任實體向美國證券交易委員會提交的註冊聲明、委託書/招股説明書和所有其他相關文件的副本。交易的全部詳細信息可以在註冊聲明中找到。

TGVC向美國證券交易委員會提交的文件也可以通過書面請求免費獲得，加利福尼亞州舊金山市場街1390號，Suite 200，或者通過電子郵件 info@tgventureaquisition.com。Flexi Group Holdings Ltd或其任何繼承實體向美國證券交易委員會提交的文件也可以通過向馬來西亞吉隆坡50490武吉白沙羅Changkat Semantan的Changkat Semantan16號閣樓的Flexi Group Holdings Ltd，Wisma UOA II，16層16-1號閣樓免費獲得，或發送電子郵件 contact@theflexigroup.com。

招標中的參與者

Flexi 集團、TGVC及其各自的董事和執行官可能被視為參與了就擬議交易向TGVC股東招募代理人。此類董事和高管的姓名名單，以及有關他們在業務合併中的權益及其對TGVC證券的所有權的信息已包含或將包含在TGVC向美國證券交易委員會提交的文件中，Flexi Group董事和執行官的此類信息和姓名也將出現在註冊聲明中，其中包括TGVC的委託書。

非招攬行為

本文件不是關於任何證券或潛在交易的委託書或徵求委託、同意或授權，也不構成出售要約或要約購買TGVC、 Flexi Group、Flexi Group Holdings Ltd或其任何繼任實體的證券，也不得對任何此類證券進行任何要約、招攬或出售在註冊或資格認證之前，此類要約、招攬或出售屬於非法的任何州或司法管轄區根據該州或司法管轄區的證券法。除非通過符合經修訂的1933年《證券法》要求的招股説明書，否則不得進行證券要約。

前瞻性陳述

本文包含1995年《私人證券訴訟改革法》所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述包括所有非歷史事實的陳述。所有前瞻性陳述均基於當前的預期和假設，並受風險和不確定性的影響。這些前瞻性陳述無意作為未來表現的保證。

許多因素可能導致未來的實際事件與本新聞稿中的前瞻性陳述存在重大差異。您應仔細考慮上述因素以及註冊聲明和委託書/招股説明書的 “風險因素” 部分中描述的風險和不確定性，以及TGVC、Flexi Group Holdings Ltd和/或其任何繼任實體不時向美國證券交易委員會提交或將要提交的其他文件。這些文件確定並解決了其他重要的風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致實際事件和結果與前瞻性陳述中包含的事件和結果存在重大差異。前瞻性陳述僅在發表之日起表示。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述，除非法律要求，否則Flexi Group 、Flexi Group Holdings Ltd和TGVC不承擔任何義務，也不打算更新或修改這些前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。